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Udine, 25 giugno 2015

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TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione Immobiliare n. 591/14

promossa da

BANCA POPOLARE DI CIVIDALE S.C.P.A.

contro

RELAZIONE PERITALE DI STIMA

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TRIBUNALE DI UDINE

Esecuzione Immobiliare n. 591/14

RELAZIONE PERITALE DI STIMA

estesa dal sottoscritto geometra MARIO ARMELLINI, iscritto all’Albo dei

Geometri della Provincia di Udine e a quello dei C.T.U. del Tribunale di Udine,

nell’esecuzione immobiliare promossa da:


contro

giusto incarico ricevuto dall’Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari.

PREMESSE

All’udienza tenutasi il giorno 13.02.2015 il sottoscritto compariva avanti il Sig.

Giudice delle Esecuzioni e, dopo aver dichiarato di accettare l’incarico e

prestato il giuramento di rito, veniva a conoscenza del quesito peritale cui

rispondere mediante la presente relazione scritta.

QUESITO PERITALE

“Provveda l’esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all’interno

delle unità immobiliari e predisposta documentazione fotografica, alla

determinazione del valore commerciale dei beni pignorati (pag.11), indicando

eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti (pag.13), e precisando in

particolare: COVE

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1) l’identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; pag.4

2) una descrizione sommaria dei beni; ……………………………………………… pag.6

3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le

risultanze peritali, appartiene al debitore; …………………………………………… pag.7

4) lo stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi, del

titolo in base al quale sono occupati. Laddove si tratti di contratti di locazione,

se hanno data certa, se sono stati registrati in epoca antecedente al

pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato

(al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); ………… pag.7

5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i

vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso, o

i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; ………………………… pag.7

6) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che

saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

………………………………………………………………………………………………………….. pag.8

7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione

urbanistica previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia e

urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della dichiarazione di

abitabilità/agibilità dello stesso e, nel caso di abusi, l’indicazione

dell’eventuale sanabilità e del relativo costo (solo se indispensabile al fine di

raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o

manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l’acquirente ne

abbia chiara e piena comprensione; …………………………………………………… pag.9

8) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in “fondo patrimoniale” COVE

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indicare la data di stipulazione e di registrazione dell’atto, nonché se esso sia

stato regolarmente annotato a margine dell’atto di matrimonio; ……….. pag.10

9) allorché l’acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non

già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l’esistenza di un eventuale

diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; ………………………… pag.10

10) il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni; …………………. pag.10

11) l’esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali

provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge

affidatario dei figli (indicando l’età e il numero dei figli); ……………………. pag.10

12) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda

divisibilità del bene; …………………………………………………………………………. pag.12

13) predisporre le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al

prezzo di stima più due vendite al ribasso del 25% rispetto al prezzo

precedente)”.

Lo scrivente, dopo aver ritirato i documenti dimessi in atti, procedeva ad una

loro attenta disamina verificando la completezza della documentazione

relativa agli immobili pignorati, segnalando se del caso al Giudice quella

mancante o inidonea, e aggiornandola successivamente con ulteriori ricerche

e visure ipo-catastali. Queste operazioni, unitamente al sopralluogo ai beni da

periziare, hanno portato alle seguenti risultanze.

1 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI

La sostanza immobiliare esecutata oggetto della presente relazione di stima è

dislocata in Comune di Flaibano in via Indipendenza nn.14/16. Gli immobili in

questione risultano così identificati presso l’Agenzia delle Entrate di Udine: COVE

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Catasto Fabbricati in Comune di FLAIBANO

fg.10 n.434 sub.4, via Indipendenza n.12, piani S1-T, cat. C/1, classe 1,

mq.254, rendita € 3.213,91;

fg.10 n.434 sub.7, via Indipendenza n.14, piani T-1-2, cat. A/3, classe 1, vani

9, rendita € 322,58;

I fabbricati dei quali fanno parte le unità immobiliari sopra descritte risultano

edificati sull’area distinta al Catasto Terreni al fg.10 n.434 ente urbano di are

8.20, confinante a nord con via Indipendenza, a ovest con le particelle 436-

442-450, a sud con le particelle 442-1346-451 e a est con le particelle 431-

428. Le unità immobiliari figurano correttamente intestate al Catasto

all’esecutata sig.ra nata a il ,

essendo a lei pervenute per decreto di trasferimento immobiliare del

Tribunale di Udine del 07.08.2009 n.462 rep. trascritto a Udine il 14.08.2009

ai nn. 24356/16738.

Ai sensi dell’art.19 comma 14 della Legge n.122/2010, si dichiara la

conformità dei dati catastali ma NON delle planimetrie e della mappa presenti

agli atti dell’Agenzia delle Entrate di Udine e il reale stato di fatto dei luoghi,

sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

Nella mappa catastale manca infatti una tettoia pertinenziale dell’immobile

commerciale (il sub.4), mentre nelle planimetrie si riscontrano alcune piccole

modifiche alle pareti interne e la mancanza di una veranda sul terrazzo

dell’abitazione sub.7.

Per la sistemazione e la regolarizzazione catastale di quanto sopra si può

prevedere una spesa di circa Euro 2.200,00 comprensiva degli accessori di COVE

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legge e dei diritti catastali.

2 - DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI

Come detto la sostanza immobiliare in oggetto è ubicata in Comune di

Flaibano in via Indipendenza n.14 (il locale commerciale) e n.16 l’abitazione.

Gli immobili sono posizionati in prossimità del palazzo municipale e pertanto a

pochi passi dal centro del capoluogo. Gli stessi sono stati edificati

anteriormente all’anno 1967. La struttura del fabbricato sembra essere in

muratura mista, con solai di interpiano e di copertura in legno. Il manto di

copertura risulta essere in pannelli di eternit.

Il locale commerciale sub.4 veniva utilizzato come bar trattoria e attualmente

si trova in stato di inutilizzo. L’accesso allo stesso avviene direttamente dalla

strada e dal cortile interno che, catastalmente in comune con l’abitazione,

può essere utilizzato come parcheggio per le auto. L’immobile presenta tutti i

vani e gli spazi necessari per l’attività, quali un vano da adibire a bar,

un’ampia sala da pranzo, la cucina e i servizi igienici. Quali pertinenze dello

stesso vi sono inoltre locali ad uso deposito e un’ampia tettoia.

L’unità abbisogna certamente di lavori di manutenzione ma non si presenta in

cattive condizioni, con serramenti in legno e pavimentazioni in piastrelle.

L’unità è però priva dell’impianto di riscaldamento (sono presenti delle stufe a

pellets) e anche gli altri impianti sono sicuramente da rivedere.

Il sovrastante appartamento risulta abitato ma anch’esso necessita di lavori di

manutenzione e presenta le medesime caratteristiche per finiture e impianti

dell’unità commerciale. Anch’esso è pertanto privo di impianto di

riscaldamento. L’abitazione è suddivisa in numerose stanze, molte delle quali COVE

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al momento inutilizzate. Alla stessa si accede al momento esclusivamente

dall’interno dell’unità commerciale mediante una scala. Quale pertinenza vi è

un fabbricato ad uso deposito posto in fondo alla proprietà e pertanto con

accesso solo dall’esterno.

3 - CORRISPONDENZA PIGNORAMENTO/BENI DELLA DEBITRICE

Dal confronto tra i beni immobili riportati nella trascrizione del pignoramento e

quanto effettivamente in proprietà alla debitrice, si attesta la loro

corrispondenza.

4 - STATO DI POSSESSO DEI BENI

L’unità residenziale risulta abitata dalla proprietaria sig.ra

mentre l’unità commerciale risulta inutilizzata ma a disposizione della stessa

sig.ra . Da dichiarazione rilasciata dall’Agenzia delle Entrate di Udine

in data 28.04.2015 non esistono locazioni registrate o di altro tipo.

5 - FORMALITA’ VINCOLI E ONERI NON CANCELLABILI

Dalle indagini eseguite non risulta la presenza di formalità, vincoli e oneri

anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che possano restare a carico

del futuro acquirente degli stessi, ivi compresi vincoli derivanti da contratti

incidenti sull’attitudine edificatoria degli stessi o vincoli connessi con il loro

carattere storico-artistico.

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6 - FORMALITA’ VINCOLI E ONERI CANCELLABILI

Dalle indagini eseguite, comprendenti anche la disamina della

documentazione dimessa in atti (relazione notarile) e dal suo ulteriore

aggiornamento a tutto il 22.06.2015, è emerso che la sostanza immobiliare,

così come precedentemente indicata, risulta gravata dai seguenti pesi:

1) ISCRIZIONE n.24357/4087 del 14.08.2009

favore: BANCA DI CIVIDALE SPA con sede in Cividale del Friuli;

contro:

titolo: concessione a garanzia di mutuo fondiario del 20.07.2009 n.196534

rep. notaio Paolo Alberto Amodio di Udine della durata di anni 20 per la

somma complessiva iscritta di € 148.750,00;

beni: Catasto Fabbricati in Comune di Flaibano fg.10 n.434 sub.4-7.

2) ISCRIZIONE n.4385/801 del 17.02.2010

favore: BANCA DI CIVIDALE SPA con sede in Cividale del Friuli;

contro:

titolo: concessione a garanzia di mutuo del 15.02.2010 n.198067 rep. notaio

Paolo Alberto Amodio di Udine della durata di anni 19 e mesi 6 per la somma

complessiva iscritta di € 32.375,00;


3) TRASCRIZIONE n.23381/17814 del 12.11.2014

favore: CIVITAS SPV SRL con sede in Conegliano;

contro: COVE

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titolo: verbale di pignoramento immobiliare del 31.10.2014 n.5690 rep.

Tribunale di Udine;


7 - REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA

Dalle indagini effettuate al riguardo l’unità immobiliare in oggetto NON risulta

in regola con le normative di legge in materia edilizia e urbanistica.

La costruzione dell’edificio risulta ben anteriore all’anno 1967 e

successivamente è stato oggetto delle seguenti pratiche edilizie:

autorizzazione edilizia n.269/90 del 15.10.1990 per opere di manutenzione

straordinaria; concessione edilizia in sanatoria n.3230/90 del 30.10.1990

(condono edilizio n.114/86) per ampliamento vano cucina e costruzione

deposito; autorizzazione edilizia n.12/91 del 19.08.1991 per la realizzazione

di una struttura a pannelli mobili con sovrastante tendone provvisoria per la

sola stagione estiva. Successivamente tale struttura provvisoria è stata

trasformata in una tettoia permanente con struttura in legno e copertura in

pannelli. Inoltre risultano prive di autorizzazione alcune paretine interne

all’unità commerciale e una piccola veranda nell’appartamento al primo

piano. Per la sistemazione e la regolarizzazione edilizia di quanto sopra si può

prevedere una spesa di circa Euro 2.800,00 comprensiva degli accessori di

legge e dell’oblazione.

In base al Piano Regolatore Generale attualmente in vigore nel Comune, la

destinazione urbanistica dell’area su cui insiste il fabbricato in oggetto è Zona

A.0 residenziale intensiva di conservazione ambientale.

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8 – FONDI PATRIMONIALI

Dalle indagini eseguite, relativamente ai beni immobili oggetto di

pignoramento, non risulta la presenza di fondi patrimoniali.

9 - DIRITTI DI ABITAZIONE


pignoramento, non risulta la presenza di diritti di abitazione ex art.540 Codice

Civile.

10 - PRINCIPIO DI CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI

Dalla disamina della relazione notarile dimessa in atti e delle ulteriori ricerche

ipocatastali effettuate, si conferma il rispetto del principio di continuità delle

trascrizioni relativamente ai beni immobili oggetto di pignoramento.

11 – ASSEGNAZIONI


pignoramento, non risulta l’esistenza di provvedimenti di assegnazione della

casa coniugale a uno dei coniugi.

CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE

Si premette che per l’effettuazione del calcolo della superficie commerciale

degli immobili si sono considerate le superfici esterne lorde, alle quali sono

stati applicati i seguenti coefficienti di riduzione ritenuti idonei nel caso in

specie: cantina e ripostiglio esterno 0,10, tettoia 0,10, terrazza 0,10; ripostigli

soffitte e depositi 0,20; area scoperta pertinenziale (circa mq 300) a corpo. COVE

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Avvertendo che le misure sono state desunte dalle planimetrie catastali, si

espongono di seguito le relative superfici commerciali:

SUBALTERNO 4 – LOCALE COMMERCIALE

· locale commerciale mq 318,00

· cantina e ripostiglio mq 29,00 x coeff. 0,10 = mq 2,90

· tettoia mq 98,00 x coeff. 0,10 = mq 9,80

SUPERFICIE COMMERCIALE TOTALE ARROTONDATA = mq 331,00

SUBALTERNO 7 - ABITAZIONE

· abitazione mq 137,00

· ripostigli depositi e soffitte mq 358,00 x coeff. 0,20 = mq 71,60

· terrazza mq 11,00 x coeff. 0,10 = mq 1,10


VALUTAZIONE DEI BENI

La valutazione viene eseguita con il metodo della comparazione in base ai

prezzi di mercato correnti nella zona di pertinenza per beni simili a quelli in

esame, comparazione ottenuta mediante la ricerca di compravendite simili, la

consultazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall’Agenzia

del Territorio e dei Borsini Immobiliari redatti dagli Agenti Immobiliari della

Regione Friuli Venezia Giulia, nonché dell’esperienza personale, tenendo in

debito conto la particolare fase del mercato immobiliare e tutto ciò che possa

aumentare o diminuire il valore, come posizione, esposizione, vetustà,

eventuali servitù attive e/o passive, stato di conservazione e manutenzione, COVE

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destinazione urbanistica, eventuali vincoli edilizi, e ogni altra cosa possa

concorrere alla formazione di un giusto valore delle unità immobiliari sopra

descritte. La valutazione inoltre tiene conto di ogni altro elemento intrinseco

ed estrinseco, anche se non apparente, ma tuttavia sempre influente nelle

considerazioni finali espresse dallo scrivente stimatore per la corretta

determinazione di un prezzo base d’asta che risulti a livelli concorrenziali

nell’attuale sede Giudiziaria. Si tenga conto anche dell’opportunità che le

presenti valutazioni portino ad un immediato realizzo.

Tutto ciò premesso, ritenendo di poter indicativamente e unitariamente

valutare l’immobile commerciale con la cifra di €/mq 400,00, quello

residenziale con la cifra di €·/mq 300,00 e l’area scoperta pertinenziale in

comune a corpo € 5.000,00, si ritiene equo e congruo determinare per gli

immobili in oggetto i seguenti importi di stima comunque valutati a corpo e

non a misura:

unità commerciale sub.4 - € 135.000,00 (Euro centotrentacinquemila/00)

unità residenziale sub.7 - € 65.000,00 (Euro sessantacinquemila/00)

12 - PIGNORAMENTO DI QUOTA

Gli immobili risultano pignorati per l’intera quota, che risulta di proprietà

dell’esecutata.

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RIPARTIZIONE IN LOTTI

Considerata l’inopportunità di una separazione tra l’unità commerciale e

quella residenziale, per come è strutturato il fabbricato, per l’area scoperta in

comune e anche in considerazione che l’accesso all’abitazione avviene

attraverso il locale commerciale, si propone la vendita all’asta dei beni

immobili esaminati nello stato di fatto e diritto in cui si trovano, secondo il

seguente lotto:

LOTTO UNICO: unità commerciale (bar ristorante) con sovrastante unità

residenziale in Comune di Flaibano via Indipendenza nn.14-16, catasto

fabbricati fg.10 n.434 sub.4 cat. C/1 e sub.7 cat. A/3, quota di proprietà in

vendita 1/1

PREZZO BASE D’ASTA EURO 200.000,00

CREDITORI ISCRITTI: Banca Popolare di Cividale SCpA

ALTRI TITOLARI DI DIRITTI: nessuno

Udine, 25 giugno 2015

IL PERITO ESTIMATORE

geom. Mario Armellini

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Studio Tecnico Partita IVA Via G. Giusti n.2 01559090301 33100 - UDINE Codice Fiscale Tel./Fax: 0432-530830 RML MRA 64T10 L483K E-mail: [email protected] Albo Geometri Udine n. 2570

Udine, 12 ottobre 2015

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TRIBUNALE DI UDINE Esecuzione Immobiliare n. 591/14

promossa da


contro

RELAZIONE PERITALE DI STIMA INTEGRAZIONE CON I QUESITI DI CUI AL NOVELLATO

ART.568 CPC E 173 BIS DISP. ATT. CPC

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TRIBUNALE DI UDINE

Esecuzione Immobiliare n. 591/14

INTEGRAZIONE ALLA RELAZIONE PERITALE DI STIMA

estesa dal sottoscritto geometra MARIO ARMELLINI, iscritto all’Albo dei

Geometri della Provincia di Udine e a quello dei C.T.U. del Tribunale di Udine,

nell’esecuzione immobiliare promossa da:


contro

giusta disposizione del Sig. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari di data

25.09.2015 di provvedere a integrare la perizia con i quesiti di cui al novellato

art.568 cpc e 173 bis disp. att. cpc.

INTEGRAZIONI QUESITO PERITALE

1) esistenza di domande giudiziali che non possono essere cancellate dal

G.E.;

2) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi

dell’art.36 del DPR n.380 del 06.06.2001 e gli eventuali costi della stessa

altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono,

indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia

presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in

sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni

altro caso, la verifica, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa COVE

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eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle

condizioni previste dall’art.40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985

n.47 ovvero dall’art.46 comma 5 del DPR 06.06.2001 n.380, nonché delle

norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il

costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al

fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato

e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché

l’acquirente ne abbia chiara e piena comprensione;

3) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e

se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del

debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti

titoli;

4) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di

manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il

relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non

pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di

eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

5) determini l’esperto nominato il valore dell’immobile sulla base del valore di

mercato, specificando la superficie commerciale dell’immobile, del valore per

metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli

adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di

mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e

precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di

regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di

possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del COVE

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procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute.

1 - FORMALITA’ VINCOLI E ONERI NON CANCELLABILI

Dalle indagini eseguite non risulta la presenza di formalità, vincoli e oneri

anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che possano restare a carico

del futuro acquirente degli stessi, ivi compresi vincoli derivanti da contratti

incidenti sull’attitudine edificatoria degli stessi, vincoli connessi con il loro

carattere storico-artistico e domande giudiziali che non possono essere

cancellate dal G.E.

2 - REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA – OPERE ABUSIVE

Come già dichiarato nella perizia dalle indagini effettuate al riguardo le unità

immobiliari in oggetto NON risultano in regola con le normative di legge in

materia edilizia e urbanistica. Come già descritto, con l’autorizzazione edilizia

n.12/91 del 19.08.1991 veniva realizzata una struttura a pannelli mobili con

sovrastante tendone a carattere provvisorio per la sola stagione estiva.

Successivamente tale struttura provvisoria è stata trasformata abusivamente

in una tettoia permanente con struttura in legno e copertura in pannelli.

Inoltre risultano prive di autorizzazione alcune paretine interne all’unità

commerciale e una piccolissima veranda nell’appartamento al primo piano.

Lo scrivente ritiene che in base alla normativa attuale la tettoia e la veranda

non siano sanabili mentre lo sarebbero le pareti interne, e che per la

sistemazione e la regolarizzazione edilizia di quanto sopra si possa prevedere

una spesa di circa Euro 2.800,00 comprensiva degli accessori di legge e

dell’oblazione. COVE

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Tuttavia ai fini del raggiungimento di migliori condizioni di vendita non si

ritiene indispensabile né conveniente procedere ad una regolarizzazione

edilizia, essendo altresì ben più economico procedere alle relative demolizioni.

La costruzione dell’edificio risulta ben anteriore all’anno 1967 e considerata

la vetustà non è stato possibile rintracciare alcuna documentazione relativa

alla dichiarazione di abitabilità presso l’ufficio tecnico del Comune di Flaibano.

3 – CENSO, LIVELLO, USO CIVICO, AFFRANCAZIONE

I beni pignorati non risultano gravati da censo, livello o uso civico, né risultano

affrancati da tali pesi; il diritto dei beni del debitore pignorato è la proprietà.

4 – SPESE DI GESTIONE, MANUTENZIONE, STRAORDINARIE

Non trattandosi di un fabbricato di tipo condominiale non sussistono

informazioni su quanto richiesto dal quesito.

5 – VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

Come già precisato in perizia si conferma che per l’effettuazione del calcolo

della superficie commerciale degli immobili si sono considerate le superfici

esterne lorde, alle quali sono stati applicati i coefficienti di riduzione ritenuti

idonei nel caso in specie, avvertendo che le misure sono state desunte dalle

planimetrie catastali.

SUBALTERNO 4 – LOCALE COMMERCIALE

· locale commerciale mq 318,00

· cantina e ripostiglio mq 29,00 x coeff. 0,10 = mq 2,90

· tettoia mq 98,00 x coeff. 0,10 = mq 9,80 COVE

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SUBALTERNO 7 – ABITAZIONE

· abitazione mq 137,00

· ripostigli depositi e soffitte mq 358,00 x coeff. 0,20 = mq 71,60

· terrazza mq 11,00 x coeff. 0,10 = mq 1,10


Ritenendo di poter indicativamente e unitariamente valutare gli immobili in

questione con la cifra di €/mq 470,00 l’unità commerciale sub.4, di €/mq

350,00 l’unità residenziale sub.7 e di € 5.000,00 a corpo l’area scoperta

pertinenziale in comune, il loro valore arrotondato così determinato

risulterebbe rispettivamente pari a € 158.500,00 e a € 76.500,00, per un

valore complessivo di € 235.000,00.

Tuttavia, tenendo conto delle condizioni peculiari degli immobili stessi, nonché

del fatto che trattasi di una procedura d’asta, si ritiene opportuno

decrementare questo valore del 15% esponendo analiticamente di seguito gli

adeguamenti e le correzioni ritenute opportune.

Adeguamento per assenza della garanzia per vizi - 1,5%

Adeguamento per procedura d’asta - 10%

Adeguamento per oneri di regolarizzazione urbanistica - 1,5%

Adeguamento per oneri di regolarizzazione catastale - 1%

Adeguamento per stato d’uso e di manutenzione - 1%

Adeguamento per stato di possesso /

Adeguamento per vincoli e oneri giuridici non eliminabili / COVE

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Adeguamento per spese condominiali insolute /

Effettuato il predetto calcolo si ottiene pertanto per gli immobili in oggetto il

seguente valore complessivo di mercato arrotondato, importo già esposto

nella perizia e che si ritiene di confermare:

€ 200.000,00 (Euro duecentomila/00)

Udine, 12 ottobre 2015

IL PERITO ESTIMATORE

geom. Mario Armellini

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TETTOIA E VERANDA ABUSIVE

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