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Il Valore Immobiliare:come Stimare il Valore di un Bene Immobile

Per stimare il valore di un immobile occorre calcolare la sua superficie commerciale.

La superficie commerciale di un immobile è la superficie posta a calcolo per la determinazione del valore di stima.

La superficie coperta è considerata al lordo dei muri perimetrali e dei tramezzi interni, cui va sommata la metà dei muri confinanti con altre unità immobiliari.

I coefficienti di differenziazione sono numeri moltiplicatori, espressi in percentuale, che si utiliz-zano nella determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile per correggere in aumento o in diminuzione le quotazioni medie.

I principali e ricorrenti elementi per effettuare la valutazione di un immobile sono: l’ubicazione, la tipologia edilizia, lo stato di manutenzione, la vetustà, il livello di piano, l’esposizione, l’orien-tamento, la luminosità, la fruibilità degli spazi interni, la dotazione di servizi e la presenza di accessori e pertinenze.

La stima di un immobile scaturisce da un’analisi approfondita effettuata esclusivamente da un tecnico

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TABELLA 1

Coefficienti moltiplicatori per la stima del valore di un immobile

1. Coefficienti di piano

(stabile con ascensore)

Piano seminterrato

Piano terra

Piano rialzato

Piano primo

Piano secondo

Piano terzo

Piano quarto e successivi

Piano attico

0,70

0,90

0,92

0,95

0,98

1,00

1,03

1,20

2. Coefficienti di piano

(stabile con ascensore)

Piano seminterrato

Piano terra

Piano rialzato

Piano primo

Piano secondo

Piano terzo

Piano quarto e successivi

Piano attico

0,70

0,90

0,92

0,95

0,90

0,85

0,80

0,95

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3. Coefficienti di orientamento

Sud/Est, Est, Sud

Sud/Ovest, Ovest

Nord/Est, Nord/Ovest

Nord

1,05

1,00

0,95

0,93

4. Coefficienti di esposizione

Su via a basso traffico

Su via rumorosa

Su via silenziosa

Su piazza storica

Su parco, giardino, panoramica

Su distacco

Su cortile interno

Su un solo lato

Su due lati

Su tre o più lati

0,95

0,90

1,05

1,10

1,05

0,95

0,90

0,95

1,00

1,05

5. Terrazze a livello

Fino a mq. 25

Eccedenza rispetto a mq. 25

60%

10%

(della superficie ef-fettiva)

(della superficie ec-cedente)

6. Terrazze non a livello

Fino a mq. 25

Eccedenza rispetto a mq. 25

15%

5%

(della superficie ef-fettiva)

(della superficie ec-cedente)

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7. Parcheggi

Con difficoltà di parcheggio

Con facilità di parcheggio

0,90

1,10

8. Trasporti

Mezzi pubblici vicini

Mezzi pubblici lontani

1,05

0,95

9. Tipologia del fabbricato

Signorile/d’epoca

Intensivo

Non intensivo

In zona degradata

1,10

0,95

1,00

0,90

10. Giardini e aree scoperte pertinenziali

Fino alla concorrenza della superficie coperta lorda del piano terra

Area eccedente la superficie coperta lorda del piano terra

10%

2%

11. Accessori e pertinenze

Cantine/soffitte non comunicanti con l’unità principale

Cantine/soffitte comunicanti con l’unità princi-pale

Posto auto coperto – facilità parcheggio

Posto auto coperto – difficoltà parcheggio

Posto auto scoperto – facilità parcheggio

Posto auto scoperto – difficoltà parcheggio

Box – facilità parcheggio

Box – difficoltà parcheggio

25%

50%

50%

60%

40%

50%

80%

100%

(della superficie lorda)

(della superficie lorda)

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12. Superficie

Inferiore a mq. 50

Da mq. 50 a mq. 65

Da mq. 60 a mq. 150

Superiore a mq. 150

1,20

1,10

1,00

0,90

13. Servizi in dotazione

Taglio medio con un solo bagno

Taglio medio con più bagni

Riscaldamento autonomo

Riscaldamento centralizzato

Sprovvisto di riscaldamento

Sprovvisto di balcone

Dotato di balcone

Dotato di più balconi

0,95

1,05

1,05

1,00

0,95

0,95

1,00

1,05

14. Immobili locati

Contratto in regime di “equo canone”

Locazione a libero canone

0,70

0,80 – 1,00

Facciamo un esempio:

appartamento di mq. 120 (1,00), posto al piano 2° di un fabbricato con ascensore (0,98), do-tato di riscaldamento autonomo (1,05), esposto a Sud/Est (1,05).

Valore commerciale medio della zona è di € 2.500,00/mq.

2500 x 1,00 x 0,98 x 1,05 x 1,05 = 2701,13

Pertanto: 2701,13 x 120 = € 324.135,60

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