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Il Valore Immobiliare:come Stimare il Valore di un Bene Immobile
Per stimare il valore di un immobile occorre calcolare la sua superficie commerciale.
La superficie commerciale di un immobile è la superficie posta a calcolo per la determinazione del valore di stima.
La superficie coperta è considerata al lordo dei muri perimetrali e dei tramezzi interni, cui va sommata la metà dei muri confinanti con altre unità immobiliari.
I coefficienti di differenziazione sono numeri moltiplicatori, espressi in percentuale, che si utiliz-zano nella determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile per correggere in aumento o in diminuzione le quotazioni medie.
I principali e ricorrenti elementi per effettuare la valutazione di un immobile sono: l’ubicazione, la tipologia edilizia, lo stato di manutenzione, la vetustà, il livello di piano, l’esposizione, l’orien-tamento, la luminosità, la fruibilità degli spazi interni, la dotazione di servizi e la presenza di accessori e pertinenze.
La stima di un immobile scaturisce da un’analisi approfondita effettuata esclusivamente da un tecnico
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TABELLA 1
Coefficienti moltiplicatori per la stima del valore di un immobile
1. Coefficienti di piano
(stabile con ascensore)
Piano seminterrato
Piano terra
Piano rialzato
Piano primo
Piano secondo
Piano terzo
Piano quarto e successivi
Piano attico
0,70
0,90
0,92
0,95
0,98
1,00
1,03
1,20
2. Coefficienti di piano
(stabile con ascensore)
Piano seminterrato
Piano terra
Piano rialzato
Piano primo
Piano secondo
Piano terzo
Piano quarto e successivi
Piano attico
0,70
0,90
0,92
0,95
0,90
0,85
0,80
0,95
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3. Coefficienti di orientamento
Sud/Est, Est, Sud
Sud/Ovest, Ovest
Nord/Est, Nord/Ovest
Nord
1,05
1,00
0,95
0,93
4. Coefficienti di esposizione
Su via a basso traffico
Su via rumorosa
Su via silenziosa
Su piazza storica
Su parco, giardino, panoramica
Su distacco
Su cortile interno
Su un solo lato
Su due lati
Su tre o più lati
0,95
0,90
1,05
1,10
1,05
0,95
0,90
0,95
1,00
1,05
5. Terrazze a livello
Fino a mq. 25
Eccedenza rispetto a mq. 25
60%
10%
(della superficie ef-fettiva)
(della superficie ec-cedente)
6. Terrazze non a livello
Fino a mq. 25
Eccedenza rispetto a mq. 25
15%
5%
(della superficie ef-fettiva)
(della superficie ec-cedente)
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7. Parcheggi
Con difficoltà di parcheggio
Con facilità di parcheggio
0,90
1,10
8. Trasporti
Mezzi pubblici vicini
Mezzi pubblici lontani
1,05
0,95
9. Tipologia del fabbricato
Signorile/d’epoca
Intensivo
Non intensivo
In zona degradata
1,10
0,95
1,00
0,90
10. Giardini e aree scoperte pertinenziali
Fino alla concorrenza della superficie coperta lorda del piano terra
Area eccedente la superficie coperta lorda del piano terra
10%
2%
11. Accessori e pertinenze
Cantine/soffitte non comunicanti con l’unità principale
Cantine/soffitte comunicanti con l’unità princi-pale
Posto auto coperto – facilità parcheggio
Posto auto coperto – difficoltà parcheggio
Posto auto scoperto – facilità parcheggio
Posto auto scoperto – difficoltà parcheggio
Box – facilità parcheggio
Box – difficoltà parcheggio
25%
50%
50%
60%
40%
50%
80%
100%
(della superficie lorda)
(della superficie lorda)
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12. Superficie
Inferiore a mq. 50
Da mq. 50 a mq. 65
Da mq. 60 a mq. 150
Superiore a mq. 150
1,20
1,10
1,00
0,90
13. Servizi in dotazione
Taglio medio con un solo bagno
Taglio medio con più bagni
Riscaldamento autonomo
Riscaldamento centralizzato
Sprovvisto di riscaldamento
Sprovvisto di balcone
Dotato di balcone
Dotato di più balconi
0,95
1,05
1,05
1,00
0,95
0,95
1,00
1,05
14. Immobili locati
Contratto in regime di “equo canone”
Locazione a libero canone
0,70
0,80 – 1,00
Facciamo un esempio:
appartamento di mq. 120 (1,00), posto al piano 2° di un fabbricato con ascensore (0,98), do-tato di riscaldamento autonomo (1,05), esposto a Sud/Est (1,05).
Valore commerciale medio della zona è di € 2.500,00/mq.
2500 x 1,00 x 0,98 x 1,05 x 1,05 = 2701,13
Pertanto: 2701,13 x 120 = € 324.135,60
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