Il contenzioso in materia locatizia: le principali ... · Il contratto di locazione Art. 1571 c.c.:...

Il contenzioso in materia locatizia:

le principali problematiche sostanziali e processuali

Scandicci, 6 aprile 2017 relatore: Ivana Peila

Il contratto di locazione

Art. 1571 c.c.: «una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo».

• È un contratto consensuale, sinallagmatico e di durata.

• Il diritto di godimento del conduttore ha natura personale (non reale) ed il contratto può essere stipulato da chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene.

La locazione di immobili

• Locazione di beni immobili:

• La legge n. 392 del 1978, come modificata dalla legge n. 431 del 1998, pone una distinzione tra:

• - contratti ad uso abitativo;

• - contratti ad uso diverso da quello di abitazione.

Legge n. 431 del 1998

• Art. 2 : durata non inferiore ad anni quattro, rinnovati per altri quattro. • Art. 5: contratti di natura transitoria sulla base di D.M. 30 dicembre 2002 • Cass. civ., Sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4075: • E’ necessario: • 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui

l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; • 2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a

provare la suddetta esigenza; • 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite

lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.

• Trib. Torino, Sez. VIII, 12 maggio 2016: prevista durata di mesi 36 «per motivi di lavoro» senza alcuna specificazione: la produzione in giudizio della documentazione non è sufficiente per colmare la lacuna; ricondotto il contratto alla disciplina legale 4+4

Disciplina processuale

• Rito applicabile alla materia delle locazioni: artt. 409 e 447 bis c.p.c.: ricorso.

• E’ ammesso il ricorso ex art. 633 c.p.c. (decreto ingiuntivo): per i canoni scaduti alla data della domanda;

• E’ ammesso il ricorso ex art. 664 c.p.c. (in sede di udienza di convalida): per i canoni scaduti e per i canoni a scadere fino all’esecuzione dello sfratto.


• Competenza: • Cass. civ., Sez. III, 31 gennaio 2006, n. 2143: tutte le controversie in materia di

locazioni immobiliari esulano dalla competenza del giudice di pace, perché, a seguito della soppressione dell'ufficio del pretore, con la conseguente abrogazione dell'art. 8 c.p.c. ad opera del d.lgs. 19 febbraio 1998, n. 51 (competenza del pretore), la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita alla competenza del tribunale;

• Cass. civ., Sez. Unite, ordinanza 19 ottobre 2011, n. 21582 (in tema di risarcimento del danno ex art. 1669 c.c. per difetto di costruzione di fabbricato) in adesione alla tesi minoritaria: È competente il giudice di pace (nei limiti della sua competenza per valore) in ordine alle controversie aventi ad oggetto pretese che abbiano la loro fonte in un rapporto, giuridico o di fatto, riguardante un bene immobile, salvo che la questione proprietaria non sia stata oggetto di una esplicita richiesta di accertamento incidentale di una delle parti e sempre che tale richiesta non appaia, "ictu oculi", alla luce delle evidenze probatorie, infondata e strumentale - siccome formulata in violazione dei principi di lealtà processuale - allo spostamento di competenza dal giudice di prossimità al giudice togato.


• Opposizione a decreto ingiuntivo • Cass. civ., Sez. VI-III, 29 dicembre 2016, n. 27343; • Cass. civ., Sez. III, 15 gennaio 2013, n. 797; • Cass. civ., Sez. Unite, 14 marzo 1991, n. 2714; • Trib. Reggio Emilia, 19 aprile 2012: • L' opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione, come tale

soggetta al rito speciale di cui all’art. 447-bis c.p.c., deve essere proposta con ricorso, sicchè, ove promossa erroneamente con citazione, questa può produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine previsto dall'art. 641 c.p.c., non essendo sufficiente che, entro tale data, sia stata notificata alla controparte.

• Cass. civ., Sez. I, 24 novembre 2011, n. 24858: l’eccezione di tardività è rilevabile anche d’ufficio dal giudice ma solo se dagli atti emerga con certezza la tardività dell'opposizione in riferimento sia al "dies a quo", ossia alla data di notificazione del decreto, che al "dies ad quem", ossia alla data della relativa opposizione.

•


• E’ ammissibile il ricorso ex art. 702 bis c.p.c.? • Tesi 1) inammissibilità:

• a) in caso di incompatibilità della causa con l'istruzione sommaria la prosecuzione deve avvenire con le forme ordinarie ("fissa l'udienza ex art. 183 c.p.c.. In tal caso si applicano le disposizioni del libro II");

• b) il contenuto di ricorso introduttivo e comparsa di costituzione nel procedimento sommario è analogo a quello dell'atto di citazione e comparsa di costituzione nel procedimento ordinario, mentre presenta profili di diversità rispetto agli atti introduttivi del processo del lavoro;

• c) espressamente l'art.54 della legge n. 69/09, con cui il governo è delegato alla semplificazione dei procedimenti civili di cognizione che rientrano nella giurisdizione ordinaria, individua tre modelli processuali a cui ricondurre i vari procedimenti (rito ordinario di cognizione, rito sommario di cognizione, rito del lavoro), per cui rito del lavoro e rito sommario sarebbero indicati come modelli alternativi;

• d) il procedimento sommario non offre una tutela più rapida di quella assicurata dal rito lavoristico.

•


• Tesi 2) ammissibilità • a) non è ragionevole ritenere che sussista un'identità tra i

procedimenti che saranno soggetti al rito sommario secondo i criteri della legge delega di cui all'art. 54 della legge n. 69/2009 ed il procedimento previsto dall'art. 702 bis c.p.c., atteso che in quest'ultimo è espressamente disciplinata la facoltà del giudice di mutare il rito;

• b) il richiamo all'art. 183 c.p.c. è volto esclusivamente ad indicare un modello di prosecuzione a cognizione piena, del tutto compatibile con il rito del lavoro, per cui potrebbe intendersi il riferimento anche operato all'udienza ex art. 420 c.p.c.;

• c) molte controversie lavoristiche e locatizie presentano proprio i caratteri di semplicità dell'istruttoria che renderebbero conveniente l'applicazione del rito sommario.

•


• Cass. civ., Sez. Lav., 21 novembre 2016, n. 23652; • Cass. civ., Sez. Lav., 11 marzo 2011, n. 5878 • Cass. civ., Sez. Unite, 20 aprile 2005, n. 8202: • Il principio della ricerca della "verità materiale" che

legittima l’esercizio del potere d’ufficio ex art. 421 c.p.c. deve essere esercitato "pur sempre con riferimento a fatti allegati dalle parti ed emersi nel processo a seguito del contraddittorio delle parti ".

• Trib. Torino, Sez. VIII, 28 marzo 2017: rigettata l’istanza di acquisizione del contratto di locazione e la richiesta di giuramento decisorio attesa la tardiva costituzione in giudizio del convenuto.

Udienza convalida

• Art. 663 c.p.c.: «Se l’intimato non comparisce o

comparendo non si oppone, il giudice convalida….; il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o che non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore»

• Art. 660 cpc: «Le intimazioni devono essere notificate a norma degli artt. 137 ss, esclusa la notificazione al domicilio eletto.

• .. Se l’intimazione non è stata fatta a mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo lettera raccomandata e allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione»

Udienza di convalida

• Cass. civ., Sez. III, 11 gennaio 2017, n. 411: • L’ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita

locazione, preclusa l’opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato, sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto, ma anche sulla sua qualificazione, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente collegata alla tipologia del contratto.

• L’ordinanza di convalida di sfratto per morosità non è idonea ad acquisire autorità di giudicato.

Udienza convalida

• La mancata comparizione e/o opposizione dell’intimato implica l’ammissione dei fatti storici dedotti in giudizio dall’intimante, non anche le conseguenze giuridiche, in relazione alle quali resta il potere-dovere del giudice di accertare la legittimità della domanda


• Il giudice deve accertare: • a) eventuale nullità della citazione (requisiti ex art. 164

c.p.c. e avvertimento 660 comma terzo c.p.c.); • b) competenza territoriale inderogabile (art. 661 c.p.c.:

luogo in cui si trova cosa locata); • c) qualità di locatore e di conduttore: • - dal lato attivo non c’è litisconsorzio necessario: Cass.

civ., Sez. VI-II, 28 gennaio 2015, n. 1650 (ord.); Cass. civ., Sez. unite, 4 luglio 2012, n. 11135);

• - dal lato passivo c’è litisconsorzio necessario: Cass. civ., Sez. III, 24 novembre 1988, n. 6315);

Udienza convalida

• d) interesse ad agire e persistenza della morosità intimata (Cass. civ., Sez. III, 12 dicembre 2002, n. 17738: se dopo la notificazione della citazione per convalida il conduttore ha provveduto a pagare il canone senza però corrispondere gli interessi di mora e le spese, viene meno il presupposto della persistenza della morosità che legittima l'emissione dell'ordinanza di convalida ai sensi dell'art. 663 c.p.c., mentre ben può il giudice emettere l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., disponendo, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale in ordine agli interessi legali e alle spese di giudizio)

• (fattispecie di contratto ad uso commerciale)

Udienza convalida

• e) presupposti tipici dell’azione (principio tassatività): • - tipo di contratto: contratto di locazione o sub-locazione di immobili o

contratto di affitto a coltivatore diretto; non rientrano: contratto di locazione di bene mobile, comodato, leasing immobiliare, contratto di affitto di azienda, occupazione senza titolo e diritti reali, rent to buy;

• - cause di risoluzione: finita locazione o morosità; sono escluse: domanda risoluzione ex 1456 c.c. (Trib. Torino, 18 gennaio 2017 (ord.); contra: Cass. civ., Sez. III, 27 agosto 2013, n. 19602, che ammette le domande ex artt. 1454, 1456 e 1457 c.c.), mutuo dissenso, recesso, inadempienze diverse dal pagamento del canone (es. cauzione, spese registrazione, iva, interessi, Istat, tassa rifiuti) o degli oneri accessori ex art. 5 legge 392/1978 (importo superiore a due mensilità del canone) (Cass. civ., Sez. III, 24 febbraio 2000, n. 2087; Corte Cost. n. 3 del 1999)

(se non rispettato il principio: mutamento del rito)

Udienza convalida

• f) contratto di locazione ad uso abitativo: forma scritta del contratto;

• g) registrazione dei contratti di locazione (abitativo ed uso diverso);

• h) l’invio tempestivo e la ricezione della disdetta per lo sfratto per finita locazione (Cass. civ.., Sez. III, 2 aprile 2009, n. 8006)


• i) regolarità della notifica: • Cass. civ., Sez. III, 15 giugno 2004, n. 11289: • L'adempimento previsto nell‘u.c. dell'art. 660 c.p.c.. civ. mira ad

assicurare, nella maggiore misura possibile, che il conduttore abbia effettiva conoscenza dell'intimazione rivoltagli, in considerazione degli effetti che nel procedimento per convalida derivano dalla mancata comparizione dell'intimato.

• Tale adempimento, essendo escluso nel solo caso di notifica a mani proprie dell'intimato, va compiuto pertanto in ogni altra ipotesi, ivi compresa quella di notificazione a mezzo posta, ancorché l'agente postale, non avendo rinvenuto in loco il destinatario, abbia rilasciato a costui l'avviso previsto dall'art. 8, della Legge 20 novembre 1982 n.890, che non equivale all'ulteriore invio della raccomandata prescritta dall'u.c. dell'art. 660 c.p.c., la cui omissione costituisce valido motivo di opposizione tardiva nei sensi del successivo art. 668.

Udienza convalida

• i) regolarità della notifica: • Integra il caso fortuito e/o la forza maggiore: • il difensore di parte locatrice affermava che l’udienza era stata rinviata alle

h. 11.00, sicché l’intimato si allontanava per ripresentarsi alle h. 10.40, allorché apprendendo tuttavia che l’udienza era già stata celebrata, e lo sfratto convalidato( Trib. Modena, 9 marzo 2007)

• Non integra il caso fortuito né la forza maggiore: • la circostanza di non aver potuto partecipare all’udienza di convalida a

causa della chiusura della sezione distaccata del Tribunale (Tribunale di Torino, 19 ottobre 2015)

• Protocollo locazioni Tribunale Bologna: se indicata una data differente rispetto al giorno di udienza previsto per le convalide di sfratto: rinnovazione dell’intimazione.

• Protocollo locazioni Torino, Verona: se la notifica è avvenuta nel mese di agosto con udienza ravvicinata: rinnovazione dell’intimazione

Udienza convalida

• La notifica dell'atto di intimazione non è valida se effettuata ai sensi dell'art. 143 c.p.c. (rito degli irreperibili):

• Corte cost. 17 gennaio 2000, n. 15: «modalità non idonee a realizzare una sufficiente probabilità di conoscenza effettiva dell'atto».

• Cass. civ., Sez. III, 31 luglio 2006, n. 17453: nullità della notificazione.

• Protocollo locazioni Tribunale Torino: legittima il mutamento del rito.


• Art. 660, primo comma, c.p.c.: «esclusa la notifica al domicilio eletto». • La clausola secondo cui «il conduttore elegge domicilio ad ogni effetto e

fine derivante dal contratto, e segnatamente per la notifica di atti giudiziari ed esecutivi presso l’immobile locato» è valida?

• Cass. civ., Sez. III, 15 settembre 1981, n. 5103: • È valida la notifica eseguita nel domicilio indicato (non eletto) dal

conduttore nel contratto di locazione (nella specie: luogo di lavoro) • Cass. civ., Sez. Lav., 22 dicembre 2009, n. 26985: le risultanze anagrafiche

rivestono un valore meramente presuntivo circa il luogo di residenza, e possono essere superate da una prova contraria, desumibile da qualsiasi fonte di convincimento, e quindi anche mediante presunzioni, come quelle desunte dall'indicazione di dimora abituale quale emerge dall'esecuzione del contratto intercorso tra le parti (in materia di diritto del lavoro).

• Se l’elezione è presso l’abitazione principale per un contratto ad uso abitativo: notifica è valida.


• Cass. civ., Sez. III, 5 agosto 2002, n. 11702:

• Nell'ipotesi di notificazione dell'intimazione di sfratto ad una persona giuridica mediante consegna di copia dell'atto ad uno dei soggetti indicati dall'art. 145, primo comma, c.p.c. non è necessaria la spedizione dell'avviso all'ente intimato prevista dall'ultimo comma dell'art. 660 cod. proc. civ., atteso che tale adempimento è previsto solo in caso di notifica non a mani proprie del soggetto intimato, ipotesi non configurabile nel caso di notifica a persona giuridica, in quanto l'art. 138 c.p.c. prevede la "notificazione a mani proprie" solo in relazione a persone fisiche (notifica dell'intimazione di sfratto ad un Comune mediante consegna di copia al capo ufficio di segreteria, non seguita dalla spedizione dell'avviso prevista dall'ultimo comma del citato art. 660)

• (dottrina non è concorde)


• E’ valida la notificazione dell’intimazione di sfratto in proprio dell’avvocato a mezzo pec?

• Tribunale Catanzaro, 22 febbraio 2014: no • Tesi preferibile: si salvo che sia espressamente escluso

nei protocolli dei Tribunali.

• Occorre l’avviso ex art. 660 u.c.? • Trib. Modena, 23 luglio 2014: la notificazione con

modalità telematica presso l'indirizzo elettronico della società intimata risultante da pubblici elenchi non è sussumibile nella nozione di “notifica a mani” e quindi occorre l’avviso ex art. 660 c.p.c.


• Difesa personale dell’intimato: • È valida la procura speciale: • Cass. civ., Sez. III, 14 luglio 2006, n. 16116: (difensore privo di procura

speciale) • a) il conduttore può nominare un procuratore per manifestare la volontà

di opporsi, o non, alla convalida; • b) incaricare semplicemente un terzo ("nuncius") di presentarsi

all'udienza; questi, essendo privo di poteri rappresentativi, non è tuttavia legittimato ad opporsi alla convalida, pur essendo opportuno, in caso di opposizione, il rinvio della causa, per consentire all'intimato di comparire personalmente o di conferire procura

• Cass. civ., Sez. III, 27 aprile 2011, n. 9416: è valida la presenza in udienza di chiunque sia in grado di far ritenere comparso l'intimato: es. il terzo che consegna un assegno, ritirato dal difensore dell'intimante, ai fini di purgare la mora dell'intimato medesimo).

Sanatoria della morosità

• Art. 55 legge n. 392 del 1978: • canoni scaduti e oneri accessori maturati sino alla data dell’udienza: • a) alla prima udienza (diritto del conduttore) • b) nel c.d. termine di grazia (novanta giorni per comprovate difficoltà del

conduttore o centoventi giorni precarie condizioni economiche insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie gravi, comprovate condizioni di difficoltà per l’inadempienza di non oltre due mesi (potere discrezionale del giudice, sia se concederlo sia per quale periodo).

• Protocollo locazioni Torino e Verona: non rilevano le morosità successive all’udienza in cui si concede il termine di grazia per analogia con l’ipotesi a); Protocollo locazioni Bologna; Cass. civ., Sez. III, 5 aprile 2012, n. 5540: fino allo spirare del termine di grazia; Protocollo locazioni Firenze: entrambe ipotesi.

• E’ deroga al disposto di cui all’art. 1453 comma terzo c.c • Ratio: conservazione del rapporto.


• Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1992, n. 6678: • L'uso del termine "comprovate" dimostra che le condizioni

di difficoltà devono in primo luogo essere dedotte e poi provate, e l'onere relativo non può essere posto, secondo i principi generali, se non a carico del conduttore. Potrebbe al più concedersi che ove il locatore, di fronte alla deduzione dell'esistenza di una situazione di difficoltà, nulla eccepisca, detta situazione possa ritenersi non contestata, ma in ogni caso sarebbe comunque necessaria la prospettazione di una difficoltà, che non può essere generica, ma deve essere specificatamente indicata, non potendosi ritenere, senza svuotare di contenuto la lettera della norma, che la prospettazione della difficoltà sia implicita nella stessa richiesta del termine.


• Cass. Civ., Sez. Unite, 28 aprile 1999, n. 272 • Cass. civ., Sez. III, 31 maggio 2010, n. 13248 • Cass. civ., Sez. III, 22 settembre 2014, n. 19865: • Non riguarda le locazioni ad uso diverso da abitativo: • Se l'istanza del conduttore per la sanatoria della morosità, ai sensi dell'art. 55 della

legge 27 luglio 1978, n. 392, è inammissibile, il giudice può emettere solo l'ordinanza di rilascio, a norma dell'art. 665 c.p.c., disponendo la prosecuzione del giudizio a cognizione piena, in quanto l'ordinanza di convalida, a norma dell'art. 663 cod. proc. civ., risulterebbe emessa nell'opposizione dell'intimato e, quindi, fuori dei casi di legge, sì da integrare una sentenza appellabile.

• l'attestazione di persistenza della morosità non è necessaria in caso di comparizione dell'intimato, restando affidata alla sua eventuale attività difensiva mediante l'opposizione la deduzione della cessazione della persistenza della morosità.

• La possibilità di sanatoria per le locazioni commerciali potrebbe essere prevista dalle parti nel contratto (Cass. civ., Sez. III, 30 marzo 2010, n. 7621)


• Cass. civ., Sez. III, 16 gennaio 2013, n. 920:

• la sanatoria della morosità del conduttore è subordinata al pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità (fattispecie: mancato pagamento iva e cpa su spese di lite).

• Il termine è perentorio (Cass. civ., Sez. III, 17 settembre 2008, n. 23751).


• La speciale sanatoria della morosità si applica: - nel procedimento di convalida di sfratto; - quando la domanda di risoluzione contrattuale

sia stata introdotta in via ordinaria (alla prima udienza: cfr Corte Cost. n. 3/1999; Cass. civ., Sez. III, 18 luglio 2008, n. 19929, non è proponibile in caso di mutamento del rito);

- nella c.d. opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c. (Cass. civ., Sez. III, 2 dicembre 1993, n. 11923);

- se la causa è deferita agli arbitri (Cass. civ., Sez. I, 15 ottobre 2014, n. 21836).


• E’ compatibile la richiesta del termine di grazia con l’opposizione alla convalida?

• Tesi 1: no perché la richiesta presuppone il riconoscimento dell’inadempienza e si pagano anche le spese processuali (es. Tribunale Modena, 20 gennaio 2009; Cass. civ., Sez. III, 5 aprile 2012, n. 5540);

• Tesi 2: si perché il conduttore può pagare per evitare lo sfratto, con riserva di ripetizione nella fase di merito (Cass. civ., Sez. III, 3 dicembre 2009, n. 25393) (tesi preferibile in caso di più conduttori con richieste differenti);

• Tesi 3: se la contestazione è solo parziale: ordinanza ex art. 666 c.p.c. (senza condanna alle spese di lite).

Ordinanza di rilascio

• Art. 665 c.p.c. «se l’intimato compare e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto».

• Ordinanza anticipatoria degli effetti della sentenza, priva di natura cautelare e non contiene pronuncia sulle spese;

• modificabile e/o revocabile solo all’esito del giudizio di merito con sentenza.

• In caso di estinzione del processo perde efficacia ex art. 310 c.p.c.? • La dottrina è divisa e la giurisprudenza afferma che mantiene

efficacia attesa la natura di «provvedimento sostanziale provvisorio» (Cass. civ., Sez. III, 19 luglio 1996, n. 6522).

Mediazione

• Art. 5, comma primo bis, del d.lgs n. 28 del 2010, come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, convertito con la legge n. 98 del 2013:

• Mediazione obbligatoria per la materia della locazione e comodato.

• Art. 5, comma quarto, lett. b): non si applica nei procedimenti d convalida di licenza o sfratto fino al mutamento del rito ex art. 667 c.p.c.

Mediazione

• Tribunale di Torino: • ll termine di giorni 15 viene assegnato

nell’ordinanza di mutamento del rito da notificare all’intimato non comparso a cura dell’intimante

• Tribunale di Bologna: • L’ordinanza ex art. 667 c.p.c. viene comunicata al

convenuto contumace a cura della Cancelleria ed il termine di giorni 15 viene assegnato in occasione dell’udienza di mutamento del rito

• (cfr: Trib. Bologna, 17 novembre 2015, n. 21324)

Mediazione

• L’ordinanza di rilascio conserva efficacia in caso di improcedibilità per omesso esperimento della mediazione? A chi spetta l’onere di attivare la mediazione?

• Trib. Busto Arsizio, 15 giugno 2012: l’onere di attivare la procedura è dell’intimante (convenuto contumace), ma l’ordinanza non perde efficacia;

• Trib. Torino, Sez. VIII, 26 marzo 2015: gli effetti permangono in conformità al principio sancito dalla Corte di Cassazione, Sez. III, 14 febbraio 1997, n. 1382 per la mancata riassunzione del giudizio nel termine perentorio fissato ex art. 667 c.p.c. (testo ante riforma 1990);

• Trib. Bologna, 17 novembre 2015, n. 21324: conserva efficacia perché «il provvedimento anticipatorio di condanna al rilascio è sottoposto alla condizioni risolutiva della pronuncia di sentenza di merito negativa;

• Trib. Rimini, 24 maggio 2016: rigetta l’istanza di rimessione in termini per «malattia» (non documentata) del difensore del ricorrente, richiama per analogia il disposto di cui all’art. 653 c.p.c. e afferma che conserva efficacia.

• (Cass. civ., Sez. III, 3 dicembre 2015, n. 24629: opposizione a d.i.: l'onere verte sulla parte opponente alla luce del principio della ragionevole durata del processo).

Mediazione

• Le spese di lite in caso di dichiarazione di improcedibilità? • Tribunale Pescara 7 ottobre 2014; Tribunale Torino, Sez.

VIII, 26 marzo 2015; Tribunale Torino, 14 marzo 2017: l’onere di attivare la procedura è della «parte che ha interesse alla prosecuzione del giudizio», e quindi dell’intimante che chiede la risoluzione del contratto, salvo che l’intimato si sia costituito per opporsi e/o svolgere domanda riconvenzionale;

• Tribunale Trib. Bologna, 17 novembre 2015, n. 21324: condanna alle spese i convenuti nonostante il locatore avesse chiesto anche la condanna al pagamento degli oneri accessori perché ritiene che il ricorrente sia vittorioso in punto «stabilizzazione dell’ordinanza ex art. 665 c.p.c.»;

Mutamento del rito

• E’ possibile proporre domande nuove con le memorie integrative?

• Tesi tradizionale: inammissibilità rilevabile d’ufficio attesa la natura unitaria del giudizio (Cass. civ., Sez. III, 27 maggio 2003, n. 84111: ritenuto nuova la domanda di condanna al pagamento dei canoni scaduti)

Mutamento del rito

Tesi preferibile: giudizio unitario ma con struttura bifasica: • Cass. civ., Sez. III, 9 marzo 2012, n. 3696: • l'intimato non ha l'onere di costituirsi in cancelleria,

potendosi presentare all'udienza fissata per la convalida anche personalmente, e quindi con la memoria integrativa potrà proporre domanda riconvenzionale unitamente all'istanza di fissazione di nuova udienza di discussione ai sensi dell'art. 418 c.p.c., poiché l'art. 660, terzo comma, c.p.c., esclude espressamente, per l'intimazione per la convalida, «l'invito o l'avvertimento al convenuto previsti nell'art. 163, terzo comma, n. 7, c.p.c.»

• (in termini: Cass. civ., Sez. III, 30 giugno 2005, n. 13963)

Mutamento del rito

• Cass. civ., Sez. III, 20 maggio 2013, n. 12247: • «non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il

"thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte».

• caso di specie: ammissibile l'iniziativa dell'intimante il quale, richiesta, in origine, la convalida di sfratto e l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, di fronte all'eccezione di pagamento formulata dall'intimato, ha addotto l'imputazione di quanto ricevuto ad una diversa "causa solvendi", costituita da un ulteriore contratto di locazione, avente ad oggetto un locale contiguo a quello per il quale era stato intimato lo sfratto per morosità, operando così un ampliamento del "thema decidendum", che ha incluso una domanda di pagamento fondata su di una "causa petendi" concorrente e legata a quella originaria da ragioni di connessione soggettiva e, parzialmente, oggettiva).

Mutamento del rito

• Cass. civ., Sez. III, 16 dicembre 2014, n. 26356:

• non può ritenersi integrata, prima del deposito della memoria ex art. 426 c.p.c., una non contestazione di un fatto idonea ad esonerare la controparte dalla relativa prova

• caso di specie: rigettato la domanda della sublocatrice per mancata prova della tempestività della disdetta della locazione, la cui tardività era stata eccepita dalla subconduttrice soltanto nella memoria ex art. 426 c.p.c.

Mutamento del rito

• Cass. civ., Sez. VI-III, 5 dicembre 2016, n. 24819 (ordinanza):

• la domanda riconvenzionale che sia proposta già nella fase sommaria non è soggetta all’osservanza del termine di dieci giorni previsto dall’art. 416 c.p.c., in quanto il rito del lavoro si applica solo dopo il passaggio alla fase ordinaria ex art. 667 c.p.c.

Mutamento del rito

• Tribunale di Torino, Sez. VIII, 30 giugno 2016:

• ammissibile (ed accolta) la domanda del conduttore di risarcimento del danno subito a seguito di un temporale che ha reso inutilizzabile l’immobile e ha danneggiato la merce presente nel magazzino proposta solo nella memoria integrativa.

Art. 5 legge n. 392 del 1978

• Contratto di locazione ad uso abitativo:

• Cass. civ., Sez. III, 18 novembre 2010, n. 23257: • nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione

sul "quantum", abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392;

• qualora il conduttore chieda la verifica della rispondenza del canone contrattuale ai parametri legali deve applicarsi la disciplina di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., che rimettono al giudice il compito di effettuare una valutazione discrezionale in ordine alla gravità dell'inadempimento.

Art. 5 legge n. 392 del 1978

• La c.d. autoriduzione del canone per la presenza di vizi o difetti è legittima?

• Cass. civ., Sez. VI-III, 23 giugno 2011; Trib. Roma, 15 febbraio 2013, n. 3605: • Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero

ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

• La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

• Corte Appello di Roma, 11 marzo 2014, n. 1668: se il vizio era conosciuto e/o conoscibile al momento della sottoscrizione del contratto il conduttore ha implicitamente rinunciato a far valere l’azione ex art. 1578 c.c.

Risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c.

• Contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo

• Cass. civ., Sez. III, 17 marzo 2006, n. 5902: • In motivazione spiega che “alcune decisioni hanno ritenuto

la gravità dell'inadempimento "in re ipsa" tutte le volte in cui l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto”, in altre pronunce si è sottolineata “la necessità di accertare, in ogni caso, la gravità in concreto dell'inadempimento, cioè l'idoneità dello stesso a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo”.



• Cass civ., Sez. III, 30 settembre 2014, n. 20551; • “ai fini della risoluzione per morosità, il giudice deve valutare la

gravità dell'inadempimento anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda in quanto l'avvenuto pagamento della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del suo futuro comportamento così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti”

• In motivazione si è dato rilievo alla mancata indicazione, da parte del locatore, delle dettagliate e comprovate ragioni del suo asserito credito nell'atto di intimazione.



• Cass. civ., Sez. III, 20 gennaio 2017, n. 1428: • “benché il criterio legale di predeterminazione della gravità

dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda”.


• Casi di rigetto della domanda ex art. 1453 e 1455 c.c.: • Trib. Torino, Sez. VIII, 16 marzo 2017: pagamento dei

canoni (tre mensilità) tra la notifica dell’intimazione e l’udienza di convalida, l’assenza di morosità nel corso del giudizio, la valutazione complessiva del rapporto (oltre 10 anni) e la mancata allegazione del concreto interesse del locatore leso.

• Trib. Torino, Sez. VIII, 22 marzo 2017: mancato pagamento di tre mensilità in caso di dubbio sulla decorrenza iniziale del contratto; pagamento quasi integrale dell’arretrato in corso di causa e puntualità nei pagamenti successivi in corso di causa.

Risoluzione ex art. 1456 c.c.

• Cass. civ., Sez. III, 14 novembre 2006, n. 24207; • Cass. civ., Sez. III, 9 giugno 2015, n. 11864; • Cass. civ., Sez. III, 24 maggio 2016, n. 10691: • «una volta proposta l'ordinaria domanda ex art. 1453 c.c., con

l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione "ope legis" di cui all'art. 1456 c.c., atteso che quest'ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al "petitum", perché, invocando la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'articolo 1456 c.c. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla "causa petendi", perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453 c.c., il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa”.

Risoluzione ex art. 1456 c.c.

• Trib. Torino, 16 marzo 2017, n. 22 marzo 2017 • Inammissibile la domanda di risoluzione ex art. 1456 c.c. proposta per la prima

volta nella fase di mediazione dopo l’ordinanza di mutamento del rito.

• Trib. Vicenza, 10 aprile 2014, n. 1015: • La mera opposizione alla convalida, anche in presenza di clausola risolutiva

espressa, non integra gli estremi della responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.

• Cass. civ., Sez. VI-I, 11 marzo 2016, n. 4796: • la clausola che attribuisca ad uno dei contraenti la facoltà di dichiarare risolto il

contratto per "gravi e reiterate violazioni" dell'altro contraente "a tutti gli obblighi" da esso discendenti va ritenuta nulla per indeterminatezza dell'oggetto, in quanto detta locuzione nulla aggiunge in termini di determinazione delle obbligazioni il cui inadempimento può dar luogo alla risoluzione del contratto e rimette in via esclusiva ad una delle parti la valutazione dell'importanza dell'inadempimento dell'altra.

Tipologia delle nullità

1) Nullità per mancanza di forma scritta: Art. 1 comma quarto della legge n. 431 del 1998 2) Nullità dei patti contrari alla legge: Art. 13 della legge n. 431 del 1998 3) Nullità per omessa registrazione del contratto di locazione Art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 (legge finanziaria per il 2005) Cenni all’art. 3, commi ottavo e nono, del d.lgs n. 23 del 2011

La nullità del contratto di locazione

Art. 1, comma quarto, della legge n. 431 del 1998:

«A decorrere dalla entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta».

• Riguarda soltanto i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dopo l’entrata in vigore della norma

• Nullità rilevabile d’ufficio dal giudice (art. 1421 c.c.) e con efficacia ex tunc

• Nullità non sanabile

• Comporta il rigetto della richiesta di convalida dell’intimazione di sfratto per morosità o f.l.

• Unica eccezione: art. 13, comma V, legge 431/98 (prima della legge di stabilità del 2016).

L’art. 79 l. n. 392 del 1978, come modificato dall’art. 18 del d.l. n. 133 del 2014, convertito nella l. n. 164 del 2014: devono essere “provati per iscritto” i contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo con canone annuo superiore ad € 150.000,00 stipulati in deroga alla legge.

1) Nullità per mancanza della forma scritta

• La forma scritta è richiesta anche in caso di cessione del contratto: Tribunale di Torino, Sez. VIII, 29 aprile 2014.

• La dichiarazione della nullità determina: • - il diritto del conduttore alla ripetizione dei

canoni pagati (art. 2033 c.c.); • - il diritto del locatore alla restituzione

dell’immobile ed a trattenere i canoni riscossi quale corrispettivo dell’occupazione (art. 2041 commi secondo e primo c.c.)

(Corte Appello Firenze, 26 marzo 2015, n. 526)

1) Nullità per mancanza della forma scritta

• Cass. civ., Sez. unite, 17 settembre 2015, n. 18214: • Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza

la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale; fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.

• (caso di specie: sub-locazione ad uso abitativo verbale)

1) La nullità per mancanza della forma scritta

• Motivazione:

• «La legge n. 431 del 1998 ha reso definitiva la scelta del legislatore di abbandonare l'idea del canone «equo» imposto per legge, e di fronteggiare, eliminandolo in radice, il fenomeno del cd. "sommerso".

• Venne così sancita in via definitiva la liberalizzazione del canone delle locazioni ad uso abitativo, bilanciata da una maggiore stabilità del rapporto contrattuale, con espressa previsione dell'obbligo della forma scritta e della registrazione del contratto».

2) La nullità dei patti contrari alla legge

• Art. 13 della legge n. 431 del 1998 (prima della riforma del 2016) • 1. E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del

canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato: per contratti a canone libero.

• 3. E’ nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge: per contratti a canone libero e per quelli c.d. convenzionati

• La nullità ex art. 13 si riferisce solo ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo

• Cass. civ., Sez. III, 29 settembre 2004, n. 19568: • La norma non si applica agli immobili inclusi nella categoria

catastale A/8 (abitazioni in villa)

2) Patti contrari alla legge

• Cass. civ., Sez. III, 27 ottobre 2003, n. 16089 • Cass. civ., Sez. III, 4 aprile 2009, n. 8148 • Cass. civ., Sez. III, 7 aprile 2010, n. 8230 • La nullità è volta a colpire la pattuizione, nel corso di

svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario.

• Non si applica alla simulazione del contratto. • La norma è espressione del principio della

invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto (salva la previsione di forme di aggiornamento, come quelle ancorate ai dati Istat).


• Cass. civ., Sez. Unite, 17 settembre 2015, n. 18213:

• In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.

• (si riferisce a contratto stipulato prima della legge finanziaria 2005: contratto scritto e registrato con canone di € 387,35 controdichiarazione coeva registrata in corso di causa con canone di € 1.700,00).

3) La nullità per omessa registrazione del contratto

• Legge n. 311/2004 (Finanziaria 2005)

• Art. 1 comma 346:" I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".


• La norma si applica: • - contratti di locazione di immobili sia per uso

abitativo che per uso diverso; • - contratti che attribuiscono un diritto di

godimento (Tribunale Torino, Sez. VIII, 17 luglio 2014: domanda di rilascio per occupazione senza titolo accolta perché la convenuta non ha provato l’avvenuta registrazione del contratto di comodato che asseriva aver stipulato con il dante causa dell’attore).


• Giurisprudenza di merito: • Tesi 1: la tardiva registrazione del contratto di locazione sana con effetti

ex tunc la nullità del contratto in quanto l’adempimento previsto dalla normativa fiscale deve essere considerato alla stregua di condicio iuris, con la conseguenza che gli effetti dell’avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto a norma dell’art. 1360, comma primo, c.c. (Corte di Appello di Torino, Sez. IV, 10 aprile 2013, n. 678);

• Tesi 2: la tardiva registrazione del contratto di locazione sana con effetti ex nunc la nullità del contratto e quindi prima della registrazione il contratto è improduttivo di effetti (Tribunale di Bari, 24 ottobre 2011 (ord.) e sentenza 852/12);

• Tesi 3: la tardiva registrazione del contratto di locazione non sana la nullità del contratto perché si verte in ipotesi di nullità assoluta (art. 1418 c.c.) rilevabile d’ufficio (Corte di Appello di Brescia, 28 maggio 2012, n. 682; Tribunale Roma , 20 ottobre 2010, Corte Appello di Roma, 24 giugno 2015, n. 3753).


• La tesi n. 3 richiama la pronuncia della Corte Costituzionale n. 420 del 2007:

«la norma non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.»


• Sezioni Unite n. 18213/2015: • «la questione dell’efficacia sanante della tardiva

registrazione è questione del tutto mal posta» • la soluzione (della nullità del patto occulto anche se

tardivamente registrato) su di un piano etico/costituzionale impedisce che dinanzi al una Corte suprema di un Paese europeo una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente e impunemente la propria qualità di evasore fiscale»

• (cfr Cass. civ. Sez. III, 18-04-2016, n. 7634; Trib. Trento, 25 ottobre 2016; Corte Appello Potenza, 27 gennaio 2016)


• Decreto Legislativo n. 23/2011: Art. 3 commi 8 e 9 (Federalismo Fiscale Municipale):

• c.d. registrazione tardiva con sanatoria ex nunc a beneficio del solo conduttore

• comma 8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

• comma 9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio".


• Corte Costituzionale n. 50 del 2014: dichiarato l’incostituzionalità delle disciplina per eccesso di delega (art. 76 Cost.): la legge di delega n. 42 del 2009 aveva previsto che il legislatore delegato si attenesse ai principi sanciti dallo Statuto dei diritti del contribuente (Legge 212/2000, art. 10 comma terzo: “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto” ).


• Corte Costituzionale n. 169 del 2015:

• dichiarato l’incostituzionalità dell’art. 5 comma 1 ter L.80/14 (c.d. legge tampone per far salvi gli effetti prodotti ed i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti registrati ex art. 3 commi 8 e 9 sino al 31 dicembre 2015) per contrasto con l’art. 136 Cost.

Legge di stabilità 2016

• Art. 13, comma quinto, legge n. 431 del 1998:

• Ha ristabilito che per i conduttori che hanno versato un canone annuo sulla base della disciplina di cui all’art. 3, commi ottavo e nono, del d.lgs n. 23 del 2011 (ossia la normativa dichiarata incostituzionale): dalla data di entrata in vigore del d.l n. 23 del 2011 al 16 luglio 2015 il canone annuo è pari al triplo della rendita catastale.


• Art. 13, comma primo, legge n. 431 del 1998:

• «E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore di condominio, …»


• Art. 13, comma sesto, legge n. 431 del 1998 • L’azione da esperire da parte del conduttore nel

termine di mesi sei dalla riconsegna dell’immobile è stata prevista non più per le ipotesi in cui «il locatore avesse preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto», bensì «nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla registrazione nel termine di giorni trenta.

• Art. 13, comma settimo, legge n. 431 del 1998: • Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi

applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge.


• La legge di stabilità 2016 sembra considerare in modo unitario:

• - nullità per la determinazione di un canone superiore a quello risultante da un contratto scritto e registrato;

• - omessa registrazione del contratto di locazione in quanto l’obbligo di registrazione ora è previsto espressamente dalla legge n. 431 del 1998 (art. 13, comma primo, seconda parte) e non dalla normativa fiscale.

Considerazioni conclusive

• Rimangono differenti ipotesi di obbligo di registrazione:

• per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (art. 13, comma primo, seconda parte, legge n. 431 del 1998);

• per i contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (art. 1, comma 346 della finanziaria 2005, non abrogata dall’art. 1, comma 59 della legge stabilità 2016).

Considerazioni conclusive

• E’ ancora sostenibile la tesi della c.d. efficacia sanante della registrazione tardiva?

Prime applicazioni giurisprudenziali

• Tribunale Genova, 15 ottobre 2015, n. 2850;

• Tribunale Massa, 30 maggio 2016, n. 1277:

• Sancito la nullità insanabile di un contratto di locazione abitativa non registrato perché «la registrazione tardiva non sana la nullità, trattandosi di adempimento rilevante ormai sul solo piano fiscale e non civilistico».


• Disciplina dei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo registrati solo in corso di causa?

• Tribunale di Torino, Sez. VIII, 19 novembre 2015: Richiesta la convalida dell’intimazione di sfratto per morosità nel pagamento di un canone per un contratto di locazione di un box auto stipulato nel 2014 in forma verbale, disposto il mutamento di rito e richiesta la risoluzione del contratto per morosità, pagamento dei canoni e rilascio. Domande accolte in quanto: la forma verbale è legittima perché non si applica l’art. 1 comma quarto, della legge 431/98 l’accordo concluso tra le parti era lecito e di conseguenza la registrazione del medesimo all’Agenzia delle Entrate, seppure avvenuta soltanto in corso di causa, ha sanato la nullità di cui all’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004.


• Trib. Firenze, Sez. II, 28 gennaio 2016: • La nuova disciplina introdotta dalla legge n. 208 del

2015, che ha riscritto l'art. 13 della legge n. 431 del 1998, pur ponendo a carico del locatore l'obbligo di registrare il contratto di locazione nel termine di 30 giorni, non sanziona con la nullità la violazione di tale obbligo, limitandosi a riconoscere al conduttore la medesima azione prevista in caso nullità parziale del contratto in punto di canone e diretta a ricondurre la locazione "a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'art. 2 ovvero dal comma 3 dell'art. 2 della legge n. 431 del 1998.


• Trib. Torino, 21 aprile 2016: • Sono nulli i contratti di locazione ad uso abitativo

non registrati entro il termine di legge. • L’azione di conformazione del contratto di cui al

comma 6, seconda parte dell’art. 13 l. 431/1998, come novellato con l. 208/2015 (legge finanziaria 2016), è applicabile a tutti i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della l. 431/1998, ossia con decorrenza dal 30.12.1998, in forza del disposto di cui al comma 7 dell’art. 13 l. 431/1998 nel testo novellato.

Questioni relative alla rilevabilità d’ufficio

• Dopo aver sottoposto alle parti la questione della nullità (nelle ipotesi di nullità rilevabile d’ufficio) le difese possono mutare le domande, e precisamente da domanda di risoluzione per inadempimento del contratto in quella di rilascio dell’immobile per occupazione sine titulo?


• Cass. civ., Sez. Unite, 4 settembre 2012, n. 14828 • alla luce del ruolo che l'ordinamento affida alla nullità contrattuale,

quale sanzione del disvalore dell'assetto negoziale e atteso che la risoluzione contrattuale è coerente solo con l'esistenza di un contratto valido, il giudice di merito, investito della domanda di risoluzione del contratto, ha il potere-dovere di rilevare dai fatti allegati e provati, o comunque emergenti "ex actis", una volta provocato il contraddittorio sulla questione, ogni forma di nullità del contratto stesso, purché non soggetta a regime speciale (escluse, quindi, le nullità di protezione, il cui rilievo è espressamente rimesso alla volontà della parte protetta); il giudice di merito, peraltro, accerta la nullità "incidenter tantum" senza effetto di giudicato, a meno che sia stata proposta la relativa domanda, anche a seguito di rimessione in termini, disponendo in ogni caso le pertinenti restituzioni, se richieste.


• Cass. civ., Sez. Unite, 12 dicembre 2014, n. 26242:

• Il rilievo "ex officio" di una nullità negoziale - sotto qualsiasi profilo ed anche ove sia configurabile una nullità speciale o "di protezione" - deve ritenersi consentito, sempreché «la parte debole non vi si opponga» (Corte Giustizia causa C-243/08 )

• la rilevazione d’ufficio è obbligatoria e la pronuncia di nullità è invece eventuale perché rimessa alla decisione del contraente debole.


• Cass. civ., Sez. VI-III, 2 febbraio 2017, n. 2742 Nella ipotesi di azione di sfratto per morosità, la declaratoria di nullità del contratto per mancata registrazione, con contestuale condanna del conduttore al rilascio dell’immobile, non implica un vizio di ultrapetizione, né la violazione del diritto di difesa dell’intimato.

• (cfr Cass. Civ., Sez. unite, 15 giugno 2015, n. 12310 in tema di modificazione della domanda)

Il contenzioso in materia locatizia: le principali ... · Il contratto di locazione Art. 1571 c.c.:...

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