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2009/28/CE scaturisce l’obbligo di pubblicizzare l’immobile specifican-

do l’indice di prestazione energetica contenuto dell’attestato di certifica-

zione energetica (ACE). Tale documento viene rilasciato da tecnici abi-

litati e sta ad indicare il grado di qualità energetica di un immobile.

In attesa di perfezionare tali annunci in nostro possesso elenchiamo

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FUORI CITTA’

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QUERCIANELLA: villa bifamiliare libera su4 lati, completamente ristrutturata, P.T.ingr, salone, cucina abit, bagno, camera,poss.tà 2° camera. P. 1°: ingr. soggiorno, cu-cina, 2 camere, bagno + mansarda compo-sta da ampio vano con servizio e terrazzi.Ampia vista mare, box doppio. Classe G. inattesa di valutazione A.C.E. €830.000,00INFO E PLANIM C/O NS. UFF. RIF. 220

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VENEZIA: graziosa mansarda composta da in-gresso, cucina, sala, camera matrim. con cabi-na armadi, bagno. Arredato. Classe G. in atte-sa di valutazione A.C.E. €600,00

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BANDITELLA: contesto signorile, app.to compostoda: ingresso grande, salone con terrazza abit., cu-cina abit. con terrazza, tre camere di cui una conantibagno e bagno, altro bagno con fin, terrazzaabit. vista mare. Garage. Soffitta. T.A. Allarme Tot.Ristrutt. Finiture di pregio. Classe G. in attesa divalutazione A.C.E. €440.000,00 Rif. 211

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Iscrizione al ruolo n. 772

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ATTENZIONE: dal 1° gennaio 2012 indicare la presta-zione energetica negli annunci di vendita immobili

Dal 1° luglio 2009 è obbligatorio in tutta Italia redigere l’at-testato di certi�icazione energetica nel caso di edi�ici dinuova costruzione nonché nel caso di compravendita di im-mobili (articolo 6 del Dlgs 192/2005).

Le disposizioni nazionali per fare la certi�icazione energe-tica degli edi�ici sono contenute nel decreto ministeriale26/06/2009 “Linee guida nazionali per la certi�icazioneenergetica degli edi�ici” - pubblicato sulla Gazzetta Uf�icialen. 158 del 10/7/2009.Per saperne di più consulta le pagine di Edilportale.

Il 18 marzo 2010 è entrata in vigore in Toscana una speci-�ica disciplina regionale sulla materia: l’articolo 23bis dellalegge regionale 39/2005 e il relativo regolamento regionalesulla Certi�icazione Energetica degli edi�ici (DPGR 25 feb-braio 2010, n. 17/R) riguardante anche le locazioni.

Il decreto legislativo 28/2011, articolo 13, ha imposto intutta Italia dal 29/03/2011 che, sia nei casi di compraven-dita che di locazione, siano fornite all’acquirente o locata-rio, già in fase di trattativa, le informazioni sullacerti�icazione energetica dell’immobile.

Quali sono le particolarità della disciplina regionale ri-spetto a quella nazionale?

Innanzitutto va chiarito che:• la disciplina regionale in materia non tocca né le metodo-logie di calcolo per la certi�icazione, né l’individuazionedella �igura del certi�icatore: su tali temi si seguono piena-mente le norme statali (per le metodologie il DM 26 giugno2009 “Linee guida nazionali per la certi�icazione energeticadegli edi�ici”, per la �igura del certi�icatore l’allegato III al de-creto legislativo 115/2008);• sono in vigore, �ino alla eventuale emanazione di un mo-dello regionale, i modelli di attestato di certi�icazione alle-gati al DM 26 giugno 2009;• le disposizioni regionali inerenti la “targa energetica” (art.7 del regolamento) troveranno applicazione solo dopo l’ap-provazione con decreto dirigenziale del modello di targaenergetica;• le disposizioni regionali inerenti il sistema informativosull’ef�icienza energetica troveranno applicazione solodopo il varo di tale sistema informativo. In particolare �inoal varo di tale sistema gli attestati di certi�icazione do-vranno essere presentati ai Comuni in forma cartacea.

Vediamo quindi punto per punto quali sono le regole vi-genti in Toscana per la Certi�icazione Energetica degli im-mobili.

1) I casi in cui è obbligatorio dotare l’immobile di unattestato di certi�icazione energetica – ACE (art. 23-bisdella lr 39/2005 e articoli 3 e 4 del regolamento).Rispetto a quanto già disposto dalle norme nazionali (Dlgs192/2005, art. 6 e linee guida nazionali) vi è in Toscanal’obbligatorietà di acquisire l’attestato di certi�icazione(detto ACE) anche nei seguenti casi:a) locazione di un immobile;b) ricostruzione a seguito di demolizione di immobili anchedi super�icie inferiore a 1000 mq;c) fabbricati isolati anche di super�icie inferiore a 50 mq secomunque tale super�icie arriva a 25 mq.

Vi sono comunque i seguenti casi di esclusione già previstidalla normativa nazionale:• i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residen-ziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati peresigenze del processo produttivo o utilizzando re�lui ener-getici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;• le tipologie di edi�ici escluse dal decreto ministeriale 26giugno 2009

Vi è l’esclusione dagli obblighi dei fabbricati isolati ma solose di super�icie inferiore a 25 mq (mentre lo Stato esclude ifabbricati più piccoli di 50 mq).E in Toscana si aggiungono due ulteriori casi di esclusione,non previsti dalle norme nazionali:• gli edi�ici per i quali sia stata dichiarata dalle competentiautorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per iquali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la de-stinazione alla demolizione;• i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non supe-riore a due anni.

Vedi lo schema: chi deve fare la certi�icazione energetica

2) L’attestato di quali�icazione energetica - AQEIl decreto legislativo 192/2005 (art. 8 comma 2) prevedeanche un attestato di quali�icazione energetica dell’edi�iciocosì come realizzato (detto AQE), da inviare al Comune conla dichiarazione di �ine lavori. Quindi �ino ad oggi in alcunicasi (per es. un nuovo edi�icio) è obbligatorio acquisire sial’ACE che questo AQE.La legge regionale stabilisce che l’attestato di certi�icazioneenergetica tiene luogo dell’attestato di quali�icazione, e cheviene presentato al Comune con la certi�icazione di �ine la-

vori (certi�icazione prevista dall’art. 86 della LR 1/2005).Quindi basterà presentare al Comune, allegato alla certi�i-cazione di �ine lavori, l’attestato di certi�icazione energetica.

3) Come si fa a certi�icare un immobileSi deve distinguere il caso in cui si deve certi�icare un im-mobile perché viene costruito o completamente ristruttu-rato, dal caso in cui lo si deve certi�icare per una vendita ouna locazione.

a) Per le certi�icazioni in occasione di lavori edilizi, primadell’inizio lavori va scelto un certi�icatore energetico. Infattiil regolamento regionale precisa che il nominativo del sog-getto certi�icatore è indicato nella comunicazione di iniziolavori.Il progettista gira una copia del progetto al certi�icatore. Incorso d’opera il direttore lavori informa il certi�icatore sulleprincipali fasi di costruzione e lo stesso certi�icatore puòfare ispezioni in cantiere.In attesa del varo da parte della Regione dell’ACE come do-cumento digitale, il certi�icatore redigerà l’attestato in car-taceo in più originali, in modo che uno rimanga alcommittente e uno venga trasmesso al Comune insiemealla dichiarazione di �ine lavori (prevista dall’art. 86 dellaLR 1/2005)Infatti al momento in cui il professionista provvede alla cer-ti�icazione di �ine lavori (ed eventuale agibilità/abitabilità)di cui all’articolo 86 della l.r.1/2005, va trasmesso al Co-mune anche l’ACE, e nel certi�icato di abitabilità/agibilità dicui al citato articolo 86 della l.r.1/2005 sarà fatta esplicitamenzione dell’attestato di certi�icazione.

b) Per le certi�icazioni in occasione di compravendita/loca-zione il venditore/locatore incarica un certi�icatore energe-tico. In attesa del varo da parte della Regione dell’ACE comedocumento digitale, il certi�icatore, dopo aver fatto i con-trolli necessari, redigerà l’attestato in cartaceo in più origi-nali. Infatti uno lo consegna al committente e uno lotrasmette al Comune (vedi gli obblighi di trasmissione alpunto 5).Ai sensi del D.lgs. 28/2011 a partire dal 01/01/2012 anchegli annunci commerciali per vendere un immobile do-vranno riportare l’indice di prestazione energetica dellostesso immobile.Già dal 29/03/2011 (ai sensi dello stesso D.lgs. 28/2011)comunque in tutti i contratti di compravendita il compra-tore dovrà dichiarare di aver ricevuto “le informazioni e ladocumentazione in ordine alla certi�icazione energeticadegli edi�ici” .Non sarà necessario allegare l’ACE all’atto di compravenditao locazione, ma, per confermare che l’attestato è stato ac-quisito, gli estremi identi�icativi dell’attestato di certi�ica-zione energetica dovranno essere richiamati nel relativoatto di trasferimento o contratto di locazione.

4) Cosa succede se, nei casi in cui è obbligatorio l’atte-stato di certi�icazione, questo non viene acquisito?Bisogna distinguere fra gli obblighi di dotarsi dell’attestatodi certi�icazione a seguito di lavori edilizi e gli obblighi cheinvece derivano da un trasferimento di proprietà o loca-zione.

a) Se l’obbligo deriva da lavori edilizi (i casi di cui all’art. 4comma 1 del regolamento) attenzione che il certi�icato dicui all’articolo 86 della L.R. n. 1/2005, è inef�icace a qual-siasi titolo qualora non sia presentato al Comune l’attestatodi certi�icazione energetica.

b) In caso di trasferimento a titolo oneroso di immobile o dilocazione, se non è possibile richiamare gli estremi dell’at-testato di certi�icazione energetica perché l’unità immobi-liare non è dotata dell’ACE per l’art. 23bis della leggeregionale 39/2005 si provvederebbe all’automatica classi-�icazione dell’unità immobiliare nella classe G.

Va aggiunto però che il Dlgs 28/2011 ha previsto un ulte-riore meccanismo, differenziando fra compravendita e lo-cazione.

Vediamo quindi i due casi:Locazione: il locatore dichiara che l’immobile non è dotatodi ACE. A questo punto l’immobile è, ai �ini della locazione,ai sensi della norma regionale, classi�icato di classe G. Saràopportuno a tal proposito un accenno a tale presa d’atto neltesto del contratto (ad es. “le parti, in assenza dell’attestatodi certi�icazione energetica, prendono atto che, in sua man-canza, l’immobile è, ai �ini della locazione, classi�icato auto-maticamente in classe G ai sensi dell’art. 23 bis comma 5della lr 39/2005 e successive modi�icazioni…”).

Compravendita: il compratore dovrebbe comunque dichia-rare di aver ricevuto “le informazioni e la documentazionein ordine alla certi�icazione energetica degli edi�ici”.Al momento in cui si scrive lo Stato non ha ancora dato in-dicazioni se per “documentazione” si può intendere solol’Attestato o anche altro, come l’autodichiarazione (da partedel venditore) di pessima qualità energetica dell’immobile(prevista dal paragrafo 9 delle linee guida per gli immobilicon pessime qualità energetiche). Si consiglia di veri�icarecon il Notaio incaricato della predisposizione dell’atto cosaè suf�iciente per la succitata dichiarazione del compratore.Se fosse considerata l’autodichiarazione del venditore dipessima qualità energetica come una suf�iciente documen-

tazione “in ordine alla certi�icazione energetica degli edi-�ici” si potrebbe rogare un atto di compravendita regolar-mente senza attestato. Si dovrebbe comunque inserire uncapoverso nel testo del contratto, come ad es. il seguente“la parte venditrice X dichiara che l’immobile non è dotatoa data odierna dell’attestato di certi�icazione energetica. Atal riguardo la parte compratrice Y dichiara che ha già rice-vuto le informazioni e la documentazione in ordine alla cer-ti�icazione energetica degli edi�ici, in particolarel’autodichiarazione del venditore di pessima qualità ener-getica. Le parti si danno quindi reciprocamente atto che aisensi dell’art. 23 bis comma 5 della lr 39/2005, e dell’art.13 del dlgs 11/2011 l’immobile appartiene alla classe G diprestazione energetica globale”.

5) Gli obblighi di trasmissione dell’ACE alla PubblicaAmministrazione.Il DM 26 giugno 2009 prevede che sia trasmessa alla Re-gione copia dell’attestato di certi�icazione energetica entro i15 giorni successivi alla consegna al richiedente dell’ACE, acura del certi�icatore.Tale obbligo in questa prima fase rimane (vedi art. 26 delregolamento)

Le modalità di trasmissione alla Regione

A partire all’entrata in vigore del regolamento, oltre allatrasmissione alla Regione di una copia dell’attestato, scattaun ulteriore obbligo di trasmissione: quando viene redattoun ACE dovrà essere �irmato almeno in due originali, per-ché oltre a quello consegnato al richiedente un altro deidue originali dovrà essere trasmesso al Comune di compe-tenza.

Come trasmettere l’ACE al Comune?Vi sono due casi:a) se l’ACE è prodotto a seguito di lavori edilizi un originaledell’attestato sarà trasmesso al Comune insieme al certi�i-cato di cui all’art. 86 della L 1/2005.Si segnala che, nel caso i lavori edilizi riguardino una pra-tica gestita dallo Sportello Unico Attività Produttive SUAP,anche l’ACE passerà come tutta l’altra documentazionedallo stesso SUAP (il regolamento dice “nel caso in cui l’at-testato di certi�icazione energetica sia relativo ad impiantiproduttivi, è trasmesso attraverso la rete regionale deglisportelli unici per le attività produttive”).b) se l’ACE è prodotto ai �ini di una compravendita o di unalocazione un originale dell’attestato, una volta �irmato dalcerti�icatore, sarà trasmesso senza indugio (dal certi�ica-tore o dal proprietario stesso) al Comune.

Fermo restando che per la legge regionale 39/2005 la sem-plice mancanza dell’ACE comporta l’attribuzione alla classeG, qualora un privato voglia comunque fare l’autodichiara-zione di pessima qualità energetica dell’immobile ed in-viarla in Regione (seguendo il paragrafo 9 delle LineeGuida) trova qui un modello di autodichiarazione e possi-bili modalità di trasmissione.

6) La vigilanza del Comune.Competenti a vigilare sulla attività di certi�icazione energe-tica e sugli attestati prodotti sono i Comuni ai sensi dell’art.3ter della lr 39/2005 e dell’art. 12 del regolamento

Casi di obbligo e di esclusione che valgono in Toscana dal18 marzo 2010In applicazione degli articoli 3 e 4 del regolamento regio-nale, l’attestato di certi�icazione energetica è obbligatorioper:a) gli edi�ici di nuova costruzione;b) gli edi�ici oggetto di interventi di ricostruzione a seguitodi demolizione;c) gli edi�ici esistenti di super�icie utile lorda superiore amille metri quadrati, oggetto di interventi di ristruttura-zione edilizia che riguardano l’intera struttura;d) gli immobili oggetto di atti di trasferimento a titolo one-roso (compravendita e similari);e) gli immobili oggetto di contratto di locazione.

Sono però esclusi dagli obblighi di cui sopra le seguenti ti-pologie di immobili:a) i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residen-ziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati peresigenze del processo produttivo o utilizzando re�lui ener-getici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;b) i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non supe-riore a due anni;c) i fabbricati isolati con una super�icie utile totale inferiorea venticinque metri quadrati;d) gli edi�ici per i quali sia stata dichiarata dalle competentiautorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per iquali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la de-stinazione alla demolizione;e) gli edi�ici esclusi dalle linee guida nazionali (come box,cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strut-ture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. diquesti non si fa la certi�icazione se non limitatamente alleporzioni eventualmente adibite ad uf�ici e assimilabili, pur-ché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico).

http://www.regione.toscana.it

Regole per la certi�icazione energetica degli edi�ici vigenti in Toscana dal 29 marzo 2011

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House Livorno numero 5 del 3 Febbraio 2012

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Transcript of House Livorno numero 5 del 3 Febbraio 2012