GUIDA 2014 ALLA FISCALITA' DEGLI IMMOBILI : NOVITA' IRPEF E TASSAZIONE COMUNALE

a cura di Celeste Vivenzi LA CEDOLARE SECCA Con il metodo della cedolare secca il contribuente paga un'unica aliquota sull'intero canone di locazione che sostituisce l’IRPEF , le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L'aliquota ordinaria applicabile è pari al 21% e la Legge n. 124 del 28 ottobre 2013, che ha convertito il D.L. 102 del 31 agosto 2013 , ha previsto una riduzione , per gli immobili locati a canone concordato ,dell'aliquota della cedolare secca al 15% in luogo della precedente aliquota pari al 19% . Inoltre tale aliquota è stata altresì ridotta al 10% dal decreto legge n. 47 del 28.03.2014, con riferimento al triennio 2014-2017( decreto convertito nella Legge n.80-2014 che prevede la riduzione al 10% solo se gli immobili sono situati in Comuni ad alta densità abitativa ). Dalla conversione in legge del decreto n.47-2014 viene prevista la possibilità di optare per la cedolare secca in caso di :- contratti di locazione di unità abitative stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro; -unità abitative sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione nonché a quei comuni per cui negli ultimi 5 anni è stato dichiarato lo stato di calamità.

L’opzione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate (non deve trattarsi di persone fisiche che agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione ovvero gli imprenditori , lavoratori

autonomi,società di persone, di capitali e gli altri enti commerciali e non commerciali). In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore e se i locatori contitolari non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. In buona sostanza sono interessati alla cedolare secca i seguenti immobili: - le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati); - le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all'abitazione). La scelta di tale regime da parte del locatore deve essere comunicata al conduttore tramite raccomandata postale (è espressamente esclusa la possibilità della consegna a mano anche se controfirmata dal conduttore) ed impedisce l'aggiornamento ISTAT del canone. I canoni assoggettati al nuovo regime opzionale non rientrano nel reddito complessivo, come anticipato precedentemente, e quindi non incidono sulla progressività dell'aliquota IRPEF ma rilevano ai fini della determinazione dell'ISEE per l'accesso alle prestazioni agevolate di natura sociale o assistenziale, nonché per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico e per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia. L'imposta sostitutiva derivante dall'applicazione della cedolare secca deve essere corrisposta con proprio codice tributo e valgono le stesse regole previste per il versamento dell'IRPEF, pertanto, anche per la cedolare secca è previsto il versamento in acconto. Infine, si ricorda che l'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione venga esercitata per le annualità successive anche se il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione e la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento (trenta giorni dalla scadenza di quella precedente). ESERCIZIO OPZIONE CEDOLARE SECCA Dal 3 febbraio 2014 per la registrazione dei contratti di locazione e per gli adempimenti successivi deve essere utilizzato il modello Registrazione Locazioni Immobili. Il modello RLI per l’esercizio dell’opzione alla cedolare secca sugli affitti ha sostituito il modello 69 in relazione ai seguenti adempimenti: - richieste di registrazione dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili;

- proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili;

- comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’art. 19, comma 15, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78;

- esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca;

- denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

CEDOLARE SECCA : TABELLA OPERATIVA SOGGETTI INTERESSATI Persone fisiche in possesso di redditi

immobiliari (proprietari o titolari di altro diritto reale) su unità abitative locate, che non agiscono nell’ambito di attività d’impresa/professione

SOGGETTI ESCLUSI

non possono accedere al regime agevolato: -canoni percepiti per la locazione dei cd immobili patrimonio -locazione un immobile non utilizzato come civile abitazione dal locatario (es. appartamento utilizzato dal conduttore come ufficio per attività professionale) -uso abitativo, oggetto di proprietà condominiale (si pensi ad esempio all’appartamento di proprietà condominiale, affittato al portiere/custode).

TIPOLOGIA DI REDDITO Reddito fondiario da locazione di immobili ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 a A/11, escluso A/10) e relative pertinenze.

BASE IMPONIBILE

E’ costituita dal 100% del canone di locazione pattuito. Non spetta più la deduzione forfetaria pari: -generale; -convenzionato ( più ulteriore 30%); -immobili di interesse storico artistico. Il reddito da locazione non può comunque essere inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%; In caso contrario, il reddito imponibile è costituito dalla rendita catastale rivalutata.

IMPOSTA APPLICATA - 21% in via ordinaria; - 15% (dal 2013) per i contratti cd “concordati” (L. 431/98) in comuni ad alta densità abitativa

IMPOSTE SOSTITUITE Irpef e addizionali regionali e Comunali Imposte registro e di bollo ( anche nel caso di proroga e risoluzione)

OPZIONE preventivamente all’inquilino la volontà di optare per la tassazione sostitutiva tramite lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell’opzione ed esercitare la relativa opzione;

- più unità abitative locate: per ciascuno di esse è possibile esprimere l'opzione indipendentemente dalla scelta effettuata per le altre unità ; - più locatori: ciascuno di essi esprime

l'opzione limitatamente al proprio reddito indipendentemente dalla scelta effettuata dagli altri contitolari ;

Contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni: non sussiste l’obbligo di registrazione; la scelta per la cedolare secca va effettuata nel modello UNICO nel quale sono dichiarati i redditi da locazione. Non è necessario inviare la Racc. A/R all’inquilino di rinuncia all’aggiornamento del canone.

ADEGUAMENTO ISTAT Per il periodo di validità dell’opzione il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.

MODELLI UTILIZZABILI Dal 1° aprile 2014 non è più possibile utilizzare i modelli 69/Siria per esercitare l’opzione; tali strumenti sono stati sostituiti dal “nuovo” Modello RLI da utilizzare: -contratto e gli adempimenti successivi (proroghe, cessioni e risoluzioni) ;per esercitare o revocare l'opzione per la cedolare secca.

OBBLIGHI Permane l'obbligo di registrazione del contratto, che assorbe la comunicazione alla PS.

NOVITA' 2014 IN MATERIA DI PAGAMENTO IN CONTANTI DEL CANONE DI AFFITTO 2014 La Legge di stabilità 2014, fra le varie novità a carico dei contribuenti italiani, aveva previsto anche l’obbligo del pagamento in contanti dei canoni di locazione ad uso abitativo a partire dall’1 gennaio 2014. Tuttavia il Ministero dell’Economia e Finanze, con una nota prot. n. 10492 del 5 febbraio 2014 ha stabilito che si possono pagare in contanti i canoni di locazione di importo inferiore ai mille euro. L'adempimento riguarda le sole locazioni abitative: residenza abituale, turistiche, studentesche, transitorie, mentre restano esclusi i negozi, gli uffici, i capannoni, i box e quelle di edilizia residenziale pubblica. La

finalità del provvedimento è quella di contrastare l'evasione fiscale e la sanzione amministrativa per la violazione, è compresa tra l'1 e il 40% dell'importo corrisposto con un minimo di Euro 3.000.

NOVITA' REDDITI DEI FABBRICATI IN LOCAZIONE SENZA CEDOLARE SECCA Come stabilito dalla legge n. 92 del 28 giugno 2012 (riforma Fornero) per determinare il reddito imponibile degli immobili locati occorre indicare il canone di locazione dell’unità immobiliare ridotto del 5% se superiore alla rendita catastale ovvero , in caso contrario, invece, si tiene conto della rendita catastale. Il reddito da dichiarare è pertanto pari al 95% del canone di locazione (per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole di Giudecca, di Murano e di Burano il 75% del canone). Si ricorda che in precedenza la deduzione forfettaria era pari al 15%. Per fare un esempio in presenza di un reddito da locazione pari a 5.000 Euro, il locatore, in virtù della deduzione del 15%, avrebbe dichiarato 4.250 euro (sempre che i 5.000 Euro fossero superiori alla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%,); con decorrenza Gennaio 2013 ,invece ,a fronte di un affitto pari ad euro 5.000 senza applicazione della cedolare secca ,il reddito da dichiarare è pari a euro 4.750 (anche in questo caso tenendo in considerazione se l'affitto è superiore alla rendita rivalutata). DEDUZIONE FORFETARIA APPLICABILE AL CANONE ANNUO PERCEPITO DALLE PERSONE FISICHE SENZA APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE -per le locazioni di fabbricati la deduzione forfetaria è stabilita nel mite del 5%; -per le locazioni di fabbricati siti nelle isole veneziane la deduzione è stabilita al 25%; -per gli immobili storici è prevista una deduzione forfetaria del canone pari al 35%. LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI SFITTI SITUATI NELLO STESSO COMUNE DOVE SI TROVA L'ABITAZIONE PRINCIPALE La legge di stabilità 2014 ha introdotto ulteriori e rilevanti modifiche in tema di tassazione IRPEF degli immobili non locati e posseduti da persone fisiche. In sostanza, per le case sfitte, situate nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale, il reddito sarà tassato per il 50%, già a decorrere dal 2013 in sede di Unico 2014. Volendo fare un esempio pratico, se la rendita catastale è pari a 1.000 Euro, con la rivalutazione del 5% si arriverà a 1.050 Euro. Questo valore dovrà essere ulteriormente aumentato di un terzo (350 Euro) per un valore imponibile effettivo da dichiarare pari a 700 Euro (50% di 1.400 Euro). Rientrano nell’ambito di applicazione della norma anche le pertinenze degli immobili ad uso abitativo, per effetto del naturale principio di accessorietà e dipendenza che contraddistingue gli immobili in questione, anche se accatastati in categoria C. La norma, dunque, comporta la tassazione di metà della rendita catastale, ma solo per le abitazioni sfitte . A tale proposito, si deve evidenziare che condizione necessaria per l’applicazione della novità in esame è che il contribuente disponga di un immobile adibito ad abitazione principale, e che tale immobile sia posseduto a titolo di proprietà o di altro diritto reale, il cui reddito sia imputabile al contribuente stesso. In altre parole, laddove il contribuente non disponga di un immobile ad uso abitativo adibito ad abitazione principale (si pensi, ad esempio, ai contribuenti in comodato), eventuali immobili abitativi posseduti anch’essi nel

medesimo Comune non sono soggetti alla tassazione IRPEF in base alla nuova normativa. Occorre infine tenere in considerazione che se l’immobile ad uso abitativo, anche se è situato nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale del possessore, è privo dell’allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua e gas e di fatto non utilizzato, esso non va considerato come unità immobiliare tenuta a disposizione. LA NUOVA IMPOSTA UNICA COMUNALE (IUC) Con l'istituzione della IUC (imposta unica comunale), disposta dalla legge di Stabilità 2014, ha preso il via la riforma dell'imposizione immobiliare locale. La nuova imposta è una service tax formata da tre differenti tributi: - una parte patrimoniale, corrispondente all’IMU;

- una parte relativa ai servizi indivisibili, la TASI;

- una parte relativa allo smaltimento dei rifiuti, la TARI corrispondente alla vecchia TARES. Per la componente patrimoniale IMU , che sarà pagata dai proprietari, saranno escluse le prime abitazioni, ad eccezione di quelle considerate di lusso, cioè quelle ricadenti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Dovrà quindi essere pagata per le seconde case e per gli immobili aventi destinazione d’uso diversa da quella residenziale, come uffici e negozi. Inoltre, poiché l’esenzione prima casa si applica ad una sola pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7, dovranno pagarla quelle pertinenze che non rientrano in questo caso (ad esempio il secondo box auto e la seconda cantina). La componente relativa alla TASI, invece, sarà pagata per la gestione dei cosiddetti servizi indivisibili, cioè quei servizi come la pubblica illuminazione o la manutenzione delle strade che non vengono offerti dai Comuni a domanda individuale. Questa componente dovrà essere pagata sia dai proprietari che dagli occupanti degli immobili, come gli inquilini. Questi ultimi però dovranno versarne una parte compresa tra il 10% e il 30% del totale. Infine, la componente relativa alla TARI, che sarà a carico dell'utilizzatore, è quella che andrà a sostituire la TARES e servirà per la gestione dello smaltimento dei rifiuti solidi urbani. Per quanto concerne il calcolo della IUC occorre partire dall’IMU, il cui meccanismo rimane invariato: la base imponibile a cui applicare l’aliquota del tributo è costituita dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per un parametro, differente a seconda della categoria catastale dell’immobile ovvero: - 160 per i fabbricati del gruppo A (esclusi gli A/10) e delle categorie C/2, C/6 e C/7; - 140 per i fabbricati del gruppo B e delle categorie C/3, C/4 e C/5; - 80 per i fabbricati delle categorie A/10 e D/5; - 65 per i fabbricati del gruppo D (esclusi i D/5); - 55 per i fabbricati della categoria C/1. La base imponibile è ridotta del 50%: a) per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all' art. 10 del D.lgs. 22 gennaio

2004, n. 42; b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135. Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 75. I terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali di cui all' art. 1 del D.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni, iscritti nella previdenza agricola, purché dai medesimi condotti, sono soggetti all'imposta limitatamente alla parte di valore eccedente 6.000 Euro e con le seguenti riduzioni: a) del 70% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente i predetti 6.000 Euro e fino a 15.500 Euro; b) del 50% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente 15.500 Euro e fino a 25.500 Euro; c) del 25% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente 25.500 Euro e fino a 32.000 Euro. A coloro che non conducono il fondo non spetta il beneficio fiscale in questione e, pertanto, l'IMU dovuta da quest’ultimi deve essere calcolata seguendo le normali modalità di determinazione del tributo. L’aliquota di base è pari al 7,6 per mille, ma i Comuni potranno aumentarla o diminuirla fino ad un massimo di 0,3 punti percentuali. IL TRIBUTO PER I SERVIZI INDIVISIBILI (TASI) Il presupposto impositivo per il pagamento della TASI è il possesso e la detenzione a qualsiasi titolo di : - fabbricati compresa l'abitazione principale ovvero aree edificabili ad eccezione dei terreni agricoli. Per il calcolo della TASI, la base imponibile è la stessa prevista per l’IMU e l’aliquota di base è pari all’1 per mille di tale valore. Tale aliquota potrà essere variata dai Comuni al ribasso, fino all’azzeramento della parte d’imposta o al rialzo, ma rispettando il vincolo di non superare per il 2014 il valore del 3,3 per mille . Il presupposto impositivo della TASI – dovuta sia dal possessore, che dall’utilizzatore dell’immobile – è dato dal possesso o dalla detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, compresa l’abitazione principale come definita ai fini IMU, di aree scoperte (escluse quelle pertinenziali o accessorie a locali imponibili e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del Codice Civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva), nonché di aree edificabili, a qualsiasi uso adibiti. È importante evidenziare alcune caratteristiche in materia di TASI che ne disciplinano l’applicazione sotto il profilo soggettivo e temporale; in particolare viene stabilito che: - nei casi di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria;

- nei casi di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TASI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie; - per i locali in multiproprietà ed i centri commerciali integrati il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile del versamento della TASI dovuta per i locali e le aree scoperte di uso comune e per i locali e le aree scoperte in uso esclusivo ai singoli possessori o detentori, fermi restando nei confronti di questi ultimi gli altri obblighi o diritti derivanti dal rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo. TABELLA AMBITO SOGGETTIVO DELLA TASI PLURALITÀ DI POSSESSORI

in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria

LEASING in caso di locazione finanziaria, l’imposta è dovuta dal locatario a decorrere dalla data di stipula del contratto e per tutta la durata dello stesso, ossia il periodo intercorrente dalla data della stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna.

DETENZIONE TEMPORANEA in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dell’anno, la TASI è dovuta soltanto dal possessore/detentore a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie .

MULTIPROPRIETÀ per i locali in multiproprietà ed i centri commerciali integrati, il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile del versamento del tributo per: - i locali e le aree scoperte di uso comune ; - i locali e le aree scoperte in uso esclusivo ai singoli possessori o detentori . Fermi restando, nei confronti di questi ultimi, gli altri obblighi o diritti derivanti dal rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo.

RIPARTIZIONE TRA TITOLARE DEL DIRITTO REALE E OCCUPANTE Nel caso in cui l'unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune compresa fra il 10 e il 30% dell'ammontare complessivo della TASI. La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare. TABELLA PRATICA OPERATIVA

TIPO IMMOBILE IMU TASI TARI

ABITAZIONE PRINCIPALE

ESENTE DOVUTA ( TRA IL 10 E IL 30 % A CARICO

INQUILINO)

DOVUTA

SECONDA CASA DOVUTA

ALIQUOTA STABILITA DAL

COMUNE

DOVUTA

LA BASE IMPONIBILE E' LA

MEDESIMA DELL'IMU

DOVUTA ( TRA IL 10 E IL 30 % A CARICO

INQUILINO)

ALIQUOTA MASSIMA 3,3 PER

MILLE

DOVUTA

NEGOZIO

DOVUTA

ALIQUOTA STABILITA DAL

COMUNE

DOVUTA

LA BASE IMPONIBILE E' LA

MEDESIMA DELL'IMU

( TRA IL 10 E IL 30 %

A CARICO INQUILINO)

ALIQUOTA

MASSIMA 3,3 PER MILLE

DOVUTA

IL COMUNE STABILISCE LA

TARIFFA IN BASE ALL'ATTIVITA' ECONOMICA ESERCITATA

IMMOBILI IMPRESA

DOVUTA ; ALIQUOTA 0,76%

PER I FABBRICATI

DOVUTA

LA BASE

DOVUTA

IL COMUNE

TERRENI AGRICOLI

CATEGORIA D

DOVUTA (PER I TERRENI AGRICOLI

DI IAP E COLTIVATORI IL

MOLTIPLICATORE DAL 2014 SI

RIDUCE A 75 E A 110 PER GLI ALTRI

TERRENI

IMPONIBILE E' LA MEDESIMA DELL'IMU

LA BASE

IMPONIBILE E' LA MEDESIMA DELL'IMU

PER I FABBRICATI RURALI SI APPLICA

1 PER MILLE

STABILISCE LA TARIFFA

SI APPLICA AI SOLI FABBRICATI

STRUMENTALI E NON AI TERRENI

AGRICOLI

TARI E TASI: LE NOVITA' DOPO LA CONVERSIONE IN LEGGE DEL D.L. N. 16 DEL 06 MARZO 2014 Con la conversione in Legge del D.L. 6 marzo 2014, n. 16 (noto come “Decreto Salva Roma”) diventano effettive le modifiche alla disciplina della TASI e della TARI, le due componenti della nuova Imposta Unica Comunale in vigore dal 2014. Senza dubbio la principale novità è la possibilità per i Comuni di aumentare l'aliquota prevista dello 0,8 per mille per la TASI al fine di poter finanziare le detrazioni per le abitazioni principali. Per l’anno in corso quindi l’aliquota relativa all’abitazione principale potrà essere elevata dal 2,5 per mille al 3,3 per mille mentre l’aliquota base del 10,6 per mille relativa agli altri immobili potrà invece essere innalzata fino all’11,4 per mille. In materia di modalità di versamento il decreto prevede una modalità di acconto a “due scadenze “ per i Comuni che non riusciranno a deliberare le aliquote entro il 23 maggio 2014 e a pubblicarle sul portale del Dipartimento delle finanze entro il 31 maggio 2014 stabilendo che , il pagamento sulle abitazioni principali è dovuto in unica soluzione entro il 16 dicembre 2014. Sugli altri immobili si dovrà versare entro il 16 giugno un acconto pari al 50% del tributo determinato in base all’aliquota base dell'1 per mille ( il pagamento si effettua tramite modello F24 e bollettino di conto corrente postale). In particolare, viene previsto che: - il versamento della TASI è effettuato nei termini individuati del 16 giugno e del 16 dicembre; - è consentito il pagamento della TARI e della TASI in unica soluzione entro il 16 giugno di ciascun anno; - il versamento della prima rata della TASI è eseguito sulla base dell'aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell'anno precedente; il versamento della rata a saldo dell'imposta dovuta per l'intero anno è eseguito, a conguaglio, sulla base degli atti pubblicati nel sito informatico del MEF alla data del 28 ottobre di ciascun anno di imposta; a tal fine il comune è tenuto ad effettuare l'invio delle deliberazioni di approvazione delle

aliquote e delle detrazioni, nonché dei regolamenti della TASI, esclusivamente in via telematica, entro il 21 ottobre dello stesso anno mediante inserimento del testo degli stessi nell'apposita sezione del Portale del federalismo fiscale, per la pubblicazione nel sito informatico di cui sopra; -in caso di mancata pubblicazione entro il termine del 28 ottobre, si applicano gli atti adottati per l'anno precedente. L'efficacia delle deliberazioni e dei regolamenti decorre dalla data di pubblicazione degli stessi nel predetto sito informatico; - per gli immobili diversi dall'abitazione principale, per il 2014 (primo anno di applicazione della TASI), il versamento della prima rata è effettuato con riferimento all'aliquota di base (1 per mille), qualora il comune non abbia deliberato una diversa aliquota entro il 31 maggio 2014, e il versamento della rata a saldo dell'imposta dovuta per l'intero anno è eseguito a conguaglio sulla base delle deliberazioni del consiglio comunale, fermo restando il rispetto delle modalità e dei termini indicati nei punti precedenti; - per gli immobili adibiti ad abitazione principale, per il 2014, il versamento dell'imposta è effettuato in un'unica rata, entro il termine del 16 dicembre 2014, salvo il caso in cui alla data del 31 maggio 2014 sia pubblicata nel sito informatico la deliberazione di approvazione delle aliquote e delle detrazioni, determinando in questo caso le relative modalità e aliquote. Ai fini di quanto previsto sopra, il Comune è tenuto ad effettuare l'invio della predetta deliberazione, esclusivamente in via telematica, entro il 23 maggio 2014; - vengono disciplinate le ipotesi di esenzione dalla TASI, con una disposizione che ricalca quanto previsto in materia di IMU; - modificando il presupposto d’imposta della TASI, si escludono dall’applicazione dell’imposta i terreni agricoli; - si assoggettano a TASI le aree scoperte pertinenziali e le aree condominiali non occupate in via esclusiva; - si modifica la potestà regolamentare del comune nella disciplina di riduzioni ed esenzioni TASI, in particolare escludendo che il comune possa disporre agevolazioni nell’ipotesi di superfici eccedenti il normale rapporto tra produzione di rifiuti e superficie stessa. NUOVE IPOTESI DI ESENZIONE L’art. 1 c. 3 del DL 16/2014 convertito estende alla TASI le esenzioni previste ai fini ICI (ed IMU): a) relative gli immobili: - posseduti dallo Stato, Regioni, Province, Comuni, comunità montane, enti SSN - b) esenzioni previste dall’art. 7 c. 1 D.Lgs. n. 504/92, ossia: fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 (Esempio: stazioni di carburante E/3);fabbricati destinati ad usi culturali ex art. 5-bis del DPR 601/73 (musei, biblioteche, archivi, parchi e giardini aperti al pubblico );fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le

loro pertinenze (casa del parroco, sagrestia, oratori, );-fabbricati di proprietà diretta del Vaticano (Chiese e monumenti);.Fabbricati appartenenti agli stati esteri( sedi diplomatiche,uffici dell'ONU);-fabbricati si enti non commerciali destinati a fini istituzionali;-rifugi alpini e bivacchi.

c) sono esclusi dalla TASI i terreni agricoli ( D.L. Salva Roma); d)sono assoggettate alla TASI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponi e le aree comuni condominiali .

MODALITÀ DI VERSAMENTO DELLA TASI In sede di conversione del DL 16/2014 è stata riformulata la disposizione che modifica le modalità di versamento della TASI (art. 1 c. 688 L. 147/2013). In particolare, è ora previsto che: A) VERSAMENTO Va effettuato,

alternativamente, mediante: - il modello F24 - apposito bollettino di C/C postale

B) SCADENZE la Tasi va versata in 2 rate scadenti il 16/06 ed il 16/12 ( è consentito il pagamento in unica soluzione entro il 16/06 di ciascun anno ) ; Nello specifico, il versamento va effettuato: -1° RATA: utilizzando l’aliquota/detrazioni dei 12 mesi dell’anno precedente -SALDO: a conguaglio sulla base delle delibere e regolamenti pubblicati dal Comune al 28/10 di ciascun anno sul sito Internet del MEF.

VERSAMENTO TASI ANNO 2014 Per il 2014 (primo anno di applicazione del tributo) i termini di versamento sono distinti in relazione alla tipologia di immobile; in particolare:

IMMOBILI ADIBITI AD ABITAZIONE PRINCIPALE

versamento in unica soluzione entro il 16/12/2014, salvo il caso di pubblicazione, entro il 31/05/2014, della delibera di approvazione delle aliquote e delle detrazioni.

IMMOBILI DIVERSI DA ABITAZIONE PRINCIPALE

- 1° rata : è determinata utilizzando l’aliquota base dello 0,1‰ se il Comune non ha deliberato una diversa aliquota entro il 31/05/2014 - saldo: va determinato sulla base di quanto deliberato dal Comune

Pertanto, se le delibere: -sono state inserite sul sito ministeriale entro il 31/05/2014 (i Comuni dovranno inviarle al MEF entro il 23/05/2014), tutti i contribuenti eseguono il versamento al 16/06 sulla base delle delibere; -non risultano pubblicate entro il 31/05/2014: -abitazioni principali: differiscono il versamento al 16/12/2014 ; -altri immobili (seconde case, capannoni, negozi, uffici e aree edificabili): il pagamento dell'acconto va effettuato il 16/06 applicando l'aliquota dell'1 per mille, per poi versare il conguaglio (sempre se dovuto) il 16/12 sulla base delle aliquote adottate dai Comuni.

TASI - PROROGATO IL VERSAMENTO NEI COMUNI IN RITARDO Approvato il decreto legge che recepisce l’emendamento introdotto in Senato al decreto IRPEF (D.L. 66/2014), relativo allo slittamento dei versamenti TASI nei Comuni in ritardo con le delibere. Confermato il calendario a scadenza “multipla”, 16 giugno, 16 ottobre e 16 dicembre, a seconda della data di pubblicazione delle aliquote. Il decreto, modificando l’art. 1 comma 688 della L. 147/2013, dispone il rinvio al 16 ottobre2014 dell’obbligo di versamento della prima rata TASI nei Comuni che non abbiano adottato entro il 23 maggio 2014 (con successiva pubblicazione sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 31 maggio) le delibere relative ad aliquote e detrazioni per il 2014. Ciò a condizione - dispone il decreto - che le predette deliberazioni siano pubblicate sul sito del Dipartimento entro il

18 settembre 2014. A tal fine, i Comuni sono tenuti ad effettuare l’invio delle deliberazioni, in via telematica, entro il 10 settembre, mediante inserimento delle stesse nell’apposita sezione del portale del federalismo fiscale. In caso mancato invio delle delibere entro il predetto termine del 10 settembre, si prevede per i contribuenti l’obbligo di versamento dell’imposta determinata applicando l’aliquota base dell’1 per mille, con il versamento da effettuarsi in unica soluzione entro il 16 dicembre 2014. Resta invece confermata al 16 giugno 2014 la scadenza di versamento della prima rata nei Comuni che abbiano provveduto all’approvazione e alla pubblicazione delle delibere entro i termini di legge previsti dalla legge di stabilità. Le regole per proprietari e inquilini Il decreto, inoltre, dispone in merito ai criteri di ripartizione del tributo tra proprietario e inquilino nell’ambito dei rapporti di locazione, in relazione a quanto previsto dal comma 681 della L. n. 147/2013 (in base al quale il tributo incide sul detentore dell’immobile per una quota variabile dal 10 al 30%, la cui individuazione è demandata ai singoli comuni). In particolare, il decreto prevede che nel caso di mancata determinazione della suddetta percentuale, la TASI è dovuta dall’occupante, nella misura del 10% dell’ammontare complessivo del tributo, determinato con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale.

Le anticipazioni ai Comuni

Per consentire ai Comuni di far fronte alle proprie esigenze finanziarie, il provvedimento stabilisce che, in caso di mancato invio delle deliberazioni entro il 23 maggio 2014, il Ministero dell’Interno, entro il prossimo 20 giugno, erogherà agli enti appartenenti alle Regioni a statuto ordinario e alle Regioni Sicilia e Sardegna, un importo corrispondente al 50% del gettito annuo della TASI, stimato ad aliquota di base e indicato, per ciascuno di essi, con decreto di natura non regolamentare del Ministero dell’economia e delle finanze, Dipartimento delle finanze, da emanarsi entro il 10 giugno 2014.

PUBBLICATO IL BOLLETTINO POSTALE PER IL VERSAMENTO DELLA TASI Nell’attesa di una soluzione al nodo scadenze TASI, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto MEF 23 maggio 2014, che istituisce il bollettino di conto corrente postale per il versamento del tributo sui servizi indivisibili. Il decreto approva i modelli di bollettino di conto corrente postale che possono essere utilizzati, a decorrere dal 2014 per il versamento della TASI. Come stabilito dal D.M. 23 maggio 2014, i contribuenti potranno effettuare il versamento presso gli Uffici postali, ovvero attraverso il servizio telematico gestito da Poste Italiane. In quest’ultimo caso, la conferma dell’avvenuta operazione avverrà con le modalità previste per il Servizio di collegamento telematico. Il modello di bollettino deve riportare obbligatoriamente il seguente numero di conto corrente: 1017381649 (intestato a “Pagamento TASI”), valido indistintamente per tutti i comuni del territorio nazionale. Su tale conto non è ammessa l’effettuazione di versamenti tramite bonifico.

Bollettini precompilati a discrezione del Comune

Il decreto elaborato dai tecnici del Governo precisa che i Comuni “possono” inviare ai contribuenti interessati i bollettini postali, prestampati negli spazi appositamente previsti, sia nel corpo del bollettino che nella zona di lettura ottica, secondo quanto descritto dal decreto.

ASPETTI CRITICI DELLA TASI

Come già detto se l’immobile è concesso in uso per più di sei mesi l’anno ad un soggetto diverso dal proprietario (o dal titolare di altro diritto reale), colui che “occupa” l’immobile è tenuto a versare la TASI nella misura stabilita dal regolamento comunale entro la quota variabile tra il 10 ed il 30% (la parte residua deve essere corrisposta dal titolare del diritto reale sull’immobile). Altro aspetto delicato è quello contenuto nell’art. 1, comma 671, della legge di Stabilità del 2014 ove si prevede che “in caso di pluralità di possessori o di detentori essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria”(pertanto nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest’ultimo e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria”). In materia di pagamento si segnala come sarebbe auspicabile che il Ministero dell’Economia e delle finanze preveda, nonostante l’unicità dell’obbligazione tributaria, la possibilità di separare i versamenti della TASI dovuta da più comproprietari. Un altro punto importante che richiede ulteriori chiarimenti riguarda i soggetti interessati dalla responsabilità solidale; nel caso di specie sembra che la responsabilità solidale riguardi i proprietari da una parte e i detentori . In effetti sembra che se il conduttore che utilizza l’immobile in base ad un contratto di locazione non potrebbe mai essere tenuto a rispondere del mancato pagamento del tributo da parte del proprietario come il proprietario non potrebbe mai essere considerato responsabile solidalmente nel caso del mancato pagamento del tributo posto a carico dell’occupante (nella misura variabile tra il 10 ed il 30%). Leggendo le prime delibere Comunali si evince chiaramente che : “ nel caso in cui più soggetti siano contitolari del contratto di locazione di un fabbricato questi ultimi sono responsabili solidalmente nel caso di mancato pagamento del tributo” e tale interpretazione sembra essere corretta. LA DICHIARAZIONE IUC I soggetti passivi dei tributi presentano la dichiarazione relativa alla IUC entro il 30 giugno dell'anno successivo alla data di inizio del possesso o della detenzione dei locali e delle aree assoggettabili al tributo. Nel caso di occupazione in comune di un'unità immobiliare, la dichiarazione può essere presentata anche da uno solo degli occupanti. La dichiarazione, redatta su modello messo a disposizione dal Comune, ha effetto anche per gli anni successivi se non si verificano modificazioni dei dati dichiarati da cui consegua un diverso ammontare del tributo; in tal caso, la dichiarazione va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui sono intervenute le modificazioni. Nella dichiarazione delle unità immobiliari a destinazione ordinaria devono essere obbligatoriamente indicati i dati catastali, il numero civico di ubicazione dell'immobile ed il numero dell'interno, ove esistente.

ACCERTAMENTO IUC

Ai fini dell’accertamento il funzionario responsabile può inviare questionari al contribuente, richiedere dati e notizie a uffici pubblici ovvero a enti di gestione di servizi pubblici e disporre l'accesso ai locali ed aree assoggettabili a tributo, mediante personale debitamente autorizzato e con un preavviso di almeno sette giorni. In caso di mancata collaborazione del contribuente o altro impedimento alla diretta rilevazione, l'accertamento può essere effettuato in base a presunzioni semplici di cui all'art. 2729 del Codice Civile.

SANZIONI IUC

In caso di omesso o insufficiente versamento della IUC risultante dalla dichiarazione, si applica l'art. 13 D.lgs. 471/1997. In caso di omessa presentazione della dichiarazione, si applica la sanzione dal 100% al 200% del tributo non versato, con un minimo di 50 Euro. La sanzione è ridotta ad un terzo se, entro il termine per la proposizione del ricorso, interviene acquiescenza del contribuente, con pagamento del tributo, se dovuto, della sanzione e degli interessi. In caso di infedele dichiarazione, si applica la sanzione dal 50% al 100% del tributo non versato, con un minimo di 50 Euro; la sanzione è ridotta ad un terzo se, entro il termine per la proposizione del ricorso, interviene acquiescenza del contribuente, con pagamento del tributo, se dovuto, della sanzione e degli interessi. In caso di mancata, incompleta o infedele risposta al questionario, entro il termine di sessanta giorni dalla notifica dello stesso, si applica la sanzione da Euro 100 a Euro 500. La sanzione è ridotta ad un terzo se, entro il termine per la proposizione del ricorso, interviene acquiescenza del contribuente, con pagamento del tributo, se dovuto, della sanzione e degli interessi. Il comune può deliberare circostanze attenuanti o esimenti nel rispetto dei principi stabiliti dalla normativa statale. TABELLA ASPETTI SANZIONATORI DICHIARAZIONE IUC

TIPO VIOLAZIONE SANZIONE

OMESSA PRESENTAZIONE

DICHIARAZIONE

DAL 100% AL 200% DEL TRIBUTO NON

VERSATO CON UN MINIMO DI 50 EURO

OMESSO O INSUFFICIENTE

VERSAMENTO DELLA IUC RISULTANTE

DALLA DICHIARAZIONE

SANZIONE DEL 30%

DICHIARAZIONE INFEDELE DAL 50% AL 100% DEL TRIBUTO NON

VERSATO CON UN MINIMO DI 50 EURO

MANCATA ,INCOMPLETA O INFEDELE

RISPOSTA AL QUESTIONARIO DEL

COMUNE ENTRO 60 GG. DALLA NOTIFICA

DA EURO 100 AD EURO 500

RIDUZIONI: LE SANZIONI SONO RIDOTTE AD UN TERZO SE SI PROVVEDE AL PAGAMENTO DEL TRIBUTO , DELLA SANZIONI E DEGLI INTERESSI ENTRO 60 GG.

LA TASSA SUI RIFIUTI ( TARI) La TARI rappresenta l’ultima evoluzione in ordine temporale della tassa volta a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti (caratterizzata da modeste novità rispetto alla disciplina della TARES, già in vigore per il 2013), mentre la TASI costituisce il tributo sui servizi indivisibili, quali la manutenzione del verde pubblico e delle strade comunali, l’arredo urbano, l’illuminazione pubblica e l’attività svolta dalla polizia locale. Per quanto riguarda la TARI, si introduce un termine di scadenza per l’affidamento diretto e la possibilità di affidare la gestione dell’accertamento e della riscossione solo a soggetti già affidatari di servizi in materia di rifiuti. Viene poi precisato che l’utilizzo delle superfici catastali per il calcolo della TARI decorre dal 1° gennaio successivo alla data di emanazione del provvedimento dell’Agenzia delle entrate che attesta la completa attuazione delle disposizioni previste dalla legge di stabilità 2014. Inoltre, con una modifica introdotta durante l’iter parlamentare si rimanda al regolamento comunale per le eventuali riduzioni della TARI per rifiuti assimilati avviati al riciclo dal produttore, direttamente o tramite soggetti autorizzati. Restando sempre sulla TARI si segnala l’abrogazione del comma 661 dell'articolo 1 della legge di stabilità 2014, che prevede che il tributo non è dovuto in relazione alle quantità di rifiuti assimilati che il produttore dimostri di aver avviato al recupero. TABELLA AMBITO IMPOSITIVO DELLA TARI PLURALITÀ DI POSSESSORI

in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria

DETENZIONE TEMPORANEA in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dell’anno, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.

MULTIPROPRIETÀ per i locali in multiproprietà ed i centri commerciali integrati, il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile del versamento del tributo per: - i locali e le aree scoperte di uso comune - i locali e le aree scoperte in uso esclusivo ai singoli possessori o detentori .

fermi restando nei confronti di questi ultimi gli altri obblighi o diritti derivanti dal rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo.

UTILIZZO SUPERFICI CATASTALI Fino all’attivazione delle procedure di interscambio Comuni – Agenzia, per le unità immobiliari a destinazione “ordinaria” iscrivibili in Catasto, la superficie assoggettabile alla TARI è individuata in quella calpestabile dei locali e delle aree suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati

RIDUZIONI TARIFFARIE Il Comune può prevedere, con regolamento, riduzioni/esenzioni tariffarie nel caso di: - abitazioni con unico occupante ;-Abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo;-locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;-abitazioni occupate da soggetti che risiedono o hanno la dimora all’estero per più di 6 mesi all’anno ;-fabbricati rurali ad uso abitativo .

TARIFFA CORRISPETTIVA IN LUOGO DELLA TARI I Comuni possono istituire una tariffa avente natura di corrispettivo (assoggettata quindi all’IVA), in luogo della TARI. Tale ipotesi può essere prevista soltanto dai Comuni che hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio pubblico.

MODALITÀ DI VERSAMENTO DELLA TARI In sede di conversione è stata riformulata la disposizione (art. 1 c.1 lett. b) DL 16/2014) che modifica le modalità di versamento della TARI (art. 1 c. 688 L. 147/2013); è ora previsto che: A) versamento TARI (o tariffa di natura corrispettiva): va effettuato, alternativamente, mediante: - modello F24 ; - bollettino di C/C postale ;

- altre modalità di pagamento offerte dai servizi interbancari e postali (ad es: MAV e RID). B) scadenze: -spetta al Comune stabilire i termini di pagamento prevedendo "di norma” almeno 2 rate a scadenza semestrale ed in modo differenziato rispetto alla TASI; -è comunque consentito il pagamento in unica soluzione entro il 16/06 di ciascun anno. UTILIZZO SUPERFICI CATASTALI (TARI) In sede di conversione viene stabilito che l'utilizzo delle superfici catastali per il calcolo della Tari decorre dal 1° gennaio successivo alla data di emanazione di un apposito provvedimento delle Entrate attestante l’avvenuta attuazione della cooperazione tra l’Agenzia e i Comuni.

PRODUZIONE RIFIUTI SPECIALI (TARI) In sede di conversione, per i produttori di rifiuti speciali assimilati agli urbani (si modifica l’art.1, c. 649 L.147/2013) ai fini della determinazione della TARI, il Comune può: - ridurre la quota variabile del tributo in proporzione alle quantità di rifiuti speciali assimilati che il produttore dimostra di aver avviato al riciclo, direttamente o tramite soggetti autorizzati; - individuare le aree di produzione di rifiuti speciali non assimilabili ed i magazzini di materie prime e di merci funzionalmente ed esclusivamente collegati all'esercizio di dette attività produttive, ai quali si estende il divieto di assimilazione. ACCERTAMENTO E RISCOSSIONE (TARI) I Comuni possono affidare la gestione dell'accertamento e della riscossione del tributo ai soggetti ai quali al 31/12/2013 era affidato il servizio di gestione dei rifiuti o di accertamento e riscossione del tributo comunale sui rifiuti e sui servizi.

NUOVI CODICI TRIBUTO PER IL VERSAMENTO -TASI E TARI – I CODICI TRIBUTO PER IL VERSAMENTO (Risoluzioni nn.45,46 e 47 del 24/04/2014) Con le risoluzioni 45, 46 e 47, l'Agenzia ha riorganizzato i codici tributo da utilizzare per il pagamento della TASI, della TARI e della tariffa (ove prevista) mediante modello F24 o F24EP. Nello specifico, sono stati ridenominati 6 codici tributo TARES, che ora potranno essere utilizzati per le somme dovute per TARI e tariffa e sono stati istituiti i codici tributo per il versamento del tributo per servizi indivisibili TASI. In primis, per il pagamento di TARI e tariffa, mediante F24, la RM 45/2014 ha stabilito che dovranno utilizzarsi i seguenti codici:

"3944" denominato "TARI - tassa sui rifiuti -

"3950" denominato "TARIFFA -

"3945" denominato "TARI - tassa sui rifiuti -

"3946" denominato "TARI - tassa sui rifiuti - SANZIONI";

"3951" denominato "TARIFFA - INTERESSI";

3952" denominato "TARIFFA - SANZIONI".

Tali codici possono essere utilizzati anche per il versamento dei tributi dovuti a seguito dell'attività di controllo. Successivamente, con la RM 46/2014 sono stati istituiti i seguenti codici da utilizzare per il pagamento della TASI mediante F24:

"3958" per abitazione principale e relative pertinenze;

"3959" per fabbricati rurali ad uso strumentale;

"3960" per aree fabbricabili;

"3961" per altri fabbricati. In caso di ravvedimento, le sanzioni e gli interessi dovranno essere versati unitamente all'imposta. Tali codici possono essere utilizzati anche per il versamento dei tributi dovuti a seguito dell'attività di controllo. Tuttavia, per il versamento delle sanzioni e degli interessi dovuti a seguito dell'attività di controllo, si dovranno utilizzare i seguenti codici tributo: "3962" per gli interessi;

Infine, con la RM 47/2014 l'Agenzia per consentire il versamento, tramite modello F24 EP, del tributo per i servizi indivisibili (TASI) di cui al comma 639, L.147/2013, e successive modificazioni, ha istituito i seguenti codici tributo:

"374E" denominato "TASI - tributo per i servizi indivisibili per fabbricati rurali ad uso strumentale ";

"375E" denominato "TASI - tributo per i servizi indivisibili per le aree fabbricabili ;

"376E" denominato "TASI - tributo per i servizi indivisibili per altri fabbricati - ". In caso di ravvedimento, le sanzioni e gli interessi sono versati unitamente all'imposta.

IL PUNTO IN MATERIA DI IMU 2014

Come noto con il Decreto Legge n.133 del 30 novembre 2013 è stata sancita l'abolizione definitiva della seconda rata IMU per i seguenti immobili : -abitazione principale e relative pertinenze (escluse categorie A/1,A/8 e A/9); -unità immobiliari assimilate all'abitazione principale (unità appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa e assegnate ai soci, alloggi degli IACP , ex casa assegnata al coniuge separato, unità che il Comune ha assimilato alle abitazioni principali come quelle possedute dagli anziani ricoverati in case di cura , cittadini italiani non residenti in Italia ( se casa non locata), unità data in comodato a parenti entro il primo grado e utilizzata come abitazione principale, immobile posseduto dal personale delle forze armate indipendentemente dalla residenza anagrafica se non concesso in locazione ); -terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (restano esclusi i terreni montani ma sono invece soggetti ad IMU gli altri terreni agricoli ); -fabbricati rurali strumentali ( sono soggetti quelli rurali ad uso abitativo non adibiti ad abitazione principale). LA LEGGE DI STABILITA' 2014 E LE MODIFICHE IMU Nella legge di Stabilità 2014 hanno trovato spazio numerose modifiche alla disciplina dell'IMU, volte in parte a trasformare in innovazioni a regime alcuni degli interventi legislativi che hanno interessato l'anno 2013, ed in parte volte a ricostruire un quadro normativo unitario (visto il frammentarsi della disciplina di riferimento in diversi provvedimenti legislativi). La legge di Stabilità conferma che l'IMU a regime non colpisce l'abitazione principale e le fattispecie ad essa assimilate, con la sola eccezione delle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Per queste ultime, in particolare, le regole di base restano sostanzialmente invariate con l'eccezione della maggiorazione della detrazione di 50 Euro per ciascun figlio convivente, la cui efficacia è cessata con il 2013. Il Comune può considerare abitazione principale l’unità immobiliare: - posseduta a titolo di proprietà/usufrutto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata; - posseduta a titolo di proprietà/usufrutto da cittadini italiani non residenti in Italia purché non locata; - concessa in comodato a parenti in linea retta, entro il primo grado (genitori – figli) che utilizzano il suddetto immobile come abitazione principale per la sola quota di rendita non eccedente 500 Euro, oppure se il comodatario appartiene ad un nucleo familiare con un ISEE non superiore a 15.000 Euro annui. L’agevolazione si applica limitatamente ad un solo immobile. Per legge, l’IMU non è applicabile:

-alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; - ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ex D.M. 22.4.2008; - alla casa coniugale assegnata all’ex coniuge a seguito di provvedimento di separazione/annullamento o cessazione degli effetti civili del matrimonio; - ad un unico immobile, iscritto o iscrivibile in Catasto come unica unità immobiliare, non concesso in locazione, posseduto dal personale:- in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare;--dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile;- del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco;-appartenente alla carriera prefettizia per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica. Nell'IMU 2014 trovano spazio alcune agevolazioni in favore del settore agricolo come l'esenzione di tutti i fabbricati rurali strumentali, ovunque ubicati e da chiunque posseduti. In proposito, si ricorda che ai fini dell'attribuzione della qualifica di ruralità occorre ottenere una apposita annotazione negli atti catastali da parte degli Uffici del Territorio. È stato inoltre ridotto da 110 a 75 il moltiplicatore del reddito dominicale applicabile ai fini della determinazione dell'imponibile relativo ai terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e soggetti IAP. La norma dispone inoltre che la dichiarazione IMU da parte degli enti non commerciali relativa al 2012 sarà presentata unitamente a quella relativa al 2013, con il modello che sarà approvato con un apposito decreto delle Finanze e nel termine ivi indicato. Si prevede altresì che, a regime, il pagamento del tributo comunale debba avvenire in tre rate, delle quali le prime due, pari ciascuna al 50% dell'imposta dovuta per l'anno precedente, devono essere versate entro i termini ordinari, mentre la terza, relativa al conguaglio dell'imposta, deve essere pagata entro la scadenza della prima rata di acconto dell'anno successivo. È infine prescritto che la dichiarazione sia presentata solo in via telematica ed il versamento venga eseguito unicamente con il modello F24. La legge di Stabilità 2014 prevede che in tutti i casi di versamenti indebiti la procedura sia gestita dal Comune, al quale il contribuente deve presentare una apposita comunicazione contenente tutti i dati necessari a determinare gli importi da restituire. Laddove emerga la necessità di effettuare regolazioni contabili tra Stato e Comune, in dipendenza ad esempio di errati codici tributo indicati nel modello F24, gli enti vi provvederanno nel rispetto delle disposizioni di contabilità pubblica, senza oneri a carico dei contribuenti. Qualora all'esito dell'istruttoria svolta sempre dal Comune emergano degli importi a credito che devono essere restituiti dallo Stato, sarà quest'ultimo a farsene carico nei rapporti con i contribuenti. È stabilito che in caso di versamento dell'IMU ad un Comune incompetente, i Comuni interessati debbano adottare i provvedimenti del caso per il riversamento delle somme all'ente cui esse competono. A tale scopo, il contribuente deve presentare un'istanza contenente tutti gli elementi necessari per l'individuazione dell'importo da riversare. In ultimo, occorre evidenziare un importante cambiamento che interessa il rapporto tra l’IMU e l'IRPEF, riguardante la deducibilità di una quota parte dell'imposta pagata (per il 2013 è pari al 30% ed a regime diventa il 20% dell'imposta stessa) dal reddito d'impresa o dal reddito di lavoro autonomo (il diritto alla deduzione attiene all'imposta relativa ai soli immobili strumentali sia per natura che quelli per destinazione). ENTI NON COMMERCIALI E IMU

Gli enti non commerciali devono effettuare il versamento dell’IMU esclusivamente tramite il modello F24, in 3 rate, di cui: - le prime 2, pari al 50% dell’imposta dovuta per l’annualità precedente, rispettivamente entro il 16 giugno e il 16 dicembre - la terza, a conguaglio, entro il 16 giugno dell’anno successivo. Gli enti non commerciali eseguono i versamenti del tributo con eventuale compensazione dei crediti, nei confronti dello stesso Comune nel confronti del quale è scaturito il credito, risultanti dalle dichiarazioni presentate successivamente alla data di entrata in vigore della legge in esame. TERRENI E IMU Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti nella previdenza agricola, è ridotto da 110 a 75 il moltiplicatore (di cui all’art. 13, comma 5 del D.L. n. 201/2011) ai fini della determinazione della base imponibile. FABBRICATI RURALI STRUMENTALI E IMU Dal 2014 è disposta l’esenzione IMU per i fabbricati rurali strumentali. Ferma restando l’indeducibilità ai fini IRAP a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013, l’IMU relativa agli immobili strumentali è deducibile dal reddito d’impresa/lavoro autonomo nella misura del 30%. Dal 2014 la deducibilità è fissata nella misura del 20%. ULTIME NOVITA' IMU DOPO LA CONVERSIONE IN LEGGE DEL D.L. N. 16 DEL 06 MARZO 2014 In caso di erronei versamenti dell’IMU vengono estese le modalità di regolazione tra i diversi enti a seguito di erronei versamenti e la procedura per effettuare eventuali rimborsi ai contribuenti e si sopprime la norma che prevede che in caso di insufficiente versamento della seconda rata dell’IMU per il 2013 non sono applicati sanzioni e interessi, qualora la differenza sia stata versata entro il 24 gennaio 2014. Per effetto di tale soppressione, resta pertanto in vita unicamente la disposizione, di analogo tenore, contenuta nella legge di stabilità 2014 (articolo 1, comma 728, della legge n. 147 del 2013) la quale prevede che la sanatoria è condizionata al versamento della differenza entro il termine della prima rata IMU dovuta per l’anno 2014 (ovvero il 16 giugno). IMU E TERRENI AGRICOLI “MONTANI” Per effetto della modifica dell’art. 5-bis del DL 16/2012 operata dal Decreto Renzi n.66-

l’esenzione IMU (art. 7 c. 1 lett. h) D.Lgs. 504/92) attualmente applicata ai terreni agricoli, ricadenti in aree montane o di collina site nei Comuni individuati da un appo sarà riconosciuta in relazione all’altitudine e differenziata a seconda che siano posseduti da coltivatori diretti e IAP o da altri soggetti ( l’individuazione dei predetti Comuni opererà già con effetto dall’IMU 2014).

CONVERSIONE IN LEGGE DEL DECRETO CASA N.47-2014 : IUC E IMMOBILI POSSEDUTI DA NON REDISENTI

Con la conversione del decreto in oggetto nella legge n.80-2014 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 121 del 27 maggio 2015 viene soppressa la possibilità per i Comuni di assimilare ai fini IMU all’abitazione principale l'unità immobiliare posseduta in Italia da cittadini “italiani non residenti”. Contestualmente è stato disposto che, a decorrere dal 2015, sarà considerata direttamente adibita ad abitazione principale un'unità immobiliare (una sola casa ) posseduta da cittadini italiani non residenti in Italia (iscritti all' AIRE) già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza a condizione che la stessa non risulti locata ovvero data in comodato d'uso e sia posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia . Inoltre, per le annualità 2015 e successive, in relazione alle suddette unità immobiliari è prevista anche una riduzione di 2/3 di TARI e TASI applicate per ciascun anno. Nessuna agevolazione spetta, invece, ai cittadini italiani che risiedono all’estero per lavoro.

MODELLO UNICO 2014 : REDDITO FABBRICATI E TERRENI

2013 E EFFETTO ALTERNATIVO IMU-IRPEF

Premessa generale Come noto il reddito fondiario degli immobili non locati è caratterizzato dall'effetto sostitutivo IMU-IRPEF introdotto dall'art. 8 del D.Lgs. 23-2011. La norma stabilisce infatti che il reddito dei terreni e dei fabbricati non locati / affittati soggetti ad IMU è escluso dalla base imponibile Irpef e dalle Addizionali Comunali e Regionali. IL REDDITO DEI FABBRICATI NEL 2013 Al fine di poter inquadrare al meglio la problematica occorre ricordare alcune regole entrate in vigore nell'anno 2013: 1) abolizione della prima e della seconda rata Imu 2013 per le abitazioni principali non di lusso e per le relative pertinenze ( Decreto Legge n.102-2013 e n. 133-2013); sono escluse dall'abolizione IMU le case accatastate in A/1, A/8 e A/9 considerate abitazioni di lusso; 2) ai sensi della Legge di stabilità 2014 ( Legge n.147-2013) gli Immobili ad uso abitativo situati nello stesso Comune nel quale si trovi la residenza anagrafica del Contribuente concorrono alla formazione del reddito Irpef nella misura del 50% della rendita catastale aumentata di 1/3 (se la rendita catastale è pari a 1.000 Euro, con la rivalutazione del 5% si arriverà a 1.050 Euro e questo valore dovrà essere ulteriormente aumentato di un terzo (350 Euro) per un valore imponibile effettivo da dichiarare pari a 700 Euro ); 3)Come disposto dal Decreto Legge n.133-2013 gli Immobili adibiti ad abitazione principale detenuti nei Comuni che hanno deliberato un'aliquota superiore a quella del 4 per mille hanno dovuto versare la MINI-IMU ( 40 % carico contribuente 60% Stato);

4)casi di assimilazione alla abitazione principale: -abitazione concessa in comodato a parenti (se il Comune ha provveduto ad assimilare tale abitazione a quella principale la seconda rata Imu non era dovuta rimanendo comunque dovuta la prima rata); indipendente da tutto opera l'effetto sostitutivo IMU-IRPEF per tutta l'annualità 2013 ; lo stesso discorso vale per le abitazioni principali degli anziani ricoverati in Istituto ( non locate ) e le abitazioni dei cittadini italiani residenti all'Estero; 5)abitazioni di Cooperative a proprietà indivisa: come noto l'equiparazione ad abitazione principale operava già dalla prima rata IMU e pertanto , nel caso di specie, se non risultava dovuta la Mini IMU non opera l'effetto sostitutivo IMU-IRPEF che opera ,al contrario, in caso di aumento dell'aliquota base da parte del Comune; 6) Altri fabbricati in genere : sono sempre assoggettati ad IMU e pertanto non concorrono al reddito Irpef ( ad esempio fabbricati locati o a disposizione); 7) fabbricati esenti IMU : sono sempre da assoggettare a reddito Irpef . Le novita di cui sopra hanno determinato quanto segue: “-le abitazioni principali accatastate in A/1,A/8 e A/9 non sono soggette ad Irpef e ad addizionali essendo soggette ad IMU “ ;-per le altre abitazioni principali la rendita concorre alla determinazione del reddito complessivo ma la rendita viene ridotta dal reddito imponibile”. A seguito delle regole sopra esposte possiamo ottenere la seguente tabella operativa :

TIPOLOGIA IRPEF IMU

Abitazione principale non di lusso

Esente Imu Si irpef : si deduce comunque la rendita catastale

No IMU

Abitazione principale di lusso A/1,A/8,A/9

È dovuta l'IMU No Irpef Si Imu

Abitazione concessa in comodato a parenti

1 rata Imu dovuta; 2 rata Imu non dovuta

No irpef Si Imu 1 rata

Ex casa coniugale, abitazione anziani ricoverati in Istituto,cittadini italiani non residenti in Italia

Se dovuta Mini-Imu

No Irpef Si Imu

Ex casa Se non dovuta Si irpef : si deduce comunque la No Imu

coniugale, abitazione anziani ricoverati in Istituto,cittadini italiani non residenti in Italia

Mini-Imu rendita catastale

Fabbricati esenti IMU i strumentali Altri Fabbricati Fabbricati rurali strumentali in Comuni Montani

Non dovuta IMU sempre dovuta IMU Esenti Imu

Si irpef No irpef Non soggetti irpef ( deroga)

No Imu Si Imu No Imu

Il principio secondo il quale l'imu sostituisce l'irpef e le addizionali è determinante anche per l'obbligo o meno di presentare la dichiarazione dei redditi. In effetti secondo la circolare dell'Agenzia delle entrate n. 5-2013 il contribuente con soli redditi sostituiti dall'IMU non è tenuto alla presentazione della dichiarazione. ESEMPIO contribuente lavoratore dipendente che possiede un Immobile adibito ad abitazione principale rendita 900 euro e un immobile adibito ad abitazione per vacanze rendita 800 euro : la prima casa non è da dichiarare in quanto la rendita catastale pur concorrendo alla determinazione del reddito fiscale viene abbattuta ;-l'immobile ad uso vacanza invece paga l'IMU e pertanto in presenza del solo reddito da lavoro dipendente il contribuente non è tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi. INDICAZIONE DEI FABBRICATI NEL MODELLO UNICO 2014 Il modello Unico prevede l'adozione di tre codici al fine di indicare gli immobili nell'apposito quadro colonna 12 casi particolari IMU : -codice 1: fabbricato diverso dall'abitazione principale e relative pertinenze esente da Imu e assoggettato alle imposte sui redditi ( nel caso di specie è sempre dovuta L'IRPEF e le addizionali); -codice 2: abitazione principale e pertinenze soggette ad Imu ( trattasi delle abitazioni principali cat. A/1,A/8,A/9, abitazioni per le quali è dovuta l'imu ) : le imposte irpef e addizionali non sono dovute in quanto sostituite dall'IMU;

-codice 3: immobile ad uso abitativo non locato,assoggettato ad imu e situato nello stesso Comune nel quale si trova l'abitazione principale: concorre alla formazione della base imponibile nella misura del 50% ella rendita catastale aumentata di 1/3 . REDDITO DEI TERRENI PER IL 2013 Al fine di poter inquadrare al meglio la problematica occorre , anche in questo caso, ricordare alcune regole entrate in vigore nell'anno 2013: 1)Il Decreto legge n.102-2013 ha abolito la prima rata IMU 2013 per tutti i terreni agricoli mentre il decreto Legge n.133-2013 ha abolito la seconda rata Imu per i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP; 2) il Decreto Legge n.133-2013 ha inoltre previsto l'obbligo della mini IMU nel caso in cui il Comune abbia adottato un'aliquota superiore a quella base del 4 x mille ( 40 % carico contribuente);in questo caso opera comunque per tutto il 2013 il principio alternativo IMU-IRPEF. Dalle regole sopra esposte occorre poi tenere in considerazione che :-i redditi dominicali da terrreni non concessi in affitto e soggetti ad IMU vanno esclusi da tassazione ; -il reddito agrario invece rimane invece sempre soggetto ad irpef e addizionali indipendentemente dalla concessione o meno del terreno in affitto. Per quanto riguarda il principio alternativo IMU-IRPEF applicabile al regime dei terreni si possono evidenziare le seguenti casistiche:

Terreni non locati Se soggetti Imu Se esente Imu

Imponibile Irpef solo reddito Agrario IMPONIBILE IRPEF: REDDITO AGRARIO E REDDITO DOMINICALE

Terreni Locati Terreni posseduti da soggetti diversi da coltivatori diretti o IAP

Sia soggetti che esenti IMU non esente IMU

Locatore: soggetto Irpef reddito dominicale conduttore: soggetto Irpef reddito agrario IMPONIBILE IRPEF :REDDITO AGRARIO

Terreni posseduti da soggetti diversi da coltivatori diretti o IAP Terreni posseduti da soggetti coltivatori diretti o IAP Terreni posseduti da soggetti coltivatori diretti o IAP

esente IMU non esente IMU esente IMU

IMPONIBILE IRPEF REDDITO AGRARIO E REDDITO DOMINICALE: Se il Comune ha deliberato aumento di aliquota: soggetto Irpef reddito agrario Se il Comune ha deliberato aumento di aliquota: IMPONIBILE IRPEF REDDITO AGRARIO E REDDITO DOMINICALE

LA RIVALUTAZIONE DELLE RENDITE DEI TERRENI PER IL 2013 Nella compilazione del modello Unico 2014 occorre applicare due distinte rivalutazioni delle rendite: 1)-art.3 Legge 662-96 rivalutazione 80% reddito dominicale e 70% del reddito agrario; 2)-per il triennio 2013-2015 ,ai sensi della Legge 228-2012, il reddito dei terreni (agrario dominicale) è rivalutato nella misura del 5% per i terreni agricoli e non coltivali posseduti o condotti da coltivatori diretti o IAP; del 15% in tutti gli altri casi ( questa rivalutazione si applica dopo aver effettuato quella del punto 1). CELESTE VIVENZI