La fiscalità degli immobili

La fiscalit degli immobili

di Lelio

Cacciapaglia

La fiscalitdegli immobili delle imprese

Imposte sui redditi

589

3Immobili relativi a societ commerciali (NO societ semplici)

Gli IMMOBILI delle societ commerciali (di persone e di capitali)

di propriet posseduti in base ad altro diritto reale (uso, usufrutto, nuda propriet, superficie, )

sono definiti immobili relativi allimpresa

Il reddito si determina in base ai criteri del REDDITO DIMPRESA

Gli IMMOBILI relativi delle societ commerciali

immobili che costituiscono beni strumentali per

lesercizio dellimpresa

immobili che costituiscono beni alla cui produzione o scambio diretta lattivit

dellimpresaaltri immobili

IMMOBILISTRUMENTALI

IMMOBILIMERCE

IMMOBILIPATRIMONIALI

Reddito si rilevadal C.E.

TuirArt.90

MetodoCatastale

590

Categoria catastale

AeccettoA/10

I c.d. immobili relativi

Qualsiasicategoria

AeccettoA/10

Qualsiasicategoria

BCDEA/10

PERNATURA

PERDEST.

PRO TEMP

IMMOBILIPATRIMONIO

IMMOBILIMERCE

IMMOBILISTRUMENTALI

IMMOBILISTRUMENTALI

PER DESTINAZIONE

PER NATURA

PROTEMPORE

Tra cui: abitazione del custode di opificio industriale abitazione utilizzata come ufficio terreno adibito a deposito da imprese edili

591

IMMOBILE STRUMENTALE

PER DESTINAZIONE

Immobile utilizzato

ESCLUSIVAMENTE per lesercizio dellimpresa

commerciale da parte del possessore

Immobile utilizzato

PROMISCUAMENTENON E

Immobile strumentale dellimpresa

Non

Tuir Art. 43

E

IMMOBILI STRUMENTALI

PER NATURA

Immobilinon suscettibili

di altra destinazione senza radicali trasformazioni

Risoluzione 03/03/1989

n. 3/330Min. Fin. Dir. Gen. Catasto

Categ. cat. A/10

Gruppo cat. B

Gruppo cat. C

Gruppo cat. D

Gruppo cat. E

Anche se: non

utilizzati concessi in

locazione concessi in

comodato

Tuir Art. 43

592

IMMOBILI STRUMENTALI

PROTEMPORE

Immobili di civile abitazione

dati in uso aidipendentiche hanno trasferito la

residenza per motivi dilavoro

di propriet dellimpresa ubicati nel Comune di

svolgimento dellattivit

Tuir Art. 43

Lo scorporo dei fabbricati strumentaliArt. 36 decreto legge 4 luglio 2006, n. 223

593

La norma si applica anche agli impianti e ai macchinari infissi al suolo che costituiscono fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano.Se in sede di acquisto del fabbricato, nellunicoatto o in atti autonomi, sono indicati corrispettividistinti per larea e per il fabbricato sovrastante, si effettua comunque lo scorporo forfetario.

Circ. n. 1 del 19/1/2007

Circ. n. 11del 16/2/2007

Par. 9.3

Le disposizioni si applicano anche alle

singole unitimmobiliari presenti

allinterno di un fabbricato, ossia anche per gli

immobili che nonpossono essere

definiti cielo-terra

Nel caso di immobili allinterno dei quali si svolge sia unattivit di produzione o trasformazione di beni, che attivit diverse da questa [], lintero immobile potr considerarsi industriale qualora gli spazi [] utilizzati per lattivit di produzione o trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altre attivit.

La qualificazione del fabbricato non pu essere successivamente modificata nel caso di un suo diverso utilizzo, neanche a seguito di variazione catastale della destinazione duso.

Nozione di fabbricato industrialeCirc. n. 1

del 19/1/2007

Riferimento: dati relativi alla data di chiusura dellesercizio in cui lacquisto stato effettuato

594

Periodo dimposta in

corso al 4/7/2006

Circ. n. 11 del 16/2/2007

Circ. n. 1 del 19/1/2007

Fabbricati posseduti ante

Fabbricati acquisiti dal

Rileva lutilizzo del bene nel periodo di imposta precedente

Rileva lutilizzo al termine del periodo dimposta in cui entrato in funzione

limmobile

Societ detiene in leasing un immobile costruito su un terreno sul quale vanta un diritto di superficie a tempo determinato

LAgenzia ha chiarito che lo scorporo non va fatto per il diritto di superficie a tempo determinato costituito a favore del superficiario.

In caso di acquisizione in leasing (ovvero in propriet, R.M. n. 157 del 2007) di un fabbricato strumentale con diritto di superficie a tempo determinato, la quota capitale del canone di leasing deducibile in quanto non comprensiva del valore del terreno.

Diritto di superficie:Diritto di superficie: Ris. n.192/E del 27 luglio 2007

Con il diritto di superficie si consente al titolare di costruire un fabbricato sul suolo altrui (ius aedificandi) oppure di acquistare la propriet di una costruzione gi esistente (cosiddetta proprietsuperficiaria) senza per acquistare la propriet del suolo sul quale insiste la costruzione

595

Immobile costruito su terreno con diritto di superficie

Diritto costituito

Corrispettivo corrisposto

Diritto contabilizzato

Diritto fiscalmente

SCORPORO DEL

TERRENO

A TEMPO DETERMINATO

UNA TANTUM

B.II.1(Attivo patrimon.)

ONERE accessorio al fabbricato

DEDUCIBILEex art. 102 Tuir NO

UNA TANTUMAutonomamente

B.I.7(Attivo patrimon.)

DEDUCIBILEex art. 103, c. 2 Tuirin base alla durata

del dirittoNO

Con RATEPERIODICHE

B.8(Conto economico)

DEDUCIBILEper competenzaex art. 109 Tuir

NO

A TEMPO INDETERMINATO SI

Ris. n. 157del 5/7/2007

E assimilato allacquisto del terreno

Societ di leasing acquista il diritto di superficie

Diritto costituito

Corrispettivo corrisposto

Diritto contabilizzato

Diritto fiscalmente

SCORPORO DEL

TERRENO

A TEMPO DETERMINATO

UNA TANTUM

B.II.1(Attivo patrimon.)

ONERE accessorio al fabbricato

DEDUCIBILEex art. 102 Tuir NO

UNA TANTUMAutonomamente

B.I.7(Attivo patrimon.)

DEDUCIBILEex art. 103, c. 2 Tuirin base alla durata

del dirittoNO

Con RATEPERIODICHE

B.8(Conto economico)

DEDUCIBILEper competenzaex art. 109 Tuir

NO

A TEMPO INDETERMINATO SI

Ris. n. 192del 27/7/2007

E assimilato allacquisto del terreno

596

Immobile costruito su terreno in comodato

Le opere realizzate su beni altrui vanno contabilizzate tra le immobilizzazioni se si estrinsecano in beni materiali che hanno una loro individualit ed autonoma funzionalit e che, al termine del periodo di uso o comodato, possono essere rimossi dallusuario o dal comodatario, risultandone possibile lutilizzo a prescindere dal bene cui accedono. Tali beni possono essere ammortizzati facendoriferimento alle aliquote previste dal decreto ministeriale 31 dicembre 1988, che disciplina i coefficienti di ammortamento applicabili ai beni materiali strumentali..

Ris. n. 179del 27/12/2005

Ovviamente il comodatario

non scorpora nulla!

Fabbricato concesso in comodato Ris. n. 256del 20/9/2007

Comodante Comodatario

Attivit produttiva

Attivit non produttiva

Scorporo 30%

Scorporo 20%

E schiavo

597

Soggetto locatore

Leasingfinanziario

Leasingoperativo

ScorporaIl terreno(ammorta

mento)

Non scorpora il terreno

(il cespite un credito)

Ris. n. 256del 20/9/2007

Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentaliImpatto sul bilancio

Detenuto in leasing

La quota capitale del canoneriferita al terreno

(20 o 30%)va a conto economico anche

se non deducibile

Detenuto in proprietSi pu scorporare

dallattivo di SP la quotariferita al terreno e

Non ammortizzarla necivilisticamente ne

fiscalmente

Doppio binarioCivile-fiscale

(risultati di bilancio penalizzati)

NO Doppio binarioCivile-fiscale

(risultati di bilancio pi floridi)

598

Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali se ammortamenti calcolarti sullintero valore

Quadro S dati solo segnaletici

Quadro F variazione in aumento

Leasing Propriet

terreno terrenoterreno terreno

30%20%

Ricordarsi!

Fabbricato industriale acquistato, al prezzo complessivo di 1.000.000,00

Il

TerrenoValore civilistico

100.000,00

TerrenoValore fiscale

(30%) 300.000,00

TerrenoValore civilistico

(Perizia, collegio sindacale, societ di revisione, etc.)

400.000,00

TerrenoValore fiscale 400.000,00

TerrenoTerreno -- IscrizioneIscrizione in in bilanciobilancio a a valorevalore > del > del forfaitforfait

599

Acquisto separatodellarea e successiva

costruzione del fabbricato strumentale

Ammortamento

Solo sul costo dicostruzione del

fabbricato strumentale

Valore dellarea=

Prezzo di acquisto

ValoreValore fiscalefiscale delldellimmobileimmobile

Costo su cui applicare il 20% o 30%

al nettodei costi incrementativi capitalizzati

e delle rivalutazioni effettuate

Il

I COSTI INCREMENTATIVII COSTI INCREMENTATIVI

Costi incrementativi

Oneri di urbanizzazione, spese per interventidi manutenzione, riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento che siano state portate ad incremento del costo dei fabbricatistrumentali, sostenute successivamenteallacquisto o alla costruzione.

Si ritiene assimilabile allarivalutazione lipotesi in cui, a

seguito di unoperazione di fusione, il relativo disavanzo

venga allocato su un fabbricato oggetto di

ammortamento

Circ. n. 1 del 19/1/2007

600

II FABBRICATI ACQUISITI IN PRECEDENZAFABBRICATI ACQUISITI IN PRECEDENZA

Per i fabbricati acquistati nei periodiprecedenti a quello in corso al 4 luglio 2006, gli ammortamenti

precedentemente dedotti devonoessere imputati prioritariamente

al valore del fabbricato

Modifica Finanziaria 2008Il fondo va imputato il proporzione

Effetto retroattivo al 2006!

Disposizioneabrogata

Il decreto legge 2 ottobre 2006, n. 262, convertito conmodificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n. 286 ha riformulatoi commi 7 ed 8 dell'art. 36 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223Il costo complessivo dei fabbricati strumentali va assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e diquelle che ne costituiscono pertinenza

IL PRINCIPIO SI APPLICA ANCHE AI FABBRICATI IN LEASINGindeducibilit della quota capitale dei canoni riferibile ALLAREA

IL IL LEASINGLEASING IMMOBILIAREIMMOBILIARE((scorporoscorporo delledelle areearee))

601

Professionisti

IL IL leasing leasing finanziariofinanziario immobiliimmobiliDurataDurata del del contrattocontratto

Imperse

50% della durata dellammortamento

2/3 della durata dellammortamento

Minimo 8 anniMassimo 15 anni

Minimo 11 anniMassimo 18 anni

DecorrenzaContratti stipulati dal 1.1.08

Il leasing pu essere rappresentato in bilancio secondo due modalit:

I METODI DI RILEVAZIONEI METODI DI RILEVAZIONE

METODO PATRIMONIALE

METODO FINANZIARIO IAS

Ordinario

602

Soggetti IAS e abrogazione del quadro EC

Eliminata la possibilit di operare deduzioni extracontabili di qualunque tipo attraverso il quadro EC del modello Unico

A partire dal periodo di imposta successivo al 31 dicembre 2007

Finanziaria 2008

Conseguenze per i soggetti Ias

Hanno perso la possibilit di dedurre integralmente i canoni di leasing maturati nellesercizio, per la parte che eccede i costi imputati a conto economico a titolo di ammortamenti ed interessipassivi

Finanziaria per il 2008: interessi passivi e leasing

Abolizione thin capitalization Abolizione pro-rata patrimoniale Gli interessi passivi e gli oneri assimilati, diversi da quelli

capitalizzati, saranno deducibili in ogni periodo di imposta: fino a concorrenza degli interessi attivi tassati; Leccedenza, nel limite del 30% della differenza tra il valore della

produzione ed i costi della produzione (MOL), senza tener conto degli ammortamenti (c.d. EBITDA), e della quota capitale dei canoni di leasing

Sono inclusi gli interessi impliciti derivanti dal leasing Riporto in avanti della quota indeducibile per 5 esercizi (10 per i

primi 3 periodi di imposta) DECORRENZA: 2008

603

Finanziaria 2008: doppia verifica fiscale

La deducibilit fiscale del canone di leasing sar soggetto ad una doppia verifica:

Capitale

InteressiDurata

contratto

Nuove Regole interessi

Finanziaria 2008 - Dubbi

Il Legislatore fa riferimento alla quota di interessi impliciti desunta dal contratto

?Calcolo analitico o forfetario (cfr. Circ. Ag. Entr. 1/2007)

Il contratto prevedeil tasso leasing, i canoni , il riscatto, il maxicanone

Ma.Non il Piano di ammortamento finanziario

604

La commissione di studio sulla fiscalitdiretta e indiretta delle imprese immobiliari

(art. 1, comma 36)

E previsto undecreto

di nomina

Soluzioni e proposte normative entro il 30/6/08

Effetto: anche decorrenza 2008; Rilevanza delle differenze tra societ

immobiliari di gestione e societ di costruzione;

Attenzione alle politiche di sviluppo delledilizia abitativa

Sino ad allora, irrilevanza ai fini dellart. 96 degli interessi passivirelativi a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione

605

Il leasing-appalto

Acquisto dellarea: 100 (da parte della societ di leasing)(il costo dellarea comprende anche limposta di registro)

Costruzione fabbricato: 900 (successiva)

Lo scorporo della quota del canone relativa al terreno avviene analiticamente e non sulla base delle

percentuali forfetaria (20% o 30%)

Ris. n. 211 dell8/8/2007

Lease back trattamento civilistico

ImpresaCostruzione

ImpresaCommercialeVende un bene: 100

ImpresaCommerciale

Vende il bene: 150 Societdi leasing

Plusvalenza50

Art. 2425-bis C.C.Da ripartire per la durata Del contratto di leasing

ContabilmenteTecnica

Dei risconti

606

Lease back trattamento fiscale

ImpresaCostruzione

ImpresaCommercialeVende un bene: 100

ImpresaCommerciale

Vende il bene: 150 Societdi leasing

Plusvalenza50

Art. 86 TuirTassata nel periodo dimposta

della cessione o in 5 anni se bene posseduto da almeno

3 anni

Contabilmentetecnica

dei risconti

costruiti per la vendita ristrutturati per la vendita

da imprese dicostruzione/ristrutturazione

acquistati per la vendita

da imprese dicompravendita immobiliare

Oggetto attivitdellimpresa individuato sulla base dello statuto

sociale (o comunque, nel caso di ditta individuale, sulla base delloggetto formalmente dichiarato

dallimpresa), ferma restando tuttavia la prevalenza del dato

sostanziale (Rm 12 luglio 1982, n. 91730)

607

Immobili realizzati su commessa

Lavori infra/ultra annualiInferiori

A 12 mesiSuperiori a

12 mesi

Infra: art. 92 tuir Ultra: art. 93 Tuir

Commessa completati

Metodocorrispettivi

pattuiti

Iniziolavori

Consegnalavori

Stipulacontratto

NON CONTA CONTA

Unico consentito

608

Lavori infrannualiInferiori

A 12 mesi

MetodoCosti sostenuti

Iniziolavori

Consegnalavori

Stipulacontratto 31/12

Ricavi alla consegna

Commesse infrannuali

Tuir - Art. 92, c. 6Unico metodo

consentito

Valutazione al costo

O.I.C.

Accettato Consigliato

Costo Corrispettivi

609

43

D.R.E. Lombardia (istanza DDCC Monza 31.10.00)

CommessaValutata a costo Valutata a Ricavo

100 150

Nessuna rettificaQuadro RFVariazione

in diminuzione

Valutazione in base agli stati avanzamento per corrispettivi pattuiti

(OIC n. 23)

Lavori in corso "ultrannuali"Art. 93 TUIR

Appalto di opera Appalto di servizi Contratto disomministrazione

Contratto di venditasu ordinazione

Tipologia

TUIR

art. 93

comma

1

1 per.

610

Le diverse tipologie di costocosti

Per acquisizione della commessa

Post-contrattoPrima inizio lavori

Costi sostenuti x Acquisizione contrattoPartecipazioni a gare

FideiussioniStudi e ricerchepropedeutiche

ProgettazioneStudi specifici

Organizzazione cantiereCosti avvio produzione

Spesati nellanno Spittati sulla commessa

Le diverse tipologie di costo

Costi

Dopo completamentodella commessa

Collaudo - Smobilizzo cantiereCompletamenti successivi Rifacimenti lavori-

Sistemazione riserve avanzate da sub appaltatori

Fisco Impresa

611

47

Le diverse tipologie di costoCosti Dopo completamentodella commessaArt. 107 Tuir

Sono indeducibili tutti gliaccantonamenti diversi da quelli espressamente

considerati dal TUIR

Art. 109TuirLe spese in cui nello esercizio

di competenza non sia ancora certa La esistenza o determinabile in

modo obiettivo lammontareconcorrono a formarlo nellesercizio in cui si

verificano le condizioniR.M. n. 522/6/ 1998

sufficiente che Siano previsti dal contratto

Siano riferibili alla commessaPossono essere attendibilmente determinati sullabase dellesperienza (vedi commesse precedenti)

I costi futurisi deducono

con lavanzamentocommessa

La liquidazione dei corrispettivi a titolo definitivo

I corrispettivi liquidati a titolo definitivo dal committente si comprendono tra i ricavi

ela valutazione delle rimanenze, in caso di liquidazione parziale, limitata alla parte

non ancora liquidata

TUIR

Art 93

comma

1

1 per.

612

49

Lavori ultra annualiSuperiori a

12 mesiMetodo

corrispettivipattuiti

Iniziolavori

Consegnalavori

Stipulacontratto 31/12 31/12

Valorizzazione a ricavo maturato

Ipotesi in cui la commessa non frazionabile per lotti

50

Valutazione in base ai corrispettivi pattuiti

Prestazioni divisibili

Valutazione a Rimanenza

Prestazioni indivisibili


Fermo restando loggetto unitario della prestazione

SAL

Corrispettivimaturati

Corrispettiviliquidati

613

51

Valutazione in base Ricavo oppure a corrispettivi pattuitiOpere frazionabili e quindi

Acquisibili pro-quota

Valutazione a Ricavo

Prestazioni indivisibili


Fermo restando loggetto unitario della prestazione

Accettazionedellopera

Corrispettivimaturati

Art. 1666 del Codice CivileSe si procede alla verifica in

contraddittorio delle singole partite consegnate lappaltatore pu chiedere

il pagamento in proporzione allopera

eseguita. Il pagamento fa presumere laccettazione

della parte di opera pagata

Fiscalmente si hannoRICAVI

E non valutazione delle

opere in corso

conseguenza

614

Lavori ultra annuali valutazione delle rimanenze

31/12 31/12 31/12

RI

RI

RI

RF

RF

RF GUADAGNO

Rimanenze Finali

Rimanenza finali

Lavori ultra annuali metodi di rilevazione dello stato avanzamento

Superiori a 12 mesi

Metodocorrispettivi

pattuiti

Qualunque metodo economicamente valido cheIndividui per competenza il ricavo realizzato

% avanzamento

lavoricost to cost Costi standard

Per la parte di opere, forniture e servizi coperta da SAL lavalutazione fatta in base ai corrispettivi liquidati

615

Cost to Cost(% costi sostenuti rispetto a costi totali)

Concetto di sostenimento del costo

Accezione economica

Accezione fiscale

SI

NO

Cost to Cost(% costi sostenuti rispetto a costi totali)

Accezione economica

Costo sostenuto nel senso di ragionevolmente

maturato alla data di chiusura del bilancio

Accezione fiscaleArt. 109 Tuir

Consegna del bene mobile

Ultimazione del servizio

Dottrina

TUIR

art. 10

9

comma

1

1 per.

616

Lavori ultra annuali rischi contrattuali

Possibilit di dedurre per rischio contrattuale il 2% (lavori in Italia) e il 5% (lavori

allestero) del valore complessivo della commessa realizzata

Disposizione abrogata a decorrere dal periodo dimposta 2006

Abrog

ata

58

Lavori in corso su ordinazione ultrannuali svalutazione forfetaria

efficacia temporale R.M. 24 agosto 2007, n. 237/E

Sono riprese a

tassazione

Le svalutazionidedotte in passato

(fino al 2005)

Solo allultimazione dei lavori(cio a commessa completata,

per naturale assorbimento)

Circolare Assonime n. 56 del 24 settembre 2007Possibile difficolt di attuazione del criterio

laddove la valutazione sia stata fatta per masse

In tali casi potrebbe essere opportuno precedere ad unaripartizione dello stock delle svalutazioni sulle commesse

in essere in base ad un criterio proporzionale

617

Le maggiorazioni di prezzo art. 93, comma 2

Se richieste in applicazioni di legge o per clausole contrattuali se ne tiene conto finch non siano definitivamente stabilite

In misura non inferiore al 50%

TUIR

Art 93

comma

1

1 per.


Le maggiorazioni di prezzo si riferisconoad ipotesi di di eccessiva onerosit

sopravvenuta in corso di esecuzione dellaprestazione

(faccio le fondamenta e rilevo infiltrazionidacqua non previste che mi comportano la

necessit di prosciugare ed isolare)

Le Riserve sono una domanda di indennitper la rifusione di spese, costi e oneri originati

da situazioni non previste e fuori dacontratto originario

618


TUIR

Art 93

comma

1

1 per.

C.M. n. 36/82

Accettate Non accettate

Se ne tiene conto

100% Non meno Del 50%

Lavori in corso su ordinazione ultrannuali

Valutazione al corrispettivomaturato in ciascun esercizio

Valutazione al corrispettivomaturato in ciascun esercizio

Valutazione al costo: previa richiesta allAgenzia il criterio deve essere utilizzato

anche in bilancio

La valutazione al costo resta solamente per le opere ed i servizi iniziati entro il 2006

DISCIPLINA CIVILISTICA

la valutazione con metodo percentuale di completamento preferibile accettabile anche il metodo della commessa completata (purch segnalato in

nota integrativa)

DISCIPLINA FISCALE

SINO AL 2006 DAL 2007

Art. 93, comma 5TU

IRArt.

93

Comma

5

TUIR

Art.93

Comma

2

OIC

n. 23

Codice

civile

Art.242

6

nn. 9 e

11

619

Lavori in corso su ordinazione ultrannuali

Svalutazione forfetaria efficacia temporale

Con decorrenza 2006, da intendersi: commesse avviate dal 2006 incrementi di valore delle opere iniziate ante 2006

E SOPPRESSAla svalutazione fiscale forfetaria del 2-4%

di cui allarticolo 93, comma 3, del Tuir, indipendentementedalla rilevazione che poteva essere

anche civilistica(con appostazionea partita doppia)

solo fiscale(modello Unico,

quadro EC)

Lavori in corso su ordinazione ultrannuali svalutazione forfetaria efficacia

temporale (2) R.M. 24 agosto 2007, n. 237/E

Sono riprese a

tassazione

Le svalutazionidedotte in passato

(fino al 2005)

Solo allultimazione dei lavori(cio a commessa completata,

per naturale assorbimento)

Circolare Assonime n. 56 del 24 settembre 2007Possibile difficolt di attuazione del criterio

laddove la valutazione sia stata fatta per masse

In tali casi potrebbe essere opportuno precedere ad unaripartizione dello stock delle svalutazioni sulle commesse

in essere in base ad un criterio proporzionale

620

IMPRESE gli immobili patrimoniali(o immobili patrimonio)

IMMOBILI PATRIMONIO

Trattasi di immobili che non costituiscono beni strumentali per lesercizio dellimpresa, n beni alla cui produzione

o al cui scambio diretta lattivit dellimpresa

Terreni(non esiste comunque il problema

dellammortamento)

Fabbricati di civile abitazione (categorie catastali del gruppo A, escluso A-10)

Non utilizzati direttamente nellesercizio dellimpresa (n posseduti, a fini di realizzo, dallimpresa di costruzione e rivendita

immobiliare, inquadrabili come immobili merce)

TUIR

art. 90

C Com

ma 1

621

6767

IMMOBILI PATRIMONIALI come concorrono al reddito dimpresa

(Principio generale)Il reddito si determina in base

alle disposizioni in materia di redditi fondiari (cio, secondo criteri catastali )

Raffronto canone locazione reddito catastale

Tuttavia, in caso di immobili patrimoniali locati: prevista la deduzione analitica per le spese di

manutenzione ordinaria entro il 15% del canone di locazione stabilito da contratto

Le singole spese e costi relativi agli immobili patrimoniali

NON sono deducibili pur iscritte in bilancio

GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA deducibili nei limiti del 15% del canone

Necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici

esistenti

OPERE di RIPARAZIONE RINNOVAMENTO SOSTITUZIONEDelle finiture degli edifici

622

NON SONO DEDUCIBILI SONO DEDUCIBILISONO DEDUCIBILISONO DEDUCIBILISONO DEDUCIBILINON SONO DEDUCIBILI SONO DEDUCIBILI

Esempio: spese di riparazione e manutenzione spese per il personale addetto ai servizi:

di custodia e portineria di manutenzione degli edifici di amministrazione e gestione degli stabili compenso amministratore incaricato

della gestione degli immobiliAMMORTAMENTI

Esempio: spese per la tenuta della contabilit spese per il deposito del bilancio e per gli altri

adempimenti societari spese per la consulenza societaria e fiscale e per

lespletamento delle relative formalit emolumenti per lorgano di controllo (ove esistente) indennit di carica per lorgano amministrativo, con

esclusione dello specifico compenso per la gestione degli immobili eventualmente delegata ad un amministratore

In quanto NON esiste alcuna correlazione tra tali spese ed i beni immobili

Spese NON DEDUCIBILI Spese DEDUCIBILI

In quanto incorporati nel reddito determinato in base ai criteri catastali

Le spese di manutenzione straordinaria vanno ad incremento del costodel fabbricato e comporteranno una minor plusv. allatto della vendita

Quadro RFvariazioni in aumento

Quadro RFvariazioni in diminuzione

Canone Manut. Ord.(max 15%)

AmmortamentiCondominio

Canoni leasing

Altre spese

Immobili Non strumentali

623

Art. 90 Tuir Interessi passivi(immobili patrimonio)

La Circolare n. 6/2006 ha chiarito che gli interessi passivi sostenuti per spese relative ad immobili patrimonio di cui allart. 90 sono

indeducibili

Finanziaria 2008 ha per previsto la deducibilit degli interessi su mutui per acquisto o costruzione di immobili

Gli interessi passivi relativi agli immobili patrimoniali

Tuir - Art. 90, comma 2Le spese e gli altri componenti

negativi relativi agli immobili indicati nel comma 1 non sono

ammessi in deduzione.

Norma interpretazione autentica Finanziaria 2008

tra le spese e gli altri componentinegativi indeducibili di cui allart. 90,

comma 2, del TUIR, non si comprendono gli interessi passivi relativi a

finanziamenti contratti per lacquisto degli immobili patrimoniali indicati nel

comma 1 dello stesso art. 90

Circ. 47 del 14/6/2008 Gli interessi capitalizzati

sullimmobile non rilevano

Ma seguono la regola del 30% del Rol.

624

Gli immobili dellimprenditore individuale

TUIR

art. 65

comma

1

immobili relativi allimpresa

SempreIscritti

nellinventario(libro cespiti per semplificata)

immobili merce immobilistrumentaliimmobili

patrimoniali

SI NO

immobili sferaprivata

625

7575

Gli immobili di interesse storico-artistico

NON LOCATI

ex art. 11, co. 2 Legge n. 413/1991

IMPRESE

strumentali

patrimoniali

merce

Ricavi costi conto economico

Ricavi costiconto economico



ex art. 11, co. 2 Legge n. 413/1991

ex art. 11, co. 2 Legge n. 413/1991

LOCATI

Determinazionedel reddito

Determinazionedel reddito

ex art. 11, co. 2 Legge n. 413/1991

Qualunque classificazione

catastale

Persone fisiche

Gli immobili delle persone fisiche

626

IMMOBILI persone fisiche

Passa dal 12,5% al 20%(decorrenza 3.10.06)

Imposta sostituivaSulle plusvalenze

No Aree fabbricabili

Provvedimento Agenzia12 gennaio 2007

(modello telematico)istruzioni

627

Laccertamento del valore degli immobili

Come lUfficio

determina il valore

dellimmobile

La rettifica del reddito dimpresa in base al valore normale degli immobili

NORMATIVA e interpretazioni Agenzia

Art. 35, commi 2, 3, 4, 23-bis e 23-ter del Dl n. 223/2006 Circ. Agenzia entrate 6 febbraio 2007, n. 6/E Circ. Agenzia entrate 16 febbraio 2007, n. 11/E, par. 12.4 Art. 1, comma 307, Legge n. 296/2006 (Finanziaria per il 2007) Provvedimento Agenzia entrate del 27 luglio 2007 Ris. 1 giugno 2007, n. 122 Consiglio nazionale del Notariato, Studio n. 152/2006/T

628

Laccertamento di valore degli immobilileccezione

Regola del

Prezzo/Valore

1. Si applica a tutti i trasferimento quando un acquirente un privato

2. Deve trattarsi di immobile uso abitativo e relative pertinenze

IMMOBILITutte le transazioni

(escluse quelle con regola prezzo/valore) sono accertabili con valore normale

Provvedimento dellAgenzia 27 luglio 2007Detta criteri uniformi per stabilire

il valore normale

629

Come si calcolaPercorso internet

www.agenziaterritorio.it Servizi Osservatorio immobiliare Pubblicazioni OMI Pubblicazioni a libero accesso Banca dati delle quotazioni immobiliari

Digitare provincia, comuneselezionare Fascia/Zona

La formula per calcolare il valore dellimmobile

Valore Unitario minimo +

(V.U. mass. V.U. min.) x

(taglio superficie + 3 x coeff. piano) :4

(x oppure : )coefficiente categoria catastale

630

Il valore normale

VALORENORMALE=Valoreunitario

OSSERVATORIO del mercato immobiliareCoefficienti di merito relativi alle caratteristiche dellimmobile

XSuperficie inmetri quadrati

Risultante dal certificato catastale

Il valore normale pu essere integrato in base a: prezzi effettivamente praticati prezzi evidenziati dagli accertamenti prezzi che emergono da offerte di vendita valori desunti dai dati comunicati ai Comuni

per le ristrutturazioni ammontare delle detrazioni 36%

Il valore normalenon pu essere inferiore

al mutuo erogato

Per i trasferimenti immobiliari soggetti

ad IVA

I correttivi alla procedura matematica1. prezzi praticati nelle compravendite fra privati per la

stessa zona e nello stesso periodo temporale;2. prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con

la ricostruzione dei ricavi in base allosservazione diretti dei costi sostenuti per la costruzione ed in base ad altre prove certe come in particolare le risultanze delle indagini finanziarie;

3. prezzi applicati per offerte di vendita o analoghe vendite effettuate del soggetto controllato;

4. prezzi che emergono da offerte al pubblico tramite i media;

5. ristrutturazioni desumibili dai dati relativi ai permessi di costruire ed alle denunce di inizio lavori nonch le detrazioni dichiarate per le spese di recupero del patrimonio edilizio.

631

8787

Leffetto del valore normale

Presunzione semplicecon i requisiti di

GRAVITA, PRECISIONEe CONCORDANZA

Il corrispettivo inferiore al valore

normale

Applicazionedella normaEffetto

lUfficio pu effettuare laccertamento analitico-induttivoex art. 39, co. 1, lett. d)lonere della prova si sposta sul contribuente

Secondo la Circolaren. 11/2007

RETROATTIVA

IMPOSTEDIRETTE

IVA

REGISTROIPOTECARIECATASTALI

Prova certa e direttadi omissione del

corrispettivo

lUfficio pu effettuare laccertamento analiticoex art. 54. co. 3 del Dprn. 633/1972

Secondo la Circolaren. 11/2007

RETROATTIVA

lUfficio rettifica la baseimponibile ex art. 52, co. 5-bis del Dpr n.

131/1986

Dal 12 agosto 2006

Escluse le cessioni diabitazioni con acquirenti

persone fisiche(PREZZO-VALORE)

Vedi ANCE & ricorsoCommissione UE

La corresponsabilit del privato nellacquisto di immobili

Art. 1, comma 164

Introduce

Il comma 3-bis nellart. 60-bis del DPR n.

633/72

632

La responsabilit del privato Se limporto indicato nellatto e nella ft. diverso

da quello effettivo, lacquirente, anche se privato responsabile in solido con il venditore per il pagamento dellIVA relativa alla differenza nonch della sanzione.

Il cessionario privato pu regolarizzare la violazione entro 60 gg versando la maggiore imposta e presentando al proprio Ufficio copia dellattestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione

Gli atti formati prima del 4 luglio 2006Art. 1, comma 265

Compravendita immobili

Rilevanza ai fini Iva eimposte sui redditi

633

Atti formati prima del 4 luglio 2006

Valore normale ai fini Iva (art. 54 DPR 633)

Valore normale redditi (art. 39, c. 1, lett. d, DPR n. 600)

Mutuo dimporto superiore al prezzo dacquisto

Costituiscono presunzioni SEMPLICI

Le immobiliari nella disciplina delle

societ non operative

634

Per i beni rivalutati ex legge n. 266/2005 (immobili e partecipazioni) il valore da prendere in considerazione nel 2007 quello al netto della rivalutazione; dal 2008 sar rilevante il valore rivalutato

Risposta ad istanza di interpello

ESCL

USA

Societ costituita in base a leggeprovinciale obbligata a locare immobili

abitativi sulla base di convenzioni con gli enti locali

Istanza di interpelloEsclusione dalla disciplina delle societ non operative

ESCL

USA

635

Integrazione dei casi di esclusione dalla disciplina delle societ di comodo

Finanziaria 2008

1) Le societ che presentano un ammontare del valore della produzione (raggruppamento A del conto economico) superiore allattivo di bilancio

2) Le societ che risultano congrue e coerenti con gli studi di settore

ESCL

USE

Modelli Iva inizio/variazione/cessazione

636

IL NUOVO MODELLO IVA In sintesi i dati da indicare per tutti contribuenti

Estremi catastali immobile destinato ad attivit Estremi registrazione contratto locazione o

comodato

Ma non posso registrare se non ho codice fiscale ! ..deroga!!!

Immobili - Informazioni

637

Edilizia informazioni aggiuntive

I contratti di locazione abitativaArticolo 5

Legge n. 431 del 1998

D.M. 30 dicembre 2002

638

Contratti abitativi Legge n. 413 del 1998

(introduce 2 criteri generali)Affitti liberi

Libera determinazione del canone secondo gli accordi raggiunti dal proprietario e

dallinquilino (art. 2, comma 1)

Affitti a canone ridottoDeterminazione

canone (ridotto) con criteri generali predeterminati

convenzionalmente tra leassociazioni della

propriet edilizia e quelle degli inquilini

(art. 2, comma 3).

Contratto a schema vincolatoContratto a schema libero

Legge n. 413 del 1998(introduce inoltre i contratti transitori)

Locazione transitoria ordinaria(Art. 5 )

Locazione transitoriastudenti

universitari(Art. 5)

Contratto a schema vincolato

639

Locazioni escluse dalla L. 431 del 1998

1 Immobili vincolati (L. n. 1089 del 1939)

2 Immobili categoria (A1) abitazioni in ville (A8) castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico (A9),

3 Immobili con finalit esclusivamente turistiche

4 Immobili di enti locali (normalmente il Comune) per soddisfare esigenze abitative di terzi di natura transitoria (sfrattati o di sinistrati per eventi sismici, alluvioni etc. )

5 Alloggi di edilizia residenziale pubblica per i quali valgono lerelative normative speciali statali e regionali

Contratti a canone agevolatoArt. 2, comma 3

Durata contratto3 anni

+ 3 (con accordo)+ 2 (no accordo )

Accordo traproprietario e inquilino

1) accordo a livello nazionaleper fissare criteri generali per determinazione dei canoni sul territorio e i contratti tipo;

2) pluralit di accordi a livello locale volti a stabilire i valori concreti del canone e a determinare il contenuto delle clausole dei contratti tipo in relazione a specifiche esigenze e usi locali.

640

I CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI(art. 2, DM 30/12/2002)

Quando si pu stipulare un contratto transitorio ordinario(esempi sulla base degli accordi territoriali)

ESIGENZE DEI PROPRIETARI ESIGENZE DEI CONDUTTORI

Trasferimento temporaneo delle sede di lavoro Imminente matrimonio dei figli

Rientro dallestero Destinazione dellimmobile, entro 18 mesi, ad

abitazione propria o dei figli per ragioni di studio esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore

Destinazione dellimmobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro gi nota al momento della stipula del contratto di locazione che comporti il rilascio dellalloggio di servizio

Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegato ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto

Frequenza ai corsi di studi e/o di formazione di durata inferiore a sei mesiNecessit di cure mediche presso strutture

pubbliche o private presenti nel Comune Trasferimento temporaneo della sede di lavoro Assegnazione di edilizia pubblica o acquisto in

cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro 18 mesi dimostrato con compromesso regolarmente registrato;

Vicinanza momentanea a parenti bisognosi Qualsiasi altra esigenza transitoria collegata ad

un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto suffragata se possibile da idonea documentazione

I CONTRATTI TRANSITORI ORDINARIArt. 5

Ladozione dei contratti-tipoindividuati dal D.M. 30/12/02

obbligatoria ai fini dellavalidit dei contratti stessi

OCCORRE Specifica clausola contrattuale

che individui l'esigenza ditransitoriet del locatore

e/o del conduttore

Durata

Minimo 1 mese Massimo 18 mesiMA

Da provare con documentazione da Allegare al contratto

641

Canone locazione contratti transitori

E libero

Ad eccezione comuni capoluogo di provincia,

aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari,

Palermo e Catania e nei comuni con esse confinanti,

(qui il canone quello agevolato)

Contratti di locazione transitoriper studenti universitari

Nei comuni sede di universit o di corsi

universitari distaccati e di specializzazione nonch nei

comuni limitrofi.

Sempre che il conduttore studente sia iscritto in un

comune diverso da quello di residenza

Durata contrattoMinimo 6 mesi

Massimo 6 anni(rinnovabile salvo

disdetta del conduttore)

Il canone sempre agevolato!!!!

642

Agevolazioni fiscali - per il proprietario

Contratti a canone agevolato (3+3 o 3+2)(ma solo in comuni adalta densit abitativa)

Contratti transitori per studenti universitari

Contratti transitori con enti locali (sfratti, emergenze ambientali, etc.)

Importo tassato

Canone - 15%- 30%

OssiaCanone 40,5%

Agevolazioni fiscali - per linquilino

1) Contratti a canone agevolato (3+3 o 3+2)(anche non in comuni

ad alta densit abitativase abitazione principale)2) Dipendenti trasferiti per

lavoro in altra regione (+ di 100 km) dove eleggono abitazione. Qualunque tipologia di contratto

Detrazione Irpef

Variabile a seconda del reddito

complessivo dichiarato

643

1) Abitazione principale locata con

contratti a canone agevolato

Reddito complessivo

Fino a 15.493,71

Tra 15.493,71

e 30.987,41

Oltre 30.987,41

Detrazioni Irpef 495,80 247,90 zero

2) Abitazione con qualsiasi contratto per dipendenti che trasferiscono la residenza

Reddito complessivo

Fino a 15.493,71

Tra 15.493,71

e 30.987,41

Oltre 30.987,41

Detrazioni Irpef 991,60 495,80 zero

644

Agevolazioni Irpef (decorrenza 2007) per inquilini studenti universitari

Universit ubicata in comune diverso da residenza, distante almeno 100 km e comunque in altra provincia

Unit immobiliare situata stesso comune dellUniversit o in comuni limitrofi

Contratto legge 431/98 per universitari

Detrazioni del 19%massimo su . 2.633

2.633 x 19% = 500 (max)

Se limposta dellostudente non capientedetrae il genitore cui a

carico (art. 15 Tuir)

Finanziaria per il 2008 agevolazioni inquilini(decorrenza retroattiva al 2007)

Chiunque perabitazione principale

qualunque tipo contrattoDetrazione

. 300 se reddito compl. non > . 15.493,71

***. 150 se reddito compl.

Compreso tra . 15.493,71

e . 30.987,41

Giovani da 20 a 30 anniche lasciano labitazione di

famiglia e si trasferisconoin casa in affitto

(qualunque contratto)

Detrazione Irpef: 991,60

Ma il reddito non deve essere superiore a

. 15.493,71

645

La fiscalità degli immobili

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