Giudice Delegato Dott. Simone Romito CONSULENZA TECNICA … Immobiliare... · acquisire mappe e...

Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8

60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102

1

TRIBUNALE DI ANCONA

UFFICIO FALLIMENTI

FALLIMENTO “IMMOBILIARE ITALIA di Fred Mengoni & C.

s.a.s.” (n. 21/2013)

CONCORDATO PREVENTIVO “FRED MENGONI s.r.l.” (n. 3/2010)

Giudice Delegato

Dott. Simone Romito

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO PER LA VALUTAZIONE DEI BENI

IMMOBILI DI PROPRIETÀ DELLE DUE SOCIETA’ INDICATE



2

INDICE

Premessa ......................................................................................................... 4

Elenco dei beni ............................................................................................... 8

Beni di proprietà “Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.a.s.” e beni

personali ....................................................................................................... 11

1. Edificio “F” a Montarice, Porto Recanati ................................................. 17

2. Appartamento (sub. 64) in edificio “D” a Montarice, Porto Recanati ..... 21

3. Terreno in zona Verde Pubblico – Zone a Giardini V4 a Montarice, Porto

Recanati ........................................................................................................ 23

4. Edificio in Piazza Brancondi, Porto Recanati .......................................... 26

5. Appartamento “Grattacielo Bianchi”, Porto Recanati .............................. 34

6. Villa con parco in via Sempione Nord, Stresa ......................................... 37

7. Villini con corte in via Per Someraro, Stresa ........................................... 41

8. Appartamento in via Melchiorre Gioia n. 135, Milano ............................ 43

9. Appartamento in via Del Tritone n. 91, Roma ......................................... 46

10. Edificio in via Cinque Torri n. 30, Osimo .............................................. 49

11. Area agricola in località San Sabino, Osimo .......................................... 53

12. Area urbana foglio 88, part. 129, sub 6, 7, 8, Cingoli ............................ 55

13. Area edificabile foglio 88, part. 29, Cingoli ........................................... 56

14. Area edificabile foglio 88, part. 30, e particelle 169 e 194 (Area ex

Melletti), Cingoli .......................................................................................... 57

15. Edificio in ristrutturazione in via Severini, Cingoli ............................... 59

16. Edificio in ristrutturazione in via Cerquatti, Cingoli .............................. 61

17. Lotto 1 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 10,

part. 71, Castelfidardo .................................................................................. 68



3


part. 56, Castelfidardo .................................................................................. 69

19. Lotto 3 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 7, part.

47, Castelfidardo ........................................................................................... 70

20. Lotto 4 – Terreno agricolo, Castelfidardo .............................................. 71

21. Appartamento in villetta bifamiliare in Piazzale Pintura, Bolognola ..... 73

22. Appartamento in viale IV Novembre n. 274, Civitanova Marche ......... 76

Beni di proprietà “Fred Mengoni s.r.l.” ........................................................ 79

1. Edificio “A” a Montarice, Porto Recanati ................................................ 79

2. Edificio “B” a Montarice, Porto Recanati ................................................ 86

3. Edificio “C” a Montarice, Porto Recanati ................................................ 93

4. Edificio “D” (escluso appartamento subalterno 64) a Montarice, Porto

Recanati ........................................................................................................ 97

5. Edificio “E” a Montarice, Porto Recanati .............................................. 102

6. Posti auto e moto scoperti a Montarice, Porto Recanati ......................... 106

7. Negozio in Corso Matteotti n. 263, Porto Recanati ................................ 108

8. Residence in via Trentavisi, Cingoli ...................................................... 111

Conclusioni ................................................................................................. 118

Elenco allegati ............................................................................................ 123



4

PREMESSA

Su incarico dell’Avvocato dott. Paolo Bortoluzzi, Curatore

Fallimentare della società Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.a.s., e

della dott.ssa Simona Romagnoli, liquidatrice della società Fred Mengoni

s.r.l., lo scrivente geom. Andrea Frati redige la presente perizia finalizzata

alla valutazione del più probabile valore di mercato dei beni immobili,

edifici già realizzati ovvero in corso di costruzione o da ristrutturare, e

terreni edificabili e a destinazione agricola, situati in vari comuni (Porto

Recanati, Osimo, Castelfidardo, Civitanova Marche, Cingoli, Bolognola,

Stresa, Milano, Roma) di proprietà delle ditte indicate, compresi i beni

intestati personalmente.

Sulla base di tale incarico sono stati eseguiti accessi alla

documentazione agli atti dell’Agenzia del Territorio, della Conservatoria dei

Registri Immobiliari e dei vari Comuni, al fine di identificare i beni e

acquisire mappe e visure aggiornate prima di eseguire i sopralluoghi, a volte

dovendo eseguire le ricerche per nominativi simili o diversi, spesso a causa

di errori ortografici nelle intestazioni dei documenti.

Tenuto conto del grande numero di immobili sono stati eseguiti nel

minor tempo possibile i sopralluoghi presso gli stessi, producendo la relativa

documentazione fotografica e verificando le consistenze ed il loro reale

stato.

In molti casi la disponibilità delle chiavi fornite per l’accesso alle

varie unità ha facilitato le operazioni di sopralluogo, in altri casi la loro

mancanza ha costretto ad accessi mediante forzatura e successivo ripristino

delle porte di ingresso, mentre a volte (in pochi casi per la verità, e



5

comunque in unità di modesta importanza come cantine o garage) non è

stato possibile accedere.

Per quanto complicata sia risultata la situazione urbanistica di alcuni

immobili, questa è stata definita attraverso i numerosi incontri avuti con i

tecnici comunali dei rispettivi luoghi di appartenenza dei beni.

Infine si sono eseguite ricerche di mercato e consultazioni varie

presso operatori del settore, acquisendo tutta la documentazione disponibile,

al fine di basare le valutazioni su dati sufficientemente attendibili.

Il metodo di stima seguito è stato quello del metodo comparativo

pluriparametrico, probabilmente il più idoneo per la tipologia di immobili in

oggetto, affiancato da quello del valore di trasformazione nel caso di

fabbricati in corso di costruzione.

Il metodo di stima comparativo è un metodo di stima diretto

consistente nella determinazione del valore per confronto con beni simili per

tipologia, dimensione, posizione e grado di manutenzione. Tramite dei

coefficienti di ponderazione applicati si giunge alla stima del valore del

bene in esame. Tale metodo è utilizzabile quando non esiste un campione

significativo di prezzi di transazioni di beni omogenei e analoghi dai quali

poter ricavare un valore medio in termini statistici, ma solo un ipotetico

bene di riferimento simile. Dalle quotazioni correnti di mercato reperite sul

luogo e nei comuni limitrofi, da informazioni prese da operatori nel settore,

dai dati forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’ Agenzia del

Territorio relativi al primo semestre 2013 (ultimo semestre pubblicato),

viene stabilito per ogni bene un valore unitario medio di mercato. Il valore

medio prescelto viene poi adeguato ai casi in esame tramite dei coefficienti



6

di ponderazione riguardanti essenzialmente l’ubicazione, le condizioni di

manutenzione, la tipologia, il grado di finitura e le dimensioni del bene.

Il metodo del costo di trasformazione parte dal valore a nuovo del

prodotto finito, stimato coi metodi detti, al quale si detraggono le spese

necessarie per la produzione del bene.

Nell’assegnare i valori unitari agli immobili e nello stimare i prezzi

di alcune lavorazioni necessarie all’ultimazione dei beni, si è tenuto conto

anche del trend negativo del settore immobiliare, in atto da qualche anno; ad

oggi non è possibile prevedere un arresto di tale tendenza, almeno in tempi

ragionevolmente brevi.

Le quotazioni di mercato indicate dalle varie fonti, per le

compravendite, fanno riferimento alla cosiddetta superficie commerciale,

cioè comprensiva dei muri interni e di una quota di quelli perimetrali

(superficie lorda), che sarà qui calcolata in accordo col DPR 138/98. Alla

superficie principale dell’ immobile è da aggiungere quella delle superfici

accessorie, omogeneizzate tramite dei coefficienti di ragguaglio.

La valutazione degli immobili, divisi tra le due società e raggruppati

per comune di ubicazione, avverrà secondo l’ordine presentato nel paragrafo

successivo. Per ogni bene verrà fornita una descrizione, seguiranno

l’identificazione catastale, la situazione urbanistica ed infine la valutazione.

I valori indicati nei paragrafi “Stima” (e quelli di dettaglio distinti

per le varie unità poste all’interno dei complessi immobiliari e riportati nelle

schede di calcolo allegate), riguardanti edifici ultimati ma di fatto non

vendibili nelle condizioni in cui si trovano (per mancanza di certificazioni

degli impianti, o per difformità urbanistiche o catastali, o per pratiche



7

urbanistiche da terminare), sono riferiti ad immobili posti nella condizione

di poter essere venduti come da prassi, quindi portati a termine per quanto

riguarda gli impianti e la loro certificazione, e con tutte le pratiche

urbanistiche e catastali espletate. Pertanto rappresentano un valore “pieno”,

essendo state tolte nella stima solo le spese necessarie a completare le

piccole lavorazioni rimaste in sospeso (parti di recinzione, complementi di

impianti o di infissi, ecc.), o per manutenzioni varie da eseguire. Quindi,

sempre nei paragrafi “Stima”, per questi beni verranno indicati anche i costi

stimati necessari per rendere “vendibile” l’immobile, costi stimabili

ovviamente solo per la loro interezza quando riguardano interi complessi

immobiliari.

Alla fine della relazione, tra le conclusioni, verranno riepilogati

questi valori.

A finire, l’elenco degli allegati.



8

ELENCO DEI BENI

IMMOBILIARE ITALIA di Fred Mengoni & C. s.a.s. e beni personali

Porto Recanati (MC)

Località Montarice

1. Edificio “F “

2. Appartamento (sub. 64) in edificio “D”

3. Terreni in zona Verde Pubblico ed in zona Residenziale di

Completamento

Piazza Brancondi

4. Edificio in Piazza Brancondi

Via Garibaldi

5. Appartamento “Grattacielo Bianchi”

Stresa (VB)

6. Villa con parco in via Sempione Nord

7. Villini con corte in via Per Someraro

Milano

8. Appartamento in via Melchiorre Gioia n. 135

Roma

9. Appartamento in via Del Tritone n. 91

Osimo (AN)

10. Edificio in via Cinque Torri n. 30

11. Area agricola in località San Sabino

Cingoli (MC)

12. Area urbana foglio 88, part. 129 sub 6, 7, 8

13. Area edificabile foglio 88, part. 29



9

14. Area edificabile foglio 88, part. 30, e part. 169 e 194 (Area ex Melletti)

15. Edificio in ristrutturazione in via Severini

16. Edificio in ristrutturazione in via Cerquatti

Castelfidardo (AN)


part. 71


part. 56


47

20. Lotto 4 – Terreno agricolo

Bolognola (MC)

21. Appartamento in villetta bifamiliare in Piazzale Pintura

Civitanova Marche (MC)

22. Appartamento in viale IV Novembre n. 274

FRED MENGONI s.r.l.

Porto Recanati (MC)

Località Montarice

1. Edificio “A “

2. Edificio “B”

3. Edificio “C”

4. Edificio “D” (escluso appartamento sub. 64)

5. Edificio “E”

6. Posti auto e moto scoperti



10

Corso Matteotti

7. Negozio in Corso Matteotti n. 263

Cingoli (MC)

8. Residence in via Trentavisi



11

BENI DI PROPRIETA’ “IMMOBILIARE ITALIA di FRED

MENGONI & C. S.A.S.” E BENI PERSONALI

Gli immobili sono ubicati nei comuni di Porto Recanati (MC), Stresa

(VB), Milano, Roma, Osimo (AN), Cingoli (MC), Castelfidardo (AN),

Bolognola (MC), Civitanova Marche (MC). Si tratta di edifici di tipo

residenziale, commerciale e a destinazione terziaria, di fabbricati rurali, di

terreni agricoli, di aree edificabili e di aree a verde

PORTO RECANATI (MC)

Porto Recanati è una città sulla costa Adriatica, a ridosso del Monte

Conero, in una zona a vocazione turistica, e poco distante da Ancona, il

capoluogo di regione. Vi hanno trovato sviluppo numerose attività di

carattere turistico e commerciale, legate soprattutto alla stagione estiva, ma

che durante la stagione invernale mantengono la loro vivacità. La città è

servita dalla rete autostradale (il casello Loreto - Porto Recanati

dell’autostrada A14 dista appena 1 km) e dall’Aeroporto di Ancona –

Falconara (distante una trentina di chilometri), oltre che dalla linea

ferroviaria.

Le direttrici più importanti dal punto di vista turistico e commerciale

sono rappresentate dal lungomare, dal Corso Matteotti ad esso parallelo e da

Piazza Brancondi, che si estende fino al mare.

Porto Recanati è anche poco distante dalla città di Loreto, città dove

è presente il Santuario mariano della Santa Casa.

I beni sono ripartiti su tre zone: località Montarice, Piazza Brancondi

e via Garibaldi.



12

Località Montarice

E’ una zona in posizione leggermente sopraelevata, alle spalle della

città, distante dal mare circa cinquecento metri, collegata alla costa da un

viadotto che oltrepassa la strada statale e la linea ferroviaria. E’ in forte

sviluppo urbanistico, e dagli immobili qui realizzati è possibile godere di

una vista che va dal Mare Adriatico alle colline dell’entroterra. In estate il

clima è spesso mitigato da correnti d’aria provenienti dalla costa.

Gli immobili oggetto di stima si trovano tra via del Mattatoio, via

Argentina, via Grotte e la SS16 Adriatica. La toponomastica delle aree di

circolazione è in via di definizione: alcune strade del lotto hanno già assunto

il nome di “Via del Mattatoio”.

Gli altri edifici presenti nella zona consistono in palazzine e villette a

schiera costituite da poche unità immobiliari. Non sono presenti esercizi

commerciali nelle vicinanze, né attività industriali o artigianali rilevanti

(tranne quelle che si affacciano direttamente lungo la Strada Statale, al di

sotto dell’edificato), essendo la zona a carattere prevalentemente

residenziale.

I beni appartenenti alle procedure consistono in sei edifici (indicati

successivamente con lettere che vanno dalla “A” alla “F”) che ospitano

ognuno un numero variabile di unità immobiliari (da sette a trenta unità

residenziali per edificio, più garage, cantine e depositi, e posti auto coperti),

più una serie di posti auto e moto scoperti distribuiti intorno e nelle

vicinanze degli edifici, ed un’area a verde limitrofa all’edificato. La loro

costruzione risale al periodo che va dalla metà degli anni novanta alla metà

degli anni duemila.



13

Le palazzine sono disposte attorno ad una piazza centrale nella quale

trovano posto un’aiuola ed una fontana, che oltre a permettere la

circolazione degli autoveicoli funge da punto di riferimento del complesso,

conferendo allo stesso la caratteristica di residence. Sul piazzale di fronte

alla palazzina “A”, quella più a valle, sono stati ricavati la maggior parte dei

posti auto e moto scoperti; gli altri posti sono distribuiti lungo le vie che

circondano gli edifici. A fianco del complesso immobiliare è presente

un’area verde, libera da manufatti e da alberi, in parte recintata, che sarà

destinata alla realizzazione di giardini, giochi o ad altri usi compatibili,

come specificato più avanti.

Le caratteristiche costruttive e distributive particolari di ciascun

edificio saranno riportate nella descrizione dei singoli immobili, mentre

quelle ricorrenti e comuni possono essere riassunte così:

- le palazzine sono costituite da tre piani fuori terra nei quali sono

distribuiti i vari appartamenti; al piano interrato sono posizionati

i locali adibiti a garage, i locali tecnici e i depositi. Gli

appartamenti ai piano terra dispongono di corti private,

delimitate da grigliati in acciaio elettroforgiato, ed hanno

ingresso autonomo

- sono omogenee per quanto riguarda le finiture esterne ed i

particolari architettonici: finiture esterne ad intonaco, tinteggiato

a colori chiari nelle varie tonalità del giallo, presenza ricorrente

di angolature, di riquadrature delle aperture e di altri elementi in

calcestruzzo prefabbricato tinteggiate di colore bianco,

recinzioni, balaustre e cancelli in acciaio zincato, infissi esterni



14

(persiane di finestre e di porte-finestra) verniciati di colore verde

- le porte interne sono tamburate, rivestite in legno tipo noce

chiaro, con maniglie in tinta oro; le finestre e porte-finestra sono

tinteggiate di bianco, con doppi-vetri, alcune con meccanismo ad

anta-ribalta

- le coperture sono del tipo a capanna, con manto di copertura in

tegola portoghese; discendenti e grondaie sono in rame

- la pavimentazione degli alloggi è realizzata con piastrelle di

monocottura di colore chiaro, di dimensioni variabili a seconda

degli edifici (30x30 cm o 40x40 cm)

- la pavimentazione delle corti esterne e dei balconi è realizzata in

gres con piastrelle di dimensione 15x15 cm di colore marrone

chiaro

- quella dei garage e dei tunnel di distribuzione ai box è in gres

porcellanato, con piastrelle di colore chiaro di dimensioni 30x30

cm, senza battiscopa

- le scale esterne sono rivestite in granito

- le serrande basculanti dei box sono in lamiera zincata, con porta

di accesso pedonale

- gli impianti termici sono autonomi a gas metano, con terminali

costituiti da termosifoni in alluminio, completati in alcuni casi

con radiatori “di arredo”

- in genere le finiture, sia interne che esterne, sono di buona

qualità, come anche i sanitari montati nei bagni

Lo stato di manutenzione mediamente è buono: oltre alle condizioni



15

specifiche per ogni palazzina dettagliate più avanti, in generale si

riscontrano più o meno diffusi fenomeni di scrostamento delle tinteggiature

di solette e aggetti in calcestruzzo armato, soprattutto nelle parti più esposte,

qualche fenomeno di ossidazione in cardini di finestre e porte-finestra, e

nelle serrature di qualche portoncino blindato o cancello di recinzione,

fenomeni di “annerimento” di porzioni di pareti esposte a nord, e qualche

filatura sulle stesse dovute a piccoli cedimenti in fondazione o ad

assestamenti dell’edificio, riscontrabili anche nei divisori interni. Anche le

ringhiere zincate dei balconi, dove verniciate, sono spesso deteriorate. Agli

intradossi delle solette a volte si riscontrano dei punti di ruggine provenienti

dall’ossidazione delle barre di armatura. Fenomeni di umidità si hanno a

volte negli ambienti del piano interrato, dovuti ad umidità di risalita, o alla

loro posizione nei pressi dei tunnel o delle scale di accesso. Qualche

infiltrazione si ha dalle finestre da tetto, specialmente in prossimità dei

comignoli delle canne fumarie, dovuta probabilmente ad un errato

posizionamento della guaina impermeabilizzante.

Per quanto riguarda lo situazione impiantistica, mancano gli allacci

di tutte le utenze (luce, acqua, gas). In particolare c’è da realizzare la

centralina per l’allaccio alla rete elettrica, ed un tratto di collettore di

fognatura riguardante l’edificio “A”.

Dal punto di vista urbanistico, a seguito di colloqui intercorsi con gli

addetti dell’ufficio tecnico del Comune, è emerso che tutto il complesso

necessita del rilascio dei certificati di agibilità, in quanto gli alloggi sono

ultimati, ma mancano le certificazioni degli impianti (elettrico, del gas,

idrotermosanitario, degli impianti di riscaldamento) per ogni singola unità



16

(vennero presentate a suo tempo solo le certificazioni globali riguardanti le

intere palazzine). Per di più la maggior parte degli alloggi non ha la caldaia

installata. Anche le pratiche antincendio andrebbero definite, in quanto in

alcuni casi sono state presentate, in altri non ultimate, in altri casi

completamente assenti, mentre nel corso degli anni la normativa del settore

è stata modificata.

C’è da comunicare infine l’ultimazione lavori, dopo aver presentato

eventuali d.i.a. e sanatorie se necessarie.

La richiesta di agibilità, presentata dalla Fred Mengoni in data 30

aprile 2013 per gli immobili “A”, “B”, “C”, “D” ed “E”, non è stata accolta

dal Comune.

L’area di edificazione degli immobili ricade in sottozona B5 della

zona di completamento B del Piano Regolatore del Comune di Porto

Recanati (art. 13 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG), con indice

di densità fondiaria pari a 1,8 mc /mq.

Dal punto di vista catastale, salvo alcune inesattezze che saranno

specificate caso per caso, tutti gli immobili risultano accatastati.

Tutti gli immobili sono allo stato attuale non occupati, e non sono

mai stati abitati.

Appartengono alla procedura fallimentare della società “Immobiliare

Italia di Fred Mengoni & C. s.n.c.” l’intero edificio “F”, un appartamento

(sub. 64) nell’edificio “D”, e l’area a verde inserita in zona Verde Pubblico

– Zone a Giardini V4.

Gli altri beni immobili appartengono alla procedura di Concordato

Preventivo “Fred Mengoni s.r.l.”.



17

1. EDIFICIO “F”

E’ la palazzina che si trova in posizione più arretrata, lungo via del

Mattatoio, a sviluppo leggermente curvilineo. E’ interamente di proprietà

della “Immobiliare Italia sas”.

Ospita 15 appartamenti di categoria A/2 e 15 garage con tunnel a

doppio ingresso delimitato da barre automatizzate. E’ stata costruita in base

a Permesso di Costruire rilasciato nel 2005.

Dispone di posti auto e moto scoperti di pertinenza del condominio,

all’interno di due aree delimitate da barre automatizzate. L’area a sud ha 10

posti auto più 2 posti moto, quella a nord 4 posti auto.

Gli appartamenti sono suddivisi cinque per piano, ed hanno

superficie lorda variabile tra i 60 e i 68 mq. Ogni alloggio ha partizioni

interne in cartongesso, porte-finestra e finestre in legno verniciato bianco,

sportelloni oscuranti in alluminio di colore verde. E’ presente in ogni

appartamento un bagno con vasca idromassaggio e predisposizione per

allaccio lavatrice. Tutte le unità hanno portoncino di ingresso blindato, con

impianto citofonico montato sia al cancello di ingresso che ai portoni, e

predisposizione per videocitofono. I pavimenti sono realizzati con piastrelle

chiare di dimensione 40x40 cm montate in diagonale.

Gli appartamenti al piano terra hanno tutti doppi servizi e corte

esterna anteriore e posteriore.

Quelli ai piani superiori sono raggiungibili tramite due blocchi scala

esterni a pianta quadrata in calcestruzzo armato (una a nord, l’altra a sud del

fabbricato), coperti in sommità, che conducono ai ballatoi di distribuzione

dei due piani. Sono tutti dotati di balconi esclusivi e portone di ingresso



18

blindato.

Negli appartamenti dell’ultimo piano sono presenti delle finestre da

tetto, alcune delle quali andrebbero elettrificate (c’è la predisposizione) per

una più agevole apertura. L’altezza interna va dai 2 metri in prossimità delle

pareti esterne, ai 3,50 metri al colmo. Sono presenti dei ripostigli sottotetto,

con accesso da una piccola apertura senza scala.

L’altezza interna degli appartamenti ai piani terra e primo è di 2,70

m.

Al piano interrato, accessibile anche tramite due rampe di scale, i

vari box, tutti chiusi con serranda basculante, hanno presa e scarico acqua,

oltre all’impianto di illuminazione, e aperture a bocca di lupo senza infisso,

che andrebbe installato. Le superfici lorde dei box sono pari a 14 mq per i

dieci disposti lungo il lato ovest, 29 mq per i restanti cinque lungo il lato est.

L’altezza interna è pari a 2,40 m.

Le condizioni di manutenzione in generale sono buone. Quello che si

osserva è la presenza di leggere filature in alcuni divisori interni,

l’ossidazione degli sportelli dell’alloggio caldaie esterno e alcuni distacchi

dei battiscopa in granito lungo le scale esterne. Le caldaie dell’impianto non

sono presenti. Sono presenti delle infiltrazioni in alcuni garage, in

particolare in quello contraddistinto col subalterno catastale 6, sulla parete

di fondo e lungo quella a ridosso della scala esterna.

Nei garage sub 16, 17, 18, 19 e 20 è presente del materiale edile,

senza particolare valore, avanzato a fine lavori di costruzione e lasciato lì

probabilmente per piccole lavorazioni o riparazioni.

Alcuni tratti di grigliato metallico di recinzione delle corti posteriori



19

degli appartamenti ai piani terra sono ancora da installare, e sono depositati

sulle corti stesse. Sono invece da realizzare i divisori tra i balconi esclusivi

degli appartamenti del primo piano e da terminare alcune componenti degli

impianti.

Le superfici di ciascuna unità, con i vari coefficienti di

omogeneizzazione, sono riportate nei fogli di calcolo allegati.

1.1. Identificazione catastale e situazione catastale

L’edificio è accatastato al Foglio 13, particella 571 del Catasto

Fabbricati del Comune di Porto Recanati.

Gli appartamenti, contraddistinti coi numeri di subalterno catastale

da 21 a 35, sono di categoria A/2 classe 3. I garage, contraddistinti coi

numeri di subalterno catastale da 6 a 20, sono di classe 3.

Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati

alla presente relazione.

Sono presenti lievi difformità catastali, in particolare non è riportato

sulle planimetrie catastali il tratto di divisorio che divide la zona notte dalla

zona giorno ai piani primo e secondo degli appartamenti.

1.2. Situazione urbanistica

L’edificio è stato realizzato con Permesso di Costruire n. 127/2004

del 11/05/2005, e successiva variante con DIA 118/06

1.3. Stima

Le varie unità immobiliari, al fine di agevolare una futura vendita dei



20

beni, verranno stimate singolarmente, partendo da un valore unitario base

per ogni palazzina, scelto in relazione alla posizione, alla qualità

architettonica e delle finiture, all’anno di costruzione, allo stato di

manutenzione, al numero di unità presenti. Ogni appartamento e ogni

singolo box auto verrà poi differenziato in base alle caratteristiche

particolari della singola unità, applicando un coefficiente “di merito” per

ogni caratteristica presa in considerazione (ingresso indipendente o

condominiale, livello di piano, orientamento, affaccio, distribuzione

planimetrica, dimensione, più accessibilità e grado di finitura per i box) e

sottraendo una percentuale che rappresenta l’importo dei lavori

eventualmente necessari per l’ultimazione o la sistemazione del bene.

Stabilito il prezzo unitario e calcolata la superficie omogeneizzata dell’unità,

si determina il valore arrotondato alle migliaia di euro. I calcoli svolti, i

coefficienti utilizzati e i valori finali per ogni unità immobiliare sono

riportati nell’allegato di calcolo e riassunti nelle conclusioni finali. Per

l’edificio in oggetto, viene stabilito un prezzo base di 1.900 Euro /mq di

superficie lorda commerciale per gli appartamenti, e di 900 Euro /mq per i

garage, in linea con i prezzi praticati in zona per la compravendita di unità

simili e di non recentissima realizzazione, ed in accordo con le precisazioni

svolte in premessa. I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare

dell’Agenzia del Territorio riportano, per la zona in questione, quotazioni

che oscillano tra i 2.100 e i 2.600 Euro /mq, prendendo in considerazione

anche immobili realizzati a ridosso del centro cittadino, quindi in zone

economicamente più appetibili. Per l’immobile “F” viene stabilito un valore

totale “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) di 2.154.000



21

Euro. Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche

urbanistiche e catastali) ammontano a 50.000 Euro.

2. APPARTAMENTO (sub. 64) IN EDIFICIO “D”

E’ un appartamento su due piani (primo e secondo) posto in testa alla

palazzina “D” (che sarà descritta più avanti: gli altri appartamenti sono di

proprietà della Fred Mengoni srl), rivolto a sud, la cui costruzione risale

all’anno 2000, di proprietà della “Immobiliare Italia sas”.

Per la descrizione generale della palazzina e per le caratteristiche

comune agli altri appartamenti si farà riferimento quindi a quanto riportato

più avanti a proposito dei beni della Fred Mengoni srl.

I due piani sono collegati da scala a chiocciola interna in legno

chiaro. Al primo piano sono presenti due balconi ed un lastrico esclusivo. Al

secondo piano tre balconi di cui uno si sviluppa per tutta la facciata di testa,

permettendo un bell’affaccio sul litorale. L’ingresso, condominiale, avviene

dalla parte posteriore della palazzina. L’immobile ha mantenuto un accesso

indipendente per piano, con portoncini interni blindati. Le finiture sono di

livello superiore rispetto alla media degli altri appartamenti. I bagni sono

con vasca idromassaggio, i termosifoni sono in ghisa, il pavimento ha

piastrelle (40x40, montate in diagonale) di più elevato livello. E’ presente

una predisposizione per impianto di condizionamento. Sopra la scala di

ingresso, nel sottotetto, è stato ricavato un piccolo ripostiglio (di altezza

1,30 m). La superficie lorda totale ammonta a 164 mq, quella dei balconi a

49 mq.

Lo stato di manutenzione è buono. Come per gli altri appartamenti



22

c’è da riverniciare alcune porzioni di ringhiere dei balconi.

Mancano le placchette dell’impianto elettrico.

Il calcolo delle superfici omogeneizzate, con i relativi coefficienti, è

riportato nel paragrafo “Stima”.


L’appartamento, di categoria A/3 classe3, è accatastato al Foglio 12,

particella 1301, subalterno 64 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto

Recanati.

Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati nella visura

allegata alla presente relazione.


L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 103/00 del

26/10/00. Seguirono:

- Sanatoria presentata il 13/12/2004, con titolo rilasciato n. 28/2007,

per maggiore altezza della linea di colmo e dell’intradosso, e per maggiore

profondità dell’edificio

- DIA del 19/04/2006, pratica 144/06 per modifica alla corte, alle

divisioni interne, e per l’accorpamento dei due appartamenti posti a quote

diverse.

2.3. Stima

Con le considerazioni già svolte a proposito della stima

dell’immobile “F”, per l’appartamento in oggetto viene stabilito un prezzo



23

base di 1.900 Euro /mq di superficie lorda commerciale. Assumendo il

coefficiente di omogeneizzazione pari a 0,2 per i balconi (ottenuto

calcolando la riduzione dal coefficiente 0,3 generalmente utilizzato secondo

le indicazioni, a causa della loro estensione), e i coefficienti:

- 1,1 di orientamento

- 1,1 di affaccio

- 1,05 di finitura

- 0,90 di dimensione

- 0,98 per qualche lavorazione da eseguire

il valore “pieno” risulta, arrotondando, pari a 370.000 Euro.

Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche

urbanistiche) ammontano a 4.000 Euro.

3. TERRENI IN ZONA VERDE PUBBLICO ED IN ZONA

RESIDENZIALE DI COMPLETAMENTO

Sono dei terreni situati a margine del complesso edilizio realizzato a

Montarice descritto in precedenza, rappresentati dalle particelle 1066, 1269,

1267, 1271, 1273 e 1275 del foglio 12 del Comune di Porto Recanati, di

proprietà della “Immobiliare Italia sas”.

La particella 1066, stretta e allungata, è al confine dello scivolo di

ingresso ai garage interrati dell’edifico, la 1269 chiude l’ampia zona a

parcheggio di fronte l’edificio “A”, ed è piantumata e pavimentata con

elementi grigliati di calcestruzzo.

Le altre, a sud del complesso immobiliare, sono lasciate a prato,

senza alberi di alto fusto, libere da manufatti (è presente solo un pozzetto di



24

raccolta acque meteoriche, ma non allacciato, e lungo lo sviluppo della

particella 1275, la recinzione ed un canale di scolo). Nel loro insieme hanno

forma pressappoco triangolare, giacitura leggermente declive, con

esposizione a sud. E’ in gran parte delimitata da recinzione con colonnine di

cemento vibrato.


Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati nella visura



Le particelle 1066, 1267 e 1269 appartengono alla zona B5

Residenziale di Completamento del PRG del Comune di Porto Recanati, ed

anche porzioni delle particelle 1273 (105 mq circa) e 1275 (510 mq circa).

Tali particelle hanno esaurito la loro capacità edificatoria.

La particella 1271, e le restanti parti delle particelle 1273 e 1275 (di

9.435 mq e 1.820 mq rispettivamente), sono in zona Verde Pubblico – Zone

a Giardini V4. In tali zone è possibile realizzare giardini, giochi e, in

accordo con l'Amministrazione Comunale, si potranno prevedere eventuali

altri usi compatibili (attrezzature sportive, campi da tennis, piscine, parchi

acquatici, ecc., in quanto qualcosa di simile era già previsto dal precedente

PRG). L'area potrà anche rimanere pertinenza del complesso edilizio purché

se ne preveda, anche limitatamente a certi orari, una fruizione pubblica.



25

3.3. Stima

Avendo le particelle in zona B5 Residenziale di Completamento

esaurito la loro capacità edificatoria, verrà assegnato loro un valore a

seconda dell’attuale funzione: alle particelle 1066 e 1269 valore nullo in

quanto facenti parte della “dotazione” condominiale del complesso edilizio,

alle restanti un valore pari a quello delle altre particelle in V4.

Verrà assunto un valore unitario di 4,00 Euro /mq, un po’ superiore a

quello indicato dall’Ufficio del Territorio di Macerata per l’anno 2009

(ultimo anno disponibile) per la zona di interesse (Valori Agricoli Medi

nella Regione Agraria n. 6: Colline litoranee di Macerata), che dà per le

colture indicate in Catasto valori che oscillano tra i 3.600 Euro /ha per il

pascolo e i 19.450 Euro /ha per il seminativo arborato, in quanto l’area è

utilizzabile nei modi detti.

La superficie (catastale) totale considerata è pari a.

S = 13.006 mq

avendo tolto alla particella 1275 l’area occupata dal canale di scolo e dal

colonnato di recinzione, stimata in 1.295 mq.

Il valore totale delle particelle è quindi:

V = 13.006 x 4 = 52.024 Euro

che, detratto un costo forfettario di 2.000 Euro per il completamento della

recinzione, e arrotondando, diventa:

V = 50.000 Euro



26

Piazza Brancondi

E’ una delle piazze principali della città, in pieno centro, tra il Corso

Matteotti ed il lungomare. Vi si affaccia il Castello Svevo con la sua Torre,

costruzioni del XIII secolo. Rappresenta un importante polo commerciale e

turistico per la città.

4. EDIFICIO IN PIAZZA BRANCONDI

L’edificio, risultato di una demolizione e ricostruzione, ospita

negozi, appartamenti e soffitte e, al piano interrato, box auto, posti macchina

coperti, magazzini e sottonegozi.

E’ composto da quattro piani fuori terra (piani terra e primo in gran

parte occupati da negozi, piani secondo e terzo da appartamenti), più il

piano sottotetto occupato dalle soffitte, ed il piano interrato. E’ attraversato

da una galleria pedonale di dimensioni 3,60 x 30 m circa, e sulla facciata

prospiciente la piazza è presente un porticato, largo 3,60 m, sviluppato per

tutta la lunghezza. Le unità sono servite da tre blocchi scala indipendenti,

dotati di ascensore. Sono presenti due cortili interni, pavimentati con

piastrelle bianche 25x12,5 cm. Le stese piastrelle sono utilizzate per

pavimentare i balconi e le terrazze.

L’immobile ha vista sul mare e verso gli edifici storici della città

(Torre Sveva, Chiesa di San Giovanni Battista), sulla piazza e su Corso

Matteotti. Oltre che dalla piazza, è limitato dalle vie Manin, Cavour e Corso

Matteotti.

Non tutto l’immobile è di proprietà della “Immobiliare Italia sas”:

appartengono alla società 14 appartamenti, 9 negozi, 9 soffitte, 2 garage, 2



27

posti macchina coperti e 2 magazzini.

Dei 14 appartamenti (così distribuiti: 1 al primo piano, 7 al secondo

piano e 6 al terzo piano), uno è collegato internamente ad una soffitta

tramite scala interna a chiocciola, dotato di un’ampia terrazza che si affaccia

sulla piazza e sul Corso e presenta finiture di grado più elevato

(appartamento C3).

Dei 9 negozi del piano terra tutti, tranne uno, sono dotati di

sottonegozio collegato internamente, e tutti sono collegati internamente

all’altra porzione di negozio al piano primo; i sottonegozi e gli ambienti al

primo piano hanno anche accessi separati.

La parte di edificio che si affaccia sul cortile posteriore ha una vista

meno qualificata, a causa delle cattive condizioni dello stabile confinante.

L’immobile, ad ossatura in calcestruzzo armato, ha le varie unità con

le seguenti caratteristiche costruttive ed architettoniche ricorrenti:

- finiture esterne ad intonaco, tinteggiato a colore giallo chiaro,

con presenza ricorrente di angolature e di riquadrature delle

aperture realizzate con elementi di cemento prefabbricati

tinteggiati di colore bianco

- manto di copertura in tegole portoghesi, divisori in forati, finestre

(in legno negli appartamenti) di colore bianco con doppi vetri

(tranne in qualche negozio al primo piano) e persiane in legno a

lamelle fisse tinteggiate di verde. Alcune finestre hanno il

meccanismo ad anta-ribalta

- i negozi sono pavimentati con piastrelle di grandi dimensioni, le

scale interne sono in calcestruzzo armato rivestite di granito, con



28

balaustre in acciaio verniciate. Alcuni sono collegati al

sottonegozio con scala a chiocciola, altri con rampa tradizionale.

Alcuni negozi hanno doppio ingresso dalla strada, altri hanno

affaccio anche sul cortile interno dell’edificio, e sono dotati di

terrazza. Hanno tutti predisposizione per impianto di

climatizzazione. I sottonegozi ricevono aria e un po’ di luce da

aperture a bocca di lupo; sono presenti degli scarichi a vista.

- gli appartamenti sono pavimentati in gres porcellanato, le porte

interne sono tamburate, rivestite in legno tipo noce chiaro,

l’impianto termico è autonomo, con terminali a radiatori

tradizionali in alluminio. I portoncini di ingresso sono blindati.

Nei bagni sono montate vasche idromassaggio. Hanno tutti

almeno un balcone. Alcuni appartamenti hanno predisposizione

per l’impianto di climatizzazione, e tutti hanno quella per il

videocitofono. Quasi tutti hanno affaccio o balcone verso il

cortile interno del palazzo.

- l’altezza interne degli appartamenti è di 2,70 m. Quella dei

negozi è di 3 m al pino terra, di 2.70 al piano primo. Il piano

interrato è alto 2,40 m

- le scale condominiali sono rivestite di marmo chiaro

- le soffitte presentano le stesse rifiniture degli appartamenti, con

servizi igienici, impianti di riscaldamento, allacci di impianti.

Alcune sono dotate di balconi e di predisposizione per impianto

di condizionamento. Hanno ampie finestre da tetto. Le altezze

vanno da 2,40 m al colmo, fino a 50 cm ai bordi



29

- I box hanno attacco alla rete idrica, pilette di scarico e impianto

di illuminazione; le serrande basculanti dei box e dei magazzini

sono in lamiera zincata, con porta di accesso pedonale. Lo

scivolo di ingresso è lastricato in porfido, con altezza nel punto

più basso di 2,10 m

- in genere le finiture, sia interne che esterne, sono di buona

qualità, come anche i sanitari montati nei bagni

Lo stato di manutenzione mediamente è buono: in generale si

riscontra qualche fenomeno di ossidazione in cardini di finestre e porte-

finestra, qualche filatura nei divisori interni, che diventano più marcate in

corrispondenza dei giunti sismici con i quali la palazzina è stata separata

strutturalmente in due porzioni (fenomeno evidenziato con le scosse

sismiche succedutesi durante la scorsa estate). Le ringhiere dei balconi,

fortemente degradate, sono da sostituire. Quelle interne delle scale

presentano spesso spellature. Fenomeni di umidità si hanno in qualche

appartamento del terzo piano, dovuti ad infiltrazioni dalla copertura, più

marcati nell’appartamento I3 in zona giorno, e sotto qualche finestra da

tetto.

Per quanto riguarda lo situazione impiantistica, mancano gli allacci

di tutte le utenze (luce, acqua, gas), e sono da terminare alcune parti di

impianto, anche di quello elettrico (almeno in un appartamento, ed in tutti i

negozi, sono da passare i fili dell’impianto, nel vano scala C è da terminare

il quadro elettrico). Nelle soffitte sarebbero da installare i sanitari nei bagni,

essendo disponibili depositati in due appartamenti del terzo piano. Nei bagni

dei negozi mancano gli aeratori. Gli split dell’impianto di condizionamento



30

sono presenti solo nell’appartamento denominato C3. Mancano tutte le

caldaie dell’impianto termico.

I lavori da ultimare possono essere sintetizzati così: mancano alcuni

divisori tra le proprietà nei cortili, balconi e terrazzi, alcune finestre al primo

piano dei negozi andrebbero messe in sicurezza alzando i davanzali ad 1 m,

sono da rivedere delle imbiancature in qualche negozio e in qualche

appartamento, c’è coprire con opportune mostre le zone di attraversate dai

giunti sismici, montare tutte le porte di bagno e antibagno nei negozi e

qualche porta negli appartamenti, montare le placchette dell’impianto

elettrico, i vetri nelle porte degli appartamenti tra zona giorno e zona notte,

gli accessori e qualche pannello interno nei portoncini blindati. Mancano

tutte le maniglie delle porte degli appartamenti. Alcune mostre delle finestre

al primo piano dei negozi sono da sistemare.



Le planimetrie schematiche della suddivisione attuale vengono

riportate negli allegati.

L’immobile è attualmente libero.


Essendo l’immobile non ancora frazionato, ed ufficialmente non

ultimato, risulta accatastato al foglio 11 particella 331 sub 22 del Catasto

Fabbricati del Comune di Porto Recanati come in corso di costruzione.

L’elaborato planimetrico presenta alcune imprecisioni: in alcuni casi è

rimasto ad indicare l’immobile in oggetto il vecchio numero di subalterno



31

11, poi manca l’indicazione di qualche apertura.


L’immobile ricade in zona residenziale A di interesse storico-

artistico, disciplinata dall’art. 12 delle NTA del PRG del Comune. Venne

rilasciata Concessione Edilizia nel 1995 per demolizione edificio esistente e

ricostruzione con ampliamento, Seguirono modifiche imposte dalla

Soprintendenza (anche se il fabbricato non risulta vincolato), senza tuttavia

presentare la pratica per le modifiche imposte in comune. In seguito

comunque venne presentata DIA in variante nel 1999 che riporta, oltre ad

altre varianti, anche le modifiche imposte dalla Soprintendenza. La

Soprintendenza ha istituito poi un vincolo sulle facciate.

Le modifiche eseguite ad oggi, e da rettificare quindi, sono

riguardanti soprattutto le soffitte denominate S10 e S11 e l’appartamento I3,

in quanto difformi dal progetto approvato. Altre lievi difformità riguardano

la realizzazione di alcune finestre a bocca di lupo nell’interrato, e la

realizzazione di alcune porte e finestre.

C’è da presentare infine la pratica di fine lavori, l’accatastamento, la

certificazione degli impianti, e richiedere l’agibilità. La pratica al Genio

Civile è stata chiusa, mentre è da verificare la situazione delle pratiche

antincendio alla luce delle nuove normative.

L’altezza delle porzione dei negozi al piano primo, di 2.70 m, a

giudizio dell’ufficio tecnico è da ritenersi regolare in quanto a sua volta

venne approvata.



32

4.3. Stima

Le varie unità, al fine di ottenere un valore più accurato, verranno

stimate singolarmente, partendo da un valore unitario base per ogni

tipologia di immobile.

A tale scopo, nono essendo disponibili le planimetrie perché il bene

non è ancora accatastato, sono state redatte, seppure in modo semplificato

cioè senza le partizioni interne, tutte le planimetrie delle unità, e sono state

determinate le consistenze. Per il calcolo della superficie da stimare nelle

soffitte è stata presa in considerazione solo la superficie che presenta

un’altezza maggiore di 1, 50 m. Per i negozi il bagno è stato omogeneizzato

col coefficiente 0,5, in accordo con gli standard di misurazione.

Ogni appartamento e ogni negozio verrà poi differenziato in base

alle caratteristiche particolari della singola unità, applicando un coefficiente

“di merito” per ogni caratteristica presa in considerazione (ingresso

indipendente o condominiale, livello di piano, orientamento, affaccio,

distribuzione planimetrica, dimensione, più l’accessibilità e la tipologia per

le unità al piano interrato) e sottraendo una percentuale che rappresenta

l’importo dei lavori eventualmente necessari per l’ultimazione o la

sistemazione del bene. Stabilito il prezzo unitario e calcolata la superficie

omogeneizzata dell’unità, si determina il valore arrotondato alle migliaia di

euro. I calcoli svolti, i coefficienti utilizzati e i valori finali per ogni unità

immobiliare sono riportati nell’allegato di calcolo e riassunti nelle

conclusioni finali. Per l’edificio in oggetto, viene stabilito un prezzo base di

4.500 Euro /mq di superficie lorda commerciale per i negozi, di 4.000 Euro

/mq per gli appartamenti, di 2.000 Euro /mq per le unità nel piano interrato,



33

e di 1.000 Euro /mq per le soffitte, in linea con i prezzi praticati in zona per

la compravendita di unità simili e di non recentissima realizzazione, ed in

accordo con le precisazioni svolte in premessa. I valori dell’Osservatorio del

Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio riportano, per la zona in

questione, valori che oscillano tra i 3.500 e i 4.500 Euro /mq per gli

appartamenti e tra i 3.500 e i 5.000 Euro /mq per i negozi (in condizioni di

manutenzione ottime, assimilabili ad immobile nuovo o integralmente

ristrutturato), e tra i 1.700 e i 2.200 Euro /mq per i box, in condizione di

manutenzione normali.

In definitiva per l’immobile in Piazza Brancondi viene stabilito un

valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) totale di

8.940.000 Euro.





34

Via Garibaldi

Via Garibaldi è la via parallela al lungomare (via Lepanto), che

arriva fino a Piazza Brancondi, e si sviluppa per tutta la lunghezza del centro

storico. L’immobile si trova proprio all’incrocio con Piazza Brancondi, e si

affaccia su via Lepanto, una zona centrale per il turismo balneare

5. APPARTAMENTO “GRATTACIELO BIANCHI”

L’appartamento, di proprietà dell’”Immobiliare Italia sas”, si trova

all’undicesimo piano di un edificio denominato “Grattacielo Bianchi”, in via

Garibaldi n. 1.

L’edificio è composto in totale da 14 piani fuori terra, con ascensore,

ed è stato realizzato con licenza del 1967 e collaudato nel 1970. Nel piano

interrato sono sistemati i locali tecnici (centrale termica, contatori,

autoclave).

Presenta dei balconi per tutta la facciata rivolta verso il mare, più

altre due file di balconi ai lati.

Esternamente è sottoposto a periodiche manutenzioni in quanto

esposto all’aerosol marino, con necessità di controllare lo stato dell’intonaco

in generale ed in particolare quello dei copriferri della struttura.

L’appartamento, di superficie lorda pari a 58 mq, è composto da

ingresso, soggiorno, cucina, bagno e camera da letto, con due balconi di

superficie totale pari a 10 mq che permettono un ampio affaccio sul litorale

e sulla città. L’altezza interna netta è di 2,90 m.

E’ in buono stato di manutenzione, e presenta buone finiture, come

pavimenti in marmo chiaro, portoncino blindato, impianto di riscaldamento



35

autonomo, radiatori in ghisa. Nel bagno i rivestimenti e la pavimentazione

sono in ceramica. Le finestre e le porta-finestre sono in alluminio senza

doppi vetri. Il pannello del portoncino blindato è da sostituire.

L’immobile è attualmente libero


L’appartamento, di categoria A/2 classe 1, è accatastato al Foglio 11,

particella 106, subalterno 22 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto

Recanati.

La consistenza, la rendita e gli altri dati sono dettagliati nella visura




artistico, disciplinata dall’art. 12 delle NTA del PRG del Comune.

L’edificio è stato realizzato con il “nulla osta per l’esecuzione di

lavori edili” rilasciato dal Sindaco di Porto Recanati il 3 agosto 1967,

pratica 604/67. Seguirono:

- nulla osta per variante alla licenza del 3 agosto 1967, rilasciato dal

Sindaco il 5 aprile 1968, pratica 676/68

- autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Sindaco in data10 agosto

1970

5.3. Stima

Viene stabilito un prezzo 2.800 Euro /mq di superficie lorda



36

commerciale, in linea con i prezzi praticati in zona per la compravendita di

unità simili e di non recentissima realizzazione, ed in accordo con le

precisazioni svolte in premessa. I valori dell’Osservatorio del Mercato

Immobiliare dell’Agenzia del Territorio riportano, per la zona in questione,

valori che oscillano tra i 2.700 e i 3.400 Euro /mq, in condizioni di

manutenzione normali. Essendo la superficie omogeneizzata pari a 61 mq,

ottenuta applicando il coefficiente 0,3 ai balconi, il valore dell’appartamento

viene stabilito, arrotondando, in:

V = 171.000 Euro



37

STRESA (VB)

Stresa, sul Lago Maggiore, è un importante riferimento per le sue

bellezze paesaggistiche e ambientali e per i suoi eventi culturali, oltre che

importante centro turistico.

I beni, di proprietà della Immobiliare Italia sas, consistono in una

villa più un’autorimessa e locali deposito separati, in un parco che la

circonda, e in due villini adiacenti tra loro, dotati di corte. Il complesso è

affacciato sul lungolago, nella zona immediatamente a Nord della cittadina,

in un contesto residenziale caratterizzato dalla presenza di molte ville,

alcune delle quali di notevole interesse storico e architettonico. Confina con

un’ampia area a verde pubblico. Il centro storico della città si trova a circa 1

km, gli imbarchi per le Isole Borromee ed il Lungolago distano poche

centinaia di metri.

Tutti gli immobili sono attualmente liberi.

6. VILLA CON PARCO IN VIA SEMPIONE NORD

La villa ha ingresso pedonale da via Sempione Nord, al numero

civico 65, e ingresso carrabile dalla via Per Someraro che da essa si dirama

verso l’interno.

L’immobile, di categoria catastale A/8, è in stile liberty, realizzato in

muratura, a 3 piani fuori terra più un seminterrato dove sono presenti le

cantine. Esternamente è intonacata, tinteggiata di colore bianco con motivi

decorativi riportati sui sottofinestra e sul cornicione di coronamento della

copertura. Gli infissi esterni, in legno, sono tinteggiati di colore bianco,

senza doppi vetri. Le ringhiere delle terrazze, le inferriate alle finestre del



38

piano terra e quelle delle verande sono in ferro verniciato bianco. Anche gli

infissi interni sono in legno verniciato bianco. La copertura è in tegole

marsigliesi, ed è in buone condizioni.

L’ingresso avviene da una scala esterna a due rampe simmetriche

che conduce ad un portico in stile ionico. Al piano terra, rialzato, c’è la zona

giorno, al piano superiore la zona notte con i servizi igienici e le terrazze,

all’ultimo piano altre camere da letto e i locali di servizio. Le finiture, per

quanto riguarda i pavimenti, i rivestimenti e i sanitari, sono di buon livello.

Il piano terra ha due verande, due caminetti e alcune pareti in

boiserie. E’ pavimentato in marmo bianco e in parquet (veranda). Sono

presenti delle macchie di muffa alle pareti e sul soffitto e dell’umidità di

risalita dal pavimento. Alcune porzioni di intonaco sono deteriorate a causa

della stessa. L’altezza interna è di 2,90 m. Al primo piano si sale tramite una

scala interna rivestita in marmo chiaro. E’ pavimentato in parquet. Sono

presenti quattro camere e tre bagni di cui uno con vasca idromassaggio, tutti

con buone finiture, e due terrazze, pavimentate in ceramica. Da quella sul

davanti è possibile avere una bella vista sul Lago. L’altezza interna è di

2,75 m. Al secondo piano, pavimentato in parquet, sono presenti cinque

stanze e due bagni. L’altezza interna è di 2,65 m.

L’impianto di riscaldamento è a gasolio, con terminali in ghisa.

Nell’insieme l’immobile è in discrete condizioni di manutenzione.

Poco distanti dalla villa sono presenti, adiacenti tra loro,

l’autorimessa per tre posti auto, un locale deposito attrezzi e due magazzini.

Il parco è recintato con muro di cinta, sormontato da rete metallica lungo il

confine ovest. E’ sistemato ad erba, con essenze arboree a basso fusto e



39

abeti e altri alberi ad alto fusto, e attraversato da viottoli in porfido. Avrebbe

necessità di alcune opere di manutenzione, specialmente per quanto riguarda

le essenze arboree in genere.

Le superfici lorde sono le seguenti:

- piano interrato (cantine) 102 mq

- piano terra 170 mq

- piano primo 159 mq

- piano secondo 159 mq

- verande 30 mq

- portico 15 mq

- terrazze 46 mq

- autorimessa 60 mq

- deposito e magazzini 54 mq

- parco 2.550 mq

Omogeneizzate coi coefficienti 0,5 per le cantine, 0,25 per

l’autorimessa e i depositi, 0,154 (ricavato dal calcolo come da DPR) per

quanto riguarda terrazze, portico e verande, e 0,097 per il parco, la

superficie commerciale risulta pari a 826,5 mq


L’immobile è accatastato al Foglio 37, particelle 41 e 145

(quest’ultima è il deposito attrezzi) del Catasto Fabbricati del Comune di

Stresa, come villa A/8 di classe 3.

Le visure e le planimetrie sono riportate in allegato.

Ci sono delle inesattezze sull’elaborato planimetrico, in quanto la



40

villa è stata riportata ruotata di circa 90° rispetto alla posizione reale, ed

erroneamente indicato col mappale 46/1 piuttosto che col 41/1 il parco. E’

presente anche il precedente elaborato planimetrico, che invece riportava

questi dati in modo corretto. Per quanto riguarda le planimetrie dell’edificio,

ci sono delle incongruenze su delle finestre, che sono state chiuse, e su un

bagno al secondo piano, dove invece è presente una stanza comune.


Il fabbricato ricade in zona “Aree a capacità insediativa invariata”

del Piano Regolatore del Comune di Stresa, disciplinata dall’art. 2.8 delle

NTA.

6.3. Stima

Per la zona in questione, oltre alla consultazione di dati pubblicati da

dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono

state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari pubblicate on-line.

L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti a ville e villini in

condizioni “normali”, di 2.350 – 3.400 Euro /mq. Viste le reali condizioni

del bene, si stabilisce un valore unitario di 2.800 Euro/mq. Con la superficie

omogeneizzata calcolata in precedenza, il valore dell’immobile viene posto

pari, arrotondando, a 2.314.000 Euro.

Le spese per la regolarizzazione catastale sono stimabili in 1.000

Euro.



41

7. VILLINI CON CORTE IN VIA PER SOMERARO

I villini, poco distanti dalla villa e adiacenti tra loro, hanno ingresso

da Via Per Someraro n.2 e n. 4. Dietro è presente una corte, sistemata a

giardino, indicata in catasto come “frutteto” sulla quale è stata realizzata una

piccola serra in metallo. E’ divisa con recinzione e cancello pedonale dal

parco della villa.

Entrambe sono di categoria catastale A/7. La prima villa (particella

46 sub 5) è di minori dimensioni, realizzata di recente (15-20 anni fa), ad un

solo piano, dove sono presenti soggiorno con angolo cottura, una camera ed

un bagno. La seconda (particella 46 sub 6) deriva da una ristrutturazione

recente (stessa epoca), con la quale si sono voluti ricavare due appartamenti,

e si sviluppa su due piani. Al piano terra c’è la zona giorno con un bagno, al

primo piano quattro camere da letto ed altri servizi igienici.

Sono intonacate esternamente e tinteggiate di bianco, come bianchi

sono gli infissi esterni, con vetrocamera e le persiane oscuranti, in legno. Le

coperture sono in tegole piane. L’impianto di riscaldamento è a metano, con

radiatori in alluminio. I pavimenti sono in ceramica. Sulle pareti è presente

qualche filatura. Le finiture (infissi, rivestimenti, sanitari) sono di livello

mediocre.

Le superfici lorde sono le seguenti:

- villino sub 6, 155 mq

- villino sub 5, 46 mq

- portico villino sub 6, 6 mq

- corte comune 788 mq

Omogeneizzate coi consueti coefficienti, la superficie commerciale



42

totale risulta pari a 282,8 mq.


Gli immobili sono accatastati al Foglio 37, particelle 46, sub 5 e 6

del Catasto Fabbricati del Comune di Stresa, come villini A/7 di classe 1.



I fabbricati ricadono in zona “Aree a capacità insediativa invariata”

del Piano Regolatore del Comune di Stresa, disciplinata dall’art. 2.8 delle

NTA.

7.3. Stima

Come per la stima della villa, e con le stesse fonti, viste le reali

condizioni dei beni si stabilisce un valore unitario di 2.200 Euro/mq. Con la

superficie omogeneizzata calcolata in precedenza, il valore dell’immobile

viene posto pari, arrotondando, a 622.000 Euro.



43

MILANO

L’immobile, di proprietà della Immobiliare Italia sas, si trova in via

Melchiorre Gioia, angolo via Cagliero, poco a nord della Stazione Centrale,

all’ultimo piano di una palazzina al numero civico 135, in una zona

residenziale dotata di tutti i servizi e collegamenti col centro.

Si tratta di un appartamento posto all’ultimo piano di un palazzo con

struttura in calcestruzzo armato di nove piani fuori terra realizzato verso la

fine degli anni Cinquanta, con ascensore.

8. APPARTAMENTO in VIA MELCHIORRE GIOIA n. 135

L’appartamento, di categoria A/3, è composto da un soggiorno con

cucinino, due camere da letto, un bagno ed un balcone. Sono presenti inoltre

una terrazza al piano superiore (lastrico solare, pavimentato in calcestruzzo)

ed una cantina, di dimensioni nette 1,60x2,60 m circa. Il riscaldamento

avviene tramite pannelli radianti sotto il pavimento, realizzato a scaglie di

marmo. Gli infissi esterni sono in alluminio a battente di colore bianco, con

serrandine in PVC. Il palazzo, che ospita 32 appartamenti, è in buone

condizioni generali di manutenzione, avendo subito lavori di manutenzione

(tinteggiature delle facciate e degli interni condominiali) un paio di anni fa.

Nell’eseguire l’accesso è stata necessaria una forzatura del portone blindato.

L’appartamento è in buone condizioni ed è libero.

Le superfici sono:

- appartamento 71,5 mq

- balcone 3,8 mq

- lastrico solare 73,5 mq



44

- cantina 4,8 mq

che, omogeneizzate come di consueto, danno una superficie di 80 mq


Il bene è accatastato al Foglio 196, particella 101, sub 39 del Catasto

Fabbricati del Comune di Milano, come categoria A/3 di classe 3.

La visure e le planimetrie sono riportate in allegato.

Le dimensioni del lastrico solare sono leggermente diverse da quanto

riportato sulla planimetria.


L’immobile ricade in zona omogenea B1. Lo spostamento del

confine sul lastrico solare sembrerebbe essere stato eseguito

contestualmente alla realizzazione dell’immobile.

8.3. Stima



state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari pubblicate on-line,

anche riguardanti appartamenti su stabili limitrofi.

L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad abitazioni in

condizioni di manutenzione “normali”, di 2.050 – 2.750 Euro /mq per la

zona di appartenenza, che si estende però fino in periferia, mentre per la

zona confinante, nei pressi, più centrale, dà quotazioni tra 2.900 e 4.000

Euro /mq.



45

Alcuni immobili sulla stessa via sono offerti ai seguenti prezzi:

- appartamento 4° piano 140 mq 430.000 Euro, 3.071 Euro /mq

- appartamento angolo via Cagliero 2° piano 65 mq 238.000 Euro,

3.662 Euro /mq

- appartamento angolo via Cagliero, al n. civico 139 4° piano 145

mq 430.000 Euro, 2.966 Euro /mq

- appartamento 4° piano 110 mq 370.000 Euro, 3.364 Euro /mq

- appartamento al n. civico 53, 1° piano 60 mq 220.000 Euro,

3.667 Euro /mq

- appartamento al n. civico 141, da ristrutturare, 7° piano 145 mq

460.000 Euro, 3.172 Euro /mq

- appartamento al n. civico 59, classe energetica C, costruzione

recente, 2° piano 60 mq 280.000 Euro, 4.667 Euro /mq

- appartamento al n. civico 112, 3° piano 110 mq 298.000 Euro,

2.710 Euro /mq

In genere per queste zone la differenza tra prezzo richiesto e

definitivo è dell’ordine del 10-15% (report UBH).

Si stabilisce un valore unitario di 3.200 Euro/mq. Con la superficie

omogeneizzata calcolata in precedenza, e detratta una spesa forfettaria di

1.000 Euro per la riparazione del portone blindato all’ingresso, il valore

dell’immobile viene posto, arrotondando, a 255.000 Euro.

Le spese per la regolarizzazione catastale sono stimate in 1.000

Euro.



46

ROMA

L’immobile, intestato personalmente al signor Ferruccio Mengoni, si

trova nel centro storico di Roma, poco distante dalla Fontana di Trevi e dal

Quirinale.

Si tratta di un appartamento al terzo e ultimo piano di una palazzina

sita a Roma in via del Tritone 91, una via di impianto tardo ottocentesco

caratterizzata da eleganti palazzi in stile liberty.

La palazzina è di complessivi quattro piani fuori terra.

All’appartamento si accede tramite ingresso condominiale dotato di

ascensore.

Lo stabile è risalente presumibilmente alla fine del XIX secolo, ed è

in buone condizioni generali di manutenzione.

9. APPARTAMENTO in VIA DEL TRITONE n. 91

Entrando si ha un ampio ingresso che conduce sulla destra alla zona

notte (disimpegno, bagno, camera da letto con affaccio su terrazzino),

mentre diritti si va alla zona giorno e angolo cottura.

La pavimentazione è a parquet, gli infissi interni sono in legno, il

portoncino di ingresso è di tipo blindato. Gli infissi esterni sono in alluminio

verniciato bianco e dotati di vetrocamera. Mancano le persiane delle due

finestre sulla facciata principale. Le pareti dell’ingresso e della zona giorno

sono rivestite con boiserie in legno chiaro. Le condizioni dell’appartamento,

essendo stato ristrutturato circa dieci anni fa, sono più che buone.

L’impianto per l’acqua calda sanitaria è alimentato da caldaia posta

all’esterno sul terrazzino. Il riscaldamento e il raffrescamento avvengono



47

con impianto di condizionamento con pompa di calore.

L’altezza netta dei locali è di 2,90 m.

Le superfici nette degli ambienti sono le seguenti:

- appartamento 80 mq

- balcone 3,5 mq

La superficie lorda commerciale, ottenuta considerata al lordo delle

murature e omogeneizzando la superficie del terrazzino con il coefficiente

0,3, è pari a 81 mq.



Il bene è accatastato al Foglio 479, particella 113, sub 502 del

Catasto Fabbricati del Comune di Roma, come categoria A/2 di classe 2.

La visura e le planimetrie sono riportate in allegato.


L’immobile è ubicato nella zona T2 “Tessuti di espansione

rinascimentale e moderna pre-unitaria”

9.3. Stima



state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari pubblicate on-line.


condizioni “normali”, di 6.700 – 9.400 Euro /mq per la zona di



48

appartenenza. Il valore unitario di mercato di immobili simili nella zona si

aggira tra i 7.000 e i 10.000 Euro /mq.

Un’asta giudiziaria per un immobile simile, in via Della

Purificazione, poco distante, parte da un prezzo unitario di 8.600 Euro /mq

(appartamento di 105 mq, al primo piano).

Altri immobili sulla stessa via e nelle vie limitrofe sono offerti ai

seguenti prezzi:

- appartamento in via Del Tritone in palazzo storico prestigioso

160 mq 1.790.000 Euro, 11.200 Euro /mq

- appartamento in via Della Panetteria 4° piano 160 mq 1.500.000

Euro, 9.375 Euro /mq

- appartamento in via Del Tritone 150 mq 1.100.000 Euro, 7.333

Euro /mq

- appartamento in via Degli Avignonesi, 3° piano 80 mq 565.000


- appartamento in via Degli Avignonesi, 3° piano 100 mq 900.000


- appartamento in via Del Tritone 111, 1° piano, 150 mq 1.145.000


- appartamento in via Del Tritone, 3° piano, 80 mq 790.000 Euro,

9.875 Euro /mq

In considerazione dello stato e dell’ubicazione dell’immobile, si

stabilisce un valore unitario di 9.000 Euro /mq, per cui il valore del bene

ammonta a 729.000 Euro.



49

OSIMO (AN)

Osimo è una città di circa 35.00 abitanti, poco distante dalla costa, in

posizione collinare. E’ collegata al fondovalle e alla viabilità principale

(autostrada A14, SS 16) tramite le SP 325 e 61.

I beni consistono in due uffici e in un appartamento posti in un

edificio demolito e successivamente ricostruito circa 25 anni fa, ed in un

area agricola posta fuori la frazione San Sabino, in direzione Castelfidardo,

al confine col Comune stesso.

Sono di proprietà della Immobiliare Italia sas. Gli immobili sono

attualmente liberi.

10. EDIFICIO IN VIA CINQUE TORRI N. 30

E’ situato nei pressi del centro storico di Osimo, in via Cinque Torri

n. 30, e consiste in un edificio con copertura a padiglione demolito e

ricostruito alla fine degli anni ’80. E’ presente un ascensore interno. La

facciata su via Cinque Torri è a due piani fuori terra, dalla parte opposta ci

sono altri due piani sottostrada. Non tutto l’edificio è di proprietà della ditta

in questione: appartengono a questa un ufficio al piano terra e uno al primo

piano sottostrada, più un appartamento di categoria A/2 al secondo piano

sottostrada.

I locali sottostrada hanno un affaccio dalla parte opposta di via

Cinque Torri. Le condizioni generali delle unità immobiliari sono buone,

pur rimanendo l’edificio “datato” per quanto riguarda le rifiniture gli

impianti.

L’ufficio a piano terra ha ingresso condominiale da un portone



50

direttamente da via Cinque Torri, ed è composto da due stanze, un balcone,

ed un disimpegno che conduce al bagno e antibagno. E’ pavimentato in

marmo con battiscopa in legno, ed è presente un impianto di climatizzazione

il cui funzionamento è da verificare, essendo stato installato probabilmente

all’epoca della ristrutturazione. L’altezza dei locali è di 2,80 m.

I due beni ai piani sottostrada hanno ingresso da un cancello su via

Cinque Torri che dà accesso ad una scalinata condominiale, e sono serviti

anche da ascensore con ingresso dal portone condominiale del piano terra.

L’appartamento al secondo piano sottostrada ha infissi in legno con

vetrocamera, pavimenti in marmo, divisori in muratura di spessore 12 cm,

radiatori in ghisa, porta del bagno da 70 cm (c’è spazio per un suo

allargamento), E’ presente un po’ di umidità di risalita al piede delle pareti,

di più nel ripostiglio sottoscala. Qualche parete andrebbe ritinteggiata.

Dispone di un balcone.

L’ufficio al primo piano sottostrada ha caratteristiche simili, ma

senza impianto termico tradizionale, avendo predisposizione per l’impianto

di climatizzazione. E’ presente una piccola corte esclusiva lasciata a verde.

Il viottolo che dà accesso all’immobile è da sistemare, in quanto presenta

dei cedimenti.

Le superfici lorde delle varie unità sono le seguenti:

- ufficio al piano terra 55 mq, balcone 4 mq

- ufficio al primo piano seminterrato 100 mq, balcone 4 mq

- appartamento al secondo piano seminterrato 93 mq, cantina 11

mq, corte 8 mq

che, omogeneizzate come di consueto, danno le superfici riportate nella



51

stima redatta nei paragrafi successivi.


L’ufficio al piano terra è accatastato al Foglio 58, particella 1521,

sub 6 del Catasto Fabbricati del Comune di Osimo, quello al primo piano

sottostrada al sub 7, mentre l’appartamento al secondo piano sottostrada al

sub 9 come A/2 in classe 3, e al sub13 la corte esclusiva.


E’ da rettificare la presenza del disimpegno realizzato nell’ufficio al

piano terra; al primo piano sottostrada non è riportata la colonna centrale

della stanza principale, una parete di separazione tra due uffici è stata

abbattuta creando un ambiente unico, poi al posto del ripostiglio è stato

ricavato un bagno; al secondo piano sottostrada una parete che realizzava un

ripostiglio è stata abbattuta, e il terrapieno in fondo al salone è stato

“scavato” per aumentare la lunghezza della stanza


La palazzina si trova in zona A2 del PRG del Comune di Osimo

(Ambiti del tessuto edilizio di interesse storico).

L’immobile è stato demolito e ricostruito in base a Concessione

Edilizia n. 579 rilasciata il 23 gennaio 1984, e successive varianti n. 107 del

03/02/1986 e n. 479 del 25/08/1987. L’abitabilità è stata rilasciata il 10

settembre 1987. Come evidenziato a proposito della situazione catastale, ci

sarebbero da regolarizzare le opere eseguite in difformità dai progetti

approvati. )realizzazione del disimpegno al piano terra, aumento di



52

superficie al secondo piano sottostrada e abbattimento di una parete, al

primo piano sottostrada abbattimento di una parete).

10.3. Stima

Verranno stimate le tre unità separatamente, per una più precisa

definizione del valore.

Oltre alla consultazione dei dati pubblicati da dall’Osservatorio del

Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono state reperite

informazioni sul posto presso operatori nel settore immobiliare.


condizioni “normali”, di 1.650 – 2.450 Euro /mq, e di 1.350 – 2.050 Euro

/mq per il terziario, nelle stesse condizioni di manutenzione.

Per l’ufficio al piano terra si stabilisce un valore unitario di 1.900

Euro /mq. Essendo la superficie omogeneizzata di 55,40 mq, il valore è,

arrotondato, 105.000 Euro.

Per l’ufficio al primo piano sottostrada si stabilisce un valore

unitario di 1.750 Euro /mq. Essendo la superficie omogeneizzata di 100,40

mq, il valore è, arrotondato, 176.000 Euro.

Per l’appartamento al secondo piano sottostrada si stabilisce un

valore unitario di 1.600 Euro /mq. Essendo la superficie omogeneizzata di

99,30 mq, il valore è, arrotondato, 159.000 Euro.

Il valore dell’intero lotto è pari a 440.000 Euro.

Le spese per espletare le pratiche catastali e urbanistiche sono

stimate in 3.000 Euro.



53

11. AREA AGRICOLA IN LOCALITA’ SAN SABINO

I terreni si trovano all’uscita dalla località San Sabino, in direzione

Castelfidardo. Sono individuati dalle particelle 153, 162 e 163 del foglio 83.

Sono terreni in lieve declivio (circa il 10%) compresi tra via Torres

ed un piccolo fossato che corre parallelo. Le superfici delle tre particelle

sono rispettivamente pari a 1.385 mq, 5.800 mq e 17.072 mq.


I terreni sono censiti al catasto Terreni del Comune di Osimo alle

particelle 153, 162 e 163 del foglio 83.



Urbanisticamente ricadono in territorio agricolo. In modo più

specifico, una porzione della particella 162 (circa 200 mq di superficie)

ricade in zona E1-3 (corsi d’acqua), come anche una parte della 163 (circa

11.000 mq). Nelle zone E1-3 sono vietati interventi edilizi, restando

possibili solo sistemazioni finalizzate alla fruizione per attività all’aperto

(piste ciclabili, ecc.).

11.3. Stima

I Valori Agricoli Medi riportati dall’ufficio del Territorio di Ancona

per l’anno 2013 nella zona di interesse (Regione Agraria n. 6: Colline

litoranee di Ancona) indicano per le colture indicate in Catasto un valore

unitario di 20.550 Euro /ha (seminativo e seminativo arborato). Verrà



54

assunto un valore di 3,00 Euro /mq, in considerazione delle limitazioni alle

lavorazioni agricole effettuabili nella fascia di 10 m dai corsi d’acqua,

bilanciate dall’andamento quasi pianeggiante e dalla conformazione, che ne

favoriscono la lavorabilità. Il valore totale risulta quindi, arrotondando, pari

a 73.000 Euro.



55

CINGOLI (MC)

Cingoli è una città dell’entroterra marchigiano a vocazione turistica,

per le sue bellezze paesaggistiche e ambientali. Si trova a quota 600 m circa

sul livello del mare, ed è collegata alle più importanti direttrici del traffico

da strade provinciali che conducono verso la SS 76 da un versante, la SS 77

sul versante opposto, e verso la costa e l’autostrada A14.

I beni, di proprietà dell’Immobiliare Italia sas, consistono in terreni

edificabili e in un’area urbana che circonda un fabbricato di proprietà della

Fred Mengoni srl, in un edificio in ristrutturazione, tutti situati a poca

distanza dal centro storico, nei pressi dei cosiddetti Viali Valentini, in

posizione sopraelevata rispetto al centro storico, ed in un altro edificio in

ristrutturazione posizionato più a valle in una zona di più recente

edificazione.

I terreni godono di un ottimo affaccio sulla vallata sottostante, e sono

ben collegati alla viabilità principale.

12. AREA URBANA foglio 88, part. 129, sub 6, 7, 8

L’area è pianeggiante, in parte ghiaiosa in parte coperta d’erba,

recintata all’ingresso con cancellata provvisoria e con rete metallica su

muretto che andrebbe consolidato vista anche la sua funzione di sostegno di

parte del terrapieno. E’ di forma irregolare, essendo disposta attorno al

fabbricato. La superficie catastale è pari a 6.106 mq.


I terreni sono accatastati al Foglio 88, particella 129, subalterni 6, 7 e



56

8 del Catasto Fabbricati del Comune di Cingoli, come aree urbane.

Le visure e la planimetria sono riportate in allegato.


I terreni ricadono nella zona “R” del PRG, descritta più avanti a

proposito della stima del fabbricato di proprietà Fred Mengoni srl.

12.3. Stima

Il volume realizzabile sull’intera particella 129, tolto quello già

edificato col residence, pari a 10.142 mc, si aggira sui 5.900 mc.

Ipotizzando la realizzazione di una Superficie Utile Lorda (SUL) di 1.800

mq per residenze, e di 600 mq per box interrati, coi valori di vendita a

nuovo presi come per la stima del residence fatta più avanti (1.300 Euro/mq

per le abitazioni, 800 Euro /mq per i box), ed una percentuale di incidenza

del terreno edificabile sul valore a nuovo totale pari al 20%, il valore

dell’area è stimato in 564.000 Euro.

13. AREA EDIFICABILE foglio 88, part. 29

L’area edificabile distinta con la particella 29, confinante a sud con

la precedente per tutta la sua lunghezza, è all’inizio leggermente scoscesa,

poi la pendenza aumenta, degradando nell’insieme dal livello di imposta del

fabbricato fino alla sottostante via Trentavisi. E’ coperta di vegetazione e di

forma pressappoco rettangolare allungata, esposta a nord, a giacitura est-

ovest. La superficie catastale è pari a 6.750 mq.



57


L’area è accatastata al Foglio 88, particella 29, del Catasto Terreni

del Comune di Cingoli.

La visura e la planimetria sono riportate in allegato


L’area ricade nella zona “R” del PRG, descritta più avanti a

proposito della stima del fabbricato di proprietà Fred Mengoni srl.

13.3. Stima

Il volume realizzabile sull’intera particella si aggira sui 13.500 mc.

Ipotizzando la realizzazione di una Superficie Utile Lorda (SUL) di 4.000

mq per residenze, e di 1.400 mq per box interrati, coi valori di vendita a

nuovo presi come per la stima del residence fatta più avanti (1.300 Euro/mq

per le abitazioni, 800 Euro /mq per i box), ed una percentuale di incidenza

del terreno edificabile sul valore a nuovo totale pari al 20%, abbattendo il

risultato ottenuto del 25% per tener conto delle maggiori difficoltà di

costruzione per la pendenza elevata, il valore dell’area è stimato in 948.000

Euro.

14. AREA EDIFICABILE foglio 88, part. 30, e part. 169 e

194 (Area ex Melletti)

L’area edificabile distinta con la particella 30, confinante a ovest con

la precedente e con via Trentavisi, è meno scoscesa. E’ di forma più

raccolta, esposta a nord. Sulle particelle 169 e 194, di consistenza



58

rispettivamente 120 mq e 260 mq, è stata ricavata la strada di accesso agli

edifici limitrofi. La superficie catastale totale è pari a 4.540 mq.


L’area è accatastata al Foglio 88, particelle 30, 169 e 194, del

Catasto Terreni del Comune di Cingoli.

Le visure e la planimetria sono riportate in allegato.


La particella 30, di superficie pari a 4.160 mq, dalla consultazione

del Piano Regolatore Generale del Comune di Cingoli risulta divisa tra 3

destinazioni urbanistiche: 100 mq circa a strada, 430 mq circa a B2 (Zone

residenziali di completamento), la restante parte, di 3.630 mq circa, a C2

(Zone residenziali di espansione).

Le zone B2 sono disciplinate dall’art. 18 delle Norme Tecniche di

Attuazione del PRG, e prevedono un indice fondiario di 1,5 mc /mq ed

altezze massime di 7 m.

Le zone C2 sono disciplinate dall’art. 19 delle Norme Tecniche di

Attuazione del PRG, e prevedono un intervento tramite un Piano di

Lottizzazione, con un indice di densità territoriale uguale ad 1,0 mc /mq,

un’altezza massima di 8,5 m ed una superficie a verde e standard pari

almeno a 21 mq /100 mc di edificato.

14.3. Stima

Ipotizzando la realizzazione di una Superficie Utile Lorda (SUL) di



59

1.300 mq per residenze, e di 500 mq per box interrati, coi valori di vendita a

nuovo per le residenze presi più elevati rispetto ai precedenti per la buona

posizione dell’area, posti pari a 1.500 Euro/mq, e sempre ad 800 Euro /mq

per i box, ed una percentuale di incidenza del terreno edificabile sul valore a

nuovo totale pari al 25%, il valore dell’area è stimato in 588.000 Euro.

15. EDIFICIO IN RISTRUTTURAZIONE IN VIA

SEVERINI

L’edificio, di proprietà della Immobiliare Italia sas, è posto ad un

centinaio di metri dal fabbricato adibito a residence descritto

successivamente ed appartenente alla Fred Mengoni srl, in direzione del

centro cittadino. E’ in corso di costruzione, in quanto proveniente da una

ristrutturazione di un vecchio fabbricato condonato nel 1986. Allo stato

attuale l’edificio dovrebbe aver raggiunto la cubatura ammissibile, anche se

è rimasta una “coronatura” di muratura esterna, al primo piano, la quale

probabilmente sarà destinata alla realizzazione del sottotetto e della

copertura. E’ composto quindi dal piano terra e da due piani sottostrada.

Secondo il progetto, esternamente era prevista una intonacatura con

tinteggiatura gialla, con elementi chiari in calcestruzzo prefabbricato inseriti

sulla facciata come ornamento. La posizione gode di un buon affaccio sulla

vallata sottostante, rivolto a nord, con la facciata che scende sotto il livello

stradale. E’ allo stato grezzo, manca ancora delle finiture esterne ed interne,

degli infissi e degli impianti.

Il primo e secondo piano sottostrada sono realizzati in mattoni pieni

a tre teste, il piano terra in blocchetti semipieni 21 fori.



60

Al secondo piano sottostrada sono da realizzare tutte le finestre sulla

facciata nord. Una parte del solaio è stata realizzata da nuovo. L’altezza al

grezzo è di 2,45 m. La corte sul davanti è molto scoscesa. Al primo piano

sottostrada i solai sono realizzati con travetti in cap senza fondello (a volte

arrugginiti agli appoggi, in alcuni casi escono le armature), gli architravi

sono in parte sostituiti, in parte da sostituire. Sono state realizzate nuove

solette per i balconi in c.a., qualche traccia per l’impianto elettrico, un

cavedio per isolare la parete controterra, una specchiatura di solaio nuova.

Mancano le pareti divisorie. L’altezza al grezzo è di 3 m. Anche il piano

terra è completamente allo stato grezzo, una finestra è ancora da realizzare,

sono presenti delle rampe in c.a. realizzate per accedere al piano primo.

Sulla corte davanti è ancora installata una gru a torre Piccini. I lavori

sono fermi ormai da quattro-cinque anni.

Sul progetto erano previsti 5 appartamenti, 2 al piano terra, 2 al

primo piano sottostrada, più 1 al secondo piano sottostrada, tutti con

ingresso indipendente.

La superficie lorda è di 83 mq al secondo piano sottostrada, di 140

mq al primo piano sottostrada con 18 mq di balconi e di 115 mq al piano

terra con 32 mq di balconi, più 120 mq di corte.


L’immobile è accatastato al foglio 88 particella 121 del Catasto

Fabbricati del Comune di Cingoli, in corso di costruzione.

La visura e la planimetria sono riportate in allegato.



61


L’immobile ricade nella zona “B2” del PRG, descritta

precedentemente. I lavori sono iniziati con Permesso di Costruire n. 51 del

2006 rilasciato in data 05/04/2006 per consolidamento delle parti strutturali,

seguito da DIA dell’11/09/2006 per recinzioni, opere interne, impianti.

Rispetto al progetto approvato manca ancora la realizzazione di alcune

aperture, mentre altre sono leggermente spostate.

15.3. Stima

Le superfici lorde indicate, omogeneizzate con gli opportuni

coefficienti (0,5 per il secondo piano sottostrada essendo destinato a locali

deposito, 0,3 per balconi e 0,1 per le corti) dà una superficie commerciale di

323 mq. Applicando lo stesso valore unitario di vendita a nuovo indicato

precedentemente, posto pari a 1.300 Euro /mq, stimando in 900 Euro /mq i

costi necessari ad ultimare l’edificio, il valore diviene, arrotondando alle

migliaia di euro, 129.000 Euro.

16. EDIFICIO IN RISTRUTTURAZIONE IN VIA

CERQUATTI

L’edificio, di proprietà della Immobiliare Italia sas, è situato in una

zona di più recente edificazione, panoramica, nei pressi del Campo

Sportivo, più a valle rispetto all’edificio descritto precedentemente, al

numero civico 30, ed è compreso tra via Cerquatti a valle e via Sanzio a

monte.

E’ in ristrutturazione, costruito alla fine degli anni ’70.



62

Consiste in una palazzina di tre piani fuori terra, più un piano

sottostrada (in realtà un seminterrato) affacciato su via Cerquatti, ed una

soffitta. Ha struttura mista muratura - c.a., copertura a capanna. E’ stato

depositato un progetto per ricavare 5 ufficio con ingresso indipendente al

piano sottostrada, 3 uffici al piano terra con ingresso condominiale da via

Sanzio, più 2 appartamenti al piano primo e 2 al piano secondo, tutti con lo

stesso ingresso da via Sanzio, e 2 soffitte nel sottotetto.

Sulla corte circostante sono in fase di realizzazione, con struttura in

c.a. ed in posizione seminterrata, due garage con 5 e 4 box auto.

Riguardo allo stato attuale dell’immobile c’è da dire che gli infissi

sono da sostituire, i massetti e gli impianti sono stati realizzati (restano da

passare i fili dell’impianto elettrico), come anche i nuovi divisori, gli

scarichi, la predisposizione per l’aria condizionata. Gli intonaci interni sono

sati realizzati su circa metà delle pareti, quelli esterni sono da rivedere

completamente, e sono da realizzare le ringhiere dei balconi.

Più in dettaglio, al piano terra e al piano sottostrada sono stati fatti

gli impianti ma non ancora i massetti, mentre sono stati realizzati gli

intonaci. Al primo piano in più è stato realizzato il massetto., come anche al

secondo piano. Sulle soffitte ci sono gli impianti ma non i massetti; sono

presenti delle finestre da tetto e una controsoffittatura in cartongesso. Il

solaio del tetto è in buone condizioni. Le altezze finite nei piani terra e

primo dovrebbero raggiungere i 2,90 m, mentre al secondo piano i 2,70 m.

In soffitta l’altezza al colmo è 2,40 m, 0,60 m invece ai bordi.

I due garage, con accesso da via Cerquatti, sono allo stato grezzo. Il

primo, alla destra del fabbricato, ospita 5 box, il secondo, alla destra del



63

fabbricato ne ospita 4.

Le superfici lorde dei vari piani sono le seguenti:

- piano seminterrato 293 mq, con 200 mq di corte

- piano terra 136 mq con 11 mq di balconi

- piano primo 148 mq con 38 mq di balconi

- piano secondo 148 mq con 38 mq di balconi

- soffitta 59 mq la porzione con altezza > 1,50 m, 148 mq la

superficie totale

che, omogeneizzate come di consueto (coi coefficienti 0,5 per la soffitta, 0,1

per la corte e 0,3 per i balconi) danno una superficie lorda commerciale di

800 mq.

Le superficie lorda commerciale totale dei box ammonta a 176 mq


L’immobile è accatastato al foglio 73 particella 274 del Catasto

Fabbricati del Comune di Cingoli.

La visura e le planimetrie dell’edificio originario sono riportate in

allegato.


L’immobile ricade nella zona “B2” del PRG, descritta

precedentemente. I lavori sono iniziati con Permesso di Costruire n. 21 del

2007 rilasciato in data 15/02/2007 per intervento di ristrutturazione di

fabbricato da adibire ad abitazioni e uffici. Rispetto al progetto consegnato

in comune, le partizioni nel garage contente i 5 box sono distribuite



64

diversamente.

16.3. Stima

Stimando un costo di 500 Euro /mq per ultimare i lavori nella

palazzina, e di 300 Euro /mq per quelli nei due garage, applicando i valori

unitari di vendita a nuovo indicati precedentemente, posti pari a 1.300 Euro

/mq per le residenze e 800 Euro /mq per i box, con le superfici commerciali

indicate sopra, il valore dell’immobile è pari a 728.000 Euro.



65

CASTELFIDARDO (AN)

Castelfidardo è una città poco distante dalla costa il cui nome è

legato alla realizzazione di strumenti musicali, a fatti di storia risorgimentale

(Battaglia di Castelfidardo), e a luoghi ad alto interesse ambientale (Selva di

Castelfidardo). E’ servita a valle dalla SS 16, ed è vicina al casello

autostradale di Loreto-Porto Recanti dell’autostrada A14.

I terreni sono ubicati lungo le pendici del colle denominato Monte

San Pellegrino, una modesta altura posta di fronte alla Selva e uno dei

luoghi della Battaglia, comprendendolo quasi interamente. La collina si

trova ad est del comune capoluogo, e presenta un’altezza media rispetto al

piano stradale sottostante di una cinquantina di metri. I terreni hanno una

pendenza media del 20% circa, e sono variamente esposti rispetto ai punti

cardinali.

Nei dintorni sono sparsi alcuni casolari ristrutturati ed alcune attività

ricettive. Nel Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di

Ancona era stato proposto un inserimento dell’area nel Parco del Conero.

Sulle particelle sono presenti 3 fabbricati rurali, in pessime

condizioni statiche, completamente da ristrutturare. Sono considerati edifici

di interesse storico dal Comune di Castelfidardo, e sono state realizzate delle

schede descrittive dove sono indicati gli interventi realizzabili (vedi

allegati). Il loro rilievo è stato particolarmente impegnativo, essendo

circondati da una fitta boscaglia ed in gran parte pericolanti, per cui i dati

dimensionali utili per la loro stima non possono essere altro che

approssimati. Le particelle 296 e 297 del foglio 10, anche se intestate la

prima per metà come Immobiliare Italia sas e per metà come Fred Mengoni,



66

e la seconda come Ferruccio Mengoni (altro nome del signor Mengoni), di

fatto appartengono alla proprietà (delimitata con recinzione) di

un’abitazione confinante.

1. Identificazione catastale e situazione catastale

Le particelle, appartenenti ai fogli 6, 7 e 10 del Catasto Terreni del

Comune di Castelfidardo, sono dettagliate nelle visure e nelle planimetrie

allegate. Come qualità indicate in Catasto, per la maggior parte (85% circa) i

terreni sono classificati come seminativo e seminativo arborato. Le parti

restanti sono a pascolo ed in misura minore a vigneto.

Quanto alla regolarità catastale, c’è da segnalare che un fabbricato,

indicato sulla particella 93 del foglio 10 (lotto 1), è stato completamente

demolito (nelle adiacenze vi fu aperta una cava ai tempi della realizzazione

delle corsie autostradali), e quindi non è stato potuto rintracciare.

2. Situazione urbanistica

Urbanisticamente le particelle poste a quote più basse, comprese

quelle dove sorgono i fabbricati rurali, rientrano in zona E3 (Paesaggio

agrario di interesse storico ambientale), mentre le altre in zona E2

(Elementi diffusi del paesaggio agrario o naturale), comunque tutte in zona

agricola, disciplinate dalle NTA del PRG del comune di Castelfidardo

rispettivamente agli artt. 13 e 12.

Sulla particella 95 del foglio 10 c’è lo scheletro di un fabbricato la

cui costruzione fu iniziata una quarantina di anni fa, poi abbandonata. Nei

pressi è presente un altro fabbricato che era destinato al ricovero di animali.



67

Di questi ultimi due non risulta niente né sulle planimetrie catastali, né sulle

visure delle particelle. Ai due fabbricati non sarà assegnato alcun valore.

3. Stima

I Valori Agricoli Medi riportati dall’Ufficio del Territorio di Ancona

per l’anno 2013 nella zona di interesse (Regione Agraria n. 6: Colline

litoranee di Ancona) indicano per le colture indicate in Catasto valori che

oscillano tra i 3.450 Euro /ha per il pascolo arborato, i 20.550 Euro /ha per il

seminativo e il seminativo arborato, fino ai 36.050 Euro /ha per la coltura

vigneto. Considerato il reale stato delle colture (sostanzialmente diviso tra

incolto/boschivo e seminativo) verranno stabiliti due valori, e cioè 4 Euro

/mq per il seminativo e 1 Euro /mq per il bosco e le aree incolte.

Per quanto riguarda i fabbricati rurali, viene ipotizzato un prezzo

finale di vendita di edifici ristrutturati o nuovi pari a 2.200 Euro /mq per gli

edifici sulle particelle 56 del foglio 10 e 47 del foglio 7 (che godono di una

migliore posizione) e di 2.000 Euro /mq per quello sulla particella 71 del

foglio 10, sempre considerando la superficie commerciale lorda, in virtù di

dati raccolti da edifici immessi sul mercato nella zona, per la tipologia

villetta/fabbricato rurale, e dalla consultazione delle quotazioni

dell’Osservatorio del Mercato dei valori Immobiliari che per le zone in

questione dà, per la tipologia ville e villini in condizioni normali (quindi non

nuovi, ma in condizioni medie di manutenzione, con valori in genere

inferiori ad un immobile ristrutturato del 20-30%) una forbice tra 1.400

Euro /mq e 2.000 Euro /mq (dati 1° semestre 2013).

Essendo necessaria una ristrutturazione completa dei fabbricati, con



68

prezzi quindi paragonabili a quelli per una nuova costruzione, si assumerà

un costo unitario di 1.500 Euro /mq comprendente il costo di costruzione e

le spese accessorie (spese tecniche, oneri di urbanizzazione, ecc.). Per i costi

delle demolizioni si è stabilito un valore di 20 Euro /mc.

La stima verrà eseguita suddividendo i terreni ed i fabbricati in

quattro lotti, come di seguito riportato:

17. LOTTO 1 – TERRENO AGRICOLO CON

FABBRICATO RURALE distinto al foglio 10, part. 71

Comprende le particelle del foglio 10, intestate personalmente al

signor Ferruccio Mengoni, più la particella 93 dello stesso foglio intestata

alla Immobiliare Italia sas, che sono più a ridosso della SS 16.

Sulla particella 71 è presente un fabbricato rurale. Il corpo principale

ha copertura a capanna con due piani fuori terra, affiancato da altri corpi

coperti a falda unica. E’ in pessime condizioni statiche con gran parte della

copertura e porzioni di muratura perimetrale crollate. Si potrà intervenire

con intervento di restauro e risanamento conservativo sul corpo di fabbrica

principale, di sola demolizione sul corpo aggiunto sulla facciata laterale, e di

demolizione e ricostruzione sulle altre tre volumetrie aggiunte.

La superficie totale catastale del lotto è 93.254 mq, sostanzialmente

tutta ricoperta di boscaglia di basso fusto.

I dati dimensionali del fabbricato, di massima, possono essere così

riassunti:

- area di sedime 144 mq

- volume esistente (da demolire) 754 mc



69

- superficie utile lorda realizzabile e vendibile 246 mq

Applicando i costi ed i valori indicati in precedenza (valore dei

terreni, valore a nuovo, costo di ristrutturazione e costo di demolizione per il

fabbricato), per il lotto si ottiene, arrotondando:

- V terreno = 93.000 Euro

- V edificio = 108.000 Euro

per un valore totale di 201.000 Euro



Comprende tre particelle del foglio 6, le restanti sono sul foglio 10,

tutte intestate alla Immobiliare Italia sas, che sono a ridosso della SP 23, di

collegamento con il litorale.

Sulla particella 56 del foglio 10 è presente un fabbricato rurale, di

non grande valore architettonico, risalente probabilmente alla fine

dell’Ottocento. Il corpo principale ha copertura a capanna con due piani

fuori terra, affiancato da un altro corpo coperto a falda unica. E’ in pessime

condizioni statiche con parte della copertura e porzioni di muratura

perimetrale crollate. E’ ben ubicato, in posizione panoramica. Si potrà

intervenire con interventi di restauro e risanamento conservativo sui corpi di

fabbrica principali, e di sola demolizione su due piccole volumetrie

aggiunte.

La superficie totale del lotto (area ottenuta sommando le superfici

catastali delle singole particelle secondo il loro reale utilizzo) è di 89.357

mq, della quale 62.503 mq a seminativo (i campi sono lavorati), i restanti



70

26.854 mq sono incolti o lasciati a boscaglia.


riassunti:



- superficie utile lorda realizzabile 408 mq, con superficie

omogeneizzata vendibile pari a 255 mq









Comprende una particella del foglio 10, la 70, le restanti sono sul

foglio 7, tutte intestate alla Immobiliare Italia sas, sul versante nord della

collina, anche queste a ridosso della SP 23 di collegamento con il litorale,

con alcune particelle al di là della stessa.

Sulla particella 47 del foglio 7 è presente un fabbricato rurale,

consistente in un edificio a due piani fuori terra con copertura a capanna,

risalente probabilmente agli inizi dell‘Ottocento, abbandonato da tempo, con

due corpi di fabbrica principali ed un annesso a parte, di buon valore

architettonico. L’edificio è in cattive condizioni strutturali.



71

Si potrà intervenire con interventi di restauro e risanamento

conservativo sul corpo principale, e di demolizione e ricostruzione su due

piccole volumetrie aggiunte.

Anche questo, come il precedente, è ben ubicato, in posizione

panoramica.



mq, della quale 86.838 mq a seminativo, i restanti 21.536 mq lasciati incolti

e a boscaglia.


riassunti:



- superficie utile lorda realizzabile 272 mq, con superficie

omogeneizzata vendibile pari a 237 mq







20. LOTTO 4 – TERRENO AGRICOLO

Sono particelle nel foglio 10, tutte intestate alla Immobiliare Italia

sas, sul versante est della collina, con accesso da una strada che si dirama



72

dalla SS 16.



mq, della quale 15.330 mq a seminativo, la restante parte, 3.970 mq, lasciata

incolta e a boscaglia.

Con i valori del terreno indicati in precedenza, per il lotto si ottiene,

arrotondando, un valore di 65.000 Euro.



73

BOLOGNOLA (MC)

Bolognola è un piccola paese dell’entroterra maceratese all’interno

del Parco nazionale dei Monti Sibillini, località sciistica e turistica

frequentata anche in estate. L’immobile si trova in frazione Pintura, nei

pressi degli impianti di risalita delle piste da sci, a circa 3 km di distanza dal

comune capoluogo e a circa 1300 m di altezza. E’ collegata a valle alla SS

77 tramite le Strade Provinciali 98 e 47.

21. APPARTAMENTO IN VILLETTA BIFAMILIARE IN

PIAZZALE PINTURA

L’appartamento, di categoria A/2, consiste in una porzione di

bifamiliare di due piani fuori terra (anche se rispetto alla strada che passa a

fianco il piano terra risulta sottostrada), da cielo a terra, con copertura a

doppia falda, con garage e corte.

Al piano terra (sottostrada) si trovano il soggiorno con angolo

cottura e i servizi igienici, e l’autorimessa collegata al soggiorno. Una scala

interna conduce al piano superiore dove sono presenti la zona giorno, la

cucina, il bagno, due camere ed un balcone. Le condizioni sono discrete, gli

impianti e gli infissi sono da rivedere, almeno in parte. In particolare i lavori

da eseguire riguardano:

- la sistemazione degli sportelloni in legno esterni

- la sistemazione dell’impianto di riscaldamento e di quello idrico

ed elettrico

- la sistemazione della corte esterna e della sua pavimentazione

- la messa a punto di qualche porzione di intonaco esterno



74

- qualche tinteggiatura interna

- la sistemazione della porta del garage (che non si apre bene) e

della recinzione

- l’eliminazione dell’umidità in alcuni tratti di muratura al piano

sottostrada

L’immobile appartiene alla Immobiliare Italia sas ed è libero.

Le superfici sono:


- balcone 7 mq

- garage 26 mq

- corte 120 mq

che, omogeneizzate come di consueto, danno una superficie di 190 mq.


L’appartamento è accatastato al Foglio 9, particella 37, sub 2 del

Catasto Fabbricati del Comune di Bolognola, come categoria A/2, mentre il

garage è il sub3 della stessa particella, di classe 3.


La corte esterna, pur essendo nei fatti separata dalla confinante,

risulta indivisa, cioè bene comune. Sulla planimetria ci sono delle

inesattezze per quanto riguarda la presenza di una finestra nel piano

sottostrada.


L’immobile fu realizzato con Licenza Edilizia pratica n. 93, prot. n.



75

51 del 24/04/1974. L’agibilità fu rilasciata nel 31/01/1977, pratica n. 93.

Si trova in zona “Rurale e Sparsa” del Piano di Fabbricazione del

Comune di Bolognola

21.3. Stima



state reperite informazioni sul posto circa il mercato immobiliare locale

nell’ultimo periodo.


condizioni “normali”, di 740 – 910 Euro /mq per la zona di appartenenza. Si

stabilisce un valore unitario di 800 Euro/mq. Con la superficie

omogeneizzata calcolata in precedenza, e detratta una spesa forfettaria di

36.000 Euro per effettuare i lavori riportati sulla descrizione, il valore

dell’immobile viene posto pari, arrotondando, a 116.000 Euro.

Le spese per la regolarizzazione catastale sono stimabili in 1.000

Euro



76

CIVITANOVA MARCHE (MC)

Civitanova Marche è una città balneare importante dal punto di vista

turistico, ben servita dalla rete stradale (SS 16 e SS 77 che la collega

all’entroterra) e autostradale. L’immobile, in ristrutturazione, si trova in

zona nord della città, in un edificio fronte mare.

E’ di proprietà della Immobiliare Italia sas

Appartiene alla stessa una quota pari ad 1/5 di un lastrico solare

adiacente, posto all’uscita della scala condominiale di ingresso che conduce

al ballatoio di distribuzione agli appartamenti, ma attualmente in fase di

alienazione da parte della Curatela Fallimentare

22. APPARTAMENTO IN VIALE IV NOVEMBRE N. 274

L’appartamento, di categoria A/3, si sviluppa al terzo e quarto piano

di un edificio composto da cinque piani fuori terra più un piano seminterrato

dove sono ubicati i garage. In realtà i piani terra e primo, e terzo e quarto,

ospitano appartamenti che si sviluppano su due piani.

Si tratta di un piccolo appartamento con garage, sul lungomare,

facente parte di un complesso di non grandi dimensioni, realizzato in

cemento armato.

E’ da ristrutturare interamente. I lavori sono stati appena iniziati.

All’ingresso, sulla sinistra è presente un piccolo servizio igienico, sulla

destra un piccola cucina. Dalla zona giorno, con balcone, si accede tramite

una scala interna in ferro al piano superiore, dove sarà ricavata la zona notte,

illuminata da finestre da tetto ricavate sulla copertura a botte. Il solaio è

stato realizzato in lamiera grecata.



77

Le altezze nette interne sono 2,40 m per il piano zona giorno e 2,35

m al colmo per la zona notte, degradando fino a 1,70 m circa. Tale altezze

sono ben al di sotto di quelle consentite dall’attuale normativa, ed in effetti

all’epoca l’appartamento fu oggetto di condono.

Il garage è da completare per quanto riguarda le finiture (pavimento,

intonaci e tinteggiature), ed ha una superficie lorda di 16 mq con altezza pari

a 2,50 m.

Le superfici dell’appartamento sono le seguenti, considerando come

superficie vendibile solo un piano, seppure in parte soppalcabile, per tenere

conto della limitata altezza delle due porzioni in cui è attualmente suddiviso,

e in considerazione che futuri lavori di completamento probabilmente si

orienteranno verso una demolizione dell’attuale solaio:


- balcone 4 mq

che, omogeneizzate come di consueto, danno una superficie di 33,2 mq.


L’appartamento è accatastato al Foglio 11, particella 606, sub 11 del

Catasto Fabbricati del Comune di Civitanova Marche, come categoria A/3,

classe 4, mentre il garage è il sub 32 della stessa particella, di classe 4.



L’immobile è stato realizzato in base a Nulla Osta n. 19651 del

20/11/1974 e Concessione Edilizia n. 9436e n. 20427 del 29/11/1975 e



78

successive varianti, seguita da Concessione Edilizia in sanatoria n. 3062

rilasciata il 01/03/2006 e abitabilità n. 53 del 11/04/2006. I lavori attuali

sono stati iniziati in base a DIA 365/06 presentata il 05/07/2006.

22.3. Stima



state reperite informazioni sul posto presso operatori nel settore

immobiliare.


condizioni “ottime”, di 2.100 – 2.400 Euro /mq per la zona di appartenenza,

e di 2.100 – 2.800 Euro /mq per la zona limitrofa, più centrale. Si stabilisce

un valore unitario di 2.400 Euro/mq. Con la superficie omogeneizzata

calcolata in precedenza, e detratta una spesa di 30.000 Euro per effettuare i

lavori di ristrutturazione, il valore dell’appartamento risulta 49.680 Euro.

Per il garage, i valori OMI danno 900 - 1.300 Euro /mq e 1.000 – 1.400

Euro /mq rispettivamente, per cui assumendo un valore unitario a nuovo di

1.100 Euro /mq e una spesa ipotizzata per completare i lavori di 2.500 Euro,

il valore del garage risulta di 15.100 Euro.

In definitiva il valore del lotto è, arrotondando, pari a 65.000 Euro



79

BENI DI PROPRIETA’ “FRED MENGONI S.R.L.”

Gli immobili sono ubicati nei comuni di Porto Recanati (MC) e

Cingoli (MC). Si tratta di edifici di tipo residenziale e commerciale.

PORTO RECANATI (MC)

Si tratta di beni ubicati in località Montarice, già descritti nelle

caratteristiche comuni a proposito degli immobili appartenenti all’

“Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.a.s.”, ed in Corso Matteotti.

Località Montarice

Appartengono alla società le palazzine o parti di esse denominate

“A”. “B”, “C”, “D” ad esclusione dell’immobile sub 64, ed “E”, più una

serie di posti auto e moto scoperti distribuiti tra gli edifici.

Tutti i beni sono attualmente liberi.

1. EDIFICIO “A”

E’ la palazzina che si trova in prima fila, di fronte al piazzale dei

parcheggi, e quella in posizione più bassa, insieme all’edificio “E”. E’

interamente di proprietà della ditta in concordato preventivo.

Ospita 27 appartamenti di categoria A/3 e 27 garage (per la verità

due box nel blocco centrale e due in quello a sud sono uniti, con ingresso

unico, sicché i garage si riducono a 25), più 1 deposito, suddivisi in 3

blocchi. I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione

Edilizia, rilasciata nel 1994.

Gli appartamenti sono suddivisi in nove unità per piano, ed hanno



80

superficie variabile, con quelli situati in testa all’edificio di dimensioni più

grandi. Ogni alloggio ha partizioni interne in muratura, porte-finestra e

finestre in legno verniciato bianco, sportelloni oscuranti a lamelle orientabili

in materiale plastico di colore verde. E’ presente in ogni appartamento un

bagno con vasca idromassaggio. Le predisposizione per gli allacci alle

lavatrici a volte sono nei bagni, a volte in ripostigli ricavati nei sottoscala.

Gli alloggi al piano terra hanno ingresso indipendente con portoncino

blindato, tranne che ai sub 37-39-40-41-43 dove sono presenti delle porte-

finestra in legno schermate da sportelloni anch’essi in legno, probabilmente

per ottenere il rispetto dei requisiti illuminotecnici, mentre gli ingressi ai

piani superiori (due appartamenti al piano primo hanno ingressi singoli, gli

altri in comune a gruppi di 2 o 3 unità), disposti sulla parte posteriore

dell’edificio, hanno porte in alluminio con specchiature in vetro. I

portoncini interni delle singole unità sono blindati. L’accesso alle unità del

piano terra, disposto sulla facciata anteriore dell’edificio, avviene tramite

scalinate di lunghezza variabile secondo lo sviluppo altimetrico

dell’edificio, ricavate nella corte esclusiva di ogni unità, con impianto

citofonico da realizzare al cancello di ingresso ma presente sulle porte di

ingresso. Sul retro, anche l’accesso alle unità dei piani superiori avviene con

rampe esterne di lunghezza variabile. Le scale interne sono rivestite di

marmo chiaro, e prendono luce anche da finestre a tetto ricavate sulla

copertura, la cui apertura dovrebbe essere elettrificata. La porta d’ingresso

condominiale dei sub 66, 70 e 71 non si apre, probabilmente è stata forzata

in un tentativo di ingresso.

I pavimenti degli alloggi sono realizzati con piastrelle chiare di



81

dimensione 40x40 cm montate ortogonalmente alle pareti.

Gli appartamenti al piano terra sono dotati di corte esterna anteriore

e posteriore, con predisposizione esterna per l’allaccio alla rete idrica. La

parte anteriore si affaccia sulla parte della città a ridosso della Strada Statale

16, senza vista sul mare, con quelle più a sud abbastanza scoscese, mentre la

parte posteriore rimane al di sotto della quota della strada di lottizzazione

che divide l’edificio dall’edificio “D”.

Quelli ai piani superiori sono tutti dotati di balconi esclusivi, dai

quali è possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale.

Negli appartamenti dell’ultimo piano sono presenti delle finestre da

tetto, alcune delle quali andrebbero elettrificate (c’è la predisposizione) per

una più agevole apertura. L’altezza interna va dai 2,20 metri in prossimità

delle pareti esterne, ai 4,30 metri al colmo. L’altezza interna degli

appartamenti ai piani terra e primo è di 2,70 m. In alcune unità sono presenti

delle leggere filature nei tamponamenti e nei divisori dovuti probabilmente

ad assestamenti del fabbricato.

Le caldaie dell’impianto di riscaldamento non sono presenti.

I box auto sono suddivisi come detto in tre blocchi, ciascuno con

ingresso separato con rampa di bassa (o nulla, per il blocco verso sud)

pendenza, in calcestruzzo, e scala esterna che riporta al piano stradale.

L’altezza dei tunnel di distribuzione è di 2,55 m, la larghezza 5,65 m.

L’altezza dei box è di 2,55 m. Sono tutti chiusi con serranda basculante

verniciata bianca su entrambe le superfici, alcune delle quali presentano

zone arrugginite, ed hanno presa e scarico acqua, oltre all’impianto di

illuminazione. Le aperture a bocca di lupo, dove presenti, sono senza



82

infisso, che andrebbe installato. Due box nel blocco centrale e due box in

quello a sud hanno dimensioni più contenute, ma in realtà hanno un unico

ingresso essendo indivisi, pertanto la loro situazione catastale andrà

aggiornata.

All’interno dei box e del tunnel passano, a vista, le tubazioni di

scarico degli appartamenti, e il deposito contraddistinto dal sub 12 è

attraversato a terra anche da un tratto di collettore che convoglia,

temporaneamente, gli scarichi verso il canale di scolo presente al di sotto del

muro di sostegno che delimita verso valle l’edificato. Fu realizzato per

evitare di convogliare gli scarichi dell’immobile “A” verso e attraverso

l’edificio “E”, come inizialmente ipotizzato. Quando la rete idrica verrà

allacciata, sarà necessario realizzare un nuovo tratto di collettore fognario,

per convogliare gli scarichi, secondo una soluzione forse più razionale,

verso il collettore che serve gli altri edifici e che passa più a sud.

L’alternativa sarebbe, tramite pompaggio, inviare le acque reflue verso i

collettori a monte. Alcuni box presentano macchie di umidità dovute a

risalita capillare dal sottosuolo, presenti anche nelle parti condominiali a

ridosso delle scale, soprattutto nel blocco verso nord.

Le condizioni di manutenzione in generale sono buone, tranne che

per l’umidità di risalita presente nel piano interrato, come detto.

Esternamente infatti il fabbricato non presenta cedimenti o lesioni né

evidenti macchie di umidità. Anche la tinteggiatura delle pareti rivolte a

nord è rimasta abbastanza pulita, a differenza degli altri edifici, forse per la

schermatura offerta dall’edificio a fianco, e quella dell’intradosso delle

solette dei balconi presentano solo in alcuni tratti dei punti di ruggine



83

derivanti dall’ossidazione di qualche barra di armatura interna. Quello che si

osserva invece è la necessità di ritinteggiare gli intradossi delle solette delle

rampe di scala che salgono esternamente dal piano interrato al piano

stradale, e di quelle che realizzano i marciapiedi della strada che passa

dietro l’edificio, visibile dalle corti posteriori degli appartamenti del piano

terra. Queste scalinate presentano sul rivestimento alcune efflorescenze

verdastre dovute a ristagno di acqua sulla superficie.

I pannelli esterni dei portoncini blindati delle unità al piano terra

andrebbero sostituiti perché alterati in superficie probabilmente a causa

della salsedine. Alcuni tratti di grigliato metallico di recinzione delle corti

posteriori degli appartamenti ai piani terra sono da realizzare, come anche

alcuni divisori tra i balconi esclusivi degli appartamenti del secondo piano, e

sono da terminare alcune componenti degli impianti.






Gli appartamenti sono di categoria A/3 classe 3. I garage sono di

classe 4, il deposito al sub 12 è di classe 3. Gli altri tre depositi censiti ai sub

5, 6 e 7, non sono riportati sulle planimetrie in possesso riguardanti l’ultima

variante consegnata dagli uffici tecnici del comune, e sono perciò da

ritenersi abusivi. Inoltre, come detto, i garage censiti come separate unità ai

subalterni 19-20 e ai subalterni 33-34 sono di fatto uniti. Piccole inesattezze



84

si riscontrano nel sub 46 (diversa lunghezza di un divisorio) e nel sub 60

(manca una porta).




L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 206/1993

del 26/05/1994 (1° stralcio) e 13/10/1994 (2° stralcio), titolo edilizio

riguardante contemporaneamente anche le palazzine “B” e “C”. Seguirono:

- DIA del 16/12/97, pratica 323/97 per diversa realizzazione delle

scale esterne, modifica dei divisori, di aperture e di balconi

- DIA del 20/01/00, pratica 25/00 per modifica alcuni divisori nella

porzione A1

- DIA del 24/11/00, pratica 359/00 per modifica ad alcuni divisori,

scale al piano terra, finestre in copertura e recinzione

I tre depositi ricavati sotto le scale delle corti esclusive di accesso

agli appartamenti del piano terra sono da ritenersi abusivi, come detto, in

quanto non riportati sulle planimetrie di progetto. Tale situazione andrà

regolarizzata in Comune. Inoltre le rampe di accesso alle unità sub 36 e 37

(appartamenti al piano terra) hanno andamento rettilineo piuttosto che

inclinato come indicato invece sulle planimetrie. Infine un ripostiglio nel

sub 50 è stato trasformato in servizio igienico.

1.3. Stima

Le varie unità immobiliari, al fine di agevolare una futura vendita dei



85

beni, verranno stimate singolarmente, partendo da un valore unitario base

per ogni palazzina, scelto in relazione alla posizione, alla qualità

architettonica e delle finiture, all’anno di costruzione, allo stato di

manutenzione, al numero di unità presenti. Ogni appartamento e ogni

singolo box auto verrà poi differenziato in base alle caratteristiche

particolari della singola unità, applicando un coefficiente “di merito” per

ogni caratteristica presa in considerazione (ingresso indipendente o

condominiale, livello di piano, orientamento, affaccio, distribuzione

planimetrica, dimensione, più accessibilità e grado di finitura per i box) e

sottraendo una percentuale che rappresenta l’importo dei lavori

eventualmente necessari per l’ultimazione o la sistemazione del bene.

Stabilito quindi il prezzo unitario e calcolata la superficie omogeneizzata

dell’unità, si determina il valore arrotondato alle migliaia di euro. I calcoli

svolti, i coefficienti utilizzati e i valori finali sono riportati nell’allegato di

calcolo e riassunti nelle conclusioni finali. Per l’edificio in oggetto, viene

stabilito un prezzo base di 1.800 Euro /mq di superficie lorda commerciale

per gli appartamenti, di 900 Euro /mq per i garage del blocco centrale e sud,

mentre per il blocco verso nord un prezzo di 850 Euro /mq (idem per il

deposito), in linea con i prezzi praticati in zona per la compravendita di

unità simili e di non recentissima realizzazione, ed in accordo con le

precisazioni svolte in premessa. I valori dell’Osservatorio del Mercato

Immobiliare dell’Agenzia del Territorio riportano, per la zona in questione,

valori che oscillano tra i 2.100 e i 2.600 Euro /mq, prendendo in

considerazione anche immobili realizzati a ridosso del centro cittadino,

quindi in zone economicamente più appetibili. In definitiva per l’immobile



86

“A” viene stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in

“Premessa”) totale di 4.690.000 Euro

Le spese stimate per completare l’immobile (impianti e pratiche


2. EDIFICIO “B”

E’ la palazzina che “chiude” il comparto edilizio verso sud, al

numero civico 2 di via del Mattatoio. E’ solo in parte di proprietà della ditta

in concordato preventivo. E’ composta da 23 appartamenti di categoria A/3,

22 box auto e 6 posti auto scoperti già frazionati, quindi vendibili

separatamente. Le unità appartenenti al concordato sono 18 appartamenti (4

al piano terra, 8 al piano primo e 6 al piano secondo), 17 garage (di cui 2

collegati internamente a due appartamenti del piano terra) e 6 posti auto

scoperti (di cui uno per disabili).

Catastalmente è suddivisa in due particelle, la 1102 (edificio

denominato “B1” sulla documentazione progettuale: è la porzione ad est) e

la 1122 (edificio “B2”, è la porzione ad ovest). I lavori di costruzione

iniziarono con la prima Concessione Edilizia rilasciata nel 1994.

Nella porzione B1 sono presenti rifiniture di livello generalmente

inferiore rispetto agli altri edifici. Gli alloggi presentano un solo bagno, i

pavimenti sono realizzati con piastrelle 30x30 cm montate ortogonalmente

alle pareti. Le porte dei bagni sono tutte di larghezza 70 cm, inferiore alla

misura minima prevista dalla normativa. C’è possibilità comunque di

realizzare un loro allargamento. Anche le porte di qualche camera da letto

sono di questa misura.



87

Ogni alloggio ha partizioni interne in muratura, porte-finestra e

finestre in legno verniciato bianco, sportelloni oscuranti in legno verniciato

verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno con vasca idromassaggio.

Le predisposizione per gli allacci alle lavatrici sono nei bagni. In questa

porzione di palazzina non ci sono alloggi al piano terra appartenenti al

concordato. Gli ingressi ai 4 appartamenti del piano primo e ai 2

appartamenti del piano secondo avvengono con quattro rampe di scale

esterne separate tra loro, rivestite di marmo di Trani bocciardato, macchiato

a causa delle intemperie, disposte sulla facciata nord dell’edificio. Le rampe

conducono ai portoncini di ingresso condominiali in alluminio e vetro, che

danno accesso agli androni di ingresso e alle scale interne, tutto rivestito di

marmo chiaro. I portoncini interni delle singole unità sono blindati.

Gli appartamenti sono tutti dotati di balconi esclusivi, dai quali è

possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale. Hanno

dimensioni che vanno dai 58 ai 75 mq.

L’altezza interna degli alloggi del secondo piano va dai 2 metri in

prossimità delle pareti esterne, ai 3,75 metri al colmo. L’altezza interna

degli appartamenti al piano primo è di 2,70 m.

I tre box sulla facciata nord hanno ingresso indipendente, e sono di

dimensioni maggiori (superfici lorde dai 24 ai 30 mq), gli altri hanno

ingresso condominiale, con relativa serranda di chiusura dello spazio

comune, sulla facciata rivolta a sud, e superfici che vanno dai 13 ai 17 mq.

L’altezza è di 2.55 m. Hanno pilette di scarico dell’acqua a terra, con presa

d’acqua a muro. La luce e l’aerazione avvengono da finestre a bocca di

lupo. In alcuni tratti il copriferro dell’intradosso delle solette dei balconi



88

soprastanti che coprono l’ingresso dei garage ha iniziato a sgretolarsi,

probabilmente per cattiva miscela di calcestruzzo (grossa pezzatura degli

inerti) e scarso copriferro. Le rampe di ingresso ai box sono molto pendenti

(pendenze massime 30-35%). Le serrande dei box a nord presentano molte

zone arrugginite.

Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono meno buone

rispetto alle altre: le ringhiere dei balconi, verniciate, si sono scrostate in

parecchi punti, le angolature in cemento vibrato e i marcapiano sono da

ritinteggiare, compresa tutta la parete esterna rivolta a nord, a causa delle

intemperie. Anche i parapetti di calcestruzzo delle scale esterne presentano

dei distacchi di vernice. Le pareti di tamponamento presentano diffuse

fessurazioni, anche se non di elevata ampiezza, e anche nei divisori interni,

probabilmente a causa di assestamenti del terreno. La pavimentazione dei

balconi del secondo piano è in alcuni punti fessurata.

Mancano le maniglie su tutte le porte interne, e le pareti divisorie tra

gli androni condominiali sub 3-4 e tra i sub 5-6, come riportati sulle

planimetrie catastali, e mancano anche i gruppi campanello-citofono agli

ingressi sub 3 e 4. Gli appartamenti ai sub 11 e 12, andrebbero ritinteggiati.

Alcune finestre da tetto negli appartamenti del secondo piano sono da

elettrificare. Qualche componente di impianto è da terminare.

Le caldaie dell’impianto di riscaldamento non sono presenti, in

alcuni appartamenti sembra siano state rubate.

Nel sub 11 sopra il corridoio passa la soletta della scala che conduce

al piano superiore, riducendo l’altezza interna dello stesso; nel sub 12 invece

metà bagno rimane sotto la soletta della scala, riducendo anche qui l’altezza



89

utile.

Nella porzione B2 sono presenti gli altri 12 appartamenti, quattro per

piano. Gli alloggi al piano terra hanno ingresso singolo con corte esclusiva,

rivolto a sud. Le porzioni di corte sulla facciata nord rimangono per alcuni

tratti sotto la soletta delle scale che conducono ai piani superiori,

riducendone la fruibilità e l’illuminazione naturale degli ambienti che vi si

affacciano. Due appartamenti al piano primo hanno ingresso singolo, gli

altri due e quelli del piano secondo hanno ingresso condominiale.

I pavimenti sono realizzati con piastrelle 33x33 cm montate

perpendicolarmente alle pareti. Infissi esterni e persiane sono in legno. In

genere le finiture sono migliori che nella porzione B1, ma sempre di qualità

leggermente inferiore rispetto agli altri edifici.

I portoncini di ingresso delle unità al piano terra sono blindati, tranne

che al sub 9, che ha una porta-finestra in alluminio e vetro con persiane di

chiusura in legno. Anche gli ingressi ai piani superiori, sia singoli che

condominiali, sono in alluminio e vetro, e conducono alle rampe di scale

interne rivestite in marmo chiaro, con portoncini interni delle singole unità

blindati.

Gli alloggi al piano terra hanno superficie che varia tra i 65 e i 74

mq. Due unità, quelle ai sub 10 e 11, sono collegate tramite scala a

chiocciola interna in legno con balaustra in materiale plastico ai sottostanti

garage sub 22 e 26 rispettivamente. Questi garage hanno attacchi per

lavandino, lavatrice, antenna e illuminazione, con due radiatori in alluminio,

altezza 2,55 m, senza finestre. Sarebbero da dividere dal posto auto vero e

proprio.



90

Gli appartamenti al primo e secondo piano sono tutti dotati di

balconi esclusivi, con canali di gronda montati lungo il perimetro esterno, e

dai quali è possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale. Hanno

dimensioni che vanno dai 53 ai 97 mq. Nel sub 13 metà bagno rimane sotto

la soletta della scala, riducendo l’altezza utile.

Le scale esterne sono in Trani bocciardato, macchiato per le

intemperie, da rilevigare.



degli appartamenti ai piani terra e primo è di 2,70 m.

Un box, il sub 33, ha ingresso singolo, gli altri condominiale, tutti

con serrande basculanti esterne verniciate solo sulla facciata esterna, e che

presentano vari punti di ruggine, mentre quelle interne dei singoli box non

sono verniciate. Le rampe di ingresso sono meno pendenti rispetto a quelle

del blocco B1. Tutti i box hanno attacco per acqua, piletta di scarico,

impianto di illuminazione, altezza 2,55 m. e dimensioni che variano tra i 14

e i 27 mq. Nel sub 21 ci sono depositate 6 porte, con controtelai e accessori

vari. Nel sub 23 ci sono depositate invece delle caldaie a altro materiale

idraulico, come da relazione allegata, mentre nel sub 33 c’è del materiale

edile, di scarso valore, tra cui un lavabo, un bidet, due finestre da tetto

Velux. Qui è presente un lavabo montato.

Alcune ringhiere dei balconi, verniciate, si sono scrostate in parecchi

punti, come anche qualche fronte delle solette stesse. Anche i parapetti di

calcestruzzo delle scale esterne presentano dei distacchi di vernice. Le

angolature in cemento vibrato e i marcapiano sono da ritinteggiare,



91

compresa tutta la parete esterna rivolta a nord, a causa delle intemperie. Le

pareti di tamponamento presentano fessurazioni, anche se non di elevata

ampiezza, e anche nei divisori interni, probabilmente a causa di

assestamenti del terreno. Mancano le maniglie su tutte le porte interne,

qualche termostato, le placchette dell’impianto elettrico, e i gruppi

campanello-citofono agli ingressi. Gli appartamenti ai sub 11 e 12,

andrebbero ritinteggiati. Alcune finestre da tetto negli appartamenti del

secondo piano sono da elettrificare. In qualche appartamento è presente

delle macchie di umidità, altri necessitano solo di una ritinteggiatura delle

pareti. Qualche componente di impianto è da terminare. Esternamente le

soglie dei muretti di recinzione presentano macchie diffuse dovute ad

efflorescenze, mentre i cancelli mancano di serrature e maniglie.

Le caldaie dell’impianto di riscaldamento sono presenti solo in

quattro appartamenti, in altri sembra siano state rubate, in altri mai montate.

Gli alloggi caldaia sono tutti interni, tranne al sub 9, posto sulla facciata

esterna.

In alcuni box mancano le maniglia sulla serranda, o hanno apertura

arrugginita. Altri sono da ritinteggiare. Al sub 32 mancano gli interruttori

dell’impianto elettrico.

Il sub 24 è un locale contatori, pavimentato, non risultante però sulle

planimetrie depositate in comune. Analogamente non risulta il locale sub 28

accatastato come deposito.

Il posto auto esterno per disabili, di dimensioni insufficienti per

normativa, andrebbe rimodulato a scapito degli altri, essendoci lo spazio

disponibile.



92




L’edificio B1 è accatastato al Foglio 12, particella 1102 del Catasto



classe 4, tranne il sub 28, di classe 3.

L’edificio B2 è accatastato al Foglio 12, particella 1122 del Catasto


Gli appartamenti sono di categoria A/3 classe 2 per quelli al piano

terra, di classe 3 gli altri. Due posti auto esterni, quelli verso sud, sono

censiti in C/6 classe 1, gli altri come area urbana. I garage sono di classe 4. I

depositi, abusivi, di classe 3.






riguardante contemporaneamente anche le palazzine “A” e “C”. Seguirono:

- DIA del 24/07/95, pratica 153/95 per diversa distribuzione delle

unità immobiliari

- DIA del 02/06/97, pratica 136/97 per modifica alcuni divisori,

aperture, rampe garage, balconi, recinzione esterna e cambio di destinazione



93

d’uso, inerente la porzione B2

- DIA del 20/01/00, pratica 24/00 per modifica divisioni interne delle

unità, inerente la porzione B2.

I due depositi nella porzione B2, come detto, sono da ritenersi

abusivi, in quanto non riportati sulle planimetrie di progetto. Tale situazione

andrà regolarizzata in Comune.

2.3. Stima

Con le stesse considerazioni fatte a proposito della stima delle

palazzine precedenti, per l’edificio in oggetto viene stabilito un prezzo base

di 1.600 Euro /mq di superficie lorda commerciale per la porzione B1 e di

1.700 Euro /mq di superficie lorda commerciale per la porzione B2, mentre

per i garage un prezzo base di 900 Euro /mq e per i posti auto scoperti di

500 Euro /mq. In definitiva per l’immobile “B” viene stabilito un valore

“pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) totale di 698.000

Euro per la porzione B1, e di 1.670.000 Euro per la porzione B2, per un

totale di 2.368.000 Euro.



3. EDIFICIO “C”

E’ la palazzina, affacciata sulla piazzetta, a sviluppo planimetrico

leggermente curvilineo. E’ tutta di proprietà della ditta in concordato

preventivo tranne che per un appartamento ed un box auto. E’ composta da

30 appartamenti di categoria A/3, 20 box auto e 10 posti auto coperti. Le



94

unità appartenenti al concordato sono 29 appartamenti (10 al piano terra, 10

al piano primo e 9 al piano secondo), 19 garage e 10 posti auto coperti.

I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione Edilizia

rilasciata nel 1994.

I pavimenti sono realizzati con piastrelle 40x40 cm montate in

diagonale. Ogni alloggio ha partizioni interne in muratura, porte-finestra e


in alluminio verniciato verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno

con vasca idromassaggio (tranne che nei sub 39 e 32 del secondo piano).

Gli appartamenti ai piani superiori sono tutti dotati di balconi

esclusivi (tranne che nei sub 39 e 32 del secondo piano), con canali di

gronda montati lungo il perimetro esterno dei balconi del primo piano, dai

quali è possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale. Hanno

dimensioni correnti che vanno dai 51 ai 91 mq, mentre i due appartamenti

più piccoli al secondo piano hanno dimensioni di 37 e 38 mq. Nel sub 40, a

differenza degli altri appartamenti, le porte interne sono di colore bianco.

Le unità al piano terra hanno tutti ingresso singolo con portoncino

blindato e corte esclusiva anteriore e posteriore, con predisposizione avanti

e dietro di allaccio alla rete idrica. L’ingresso agli appartamenti dei piani

superiori, anche essi con portoncini blindati, avviene da due ballatoi di

distribuzione raggiungibili da due scale condominiali in calcestruzzo armato

poste alle estremità dell’edificio, esterne, e coperte in sommità,

planimetricamente a pianta quadrata. Le ringhiere delle corti sono solo

zincate, quelle dei balconi e dei ballatoi sono anche verniciate.




95

prossimità delle pareti esterne, ai 4 metri al colmo. L’altezza interna degli

appartamenti al piano terra e primo è di 2,70 m.

I box auto hanno superfici lorde di 15 e 16 mq, tranne il sub 60 che è

di 22 mq. Il tunnel di distribuzione ha doppio ingresso, di larghezza 3,40 m,

con accesso pedonale dalle scale condominiali poste alle due estremità.

L’altezza è di 2.50 m. Sono presenti delle aperture a bocca di lupo (senza

infisso) anche lungo i posti auto coperti, con attacchi alla rete idrica e piletta

di scarico. La lunghezza dei posti auto coperti è di 4.70 m. I box hanno

attacco e scarico acqua con piletta e illuminazione. Sono presenti dei tubi di

scarico lasciati a vista, anche lungo i posti auto coperti. Nel sub 60 è

depositato un po’ di materiale edile (qualche sacco di colla, una pala, un

tubo per fiamma ossidrica).

Sono presenti due magazzini (sub 61 e 72), di uso condominiale.

Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono discrete: le

ringhiere dei balconi e del ballatoio, verniciate, si sono scrostate in qualche

punto, come pure il fronte di alcune solette dei balconi ed il parapetto in

calcestruzzo delle scale condominiali. I divisori interni presentano

sporadiche fessurazioni, e sono presenti alcune macchie di umidità come al

sub 11, proveniente dal balcone sopra, ed infiltrazioni dalle finestre da tetto

come nei sub 32, 37 e 40. Alcune pareti degli appartamenti sono da

ritinteggiare.

Le caldaie non sono presenti negli appartamenti al piano terra, in

quelli ai piani superiori sì (tranne che al sub 21). Mancano alcuni divisori tra

i balconi e tra le corti anteriori, e i gruppi campanello-citofono sui cancelli

di ingresso. Qualche maniglia dei portoni di ingresso è mal funzionante.



96

Alcune finestre da tetto negli appartamenti del secondo piano sono

da elettrificare. Qualche componente di impianto è da terminare.







classe 4, i posti auto coperti di classe 2, i due magazzini di classe 3.

L’appartamento al sub 32 è difforme da quanto riportato sulle

planimetrie catastali.

Il sub 72 (magazzino) ha forma leggermente diversa, essendo

davanti arrotondato, ed è più corto di 1 m.

Le corti posteriori relative ai fabbricati sub 11, 12, 13, 14 e 15

risultano mediamente più corte di 2,80 m.

Altre lievi difformità nelle partizioni si rilevano nel sub 21 e nei sub

22, 37 e 40 (tutte in zona giorno).






riguardante contemporaneamente anche le palazzine “A” e “B”. Seguirono:



97

- DIA del 25/07/97, pratica 213/97 per diversa realizzazione delle

scale esterne, modifiche al piano interrato, delle suddivisioni delle unità e

delle aperture, dei ballatoi, balconi e ringhiere e piccole variazioni in

copertura)

- altre modifiche ai piani terra, primo e secondo, giugno 2000

- DIA del 27/04/01, pratica 124/01 per modifica divisori degli

appartamenti e manutenzione straordinaria della copertura.

L’appartamento al sub 32 è difforme da quanto riportato sulle

planimetrie di progetto. Tale situazione andrà regolarizzata in Comune.

3.3. Stima

Valendo le stesse considerazioni fatte a proposito della stima delle


di 1.800 Euro /mq di superficie lorda commerciale, mentre per i garage un

prezzo base di 850 Euro /mq e per i posti auto coperti di 650 Euro /mq. In

definitiva per l’immobile “C” viene stabilito un valore “pieno” (secondo le

indicazioni svolte in “Premessa”) totale di 3.912.000 Euro.



4. EDIFICIO “D” (escluso appartamento sub. 64)

E’ la palazzina in linea posta tra la piazzetta e l’edificio “A”. E’ tutta

di proprietà della ditta in concordato preventivo tranne che per un

appartamento, sviluppato su due piani, appartenente alla “Immobiliare Italia

di Fred Mengoni & C. sas”, già descritto. E’ composta in totale da 29



98

appartamenti di categoria A/3, 39 box auto e 1 cabina Enel. Le unità

appartenenti al concordato consistono in 28 appartamenti (10 al piano terra,

9 al piano primo e 9 al piano secondo), 39 garage e una cabina Enel.

I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione Edilizia,





in alluminio verniciato verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno

con vasca idromassaggio. Ai piano terra è presente un solo bagno.

Gli appartamenti dei piani superiori sono tutti dotati di balconi

esclusivi, con canali di gronda montati lungo il perimetro esterno dei

balconi del secondo piano, dai quali è possibile avere, in varia misura, una

vista verso il litorale. Hanno dimensioni correnti che vanno dai 62 ai 94 mq.

Le unità al piano terra hanno tutti ingresso singolo, da un “corridoio”

esterno condominiale che distribuisce a tutti le unità, con portoncino

blindato e corte esclusiva anteriore e posteriore. La corte posteriore in parte

è sviluppata attorno alle rampe di scale condominiali che conducono ai piani

superiori, determinandone un andamento irregolare. L’ingresso agli

appartamenti dei piani superiori, anche essi con portoncini interni blindati,

avviene tramite porte in alluminio con specchiature in vetro disposte sulla

parte posteriore dell’edificio (ingressi condominiali a gruppi di 3 e 4 unità).

Le scale interne condominiali sono rivestite di marmo chiaro.

Le ringhiere delle corti e delle scale esterne sono solo zincate, quelle

dei balconi sono anche verniciate.



99

L’altezza interna degli alloggi del secondo piano va dai 2,30 metri in

prossimità delle pareti esterne, ai 3,90 metri al colmo. Sono presente dei

sottotetto con altezza massima di 1,65 m. L’altezza interna degli

appartamenti al piano terra e primo è di 2,70 m.

I box auto hanno superfici lorde correnti di 15-17-20 mq, altri sono

più grandi, con superfici che vanno dai 26 ai 35 mq. Il tunnel di

distribuzione ha doppio ingresso con accesso pedonale dalla piazzetta,

posizionato a metà dello stesso. L’altezza è di 2.50 m per il blocco di garage

verso nord e di 3 m per quelli verso sud. Sono presenti delle aperture a

bocca di lupo (senza infisso) solo nei garage disposti lungo la parete ovest,

ed attacchi per lavatrice e impianto di illuminazione. La larghezza delle

serrande di ingresso è di 2,45 m. Nei sub 5, 24 e 42 è depositato un po’ di

materiale edile di risulta, senza particolare valore.

Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono discrete: ci sono

dei punti di ruggine affioranti sotto le “voltine” dei cornicioni esterni, con

ossidazione degli sportelli degli alloggi delle caldaie esterni; le ringhiere dei

balconi, verniciate, si sono scrostate in qualche punto, come pure alcuni

parapetti in calcestruzzo dei balconi del secondo piano, ed alcuni

discendenti. Ci sono infiltrazioni alla base delle porte-finestra in quasi tutti

gli appartamenti dei piani superiori, in particolare nei sub 74, 79 e 80. La

parete dell’edificio rivolta a nord è un po’ “annerita” dalle intemperie.

Alcune pareti degli appartamenti sono da ritinteggiare. I divisori interni

presentano sporadiche fessurazioni. La porta di ingresso della scala

condominiale sub 60 non si apre, c’è stato forse un tentativo di forzatura. In

qualche garage è presente umidità di risalita e proveniente dall’esterno,



100

specie nei box a ridosso della scala di ingresso pedonale.

Le tinteggiature in molti garage sono incomplete. Alcuni cardini dei

“passi d’uomo” delle serrande sono arrugginiti, come anche le serrande

traforate dei quattro box di estremità. E’ da realizzare il divisorio tra i sub 4

e 5. Inoltre lo spazio sopra i cordoli di fondazione nei box auto lungo la

parte est andrebbe tamponato secondo quanto indicato sulle planimetrie

depositate in Comune.

Le caldaie dell’impianto termico non sono presenti. Mancano i

gruppi campanello-citofono lungo le vie di accesso, ai portoni di ingresso

invece ci sono. Qualche serratura dei portoncini è mal funzionante.

Alcune finestre da tetto negli appartamenti del secondo piano sono

da elettrificare. Qualche componente di impianto è da terminare.







classe 4, la cabina Enel accatastata in D/1.

I box sub 4 e 5, suddivisi catastalmente, non hanno divisorio, che

andrà quindi realizzato. I mappali confinanti con il presente, sull’elaborato

planimetrico, risultano errati. Alcune imprecisioni, di modesta entità sono

state rilevate in alcuni appartamenti (ad esempio la porta del bagno spostata

nel sub 65).



101





26/10/00. Seguirono:

- Sanatoria presentata il 13/12/2004, con titolo rilasciato n. 28/2007,

per maggiore altezza della linea di colmo e dell’intradosso, e per maggiore

profondità dell’edificio

- DIA del 19/04/2006, pratica 144/06 per modifica alla corte, alle

divisioni interne, e per accorpamento di due appartamenti posti a quote

diverse.

Lo spazio sopra i cordoli di fondazione nei box auto lungo la parte

est andrebbe tamponato secondo quanto indicato sulle planimetrie

depositate in comune.

4.3. Stima

Valendo le stesse considerazioni fatte a proposito della stima delle


di 1.900 Euro /mq di superficie lorda commerciale, mentre per i garage un

prezzo base di 850 Euro /mq. Alla cabina Enel non viene assegnato un

valore specifico, ritenendola parte delle necessarie dotazioni di

“supercondominio” al pari, ad esempio della viabilità. In definitiva per

l’immobile “D” viene stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni

svolte in “Premessa”) totale di 4.389.000 Euro.



102



5. EDIFICIO “E”

E’ la palazzina al numero civico 8 di via del Mattatoio, posta a

fianco dell’edificio “A”, ed è quella di dimensioni più contenute. E’

composta in totale da 9 appartamenti di categoria A/3, da 10 box auto, 1

magazzino e da 6 cantine. Le unità appartenenti al concordato sono

rappresentate da 7 appartamenti (3 al piano terra, 2 al piano primo e 2 al

piano secondo), 7 garage e 4 cantine. E’ l’unico immobile ad essere dotato

di ascensore. Di pertinenza condominiale sono presenti tre posti auto e un

posto moto scoperti, distribuiti lungo ed in fondo alla rampa di accesso ai

garage, in parte occupata attualmente da materiale edile descritto nella

relazione tra gli allegati.

I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione Edilizia,





in materiale plastico verniciato verde. E’ presente in ogni appartamento un

bagno con vasca idromassaggio.

Gli appartamenti ai piani superiori sono tutti dotati di balconi

esclusivi.

Hanno dimensioni correnti che vanno dai 66 ai 70 mq.

Le unità al piano terra hanno tutti ingresso singolo, con portoncino



103

blindato e corte esclusiva anteriore e posteriore. Le corti posteriori sono

completamente pavimentate. L’ingresso agli appartamenti dei piani

superiori, anche essi con portoncini blindati, avviene da due scale esterne

condominiali di forma elicoidale, coperte in sommità.

Le ringhiere delle corti e delle scale esterne sono solo zincate, non

verniciate.

L’altezza interna degli alloggi del secondo piano va dai 2,05 metri in


degli appartamenti al piano terra e primo è di 2,75 m.

I box auto hanno superfici lorde correnti da 14 a 22 mq, mentre altri

due sono più grandi, con superfici di 33 e 35 mq, ed hanno due serrande di

ingresso. Il tunnel di distribuzione ha ingresso carrabile singolo da una

rampa di modesta pendenza, di larghezza variabile (5,60 nel punto più

stretto), e ingresso pedonale da una delle due scale esterne che scende fino

al piano interrato. L’altezza dei box è variabile, tra 2,40 m e 3,90 m. Sono

presenti delle aperture a bocca di lupo (senza infisso) tranne che nei sub 27 e

30. Ci sono gli attacchi per l’impianto idrico e illuminazione. Nel sub 30 è

depositato un po’ di materiale edile di risulta (qualche mattonella e una

guaina), senza particolare valore. Le tubazioni degli scarichi degli

appartamenti dei piani superiori sono a vista.

Nelle cantine ci sono gli attacchi e gli scarichi per l’impianto idrico e

l’impianto di illuminazione.

Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono discrete: le

solette delle scale esterne in qualche punto sono spellate, con qualche punto

di ruggine affiorante; anche i muretti di sostegno delle recinzioni delle corti



104

posteriori sono in alcuni punti spellati, come i parapetti in calcestruzzo dei

balconi esposti a nord del secondo piano. Ci sono alcune infiltrazioni in

zona cucina nei sub 8 e 13, proveniente dalla terrazza sopra e dalla porta-

finestra. La parete dell’edificio rivolta a nord è un po’ “annerita” dalle

intemperie. Alcune pareti degli appartamenti sono da ritinteggiare (ad

esempio la cucina del sub 8), ed anche la cantina sub 20. I divisori interni

presentano sporadiche fessurazioni. Le porte dell’ascensore e le pulsantiere

sono ossidate, in varia misura; la funzionalità dello stesso impianto è da

verificare.

Le caldaie dell’impianto termico non sono presenti. Alcune finestre

da tetto negli appartamenti del secondo piano sono da elettrificare. Qualche

componente di impianto è da terminare. I posti auto scoperti in fondo allo

scivolo di ingresso ai box, delimitati per tre auto, andrebbero rimodulati,

essendoci lo spazio solo per due posti auto e un posto moto.






Gli appartamenti sono di categoria A/3, di classe 2 quelli al piano

terra, di classe 3 gli altri. I garage sono di classe 4, tranne il sub 26, di classe

3. Le cantine sono di classe 3.

Il garage sub 31 in realtà ha due aperture di ingresso, quindi la

planimetria e l’elaborato planimetrico vanno aggiornati. Sull’elenco dei



105

subalterni assegnati manca poi l’indicazione degli appartamenti. Alcune

imperfezioni grafiche come l’indicazione della terrazza esclusiva nel sub 13

andrebbero corrette sulla planimetria, così come andrebbe rettificata la

posizione della parete di tamponamento sulla facciata anteriore

dell’appartamento sub 16, che è rientrante.





10/11/00, concessa ad altri titolari, volturata il 03/10/02 alla Immobiliare

Italia sas (che trasferirà poi l’immobile alla Fred Mengoni srl).

La suddivisione dei garage e delle cantine è difforme rispetto alle

planimetrie di progetto consegnate all’ufficio tecnico del comune. In tutti gli

appartamenti ci sono lievi differenze di posizionamento di alcuni divisori

(ripostiglio e ingresso corridoio), e nel sub 16 la parete sulla facciata

anteriore è rientrante di 65 cm. Tali situazioni andranno regolarizzate.

5.3. Stima

Essendo valide le stesse considerazioni fatte a proposito della stima

delle palazzine precedenti, per l’edificio in oggetto viene stabilito un prezzo

base di 1.900 Euro /mq di superficie lorda commerciale, mentre per i garage

un prezzo base di 900 Euro /mq. In definitiva per l’immobile “E” viene

stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”)

totale di 1.184.000 Euro.



106



6. POSTI AUTO E MOTO SCOPERTI

Sono costituiti da particelle di terreno sulle quali è stata ricavata,

oltre alla serie di posti auto e alcuni posti moto, la viabilità e le aree di

pertinenza degli edifici. Sono già individuati mediante segnaletica

orizzontale ma non frazionati dal punto di vista catastale (cosa che andrebbe

fatta per poterli vendere o assegnare singolarmente). Sono distribuiti per la

maggior parte lungo il confine sud con l’area a verde e di fronte all’edificio

“A”. Gli altri sono diffusi lungo le vie di circolazione.

Non tutti i posti sono di buona fruibilità, alcuni risultando di

dimensioni troppo contenute, altri rappresentando un intralcio alla libera

circolazione dei veicoli attorno gli edifici. Quelli già delimitati consistono in

91 posti auto e 10 posti moto.

Si è ritenuto necessario pensare ad una loro rimodulazione, per

creare meno pericoli ed intralci alla circolazione, per cui si è stimato che la

disponibilità scenda a 79 posti auto (di cui due per disabili) a vantaggio di

una aumento dei posti moto (fino a 30, sicuramente non necessari, dal punto

di vista della futura fruibilità, ma comunque ricavabili lungo il percorso). In

pratica sono stati trasformati in posti moto i posti auto individuati lungo la

strada che separa gli edifici “A” e “D”, essendo questa larga solo tra 3,90 m

all’inizio e 4,60 m allo sbocco, oltre ad avere rimodulato i posti in altri punti

suscettibili di intralcio.



107


Le particelle catastali interessate sono le 1098, 1116, 1118, 1268,

1288, 1290, 1291, 1296, 1297 del foglio 12 del Comune di Porto Recanati.

Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati alla

presente relazione.


Da colloqui intercorsi con l’ufficio tecnico, il Comune potrebbe

valutare anche l’acquisto delle aree, ma per ora rimangono private.

6.3. Stima

Verrà assegnato un valore unitario a ciascun posto: 6.000 Euro /mq

per i posti auto e 1.200 Euro /mq per i posti moto, pertanto il valore totale

“pieno” sarà:

V = 79 x 6.000 + 30 x 1.200 = 510.000 Euro

I costi relativi ad un futuro frazionamento per una vendita sono

stimati in 5.000 Euro.



108

Corso Matteotti

Corso Matteotti è la via principale del commercio della città. Corre

parallela al lungomare e si sviluppa per tutto il centro storico fino ad

arrivare in piazza Brancondi. Poco distante dal Municipio della città si trova

il negozio oggetto di stima. Un garage nello stesso edificio (sub 26 della

stessa particella), risultante ancora di proprietà della ditta, è in realtà

posseduto da altri.

7. NEGOZIO IN CORSO MATTEOTTI N. 263

Non ha ingresso diretto dal Corso, ma da una breve galleria su cui

sono presenti altri esercizi commerciali. In fondo alla galleria, pavimentata

con piastrelle in marmo di Carrara da 50x50 cm con fughe in ottone, si

affaccia la vetrina del negozio, a tutto vetro, di forma curvilinea.

Il negozio, pavimentato in granito con battiscopa in legno, ha due

finestre con apertura a vasistas, impianto di aria condizionata con due split,

predisposizione per attacchi di impianto termico tradizionale (5 attacchi per

termosifoni), due attacchi alla rete idrica con relativi scarichi. Gli infissi

sono in alluminio, le porte interne in legno in tinta bianca.

Non ha partizioni, solo un pilastro isolato al centro.

E’ in discrete condizioni: non sono presenti rilevanti fenomeni di

umidità, ci sarebbe però da sostituire la vetrina degradata alla base.

Tramite una scala a chiocciola all’interno del negozio si accede al

sottonegozio, dove è presente un bagno con antibagno e dove è sistemata

l’unità esterna dell’impianto di condizionamento. L’altro ingresso al

sottonegozio è dalla rampa carrabile, con infisso in lamiera traforata e passo



109

d’uomo.

La superficie lorda commerciale del negozio è pari a 117 mq, quella

del sottonegozio è di 18 mq.

Il negozio attualmente è libero.


Il negozio, di classe 4, è accatastato al Foglio 22, particella 609,

subalterno 5 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati.

La consistenza, la rendita e gli altri dati sono dettagliati nella visura




artistico, disciplinata dall’art. 12 delle NTA del PRG del Comune.

L’immobile è stato demolito e ricostruito con Concessione Edilizia

n. 651/86 rilasciata il 02/09/1987, seguita da variante richiesta il 25/05/1988

e approvata il 13/03/1989 per modifiche interne ed esterne.

L’agibilità non è stata ancora rilasciata.

7.3. Stima


vari Enti (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio,

Consulente Immobiliare, ecc.) sono state reperite alcune offerte da varie

agenzie immobiliari:

- negozio in via Matteotti, ristrutturato nel 2012, 180 mq,



110

superficie omogeneizzata di 192 mq circa, 1.720 Euro /mq

- negozio di 72 mq al piano terra + 47 mq al piano primo, in

edificio del 1980, in via Raffaello (via parallela a Corso

Matteotti), 2.520 Euro /mq

L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad immobili

commerciali in ottime condizioni, non necessariamente nuovi, di 3.500 –

5.000 Euro /mq, per tutta la zona del centro storico. I valori del Consulente

Immobiliare (dati 2007, quindi da usare prudenzialmente, date le condizioni

attuali di mercato) danno per le zone di pregio una quotazione di 3.100 Euro

/mq per negozi nuovi o ristrutturati.

Verrà assunto un valore unitario pari a 2.600 Euro /mq, in

considerazione che la posizione è più defilata rispetto ad altri immobili

commerciali nella zona.

Essendo la superficie del sottonegozio omogeneizzata col

coefficiente 0,5, la superficie lorda commerciale è pari a 126 mq, per cui il

valore “pieno” è, arrotondando, pari a 328.000 Euro.

Le spese per ottenere l’agibilità e quanto altro necessario (eventuale

certificazione degli impianti da ripresentare, ad esempio) sono stimabili in

5.000 Euro.



111

CINGOLI (MC)

E’ presente un fabbricato ubicato poco distante dal centro storico,

come già descritto a proposito dei beni della Immobiliare Italia sas.

8. RESIDENCE IN VIA TRENTAVISI

L’immobile, pur risultando ancora come in corso di costruzione, è di

fatto ultimato, mancando solo gli allacci alle utenze, il completamento degli

impianti in una sala a piano terra adibita a ristorazione, e le relative pratiche

urbanistiche e catastali.

Consiste in un fabbricato ottenuto da una completa ristrutturazione di

un edificio preesistente destinato a colonia estiva, iniziata dal 2004,

composto da quattro piani fuori terra, di forma allungata con in testa un

corpo al cui piano terra, tra l’altro, è stato ricavata una zona da adibire a

ristorante. La copertura è realizzata a capanna, con manto in tegole, e con

quattro terrazze disposte alle estremità dell’immobile, dalle quali è possibile

godere di un vasto panorama. E’ dotato di ascensore.

Nella parte posteriore è stato realizzato un fabbricato ad un solo

piano, anche questo con copertura a capanna e manto in tegole, che ospita 8

autorimesse.

Il complesso è circondato dall’area urbana già descritta a proposito

dei beni della Immobiliare Italia sas, costituita da subalterni catastali della

stessa particella del fabbricato.

L’immobile è concepito come “residence”, vista la presenza di un

piccolo ristorante e le dimensioni contenute degli appartamenti. Ha la

facciata principale rivolta a nord, verso valle. Dietro, il complesso



112

immobiliare è limitato da una scarpata sulla qui sommità sono presenti delle

costruzioni.

Esternamente finito ad intonaco, tinteggiato bianco, con angolature

prefabbricate in cemento, presenta infissi esterni di colore bianco, in legno

con vetrocamera, con sportelloni oscuranti in alluminio verdi; le porte-

finestra hanno specchiatura superiore apribile a vasistas. Le ringhiere dei

balconi e le recinzioni delle corti sono in acciaio zincato. E’ circondato da

un marciapiede pavimentato con mattonelle prefabbricate di cemento. Le

corti, i balconi e le terrazze sono pavimentate con piastrelle di gres di

dimensione 15x15 cm. L’ingresso condominiale e la scala di distribuzione ai

vari piani sono rivestiti in marmo chiaro, con balaustra in ferro e legno. I

divisori interni sono in cartongesso.

Gli alloggi al piano terra hanno ingresso indipendente da portoncino

blindato e corte esclusiva pavimentata; quelli ai piani superiori, con ingresso

da scala condominiale, hanno balconi esclusivi. Sono tutti dotati di servizi

igienici con vasche idromassaggio. Alcuni hanno riscaldamento costituito da

elementi radianti a “battiscopa”, in altri gli elementi sono in alluminio. Al

secondo e terzo piano sono presenti delle soffitte.

Per la precisione le unità sono così distribuite:

- 1 ristorante con cucina al piano terra

- 12 appartamenti al piano terra

- 18 appartamenti al primo piano

- 13 appartamenti al secondo piano

- 1 soffitta al secondo piano

- 8 soffitte al terzo piano



113

Il ristorante è formato da una sala con angolo bar e servizi igienici,

con annessi la cucina, il deposito e la dispensa. E’ pavimentato con

piastrelle di gres porcellanato di colore chiaro di dimensione 40 x 40 cm

montate in diagonale (nei locali di servizio montate ortogonalmente alle

pareti). La superficie lorda commerciale è di 124 mq.

Gli appartamenti sono di taglio compreso tra i 35 e i 50 mq; alcuni,

di dimensioni maggiori, sono al piano terra. Sono costituiti da soggiorno-

cucina, una o due camere e uno o due servizi igienici. Hanno tutti

riscaldamento autonomo, sanitari di buon livello, pavimentati con piastrelle

di gres porcellanato di colore chiaro di dimensione 40 x 40 cm montate

ortogonali alle pareti e battiscopa in legno, con porte interne e portoni di

ingresso in legno chiaro. Dal punto di vista impiantistico sono presenti,

montati, degli apparecchi di videocitofono. Quelli posizionati sul davanti

dell’edificio ovviamente godono di una vista migliore; quelli dietro al piano

terra sono addirittura “schermati” dalla costruzione che ospita i box, distante

pochi metri.

Le soffitte hanno le stesse dotazioni e impianti degli appartamenti.

Sono presenti delle finestre da tetto, ed alcune hanno accesso alle terrazze.

Su alcune sono depositati dei sanitari da montare (alcuni bidet, lavandini,

vasche idromassaggio).

I box ricavati nell’edificio posteriore sono pavimentati con piastrelle

30 x 30 cm in gres marrone montate dritte, e chiusi con serrande basculanti

in lamiera verniciate bianche con passo d’uomo. Hanno impianto di

illuminazione e predisposizione per allaccio e scarico acqua. In uno sono

presenti delle porte con relativi controtelai, in altri del materiale edile.



114

L’altezza interna va dai 3 m ai 2,50 m, la superficie lorda è di 17 mq

ciascuno.

Nel residence l’altezza dei locali al piano terra è di 2,80 m, ai piani

superiori è variabile, dai 2,80 m ai 4 m. Nei locali più alti sono stati

predisposti degli attacchi a muro per la realizzazione di soppalchi. Le

soffitte hanno altezze variabili tra 3,40 m al colmo fino a 70 cm ai bordi.

L’immobile è in discrete condizioni di manutenzione. Avendo subito

un doppio furto di grondaie e pluviali in rame, sono stati danneggiati sia il

portone di ingresso condominiale, che un paio di portoni interni degli

alloggi, e forzati alcuni sportelloni esterni (sono state divelte delle lamelle).

Esternamente alcuni battiscopa sono saltati, con risalita esterna di umidità al

piede del fabbricato, probabilmente per la permanenza del manto nevoso nel

periodo invernale. Stessi fenomeni anche sulle terrazze. Anche le piastrelle

del marciapiede sono dissestate. In alcuni appartamenti del piano terra sono

presenti fenomeni di umidità da risalita. Qualche piccola lesione è presente

sulle tamponature esterne.

I lavori da completare consistono nella posa in opera delle porte

interne nel ristorante, negli impianti dello stesso, da ultimare e da

controsoffittare, nel ripristino di grondaie e pluviali asportati (in totale circa

50 m di pluviali e 120 m di grondaie), nell’installazione delle caldaie, nella

realizzazione di una porzione di parapetto in una terrazza, nell’installazione

di alcuni sanitari nelle soffitte.

Le superfici delle varie unità sono riportate nel foglio di calcolo

allegato. Il volume totale del fabbricato, come da progetto approvato,

ammonta a 10.142 mc.



115



L’immobile è accatastato al Foglio 88, particella 129, subalterno 9

del Catasto Fabbricati del Comune di Cingoli, come fabbricato in corso di

costruzione.

La visura e le planimetrie sono riportate in allegato.


Il fabbricato ricade in zona “R” del PRG, zone di attrezzature

pubbliche d’uso e/o di interesse pubblico, e nello specifico zone ricettive R1

(art. 38 delle NTA del PRG) e ricettive ricreative e/o di ristoro R2 (art. 39

delle NTA del PRG). Nelle zone R1 sono previsti essenzialmente alberghi,

pensioni e quanto necessario di complemento (ristoro, bar, sale congressi,

giardini, piscine, ecc.). Nelle zone R2 sono previste attrezzature ricreative

sportive e simili (maneggi, piscine, centri ricreativi) e di ristoro, come per la

R1, di proprietà e gestione privata ma di interesse pubblico. L’indice di

densità fondiaria previsto per entrambe le zone è di 2 mc /mq, e si dovrà

rispettare la dotazione minima di parcheggi di 20 mq /100 mc, più quelli

della legge 122/89 (1 mq /10 mc).

L’immobile è stato ristrutturato con Permesso di Costruire n. 80

rilasciato il 20/05/2004.

L’edificio come detto risulta in corso di costruzione. Sono quindi da

espletare le relative pratiche (fine lavori, certificazione impianti,

accatastamento, agibilità). Inoltre il ristorante in allestimento al piano terra



116

non era previsto (nell’ultimo progetto approvato era presente una sala bar-

rivendita giornali, ed un appartamentino), oltre ad altre piccole modifiche ai

piani superiori, quindi sarà da presentare apposita DIA per regolarizzare la

situazione.

8.3. Stima



state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari valide per le zone

limitrofe al centro storico (vie San Giuseppe, Trentavisi, Cappuccini):

- appartamento nuovo (classe B) in via Cerquetelli, con garage, di

mq 116, sup. omogeneizzata circa 125 mq, 1.300 Euro /mq

(annuncio da privato)

- villette cielo-terra, nuove, con garage, classe C, superficie 170

mq, 1.150 Euro /mq

- appartamento in via San Giuseppe, ristrutturato nel 2012, 36 mq,

1.500 Euro /mq

L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad immobili

residenziali in condizioni “ottime”, di 1.100 – 1.400 Euro /mq, mentre per i

box dà, in condizioni “normali”, una forbice tra i 550 e i 650 Euro /mq.

Verranno pertanto stabiliti i seguenti prezzi unitari: per gli

appartamenti 1.300 Euro /mq, per il ristorante 1.500 Euro /mq, per le soffitte

600 Euro /mq, per i box 800 Euro /mq.

La superficie lorda commerciale totale degli appartamenti, calcolata

ragguagliando coi vari coefficienti (come da foglio di calcolo allegato) è



117

pari a 2.148,4 mq, quella delle soffitte a 283,4 mq (per le soffitte è stata

misurata solo la porzione di superficie con altezza maggiore ad 1,5 m),

quella dei garage a 136 mq, e quella del ristorante, come detto, a 124 mq. Il

valore totale dell’immobile ammonta a 3.257.792 Euro dal quale, togliendo

una spesa per l’ultimazione dei lavori stimata nella percentuale del 5% e

arrotondando, si ottiene un valore “pieno” inteso nel senso specificato nel

capitolo “Premessa”, pari a 3.095.000 Euro.

Le spese per ottenere l’agibilità (pratiche catastali e urbanistiche,

certificazioni impianti, ecc.) sono stimabili in 140.000 Euro.



118

CONCLUSIONI

Si riassumono i valori di stima riportati in dettaglio nei capitoli

precedenti, per singoli lotti e raggruppati per società. I valori indicati

rappresentano il valore “pieno” come specificato in Premessa; la voce

“spese” rappresenta, dove necessarie, il totale delle spese per le pratiche di

agibilità, urbanistiche e catastali:

Beni di proprietà “Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.a.s.” e

beni personali

Porto Recanati (MC)

Località Montarice

1. Edificio “F” ......................................................................... 2.154.000 Euro

spese ......................................................................................... 50.000 Euro

2. Appartamento (sub. 64) in edificio “D” ................................. 370.000 Euro

spese ........................................................................................... 4.000 Euro

3. Terreno in zona Verde Pubblico – Zone a Giardini V4 ............ 50.000 Euro

Piazza Brancondi

4. Edificio in Piazza Brancondi ............................................... 8.940.000 Euro

spese ....................................................................................... 150.000 Euro

Via Garibaldi

5. Appartamento “Grattacielo Bianchi” ..................................... 171.000 Euro

Stresa (VB)

6. Villa con parco in via Sempione Nord ................................ 2.314.000 Euro

spese ........................................................................................... 1.000 Euro

7. Villini con corte in via Per Someraro ..................................... 622.000 Euro



119

Milano

8. Appartamento in via Melchiorre Gioia n. 135 ........................ 255.000 Euro

spese ........................................................................................... 1.000 Euro

Roma

9. Appartamento in via Del Tritone n. 91 ................................... 729.000 Euro

Osimo (AN)

10. Edificio in via Cinque Torri n. 30 ........................................ 440.000 Euro

spese ........................................................................................... 3.000 Euro

11. Area agricola in località San Sabino ...................................... 73.000 Euro

Cingoli (MC)

12. Area urbana foglio 88, part. 129, sub 6, 7, 8 ........................ 564.000 Euro

13. Area edificabile foglio 88, part. 29 ....................................... 948.000 Euro

14. Area edificabile foglio 88, part. 30, e particelle 169 e 194 (Area ex

Melletti) ...................................................................................... 588.000 Euro

15. Edificio in ristrutturazione in via Severini ........................... 129.000 Euro

16. Edificio in ristrutturazione in via Cerquatti .......................... 728.000 Euro

Castelfidardo (AN)


part. 71 ........................................................................................ 201.000 Euro


part. 56 ........................................................................................ 437.000 Euro


47 ................................................................................................ 519.000 Euro

20. Lotto 4 – Terreno agricolo ...................................................... 65.000 Euro



120

Bolognola (MC)

21. Appartamento in villetta bifamiliare in Piazzale Pintura...... 116.000 Euro

spese ........................................................................................... 1.000 Euro

Civitanova Marche (MC)

22. Appartamento in viale IV Novembre n. 274 .......................... 65.000 Euro

Il valore totale dei beni intestati ammonta a:

V = 20.478.000 Euro

Il costo totale stimato delle pratiche necessarie ad ottenere l’agibilità dove

mancante e per l’espletamento delle pratiche urbanistiche e catastali ove

necessario, ammonta a:

C = 210.000 Euro

Beni di proprietà “Fred Mengoni s.r.l.”

Porto Recanati (MC)

Località Montarice

1. Edificio “A” ......................................................................... 4.690.000 Euro

spese ....................................................................................... 125.000 Euro

2. Edificio “B” ......................................................................... 2.368.000 Euro

spese ......................................................................................... 55.000 Euro

3. Edificio “C” ......................................................................... 3.912.000 Euro

spese ......................................................................................... 90.000 Euro

4. Edificio “D” (escluso appartamento sub. 64) ...................... 4.389.000 Euro

spese ......................................................................................... 90.000 Euro

5. Edificio “E” ......................................................................... 1.184.000 Euro



121

spese ......................................................................................... 20.000 Euro

6. Posti auto e moto scoperti ....................................................... 510.000 Euro

spese ........................................................................................... 5.000 Euro

Corso Matteotti

7. Negozio in Corso Matteotti n. 263 ......................................... 328.000 Euro

spese ........................................................................................... 5.000 Euro

Cingoli (MC)

8. Residence in via Trentavisi ................................................. 3.095.000 Euro

spese ....................................................................................... 140.000 Euro

Il valore totale dei beni intestati ammonta a:

V = 20.476.000 Euro

Il costo totale stimato delle pratiche necessarie ad ottenere l’agibilità dove

mancante e per l’espletamento delle pratiche urbanistiche e catastali ove

necessario, ammonta a:

C = 530.000 Euro

In definitiva, il valore totale dei beni intestati alle due società più i

beni personali, ammonta a:

V = 40.954.000 Euro

Il costo totale stimato delle pratiche necessarie ad ottenere l’agibilità

dove mancante e per l’espletamento delle pratiche urbanistiche e catastali

ove necessario, ammonta a:

C = 740.000 Euro



122

La presente relazione è composta in totale da due fascicoli: il

fascicolo presente più il fascicolo degli allegati.

Il sottoscritto, ringraziando per l’incarico conferitogli, rimane a

disposizione per qualunque chiarimento dovesse occorrere.

Cupramontana, lì 23/12/2013

Il Consulente incaricato

Geom. Andrea Frati



123

ELENCO ALLEGATI

1. Distribuzione geografica degli immobili

2. Visure di terreni e immobili di proprietà dell’Immobiliare Italia sas in

località Montarice di Porto Recanati

3. Mappe catastali località Montarice di Porto Recanati

4. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari appartenenti

all’edificio “F” in località Montarice di Porto Recanati

5. Dati dimensionali e valori di stima delle singole unità immobiliari

appartenenti all’edificio “F” in località Montarice di Porto Recanati

6. Elaborato planimetrico e planimetria appartamento sub. 64 nell’edificio

“D” in località Montarice di Porto Recanati

7. Mappa catastale, elaborato planimetrico e visura immobile di Piazza

Brancondi, Porto Recanati

8. Planimetrie immobile di Piazza Brancondi, Porto Recanati

9. Dati dimensionali e valori di stima delle singole unità costituenti l’

immobile di Piazza Brancondi

10. Mappa catastale, planimetria e visura appartamento nel “Grattacielo

Bianchi”, Porto Recanati

11. Visure catastali, mappa, elaborati planimetrici e planimetrie della villa e

dei due villini di Stresa

12. Visura catastale, mappa e planimetria appartamento a Milano

13. Visura catastale, mappa, elaborato planimetrico e planimetria

appartamento a Roma

14. Visure catastali, mappa, elaborato planimetrico e planimetrie immobile

di Osimo



124

15. Visure catastali e mappa terreni in frazione San Sabino, Osimo

16. Visure catastali e mappa aree urbane ed edificabili a Cingoli

17. Visura catastale immobile in ristrutturazione in via Severini, Cingoli

18. Visura catastale, mappa, elaborato planimetrico e planimetrie immobile

in ristrutturazione in via Cerquatti, Cingoli

19. Visure catastali e mappe dei terreni e dei fabbricati rurali a Castelfidardo

20. Planimetria lotto e scheda edificio, lotto1, Castelfidardo



23. Planimetria lotto 4, Castelfidardo

24. Visure catastali, mappa e planimetrie immobile a Bolognola

25. Visure catastali, mappa e planimetrie immobile a Civitanova Marche

26. Visure di terreni e immobili di proprietà della Fred Mengoni srl in

località Montarice, Porto Recanati

27. Mappa catastale terreni e immobili località Montarice, Porto Recanati

28. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari edificio “A” in


29. Elaborati planimetric1 e planimetrie unità immobiliari porzione “B1”

dell’edificio “B” in località Montarice, Porto Recanati

30. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari porzione “B2”

dell’edificio “B” in località Montarice, Porto Recanati

31. Inventario e stima di caldaie e altro materiale depositato nel sub. 23

della porzione “B2” dell’edificio “B”

32. Elaborati planimetrici e planimetrie unità immobiliari edificio “C” in




125

33. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari edificio “D”

(escluso il sub. 64) in località Montarice, Porto Recanati

34. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari edificio “E” in


35. Inventario e stima materiale edile depositato all’esterno dell’edificio “E”

36. Dati dimensionali e valori di stima delle singole unità immobiliari

appartenenti agli edifici “A”, “B”, “C”, “D” (escluso sub. 64) ed “E” in


37. Visure catastali, elaborato planimetrico e planimetrie negozio in Corso

Matteotti, Porto Recanati

38. Visura catastale, mappa ed elaborato planimetrico del residence a

Cingoli

39. Superfici delle varie unità costituenti il residence a Cingoli

40. Allegato fotografico

Giudice Delegato Dott. Simone Romito CONSULENZA TECNICA … Immobiliare... · acquisire mappe e...

Documents

Transcript of Giudice Delegato Dott. Simone Romito CONSULENZA TECNICA … Immobiliare... · acquisire mappe e...