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FORMAZIONE TELEMATICA

Doveri , limiti e responsabilità del notaio nella verifica della documentazione

urbanistica

9 gennaio 2013

GIOVANNI SANTARCANGELONotaio in Cinisello Balsamo

L’evoluzione della normativa e il quadro di sintesi delle sanzioni

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EVOLUZIONE NORMATIVA

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Prima del 1942

• Attività Edilizia libera

• Il parere dell’ufficiale sanitario era un controllo solo igienico sulla salubrità dell’edificio(art. 220 del T.U. delle leggi sanitarie R.D. 27 luglio 1934, n. 1265)

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Legge urbanistica (17.8.42 n. 1150) dal 31 ottobre 1942

• Obbligo di adottare piani regolatori

• Rilascio della licenza di costruzione per eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero per ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura e l’aspetto, ma solo per i centri abitati e le zone di espansione

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Legge ponte (6.8.1967 n. 765) dal 1° settembre 1967

• Prescrisse standards urbanistici• Introdusse il concetto di lottizzazione abusiva

dei terreni• prescrisse la licenza di costruzione per

«eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti, ovvero per procedere ad opere di urbanizzazione» e la estese a tutto il territorio comunale

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Legge Bucalossi (28.1.1977 n. 10) dal 30 gennaio 1977

• Sostituì la licenza di costruzione con la concessione edilizia

• Subordinò il rilascio della licenza al pagamento dei contributi

• Ampliò l’attività edilizia per le quali doveva essere rilasciata la concessione: "ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale"

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Dopo la legge Bucalossi

• Autorizzazione gratuita per :– la manutenzione straordinaria (art. 78, l. 457/1978)– altre attività ritenute di minor interesse urbanistico

(artt. 6 e 7 l. 94/1982), • interventi di restauro e risanamento conservativo

pertinenze e di impianti tecnologici a servizio di edifici già esistenti

• occupazioni di suolo mediante deposito di materiali o esposizione di merci a cielo libero

• opere di demolizione, reinterri e scavi

• Due titoli: concessione // autorizzazione

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La legge sul condono (28.2.1985 n. 47) dal 17 marzo 1985

• Ha attenuato il controllo per le attività che non comportano variazione del carico urbanistico:– Opere interne– Varianti in corso d’opera– Mutamento di destinazione d’uso senza opere

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L’introduzione della DIA (D.L. n. 398/1993) dal 6 ottobre 1993

• Venne introdotta la DIA (denuncia di inizio attività) per gli interventi minori, in sostituzione dell’autorizzazione

• Non più provvedimento del Comune, ma autodichiarazione di parte

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Il testo unico sull’edilizia dal 30 giugno 2003

• Ha sostituito la concessione edilizia col permesso di costruire• Ha ridotto a due i titoli abilitativi:– Permesso di costruire– Dia semplice

• Ha introdotto la Super Dia in alternativa al permesso di costruire (quando manca ogni discrezionalità del Comune nel concedere il permesso)

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La liberalizzazione

• È stata ampliata l’attività libera (dal 26.3.2010)

• È stata sostituita la Dia semplice con la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)(autocertificazioni e possibilità di iniziare subito i lavori) (dal 15 agosto 2010)

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L’ATTIVITA’ EDILIZIA

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ATTIVITA’ EDILIZIE

• Attività edilizia libera (ordinaria manutenzione)• Attività edilizia libera previa Comunicazione

di Inizio Lavori (straordinaria manutenzione)• Attività edilizia soggetta a permesso di

costruire (o Super DIA) (nuova costruzione, ristrutturazione pesante)

• Attività edilizia soggetta a SCIA (tutte le altre)

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QUADRO DI SINTESI

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Strumenti amministrativi di controllo

Titoli primari

• Richiesti per le più rilevanti attività edilizie– Licenza di costruzione– Concessione edilizia– Permesso di costruire– Permesso e concessione in sanatoria

(per abusi primari)

• La mancanza o la totale difformità danno luogo a un abuso primario, che rende incommerciabile il bene

• Da citare in atto a pena di nullità

Titoli secondari

• Richiesti per le più attività edilizie ritenute di minore incidenza– Autorizzazione gratuita– Comunicazione per opere interne– La DIA leggera– La comunicazione di inizio lavori– La SCIA

• La mancanza o difformità danno luogo a un abuso secondario, che non rende incommerciabile il bene

• Da indicare in atto per garantire la regolarità urbanistica del bene

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Sanzioni

Titoli primari

• Sanzione amministrativa (demolizione, acquisizione gratuita al patrimonio comunale)

• Sanzioni penali• Sanzioni civilistiche:

incommerciabilità del bene

Titoli secondari

• Sanzione amministrativa (remissione in pristino, sanzione pecuniaria)

• Sanzioni penali (NESSUNA)• Sanzioni civilistiche: non si

ripercuote sulla commerciabilità del bene, ma solo sulla qualità