Real Estate & Space Management e la Governancedell’Ente Locale.

Nuove metodologie per l’analisi del patrimonio immobiliare per l’Ente Pubblico

Fiera Forum: Risorse comuni 9 febbraio 2005

Angelo Giornelli: Sovrintendente Tecnico Urbanistico Università Cattolica

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Il mercato del Patrimonio Immobiliare

• In Italia:– Gli scambi immobiliari si aggirano attorno ai 100

miliardi di euro– I servizi di gestione immobiliare attorno ai 50 miliardi

di euro– Nell’ultimo quinquennio la differenza si sta

assottigliando

Perché ?

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Il mercato del Patrimonio Immobiliare

• Negli ultimi due / tre anni il mercato immobiliare è uscito da una lunga crisi che lo aveva caratterizzato per quasi un decennio

• Sempre più è cresciuta la cultura e l’esigenza di un processo di amministrazione immobiliare che si focalizzasse sulla valorizzazione dei patrimoni immobiliari e quindi facilitare il reperimento di acquirenti e la stabilità del valore nel tempo

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Il tipo di gestione immobiliare negli Enti Locali

• Sul patrimonio prevalentemente si attua:– 1. Gestione tecnico manutentiva degli immobili– 2. Gestione amministrativo contabile– 3. Gestione dei servizi accessori (Facility)

• In modo non diffuso:– Gestione strategica del patrimonio immobiliare– Valorizzazione del patrimonio immobiliare

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Il tipo di gestione immobiliare negli Enti Locali

Property: Gestione Amministrativa e Immobiliare

Building: Gestione dell’Edificio

Site Services: Gestione dei servizi

•Asset: Gestione Strategica Patrimoniale

Property: Gestione Amministrativa e Immobiliare

Building: Gestione dell’Edificio

Site Services: Gestione dei servizi

•Asset: Gestione Strategica Patrimoniale

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Property: Gestione Amministrativa e Immobiliare

•• Riguarda:Riguarda:– Imposte– Ammortamenti– Acquisizioni/Dismissioni– Gestione affitti e spese condominiali– Assicurazioni

• Obiettivi:– Efficienza della gestione amministrativa e riduzione

dei costi accessori

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Building: Gestione dell’Edificio

•• Riguarda:Riguarda:– Manutenzioni– Gestione energetica (Consumi)– Pulizie– Giardinaggio– Guardiania– Sicurezza / Normative– Reti e Telecomunicazioni

•• Obiettivi: Obiettivi: – Efficienza intesa come: Qualità, Sicurezza, Innovazione

Tecnologica di Edificio e Ingegneria.

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Site Services: Gestione dei servizi

•• Riguarda:Riguarda:– Fotocopie– Ristorazione– Flotta Aziendale– Collegamenti, Posta Viaggi– Acquisti– Telefonia– Sistemi Informativi, Processi

• Obiettivi:– Efficienza intesa come: Qualità del Servizio,

Affidabilità, Soddisfazione del Cliente, Innovazione Tecnologica Sistemi e Processi.

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Asset: Gestione Strategica Patrimoniale

•• Riguarda:Riguarda:–– Valorizzazione dei beni patrimonialiValorizzazione dei beni patrimoniali–– Utilizzazione dei beni patrimonialiUtilizzazione dei beni patrimoniali–– Politica di portafoglio: immobili a reddito Politica di portafoglio: immobili a reddito versus versus

dismissioni finanza immobiliare strutturatadismissioni finanza immobiliare strutturata

•• Obiettivi:Obiettivi:–– Ottimizzare il portafoglio di immobili (in Ottimizzare il portafoglio di immobili (in

proprietà o in affitto) rispetto agli obiettivi proprietà o in affitto) rispetto agli obiettivi strategici aziendalistrategici aziendali

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Space Management: Gestione dei singoli vani

•• Riguarda:Riguarda:– Definizione delle destinazioni d’uso dei singoli vani– Assegnazione ai singoli vani delle funzioni– Creazione di aggregati nella matrice spazi funzioni

• Obiettivi:– Indici di efficienza del patrimonio– Coefficienti di utilizzo – Ottimizzazione persone / mq– Criteri di riallocazione della spesa per centri di

costo e responsabilità

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Ripartizione Patrimonio immobiliare di proprietà per gli Enti Locali

Patrimonio non strumentale54 %

Patrimonio strumentale46 %

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Modalità di gestione del Patrimonio Immobiliare negli Enti Locali

Building Management Property Management Facility Management Asset Management

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Chi effettua la gestione del patrimonio immobiliare

Ufficio Tecnico interno Società Esterna Professionista Esterno

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Il contesto

• Processi di integrazione europea:– Globalizzazione, competizione, concorrenza

• Risanamento dei conti pubblici:– Efficienza, qualità dei servizi, trasparenza

• Nuovo ordinamento degli Enti locali– Autonomia finanziaria, Patto di Stabilità

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Il contesto

• La razionalizzazione dell’intervento pubblico– Riallocazione della spesa per centri di costo / di

responsabilità

• La necessità di pianificazione strategica– Visione condivisa della città e del territorio da parte dei

vari attori attraverso condivisione di obiettivi, strategie, priorità e aree di interesse.

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Alcune domande

• Serve una Strategia Immobiliare ?

• Perché dedicare risorse a livello strategico al Real Estate quando questa materia è già seguita a livello tecnico dagli Uffici preposti?

• Il Real Estate si configura come un Centro di

Costo o come una Risorsa / Opportunità per l’Ente ?

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Il Real Estate Strategico: Quali Opportunità ?

• Per queste ragioni una gestione strategica del “Real Estate e degli Spazi” può diventare:– L’occasione per controllare la spesa

– Il modo per offrire servizi al cittadino di qualità

– La possibilità di porre in atto priorità negli interventi

– Decidere se dismettere o porre a reddito

– Scegliere gli strumenti di finanza strutturata

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Il Real Estate Strategico: Aiuto al rispetto della Normativa

• Raccoglie e fornisce informazioni sui dati riguardanti:– La sicurezza e l’ambiente– La gestione di situazioni di emergenza per la protezione

di persone, territorio, ambiente– La sicurezza degli edifici, delle attrezzature– Traccia il deprezzamento degli Assets

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Il Real Estate Strategico: Riduce i costi di gestione

• Migliora la conoscenza tracciando le spese durante il ciclo di vita del patrimonio (beni mobili immobili)

• Concorre alla trasparenza e conoscenza della spesa permettendo il controllo dei costi per centro di responsabilità, per progetto e per tipo di spesa

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Il Real Estate Strategico: Supporto alle decisioni

• Genera reports indicanti:– Consistenze

– Chi utilizza

– Standards

– Performance

– Valore del patrimonio

– Livelli di sicurezza

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Cosa fare quindi

• Occorre Conoscere i Dati del RE&SM• Occorre Dialogare con tutte le funzioni strategiche del

territorio (Stakeholders) affinché RE&SM diventi realmente un’opportunità

• Occorre individuare i Drivers per ogni funzione caratteristica:– RE&SM , Territorio, Ambiente– Politiche attive– Indicatori di spesa– Indicatori di investimento– Spesa & Investimenti rispetto qualità servizi al cittadino

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Le fasi di un Progetto RE&SM

• Occorre dotarsi di una Metodologia• Raccogliere i Dati• Scegliere la soluzione informatica• Caricare i dati sul sistema• Piano di Formazione del Personale• Implementare il Sistema Avvio e test • Audit periodici• Benchmarking interno• Definizione degli Standards• Miglioramento continuo

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La metodologia

• Le Norme di Riferimento• I dati delle destinazioni d’Uso• I dati degli Utilizzatori• Definizione degli indicatori• Definizione dei Reports periodici• Definizione modalità di aggiornamento• Quali funzioni dell’Ente saranno coinvolte

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Le Norme di Riferimento

• RICS – Royal Institution of “Code of Measuring Practice: A guide for Surveyors and Chartered Surveyors (UK) Valuers” - 5th edition (2001)• UNI 10998: 2002 Archivi di gestione immobiliare – Criteri generali di costituzione e cura• UNI 10951: 2001 Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari – Linee guida• UNI ISO 9836: 2001 Norme prestazionali in edilizia – Definizioni e calcolo degli indicatori di superficie e di volume

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Le Norme di Riferimento

• D.P.R. 138, 23 maggio 1998 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell’art.3, commi 154 e 155, della legge 662 del 23 dicembre 1996.

• AGENZIA DEL TERRITORIO Codice definitorio dei termini dell’Osservatorio del Mercato Direzione Centrale Osservatorio Immobiliare Mercato Immobiliare

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Raccolta dei Dati RE&SM

• Definire le specifiche per i rilievi• Selezionare il “giusto” Partner per i rilievi• Definire le modalità di certificazioni dei dati

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Soluzione Informatica versus MetodologiaIl Paradosso

• Spesso ci si concentra solo sulla soluzione informatica:– Delle 10 fasi del Progetto RE&SM questa è la meno

critica anche se normalmente ci si concentra quasi esclusivamente su questa

– Il mercato offre ottime soluzioni

• Il punto cruciale è la Metodologia

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Il Real Estate Strategico: Prospettive

• Valorizzazione del Patrimonio

• Certificazione dell’Edificio

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Valorizzazione del Patrimonio:I passi

• Due Diligence• Strutturazione del Prodotto

Finanziario• Alienazione e valorizzazione del

Patrimonio

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Due DiligenceLe fasi: Inventario

• Inventario:– Raccolta dati e documenti relativi alle proprietà– Sopralluoghi– Accertamenti edilizi ed urbanistici– Popolamento del Data Base

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Due DiligenceLe fasi: Ripartizione del Patrimonio

• Ripartizione del Patrimonio Strategico / Non Strategico in funzione: – Opportunità politica– Opportunità finanziaria– Localizzazione– Ridistribuzione delle funzioni e/o migliore

collocamento delle funzioni

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Due DiligenceLe fasi: Valutazione

• Valutazione:– Analisi andamento mercato immobiliare– Calcolo della redditività di ogni immobile– Determinazione del massimo possibile miglior

valore– Analisi comparata dei diversi scenari di

valorizzazione

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Due DiligenceLe fasi: Segmentazione

• Segmentazione :– Raggruppamento per diverse tipologie

omogenee di immobili (destinazione, rendimenti, localizzazione, ..)

– Individuazione classi di investitori potenziali

– Individuazione strumenti di finanza strutturata

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Due DiligenceLe fasi: Studio di Fattibilità

• Studio di Fattibilità:– Individuazione per ogni categoria di portafoglio

immobiliare la tipologia di valorizzazione più efficace

– Individuazione degli strumenti tecnici , amministrativi e organizzativi

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I prodotti di Finanza Strutturata

• La Cartolarizzazione

• Il Fondo Immobiliare ad apporto pubblico

• Lo Spin Off

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Alienazione e Valorizzazione del Patrimonio

• Suddivisione del portafoglio immobiliare in base

ai tempi di “maturazione” all’alienazione

• Scelta dello strumento finanziario più idoneo

• Individuazione dei Partners

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Certificazione dell’edificio

• Regolamento RINA

• Linee Guida

• Certificazione

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Un Esempio: Il Caso UCSC

• Sintesi Sedi Padane• Il Libretto di Edificio

– Scheda Sintetica– Destinazioni Funzionali– Destinazioni d’Uso