5/12/2018 Esposizione Elaborato Economia Urbana - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/esposizione-elaborato-economia-urbana 1/5

 

Slide 1 →

Per questa presentazione ho voluto simulare un'ipotetica ricerca dal titolo «accessibilità, mobilità e

rendita nell'area di Milano e Provincia».

Slide 2 →

 Nell'esposizione seguirò il seguente schema.

Innanzitutto fornirò le coordinate generali, ovvero gli interrogativi e gli obiettivi della ricerca; poi mi soffermerò sul modello teorico economico che permette di interpretare e comprendere le

forze in gioco;

in seguito approfondirò, partendo dallo schema precedente, la teoria della rendita e il principio di

accessibilità;

 per poi passare all'individuazione di quelle ipotesi troppo restrittive per una diretta applicazione del

modello ad un caso di studio;

infine proporrò delle soluzioni a queste ipotesi troppo restrittive e presenterò il modello che ho

scelto di utilizzare per la parte empirica e i primi risultati ottenuti.

Slide 3 →

Passando ai contenuti, la ricerca vuole verificare se esista un effetto promozionale del capitalesociale individuale sul capitale di mobilità individuale.

Proprio per verificare quest'ipotetica relazione, la ricerca sarà effettuata in zone a bassa

accessibilità, ovvero in territori che presentano difficoltà a connettersi con i centri attrattori della

vita urbana.

Il primo obiettivo è quindi quello di individuare delle aree a bassa accessibilità nell'area di Milano e

 provincia.

Un'altra scelta è di voler utilizzare dei modelli economici per l'individuazione di queste aree.

Infine, in fondo alla slide, ho inserito i principali temi di economia urbana che sono in relazione con

gli interrogativi di ricerca.

Slide 4 →

 Nella slide successiva si può vedere il modello generale che esplica la relazione fra localizzazione

delle attività produttive e residenziali, trasporti e rendita in ambito intra-metropolitano.

Questo schema è l'elaborazione di quello presente nel libro di Camagni ed è molto importante

 perché permette una comprensione esaustiva delle forze economiche in gioco.

Per semplificare questo schema prenderò in considerazione il tema della localizzazione.

Come si vede, essa è influenzata sia dal potenziale economico territoriale, ovvero dall'offerta dei

mercati, sia dall'offerta di trasporto, cioè dall'offerta di occasioni di mobilità che i consumatori o le

imprese possono utilizzare per raggiungere altre centralità.

  Nella scelta localizzativa entrano, naturalmente, anche i fattori sul lato della domanda: in

 particolare, la domanda di interazione, di mobilità e di accessibilità rispetto a tutte le altre attività.Dall'incontro tra domanda e offerta scaturisce la scelta localizzativa e, soprattutto, una

valorizzazione differenziale delle diverse porzioni di territorio, ossia una rendita urbana che

retroagisce, a sua volta, sulle scelte localizzative.

In questo schema, infatti, sono presenti fenomeni di feed-back espressi dalla direzione delle frecce.

Come si può vedere, questo schema è molto complesso, quindi....

Slide 5 →

...Per comprendere meglio i passaggi logico-causali adesso approfondirò una parte dello schema

 precedente: quello della rendita urbana differenziale spiegato in base al principio di accessibilità.

In economia urbana il principio di accessibilità  sta alla base dell'organizzazione interna dello spazio

urbano e scaturisce dalla competizione per assicurarsi le localizzazioni più vantaggiose.

5/12/2018 Esposizione Elaborato Economia Urbana - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/esposizione-elaborato-economia-urbana 2/5

 

L'accessibilità significa superamento della barriera imposta dallo spazio e dal tempo per poter 

raggiungere le varie opportunities urbane: beni, servizi e informazioni.

La preferenza per localizzazioni vantaggiose dal punto di vista dell'accessibilità si tradurrebbe in

un'elevata domanda di aree centrali, vicine ai mercati, per tutte le attività.

Il suolo però è una risorsa scarsa, quindi si insedierà in posizione centrale solo chi è disposto a

 pagare una rendita più alta al proprietario, ovvero chi trae più vantaggio dalla localizzazione

centrale, oltre ad avere disponibilità economiche.Ciò significa che la diversa accessibilità al centro caratteristica di ogni territorio genera una

valorizzazione differenziale delle porzioni urbane; come ben sottolineato da Hurd nella citazione

che ho inserito: «  poiché il valore [del suolo urbano] dipende dalla rendita, e la rendita dalla

localizzazione, e la localizzazione dalla convenienza, e la convenienza dalla prossimità (nearness) possiamo eliminare i passaggi intermedi e dire che il valore dipende dalla prossimità ».

Il principio di accessibilità, quindi, mette in relazione 2 grandezze economiche: la RENDITA (il

 prezzo di uso del suolo); e il COSTO DI TRASPORTO (il prezzo della mobilità);

Il costo di trasporto è in relazione inversa con la rendita. Ciò significa che il risparmio dovuto al

 pagamento di una rendita inferiore si traduce in un aumento del costo di trasporto e viceversa.

Da queste poche affermazioni si capisce come il valore del suolo urbano possa essere utilizzatocome indicatore di accessibilità. Per individuare le aree a bassa accessibilità useremo proprio questo

indicatore.

Slide 6 →

 Nella slide successiva, c'è l'interpretazione grafica del modello classico che sta alla base della teoria

della rendita.

Von Thünen è stato il primo a spiegare la rendita in base al principio di accessibilità (ai mercati, al

centro). Il suo modello è stato inizialmente applicato per dei contesti rurali e per spiegare la

differente localizzazione delle produzioni agricole, ma il modello è valido per spiegare alcuni

meccanismi della localizzazione in contesti urbani.

Slide da 7 a 10 →

Salterò queste slide per mancanza di tempo.

Dico solo che ci sono vari modelli per spiegare la localizzazione in base al principio di accessibilità

(ad esempio un modello neoclassico e uno con un approccio più territoriale) e che l'aumento della

rendita da dover pagare per una posizione più centrale può essere equilibrato da una domanda

inferiore del bene casa, ovvero dalla scelta di un appartamento più piccolo.

Slide 11 →

Avvicinandoci alla parte empirica della presentazione, c'è da sottolineare che il modello di base

 presenta sia assunti che ipotesi troppo restrittive per andare sul campo solo con questo schema nellacassetta degli attrezzi.

Volendo mantenere l'idea della rendita intesa come prezzo al mq delle abitazioni come indicatore di

accessibilità alle opportunità urbane, bisogna trovare delle soluzioni che facciano aderire meglio

alla realtà il modello.

Metropoli monocentrica;

Centro solamente sede di tutti i posti di lavoro;

Uguaglianza redditi e preferenze;

Contenuto rendita è solo la facilità di accesso al centro;

Trasporti trattati in modo semplicistico: si considera solo l'esistenza della  frizione o impendenza

spaziale espressa dal costo di trasporto, che aumenta linearmente con distanza → no congestione;Considerazione di 2 soli punti: Origine (abitazione) e Destinazione (centro) → home-based ;

Movimenti solo in senso radiocentrico;

5/12/2018 Esposizione Elaborato Economia Urbana - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/esposizione-elaborato-economia-urbana 3/5

 

 Real Estate → mercato perfettamente competitivo;

Abitazione bene mobile;

Slide 12 →

Iniziamo provando a vedere cosa succede al modello se si abbandona l'ipotesi di uguali redditi per 

tutti i consumatori.

Il risultato è simile al grafico di Von Thünen ed indica che in base al modello la città si svilupperà per zone concentriche in cui si insedieranno differenti classi di reddito.

Anche considerando il centro come sede di interazione sociale ad elevata densità d'uso, oltre ad

essere sede di tutti i posti di lavoro, la logica del modello regge: c'è solo la trasformazione della

funzione in una curva logistica.

Slide 13 e 14 →

 Nelle slide successive ho voluto verificare l'ipotesi di monocentrismo dell'area milanese.

 Nel primo grafico c'è il prezzo medio degli immobili in funzione della distanza che non è una

variabile metrica bensì ordinale (centro, cerchia bastioni, circonvallazione, decentramento, 1°

corona, 2° corona, resto provincia) .

Le aggregazioni territoriali della provincia le ho definite aggregando tutti i comuni direttamenteconfinanti con il Comune di Milano per la 1° corona. Tutti i comuni direttamente confinanti con la

1° corona per la 2° corona. E i comuni restanti della provincia di Milano sono entrati a far parte

dell'aggregazione «resto provincia».

Come si può notare ricorda molto l'andamento dei modelli della teoria della rendita.

Successivamente (slide 14) ho calcolato lo scostamento percentuale dei prezzi delle varie zone

rispetto al capoluogo che dimostrano una differenza significativa nei prezzi medi delle abitazioni.

Da questi dati si può quindi assumere uno sviluppo a corona, che si irradia dal centro, dell'area

metropolitana milanese.

Per rendere ancora più aderente alla realtà il modello si può ipotizzare un policentrismo con un

centro di rango superiore rappresentato dal Comune Capoluogo, circondato da altri centri meno

importanti che si sviluppano a corona a partire da capoluogo.

Le soluzioni che si offrono sono 2:

1. o considerare solo l'accesso al centro di rango superiore;

2. oppure considerare, in un primo momento, l'accesso al centro di rango superiore e, in un secondo

momento, verificare la presenza di altri centri attraverso, ad es., altri strumenti come: i Sistemi Locali Lavoro;

Slide 15-16 →

 Nella successiva slide ci sono le mappe di Milano e provincia con le varie aggregazioni territoriali.

Slide 17 →

Un altro ostacolo per l'utilizzo del prezzo al mq delle abitazioni come indicatore di accessibilità sta

nel fatto che il valore di un immobile   non include solo l'accessibilità, bensì un  pacchetto di 

caratteristiche: ad esempio, la qualità dell'abitazione, del contesto ambientale e sociale,

l'accessibilità, l'inquinamento, la congestione, eccetera;

Come fare, allora, per isolare l'effetto della centralità e dell'accessibilità per mantenere il modello

dei prezzi immobiliari?

La soluzione sono i prezzi edonici. In altre parole, si tratta di scomporre il valore globale del bene

nel valore di ogni caratteristica che lo compone.

Per adottare questa metodologia occorre:

- scelta campione → eterogeneo;- unità rilevazione → singolo immobile;

- regressione lineare o multipla;

5/12/2018 Esposizione Elaborato Economia Urbana - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/esposizione-elaborato-economia-urbana 4/5

 

- variabile dipendente → prezzo immobiliare ; variabili indipendenti → caratteristiche;

- y = K + β 1 p + β 2a + β 3b + β 4t + β 5v + β 6d + ε → K  costante; ε errore nella stima;  β coefficiente;

- pe =  β6d → prezzo edonico → ad esempio indica l'incremento di valore dell’immobile quando è

localizzato un chilometro più vicino al centro rispetto alla media del campione;

Questa metodologia è molto onerosa e richiede un'enorme quantità di dati.

Dati gli obiettivi della ricerca, una soluzione è di limitarsi ad analisi dell'unità immobiliare media a

livello comunale visto che l'interesse è per le caratteristiche del territorio e non dei singoli immobili.

Slide 18 →

Il modello assume un mercato perfettamente concorrenziale ma sappiamo tutti che non è così: ci

sono infatti vari mercati e ciò può produrre degli effetti distorsivi;La soluzione che mi è parsa migliore in questo caso è quella di considerare solamente 1 settore del

mercato: ad esempio, gli immobili vecchi con + di 35 anni.

II modello, infine, semplifica troppo la mobilità, non prevedendo gli effetti di congestione;

considerando solo spostamenti in senso radiocentrico; ed essendo un modello home-based, ovvero

che non considera altri spostamenti se non quelli che hanno origine dalla propria abitazione.

Si può dire che questo tema è quello più problematico perché è difficile abbandonare queste ipotesiin questo modello. Ne sarebbero necessari altri teoricamente superiori ma «più difficili da

operativizzare e più esigenti di dati».

La soluzione che ho adottato è di inserire nel modello empirico delle variabili indipendenti che

indichino la presenza/assenza di nodi delle reti di trasporto e un indicatore di congestione di segno

negativo che può essere rappresentato da indicatori di urbanità (esternalità negative);

Slide 19 →

La metodologia più idonea alla ricerca che ho ipotizzato è sicuramente quella dei prezzi edonici, ma

non sapendo ancora effettuare delle regressioni e per mancanza di dati disponibili e di tempo ho

optato per seguire il ciclo metodologico presente in questa slide...

Slide 20-24 →

Adesso vedremo l'applicazione di questo schema al caso milanese...

Da questa prima prova mi sembra di aver trovato conferma sia della bontà del ciclo metodologico

utilizzato, sia della rendita come indicatore di accessibilità.

Slide 25 →

Per effettuare un ragionamento critico si può dire che:

la deduzione dei risultati è basata più su meccanismo logico-causale, che su analisi dettagliata dei

fattori in gioco; i risultati di tale metodologia vanno quindi interpretati come primo indicatore (daaffinare successivamente con tecniche di indagine più complesse), ma si può mantenere l'idea di

 base della teoria della rendita e dei prezzi;

Inoltre, vi è la possibilità di delimitare in precedenza l'analisi all'interno di specifici Sistemi di

 Lavoro Locali, invece di partire dall'unità territoriale amministrativa, questo per evitare di dover 

ripetere il procedimento. Però delimitare l'analisi ai SLL non consente di considerare l'accesso ad

altre opportunities (oltre al mercato del lavoro).

Si può quindi mantenere questa metodologia se si considera l'accesso a opportunities rare,

concentrate nel centro di primo rango, ovvero il Comune Capoluogo;

Infine, una difficoltà incontrata è dovuta alle carenze nella Base dati dell'Osservatorio Immobiliare:infatti alcune rilevazioni, soprattutto per i comuni vicino ai confini provinciali, non sono presenti;

5/12/2018 Esposizione Elaborato Economia Urbana - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/esposizione-elaborato-economia-urbana 5/5

 

Slide 26 →

Bibliografia

Grazie per l'attenzione

Dal dibattito sono emersi i seguenti punti:

 – utilizzare invece dei dati provenienti dall'Osservatorio Immobiliare, quelli catastali: ciò per 

evitare di considerare nell'analisi anche degli effetti speculativi dovuti alle dinamiche del real estate;

 – inserire sull'asse y nel grafico della slide 13 non i valori assoluti dei prezzi immobiliari,

 bensì partire dagli scostamenti percentuali, utilizzando così una funzione logaritmica;

 – invece di considerare il settore degli immobili «vecchi» ( >35 anni), che risente di scelte

localizzative passate, si può basare l'analisi sugli immobili «nuovi» e «recenti» oppure sul valore

dei terreni edificabili proprio per avere una prospettiva sul futuro;