ESECUZIONE IMMOBILIARE 325/2014 TECNICO ESTIMATIVA … fileatto di pignoramento immobiliare 7.8....

MONICA CAVALLETTI ARCHITETTO Via San Michele 14/1 ‐ 42010 Cavola (RE) tel: 0522 809451 ‐ fax: 0522 770654 ‐ cell. 340 2688297 e‐mail: [email protected] p.e.c.: [email protected]

TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari

ESECUZIONE IMMOBILIARE 325/2014

Giudice delegato: Dott. Matteo Marini

Esecuzione promossa da: BANCO POPOLARE SOCIETA’ COOPERATIVA (Avv. Marco Fornaciari)

contro:

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

LOTTO 1

Immobile posto in Reggio Emilia, loc. Masone ‐ Via Socrate n. 19

Esperto designato: arch. Monica Cavalletti

P r o c e d u r a e s e c u t i v a n . 3 2 5 / 2 0 1 4 ‐ L O T T O 1

Tr ibuna le d i Regg io Emi l ia – Uff i c io Esecuz ion i Immobi l ia r i – GE Dott .Matteo Mar in i

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0‐SOMMARIO

0‐SOMMARIO ................................................................................................................................................................................ 2

4‐DESCRIZIONE DEI BENI ................................................................................................................................................................ 3

5‐LOTTI DI VENDITA ....................................................................................................................................................................... 6

5.1.1‐LOTTO 1: DATI CATASTALI .................................................................................................................................................... 6

5.1.2‐LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE ............................................................................................................................... 7

5.1.3‐LOTTO 1: REGOLARITA' EDILIZIA .......................................................................................................................................... 7

5.1.4‐LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO ......................................................................................................................... 9

5.1.5‐LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE ............................................................................................................................... 9

5.1.6‐LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE ............................................................................................................................ 9

5.1.7‐LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ................................................................................................................................ 9

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE .................................................................................................. 9

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA ................................................................................................ 9

5.1.8‐LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE ..................................................................................................................................... 10

5.1.9 ‐LOTTO 1: VALORE DEL BENE .............................................................................................................................................. 10

VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE ............................... 10

VALORE LOTTO 1 ................................................................................................................................................. 11

5.1.10 ‐ LOTTO 1: ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI ..................................................................................................................... 13

6– ALTRE OSSERVAZIONI .............................................................................................................................................................. 13

7– ALLEGATI LOTTO 1 ................................................................................................................................................................... 14

7.1. COROGRAF IA 7.2. MAPPA CATASTALE 7.3. PLANIMETR IE CATASTAL I 7.4. V ISURA CATASTALE 7.5. CONCESS IONI ED I L I Z I E , ELABORAT I GRAF IC I 7.6. COMUNICAZ IONE IN I Z IO OPERAZ IONI PER ITAL I AGL I INTERESSAT I 7.7. ATTO DI P IGNORAMENTO IMMOBI L IARE 7.8. NOTA TRASCR IZ IONE CONVENZ IONE ED I L I Z IA 7.9. ATTO DI PROVEN IENZA DE I BEN I 7.10 COP IA V I SURA CAMERALE SOC IETÀ ESECUTATA 7.11. COP IA ATTESTAT I QUAL IF ICAZ IONE ENERGET ICA 7.12. DOCUMENTAZ IONE AMMIN ISTRAZ IONE CONDOMINIALE ALLEGAT I A,B,C CD ROM CONTENENTE LE PER IZ IE , COPIA DEGL I ALLEGAT I E DOCUMENTAZ IONE FOTOGRAF ICA Gli allegati indicati in grassetto sono allegati alla presente Relazione Estimativa, i restanti costituiscono altro fascicolo allegato alla Relazioni Estimativa Generale.



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4‐DESCRIZIONE DEI BENI

Il pignoramento ha colpito la maggior parte delle unità immobiliari facenti parte di una palazzina di recente costruzione sita in località Masone di Reggio Emilia, via Socrate ai civici 13‐13/A‐15‐17/A‐19. Le unità immobiliari pignorate sono complessivamente 21 e vengono individuati 10 lotti di vendita corrispondenti a 9 appartamenti con relative cantine e garage più 1 garage con cantina interna. I lotti sono stati individuati in questo modo dal momento che le cantine (pertinenze degli alloggi e quindi costituenti unico subalterno con le abitazioni) sono accessibili solamente attraverso i corrispondenti garage, quindi quest'ultimi si considerano indivisibili dagli appartamenti. Per quanto si è potuto verificare a seguito dei sopralluoghi e dei controlli effettuati presso l'ufficio tecnico del Comune di Reggio Emilia e dell'Agenzia del Territorio è emerso che lo stato di fatto di alcune u.i. presenta difformità, più o meno importanti, rispetto allo stato autorizzato, queste incongruenze per la maggior parte sono considerate non sanabili e quindi per quelle u.i. si ipotizza il ripristino della situazione licenziata, con relative spese per opere edilizie interne, pagamento di oblazioni comunali e spese per regolarizzazione tecnico‐amministativa.

Descrizione generale della zona, del fabbricato e delle parti comuni

Il fabbricato ad uso residenziale con ascensore è composto da 13 unità abitative sviluppate in quattro piani fuori terra e un piano interrato in cui si trovano cantine e garage. In particolare sono presenti tre maisonette con area cortiliva privata che si sviluppano su due piani (terra e primo) corrispondenti ai nn. civici 13‐13/A, 17/A e 19, due appartamenti centrali a piano terra con area cortiliva privata corrispondenti ai nn. civici 17 e 21 (queste due unità non sono oggetto di pignoramento), accessibili dal vano scala condominiale e identificati al civico n. 15 troviamo: due appartamenti a piano primo (uno di questi non oggetto di pignoramento), quattro appartamenti a piano secondo (uno di questi non oggetto di pignoramento) e due appartamenti a piano sottotetto.

L’edificio è localizzato nella periferia est della città di Reggio Emilia, in località Masone, poco distante dalla Via Emilia che porta a Rubiera. Il centro di Reggio Emilia dista circa sette chilometri, mentre l'abitato di Masone dove sono presenti alcuni esercizi commerciali, servizi e fermate del trasporto pubblico urbano dista circa 500 mt. Il contesto è tranquillo, l'edificio fa parte di una lottizzazione recente (2006‐2010) denominata Ti3‐29 a destinazione residenziale che verso nord lambisce una fascia di edifici di carattere artigianale e commerciale sviluppatasi lungo la Via Emilia mentre sugli altri fronti si affaccia ad un contesto agricolo con edifici di carattere per lo più rurale.

L'edificio si presenta notevolmente penalizzato dal fatto che non sono state completate le opere di urbanizzazione primaria relative al lotto, risultano infatti incompiuti la pavimentazione dei parcheggi a raso sul lato est dell'edificio, il marciapiede lungo i fronti sud ed est, la pavimentazione di porzione di strada necessaria all'accesso alla rampa per il piano interrato e la segnaletica stradale (salvo altri dettagli); queste aree ad oggi si presentano in parte delimitate da cordoli in cls e caratterizzate da verde incolto. Un problema rilevante dovuto alla mancanza delle opere sopra descritte è dato dal fatto che gli ingressi pedonali e carrabili si trovano ad una quota superiore rispetto al piano della strada asfaltata di accesso e quindi in alcuni casi risultano inaccessibili, per ovviare questo problema in alcuni punti la proprietà ha realizzato rampe in cls considerabili “provvisorie” non conformi alle pratiche del buon costruire, a requisiti di sicurezza e al piano approvato.

Le unità immobiliari sono inoltre prive di certificato di agibilità che potrà essere rilasciato solo a seguito di rilascio di certificato di collaudo delle opere di U1 o di dichiarazione di funzionalità delle opere di U1 relative al Lotto 5 in oggetto.

L'ingresso condominiale a piano terra è dotato di un'area esterna in discreto stato di manutenzione pavimentata in gres porcellanato di piccolo formato alla quale si accede attraverso cancelletto pedonale



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in ferro verniciato. Le aree cortilive private a piano terra si presentano in scarso stato di manutenzione e quelle sul fronte sud‐est sono in completo abbandono (sub. 15 e sub.17), questa condizione concorre a penalizzare negativamente l'aspetto esteriore del fabbricato.

Il vano scala ascensore è pavimentato in granito, le pareti sono intonacate e tinteggiate, i serramenti esterni sono in alluminio verniciato e vetro; a piano terra è presente un piccolo deposito comune, a piano interrato il vano è in cemento armato a vista, qui sono presenti i contatori delle vari u.i. e nel sottoscala l'armadio con terminali dell'impianto di sollevamento.

L'accesso a piano interrato avviene attraverso una rampa in c.a. che porta ad una corsia centrale pavimentata in cemento che distribuisce le 13 autorimesse con cantina interna, all'ingresso della rampa a piano terra è presente un cancello in ferro verniciato che ad oggi viene lasciato sempre aperto. Si fa presente che il primo solaio interpiano (soffitto del piano interrato) è realizzato in elementi prefabbricati di c.a. e presenta in molti punti, sia lungo la corsia centrale comune che all'interno dei singoli garage e cantine, efflorescenze dovute presumibilmente ad infiltrazioni di acqua o a difetti di realizzazione che possono inficiare l'utilizzo degli spazi stessi.

La struttura portante dell’edificio è con telaio in cemento armato e tamponamenti esterni e tramezzi interni in muratura, i solai interpiano sono realizzati in latero‐cemento, lo sporto di gronda è realizzato in legno con travetti a vista, il manto di copertura è in tegole di cemento. I paramenti esterni presentano principalmente finitura in laterizio faccia vista ad esclusione della parte centrale dei fronti est ed ovest che è intonacata e tinteggiata color giallo chiaro, i parapetti dei balconi sono anch'essi realizzati in laterizio facciavista, gli elementi di lattoneria ed i canali di gronda sono in alluminio verniciato.

Complessivamente l'edificio si presenta in discrete condizioni manutentive, le aree antistanti gli ingressi invece si presentano in condizioni di incuria e abbandono.

Descrizione bene oggetto di stima

Piena proprietà di maisonette allo stato grezzo avanzato distribuita su due piani, terra e primo, con cantina e garage ultimati a piano interrato e area cortiliva esclusiva.

L’abitazione, come da progetto approvato e da planimetrie catastali depositate, è composta a piano terra da ingresso con scala interna, stenditoio dal quale si accede a lavanderia e ad altro locale stenditoio; a piano primo troviamo disimpegno, pranzo‐soggiorno, camera matrimoniale, bagno e balcone. A piano terra è presente inoltre un’area cortiliva esclusiva con due posti auto scoperti e piccola porzione a verde, a piano interrato sono presenti cantina e garage per un posto auto. L'altezza interna attuale dei locali a piano terra e piano primo è pari a 2,70 mt. Si segnala che i lavori interni all'abitazione al momento non risultano ultimati, lo stato attuale si può definire di grezzo avanzato infatti sono stati realizzati i massetti dei solai e gli intonaci al civile, risultano istallati i serramenti esterni (finestre e portefinestre con telaio in legno e vetrocamera dotati di tapparelle in plastica ad apertura automatizzata con cassonetto interno in legno a vista e portoncino in legno blindato con soprafinestra in vetro), sono stati posti in opera i controtelai delle porte interne al primo piano, il balcone ha parapetto in laterizio facciavista e il pavimento in gres porcellanato, l'impianto elettrico appare in stato avanzato con cavi elettrici presenti nelle varie scatole di derivazione, scatole porta‐frutto e quadri di comando, è presente la predisposizione per impianto di condizionamento a split. L'impianto di distribuzione dell'acqua è stato eseguito, sono presenti gli attacchi per i sanitari a piano primo. L'impianto di distribuzione del riscaldamento è stato eseguito, risultano infatti presenti gli estremi delle condutture per l'attacco dei termosifoni nei vari ambienti e sul balcone è presente l'armadio incassato a muro per alloggiamento caldaia.

Ad oggi risultano indicativamente da eseguire le seguenti opere:



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− pareti divisorie interne a piano terra e relative canalizzazioni e scatole per impianto elettrico e idrico;

− attacchi impiantistici angolo cottura primo piano; − scala interna di collegamento tra piano terra e piano primo; − istallazione termosifoni e caldaia; − ultimazione dell'impianto elettrico (quadri e terminali); − pavimenti interni; − porte interne; − sanitari bagno (escluso piatto doccia che risulta già istallato); − tinteggi interni.

Dovranno inoltre essere presentate nuove istanze per legittimare le opere di ultimazione dei lavori che indicativamente saranno: pratica edilizia a firma di tecnico abilitato, certificazione energetica, dichiarazione catastale finale, richiesta di certificato di conformità edilizia e agibilità). A piano interrato è presente il garage per un posto auto di circa 26,00 mq (Sup. netta) dal quale si accede alla cantina. Durante i sopralluoghi effettuati dalla sottoscritta non è stato possibile accedere alla cantine e garage perché la proprietà non era in possesso delle chiavi. Visti i box auto e cantine adiacenti, visto l’ingresso al garage dalla corsia comune si presume che questi beni abbiano caratteristiche del tutto simili alle unità attigue, quindi: il pavimento in cemento, il soffitto in elementi prefabbricati di cemento armato che probabilmente presenta efflorescenze dovute presumibilmente ad infiltrazioni di acqua o a difetti di realizzazione che possono inficiare l'utilizzo degli spazi stessi, le pareti sono realizzate in parte in cemento armato a vista e in parte in muratura di blocchi di cemento a vista, la porta interna e il portone (non motorizzato) sono in alluminio zincato, è presente impianto elettrico eseguito fuoritraccia con canalizzazioni a vista. L'area cortiliva esclusiva di circa 40,00 mq si presenta in condizioni di degrado dovute all'incuria e alla conseguente vegetazione abbondante presente al momento del sopralluogo, i lavori esterni però risultano sostanzialemnte ultimati infatti l'area è delimitata sul lato sud da una recinzione in ferro verniciato con cancelletto pedonale e cancello carrabile sostenuti da pilastrini in laterizio facciavista, sul lato ovest da rete metallica e paline in ferro verniciato; la porzione corrispondente al cancello carrabile è pavimentata in garden e prevede la presenza di due posti auto scoperti, al centro è stato realizzato un marciapiede in autobloccanti in cemento che collega il cancelletto pedonale al portoncino di ingresso, la porzione rimanente è a verde ora incolto. L'ingresso carrabile all'area oggi è impedito dal dislivello nell'ordine dei 40 cm tra cortile e area di ingresso esterna dovuto al mancato completamento delle opere di U1. Gli impianti interni all'appartamento sono da ultimare e al momento non è possibile determinarne la regolarità anche se appaiono finora eseguiti in modo regolare. Lo stato di fatto dell'appartamento è di grezzo avanzato, mentre quello dell'area cortiliva è scarso. La scrivente, quale soggetto accreditato, ha effettuato ispezione telematica al Catasto energetico della Regione Emilia Romagna in data 02/05/2016 dal quale risulta che l’unità abitativa non è dotata di Attestato di Certificazione/Prestazione Energetica, risulta depositato all'Ufficio tecnico del Comune l’Attestato di Qualificazione energetica nel quale viene proposta la classe energetica C.

La SUPERFICIE COMMERCIALE PARAMETRATA1 dell’unita’ immobiliare oggetto di perizia risulta essere per arrotondamento pari a circa 104,00 mq e viene determinata nella tabella che segue, moltiplicando le superfici utili lorde per i coefficienti correttivi di ragguaglio:

1 La superficie commerciale dell’immobile è formata dalle seguenti voci:



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DESCRIZIONE PIANO SUPERFICIELORDA (mq)

COEFFICIENTEDI RAGGUAGLIO

SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA (mq)

Abitazione PT 23,60 1,00 23,60 Abitazione (locali di servizio H=2.50 mt)

PT 36,70 0,60 22,02

Abitazione 1° 56,00 1,00 56,00

Balcone 1° 4,40 0,30 1,32

Cantina interrato 5,25 0,25 1,31

TOTALE 104,25 mq Il garage viene stimato a corpo.

5‐LOTTI DI VENDITA

In virtù della natura, destinazione e caratteristiche dei beni pignorati, si ritiene di consigliarne la vendita in dieci lotti separati, i beni oggetto della presente stima costituiscono il LOTTO 1.

5.1.1‐LOTTO 1: DATI CATASTALI

INTESTARIO:

quota di 1/1 di piena proprietà

Ubicazione Dati catastali

Fg. Zona cens.

Mappale e subalterno

Consistenzae superficie

Categoria e classe

Rendita

Comune di Reggio Emilia Via Socrate

221 2 603 sub 15 4,5 vani

Sup. totale:105 m2 Sup. **:100 m2

Cat. A/2 ‐ Cl.2 383,47 euro


221 2 603 sub 2 32 mq Cat. C/6 ‐ Cl.5 112,38 euro

** Totale escluse aree scoperte

DIRITTO REALE PIGNORATO: quota di 1/1 di piena proprietà

Confini catastali: L’appartamento sviluppato su due livelli (terra e primo) confina a sud con area di circolazione carrabile esterna (mapp. 582), a ovest con rampa di accesso al piano interrato, a nord con unità abitative di altre ragioni e a est con unità abitativa di proprietà. La cantina a piano interrato, confina a nord e ovest con garage di prorietà (sub. 2), a sud con muro controterra e a est con altra

intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o

usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l’area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l’area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo



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cantina della stessa proprietà. Il garage posto a piano interrato confina a nord con rampa e corsia comune di accesso, a est con altro garage di proprietà, a sud con muro controterra e ad ovest con muro controterra e rampa di accesso.

Le planimetrie catastali depositate all’Agenzia del Territorio relative alle unità immobiliari corrispondono con quanto autorizzato dal Comune di Reggio Emilia con Permesso di Costruire n. 16015/2007 e successive varianti, lo stato dei luoghi presenta alcune incongruenze che si ritiene possano essere superate in fase di ultimazione dei lavori con relative spese per opere edilizie interne, pagamento di oblazioni comunali e spese per regolarizzazione tecnico‐amministativa e catastale.

5.1.2‐LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Piena proprietà di porzione di fabbricato condominiale di 13 unità abitative situato in Via Socrate a Masone di Reggio Emilia costituita da una maisonette in corso di costruzione distribuita su due piani (terra e primo) con cantina e garage ultimati a piano interrato più area cortiliva esclusiva con ingresso indipendente al civico n. 19. La superficie commerciale parametrata risulta di circa 122,50 mq e comprende: l’abitazione composta a piano terra da ingresso con scala interna, stenditoio dal quale si accede a lavanderia e ad altro locale stenditoio (divisorie interne e scala da realizzare), a primo piano da disimpegno, pranzo‐soggiorno, camera matrimoniale, bagno, balcone e cantina a piano interrato. A piano terra l’area cortiliva esclusiva con due posti auto scoperti e piccola porzione a verde è di circa 40,00 mq e il garage per un posto auto ha superficie netta di circa 26,00 mq. Il contesto è tranquillo e l'edificio fa parte di una lottizzazione residenziale di recente realizzazione affacciata in parte ad un contesto agricolo con edifici di carattere per lo più rurale. Lo stato di fatto dell'appartamento è di “grezzo avanzato” e quindi saranno necessarie opere di completamento, mentre lo stato di conservazione e manutenzione della cantina ed del garage è discreto.

5.1.3‐LOTTO 1: REGOLARITA’ EDILIZIA

Dalle indagini condotte dalla sottoscritta presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Reggio Emilia il 18/05/2016 alla presenza del geom. Giuseppe Zecchetti (vedi allegato 7.4) risulta che l'edificio è stato realizzato nel LOTTO 5 nell'ambito del Piano Particolareggiato denominato Ti 3‐29 approvato con Delibera del C.C. n. 11457 di PG del 30/06/2006, Progetto definitivo del Piano in atti al n. 23138/04 di P.G. e Permesso di Costruire delle Opere di Urbanizzazione n. 530/2007 di P.G. del 13/01/2007.

Risulta inoltre in essere Convenzione Edilizia del 30/08/2006 in atto del Notaio Corradi Guido trascritta a Reggio Emilia il 21/09/2006 ai nn. 30299 di R.G. e 17209 di R.P. a favore del Comune di Reggio Emilia contro al società avente per oggetto convenzione edilizia per piano di urbanizzazione, che si allega. Si comunica che è in corso una causa relativa al completamento delle opere di Urbanizzazione primaria previste nella Convenzione Edilizia stipulata tra il Comune di Reggio Emilia e la società , causa n. 741/2012 R.G. promossa da contro la società per la quale è stata fissata per il 20/10/2016 un’udienza per la sentenza definitiva. L'edificio nel quale si trovano le u.i. oggetto di perizia è stato edificato in forza dei seguenti titoli autorizzativi:

• Permesso di Costruire n. 16015/2007 di P.G. rilasciato dal Comune di Reggio Emilia il 01/04/2008, n. 7949/2007 di P.S. per lavori di Nuova Costruzione di fabbricato residenziale intestato a ;



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• Cambio di intestazione del Permesso di Costruire, richiesta del 15/01/2010 n.814/2010 di P.G. e n. 202/2010 di P.S., per passaggio da ;

• Denuncia di Inizio Attività in Variante n. 16143/2010 del 12/08/2010, 6245/2010 di P.S. per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d'opera al PDC n.16015/2007;

• Richiesta di rilascio del Certificato di conformità edilizia e agibilità definitivo del 01/10/2010 n. 19210/2010 di P.G. e n. 7410/2010 di P.S. relativo al nuovo edificio residenziale i cui lavori sono terminati il 29/09/2010 e autorizzati con Permesso di Costruire n. 16015/2007 di P.G. del 01/04/2008.

Vista la sopra indicata richiesta, il Responsabile dell'Unità Territoriale Zona 2 del Servizio Edilizia del Comune di Reggio Emilia ha in un primo momento, in data 27/12/2010, richiesto integrazione documentale relativa al collaudo delle opere di urbanizzazione, all'autorizzazione per apertura di passo carraio e alla richiesta di sanatoria in ordine alle difformità riscontrate nel sopralluogo del 17/12/10. E' quindi stata presentata:

• Denuncia di Inizio Attività in Sanatoria n. 754/2011 del 13/01/2011, 231/2011 di P.S. per variazioni minori in corso d'opera al PDC n.16015/2007 e successive varianti per cambio di destinazione d’uso di alcuni ripostigli a lavanderia e inserimento di predisposizione di attacco lavatrice in alcuni ripostigli interni agli appartamenti.

In data 16/02/2011 il Responsabile dell'Unità Territoriale Zona 2 del Servizio Edilizia in riferimento alla richiesta di certificato di conformità edilizia ed agibilità presentata il 01/10/2010 n. 7410/10 di P.S. comunica all'intestatario che “l'agibilità in questione potrà essere rilasciata solo ad avvenuto collaudo e/o dichiarazione di funzionalità delle opere di U1 pertinenti il PUA ove è sito il lotto di intervento. Pertanto, in attesa del verificarsi di tale condizione, il cui adempimento compete alla ditta richiedente il relativo PDC, il fascicolo in oggetto è da intendersi non procedibile.”

Risultano inoltre depositati: • Assegnazione numerazione civica n. 17462/2010 di P.G.; • Certificato di collaudo statico (L. 1086/71); • Progetto ai sensi della L10/91; • Attestati di qualificazione energetica redatti per i singoli appartamenti depositati il

01/10/2010; • Dichiarazione di conformità per:

impianti di produzione, trasformazione, trasporto,, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica;

impianti radiotelevisivi, antenne; impianti idrici e sanitari; impianti per la distribuzione e utilizzazione di gas.

Per quanto si e’ potuto verificare LO STATO DI FATTO DELL’APPARTAMENTO OGGETTO DI PERIZIA PRESENTA ALCUNE INCOGRUENZE RISPETTO ALLO STATO AUTORIZZATO che si ritiene possano essere superate in fase di ultimazione dei lavori. In particolare oltre alle vari opere da eseguire già descritte in precedenza il piano terra destinato a locali accessori (ingresso, stenditoi, lavanderia) dovrà avere altezza interna pari a 2,50 mt, l'altezza interna attuale è pari a 2,70 mt che comporta un aumento di Superficie



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Utile che risulta impossibile dal momento che per il Lotto su cui insiste il fabbricato non vi è Superficie Utile residua infatti la S.U. Realizzata è pari a 959,87 mq a fronte di una S.U. massima realizzabile da normativa urbanistica pari a 960,00 mq. Dovranno inoltre essere realizzati i teminali impiantistici (impianto idrico e gas) per l'istallazione dell'angolo cottura a primo piano e regolarizzate le aperture a piano terra, nei documenti autorizzativi due finestre paiono indicate come tamponate e la terza dovrebbe avere una gelosia esterna. Per questi motivi l'immobile dovrà essere ultimato in base alla situazione licenziata, con relative spese per opere edilizie interne, pagamento di oblazioni comunali e spese per regolarizzazione tecnico‐amministativa. Le unità immobiliari sono PRIVE DI CERTIFICATO DI AGIBILITA' che potrà essere rilasciato solo a seguito di rilascio di certificato di collaudo delle opere di U1 o dichiarazione di funzionalità delle opere di U1 relative al lotto 5 su cui insiste il fabbricato. Si fa presente che le irregolarità riscontrate e la mancanza di certificato di agibilità possono precludere la commerciabilità dei beni pignorati in base a quanto previsto nel T.U. in materia urbanistica DPR 380/2001 fino all’avvenuta regolarizzazione tecnico‐amministrativa. 5.1.4‐LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO

Non sono previste opere di ripristino oltre alle opere di ultimazione descritte al punto 4.

5.1.5‐LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE

Si ipotizzano costi per la regolarizzazione tecnico‐amministrativa pari a circa 3.000,00 euro.

5.1.6‐LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

La maisonette al momento è in corso di costruzione allo stato di “grezzo avanzato”, la cantina e garage sono invece completati; tutti gli immobili oggetto della presente perizia non sono attualmente locati e quindi considerati liberi ai fini della presente procedura.

5.1.7‐LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE

• Non risultano domande giudiziali.

• Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione.

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA

Per l’elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura aggiornate al 23/05/2014 che di seguito si riassumono:

Formalità:

• TRASCRIZIONE nn. 30299/17209 del 21/09/2006 nascente da atto di CONVENZIONE EDILIZIA in Not. Corradi Guido del 30/08/2006 a favore di Comune di Reggio Emilia con sede in Reggio



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nell'Emilia contro la società av ente per oggetto convenzione edilizia per piano di urbanizzazione di terre site in Reggio nell'Emilia e tra le quali il terreno identificato in catasto al fg.221 part.434‐436‐441‐442 (vedi allegato 7.8).

Formalità pregiudizievoli:

• ISCRIZIONE nn.39475/9875 del 20/12/2007 nascente da mutuo fondiario in Not.Vacirca Antonino del 12/12/2007 a favore di Banca Popolare di Verona ‐ S.Geminiano e S.Prospero spa con sede in Verona cf.03689960239 (domicilio c/o la sede di Verona Piazza Nogara n.2) contro ; capitale E.1.500.000.00 ipoteca E.2.250.000.00 in anni 15 sopra un terreno in Reggio nell'Emilia in catasto fg.221 part.521 (di are 1.86) ‐ part.522 (di are 0.18) ‐ part.530 (di are 0.35) ‐ part.531 (di are 7.71) NB. in nota non esiste annotamento di frazionamento della ipoteca;

• ISCRIZIONE nn.23487/5823 del 15/10/2009 nascente da ipoteca per concessione a garanzia di apertura di credito in Not.Vacirca Antonino del 08/10/2009 a favore di Banca Popolare di Verona ‐ S.Geminiano e S.Prospero spa con sede in Verona cf.03689960239 (domicilio c/o la sede di Verona Piazza Nogara n.2) contro ; capitale E.400.000.00 ipoteca E.600.00.00 in anni 2 sopra: un terreno in Reggio nell'Emilia in catasto fg.221 part.521 (di are 1.86) ‐ part.522 (di are 0.18) ‐ part.530 (di are 0.35) ‐ part.531 (di are 7.71) NB. in nota non esiste annotamento di frazionamento della ipoteca;

• TRASCRIZIONE nn. 16334/11734 del 25/09/2012 nascente da verbale di pignoramento del 20/07/2012 emesso dal Tribunale di Reggio nell'Emilia a favore di con tro sopra unità immobiliari Censite al Catasto del Comune di Reggio Emilia al Fg. 221 ‐ Part. 603 ‐ Sub. 2‐3‐4‐7‐8‐9‐10‐11‐12‐14‐15‐16‐17‐20‐21‐22‐23‐24‐25‐27‐29;

• TRASCRIZIONE nn. 6451/4538 del 18/04/2014 nascente da verbale di pignoramento del 02/04/2014 emesso dall'Ufficiale Giudiziario Tribunale di Reggio nell'Emilia a favore di Banca Popolare Società Cooperativa con sede in Verona cf.03700430238 (domicilio c/o Avv. Marco Fornaciari con sede in Reggio Emilia Via P.Borsellini n.22) contro sopra unità immobiliari Censite al Catasto del Comune di Reggio Emilia al Fg. 221 ‐ Part. 603 ‐ Sub. 2‐3‐4‐7‐8‐9‐10‐11‐12‐14‐15‐16‐17‐20‐21‐22‐23‐24‐25‐27‐29.

5.1.8‐LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE

Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato.

5.1.9 ‐LOTTO 1: VALORE DEL BENE

VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato.



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L’esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l’edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche:

• epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, • salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; • tipo e completezza di finiture; • dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; • stato di conservazione e manutenzione; • dotazione e consistenza delle parti comuni; • ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari.

Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell’ Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) tenuto dall’Agenzia delle Entrate. Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene si assume come parametro di stima il “metro quadrato commerciale”. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: ‐ condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza; ‐ le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. Nella valutazione del valore del cespite viene considerata a puro titolo indicativo e prudenziale una decurtazione dovuta alla possibilità che i futuri proprietari degli immobili possano essere chiamati a concorrere alle spese di ultimazione delle opere di urbanizzazione nel caso in cui non vengano ultimate da parte dei titolari della concessione o i costi non vengano coperti dalla fideiussione bancaria in essere a favore del Comune di Reggio Emilia. Considerato lo stato attuale incompiuto dell’abitazione si procede alla determinazione del valore di mercato attraverso il valore di trasformazione derivato dall’ultimazione dei lavori, si procede con la valutazione della porzione di immobile ipotizzando che sia ultimato attraverso la realizzazione delle opere mancati come da progetto approvato e con tipologie di finiture ricorrenti per immobili simili inoltre si ipotizzano i costi delle opere mancanti e le relative spese per la regolarizzazione tecnico‐amministrativa.

VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: La valutazione di mercato a corpo dell’immobile precedentemente descritto e censito viene determinata come segue:



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Tipologia del bene

Ubicazione Dati catastali

Fg. Zona cens.

Mappale e subalterno

Consistenzae superficie

Categoria e classe

Rendita

Abitazione di tipo civile con cantina


221 2 603 sub 15 4,5 vani

Sup. totale:105 m2

Sup. **:100 m2 Cat. A/2 ‐ Cl.2 383,47 euro

Garage Comune di Reggio Emilia Via Socrate

221 2 603 sub 2 32 mq Cat. C/6 ‐ Cl.5 112,38 euro

Descrizione Sup. Commerciale Prezzo unitario €/mq Prezzo totale €

Appartamento con cantina

104,00 mq 1.200,00 124.800,00 €

Garage a corpo 10.000,00 €

Area cortiliva esclusiva a corpo 1.200,00 €

A ‐ Valore complessivo risultante a corpo del bene ultimato (o trasformato)

136.000,00 €

B ‐Costi di ultimazione (costruzione)

Vedi descrizione indicativa delle opere di completamento in base a progetto approvato e delle spese per la regolarizzaione tecnico‐amministrativo al punto 4 della presente relazione

‐ 35.000,00 €

Valore di mercato = A‐B (Valore complessivo bene ultimato – Costi di ultimazione)

101.000,00 €

La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l’immobile, la valutazione in caso d’asta viene ridotta di circa il 20%, inoltre si applicano decurtazioni legate alla regolarizzazione tecnico‐amministrativa, risultando pertanto come segue:

Decurtazione Abbattimento del 20% per vendita all’asta, vendita priva di garanzie per vizi, ecc. ‐ 20.200,00 €

Decurtazione Ipotizzabile partecipazione a spese di completamento opere di urbanizzazione ‐3.000,00 €

Decurtazione Costi di regolarizzazione tecnico‐amministrativa ‐3.000,00 €

Valore risultante complessivo ‐ a corpo ‐ 74.800,00 €

Valore a corpo ‐ base d’asta ‐ per arrotondamento 75.000,00 €



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In applicazione della L. 132 del 06/08/2015 si determina l’offerta minima attraverso una riduzione del 25% sul valore a base d’asta, pari quindi a:

Offerta minima 56.250,00 €

5.1.10 ‐ LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI

I beni che costituiscono dieci lotti di vendita hanno la seguente provenienza:

• Alla società (per la piena proprietà) gli immobili in oggetto erano pervenuti per averli costruiti sopra un terreno identificato (al fg.221 part.603 (già part.521 (ex 441ex 279 ex 75) già part.522 (ex 442 ex 279 ex 75) già part.530 (ex 434 ex 279 ex 75) già part.531 (ex 436 ex 279 ex 75) pervenuto con atto di compravendita in Notaio Vacirca Antonino del 15/05/2009 da potere della , trascritto il 25/05/2009 ai nn.12448/7452;

• Alla società il terreno suddetto era pervenuto in parte:

‐ (le part.530‐531) per atto di cessione di diritti reali a titolo gratuito in Not. Vacirca Antonino del 25/10/2007 da potere del Comune di Reggio Emilia con sede in Reggio nell'Emilia trascritto il 02/11/2007 ai nn. 34108/19365;

‐ (le parto 521‐522) per atto di permuta in Not. Vacirca Antonino del 12/12/2007 da potere di , trascritto il 19/12/2007 ai nn.39368/22086;

• AI Comune di Reggio Emilia con sede in Reggio nell'Emilia il terreno era pervenuto per atto di cessione di diritti reali a titolo gratuito in Not.Corradi Guido del 30/08/2006 da potere di , trascritto il 21/09/2006 ai nn.30300/17210;

• Alla società i terreni suddetti erano pervenuti per atto di compravendita in Not.Corradi Guido del 31/03/2004 da potere di , trascritto il 22/04/2004 ai nn.11025/6390

• Alla sig.ra il terreno era pervenuto per atto di permuta in Not. Gian Domenico Serri del 23/08/1979 da potere di , trascritto il 05/09/1979 ai nn.10110/7853

6– ALTRE OSSERVAZIONI

GESTIONE CONDOMINIALE Fabbricato condominiale denominato “Residenza degli Ulivi” sito in Via Socrate a Masone di Reggio

Emilia costituito da 13 alloggi più garage, cantine di proprietà e parti comuni. L’edificio risulta amministrato dallo studio “Ge.Co. 2” di Ivana Campa, Via Matteotti n. 19/3E ‐ 42048

Rubiera (RE), tel. 0522 621325, e‐mail: [email protected]. Dai dati forniti dall’amministratore condominiale risulta che2:

• le spese condominiali annuali medie delle unità immobiliari, sono circa di € 850,00/cd;

2 Vedi allegato 7.12 - Documentazione Amministrazione condominiale



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• le spese condominiali comprendono: polizza fabbricato, adempimenti fiscali, illuminazione, ascensore, pulizie, amministrative, bancarie;

• le spese condominiali insolute a carico della società esecutata per l’unità in oggetto sono pari a € 635,00;

• nel corso dell’ultima gestione, sono state interrotte le pulizie scale e bloccato il funzionamento dell'ascensore, a causa della grave morosità che non consente di onorare il pagamento dei Fornitori.

Si allega mail ricevuta dall’amministratrice, bilancio preventivo 01/04/15‐31/03/16 e bilancio consuntivo 01/04/14‐31/03/15. L’ammontare delle spese condominiali e delle rate insolute è da intendersi indicativo e riportato sulla base dei dati forniti dall’amministratore di condominio durante le operazioni peritali; per conoscere dettagliatamente il conteggio definitivo ad una certa data occorre quindi prendere contatto con l’amministratore dello stabile sopra indicato.

7– ALLEGATI 7.1. COROGRAFIA 7.2. MAPPA CATASTALE 7.3. PLANIMETRIE CATASTALI 7.4. VISURA CATASTALE 7.5. CONCESS IONI EDIL IZ IE , ELABORATI GRAFIC I 7.6. COMUNICAZIONE IN IZ IO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI 7.7. ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBIL IARE 7.8. NOTA TRASCRIZ IONE CONVENZIONE EDIL IZ IA 7.9. ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 7.10 COPIA CERTIF ICATO STATO CIVILE LEGALE RAPPRESENTANTE SOCIETÀ ESECUTATA 7.11. COPIA ATTESTATO QUALIF ICAZ IONE ENERGETICA 7.12. DOCUMENTAZIONE AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE ALLEGATI A,B,C CD ROM CONTENENTE LA PERIZ IA , COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Gli allegati indicati in grassetto sono allegati alla presente Relazione Estimativa, i restanti costituiscono altro fascicolo allegato alla Relazioni Estimativa Generale. Confidando d’aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d’integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva la sottoscritta ad evasione dell'incarico ricevuto. Cavola (RE), li' 29.06.2016 L’esperto estimatore designato __________________________________________ arch. Monica Cavalletti



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LOTTO 1 ‐ ESTERNO 1

LOTTO 1 ‐ ESTERNO 2

ESECUZIONE IMMOBILIARE 325/2014 TECNICO ESTIMATIVA … fileatto di pignoramento immobiliare 7.8....

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