ECONOMIA, ESTIMO, MARKETING E LEGISLAZIONE

V ANNO

AGRARIA AGROALIMENTARE E AGROINDUSTRIA

- Valore di mercato - Aspetti Economici

- Valore e Redditività

- Procedimenti di Stima

- Stima Analitica di un Fondo Rustico e del Valore di Mercato

- Tipologie di Ricerche di Mercato e Differenza con le Ricerche di Marketing

- Benchmarking

- Principi di estimo

VALORE DI MERCATO

In economia per valore di mercato si intende, in linea generale, il controvalore (solitamente in denaro) di un bene nell'ambito della compravendita dello stesso in un mercato liquido e tra parti consapevoli.

Esso è pertanto determinato in primis dal valore materiale del bene stesso, corretto da altri fattori quali, ad esempio, la legge della domanda e dell'offerta, et in secundis dalla volontà del compratore di acquistare e quella del proprietario del bene di vendere. Il valore di mercato è dato quindi dalla quantità di moneta che si scambia con un determinato bene.

In determinati ambiti (ad esempio il settore immobiliare) tale valore è ricavato attraverso una valutazione immobiliare che porta a determinare il valore del bene che tuttavia non costituisce, di per sé, il valore di mercato, bensì soltanto una base di partenza per la definitiva determinazione di quest'ultimo. Tra i sette valori (valore di mercato, costo, capitalizzazione, trasformazione, surrogazione, complementare e d'uso sociale) il valore di mercato e il valore di costo sono quelli "fondamentali" mentre gli altri sono "accessori" o "derivati" in quanto derivano dal valore di mercato e dal valore di costo.

In economia

Il concetto di valore di mercato assume un'importanza particolare nella compravendita di titoli che abbiano un valore nominale, quali azioni o quote di società di capitali; in questo caso il valore di mercato viene determinato sulla base del patrimonio della società stessa, sul suo posizionamento sul mercato di riferimento, su parametri di redditività, su aspettative che gli operatori nutrono circa l'andamento futuro ma anche sulle contingenze economiche che si vengono a creare (a tal proposito possono essere citate, come esempio fra tanti, le temporanee crisi di liquidità che creano effetti distorsivi sui mercati dei capitali).

L'analisi del valore di mercato delle azioni, tuttavia, si interseca, inevitabilmente, con le valutazioni del corso futuro dei titoli o, per meglio dire, la stima del valore futuro in momenti successivi all'istante di valutazione; le tecniche di base maggiormente utilizzate, sono quelle fondate da un lato sui modelli stocastici che furono teorizzati verso l'inizio degli anni '70 di cui le più famose sono: Metodo Monte Carlo, Modello Binomiale di Cox-Ross-Rubinstein, Modello di Black-Scholes-Merton (utilizzati, prevalentemente, per la stima del valore dei derivati) e il Modello CIR (adatto soprattutto per ciò che riguarda l'aspetto comportamentale dei tassi di interesse) e dall'altro i modelli come il CAPM e ATP o modelli multifattorili.

Nel caso delle società per azioni quotate alla Borsa valori, per la determinazione del valore di mercato si prende in considerazione la quotazione delle azioni (solitamente una media dei prezzi in un arco temporale definito e prossimo all'atto di compravendita), se del caso con l'aiuto di uno o più advisor, che molte volte è una banca d'affari. Queste società di consulenza (advisor) utilizzano sistemi di valutazione che si fondano sull'implementazione di tecniche quali: dei multipli di mercato e sulla stima dei flussi di cassa attesi.

Un altro caso può essere quello delle obbligazioni, anch'esse a volte quotate in Borsa, nel quale il valore di mercato viene determinato dalla appetibilità del titolo: rating dell'emittente, tasso di interesse corrisposto, durata temporale, eventuale convertibilità in azioni, facilità di negoziazione.

Occorre precisare inoltre che il valore di mercato di un titolo può essere diverso, anche in misura considerevole, dal valore nominale; a tal proposito sono presenti sul mercato strumenti finanziari chiamati derivati (Opzione europea, opzioni americane, Opzione asiatica ed Opzioni esotiche) o derivati strutturati (nel caso la loro complessità induca il valutatore a scomporre lo strumento in "derivati base") di cui al momento della sottoscrizione non si conosce esattamente il valore futuro ma di cui si può solo fare una stima (utilizzando le tecniche di cui sopra) in cui però devono essere poste delle ipotesi di base che inevitabilmente devono essere tenute in considerazione per la validità dei risultati ottenuti.

Nel settore immobiliare

Per quanto riguarda la valutazione immobiliare il Valore di Mercato rappresenta un valore di stima che gli Standards valutativi internazionali definisco chiaramente.

Il Valore di Mercato (VM) è l'ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione[1].

Anche la Banca d'Italia, nelle proprie Norme di Vigilanza sulle banche, si è preoccupata di recepire questa valutazione nel modo che segue.

Il Valore di Mercato è l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Aspetti economici

Generalità

Il valore di un bene economico assume aspetti diversi a seconda dello scopo per cui la valutazione è richiesta (esigenza pratica della stima).

I sei aspetti economici o criteri di stima (punto di osservazione economico da cui si esprime il giudizio) che riguardano l’ambito del microestimo sono: valore di mercato, valore di costo, valore di trasformazione, valore di surrogazione, valore complementare e valore di capitalizzazione. I primi due sono detti fondamentali, gli altri derivati.

La valutazione di beni e risorse pubbliche (macroestimo) viene fatto considerando l’aspetto economico del valore d’uso sociale.

Aspetti economici del microestimo

Valore di mercato: è il più probabile prezzo che, a giudizio del perito, il bene oggetto di stima potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. È il criterio che più frequentemente risolve i casi pratici di stima (es. compravendita, inventario patrimoniale a scopo di liquidazione o divisione ereditaria, ecc.). La ricerca del più probabile valore di mercato di un bene è possibile solo se per quel bene esiste appunto un mercato, ossia se vi è la possibilità pratica di reperire, nell’ambito di un definito e accettabile intervallo di tempo, i prezzi di mercato da assumere come base obiettiva per l’espressione del giudizio.

Valore di costo: si ottiene sommando le spese che un imprenditore ordinario (spese esplicite ed implicite) dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di stima. Sono valutabili secondo il costo solo quei beni che possono essere prodotti, quindi non i beni naturali.

Sono esempi di valori di costo: costo di produzione di una derrata agricola, costo di impianto di una coltura arborea, costo di esercizio di una macchina, costo di costruzione di un fabbricato.

Altro esempio è il costo di ricostruzione. Poiché il fabbricato ricostruito deve presentare le stesse caratteristiche di quello preesistente, si deve tenere conto dello stato di manutenzione e delle condizioni di vetustà del fabbricato preesistente. A tal fine si utilizza un coefficiente di deprezzamento che, applicato al costo di costruzione, permette di ottenere il costo deprezzato. In agricoltura, la determinazione dei costi di produzione è complicata dalla presenza dei cosiddetti costi congiunti e costi connessi. I costi congiunti si hanno nel caso di prodotti che derivano da una medesima attività produttiva (es. granella di grano e paglia). Il costo

del prodotto principale si può trovare detraendo al costo totale il valore di mercato del prodotto secondario. I costi connessi sono quelli relativi a settori diversi dell’attività aziendale che utilizzano un medesimo fattore produttivo: per esempio, la coltura del mais e quella del grano che utilizzano in comune alcuni fattori produttivi (trattore, aratro, ricovero macchine, ecc.). Il problema viene risolto ripartendo il costo (es. le quote sul trattore) sulla base di un parametro (ore d’impiego, superficie della singola coltura, valore della PLV). Tale criterio trova applicazione nel caso di stima del danno causato da un incendio che abbia distrutto o danneggiato un fabbricato.

Valore di trasformazione: è il valore che si presume possa attribuirsi a un bene grezzo in vista della sua trasformazione in un altro bene. Esso è pari alla differenza fra il valore di mercato del bene trasformato e il costo della trasformazione. La trasformazione deve essere tecnicamente possibile, economicamente conveniente e legalmente ammissibile. Si ricorre a tale aspetto per giudicare la convenienza economica ad attuare una data trasformazione. Se una certa trasformazione risulta ordinaria rispetto alle consuetudini locali, il valore di trasformazione tende a coincidere con il valore di mercato. Alcune specifiche applicazioni sono: valore di macchiatico, se riferito ai soprassuoli boschivi maturi, valore a sito e cementi, se riferito a fabbricati destinati alla demolizione.

Valore di surrogazione: può essere definito come il valore di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare. Nell’estimo rurale si ricorre a questo criterio di stima per valutare i concimi organici in base al prezzo dei concimi minerali, o per gli alimenti del bestiame aventi simili caratteristiche nutrizionali (stima delle scorte aziendali).

Valore complementare: è pari alla differenza tra il probabile valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima. Coincide con la diminuzione di valore che il complesso viene a subire staccandone la parte oggetto di valutazione. I casi più frequenti di stima del valore complementare sono: espropriazioni parziali per pubblica utilità, stima del soprassuolo di un frutteto, acquisto di reliquati.

Valore di capitalizzazione: è dato dalla accumulazione, al momento della stima, dei redditi futuri che il bene è capace di fornire. Si ricorre a tale aspetto economico quando il saggio è un dato elementare certo, in quanto o risulta dalla stessa formulazione del quesito, o è indicato da norme contrattuali o di legge. Nel caso di stima analitica del valore di mercato (V = Bf/r), invece, il saggio scaturisce, come si vedrà, da un confronto con beni simili. Alcuni esempi di applicazione sono: la stima del valore del diritto di usufrutto, la determinazione del debito residuo di un mutuo, la stima del valore attuale di un vitalizio, il valore catastale di un immobile, la stima del prezzo massimo di acquisto di un immobile per conseguire una determinata fruttuosità.

VALORE E REDDITIVITA'

L’attuale contesto di mercato, fatto di competizione, nuovi concorrenti, nuovi mercati, nuove consapevolezze nei clienti e nuove sensibilità sociali, impone una analisi dei modelli produttivi e organizzativi delle aziende per fare in modo che queste possano, pur in presenza delle tante e mutevoli condizioni, creare valore e di redditività. È questa la sfida che gli imprenditori oggi devono affrontare, che richiede una risposta integrata che abbraccia i vari contesti dell’operatività delle aziende. Per vincere questa sfida gli imprenditori hanno bisogno di informazioni aggiornate e comparative rispetto ai modelli di riferimento, di nuove professionalità in grado di fornire risposte tempestive, di contenuti informativi in linea con le aspettative del mondo esterno. I fattori chiave I principali fattori chiave che incidono sul valore e la redditività sono certamente: • Innovazione La capacità di innovare continuatamente i propri processi interni, la gamma dei prodotti e dei servizi, l’approccio al mercato e ai clienti costituisce uno dei fattori determinanti per la sostenibilità del valore d’impresa. • Efficienza Le tensioni sui prezzi e sui costi dei fattori produttivi rendono necessari puntuali interventi sui processi produttivi al fine di ridurre al minimo i costi, contenere gli sprechi in un’ottica di qualità e creazione di valore. • Rischi L’ambiente interno ed esterno all’azienda è pervaso di fattori di rischio che possono incidere sulla creazione del valore e la redditività. L’identificazione, l’analisi e il buon governo dei rischi sono elementi discriminanti per il successo dell’impresa. • Crescita La crescita sostenibile dell’impresa è un elemento essenziale per il mantenimento del valore e la redditività. La crescita dipende da numerosi fattori che devono essere noti e monitorati e combinati, quali ad esempio: le scelte di localizzazione, le

strategie di comunicazione, il capitale relazionale con i clienti, le fonti di approvvigionamento, le fonti di finanziamento, etc. • Governance I modelli organizzativi interni all’azienda e in particolare gli organi di controllo e governo aziendale sono elementi determinante per l’incisività dell’azione imprenditoriale.

Indicatori di redditività

Gli indicatori di redditività sono indici che permettono di osservare la capacità di un'impresa di produrre reddito e di generare risorse.

Tali indicatori sono utili sia per gli investitori, che possono avere una previsione circa i possibili ritorni economici del loro investimento, sia in generale per analizzare l'affidabilità di un'impresa attribuendogli un rating specifico.

Gli indicatori principali sono:

• il ROE (Return On Equity), • il ROI (Return On Investment), • il ROA (Return On Assets), • l'EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization)

anche conosciuto in italiano come MOL, Margine Operativo Lordo • l'EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) o Utile Operativo.

Come fare l’analisi di bilancio?

Dall’analisi di bilancio, è possibile trarre elementi di giudizio sulla situazionale patrimoniale, economica e finanziaria. Particolare utilità è rappresentata dall’utilizzo di determinati indici che messi a confronto, mostrano l’andamento della gestione, sulla base della redditività, solvibilità e solidità. Gli indici della redditività in particolare, indicano la capacità dell’azienda di generare profitti nel corso degli anni. La misurazione degli indici della redditività, è uno degli aspetti più comuni e frequenti in ambito di analisi di bilancio.

Il tasso di rendimento del capitale proprio (ROE=Return on equity) è dato dal rapporto tra utile d’esercizio e capitale proprio. Questo indice della redditività, indica i mezzi impiegati nell’azienda dal proprietario o dai soci, cioè la redditività del

capitale di rischio e la capacità potenziale di autofinanziarsi. Per giudicarne la congruità, è necessario metterlo a confronto con il rendimento di investimenti alternativi; è un indice di redditività positivo se il tasso d’interesse è superiore a quello di altri prodotti finanziari.

Il tasso di rendimento del capitale proprio può essere influenzato da:

• tasso di incidenza della gestione non caratteristica: è l’indice di redditività che si ottiene con il rapporto tra utile d’esercizio e reddito operativo lordo, della gestione caratteristica. Gli elementi della gestione finanziaria, extracaratteristica, straordinaria e del carico fiscale, contribuiscono alla variazione di questo indice.

Il rapporto di questo indice della redditività generalmente è inferiore a 1, e nello specifico, quanto più il tasso si avvicina a 1, tanto maggiore è stato il concorso della gestione non caratteristica alla formazione del risultato economico positivo.

Viceversa, in presenza di un tasso basso, la gestione non caratteristica incide negativamente sulla formazione del risultato economico. In presenza di un elevato carico fiscale, il tasso del rapporto sarà molto basso.

• Leverage: è l’indice della redditività che ne rapporta l’indebitamento, calcolato come rapporto tra gli impieghi e il capitale proprio. Se il rapporto è uguale a 1, indica la capacità dell’azienda a finanziare tutti i suoi investimenti, con il proprio capitale di rischio. Se il rapporto è superiore a 1, indica che al capitale proprio, l’azienda ha accostato capitale di terzi, è ricorsa quindi all’indebitamento.

Tra gli indici della redditività, il leverage ha un risvolto economico in quanto l’esistenza di debiti comporta il sostenimento di oneri finanziari e quindi si riflette sul reddito d’esercizio.

• Tasso di incidenza del capitale investito (ROI=Return on investment) è l’indice di redditività dato dal rapporto tra reddito operativo lordo della gestione caratteristica gli impieghi. Il ROI è un indice di redditività che esprime il complesso dei capitali investiti nell’azienda ed è influenzato dal tasso di rendimento lordo delle vendite e dall’indice di rotazione degli impieghi.

• Tasso di rendimento lordo delle vendite (ROS =Return on sales) è l’indice di redditività che prende in considerazione i ricavi di vendita; viene calcolando rapportando il reddito operativo lordo della gestione caratteristica, ai ricavi netti di vendita; questi sono dati dai ricavi lordi diminuiti dai resi, ribassi e abbuono passivi.

PROCEDIMENTI DI STIMA    

Il procedimento è l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di stima. Il metodo di stima, come già detto, è concettualmente unico e si basa sulla comparazione (accertare quali sono i valori attribuiti a beni simili e con essi costruire una scala di valori; stabilire quale tra i possibili valori deve essere attribuito al bene da stimare, ossia scegliere il gradino della scala in cui collocare il bene).

Principio dell'ordinarietà

Il valore ottenuto applicando il metodo di stima è un valore normale. Con riferimento alla statistica, si ricorda che il concetto di normale è riferibile a quel carattere che manifesta la massima frequenza. Tale carattere è anche definito il più diffuso, il più frequente, il più probabile. Il concetto statistico di “normale” trova corrispondenza, in estimo, con il concetto di ordinario e con il principio di ordinarietà. Si può quindi affermare che il valore di stima, che scaturisce dall’applicazione del metodo, è un valore ordinario. Il perito non deve effettuare la stima sulla base di particolarismi o singolarità, ma deve sempre fare riferimento a condizioni medie, normali e cioè, appunto, ordinarie, che rendono la stima oggettiva e generalmente valida.

Procedimenti per la stima del probabile valore di mercato

Distinguiamo due diverse tipologie di procedimenti di stima:

1. procedimento sintetico (detto anche per comparazione diretta); 2. procedimento analitico (detto anche per comparazione indiretta).

I procedimenti sintetici si distinguono in: stima a vista, stima storica, stime per parametri, stime per valori tipici.

Procedimenti sintetici

Stima a vista o a impressione: il perito esprime il proprio giudizio basandosi sulla semplice osservazione del bene, e non ricorre a calcoli, elaborazioni, indagini minuziose. E’ molto diffusa nelle valutazioni di beni semplici (come materie prime o semilavorati) e in quelle immobiliari. La stima a vista può dare risultati anche molto attendibili, soprattutto laddove esiste una grande omogeneità di caratteristiche immobiliari e dove sono frequenti gli atti di compravendita, perché il perito ha così la possibilità di avere a propria disposizione i dati statistici occorrenti alla stima.

Stima storica: consiste nel dedurre il probabile valore di mercato attuale di un immobile sulla base dei prezzi di compravendita scaturiti in precedenti contrattazioni

per lo stesso bene. Questa stima è poco praticata per la scarsa vivacità del mercato immobiliare (specie dei fondi rustici) e per le fluttuazioni dei valori immobiliari.

Stime per parametri: tali procedimenti utilizzano, per la comparazione, un parametro di natura fisica o economica, ritenuto proporzionale al valore di mercato del bene oggetto di stima. La formula risolutiva è la seguente:

dove: ∑ V = sommatoria dei prezzi di mercato relativi a beni simili oggetto di recente compravendita ∑ p = sommatoria dei parametri relativi ai beni simili Vx = valore ordinario del bene oggetto di stima Px = parametro relativo al bene oggetto di stima

I parametri tecnici più utilizzati sono la superficie (unità di misura: metro quadrato o ettaro), il volume, il vano utile.

Tra i parametri economici ricordiamo il canone di affitto, il reddito imponibile (Reddito Dominicale o Rendita Imponibile), la produzione lorda vendibile.

Stima per valori tipici: trova applicazione nella ricerca del valore di mercato di beni immobili complessi per i quali sia possibile una valutazione separata dei vari elementi che li compongono. Il procedimento, pertanto, comporta la scomposizione del bene nei suoi elementi costitutivi e la successiva stima di ciascun componente singolarmente considerato.

Stima analitica del probabile valore di mercato

La stima analitica consiste nella determinazione del probabile valore di mercato di un bene immobile attraverso la capitalizzazione del reddito di cui l’immobile è capace. Anche tale procedimento analitico appartiene al metodo di stima unico e comparativo

(la comparazione viene fatta nell’individuazione del saggio medio di capitalizzazione).

Affinchè la capitalizzazione assuma il significato di procedimento per la stima del probabile valore di mercato di un bene immobile, è necessario:

1. che si possa effettuare una ricerca del reddito ordinariamente attribuibile all’immobile (Bf);

2. che sia possibile conoscere il saggio di capitalizzazione, inteso come saggio medio di fruttuosità degli investimenti fondiari dello stesso tipo di quello in oggetto.

La stima analitica si svolge in quattro fasi:

• ricerca del reddito da capitalizzare (Bf); • ricerca del saggio di capitalizzazione e sua eventuale correzione in rapporto ai

comodi presenti nell’immobile oggetto di stima; • applicazione della formula di capitalizzazione che dà il valore normale (valore

capitale); • aggiunte e detrazioni al valore normale per arrivare al valore effettivo.

Procedimenti per la determinazione del probabile valore di costo

Il valore di costo si applica in genere per valutare beni riproducibili come, tipicamente, i fabbricati, ma è usato anche per la stima degli arboreti o di altre opere di miglioramento fondiario.

La stima sintetica del valore di costo si identifica in una stima per parametri tecnici. Un parametro tecnico di riferimento, molto diffuso nella pratica professionale, è il metro cubo vuoto per pieno. Altri parametri sono la superficie coperta totale, il vano commerciale, ecc. Il compito del perito è quello di reperire tra gli imprenditori del settore i costi effettivamente sostenuti per produrre beni simili a quello da stimare.

Il procedimento analitico per la stima del probabile costo di produzione o di costruzione viene condotto attraverso l’analisi e la quantificazione di tutti i fattori produttivi necessari per attuare la produzione o la costruzione stessa. La stima analitica del costo di costruzione viene, di solito, compiuta mediante il computo metrico estimativo, ovvero attraverso l’analisi dettagliata delle qualità e quantità di tutte le categorie dei lavori occorrenti a dare l’opera compiuta.

Comodi e scomodi – Aggiunte e detrazioni

Se il bene immobile da stimare non è in condizioni ordinarie e presenta caratteristiche particolari che lo differenziano dai termini di confronto, il valore ordinario non è ancora quello definitivo di stima e andrà modificato: maggiorandolo se il bene

presenta caratteristiche di maggior pregio, diminuendolo se presenta caratteristiche di minor pregio.

Per passare dal valore ordinario a quello effettivo ci sono due fasi:

• Correzione del valore ordinario; • Aggiunte e detrazioni al valore ordinario.

Comodi e scomodi

Sono caratteristiche generalmente estrinseche, difficilmente valutabili separatamente, ma la cui presenza costituisce un attributo di cui il mercato tiene conto. Sono esempi di comodi una posizione particolarmente favorevole, un bel panorama, la salubrità della zona, una distribuzione razionale degli spazi in un appartamento, ecc. sono esempi di scomodi i caratteri opposti ai precedenti. La presenza di comodi o scomodi comporta una correzione del valore ordinario, che potrà avvenire in percentuale dell’intero valore già stimato o in percentuale del rapporto Sommatoria V/Sommatoria p, il quale, moltiplicato poi per il parametro px, fornirà il valore globale corretto. Nella stima del valore di capitalizzazione dei redditi la correzione percentuale potrà essere fatta sul rapporto Sommatoria Bf/S V, vale a dire sul saggio di capitalizzazione. L’entità percentuale della correzione dovrà rispecchiare il diverso grado di apprezzamento da parte del mercato di beni dotati della caratteristica di comodo o scomodo rispetto a beni normali. La determinazione di tale entità è compito non facile del perito e richiede la conoscenza dei prezzi di molti beni nelle diverse condizioni.

Aggiunte e detrazioni

Se le caratteristiche di straordinarietà sono costituite da elementi di per sé valutabili, la loro stima deve essere fatta a parte e il loro valore andrà aggiunto o detratto al valore del bene già eventualmente corretto per la presenza di comodi o scomodi. Per dare una idea di quali possano essere questi elementi, diciamo che danno luogo ad un’aggiunta i maggiori redditi transitori a qualunque causa dovuti (esenzione temporanea dalle imposte, canoni contrattuali superiori all’ordinario), le maggiori consistenze riproducibili (fabbricati eccedenti le ordinarie dotazioni nei fondi rustici, migliori rifiniture nei fabbricati civili), le pertinenze legate al bene per legge o per volontà contrattuale (scorte aziendali, mobili e arredi), ecc.; danno invece luogo a detrazioni i minori redditi transitori, i debiti ipotecari, i diritti a favore di terzi (usufrutto, rendita), le minori consistenze sanabili (mancanza di edifici, stato di conservazione inferiore all’ordinario), ecc.

Stima analitica di un fondo rustico condotto in economia diretta

Fasi della stima analitica di un fondo rustico condotto in economia diretta con allevamento di bovine da latte

1. Premessa

2. Descrizione del fondo:

o Capitale fondiario o Capitale agrario:

• Macchine e attrezzi • Bestiame:

• Calcolo della disponibilità foraggera • Calcolo del peso vivo allevabile • Composizione della stalla

• Prodotti di scorta

o Determinazione delle giornate lavorative

3. Stima del valore ordinario del fondo (conduzione in economia diretta):

o Analisi della produzione lorda vendibile (calcolo utile lordo di stalla) o Analisi dei costi:

• Spese varie • Quote • Imposte e contributi • Salari • Stipendi • Interessi

o Calcolo del beneficio fondiario ordinario o Ricerca del saggio di capitalizzazione o Calcolo del valore ordinario

4. Aggiunte e detrazioni al valore ordinario:

o Aggiunte o Detrazioni

5. Calcolo del valore di mercato

6. Conclusione

Stima del valore di mercato dei fondi rustici  

Nella stima di un fondo secondo il criterio del valore di mercato il perito deve giudicare la quotazione che il fondo potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita con riferimento al momento in cui viene effettuata la stima.

Indispensabile è quindi la conoscenza del mercato: cioè occorre che si verifichino le seguenti condizioni:

· che esistano fondi simili di recente oggetto di compravendita; · che di questi fondi simili si conoscano i prezzi di vendita (recenti e realmente pagati).

Per fondi simili si intendono immobili aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Non esistendo fondi uguali, si tratterà di giudicare se i fondi presi per confronto hanno caratteristiche paragonabili, equivalenti, a quelle del fondo oggetto di stima, ed è questo il primo e spesso impegnativo compito del perito. Essendo tali caratteristiche numerose e di vario genere (ubicazione, destinazione produttiva, terreno, miglioramenti fissi, ecc.), egli deve esprimere un giudizio globale sulla base delle sue conoscenze tecnico-economiche, che deve saper ponderare con immediatezza e imparzialità.

Procedimento sintetico

Si basa sulla comparazione diretta tra il fondo da stimare e i fondi simili presi per confronto sulla base di un parametro comune, viene cioè applicata direttamente l’equazione fondamentale della stima:

Somma V : Somma p = Vo : p dove Vo è il valore ordinario.

Il valore unitario, ottenuto dal rapporto Somma Vo/Somma p potrà essere corretto, all’occorrenza, di un’entità stabilita dal perito, nel caso che il fondo manifestasse differenze, rispetto ai fondi presi per confronto, che non possono essere considerate in altro modo, cioè apportando aggiunte o detrazioni al valore ordinario. Tali differenze sono i comodi positivi o negativi. Per esempio, potrà essere giudicata una svalutazione dell’x% per la suddivisione in più corpi o per un terreno svantaggiato (per giacitura, fertilità, esposizione, ecc.). l’entità della correzione viene giudicata dal perito in modo empirico e perciò in modo soggettivo e opinabile; deve quindi essere di modesta entità e limitata ai casi di effettiva necessità.

Quando invece le differenze tra il fondo da stimare e i fondi simili sono dovute a circostanze momentanee, individuabili e quantificabili singolarmente, l’importo, adeguatamente calcolato, sarà sommato o detratto dal valore ordinario (aggiunte e detrazioni). Si otterrà così il valore reale.

Parametri di confronto

Il parametro tecnico impiegabile nella stima dei fondi rustici è la superficie (espressa in ettari).

I parametri economici possono essere: il reddito dominicale, il beneficio fondiario, la PLV, ecc. (meno affidabili rispetto alla superficie).

Fasi di svolgimento di una stima sintetica

• Introduzione riportante le finalità della stima, le parti in causa, l’aspetto economico individuato, il procedimento che si intende seguire, le indagini svolte, le fonti dei dati acquisiti, ecc.

• Descrizione del fondo nelle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche. • Ricerca e analisi dei prezzi recenti e realmente pagati per fondi simili che, per

essere identificati come tali, dovranno essere succintamente descritti. Tali prezzi potranno essere resi omogenei per particolarità che abbiano contraddistinto la compravendita (scorte comprese nel prezzo, facilitazioni di pagamento, ecc.).

• Determinazione del valore ordinario sulla base del parametro di confronto. Tale valore ordinario potrà essere corretto in presenza di comodi positivi o negativi.

• Determinazione del valore reale apportando le eventuali aggiunte o detrazioni dal valore ordinario.

Procedimento analitico

Il procedimento analitico si basa sul presupposto teorico che, applicando un saggio idoneo, il valore di mercato del fondo sia pari alla accumulazione all’attualità dei

redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario (capitalizzazione dei redditi). Essendo tali redditi illimitati per un bene immobile, si avrà la formula:

Vo = Bf / r

Tale procedimento richiede che:

- sia possibile determinare un beneficio fondiario (Bf) ordinario e continuativo; - sia possibile determinare un adeguato saggio di capitalizzazione (r).

Sul piano pratico difficilmente queste due condizioni si verificano con sufficiente attendibilità; per tali ragioni la stima analitica del valore di mercato di un fondo rustico oggi, a giudizio pressoché unanime di studiosi ed esperti, è difficilmente attuabile sul piano pratico.

Fasi di svolgimento di una stima analitica

• Introduzione riportante le finalità della stima, l’aspetto economico individuato, il procedimento seguito, ecc.

• Descrizione del fondo nelle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche. • Determinazione del beneficio fondiario ordinario mediante un bilancio

estimativo (economia diretta o in affitto). • Determinazione del saggio di capitalizzazione e sua eventuale correzione in

rapporto ai comodi presenti nell'immobile oggetto di stima.. • Determinazione del valore ordinario capitalizzando il beneficio fondiario. • Determinazione del valore reale apportando le eventuali aggiunte o detrazioni

dal valore ordinario.

Principali aggiunte e detrazioni dal valore ordinario

Quando le differenze tra il fondo da stimare e i fondi simili sono dovute a circostanze momentanee e modificabili, individuabili e quantificabili singolarmente, il relativo importo, adeguatamente calcolato, sarà aggiunto o detratto dal valore ordinario. si otterrà così il valore reale o effettivo.

Rientrano tra le aggiunte e detrazioni al valore ordinario:

Aggiunte

- Scorte nella stima “a cancello chiuso”

- Frutti pendenti o anticipazioni colturali

- Fabbricati eccedenti la necessità di conduzione del fondo o fabbricati in evidente migliore stato rispetto ai fondi simili (fabbricati in prevalenza di nuova costruzione)

- Piantagioni non presenti nelle aziende simili prese a confronto

- Temporaneo aumento di reddito

- Esenzioni fiscali temporanee

Detrazioni

- Fabbricati carenti rispetto alle esigenze di conduzione del fondo o fabbricati in cattivo stato di manutenzione

- Temporanea diminuzione di reddito dovuta a incuria, danni, canone attuale di affitto inferiore all’ordinario

- Valore del diritto di usufrutto per i fondi gravati da tale diritto

- Debito residuo relativo ad un mutuo ipotecario gravante sul fondo stesso

- Indennità spettante all’affittuario o all’usufruttuario qualora questi abbia eseguito a sue spese miglioramenti fondiari

- Deprezzamento dei fondi affittati quando il valore di mercato è stato determinato con riferimento a fondi liberi

Tipologie di ricerche di mercato e differenza con le ricerche di marketing

Le aziende che conoscono a fondo chi sono, come si comportano e cosa amano i propri clienti dispongono di un forte vantaggio competitivo in quanto riescono a soddisfare meglio i loro bisogni fornendo dei prodotti/servizi sempre più mirati.

Per molto tempo, e forse ancora oggi, molti confondono le ricerche di marketing con le ricerche di mercato. Tuttavia il campo coperto dalle ricerche di marketing è molto più ampio di quello indagato in una ricerca di mercato. Le ricerche di marketing comprende tutte le attività svolte per selezionare gli elementi rilevanti e utilizzabili per prendere le decisioni in tema di prodotti, distribuzione, promozione e facilitazioni commerciali, nonché l’identificazione del mercato e l’individuazione di adeguati metodi di vendita. Le ricerche di marketing sono quindi collegate ad ogni aspetto dell’attività commerciale, dal concept del prodotto/servizio fino al soddisfacimento dei desiderata dei clienti.

L’American Marketing Association definisce le ricerche di marketing come “ La raccolta, la catalogazione e l’analisi sistematica dei dati riguardanti tutte le problematiche relative al marketing di beni e servizi”. Accettando questa definizione si evince che le aree di attività delle ricerche di marketing appaiono abbastanza chiare gli obiettivi risultano meno articolati. Per supportare il management durante il decision-making, Kotler ha quindi cercato di porre maggiore enfasi sugli obiettivi, definendo le ricerche di marketing come “La pianificazione, la raccolta, l’analisi e la presentazione dei dati e delle informazioni rilevanti per una specifica situazione di marketing a cui l’impresa deve far fronte”.

La ricerca di mercato, invece, indaga un ambito più ristretto, ha infatti l’obiettivo di individuare le informazioni relative ad un particolare prodotto o servizio. Le ricerche di mercato un carattere preliminare alla definizione di una strategia e di un piano fattibilità, e forniscono risultati da approfondire poi con ricerche più mirate a decisioni strategiche ed operative. Tali ricerche sono uno strumento essenziale per ridurre, i rischi durante il processo decisionale, contribuiscono perciò ad allineare meglio fra loro la domanda e l’offerta del mercato, sostenendo l’azienda nel soddisfacimento della clientela. Sostanzialmente si può affermare che le ricerche di mercato soddisfino due esigenze fondamentali:

• mettere a disposizione tutte le informazioni e i dati occorrenti per prendere una decisione;

• sviluppare nuove conoscenze.

Le ricerche di mercato possono essere classificate in due macro-classi:

• Ricerche Qualitative: mirano a comprendere un fenomeno attraverso la definizione dei concetti e delle idee che lo caratterizzano. Il termine qualitativo fa riferimento alla forma con cui sono espressi i risultati, impossibili da rappresentare sotto forma di numeri o relazioni quantitative fra variabili.

• Ricerche Quantitative: mirano a fornire informazioni statistiche. In questo caso i risultati sono espressi con numeri, valori, proporzioni e percentuali.

Le ricerche qualitative non sono strumenti di indagine fine a stessi, quanto un momento di verifica e rappresentazione di nuove ipotesi di lavoro utili poi nella fase quantitativa delle ricerche. In genere, gli obiettivi che la ricerca qualitativa deve soddisfare sono:

• fornire concetti, espressioni, materiale per la costruzione del questionario; • individuare tipi di comportamenti-atteggiamenti-opinioni e gli eventuali legami

esistenti tra di loro.

All’interno delle ricerche qualitative troviamo le ricerche esplorative, utilizzate soprattutto quando si desidera verificare delle ipotesi. Questo tipo di ricerche sono normalmente progettate per ottenere una visione preliminare della situazione e sono caratterizzate da un’elevata flessibilità e versatilità. Questo tipo di ricerche comprendono:

• ricerca su pubblicazioni; • interviste ad esperti; • discussioni di gruppo.

La ricerca esplorativa si dimostra utile anche per individuare piani d’azione alternativi, con la speranza d’includere la scelta “ottimale” nell’insieme delle alternative da valutare.

Per quanto riguarda le ricerche quantitative queste includono sia le ricerche descrittive, sia quelle causali o sperimentali. Come suggerisce nome la ricerca descrittiva descrive le caratteristiche della popolazione studiata e sono possibili se si dispone già nella fase di impostazione, di una buona conoscenza delle variabili di marketing coinvolte nel problema da indagare. Devono essere eseguite su un campione rappresentativo molto ampio ed è consigliabile che le domande siano formulate in modo da ottenere informazioni dettagliate sulla dimensione del mercato totale e sulla quota delle varie marche, sui profili dei consumatori, sulle preferenze ed abitudini d’acquisto, sulla distribuzione e sulle strategie competitive.

L’obiettivo delle ricerche sperimentali (detta anche causale), invece, consiste nell’identificazione dei fattori che sottostanno al comportamento del mercato e la valutazione di eventuali rapporti di causa-effetto esistenti tra le caratteristiche di una specifica popolazione. Questo tipo di ricerche richiedono un metodo fortemente pianificato e strutturato per ridurre al minimo gli errori e giungere a conclusioni non ambigue riguardo alla causalità. La ricerca causale attua, dunque, dei cambiamenti su alcune caratteristiche al fine di misurare le variazioni corrispondenti verificatesi su una o più variabili. Queste ricerche possono essere condotte in laboratorio e/o sul campo; in laboratorio si simulano le condizioni reali effettuando, le opportune modifiche di alcune caratteristiche, sul campo si realizzano esperimenti in ambiti di vita quotidiana, cercando di variare alcuni aspetti ed osservandone poi le conseguenze. Ovviamente le ricerche in laboratorio richiedano tempi più brevi e consentano una maggiore riservatezza, ma quelle sul campo sono più realistiche.

BENCHMARKING

Con benchmark o, più spesso e coerentemente con la voce inglese "benchmarking", in economia si intende una metodologia basata sul confronto sistematico che permette alle aziende che lo applicano di compararsi con le migliori e soprattutto di apprendere da queste per migliorare.

Origini

Risale alla fine degli anni settanta quando Robert Camp, per conto della Xerox Corporation, decise di migliorare radicalmente le prestazioni della funzione logistica attraverso un confronto di prodotti e processi operativi delle aziende più autorevoli presenti nella stessa zona di mercato.

Esistono molteplici definizioni di benchmark che tendono a distinguere un benchmark fatto fra aziende dello stesso settore su attività e processi simili (benchmark funzionale o di processo), e uno fra aziende di settori diversi con processi e attività diversi che non sono attribuibili a funzioni aziendali comuni (benchmark sui processi generici). Si aggiunge poi un terzo tipo di benchmark, quello strategico, o dei competitor diretti; in altre classificazioni esso include ed è teso a individuare anche i potenziali concorrenti di un'azienda e quelli indiretti, entrambi provenienti di altri settori.

Tipologie di Benchmarking

Esso può essere:

• Benchmarking interno - fra settori diversi delle stessa azienda. È rapido, semplice ed economico ma scarsamente efficace poiché raramente permette di trovare soluzioni realmente innovative.

• Benchmarking competitivo - fra aziende competitors. È abbastanza veloce, semplice ed economico e presenta buone possibilità di trovare soluzioni innovative, ma risulta tipicamente di difficile applicazione se non vi è collaborazione e se vi è timore nel rivelare dati fra concorrenti.

• Benchmarking funzionale - fra processi simili di organizzazioni diverse. Facilita l'azienda nel trovare collaborazione e soluzioni innovative, ma è molto costoso in termini di denaro e di tempo. Si necessità in questo caso di forte capacità di adattamento delle soluzioni analizzate.

• Benchmarking globale - fra processi diversi di organizzazioni diverse. Ha massima efficacia poiché si individuano le soluzioni migliori sul mercato, ma risulta di difficile applicazione poiché necessità di tempi di studio molto

lunghi, visto che raramente le organizzazioni eccellenti aprono all'esterno il proprio know-how e le proprie core-competencies. Anche qui si necessità di forte capacità di adattare soluzioni esterne alla propria azienda.

• Benchmarking energetico - ha lo scopo di confrontare i consumi energetici tra aziende diverse. È regolato dalla norma UNI CEI EN 16231:2012 che definisce la "Metodologia di benchmarking dell'efficienza energetica".

Utilità del benchmark

La finalità del benchmark può essere la ristrutturazione, ossia di BPR (reingegnerizzazione dei processi aziendali) oppure un miglioramento incrementale qualitativo (ovvero non radicalmente diverso dal passato).

Il benchmark viene effettuato scegliendo un cruscotto di indicatori, ciascuno con nome e metrica, che siano oggettivi, comprensibili, poco costosi da misurare, rappresentativi di un processo critico. La scelta del processo critico e dei relativi indicatori di prestazione chiave (KPI= Key Performance Indicators) termina con una verifica di robustezza in cui per ogni indicatore queste dimensioni sono valutate insieme tramite un metodo a punteggio (ad esempio l'Analytic Hierarchy Process).

Le metriche devono essere uguali per tutte le aziende oggetto del benchmark. Una comune unità di misura (es.: percentuale, metro, numero puro) assicura la confrontabilità dei risultati. In alcuni casi le aziende creano un network d'imprese, con un sito Internet comune ad accesso riservato a quelle iscritte in cui misurano e rendono visibili alle altre i valori oggetto del benchmark.

In altri casi le aziende si rivolgono a società di ricerche di mercato dove un esperto del settore, che magari ha lavorato in alcune aziende, stima i valori richieste; altrove si ricorre a società di consulenza che utilizzano fiere, riviste di settore, interviste a dipendenti e dirigenti. È importante specificare per i vari valori la fonte del dato e se esso è consuntivo, effettivo, target o un misto di questi.

Solitamente gli indicatori sono campionati a cadenza mensile con campioni di dimensione unitaria (un solo valore misurato, una volta al mese). Il benchmark per particolari necessità (soprattutto nel marketing) può essere fatto in qualunque momento dell'anno. Lo scarso numero e frequenza delle misure non pongono un problema rilevante di qualità dei dati e imputazione degli errori. È limitato l'utilizzo di strumenti statistici; le grandezze utilizzate sono elementari quali media, moda, mediana.

È prassi consolidata effettuare benchmark con aziende di altri settori solamente a patto che siano le migliori in assoluto in uno specifico processo. Ad esempio il benchmark di un processo logistico verrà fatto con un vettore-spedizioniere che investe tutto il budget nella sola funzione logistica e che ha i tempi di consegna più bassi fra tutte le aziende nel mercato.

A seguito del processo di benchmarking vi è una fase di revisione dei valori target di prestazione da raggiungere, di individuazione delle best practice da studiare e imitare. Lo scopo principale è studiare i processi altrui per importarli in casa propria: non sempre l'imitazione è fattibile completamente, poiché il cambiamento si scontra con le inerzie, i vincoli e la cultura della propria azienda.

L'azienda può scegliere se studiare il migliore in ogni prestazione oppure un best-in-class che ha la migliore combinazione di valori fra prestazioni in contrasto e che ha il maggior numero di prestazioni in cui ha il massimo. Il best-in-class è scelto fra aziende dello stesso settore; se le aziende con cui si fa il confronto sono almeno altre due, le best practice vengono studiate per ogni prestazione, trattandosi di un benchmark su un processo specifico, che si vuole conoscere a fondo.

In ogni indicatore (costo, servizio, qualità suddivisi in altre sottoclassi) il valore migliore delle aziende oggetto del benchmark diviene il target delle altre. Un limite di questo approccio diffuso è che un'azienda può non avere lo stesso budget da impiegare del best practice, per esempio perché non è un vettore di trasporto ed oltre alla logistica ha anche altri capitoli di spesa fra i quali deve dividere le sue risorse. Oppure perché una scelta strategica decide di privilegiare la qualità al costo e prezzo del prodotto; il miglior valore può essere ritenuto il massimo target oltre il quale un obiettivo diviene velleitario. Il valore particolare dipenderà da budget, struttura (funzioni) e scelte strategiche dell'impresa.

In tal senso, prima di affrontare uno studio dei processi del best practice o comunque fra le prime cose da capire, è una stima dei costi fissi che come minimo è necessario sostenere per imitarne i processi e ottenere qualche beneficio. Talvolta è possibile imitare alcune attività a costi non elevatissimi, ma anche un'imitazione parziale ha delle dimensioni critiche di costo senza le quali non si ottengono benefici.

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PRINCIPI DI ESTIMO L’estimo è quella parte dell’economia che insegna a formulare giudizi di stima. Prezzo: quantità di monete scambiate per un dato bene. Valore: quantità di monete scambiabile per un determinato bene (natura probabilistica del giudizio di stima). Costo: somma delle spese per realizzare un dato bene. Valore di mercato. Valore di costo. Valore complementare. Valore di trasformazione. Valore di surrogazione. Valore di capitalizzazione. Campo di variabilità della stima (Δ) Giudizio di stima deve essere obiettivo, imparziale, generalmente valido. Imparziale: nessun interesse personale da parte dell’estimatore. Generalmente valide: la maggior parte dei periti chiamati a fare il giudizio di stima esprimono una dichiarazione coincidente (è quello che presenta un campo di variabilità molto limitato). Metodo di stima (unico!). fasi: - oggettiva (individuazione fisica, documentazione, sopralluogo, indagine di mercato); - soggettiva (elaborazione informazioni, procedimenti sintetici o analitici). 1. Quesito di stima (scopo) 2. metodo 3. indagine tecnica e di mercato (oggettiva)

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scelta del procedimento di stima (soggettiva) Procedimenti estimativi. Modalità di elaborazione delle informazioni e dei tecnici ed economici acquisiti nella fase oggettiva. Sintetico: non significa rapido o semplice. Analitico: non significa lungo o complesso. Analitico: procedimento che presuppone la stesura di un bilancio, poiché l’aspetto economico che viene ricercato è quello del valore di capitalizzazione (Vo =Bf / i, Vo = P * 1/qn-1). Bilancio estimativo: Principio di ordinarietà. Più probabile valore di... = Valore normale + aggiunte - detrazioni. Metodo di stima: logica di approccio alla valutazione: (2 fasi). 1° fase oggettiva: a)Occorre individuare le caratteristiche ordinarie della zona dove il bene è inserito; b) si esprime il giudizio di valutazione in base all’ordinarietà della zona e quindi con riferimento non al bene oggetto di stima bensì ad un bene che presenta caratteristiche di ordinarietà; c) Individuazione di particolari condizioni in grado di porre il bene oggetto di stima in condizioni diverse dall’ ordinarietà; d) più probabile valore di ... = Valore normale + aggiunte - detrazioni. Aggiunte e detrazioni: particolari condizioni in grado di modificare il valore normale di un bene; queste condizioni sono valutabili. Comodi e scomodi: particolari condizioni in grado di modificare il valore normale di un bene; non sono valutabili ma apprezzabili (con delle percentuali). Estimo privatistico. Un semplice parere tecnico diviene stima quando viene formulato un giudizio di tipo economico. Un bene vale in funzione del reddito che riesce a produrre (immobile). Aspetti economici dei beni: si riferiscono alle diverse utilità che il bene fornisce a un soggetto con cui il bene stesso si pone in un certo aspetto economico: 1. Soddisfacimento di un bisogno: immediato, ripetuto. 2. Impiego come fattore di produzione - trasferimento di utilità in un altro

prodotto. 3. Fornendo un proprio reddito: capitalizzando tale reddito si può stimare

il valore.

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4. Trasferendo in un altro bene queste utilità. 5. Unendo utilità diverse tra loro. 6. Sostituendo l’utilità di un bene con quello di un altro bene. “Dire valore di produzione o di costo è la stessa cosa.” Validità di stima analitica (valore di capitalizzazione). Vo = Bf / i; Condizioni che la rendono valida: 1. Il Bf deve presentare caratteristiche di continuità nel tempo. 2. Continuità del reddito medio annuo ordinario. Reddito fornito dai fabbricati: quello derivante dalla locazione: a libero mercato, a equo canone (imposto dalla legge). Saggio di capitalizzazione: prezzo d’uso del capitale fondiario, inversamente proporzionale al rischio dell’investimento (i). - Basso rischio (agricoltura sei per mille - 2 per cento), nelle arre vocazionali ad alto reddito fino al 1.2%, nelle aree marginali fino al 1.5/2.5%. - Medio rischio (attività edilizia 3-6%). Il saggio da scegliere è anzitutto un saggio ordinario il quale dovrà poi essere opportunamente adeguato in relazione ai comodi e agli scomodi che caratterizzano l’immobile oggetto di stima. - Alto rischio (commerciali, industriali, attività finanziarie) oltre 6%. Fasi del giudizio di stima.

1) Individuazione dell’aspetto economico corrispondente al bene oggetto di stima. “Le scelte del perito devono essere motivate, cioè l’estimatore dovrà esplicitare il percorso logico seguito ed i motivi che lo hanno portato a scegliere l’aspetto economico e il procedimento di stima. 2) Accertamento dei dati di mercato e formazione della scala dei prezzi.

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Procedimenti di stima. Il procedimento indica le modalità di elaborazione dei dati relativi alle caratteristiche intrinseche, estrinseche ai vincoli giuridici:

1) procedimento analitico che presuppone l’impostazione di un bilancio che tende a ricercare il reddito medio annuo ordinario e continuativo. 2) procedimenti sintetici: - stima a vista o impressione, - stima storica, - stima comparativa diretta o parametrica, - stima per valori tipici.

Parametri tecnici di uso più frequente nelle comparazioni:

aree edificabili: £/mq aree agricole: £/ha appartamenti: £/vano utile

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L’estimo è la disciplina che insegna a esprimere, per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati che pubblici. Un giudizio non è una semplice misura. Una misura è l’indicazione di una grandezza fisica espressa con una adeguata unità da un operatore al quale si richieda soltanto perizia tecnica. Un giudizio è invece l’espressione di un motivato parere da parte di una persona esperta su un fenomeno che le semplici misure non possono definire. Perché si abbia una stima occorre che il giudizio di stima sia di tipo economico. Il giudizio di stima deve essere obiettivo, fondato su conoscenze tecniche, economiche e di mercato. Esso è finalizzato ad uno scopo pratico e ha la natura di una previsione. Per quanto frutto di una personale elaborazione, il giudizio di stima deve essere obiettivo, cioè generalmente valido. Il giudizio di stima di un bene deve essere fondato sulla conoscenza delle regole che governano lo svolgimento delle attività economiche. Il giudizio di stima risponde sempre ad una qualche ragione pratica, poiché il committente si trova in un determinato rapporto economico con il bene e con i fatti che lo riguardano. Il giudizio di stima ha sempre la natura probabilistica , qualunque di l’aspetto economico che corrisponde alla finalità della stima. Il prezzo di mercato è la somma che è stata pagata per un bene in una avvenuta compravendita. Il valore di mercato è un giudizio che esprime in termini previsionali e probabilistici l’equivalente in moneta di un aspetto economico di un bene. Possono essere oggetto di stima tutti i beni economici materiali e immateriali, nonché i diritti e gli obblighi relativi a beni economici. Un aspetto economico di un bene è l’utilità che il bene fornisce ad un soggetto che con sesso di pone in un certo rapporto economico. Valori di stima: di mercato, di capitalizzazione, di costo di produzione o di riproduzione, di trasformazione, di surrogazione, complementare. Il valore di mercato è i più probabile prezzo che un bene spunterebbe date le sue caratteristiche sul mercato che gli compete in un dato momento. Stimare il valore di mercato non implica il fatto che il bene oggetto di stima sia effettivamente destinato alla vendita.

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Il valore di capitalizzazione è l’accumulazione al momento della stima di tutti i futuri redditi che il bene è in grado di produrre. Il valore di costo di produzione o di riproduzione è la più probabile somma delle spese, che un imprenditore puro dovrebbe sostenere al momento della stima, per produrre o riprodurre un bene. Il valore di trasformazione è il più probabile valore attribuibile ad un bene in vista della sua trasformazione in un altro bene. Esso è pari alla differenza riferita al momento della stima, fra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione. Il valore di surrogazione è il valore di un bene e o di un insieme di beni capace di surrogare, al momento della stima, il bene da stimare. Il valore complementare è la differenza fra il valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima. Il metodo di stima è il processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore. Esso è unico e consiste nel confronto del bene da stimare con altri beni uguali, simili o analoghi, dei quali siano noti od accertabili i prezzo di mercato o i costi di produzione. Fasi del giudizio di stima: 1. Individuazione dell’aspetto economico rispondente allo scopo

pratico della stima. 2. Accertamento dei dati di mercato e formazione della scala dei

prezzi. 3. Analisi del bene da stimare, scelta dei termini di confronto e del

parametro di stima. 4. Scelta del procedimento estimativo. 5. Applicazione del procedimento estimativo. 6. Correzione del valore ordinario. 7. Aggiunte e detrazioni al valore di stima.

Sono condizioni intrinseche quelle proprie dei beni di per se considerati, indipendentemente dalla loro collocazione spaziale. Sono condizioni estrinseche quelle relative all’ambiente circostante considerato nei suoi diversi aspetti.

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La situazione giuridica è l’insieme dei vincoli legali che condizionano o limitano l’esercizio di stima della proprietà. Il concetto di ordinarietà corrisponde a quello di normalità: in un insieme di situazioni mutabili o di dati variabili, è normale la situazione o il dato che si presenta con la massima frequenza e pertanto ha la maggior probabilità di ripresentarsi in futuro, nell’ipotesi di permanenza delle condizioni del momento dell’indagine. L’individuazione dell’aspetto economico di un bene oggetto di stima è il primo compito del perito e costituisce la scelta del criterio di stima. A seconda dell’oggetto economico da valutare, delle sue caratteristiche e delle circostanze si deve scegliere il procedimento di stima. Il procedimento di stima può essere diretto o indiretto, sintetico o analitico. Procedimenti sintetici: stima parametrica, per valori tipici, storica, ad impressione. La prima è una stima che fa uso esplicito e formale di un parametro tecnico od economico. La seconda è una stima diretta per elementi costitutivi può essere applicata a beni complessi che non sia possibile confrontare nella loro globalità con altri beni simili o analoghi. La stima storica formula il giudizio sul valore di mercato tramite la propria conoscenza del prezzo che il bene ha avuto in una passata compravendita. La stima a impressione consiste nella formulazione mentale del giudizio di stima senza ricorso a elaborazioni o calcoli. Per beni materiali comparabili con altri di noto prezzo, il saggio di capitalizzazione è SBf/SP.

Domanda dei fabbricati: molto sensibile a oscillazioni (pressione demografica, benessere sociale, tendenza a investimento sicuro).

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Chi acquista un fabbricato deve pagare un’imposta di registro che varia dal 4 al 10%. Chi vende paga l’INVIM. I proprietari pagano l’ICI. Stima analitica dei fabbricati civili. Presupposto: il valore di mercato si identifica con il valore di capitalizzazione (Vo=Bf/i). Fasi: 1. Determinazione del reddito medio annuo ordinario e continuativo da

capitalizzare (Bf). Determinazione del reddito padronale lordo. Determinazione delle spese di parte padronale.

2. Scelta del saggio di capitalizzazione e suo adeguamento attraverso i comodi e gli scomodi.

3. Calcolo del valore normale di capitalizzazione. 4. Individuazione e valutazione delle eventuali aggiunte e detrazioni. 5. Espressione finale del giudizio di stima: più probabile valore di

capitalizzazione. L’affitto viene incassato anticipatamente. Rpl= rate mensili anticipate, interessi maturati sulle singole rate a un terzo d’interesse bancario. Spese di parte padronale. La quota d’assicurazione non viene considerata in quanto i fabbricati condominiali sono normalmente assicurati contro incendio, scoppio, e responsabilità civile. Quota di manutenzione ordinaria e straordinaria. Si può applicare una percentuale variabile del 5-15% del Rpl. La percentuale più bassa sarà applicata ad edifici di recente costruzione e di destinazione residenziale. Spese di amministrazione e sorveglianza: 5% del Rpl. Sfitto, inagibilità o ritardo di pagamento: 5%. Imposte: Ici, 6 per mille del reddito catastale rivalutato. Spese di gestione: max 10% Rpl Interessi di anticipazione= sommatoria spese precedenti per lo 0.06. Fasi: 1. Scelta del saggio. Rischio di investimento: 3-4% fabbricati abitativi,

3.5-4.5% negozi, 4-5% magazzini. 2. Comodi o scomodi: vicinanza mezzi pubblici, parcheggi, belvedere. Aggiunte e detrazioni: determinato il valore normale di capitalizzazione occorre verificare tutte quelle particolari condizioni che pongono l’immobile oggetto di stima al di fuori dell’ordinarietà. A: rifiniture

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interne, particolari dotazioni condominiali, esenzioni fiscali contemporanee. D: ipoteche per mutui, servitù passive, irregolarità edilizie, spese straordinarie di manutenzione. Stima di un appartamento sottoposto a trasformazione (Vt= Vo-Kt) 1. Descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche

nell’appartamento in oggetto. 2. Descrizione dell’intervento edilizio 3. Determinazione del costo di trasformazione. 4. Determinazione del più probabile valore di mercato. 5. Determinazione del più probabile valore di trasformazione. Allegati: Computo metrico estimativo, planimetria dell’appartamento prima e dopo l’intervento di ristrutturazione. Capitolo 17. Per fabbricato s’intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano, senza soluzioni di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia una o più scale autonome. I fabbricati si distinguono in rurali e urbani. I fabbricati rurali sono destinati alla conduzione del fondo e alle esigenze produttive dell’attività agricola. Essi non sono separabili dal fondo al quale sono asserviti senza perdere la loro caratteristica di ruralità. I fabbricati urbani sono tutti quelli che non corrispondono ai requisiti di ruralità. Si distinguono in fabbricati civili e industriali. I fabbricati civili sono destinati ad abitazione, ufficio, negozio; si tratta di fabbricati che hanno un proprio valore di compravendita e di locazione, per cui ne è di solito possibile la stima del valore di mercato o del valore di capitalizzazione. I fabbricati industriali sono quelli costruiti in funzione di una determinata attività produttiva e hanno caratteristiche peculiari legate alla loro specifica destinazione, che ne vincola la possibilità d’uso. I fabbricati rurali non hanno un proprio mercato di compravendita. Capitolo 18.

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In base alla loro destinazione d’uso, i fabbricati civili possono essere distinti in residenziali e strumentali. Questi fabbricati sono oggetto di compravendita o di locazione, per cui si possono compiere stime del valore di mercato e di capitalizzazione. il valore di mercato è l’aspetto economico fondamentale di questi beni. Il mercato dei fabbricati nuovi non è in libera concorrenza ma realizza una situazione di monopolio unilaterale d’offerta. L’offerta dei fabbricati è essenzialmente rigida, mentre la domanda è suscettibile di oscillazioni più rapide e più ampie. Per i fabbricati ad uso commerciale esiste un maggior equilibrio fra domanda e l’offerta. Esso è fortemente localizzato. Sul valore dei fabbricati civili hanno influenza le caratteristiche estrinseche, intrinseche e la situazione giuridica. Le caratteristiche estrinseche sono quelle relative al centro abitato, alla fascia urbana, al quartiere o alla zona. Le caratteristiche intrinseche sono quelle proprie del fabbricato e riguardano la sua tipologia, le sue dotazioni, il suo stato di conservazione e di efficienza. Tra le condizioni che influiscono sul fabbricato vi sono i vincoli che nascono dalla legge, dalle disposizioni amministrative, e dai rapporti con terzi. Capitolo 19. Stima dei fabbricati civili. Gli aspetti economici che possono essere presi in considerazione sono: valore di mercato, di costo, di capitalizzazione, di trasformazione e complementare. Valore di mercato dei fabbricati civili. Stima ad impressione e stima storica. La stima a vista è possibile solo per chi abbia grande esperienza. La stima storica è applicabile con le limitazione e le incertezze proprie del sistema, aggravate in più dalla mutevolezza non sistematica dei prezzi di mercato. Stima per valori tipici o per elementi costitutivi. E’ applicabile a fabbricati comprendenti più unità immobiliari che rappresentano gli elementi costitutivi del complesso immobiliare. Stima parametrica. E’ il procedimento più sintetico e più adottato nella pratica. La prima fase del procedimento riguarda la determinazione del valore ordinario del fabbricato in oggetto; successivamente si prendono in considerazione gli elementi di straordinarietà per correggere il valore ordinario (per comodi e scomodi), per modificarlo tramite aggiunte e

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detrazioni e giungere così al valore effettivo. Il valore ordinario si determina per confronto con fabbricati simili di noto prezzo recente di mercato, sulla base di un parametro tecnico. Valore di mercato per fabbricati civili. Stima analitica. Determinazione del reddito capitalizzabile (Bf). Un fabbricato civile ha la possibilità di dare reddito attraverso la locazione. Questo comporta per il proprietario la riscossione di un canone, che costituisce la parte essenziale del reddito padronale lordo (Rpl). Gravano sul proprietario diversi oneri che costituiscono le spese di parte padronale (Spp). Bf = Rpl - Spp. Reddito padronale lordo. Deve essere determinato nel suo ammontare annuo posticipato, medio, ordinario e continuativo. Ne è componente essenziale il canone lordo di locazione. Il canone da considerare deve essere quello che rappresenta il prezzo d’uso del fabbricato, escluse le attrezzature domestiche. Potrebbe essere una ulteriore fonte di reddito per il proprietario la detenzione di un deposito cauzionale versato dal locatario. Spese di parte padronale. Quota di manutenzione. E’ la spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di efficienza e di decoro del fabbricato. Si distingue in manutenzione ordinaria e straordinaria. Le spese di manutenzione da considerare nel bilancio sono quelle che competono al proprietario e non già quelle che spettano all’inquilino. Le spese a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Quota di reintegrazione. Data la lunga durata dei fabbricati, la quota di reintegrazione si riduce a poca cosa. In pratica essa è in gran parte assorbita da quella di manutenzione. Quota di assicurazione. I fabbricati sono normalmente assicurati contro i rischi da incendio e da scoppio, e contro i rischi di responsabilità civile. Spese per amministrazione e sorveglianza. Perdite per sfitto, inesigibilità e ritardato pagamento. Imposte. ICI, IRPEF. Spese di gestione. Spese necessarie per fornire all’immobile i servizi di cui abbisogna per funzionare in modo da soddisfare le esigenze di chi lo utilizza. Interessi di anticipazione. Tutte le spese di parte padronale sono distribuite nel corso dell’anno. Ciascuna di esse da luogo ad interessi passivi per il tempo che intercorre dal momento in cui viene sostenuta alla fine dell’anno.

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Determinazione del saggio di capitalizzazione. Dal rapporto S Bf/S Prezzi di mercato si ottiene un saggio di capitalizzazione che rappresenta la fruttuosità dei beni considerati e che viene chiamato saggio medio fondiario. Potrà in seguito essere corretto dagli eventuali comodi o scomodi. Si diminuisce il saggio per i comodi e lo si aumenta per gli scomodi. Calcolo del valore capitale. Determinati il beneficio fondiario e il saggio di capitalizzazione, il valore si calcolerà con la formula di capitalizzazione valida per i redditi annui posticipati costanti e illimitati: Vzero = Bf / i. Aggiunte e detrazioni al valore capitale. Per giungere all’effettivo valore di un fabbricato, può essere necessario apportare aggiunte e/o detrazioni sul suo valore ordinario. Possono essere aggiunte: Migliori rifiniture interne, particolari dotazioni interne o esterne, redditi transitori superiori all’ordinario. Possono essere tra le detrazioni: spese straordinarie di manutenzione, mancanza di elementi costituenti ordinaria dotazione, ipoteche per mutui, redditi transitori inferiori all’ordinario, servitù passive, irregolarità edilizie. Valore di costo dei fabbricati civili. Il valore di costo di produzione è la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato inesistente. Il valore di costo di riproduzione è la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per riprodurre un fabbricato già esistente. Il valore di costo di riproduzione di un fabbricato deve allora essere correttamente inteso come somma del valore di mercato dell’area e del costo di riproduzione dell’opera edilizia. Per i fabbricati civili il valore di costo di produzione interessa nei casi in cui un soggetto committente voglia conoscere la spesa che dovrà sostenere per realizzare una determinata opera. Il valore di costo di riproduzione interessa nei seguenti casi: quando non può essere fatta la stima a valore di mercato perché questo non esiste; quando occorra determinare il valore di un fabbricato da assicurare contro l’incendio, o quando debba valutarsi il danno per un avvenuto sinistro. Stima sintetica. La stima sintetica del valore di costo applica lo stesso principio comparativo della stima sintetica del valore di mercato. Si tratta di confrontare, sulla base di un parametro tecnico, il fabbricato da stimare con altri simili o analoghi, dei quali sia accertabile il costo di produzione.

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Il parametro più usato è la cubatura vuoto per pieno. Il valore trovato per confronto è il costo ordinario. A questo dovranno farsi aggiunte e detrazioni. Stima analitica. La stima analitica del valore di costo di compie valutando tutte le componenti di spesa che un committente dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato. Queste spese sono: 1. La spesa per l’acquisto dell’area edificabile. 2. Spese di progetto e di direzione dei lavori. 3. Gli oneri e i contributi da pagare per l’ottenimento della concessione

edilizia. 4. Spese di registrazione del contratto d’appalto. 5. Il costo delle opere edilizie. 6. Spese per allacciamenti vari. 7. Spese di collaudo per l’ottenimento del certificato di agibilità o di

abitabilità. 8. Spese di accatastamento dell’immobile. Valore di trasformazione dei fabbricati civili. Il valore di trasformazione è la differenza, riferita al momento della stima, fra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e il costo ordinario di trasformazione. La stima di questo aspetto economico è possibile se la trasformazione che si ipotizza è perfettamente definita. Fabbricati che sono in pessimo stato di conservazione e insanabili, oppure che utilizzano solo in piccola parte l’indice di edificabilità, sono destinati alla demolizione per il ricupero dell’area edificabile. Il valore di demolizione è un particolare caso di valore di trasformazione. I beni che si ottengono sono l’area edificabile e i materiali di risulta. Valore complementare dei fabbricati civili. Sono condizioni di complementarità le seguenti: porzioni di una stessa unità immobiliare in unico corpo di fabbrica; corpi fisicamente separati di una stessa unità immobiliare; tra unità immobiliari catastalmente distinte ma legate fra loro. Capitolo 21. Stima dei fabbricati rurali. Ordinarietà e straordinarietà dei fabbricati rurali. I fabbricati rurali non sono beni economici a se stanti e che, normalmente, non ne viene richiesta la stima separata da quella del fondo. Il valore di un fondo rustico ingloba anche quello dei fabbricati che ne costituiscono la dotazione normale e ordinaria, mentre il beneficio fondiario rappresenta il reddito unico e non separabile di tutte le componenti del capitale

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fondiario. Perchè non sia necessaria la stima separata dei fabbricati rurali, è importante che questi siano normali e ordinari. Stima dei fabbricati eccedenti l’ordinario. Individuati i fabbricati o le parti del fabbricato eccedenti, la loro stima sarà fatta con criteri diversi a seconda del tipo di utilizzazione possibile. • Fabbricati che si prestano così come sono ad un proficuo uso

aziendale. • Fabbricati che si prestano ad un uso aziendale previo riadattamento. • Fabbricati non utili all’azienda ma suscettibili di fornire un reddito

autonomo. • Fabbricati non utili all’azienda ma separatamente vendibili. • Fabbricati del tutto inutilizzabili. • Fabbricati eccedenti l’ordinario sul piano della qualità. Stima dei fabbricati carenti rispetto all’ordinario. La mancanza di fabbricati o la loro minor consistenza rispetto all’ordinario costituisce elemento di detrazione al valor capitale di un fondo rustico. • Fabbricati carenti per cattivo stato di conservazione e insufficiente

funzionalità. • Fabbricati fisicamente mancanti, realizzabili senza occupazione di

nuovo terreno. • Fabbricati mancanti, realizzabili con occupazione di suolo. Stima dei fabbricati rurali per particolari scopi. La necessità di una valutazione separata dei fabbricatio rurali, indipendentemente dai casi di eccedenza o di carenza rispetto all’ordinario, può presentarsi per i seguenti scopi particolari: • Stima per assicurazione e danni. • Stesura di un bilancio estimativo. Capitolo 23. Stima delle aree fabbricabili. Nozione di area fabbricabile. Si può definire area edificabile una porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano civile o industriale. La qualifica di area fabbricabile è indipendente dalla natura del suolo e dalla volontà del proprietario; dipende invece da una suscettività edilizia generata dalle seguenti circostanze:

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• la non destinazione ad uso pubblico; • la mancanza di vincoli legali che ne impediscano l’uso edificatorio; • l’esistenza di una domanda per tale uso. Il mercato delle aree fabbricabili. La domanda. Quando la domanda di fabbricati non risulta completamente soddisfatta dall’offerta di unità preesistenti, ne sollecita la costruzione di altre, per le quali occorrono nuove aree. La domanda si manifesta principalmente all’interno dei perimetri urbani, per le necessità della popolazione stabilmente residente. La domanda di abitazioni trascina poi con se quella di fabbricati commerciali, che contendono alle prime la possibilità d’insediamento. L’offerta. La limitatezza e l’irriproducibilità della risorsa territorio pone in conflitto due istanze diverse: la tutela dell’ambiente e del paesaggio, la pubblica utilità di certe opere, l’uso privato agricolo, civile ed industriale. L’utilizzo del territorio è regolato da leggi e da strumenti urbanistici, che escludono o consentono l’impiego del suolo per l’edilizia privata. Ne consegue che l’offerta delle aree fabbricabili e costituzionalmente rigida. Nelle zone urbane più densamente occupate tale carenza può essere aggravata della speculazione. Condizioni influenti sul valore delle aree fabbricabili. Caratteristiche estrinseche. A far variare il grado di apprezzamento nelle diverse zone concorrono due fattori: a) la posizione; b) la presenza di infrastrutture. Una classificazione zonale è la seguente: • zona centrale; • zona periferica; • zona di espansione; • zona agricola; • zona industriale. Caratteristiche intrinseche. si riferiscono ai caratteri geometrici e fisici propri dell’area: • grandezza; • forma geometrica; • sviluppo del fronte pubblico; • giacitura ed esposizione; • natura del terreno; • distanza dalle reti pubbliche. Situazione giuridica. Si indicano per situazione giuridica il complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato che pongono limiti all’utilizzazione

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edilizia di un’area. I vincoli di diritto pubblico derivano dalla legge, interpretata e resa esecutiva dagli strumenti urbanistici. Sono da considerare inoltre: • di stanza di rispetto che le nuove costruzioni dovranno mantenere da

fabbricati preesistenti o da beni pubblici; • altezza massima dei fabbricati costruibili; • rispondenza dei fabbricati a tipici caratteri architettonici, o l’obbligo

d’uso di determinati materiali; • l’indice di utilizzazione o rapporto di copertura (Iu), che è il rapporto

fra la superficie copribile dal fabbricato e l’intera superficie del lotto. Iu = superficie copribile / superficie totale.

• l’indice di edificabilità (Ie), che è il rapporto fra la cubatura edificabile e la superficie del lotto: Ie = cubatura edificabile / superficie totale.

Aspetti economici delle aree edificabili. Il valore di mercato è l’aspetto economico più importante. Condizione indispensabile per la stima di tale valore è l’esistenza di un mercato sufficientemente attivo e concorrenziale, fatto che può verificarsi nelle zone non ancora completamente edificate, dove vi sia un’attività produttiva di nuovi fabbricati. Essendo le aree edificabili beni destinati a venire trasformati in altri beni, si può utilizzare il valore di trasformazione. Questo verrà a coincidere con il valore di mercato quando si consideri una trasformazione di tipo ordinario. Stima del valore di mercato. E’ possibile solo con procedimento sintetico. L’area da stimare viene messa a confronto con altre il più possibile simili per tutte le caratteristiche apprezzate dal mercato e delle quali si conoscano da fonte certa i prezzi pagati in recenti compravendite. Il parametro di stima non potrà essere che fisico. Le aree fabbricabili non valgono per la loro grandezza assoluta, ma per la grandezza ai fini edificatori. Aggiunte e detrazioni al valore capitale. Il valore calcolato è quello ordinario dell’area fabbricabile. Se l’area in oggetto presenta caratteri che la differenziano dai termini di confronto, il valore ordinario dovrà essere corretto per la presenza di comodi e scomodi particolari e poi ulteriormente modificato con aggiunte e detrazioni al valore capitale. Le aggiunte sono: 1. opere strutturali già realizzate s svolgenti un’utile funzione (drenaggio,

allacciamenti rete idrica, ecc.); 2. opere accessorie non indispensabili ma in qualche modo utilizzabili

(recinzioni, vasche, pozzi, ecc.); 3. opere di carattere ornamentale e di pregio architettonico;

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4. soprassuolo arboreo utilizzabile in funzione ornamentale e, in generale, giardini che possono essere conservati;

5. frutti pendenti residuati da colture precedentemente praticate; 6. materiali di recupero di preesistenti costruzioni già demolite; 7. servitù attive; 8. progetto già approvato e concessione edilizia già ottenuta. Le detrazioni sono: 1. Spese necessarie a riportare l’area nelle condizioni ordinarie; 2. servitù passive; 3. ipoteche per mutui; 4. usufrutto e rendite a favore di terzi; 5. indennizzo all’affittuario. Stima del valore di trasformazione. Il valore di trasformazione risulta dalla differenza, portata al momento della stima, fra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e il prevedibile costo di trasformazione. La stima dei due termini della differenza riconduce il problema della stima di un’area fabbricabile a quelli della stima del valore di mercato e del valore di costo di produzione di un fabbricato. Cap. 28. Stima dei fondi rustici. Gli aspetti economici che soddisfano le ragioni pratiche della stima possono essere il valore di mercato, il valore di trasformazione e il valore complementare. Stima sintetica parametrica. La determinazione del valore ordinario viene fatta direttamente e a corpo, confrontando il fondo da stimare con gli altri simili di noto prezzo sulla base di un parametro tecnico o economico. Il valore ordinario risulterà dalla risoluzione della formula: Vx = (S P/S p) px. Il valore ordinario dovrà essere corretto per la presenza di eventuali comodi e scomodi particolari, e poi ancora modificato con eventuali aggiunte o detrazioni. I parametri che possono essere adottati nella stima dei fondi rustici sono la superficie fondiaria, il reddito dominicale catastale (R.D.), il canone d’affitto, la produzione lorda vendibile (Plv), il reddito netto (Rn). La superficie fondiaria è un parametro tecnico che ha il vantaggio di essere facilmente determinabile, ma il difetto di misurare una sola delle tante caratteristiche che influiscono sul valore dei fondi rustici.

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Il reddito dominicale (R.D.) di un fondo rappresenta, ai fini fiscali, il reddito medio annuo ordinario di parte padronale al netto delle spese di produzione e al lordo delle sole imposte. Si può ritenere che i redditi dominicali rispecchino oggi abbastanza bene l’effettiva capacità produttiva dei fondi nei confronti della proprietà, dal momento che le tariffe catastali sono aggiornate. Perché esso sia valido occorrono due condizioni: a) che le qualità colturali che compaiono nei dati catastali siano effettive; b) che le qualità dei terreni siano quelle che corrispondono ad un’ordinaria destinazione. Il canone d’affitto è la somma che annualmente l’affittuario deve corrispondere al proprietario. La produzione lorda vendibile (Plv), che costituisce l’attivo del bilancio misura la capacità produttiva lorda di un fondo nei confronti di chi lo produce. Nel suo ammontare medio e ordinario sarà utilizzabile come parametro di stima quando i fondi presi come termini di confronto sono simili. a quello da stimare. Il reddito netto (Rn) è la somma dei compensi spettanti all’imprenditore concreto per i fattori produttivi da lui immessi nella produzione. Esistono tante composizioni di reddito netto quanti sono i possibili tipi di imprenditore concreto. Tra tutti i dati economici relativi ai fondi rustici, il reddito netto riferito al tipo prevalente di imprenditore concreto operante nella zona è quello che più direttamente si lega ai valori fondiari. Stima per valori tipici. La stima per valori tipici è adottabile quando il fondo da stimare sia difficilmente comparabile nella sua totalità con altri fondi, mentre è separatamente stimabile il valore delle sue parti componenti. Tale procedimento non è del tutto razionale, poiché non tiene conto dell’interdipendenza funzionale e quindi della complementarità economica che esiste tra i diversi appezzamenti di un fondo rustico. La stima si compie suddividendo la superficie del fondo in porzioni omogenee ed attribuendo a ciascuna porzione il prezzo unitario medio risultante dal mercato per quella categoria di terreno. Stima analitica. La stima analitica consiste nella capitalizzazione dei redditi che il fondo in oggetto è in grado di dare al puro proprietario, fatta ad un saggio tale che il valore di capitalizzazione venga a coincidere con il valore di mercato. Il reddito capitalizzabile è il beneficio fondiario (Bf) medio, costante e illimitato ottenibile dal fondo in condizioni ordinarie. Il procedimento si sviluppa attraverso cinque fasi:

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1. determinazione del Bf ordinario del fondo da stimare; 2. ricerca del saggio di capitalizzazione mediamente valido per fondi

simili; 3. eventuale correzione del saggio per tenere conto di comodi e scomodi

particolari del fondo; 4. risoluzione della formula di capitalizzazione (Vo= Bf/i); 5. aggiunte e detrazioni al valore ordinario. Il Bf può essere determinato con un bilancio aziendale oppure con un bilancio di parte padronale. Stima di fondi affittati. I fondi affittati risultano più o meno svalutati sul mercato rispetto a quelli condotti direttamente dal proprietario, non diversamente da come gli alloggi locati sono meno apprezzati di quelli liberi. La causa di questa svalutazione sta nell’insieme di norme vincolanti imposte dalla legge: • il anone d’affitto è più basso di quello che risulterebbe da una libera

pattuizione, e il Bf che ne deriva è inferiore a quello che il proprietario otterrebbe con una condizione diretta;

• il canone d’affitto può subire riduzioni in annate di calamità naturali che causino la perdita di almeno il 30% dei prodotti, fatto che lascia incombere sul proprietario rischi di natura imprenditoriale;

• la durata del contratto è lunga e il proprietario non può riprendere il fondo prima della sua scadenza;

• l’affittuario può fare i miglioramenti approvati dal Servizio regionale per l’Agricoltura acquistando il diritto di essere indennizzato al termine del contratto;

Normalmente chi acquista un fondo affittato non ne rinnoverà il contratto alla sua scadenza, ma darà inizio ad una conduzione diretta, realizzando un maggior reddito di parte padronale e valorizzando la proprietà anche in vista di una futura rivendita. La stima potrà essere fatta con uno dei seguenti procedimenti, a seconda delle circostanze: 1. Se si conoscono i prezzi di mercato di fondi simili, essi pure affittati e

con una pari durata residua del contratto, la stima può avvenire per confronto diretto con gli stessi metodi per i fondi liberi.

2. Se è in qualche modi accertabile la percentuale di svalutazione che i fondi affittati hanno rispetto ai fondi liberi, la stima potrà farsi

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valutando il fondo come se fosse libero e poi applicando al valore trovato la percentuale di svalutazione.

3. Se si conoscono soltanto i prezzi di fondi liberi, la stima di un fondo affittato può farsi analiticamente, considerando il Bf derivante dall’affitto alla stregua di un beneficio transitorio per gli anni di durata residua del contratto, e quello derivante dalla conduzione diretta come beneficio permanente. In tal caso il Bf derivante dall’affitto non è più quello ordinario dipendente soltanto dalle condizioni obiettive del fondo, ma è quello effettivo che risulta dal contratto vigente.

Stima di unità fondiarie non appoderate (piccoli appezzamenti). Per unità fondiarie non appoderate intendiamo piccoli appezzamenti di terreno di dimensioni insufficienti a consentire l’impianto di un’azienda agricola autonoma. Il mercato di questi singoli appezzamenti è particolarmente attivo dove la proprietà fondiaria è frammentata. La stima di un appezzamento staccato posto in vendita in un mercato di libera concorrenza potrà farsi a valore di mercato, per confronto diretto con appezzamenti di simili caratteristiche. Talvolta la messa in vendita di un appezzamento staccato fa nascere un monopolio unilaterale d’offerta o un monopolio bilaterale.