Ecco la Tasi: con l’Imu si pagava meno le aste immobiliari S · Bologna, Ferrara, Rimini,...

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Numero 1 Gennaio 2014 dal 1981

Secondo la Cgia, anche con l’aumento delle detrazioni il saldo per le famiglie sarà negativo

Ecco la Tasi: con l’Imu si pagava menoEcco la Tasi: con l’Imu si pagava menoInail: funzionanole aste immobiliari

Stanno andando a ruba le case Inail (exScip) messe in vendita tramite la Re-te delle aste notarili nell’ambito delledismissioni pubbliche delle unità immo-biliari cartolarizzate avviate dall’istitu-to. “Nonostante la crisi del mercato im-mobiliare, si è registrata l’inversione deltrend negativo di aggiudicazione delleaste e per la prima volta, dopo 5 anni, unbando di dismissioni pubbliche degli En-ti previdenziali ha raddoppiato i risultatirispetto al bando precedente”, commen-ta il Notariato.Nel primo di ciclo di vendite è statoaggiudicato il 18,5% di lotti all’astarispetto all’8% realizzato da Inail a otto-bre 2012 senza l’ausilio delle aste telema-tiche. Assegnate, in totale, 13 unità im-mobiliari - per un valore totale 1.773.468euro - su 71 lotti situati in diversi comunid’Italia (Roma, Velletri, Civitavecchia,Bologna, Ferrara, Rimini, Livorno, Tori-no, Campobasso, Siracusa) coinvolgen-do 132 studi notarili e 37 notai banditoridistribuiti in tutte le regioni italiane. Perla fine di gennaio è prevista la pubbli-cazione di un nuovo bando Inail, a cuiverranno aggiunti nuovi lotti. I cittadinipossono partecipare all’asta via web, ef-fettuando rilanci anche se si trovano acentinaia di chilometri dalla sede del no-taio titolare dell’asta. La procedura avvie-ne in totale sicurezza, con facilità di acces-so e ampie possibilità di risparmio, perchéil cittadino non deve sostenere le spese dispostamento. Questo sistema è attual-mente utilizzato anche per le aste dei Tri-bunali.

LL’ultimo regalo del 2013 agli italiani è statorecapitato appena prima di Natale, conl’approvazione della legge di stabilità, con cuiil Parlamento, mediante due voti di fiducia(alla Camera e al Senato) ha introdotto anchela nuova tassazione sulla casa per l’anno 2014.In realtà, il provvedimento non ha chiusodefinitivamente la partita in quanto, nelle orein cui Italia Casa andava in stampa, restavaancora in sospeso la delicata questione relativa

alla modifica della Tasi, che permetterebbe aiComuni di reintrodurre detrazioni a favoredelle famiglie in difficoltà. In questi giorni sicapirà se la revisione della manovra arriveràcon un decreto ad hoc, o se, invece, sarà inse-rita nel cosiddetto milleproroghe o, ancora,come emendamento nel dl Imu-Bankitalia agennaio. In ogni caso, la norma mira a modifi-care l’imposta garantendo ai sindaci, dopo uninfinito tira e molla, la possibilità di aumentare

dell’1 per mille l’aliquota fissata dalla legge distabilità al 2,5 per mille e di trasferire le relativerisorse alle detrazioni a favore delle famiglienumerose o in condizioni svantaggiate. Inquesto modo i Comuni otterrebbero più o me-no la cifra pari a 1,5 miliardi richiesta dal presi-dente dell’Anci, Piero Fassino, e quantifica-ta anche dal ministro degli Affari Regionali,Graziano Delrio, in 1,3 miliardi: 800 milioniin più rispetto ai 500 milioni già stanziati dallaFinanziaria. Il problema è che, anche in questo caso, iconti rischiano di non tornare. Secondo i cal-coli della Cgia di Mestre, infatti, l’eventualeaumento delle detrazioni fino a 1,3 miliardi dieuro consentirà uno sconto medio su tutte leprime abitazioni pari a 66 euro, contro i 200euro - ai quali si aggiungevano altri 50 euro perogni figlio - che erano concessi dall’Imu. Tra-dotto in cifre: un nucleo familiare con tre figlie un’abitazione civile di tipo A2 (con renditacatastale di 620 euro circa), già con un’aliquo-ta al 2 per mille subirebbe un aumento di 29euro, e nell’ipotesi in cui l’aliquota salisse al 3,5per mille, l’aggravio, rispetto a quando si paga-va l’Imu, sarebbe addirittura di 186 euro. Eancora peggio potrebbe andare per le famiglieproprietarie di abitazioni civili A3 (cioè diminor pregio). Secondo le stime degli artigia-ni di Mestre, già con l’aliquota all’1,5 per mille,il rincaro sarebbe di 40 euro, mentre arrivereb-be a sfiorare i 200 euro qualora il Comunedecidesse di portare l’aliquota al 3,5 per mille. Per i proprietari di immobili, il 2014 sipreannuncia come un altro anno di sacrifici,conteggi, salassi. In un Paese che ha trasforma-to progressivamente il mattone da rifugio azavorra.

Ameno di sei mesi dall’en-trata in vigore, la riforma

del condominio si è già rifatta iltrucco. Diverse le modifiche altesto varate nell’ambito deldecreto legge Destinazione Ita-lia, approvato dal Consiglio dei

Ministri il 13 dicembre 2013. Levariazioni sono state introdottedall’articolo 1, comma 9, che haaffrontato diversi temi delicati,dai requisiti necessari per eserci-tare l’attività di formazione de-gli amministratori di condomi-

nio alle disposizioni in materiadi comunicazioni relative allecondizioni di sicurezza degli e-difici, fino al punto forse piùimportante: quello che riguar-da il fondo per l’esecuzione deilavori, che secondo la nuovanormativa può essere costituitoin relazione ai singoli pagamentidovuti e non deve essere predi-sposto, quindi, interamente inanticipo, come prevedeva ini-zialmente la riforma. Proprio questo passaggio

aveva scatenato le polemicheda parte delle principali associa-zioni degli amministratori dicondominio, secondo le quali,soprattutto in un periodo di crisicome quello attuale, sarebbestato impossibile realizzare qua-lunque lavoro dovendo garanti-re a priori la costituzione di unfondo pari all’importo comples-sivo. Ora le modifiche alla leggedovrebbero consentire di scio-gliere tale nodo.

Altro servizio a pag. 5

Anagrafecondominiale

Che cosacomunicare?

Pag. 25

AMMINISTRARE

Nel mercatoimmobiliare

è tornatol’ottimismo

Pag. 31

INDAGINIASSICURAZIONI

Condutturemarce

Non risarcibilii danni

Pag. 29

Contanti vietati

per pagaregli affitti

Pag. 6

RICHIESTA PD

Acqua, nuovetariffe

e bollette trasparenti

Pag. 8

SERVIZI EFFICIENZA

Condominioche diventaproduttoredi energia

Pag. 10

AMMINISTRATORI AMMINISTRATORI VIA AL CORSO APEVIA AL CORSO APE

Condominio: già cambia la riforma

Sono ancora aperte le iscrizioni al corso di formazione per ammi-nistratori di stabili organizzato da Ape Confedilizia Torino. Chiun-que sia interessato ed abbia i requisiti di legge, può scaricare ladomanda dal sito: www.apetorino.it e rispedire la scheda via maila: [email protected], o via fax al numero: 011/5214450.Il corso sarà di 120 ore, con decorrenza dal 10 gennaio 2014 e

durerà fino a tutto marzo 2014; con orario pre-serale a cadenzabisettimanale. L’inizio del corso è subordinato al raggiungimentodel numero minino di 20 partecipanti. Il corpo docenti sarà com-posto da professori universitari, commercialisti, avvocati, geometri,amministratori e funzionari della Regione Piemonte.Le lezioni si svolgeranno presso la sede di Ape Confedilizia, in via

Alberto Nota, 3, a Torino. Info telefono: 011.5214648; e-mail:[email protected].

Gli interessi legali scendono all’1%Cala di un punto e mezzo percen-

tuale la misura del tasso di inte-ressi legali che, a partire dal gennaio, èpassata dunque dal 2,5% all’1 percento. La modifica è stata stabilita daldecreto del ministro dell’Economia edelle Finanze del 12 dicembre 2013,pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.292 di venerdì 13 dicembre. La varia-zione del tasso di interesse legale hadiverse ripercussioni anche sul com-parto della casa. In primo luogo, infat-ti, essi sono il parametro in base al

quale, sostanzialmente, “si rivaluta” dianno in anno la cauzione versata dal-l’inquilino all’atto della stipula di uncontratto di locazione. Ma un importante riflesso è anchequello sul ravvedimento operoso, cheprevede, in caso di omesso, insufficien-te o tardivo versamento dei tributi, lacorresponsione della sanzione e degliinteressi moratori, calcolati dal giornosuccessivo a quello della scadenza del-l’adempimento fino al giorno in cui ilcontribuente regolarizza la propria po-

sizione. Un esempio sul saldo Imuseconda casa 2013. Se effettuato il 15gennaio 2014 (anziché il 16 dicembre2013, secondo l’ordinaria scadenza),andranno calcolati gli interessi del2,5% per il periodo dal 17 al 31 dicem-bre 2013 e dell’1% per i restanti 15giorni, dall’1 al 15 gennaio 2014. La variazione del tasso di interessenon è automatica. Il ministro dell’E-conomia e delle Finanze ha la facoltàdi modificarla, con decreto da ema-narsi non oltre il 15 dicembre.

La modifica del tasso incide anche sulle cauzioni per l’affitto e sul saldo Imu

2ATTUALITÀ GENNAIO 2014N.1

Il modello, per ora in bozza, si uniforma al 730. Le innovazioni più consistenti riguardano il reddito dei fabbricati

Ecco il nuovo Unico Pf per il 2014Tante le novità relative a casa e Imu

◆ rigo RN21, per la determinazione delladetrazionestart upcoordinandola con le altredetrazioni al fine di salvaguardare la maggiorconvenienza dei contribuenti;◆ le colonne 7 e 8 del rigo RN 43, per la ge-stione degli eventuali relativi residui delladetrazione e deduzione degli investimenti instart up emergenti da far valere nei tre annisuccessivi;◆il rigo RN61 per l’indicazione degli accontiIrpef relativi all’anno 2014 dovuti da tutti icontribuenti, di cui sono fornite le relativeistruzioni per la compilazione;◆ il rigo RN62 per l’indicazione del redditocomplessivo e dell’importo differenza, rical-colati ai fini dell’acconto dovuto dai contri-buenti in presenza di redditi prodotti in zonedi frontiera e di redditi derivanti dall’attivitàdi noleggio occasionale di imbarcazioni enavi da diporto, quest’ultimo soggetto aimposta sostitutiva del 20%.

Destinazione del 5e dell’8 per mille

Da quest’anno una quota pari all’otto permille dell’Irpef può essere destinata ancheall’Unione Buddhista Italiana o all’UnioneInduista Italiana come previsto da specificiaccordi tra queste congregazioni e lo Statoitaliano.

Fonte: FiscoOggi

Più detrazioni per figli a carico, menoimposta su cedolare secca (da 19 a 15%),ma anche meno deduzione forfetaria (da 15a 5%) della locazione nel regime ordinario,talune modalità di inserimento dati cambia-no in linea con il sistema di stesura del 730.Sono queste alcune delle innovazioni diUnico Pf 2014, pubblicato in bozza sul sitointernet dell’Agenzia delle Entrate.

Familiari a caricoAumentano le detrazioni Irpef per i figli acarico:- da 800 a 950 euro, per ogni figlio dai treanni in su;- da 900 a 1.220 euro, per ogni figlio sotto i treanni;- da 220 a 400 euro, l’importo aggiuntivo perogni figlio portatore di handicap.Inoltre, è stata introdotta una nuova casel-la per proteggere la privacy dei figli affidati epoter inserire solo il numero di quanti sono,senza indicare il loro codice fiscale.

Quadro RARedditi dei terreni

Da quest’anno, i dati da inserire nel quadrorelativo ai redditi fondiari non dovrannotener conto delle ordinarie rivalutazioni, co-me già avviene nella compilazione del mo-dello 730.I calcoli, più 80% per il reddito dominicalee più 70% per il reddito agrario, sarannoeffettuati nella successiva fase di determina-zione dell’imponibile, dove sarà applicatal’ulteriore rivalutazione del 15% per entram-bi i redditi o del 5% nel caso di agevolazioneprevista per i coltivatori diretti o imprendito-ri agricoli professionale.

Quadro RBRedditi dei fabbricati

Scende, dal 19 al 15%, l’aliquota d’impo-sta della cedolare secca per i contratti a cano-ne concordato (articolo 4, Dl 102/2013).Mentre si riduce, dal 15 al 5%, la deduzioneforfetaria del canone di locazione per chinon opta per il regime della cedolare secca eindica la scelta per la tassazione ordinariainserendo “1” nel campo denominato “codi-ce canone”.Il quadro RB ha subito una rivisitazione,anche grafica, per poter inserire le novitàattinenti all’Imu, che sono in attesa di con-ferma con la ormai prossima approvazionedella legge di stabilità 2014.In particolare, sarà definita in quale misurala prima casa sarà soggetta all’imposta muni-cipale per il 2013. Inoltre, sono stati aggiuntialcuni campi dove indicare:❖ il reddito dell’abitazione principale nonsoggetta a Imu;❖alcuni casi particolari riguardanti l’applica-zione o meno del tributo immobiliare;❖ un nuovo codice utilizzo per l’immobiletenuto a disposizione nello stesso comunenel quale si trova anche l’abitazione princi-pale.Anche qui, come già visto per il quadrorelativo ai redditi dei terreni, la rendita cata-stale del fabbricato dovrà essere indicatacome risulta dai documenti catastali, senzaeffettuare la rivalutazione prevista, comeavviene per il modello 730.Questa novità di compilazione di Unico Pf2014, è opportunamente evidenziata nelmodello in bozza, come per i terreni nel qua-dro precedente.Inoltre, è stato inserito il rigo RB12 perl’indicazione degli acconti relativi all’anno

2014 e per il quale sono fornite le relativeistruzioni.

Quadro RC – Redditi dilavoro dipendente e assimilatiNella bozza non compare più la particolareriduzione d’imposta prevista per il personaledel comparto sicurezza, difesa e soccorso inquanto non prorogata.Non compare neanche più il contributo diperequazione applicato alle cosiddette pen-sioni “d’oro” di cui è stata dichiarata l’illegit-timità costituzionale.Pertanto, nel quadro è stata eliminato lospazio relativo all’ammontare dei trattamen-ti pensionistici erogati al netto del contribu-to di perequazione, sui quali lo scorso annonon si applicava il contributo di solidarietà.

Quadro CS – Contributodi solidarietà

Analogamente al quadro relativo ai reddi-ti di lavoro dipendente, è stata soppressa lacolonna 4 del rigo CS1 relativo all’ammon-tare dei trattamenti pensionistici erogati alnetto del contributo di perequazione.

Quadro RP – Oneri e speseLe istruzioni relative alla compilazione delquadro RP, “oneri e spese” sono state aggior-nate secondo le modifiche introdotte nelmodello di dichiarazione attualizzato.Spese mediche – Da quest’anno, le spesemediche da portare in detrazione dovrannoessere iscritte, per uniformità con il modello730, nel quadro RP senza tener conto dellafranchigia di 129,11 euro. L’anno scorso, in-fatti, questa cifra doveva essere subito esclusadall’importo da inserire in questa fase.Ristrutturazioni edilizie e arredi – È stataprorogata al 31 dicembre 2013 la detrazionedel 50% dell’Irpef per gli interventi di recu-pero del patrimonio edilizio. Inoltre, è statainserita una nuova sezione per la fruizionedel bonus fiscale pari al 50% della spesasostenuta per l’acquisto di mobili ed elettro-domestici acquistati per arredare l’immobileristrutturato. Entrambe le detrazioni sono dadividere in dieci rate.Risparmio energetico – Per gli interventi dirisparmio energetico effettuati dopo il 6 giu-gno 2013, la detrazione passa al 65% dellespese sostenute. Per individuare la maggiordetrazione è stato creato uno spazio ad hoc.Misure antisismiche – Anche l’agevolazionefiscale per gli interventi relativi all’adozionedi misure antisismiche sale al 65% delle spe-se sostenute dal 4 agosto al 31 dicembre diquest’anno. E pure qui è stato inserito uncodice “dedicato”.Erogazioni liberali– La detrazione d’impostaper erogazioni in favore di Onlus e di partitipolitici passa dal 19 al 24%.È stata introdotta anche una detrazione del19% per erogazioni liberali in denaro alFondo per l’ammortamento dei titoli di Stato.Inoltre, si possono dedurre, dal redditocomplessivo imponibile, le erogazioni libera-li, fino all’importo massimo di 1.032,91 euro,a favore dell’Unione Buddhista Italiana edell’Unione Induista Italiana.Assicurazioni – Per il 2013, è stato ridotto illimite di detraibilità dei premi assicurativipagati per le polizze vita, che scende da 1.291

euro a 630 euro.Start up innovative – Per il triennio2013-2015, il decreto “sviluppo” (Dl 179/2012) hadisposto nuovi incentivi fiscali per gli inve-stimenti in start up innovative. Il benefitconsiste in una detrazione Irpef del 19%della somma investita, purché l’investimen-to sia mantenuto per almeno un biennio.L’eventuale eccedenza potrà essere portatain detrazione nei periodi d’imposta successi-vi, ma non oltre il terzo.La detrazione sale al 25%, nel caso di start

up a vocazione sociale o in caso di promozio-ne di prodotti o servizi innovativi ad altovalore tecnologico in ambito energetico.Sempre in tema di start up, anticipando undecreto interministeriale di prossima ema-nazione, è stato introdotto un nuovo campo,per consentire ai soci di società che hannooptato per il regime della trasparenza (artico-lo 116 del Tuir) di dedurre dal proprio reddi-to la quota di conferimento in start up trasfe-rita loro dalla società, per la parte eccedenteil reddito complessivo di quest’ultima.

Quadro RN – IrpefIl quadro è stato rimodulato e in parte rinu-merato. In particolare sono stati aggiunti iseguenti righi:◆rigo RN2, deduzione del reddito dell’abita-zione principale non assoggettata all’Imu;

ATTUALITÀ 3GENNAIO 2014 N.1

Ristrutturazioni ed efficienzaRistrutturazioni ed efficienzanel nuovo modello 730/2014nel nuovo modello 730/2014Èpronta la prima versione del730/2014. Proroghe e incrementi perle detrazioni, dai familiari a carico alleristrutturazioni, dal risparmio energeticoal “bonus arredi”. L’aliquota ridotta incaso di opzione per la cedolare secca si ri-duce ulteriormente per i contratti a cano-ne concordato e passa dal 19 al 15%. Sulsito dell’Agenzia delle Entrate, è disponi-bile la bozza del modello con le relativeistruzioni.

Anche senza sostitutoAmpliata l’assistenza fiscale. I contri-buenti che hanno percepito redditi da la-voro dipendente, pensioni o alcuni deiredditi assimilati a quelli da lavoro dipen-dente, possono presentare il 730 anche inassenza di un sostituto d’imposta tenuto alconguaglio. In questo caso, devono con-segnare il modello a un Caf o a un profes-sionista abilitato, barrando la nuova casel-la “730 dipendenti senza sostituto”.

Credito in compensazioneUn’altra novità di rilievo è la possibilitàdi utilizzare l’eventuale credito risultantedalla dichiarazione per pagare, tramitecompensazione nell’F24, non solo l’I-mu dovuta per il 2014, ma anche le altreimposte non comprese nel modello 730(quadro I).

Quali detrazioni Le protagoniste indiscusse sono ledetrazioni: il modello accoglie tutte le no-

Casa: i rendimentirimangono stabiliL’impennata delle imposte sulla casa rende sempre meno appeti-bili gli investimenti immobiliari. Ma qual è il rendimento delleabitazioni? secondo quanto indagato da Tecnocasa, nel primosemestre del 2013, nelle principali città italiane, si è confermata lastabilità del trend degli anni precedenti. Il rendimento annuolordo in locazione (inteso come il rapporto tra i canoni di locazio-ne annui, cioè la somma delle 12 mensilità, e il capitale investitoper l’acquisto dell’immobile) si è attestato infatti intorno al 4,1%. Il gruppo immobiliare ha messo a confronto le dinamiche dicrescita delle quotazioni delle abitazioni, dei canoni di locazione edei rendimenti, nel periodo che va dagli inizi del 2007 fino alprimo semestre del 2013. L’analisi effettuata ha preso in esame le10 grandi città italiane. Ebbene, in questo novero, quelle chehanno garantito il rendimento annuo lordo da locazione più ele-vato sono state Verona (5,4%) e Palermo (5,1%). La curva deiprezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni dei “tri-locali medi usati”. Invece, per le variazioni dei canoni di locazio-ne, si sono presi a modello i bilocali. I rendimenti si sono stabiliz-zati nel corso degli anni. Questo conferma che il mattone resta uninvestimento valido.

vità normative, a partire dall’aumentodegli importi per i figli a carico, che passa-no da 800 a 950 euro per quelli di almenotre anni, e da 900 a 1.220 se di età inferio-re; incrementato da 220 a 400 euro l’im-porto aggiuntivo per i figli disabili.Il modello fa largo anche alle disposizio-ni sul risparmio energetico, ristrutturazio-ni e “bonus arredi”. Il “decreto fare” (Dl63/2013) ha confermato per il 2013 la de-trazione d’imposta per gli interventi diriqualificazione energetica degli edifici(nella misura del 65% per le spese soste-nute dal 6 giugno) e quella “maggiorata”per le ristrutturazioni edilizie (50% su unaspesa massima di 96mila euro per unitàimmobiliare). In relazione all’ecobonus, laproroga è estesa al 30 giugno 2014, se gliinterventi riguardano le parti comuni diedifici condominiali o tutte le unità im-mobiliari del condominio. Lo stesso “de-creto fare” ha introdotto un’ulteriore de-trazione - riservata a chi beneficia delbonus ristrutturazioni per lavori avviati apartire dal 26 giugno 2012 - per l’acquistodi mobili e di grandi elettrodomestici fi-nalizzati all’arredo dell’immobile oggettodi ristrutturazione. La detrazione, pari al50% su un importo di spesa non superiorea 10mila euro, va suddivisa in dieci rate dipari importo.Detrazione del 65%, su una spesa massi-ma di 96mila euro per unità immobiliare,anche per gli interventi relativi all’adozio-ne di misure antisismiche su immobili, a-dibiti ad abitazione principale o ad attività

produttive, situati nelle zone ad alta pe-ricolosità sismica. Gli importi devonoessere stati spesi a partire dal 4 agosto scor-so.Debutta anche la detrazione del 19%per le erogazioni in denaro a favore delFondo per l’ammortamento dei titoli diStato, mentre salgono dal 19 al 24%quelle spettanti per le donazioni a favoredi Onlus e di partiti e movimenti politici.Scende, invece, l’importo massimo deipremi per l’assicurazione sulla vita e con-tro gli infortuni sul quale spetta la detra-zione del 19%: il tetto è ora fissato a 630euro.New entry pure tra gli oneri deducibili:possono essere scalate dal reddito com-plessivo, fino all’importo di 1.032,91 euro,le erogazioni liberali in denaro a favoredell’Unione buddhista italiana e dell’U-nione induista italiana, enti ai quali è oraanche possibile destinare l’otto per milledell’Irpef.

Cedolare seccaDue le novità principali per quantoriguarda i fabbricati concessi in locazione:scende dal 15 al 5% la deduzione forfetariadei canoni prevista quando non si sceglieil regime della cedolare secca; passa invecedal 19 al 15% l’aliquota dell’imposta sosti-tutiva da applicare, in caso di opzione perla cedolare secca, ai canoni derivanti da“contratti concordati” in comuni con ca-renze di disponibilità abitative o ad altatensione abitativa.

Città

Bari 4,2Bologna 4,0Firenze 3,9Genova 3,9Milano 4,0Napoli 3,5Palermo 5,1Roma 3,6Torino 3,7Verona 5,4

Rendimento annuolordo (%)


Pannelli solari: in una circolarele regole del fisco e del catasto

Risolti i problemi dell’incerta qualificazione degli impianti fv: beni mobili o immobili? Chiarimenti sulle tariffe incentivanti

LL’Amministrazione finanziaria,con la circolare n. 36/E del 19dicembre, fa il punto sugli impiantiper la produzione di energia fotovol-taica, focalizzandosi, in particolare,sulle conseguenze che derivano inmateria catastale e tributaria a se-conda della qualificazione deglistessi come beni mobili o immobili.In via preliminare, per quantoriguarda i profili catastali, il docu-mento di prassi evidenzia come, aifini del censimento in catasto, nonassume rilievo esclusivo la facileamovibilità delle componenti degliimpianti fotovoltaici, né la circo-stanza che possano essere posiziona-te in altro luogo mantenendo inal-terata la loro originale funzionalità esenza antieconomici interventi diadattamento (circolare n. 4/T del2006).Dal punto di vista fiscale, invece,il requisito dell’amovibilità ai finidella qualificazione degli impiantifotovoltaici come beni mobili èessenziale (circolari n. 46/E del 2007e n. 38/E del 2008).Tale diversa impostazione ha per-tanto reso opportuno un interventoper dirimere le incertezze degli ope-ratori.

Immobili ospitantiimpianti fvGli immobili ospitanti le centralielettriche a pannelli fotovoltaicirientrano nella categoria “D/1 –opifici”. Nella determinazione dellarelativa rendita catastale devonoessere inclusi i pannelli fotovoltaici,in quanto ne determinano il carat-tere sostanziale di centrale elettricae, quindi, di “opificio” (risoluzionen. 3/T del 2008).Non sussiste alcun obbligo di di-chiarazione al catasto, né come u-nità immobiliare autonoma, né co-me variazione della stessa, qualorasia soddisfatto almeno uno dei se-guenti requisiti:◆ la potenza nominale dell’impian-to fotovoltaico non è superiore a trechilowatt per ogni unità immobilia-re servita dall’impianto stesso;◆la potenza nominale complessiva,espressa in chilowatt, non è superio-re a tre volte il numero delle unitàimmobiliari le cui parti comuni so-no servite dall’impianto, indipen-dentemente dalla circostanza chesia installato al suolo oppure sia ar-chitettonicamente o parzialmenteintegrato a immobili già censiti alcatasto edilizio urbano;◆per le installazioni ubicate al suo-lo, il volume individuato dall’interaarea destinata all’intervento (com-prensiva, quindi, degli spazi liberiche dividono i pannelli fotovoltai-ci) e dall’altezza relativa all’asse oriz-zontale mediano dei pannelli stessi,è inferiore a 150 metri cubi.Dal punto di vista fiscale, si è rite-nuto opportuno qualificare gli im-pianti fotovoltaici sulla base della

loro rilevanza catastale. Pertanto,gli stessi si considerano beni immo-bili quando sono dichiarati in cata-sto, indipendentemente dalla cate-goria attribuita alle unità immobi-liari di cui fanno parte.Ai fini delle imposte dirette, ilcosto sostenuto per la realizzazionedell’impianto fotovoltaico, sia se siconfigura come bene immobile siase come bene mobile, è deducibile atitolo di ammortamento quandol’impianto stesso è utilizzato da per-sone fisiche e giuridiche titolari direddito d’impresa che impieganotale bene nell’ambito dell’attivi-tà d’impresa (o da lavoratori auto-nomi e associazioni professionaliche lo utilizzano nella propria atti-vità per gli acquisti effettuati fino al2009). Diversa l’aliquota di ammor-tamento, che sarà del 9% sui benimobili, del 4% sugli immobili.Ai fini Iva, la cessione di un im-pianto fotovoltaico, qualificabilecome bene mobile, effettuata nelterritorio dello Stato, nell’eserciziodi imprese o nell’esercizio di arti eprofessioni, costituisce operazioneimponibile. Per gli impianti qualifi-cabili come beni immobili, la disci-plina relativa alle cessioni prevedeinvece un generalizzato regime diesenzione per i trasferimenti e lelocazioni dei beni immobili, sia purecon qualche eccezione (circolare n.22/E del 2013). Indipendentemen-te dalla qualificazione come mobilio immobili, è applicabile l’aliquotaridotta del 10%.Per quanto riguarda l’ipotesi di unimpianto realizzato su lastrico sola-re, la circolare precisa che se il lastri-co è censito in catasto, sarà classifi-cato nella categoria “F/5”. Si tratta,quindi, di immobile diverso da quel-li oggettivamente strumentali, alquale è applicabile il regime Iva pre-visto dall’articolo 10, primo com-ma, numeri 8 e 8-bis) del Dpr 633-1972, rispettivamente per le lo-cazioni e le cessioni di porzioni difabbricato diverse da quelle stru-mentali. Qualora sia invece privo diautonomia catastale, andrà consi-derato come parte del fabbricato alquale appartiene e, alla relativa ces-sione o locazione, si applica il regi-me proprio di tale fabbricato.Ai fini della determinazione delregime Iva applicabile agli impian-ti che costituiscono pertinenza diunità immobiliari (articolo 817 cc),il vincolo pertinenziale, rendendo ilbene servente una proiezione delbene principale, consente di attri-buirgli la medesima natura del beneprincipale.

Impianti fv realizzatisu beni di terziFiscalmente, tale costo, a secondache risulti iscritto tra le Immobiliz-zazioni materiali o tra le Altre im-mobilizzazioni immateriali delloStato patrimoniale, concorrerà alladeterminazione del reddito d’im-

presa, rispettivamente, ai sensidell’articolo 102 del Tuir, attraversola procedura di ammortamento;ovvero, ai sensi dell’articolo 108,comma 3, del Tuir, come spesa rela-tiva a più esercizi, nel limite dellaquota imputabile a ciascun eserci-

zio. Non spetta il rimborso dell’Ivaassolta sull’acquisto o sulla realizza-zione dell’impianto.

Impianti fv acquistatiin leasingDiverse le conseguenze fiscali aseconda che gli impianti fotovoltai-ci siano inquadrati come beni mo-bili o immobili.Nello specifico, ai fini delle impo-ste dirette, a seconda della qualifica-zione dell’impianto, si applicheran-no disposizioni diverse dell’articolo102, comma 7, del Tuir.Per i lavoratori autonomi e le as-sociazioni professionali che abbianoacquisito l’impianto entro il 31 di-cembre 2009 e lo impieghino nel-l’ambito della loro attività, il cano-ne di leasing sarà deducibile ai sensidell’articolo 54 del Tuir.In ambito Iva, invece, il soggettoconcedente applicherà l’impostaprovvedendo all’emissione dellafattura, in corrispondenza di ognu-no dei pagamenti periodici del ca-none. Dette locazioni sono esen-ti da Iva tranne che nelle ipotesi incui, nel relativo atto, il locatore ab-bia espressamente manifestato l’op-zione per l’imposizione. Prevista l’a-liquota Iva ordinaria ai contratti dilocazione diversa da quella finanzia-ria (sia che gli impianti fotovoltai-ci siano qualificabili come beniimmobili che come beni mobili). Icontratti di locazione, non finanzia-ria, di impianti fotovoltaici censiti oda censire al catasto fabbricati comeopifici industriali (categoria D/1)ovvero come immobili rurali (cate-goria D/10) per i quali non trovaapplicazione l’Iva, dovranno inveceessere assoggettati a registrazione intermine fisso, con applicazione del-l’imposta proporzionale nella misu-ra del 2%, ai sensi dell’articolo 5,comma 1, lettera b), della Tariffa,parte I, allegata al Tur.Nel caso di locazione finanziariadi impianti fotovoltaici censiti o da

censire al catasto fabbricati comeopifici industriali o come immobilirurali, se il contratto di leasing im-mobiliare è formato per scritturaprivata non autenticata, lo stessodeve essere assoggettato a registra-zione solo in caso d’uso.Diversamente, i contratti formatiper atto pubblico o per scrittura pri-vata autenticata devono essere as-soggettati a tassazione in terminefisso secondo le regole ordinarie.Per quanto concerne la misuradell’imposta applicabile, in relazio-ne ai contratti di locazione finanzia-ria opererà il regime di alternativitàIva-Registro.

Scorporo del valoredel terrenoAi fini del calcolo delle quote diammortamento dell’impianto de-ducibili, il costo complessivo del-l’impianto deve essere assunto alnetto del costo delle aree occupatedall’impianto medesimo. Il costo daattribuire alle predette aree, nell’e-ventualità che non siano già stateacquistate autonomamente in pre-cedenza, sarà pari al maggiore tra ilvalore separatamente esposto inbilancio nell’anno di acquisto e ilvalore ottenuto applicando il 20%ovvero, per i fabbricati industriali, il30% al costo di acquisto complessi-vo dell’immobile, comprensivo delvalore dell’area (circolare n. 1/E del2007).

Disciplina delle societànon operativeÈ applicabile la disciplina dellesocietà non operative anche ai sog-getti che operano nel settore delleenergie rinnovabili e, in particolare,nel fotovoltaico. Ai fini del calcolodel test di operatività, il contribuen-te dovrà applicare agli impiantifotovoltaici il coefficiente del 6 %previsto per i beni immobili, indi-pendentemente se gli stessi siano

inquadrati come beni mobili oimmobili.

Diritto di superficie In relazione al corrispettivo con-seguito a seguito della cessione deldiritto di superficie, ai fini delle im-poste sui redditi, le disposizioni re-lative alle cessioni a titolo onerosovalgono anche per gli atti a titolooneroso che importano costituzio-ne o trasferimento di diritti reali digodimento (articolo 9, comma 5,del Tuir).

Locazione di terreniper impianti fvLa locazione del terreno sul quales’intende realizzare un impiantofotovoltaico sarà esente da Iva se ilterreno oggetto di locazione non èsuscettibile di utilizzazione edifi-catoria (articolo 10, comma 1, n. 8,Dpr 63/1972). Sarà, diversamente,imponibile Iva ad aliquota ordina-ria, se lo stesso è suscettibile di utiliz-zazione edificatoria. L’imposta diregistro, se rientra nel regime diesenzione Iva, è dovuta nella misu-ra dello 0,50%, se l’affitto ha a og-getto un fondo rustico, e nella mi-sura del 2% negli altri casi. Per gliaffitti di terreni suscettibili di utiliz-zazione edificatoria, imponibili aifini Iva, l’imposta di registro è, inve-ce, dovuta nella misura fissa di 67euro.

Trattamento fiscale del Conto energiaIl decreto Mef del 5 luglio 2012 haintrodotto il “V Conto energia”, inbase al quale ai produttori di energiafotovoltaica sono corrisposti duediversi incentivi: tariffa premio etariffa omnicomprensiva, erogati,rispettivamente, in relazione all’e-nergia prodotta e autoconsumata eall’energia prodotta e immessa inrete. Il documento di prassi chiari-sce come la tariffa premio sia daintendere come contributo a fondoperduto, esclusa dal campo di appli-cazione Iva e imponibile ai fini delleimposte dirette e dell’Irap (se perce-pita nell’ambito di un’attività com-merciale). La tariffa omnicompren-siva si configura invece come corri-spettivo e, pertanto, se erogata a unsoggetto che svolge attività com-merciale o di lavoro autonomo, è ri-levante ai fini dell’Iva, delle impostedirette e dell’Irap.

Gianfranco Mingione (FiscoOggi)

ATTUALITÀ 5GENNAIO 2014 N.1

AL SERVIZIO DEL CONDOMINIO

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Direttore responsabile: Pier Franco GhisleniIn redazione: Gianluca Palladino

Collaboratori: Daniele Apolloni, Gabriele Bruyère,Francesco Burrelli, Emanuele Caldarone, Giorgio Cambruzzi, Nunzio Costa, Rodolfo Cusano, Maurizio De Tilla, Rossella Ferrari, Andrea Garbo, Leandro Gatto, Paolo Gatto, Walter Guazzo,

Gabriele Lenzi, Andrea Merello, Matteo Rezzonico, Silvio Rezzonico, Paolo Ribero, Gian Vincenzo Tortorici, Centro Studi Condominiali.

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Stampa: Agagrafica - CuneoPubblicità:Condominio Italia, Via E. Thesauro, 2 - 10125 Torino - Tel. 011.6523611 r.a.

Autorizzazione Tribunale di Torino n° 4754 del 27/01/1995 - Copie arretrate 8 4,00

dal 1981 dal 1981

Icontratti di compravendita e affittonon accompagnati dall’Attestato diPrestazione Energetica (APE), nonpotranno più essere dichiarati nulli,ma pagheranno una multa da 3 mila a18 mila euro. Lo ha stabilito il Decretolegge Destinazione Italia, approvato direcente dal Consiglio dei Ministri.Nei contratti di compravendita im-mobiliare, negli atti di trasferimento diimmobili a titolo oneroso o nei nuovicontratti di locazione di edifici o di sin-gole unità immobiliari soggetti a regi-strazione deve essere inserita una clau-sola con la quale l’acquirente o il con-duttore dichiarano di aver ricevutol’Attestato di prestazione energeti-ca.Una copia dell’APE deve essere alle-gata al contratto. In mancanza delladichiarazione, o nel caso in cui l’APEnon venga allegato, le parti sono sog-gette al pagamento, in solido e in partiuguali, di una multa che può variaredai 3mila ai 18mila euro.Nelle locazioni di singole unità im-mobiliari, invece, la multa oscilla tra imille e i 4mila euro. Se il contratto hauna durata fino a tre anni, la sanzione èridotta della metà. In tutti questi casi,gli accertamenti delle violazioni sono

condotti dalla Guardia di Finanza odall’Agenzia delle Entrate.Un’altra novità di rilievo è costituitadalla sanatoria retroattiva a favore deicontratti che, sulla base della normati-va finora vigente, erano stati dichiara-ti nulli. Il decreto Destinazione Italiaprevede che, se la sentenza con cui èstata dichiarata la nullità non è passatain giudicato, la nullità può essere sosti-tuita da una sanzione.Nel testo del decreto non sono men-zionati i contratti di trasferimento de-gli immobili a titolo gratuito. Differen-temente da quanto richiesto finora, in caso di donazione non ci sarebbe più l’obbligo di allegare l’APE al con-tratto.Ricordiamo che l’obbligo di allegarel’APE ai contratti di trasferimentodegli immobili (anche a quelli di tra-sferimento a titolo gratuito), pena lanullità, è entrato in vigore con DL E-cobonus. Per ammorbidire questa pre-scrizione, considerata troppo dura, e-rano state avanzate diverse proposte,compresa la sostituzione della nullitàcon una sanzione pari a 500 euro. Il DlDestinazione Italia ha eliminato quin-di la nullità, aumentando però la so-glia delle multe per i trasgressori.

Condominio, ora il “Fondo Lavori”potrà essere costituito per gradiVia libera alla costituzione

graduale del Fondo lavoriper gli interventi di manutenzio-ne o innovazione in condomi-nio. È una delle novità del pac-chetto Destinazione Italia, chesemplifica anche la realizzazionedi opere per il contenimento deiconsumi energetici.Queste, in sintesi, le misureche modificano la Riforma delCondominio.

CostituzioneFondo LavoriIl decreto dispone che se ilcontratto per la realizzazione diinterventi di manutenzione oinnovazione prevede il paga-mento graduale, in base al pro-gressivo stato di avanzamentodei lavori, il fondo potrà esserecostituito in relazione ai singolipagamenti dovuti.In questo modo vengono su-perate le problematiche sorte acausa della formulazione dellaversione iniziale, in base allaquale il fondo lavori doveva es-sere costituito non solo in antici-po, ma anche in modo integrale.

I condòmini avrebbero cioè do-vuto versare tutto l’importo deilavori prima della loro realizza-zione.Come lamentato dagli espo-nenti del settore, questo avrebbedisincentivato i condòmini dal-l’intraprendere qualunque inter-vento, aggravando ulteriormen-te la situazione delle impreseedili.

Risparmio energeticoLe opere per il contenimentodel consumo energetico non a-vranno più bisogno di essere ap-provate con un numero di votiche rappresenti la maggioran-za degli intervenuti e almeno lametà del valore dell’edificio. Ciòsignifica che è stata operata unasemplificazione e che deliberaresimili interventi diventerà piùagevole.

SicurezzaIl pacchetto Destinazione I-talia modifica il Codice Civi-le specificando che nel registrodell’anagrafe condominiale, chedeve essere curato dall’ammini-

stratore, devono essere indicati idati sulle condizioni di sicurezzadelle parti comuni dell’edificio.La formulazione precedente la-sciava invece intendere che gliaccertamenti potessero riguar-dare anche le proprietà indivi-duali.

FormazioneamministratoriI requisiti per lo svolgimentodella professione di amministra-tore e la formazione obbligatoriasaranno definiti in modo unifor-me con un regolamento del mi-nistero della Giustizia.

SanzioniViene infine colmato il vuotolegislativo lasciato dalla Rifor-ma del condominio sul funzio-namento delle sanzioni a caricodi chi non rispetta il regolamen-to condominiale. Con il decretoDestinazione Italia è stato stabi-lito che le sanzioni devono esse-re decise dall’assemblea a mag-gioranza degli intervenuti e conalmeno 500 millesimi dell’edifi-cio.

Il decreto “Destinazione Italia” introduce novità al testo della riforma

Compravendite senza APE punitecon sanzioni fino a 18mila euro

Non più nullità ma multe salate. Anche per locazioni

Mobili con Iva agevolata per giovani coppieIn Italia la macro filiera del legno-arredooccupa 370mila addetti in 70milaimprese, con valori di produzione oltre i27 miliardi di euro, un vero e proprio pila-stro dell’industria italiana.Il Governo Letta si è dimostrato forte-mente attento alla promozione del setto-re dell’arredo. Grazie al Bonus Mobili èstata estesa la detrazione Irpef al 50% peruna spesa massima di 10mila euro per l’ac-quisto di mobili ed elettrodomestici fi-nalizzati all’arredo di immobili oggetto diristrutturazione edilizia. Tale provvedi-mento porterà ad un recupero di spesa alconsumo di circa 1,2 miliardi di euro nelperiodo di applicazione 2013-2014.Partono da questi dati FederlegnoArre-

do e Feneal-Uil Filca-Cisl Fillea-Cgil perchiedere al governo di proseguire in que-sta direzione e di intervenire in sede diriordino del sistema fiscale per rimodularele aliquote Iva e le relative agevolazioni.“È importante che l’Italia si allinei aglistandard europei - affermano in un comu-nicato congiunto -: ricordiamo come inSpagna, Francia e Belgio l’aliquota Ivasugli arredi sia compresa tra il 6 e il 10%,mentre in Italia è al 22% per la maggio-ranza degli arredi”.Nel caso in cui non fosse possibile ap-plicare agevolazioni maggiori rispetto al-la generalità dei consumatori, Feder-legnoArredo e i sindacati suggeriscono di individuare una platea circoscritta di

beneficiari.Per aiutare una categoria sociale in dif-ficoltà come quella delle giovani coppie,FederlegnoArredo ed i sindacati di cate-goria Feneal-Uil, Filca-Cisl e Fillea-Cgilpropongono di diminuire l’aliquota Ivaper l’acquisto di arredo per le giovani cop-pie (età inferiore a 35 anni) e i nucleimonogenitoriali con figli minori, indivi-duate dal DM 103/2013.In Italia - spiegano - le giovani coppierappresentano circa il 10% delle famigliee assorbono oltre il 15% dei consumi d’ar-redamento. Il sostegno a questa fasciadebole della popolazione comporterebbeun vantaggio anche per le Pmi dell’indu-stria italiana dell’arredamento.

Il provvedimento - aggiungono - rap-presenterebbe il logico completamentodel Pacchetto Casa varato dal governoLetta e “darebbe un ulteriore contributoal sostegno dei consumi nazionali di arre-damento, che nonostante il Bonus Mobi-li sono attesi ancora in calo del 4,4% nel2014”, spiega Giovanni Anzani, presi-dente Assarredo.“La nostra proposta - aggiungono isegretari nazionali di Feneal, Filca e Fillea,Fabrizio Pascucci, Paolo Acciai e Mari-nella Meschieri - oltre a dare una boccatad’ossigeno alle imprese del settore, ha unaindubbia valenza sociale perché si rivolgead una platea importante e vasta comequella delle giovani coppie, permettendoloro di ottenere significativi benefici eco-nomici acquistando oggetti d’arredamen-to per la loro casa”.

FederlegnoArredo e i sindacati chiedono interventi agevolativi per chi mette su casa. A vantaggio anche delle imprese di settore


STOP AL CONTANTE PER IL PAGAMENTO DEGLI AFFITTILo prevede un emendamento proposto dalla commissione Bilancio della Camera. Reazioni negative delle associazioni della proprietà

Approvato l’emendamento del Pd inCommissione Bilancio della Came-

ra. La norma contro l’evasione fiscale nelsettore, attribuisce ai Comuni l’attività dimonitoraggio. L’emendamento stabilisceche i pagamenti riguardanti canoni dilocazione devono essere effettuati inmodalità che ne assicurino la tracciabi-lità, compresi quelli per le vacanzeLa proposta di modifica stabilisce te-stualmente che “i pagamenti riguardanticanoni di locazione di unità abitative,fatta eccezione per quelli di alloggi di edi-lizia residenziale pubblica, devono esserecorrisposti obbligatoriamente, quale nesia l’importo, in forme e modalità cheescludendo l’uso del contante e ne assi-curino la tracciabilità”. La norma attribuisce anche ai Comu-ni, “in relazione ai contratti di locazione,attività di monitoraggio anche previo uti-lizzo di quanto in materia di registro dianagrafe condominiale e conseguentiannotazioni delle locazioni esistenti inambito di edifici condominiali”.La violazione del divieto di pagamentoin contanti degli affitti comporta, comesanzione, la perdita “delle agevolazioni edetrazioni fiscali da parte del locatore edel conduttore”.

Le commissioni bancariedevono essere azzerate

Ben venga la tracciabilitàdei pagamenti delle loca-zioni, ma ricordiamo chemolti pensionati sarannoin difficoltà per abilitarsi ai pagamenti on line, glisportelli bancari non sonodislocati in tutti i Comu-ni o le frazioni d’Italia. Co-me la mettiamo poi con lespese e le commissionibancarie? Le commissionidevono essere azzerate. Echi non ha il conto corren-te? L’85% delle cause inTribunale che riguardanole locazioni sono proprio acausa delle morosità, comefacciamo dire ai nostriassociati di non incassarein contanti, in quanto ilpagamento della locazione

deve essere tracciabile? Magari al conduttorehanno già bloccato il con-to corrente, potrà bonifica-re tramite un altro Istitutodi credito, ma così la Bancasi sfrega le mani. Evvai …entrano nuove commis-sioni. Ben venga la traccia-bilità, ma ben venga anchela tassazione delle locazio-ni seguendo il principio di cassa: se incasso il pro-prietario dichiara il red-dito della locazione, se nonincasso non dichiarerò mai il reddito, anche senzaaspettare la convalida delTribunale dello sfratto permorosità! E questo princi-pio dovrà riguardare nonsolamente le locazioni a-bitative, ma, e soprattut-to, quelle commerciali.Aspettiamo modifiche le-gislative.

Sono penalizzati i più debolimentre le banche ringraziano

C’è chi, come i deputati del Pd:Marco Causi, Laura Braga e DavideBaruffi, che nella veste di paladinidella lotta all’evasione, hanno pen-sato bene di presentare alla Com-missione bilancio della Camera deideputati, un emendamento per ilquale, se convertito in Legge, nonsarà più possibile pagare gli affitti,per le unità abitative, in contanti,indipendentemente dall’importodel canone di locazione, ma esclusi-vamente con mezzi di pagamentotracciabili: assegni o bonifici.Dal provvedimento saranno e-sentati soltanto i canoni di ediliziaresidenziale pubblica.Ancora una volta l’onere di que-sta norma ricadrà sulle fasce piùdeboli, creando ulteriori difficoltàper conseguenti oneri e spese: si col-piscono quei conduttori, persone

anziane, extracomunitari, ecc. chenon posseggono un conto corrente,altro che lotta all’evasione: l’inte-resse delle banche prima di tutto!Saranno solo loro a trarre l’enne-simo vantaggio per mano di chi inquesto momento cerca di governa-re, senza riuscirci. Occorre rilevare anche come talenorma sia lesiva della piena libertàdell’individuo, al quale è consentitoil pagamento di servizi ed acquisti incontanti fino alla concorrenza dimille euro.L’Appc ritiene questo strumentoinefficace nella lotta all’evasio-ne, ma solo concreto appannaggioper banche e poste; eppure era con-vincimento che “l’era Monti” fos-se terminata da tempo! Se si vuoleabbattere il nero, non sono neces-sarie altre norme, l’Agenzia del-le Entrate ha già gli strumenti pereffettuare i controlli: Le è sufficienteanalizzare quanto emerge dalle ban-che dati.

Flavio Maccionesegr. gen. Appc

Andrea Casarini(Uppi)

Lo denuncia il Movimento 5 Stelle: “È assurdo, si fa cassa con l’illegalità”

Per le aree demaniali spunta Per le aree demaniali spunta un nuovo condono edilizioun nuovo condono edilizio

VVendere “unità immobiliari ad usoabitativo e commerciale realizza-

te su aree demaniali da privati in as-senza di autorizzazioni a tutto il 31 di-cembre 2012”. Un nuovo tentativo dicondono edilizio è stato denunciatodal senatore del Movimento 5 StelleAndrea Cioffi.“È assurdo - spiega Cioffi in una notadel gruppo M5S al Senato - si fannonuovi condoni su aree demaniali perfar cassa. Si fa cassa con l’illegalità”. IlM5S ha presentato un emendamento“per sopprimere questo ennesimoscandaloso condono”.L’emendamento presentato inCommissione Finanze del Senato dairelatori (PD e Scelta Civica) al dise-gno di legge di conversione del DL133/2013 relativo a IMU, alienazionedi immobili pubblici e Banca d’Italiarecita: “Le aree appartenenti al patri-monio dello Stato sulle quali alla datadel 31 dicembre 2012 siano state rea-lizzate da privati unità immobiliari aduso abitativo e commerciale in assenzadi autorizzazione sono alienate a curadella Direzione Regionale dell’Agen-zia del demanio territorialmente com-petente mediante vendita diretta infavore dell’occupante che ne facciarichiesta” ad un prezzo “pari al doppiodel valore delle aree medesime”.Nella relazione che accompagnal’emendamento si legge che esso ri-guarda la costruzione di immobili “inassenza di autorizzazione” avvenuta“in genere” prima della legge-pontedel ‘67. In pratica, spiegano i relatori, sitratta di circa “500 situazioni” localiz-

zate soprattutto nei territori di Scalea(Calabria), di Chioggia (Veneto) e, inparte, di Cavallino-Treporti (Vene-to).Il relatore del Pd, Federico Fornaro,replica: “Nessun condono edilizio.Stiamo ancora discutendo dell’emen-damento presentato da noi d’intesacon il governo e siamo pronti ad acco-gliere eventuali subemendamenti perevitare proprio che qualcuno possapensare che si tratti di un condono ge-neralizzato. Il senatore Cioffi del Mo-vimento 5 Stelle non ha scoperto pro-prio un bel nulla: tutto sta avvenendonel massimo della trasparenza e delrispetto dei regolamenti”.“Non è serio lanciare illazioni e fal-sità senza conoscere il merito - aggiun-ge il sottosegretario all’Economia,Pierpaolo Baretta -. Nessun condonoè previsto e né i relatori né il Governohanno mai pensato a forme di elusio-ne delle norme vigenti”.Allarmato l’Istituto Nazionale di

Urbanistica: “Riecheggia il condono.L’INU auspica che una tale ipotesi siafugata al più presto. I condoni edilizisono sempre un danno gravissimo perl’ambiente, vanificano le azioni digoverno del territorio e, fra queste, gliinterventi di difesa del suolo, oggiimprocrastinabili”.“Il condono edilizio non può esserela soluzione per sanare problemi che sisono stratificati sul territorio in decen-ni di malgoverno e nemmeno per farecassa. Continuare a proporre sanato-rie degli abusi edilizi in aree del patri-monio dello Stato è inaccettabile”.Questo il commento del presidente diLegambiente, Vittorio Cogliati Dezza.“La sanatoria si estenderebbe a tutto il2012 - aggiunge Cogliati Dezza - mal’Italia non può più permettersi di fareregali a chi si muove nel disprezzo dellalegalità. Ci auguriamo che la commis-sione Finanze e tesoro del Senato, chesta esaminando il provvedimento,bocci l’emendamento in questione”.

Ma gli italiani la conoscono ancora poco

Domotica, la tecnologiache fa risparmiare

Che l’attenzione al risparmioenergetico sia una priorità

per molti italiani è ormai un dato difatto, dettato sia dalla necessità difronteggiare i crescenti costi dellebollette, sia da una maggiore sensi-bilità ambientale.Da un’indagine Ispo, commissio-nata da Anie Confindustria, emer-ge però una limitata conoscenzadelle soluzioni tecnologiche dimercato, pur a fronte delle disponi-bilità a cambiare le proprie abitudi-ni di vita pur di ridurre gli sprechi.L’attenzione degli italiani, infat-ti, rimane concentrata solo su al-cune delle soluzioni per l’efficien-za energetica oggi disponibili: l’im-piego dell’energia proveniente dafonti rinnovabili (specialmentesolare e eolico) e l’adozione deglielettrodomestici (frigoriferi, lava-trici, climatizzatori) a basso consu-mo.Al contrario le soluzioni domoti-

che registrano un interesse elevatosolo quando sono proposte attra-verso esempi concreti. Da qui lanecessità di una comunicazione ba-sata sulla varietà e l’utilità delle so-luzioni di efficienza energetica.Al contrario, ben pochi italianiconoscono la normativa che intro-duce il livello “domotico” degli im-pianti elettrici e ben il 71% dei no-stri connazionali ammette di nonaverne mai sentito parlare.La fiducia nelle potenzialità delladomotica rimane comunque ele-vata. Al punto che il 77% degliintervistati ritiene che possa essereconsiderata un aiuto per anziani edisabili. Il 74% del campione rico-nosce poi alla domotica la possibi-lità di rendere più sicura la propriaabitazione.Tutti numeri che portano il 69%degli intervistati ad affermare che ladomotica rappresenta propriamen-te il futuro e che sempre più perso-ne vi faranno ricorso. Anche per-ché il 67% degli italiani coglie, tra ibenefici riconoscibili dei sistemidomotici, il fatto di consentire unrisparmio energetico, riducendocosì i consumi e, di conseguenza,l’importo in bolletta.Infine, per il 60% del campionela domotica è comoda e aiuta arisparmiare tempo. Merita infineuna riflessione il fatto che solo il32% di quanti ritengono comodala domotica, la considerino ancheuna tecnologia fruibile e facile dautilizzare.

I serramentisti diventano anche manutentori E se facessimo del post-vendita? Il mondo dell’edili-zia (e quello del serramento in particolare) ha sem-pre trascurato l’offerta di un servizio di assistenza emanutenzione post-vendita che invece è tipica, adesempio, del mondo dell’impiantistica. Ora proba-bilmente è venuto il momento di cambiare registro.Anna Zinola, docente all’Università di Pavia, spiegaperché. Il serramentista può trasformarsi da semplicevenditore a “consulente” a 360° per tutte le attivitàche riguardano la gestione nel tempo di infissi,

porte, cancelli, manuali e automatizzati, e prodottisimili.Il tema che coinvolge una grande varietà di edifici:da quelli residenziali a quelli commerciali (hotel,negozi, uffici, centri commerciali) a quelli industrialisino ad arrivare alle strutture ad alta intensità di traffi-co (come aeroporti, metropolitane e stazioni ferrovia-rie). Un business che si può rivelare continuativo neltempo e in grado di assicurare volumi (e marginalità!)potenzialmente significativi.

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8 TARIFFE & CONSUMI GENNAIO 2014N.1

Acqua: nuove tariffe e bollette più trasparentiCon l’inizio dell’anno nuovo entra in vigo-

re il nuovo Metodo tariffario idrico intro-dotto dall’Autorità per l’energia per favorirecosti sempre più efficienti e investimenti perridurre le perdite e l’inquinamento ambienta-le. E, sempre da inizio anno, diventa operativala Direttiva sulla trasparenza delle bollette perrenderle più chiare e dare maggiori informa-zioni sui diritti dei consumatori, con l’obbligoai gestori di pubblicare on line le Carte dei ser-vizi. Ad annunciare queste novità è stato, neigiorni scorsi, il presidente dell’Autorità GuidoBortoni, nel corso della Conferenza nazionalesulla regolazione dei servizi idrici svoltasi pertracciare un bilancio sull’attività svolta e perdelineare le linee strategiche e gli sviluppifuturi. “Gli obiettivi prioritari dell’Autorità nelsettore idrico - ha affermato Bortoni - sonopromuovere, attraverso una regolazione stabi-le e certa, l’economicità, l’efficienza e l’equili-brio economico finanziario nelle gestioni, unservizio di qualità, lo sviluppo delle infrastrut-ture e la sostenibilità ambientale della fornitu-ra affinché tutta la cittadinanza possa avereuna buona acqua, restituita alla natura dopouna depurazione efficace, non lasciando allegenerazioni future un’eredità negativa diinquinamento e sprechi”.

GLI SPRECHIOggi, però, le perdite superano il 30%, gliimpianti di depurazione non coprono il 30%della cittadinanza e il 15% non ha sistemifognari. L’Autorità stima che sono state realiz-zate meno del 56% delle opere necessarie eche gli interventi più urgenti per superarecarenze croniche e mettersi in regola con gliadempimenti europei richiedono oltre 25 mi-liardi di euro nei prossimi 5 anni. “Una spesacosì rilevante è difficilmente sostenibile conle sole tariffe - ha puntualizzato Bortoni -. Perquesto, insieme alle misure tariffarie l’Auto-rità è orientata allo sviluppo di nuove opzionifinanziarie integrative e innovative quali, adesempio, l’introduzione di hydrobond (titoliobbligazionari vincolati al finanziamento di

piani di investimento), titoli di efficienza idri-ca e fondi nazionali, locali o ancor meglio digaranzia”. Su criteri innovativi poggia, in particolare,il nuovo Metodo Tariffario Idrico in vigore dal2014, con particolare riferimento a due prin-cipi guida: la selettività e la responsabilizza-zione da attuare attraverso una regolazioneasimmetrica, capace di adattarsi alle diver-se esigenze di un settore molto differenziato alivello locale e nella governance.

LE TARIFFENello specifico, sono previsti quattro diversitipi di schemi tariffari rispetto ai quali ciascunsoggetto competente potrà individuare lasoluzione più efficace a seconda dei propriobiettivi di sviluppo e delle peculiarità territo-riali. Nel frattempo, a seguito delle approfon-dite verifiche previste, nel 2013 già stateapprovate le tariffe di 486 gestioni in base alprecedente metodo tariffario transitorio, perun totale di oltre 20 milioni di abitanti servi-ti; l’incremento medio è stato contenuto al2,7% rispetto al 2012, un valore inferiore allimite previsto dall’Autorità per evitare au-menti indiscriminati. Sempre nel 2013 sono

stati inoltre approvati i criteri per la restituzio-ne nelle bollette dei consumatori dell’importocorrispondente alla remunerazione del capi-tale investito abrogata dal referendum del2011. A inizio dicembre, l’Autorità ha inti-mato ai soggetti che non avevano ancora pro-ceduto, di individuare entro 30 giorni l’impor-to da restituire agli utenti. Trascorsa questascadenza, l’Autorità determinerà forfetaria-mente il rimborso.Ma tra le iniziative a tutela dei consumatoric’è anche l’avvio di un’indagine per verificareil rispetto delle norme sulla lettura dei consu-mi e la gestione del contatore, indispensabileanche per introdurre la cosiddetta tariffasociale, prevista nel ddl ambiente collegatoalla legge Stabilità. Sugli interventi per garan-tire ai soggetti economicamente disagiati unafornitura gratuita per soddisfare i bisogni fon-damentali, l’Autorità ha già fatto una consul-tazione prevedendo anche misure per limitarela progressività tariffaria alle famiglie numero-se e ulteriori interventi per favorire l’accessoall’acqua.L’Autorità ha inoltre deciso un supplemen-to di istruttoria sull’acqua contaminata daarsenico per acquisire ulteriori elementi utili avalutare le ricadute tariffarie, ma anche per

verificare se i gestori hanno preso tutte lemisure per garantire ai consumatori dei comu-ni coinvolti un servizio sostitutivo adeguato eper riportare i parametri nella legalità.

SETTORE IDRICOL’Italia è un Paese è ricco di risorse idrichesuperficiali e sotterranee e ha un consumo diacqua particolarmente elevato rispetto aiprincipali Paesi europei: circa 44 miliardi dimetri cubi/anno, quasi l’88% della disponibi-lità effettiva. La disponibilità di acqua variasensibilmente a livello regionale e stagionale,con problematiche di scarsità e discontinuitàsoprattutto nel Mezzogiorno. Il costo dell’acqua in Italia è fra i più bassid’Europa, circa 1,5 euro al metro cubo a frontedegli oltre 4 euro per metro cubo del RegnoUnito, degli oltre tre euro di Francia, Grecia,Svizzera e Finlandia. Le criticità più rilevantiriguardano però le infrastrutture e, in partico-lare, le perdite di rete, pari ad oltre il 30%dell’acqua immessa e non fatturata (un livellofra i peggiori in Europa), ma anche l’assenza diservizi di fognatura per il 15% della popolazio-ne e di servizi di depurazione per il 30% dellapopolazione. In Spagna questa percentuale èintorno al 22%, in Gran Bretagna al 19%, inDanimarca al 10% e in Germania al 7%. Idepuratori, inoltre, sono spesso obsoleti (inmedia oltre 20 anni di attività), inefficienti oinadeguati. Questa situazione ha determinatol’apertura di numerose procedure di infrazionenei confronti del nostro Paese per violazionedella Direttiva 91/271 sulla protezione del-l’ambiente dagli scarichi di reflui urbani, con ilrischio di rilevanti sanzioni economiche incaso di condanna. Altre criticità riguardano, infine, la stratifi-cazione normativa, la presenza di diversimetodi tariffari e la molteplicità di soggetticoinvolti, dei quali non esiste ancora una ana-grafica completa a livello nazionale. Il tuttosenza contare la problematica dei comuni conacqua fuori dai limiti di potabilità per la pre-senza di sostanze quali arsenico e fluoruro inquantità superiori ai limiti di legge; questa pro-blematica è stata in parte risolta, ma restanoalcuni ambiti dove sono necessari interventidi messa a norma.

Con l’inizio del 2014 l’Authority punta anche a ridurre le perdite degli impianti e a risolvere il problema dell’arsenico

Il boom dei certificati bianchiNel 2013 sono pervenuti

all’Enea circa 6800progetti relativi ai certificatibianchi e circa 5700 richie-ste di verifica e certificazionedei risparmi ottenuti. In tota-le, i titoli di efficienza richie-sti sono stati quasi 5 milioni.L’Enea, che dal 2006 hamesso a punto numerose ini-ziative finalizzate a supporta-re gli operatori interessati alsistema dei Titoli di Efficien-za Energetica, con l’ema-nazione del decreto del 28dicembre 2012 ha ulterior-mente consolidato tali atti-vità attraverso la realizzazio-ne di un blog dedicato e lapubblicazione di guide ope-rative negli usi finali, ancheterziari, che hanno lo scopodi semplificare le proceduredi accesso al meccanismo.Il raggiungimento degli

obiettivi previsti dal Pianod’Azione sull’Efficienza E-nergetica e le ricadute sulmercato sviluppatesi in se-guito alla promulgazione deldecreto che ha potenziato ilmeccanismo dei certificatibianchi, assegnando nuo-ve funzioni a Gse, Enea, Rseed Authority per l’Ener-gia, sono state anche oggettodi un convegno dal titolo“Nuovi certificati bianchi:maggiori opportunità per glioperatori”, in cui Enea hamesso i luce che “le attivitàsvolte hanno consentito almeccanismo dei certificatibianchi di allargare le aree diintervento e di raggiungerenuovi segmenti di usi finali.Oltre all’attività istruttoria ea quella informativa, l’Eneasvolge azione di supporto peril Ministero dello Sviluppo

Economico nella definizio-ne delle nuove linee guida enella messa a punto di unprogramma generale finaliz-zato a promuovere il mecca-nismo dei certificati bianchie coopererà in una serie diattività ispettive per contodel Gse”.

Si sono moltiplicati i titoli di efficienza richiesti all’Enea

Anche il fotovoltaico è in crisiC’è chi ne loda la diffusio-

ne. Chi invece vorrebbeche il settore si sostenesse con leproprie forze, senza incentivi. Echi, infine, snocciola i dati dellacrisi. A quest’ultima schieraappartiene Anie-Gifi (Confin-dustria), secondo cui negli ulti-mi due anni, dal 2011 al 2013, ilsettore fotovoltaico italiano ha

visto dimezzarsi il fatturato e iposti di lavoro, diminuiti di ben8mila unità. L’associazione ha presentato

un’indagine condotta fra le 165aziende associate, secondo cuinei primi nove mesi del 2013,nell’industria fotovoltaica ita-liana, le ore medie di ricorso allaCig sono più che raddoppiate

rispetto al 2012, portando aquasi 4.000 il numero di dipen-denti in cassa integrazione nel2013. “La riduzione delle com-messe per le aziende e degliinvestimenti da parte degli u-tenti finali, insieme all’aumen-to della cassa integrazione, sonoun danno anche per le cassedello Stato - sottolinea A-nie/Gifi -. Il settore del fotovol-taico non ha bisogno di ulterioriincentivi, ma di un sistema didetrazioni fiscali esteso alle a-ziende che favorisca l’autopro-duzione di energia da fonte rin-novabile e permetta la diffu-sione dei sistemi di accumulo edelle tecnologie per le smartgrid. Con l’istituzione di unsistema di finanziamento age-volato, anche abbinato allosmaltimento dell’amianto, ilritorno economico di un inve-stimento nel fotovoltaico sareb-be sicuramente vantaggioso e sieviterebbero oneri passivi per lacomunità”.

Anie chiede detrazioni fiscali abbinate a smaltimento amianto

Federutility: “Investire è costoso”A fronte delle criticitàemerse dalla relazionedell’Authority sulla situa-zione dei servizi idrici in Ita-lia, i gestori idrici italianihanno prontamente repli-cato di essere sono al fiancodell’Autorità per l’efficien-tamento del sistema idriconazionale: “Elevare la qua-lità del servizio idrico è unimpegno che i gestori assol-vono da sempre, con com-petenza tecnica e cono-scenza dei territori di riferi-mento”, ha commentato ilpresidente di Federutility,

Come risparmiare l’energia in casa?In tempo di crisi, i cittadini valutano ancor piùpositivamente le misure volte al risparmio ener-getico per consumare meglio. Circa il 70%, suun campione di 400 intervistati sarebbe infattidisposto a spendere qualche euro in più perinserire in casa propria misure green. Questi irisultati della ricerca di Movimento Difesa delCittadino Abruzzo nell’ambito del progettoFacciamo energia finanziato dalla regioneAbruzzo e promosso insieme a Guardiacivica eArconsumatori.L’energia viene percepita come una reale

opportunità, ma ancora vaghe risultano le

informazioni percepite dal cittadino medio. Il70% degli intervistati dichiara di ricevere infor-mazioni mediante tv e radio, soltanto il 22%circa si interessa in maniera attiva su internet, il5% è mai stato a convegni o seminari. Si vor-rebbero informazioni in un linguaggio semplicee comprensibile, alla portata di tutti: l’85%delle persone vorrebbe conoscere meglio i pro-dotti e le tecnologie ad oggi disponibili; altriintervistati vorrebbero invece maggiori ap-profondimenti sui vantaggi e i tempi necessariper il recupero economico degli investimentifatti per l’ammodernamento degli impianti.

Roberto Bazzano”.Il presidente ha postol’accento, ovviamente, sul-la qualità del servizio offer-to dai gestori: “Federutili-ty continuerà il suo impe-gno forte del radicamen-to sui territori e del knowhow acquisito in quasi 100anni di servizio. Con l’attri-buzione all’Autorità deicompiti di vigilanza e rego-lazione sui servizi idrici (Dl201/2011), il quadro dellagovernance si è fatto piùordinato, sebbene perman-gano sovrapposizioni di

competenze tra i livelli na-zionali e regionali che ren-dono ancora farraginoso ilprocesso di pianificazione edi gestione della risorsa idri-ca. All’Authority spetta uncompito oneroso, attraver-so la definizione di un me-todo tariffario che si mo-stri capace di sostenere l’in-gente fabbisogno di inve-stimenti del settore. Nonmancherà il nostro suppor-to, dialettico e talvolta cri-tico, al raggiungimento diun obiettivo atteso da oltrevent’anni”.

AMMINISTRARE 9GENNAIO 2014 N.1

Quando l’amministratore diventa una starQuando l’amministratore diventa una starIIn seguito alla presentazione al FestivalInternazionale del film di Roma dellapellicola di Vincenzo Marra “L’ammini-stratore”, Italia Casaha intervistato il pro-tagonista e interprete di se stesso, Umber-to Montella, vero amministratore di con-domini di Napoli. Il film racconta iproblemi quotidiani di un amministratorealle prese con la mediazione continua tra icondòmini in nome del quieto vivere.

Umberto Montella, com’è stato “inter-pretare” se stesso all’interno del film-documentario?È stata una bellissima esperienza, neimiei 45 anni di attività mi mancava! Pos-so assicurarle che io, come i miei collabo-ratori, abbiamo lavorato come se le cine-prese, le luci e i microfoni non ci fossero, etanto si deve alla bravura degli operatori,che hanno avuto la capacità di muoversicome “fantasmi” e non far sentire la pro-pria presenza. Quando ho visto il film inoccasione dell’apertura del festival diRoma, solo in quel momento ho realizza-to di essere l’interprete “principale” di undocumentario, e mi sono sinceramente epiacevolmente emozionato.

Quali sono state le prime impressionidopo il primo incontro con il regista,Vincenzo Marra?L’incontro con Vincenzo Marra è stato

stupefacente; ritenevo, con la mia espe-rienza di uomo maturo, di poter, congarbo, glissare qualsiasi coinvolgimento afatti non proprio del mio lavoro quotidia-no; Vincenzo non mi ha dato alcuna scel-ta. Dopo solo poche battute di presenta-zione già mi sono trovato intrappolatonell’obbiettivo della piccola telecamerache aveva con sé, dando per scontato cheil mio era un sì, senza possibilità di repli-ca, alla sua richiesta di farmi seguire perqualche settimana - diventate poi 6 me-si - nella mia quotidianità lavorativa, pri-ma da un tecnico con una cinepresa edopo qualche tempo da una troupe di tec-nici. Quella sua determinazione mi è pia-ciuta e mi ha rapito, per cui mi sono la-sciato coinvolgere senza protestare, anzicon piacere. E pensare che sino a pochiminuti prima che mi fosse preannunciatala sua visita, non sapevo minimamentechi fosse Vincenzo Marra. Solo dopo hoscoperto, grazie ad internet, che è un vali-do regista napoletano.

Ritiene che il regista sia riuscito a rac-contare questo spaccato di vita ?Ritengo che solo la bravura e professio-nalità di Vincenzo hanno potuto renderecomprensibili e significative convulsegiornate di lavoro nelle quali si intreccia-no tanti, a volte inutili, spaccati di vitacondominiale. Ripeto, sino alla sera del-

la proiezione a Roma, nonconoscevo minimamentequali episodi fossero stati“condensati” dei sei mesi dicontinue riprese; Marra, amio parere, ha saputo coglie-re, con grande oculatezzaquattro episodi che più deglialtri sono riusciti a rendere la

reale idea di come si lavora e quali siano lesofferenze, le difficoltà di coloro che vivo-no nella Napoli di oggi.

È stato definito come Caronte che tra-ghetta lo spettatore tra diversi contestisociali come Posillipo, il Vomero, laSanità e la periferia nei pressi di Scam-pia. È d’accordo con questa similitudine?Premesso che Napoli, per definizione, èstata sempre considerata uno spicchio diParadiso in terra, penso di essere definitoun “Caronte” forse perché Marra si è sen-tito da me “traghettato” non nell’infernodella città, ma tra “dannati” che quotidia-namente, tra mille peripezie, lotte, diffi-coltà, trabocchetti, fame, rabbia, dispera-zione e chi ne ha più ne metta, cercano digiungere alla fine della giornata escla-mando, con un sospiro di sollievo e di ras-segnazione (tutto partenopeo), ancheoggi “me la sono cavata!!”

Usciamo dal grande schermo e torniamoalla vita reale: in che modo riesce a gesti-re i condòmini? Si rapporta sempre nellostesso modo oppure cambia atteggia-mento a seconda di chi ha di fronte?Da oltre quarant’anni esercito la profes-sione di amministratore di condominiper cui ho dovuto acquisire la capacità diessere duttile adattandomi ed immedesi-mandomi in ogni differente situazionee/o ceto sociale; però la regola principale è quella di essere sempre se stesso: chia-ro, preparato, duro quando necessario,comprensivo, disponibile ma soprattuttoavere amore in quello che si fa. Ciò fun-ziona sempre sino a quando non trovi il“cretino, presuntuoso ed arrogante”; lamossa migliore? Ignorarlo, così scoppiasolo la sua bile e non comprometti il tuofegato.

Come hanno reagito i condòmini diven-tati attori occasionali di fronte alla cine-presa?Con mia grande meraviglia e sorpresa,quasi tutti hanno accettato di buon gradoad essere ripresi; anzi in alcune occasioni,

dove speravo contenessero iloro isterismi “assembleari”,non si sono fatti condizio-nare dalle cineprese e si so-no comportati con la con-

sueta quasi irritante” naturalezza.

Che consiglio darebbe agli altri ammini-stratori del Paese, anche loro alle presecon la mediazione continua tra i proprie-tari e i loro problemi quotidiani?Quale vice presidente dell’Anaci dellaProvincia di Napoli e responsabile dellapreparazione didattica dei giovani ammi-nistratori, consiglio sempre di aggiungerealla propria preparazione professionale,che deve costantemente essere aggiorna-ta, un pizzico di fantasia, tanta compren-sione e pazienza, capacità di ascolto, per-ché la gente, di questi tempi, ha bisognodi sfogarsi, ma poi si calma. È importantemediare con serenità senza mai dare l’ideadi schierarsi; usare molto la parola “aveteragione”, anche se hanno torto marcio;farli ragionare senza però mai aggredir-li; infine avere la capacità di far senti-re che tu sei uno di loro, ricco con i ricchi,povero con i poveri; solo con questa tatti-ca puoi risolvere i problemi che ti pongo-no, perché sicuramente ci sarà un altrocondominio a cui la soluzione non piace,e tutto ricomincia.

Lei esercita la professione anche nellavita reale: qual è la sua opinione in meri-to alla Riforma del Condominio?Si sperava tanto in una riforma chefacesse chiarezza e facilitasse la vita con-dominiale; invece ci siamo trovati, dopotanti anni di preparazione un “pastroc-chio” che, a mio avviso, peraltro condivi-so da molti, sarà il preludio di una miriadedi liti giudiziarie che andranno ad affolla-re i già saturi Tribunali. Forse le nuovenorme dovevano essere “partorite” da ungruppo di esperti amministratori scelti traquelli che da oltre quarant’anni, per più di14 ore al giorno e per sette giorni a setti-mana, danno la propria vita per renderepiù tranquilla quella degli altri.Per concludere, al di là del mio giudiziosulla riforma del condominio, se potessirinascere rifarei l’amministratore. E an-che il film.

Rebecca Genesio

Intervista ad Umberto Montella, protagonista del film di Vincenzo Marra: “La ricetta in condominio? Pazienza e fantasia”

Sopra: Umberto Montella inuna scena tratta dal film“L’amministratore”.A sinistra il regista VincenzoMarra sul set

10 CASA EFFICIENTE GENNAIO 2014N.1

Se il condominio diventa produttore di energiaTrasformare i consumatori in produttori.Succede in alcune realtà condominiali

italiane che si sono messe in proprio grazie alletecnologie da fonti rinnovabili che rendonopossibile l’autonomia energetica, riducendo icosti in bolletta e l’inquinamento. A segna-lare queste eccellenze ci pensa il rapporto“Comuni Rinnovabili 2013” di Legambiente.Tra esempi più innovativi di condominioautosufficiente, l’associazione ambientalistasegnala l’esperienza di cohousing realizzata nelComune di Fidenza (Pr), dal Gruppo Abitan-ti Ecosol. In questo caso l’esperienza di cohou-sing è iniziata già da prima della costruzionedell’immobile, che ha richiesto alle famigliescelte comuni e condivisione di obiettivi efinalità.L’edificio realizzato, oltre ad essere costruitocon particolare attenzione al tema dell’effi-cienza energetica tanto da consumare 27,95Kwh/mq anno, è uno dei primi esempi in Ita-lia, di “condominio autosufficiente” dal punto

di vista energetico. Composto da 13 alloggi aduso privato, uno ad uso sociale, un ufficio,oltre a diversi spazi comuni (salone pluriusocon cucina e servizio igienico, lavanderia estenditoio, dispensa, locali tecnici, connetti-vo verticale e ballatoio) è dotato di due im-pianti solari fotovoltaici per 73Kw complessi-vi in grado di soddisfare l’intero fabbisognoenergetico elettrico dello stabile. Dal punto di vista termico invece è un impianto sola-re termico da 40 mq e una pompa di calorearia/acqua a soddisfare il fabbisogno termi-co, con una produzione annua di 12.590Kwh/anno. Costo dell’intervento 2.150 euro/mq.. Al-tro esempio di condominio autosufficiente,composto da 40 alloggi, è quello realizzato nelComune di Asti nel 2009. Anche in questocaso il mix di fonti rinnovabili, geotermia e

solare fotovoltaico, fanno raggiungere a que-sto edificio l’autonomia energetica. L’inter-vento edilizio, costato 500mila euro, di cui100 finanziati dalla regione Piemonte, è dota-to oltre che di un impianto fotovoltaico ingrado di coprire i fabbisogni elettrici dello sta-bile, anche di un impianto geotermico, chegrazie ad un sistema di 24 sonde profonde 100metri, è in grado di coprire l’intero fabbisognodi acqua calda sanitaria, riscaldamento e raf-frescamento. È composto invece da 12 appartamenti,una palestra, sauna e zona relax per una volu-metria di 4mila mc, il condominio del Comu-ne di Cesano Maderno (Mb) autosufficiente,realizzato dal progetto Dimora. Anche in que-sto caso, oltre a porre attenzione all’isolamen-to dell’involucro edilizio, diverso sono gli im-pianti installati al fine di rendere l’edificio effi-

ciente dal punto di vista energetico, si va dasistemi per la ventilazione meccanica control-lata al riscaldamento a pannelli radianti. Gra-zie ad un impianto geotermico a bassa ental-pia, con sonde profonde dai 70 ai 150 metri,viene coperto il 30% dell’intero fabbisognoenergetico annuale per la produzione di acquacalda sanitaria, riscaldamento e raffrescamen-to. È invece un impianto solare fotovoltaico acoprire il fabbisogno energetico elettrico delle12 utenze. Stessi risultati di autosufficienza si possonoottenere anche per unità abitative più mode-ste, come nel caso delle 4 unità abitative, Resi-denza la Piana, nel Comune di Predappio(Fc). Grazie ad un impianto fotovoltaico da9,66 Kw, in grado di produrre oltre 10.600Kwh/a di energia elettrica, i consumi vengonosoddisfatti da un impianto geotermico cheattraverso 3 sonde geotermiche produce ener-gia per riscaldamento e raffrescamento. Al finedi razionalizzare i consumi ed incentivare com-portamenti virtuosi ognuno dei 4 appartamen-ti è inoltre dotato di contabilizzatori di calore,di contalitri per acqua, e sistemi di monitorag-gio domotico con possibilità di visualizzare iconsumi attraverso pc, tablet e smartphone. Altro esempio è quello che coinvolge 20famiglie nel Comune di Follonica (Gr), chedal 2010 vivono in appartamenti di un con-dominio completamente autosufficiente.Anche in questo caso il fotovoltaico e la geo-termia assicurano la copertura dei fabbisognienergetici, elettrici e termici. In particolare ifabbisogni termici dei diversi alloggi, costruitiponendo particolare attenzione ai temi del-l’efficienza energetica sono soddisfatti da 16sonde che arrivano fino a 120 metri di profon-dità per acquistare calore, poi spinto dallepompe attraverso un sistema di serpentinefino a sotto il pavimento, il tutto alimentatoda pannelli fotovoltaici collocati sul tetto.

Grazie alle tecnologie da fonti rinnovabili che rendono possibile l’autonomia, riducendo i costi in bolletta e l’inquinamento

A Roma la centrale geotermica più grande d’EuropaFornisce riscaldamento e raffrescamento a 266 appartamenti ma arriverà ad alimentarne 950

Gli impianti disegnati male o sovradimensionati sono solamente “energivori” Ma occorre scegliere le specie vegetali più adatte

Nella città di Roma è infunzione la centrale geo-

termica per uso abitativo piùgrande d’Europa. Comple-tamente interrara (così dall’e-sterno è invisibile e non sisente alcun rumore), da dueanni fornisce riscaldamento eraffrescamento a 266 apparta-menti ma si prevede che arri-verà ad alimentarne circa 950per un totale di 3.000 abitanti.Numeri che non hanno egualiin Italia e in Europa, dal mo-mento che fino a oggi le cen-trali geotermiche hanno servi-to solo piccoli complessi resi-

denziali. Si compone di 190geosonde che raggiungono i150 metri di profondità senzainterferire con la falda acquife-ra e il funzionamento del siste-ma si basa sullo scambio ter-mico di un fluido a tempera-tura esterna (acqua) con latemperatura costante del ter-reno che, come noto, è più fre-sco in estate e più caldo d’in-verno rispetto all’esterno.“La centrale produce tuttal’energia necessaria alla clima-tizzazione e la produzione diacqua calda sanitaria e per l’e-nergia elettrica - spiega Sergio

Giuseppini, ingegnere e pro-gettista dell’impianto - utilizzasistema di geotermia a ciclochiuso, quindi senza richie-dere acqua diretta o fluidi dialtro tipo, senza emettere in-quinanti e integrando un altrosistema ‘rinnovabile’, un coge-neratore che usa olio vegetalederivato dalla Jatropha curcas,pianta infestante che nasce interreni desertici e predesertici,quindi in aree non coltivabilie così non toglie lavoro all’a-gricoltura ma crea nuova oc-cupazione”. L’olio viene utilizzato dai

motori dei due cogeneratoriche producono, attraverso unalternatore, energia elettrica;il raffreddamento di tutto que-sto sistema produce energiatermica. Vengono prodotticirca 800 kw elettrici rinnova-bili e 900 kw termici per riscal-damento di acqua calda eintegrazione del riscaldamen-to degli ambienti. La centralegeotermica, insieme al gruppodi cogenerazione a biomassa,ha consentito di raggiunge-re un quantitativo energeticoprodotto da fonte rinnovabilepari a 7.040 MWh/anno.

Ora sui tetti delle case Ora sui tetti delle case è di moda il “green roof”è di moda il “green roof”FFabbriche, scuole, ospedali,palazzi delle istituzioni, centricommerciali, biblioteche, case pri-vate, condomini: sono sempre piùnumerosi gli edifici in Italia, masoprattutto in Lombardia, sul cuitetto è possibile vedere realizzato un“green roof”, cioè una copertura averde con alberi, cespugli, piantearomatiche, erbacee e fiori. È emer-so alla Camera di commercio diMilano, nel corso del convegno“Green roofs, obiettivi ambientali,energetici e paesaggistici”.Sono stati anche presentati iprimi risultati delle attività del pro-getto Tevel, realizzato con il contri-buto della Camera di commercio edella fondazione comunitaria delVaresotto onlus. Il progetto sta stu-diando e sperimentando quali pian-te siano più adatte alla coltivazionesui tetti della Lombardia. Individua-te finora una ventina di specie, traautoctone e ornamentali.Una tendenza, quella dei green

roof, diffusa soprattutto nel NordEuropa e che venne codificata per

la prima volta circa 150 anni fa:risale infatti all’Expo di Parigi del1867 la prima brochure di presenta-zione di un sistema per giardini pen-sili ideato dal mastro muratore CarlRabitz di Berlino.Molti i vantaggi: migliore micro-clima, diminuzione dell’acqua pio-vana che defluisce verso i sistemi diraccolta e smaltimento, temperatu-re dell’aria più miti (grazie al pro-cesso di evapotraspirazione dellepiante), riduzione dei consumi e-nergetici in estate (fino al 25%) econseguente indiretta riduzione deilivelli delle emissioni di CO2,minor inquinamento acustico, pro-tezione contro gli sbalzi termici eassorbimento delle polveri sottili.Ma bisogna saper scegliere ilverde adeguato. Tra le specie vege-tali più adatte ai tetti della Lombar-dia, tra coltivazioni estensive edintensive, ci sono borracina, garofa-ni, timo, rosmarino, santolina, po-tentilla. Da evitare invece: glicine,edera, betulla, salice, pioppo, piantepalustri e bambù.

Case più efficienti con una progettazione che tiene conto di microclima e contestoInfissi ad alte prestazioni convetri anti-emissivi contro glispifferi, ventilazione meccanicacontrollata, analisi del contesto eun po’ di attenzione nel disegnaregli spazi. Per una casa davvero effi-ciente gli impianti sono impor-tanti, ma ancora prima serve unaprogettazione intelligente chetenga conto del microclima circo-stante e del contesto. Con unosguardo al passato, in particolarealla tradizione dei Romani, da cuiripescare la tecnica del perimetroesterno con camere d’aria chebloccano tanto il calore quanto ilfreddo.E poi, un sistema di costruzioneche preveda coibentistica e isola-mento grazie ai quali la casa richie-derà poca energia per rinfrescarsid’estate e poca per riscaldarsi ininverno. Tenendo conto che unimpianto disegnato male o sovra-dimensionato è solamente energi-voro. Insomma, “l’efficienza è datada tanti elementi in equilibrio traloro”, spiega Barbara Mezzaroma,amministratore delegato del grup-

po che in zona Talenti a Roma harealizzato un vero e proprio “ecoquartiere” di appartamenti di clas-se A e A+, puntando tutto su rin-novabili, recupero idrico ed effi-cienza energetica. Tra gli elementi che contribui-scono a raggiungere la massimaefficienza, ci sono l’impianto diventilazione meccanica controlla-ta con recupero di calore che nonsolo introduce in casa aria pulita,ma anche a temperatura control-lata permettendo agli impianti dilavorare senza i picchi che causanogli sprechi; i pavimenti radianti,che anche una volta spenti conti-nuano a propagare calore o fresco;balconi profondi che ottimizzanol’ombreggiatura e che diventanodei veri e propri schermi solari; glieco-grill al posto dei barbecue concanne fumarie. Su un buon progetto si possonopoi aggiungere gli impianti ed ècosì che è possibile raggiungere,come in questo caso romano, “il40% minimo di abbattimento delcosto energetico, il 50% di abbat-

timento delle emissioni di Co2 eun miglioramento del 40% del-l’efficienza energetica. Unendoquesti tre concetti si ottiene rispar-mio in termini economici per gliinquilini e miglioramento dellasostenibilità ambientale”, aggiun-ge Mezzaroma. Ad alimentare il complesso“Rinascimento Terzo”, la centralegeotermica per uso abitativo piùgrande d’Europa, grazie alla qualeil 65% del fabbisogno energeticoannuale viene prodotto da fontirinnovabili. Il numero di alberiche sarebbero necessari per assor-bire annualmente il quantitativodi emissioni evitate è compreso tracirca 540.000 e 750.000 unità,corrispondenti ad una superficieterritoriale, adibita a bosco, parimediamente a circa 1300-1800ettari. E per quanto riguarda il rispar-mio, “abbiamo calcolato che unabolletta media annua costa sui1.770 euro l’anno, mentre conquesto sistema il costo scende a897 euro l’anno”.

CASA EFFICIENTE 11GENNAIO 2014 N.1

Collegato ad internet, aiuterà gli utenti ad evitare gli sprechi energetici Potrebbe sostituire il 50% del consumo domestico

Contenimento dei consumi in casaGoogle progetta termometro smartNegli ultimi anni lo sviluppo

della domotica ha fattoregistrare un vero e proprioboom. Le ragioni di tale evolu-zione di settore sono molteplici.Da una parte, soprattutto lenuove costruzioni residenziali, inun periodo di forte crisi per ilmercato residenziale, hanno cer-cato di offrire ai potenziali acqui-renti soluzioni abitative semprepiù appetibili e all’insegna delcomfort.Dall’altra parte, la cre-scente spesa energetica ha impo-sto la necessità di contenere iconsumi ed abbattere i costi inbolletta anche mediante il ricor-so a tecnologie in grado di con-trollare a 360 gradi, tutti gliimpianti presenti nell’abitazio-ne, delegando così all’analisi didati reali scelte che l’automazio-ne rende più efficienti e sicure. In questo contesto, si inseri-scono anche i nuovi termometriintelligenti, connessi a internetper evitare sprechi energeticidentro le mura di casa. È l’ulti-mo progetto a cui starebbe lavo-rando Google, secondo indi-screzioni che vorrebbero l’inizia-tiva addirittura già in fase di test.L’obiettivo dell’innovazione è,appunto, quello di rendere il più

efficiente possibile l’ap-provvigionamento ener-getico domestico, e aiutarele persone a controllare ipropri consumi in manierarazionale. EnergySense, questo ilnome del programma, sa-

rebbe diverso da PowerMeter -un’applicazione web che mostra-va quanta elettricità veniva con-sumata a casa - partorita sempredal colosso di Mountain Viewma abbandonata nel 2011 per loscarso interesse suscitato nelpubblico. Big G - che puntaanche a siglare partnership conaltre società per la produzione -starebbe testando EnergySensein alcune abitazioni di St. Louis,nel Missouri, ma non è ancorachiaro se e quando il dispositivoarriverà in commercio negliStati Uniti e tanto meno quando

potrà essere fisicamenteacquistato anche in Euro-pa, dove l’immissione sulmercato, presumibilmente,dipenderà anche dai risul-tati commerciali conseguitioltre oceano e dall’accordocon i principali produttori

di strumentazione per il conteni-mento dei consumi energeticinelle abitazioni.Ad ogni buon conto, Googlenon è l’unica compagnia hi-techa lavorare su sistemi per gestireal meglio l’energia domestica.Fra questi c’è, ad esempio, il ter-mostato smart di Nest, chedispone di WiFi integrato ed èin grado di apprendere, nelcorso del tempo, quali siano lepreferenze di temperatura di chivive in un ambiente, in manierada adattarsi e funzionare di con-seguenza.

C’è l’acqua piovana per limitare gli sprechiLa media del consumo indivi-duale di acqua, nei Paesi euro-pei, è di oltre 150 litri al giorno. Diquesti circa la metà potrebbe esse-re costituita da acqua non potabi-le, senza per questo rinunciare al-le proprie comodità. Il consumodomestico di acqua potabile an-drebbe limitato e, dove possibile,sostituito con acqua piovana. Di-verse sono gli strumenti utili perraggiungere questo obiettivo, dallerubinetterie a flusso areato aglisciacquoni a portata differenziata,che garantiscono l’ottimizzazionedell’utilizzo dell’acqua per usidomestici, secondo le normative.Le rubinetterie miscelano aria edacqua, diminuendo la portata emantenendo il livello di pressionenell’erogazione. I dispositivi conattacchi universali, quindi facil-mente sostituibili, permettono adesempio di lavarsi le mani con ungetto di soli 6 litri al minuto, invecedei 12 o 15 litri normalmente ero-gati da un comune rubinetto, conun risparmio che supera il 50%. Ilsistema garantisce in questo modoun notevole risparmio, sia dellerisorse idriche che nella produzio-ne di acqua calda sanitaria fino al30%, con evidenti riduzioni neiconsumi energetici e nei costi rela-tivi. Lo sfruttamento delle acque

meteoriche sta assumendo semprepiù importanza, dal momento chel’impiego dell’acqua è spesso ecces-sivo, sia per l’acqua potabile cheper quella destinata ai più svaria-ti servizi, tanto da mettere spesso in crisi la disponibilità stessa in rap-porto al suo ciclo naturale. È di-ventata quindi prioritaria l’esigen-za di un risparmio di questa im-portante risorsa, facendo uso do-ve possibile di fonti alternativequali, per esempio, l’acqua piova-na. Si stima indicativamente cheper un consumatore medio si po-trebbe arrivare a sostituire finoquasi il 50% dell’acqua potabilecon acqua meteorica, prevalente-mente per uso Wc, lavatrice (qua-lora consentito) e giardino. L’ac-qua piovana, oltre ad essere gratui-ta, non contiene né calcare nécloro. Per recuperare un’acqua dibuona qualità è indispensabile fil-trarla e pulirla per eliminare il ma-teriale in sospensione (foglie, detri-ti, sabbia). Una volta immagazzinata nelserbatoio, al riparo dalla luce sola-re, l’acqua si mantiene chiara, fre-sca e senza odori. L’acqua piovanaprelevata dall’impianto di recupe-ro è sempre limpida ed inodore,oltre ad essere totalmente sicura eigienica.

La giusta ventilazione è la soluzioneLa giusta ventilazione è la soluzioneper case più salubri con meno consumiper case più salubri con meno consumi

LL’aria interna è di gran lunga piùinquinata dell’aria esterna; nonsolo, la maggior parte della popola-zione trascorre nei luoghi confinatifino al 90% del tempo della propriavita. Diverse le cause: dall’impiegodell’energia elettrica e le tecnologiead essa correlate, alla scarsa attenzio-ne progettuale a soluzioni tecnicheappropriate, dalla diminuzione deiricambi d’aria a causa delle misureper il contenimento dei consumi e-nergetici negli edifici alla minore at-tenzione dei progettisti nei confrontidei problemi di igiene edilizia.Agli inquinanti nuovi, di originechimica o di nuova individuazione,come quelli di tipo fisico, gas radon ecampi elettromagnetici, si aggiungo-no inquinanti classici, come quelli di origine biologica muffe, batteri. Ilrisultato ottenuto è una miscela dicontaminanti presente all’internodegli edifici, con conseguenti dannialla salute degli individui, che vannodalle sensazioni di malessere all’acuir-si dei fenomeni allergici. Ed ecco alcune regole da tenere amente: l’umidità relativa in invernonon deve essere inferiore al 30%(intorno al 20% aumentano le pato-logie dovute alla secchezza dell’aria),

in estate deve essere mantenuta tra il50% e il 70%; ratei di ventilazioneinsufficienti acuiscono i problemi diinquinamento interno, particolareattenzione va posta alla quantità diaria di ricircolo ed ai trattamenti chesubisce. La ventilazione è la soluzione idea-le per preservare il comfort e la qua-lità delle strutture, eliminando gliinquinanti dall’aria interna, direzio-nandoli verso l’esterno, e limitandocosì anche gli sprechi di energia neglialloggi, dovuti ad esempio alle fre-quenti aperture delle finestre per ilricambio d’aria con conseguenti au-menti dei costi di riscaldamento. Ilricircolo dell’aria non si può affida-re esclusivamente all’apertura del-le finestre: in questo caso la totaleimpermeabilizzazione dell’involucroè associata a sistemi di ricambio del-l’aria che funzionano per differenza dipressione, quindi in maniera natura-le. Il ricircolo funziona mediante lacaptazione dell’aria esterna che vie-ne filtrata per poi passare in un recu-peratore di calore. Qui viene preri-scaldata al livello della temperaturaambiente degli appartamenti e im-messa nei vani nobili soggiorno e

camere da letto. L’aria, con il suo pas-saggio crea un ricambio nell’apparta-mento finché viene catturata mec-canicamente attraverso le bocchettedi estrazione poste nei locali tecnici,in cucina e nei servizi, all’interno deiquali circola per poi essere espulsadall’alloggio. Prima di essere portata all’esternola sua temperatura viene trasmessaall’aria nuova in ingresso. La ventila-zione meccanica controllata, limitail dispendio energetico unitamenteall’aumento del comfort degli occu-panti e assicura il ricambio dell’ariainterna negli alloggi.

Con un buon isolamento risparmi energetici del 4%

Edifici bene isolati aiuta-no l’ambiente e fannorisparmiare in bolletta. Asostenerlo è uno studio euro-peo commissionato dallaFondazione europea per l’i-solamento industriale se-condo il quale un isolamen-to ottimale degli edifici po-trebbe portare a risparminell’ordine del 4% sul con-sumo di carburante e ad unaconseguente diminuzione diemissioni. La ricerca, con-dotta su base europea, calco-la che la riduzione delle e-missioni potrebbe arrivare a37 milioni di tonnellate.Il costo per l’isolamentodegli edifici e per il rispristi-no delle coibentazioni dan-neggiate, dovrebbe essereintorno ai 900 milioni dieuro, una spesa che, rappor-tata ai singoli interventi, po-trebbe essere ammortizzatain un solo anno grazie alla ri-duzione dei consumi energe-tici. Lo studio, la cui anticipa-zione è stata pubblicata dalsito di informazione europeoEurActiv, ha rivelato che inEuropa il 10% degli isola-

menti degli edifici è danneg-giato ed avrebbe necessità di interventi di ripristino.Solo agendo su questo fron-te il risparmio energeticosarebbe del 3%. Attualmen-te l’investimento sull’isola-mento di una nuova costru-zione è minimo rispetto altotale e quindi insufficientea raggiungere standard ele-vati di efficienza energetica. Secondo la società di con-sulenza olandese Ecofys, spe-cializzata in energie rinno-vabili, efficienza energeti-ca ed emissioni di Co2, cheha prodotto ricerche per laCommissione Europea, per igoverni nazionali e diverseaziende del settore privato,l’isolamento industriale e ilpotenziamento delle coi-bentazioni eviterebbero ladispersione di circa il 66%del calore negli impianti in-dustriali e se gli esperti di iso-lamento fossero coinvoltinel processo di pianificazio-ne delle nuove costruzionifin dall’inizio, sostengono gliesperti Ecofys, i processi diristrutturazione industrialene trarrebbero vantaggi.

12 CASA EFFICIENTE GENNAIO 2014N.1

L’Aquila: ricostruirecon reti intelligentiSe Torino è già sulla buona strada, L’Aquila sta iniziandoadesso il proprio cammino per diventare città intelli-gente ed ecosostenibile, nell’ambito di un progetto di smartcity che si integri con la ricostruzione post sisma. Enel eComune hanno infatti siglato un accordo di programmaper dotare la città e diversi comuni limitrofi di infrastruttu-re efficienti in grado di abilitare servizi innovativi ai citta-dini e alla pubblica amministrazione, garantendo il mini-mo impatto ambientale grazie anche alla riduzione delleemissioni nocive, in linea con quanto previsto dal Pattodei sindaci e dai target di sostenibilità ambientale al 2020dell’Unione Europea. A firmare l’intesa sono stati il sindaco, Massimo Cialen-te e il direttore della divisione Infrastrutture e Reti di Enel,Livio Gallo, alla presenza del direttore dell’Ufficio specialeper la ricostruzione dell’Aquila, Paolo Aielli. L’operazione,che ha un costo di 16 milioni di euro previsti in una delibe-ra Cipe, ha tempi di realizzazione stimati in tre anni. Nelle smart cities la rete di distribuzione elettrica rappre-senta un fattore abilitante per l’integrazione dei flussi ener-getici, per la diffusione della mobilità elettrica a impattozero e la gestione dell’illuminazione pubblica. “È perciònecessaria - ha spiegato Gallo - un’evoluzione delle reti tra-dizionali in smart grids: reti intelligenti che integrano tec-nologie tradizionali con soluzioni innovative che ne ren-dono la gestione più flessibile”. La rete elettrica, insomma,diventa sempre più simile a internet, dove qualsiasi dispo-sitivo connesso può inviare e ricevere informazioni dai cit-tadini-utenti in un’interazione continua. Si svilupperàanche un sistema di mobilità elettrica con l’installazione di50 colonnine per la ricarica delle auto. “Abbiamo il dirittodi chiedere al Paese le somme necessarie per la ricostruzio-ne - ha puntualizzato Cialente -, ma abbiamo il dovere diuna ricostruzione sicura, bella e sostenibile. Con questainiziativa si può.

Torino: 45 passi verso il futuroPresentati i progetti per la trasformazione della città in una “smart city” efficiente

C’era una volta la Torinosinonimo di città indu-

striale. Oggi quella vocazio-ne - se non svanita - si è cer-tamente rarefatta, per la-sciare posto ad una nuovaimmagine: quella di SmartCity. E il capoluogo subalpi-no si sta poco per volta rifa-cendo il trucco, anche attra-verso le 45 idee del progettoSmile - Masterplan, illustra-te nei giorni scorsi alla pre-senza del sindaco di Torino,Piero Fassino; dell’assesso-re all’Ambiente e presiden-te della Fondazione TorinoSmart City, Enzo Lavolta,;di Raffaele Liberali, rappre-sentante italiano nel comi-tato strategico di Horizon2020; e di Elena Pedone,della Dg Connect.Ma quali sono le lineeguida di questa rivoluzio-ne? Mobilità efficiente epoco inquinante, utilizzodell’energia razionale e dafonti rinnovabili, sviluppo atutti i livelli dei servizi digita-li. Il masterplan, denominatoappunto Smile, (acronimodi Smart Mobility, Inclu-sion, Life&Health, Energy),disegna insomma un percor-so per la trasformazione della

città, attraverso 45 azioniconcrete. Di queste, alcunesono già progetti avviati,come ad esempio, la bollettaenergetica, finalizzata a pro-muovere il risparmio ener-getico e la sostenibilità am-bientale degli edifici privati.Ma in stato avanzato sonoanche i semafori e l’illumi-nazioni pubblica a led; losfruttamento della terra, delsole e dei rifiuti organici perla creazione di energia per lacittà; la valorizzazione del-l’efficienza e dell’abbatti-mento dei consumi. Iniziative rese possibiligrazie al coordinamento tec-nico di Torino Wireless, allacollaborazione con TorinoStrategica, con la vice presi-denza di Valentino Castella-ni, l’Università degli Studi

di Torino e il Politecnico, laCompagnia San Paolo edIren Energia, quest’ultimarappresentata da FrancescoProfumo. Tutti d’accordo,però, nell’affermare che le45 idee sono soltanto il pun-to di partenza; il segno tangi-bile che la città è matura epronta per sostenere la sfidadella Commissione Europeadi Horizon 2020. “L’obiettivo è superare laretorica del concetto SmartCity - commenta l’assessoreLavolta -. Si è partiti dal-la città e dall’Amministra-zione locale, ma bisognatendere ad avere relazionicon il sistema nazionale”. Inquest’ottica, il protocollod’intesa sottoscritto con Mi-lano e Genova, che ha difatto ricreato quell’asse che

ai tempi del boom economi-co ha fatto grande l’Italia, hacome obiettivo la condivi-sione dei risultati ottenuti,ma anche il superamento ditutti quegli errori da nonripetere. L’idea, infatti, è diarrivare al riuso e alla repli-cabilità degli intenti e deiprogetti a livello nazionale.Un obiettivo che può essereraggiunto anche grazie adassociazioni come l’Anci,nella figura del presidentePiero Fassino, il quale haprecisato che “il masterplanSmile è la dimostrazionedella capacità di Torino difare rete di fronte alle nuo-ve sfide che si aprono e cherappresentano l’opportunitàdi superare la crisi in modointelligente, ponendo alcentro dello sviluppo il te-ma della sostenibilità. Ma inquesto percorso è fonda-mentale ridisegnare la vitadei cittadini in modo nuo-vo, creando una comunitàche possa sfruttare le nuo-ve potenzialità, utilizzan-do le nuove tecnologie digi-tali”. Torino sta muovendo iprimi passi verso il futuro.

Rebecca Genesio

Il sindaco di Torino Piero Fassino e l’assessore Enzo Lavoltaal convegno Smart city

CASA EFFICIENTE 13GENNAIO 2014 N.1

Klimahouse: ristrutturare per risparmiareLa maggior parte delle abitazioni e deicondomini italiani sprecano energia, e arimetterci, oltre ovviamente all’ambiente,è il portafogli di chi le abita, che si svuotasempre di più per sostenere l’onere deiconsumi. Un peso non indifferente, soprat-tutto in questa stagione invernale, quandoalle spese di gestione si aggiungono quelleafferenti all’impianto di riscaldamento. Maqual è la soluzione? Ristrutturare, in manie-ra da incrementare l’efficienza. Se ne par-lerà diffusamente a Klimahouse, fiera inter-nazionale per l’efficienza energetica e il risa-namento in edilizia, che torna a FieraBolzano dal 23 al 26 gennaio 2014 con unampio spazio espositivo e un ricco pro-gramma di iniziative mirate anche ai visita-tori privati, sempre più consapevoli e coin-volti attivamente nella scelta di materiali edi soluzioni vincenti sul fronte della sosteni-bilità abitativa, del risparmio energetico edeconomico. Quanto consumano le nostre case? Èpossibile migliorare le performance delleabitazioni, con un risparmio energetico fi-no al 90% e, perché no, tagliare anche icosti in bolletta? Ormai è noto: la riqualifi-cazione del costruito conviene sia all’am-biente sia alle tasche, per molti già parec-chio alleggerite a causa della crisi.La nona edizione di Klimahouse offrerisposte chiare e innovative e si propone

come valida guida per orientarsi, conesempi pratici e consulenze qualificate, inuno scenario articolato e in continua evo-luzione. Già autorevole punto di riferimen-to per gli operatori del settore, la manife-stazione, infatti, si rivolge sempre più ancheagli utenti finali che desiderano costruire oriqualificare energeticamente la propriacasa per migliorarne la qualità abitativa,aumentarne il valore immobiliare e ottene-re un conseguente risparmio economiconel rispetto dell’ambiente.Klimahouse offre una rassegna dei pro-dotti e dei sistemi costruttivi più innovativinell’ambito della bioedilizia: finestre, portee portoni termoisolanti, elementi per pre-fabbricati, coperture, tetti, materiali ediliper il risanamento e facciate ventilate.Nell’ampio spazio espositivo, i visitatoripotranno condividere con gli esperti dioltre 400 aziende le proprie esigenze edessere coinvolti attivamente nella sceltadelle soluzioni sostenibili più adatte allespecifiche necessità.Domenica 26 gennaio, inoltre, i consu-lenti dell’Agenzia CasaClima, ente certifica-tore indipendente della Provincia di Bolza-no, e gli esperti APA (Associazione Provin-ciale dell’Artigianato) di Bolzano, sarnno adisposizione per colloqui gratuiti e perso-nalizzati sui trucchi del risanamento, delrisparmio energetico ed economico e della

sostenibilità del costruire.Peraltro, per i visitatori che desideranogodere di una visita in fiera in pieno relaxsenza preoccuparsi dell’organizzazione delviaggio, Fiera Bolzano propone la formulainnovativa intitolata “Go to Klimahouse2014…!”. Si tratta del nuovo servizio allinclusive, che comprende il trasferimento inpullman da diverse città del nord Italia(Milano, Bergamo, Brescia, Bologna, Man-tova, Verona, Mestre, Padova e Vicenza), ilbiglietto d’ingresso e la visita guidata alquartiere ecosostenibile “Le Albere” diTrento oppure “Casanova” di Bolzano(costi: € 99 a persona. Quota comprensi-va di viaggio andata e ritorno in pullman,biglietto d’ingresso alla fiera, buono pasto,visita guidata al quartiere ecosostenibile“Casanova” di Bolzano o “Le Albere” diTrento. C’è, inoltre, anche un pacchettoad 89 euro a persona, uguale al precedentema con l’esclusione del buono pasto). Sempre nell’ottica dell’utente finale,anche l’iniziativa Klimahouse City Par-cours, espressamente ideata per famiglie eprivati, ha come meta l’eco-quartiere“Casanova” di Bolzano, realizzato secon-do elevati standard di efficienza energetica.L’occasione ideale per un’esperienza diret-ta che prevede un confronto faccia a facciacon gli inquilini sugli interventi, le sfideaffrontate, i costi sostenuti e soprattutto su

come è cambiata la loro qualità di vita. (Dal24 al 26 gennaio. Costo: 10 euro a perso-na).Infine, tra i numerosi eventi organizzatinel polo fieristico, si segnala la mostra “Ri-sanamento oggi e domani” di Apa, Asso-ciazione Provinciale dell’Artigianato di Bol-zano, che illustra invece, con modelli inscala 1:1, la trasformazione di edifici ad altoconsumo energetico in edifici CasaClimadi classe energetica A, B o Gold, eviden-ziando quali sono gli errori da evitare infase costruttiva.Per saperne di più e diventare veri esper-ti di edilizia sostenibile, Fiera Bolzano orga-nizza con partner d’eccezione un riccoprogramma di eventi formativi e informati-vi di alto profilo: il Congresso Internaziona-le con relatori di spicco (dal 24 al 25 gen-naio), convegni, enertour a realizzazioni e-nergeticamente risanate del territorio,workshop, seminari e mostre.

Alla Fiera, in programma a Bolzano da 23 al 26 gennaio, focus sulle riqualificazioni immobiliari all’insegna dell’efficienza

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ENERGIE 15GENNAIO 2014 N.1

Confartigianato: i bonus per la casa e l’energia, unica luce per l’edilizia

Sono 2.316.000 i proprietari che intendono effettuare un intervento di manutenzione

Secondo Confartigianato Costru-zioni gli incentivi fiscali per ristrut-turazioni sono l’unica luce per il setto-re dell’edilizia. Tuttavia il quadro rima-ne buio. A rilevare l’impatto della crisisull’edilizia e ad indicare le possibilistrade per attenuare le difficoltà di im-prese e lavoratori è il rapporto di Con-fartigianato presentato in occasionedell’assemblea di Confartigianato Co-struzioni. Un 2013 a tinte fosche per le costru-zioni: tra settembre 2012 e settembre2013, l’occupazione nel settore è dimi-nuita del 7,1%, con una perdita di123.000 occupati. Un calo che, som-mandosi a quelli registrati dal terzo tri-mestre 2008, porta ad una diminuzio-ne complessiva di 400.000 occupatinelle costruzioni, pari al -20%. Saldo negativo anche per le impreseartigiane dell’edilizia che, da settem-bre 2012 a settembre 2013, sono cala-te del 4,3%. A rischiarare l’orizzontedel settore arrivano però le detrazionifiscali per le ristrutturazioni.Il rapporto di Confartigianato rive-la infatti che, a ottobre 2013, sono2.316.000 i proprietari di immobiliorientati ad effettuare nei prossimi 12mesi un intervento di manutenzionenella propria abitazione, e grazie al-le misure introdotte dal Governo, illoro numero è aumentato del 37,4%

(+ 631.000) rispetto a ottobre delloscorso anno.“Una boccata d’ossigeno - sottoli-nea Arnaldo Redaelli, presidente diConfartigianato Costruzioni - per ilcomparto maggiormente colpito dallacrisi. Proprio a fronte di questa situa-zione, è più che mai necessario rende-re stabili e permanenti gli incentivi perraggiungere più obiettivi: rilancio del-le imprese delle costruzioni, riqualifi-cazione del patrimonio immobiliare,risparmio energetico e difesa dell’am-biente, emersione di attività irregola-ri”.Dalla rilevazione emerge un quadrocon molte ombre, costellato da segninegativi: nel 2012 il valore aggiuntodel settore è diminuito del 5,8%rispetto al 2011. Ma il calo aumentavistosamente se si estende la rileva-zione al periodo pre-crisi: dal 2007 al 2012, infatti, la perdita di valo-re aggiunto delle costruzioni tocca il22,2%, il calo maggiore tra i settorieconomici che hanno perso in mediail 6,6% del valore aggiunto. In calo anche i finanziamenti alleimprese di costruzione: tra giugno2012 e settembre 2013 la flessione èstata del 2,8%. Credito più scarso,quindi, ma anche costoso, poiché itassi di interesse pagati dagli imprendi-tori del settore si attestano al 7,48%,

vale a dire 1 punto in più rispetto allamedia di quelli applicati al totale delleimprese.Contemporaneamente continua laflessione dello stock di mutui alle fa-miglie per l’acquisto di abitazioni: daagosto a ottobre è diminuito dell’1%,mentre nell’area euro è in crescitadello 0,9%. E anche per le famiglie iltasso d’interesse applicato sui mutuiper comprare casa è maggiore di 54punti base rispetto alla media dell’Eu-rozona: 3,31% a fronte del 2,77%.Tutto ciò influisce sulle compraven-dite immobiliari che a settembre 2013registrano un calo del 6,6% rispettoall’anno precedente, il settimo caloconsecutivo dal primo trimestre 2009. La diminuzione delle compraven-dite si traduce in un consistente stockdi case invendute, pari, nel 2012, al64,4%.

Incentivazione metano ottenuto da biomasse

Per produzione di elettricità e trasporti stradali

Èdiventato possibile utilizzareil metano prodotto da oltremille impianti connessi alleaziende agricole italiane non soloper la per la produzione di energiaelettrica, ma anche per l’immis-sione diretta del biogas nella retedel metano e come combustibileper i trasporti stradali. Il metanoottenuto dalle biomasse potràinfatti essere immesso nella retedel gas naturale e per l’autotrazio-ne. Sul decreto firmato dal Mi-nistro delle Politiche agricole,Nunzia De Girolamo, ha espres-so apprezzamento in una notacongiunta il coordinamento for-mato da CIB - Consorzio ItalianoBiogas, NGV Italy e Assogasme-tano. Con questa norma sarà quindipossibile utilizzare il metano pro-dotto da oltre mille impianti con-nessi alle aziende agricole italianenon solo per la per la produzionedi energia elettrica, ma anche perl’immissione diretta del biogasnella rete del metano e comecombustibile per i trasporti stra-dali (autoveicoli a metano). Lafirma del Ministro De Girolamo

segue quella del Ministro del-l’Ambiente Orlando dopo l’okdato dal Ministro Zanonato loscorso 6 novembre in occasionedella Fiera Key Energy-Ecomon-do a Rimini.I presidenti delle tre associazio-ni, Piero Gattoni (CIB), Maria-rosa Baroni (NGV Italy) e PaoloVettori (Assogasmetano), han-no voluto sottolineare che il de-creto “rappresenta un’opportu-nità di sviluppo indiscutibile conimportanti ricadute economichee ambientali. Il biometano puòcontribuire a coprire consumi per2,5 miliardi di metri cubi nel set-tore degli autotrasporti permet-tendo da qui al 2020 di risparmia-re 1,6 miliardi di biocarburanti diimportazione”. “Si potrà liberare il potenzialedell’industria italiana del gas, chedetiene già un forte vantaggiocompetitivo nel mondo. L’Ita-lia è infatti il terzo produttore dibiogas al mondo, sesto mercatomondiale per il metano in auto-trazione e può vantare un forteavanzamento nella componenti-stica e nella meccanica agricola”,concludono i presidenti.

Gse, disomogeneità di regolesulle energie rinnovabili

Le autorizzazioni cambiano a seconda di provincia e comune

Dal rapporto “Regolazione regio-nale della generazione elettrica

da fonte rinnovabile” presentato dalGse, il Gestore dei servizi energetici,emerge una disomogeneità delle mo-dalità necessarie per ottenere autoriz-zazioni all’installazione di impianti difonti rinnovabili. Anche solo cam-biando Provincia o Comune, le mo-dalità possono cambiare.“Questo incontro - ha spiegato ildirettore studi e statistiche del Gse,Costantino Lato - non serve solo arappresentare la situazione attuale maanche a sentire gli attori, del mercatoe istituzionali, per raccogliere le ideeper migliorare e razionalizzare il siste-ma delle autorizzazioni, diffondendole migliori pratiche”.Il prossimo passo, dopo la fotografianormativa, sarà quella di confrontarele diverse norme e cercare di capirequali sono quelle che funzionano me-glio e che garantiscono i tempi mino-ri per le autorizzazioni.Lato però sottolinea che in Italia “ilproblema non sono solo le regole,dipende se sono rispettate o meno,spesso sono buone ma deve essere mi-gliorata la governance per rendere ilsistema più efficiente”.In Italia sono 81 gli enti, tra Regio-ni e Province, competenti al rilasciodell’autorizzazione unica per gli im-pianti a fonti rinnovabili; 68 ammini-

strazioni svolgono funzioni di autoritàcompetente per le procedure di VIA,mentre 13 Regioni hanno aumenta-to la soglia di applicabilità, fino a 1MW di potenza, dei regimi autorizza-tivi semplificati (Procedura abilitati-va semplificata), spiega il rapportoredatto dallo stesso GSE su indicazio-ne del Ministero dello Sviluppo eco-nomico.Dal documento, che scatta unadettagliata istantanea del “federali-smo” energetico al 30 novembre2013, emerge inoltre che in circa dueterzi delle Regioni italiane sono stateindividuate zone non idonee allacostruzione di impianti fotovoltaicied eolici, in sette Regioni aree nonidonee per gli impianti a biomassa ebiogas, in 5 per l’idroelettrico e in 2Regioni per il geotermico.L’analisi, oltre a offrire una mappacompleta degli enti che sono attual-mente responsabili dei procedimentiamministrativi per gli impianti a fontirinnovabili, traccia un quadro d’insie-me a livello nazionale che consentedi evidenziare le scelte normative, insenso restrittivo o ampliativo, attuatedalle Regioni per modificare o inte-grare la normativa nazionale, anchein attuazione del cosiddetto principiodel “Burden Sharing”, che ripartisce alivello regionale gli obiettivi italianial 2020.

16 LAVORO GENNAIO 2014N.1

L’Inps chiarisce le regole per assunzione, pagamento dei contributi e procedure da seguire in caso di licenziamento o dimissioni

Il trattamento professionale dei lavoratori domesticilavoro è di almeno 25 ore settimanali, il contri-buto è fisso per tutte le ore retribuite.

Agevolazioni fiscaliIl datore di lavoro che versa regolarmenteall’Inps i contributi per colf o assistenti familia-ri può usufruire di agevolazioni fiscali relative aicontributi versati.Colf:il datore di lavoro può dedurre dal proprioreddito, per un importo massimo di 1.549,37euro l’anno, i contributi previdenziali obbliga-tori versati per la colf. A tal fine è tenuto a con-servare le ricevute dei bollettini Inps. L’impor-to massimo deducibile è fisso e non varia inbase ai redditi dichiarati.Assistente familiare: il datore di lavoro puòdetrarre dall’imposta lorda il 19% delle spesesostenute per gli addetti all’assistenza di perso-ne non autosufficienti, per un importo massi-mo di 2.100 euro l’anno. La detrazione spettaal soggetto non autosufficiente o ai familiariche sostengono la spesa. Per poter usufruire diquesta agevolazione sono necessari:a) il certificato medico, rilasciato da un medicospecialista o generico, che attesti la condizionedi non autosufficienza, da esibire a richiestadell’amministrazione finanziaria;b) le ricevute delle retribuzioni erogate, firmatedall’assistente familiare.Si può usufruire di tale detrazione se il reddi-to complessivo non supera 40.000 euro. Ladeduzione fiscale per la colf si può sommarealla detrazione prevista per l’assistente familia-re, e viceversa.

ContributiPer calcolare i contributi in relazione allaretribuzione pattuita, l’Inps mette on line, adisposizione dei datori di lavoro e dei lavoratoriun software di simulazione del calcolo accessi-bile. Basta inserire i dati richiesti nei campi pre-visti e cliccare sulla freccia Avanti per ottene-re, al termine dell’inserimento dati, il calcolodei contributi che il datore di lavoro dovrà ver-sare mensilmente.

TredicesimaLa tredicesima mensilità corrisponde ad undodicesimo dell’intera retribuzione annua, chei datori di lavoro devono pagare ai loro colla-boratori familiari entro il mese di dicembre, inoccasione delle festività natalizie. La tredicesi-ma matura anche durante le assenze per malat-tia, infortunio sul lavoro e maternità, nei limitidel periodo di conservazione del posto e per laparte non liquidata dagli enti preposti. Se illavoratore domestico presta servizio per piùfamiglie ogni datore di lavoro è tenuto ad effet-tuare il calcolo della quota di tredicesima sullabase della retribuzione oraria corrisposta.Esempio:Per un lavoratore che ha lavorato dal 1 aprile al31 dicembre con una retribuzione mensile di600 euro, il calcolo è: 600 euro x 9(mesi lavo-rati):12 = 450 euro.

FerieIndipendentemente dalla durata dell’orariodi lavoro, per ogni anno di servizio presso lostesso datore di lavoro il lavoratore domesticoha diritto ad un periodo di ferie di 26 giorni(escluse le domeniche e le festività infraset-timanali), da fruire preferibilmente, tenendoconto delle esigenze del datore di lavoro, nelperiodo giugno-settembre. Durante il periododi ferie, al lavoratore spetta, per ogni giornata,

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La recente tendenza, sviluppatasi soprattut-to in alcune regioni italiane quali l’EmiliaRomagna, di attivare servizi quali quello dellabadante condominiale, ha riportato di grandeattualità, nelle ultime settimane, il tema deilavoratori domestici. Si tratta di un universopiuttosto variegato - che spazia da colf ad assi-stenti familiari, baby sitter, governanti, came-rieri, cuochi - e che in una percentuale sempremaggiore è composto da cittadini extracomu-nitari. Ma come gestire correttamente, a casa oin condominio, il rapporto di lavoro con talecategoria professionale?L’Inps fornisce tutta una serie di indicazionipratiche in materia, di cui riportiamo unampio stralcio.

PRIMA DELL’ASSUNZIONEA seconda della provenienza e dell’età del

lavoratore sono richiesti adempimenti diversisia al datore di lavoro sia al lavoratore.

Lavoratori comunitariIl datore di lavoroNel caso il lavoratore domestico sia di nazio-nalità italiana o di paesi della Unione Europea,il datore di lavoro può assumere direttamenteil lavoratore domestico, dopo aver concorda-to gli elementi del rapporto di lavoro (orario,retribuzione, ferie ecc.). Sono equiparati ai cit-tadini dell’Ue i cittadini svizzeri e quelli deglistati appartenenti allo Spazio EconomicoEuropeo – SEE (Norvegia, Islanda, Liechten-stein).

Il lavoratoreIl lavoratore può essere assunto anche se noniscritto nelle liste del collocamento. È perònecessario che sia in possesso del codice fiscale,di un documento di identità e della tesserasanitaria aggiornata e rilasciata dall’Asl. Datoche è ammessa l’assunzione di minori con etàminima di 16 anni, se il lavoratore domestico èminorenne deve presentare, oltre ai documen-ti già indicati:❖ il certificato di idoneità al lavoro, rilasciatodall’Asl di zona dopo visita medica a cura ecarico del datore di lavoro;❖ la dichiarazione dei genitori o di chi eserci-ta la potestà familiare, vidimata dal Sindacodel Comune di residenza, con cui si acconsen-te che il lavoratore minorenne viva presso lafamiglia del datore di lavoro o, in alternativa,per i minori ad ore, l’autorizzazione scritta dichi esercita la patria potestà.

Lavoratori extracomunitari Il datore di lavorooDal 15 novembre 2011 tutti i datori di lavo-ro domestico che intendono assumere lavo-ratori extracomunitari già residenti in Italianon devono più compilare il “modello Q” perstipulare il contratto di soggiorno. Infatti, leobbligazioni contenute nel modello Q sonostate recepite dalle Comunicazioni obbligato-rie di assunzione, variazione e cessazione che idatori di lavoro domestico devono trasmettereall’Inps utilizzando le procedure on linedell’Isti-tuto.

Il lavoratoreIl lavoratore deve:

◆ essere in possesso di un permesso di soggior-no valido per lo svolgimento di un’attività la-vorativa;◆esibire in Questura, al momento del rinnovodel permesso di soggiorno, la copia del moduloUniLav.

L’ASSUNZIONEDopo aver acquisito i documenti necessari si

concordano le condizioni per stipulare in for-ma scritta il contratto di lavoro, per le cui con-dizioni si può fare riferimento a quelli delleprincipali associazioni di categoria.

Le formalitàLa comunicazione di assunzione deve esserepresentata all’Inps entro le ore 24 del giornoprecedente (anche se festivo) a quello di in-staurazione del rapporto di lavoro. La comuni-cazione ha efficacia anche nei confronti deiservizi competenti, del Ministero del lavoro,della salute e delle politiche sociali, dell’Istitutonazionale per l’assicurazione contro gli infortu-ni sul lavoro (Inail), nonché della Prefettura -Ufficio Territoriale del Governo.La comunicazione all’Inps è obbligatoria:

❖anche per il periodo di prova;❖qualunque sia la durata del lavoro;❖ anche se il lavoro è saltuario o discontinuo;❖anche se già assicurati presso un altro datoredi lavoro;❖ anche se già assicurati per un’altra attività;❖anche se di nazionalità straniera;❖anche se titolari di pensione.L’obbligo di comunicazione esiste anche infase di proroga, trasformazione (da tempodeterminato a tempo indeterminato oppure incaso di svolgimento dell’attività in una abita-zione del datore di lavoro diversa da quella co-municata precedentemente) e cessazione delrapporto di lavoro. In questi casi la comunica-zione dovrà essere effettuata entro cinque gior-ni dall’evento.Devono inoltre essere comunicate variazio-ni di elementi del rapporto di lavoro - comeretribuzione, orario, settimane lavorate, ecc. -utilizzati per il calcolo dei contributi. Le varia-zioni riguardanti orario e retribuzione sonosoggette ad un limite massimo complessivo didue comunicazioni al trimestre, mentre nonvi sono limiti per tutte le altre comunicazioniche non hanno effetto sul calcolo dei contri-buti da versare. Si precisa, infine, che l’annul-lamento di una denuncia di assunzione è con-sentito entro 5 giorni dalla data indicata qualeinizio del rapporto di lavoro; superato dettotermine, dovrà essere comunicata la cessazio-ne. Per l’iscrizione e le eventuali variazioni, ildatore di lavoro domestico, previa identifica-zione tramite PIN, può, in modo semplificato:◆ avvalersi del Contact Center, al numero803.164 gratuito da rete fissa, o al numero06164164 da rete mobile a pagamento secon-do la tariffa prevista dal proprio gestore telefo-nico;◆ utilizzare l’apposita procedura internet dicompilazione e invio on-line disponibile sulsito dell’Inps.In base alle norme vigenti la procedura infor-matica non accetta comunicazioni di rapportodi lavoro tra coniugi, salvo il caso di invaliditàriconosciuta con indennità di accompagna-mento al coniuge datore di lavoro. La provadel rapporto di lavoro è invece prevista nelcaso di parenti o affini entro il 3 grado. Non ènecessario procedere alla comunicazione diassunzione secondo le modalità fin qui indica-te nel caso in cui il datore di lavoro domesticointenda fare ricorso a prestazioni di lavoro ditipo accessorio di natura occasionale. Il rappor-to di lavoro accessorio è regolato mediante laconsegna dei cosiddetti voucher, che conten-gono la retribuzione e la contribuzione versoInps ed Inail.

IL LAVORO NEROMancata comunicazioneIl datore di lavoro ha l’obbligo di comunica-re all’Inps l’assunzione e anche l’eventuale tra-sformazione o cessazione del rapporto di lavo-ro. Se il datore di lavoro omette o ritarda lacomunicazione obbligatoria all’Inps, devepagare una sanzione amministrativa alla Dire-zione Provinciale del Lavoro che va da 200 a500 euro per ogni lavoratore di cui non si ècomunicata l’assunzione. Questa sanzione am-ministrativa può essere cumulata con la sanzio-ne prevista per la mancata iscrizione all’Inpse/o alla sanzione civile prevista per l’omessopagamento dei contributi. Infatti se il datore dilavoro non invia la comunicazione obbligato-ria di assunzione all’Inps, il lavoratore nonviene iscritto all’Inps, che ne gestisce la posizio-ne assicurativa. In caso di mancata iscrizione del lavoratoredomestico all’Inps, la Direzione Provincialedel Lavoro può applicare al datore di lavorouna sanzione che va da 1.500 euro a 12.000euro per ciascun lavoratore “in nero”, maggio-rata di 150 euro per ciascuna giornata di lavoroeffettivo, cumulabile con le altre sanzioniamministrative e civili previste contro il lavoronero.

I contributiIl versamento tardivo dei contributi com-porta per legge l’applicazione al datore di lavo-ro di sanzioni pecuniarie da parte dell’Inps, altasso vigente alla data di pagamento o di cal-colo e per un massimo del 40% sull’importodovuto nel trimestre o sulla cifra residua dapagare. Questo tasso di interesse si applica a condizione che il datore di lavoro effettuispontaneamente il versamento entro i 12 mesidal termine stabilito per il pagamento dei con-tributi, prima di contestazioni o richieste daparte di Inps, Inail e Ispettorato del lavoro. Sequesto termine non viene rispettato, si ricadenel caso dell’evasione contributiva, sanzionatacon un’aliquota del 30% in base annua sull’im-porto evaso nel trimestre.

CONTRIBUTI E FISCALITÀIn seguito all’iscrizione, l’Inps provvede adaprire una posizione assicurativa in favore dellavoratore domestico ed invia al datore di la-voro un blocchetto di bollettini di conto cor-rente postale per il versamento dei contributidovuti. Il contributo è legato alla paga effettivaoraria.Gli elementi che compongono la paga ora-ria sono:❖ la retribuzione oraria di fatto concordata trale parti;❖ il valore convenzionale del vitto e alloggio,ripartito in misura oraria.❖ la tredicesima mensilità (gratifica natalizia)ripartita in misura oraria;Esempio:Retribuzione oraria concordata: euro 8 per 30ore a settimana su 6 giorni lavorati con vitto ealloggio.Indennità di vitto e alloggio 2013: 5,31 euro.Quota oraria: 5,31 per 6 giorni: 30 ore = 1,062.Quota oraria di tredicesima: (8 + 1,062): 12 =0,755.Retribuzione oraria effettiva: 8 + 1,062 + 0,755= 9,81 euro.Se l’orario di lavoro non supera le 24 ore asettimana, il contributo orario è commisuratoa tre diverse fasce di retribuzione; se l’orario di

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un ventiseiesimo della retribuzione mensile,comprensiva della eventuale indennità sostitu-tiva per il vitto e per l’alloggio. In caso di retribu-zione oraria, occorre prendere a riferimento ilnumero di ore effettuate di media in un mese edividerle per 26, ottenendo così il numero diore equivalente ad un giorno di ferie.Esempio:Per un lavoratore che effettua un orario di 12ore settimanali, si moltiplicano le 12 ore per4,333 (un mese è composto da 4,333 settima-ne), ottenendo così il numero di ore corrispon-denti ad un mese di lavoro, che è pari a 52. Ilnumero di ore equivalente per ogni giorno diferie si ottiene dividendo il numero delle orelavorate in un mese (52) per 26 (giorni). Ilrisultato è pari a 2. Considerando una retribu-zione oraria di 8,00 euro, possiamo calcolareche ogni giorno di ferie deve essere retribuitocon 8 euro x 2 = 16,00 euro.Attenzione: il datore di lavoro è tenuto al ver-samento dei contributi anche durante le ferie.Al lavoratore che non ha raggiunto un anno diservizio spettano tanti dodicesimi del periododi ferie quanti sono i mesi di effettivo servizioprestato (si considera mese intero la frazionepari o superiore a 15 giorni di calendario). Ciòa condizione che abbia superato il periodo diprova. Le ferie non possono essere concessedurante il periodo di preavviso di licenziamen-to né durante il periodo di malattia o infortu-nio. Per calcolare le ferie, le frazioni di anno sicalcolano in dodicesimi e si arrotondano sem-pre per eccesso.

Quanto e come pagareI contributi si pagano per trimestri solarientro i seguenti termini:◆dal 1° al 10 aprile, per il primo trimestre;◆ dal 1° al 10 luglio, per il secondo trimestre;◆dal 1° al 10 ottobre, per il terzo trimestre;◆dal 1° al 10 gennaio, per il quarto trimestre.Il pagamento dei contributi non può esserefatto né prima né dopo i termini indicati sopra.Se l’ultimo giorno utile per il versamento coin-cide con la domenica o con una festività, è pro-rogato al giorno successivo non festivo. Il ver-samento mancato, tardivo o parziale comportaper legge l’applicazione di sanzioni pecuniarieda parte dell’Inps.

Calcolo dei contributiL’importo dei contributi dovuti per ciascuntrimestre si ottiene moltiplicando il contributoorario per il numero delle ore retribuite nel tri-mestre al quale si riferisce il versamento. Perdeterminare il contributo orario si individua lafascia in cui è compresa la retribuzione orariaeffettiva ed il contributo orario corrispondentea tale fascia.Per calcolare le ore retribuite nel trimestre,:si moltiplicano le ore retribuite ogni settimanaper le settimane del trimestre in pagamento.La settimana lavorativa di riferimento decorredalla domenica al sabato, per cui con ogni pa-gamento devono essere indicate tutte le oreretribuite nelle settimane del trimestre che siconcludono con il sabato. Le ore retribuite neigiorni successivi all’ultimo sabato del trimestreconsiderato, si aggiungono a quelle del trime-stre solare successivo. Se dalla somma delle oree delle frazioni di ora si ottiene un numero nonintero, il numero stesso deve essere arrotonda-to all’unità superiore. Si precisa che ogni trime-stre non è sempre composto da 13 settimane,ma dipende dal numero dei sabato compresinel trimestre. Questo numero indica le setti-mane cui fare riferimento per il versamento deicontributi.Quanto alla retribuzione oraria effettiva, siottiene sommando alla retribuzione mensile ooraria un dodicesimo per il rateo di tredicesi-

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Il trattamento professionale dei lavoratori domesticima. Si ricorda che la retribuzione da indicare almomento dell’assunzione è costituita dallasomma del valore erogato in denaro e del valo-re convenzionale del vitto e alloggio, quandodovuto. In caso di cessazione del rapporto di lavorodevono essere versati anche i contributi relati-vi a ferie maturate ma non fruite ed al preavvi-so. Il versamento dei contributi deve essereeffettuato entro i 10 giorni successivi alla datadi cessazione, tenendo comunque conto dellesettimane che devono essere retribuite e con-tribuite, anche se non corrispondono all’atti-vità lavorativa.

DIRITTI DEL LAVORATORE I versamenti effettuati all’INPS dal datore dilavoro consentono al lavoratore domestico, siaitaliano sia straniero, di accedere alle prestazio-ni assicurative e pensionistiche di seguito elen-cate, se in possesso dei requisiti richiesti dallalegge.❖Assegno per il nucleo familiare❖ Indennità di disoccupazione❖ Indennità di maternità❖ Indennità antitubercolosi❖Cure termali❖Assegno di invalidità❖Pensione di inabilità❖Pensione di anzianità❖Pensione di vecchiaia❖Pensione ai superstiti o di reversibilità

Assegno nucleo familiareI lavoratori comunitari hanno diritto all’assegno per il nucleo familiare per sé e per i pro-pri familiari residenti nel paese d’origine o inun paese convenzionato. I lavoratori extraco-munitari (ad eccezione di quelli con contrattodi lavoro stagionale) hanno diritto all’assegnoper il nucleo familiare:◆ solo per i familiari residenti in Italia, nel casoin cui il Paese di provenienza del lavoratorestraniero non abbia stipulato con l’Italia unaConvenzione in materia di trattamenti di fa-miglia.◆ anche per i familiari residenti all’estero, nelcaso in cui il Paese di provenienza del lavora-tore straniero abbia stipulato con l’Italia unaConvenzione in materia di trattamenti di fa-miglia.◆ anche per i familiari residenti all’estero, nelcaso in cui il lavoratore straniero - pur nonessendo il suo Paese convenzionato con l’Ita-lia - abbia la residenza legale in Italia e sia statoassicurato nei regimi previdenziali di almenodue Stati membri.

La pensioneI cittadini comunitari che lavorano in Italiae versano regolarmente i contributi all’Inps,hanno diritto alle prestazioni pensionistiche(pensione di vecchiaia, di anzianità, di inabi-lità e pensione ai superstiti) con gli stessi requi-siti di età e di contribuzione previsti per i citta-dini italiani. Nel caso in cui il lavoratore torninel proprio Paese o si trasferisca in un altroPaese europeo, prima di aver maturato i requi-siti necessari, tali requisiti possono essere rag-giunti anche continuando a lavorare e versarecontributi nella gestione previdenziale delPaese europeo in cui si sarà trasferito. Grazie alsistema della “totalizzazione”, tutti i contributiversati in Italia o in altri Paesi europei sarannosommati allo scopo di erogare un’unica pensio-ne. L’importo della pensione viene determina-to dalla gestione previdenziale di ogni Paese inproporzione ai contributi versati, secondo ilcosiddetto “sistema pro-rata”.

Licenziamento e dimissioniIl rapporto di lavoro può cessare per liberavolontà del lavoratore e del datore di lavoro, acondizione che si dia regolare preavviso all’al-tra parte. In caso di licenziamento, per il rap-porto di lavoro con impegno superiore a 24 oresettimanali il preavviso dovrà essere:❖15 giorni di calendario, fino a cinque anni dianzianità presso lo stesso datore di lavoro;❖30 giorni di calendario, oltre i cinque anni dianzianità presso lo stesso datore di lavoro.Per il rapporto di lavoro con impegno fino a24 ore settimanali il preavviso dovrà essere:◆8 giorni di calendario, fino a due anni di an-zianità;◆ 15 giorni di calendario, oltre i due anni dianzianità.Tali termini sono ridotti del 50% nel caso didimissioni da parte del lavoratore. In caso dimancato preavviso da parte del datore di lavo-ro è dovuta al lavoratore un’indennità pari al-la retribuzione corrispondente al periodo dipreavviso spettante. In caso di dimissioni inve-ce, al lavoratore che non effettua la prestazionenel periodo di preavviso viene trattenuta dallaliquidazione l’importo che gli sarebbe spettatoin tale periodo.La Legge 28 giugno 2012, n. 92 (Riforma delmercato del lavoro), in vigore dal 18 luglio2012, definisce all’art. 4, comma 17 e seguenti,le procedure da seguire ai fini della convalidadella risoluzione consensuale o delle dimissionivolontarie dei lavoratori dipendenti, ivi com-presi i lavoratori domestici. Le modalità da se-guire sono due, l’una alternativa dell’altra:1) Convalida del lavoratore presso la Direzio-ne Territoriale del Lavoro o il Centro per l’Im-piego territorialmente competenti, ovveropresso le sedi individuate dai contratti colletti-vi nazionali stipulati dalla organizzazioni sinda-cali comparativamente più rappresentative alivello nazionale (comma 17).2) Sottoscrizione da parte del lavoratore diapposita dichiarazione in calce alla ricevutadella comunicazione di cessazione inoltrataall’Inps (comma 18).In mancanza della convalida presso gli entiprevisti dalla norma o di sottoscrizione dellaricevuta di trasmissione della comunicazionedi cessazione, il datore di lavoro, entro 30 gior-ni dalla data della cessazione, deve spedire allavoratore un invito scritto (raccomandata r.r.o a mano) contenente l’indicazione di presen-tarsi presso le sedi deputate per convalidarel’atto o, in alternativa, a sottoscrivere la comu-nicazione di cessazione trasmessa all’Inps.Se il datore di lavoro non provvede all’invitonei termini indicati, le dimissioni si considera-no prive di effetto.Il lavoratore, entro 7 giorni dalla ricezione,può:a) aderire all’invito e convalidare le dimissionio la risoluzione consensuale;b) non aderire all’invito, ma il rapporto si in-tende comunque risolto (comma 19);c) revocare le dimissioni o la risoluzione con-sensuale (comma 21) in forma scritta; in que-sto caso il contratto di lavoro torna ad averecorso normale dal giorno successivo alla comu-nicazione di revoca.

MalattiaIl lavoratore deve avvertire immediatamen-te il datore di lavoro, salvo cause di forza mag-giore o impedimenti, entro l’orario previsto perl’inizio della prestazione lavorativa; successiva-mente, il lavoratore deve far pervenire al dato-re di lavoro, entro due giorni dal rilascio, il cer-tificato medico rilasciato entro il giorno suc-

cessivo all’inizio della malattia.Se il lavoratore domestico si assenta dallavoro per malattia, l’Inps non paga alcuna in-dennità. Quando è ammalato, il lavoratoredomestico, convivente o non convivente, hadiritto alla conservazione del posto, per periodidifferenti secondo l’anzianità maturata pressola stessa famiglia:❖10 giorni, per anzianità fino a sei mesi;❖ 45 giorni, se ha più di sei mesi e fino a dueanni di servizio;❖ 180 giorni, se l’anzianità di servizio supera idue anni.Oltre alla conservazione del posto di lavoro,il datore di lavoro deve garantire il pagamentodella metà del salario pattuito per i primi tregiorni e del salario intero per i giorni successivi,fino a un massimo di:◆8 giorni, per anzianità fino a sei mesi;◆ 10 giorni, per anzianità da sei mesi a dueanni;◆15 giorni, per anzianità superiori a due anni.Negli eventuali giorni di ricovero ospedalie-ro o di degenza presso il datore di lavoro, allavoratore non spetta l’indennità di vitto e dialloggio.

MaternitàQuando la lavoratrice domestica è in gravi-danza scattano le garanzie a tutela della mater-nità. Durante il periodo di astensione obbliga-toria previsto dalla legge la lavoratrice ha dirit-to a conservare il posto di lavoro, all’astensionedal lavoro e ad una indennità sostitutiva dellaretribuzione. Dall’inizio della gestazione fino almomento della astensione obbligatoria dallavoro, la lavoratrice può essere licenziata soloper mancanze gravi che non consentono laprosecuzione del rapporto, nemmeno in viaprovvisoria. La tutela non è imposta dalla leggema dal contratto collettivo.Durante il periodo di assenza obbligatoria, lalavoratrice ha diritto all’indennità di mater-nità pagata dall’Inps, pari all’80% del sala-rio convenzionale sul quale sono versati i con-tributi orari. Nel calcolo dell’indennità sonoconsiderati solo i periodi di lavoro svolti comelavoratrice domestica. Le lavoratrici domesti-che hanno diritto alla tutela economica dellamaternità solo se:❖nei 24 mesi precedenti il periodo di astensio-ne obbligatoria risultano versati a loro cari-co (o dovuti) 52 contributi settimanali, anchese relativi a settori diversi da quello del lavorodomestico;❖o, in alternativa nei 12 mesi precedenti l’ini-zio dell’astensione obbligatoria risultano versa-ti a loro carico (o dovuti) almeno 26 contributisettimanali, anche in settori diversi da quellodel lavoro domestico.Quanto all’assegno di maternità dello Stato,spetta alle madri residenti, cittadine italiane,comunitarie o extracomunitarie in possessodel permesso per soggiornanti di lungo perio-do, per ogni figlio nato, adottato, o in affida-mento preadottivo. L’assegno spetta se la madre:

◆ si è dimessa volontariamente dal lavoro du-rante la gravidanza ed abbia almeno 3 mesi dicontribuzione nel periodo compreso fra i 18 e i9 mesi precedenti la nascita del bambino (o ilsuo inserimento in famiglia, nel caso di adozio-ne o affidamento);◆ precedentemente ha avuto diritto ad unaprestazione dell’Inps (ad esempio per malattiao disoccupazione) per aver lavorato almeno tremesi, purché tra la data della perdita del dirittoa prestazioni previdenziali e la data di nascita odi ingresso del minore in famiglia non sianotrascorsi più di nove mesi.

18 PROFESSIONE GENNAIO 2014N.1

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Cosa dice la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9:Art. 9 - “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazionedelle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore,sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione dellegeneralità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

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19GENNAIO 2014 N.1

Viaggio nella “giungla” degli ApeA seconda della regione cambiano modelli di compilazione ed organismi di vigilanza. Il 92% degli attestati viene redatto al Nord

Certificazione energetica: benefici e criticitàLa certificazione energetica funzionabene per gli edifici nuovi, almenonelle Regioni che la hanno recepitacon maggiore convinzione. In Lombar-dia, ad esempio, è diventata un impor-tante driver per il mercato edilizio diqualità. Nel maggio 2013 il catastoenergetico regionale lombardo conta-va 6.437 certificazioni di classe A e1.037 certificazioni di classe A+. Tut-tavia, la certificazione degli edifici e-sistenti - richiesta per trasferimenti diproprietà o locazioni - viene ancora vi-sta come un atto burocratico, anche se l’obbligatorietà ad esporre negliannunci immobiliari la classe energeti-ca e l’indicatore di prestazione sta con-

tribuendo a sensibilizzare utenti e citta-dini.I principali elementi di criticità sonoi seguenti:◆ la qualità dei certificati energeticinon è sempre soddisfacente. Si trattaprobabilmente dell’aspetto più proble-matico che va affrontato applicando ef-ficaci procedure di controllo e con l’ag-giornamento continuo dei tecnici;◆ le classi di prestazione energetica ogginon risultano comparabili per tutte leRegioni: questo non permette un con-fronto tra edifici che si trovano in loca-lità diverse e soprattutto non facilita lacrescita di una reale sensibilità negliutenti. Sarebbe quindi auspicabile che

si utilizzi uno standard di classificazioneunico per tutto il territorio nazionaleoppure, se questo non fosse possibile,che si inserisca negli attestati regionalianche la classificazione nazionale;◆ il tecnico certificatore qualificato inuna Regione non può operare in tutto il territorio nazionale. Si tratta di unaspetto che probabilmente porta adaumentare i costi per il cittadino e chepotrebbe essere superato utilizzandouna procedura nazionale unificata.L’attuale tendenza è quella si allinearsialle UNI/TS 11300, come sarà prestoanche per Regione Lombardia, e ciòcostituirà un passo fondamentale nelladirezione auspicata.

emersi la mancanza di: indicazioni sui sopralluoghi effettuati;valutazione della qualità dell’involucro; raccomandazioni tec-niche; dichiarazioni di indipendenza e imparzialità.❖Emilia Romagna:ha avviato procedure sperimentali di con-trollo degli Ape che prevedono più fasi. Una fase riguarda laverifica di coerenza dei dati depositati nel sistema di registrazio-ne e viene effettuata dall’applicativo Sace in maniera automa-tizzata; la seconda riguarda invece le verifiche ispettive incampo.❖Friuli Venezia Giulia: è in atto un controllo puramente for-male, in attesa dell’approvazione di un regolamento apposito,così come previsto dall’art.24 comma 2 della L.R. 19/2012.❖ Liguria: sono previste verifiche a campione (200 effettuatenel 2013) in base alle disposizioni regionali (art. 7, comma 2,lettera c ter L.R. 22/2007 ss.mm.ii.). Il processo, affidato ad AreLiguria Spa, è definito dall’art. 20 del R.R. 6/2012 e disciplina-to nell’allegato L “Procedura per lo svolgimento delle verifichea campione sulla conformità dell’attestato di prestazione ener-getica”.❖ Lombardia: a seguito della fusione per incorporazione diCestec Spa in Finlombarda Spa, le funzioni relative all’accerta-mento delle infrazioni e l’applicazione delle sanzioni ai sensidell’articolo 27, comma 17 nonies, della LR 24/2006 e s.m.i.,sono affidate all’Agenzia Regionale per la Protezione dell’Am-biente (Arpa). L’attività di accertamento, condotta nell’arcodi otto mesi, ha portato a 153 controlli così ripartiti: 119 Atte-stati di certificazione energetica (Ace); 27 atti di trasferimentoa titolo oneroso a cui non è stato allegato l’Ace; 7 contratti dilocazione. Il 46% dei controlli ha fornito esito negativo.❖ Piemonte: ha effettuato il controllo su 107.000 attestati, il25% dei quali non è risultato conforme. Sono state quindi irro-gate oltre 2.000 sanzioni ed è stato pubblicato uno studio suiprincipali errori commessi.❖Toscana: ai sensi dell’articolo 3 ter, comma 2, lettera g) dellaLegge Regionale 39/2005, l’attività di vigilanza è svolta daiComuni. Questi effettuano verifiche sulla regolarità, comple-tezza e veridicità attraverso il “metodo di controllo a campio-ne” (4% degli Ape presentati nell’anno solare precedente dicui 2% APE relativi ad edifici di classe energetica globale A).❖Provincia Autonoma di Trento: la Deliberazione provincia-le 1448/2009 impone di controllare il 5% dei certificati emessi.L’Odatech (Organismo di abilitazione e certificazione) ha atti-vato una procedura di verifica che consiste nell’analisi della do-cumentazione e nella verifica della congruità dell’operato delcertificatore.❖Valle d’Aosta: le modalità di controllo e ispezione sono sta-bilite dalla D.G.R. n. 2401/2012. Le ispezioni e gli accertamen-ti necessari per verificare il rispetto dei requisiti delle prescrizio-ni e degli obblighi stabiliti dalla L.R. 26/2012 sono svolti daispettori del Coa energia (Centro Osservazione e Attivitàsull’Energia), che si avvalgono dell’Arpa quale soggetto ester-no di supporto, ai sensi della D.G.R. n. 2401 del 14/12/2012.❖Veneto: ha avviato sperimentalmente procedure di control-lo documentale. Su 3000 attestati il 13% degli Ape è risultatonon conforme.

Che cosa prevede la normativa in materia di certificazioneenergetica degli edifici? Quali sono le leggi statali e quelle

regionali? Quali le norme tecniche che si applicano al settore?E ancora: in che cosa consiste la cosiddetta diagnosi energeti-ca? Quali sono le sue finalità e in quali contesti edilizi può esse-re meglio applicata? Sono alcuni dei tanti quesiti affrontati dalreport sul tema “Attuazione della certificazione energeticadegli edifici in Italia”, realizzato dal Cti (Comitato termotecni-ca italiano) in collaborazione con Ministero dello Sviluppo E-conomico, Conferenza delle Regioni e delle Province autono-me, Amministrazioni regionali, Amministrazioni delle Pro-vince autonome.L’indagine mira a fare un po’ di chiarezza nella giungla degliApe, caratterizzati da differenti modalità di stesura e forme dicontrollo a seconda dell’ambito regionale in cui essi vengonoredatti. Un’altra finalità particolarmente interessante dell’in-chiesta è quella di fare luce sull’universo professionale di chieffettua materialmente le certificazioni e sugli organismi divigilanza preposti a valutarne la correttezza, formale e contenu-tistica.Ecco i principali risultati emersi da questi ultimi punti divista.

I CERTIFICATORISolo sette Regioni (Lombardia, Piemonte, Liguria, EmiliaRomagna, Sicilia, Valle d’Aosta e Trento) dispongono di unelenco dei soggetti certificatori energetici, consultabile on lineattraverso i siti regionali o di organizzazioni collegate (organi-smi di abilitazione). Gli elenchi riportano i recapiti dei singolitecnici; il Piemonte consente anche di depositare e renderevisibile il curriculum professionale. A seguito della sentenza n°2426, emessa dal Tar della Puglia l’11/06/2010, l’omologaregione ha sospeso invece la gestione dell’elenco. Per alcuneregioni è possibile conoscere il volume di attività per apparte-nenza professionale del soggetto certificatore.Prendendo in esame la percentuale di Attestiti di prestazio-ne energetica prodotti per categoria professionale di riferimen-to, risultano i seguenti dati.❖ Abruzzo: ingegneri (34%), architetti (31%), geometri(26%), periti industriali (9%);❖Calabria: ingegneri (70%), architetti (21%);❖ Liguria: geometri (40%), ingegneri (32%), architetti(25%), periti industriali (2%);❖Lombardia:geometri (32%); laurea specialistica in ingegne-ria (17%); diploma di laurea in architettura (17%); diploma dilaurea in ingegneria (16%); periti industriali (10%);❖ Piemonte: geometri (33%), ingegneri (30%), architetti(30%), periti industriali (5%);❖ Sardegna: ingegneri (63%), geometri (18%), architetti(15%);❖Sicilia: ingegneri (46%), architetti (29%), geometri (19%);❖Trento: ingegneri (52%), periti industriali (31%), geometri(14%);❖Umbria: ingegneri (70%), architetti (11%), geometri (8%),periti industriali (11%);❖Valle d’Aosta: ingegneri (50%), architetti (19%), geometri(17%), periti industriali (13%).Le restanti Amministrazioni non hanno fornito informazio-ni. Nel complesso, con riferimento alle sole regioni sopra indi-cate (che interessano un campione di circa 1,5 milioni diApe), si può affermare che mediamente le figure professionaliche producono più Ape sono l’ingegnere (32%) il geometra(32%), e l’architetto (25%).

ACE E APEGli Attestati di certificazione energetica (Ace) o, dal 2013,Attestati di prestazione energetica (APE), purtroppo, non so-no tutti uguali. Sette Amministrazioni hanno adottato un pro-prio modello regionale, mentre tutte le altre utilizzano il mo-dello proposto dalle Linee Guida Nazionali. Valore calcolato del fabbisogno di energia primaria specifico

Epgl e classe energetica sono legati tra loro secondo due criteri:◆ Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna, Valle d’Aosta e leprovince autonome di Trento e Bolzano adottano una classifi-cazione “diretta”, ovvero in funzione del valore di Epgl relazio-nato a valori limite fissi delle classi energetiche; ◆ le rimanenti Regioni, fanno riferimento alla classificazioneproposta dalle Linee Guida Nazionali, ovvero a valori limiteespressi sia in funzione della zona climatica - così come indivi-duate all’art. 2 del D.P.R. del 26/08/1993 n.412 - che del rap-porto di forma dell’edificio S/V (Superficie Disperdente/Volu-me lordo riscaldato). In particolare, la Liguria considera ancheil fabbisogno di acqua calda sanitaria.Possono essere, dunque, anche molto differenti, nelle varieregioni o province autonome, i modelli di calcolo cui si atten-gono i certificatori che producono gli Ape, i quali possono esse-re emessi da software certificato dal Cti, da piattaforma gestitadalla Regione oppure da piattaforma gestita dall’organismo diabilitazione.Gli Ace complessivamente depositati presso le diverse Am-ministrazioni (quindi non necessariamente presso gli enti diaccreditamento regionali) risultano pari a circa 2,34 milioni.Peraltro, la stima è sicuramente per difetto; non tiene conto,infatti, delle Regioni che non hanno risposto al sondaggio edelle circa 89.000 autodichiarazioni: nella sola Regione Lom-bardia sono stati prodotti più della metà dei certificati energe-tici depositati a livello nazionale.Questi numeri confermano che la certificazione energetica“funzioni”, almeno dal punto di vista quantitativo. È evidente,tuttavia, il fatto che il Nord copre il 92% del totale, probabil-mente anche grazie alla migliore tempestività di applicazionedella normativa.

LA VIGILANZANon è ancora disponibile un quadro completo di riferimentorelativo alla qualità dei certificati, in quanto le attività di con-trollo da parte delle Regioni o non sono state avviate, oppure sistanno svolgendo a livello sperimentale. La Direttiva 31, all’al-legato II (sistemi di controllo indipendenti per gli attestati diprestazione energetica e i rapporti di ispezione) e la nuova L.90/2013 dispongono che, ove non diversamente previsto dadisposti regionali, i controlli del servizio di certificazione ener-getica siano svolti dalle stesse autorità a cui sono demandatiaccertamenti e ispezioni per gli impianti di climatizzazione.I controlli sono orientati alle classi energetiche migliori ecomprendono: accertamento documentale degli Ape, verificadelle procedure e della congruità dei dati di progetto o di dia-gnosi con la metodologia di calcolo e i relativi risultati. Le Regioni che hanno avviato le procedure di controllo, al-cune delle quali intraprese sperimentalmente, sono:❖Calabria:ha svolto un’indagine su un campione di Ape de-positati negli anni 2011-2012. Tra gli errori più frequenti sono

20 GENNAIO 2014N.1

Consumo di suolo: ecco che cosane pensano Comuni e Province

Lo scorso 7 novembre la Conferenza delleRegioni e la Conferenza UnificataStato-Regioni-Enti locali hanno esaminatoil disegno di legge sul contenimento del con-sumo di suolo, approvato dal Consiglio deiMinistri in via preliminare lo scorso 15 giu-gno, su proposta del Ministro delle politicheagricole.Nell’ambito della Conferenza Unificata leAssociazioni dei Comuni (ANCI) e delleProvince (UPI) hanno ciascuna consegna-to un documento contenente osservazionied emendamenti.L’Upi in particolare, con la richiesta dimodifica degli articoli 1 e 3, mira ad attribui-re un ruolo maggiore alle province nell’am-bito del processo di ripartizione della superfi-cie agricola consumabile, subordinando l’u-tilizzo di nuovo suolo alla previa stipula diaccordi di area vasta fra provincia e comuninei quali ciascun ente locale assuma impe-gni in tema di bonifica, riqualificazione e riu-tilizzo delle aree dismesse, recupero e riusodel patrimonio edilizio esistente.Le province inoltre chiedono l’introduzio-ne all’articolo 8 di un contributo aggiuntivorispetto del contributo di costruzione di cuiall’art. 16 del Dpr 380/2001 (Testo Unicoedilizia) per gli interventi che determinanoconsumo di nuovo suolo, in misura non in-feriore a due volte gli oneri dovuti per l’urba-nizzazione primaria e secondaria.L’Anci, invece, pur condividendo piena-mente gli obiettivi del contenimento delconsumo del suolo e dell’incentivazionedella riqualificazione dell’edificato, chiede,tra l’altro:❖l’inserimento del disegno di legge all’inter-no di una più organica riforma della materia

del governo del territorio, ancora basatasulla Legge 1150/1942;❖una valutazione più attenta delle “ricadu-te” che le nuove norme avranno sulle atti-vità programmatorie e gestionali dei comu-ni, introducendo un esplicito richiamo acome la strumentazione urbanistica comu-nale possa agire per rendere operativi gliobiettivi del ddl, senza prevedere però adem-pimenti obbligatori che comportino nuovi omaggiori oneri per la finanza pubblica.L’Anci non formula emendamenti pun-tuali, ma elenca una serie di “punti di princi-pio”, ossia di elementi necessari per determi-nare la coerenza complessiva e l’efficacia del-l’iniziativa legislativa, tra cui:❖ semplificare, riordinare e coordinare lemolteplici e differenti terminologie utilizzatee le definizioni che potrebbero determinareincertezza nell’ambito di applicazione dellalegge e nel regime transitorio (punto 2);❖ introdurre un regime fiscale incentivan-te/disincentivante ai fini dell’attuazione del-la legge (punto 8);❖ prevedere incentivi statali o regionali dalegare al minor consumo del suolo nell’am-bito di interventi, quali ad esempio, quellidel Piano nazionale per le città di cui al de-creto legge 83/2012 (punto 9);❖ prevedere, tra i benefici erogabili daicomuni per incentivare la progressiva inibi-zione del consumo di nuovo suolo, gli istitutidella compensazione urbanistica e del credi-to edilizio, già introdotte da numerose leggiregionali (punto 10);❖ confermare il ripristino della destinazionevincolata dei proventi dei titoli abilitativiedilizi e delle sanzioni per abusi edilizi (punto11).

L’edilizia deve andare verso il riusoCostruire solo riutilizzando il patrimonioesistente. È questo il mustdel disegno di

legge sul contenimento del consumo di suo-lo e riuso del suolo edificato, approvato inConsiglio dei Ministri.Come spiegato dal Ministro per le Politi-che Agricole, Nunzia De Girolamo, e dalMinistro dell’Ambiente, Andrea Orlando,la norma cerca di ottenere un risparmio disuolo ripristinando un equilibrio tra l’ecces-siva cementificazione, che aggrava il dissestoidrogeologico, e la scarsità di terreni destina-ti all’agricoltura.

Per questo motivo la norma prevede che iterreni che usufruiscono di aiuti di Statopotranno essere utilizzati solo per uso agrico-lo, mentre saranno concessi incentivi agliinterventi di recupero del patrimonio rurale.Allo stesso tempo, il ddl definisce come agri-coli tutti i suoli destinati all’agricoltura, aprescindere dal fatto che vengano realmen-te coltivati.Il ddl prevede inoltre il risanamento di

complessi edilizi situati nei centri storici einterventi di qualificazione dell’ambiente edel paesaggio che abbiano come obiettivoanche la messa in sicurezza delle aree espo-ste a rischio idrogeologico, soprattutto diquelle più esposte a eventi meteorologiciestremi.Per controllare il rispetto della norma,sarà istituito un Comitato interministeria-le col compito di monitorare il consumo

di superficie agricola e realizzare ogni an-no un rapporto a livello nazionale. Al Mi-nistero delle Politiche agricole sarà inoltreistituito un registro dei Comuni virtuosi,che al consumo di suolo preferiranno ilriuso.Secondo il Ministro delle Politiche agri-cole, Nunzia De Girolamo, il decreto rap-presenta un cambio di mentalità verso un’e-dilizia di riuso e rigenerazione, che possa farmuovere l’economia senza un ulterioreimpatto sull’ambiente e sulle attività agrico-le.Per il Ministro dell’Ambiente, AndreaOrlando, la norma apre a uno scenario in cuisi potrà costruire solo se prima si dimostrache si è riutilizzato il patrimonio esistente.Attorno a questo paletto il Ministro orlandoprevede una serie di interventi per incenti-vare realmente e rendere convenienti gliinterventi di recupero.Giudizio positivo anche dal Cnappc,Consiglio nazionale degli architetti, pianifi-catori, paesaggisti e conservatori, che oraspera in un’accelerazione sulle politiche dirigenerazione urbana sostenibile.Ricordiamo che la prima versione del ddlsul risparmio di suolo è stata approvata dalConsiglio dei Ministri lo scorso giugno. Se-condo le Regioni, il testo presentava peròuna scarsa visione di insieme e non rispetta-va le competenze legislative regionali, cheavrebbero potuto bloccare gli strumentiurbanistici vigenti.

Via libera del Governo alla legge contro il consumo di suolo con incentivi al recupero del patrimonio edilizio. La diagnosi di Legambiente

ECCO TUTTI I DANNI DELLA CEMENTIFICAZIONELegambiente ha presentato il volu-me “L’insostenibile consumo disuolo”, per sottolineare come la cemen-tificazione stia contribuendo al riscal-damento globale, minacciando la bio-diversità e minando la sicurezza ali-mentare. “Per dire basta alle vittimedelle alluvioni, degli effetti dei cambia-menti climatici e del dissesto idrogeo-logico dobbiamo prendere atto chenon è possibile continuare a cementifi-care il territorio. L’impermeabilizzazio-ne dei terreni impedisce il naturale de-fluire delle acque e aumenta significati-vamente i rischi e i pericoli legati allealluvioni Affinché non si ripetano tra-gici eventi, come quelli avvenuti re-centemente in Sardegna come a Pesca-ra e per salvare il paesaggio italiano,

diciamo basta al consumo di suolo”, silegge nel libro.Dopo l’alluvione che ha colpito primala Sardegna e poi la città di Pescara,Legambiente ha rinnovato l’appello alpresidente del Consiglio affinché il Go-verno si impegni per l’approvazione diuna normativa realmente capace di ar-restare il consumo di suolo premiando,invece, la riqualificazione edilizia, ener-getica e antisismica del patrimonio edili-zio esistente.Partendo da un’indagine che analizzala situazione globale il documento arrivapoi a descrivere il caso specifico dell’Ita-lia dove oltre alle cause del dissesto idro-geologico ne vengono evidenziate leconseguenze devastanti per le persone ele cose. “Il suolo è un bene comune e una

risorsa limitata e non rinnovabile – hadichiarato il presidente di LegambienteVittorio Cogliati Dezza -. C’è bisogno diuna legge per fermare il consumo di suo-lo intervenendo sulle cause che lo deter-minano, che vanno dalla bolla finanzia-ria intorno all’edilizia all’uso distortodegli oneri di urbanizzazione. Se voglia-mo fermare il consumo di suolo, è obbli-gatorio favorire la rigenerazione urbana:occorre intervenire sul patrimonio esi-stente, trasformare le periferie in eco-quartieri, ripensare la mobilità urbana eperiurbana”.In inesorabile aumento, la cementa-zione in Europa tra il 2000 e il 2006 hatrasformato oltre 600mila ettari ovverol’equivalente di una superficie grande 6volte l’estensione di Berlino.

21GENNAIO 2014 N.1

Invece di acquistare una casa Invece di acquistare una casa si opta per la ristrutturazionesi opta per la ristrutturazioneSSarà merito degli incentivi fiscali.Sarà a causa delle condizionidegli immobili italiani, sempre piùvecchi mentre la crisi sta riducendol’acquisto di abitazioni nuove. Sta difatto che nel biennio 2011-2012ben il 5,9% delle famiglie residentinelle sei maggiori città italiane haeffettuato lavori di ristrutturazione.Ad affermarlo è un indagine con-dotta da Tecnoborsa, che per vocedel presidente Valter Giammariaspiega: “Il 4,5% del campione haristrutturato l’abitazione principa-le; lo 0,7% un altro immobile (casain affitto, in comproprietà, di paren-ti prossimi, etc.); lo 0,5% una secon-da casa e il restante 0,2% una secon-da casa insieme a un altro immobi-le. Chi ha ristrutturato la prima ca-sa non ha effettuato ulteriori lavo-ri, evidentemente perché già assaiinvasivi e impegnativi anche eco-nomicamente”.In questo contesto, è molto inte-ressante osservare che, rispetto allapercentuale delle famiglie che han-no acquistato un immobile nel pe-riodo considerato (il 4,4%) la quotadelle ristrutturazioni supera talevalore e, in particolare, circa il 20%di chi ha comprato casa l’ha ancherestaurata. Le città più attive sottoquesto profilo sono state Genova,Napoli e Palermo. Per quanto ri-guarda le parti dell’abitazione che

sono state rinnovate, il 60,3% dicoloro che hanno ristrutturato han-no eseguito lavori radicali in tutta lacasa; a seguire, ma con notevoledivario, gli interventi parziali hannoriguardato: per il 15,9% la cucina,per il 15% i bagni, per il 14% gliimpianti, per il 13,9% gli infissi, peril 10,8% gli ambienti di soggiorno e, infine, per l’8,8% le camere daletto. Tra le motivazioni che hannoindotto le famiglie a intervenirenelle proprie case, al primo posto c’èil rinnovo strutturale, con l’82%; aseguire, ma con notevole distacco,c’è l’esigenza di una maggiore ergo-nomia dettata dal desiderio di mag-gior comforte praticità al tempo stes-so (24%); il 16,7% lo ha fatto perrazionalizzare gli spazi; il 14,2% peravere una casa ecologica, nel caso dinuclei familiari particolarmentesensibili all’ambiente; il 6,8% perricavare spazi per attività sportive opro-fitness; infine, il 5,3% per avereuna casa cablata. Da un focus sul 16,7% di coloroche hanno eseguito lavori per mi-gliorare lo sfruttamento e la funzio-nalità dello spazio a disposizione, èrisultato che il 35,8% di questi lo hafatto per aumentare il numero dellestanze; il 29,5% per ampliare il sog-giorno; il 17,5% per ricavare unangolo cottura/cucinotto; vicever-

sa, il 10,5% per ricavare una cucinaabitabile; infine, il 6,8% per ridurreil soggiorno a vantaggio di altriambienti. “Spostando l’analisi dal latodell’offerta - ha proseguito il presi-dente di Tecnoborsa - si nota cheha usufruito degli incentivi fiscalicirca il 23% di chi ha ristruttura-to. Chi, viceversa, vi ha rinuncia-to, nel 39% dei casi non lo ha rite-nuto conveniente ma, in questo ca-so, non si può non pensare a uneffetto dell’economia sommersa; il34,6% ha dichiarato di non essere aconoscenza dei bonus statali; infine,il restante 26,5% ha affermato chel’iter burocratico è troppo compli-cato”.Le famiglie, in generale, cercanonaturalmente anche di ottimizzarele spese di gestione e/o manutenzio-ne della propria abitazione perdifendersi dal carovita e Tecnoborsaè andata a indagare anche su questoaspetto. Ebbene, nell’ultimo anno,il 47,2% degli italiani ha cercato dirisparmiare sulle principali utenze, enel dettaglio il 29,3% ha rivolto lapropria attenzione alle spese di ri-scaldamento e/o condizionamen-to, mentre il 28,4% ha risparmiatosul rinnovo dell’arredo e il 27,2% suquello degli elettrodomestici. Infi-ne, il 23,2% ha rinunciato ai piccoliinterventi conservativi.

Mobili: installare allarmenon dà diritto al bonusChe cos’è ristrutturazione edi-

lizia e che cosa, invece, nonlo è? Il quesito è delicato e ricco diimplicazioni, anche dal puntofiscale. E nell’attesa dell’appro-vazione definitiva della legge diStabilità (secondo la cui ultimaversione, per accedere al bonusmobili, l’acquisto dell’arredo nonpotrà superare la spesa per laristrutturazione dell’abitazione),sul tema si è già espressa la direzio-ne regionale dell’Agenzia delleEntrate del Veneto.L’ente, con parere n. protocollo907-48973/2013 dell’8 novembre2013, ha risposto ad un contri-buente che chiedeva, appunto, sei lavori dell’installazione dell’im-pianto di allarme alla propria abi-tazione potessero beneficiare del-la detrazione prevista dall’articolo16, comma 2, del Dl n. 63/2013,prevista per l’acquisto dei mobilidestinati all’arredamento dellastessa casa. In realtà, l’amministra-zione finanziaria già con la pre-cedente circolare n. 29/E/2013aveva stilato un elenco degli in-terventi che costituiscono presup-posto del beneficio in esame e in essi - pur facendo rientrare gliatti di manutenzione ordinaria estraordinaria dell’immobile, gliatti di restauro e di manutenzio-ne - non erano inclusi gli inter-

venti diretti a “prevenire il rischiodel compimento di atti illeciti daparte di terzi agevolabili ai sensidella lettera f) dell’articolo 16-bisdel Dpr 917/1986”. Di qui, secondo la direzioneveneta, il parere in base a cui “allostato degli atti”, l’installazione del-l’impianto di antifurto all’abita-zione non beneficia del cosiddettobonus mobili”. Il fatto che i fun-zionari del Fisco, nell’elencare letipologie di intervento aventi di-ritto al bonus, abbiano utilizzatol’espressione “in sintesi”, potrebbefar pensare all’intenzione di stilareuna lista esemplificativa e nontassativa. In realtà, ciò non corri-sponde all’interpretazione offertadalla Direzione regionale delVeneto, che in quella stessa locu-zione - diversamente da quantosostenuto dal contribuente - hasottointeso la volontà di “indicarein forma schematica/riepilogativaquali sono gli unici interventi per iquali è possibile beneficiare delladetrazione per acquisti di mobili”.Precisazione questa che, dunque,lascia sicuramente fuori dal bene-ficio l’installazione dell’allarme,che non è ricompreso tra gli inter-venti di ristrutturazione, seppurstraordinari.

Fonte: Associazione Nazionale Consulenti del Lavoro

22 GENNAIO 2014N.1

Piani urbanistici particolareggiatiAgevolazioni con costruzione finitaIbenefici fiscali per i trasferimenti di terrenisituati in aree soggette a piani urbanisticiparticolareggiati, consistenti nell’imposta diregistro all’1% e in quelle ipotecaria e cata-stale in misura fissa, si applicano a condizio-ne che l’acquirente originario provveda arealizzare compiutamente l’edificazione en-tro cinque anni.Questo, in sintesi, è il principio di dirittoaffermato dalla recente sentenza della Com-missione tributaria regionale di Bologna n.59/04/13, depositata l’8 ottobre 2013.

La vicenda processualeLa controversia decisa dai giudici emilianinasce dalla proposizione di un appello daparte di una società di capitali, avverso unapronuncia resa dalla Commissione tributa-ria provinciale di Ravenna.In particolare, così come osservato pun-tualmente dai giudici regionali nella partedella decisione riservata allo svolgimentodel giudizio, con “sentenza dell’8.7.2009 laCommissione tributaria provinciale di Ravennarigettava il ricorso presentato dalla srl E. avversol’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delleEntrate di Lugo in relazione all’imposta di regi-stro dovuta per l’acquisto di un’area edificabileper il quale la società ricorrente aveva fruito delleagevolazioni di cui all’articolo 33, comma 3,legge 388/2000. Il giudice di primo grado, dopoaver confutato la tesi dell’Agenzia, secondo laquale gli interventi edificatori erano stati realizzatiin particelle diverse da quelle acquistate, rileva-va tuttavia che la ricorrente si era limitata ad ese-guire le sole opere di urbanizzazione primaria,rivendendo poi i lotti ad altri soggetti, mentre l’u-tilizzazione edificatoria da realizzarsi nel quin-quennio riguardava la completa realizzazione deimanufatti, attribuendo alla sopravvenuta leggefinanziaria 2008 valore di interpretazione auten-tica”.Con il citato atto d’appello proposto dallasocietà di capitali veniva osservato che “… ilrilascio dei permessi di costruzione e l’esecuzioneintegrale delle opere di urbanizzazione soddisfa-cevano la condizione di legge e che la natura dinorma speciale dell’articolo 33, comma 3, dellalegge 388/2000, imponeva una stretta interpre-tazione e rendeva impossibile attribuire alla leggefinanziaria del 2008 il valore di norma di inter-pretazione autentica della disciplina previgente”.Come sottolineato dalla Ctr di Bologna,“… l’Agenzia delle Entrate di Ravenna si è costi-tuita nel giudizio di appello chiedendo la confer-ma della sentenza gravata e condividendo leargomentazioni del giudice di primo grado”.

La motivazione della sentenzaI giudici emiliani, respingendo il ricorso inappello presentato dalla parte privata,hanno espresso, nella parte motiva della lorodecisione, due importanti principi giuridici,che possono assumere fondamentale rile-vanza in tutti i casi nei quali l’Amministra-zione finanziaria contesti la decadenza dalleagevolazioni fiscali previste dalla normativaoriginaria in materia di trasferimenti di im-mobili situati in aree soggette a piani urbani-stici particolareggiati.Più precisamente, tali principi riguardano:

◆ la soggettività dell’agevolazione;

◆ la precisazione del concetto di “utilizzazio-ne edificatoria dell’area” previsto originaria-mente dall’articolo 33, comma 3, della legge388/2000.Soggettività dell’agevolazioneIn primo luogo, la Commissione regiona-le ha correttamente ritenuto che “… muo-vendo dai dati di fatto, è pacifico che la E. srlabbia ottenuto i vari permessi di costruzione edabbia realizzato le opere di urbanizzazione pri-maria nel quinquennio previsto dalla legge, ma èaltrettanto pacifico che non sia stata realizzatal’ulteriore edificazione delle aree; è irrilevante, aquesto proposito, che la realizzazione dei manu-fatti autorizzati sia stata eseguita da altri soggetti,acquirenti dei lotti, poiché secondo la giurispru-denza consolidata della Cassazione ‘il beneficiodell’assoggettamento all’imposta di registro nellamisura dell’1 per cento ed alle imposte ipotecariee catastali in misura fissa, previsto dalla L. 388del 2000,articolo 33, comma 3, per i trasferi-menti di immobili situati in aree soggette a pianiurbanistici particolareggiati, comunque deno-minati, si applica a condizione che l’utilizzazioneedificatoria avvenga, ad opera dello stesso sog-getto acquirente, entro cinque anni dall’acqui-sto; la disposizione agevolativa, ispirata alla"ratio" di diminuire per l’acquirente edificatore ilprimo costo di edificazione connesso all’acquistodell’area, appare infatti di stretta interpretazio-ne, ai sensi dell’articolo 14 preleggi, e sarebbesospetta di incostituzionalità se il predetto benefi-cio potesse essere ricollegato alla tempestivitàdell’attività edificatoria di un successivo acqui-rente’ (cfr. Cassazione, sezioni VI-V, ordinan-za 5933 dell’8.3.2013)”.In merito a questo aspetto, giova eviden-ziare che tale determinazione alla quale sonogiunti i giudici emiliani si inserisce in un or-mai consolidato indirizzo giurisprudenziale,sia di merito sia di legittimità, che riconosceormai unanimemente la natura soggettivadel beneficio fiscale, previsto dal legislatoreper i trasferimenti di immobili ricompresi inpiani urbanistici particolareggiati.La Cassazione, già con le ordinanze 7438-2009 e 18679/2010, ha infatti stabilito l’im-portante principio di diritto secondo il qua-le l’agevolazione in esame spetta solamen-te a chi acquista e realizza l’edificazione nelquinquennio. In particolare, con l’ordinan-za 18679/2010, ha ritenuto che la disposizio-ne agevolativa, “ispirata alla ratio di diminui-re per l’acquirente edificatore il primo costo di e-dificazione connesso all’acquisto dell’area, deb-ba considerarsi di stretta interpretazione, a menodi non voler ingenerare dubbi di incostituziona-lità, qualora il beneficio in parola fosse ricollegatoalla tempestività dell’attività edificatoria di unsuccessivo acquirente (cfr Cassazione 7438-2009)”.Nella parte motivazionale dell’ordinanza7438/2009, la Cassazione argomenta, conun percorso logico-giuridico alternativo, ilriconoscimento della natura soggettiva del-l’agevolazione in esame.In primo luogo, i giudici premettono – rife-rendosi all’articolo 33, comma 3, legge 388-2000 – che “la norma è di stretta interpretazionea sensi dell’articolo 14 preleggi. La tesi sostenutadalla sentenza impugnata trova un primo osta-colo nell’ultima parte del comma ove fa riferi-

mento al trasferimento al singolare e senza alcu-na specificazione. Ritenendo l’applicabilità, co-me nella sentenza impugnata, del beneficio alprimo acquirente nell’ipotesi di uno o più trasferi-menti nel quinquennio per fissare con sicurezza iltermine il legislatore avrebbe dovuto far riferi-mento al primo trasferimento”.La suprema Corte, sottolinea, inoltre,che l’argomento principale di tale tesi è daindividuare nella “ratio” della legge. A ta-le proposito, viene evidenziato che “non sicomprende, infatti, quali ragioni vi sarebberonel favorire chi compri e rivenda un suolo inarea soggetta a piani particolareggiati e nel colle-gare aleatoriamente tale beneficio alla tempesti-vità dell’azione edificatoria di un successivoacquirente. Inoltre così interpretata la norma sidiscosterebbe dai principi di ragionevolezza e dieguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzio-nalità”.La posizione dei giudici di legittimità è una-nimemente condivisa anche dalle Com-missioni tributarie territoriali, che aderisco-no alla tesi della natura soggettiva dell’agevo-lazione prevista all’articolo 33, comma 3,della legge 388/2000 (cfr. fra le altre: senten-za della Ctr Emilia Romagna 24/2011; CtpRavenna 123/11, 61/2011, 75/2011 e 66-2008; Ctp Firenze 8/2009; Ctp Verona74/2007).

L’utilizzazione edificatoria In secondo luogo, la parte motivazionaledella pronuncia in commento assume rile-vanza pratica anche perché provvede a pre-cisare il concetto di “utilizzazione edificatoriadell’area” previsto originariamente dall’arti-colo 33, comma 3, della legge 388/2000. Inparticolare, i giudici emiliani hanno ritenutoche, per individuare l’esatto significato daattribuire al concetto di “utilizzazione edifica-toria dell’area”, occorre tener conto sia dellalettera sia della finalità della norma agevola-tiva.Il Collegio giudicante ha, infatti, afferma-to in primo luogo che “… già la lettera e la‘ratio’ della legge 388/2000 consentono agevol-mente di ritenere che il beneficio postuli l’edifica-zione completa delle aree acquistate con le agevo-lazioni fiscali, risolvendosi altrimenti in unamanovra puramente speculativa a favore di chi silimiti, come nel caso di specie, ad attivare le pra-tiche burocratiche e a realizzare i soli interventi diurbanizzazione primaria”.I giudici emiliani, sviluppando ulterior-mente tale percorso logico-giuridico del lororagionamento, hanno sottolineato, inoltre,che “… la disposizione agevolativa è ispirata alla‘ratio’ di diminuire per l’acquirente edificatore ilprimo costo di edificazione connesso all’acquistodell’area (cfr Cassazione, sezioni VI-V, ordi-nanza 13173 del 25.7.2012), e sarebbe deltutto illogico garantire un esborso tributario ridot-to a chi si limiti a marginali interventi di supporto,tanto più che il notevole lasso di tempo a disposi-zione per eseguire le opere (ben 5 anni) – il cuimancato rispetto è condizione risolutiva e nonmeramente sospensiva: cfr. Cassazione, sezioneV, sentenza 29612 del 29.12.2011) – costitui-sce un ulteriore riscontro della necessità di realiz-zare compiutamente l’edificazione”.

Evoluzione della normativa L’agevolazione per gli immobili inseriti inpiani urbanistici particolareggiati è stataintrodotta dalla Finanziaria 2001. Più preci-samente, l’articolo 33, comma 3, legge 388-2000, prevedeva un particolare trattamentofiscale per “i trasferimenti di immobili in aree sog-gette a piani urbanistici particolareggiati, comun-que denominati, regolarmente approvati ai sensidella normativa statale o regionale” , e “a condi-zione che l’utilizzazione edificatoria dell’area av-venga entro cinque anni dal trasferimento”.

Ricorrendo tali presupposti, la norma agevola-tiva assoggettava i medesimi atti all’imposta diregistro dell’1% e alle imposte ipotecarie e cata-stali in misura fissa.

Successivamente, il legislatore, con l’articolo76 della legge 448/2001, sotto la generica rubri-ca “regime fiscale dei trasferimenti di beniimmobili”, aveva ritenuto opportuno emanareuna disposizione interpretativa dell’agevola-zione di cui all’articolo 33, comma 3, chiarendoche la stessa spettava “anche nel caso in cui l’ac-quirente non disponesse in precedenza di altroimmobile compreso nello stesso piano urbanisti-co”.Con la legge 350/2003 è stato poi stabilitoche “Nell’ipotesi di piani attuativi di iniziativaprivata, comunque denominati, le agevolazionifiscali di cui all’articolo 33, comma 3, della legge23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ognicaso, a seguito della sottoscrizione della conven-zione con il soggetto attuatore”.La disposizione originaria, poi abroga-ta (articolo 36, comma 15, Dl 223/2006), èstata in seguito riproposta, con alcune pecu-liarità, dall’articolo 1, commi da 25 a 28,della legge 244/2007.Più in dettaglio, la Finanziaria 2008 hariscritto nuovamente la tassazione dei trasfe-rimenti di immobili compresi in piani urba-nistici particolareggiati, diretti all’attuazionedi programmi di edilizia residenziali comun-que denominati, prevedendo per la primavolta l’introduzione della fattispecie all’in-terno dei testi normativi di riferimento perquanto riguarda l’imposta di registro (Dpr131/1986) e le imposte ipotecaria e catastale(Dlgs 347/1990).Sulla base, quindi, di tale inserimento, tec-nicamente, non si tratta più di un’agevolazio-ne, ma di una diversa imposizione indirettanell’ambito della disciplina base ordinaria diun determinato tributo, per una specifica fat-tispecie traslativa, particolare rispetto a quel-la generale dei “trasferimenti immobiliari”.A seguito delle modifiche operate dallalegge 244/2007, la tassazione per i trasferi-menti di immobili inseriti in piani particola-reggiati diretti alla attuazione di programmidi edilizia residenziale, comunque denomi-nati, è la seguente:❖ imposta di registro 1%;❖ imposta ipotecaria 3%;❖ imposta catastale 1%.Giova evidenziare che, nella versione o-riginaria della Finanziaria 2008, l’aliquotadell’1% dell’imposta di registro si applica acondizione che “l’intervento cui è finalizzato iltrasferimento venga completato entro cinqueanni dalla stipula dell’atto”.In merito a tale aspetto, il Dl 225/2010,all’articolo 2, comma 23, ha previsto che iltermine di cinque anni per il completamen-to dell’intervento, per poter godere dell’age-volazione in esame, è prorogato di tre anni.

Maurizio Dalla Vecchia (FiscoOggi)

Le sole opere di urbanizzazione non garantiscono, all’acquirente originario, la riduzione dei tributi sui trasferimenti di terreni

CASA & SERVIZI 23GENNAIO 2014 N.1

Carta per la casa e forni a microondeTra disinformazione e luoghi comuniProdotti per la casa ed elettrodomesticivedono il consumatore oggetto di campa-gne di informazione promozionale che spessoveicolano falsità o luoghi comuni. A smentiretante leggende metropolitane pensa quotidia-namente Altroconsumo, che nelle ultime set-timane si è concentrato su due elementi: lacarta casa e il forno a microonde.

CARTA CASALa pubblicità vuole farci credere che quelladella carta casa sia la soluzione ideale da utiliz-zare in cucina. Ma, come per tutti i prodotti usae getta, l’unico modo per non pesare sull’am-biente è limitarne l’uso. Le materie prime, l’im-ballaggio, il trasporto, lo smaltimento: tutto siconsuma in pochi istanti di utilizzo. Una notaazienda, invece, spiega sul proprio sito comeutilizzare aceto e bicarbonato per fare le puliziein maniera più ecologica, dimenticando diprecisare che la vera ecologia si farebbe sce-gliendo un normale panno in microfibra piut-tosto che un prodotto usa e getta. Anche di-verse altre aziende produttrici cercano di farleva sulla comodità di gettare la carta dopoaverla utilizzata.

Le alternativeUn panno in microfibra può rivelarsi unalleato prezioso: costa poco, dura a lungo e silava in lavatrice. Si può utilizzare per assorbireo pulire, asciutto o bagnato, con o senza deter-sivi, su diverse superfici. Assorbe i liqudi, si

strizza e, al contrario della carta, non si butta, senon al termine della sua “vita naturale”. Laspugnetta per i piatti, quella con un lato ruvidoe uno liscio, non può essere sostituita da unpanno carta, visto che la sua funzione è quelladi lavare i piatti. Per asciugarsi le mani, è suffi-ciente utilizzare uno strofinaccio di stoffa piut-tosto che quattro o cinque strappi di carta dacucina. Per conservare salumi, formaggi e insa-lata è preferibile utilizzare un panno e non dellacarta casa. Se si tiene il rotolo di carta casa nelcassetto o in un posto un po’ nascosto, sarà faci-le accorgersi che se ne può anche fare a meno.

Il risparmioPassando ad esaminare l’aspetto economico,una confezione da 3 rotoli di una nota marcacosta 3,59 euro: circa 1,20 per rotolo. Con unconsumo assiduo, come quello suggerito dallapubblicità, non si fatica ad arrivare a un rotoloalla settimana e la spesa sale a quasi 60 eurol’anno. La confezione di 4 rotoli proposta daun’altra nota azienda, invece, costa 5,95 euro,quindi 1,50 euro a rotolo. Anche in questocaso, seguendo il consiglio della pubblicità, siconsuma un rotolo a settimana, e la spesa an-nua arriverebbe a circa 70 euro. Un panno inmicrofibra, al contrario, dura anni e lo si puòtrovare a un prezzo di circa 2 euro. Se si aggiun-ge un rotolo di carta casa ogni 1-2 mesi, a circa1 euro al rotolo, per un utilizzo occasionale, inun anno si spendono poco più di 10 euro. Aconti fatti, con un semplice gesto, in un anno sipossono risparmiare dai 50 ai 60 euro.

FORNO A MICROONDECome si diceva, un secondo elemento sulquale Altroconsumo ha cercato di sfatare cre-denze e luoghi comuni è il forno a microonde.

CaratteristicheIl forno a microonde è da sempre un elettro-domestico che suscita dubbi e paure. Le mi-croonde possono essere dannose? Cosa succe-de ai cibi? Altroconsumo ha dunque deciso dirispondiamo alle domande più comuni che so-no arrivate da tanti associati, ricordando, in-nanzitutto, che per confrontare diversi forni escegliere quello più conveniente si può ancheconsultare il servizio on line proposto dall’asso-ciazione.

Le microondeMicroonde è il nome che viene dato allaparte dello spettro elettromagnetico compresatra le onde radio e la radiazione infrarossa.Hanno una lunghezza d’onda compresa tra0,1m (corrispondente ad una frequenza di circa3GHz) e 1mm (che corrisponde ad una fre-quenza di circa 300 GHz).

L’invenzioneIl magnetron a cavità risonanti, il dispositivofondamentale dei forni a microonde, è statoinventato intorno al 1940 per potenziare i ra-dar. Fu Percy Spencer, impiegato della Ray-theon Company (importante azienda ameri-cana del settore della difesa), a scoprire per

caso che queste onde avevano effetti sugli ali-menti: durante un esperimento con le mi-croonde si accorse, infatti, che la barretta dicioccolato che aveva in tasca si scioglieva. Ilprimo forno a microonde per scopi commer-ciali fu realizzato un paio di anni più tardi e nonassomigliava certo ai piccoli e maneggevolifornetti che abbiamo in casa. Il primo modello,infatti, era contenuto in armadio alto circa duemetri e del peso di più di 300kg.

Come funziona La parte fondamentale del forno a mi-croonde è il magnetron a cavità risonanti: undispositivo che genera onde elettromagneti-che. Il campo di radiazioni a microonde cheviene generato mette in agitazione le mole-cole di acqua, lipidi e carboidrati contenutinel cibo. Lo strofinamento che si crea tra lemolecole vicine genera calore e quindi riscal-da il cibo (è la stessa cosa che succede quandoci scaldiamo le mani strofinandole una con-tro l’altra).

InterferenzeDipende dal tipo di apparecchio: è statodimostrato che i forni a microonde non interfe-riscono con i segnali delle reti wireless per laconnessione ad internet, mentre possono in-terferire con i ripetitori di segnali televisivi chesi utilizzano per trasmettere un segnale televisi-vo da una stanza all’altra. Questo problema ètuttavia facilmente risolvibile allontanando idue dispositivi in modo da rendere del tuttonulla la loro interferenza. Il forno a microondenon interferisce nemmeno con i pacemaker ameno che questi ultimi non siano modellimolto vecchi ma, in questi casi, i pacemakerpra-ticamente interferiscono con tutti i dispositivielettronici.

L’indagine di Altroconsumo punta a sfatare le leggende metropolitane sull’elettrodomestico e fa i conti in tasca ai rotoloni

Acqua: via libera ai rimborsiIl provvedimento dell’Authority riguarda le bollette del 2011

Èarrivato il provvedimento (la Delibe-ra dell’Autorità per l’energia elettrica eil gas 561/2013 del 5/12/2013) che dà il viaai rimborsi, sulla bolletta idrica, come effet-to di un referendum del 2011: ad essererestituita sarà una parte della tariffa cosid-detta di remunerazione del capitale inve-stito, addebitata nelle bollette fino a tuttoil 2011. Ma di che si trattava? La remunerazionedel capitale investito (calcolata al 7% del-lo stesso), faceva gravare sugli utenti unasorta di copertura dei costi di investimen-to, a prescindere che gli stessi derivasseroda fonti esterne (prestiti) o da risorse inter-ne (capitale proprio). Formalmente si trat-tava di una copertura dei rischi della ge-stione, ovvero dei rischi che i costi superas-sero quelli preventivati e/o che i ricavifossero inferiori. Nella realtà, come si ve-de valutando il metodo di calcolo dei rim-borsi, una parte di questi introiti costitui-va in alcuni casi (se i costi effettivi risulta-vano poi inferiori) un vero e proprio utileper i gestori. Ma, come se già non bastasse ilreferendum, l’illegittimità del prelievo èstata poi sancita anche dal Consiglio diStato (parere n.267 del 23/1/2013) e dalTar della Toscana (sentenza n.436 del21/3/2013); quest’ultimo, nello specifico,ha annullato il piano tariffario 2011-2013approvato dall’Autorità d’ambito (Ato)della Toscana nel dicembre 2011 senzatener conto della volontà referendaria edel successivo Dpr.L’abrogazione effettiva, però, c’è statasolo a gennaio 2012, precisamente dopo

163 giorni dall’entrata in vigore del Dpr116/2011. Quindi i gestori idrici, per questi163 giorni, hanno continuato a percepireillecitamente questi introiti. Per tale perio-do (dal 21 luglio al 31 dicembre 2011)l’Autorità garante per l’energia ed il gas haprevisto il rimborso degli addebiti. Il crite-rio adottato considera non rimborsabili icosti effettivamente sostenuti dal gestoreper gli investimenti (interessi, tasse, accan-tonamenti), ed è per questo che i rimborsisono diversi da gestore a gestore. Dopo un primo periodo di istruttoria,verifica ed approvazione, l’autorità ha datoil via ai primi rimborsi che dovranno avve-nire nella prima bolletta utile. Alcuni ge-stori rimborseranno prima perché hannogià adempiuto alle informazioni all’utenza;altri, invece, hanno 30 giorni per rimetter-si in regola. Se la regolarizzazione non av-viene, i rimborsi partono comunque, cal-colati con un metodo forfetario e più afavore dell’utente (considerando ancheparte dei costi effettivi). Per quanto riguar-da il caso specifico della Toscana, l’Auto-rità d’ambito (Ait) ha già approvato gliimporti dei rimborsi.Una nota: per il 2012 e il 2013 l’Autoritàha creato una voce tariffaria denominatacosto della risorsa finanziaria, precisandoche nel rispetto della norma, e della pro-nuncia referendaria che la ha in parte cam-biata (d.lgs.152/2006 art.154), debbacoprire i costi effettivi, pur riferiti agli inve-stimenti. Molti hanno visto, in questo, unasorta di rientro dalla finestra di ciò che erauscito dalla porta.

Differenziata: dati in aumentoMa alcune regioni italiane restano sotto le soglie di legge

Il tema della sostenibilità ambientale ha fatto molti passi avanti tra chi abita in città: lo rende noto il Censis nel suo stu-dio su territorio e reti, secondo il quale piùdei due terzi del campione intervistato, il67,5%, sa come si fa la raccolta differenzia-ta. Un altro 20% invece, pur essendo statoinformato, è confuso e non ha idee chiareal riguardo, mentre un 12,6% si dichiaradel tutto disinformato. Incrociando il da-to con la dimensione del comune di resi-denza, osserva il Censis, si evidenzia undivario informativo tra piccoli centri egrandi città: in queste ultime i bene infor-mati sono poco più della metà (54,5%), unaltro 25% dichiara di aver avuto un’infor-mazione inadeguata e ben il 20% si consi-dera totalmente disinformato. Nei centritra i 10mila e i 50mila abitanti questaquota è pari al 5%. In questo contesto nazionale, ci sonoperò degli importanti distinguo. Lo dimo-stra il caso della Puglia, dove ben il 59% deirifiuti urbani prodotti è ancora smaltito indiscarica, mentre la differenziata restaferma a percentuali ancora troppo basse. Èil grido di allarme contenuto nella sestaedizione di “Comuni Ricicloni Puglia”, ilRapporto regionale di Legambiente sullostato della raccolta differenziata presentatonei giorni scorsi a Bari dal presidente diLegambiente Puglia, Francesco Tarantini,dal presidente della Regione Puglia, NichiVendola, dall’assessore regionale all’Am-biente, Lorenzo Nicastro e da Nicola Gior-gino, sindaco del Comune di Andria, pre-miato dagli ambientalisti.

Nell’edizione 2013 risulta che sonoquattro i comuni che hanno ricevuto il ri-conoscimento di Legambiente per averavviato un modello di gestione dei rifiutiorientato al recupero, con oltre il 65% diraccolta differenziata. Quest’anno svetta alprimo posto della classifica generale ilcomune barese di Rutigliano. Nel 2012 ilComune, con 18.157 abitanti, ha superatodecisamente il limite minimo del 65% didifferenziata imposto dalla legge nazionale,con una percentuale media del 79,7%.Segue immediatamente il Comune diMonteparano che, piazzandosi al secondoposto con il 70,3% nel 2012, perde il pri-mato mantenuto per tre anni consecutivi.Al terzo posto il Comune di Cellamare(Bari), con 5.827 abitanti, che raggiunge il70% nel 2012 e, infine, Troia (Foggia), conil 65,9% di RD nel 2012. Sono quindici, invece, tra i quali An-dria ed Ostuni, i comuni pugliesi cui èstato assegnato il premio di seconda cate-goria, per aver raggiunto nel 2013 la me-dia percentuale pari o superiore al 57% e/oal 65%, raggiungendo rispettivamente l’o-biettivo di piano regionale e/o quello del-la normativa nazionale fissati per il 2012.al primo posto spicca il risultato consegui-to da Casalnuovo Monterotaro (71,3%).Diciassette comuni, infine, hanno rice-vuto la menzione speciale Start Up peraver avviato sistemi di raccolta differen-ziata innovativi, riuscendo ad ottenere,almeno in uno dei primi sei mesi del 2013,percentuali superiori al 50% di differen-ziata.

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LEGGI & SENTENZE 25GENNAIO 2014 N.1

ANTIRICICLAGGIO E PEC: GLI OBBLIGHIDELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

AntiriciclaggioAi tanti adempimenti che l’am-ministratore è già costretto a svol-gere (in materia fiscale, di privacy,di sicurezza etc.), devono aggiunge-re anche quelli previsti dal DecretoLegislativo 21 novembre 2007,numero 231, in materia di antirici-claggio: obbligo di adeguata verificadella clientela (articolo 17 del D. lgs231/2007); obbligo di astensione(articolo 23 del D. lgs 231/2007);obbligo di segnalazione delle opera-zioni sospette etc..Ed infatti, salvo chiarimenti daparte del MEF (Ministero dell’Eco-nomia e delle Finanze), l’articolo 12

del richiamato Decreto Legislativo21/11/2007, n. 231, dispone - quan-to agli obblighi per i professionisti -che “ai fini del presente decreto perprofessionisti si intendono: a) i sog-getti iscritti nell’albo (dei ragionierie periti commerciali), nell’albo deidottori commercialisti e degli esper-ti contabili e nell’albo dei consulen-ti del lavoro; b) ogni altro soggettoche rende i servizi forniti da periti,consulenti e altri soggetti che svol-gono in materia professionale,anche nei confronti dei propri as-sociati o iscritti, attività in materiadi contabilità e tributi, ivi compresiassociazioni di categoria di impren-ditori e commercianti, CAF epatronati; c) i notai e gli avvocati…”. La disposizione - pur essendo malcongegnata - sembra voler accolla-re gli adempimenti in materia diantiriciclaggio, in generale a tutti

coloro (professionisti e non) che sioccupino di contabilità, a qualun-que livello e titolo (“ogni altro sogget-to… e altri soggetti… attività in mate-ria di contabilità…”).L’attività di amministratore dicondominio costituisce, oggi, a tuttigli effetti, una “professione” ancor-ché non organizzata in ordini o col-legi. Ed infatti, l’articolo 1 dellaLegge 14/01/2013, n. 4 - recante“disposizioni in materia di professio-ni non organizzate - ha disciplina-to, con decorrenza dal 10 febbraio2013, tutte le attività intellettuali(non organizzate in ordini e colle-gi), sino ad ora prive di una specificadisciplina, tra cui anche quella diamministratore di condominio. Inparticolare, per l’articolo 1, comma2, della richiamata Legge 4/2013,per “professione” si intende l’atti-vità economica, anche organizzata,

volta alla prestazione di servizi o diopere a favore di terzi, esercitata abi-tualmente e prevalentemente me-diante soggetti iscritti in albi o elen-chi, ai sensi dell’articolo 2229 delCodice Civile. In tale contesto, l’amministratoredi condominio può vedersi costret-to a gestire operazioni sospette: sipensi esemplificativamente all’ipo-tesi in cui un condomino abbia piùunità immobiliari in un condomi-nio e provveda, ancorché nei limitidelle norme sulla tracciabilità (Euro999,99), al versamento delle spesecondominiali sempre “in contan-ti”, si pensi anche al fornitore delcondominio che pretenda semprepagamenti in contanti.

Amministratore e PecAllo stato non sussiste alcunobbligo per l’amministrazione dicondominio di dotarsi di Pec, ancor-ché sia opportuno dotarsene. L’arti-colo 16, comma 7, del Decreto Leg-ge 29 novembre 2008, numero 185

- in tema di “riduzione amministra-tiva dei costi delle imprese” - si limi-ta a prevedere che “i professionistiiscritti in albi ed elenchi istituiti conlegge dello Stato comunicano airispettivi ordini o collegi il proprioindirizzo di posta elettronica certifi-cata o analogo indirizzo di posta elet-tronica di cui al comma 6 entro unanno dalla data di entrata in vigoredel presente decreto. Gli ordini e icollegi pubblicano in un elencoriservato, consultabile in via tele-matica esclusivamente dalle pubbli-che amministrazioni, i dati identifi-cativi degli iscritti con il relativoindirizzo di posta elettronica certifi-cata”.L’obbligo di dotarsi della PECsussiste però ove l’attività di ammi-nistratore di condominio sia svoltain forma societaria, a norma delnovellato articolo 71 bis delle Di-sposizioni di attuazione del CodiceCivile (cfr. 16, comma 6, Decre-to Legge 29 novembre 2008, nu-mero 185).

Sicurezza alloggi e anagrafe condominialeChe cosa comunicare all’amministratore?

In materia di anagrafica condominiale,ci si domanda spesso quali siano i “datisulle condizioni di sicurezza di ciascunalloggio”, che ai sensi dell’art. 1130 n. 6,cod. civ. devono essere inseriti nel registrodi anagrafe condominiale del quale l’am-ministratore deve curare la tenuta.La predetta norma (come è noto inseri-ta dalla l. 220/2012), prevede inoltre che“ogni variazione (dei dati anagrafici)debba essere comunicata all’amministra-tore entro sessanta giorni in forma scrit-ta”, e che “L’amministratore, in caso diinerzia, mancanza o incompletezza dellecomunicazioni, richiede con lettera rac-comandata le informazioni necessariealla tenuta del registro di anagrafe. Decor-si trenta giorni, in caso di omessa oincompleta risposta, l’amministratoreacquisisce le informazioni necessarie ad-debitando il costo ai responsabili”.Visto il predetto scarno quadro norma-tivo, salta immediatamente all’occhio ununico dato certo: e cioè che l’amministra-tore non debba essere sommerso dalladocumentazione attinente la sicurezza deivari alloggi: essendo viceversa sufficienteche gli vengano comunicati (questo è iltermine esatto che utilizza il legislatore)da parte dei condomini i relativi dati.Fatta chiarezza su questo punto, ci sichiede tuttavia quali siano, dato che illegislatore “riformatore” non lo dice, i datiche debbano necessariamente essere co-municati in punto condizioni di sicurezzadell’immobile.

In proposito, in attesa di leggere futureeventuali chiarificatrici decisioni giuri-sprudenziali, si può dire che si contrap-pongano al momento due diverse inter-pretazioni della norma. La prima, menorestrittiva, che ritiene sia sufficiente, daparte del singolo condomino, una comu-nicazione all’amministratore ove venga-no segnalati, qualora esistenti, dati relati-vi alla eventuale pericolosità e mancanzadi sicurezza del proprio immobile.Una seconda “teoria”, più restrittiva,ritiene viceversa che l’amministratoredebba inserire nel registro anagraficocondominiale tutti i dati, che pertantodovranno essergli comunicati puntual-mente dai vari condòmini, riguardanti laperfetta funzionalità degli impianti(antenne televisive, energia elettricaetc.) elencati nel d.m. 37/08 contenutinello stabile.A parere dello scrivente, per dirimere laquestione occorrerà necessariamente par-tire dal dato testuale della norma: che ineffetti si limita a prevedere la comunica-zione dei dati inerenti alle condizioni disicurezza dell’immobile, mentre non vi èalcun riferimento né agli impianti (con-tenuti nei vari alloggi) né tanto meno adun eventuale obbligo di invio all’ammi-nistratore di certificazioni relative agliimpianti stessi. In altre parole, esiste anzitutto un datoletterale per preferire l’interpretazionemeno restrittiva a quella contraria: non sicapisce, infatti, pur tenendo conto del

modo spesso poco chiaro con il quale siesprime il nostro legislatore, per qualemotivo se si fosse ritenuto necessario l’in-vio di documentazione attinente la “buo-na salute” dei vari impianti contenutinegli alloggi, non lo si sia previsto chiara-mente ed in modo inequivoco.L’art. 1130 n. 6, del resto, si limita a rife-rirsi alle condizioni di sicurezza dell’allog-gio: ed è del tutto ovvio che tali condizio-ni di sicurezza non debbano necessaria-mente dipendere dal buono statoconservativo degli impianti che vi sonoricompresi, potendo certamente verifi-carsi il caso di un immobile in condizionidi sicurezza precarie a causa del cattivostato conservativo delle parti in muratu-ra, pur in presenza di televisori o impiantidi riscaldamento tecnologicamenteall’ultima moda.A parte il dato letterale, che nell’inter-pretazione di un testo legislativo dovreb-be comunque avere un importanza pri-maria, non si capisce del resto quale sa-rebbe la ratio della norma nel volerrichiedere all’amministratore di farsicarico di raccogliere i dati relativi allasicurezza di tutti gli impianti contenutinello stabile amministrato: quasi si trat-tasse di uno sceriffo chiamato a far rispet-tare la legge piuttosto che (principal-mente) di un custode delle parti comunidell’edificio.Si ha l’impressione, in sostanza, che,nell’interpretare la norma in modo diffe-rente rispetto a quello che suggerisce una

semplice lettura del testo, “riviva” quellavolontà di addossare all’amministratorecompiti che certamente non gli compe-tono; si ricordi, in proposito, al fatto che ilSenato aveva previsto, nelle diverse for-mulazioni di riforma del testo legislativodella legge condominiale, all’art. 1122cod. civ. che l’amministratore dovesseattivarsi, persino facendo irruzione neivari alloggi, qualora gli venisse segnalatala presenza di opere eseguite nelle partiprivate idonee a mettere a repentaglio lasicurezza dell’edificio.Infine, a concludere questa breve disa-mina, si segnala come nel testo di leggeSviluppo che verrà presentato dal Gover-no come collegato alla legge di stabilità2014, è previsto che l’obbligo di reperire idati relativi alla sicurezza, ex art. 1130, n.6 cod. civ., sia riferito solo alle parti comu-ni. Con la conseguenza che verrebbe me-no l’obbligo (comunque ora lo si vogliaintendere) dei condòmini di trasmettereall’amministratore i dati relativi alla sicu-rezza dei singoli appartamenti.A parere dello scrivente, pertanto, adoggi i condòmini sono solo tenuti, il cheovviamente ha un senso, a comunicareall’amministratore eventuali criticità inpunto sicurezza dei propri alloggi, mentrenon esiste alcun dovere di inviare dati odocumenti relativi agli impianti.Tale soluzione, del resto, è destinata adiventare l’unica possibile una volta invigore la legge di stabilità attualmente initinere.

avv. Enrico Morello

avv. Matteo Rezzonicopres. Commissione legale

Fna-Confappi

26 LEGGI & SENTENZE GENNAIO 2014N.1

Assegnazione di sottotetti ai condòminiCome interpretare le clausole contrattuali?

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione ritualmente notificata A..R.proponeva appello avverso la sentenza n. 2793del 9.7.2004 nella causa da lui promossadavanti al Tribunale di Firenze e conclusasi conla declaratoria di inammissibilità della doman-da, deducendo che l’atto da lui contestato eraquello attinente al trasferimento dei beni percui è causa da tutti i condomini dello stabile divia (omissis) ai soli condomini Bo. e T. e nonquello attinente al trasferimento degli stessibeni dalla Cooperativa al condominio. Gliappellati deducevano la piena validità del con-tratto. La Corte di appello di Firenze, con sen-tenza 21.10.2006, in accoglimento dell’ec-cezione degli appellati, dichiarava la caren-za di legittimazione dell’attore e compensa-va le spese richiamando gli atti di causa econcludendo che l’A. risultava assegnata-rio di un appartamento facente parte delcondomini di via (omissis) , separato e di-stinto da quello di via (omissis), in virtù del-la delibera assunta all’unanimità, e quin-di col suo consenso in data 7.3.1989, e poiché i locali sottotetto erano stati asse-gnati ai condomini dei due distinti condo-mini con la deliberazione assunta all’una-nimità, e quindi anche col consenso del-l’appellante, in data 18.10.1999, apparivaevidente la carenza di legittimazione nécome condomino né come socio della coo-perativa. Ricorrono Vi.Bo., M.B., S.M., Gr.Be.,Ro.Ne., R.A., M.L., G..F., R.T., N.A. con duemotivi, propone ricorso incidentale A., condue motivi, con ulteriore controricorso deglialtri, non svolge difese la cooperativa Edifica-trice a r.l..

MOTIVIDELLA DECISIONE Col primo motivo del ricorso principale silamenta violazione degli artt. 112, 324, II, 336c.p.c. per la compensazione delle spese nono-stante il rigetto dell’unico motivo di appello, ecol secondo degli artt. 91 e 92 c.p.c. nonché vizidi motivazione sempre per l’avvenuta com-pensazione, con relativi quesiti. Col ricorso incidentale, col primo motivo sidenunziano violazione degli artt. 1421 c.c., 100c.p.c., vizi di motivazione perché era stata pro-mossa un’azione diretta alla nullità dell’atto -16.2.2001 - di trasferimento dei diritti immobi-liari, quote di comproprietà dei sottotetti sulpresupposto di quanto statuito da precedentesentenza della Corte di appello su domandadell’A. col quesito se il Giudice sia incorsonelle violazioni indicate dichiarando la caren-za di legittimazione per la proposizione dell’a-zione di nullità ex art. 1421 c.c. del terzo estra-neo alla sottoscrizione. Col secondo motivo,indicato come terzo, si lamenta violazionedegli artt. 1102 e ss., 1117, 1118, 1119, 2379c.c., 1418 e ss. c.c. perché, se è vero che l’esclu-sione della legittimazione è stata motivata perfatti sopravvenuti, delibere cooperativa 7.3.89e 18.10.99, la Corte di appello non poteva pre-scindere dall’accertamento di ufficio della vali-dità ed efficacia delle stesse col relativo quesito.Ha priorità logica il ricorso incidentale le cuicensure non meritano accoglimento. La Corte di appello ha statuito che l’A.aveva votato le delibere relative alla costituzio-ne dei due condomini di (omissis) ed all’asse-gnazione ai condomini dei due distinti condo-mini dei sottotetti. L’opera dell’interprete, mirando a determi-nare una realtà storica ed obiettiva, qual è lavolontà delle parti espressa nel contratto, è tipi-

co accertamento in fatto istituzionalmenteriservato al giudice del merito, censurabile insede di legittimità soltanto per violazione deicanoni legali d’ermeneutica contrattuale postidagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di moti-vazione nell’applicazione di essi; pertanto,onde far valere una violazione sotto entrambi idue cennati profili, il ricorrente per cassazionedeve, non solo fare esplicito riferimento alleregole legali d’interpretazione mediante speci-fica indicazione delle norme asseritamenteviolate ed ai principi in esse contenuti, ma ètenuto, altresì, a precisare in qual modo e conquali considerazioni il giudice del merito siasidiscostato dai canoni legali assuntivamenteviolati o questi abbia applicati sulla base diargomentazioni illogiche od insufficienti. Di conseguenza, ai fini dell’ammissibilità delmotivo di ricorso sotto tale profilo prospettato,non può essere considerata idonea - ancheammesso ma non concesso lo si possa fare impli-citamente - la mera critica del convincimento,cui quel giudice sia pervenuto, operata, comenella specie, mediante la mera ed apoditticacontrapposizione d’una difforme interpretazio-ne a quella desumibile dalla motivazione dellasentenza impugnata, trattandosi d’argomenta-zioni che riportano semplicemente al meritodella controversia, il cui riesame non è consen-tito in sede di legittimità (ex pluribus, da ultimo,Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753). Né può utilmente invocarsi la mancata con-siderazione del comportamento delle parti. Ad ulteriore specificazione del posto princi-pio generale d’ordinazione gerarchica delleregole ermeneutiche, il legislatore ha, inoltre,attribuito, nell’ambito della stessa prima catego-ria, assorbente rilevanza al criterio indicato nelprimo comma dell’art. 1362 c.c. - eventualmen-

te integrato da quello posto dal successivo art.1363 c.c. per il caso di concorrenza d’una plura-lità di clausole nella determinazione del pattui-to - onde, qualora il giudice del merito abbiaritenuto il senso letterale delle espressioni utiliz-zate dagli stipulanti, eventualmente confronta-to con la ratio complessiva d’una pluralità diclausole, idoneo a rivelare con chiarezza ed uni-vocità la comune volontà degli stessi, cosicchénon sussistano residue ragioni di divergenza trail tenore letterale del negozio e l’intento effetti-vo dei contraenti - ciò che è stato fatto nella spe-cie dalla corte territoriale, con considerazionisintetiche ma esaustive - detta operazione deveritenersi utilmente compiuta, anche senza chesi sia fatto ricorso al criterio sussidiario del secon-do comma dell’art. 1362 c.c., che attribuiscerilevanza ermeneutica al comportamento delleparti successivo alla stipulazione (Cass. 4.8.00 n.10250, 18.7.00 n. 9438, 19.5.00 n. 6482,11.8.99 n. 8590, 23.11.98 n. 11878, 23.2.98 n.1940, 26.6.97 n. 5715, 16.6.97 n. 5389). Va, comunque, data risposta negativa ai que-siti, nel senso che il terzo estraneo alla sottoscri-zione di un atto non ha in generale interesse adedurne la nullità, e il potere officioso di rileva-re la nullità deve trovare riscontro nella viola-zione di norme inderogabili e non può essereinvocato in virtù dello jus poenitendi di chi haapprovato delibere perfettamente legittime. Anche il ricorso principale va respinto per-ché la corte di appello ha dedotto esistere giustimotivi per la compensazione delle spese, statui-zione legittima ratione temporis. In definitiva i ricorsi vanno rigettati, concompensazione delle spese.

P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e compensale spese.

L’atto di variazione della rendita L’atto di variazione della rendita catastale deve sempre essere motivatocatastale deve sempre essere motivato

SVOLGIMENTO PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONEL’Agenzia del Territorio ricorre percassazione avverso la sentenza52/14/10 del 16 giugno 2010 con cuila Commissione Tributaria Regiona-le del Veneto-Mestre aveva rigettatol’appello dell’Ufficio avverso la sen-tenza della Commissione TributariaProvinciale. La pronuncia di primogrado aveva accolto il ricorso dellacontribuente avverso l’avviso di ac-certamento con cui l’Agenzia delTerritorio aveva provveduto a variarela rendita catastale denunciata dallacontribuente in riferimento ad unitàimmobiliare adibita in sede bancaria,e che aveva formato oggetto di unaristrutturazione. La contribuente si è costituita in

giudizio ed ha anche depositatomemoria. Il ricorso deve essere rigettato. È opinione del Collegio che sussi-sta un obbligo della Amministrazio-ne di sorreggere con adeguata moti-vazione ogni atto con cui “accerti” unquid di fiscalmente rilevante. È - per contrapposto - ovvio chenon occorre alcuna motivazione ovela Amministrazione operi su dati for-niti dal contribuente o comunquegià definiti fra le parti. Ed è altrettan-to ovvio che l’obbligo di motivazio-ne assume contenuti e portata diffe-renti a seconda di ciò che si “accer-ta”. Nel caso di specie, relativo alla at-tribuzione di una rendita catastale per“stima diretta” l’ammontare dellarendita stessa discende dal valoreattribuito al bene. La mera indicazio-ne di una diversa valutazione rispettoa quella proposta dal contribuentecostituisce quindi il dispositivo del-l’atto e non la motivazione, che deve(a somiglianza di quanto accade incaso di applicazione dell’imposta diregistro) invece enunciare i criteri egli elementi che determinano la

mancata accettazione delle indica-zioni del contribuente. Appare perciò corretta la decisio-ne del giudice d’appello secondo cui“le motivazioni ad origine dell’attoimpositivo sono espresse in formatale che si possono intendere assen-ti o espresse in maniera oggetti-vamente succinta, non indicando ipresupposti di fatto e le ragioni giu-ridiche che determinarono la deci-sione”. Laddove la portata dellaespressione “oggettivamente suc-cinta” (che di per sé sola non inte-grerebbe un difetto di motivazione)è chiarita dalle successive parole(che trovano rispondenza nel testodell’atto riportato nel controricor-so) secondo cui non erano indicati“i presupposti di fatto e le ragionigiuridiche” dell’avviso emesso dallaAmministrazione. La complessità e novità delle que-stioni trattate giustifica la compensa-zione delle spese.

P.Q.M. Rigetta il ricorso. Compensa fra leparti le spese del presente grado digiudizio.

CORTEDI CASSAZIONE

Sez. VI civ.-T, sent. 2.12.2013,n. 27008

Permesso costruire in deroga e bilanciamento di interessiPer il rilascio del permes-so di costruire in deroga,devono essere bilanciati sia gli interessi pubblici che quelliprivati. Lo ha spiegato il TarPiemonte con la sentenza1287/2013.Il Tribunale amministrativosi è pronunciato sul ricorsocontro una delibera comuna-le, adottata ai sensi del DL70/2011, con cui era stato rila-sciato il permesso di costruire,in deroga alle disposizioniurbanistiche, per la razionaliz-zazione di un fabbricato a usoterziario di quattordici pianirimasto incompiuto e abban-donato. L’autorizzazione pre-vedeva anche il cambio didestinazione d’uso da terziarioa terziario residenziale a con-dizione che il 50% dell’edifi-cio fosse destinato all’ediliziaconvenzionata.Il ricorso, presentato dallasocietà proprietaria di unimmobile contiguo, è stato re-spinto perché la delibera del

Comune è stata riconosciutaconforme al decreto approva-to d’urgenza per il rilancio del-l’edilizia in modo compatibilecon gli obiettivi di razionaliz-zazione e riqualificazione dellearee degradate.Nelle motivazioni indicatenella sentenza, il Tar ha inol-tre spiegato che per ogni inter-vento è necessario accertareche l’assetto urbanistico ri-manga inalterato e valutarel’impatto dei lavori sugli inte-ressi pubblici che sono urbani-stici, edilizi, paesistici e am-bientali.Allo stesso tempo, ha sotto-lineato il Tar, deve esserci unaconvenienza per il privato cheintende realizzare l’interven-to. Si tratta, ha concluso il Tribunale Amministrativo, diun procedimento diverso daquello già previsto dal Dpr380/2001, che ammette dero-ghe nel rilascio del permessodi costruire solo per interventisul patrimonio pubblico.

CORTE CASSAZIONESez. II civ., sent. 3.12.2013,

n. 27040


Con l’ordinanza n. 27033 delloscorso 2 dicembre, la Cassazione,

confermando un orientamento ormaiconsolidato, ha ribadito che, ai finidell’agevolazione prevista per l’acqui-sto della “prima casa”, rileva il datoformale rappresentato dalla residenzaanagrafica (nel comune in cui è ubica-to l’immobile), non essendo opponi-bili in alcun modo eventuali situazio-ni di fatto contrastanti con tali risul-tanze.Tale principio risponde anche afinalità antielusive visto che un bene-ficio fiscale deve essere ancorato a undato oggettivo, facilmente verificabi-le, nonché certo (la risultanza anagra-fica), certificativo della situazione difatto enunciata nell’atto di acquisto.La vicenda prende le mosse daldisconoscimento delle agevolazioni“prima casa” per assenza del requisitodella residenza nel comune di ubica-zione dell’immobile.I gradi di merito hanno visto vitto-riosa l’Amministrazione finanziaria; ilcontribuente proponeva ricorso percassazione, nel tentativo di ribaltare ilverdetto delle commissioni.Perentoria la risposta della Cassa-zione che, con la pronuncia in com-mento (che non a caso assume la for-ma dell’ordinanza), ha ritenuto di da-

re continuità alla tesi per cui “ai fini del-l’agevolazione prima casa rileva la resi-denza anagrafica (ed il trasferimento diresidenza anagrafica) dei contribuenti enon l’utilizzazione di fatto dell’immobi-le acquisito” (cfr. Cassazione, sentenzan. 23579/2012 e ordinanza n. 1530-2012).È principio consolidato, infatti,quello secondo cui la fruizione dell’a-gevolazione richiede che l’immobilesia ubicato nel comune ove il contri-buente ha o stabilisca entro un deter-minato termine la propria residenzasenza che, vista la lettera e la formula-zione della norma, alcuna rilevanzagiuridica possa essere riconosciuta néalla realtà fattuale, ove questa contra-sti col dato anagrafico, né all’eventua-le ottenimento della residenza oltre iltermine fissato, trattandosi di norma-tiva agevolativa e quindi di stretta in-terpretazione.Ai sensi dell’articolo 14 delle pre-leggi “le leggi penali e quelle che fannoeccezione a regole generali o ad altre legginon si applicano oltre i casi e i tempi in esseconsiderati”.L’agevolazione prevista per l’acqui-sto della “prima casa”, comportandouna deroga al normale regime di tassa-zione, rappresenta una norma “ecce-zionale”, per cui i requisiti cui la stessa

subordina la fruizione del beneficiovanno interpretati in maniera restrit-tiva, rispettando la lettera della legge,ma soprattutto la sua finalità (cfr. Cas-sazione nn. 14399/2010, 18580/2010,5570/2011, 6905/2011 e 17597-2012).In particolare, per quanto concerneil requisito della residenza, la Cassazio-ne, ormai in maniera univoca (tantoche molto spesso tali controversievengono decise in forma di ordinan-za), ritiene che lo stesso possa ritener-si realizzato solamente in capo a chi“possa dimostrare, in base alle risultanzeanagrafiche, di risiedere … nel comunedove ha acquistato l’immobile, senza chea tal fine possano essere prese in conside-razione situazioni di fatto contrastanti conle risultanze dette” (cfr. Cassazione, sen-tenza n. 1173/2008).Tale interpretazione ha, tra l’altro,funzione antielusiva, essendo dettataanche con la finalità di agevolare irelativi controlli: un beneficio fiscale,infatti, deve essere ancorato a un datocerto, oggettivamente verificabile, at-testativo della situazione di fatto e-nunciata nell’atto di compravendita.Si può dire quindi che in genere, intema di agevolazioni, la forma prevalesulla sostanza.

Francesco Brandi (FiscoOggi)

Delibere che incidonosui diritti individuali

La Cassazione Civile Sez. II consentenza 22634 del 3.10.2013 harecentemente ribadito il princi-pio, in verità oramai noto (Cass.n. 4806/2005), in base al qualesono da considerarsi nulle, e nonannullabili, le delibere assem-bleari “incidenti sui diritti indivi-duali dei condomini”.Nel caso di specie, si trattava diun opposizione a decreto ingiun-tivo proposta da un condominoavverso il decreto ingiuntivo(notificato nel 1999!) emesso dalTribunale di Torino in favore delcondominio di appartenenza peruna somma dovuta “in base alriparto della spese approvato dal-la assemblea condominiale”.Sosteneva il condomino oppo-nente, nel proprio primo attodifensivo, che le spese richieste,riferite alle spese di riscaldamen-to, non erano da lui in alcun mo-do dovute in quanto l’impiantonon era destinato al servizio dellasua unità immobiliare che, difatto, non godeva di tale servizioessendo costituita dall’originariosottotetto dello stabile condomi-

niale poi trasformato in mansardaabitabile.Il Tribunale subalpino, e suc-cessivamente la Corte d’Appello,confermavano la bontà delle tesidifensive propugnate dall’attore,sino ad arrivare, come detto, allaSuprema Corte la quale ribadivail principio evidenziato nel primocapoverso.La Corte di Cassazione, in so-stanza, respingendo (trattandosidi nullità e non di annullabilità)fra l’altro l’eccezione di impugna-zione tardiva formulata dal con-dominio opposto, ribadiva che“nella specie trattasi di delibera ...vertente sulla sussistenza del dirit-to e non sulla mera determinazio-ne quantitativa del riparto spese,per avere, il condominio, addebi-tato a detto condomino importirelativi all’impianto di riscalda-mento che la sentenza impugna-ta ha escluso riguardasse i loca-li siti al piano sottotetto appar-tenenti al resistente, per espres-sa disposizione del regolamentocondominiale costituente titolocontrario idoneo a vincere la pre-sunzione di comproprietà dell’im-pianto di riscaldamento ex art.1117 c.c.”.

Sono nulle e non semplicemente annullabili

Secondo la Cassazione i rumori devono recare disturbo ad una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio

Il bonus “prima casa” è “speciale”perciò la forma supera la sostanza

Un beneficio fiscale deve essere vincolato a elementi oggettivi insindacabili

avv. Enrico Morello

Musica che disturba solo una condomina: non è reato

RITENUTO IN FATTO1. Con sentenza del 18.1.2013 del Tribunaledi Catania, V.S. e P.R. venivano dichiaraticolpevoli del reato di cui all’art. 659 cod. pen.e venivano condannati alla pena di euro 300di ammenda ciascuno, per avere, quali gestoridel ristorante …, tollerato che venissero pro-dotti rumori al di sopra dei limite di tollerabi-lità attraverso l’impianto di amplificazionedella musica. L’affermazione di colpevolezzaera seguita ad un accertamento tecnico, inesito al quale era emerso che la diffusionesonora collocata all’interno del locale era tol-lerabile, mentre con l’impianto installato nelcortile esterno risultava accertato il supera-mento del normale limite di tollerabilitàall’interno dell’abitazione della denuncianteS.T., anche a finestre chiuse del suo apparta-mento, con evidenti disagi alla vita quotidia-na. Le indagini tecniche erano state condottenel maggio 2009, ma anche nel settembre2009 si era verificata la necessità di fare inter-venire i carabinieri ad opera della S., titolaredi un provvedimento del giudice civile cheaveva disposto a suo favore il divieto di diffu-sione di musica e di amplificazione e che ilbrig. L. aveva dichiarato di essere intervenutopresso i gestori per fare interrompere i rumori.Per questo veniva ritenuto che anche in quel-la occasione il rumore superasse i limiti dellatollerabilità, non solo per la S. che aveva sol-lecitato l’intervento delle forze dell’ordine. Inogni caso la condotta non poteva dirsi giustifi-cata solo in considerazione del fatto che sitrattava di un giorno di festa patronale e palesi

erano i profili di colpa nella condotta dei pre-venuti.2. Avverso tale decisione, proponevano ricor-so per cassazione i due imputati per dedurreviolazione di legge, illogicità della sentenza,erronea applicazione della legge penale. Ilreato non sussisterebbe, poiché le emissionisonore non erano superiori alla normale tolle-rabilità, in quanto non furono percepite da unnumero indeterminato di persone, posto chesolo la S. se ne lamentò. Per configurare ilreato, i rumori avrebbero dovuto recare distur-bo ad una parte notevole degli occupanti delmedesimo edificio, oppure a quelli degli stabiliprossimi, per potersi ritenere disturbata ocompromessa la quiete pubblica. Veniva rile-vato che per valutare l’effettiva idoneità delleemissioni rumorose ad essere percepite da unnumero indeterminato di persone, occorrevavalutare le circostanze fattuali concrete in cuiebbe a manifestarsi la potenziale condotta ille-cita contestata, valutazione che nel caso dispecie non sarebbe avvenuta. Non poteva poiessere sottovalutato che il 6.9.2009 era incorso una festa patronale della Madonna degliAmmalati, molto sentita dagli abitanti diMisterbianco, il cui santuario era adiacente alristorante, ed era stato autorizzato il prolunga-mento dell’uso di strumenti amplificati, finoalle ore 24 (anziché le 23). Poiché il controllointervenne alle ore 23,15 del 6.9.2009, la dif-fusione sonora era perfettamente rispettosadelle prescrizioni imposte. Non pertinentesarebbe il richiamo alla consulenza tecnicache intervenne nel maggio precedente e cheebbe come riferimento il solo appartamentodella S., cosicché non vi sarebbe prova circa lapropagazione rumorosa oltre l’appartamentosuindicato, verso un numero indeterminato

di persone. Veniva quindi concluso nel sensoche la condotta contestata non poteva rivesti-re rilevanza penale.

CONSIDERATOIN DIRITTOIl ricorso è fondato e deve essere accolto, inquanto il discorso giustificativo della sentenzarisulta viziato da una non corretta impostazio-ne: deve infatti essere rilevato che la contesta-zione dell’addebito era limitata alla condottatenuta dal due imputati nella sola giornata del6.9.2009, seppure fosse emerso in sede dibatti-mentale che era in corso un contenzioso dinatura civile, nell’ambito del quale era statadisposta una consulenza tecnica che nel mag-gio precedente aveva dato conto di come ladiffusione sonora all’interno del locale nonoltrepassasse i limiti di tollerabilità, mentredetti limiti erano superati dalla diffusione disuoni provenienti dall’impianto collocato nelcortile esterno. Tale realtà doveva ritenersidimostrativa della pendenza di una controver-sia di carattere civile, nel cui ambito avrebbetrovato composizione; dal punto di vista pena-le, la condotta illecita degli imputati era statacircoscritta alla data del 6 settembre 2009, datain cui la sola S. aveva avuto motivo di doglian-za, tanto da aver richiesto l’intervento dei cara-binieri alle ore 23,30, che avevano accertato ladiffusione di musica ad alto volume che erastata interrotta dopo il loro arrivo. Così stando le cose vien fatto di ricordareche per poter configurare la contravvenzionedi cui all’art. 659 c.p., secondo l’ormai costan-te indirizzo giurisprudenziale di questa Corte(sez. I, n. 7753 del 20.5.1994; sez. I, n. 47298del 29/11/2011; sez. I 5.2.2013, n. 6546) ènecessario che i rumori prodotti, oltre ad esse-

re superiori alla normale tollerabilità, abbianoattitudine a propagarsi in modo tale da essereidonei a disturbare una pluralità indetermina-ta di persone; tale modus opinandi si imponeconsiderando la natura del bene giuridico pro-tetto, che è da individuare nella quiete pubbli-ca e non nella tranquillità di singoli soggettiche abbiano a denunciare la rumorosità. Ne consegue che se l’attività di disturbo haluogo in un edificio condominiale, come ricor-re nel caso in esame, per ravvisare la responsa-bilità penale del soggetto agente non è suffi-ciente che i rumori arrechino disturbo o sianoidonei a turbare la quiete e le occupazioni deisoli abitanti gli appartamenti inferiori o supe-riori rispetto alla fonte di propagazione, maoccorre una situazione fattuale di rumori atti arecare disturbo ad una più consistente partedegli occupanti il medesimo edificio, poichésolo in questo caso può ritenersi integrata lacompromissione della quiete pubblica. Del resto, nel caso in cui i rumori assumanouna portata più circoscritta, come è avvenutonel caso di specie in cui la sola S. si è lamentatadel disturbo, le ragioni della persona disturba-ta o delle persone disturbate possono esserefatte valere in sede civile, azionando i dirittiderivanti dai rapporti di vicinato, come delresto ebbe a fare la S..A tale principio di diritto non si è attenutala sentenza impugnata, cosicché deve ritener-si che il parametro normativo di riferimento èstato forzato: si impone l’annullamento senzarinvio della sentenza impugnata, perché ilfatto non sussiste.

P.Q.M.Annulla senza rinvio la sentenza impugnataperché il fatto non sussiste.

CORTE DI CASSAZIONESez. I pen., sent. 13.11.2013,

n. 45616


GARAGE COMUNEE USO TURNARIOLa delibera assembleare che, in considerazione dell’in-sufficienza dei posti auto compresi nel garage comunein rapporto al numero dei condòmini, preveda il godi-mento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti dioccupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gliaventi diritto non occupino in quel momento l’area diparcheggio loro riservata, non si pone in contrasto conl’art. 1102 cod. civ., ma costituisce corretto esercizio delpotere di regolamentazione dell’uso della cosa comuneda parte dell’assemblea. La volontà collettiva espressain assemblea, la quale, preso atto dell’impossibilità delsimultaneo godimento in favore di tutti i comproprieta-ri, escluda l’utilizzazione, da parte degli altri condòmini,degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lascia-ti liberi dai soggetti che beneficiano del turno, neppu-re comporta una violazione dell’art. 1138 cod. civ., inquanto non impedisce il godimento individuale delbene comune, ed evita, piuttosto, che, attraverso un usopiù intenso da parte di singoli condòmini, venga meno,per i restanti, la possibilità di godere pienamente e libe-ramente della cosa durante i rispettivi turni, senza subi-re alcuna interferenza esterna, tale da negare l’avvicen-damento nel godimento o da indurre all’incertezza delsuo avverarsi.☛Cassazione, sent. n. 12485/2012.

IL PRINCIPIO MILLESIMALE È LIBERAMENTE DEROGABILEÈ valida la disposizione del regolamento condominiale,di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e dimanutenzione delle parti comuni dell’edificio vannoripartite in quote uguali tra i condomini, giacché ildiverso e legale criterio di ripartizione di dette spese inmisura proporzionale al valore della proprietà di ciascuncondomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabileper convenzione (quale appunto il regolamento con-trattuale di condominio), né siffatta deroga può averealcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabi-le dell’art. 1136 c.c. ovvero su quella dell’art. 69 disp. att.c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materiadel condominio negli edifici, queste ultime disciplina-no segnatamente i diversi temi della costituzione del-l’assemblea, della validità delle deliberazioni e delletabelle millesimali.☛Cass., sez. VI civ., sent. 7.10.2013, n. 22824.

NOTAIO CHE HA OMESSO DI CANCELLARE L’IPOTECAIn tema di pregiudizio risarcibile nell’ipotesi di responsa-bilità professionale del notaio relativamente alla trascri-zione dell’immobile compravenduto, gravato da ipotecae sottoposto a procedura esecutiva, nel caso che l’immo-bile non venga espropriato in danno dell’acquirente, ilmancato guadagno derivante a quest’ultimo dall’impos-sibilità di realizzarne la vendita per la presenza del vinco-lo ipotecario, non giustifica di regola un risarcimentointegrativo, non assumendo la mancata vendita caratte-re di definitività, sì da determinare un corrispondente,definitivo depauperamento del patrimonio nel suo con-creto valore, salvo il concorso di particolari fattori, quali,ad esempio, il mancato impiego del numerario in atti-vità vantaggiose, l’impossibilità di realizzare in futuro lostesso prezzo per il quale si è ricevuta offerta per effetto delmutamento dei valori immobiliari, dei quali incombe aldanneggiato l’onere della prova. ☛Cass., sez. III civ., sent. 23.8.2013, n. 19493.

Il testo integrale di queste sentenze sarà pubblicato su “Il Condominio Giuridico”.

ULTIME SENTENZEULTIME SENTENZEDELLA CASSAZIONEDELLA CASSAZIONE

L’assicurazione risarcisce solo i dannida rottura, non da condutture marce

SVOLGIMENTODEL PROCESSO1. S.M., nella qualità di proprietario di unappartamento sito in uno stabile condo-miniale in Comune di (omissis), citava agiudizio, davanti al Tribunale di Lecce,C.M.R., chiedendo che fosse condannataa risarcirgli i danni cagionati all’apparta-mento di sua proprietà dalle infiltrazioni diumidità derivanti dal cattivo funziona-mento dell’impianto fognante del sovra-stante appartamento, di proprietà dellaconvenuta; precisava che tali danni am-montavano a lire 8.098.000.La convenuta, nel costituirsi in giudiziocontestando la pretesa dell’attore, chiede-va di poter chiamare in causa la societàReale mutua assicurazione, per essere daquesta garantita in caso di condanna.Il contraddittorio veniva esteso allasocietà di assicurazione, all’amministrato-re del condominio all’epoca dei fatti edall’amministratore in carica.Acquisiti documenti e la consulenzasvolta in sede di accertamento tecnicopreventivo, il Tribunale condannava lacompagnia assicuratrice a pagare al M. lasomma di Euro 3.736,50, oltre rivalutazio-ne e interessi e con il carico delle spese dilite.2. Contro la sentenza di primo grado pro-ponevano appello principale la societàassicuratrice e appello incidentale il M..La Corte drappello di Lecce, con sen-tenza del 7 febbraio 2007, così provvede-va: accoglieva l’appello principale, riget-tando la domanda di manleva propostadalla M.R. contro la Reale mutua assicu-razioni; accoglieva l’appello incidentalecondizionato proposto dal M. contro laM.R., che condannava a pagare al primola somma di Euro 3.736,50, oltre interessie rivalutazione; condannava il M., la M.R.ed il condominio alla restituzione, in favo-re della società assicuratrice, di quantodalla stessa versato in esecuzione della sen-tenza di primo grado; condannava, infine,la M.R. al rimborso delle spese del doppiogrado in favore del M., dichiarando le stes-se interamente compensate tra le altreparti.Osservava la Corte territoriale, perquanto ancora rileva in questa sede, che il

Tribunale aveva errato nel ritenere che idanni in questione rientrassero nella co-pertura assicurativa fornita dalla Realemutua assicurazioni, perché nella specieessi erano estranei alla garanzia, sicchédoveva essere chiamata a risponderne lasola M.R..La polizza stipulata dal condominio,infatti, copriva, oltre ai danni di cui deverispondere il medesimo, anche la respon-sabilità di ciascun condomino verso glialtri condomini; ma in questo caso resta-vano esclusi dalla garanzia i danneggia-menti conseguenti al verificarsi di un sini-stro rientrante nei rischi di cui all’art. 7della polizza; e l’art. 7 prevedeva “i dannidiretti e materiali provocati da acqua con-dotta a seguito di guasto o rottura acciden-tale degli impianti idrici, igienici o di ri-scaldamento installati nei fabbricati de-scritti nel contratto”.Tale previsione veniva interpretata dal-la Corte leccese nel senso che la garanziapoteva ritenersi operante in riferimento aidanni derivanti dalla rottura accidentaledella tubazione condominiale, ma nonanche per rottura accidentale degli im-pianti dei singoli condomini. E poiché,nella specie, la relazione tecnica avevaaccertato che i danni patiti dal M. eranoderivati dalla rottura delle tubazioni diproprietà della M.R., era solo quest’ultimache doveva essere chiamata a risponder-ne.La Corte, quindi, poneva l’obbligo risar-citorio a carico della sola M.R.3. Avverso la sentenza della Corte d’ap-pello di Lecce propone ricorso C.M.R.,con atto affidato ad un motivo.Resiste S.M. con controricorso.

MOTIVIDELLA DECISIONE1. Col l’unico motivo di ricorso si lamenta,ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3),cod. proc. civ., violazione e falsa applica-zione degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., sulrilievo che la Corte di merito avrebbe er-rato nel ritenere che il fatto dannoso og-getto di causa sia escluso dalla garanziaassicurativa.Osserva, al riguardo, la M.R. che la let-tura del contratto di assicurazione com-piuta dalla Corte leccese sarebbe incom-pleta, essendosi quel giudice limitato aconsiderare il solo art. 3 delle Condizionigenerali di assicurazione. Una lettura glo-bale, invece, avrebbe consentito di verifi-care, alla luce dell’art. 2, comma 4, del

contratto, che la polizza non comprende-va, fra l’altro, i danni derivanti da infiltra-zioni, spargimenti e rigurgiti di fogna, ameno che gli stessi non fossero conse-guenti a guasti accidentali. Ciò evidenziail contrasto fra l’interpretazione esclusivadella Corte d’appello e il carattere acci-dentale del guasto.2. Il ricorso non è fondato.La Corte d’appello leccese, con motiva-zione logica e supportata da puntuale atti-vità di interpretazione delle singole clau-sole del contratto di assicurazione in que-stione, è pervenuta alla conclusione che lagaranzia ivi prevista non fosse operativa inrelazione ai guasti riconducibili ai trattidell’impianto idrico di proprietà dei singo-li condomini.Si tratta, all’evidenza, di un’interpreta-zione del tutto ragionevole, oltre che ri-spondente alle regole generali in tema difunzionamento del condominio. A soste-gno di questa ricostruzione - che costitui-sce attività tipica del giudice di merito,insindacabile in sede di giudizio di legitti-mità ove correttamente motivata - laCorte territoriale ha provveduto anche ariportare stralci del testo del contratto diassicurazione.Il ricorso in questione - che si colloca, fral’altro, nel periodo di vigenza dell’art. 366bis cod. proc. civ. - oltre ad essere conclusoda un quesito di diritto che è ai limiti del-l’inammissibilità, in quanto contiene unasollecitazione della Corte a fornire unapropria interpretazione del citato contrat-to, si risolve in un improprio tentativo diottenere dal giudice di legittimità un nuo-vo esame del materiale probatorio esisten-te, pretendendo di fornire una personale epiù gradita interpretazione dei contestatocontratto.Si tratta, all’evidenza, di una pretesa chenon può trovare sbocco in questa sede.3. Il ricorso, pertanto, è rigettato.In ossequio al principio della soccomben-za, la ricorrente va condannata alla rifusio-ne delle spese del giudizio di legittimità,liquidate, come da dispositivo, in confor-mità ai soli parametri introdotti dal decre-to ministeriale 20 luglio 2012, n. 140,sopravvenuto a disciplinare i compensiprofessionali.

P.Q.M.La Corte rigetta il ricorso e condanna laricorrente al pagamento delle spese delgiudizio di cassazione, liquidate in com-plessivi Euro 1.400, di cui 1.200 per com-pensi, oltre accessori di legge.

CORTE CASSAZIONESez. III civ., sent. 13.2.2013,

n. 3553

Annullamento “in autotutela”e risarcimento da parte della PA

La Pubblica Amministra-zione ha l’obbligo, “unavolta informata dell’errorein cui è incorsa, di compierele necessarie verifiche e poi,accertato l’errore, di annul-lare” in autotutela il prov-vedimento “riconosciutoillegittimo o, comunque,errato”. Tutto ciò “in tem-pi ragionevoli” (da valutarsiin base alla “situazione con-creta”) e senza che rilevi, alriguardo, la mancata previ-sione di “uno specifico ter-mine” entro il quale l’auto-tutela deve essere esercita-ta. Tuttavia, provvedere

con ritardo allo sgravio nonè di per sé ragione sufficien-te a legittimare una richie-sta di risarcimento, a menoche l’interessato non riescaa “dimostrare il danno chetale ritardo gli ha cagionatoe che invece non si sarebbeverificato ove il provvedi-mento della P.A. fosse statotempestivo”.Lo ha stabilito la Cassa-zione, con sentenza n. 6283del 20.4.2012, respingen-do, così, il ricorso di un con-tribuente che lamentava di aver subito un pregiudi-zio dall’annullamento non

tempestivo di un avviso diaccertamento rivelatosisuccessivamente infondato,senza però – a giudizio deigiudici – “prospettare argo-mentazioni idonee” a pro-vare tale pregiudizio.Insomma, per la Cassa-zione l’annullamento in au-totutela di una pretesa ille-gittima deve avvenire senzainutili perdite di tempo, mail risarcimento per i ritardicompiuti nell’effettuare taleoperazione è solo eventuale,subordinato al fatto che l’in-teressato dimostri l’effettivodanno patito.

L’annullamento in au-totutela dell’atto impositi-vo oggetto del contenzio-so tributario non solleva poil’Amministrazione finan-ziaria dal pagamento del-le spese di lite laddove ilmotivo che ha generato larichiesta di cessazione del-la materia del contende-re fosse “preesistente” al-la presentazione del ricor-so da parte contribuente. Lo ha stabilito, con la sen-tenza n. 11/01/12 del 24-5-2012, la Commissione tri-butaria provinciale di Ao-sta.

Corrado Sforza Foglianipres. Confedilizia

30QUESITI GENNAIO 2014N.1

FISCO & IMMOBILI, RISPONDE FISCO & IMMOBILI, RISPONDE L’AGENZIA DELLE ENTRATEL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Riduzione del canonedi locazione

D. In caso di riduzione del canone stabi-lito per la locazione di un locale commer-ciale, quali sono gli adempimenti da ese-guire?

R. Per le cessioni, le risoluzioni e le proro-ghe anche tacite di un contratto di locazio-ne, l'imposta di registro deve essere liqui-data dalle parti contraenti e versata entro30 giorni dall'evento (articolo 17 del Dpr131/1986). Secondo l’Agenzia delle En-trate, l’accordo di riduzione del canone ini-zialmente pattuito non è tuttavia ricondu-cibile a tali ipotesi. Pertanto, fatta salva l’i-potesi in cui l'accordo venga formalizzatonella forma dell’atto pubblico o della scrit-tura privata autenticata, non sussiste incapo ai contraenti l’obbligo di comunicareall’Amministrazione finanziaria la modifi-ca intervenuta (risoluzione n. 60/E del2010). È comunque possibile richiedere laregistrazione volontaria, pagando l’impo-sta di registro in misura fissa (67 euro), alfine di attribuire certezza e computabilitàall'accordo, posto che la diminuzione delcanone determina la riduzione della baseimponibile, ai fini del registro, dell'Iva edelle imposte sui redditi. La registrazionedella scrittura privata tra locatore e con-duttore sconta in ogni caso l'imposta dibollo fin dall'origine.

Immobile in comproprietà e cedolare secca

D. Sono comproprietario con mio fratellodi un immobile concesso in affitto con ce-dolare secca. Ho esercitato solo io l’opzioneper il regime. Quali conseguenze compor-ta?

R. Nel caso di più soggetti proprietari di unimmobile, ciascun di loro, in quanto loca-tore, è tenuto a manifestare la sua volontàdi avvalersi dell’opzione per la cedolaresecca. La scelta per tale regime di tassazio-ne è infatti efficace solo per coloro che sisono espressi in merito. Nell’ipotesi con-traria, conseguentemente, il comproprie-tario/locatore è tenuto a versare solidal-mente con il conduttore l’imposta di regi-stro, limitatamente alla frazione delcanone a lui imputabile in base alle quotecomplessive di possesso dell’immobile. Sel’accesso al regime della cedolare secca èrichiesto solo da alcuni locatori, deve esse-re comunque assolta, in misura piena, l’im-posta di bollo sul contratto di locazione(circolare 26/E del 2011).

Clausola di prelazione e imposta di registro

D. La clausola di prelazione in caso di venditadell'immobile, inserita in un contratto di loca-zione a favore del conduttore, sconta la tassa diregistro in misura fissa?

R.L’accordo di prelazione prevede l’obbli-go di dare a un soggetto la preferenza rispet-to ad altri, a parità di condizioni, nel caso in

cui decida di stipulare un determinato con-tratto. Qualora tale accordo sia inserito inun atto in cui è disciplinato un altro nego-zio giuridico (come la locazione), ognunodei due rileverà autonomamente in quan-to espressione di autonoma capacità con-tributiva (articolo 21, comma 1, del Dpr131/1986). La circostanza che due diversinegozi giuridici siano inseriti in un unicoatto non esclude infatti l’autonomia giuri-dica e economica delle singole disposizioni,che devono essere trattate come tali ancheai fini fiscali. La clausola di prelazione è per-tanto soggetta all’obbligo della registrazio-ne, con applicazione dell’imposta in misurafissa.

Successione ed estratti catastali

D. Devo presentare la dichiarazione di succes-sione. È ancora necessario produrre gli estratticatastali degli immobili?

R. La normativa in materia di successioneprevede che gli estratti catastali relativiagli immobili siano allegati alla dichiara-zione (articolo 30, comma 1, lettera e, delD. lgs 346/1990). L’Amministrazione fi-nanziaria ha, però, ritenuto che, a partiredal 30 giugno 2012, l’obbligo in virtù delquale le pubbliche amministrazioni sonotenute ad acquisire d’ufficio tutti i dati e idocumenti in loro possesso, previa indica-zione, da parte dell’interessato, degli ele-menti indispensabili per il reperimentodelle informazioni o dei dati richiesti (arti-colo 43, comma 1, del Dpr 445/2000), sus-siste anche in relazione ai dati attestati daicertificati catastali. I contribuenti non so-no quindi più tenuti ad allegare gli “estratticatastali” alla dichiarazione di successione(risoluzione 11/E del 2013).

Secondo acconto con metodo previsionale

D. Per effetto del mutuo casa, la mia dichiara-zione dei redditi 2013 terminerà a credito.Devo versare lo stesso il secondo accontoIrpef?

R. Per valutare se e in che misura è dovutoil secondo acconto Irpef si possono utilizza-re due diversi metodi: lo storico o il previ-sionale. In base al primo, bisogna rifarsiall’imposta versata per il 2012. L’acconto2013 è infatti pari al 100% dell’impostanetta 2012. Da tale importo andrà sottrat-to quanto già versato con il primo acconto.In alternativa, potrebbe risultare più van-taggioso ricorrere al calcolo previsionale:se si stima di raggiungere un reddito impo-nibile inferiore a quello del 2012, sarà pos-sibile calcolare l'acconto sull’imposta chesi presume sarà dovuta per il 2013. In talcaso, sarà opportuno evitare errori di valu-tazione, che determinerebbero una sanzio-ne in caso di acconto versato in misura in-feriore al dovuto.

Redditi fondiari e diritto di abitazione

D. Una contribuente titolare di un diritto di

abitazione su un appartamento concesso par-zialmente in locazione deve dichiararne il ca-none?

R. Il reddito dell’immobile deve esseredenunciato dal titolare del diritto di abita-zione. I redditi fondiari concorrono, infat-ti, indipendentemente dalla percezione, aformare il reddito complessivo dei soggettiche possiedono gli immobili a titolo diproprietà, enfiteusi, usufrutto o altro dirit-to reale (tra cui rientra anche il diritto diabitazione disciplinato, dall’articolo 1022del codice civile) per il periodo d'impostain cui si è verificato il possesso (articolo 26del Tuir). Qualora l’immobile sia in parteutilizzato come abitazione principale e inparte concesso in locazione in regime dilibero mercato, bisognerà confrontare larendita catastale dello stesso e il canone dilocazione, entrambi rapportati alla per-centuale di possesso. L'importo del cano-ne di locazione confluirà nel reddito im-ponibile ai fini Irpef, se di ammontare su-periore alla rendita catastale rivalutata del5 per cento.

Bonus arredi: i tempi dell’acquisto

D. Ho acquistato dei mobili destinati alla casaoggetto di lavori di ristrutturazione, sostenen-done la spesa prima di aver pagato i lavori nel-l'appartamento. Posso usufruire del bonus ar-redi?

R. È possibile effettuare le spese per l’ac-quisto di mobili e di grandi elettrodomesti-ci anche prima di quelle per la ristruttura-zione dell’appartamento, a condizione chesiano stati già avviati i lavori sull’immobilecui detti beni sono destinati. In altri termi-ni, la data di inizio lavori deve essere ante-riore a quella in cui sono sostenute le speseper l’acquisto di mobili e di grandi elettro-domestici, ma non è necessario che le spe-se di ristrutturazione siano sostenute pri-ma di quelle per l'arredo (circolare 50/E del2013).

Reddito di locazionee comodato

D. Ho concesso in comodato a mia madre confacoltà di locazione a terzi un immobile di miaproprietà. È stato quindi stipulato un contrattodi locazione con opzione per la cedolare secca,in cui mia madre risulta locatrice. Chi devedichiarare il reddito relativo?

R. Il contratto di comodato, disciplinatodagli articoli 1803 e seguenti del codicecivile, è un contratto a effetti obbligatori enon reali. In pratica, il soggetto che ricevein comodato il bene, denominato como-datario, acquisisce nei confronti dello stes-so un diritto personale di godimento e nonun diritto reale. La conseguenza dal puntodi vista fiscale è che la titolarità del redditofondiario non si trasferisce ma resta in capoal proprietario/comodante. Qualora il co-modatario stipuli, quale locatore, un con-tratto di locazione, pertanto, il reddito ef-fettivo del fabbricato dovrà essere imputa-

to esclusivamente al comodante (risolu-zioni 381/E e 394/E del 2008).Bisogna inoltre aggiungere che la leggeconcede la facoltà di applicare la cedolaresecca solo alle persone fisiche titolari deldiritto di proprietà o di un altro diritto realedi godimento (articolo 3 del Dlgs 23-2011). L'Agenzia delle Entrate, con la cir-colare 26/E del 2011, ha ribadito che ilregime opzionale della cedolare secca è ri-servato al locatore, persona fisica, titola-re del diritto di proprietà o di altro dirittoreale di godimento sull'immobile.

Recinzione fabbricatoe sua riparazione

D. La riparazione di una recinzione al fabbri-cato di mia proprietà è da considerare inter-vento di manutenzione ordinaria o straordi-naria?

R.La riparazione di una recinzione del fab-bricato costituisce intervento di manuten-zione ordinaria. Gli interventi di manu-tenzione ordinaria sono quelli che riguarda-no le opere di riparazione, rinnovamento esostituzione delle finiture degli edifici e quellenecessarie ad integrare o mantenere in efficien-za gli impianti tecnologici esistenti (articolo31, lettera a), legge n. 457/1978). Dalladefinizione di legge riportata si deduce chegli interventi di manutenzione ordinariariguardano le operazioni di rinnovo o disostituzione degli elementi esistenti di fini-tura degli edifici, nonché tutti gli interven-ti necessari per mantenere in efficienza gliimpianti tecnologici, con materiali e fini-ture analoghi a quelli esistenti. Caratteri-stica della manutenzione ordinaria è ilmantenimento degli elementi di finitura edegli impianti tecnologici, attraverso o-pere sostanzialmente di riparazione dell’e-sistente.Come chiarito dall’amministrazione fi-nanziaria (circolare n. 57/1998), sono daconsiderare interventi di manutenzioneordinaria anche: ❖ la sostituzione integrale o parziale dipavimenti e le relative opere di finitura econservazione;❖ la riparazione di impianti per servizi ac-cessori (impianto idraulico, impianto perlo smaltimento delle acque bianche e ne-re);❖ rivestimenti e tinteggiature di prospettiesterni senza modifiche dei preesistentioggetti, ornamenti, materiali e colori;❖ rifacimento intonaci interni e tinteggia-tura;❖ rifacimento pavimentazioni esterne emanti di copertura senza modifiche ai ma-teriali;❖sostituzione tegole e altre parti accessoriedeteriorate per smaltimento delle acque,rinnovo delle impermeabilizzazioni;❖ riparazioni balconi e terrazze e relativepavimentazioni;❖ sostituzione di elementi di impianti tec-nologici;❖ sostituzione infissi esterni e serramenti opersiane con serrande, senza modifica del-la tipologia di infisso.

31GENNAIO 2014 N.1

Anche l’indagine del Cresme conferma il rallentamento della crisi, ma su compravendite e mutui permane il segno meno

Mercato immobiliare: è la stagione dell’ottimismoOrmai non è più soltanto una voce, ma un

dato che trova sempre nuove conferme:il mercato immobiliare starebbe faticosamen-te uscendo dalla crisi. A sostenerlo, questavolta, è l’indagine congiunturale del Cresme,presentata nei giorni scorsi all’assemblea diLegacoop Abitanti. Secondo l’analisi, per ilmattone si sarebbe toccato il picco minimodella crisi. In sostanza, a partire da maggio cisono segnali di ripresa che sino a ieri non sipercepivano. La flessione delle compravendi-te si sta riducendo, facendo segnare +5,5% nelterzo trimestre 2013. Le stime Cresme indica-no una crescita nell’ultimo trimestre pari acirca il +6%. In un quadro generale ancoranegativo, la flessione delle compravendite hafrenato, passando dal -30% registrato nelquarto trimestre 2012, al -14,1% nel primo tri-

mestre 2013, fino al -9,2% nel secondo del-l’anno.Stando al report, tra gli altri segnali impor-tanti c’è quello secondo cui nel quarto trime-stre 2012 solo un Comune capoluogo registra-va una crescita delle compravendite, mentrenel primo trimestre del 2013 sono diventati17 e nel secondo trimestre sono saliti addirit-tura a 31. I Comuni che, al contrario, hannofatto segnare un calo sono passati, nello stessoperiodo, da 97, a 70, a 54. Inoltre, l’indicatoresulla dinamica delle nuove richieste di mutuicasa, costituito dall’indice Crif-Assofin,mostra segnali di rallentamento della contra-zione del credito, che negli ultimi mesi rileva-ti si riporta in territorio positivo: luglio +2%,agosto +4,1%; settembre +7,3, +1,2% otto-bre.

Di fronte a questi dati ottimistici, tuttavia,ve ne sono altri che non sono parimente rassi-curanti. Una nota meno lieta, infatti, si evincead esempio dalle statistiche diffuse da un grup-po immobiliare quale Tecnocasa, secondo cui,innanzitutto, dall’inizio del 2013 è calata ladomanda di appartamenti ad uso investimen-to, complice la contrazione dei valori. Poco dasorridere anche osservando l’andamento delladisponibilità di spesa, aumentata soprattuttonella fascia più bassa (fino a 120 mila euro), ediminuita dell’1,8% nelle fasce intermedie,comprese tra 250 e 474 mila euro. Secondo ilgruppo, questo trend è, ovviamente, da impu-tare principalmente a fattori quali la maggioredifficoltà di risparmio e la minore concessionedi mutui da parte delle banche. Come sempre accade, comunque, anche su

tale versante l’Italia sembra viaggiare a duevelocità. Rispetto alla media delle grandi cit-tà, infatti, fanno eccezione capoluoghi co-me Roma e Napoli, dove la maggioranza dellerichieste riguarda immobili dal valore com-preso tra 250 e 349 mila euro. All’estremoopposto della classifica si piazzano, invece,Bologna, con una maggiore concentrazionenella fascia compresa tra 119 e 169 mila euro,e soprattutto Palermo e Torino dove la mag-gior parte dei potenziali acquirenti è interessa-to a soluzioni di importo non superiore a 120mila euro. Se quindi, in prospettiva, si palesa qualchebarlume di positività, la situazione è ancoralontana da una stabilizzazione che porti il mer-cato immobiliare ad essere nuovamente untraino dell’economia nazionale.

A sostenere le transazioni è il calo dei prezziIn molti capoluoghi, tra cui Bologna, Torino e Venezia, le quotazioni in ribasso hanno avvicinato la domanda e l’offerta

Chi sale, chi scende. A fronte di unandamento generale del mercato

immobiliare che lascerebbe propen-dere per l’ipotesi di un piccola ma pro-gressiva ripresa, i singoli contesti localipossono essere anche molto diversi traloro, concorrendo a condizionare, aseconda della loro entità, il trend com-plessivo. Di certo sulle tendenze di breve emedio periodo, un impatto forte lohanno i dati relativi al mercato dellacasa nei principali capoluoghi italiani.Lo dimostrano tre esempi.

BOLOGNAA Bologna i prezzi delle case sonocalati di quasi il 7% in un anno. L’ana-lisi del mercato immobiliare del ca-poluogo felsineo è stata realizzata dalgruppo Immobiliare.it, secondo cuinel primo semestre del 2013 gli immo-bili bolognesi hanno subito una fles-sione del prezzo di vendita richiestodel 3,3%, mentre nei dodici mesi traottobre 2012 e settembre 2013, il caloha raggiunto il 6,4%. L’analisi ha preso in esame due tipo-logie abitative: quella degli immobilisignorili, e quella degli immobili civi-li. Le zone signorili dei Colli e di San

Mamolo continuano a registrare glistandard più alti, mentre Battindarno,Toscana e Borgo Panigale offrono leabitazioni più economiche. Nell’ela-borare la media dei prezzi è stato tenu-to conto, oltre che della classe catasta-le, anche delle condizioni dell’immo-bile, distinguendo quelli nuovi o inottimo stato da quelli da ristrutturare.Per l’acquisto di un immobile signori-le nuovo o in ottimo stato il quartierepiù caro è risultato essere San Mamo-lo, con prezzi medi pari a 4.930 euro almetro quadro, insieme a tutta la zonadei Colli, che non ha mai una mediainferiore ai 3.500 euro. Il quartieredove, invece, è possibile risparmiare dipiù per un appartamento signorilenuovo è Battindarno, dove il prezzo almetro quadro scende fino a 2.583euro, seguito dalla zona Fiera e SanDonato. Sui Colli si trovano anche gli immo-bili signorili, da ristrutturare, più co-stosi della città, con prezzi mediamen-te pari a 3.655 euro al metro quadro.Molto meno si spende per la stessa ti-pologia nel quartiere Toscana, la cuimedia è di 1.867 euro. Per gli immobi-li non di lusso, il quartiere meno carorimane Battindarno, dove un appar-tamento nuovo o in ottime condizio-

ni costa 2.302 euro al metro quadro,seguito dalla zona dell’Ippodromo(2.321 euro); le abitazioni civili nuovepiù care si trovano in zona Galvani(con una media di 3.980 euro al metroquadro) e nel centro storico, dove iprezzi non scendono mai sotto i 3.000euro. Per gli immobili civili che neces-sitano di lavori di ristrutturazione, iprezzi più abbordabili sono a BorgoPanigale, dove la media è di 1.695euro, mentre il maggiore investimentoa Bologna va fatto se si acquista nellazona di Santo Stefano, con una mediadi 3.218 euro al metro quadro: la piùcara insieme a San Mamolo, che è l’al-tro quartiere dove i costi richiesti supe-rano i 3.000 euro al metro quadro.

TORINOA Torino, sempre secondo uno stu-dio del portale Immobiliare.it, il calodei prezzi delle abitazioni registrato inun anno si è fermato al 3,2%: un datodecisamente migliore rispetto a quellodi Bologna (-6,4%) e soprattutto diNapoli, dove le quotazioni, nello stes-so periodo, sono scese addirittura del9%. Anche in questo caso, così comea Bolgona, l’indagine si è focalizzata sudue tipologie di case: signorili (ossia

classificate al catasto come A1) e civili(vale a dire accatastate in classe A2).Di entrambe le categorie prese in e-same, nel calcolo della media di prezzoal metro quadro si è distinto tra immo-bili nuovi o in ottimo stato e immobiliche necessitano lavori di ristruttura-zione. Ebbene, dai risultati dello studio èemerso che Borgo Po è la zona dellacittà dove gli immobili signorili nuovisono più cari: si parla di una media permetro quadro di 4.983 euro. In ognicaso questo è risultato essere l’unicoquartiere insieme a Crimea in cui lecifre superano i 4.000 euro. Le case dilusso costano meno in zona Italia 61che in ogni altra area della città (lamedia è di 1.057 euro). Rimanendosugli immobili signorili che però ne-cessitano di ristrutturazione, i prezzipiù alti sono sul Lungo Po (3.591 eu-ro) e quelli più bassi in zona BarrieraMilano (1.242 euro).Quando l’analisi ha osservato i prez-zi al metro quadro degli immobili civi-li, sono emerse differenze di costorichiesto abissali. Infatti, a Le Valletteè possibile comprare una casa nuova a718 euro al metro quadro, mentre perlo stesso tipo di immobile a Borgo Po sichiedono 2.956 euro al metro quadra-

to. Stesso abisso che si registra per lecase da ristrutturare, per cui a Falcheravengono richiesti 822 euro al metroquadro, mentre nel Centro Storico siparla di 2.856 euro.

VENEZIA Il mercato immobiliare vede inVeneto una parziale ripresa nel secon-do trimestre 2013. Lo afferma, questavolta, un’indagine del portale specia-lizzato Casa.it, secondo la quale lecompravendite hanno segnato untrend positivo da aprile a giugno,anche se restano inferiori ai dati delprimo semestre 2012. Il gruppo riferi-sce che, stando ai dati dell’Agenziadelle Entrate, rispetto ai primi tre me-si del 2013, nel secondo trimestre(aprile-giugno) le compravenditenelle province di Venezia (+22,3%) eRovigo (+22,3%) risultano in cresci-ta, mentre i comuni che registrano lemigliori performance sono Vicenza(+40%), Rovigo (+32,0%), Belluno(+27,4%). Ugualmente positivo, macon una crescita minore il comune diTreviso (+3,5%). A contribuire a que-sto parziale miglioramento, tra gli altrifattori, vi sarebbe la cosiddetta fasecalante dei prezzi degli immobili, cheha ridotto il divario tra domanda eofferta, favorendo una ripresa dellecontrattazioni.

32 TURISTICO GENNAIO 2014N.1

Mercato: anche in montagna si sta cercando l’affareQuotazioni delle seconde case in calo, complice la ridotta disponibilità di spesa degli acquirenti. Tengono meglio le abitazioni di lusso

Inverno: viene facile l’associazione mentale con le località turistiche montane.Ma quanto costa acquistare un’abitazione in queste zone? Gli ultimi dati

disponibili si riferiscono al primo semestre 2013, quando, secondo l’indaginedi Tecnocasa, le quotazioni hanno registrato una contrazione del 2,8%.Tra le regioni ad alta vocazione turistica il ribasso più forte dei prezzi siè registrato in Piemonte, che ha chiuso il semestre con una diminuzionedel 3,8%. A seguire i comuni del Trentino Alto Adige, che hanno vistole quotazioni contrarsi del 3,1%. Le località della Valle d’Aosta segnalanoun ribasso dell’1,9%, mentre quelle dell’Abruzzo sono rimaste stabili.

Complessivamente, si registra una generalizzata diminuzione della disponibilitàdi spesa, un interesse per le località minori o per le zone dove poter acquistare

a prezzi più contenuti. Per lo stesso motivo hannoappealanche le soluzioni da ristrutturare.

VALLE D’AOSTALe località turistiche della Valle d’Aostahanno ceduto l’1,9% nella prima parte del2013. Nella Valle d’Ayasla domanda si foca-lizza su soluzioni indipendenti da 200-400mila euro. La diminuita disponibilità di spesaha comportato una contrazione delle quota-zioni immobiliari delle località turi-stiche del4,4%, con le seguenti variazio-ni: Brusson (-2,9%), Antagnod (-2,5%) eChampoluc (-5,7%). A Brusson la partevecchia e il laghetto sono le zone più apprez-zate: i valori oscillano tra 4000 e 4500 euro almq e raggiungono 5000 euro al mq se l’im-mobile è stato ristrutturato e riqualificato. Lalocalità più rinomata della valle è Champo-luc, dove la maggioranza delle abitazioni èstata realizzata negli anni ‘60-’70: l’usato daristrutturare costa 4000 euro al mq, quello giàristrutturato può salire a 5000-6000 euro almq.Antagnodè particolarmente apprezzataper la sua posizione. Qui la maggior partedelle abitazioni si è sviluppata negli anni ‘70e i prezzi oscillano tra 3500 e 5000 euro al mq. Il mercato immobiliare turistico nellaValle del Gran San Bernardo ha registratouna sostanziale stabilità nelle quotazioni. Siregistrano difficoltà nella vendita di tipolo-gie più costose cosicché il settore è alimen-tato dalle compravendite di soluzioni dalprezzo compreso tra 70 e 150 mila euro, male caratteristiche ricercate non sempre sonofacili da trovare a queste cifre. Il comune piùrichiesto della Valle è Etroubles, dove letipiche case valdostane indipendenti, giàristrutturate, si scambiano a 2200-2300 euroal mq. Ollomont rappresenta un’ambitameta turistica invernale. Tra la fine deglianni ‘90 e gli inizi del 2000 sono state realiz-zate numerose soluzioni indipendenti, vil-lette e chalet con prezzi variabili tra 150 e500 mila euro, ma difficilmente si riescono aconcludere trattative su cifre così alte. Le località turistiche della Valdigne nonhanno mostrato variazioni nei prezzi, lasituazione si sta stabilizzando e si avvertono iprimi segnali di una possibile ripresa. DiMorgex è sempre apprezzata La Ruine, fra-zione molto servita: una tipologia signorilein pietra e legno, ristrutturata recentemen-te, costa da 4800 a 5800 euro al mq, mentreper l’usato in buone condizioni si spendonocirca 4000 euro al mq.La Salleè un comunepiù collinare e soffre per la lontananza daiservizi, pertanto le quotazioni scendono a4000-4500 euro al mq sul nuovo/ristruttura-to. Molto apprezzata è invece Cogne, la cuipiù richiesta è quella centrale, dove le quo-tazioni medie oscillano tra 6000 e 7000 € almq. Courmayeur è tra le località turistichepiù rinomate dell’arco alpino. Qui una tipo-logia da ristrutturare costa 6000-8000 euro almq, una già ristrutturata 11-12 mila euro almq, ma i prezzi possono raggiungere 15 milaeuro al mq su via Roma. Pré-Saint-Didier èuna località rinomata per le sue terme e piaceanche se è meno soleggiata. L’usato in buonecondizioni si scambia a 4000 euro al mq; ilprezzo sale a 6000-7000 euro al mq per letipologie ristrutturate.

PIEMONTESono stabili le quotazioni delle abitazionia Bardonecchia. Chi cerca la casa vacanza si

orienta su immobili dal valore compreso tra170 e 220 mila euro. I potenziali acquirentispesso prediligono le zone centrali, dove cisono abitazioni costruite negli anni ‘50 che,in buono stato, si scambiano a prezzi medi di3500 €al mq. A differenza che a Bardonec-chia, sono in calo le quotazioni delle abita-zioni a Cesana, Claviere e Sansicario, per-ché la disponibilità di spesa di chi acquista inzona è diminuita ma a Cesana il mercatoimmobiliare ha dato segnali di ripresa a par-tire dall’estate. I potenziali acquirenti hannoun budget che non supera i 200 mila euro. In diminuzione anche le quotazioni degliimmobili a Sauze d’Oulx. Spesso si registrauna certa distanza tra la disponibilità di spesadei potenziali acquirenti e le richieste deiproprietari, restii ad adeguarle alle dinami-che di mercato. Chi vuole investire si indiriz-za verso cifre intorno a 100 mila euro. Appar-tamenti costruiti tra gli anni ‘60 e’70 si ven-dono, se non ristrutturati, a prezzi medi di2800-3000 euro al mq. Analoga la situazionead Oulx, con prezzi in calo, il che ha determi-nato una ripresa della domanda da parte dicoloro che non hanno un budget molto ele-vato da destinare all’acquisto immobiliare. A Sestriere nella prima parte del 2013 lequotazioni della abitazioni sono diminuitedel 6,9%. I ribassi si sono concentrati in par-ticolare nelle aree periferiche, mentre laparte centrale ha mantenuto i propri valoriessendo sempre molto richiesta. I prezzivariano in base alle diverse tipologie condo-miniali e alle diverse zone e oscillano tra2000 e 5000 euro al mq. APragelato i prezzidelle case sono diminuiti del 2,8%. La partecentrale è sorta negli anni ‘80, ma si possonoacquistare anche appartamenti di nuovacostruzione a 2500-2600 euro al mq. Prezzipiù elevati si registrano in zona Plan, dovel’offerta immobiliare è bassa ed i valori delnuovo si attestano su 3500 euro al mq.

TRENTINO ALTO ADIGENei primi sei mesi del 2013 le quotazionidelle abitazioni di Folgarianon hanno regi-strato significative oscillazioni. Si segnalaperò una contrazione della domanda e delladisponibilità di spesa dei potenziali acqui-renti. La tipologia più richiesta è sempre iltrilocale con una superficie di 50-70 mq econ un valore che varia da 150 a 250 milaeuro, seguito dal bilocale con un valorecompreso tra 100 e 120 mila euro. Nelle fra-zioni le quotazioni di immobili usati si aggi-rano intorno a 1200-1700 euro. Sul mercato immobiliare diMadonna diCampiglio e Pinzolo permane una certadistanza tra domanda e offerta, nonostante

alcuni proprietari abbiano ribassato lerichieste (anche per importi considerevoli)perché intenzionati a dismettere gli immo-bili di proprietà. Infatti si assiste ad un ricam-bio generazionale che vede famiglie più giovani che ricevono in eredità gli immobilima, che avendo una disponibilità di spesapiù bassa rispetto ai propri genitori, non rie-scono a sostenerne le spese di gestione edecidono di alienarli. Da segnalare che mol-te famiglie che avevano acquistato un im-mobile in passato e che non lo utilizzavanopreferendo un altro tipo di vacanze ora inve-ce sfruttano maggiormente la propria abita-zione. Chi desidera la seconda casa in questezone possiede un reddito consolidato anchese la disponibilità di spesa dei potenzialiacquirenti è diminuita e si registrano molterichieste da 200 mila euro. Resiste la do-manda di prestigio, oltre il milione di euro,ma anche su questo segmento di mercato ipotenziali acquirenti sono diventati piùattenti e più riflessivi. A Pinzolo si sono regi-strati ulteriori cali nelle quotazioni immobi-liari, sia per le zone centrali a ridosso degliimpianti di risalita sia per quelle più esterne,posizionate in un’area verde dotata di parchiattrezzati per bambini e strutture sportive.Per quanto riguarda l’usato in buone condi-zioni (tra gli anni ‘90 e il 2000), i valori si at-testano tra 2500 e 2700 euro al mq, mentreil nuovo vale intorno a 4000 euro al mq. Sisegnala un discreto interesse anche per icomuni limitrofi, tra cui Giustino a Cariso-lo, dove i prezzi sono mediamente inferiori.A Folgarida la domanda ha subito un rallen-tamento più forte, nonostante i prezzi sianorimasti costanti. I complessi residenziali pre-senti risalgono agli anni ‘50-’70 e hannoquotazioni di 1800-2000 €al mq.

EMILIA ROMAGNASono in calo i prezzi delle abitazioni a Ser-ramazzoni, comune turistico situato subitodopo Modena. Infatti la domanda è in dimi-nuzione così come la disponibilità di spesadei potenziali acquirenti che attualmentenon supera i 100 mila euro per l’acquisto diuna porzione di casa con un giardino ester-no. Chi cerca la seconda casa infatti si orien-ta su porzioni di casa in buono stato di con-servazione, con sasso e legno esterno e dallemetrature comprese tra 70-80 mq. Piaccio-no anche le villette a schiera, costruite 25-30 anni fa, che si sviluppano su due piani (40mq a piano). Non ci sono nuove costruzionial momento. Le ultime risalgono alla finedel 2008, hanno metrature di 70-80 mq conpannelli fotovoltaici, cappotti. Costruite inclasse “C”, non sono state collocate e per cui

i costruttori le hanno date in affitto a 500euro al mese. A cercare casa a Serramazzonisono prevalentemente famiglie di Modena(che dista 35 km) che durante l’estate si tra-sferiscono per l’intera stagione. D’invernol’abitazione si sfrutta soprattutto durante iperiodi di festa e durante i weekend. Nellazona centrale di Serramazzoni si trovanocondomini degli anni ‘70-’80 da 15-20 ap-partamenti le cui quotazioni sono di 800-900 euro al mq. Nella zona periferica diSerra Pineta ci sono prevalentemente se-conde case dal momento che in passato erauna delle zone preferite da coloro che cerca-vano questa tipologia immobiliare. Le quo-tazioni sono simili a quelle delle abitazionidelle zone centrali. Tra le frazioni si Serra-mazzoni piacciono San Damiano, Selva,Montagnana e Faeto. In quest’ultima loca-lità, situata nel punto più alto, in particolaresi ricercano soprattutto seconde case.

ABRUZZODopo il ribasso degli anni precedenti, ilprimo semestre 2013 ha registrato stabilità aRoccaraso e Rivisondoli e sembra che lasituazione sia destinata a migliorare; Pesco-costanzo, invece, sta subendo una forte bat-tuta d’arresto perché chi aveva acquistatonegli anni precedenti difficilmente abbassail prezzo per non incorrere in eccessive per-dite. Anche il nuovo si smaltisce con diffi-coltà. La domanda turistica proviene soprat-tutto da residenti campani (in particolaredalla città di Napoli) e si concentra sullesoluzioni medio-piccole (monolocali e bilo-cali) per un valore di 70-80 mila euro, a fron-te di un budget massimo di 100-150 milaeuro. Nei periodi di maggior affluenza turi-stica è buona la domanda di immobili inaffitto: per l’intera stagione invernale (Di-cembre-Aprile), un bilocale di quattro postiletto costa circa 2500 euro.Grazie al calo dei prezzi, il centro di Rocca-raso sta incontrando un buon andamento,nonostante le difficoltà di parcheggio nelperiodo di alta stagione. Qui ci sono condo-mini degli anni ‘60-’70, dove il prezzo di unappartamento in discreto stato non supera3000 euro al mq; quello di una tipologiaristrutturata sale a 3500-4000 euro al mq.Sempre molto ricercata la zona Pratone, areaverde a ridosso del centro, dove un buonusato si vende a circa 3500 euro al mq. Sul-l’Aremogna, località dove sono ubicati imaggiori impianti di risalita, si possonoacquistare alloggi in residence anche a menodi 2000 euro al mq. Nella parte centro-orien-tale di Roccaraso si segnala la “zona C”, areain espansione che tuttavia sta incontrandodifficoltà a causa dell’elevato prezzo dei terre-ni edificabili che sta frenando i costruttori.Rivisondoli e Pescocostanzo offrono unavalida alternativa alla più rinomata localitàsciistica abruzzese. I loro centri storici, carat-terizzati da casette antiche (risalenti anche al‘700) e palazzetti, continuano ad avere unloro mercato “amatoriale”, che può raggiun-gere anche i 4000 euro al mq per una tipolo-gia ristrutturata (allo stato originario il prezzoscende a 1500-2000 euro al mq). Nelle areeesterne al Centro storico ci sono residencedegli anni ‘70 e più recenti complessi edilizirealizzati negli anni ‘80 e ‘90 e valutati inmedia 2500-3000 euro al mq.

BORSINI 33GENNAIO 2014 N.1

Courmayeur e Madonna di Campiglio: il picco dei prezziLe quotazioni delle abitazioni turistiche, nuove e ristrutturate, nelle principali località di villeggiatura di montagna

EMILIA ROMAGNASERRAMAZZONI 1100 850 700 1900 1750 1650

PIEMONTEBARDONECCHIA 4200 3450 2200 5500 4500 3200

CESANA TORINESE 2600 2200 1300 3200 2600 2100

SAN SICARIO 2500 2000 1600 3200 2800 2500

CLAVIERE 3500 2800 2500 4000 3500 2600

COAZZE 1200 1000 850 1800 1500 1300

OULX 2400 2000 1000 3000 2700 Nd

OULX - FRAZIONI 1700 1100 700 2700 1700 Nd

PEROSA ARGENTINA 850 600 400 1350 1200 900

PRAGELATO 2700 2200 1400 3000 2800 Nd

PRALI - GHIGO 1850 1500 1150 2100 1850 1550

SAUZE D’OULX 3100 2800 1800 4500 3500 Nd

SESTRIERE 4000 3500 2800 4900 3900 Nd

SESTRIERE - BORGATA 2000 1600 1100 2500 2000 Nd

VALGIOIE 900 800 600 1300 1000 950

TRENTINO-ALTO ADIGEANDALO 3100 2600 2000 3850 3700 3400

BOCENAGO 1800 1400 1100 2600 2200 Nd

CADERZONE TERME 2000 1600 1300 2500 2100 Nd

CAMPITELLO DI FASSA 4800 3800 2000 5700 5000 Nd

CANAZEI 5800 5300 4300 7100 6600 Nd

CARISOLO 2850 2550 Nd 3850 3250 Nd

CAVEDAGO 2200 1850 1300 2700 2300 2000

DIMARO - FOLGARIDA 1800 1400 Nd Nd Nd Nd

FAI DELLA PAGANELLA 2400 2100 1700 2700 2500 2300

FOLGARIA - CENTRO - EST 2600 2200 Nd 3500 3000 Nd

FOLGARIA - FRAZIONI 1800 1500 Nd 2300 2000 Nd

LAVARONE 1600 1400 Nd 2200 1800 Nd

MOENA 5200 4300 3200 6600 6000 Nd

MOLVENO 3150 2600 2000 3900 3700 3500

MADONNA DI CAMPIGLIO 8000 7500 Nd 12000 9000 Nd

PINZOLO 3200 2700 Nd 3900 3400 Nd

POZZA DI FASSA 4300 3500 2300 5500 4800 Nd

VIGO DI FASSA 4100 3300 2300 5200 4800 Nd

VALLE D’AOSTAAYAS - ANTAGNOD 4000 3800 3400 6000 5000 4500

AYAS - CHAMPOLUC 4800 4500 4300 6500 6200 6000

BRUSSON 3500 3300 3000 4800 4500 4300

CHALLAND SAINT ANSELME 1600 1500 1400 2100 1900 1700

COGNE 4800 4300 3900 6000 5000 4500

COURMAYEUR 9000 8000 7000 12000 9500 8700

ETROUBLES 1800 1600 1500 2050 1850 1700

FENIS 1700 1450 1100 2200 1900 1700

GIGNOD 2000 1800 1500 2300 2150 2000

INTROD 1500 1300 900 2500 1900 1600

LA SALLE 3800 3300 2500 5000 4000 2800

LA THUILE 4500 4000 3500 6500 5300 4300

MORGEX 4000 3500 2400 5000 4000 3000

OLLOMONT 1950 1700 1500 2200 2000 1800

PRÈ SAINT DIDIER 4300 3700 3200 5500 4500 4200

SAINT VINCENT 2050 1650 1400 2650 2350 2150

TORGNON 2900 2500 1900 3500 3200 Nd

VENETOASIAGO 2500 2000 1700 3300 2900 2600

GALLIO 2200 1800 1400 2500 2200 1900

ROANA 1500 1200 1000 2100 1800 1400

ROANA - CESUNA 1500 1200 1100 2100 1800 1400

Signorile usato

Medio usato

Economico usato

Signorile nuovo

Medio nuovo

Economico nuovo

34ABITARE GENNAIO 2014N.1

Affitti: è la stagione dei saldiI proprietari applicano sconti per andare incontro agli inquilini

Milano: stangata su case popolariIl Sicet denuncia i rincari. Intanto la Regione sostiene i morosi incolpevoli

Con le compravendite che non ripar-tono e le spese crescenti legate all’abi-

tazione, molti proprietari hanno abbassatole loro pretese sugli affitti per venire incon-tro alle esigenze dei potenziali inquilini,anche nella speranza di no imbattersi incasi di morosità cosiddetta incolpevole,generata da fenomeni terzi ma comunquecondizionata anche dall’entità della pigio-ne da pagare mensilmente. Il dato emergedalle rilevazioni di Idealista, sul cui portaleon line nel mese di ottobre è salita al 4,2%la quota di annunci di case in affitto chehanno visto variazioni al ribasso, per unosconto medio pari addirittura al 9,3% delprezzo di partenza. I “saldi” nel corso delmese autunnale hanno riguardato 3.693delle 86.358 case in locazione sul portale: ildato più alto da quando Idealista rilevaquesto indice (marzo 2013), in ulteriorecrescita dell’11,6% rispetto al mese ante-riore, quando si rilevarono 3.310 ribassi. Stando ai dati di Idealista.it, l’ammonta-re dello sconto medio del 9,3% applicatodai proprietari sul prezzo inizialmente sta-bilito si traduce in una correzione mediapari a 75 euro al mese. Lo sconto, però, èovviamente proporzionato ai canoni, co-sì si spiega perché in provincia di Milano

(dove gli importi partono da una basedecisamente superiore) ci sono le riduzionipiù elevate a livello dei grandi centri urba-ni, quantificabili in circa 91 euro al mese.Con il 5,6% di ribassi sul totale dell’offerta,il capoluogo menighino risulta anchequello con i cali più diffusi e generalizzati,seguito da Roma (5,4%) e Padova (5%).Tra i grandi mercati, anche Firenze (4,6%)segna variazioni a ribasso superiori allamedia, mentre dal lato opposto della tavo-la Bari fa registrare la percentuale di ribassiminore, e al contempo gli sconti più gene-rosi, pari al 9,3% rispetto al prezzo di par-tenza.Secondo Vincenzo De Tommaso, diIdealista.it, “lo spettro dell’Irpef sugli im-mobili sfitti, la cedolare secca con minorecarico fiscale sui redditi da affitto, e le diffi-coltà a vendere le proprie abitazioni in unperiodo in cui il mercato immobiliare con-tinua a ristagnare sono tutti impulsi chestimolano l’offerta. I proprietari sono sem-pre più coscienti che il prezzo è la vera di-scriminante per portare a termine l’opera-zione d’affitto bene e in fretta, e questo fapensare che anche la tendenza dei canoniscontati sia destinata ad accentuarsi neiprossimi mesi”.

Studenti: locazioni in discesaCala la richiesta di alloggi. Ai genitori conviene acquistare

Il calo dei canoni di locazione richiesti daiproprietari immobiliari è stato registra-to anche da Tecnocasa, secondo cui nelprimo semestre del 2013 gli affitti a livellonazionale hanno registrato una diminuzio-ne dei valori dell’1,9% sui bilocali e dell’1,8% sui trilocali, con un dato ancora mag-giore nelle grandi città, dove la contrazionedei valori è stata rispettivamente del 2,1%e dell’1,9%. Tra chi ha cercato un alloggio in affitto,nei primi sei mesi del 2013 è sceso il nume-ro degli studenti. Le spiegazioni potrebberoessere la nascita di numerose residenze uni-versitarie che hanno quindi prodotto unaumento dell’offerta e la scelta di universitàpiù vicine alla regione di origine, compliceanche le difficoltà economiche delle fami-glie. In genere, gli studenti che hanno giàscelto l’Ateneo da frequentare iniziano lericerche per trovare la casa in affitto nelperiodo di luglio o nei mesi di settembre edottobre, quando sono terminati i test diammissione. Sono questi i periodi in cui lerichieste di appartamenti in affitto da partedi studenti raggiungono livelli elevati. Acercare casa sono spesso giovani del SudItalia che frequentano le Università delNord. Tanti anche gli stranieri che seguo-

Sfratti: il CodaconsSfratti: il Codaconsfa appello a Renzifa appello a RenziApartire dal primo gennaio

2014 migliaia di anziani,disabili, e malati anche gravirischiano di perdere la propriaabitazione e ritrovarsi sotto unponte. La denuncia arriva dalCodacons, ricorda la scadenzadella proroga di un anno all’e-secuzione degli sfratti, e inviauna lettera al neo-segretariodel Pd, Matteo Renzi, affinché“il suo partito si attivi per evita-re una raffica di sfratti a dannodelle categorie più deboli”.Come sottolinea l’associa-zione, “in tale contesto d’e-mergenza sociale e di crisi e-conomica è indispensabileprorogare almeno di un altroanno l’esecuzione degli sfratti,in favore di anziani, disabili,malati e famiglie con redditoinferiore ai 27mila euro. Ma cirivolgiamo anche a Papa Fran-cesco, particolarmente atten-to alle esigenze dei più biso-gnosi”. Il Codacons spiega che “lalegge 24/12/2012 n. 228 haintrodotto la proroga, fino al 31 dicembre del 2013, deltermine per l’esecuzione deiprovvedimenti di rilascio perfinita locazione di immobili auso abitativo. Al ministro deitrasporti Maurizio Lupi, alquale il Governo ha delegatoanche la politica della casa, si è chiesto ripetutamente unamoratoria generalizzata checoprisse anche gli sfratti permorosità incolpevole, oggi cir-ca il 90% del totale. Tuttavia ,ilministro ha respinto tale ri-chiesta, sostenendo che la proroga del blocco degli sfrattinon è la soluzione per l’emer-

Prima della chiusura del 2013, l’Aler ha confermato cheda gennaio tutte le 56mila famiglie di assegnatari dialloggi di Milano e Provincia riceveranno i bollettini con iforti aumenti. In particolare, le 17mila famiglie con i reddi-ti più bassi, collocate nell’area della protezione, avrannoaumenti, oltre che dell’affitto, anche delle spese del riscal-damento, perché verrà loro tolto il contributo annuo a cari-co del Fondo Sociale. A lanciare l’allarme è stato il sindaca-to Sicet, secondo cui la conseguenza di tale situazione saràun ulteriore incremento della morosità complessiva, cheattualmente è già è alle stelle. Come denuncia il Sicet in una nota, “commissari enuova dirigenza non intendono aprire alcun confronto sin-dacale, poiché sostengono di non avere alcuna autonomiadecisionale. Ma se decide solo il presidente Maroni, allora acosa servono il direttore generale e i tre commissari per lagestione di Aler Milano?” La polemica è nata dalla comunicazione, fatta dall’Aler,di non voler rinnovare, appunto a partire da gennaio, l’ac-cordo sottoscritto nel 2011 sull’applicazione dei canoni e la

tutela delle fasce di reddito più basse nel patrimonio resi-denziale Aler. “Si vogliono scaricare sui magri redditi dellefamiglie degli assegnatari le difficoltà economiche e dibilancio dell’Aler di Milano - sbotta ancora il sindacato -.Ma tali problemi non sono certo colpa degli assegnatari,ma di scelte gestionali disastrose e azzardate, sollecitate daleggi e delibere regionali sbagliate di grande effetto giorna-listico, ma di pessima efficacia sociale”. Secondo i dati dif-fusi dal Sicet, le 17mila famiglie situate nell’area della pro-tezione, cioè con un reddito massimo di circa 300/400 euromensili, si vedranno richiedere 80/100 euro in più su ognibollettino. Sempre sul fronte dell’emergenza abitativa, tuttavia, neigiorni scorsi la Giunta regionale lombarda ha deciso di co-finanziare, con i Comuni in cui si concentra il 90% deglisfratti, una misura a sostegno dei cittadini che non riesco-no per difficoltà economiche a pagare l’affitto della casa.L’iniziativa, proposta dall’assessore regionale alla CasaPaola Bulbarelli, prevede l’attivazione entro il 16 dicem-bre di un fondo presso Finlombarda di 8 milioni e 653milaeuro, al quale potranno attingere i comuni interessati, chedovranno collaborare con le proprie risorse con non menodel 40% dell’importo che la Regione gli assegnerà. I centriin questione sono Brescia, Bergamo, Bresso, CesanoBoscone, Cinisello Balsamo, Cologno Monzese, Como,Corsico, Cremona, Cusano Milanino, Lecco, Lodi, Man-tova, Milano, Monza, Pavia, Sesto San Giovanni, Son-drio e Varese.“Abbiamo pensato a una misura che rendesse più incisivila prevenzione e il contrasto degli sfratti per morosità neicomuni dove c’è stato un notevole incremento di questesituazioni”, ha chiarito l’assessore Bulbarelli. Le personeche potranno beneficiare dell’iniziativa dovranno avere unreddito non imponibile tra i 4.100 e i 13.000 euro, un cano-ne d’affitto annuale al massimo di 7.200 euro spese compre-se e nessuna procedura esecutiva di rilascio della casa incorso. Inoltre, accederanno alla misura anche licenziati(tranne che per giusta causa), cassaintegrati, lavoratori acui non è stato rinnovato il contratto a termine o di lavoroatipico e anche chi ha subito una riduzione rilevante delreddito perché ha sostenuto spese mediche o assistenzialioppure ha perso un componente della famiglia. Infine, laGiunta ha previsto la creazione di una cabina di regia allaquale potranno partecipare anche i rappresentanti di Ancie organizzazioni sindacali dei proprietari ed inquilini.

genza abitativa. Da gennaio,quindi, sono diventati esecuti-vi gli sfratti a danno di migliaiae migliaia di utenti. Un peg-gioramento della situazione sievince dal rapporto tra i prov-vedimenti di sfratto emessi e ilnumero delle famiglie residen-ti in Italia che si attesta, perl’anno 2012, a uno sfratto ogni375 famiglie a fronte di unosfratto ogni 394 famiglie nel2011. Basti pensare poi che iprovvedimenti di sfratto e-messi mostrano un andamen-to più o meno costante dal2001 al 2007, passando da40.500 a 43.869. Dal 2007 al2012 si nota, invece, un ten-denza all’aumento decisamen-te più incisiva, (+54,5%)”.

no corsi di laurea in Italia o che arrivanocon progetti di scambi universitari. Ingenere si orientano su tipologie come duelocali e trilocali con cucina abitabile. Nelprimo caso si può condividere l’apparta-mento con un’altra persona (trasformandoil soggiorno in una camera da letto) e nelsecondo caso con altre due persone.La ricerca si orienta su soluzioni che nonsiano lontane dalle facoltà universitarie,che siano ben collegate con le stesse e chesiano posizionate in zone servite. Semprepiù importanti un arredamento dignitoso e il riscaldamento autonomo, elementoquest’ultimo valutato nell’ottica di un con-tenimento dei costi. Apprezzata anche lapresenza di un collegamento Adsl. Quasi sempre si stipula il contratto conlo studente (o più studenti) e si chiede lagaranzia dei genitori. Continua la tenden-za da parte di questi ultimi, laddove è possi-bile, ad acquistare l’immobile invece dipagare l’affitto per tutto il periodo deglistudi, e questo avviene soprattutto se sihanno più figli iscritti all’università. An-che gli investitori, nonostante l’aggraviofiscale degli ultimi tempi, sono ancora pro-pensi ad acquistare un’abitazione nellezone universitarie.

Umbria: è vera emergenza abitativa

Da una parte i proprietari di immobilistanno cercando di calmierare le

richieste economiche sugli alloggi dati inlocazione. Dall’altra Comuni e Regionistanno avviando sempre più spesso politi-che di social housing. Tutte queste misure,tuttavia, rischiano di essere tardive: unpo’ come chiudere la stalla quando i buoisono già scappati. Un esempio è rappre-sentato dalla situazione che si sta vivendoin Umbria, dove continua l’attività dellaRegione, insieme all’Ater, nella ricerca dialloggi sfitti da destinare a famiglie sfratta-te per morosità incolpevole: un fenome-no che l’assessore regionale alle Politicheabitative, Stefano Vinti, definisce allar-mante: “In Umbria c’è un inedito aggra-varsi della situazione abitativa. I dati,ovviamente, non sono ancora disponibi-li. Ma nel 2013 si rischia di superare i

1.250 sfratti del 2012, di cui il 90 percento per morosità incolpevole”. Il bando regionale, è scaduto il 22dicembre per i proprietari, mentre i nu-clei beneficiari avranno tempo fino al 20gennaio 2014 per avanzare la propriarichiesta all’Ater. La misura prevede uncontributo fino a 7.600 euro in tre anni,pari a circa 200 euro al mese, per ogniproprietario che decide di affittare, acanone concordato, il proprio immobilea famiglie in possesso di sfratto esecutivoper morosità incolpevole. “Mi rivolgoanche al vescovo della Diocesi di Gub-bio - ha concluso Vinti - affinché si met-tano appartamenti a disposizione dell’A-ter per aiutare quelle famiglie che nonsono più nelle condizioni di pagare uncanone d’affitto in condizioni di liberomercato”.

36MERCATO GLOBALE GENNAIO 2014N.1

L’economia traina lo sviluppo del settore, che a differenza di altri mercati, come quello britannico, non è nemmeno a rischio bolla

Germania: terra promessa dell’immobiliareno e sopratutto nel 2013. Contraria-mente a quanto accaduto negli StatiUniti, l’impulso è arrivato prima daiprezzi, mentre le compravenditeresidenziali hanno iniziato a cresceresolo nell’ultimo trimestre 2012. Letransazioni non residenziali sonoinvece rimaste stabili fino al secondotrimestre 2013, quando hanno ini-ziato a salire sulla scia di una ripresaeconomica più forte del previsto. Lanuova fase di crescita interessa so-pratutto l’enorme area metropolita-na londinese, nella quale i valoriimmobiliari stanno crescendo a unritmo più che doppio rispetto allamedia nazionale.L’accelerazione del secondo tri-mestre 2013 è stata probabilmentesupportata da un’inaspettata crescitaeconomica. Tuttavia lo sviluppo po-sitivo del settore immobiliare britan-nico è iniziato prima, ed è stato cau-sato principalmente da due fattori:una crescita della domanda signifi-cativamente maggiore rispetto allanuova produzione edilizia e una poli-tica governativa di forte supporto al settore. Nell’area metropolitanalondinese i prezzi sono oggi più ele-vati addirittura del 30% rispetto alpicco del 2007.Al contrario di quello statuniten-se, il boom del mercato immobiliarebritannico pone però dei forti pro-blemi di sostenibilità. La correzioneal ribasso dei prezzi dopo l’esplosionedella bolla speculativa è stata infattidecisamente minore rispetto a quel-la osservata negli Stati Uniti. Il rap-porto prezzi/redditi è rimasto altorispetto ai valori storici e i nuovi in-crementi lo hanno innalzato ulte-

do dalla fine del 2010 è stata causataprincipalmente dall’aumento delladomanda, con l’offerta che è cresciu-ta a ritmi inferiori. L’accelerazionedella domanda è dovuta, a sua volta,a una solida crescita economica ealla crescita del numero di famiglie(determinata dall’immigrazione edalla diminuzione nel numero me-dio di componenti).Inoltre, il settore immobiliaretedesco è stato favorito dai bassissi-mi tassi d’interesse di cui il Paesegode a causa della crisi finanziariaeuropea, che si sono trasmessi almercato dei mutui. Anche il climadi incertezza sui mercati finanziariglobali ha contribuito, spingendogli investitori a rivolgersi in modocrescente al mercato del mattone.In effetti, l’indice immobiliare tede-sco, che stima il ritorno medio degliinvestimenti nel settore immobi-liare, nel 2012 ha registrato la per-formancemigliore da quando l’indi-ce viene calcolato (1995), grazie auna forte crescita della redditivitàdegli investimenti in edilizia resi-denziale.In realtà, la crescita dei prezzi dellecase negli ultimi tre anni non avreb-be rispecchiato per intero i fonda-mentali del mercato (crescita demo-grafica e crescita dei redditi) masarebbe dovuta anche a fattori finan-ziari. Tuttavia non ci sono i segni diuna dinamica speculativa. La cresci-ta dei mutui è stata molto limitata, ei prezzi di acquisto sono ancora alivelli storicamente molto bassi inrelazione ai redditi e agli affitti. Lacrescita del settore immobiliaretedesco appare quindi sostenibile, esecondo la Bundesbank e gli altriosservatori continuerà nei prossimianni.

Gb: tassa sulle compravendite a carico dei cittadini stranieri

Che in Gran Bretagna la crescita delmercato immobiliare sia esposta a

rischi speculativi deve essere chiaro ancheal Governo, il quale, non a caso, a partiredall’aprile 2015 imporrà la tassa sul capitalgain per gli investitori stranieri nella ven-dita nel Paese di immobili che non sianola loro residenza principale. Lo ha annun-ciato nei giorni scorsi il cancelliere Geor-ge Osborne, secondo cui “non è giustoche coloro che vivono in questo Paesepaghino la tassa sul capital gain quandovendono una casa che non è la loro resi-denza, mentre chi non vive qui non devefarlo. Il nostro piano funziona, ma il lavo-ro non è finito”.La misura ha lo scopo di intervenire, inparticolare, sull’aumento dei costi dellecase a Lontra, che sta diventando insoste-nibile nel comparto delle compravendite,ma, in verità, ancora di più sul versantedegli affitti. A porre l’accento su quest’ul-timo problema è stato recentementeanche il Financial Times che ha dedicatouna inchiesta alle difficoltà che incontra-no i neolaureati a trovare un alloggioabbordabile nella capitale britannica.Considerando un salario medio per i neo-assunti da 22.400 sterline l’anno, è impos-sibile in tutti i quartieri della metropoli so-

stenere i costi di un appartamento indi-pendente: i giovani sono obbligati a con-dividere la casa con altri coetanei. Nonsolo, si calcola che oltre un terzo del reddi-to finisca nel pagamento dell’alloggio. Igiovani, prosegue il giornale, sono co-munque disposti a grandi sacrifici pur divivere nella capitale britannica. Ancheperché in molti casi non sarebbe conve-niente spostarsi fuori da Londra pagandocostosi trasporti pubblici.Chi invece, non ha di questi problemipare essere il gruppo indiano LodhaGroup. Secondo il Guardian, che citaalcuni esperti immobiliari britannici, alnumero 1 di Grosvenor Square, non lonta-no daBond Street, si trova una proprietà diepoca georgiana che di recente è statavenduta dal governo canadese proprio algruppo indiano per 306 milioni di sterli-ne, circa 370 milioni di euro. “Difficiletrovare una proprietà paragonabile a que-sta”, ha commentato Simon Stone diSavills, agenzia immobiliare che ha cura-to la vendita. Il governo di Ottawa hadeciso di cederla per risparmiare sui costidelle sue sedi diplomatiche e ha concen-trato i suoi uffici a Canada House, che sitrova in un altro luogo più che centrale:Trafalgar Square.

Aproposito di mercato immobiliareeuropeo, ci sono alcuni segmenti che

erano ancora rimasti inesplorati, ma chela crisi ha portato allo scoperto. Esemplifi-cativo, quanto accaduto nelle scorse setti-mane in Francia, dove la diocesi di Bor-deaux ha scelto di mettere in vendita duechiesette sul popolarissimo sito francese diannunci gratuiti onlineLeboncoin.fr. Unadecisione che ha scandalizzato e sorpresobuona parte dei parrocchiani. “La chiesaha sempre meno risorse finanziarie e devesempre più affrontare delle scelte - ha peròreplicato Jean Rouet, vicario generaledella diocesi di Bordeaux -. Posso capirel’emozione delle famiglie, ma la realtà èquesta. La vendita del patrimonio e i donisono la nostra sola risorsa”. Secondo il quotidiano 20 Minutes, unatransazione è già in corso e l’acquirentedovrebbe essere un promotore immobi-liare. Le due cappelle messe in venditanon sono quasi più frequentate. La chie-setta del Cristo Redentore, a Talence, èchiusa da due anni. La stampa franceseprecisa che i due siti saranno vendutirispettivamente a 650mila e 500mila eu-ro. Il ricavato servirà a effettuare lavori diristrutturazione in altre due chiese delladiocesi che invece sono sempre aperte aifedeli.

Ma la crisi picchia duro sul mercatoimmobiliare anche in Spagna, dove nelmese di ottobre le compravendita di casesono risultate in calo per il sesto mese con-secutivo, fino a -10% rispetto allo stessomese del 2012, secondo i dati diffusi dall’I-stituto nazionale di statistica. Con com-plessive 22.770 transazioni, ottobre segnaaddirittura il dato più basso dell’anno dopoquello di marzo, e uno dei minori da quan-do sono cominciati i rilevamenti nel 2007.Rispetto al mese di settembre, il numero dicompravendite di alloggi è diminuito del4,4%. Nei primi dieci mesi dell’anno, lacaduta rispetto allo stesso periodo del 2012è dello 0,8%. La diminuzione delle tran-sazioni riguarda soprattutto i nuovi alloggi(-17,6% su base annua), mentre quelladelle case esistenti è del 2,9%.Molti cittadini europei sono dunque inestrema difficoltà ad acquistare anche sol-tanto l’abitazione principale. I cinesi rap-presentano, invece, l’altra faccia dellamedaglia, essendo diventati i principaliacquirenti mondiali del residenziale nuovodi lusso. Gli investimenti si concentranosoprattutto nei mercati occidentali, comequello di New York. Nella classifica deinuovi ricchi, il secondo posto è occupatodagli investitori di Singapore, seguiti dairussi.

Spagna e Francia: le due faccedel periodo nero del mattone

Qual è l’andamento del mercatoimmobiliare in tre delle princi-

pali economie occidentali, qualiStati Uniti, Gran Bretagna e Ger-mania? È quanto ha indagato il rap-porto congiunturale e revisionaledel Cresme, stando ai cui dati, dallametà del 2012 le tre grandi econo-mie hanno ripreso a trainare il mer-cato immobiliare globale, anche sein realtà il nuovo boom dell’immo-biliare appare più sostenibile in Usae Germania che in Inghilterra. Dopo il crollo dovuto allo scoppiodella bolla negli Usa e in diversi paesieuropei, una prima fase di ripresa delmercato immobiliare globale si èaperta nella seconda metà del 2009,sulla spinta dei mercati emergenti ein particolare della forte crescita deiprezzi delle case in Cina. La ripre-sa dei mercati immobiliari mondia-li è stata quindi trainata in una pri-ma fase dalle economie emergenti.Questa spinta si è però gradualmen-te affievolita, per via delle politi-che restrittive attuate nei BRICs percontrastare l’inflazione ed evitare ilrischio di bolle immobiliari, ma an-che a causa dei fattori strutturali chehanno provocato il grande rallenta-mento delle economie emergenti.Un nuovo trend di crescita si è affer-mato però a partire dal 2012, questavolta trainato dalla ripresa di alcunegrandi economie avanzate Germa-nia, Stati Uniti e Regno Unito.

STATI UNITIDiversi fattori hanno determinatoil nuovo boom del settore immobi-liare negli Usa. I più importanti sono

stati probabilmente: bassi tassi d’in-teresse e iniezioni di liquidità dellaFed; ripresa dell’economia; fortecrollo dei prezzi immobiliari durantela crisi (il rapporto prezzi/redditi èsceso al di sotto della media di lungoperiodo, incentivando gli acquisti diimmobili); afflusso di capitali stra-nieri. È naturale domandarsi se ilnuovo boom sia sostenibile o se sitratti di un’altra bolla speculativa,come sostenuto recentemente daalcuni commentatori. Si tratta di untema complesso e non esiste unarisposta certa. Tuttavia, gli indicatoridisponibili sembrano segnalare che,a livello nazionale, i prezzi non han-no per ora raggiunto livelli insosteni-bili, né ci sono segni di sopravvaluta-zione. I prezzi sono ad un livello storica-mente basso rispetto ai redditi: il rap-porto prezzi/redditi è infatti inferioredel 12% rispetto alla sua media dilungo periodo (mentre nel momen-to di picco della recente bolla specu-lativa, prima del grande crollo, il rap-porto aveva superato del 30% lamedia storica). I prezzi d’acquistonon sembrano sopravvalutati nem-meno rispetto ai prezzi di affitto: ilrapporto tra queste due variabili èinfatti superiore solo del 2% rispettoalla media di lungo periodo, un valo-re che non sembra indicativo di unabolla.

GRAN BRETAGNALa ripresa del settore immobiliareha recuperato slancio nel secondotrimestre 2012, per poi accelerareprogressivamente nel corso dell’an-

riormente. Ciò suggerisce che gliimmobili siano oggi sopravvalutati,sia rispetto ai redditi sia rispetto agliaffitti, e che una rilevante correzioneal ribasso potrebbe prima o poi arri-vare. Tra l’altro, il settore immobilia-re inglese è già abituato a fluttuazionicicliche. Inoltre lo schema governa-tivo di garanzie sui mutui appare po-tenzialmente in grado di alimentareuna bolla speculativa, dato che di-storce gli incentivi per le banche e-sentandole da una parte delle even-tuali perdite in caso di fallimento delmutuatario.

GERMANIANella più forte economia europea,i valori immobiliari sono in aumen-to già dalla seconda metà del 2010.Gli incrementi di compravendite eprezzi hanno riguardato sia il setto-re residenziale sia il non residenzia-le. Secondo un recente report dellaBundesbank (ottobre 2013), gli au-menti di prezzo hanno riguardatoprincipalmente i maggiori centri ur-bani e i condomini. Tuttavia, negliultimi mesi la crescita dei prezzi si èdiffusa anche alle aree rurali e ai cen-tri minori, divenendo un fenomenogeneralizzato. In ogni caso, la cresci-ta del settore residenziale è stata trai-nata principalmente dall’area me-tropolitana berlinese.La Germania è tra i pochi paesiavanzati in cui i prezzi immobiliarisono rimasti stabili tra il 2000 e il2010. Non c’è stata alcuna bolla spe-culativa e di conseguenza neanchealcun crollo dopo il 2007. La pro-gressiva crescita che si sta osservan-

PROFESSIONE 37GENNAIO 2014 N.1

Per promuovere ed agevolare le transazioni, il gruppo investe su internet

Re/Max: il portale del venditoreChe il web sia quasi una

strada obbligata per lasopravvivenza del mercatodelle compravendite immo-biliari, è ormai un fatto as-sodato. Lo sa bene il gruppoRe/Max, da sempre in primalinea nello studio e nella rea-lizzazione di strumenti dedi-cati alla vendita o all’acquistodi immobili, che ha presenta-to recentemente “MaxMat-ch - Il Portale dei Venditori”:la nuova piattaforma tecno-logica che mette in contatto ivenditori con le agenzie im-mobiliari affiliate al network,e che ha caratteristiche uni-che nel suo genere, anche perle sue capacità di verifica intempo reale.“Ancora una voltaRE/MAX Italia, per fronteg-giare il difficile momento delmercato, lancia una nuovainiziativa che potrà creare lachiave di svolta nel settoredelle intermediazioni immo-biliari - commenta DarioCastiglia, presidente e ammi-nistratore delegato di Re-Max Italia -. Se con l’opera-zione intitolata no provvigio-ni all’acquirente”, lanciatanel 2011 e tutt’ora attiva, for-nivamo un vantaggio all’ac-quirente, che non dovevapiù affrontare la spesa legataal pagamento delle provvi-

gioni dovute all’intermedia-zione d’agenzia, con Il Portaledei Venditori abbiamo rivol-to tutte le nostre attenzioni alvenditore, offrendogli unovalido strumento per affron-tare con un vantaggio in piùla propria vendita. Nel corsodegli anni Re/Max Italia si ècontraddistinta per la suacapacità di leadership nel set-tore, differenziandosi daglialtri gruppi immobiliari gra-zie a una lungimirante visio-ne che ha permesso al gruppodi proporre con anticipo ini-ziative e attività che han-

no sempre agevolato il clien-te nella vendita o acquisto diun immobile, e crediamo cheanche MaxMatch racco-glierà in breve tempo il con-senso dei clienti”.Il Portale dei Venditori,raggiungibile direttamentetramite il sito http://www.re-max.it/maxmatch, permetteal cliente venditore, con po-chi semplici passaggi, di inse-rire in maniera del tutto ano-nima le caratteristiche delproprio immobile e, in pochisecondi, grazie proprio al si-stema MaxMatch, di indivi-

duare e contattare tutte leagenzie Re/Max Italia che inquel preciso momento han-no già una lista di potenzialiclienti acquirenti da proporreal cliente venditore. Da quigli step che un venditore de-ve seguire per poter trovare ilgiusto acquirente sono po-chissimi: basterà contattareuna o più agenzie Re/MaxItalia per ricevere una valuta-zione gratuita dell’immobilee fissare con l’agente Re/Maxi primi appuntamenti con ipotenziali acquirenti con unconsulente.

Fondocasa festeggiail passato e il futuro

Valutare il recente passato eguardare al futuro. Sono stati idue fili conduttori del con-vegno nazionale annuale delgruppo Fondocasa, svolto-si presso il Loano 2 Village.L’appuntamento è stato l’oc-casione per analizzare i risulta-ti conseguiti nel 2013, e, con-testualmente, per esporre lenumerose novità che il grup-po ha deciso di intraprendereper affrontare con decisione ilparticolare momento di mer-cato. In quest’ottica, il presi-dente di Fondocasa, Alessan-dro Pollero, ha ribadito conforza la volontà del gruppo di“investire nel settore, non sol-tanto impegnandosi sui servizia favore della rete in franchi-sing, ma addirittura presentan-do l’apertura entro di 3 nuovipunti diretti, ad Albenga, Sa-vona e Milano centro, e lacreazione del brand Solocase-nuove: un progetto innovati-vo sul mercato dove il clientepuò trovare un’organizzazionein grado di offrire servizi evo-luti per il costruttore”.A conferma di tale filosofia,il gruppo Fondocasa ha ribadi-to la volontà di vivere con unruolo da protagonista il settore

della mediazione del creditocon Weunit Spa, società rico-nosciuta tra le prime 10 delsettore con oltre 100 operatorispecializzati nel servizio mu-tui, cessioni del quinto, presti-ti personali e assicurazioni.Infine, Massimo Sechi ammi-nistratore di Che Affitti, neo-nato franchising dedicatoesclusivamente alle locazioni,ha esposto gli strabilianti risul-tati ottenuti in soli 6 mesi dallancio del progetto, che han-no portato il marchio a conta-re oltre 10 punti vendita ope-rativi, concentrati nel nordItalia.Ma il convegno, oltre adessere un meeting di lavoro edi riconoscimenti per le oltre400 persone operanti attual-mente all’interno dell’azien-da, è stato anche lo spunto perfesteggiare i 25 anni del grup-po. Una realtà, quella di Fon-docasa, che, nata a PietraLigure nel 1988, ha progressi-vamente varcato i confini re-gionali, fino a diventare og-gi un’azienda a livello nazio-nale, tra i leader nel settoredella mediazione immobiliaree creditizia, pur non dimenti-ca le sue origini.

Home Away adessopunta sull’Australia

Home Away, leader a livellomondiale nel mercato on linedegli affitti di case vacanze, haannunciato di aver acquisitoil Gruppo Stayz, proprietariodel sito Stayz.com.au, il leaderdelle case vacanze su internetin Australia, che nel solo an-no fiscale 2013 (conclusosi agiugno) ha generato 25,4 mi-lioni dollari (australiani) diricavi. “L’acquisizione di Stayzaggiunge 33.000 proprietàaustraliane alla rete Home-Away e dà un forte impulso alnostro recente modello di bu-siness, basato sulle commissio-ni. Un modello che Stayz haavuto modo di ottimizzare nelcorso degli anni”. Ad affermar-lo è Brian Sharples di HomeAway, secondo il quale “Stayzha dimostrato che con talemodello è possibile generareinteressanti margini di ricavi, enon vediamo l’ora di imparareancora di più dalla loro squa-dra”.L’acquisizione di Stayz è unulteriore conferma della stra-tegia del gruppo di conso-lidare la propria presenza nelcontinente asiatico e nella re-gione del Pacifico. Nel 2011,Home Away ha acquisito ladivisione di case vacanze

de la Rea Group Limited alquale è seguito il lancio diHomeAway.com.au e nel2012 una quota di minoranzadi Tujia.com, che ha permes-so al gruppo di entrare nelmercato delle case vacanze inCina. HomeAway ha inoltreacquisito a luglio di quest’an-no anche una quota di mag-gioranza della start up asiati-ca Travelmob.com, operan-te nel settore turistico e un’al-tra quota di maggioranza di Bookabach, sito di casevacanze Neo Zelandese spe-cializzato nell’affitto di pro-prietà in tutto il continenteOceanico. Fondata nel 2001 e acquisi-ta da Fairfax Media nel 2005,Stayz è cresciuta grazie ad unportafoglio di siti in grado digenerare ricavi sia grazie almodello basato sulle commis-sioni che dal modello basatosulle sottoscrizioni di abbona-menti da parte dei proprietarie dei property managers. È riu-scita ad accrescere il propriotraffico al punto da superarequello del suo diretto concor-rente in un rapporto di circa 8a 1, generando altissimi livel-li di soddisfazione per i suoiclienti.

Gabetti, il networkdel rinnovamento

Gabetti Property Solutions ha delineato le strategie allabase della riorganizzazione di Tree Real Estate - la holdingche controlla le tre reti Gabetti Franchising Agency, Pro-fessionecasa e Grimaldi, con oltre mille punti vendita sututto il territorio nazionale - che puntano a consolidare lapresenza territoriale del network e a massimizzare le poten-ziali sinergie. In tale contesto, il top management di Gabet-ti Property Solutions ha quindi deciso di affidare la gestionedelle reti a tre consiglieri delegati, che, grazie alla loro espe-rienza ventennale, si occuperanno di gestire i professionistisul territorio, raccogliere proposte operative e trasferire leopportunità che il gruppo - full service provider del mercatoimmobiliare - è in grado di garantire ai propri affiliati. È stato quindi nominato un nuovo Consiglio di Ammi-nistrazione, composto da: Armando Borghi (presidente eamministratore delegato), dai consiglieri delegati RobertoPerego (con responsabilità operative per il Nord Italia),Claudio Sugamosto (delegato per il Centro Italia) ePasquale Valenzano (con deleghe operative sull’area delSud Italia); Ugo Giordano (vicepresidente Gabetti Pro-perty Solutions); Roberto Busso (amministratore delegatoAbaco Servizi) e Marco Speretta (Cfo di Gabetti PropertySolutions). Come commentato da Armando Borghi, amministrato-re delegato di Gabetti Property Solutions, “siamo certi chel’eliminazione di inutili sovrastrutture, scollate dagli attualimodelli innovativi, saprà velocemente creare valore per ilnostro gruppo, riportandolo ai livelli di eccellenza che lanostra storia e i nostri brand meritano. La forza del grupposta nel coprire tutta la filiera del sistema immobiliare, perquesto crediamo che la scelta dei nuovi consiglieri delegatipossa, grazie al loro importante lavoro sul territorio e al lorolegame con l’headquarter, far cogliere ai nostri affiliati legrandi potenzialità che l’appartenenza al gruppo sa offrire”.

Domus Elite: marketingcon un nuovo approccioIn tempo di crisi, la parola d’ordine è: ingegnarsi, con lo svi-luppo di nuove strategie. Il discorso, ovviamente, valeanche per il mercato immobiliare, come dimostra il caso diDomus Elite, società immobiliare presente sul territorioveneziano, che ha deciso di adottare un approccio diversoper differenziarsi dalla concorrenza, iniziando a pensare alleproprie attività secondo una precisa chiave di marketing;investendo su strumenti innovativi come un Blog; aprendo-si alla comunicazione attraverso i social media; attivando unufficio stampa dedicato.Come spiega la stessa società in una nota, “l’espressione

marketing immobiliare ha avuto, sino a poco tempo fa, unavalenza quasi ossimorica. Parlare di marketing immobiliareaveva quasi poco senso: l’orientamento alla vendita e lamancanza di specializzazione ha però posto la gran partedelle imprese immobiliari italiane in una condizione chepossiamo definire di pre-marketing, contribuendo nel corsodella recente recessione a creare uno stock elevato diimmobili invenduti e un allungamento rilevante dei tem-pi di vendita. Ecco perché è importante ripensare la ge-stione di un’operazione immobiliare in un’ottica di marke-ting”.Secondo il gruppo veneto, il primo passo da compiere intale direzione è quello di investire molto sul web. Peraltro,che non si possa fare a meno del web nel real estate lo ha cer-tificato anche un’analisi dell’Università Ca’ Foscari di Vene-zia, secondo la quale il 47,5% delle vendite avviene propriograzie a internet. Tale quota non è ancora la maggioranzaassoluta ma, considerando il trend di crescita, lo diventeràpresto. Dire “l’ho visto su Internet” ha però la stessa vaghezzadi dire “l’ho letto su un giornale”. Quale giornale? Quale sitoInternet? Ecco perché, secondo Domus Elite, “è opportunocalibrare strategie di web marketing sartorialmente sulle esi-genze reali dell’operatore immobiliare in questione. Conbuona pace di chi vive nel passato e non si è adeguato. E dichi prevede solo sventure e disastri. Il marketing è il giustoantidoto alla crisi. Ed è fatto di idee. E le idee, per dirla conHegel, hanno mani e piedi”.

Fiaip: “Ancora Imu? No, grazie”“Soluzioni jurassiche per una politica chedice di volersi rinnovare. Spiace davverodirlo, ma la proposta del nuovo responsabi-le economco del Pd, Filippo Taddei, di rein-trodurre l’Imu sulla prima casa è una cosagià vista e senza senso, dato che il provvedi-mento è stato già votato dal suo stesso schie-ramento politico in Parlamento”. A gettarenuova benzina sul fuoco della polemicainfinita sull’imposta sulla casa è PaoloRighi, presidente nazionale della federazio-ne italiana agenti immobiliari professionali. Secondo Righi, che commenta le dichia-razioni di Taddei, il quale, a quanto pare,vorrebbe alzare il carico fiscale sulle abita-zioni degli italiani, “non siamo di fronte adalcun rinnovamento importante per le

politiche fiscali, ma ad ipotesi di prelievi for-zosi attraverso le imposte sulla casa e il patri-monio immobiliare degli italiani. Oggi,sono necessari tagli robusti alla spesa pub-blica improduttiva e tagli alle imposte sullacasa, vista la drammatica situazione in cuiversa l’intero comparto immobiliare colpi-to da un fisco smodato e dal crollo dellecompravendite immobiliari . Per questo ènecessario rivitalizzare il mercato immobi-liare con nuove politiche fiscali a sostegnodell’edilizia e di chi opera nel sistema pro-duttivo, da cui dipendono centinaia dimigliaia di imprese e milioni di posti dilavoro. L’ipotesi di reintrodurre una tassa-zione sulla casa va, invece, nella direzionediametralmente opposta”.

38MUTUI GENNAIO 2014N.1

Rallenta il calo delle erogazioni, ma le famiglie restano in difficoltà e aumenterà ancora il tasso di rischio sui prestiti per la casa

Mutui: ripresa non prima del 2015 Il processo di unione bancaria potrebbe, tut-tavia, favorire progressivamente un migliora-mento delle condizioni operative per gliintermediari del credito per effetto della mag-giore trasparenza sui bilanci che potrà arrivaredall’esercizio di valutazione dei bilanci banca-ri condotto nel 2014 da Bce/Eba. La cautela della domanda si accompagneràpertanto a politiche di offerta del credito chenecessariamente dovranno mantenersi selet-tive in un contesto in cui la rischiosità rimarràelevata. Il comparto del credito al consumodovrebbe ritornare a crescere debolmente dal2014 (+0.4%) per poi consolidare i segnali diripresa l’anno successivo (+2.1%), pur senzarecuperare i valori assoluti del mercato nel2011. Dal 2014 è prevista anche una lieveripresa dei flussi di nuovi finanziamenti perl’acquisto degli immobili, che permetterà unacrescita solo modesta delle consistenze, pari a+0.5%. Nel 2015, invece, il comparto cre-scerà del 2,1% beneficiando dei maggiori flus-si erogati grazie alla ripresa dell’attività econo-mica oltre che a politiche di offerta relativa-mente meno stringenti rispetto alla fase dicrisi. Considerando il mercato complessivo, ildeterioramento della qualità del creditocaratterizzerà almeno fino alla fine del 2014sia i mutui sia il credito al consumo. In par-ticolare, il credito al consumo registrerà unaumento della rischiosità meno marcato euna relativa stabilità del tasso di default nelcorso dell’ultimo anno di previsione (il tassodi sofferenza è previsto al 4,5% nel 2015rispetto al 4,0% del 2012). Per i mutui, in-vece, l’effetto della fragilità dei bilanci del-le famiglie prevarrà su quelli di mitigazionedel rischio (basso livelli dei tassi di mercatomonetario e misure istituzionali a sostegnodelle famiglie), pertanto il tasso di sofferen-za sui prestiti per l’acquisto dell’abitazioneaumenterà progressivamente fino a raggiun-gere il 4.2% nel 2015 (rispetto al 3.2% didicembre 2012).

Continua a soffrire il creditoper mobili ed elettrodomesticiOltre al settore dei mutui per l’acquisto

dell’abitazione, l’indagine di Crifdedica un focus al segmento del cosiddet-to credito al consumo, che pare confer-mare anch’esso (come già constatato per imutui immobiliari) l’andamento negati-vo degli anni passati: le erogazioni priminove mesi del 2013 sono calate del 5,6%,sebbene la flessione sia meno marcata diquella registrata per il 2012. In sostanza, è accaduto che le famiglie,con un reddito disponibile ancora in calo eoccupazione in contrazione, hanno prose-guito nella razionalizzazione degli acquisti,soprattutto di beni durevoli che costitui-scono la componente più frequentementefinanziata. In tale contesto, le tipologie dicredito caratterizzate da importi medi con-tenuti risultano le meno penalizzate, riflet-tendo la tradizionale prudenza delle fami-glie italiane nell’assumere impegni finan-ziari.I finanziamenti finalizzati all’acquisto dialtri beni/servizi (appartenenti a settoriquali arredo, elettronica ed elettrodome-stici, e altri beni e servizi finanziabili, tra iquali viaggi, spese mediche, palestre, ecc.)sebbene chiudano i primi nove mesi del2013 in calo del 4%, evidenziano una te-nuta di quelli caratterizzati da small ticket,quali quelli finalizzati all’acquisto di pro-

dotti di telefonia e information technology(tablet in particolare). Anche il compartodelle carte rateali/opzione mostra un calocontenuto dei volumi transati (-1.6%),interamente attribuibile all’evoluzionedelle carte opzione (+0,5%) tra le quali siannoverano anche carte bancarie carat-terizzate da un utilizzo prevalentemente a saldo, mentre continuano a contrarsi inmodo deciso i volumi movimentati dal-le carte rateali (-11,7%). Il comparto deifinanziamenti finalizzati all’acquisto diautoveicoli e motocicli registra un’ulte-riore riduzione dei flussi erogati (-6.5%)riflettendo l’andamento negativo delleimmatricolazioni e di passaggi di pro-prietà.Sono però i prestiti personali la tipolo-gia di finanziamento più in difficoltà, con una forte contrazione dei flussi erogati(-10,3%), originata sia da una maggioreprudenza delle famiglie, che dimostranodi preferire finanziamenti di importo piùcontenuto, sia dalla cautela degli istitutieroganti verso un prodotto caratterizzatoda un maggior grado di rischiosità. Infine,dopo lo stop del 2012 si registra una ripre-sa (+2.4%) delle erogazioni di finanzia-menti contro cessione del quinto dello sti-pendio/pensione che hanno beneficiatodella riorganizzazione del business.

Nuovo Isee: aumenta il pesoNuovo Isee: aumenta il pesodell’abitazione e del mutuodell’abitazione e del mutuoL’Isee si rifà il trucco e il maquillagedisposto nelle scorse settimane riguar-da molto da vicino anche il comparto deimutui. L’indicatore, infatti, si baserà sullasomma del reddito del nucleo familiare(considerando anche i redditi esenti dalfisco ma esclusi assegni di mantenimento espese dei disabili) più il 20% del patrimo-nio per stabilire la sua situazione economi-ca della famiglia, e tale patrimonio sarà cal-colato in base alla somma dei beni mo-biliari (titoli) e immobiliari posseduti,rapportato alla numerosità del nucleo fa-miliare.Per chi possiede una casa e per gli inte-statari di un mutuo, a cambiare è il peso(decisamente superiore) attribuito al pa-trimonio immobiliare nel calcolo dell’in-dicatore. D’altro canto - come sottolinea ilportale Mutui.it - le rate del mutuo peracquistare un’abitazione (sia essa la primacasa, sia la seconda, sia un immobile all’e-stero) saranno detraibili ai fini del calcolodel riccometro. In particolare, il patrimo-nio immobiliare sarà calcolato sulla basedel valore del bene in questione ai fini Imu(anche in caso di Imu azzerata per le age-volazioni sulla prima casa), il che si tradu-ce in incrementi di imponibile che posso-no superare il 50%, e che, in maniera sin-golare, andranno a colpire maggiormente

gli immobili di valore minore, i quali inproporzione subiscono aumenti marginalisuperiori a quelli degli immobili di valorepiù alto.L’unica buona notizia è rappresentatadal fatto che a questo valore va sottrattauna franchigia da 52.500 euro, più unaulteriore franchigia di 2.500 euro per ognifiglio successivo al secondo e conviventenella stessa casa, al fine di agevolare le fa-miglie numerose. Chi è titolare di un mu-tuo, alle franchigie di cui sopra potrà sot-trarre anche il valore delle rate ancora dapagare (mentre prima si era costretti a sce-gliere se usufruire della franchigia o delladetrazione delle rate del mutuo). In caso sitratti della prima casa, del valore risultantevengono poi considerati solo i due terzi. Incaso si tratti si una seconda casa, invece, ilvalore considerato è semplicemente quel-lo ai fini Imu, meno l’eventuale mutuo inessere.Altra novità riguarda l’inserimento - nelcalcolo dell’indicatore - delle case possedu-te all’estero, il cui valore coincide con quel-lo calcolato ai fini dell’Ivie, sempre sottrat-to l’eventuale mutuo in essere. Chi è inaffitto potrà invece dedurre dal calcolo unafranchigia maggiore: dai precedenti 5.165euro a 7.000, più altri 500 euro per ognifiglio successivo al secondo e convivente.

Nel discorso con cui il premier Letta hachiesto di rinnovare la fiducia al proprio

esecutivo, era contenuto anche un annuncio:la ripresa economica partirà dal 2015. A pre-scindere dalle valutazioni su una promessache ormai ricorda quelle de “La coscienza diZeno”, molti segnali, in diversi settori, sem-brano confermare tale previsione. Un caso sututti è quello dei mutui e dei finanziamenticoncessi dalle banche.

DATI DEL CREDITOSecondo la trentacinquesima edizionedell’Osservatorio Assofin - Crif - Prometeia,continua il trend negativo, sebbene in rallen-tamento, delle erogazioni di credito al consu-mo (-5.6%). Flessione in progressivo conte-nimento per le erogazioni di mutui immobi-liari per acquisto di abitazioni (-8.9%) e di“altri mutui” (-3.8%). Si prospetta però unulteriore deterioramento della qualità del cre-dito, a causa della perdurante fragilità del qua-dro occupazionale. Il mercato del creditocomplessivo alle famiglie tornerà a crescerenel 2014, ma a ritmi significativi soltanto dal2015.L’indagine mette in luce che nei primi no-ve mesi del 2013 il rallentamento del creditoalle famiglie, che riflette criticità sia lato do-manda che lato offerta, è in progressivo con-tenimento. Nello specifico, la debolezza delcontesto macroeconomico nei mesi scorsi hafortemente condizionato il clima di fiduciadegli italiani, inducendoli a rimandare o arazionalizzare i consumi, soprattutto quelli avalore elevato, determinando un calo delladomanda di finanziamento per sostenerli. Alcontempo, nonostante condizioni finanziariepiù distese rispetto a quelle del 2012, anchequest’anno le politiche di offerta di creditoalle famiglie si sono mantenute selettive, pre-

valentemente a causa dell’aumentata rischio-sità corrente e prospettica del comparto, non-ché dei più stringenti requisiti di capitale aiquali gli istituti sono vincolati.

MUTUI IMMOBILIARINei primi nove mesi del 2013 continua lacontrazione dell’erogazione di mutui peracquisto di abitazioni, che registrano una fles-sione dell’8,9%, in linea con la dinamica regi-strata per le compravendite immobiliari, seb-bene la contrazione sia più contenuta rispettoa quella del 2012. La componente degli “altrimutui” (ovvero i mutui per ristrutturazione,liquidità, consolidamento del debito, surrogae sostituzione) registra una flessione del 3,8%,riflettendo la perdita di importanza di surro-ghe e sostituzioni, penalizzate dal crescenteaumento degli spread applicati. Si assiste, nelcomparto mutui, ad una rimodulazione del-le caratteristiche dei nuovi mutui erogati ver-so importi e durate minori e verso il tasso va-riabile (58% dei flussi erogati nei primi novemesi del 2013).

LA RISCHIOSITÀIl perdurare di condizioni macroeconomi-che sfavorevoli e la debolezza del mercato dellavoro hanno determinato una maggiore fra-gilità delle famiglie, con ripercussioni negati-ve sulla rischiosità del credito in essere. Seb-bene il tasso di default (ovvero l’indice di ri-schio di credito di tipo dinamico che misurale nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più ratenell’ultimo anno di rilevazione) del mercatodel credito al dettaglio considerato nel suocomplesso (quindi mutui immobiliari più credito al consumo) si stabilizzi nel corso del2013 al 2,7%, grazie a un’offerta molto seletti-va, il tasso di sofferenza aumenta nelle diverse

forme tecniche come effetto congiunto dellacontrazione dello stock degli impieghi e del-l’aumento delle sofferenze. Entrando mag-giormente nello specifico, per i prestiti perso-nali il tasso di defaultpassa dal 3,9% di marzo2013 al 4,0% di settembre 2013, mentre per iprestiti finalizzati risulta stabile all’1.7%. Perquanto riguarda i mutui immobiliari, infine,nel corso del 2013 il tasso di default si confer-ma stabile al 2.0%.

LE PROSPETTIVEAnche nel 2013 le famiglie italiane han-no confermato strategie di contenimentodella spesa in modo trasversale a tutte le vocidi consumo in cui si osservano, spesso con-giuntamente, comportamenti orientati allariduzione della domanda o alla ricerca di prez-zi più convenienti. In prospettiva, il percorsodi recupero dei livelli di consumo sarà lento ein linea con quello del potere di acquisto dellefamiglie. Tuttavia, la necessità di rinnovare ladotazione dei beni durevoli, troppo a lungoprocrastinata, sosterrà la crescita di questoaggregato a partire dal 2014, anche grazie alledetrazioni fiscali per l’acquisto dei prodottiper la casa (mobili e elettrodomestici), asvantaggio delle altre voci di spesa, in partico-lare di quelle più voluttuarie.Nel prossimo biennio, il credito alle fami-glie sarà comunque ancora condizionato daun contesto macroeconomico debole - su cuipesano non poco le condizioni del mercatodel lavoro e l’evoluzione dei redditi disponibi-li delle famiglie - e da vincoli operativi, pur ingraduale allentamento. L’intenso processonormativo e di riforma del sistema finanziarioeuropeo richiederà agli operatori una forteattenzione al capitale e un’adeguata copertu-ra delle perdite sui crediti anomali, conti-nuando a condizionare le politiche di offerta.

MUTUI & ISTAT 39GENNAIO 2014 N.1

Giugno 1988 159,525 135,975 Giugno 1989 175,875 150,675Giugno 1990 189,9 163,2Giugno 1991 208,275 179,775 Giugno 1992 223,8 193,8Giugno 1993 236,4 205,1Giugno 1994 248,025 215,55Giugno 1995 266,85 232,575Giugno 1996 280,275 244,65Giugno 1997 285,375 249,225Giugno 1998 291,9 255,075 Giugno 1999 297,375 259,95 Giugno 2000 307,2 268,875Giugno 2001 318,15 278,6Giugno 2002 327 286,65 Giugno 2003 336,225 294,975Giugno 2004 345,45 303,15Giugno 2005 352,275 309,37 Giugno 2006 361,125 317,32Giugno 2007 367,875 323,47Giugno 2008 384,6 338,47Giugno 2009 386,325 339,97 Giugno 2010 392,475 345,525 Giugno 2011 402,825 354,825Giugno 2012 417,75 368,325

I N D I C I I S T A T

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE

SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL 1975

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE AL GIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE

Giugno 2009 - Giugno 1978

+453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84)

Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento èannuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile”

Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%)

Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%)

VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATEIN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATEIN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE

ANNO Gen. Feb. Mar. Apr. Mag. Giu. Lug. Ago. Sett. Ott. Nov. Dic.

1980 16,050 16,275 15,975 15,900 15,525 15,525 16,200 16,200 15,900 15,375 16,125 15,825

1981 14,550 14,625 15,075 14,925 15,375 15,450 14,700 14,400 13,725 13,950 13,650 13,425

1982 12,975 12,525 12,075 11,625 11,400 11,400 11,925 12,900 12,900 12,900 12,525 12,225

1983 12,300 12,300 12,300 12,450 12,300 12,000 11,550 10,275 10,200 9,975 9,750 9,600

1984 9,375 9,150 9,000 8,700 8,400 8,400 7,875 7,800 7,350 6,825 6,450 6,600

1985 6,450 6,450 6,450 6,600 6,600 6,525 6,525 6,450 6,225 6,375 6,450 6,450

1986 6,000 5,700 5,400 4,950 4,800 4,725 4,225 4,425 4,350 3,825 73525 3,225

1987 3,375 3,150 3,150 3,150 3,150 3,075 3,300 3,375 3,750 3,975 3,900 3,825

1988 3,750 3,675 3,675 3,750 3,675 3,675 3,675 3,750 3,600 3,525 3,975 4,125

1989 4,275 4,275 4,800 5,025 5,100 5,250 5,250 5,025 4,950 5,100 4,800 4,875

1990 4,800 4,650 4,575 4,350 4,275 4,200 4,275 4,725 4,725 4,650 4,875 4,800

1991 4,875 5,025 4,950 5,025 5,100 5,175 5,025 4,725 4,650 4,575 4,658 4,50

1992 4,575 4,05 4,20 4,20 4,27 4,125 4,125 3,97 3,90 3,75 3,7 3,6

1993 3,2 3,37 3,15 3,15 3,00 3,15 3,3 3,3 3,15 3,22 3,15 3

1994 3,15 3,15 3,15 3,1 3,07 2,8 2,7 2,8 2,92 2,85 2,77 3,1

1995 2,85 3,2 3,67 3,9 4,1 4,35 4,2 4,35 4,35 4,35 4,5 4,35

1996 4,125 3,75 3,375 3,375 3,225 2,975 2,7 2,55 2,55 2,25 1,950 1,950

1997 1,950 1,8 1,65 1,275 1,2 1,05 1,2 1,125 1,05 1,2 1,2 1,125

1998 1,2 1,35 1,275 1,35 1,275 1,350 1,350 1,425 1,350 1,275 1,125 1,125

1999 0,975 0,9 1,05 1,2 1,2 1,125 1,275 1,2 1,35 1,35 1,5 1,575

2000 1,575 1,8 1,875 1,650 1,725 2,025 2,025 2,025 1,950 1,950 2,025 1,950

2001 2,325 2,25 2,100 2,325 2,25 2,175 2,025 2,025 1,95 1,95 1,725 1,725

2002 1,725 1,725 1,80 1,80 1,725 1,725 1,725 1,875 1,95 1,95 2,025 2,025

2003 2,025 1,875 1,95 1,875 1,8 1,725 1,875 1,875 1,875 1,8 1,8 1,725

2004 1,50 1,65 1,425 1,50 1,575 1,65 1,575 1,575 1,35 1,275 1,275 1,275

2005 1,2 1,2 1,2 1,275 1,275 1,2 1,35 1,35 1,425 1,5 1,350 1,425

2006 1,65 1,575 1,575 1,5 1,65 1,575 1575 1,575 1,575 1,275 1,275 1,275

2007 1,125 1,125 1,125 1,05 1,05 1,2 1,2 1,2 1,2 1,5 1,725 1,950

2008 2,175 2,175 2,475 2,475 2,625 2,85 3,0 2,925 2,775 2,55 1,95 1,5

2009 1,125 1,125 0,75 0,75 0,525 0,3 -0,075 0,15 0,075 0,15 0,525 0,75

2010 0,975 0,975 1,125 1,2 1,125 0,975 1,275 1,125 1,2 1,275 1,275 1,425

2011 1,65 1,725 1,875 1,95 1,95 2,025 2,025 2,1 2,25 2,4 2,4 2,4

2012 2,4 2,475 2,4 2,4 2,25 2,325 2,175 2,325 2,325 2,025 1,8 1,8

1985 16,650 16,425 16,200 16,050 15,675 15,675 15,075 14,925 14,100 13,725 13,25 13,5751986 12,925 12,600 12,375 12,000 11,850 11,625 11,325 11,250 10,875 10,500 10,275 9,9751987 9,600 9,075 8,775 8,325 8,100 8,025 7,950 8,025 8,250 8,025 7,650 7,2751988 7,275 6,975 6,975 7,050 6,975 6,900 7,125 7,350 7,500 7,725 8,100 8,1001989 8,175 8,625 8,700 9,000 9,075 9,150 9,150 9,075 8,850 8,925 9,000 9,2251990 9,300 9,675 9,600 9,675 9,675 9,750 9,825 10,050 10,050 10,125 9,975 9,9751991 9,975 10,050 9,825 9,675 9,600 9,675 9,600 9,675 9,675 9,525 9,78 9,601992 9,75 9,3 9,45 9,45 9,67 9,60 9,60 8,92 8,8 8,55 8,5 8,321993 8,03 7,57 7,5 7,5 7,5 7,42 7,65 7,5 7,2 7,12 6,9 6,671994 6,53 6,60 6,45 6,3 6,22 6,1 6,15 6,15 6,22 6,15 6 6,451995 6,15 6,5 6,97 7,12 7,3 7,35 7,125 7,27 7,5 7,35 9,9 10,11996 7,20 7,12 7,20 7,5 7,5 7,5 7,12 7,05 7,05 6,67 6,60 6,371997 6,23 5,70 5,10 4,73 4,50 4,05 3,98 3,75 3,68 3,45 3,23 3,081998 3,225 3,225 3,0 2,7 2,55 2,475 2,625 2,625 2,475 2,475 2,325 2,3251999 2,175 2,25 2,325 2,55 2,475 2,475 2,625 2,625 2,7 2,625 2,7 2,7752000 2,625 2,7 2,925 2,85 2,925 3,15 3,3 3,225 3,3 3,3 3,6 3,6752001 3,975 4,05 3,975 3,975 4,05 4,2 4,05 4,05 3,9 3,975 3,825 3,8252002 4,05 3,975 3,975 4,125 4,05 3,9 3,825 3,975 3,9 3,9 3,75 3,752003 3,75 3,6 3,825 3,675 3,525 3,45 3,675 3,75 3,9 3,75 3,825 3,752004 3,525 3,525 3,375 3,375 3,375 3,45 3,45 3,45 3,3 3,075 3,075 3,002005 2,7 2,85 2,7 2,775 2,85 2,925 2,925 2,925 2,775 2,85 2,625 2,7752006 2,85 2,77 2,85 2,77 2,92 2,77 2,92 2,92 2,92 2,77 2,70 2,702007 2,775 2,7 2,7 2,55 2,7 2,775 2,775 2,775 2,7 2,775 3,075 3,32008 3,30 3,30 3,60 3,60 3,75 4,05 4,20 4,12 3,97 4,12 3,75 3,602009 3,3 3,3 3,225 3,225 3,15 3,15 2,925 3,075 2,85 2,7 2,475 2,252010 2,175 2,1 1,875 1,95 1,65 1,275 1,2 1,35 1,275 1,425 1,8 2,1752011 2,625 2,7 3,00 3,225 3,15 3,075 3,3 3,225 3,45 3,75 3,75 3,8252012 4,05 4,2 4,35 4,425 4,35 4,5 4,275 4,425 4,65 4,5 4,275 4,275

Periodoriferimento

Senza soppressioneaggiornamento 1984 (%)

Con soppressione aggiornamento 1984 (%)

MESI INDICI (*) INCREMENTI PERCENTUALI

Su biennio Su anno Su anno prec. 100% prec. prec. 75%

Gennaio 106,7 5,4 2,2 1,65 Febbraio 106,7 5,1 1,8 1,35 Marzo 106,9 4,9 1,6 1,2 Aprile 106,9 4,4 1,1 0,825 Maggio 106,9 4,3 1,2 0,9 Giugno 107,1 4,4 1,2 0,9 Luglio 107,2 4,2 1,2 0,9 Agosto 107,6 4,3 1,1 0,825 Settembre 107,2 3,9 0,8 0,6 Ottobre 107,1 3,4 0,7 0,525 Novembre 106,8 3,0 0,6 0,45

MEDIA ANNUA

105,8

MEDIA

PERCENTUALE

3,0

ANNO 2012 A N N O 2 0 1 3

(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100

Immobiliare: la crisi impoverisce gli italianiLe abitazioni costituiscono una parte crescente del risparmio reale, ma il calo dei valori sta facendo diminuire la ricchezza

Ècresciuto il patrimonio detenu-to dagli italiani sotto forza diabitazioni rispetto ad altri beni. Altempo stesso, però, è calato pesan-temente il valore degli alloggi. Ilrisultato di questi due andamenti haportato ad una conclusione: la crisidel mercato immobiliare sta com-plessivamente impoverendo gli ita-liani. A certificarlo è il bollettinostatistico della Banca d’Italia,secondo cui alla fine del 2012 la ric-chezza netta delle famiglie italiane,cioè la somma di attività reali (abi-tazioni, terreni, ecc.) e di attività fi-nanziarie (depositi, titoli, azioni,ecc.), al netto delle passività finan-ziarie (mutui, prestiti personali,ecc.), è risultata pari a 8.542 miliar-di di euro. In questo contesto, le at-tività reali (5.768 miliardi di euro)rappresentavano il 61,1 per centodella ricchezza lorda, le attività

finanziarie (3.670 miliardi di euro)il 38,9 per cento e le passività finan-ziarie (895 miliardi di euro) il 9,5per cento. Da qui si deduce che laricchezza netta complessiva, valuta-ta a prezzi correnti, è diminuita di 51miliardi di euro (-0,6 per cento) trala fine del 2011 e la fine del 2012,soprattutto a causa del calo dei valo-ri delle abitazioni, che è stato soloparzialmente compensata dall’au-mento delle attività finanziarie (4,5per cento) e dalla diminuzione dellepassività. In termini reali, la ricchezza com-plessiva è diminuita del 2,9 percento rispetto alla fine del 2011.Dalla fine del 2007, anno in cui essaaveva raggiunto il valore di 9.385miliardi di euro ai prezzi del 2012, ilcalo è stato pari addirittura al 9 percento. E secondo stime preliminari,nel primo semestre del 2013 la ric-

chezza netta delle famiglie sarebbeulteriormente diminuita rispetto al-la fine del 2012, e anche in questocaso la “colpa” sarebbe da attribuireprincipalmente all’andamentonegativo del mercato immobiliare.

Abitazioni A fine 2012 le attività reali dete-nute dalle famiglie italiane ammon-tavano a 5.768 miliardi di euro. Leabitazioni rappresentavano l’84 percento del totale delle attività reali e ifabbricati non residenziali quasi il 6per cento. Impianti, macchinari, at-trezzature, scorte e avviamento inci-devano per il 4 per cento come i ter-reni, mentre gli oggetti di valoreammontavano a poco più del 2 percento. Rispetto al 2000, la quota diricchezza lorda detenuta in attivitàreali è cresciuta di 8,7 punti percen-tuali a scapito delle attività finanzia-

rie. Anche la composizione delleattività reali ha subito variazioni: laquota di attività reali detenuta inabitazioni è aumentata di oltre 3punti percentuali, mentre la quotarelativa ai terreni è diminuita di 2,4punti percentuali; la quota dei fab-bricati non residenziali e quella diimpianti, macchinari, attrezzature,scorte e avviamento sono rimastestabili. Alla fine del 2012 la ricchezza inabitazioni detenuta dalle famiglieitaliane ammontava ad oltre 4.800miliardi di euro, corrispondenti inmedia a più di 200 mila euro per fa-miglia. La ricchezza in abitazioni, aprezzi correnti, è diminuita tra lafine del 2011 e la fine del 2012 del3,9 per cento (194 miliardi di euro),pari al 6 per cento in termini reali.La crescita media annua, pari al 6,6per cento nel periodo 1995-2007, si

è ridimensionata tra il 2007 e il2011.

Dati IstatSecondo i dati dell’Istat, nellaprima metà del 2013 i prezzi degliimmobili sono diminuiti del 2,1 percento rispetto alla fine del 2012.Sulla base di queste e di altre infor-mazioni, per il primo semestre del2013 si ipotizza una contrazione delvalore della ricchezza in abitazionidell’1,8 per cento a prezzi correnti. Ilvalore delle abitazioni comprendesia il valore della costruzione (capi-tale riproducibile) sia quello dei ter-reni sottostanti (capitale non ripro-ducibile). Secondo alcune valuta-zioni, in larga parte dei comunicapoluoghi di provincia il valore delterreno sottostante alle abitazioni dinuova costruzione oscillerebbe fra il20 e il 35 per cento del valore totale;tale percentuale risulta più elevatanei comuni metropolitani rispettoai restanti comuni.

INTERESSI LEGALINEL TEMPO

Fino al 15/12/1990 1 5%

Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 10%Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 5%Dal 01/01/1999al 31/12/2000 2,5%Dal 01/01/2001al 31/12/2001 3,5%Dal 01/01/2002al 31/12/2003 3%Dal 01/01/2004al 31/12/2007 2,5%Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3%

Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1%

Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,5%

Dal 01/01/2012 al 31/12/2013 2,5%

Dal 01/01/2014 1%

Ecco la Tasi: con l’Imu si pagava meno le aste immobiliari S · Bologna, Ferrara, Rimini,...

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