DOTT. AGR. FABRIZIO NARBONI COMMITTENTE E COMMESSA...

DOTT. AGR. FABRIZIO NARBONI

COMMITTENTE E COMMESSA:

TRIBUNALE DI PIACENZA

Esecuzione Immobiliare n° 173/2012 riunita con la E.I. n° 130/2012

promossa da BULGARI ZOOTECNICA S.r.l.

contro OLEOTTI CESARE

con intervento di EQUITALIA CENTRO spa; A.B.S. ITALIA srl; TECNOZOO DI VANZETTO G. e C. snc; az. agr. RAVELLI LORENZA; UNICREDIT spa.

GIUDICE ESECUTORE: DOTT. G. PICCIAU

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

(Dottore Agronomo Fabrizio NARBONI) Piacenza, 11.11.2013 Dott. Agr. Fabrizio Narboni Via Piroli, 32 NIVIANO (PC) P.IVA 01632973039

mail: [email protected] mailPEC: [email protected]

1. PREMESSE

Il sottoscritto Dott. Fabrizio Narboni, con studio in Niviano (Pc) Via Piroli n° 32,

iscritto all’Albo dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali della provincia di

Piacenza al n° 165, nominato dal nominato dal G.E. Antonino Fazio quale

Consulente Tecnico d’Ufficio nella Esecuzione Immobiliare n° 173/2012, prestava

giuramento di rito il giorno 07.11.2012 ricevendo l’incarico di rispondere ai

seguenti quesiti:

− esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione

notarile sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto, nonché dei

certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato nel ventennio

anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di

tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al

Giudice la situazione;

− ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una

relazione scritta contenente:

1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando

anche la corrispondenza/ non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati

indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la

specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di

esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda

proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza

e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di

trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non

trascritti;

2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;

3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da

terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro,

verificando, in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di

abitazione a favore del coniuge superstite ex. Art. 540 comma 2 c.c.), con

particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al

pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza

finale del contratto, data di scadenza per l’eventuale disdetta, data di rilascio

fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno

di un compenso regolarmente pagato o non pagato;

4. l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad

esempio spese relative all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. atto

c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria

dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in

particolare

• domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre

trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento;

• atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti di

edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;

• il regime patrimoniale della famiglia ed l’esistenza di convenzioni

matrimoniali, se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto

di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione

della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell’eventuale

trascrizione;

• altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù

uso, abitazione);

5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che

saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili

all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre

trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione;

6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’ esistenza

della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento

del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi

delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali;

7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo

frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si

propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un

abbattimento forfettario del 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione

della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori

catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non

contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare;

8. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o

meno il pagamento dell’ IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non

trattandosi di bene strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;

9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda

divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di

divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della

quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto,

altresì della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla

necessità di alienare l’intero bene;

10. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per

ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione

della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori;

11. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4

fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2

scatti dell’interno);

12. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un

file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file

contenente le fotografie.

2. OPERAZIONI PERITALI

Il Consulente Tecnico d’Ufficio, accettato l’incarico, si avvaleva della

collaborazione di un tecnico di fiducia per l’espletamento delle pratiche.

In data 21 novembre 2012 e 4.11.2013 venivano effettuate le visure catastali

presso l’Agenzia del Territorio di Piacenza.

In data 09 gennaio 2013, lo scrivente eseguiva un primo sopralluogo verificando lo

stato dei luoghi e le caratteristiche dei beni oggetto di valutazione.

In data 6.2.2013 e in data 20. 2.2013 si recava presso lo Sportello Edilizio del

Comune di Piacenza per verificare le pratiche edilizie interessanti i terreni oggetto

di pignoramenti.

In data 14.2.2013 e 4.11.2013 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità

Immobiliare dell’Agenzia del Territorio di Piacenza (ex Conservatoria RR.II) al fine

di verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti in

essere e quelli anteriori alla data di trascrizione del pignoramento.

In data 21.2.2013 e 9.10.2013 lo scrivente eseguiva sopralluoghi all’immobile

pignorato, rilevandone le caratteristiche fisiche.

In tali occasioni redigeva documentazione fotografica.

Con nota in data 26.2.2013 lo scrivente CTU rappresentava al G.E. Dr. A Fazio la

necessità di procedere all’accatastamento di parte degli immobili oggetto di

esecuzione, regolarizzando le procedure non perfezionate. Ciò si rendeva

necessario per una esatta identificazione dei beni nel decreto di trasferimento.

Il G.E. Dr. G. Picciau nell’udienza del 3.6.2013, dopo l’avvenuta riunione della E.I.

n° 173/2012 con la E.I. n° 130/2012, provvedeva ad incaricare il CTU ad eseguire

le operazioni di accatastamento sopra citate procedendo, altresì, alla redazione

della perizia tecnica di cui all’incarico ricevuto in data 7.11.2012.

Effettuate le suddette operazioni, il sottoscritto, nella qualità di esperto, si pregia di

relazionare quanto segue, ed espone allo spettabile G.E. Dr. G.Picciau le proprie

conclusioni redigendo la presente relazione.

3. RISPOSTE QUESITI AD EVASIONE DELL’INCARICO

Il Consulente Tecnico d’Ufficio ha proceduto, preliminarmente, alla verifica della

documentazione presentata dal soggetto procedente e cioè:

• Atto di pignoramento immobiliare trascrizione contro Oleotti Cesare del

22.6.2012 Registro Particolare n° 5237 – Registro G enerale n°7001 Pubblico

Ufficiale Tribunale di Piacenza Repertorio 1206 del 23.04.2012. Atto esecutivo

o cautelare. Verbale di pignoramento Immobili siti in Piacenza;

• Relazione notarile del 11.07.2012 Catastale-Ipotecaria redatta dalla Dott.ssa

Paola Esposito Notaio in Manerbio (BS);

• Estratto di Catasto nonché le trascrizioni relative all’immobile pignorato più

avanti elencate

Si ritiene che la documentazione prodotta sia completa ed idonea; pertanto si

procede a fornire le risposte ad evasione dell’incarico ricevuto.

3.1 QUESITO N° 1

“l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando

anche la corrispondenza/ non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati

indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la

specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso

(indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà,

superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la

cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione

del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;”

Identificazione bene

Dati Catastali e Confini

L’immobile pignorato, alla data del 2.11.2013 risulta censito con i seguenti dati

catastali:

Catasto Terreni del Comune di Piacenza, intestati a OLEOTTI CESARE nato a

Piacenza (PC) il 30/05/1962 C.F. LTTCSR62E30G535D per la quota di 1/1

CatastoTERRENI

Immobile Foglio Particella Qualità Classe Superficie Ha are ca

Reddito Dominicale

Reddito Agrario

Quota Proprietà

A 52 54 Sem. Irriguo 2 66 30 Euro 46,57 Euro 66,77 1/1 A 52 56 Seminativo 3 04 86 90 Euro 339,47 Euro 452,63 1/1

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Catasto Fabbricati del Comune di Piacenza, intestati a OLEOTTI CESARE nato a

Piacenza (PC) il 30/05/1962 C.F. LTTCSR62E30G535D per la quota di 1/1

Catasto FABBRICATI

Immobile Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita catastale

Quota Proprietà

52 76 3 Bene Comune non censibile ai sub. 4-5-6 e 7 – corte comune e pozzo B 52 76 4 A/3 4 11 vani € 681,72 1/1 C 52 76 5 A/4 1 7 vani € 133,76 1/1 D 52 76 6 C/2 1 168 mq. € 312,35 1/1 E 52 76 7 D/1 € 18.320,00 1/1

Ai soli fini catastali si precisa che:

- il mappale 54 di Ha. 0.66.30 deriva dall’originario mappale 29 di Ha 0.77.60 giusto

tipo di frazionamento in data 18 aprile 2008 n. 57268.1/2008 prot.n. PC0057268;





con precisazione che il predetto mappale 40 di Ha. 1.88.60 è particella interessata

da immobile urbano, all’epoca del pignoramento, non ancora regolarizzato ai sensi

del DL 78/2010 ed al catasto dei Fabbricati detto immobile risultava censito al

Foglio 52,

• mapp.76 sub. 1, via Strada della Gragnana n.c.m., cat. D/1, R.C. Euro

13.100,00;


13.100,00;

- il mappale 31 di Ha. 2.35.10 derivava dall’originario mappale 40 di Ha 1.88.60 e

mappale 20 di Ha 0.46.50 giusto tipo di mappale in data 08 ottobre 2012 n.

129300/2008 prot.n. PC0129300;

con ulteriore precisazione che il predetto mappale 31 di Ha. 2.35.10 è particella

interessata da immobile urbano non ancora regolarizzata all’epoca dell’affidamento

dell’incarico al CTU, ai sensi del DL 78/2010 ed al catasto dei Fabbricati il predetto

immobile risulta censito al Foglio 52,

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13.100,00;


13.100,00;

- in data 10 ottobre 2013 il CTU a seguito dell’incarico del G.E. ha redatto il Tipo

Mappale n. 99864/2013 prot. n. PC099864 in cui è stato soppresso il mappale 31

di Ha. 2.35.10 al catasto Terreni e viene costituito il mappale 76; con ulteriore

pratica Docfa presentata in data 24 ottobre 2013 prot. 104501, lo scrivente ha

provveduto a sopprimere al catasto Fabbricati il mappale 76 sub. 1 e 2 assegnati

dall’agenzia del Territorio con rendita presunta in data 22/11/2011 prot. 236505.

Tale regolarizzazione, di fatto, ha generato i nuovi subalterni dei beni oggetto di

pignoramento, venendosi a determinare la situazione catastale di seguito

elencata:

• mapp.76 sub. 3 , via Strada della Gragnana n. 55, cat. BCNC; bene

comune non censibile ai sub. 4,5,6 e 7 corte comune e pozzo comune;

• mapp.76 sub. 4 , via Strada della Gragnana s.n.c., cat. A/3 classe 4 vani

11, Rendita Euro 681,72

• mapp.76 sub. 5 , via Strada della Gragnana n° 55, cat. A/4 classe 1 vani 7,

Rendita Euro 133,76;

• mapp.76 sub. 6 , via Strada della Gragnana s.n.c., cat. C/2 classe 1 sup.

cat. 187, Rendita Euro 312,35;

• mapp.76 sub. 7 , via Strada della Gragnana s.n.c., cat. D/1, Rendita Euro

18.320,00;

I beni oggetto di pignoramento, sono confinanti in circondario:

mappale 54

- Nord mapp. 55, Est mapp. 56, Ovest mapp.28 e 48, Sud mapp. 28;

mappale 56

- Nord mapp. 57, Est mapp. 12, Ovest mapp. 22 e 54, Sud Strada della Gragnana;

mappale 76

- Nord mapp. 41, Est mapp. 74 e 75, Ovest mapp. 70 e 72, Sud Strada della

Gragnana;

L’intestazione catastale dell’immobile pignorato in capo al debitore esecutato è

conforme alle risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari.

Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento

I dati catastali del bene oggetto di esecuzione e la relativa consistenza risultano

corrispondenti ai dati catastali riportati negli atti di pignoramento.

Diritto reale sottoposto a pignoramento

Il pignoramento riguarda l’intera proprietà dei terreni sottoposto a esecuzione in capo

al debitore esecutato Sig. Oleotti Cesare.

Estremi atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio

1. Trascrizione a favore del 08.06.2002

Registro Particolare 5018 - Registro Generale 7073

Pubblico Ufficiale MORONI ORESTEMARIA Repertorio 102606 del 14.05.2002

COMPRAVENDITA IMMOBILI siti in Piacenza (PC)

A favore : OLEOTTI CESARE c.f. LTT CSR 62E30G535D

Contro: ACHILLI ANGELA c.f. CHLNLG34E66C261F

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SEZIONE IMMOBILI

Immobile 1

Catasto Ubicazione Foglio Particella Sub. classamento consistenza

Piacenza 42 27 ----- TERRENI Ha 5 a 41 ca 40

Immobile 2


Piacenza 42 28 ----- TERRENI Ha a 73 ca 80

Immobile 3



Immobile 4



Immobile 5



Immobile 6



Immobile 7



Immobile 8



Immobile 9



Immobile 10



Immobile 11



Immobile 12



Immobile 13



Immobile 14



Immobile 15



Immobile 16



Immobile 17



Immobile 18



Situazione degli intestatari dal 10.07.1984:

ACHILLI Angela nata a C.S.Giovanni (PC) il 26.05.1934 c.f. CHLNGL34E66C261F

proprietaria per 1000/1000 fino al 14.05.2002

Dati derivati : Denunzia (passaggi causa di Morte di Achilli Carlo) del 19.07.1984

Voltura 18285 in atti dal 21/08/1987; Registrazione : UR .Piacenza Volume 306 n. 9

del 04.01.1985.

Achilli Carlo nato a C.S.Giovanni (PC) il 24.05.1897 risultava proprietario dal 1963;

alla sua morte, avvenuta il 10.07.1984 la piena proprietà è passata a Achilli Angela

(dic. succ. registrata a Piacenza il 04.01.1985).

Successivamente il fondo è stato oggetto di frazionamento e cessione ad altra

società agricola a seguito di

2. Trascrizione Contro del 18.02.2011

Registro Particolare 2215 - Registro Generale 3107 Pubblico Ufficiale TOSCANI MASSIMO Repertorio 152040/43037 del 17.02.2011 COMPRAVENDITA IMMOBILI siti in Piacenza (PC) A favore : Soc. agricola B & B S.r.l. P.IVA 01215220334 Contro : Oleotti Cesare c.f. LTT CSR 62E30G535D

Note :

Immobile 1



Immobile 2



Immobile 3



Immobile 4



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Immobile 5



Immobile 6



Immobile 7



Immobile 8



Immobile 10



Immobile 11



Immobile 12



Immobile 13


Piacenza 51 26 ----- TERRENI Ha a ca 60

Immobile 14



Immobile 15



3.2 QUESITO N° 2

“la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione”;

Descrizione e Consistenza

I beni immobili oggetto di pignoramento sono ubicati nel Comune di Piacenza, in

loc. Case di Trebbia via Strada della Gragnana n°55 /b, e così composti:

A. Terreni. Composto da n. 2 appezzamenti adiacenti di natura agricola siti in

Comune di Piacenza, posti tra la tangenziale in prossimità del nuovo ponte sul

fiume Trebbia e la Strada Gragnana – foglio 52 mappali. 54 e 56;

B. Casa civile abitazione posta al piano terra, primo e secondo (intera proprietà)

– foglio 52 mapp. 76 sub. 4;

C. Ex fabbricato rurale composto da abitazione al piano terra, primo e secondo

(intera proprietà) – foglio 52 mapp. 76 sub. 5;

D. Deposito ricovero attrezzi posto al piano terra (intera proprietà) – foglio 52

mapp. 76 sub. 6;

E. Opificio (ex stalla) e strutture di servizio annesse, sili orizzontali e vasche

raccolta reflui, poste al piano terra e primo (intera proprietà) – foglio 52 mapp.

76 sub. 7;

Descrizione

A. Immobile A. Terreno agricolo.

L’accesso al centro aziendale è garantito da una strada comunale che

lambisce la proprietà.

Il fondo è posto in fregio al fiume Trebbia, sponda nord, e confina a Nord con

la tangenziale Piacenza-San Nicolò

La fertilità del terreno è buona ma la tessitura grossolana (ghiaia deposito F.

Trebbia) evidenzia la necessità di frequenti irrigazioni per evitare lo stress

idrico alle coltivazioni.

La dotazione irrigua è assicurata da un pozzo artesiano aziendale presente

sul mapp. 54 regolarmente autorizzato dalla Regione Emilia Romagna.

Per la determinazione della consistenza commerciale del terreno in esame lo

scrivente ha considerato la superficie catastale convertita nella misura agraria

locale (pertica piacentina) p.p. pari a 762 mq.

B. Immobile B. Casa civile abitazione

L’unità negoziale è costituita da un corpo di fabbrica isolato ad uso abitativo

(occupato dal proprietario) di epoca antecedente il 1967, il tutto insiste su

corte comune.

L’immobile è composto da tre piani fuori terra di cui il 1° e 2° sono adibiti ad

abitazione mentre il piano terra è adibito a cantina e deposito tutti i piani sono

tra loro comunicanti tramite una scala interna. Le murature portanti sono in

mattoni pieni i solai in putrelle e tavelloni, le facciate esterne presentano

intonaci ammalorati e in parte staccati, tranne il corpo di fabbrica adibito a

servizi che risulta intonacato e tinteggiato. L’accesso alla parte abitativa posta

al piano primo avviene tramite una scala esterna posta sul lato ovest del

fabbricato. Al piano primo è presente la zona giorno così composta: ingresso /

disimpegno, soggiorno, pranzo, cucina, bagno ed una camera adibita a studio;

al piano secondo è presente la zona notte così composta: quattro camere da

letto, bagno, disimpegno e balcone.

I locali abitativi sono tutti pavimentati con piastrelle in marmette di cemento

(piano primo) e cotto (piano secondo), il rivestimento dei bagni è in piastrelle

di ceramica; i serramenti esterni sono in legno con vetro singolo (quello dei

bagni in vetrocamera) con persiane; i serramenti interni sono in legno

tamburato. I locali sono intonacati al civile e tinteggiati tranne al piano terra

dove sono solamente intonacati e il pavimento è in battuto di cemento.

L’immobile è riscaldato da stufe a pellet e camino. La copertura è con tegole

marsiglesi. Nel complesso lo stato di conservazione dell’immobile risulta

discreto.

C. Immobile C. Ex fabbricato rurale

L’unità negoziale è costituita da un corpo di fabbrica adibito in parte ad uso

abitativo e in parte ad uso deposito, in aderenza con altro fabbricato

confinante (mappale 72 sub. 3 e sub. 4) di epoca presumibilmente degli inizi

900 facenti parte di una “Corte Rurale”, attualmente in stato di abbandono.

La parte abitativa del corpo di fabbrica è posto su tre livelli, mentre la parte ad

uso deposito è su due livelli. Le murature portanti sono in mattoni pieni i solai

in legno e tavelle, le facciate esterne presentano intonaci ammalorati e in

parte staccati l’immobile è privo di serramenti esterni e impianti tranne quello

elettrico nella parte abitativa. La copertura è con orditura in legno e coppi. Nel

complesso lo stato di conservazione dell’immobile risulta scadente.

D. Immobile D. Deposito/ricovero attrezzi.

L’unità negoziale è costituita da un corpo di fabbrica isolato ad uso deposito

ricovero attrezzi (ex portico) di epoca presumibilmente degli inizi 900 facenti

parte di una “Corte Rurale”. L’immobile è stato ristrutturato con pratica DIA

1581/2002 prot. 10778.

L’immobile è a pianta rettangolare misura mt. 17,65 x 10,60 chiuso su tre lati,

l’accesso avviene dal lato est mediante l’inserimento di tre portoni sezionali

uno per ogni campata. Le murature portanti sono in pilastri di mattoni pieni, la

tamponatura è in blocchi di laterizio e i serramenti sul lato ovest sono in

alluminio. La copertura è con orditura in legno e coppi. Nel complesso lo stato

di conservazione dell’immobile risulta buono.

E. Immobile E. Opificio (ex stalla)

L’unità negoziale è costituita da un corpo di fabbrica isolato a struttura

metallica e muratura ad uso deposito (ex stalla) L’immobile è stato costruito

con Permesso di Costruire 476/2003 e variante 158/2005 ultimato nel maggio

2006, privo di certificato di Conformità edilizia e di Agibilità.

Il capannone a struttura metallica (E1) ex stalla adibito a portico misura mt.

115,25 x 33,15, le due campate laterali anch’esse in metallo adibite a tettoia

(E2) misurano 115,25 x 4,42 mentre la parte adibita a deposito e servizi (E3)

(ex locali tecnologici) parte in muratura misura al piano terra 7,50 x 18,10 e al

piano primo 7,75 x 18,10. La copertura dell’intero corpo di fabbrica è in lastre

di fibrocemento sostenute da arcarecci in metallo ben controventati. I sili

orizzontali affiancati (E4) sono di dimensione 60 x 31, sono in struttura

prefabbricata in cls armato e pavimentati in battuto di cemento.

Le due vasche di raccolta dei reflui (E5), provenienti dalla ex stalla e sili

orizzontali, sono di dimensioni circolari realizzati con elementi prefabbricati in cls

armato per una superficie per ogni vasca di mq. 391,27 e di altezza di mt. 5,00.

Consistenza

A. TERRENI AGRICOLI

foglio 52 mappali 54 e 56

Ha are ca

Terreno mapp. 54 00 66 30

Terreno mapp. 56 04 86 90

Sommano sup. commerciale equivalente 05 53 20 pari a p.p. 72.59

B. CASA DI CIVILE ABITAZIONE

foglio 52 mappali 76 sub. 4

Cantina PT (50% di 99,42 mq.) 49,71 mq.

Abitazione P1 99,42 mq.


Balcone P2 (50% di 8,04 mq.) 4,02 mq.

Scala esterna PT (25% di 7,38 mq.) 1,84 mq.

Sommano sup. commerciale equivalente 254,41 mq. arr. a 254 mq .

C. EX FABBRICATO RURALE


Abitazione PT 56,22 mq.


Soffitta P2 (20% di 55,65 mq.) 11,13 mq.

Deposito PT (50% di 47,04 mq.) 23,52 mq.

Deposito P1 (50% di 47,04 mq.) 23,52 mq.


D. DEPOSITO RICOVERO ATTREZZI


Deposito PT 187,09 mq.


E. OPIFICIO (ex stalla)


E1.Portico in metallo (deposito) 3.820,54 mq.arrotondata a 3.821 mq .

E2.Tettoia in metallo 509,87 mq. arrotondata a 510 mq .

E2.Tettoia in metallo 509,87 mq. arrotondata a 510 mq .

E3.Deposito e servizi PT in muratura 135,75 mq. arrotondata a 136 mq .

E3.Deposito P1 in muratura 140,27 mq. arrotondata a 140 mq .

E4.Sili orizzontali in cls 1.860,00 mq.arrotondata a 1.860 mq .

E5.Vasche refluei in cls (n°2) 782,54 mq. arrotondata a 783 mq .

3.3 QUESITO N° 3

“la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da

terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro,

verificando, in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di

abitazione a favore del coniuge superstite ex. Art. 540 comma 2 c.c.), con

particolare riferimento all’ esistenza di contratti registrati in data antecedente al

pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza

finale del contratto, data di scadenza per l’eventuale disdetta, data di rilascio

fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno

di un compenso regolarmente pagato o non pagato”;

Stato di possesso del bene

Parte dell’immobile sottoposto ad esecuzione e, più precisamente l’appezzamento

agricolo contraddistinto con i mapp. 54 e 56 del Fg 52 risulta affittata a terzi.

Con contratto stipulato, ai sensi dell’art. 45 L. 203/1982, in data 15.3.2012, (e

quindi in epoca precedente all’atto di pignoramento del 23.4.2012), il Sig. Oleotti

Cesare concede in affitto al Sig. Rossetti Gianni, per un periodo di anni 15

(quindici) e, quindi, con scadenza 10.11.2026, i terreni corrispondenti ai mappali

54 e 56 Fg 52 per complessivi Ha 5.53.20 pari a pertiche piacentine (p.p.) 73

circa; viene fissato il canone annuo pari ad un importo di Euro 1.825,00.

Le rate di affitto, secondo quanto riferito dall’esecutato, risultano essere state

regolarmente pagate. Il contratto di affitto risulta registrato in data 12.4.2012 al n°

443.

Per quanto attiene la rimanente parte del fondo risulta rientrare nella piena

disponibilità del debitore esecutato, non essendo in corso contratti di cessione e/o

di possesso di specie.

3.4 QUESITO N° 4

“l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad

esempio spese relative all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. atto

c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria

dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in

particolare

• domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre

trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento;

Monica

Casella di testo

....

Monica

Casella di testo

...

Monica

Casella di testo

...

• atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti di

edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;

• il regime patrimoniale della famiglia ed l’esistenza di convenzioni matrimoniali,

se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o

certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa

coniugale, con precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;

• altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù

uso, abitazione);

Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente

Dalle visure effettuate presso i Pubblici Registri Immobiliari in data 14.02.2013 e

4.11.2013 non sono emersi particolari oneri gravanti sul bene oggetto di stima

che resteranno a carico dell’acquirente. I gravami sussistenti sono:

• Atto unilaterale d'obbligo edilizio sul mappale 20 del foglio 52 a favore del

Comune di Piacenza stipulato con scrittura privata in data 16.03.1995.

n.384664 rep.

• Servitù passiva di oleodotto sui mappali 54 e 56 del foglio 52 a favore della

società Praoil Oleodotti Italiani, stipulato con scrittura privata in data

28.11.2001. n.30693 rep.

Per quanto attiene gli appezzamenti agricoli di cui ai mapp. 54 e 56 Fg. 52 si

riferisce che risulta in essere, come già riferito, un contratto di affitto con

scadenza anno 2026; tale contratto, in caso di vendita degli appezzamenti,

genera diritto di prelazione ai sensi delle leggi agrarie vigenti.

Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato

Dalla lettura dell’atto di matrimonio si evince che il debitore esecutato risulta

essere in regime di separazione dei beni.

Monica

Casella di testo

....

3.5 QUESITO N° 5

“l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che

saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili

all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre

trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione”;

Formalità che saranno cancellate dalla procedure e costi per la loro

cancellazione

Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 14.2.2013 con

aggiornamenti al 4.11.2013 è emerso che l’intera proprietà in capo al debitore

esecutato Sig. Oleotti Cesare nato a Piacenza il 30.5.1962 è gravato dalle

seguenti formalità pregiudizievoli che saranno cancellate o, comunque,

risulteranno non opponibili all’acquirente:

1) TRASCRIZIONE A FAVORE del 08/06/2002

Registro Particolare 5018 Registro Generale 7073

Pubblico Ufficiale Moroni Orestemaria – rep. 102606 del 14/05/2002

Atto tra Vivi COMPRAVENDITA

Immobili siti in Piacenza Terreni

A favore: Oleotti Cesare Contro: Achilli Angela

2) ISCRIZIONE CONTRO del 29/06/2004


Pubblico Ufficiale Moroni Orestemaria – rep. 117849 / 11034 del 25/06/2004

IPOTECA VOLONTARIA CONCESSIONE A GARANZIA MUTUO FONDIA RIO


Annotazione n. 3375 del 18/10/2007 CANCELLAZIONE TOTALE

3) ISCRIZIONE CONTRO del 05/032005



IPOTECA VOLONTARIA CONCESSIONE A GARANZIA FINANZIA MENTO

Immobili siti in Piacenza BANCA POPOLARE DI MILANO – SOC. COOP. A.R.L.

Monica

Casella di testo

....

Monica

Casella di testo

...

Annotazione n. 578 del 03/03/2011 Restrizione dei Beni

Note : concesso finanziamento di €. 2.400.000,00




IPOTECA VOLONTARIA CONCESSIONE A GARANZIA FINANZIA MENTO

Immobili siti in Piacenza BANCA POPOLARE DI MILANO – SOC. COOP. A.R.L.

Annotazione n. 579 del 03/03/2011 Restrizione dei Beni

Note : concesso finanziamento di €. 600.000,00

5) TRASCRIZIONE CONTRO del 30/03/2009


Pubblico Ufficiale Corso Garibaldi 50 – rep. 3209 del 05/03/2009

ATTO AMM INI STRATI VO ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTI L ITA'

Immobili siti in Piacenza PROVINCIA DI PIACENZA

A Favore : Provincia di Piacenza Contro : Oleotti Cesare



Pubblico Ufficiale Tribunale di Brescia – rep. 1375 del 03/03/2009

IPOTECA GIUDIZIALE DECRETO INGIUNTIVO





Pubblico Ufficiale Tribunale di Piacenza – rep. 1570 del 25/10/2007






Pubblico Ufficiale Equitalia Emilia Nord S.p.A. – rep. 101293 del 26/02/2010

IPOTECA LEGALE IPOTECA LEGALE















11) TRASCRIZIONE CONTRO del 18/02/2011


Pubblico Ufficiale Toscani Massimo – rep. 152040/43037 del 17/02/2011

Atto tra Vivi COMPRAVENDITA


A favore: Soc. agr icola B& B S.r.l Contro: Oleotti Cesare





Immobili siti in Piacenza VALCHERO SCAVI di RAPACCIOLI Geom. Lorenzo

Annotazione : no

Note : SITUAZIONE RISOLTA - ATTESA DI CANCELLAZIO NE



Monica

Casella di testo

....

Pubblico Ufficiale Tribunale di Piacenza – rep. 1479/2011 del 09/08/2011


Immobili siti in Piacenza UNICREDIT S.P.A. - ROMA

Annotazione : no

Note : Ipoteca per €. 350.000,00



Pubblico Ufficiale Tribunale di Lodi – rep. 2862 del 02/03/2012


Immobili siti in Piacenza INTESA SANPAOLO S.P.A.

Annotazione : protocollo quietanza n. 18837 del 19/03/2012 Agenzia Terr itor io di Lodi

Note : Ipoteca per €. 500.000,00



Pubblico Ufficiale Ufficiale Giudiziario – rep. 1239 del 13/03/2012

ATTO ESECUTI VO O CAUT. VERBALE DI PIGNORAM ENTO IM MOBILI

Immobili siti in Piacenza BISI FILIPPO

Annotazione :

Note :





Immobili siti in Piacenza LAMPOGAS EMILIANA

Annotazione : Verbale trascritto a Piacenza il 28.05.2012

Note :



Pubblico Ufficiale Ufficiale Giudiziario – rep. 1206 del 23/04/2012


Immobili siti in Piacenza BULGARI ZOOTECNICA S.R.L.

Annotazione :

Note :

Monica

Casella di testo

...

Monica

Casella di testo

...

Spese di cancellazione

Per la cancellazione del pignoramento la spesa necessaria ammonta ad € 262,00

oltre all’onorario spettante al professionista.

3.6 QUESITO N° 6

“la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’ esistenza

della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle

eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali”;

Verifica della regolarità edilizia dei beni e dell’ esistenza della dichiarazione di

agibilità.

Lo scrivente ha provveduto a verificare tramite accesso allo sportello del Comune

di Piacenza la regolarità edilizia del bene e l’esistenza della dichiarazione di

agibilità, rilevando quanto segue:

Permessi di costruzione

• Fabbricato “B” (casa civile abitazione) Fg. 52 mapp. 76 sub.4.

Edificio realizzato ante 1967;

• Fabbricato “C” (edificio misto ex rurale) Fg. 52 mapp. 76 sub.5

Edificio realizzato ante 1967;

• Fabbricato “D” (deposito e ricovero attrezzi) Fg. 52 mapp. 76 sub.6

Edificio realizzato ante 1967. Ristrutturazione autorizzata con DIA

1581/2002;

• Fabbricato “E” (opificio ex stalla e deposito) Fg. 52 mapp. 76 sub.7

Permesso di costruire n. 476/2003

Variante al P.C. 476 n° 158/2005.

Inizio lavori 2.7.2004. Fine lavori 4.5.2006.

Collaudo statico stalla n° 463 del 26.5.2008

Collaudo statico sili orizzontali e vasche circolari n° 630 del 26.5.2008

Il certificato di conformità edilizia e di agibilità di cui all’art. 131 del Regolamento

Edilizio del Comune di Piacenza risulta assente.

Per quanto attiene il fabbricato “E” (ex stalla) si rappresenta che il Permesso di

Costruire sopra descritto è stato rilasciato per realizzare un edificio da adibirsi a

stalla secondo il progetto presentato; un edificio agricolo su area agricola,

connesso ad una attività agricola. Venuto a cessare l’allevamento delle vacche da

latte la struttura ha perso la sua funzione originaria di stalla pur essendo,

potenzialmente connessa all’attività agricola. Queste considerazioni hanno portato

il CTU ad accatastare l’edificio nella categoria D1 (opificio).

Nel caso di ripristino della funzione originaria (stalla) si renderà necessaria una

variazione catastale della categoria da D1 a D10.

3.7 QUESITO N° 7

“la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo

frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si

propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un

abbattimento forfetario del 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della

differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali,

dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale

della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare”;

Il sottoscritto C.T.U. ritiene che il bene sottoposto ad esecuzione sia da alienare,

in due distinti lotti, stanti le capacità autonome di esprimere un valore

apprezzabile e potenzialmente accessibile e di interesse di una platea più ampia

di soggetti economici.

Si procede a valutare l’intero bene oggetto di esecuzione e successivamente si

assegna il valore ai singoli lotti (n° 1 e n° 2) op portunamente abbattuto del 20%

come indicato nel quesito.

Per la valutazione viene adottato il metodo sintetico-comparativo in quanto, a

parere dello scrivente, è quello più obiettivo, immediato e direttamente collegato al

mercato, punto di riferimento di qualsiasi bene..

Il criterio è quello del “più probabile valore di mercato” che viene opportunamente

abbattuto forfettariamente del 20% per tenere conto dell’assenza di garanzia per

vizi occulti e della natura esecutiva e contrattuale della vendita.

Per la determinazione del valore del bene pignorato si è tenuto conto della

ubicazione dell’immobile, della consistenza catastale, della conformazione e delle

caratteristiche morfologiche degli appezzamenti, dell’accessibilità dell’ubicazione

in zona di pianura, della fertilità del terreno; in sintesi della vocazione, potenzialità

ed appetibilità degli appezzamenti e dei fabbricati oggetto di stima.

Il valore unitario assegnato ai terreni agricoli tiene conto della scadenza (2026) del

contratto di affitto in essere e della destinazione urbanistica dell’area (area

agricola).

A seguito delle considerazioni riportate, lo scrivente attribuisce al bene di cui

trattasi il seguente valore di stima:

A. Terreni mapp. 54 e 56 55.320 mq. x Euro/mq. 4,30 Euro 237.876,00 (pari a €/p.p. 3.276,00)

B. Casa civile abitazione 254 mq. x Euro/mq. 650 Euro 165.100,00 (mapp. 76 sub 4)

C. Ex fabbricato rurale 171 mq. x Euro/mq. 280 Euro 47.880,00 (mapp. 76 sub 5)

D. Deposito/ricovero attr. 187 mq. x Euro/mq. 480 Euro 89.760,00 (mapp. 76 sub.6)

E. E1 Opificio (ex stalla) 3.821 mq. x Euro/mq. 190 Euro 725.990,00

E2 Tettoie 1.020 mq. x Euro/mq. 90 Euro 91.800,00

E3 Deposito PT e P1 276 mq. x Euro/mq. 320 Euro 88.320,00

E4 Sili orizzontali 1.860 mq. x Euro/mq. 50 Euro 93.000,00 E5 Vasche refluii 783 mq. x Euro/mq. 75(*) Euro 58.725,00

Per un Totale di Euro 1.598.451,00(**)

Deduzione forfettaria del 20% pari a Euro 319.69 0,00

Per un Totale di Euro 1.278.761,00

Pertanto, in risposta al quesito posto, lo scrivente perito può riferire che il più probabile

valore di mercato dell’intera unità negoziale sia di Euro 1.278.761,00 diconsi

(eurounmilioneduecentosettantottomilasettecentosess antuno/00)

(*) Il prezzo unitario tiene conto dei lavori di bonifica da eseguirsi alle vasche reflui.

(**) Il presente valore è comprensivo del valore dell’area di cui alla particella n. 76 sub 3 “bene comune non censibile ai sub 4,5,6 e 7, corte comune e pozzo”

Come riferito si propone di suddividere l’intero bene pignorato in due distinti lotti:

LOTTO N. 1 Terreni agricoli Fg. 52 mapp. 54 e 56 (“A”)

• Valore assegnato Euro 237.876,00

• Deduzione forfettaria 20% Euro 47.575,20

Restano Euro 190.300,80

Arrotondato in Euro 190.300,00 diconsi (eurocentono vantamilatreconto/00)

Pertanto il valore del Lotto n. 1 è pari ad Euro 19 0.300,00

LOTTO N. 2 Fabbricati rurali vari Fg 52 mapp. 76 sub 4 (“B”) sub 5 (“C”) sub 6 (“D”) sub 7 (“E”) e sub 3

• Valore assegnato Euro 1.360.575,00

• Deduzione forfettaria 20% Euro 272.115,00

Restano Euro 1.088.460,00

Arrotondato in Euro 1.088.500,00 diconsi (euroumili oneottantottomilacinquecento/00)

Pertanto il valore del Lotto n. 2 è pari ad Euro 1. 088.500,00

3.8 QUESITO N° 8

“l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o

meno il pagamento dell’ IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non

trattandosi di bene strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato”;

Il trasferimento degli immobili pignorati, al compratore, comporterà il pagamento

dell’IVA, nelle misure previste dalla legge in quanto i beni sottoposti a esecuzione

costituiscono beni strumentali all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato.

3.9 QUESITO N° 9

“ Motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda

divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di

divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della

quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì

della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di

alienare l’intero bene”;

Come già riferito al punto 7, considerato che il bene pignorato assume valori

economici consistenti, che i terreni agricoli, di fatto, sono disaggregati dal centro

aziendale si può ragionevolmente ritenere che il medesimo possieda buone

caratteristiche per essere, autonomamente, diviso in due distinti lotti, rispondendo,

altresì, in modo esauriente, alla quota spettante al debitore. Il bene è

scomponibile in due distinti lotti:

• Lotto n° 1: Terreni Agricoli Fg. 52 mapp. 54 e 56 (“A”)

• Lotto n° 2: Fabbricati rurali vari Fg 52 mapp. 76 sub.4 (“B”), sub.5 (“C”),

sub.6 (“D”), sub. 7 (“E”) e sub 3.

Come descritto al punto 7 si precisa che il valore assegnato ai due lotti risulta

• Lotto n° 1 € 190.300,00

• Lotto n° 2 € 1.088.500,00

In estrema ipotesi potrebbe configurarsi una suddivisione ulteriore del mapp. 76 in

due distinti lotti, scomponendo la parte abitativa dalla parte produttiva.

Ciò comporterebbe, inevitabilmente, un preventivo frazionamento che, all’attualità

non è stato considerato.

3.10 QUESITO N° 10

“l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare

la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della

funzionalità stessa, ed il costo dei lavori”;

L’edificio da prima destinato a stalla ha perso, all’attualità, la sua funzione originaria;

le attrezzature, gli impianti, le strutture mobili, ecc. utili al funzionamento, sono state

rimosse dall’esecutato; l’edificio non ospita alcun capo bovino.

L’edificio di servizio, attiguo alla stalla, è vuoto e privo di attrezzature di ogni tipo,

originariamente presenti, quali impianti tecnologici, vasche raccolta latte, ecc.

All’attualità non essendo prevista, né in essere, attività di sorta non sussiste

l’urgenza di realizzare opera alcuna. E’ necessario, però, procedere alla

predisposizione di lavori per l’adeguamento degli impianti nell’abitazione

residenziale, il rilascio dell’attestazione di prestazione energetica (APE); risulta

altresì mancante l’agibilità dell’edificio ex stalla.

3.11 QUESITO N° 11

“Allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4

fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2 scatti

dell’interno”;

Alla presente vengono allegati i documenti sottoelencati.

Si allega inoltre la documentazione fotografica dei lotti n. 1 e n. 2 che dimostra lo stato

dei luoghi.

3.12 QUESITO N° 12

“la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file

contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le

fotografie”.

Il sottoscritto ha predisposto 4 cd-rom di cui

• N. 2 (all.H) relativi al lotto n. 1

• N. 2 (all.I) relativi al lotto n. 2

nei quali sono stati masterizzati il file della relazione peritale (denominata

Esecuzione Immobiliare n. 173/2012) ed i files delle fotografie.

Chiusa la presente relazione peritale in data 11.11.2013.

Il CTU

(Dott. Agr.Fabrizio Narboni)

Allegati:

A. Accatastamento, planimetrie catastali, visure e visure storiche;

A.1.1) Accatastamento Elaborato planimetrico scala 1000

A.1.2) Accatastamento sub.4 scala 200




A.2) Planimetria catastale scala 2000

A.3) Visura catastale per soggetto

A.4) Visura catastale storica per soggetto

B. Ispezioni RR.II.;

C. Copia rilascio Concessioni Edilizie Comune di Piacenza;

C.1) DIA 1581-2002_RISTRUTTURAZIONE DEPOSITO RIC. ATTREZZI

C.2.1) PdC 476-2003_COSTRUZIONE STALLA

C.2.2) PdC variante 476-2003_COSTRUZIONE STALLA

D. ESTRATTO ATTI DI MATRIMONIO;

E. Planimetria lotti 1 e 2

F. Documentazione fotografica Lotto 1

G. Documentazione fotografica Lotto 2

H. 2 cd-rom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie lotto 1

I. 2 cd-rom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie lotto 2

DOTT. AGR. FABRIZIO NARBONI COMMITTENTE E COMMESSA...

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