DEFINIZIONE AL 27 SETTEMBRE 2013 DEL VALORE DI ......Institution of Chartered Surveyors), Red Book,...

Centro Intermodale Adriatico Spa

DEFINIZIONE AL 27 SETTEMBRE 2013 DEL VALORE DI MERCATO DI TERRENO EDIFICABILE

DI PROPRIETA’ DELLA SOCIETA’ EMAS SRL SITO NEL COMUNE DI MIRANO (VE),

VIA MIRANESE.

27 Settembre 2013

Definizione al 27-09-2013 del valore di mercato di terreno edificabile sito nel Comune di Mirano (VE), Via Miranese.

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YARD VALTECH S.r.l.

INDICE

EXECUTIVE SUMMARY .................................................................................................... 4

BENI OGGETTO DI STIMA ............................................................................................... 6

MERCATO IMMOBILIARE ................................................................................................ 7

Indicatori economici generali ...................................................................................... 7

Focus sul mercato immobiliare di Venezia ................................................................ 12

Focus sul mercato immobiliare del Comune di Mirano (VE) ...................................... 17

Comparables ............................................................................................................. 17

INQUADRAMENTO GEOGRAFICO.................................................................................. 18

Localizzazione a scala vasta ...................................................................................... 18

Localizzazione a scala urbana ................................................................................... 19

DESCRIZIONE ............................................................................................................... 21

ESTREMI CATASTALI .................................................................................................... 23

DESCRIZIONE URBANISTICA ....................................................................................... 25

DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO ..................................................................... 28

CRITERI DI VALUTAZIONE ........................................................................................... 29

Metodo della trasformazione ..................................................................................... 29

VALUTAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE ......................................................... 30

Il metodo di valutazione adottato ............................................................................. 30

I costi ........................................................................................................................... 31

I ricavi .......................................................................................................................... 31

CONCLUSIONI .............................................................................................................. 33

ALLEGATI...................................................................................................................... 34

Allegato A – Dichiarazioni ed informazioni generali .................................................. 35

Allegato B – Limiti della presente relazione .............................................................. 37

Allegato C – Documentazione fotografica. ................................................................ 38

Allegato D – Tabelle .................................................................................................. 40


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YARD VALTECH S.r.l.

Spettabile CENTRO INTERMODALE ADRIATICO SPA Via dell’Elettricità 21 MARGHERA-VENEZIA (VE) Alla cortese attenzione del Dott. Giovanni La Croce

Milano, 27 Settembre 2013 Oggetto: Determinazione al 27 Settembre 2013 del valore di mercato di terreno

edificabile sito nel Comune di Mirano (VE), Via Miranese. In conformità alle Vostre istruzioni, abbiamo preso asset immobiliare costituito da terreno edificabile sito nel Comune di Mirano (VE), Via Miranese. Scopo peritale è stato quello di determinare il suo più probabile valore di mercato alla data del 27 Settembre 2013. Al termine delle operazioni valorizzative da noi svolte, è risultato che il complessivo valore di mercato del patrimonio immobiliare in oggetto, a valle del minimo arrotondamento apportato, è pari a € 7.670.000,00 (Euro settemilioniseicentosettantamila/00) come meglio esplicitato nella tabella riportata nel capitolo “Valutazione”.


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YARD VALTECH S.r.l.

EXECUTIVE SUMMARY DATA REPORT Milano, 27 Settembre 2013

DESTINATARIO CENTRO INTERMODALE ADRIATICO SPA

Via dell’Elettricità 21 00135 – MARGHERA -VENEZIA

Alla c.a. del Dott. Guovanni La Croce

IMMOBILI Terreno edificabile nel Comune di Mirano (VE), via Miranese

DATA VALUTAZIONE 27 Settembre 2013

SCOPO DELLA VALUTAZIONE Definizione del valore di mercato alla data del 27 Settembre 2013.

VALORE DI MERCATO € 7.670.000,00 (Euro settemilioniseicentosettantamila/00)

DEFINIZIONE VALORE DI MERCATO

Sulla base degli Standard internazionali di valutazione IVS (International Valuation Standards) e gli standard RICS (Royal

Institution of Chartered Surveyors), Red Book, VI edizione , gennaio 2008 la definizione del Valore di Mercato è la seguente:

L’ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e

acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla

compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo

informato, con cautela e senza coercizioni.

STANDARD VALUTATIVI E

METODOLOGIA

Il contenuto del presente lavoro, pur essendo incentrato sulla

valutazione di ciascun cespite, è imprescindibilmente legato alle risultanze dell’analisi documentale da noi svolta.

Le metodologie valutative ed i format da noi adottati sono in linea sia con quanto richiesto dalla prassi internazionale sia con quanto

prescritto dalle autorità competenti in merito ai criteri di valutazione per i Fondi Immobiliari (es.: Regolamento della Banca d’Italia).

In particolare ci si riferisce alle “Guidance Notes” dettate

dall’International Valuation Standards Committee per quanto

concerne i valori di stima, il procedimento per determinarli ed i contenuti minimi che deve possedere la relazione peritale

RISORSE La presente valutazione è stata preparata da Yard Valtech, Milano,

Italia. I valutatori che hanno eseguito il lavoro sono qualificati ed

esperti in questo tipo di valutazione in conformità con le Best Practices e linee guida delineate nel Red Book. Yard Valtech è

un’azienda certificata RICS.

NOTA FINALE La presente relazione è stata predisposta ai sensi dell’art. 12 bis,

comma 3, lettera a) del D.M. 24 maggio 1999, n. 228.


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YARD VALTECH S.r.l.

Le nostre valutazioni ed i nostri studi sono assolutamente

confidenziali e riservati all’interno della Yard Valtech S.r.l., di CENTRO

INTERMODALE SPA, dei Suoi consulenti, delle banche finanziatrici e

dell’intermediario finanziario nominato ai sensi e per gli effetti dell’art.

12 bis, comma 3, lettera b) del D.M. 24 maggio 1999, n. 228.

Le informazioni contenute nella presente relazione di stima sono

trasmettibili a terzi previo consenso scritto di Yard Valtech S.r.l. e di

CENTRO INTERMODALE SPA, fatti salvi gli usi di legge e regolamentari.

Il presente documento è stato elaborato da:

Dott. Arch. Antonio Dallera

Amministratore Delegato

Yard Valtech S.r.l.

Dott. Alberto Quaretti

Valuation Division Director

Yard Valtech S.r.l.

Yard Valtech S.r.l.

Via San Francesco d’Assisi, 4 20122 – Milano

Tel. +39.02.778070.1 Fax. +39.02.76319216

www.yard.it

http://www.yard.it/


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BENI OGGETTO DI STIMA Il patrimonio immobiliare in oggetto è costituito da un terreno edificabile della superficie lorda complessiva pari a 37.901 mq, sito nel Comune di Mirano (VE), Via Miranese, per un valore complessivo, arrotondato, pari a € 7.670.000,00 (Euro settemilioniseicentosettanta mila/00) come indicato in premessa.


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YARD VALTECH S.r.l.

MERCATO IMMOBILIARE

Indicatori economici generali Secondo i dati di Nomisma 2013 i prezzi degli immobili continueranno a scendere per tutto il 2013

e 2014. La pressione fiscale dovrebbe diminuire per permettere al mercato di riprendersi. E’

necessaria anche l’attivazione di una politica creditizia adatta a far riprendere l’attività delle banche

le quali hanno parecchi immobili in sofferenza che non riescono a gestire/dismettere. Le condizioni

di concessione del credito sono sempre più severe. A fine 2012 le erogazioni di finanziamenti per

l’acquisto di abitazioni sono scese del 47.4% rispetto al 2011. La quota di sofferenze creditizie

unita ad una rigida regolamentazione che impone alle banche di detenere capitale a fronte degli

impieghi immobiliari rende la situazione ancora più difficile. In aggiunta a ciò i ricavi da locazioni

sono tassati più pesantemente degli investimenti in titoli di stato, per cui servirebbero dei

cambiamenti strutturali.

Nel 2012 il PIL è sceso del 2.4% rispetto all’anno prima, i consumi privati sono scesi del -4.3%,

mentre gli investimenti fissi lordi sono scesi del -8% e gli investimenti in costruzioni registrano un -

6.4%. Le esportazioni registrano un miglioramento +2.2% portando in attivo il saldo commerciale

con l’estero

Permane un notevole stock di invenduto ma la domanda (nonostante il grande fabbisogno

abitativo) non riesce a trovare un punto di incontro con l’offerta. Per tutto l’arco del 2012 e per il

primo semestre del 2013 la flessione dei prezzi è stata modesta.

Gli esperti non si attendono un immediato rilancio del settore e nemmeno un pronto

riassorbimento della massiccia offerta, ma semplicemente un adattamento delle parti alla fase del

mercato, con un eventuale revisione delle strategie della parte venditrice. Se non si verifica un

adattamento dei prezzi di vendita si verificherà un ulteriore allungamento dei tempi di vendita.

Gli indicatori economici segnalano un’economia in flessione nella prima metà del 2013 ma a ritmi

meno intensi rispetto al 2012. Secondo le previsioni della Commissione Europea la zona euro

registrerà una variazione negativa del PIL nel 2013 con una ripresa nel 2014.

L’istogramma che segue mostra le variazioni dal 2012 al 2014.


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Il tasso di inflazione registra una diminuzione sia per l’Italia, sia per l’Unione Europea e per gli Stati

Uniti, come indicato nel grafico che segue.

Ad aprile 2013 il tasso di inflazione in Italia è 1.23%

-3

-2

-1

0

1

2

3

variazioni % PIL 2012-2014

2012

2013

2014

Yard Group - Research Division

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

set-

09

dic

-09

mar

-10

giu

-10

set-

10

dic

-10

mar

-11

giu

-11

set-

11

dic

-11

mar

-12

giu

-12

set-

12

dic

-12

mar

-13

%

Inflazione in UE, Italia e USA 2009-2013

ITALIA

USA

UE

Yard

Gro

up

-R

esea

rch

Div

isio

n


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YARD VALTECH S.r.l.

I consumi sono scesi dello 0.7 % nell’ultimo trimestre del 2012, il tasso di disoccupazione è arrivato al 12%. Per quanto riguarda gli investimenti in ambito immobiliare si registra una ripresa in Europa seppure permangano delle criticità. Gli investitori si orientano verso l’Europa dell’Est. A trainare l’attività di investimento sono i capitali provenienti dalla Cina, mentre gli investitori Europei sono più cauti. Gli investimenti in una situazione statica del mercato sono rivolti ad una diversificazione. L’attenzione si è spostata verso strutture alberghiere, complessi residenziali o a destinazione mista. La città con la quota più alta di investimenti è Roma. Il grafico che segue mostra il numero di compravendite residenziali annuali prendendo in esame gli anni dal 2000 fino a fine 2012 con una stima (*) delle transazioni per il 2013 e il 2014.

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

Inflazione marzo 2013

USA

UK

ITALY

EUROZONE

FRANCE

GERMANY


-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*2014*

Italia numero di compravendite residenziali annuali 2000-2014

n. compravendite

Lineare (n. compravendite)



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YARD VALTECH S.r.l.

Secondo l’Agenzia del Territorio il 2013 è da considerarsi un anno di adattamento del mercato

immobiliare in attesa della ripresa economica e ripresa degli scambi che dovrebbe avvenire nel

2014.

L’istogramma qui di seguito illustra gli investimenti immobiliari corporate . Gli investimenti hanno subito un netto declino dal 2008 in avanti.

Se analizziamo la tipologia di investimenti (direzionale, commerciale, industriale e logistica, altro) la

quota di investimenti in immobili direzionali è del 42.8%, la quota di investimenti per il settore

industriale-logistico è del 1.4%, la quota degli immobili commerciali è 20.4%.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

investimenti immobiliari corporate (miliardi di €)

investimenti immobiliaricorporate (miliardi di Euro)

Research Division - Yard Group

uffici43%

immobili commerciali

20%

industriale2%

altro35%

Italia - investimenti immobiliari per tipologia



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Il grafico qui sotto indica la tipologia di investitori (italiani o esteri). Questi ultimi hanno diminuito

progressivamente gli investimenti immobiliari nel nostro paese.

Dal I Rapporto 2013 sul Mercato Immobiliare comunicato da Nomisma il 20 marzo 2013 si rileva un’ulteriore contrazione dell’economia italiana negli ultimi tre mesi del 2012 pari al -0,9% rispetto al periodo precedente: l’attività produttiva si è quindi ridotta per il sesto trimestre consecutivo. Nel 2012 è stata registrata una riduzione del PIL del 2,4% rispetto all’anno precedente con una caduta del -5,2% della domanda interna. Relativamente alle 13 grandi città del campione Nomisma, tra cui Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino, Venezia Città, Venezia Mestre, si rileva e si prevede quanto rappresentato nella tabella sottostante.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2008 2009 2010 2011 2012

Investimenti immobiliari per tipologia investitori

investitori italiani

investitori esteri


Abitazioni Uffici Negozi

2013 -5,2% -5,2% -4,9%

2014 -3,9% -3,8% -3,9%

Fonte Nomisma

13 Grandi Città - Previsioni dei Prezzi degli Immobili a Valori Correnti

(variazioni % annuali)



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Focus sul mercato immobiliare di Venezia

Secondo quanto riportato nelle pubblicazioni Nomisma, proseguono anche nella prima parte del 2012, le criticità che caratterizzano il mercato immobiliare veneziano ormai da oltre tre anni. Ad un’offerta in vendita in costante aumento, continua a contrapporsi una domanda esile e sempre più prudente in fase di trattativa. Tali dinamiche appiattiscono ulteriormente i livelli delle transazioni, già abbastanza esigue, e sulle quali è difficile compiere previsioni in termini di ripresa. Dal lato della locazione, invece, sembra che una buona parte degli immobili che non trovano assorbimento nel settore della compravendita si siano spostati all’interno di tale comparto suscitando, anche in questo caso, un accumulo di offerta soprattutto in campo residenziale e commerciale. A fronte di tale nuova disponibilità si pone, tuttavia, una domanda in locazione più vivace che sostiene ancora il numero di contratti, evitando le flessioni marcate osservate nel settore della compravendita. I valori di compravendita cedono ulteriormente, anche se in maniera minore rispetto all’ultimo semestre dell’anno scorso. I prezzi degli uffici e delle abitazioni hanno subito il maggior calo rispetto ai dati di tre anni fa, raggiungendo una variazione cumulata di poco superiore al -13,0%. Per i prezzi dei negozi, invece, la variazione nell’arco degli ultimi tre anni è stata pari al -10,2%, non lontana dal -8,6% relativo alla media delle 13 città monitorate. Anche per i canoni le variazioni sono state meno forti rispetto alla passata rilevazione, ma ciò non toglie che la situazione, anche all’interno di questo comparto, non si sia deteriorata notevolmente rispetto agli anni precrisi. In aggiunta al deprezzamento degli immobili di tutti i comparti, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è mantenuto sui livelli registrati al termine dell’anno scorso. Nonostante le dinamiche fino ad ora descritte siano indubbiamente negative, le tempistiche medie di vendita non ne risentono e rimangono inalterate, anche se su livelli record per il capoluogo veneto. Sono, invece, i tempi medi di locazione ad aumentare nel semestre, allineandosi ai valori medi delle 13 città monitorate. Il simile andamento dei prezzi e dei canoni ha lasciato pressoché inalterati i rendimenti potenziali lordi annui di tutti i comparti. Le previsioni per il futuro riportano scarse possibilità di ripresa per il mercato della compravendita, e dunque si attende un’attività transattiva piuttosto contenuta. I prezzi, pertanto, per attrarre gli acquirenti dovranno calare ulteriormente. Nel mercato della locazione, invece, il numero di contratti potrebbe mantenersi più stabile, nonostante un nuovo calo dei canoni sia dato sostanzialmente per certo.


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Mercato delle abitazioni

Nel corso del 2012 le dinamiche relative al comparto residenziale sono risultate sostanzialmente invariate rispetto alle rilevazioni effettuate nel 2011. È proseguita, pertanto, la fase di debolezza della domanda in acquisto, rendendo sempre più difficile l’assorbimento delle abitazioni in vendita, ormai in accumulo da numerosi semestri. Tale distanza tra domanda e offerta non ha certamente migliorato l’attività transattiva e, dunque, il numero di transazioni è nuovamente calato. Sul fronte locativo non si riscontrano variazioni rilevanti rispetto al secondo semestre del 2011, a parte una lieve flessione nel numero di contratti di locazione. Nonostante il perdurare della fase negativa, i prezzi delle abitazioni, sia nuove che usate, mostrano flessioni meno marcate rispetto al dato di fine 2011 (-2,5%), diminuendo “solo” dell’1,8%. Per quanto riguarda i canoni, la variazione media è risultata pari al -0,7%, certamente più contenuta rispetto al -3,2% del semestre scorso.


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Mercato degli uffici

Anche all’interno del comparto direzionale veneto proseguono le difficoltà, a fronte di una domanda in costante affanno ed un’offerta sostanzialmente invariata. L’attività contrattuale non può che risultare in flessione.


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Mercato Commerciale

Il mercato commerciale veneto non mostra andamenti diversi rispetto ai comparti residenziale e direzionale e pertanto, nel 2012, non si sono visti segnali di ripresa. La domanda in acquisto rimane piuttosto esigua, rispetto ad un’offerta sempre più abbondante che non riesce in alcun modo ad essere assorbita. Il numero dei contratti di compravendita, di conseguenza, diminuisce ulteriormente. All’interno del comparto locativo la domanda risulta meno debole, ma ciò non porta ad una maggiore vivacità dell’attività contrattuale.


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Mercato Produttivo

Il mercato del settore Produttivo, nella Regione Veneto, mantiene gli andamenti degli altri mercati. Dal 2010, infatti, si è registrato un calo nella richiesta e, di conseguenza, una diminuzione di compravendite del 0,21% al 2011 e, nell’anno successivo, un’ulteriore riduzione del 23,54%.


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Focus sul mercato immobiliare del Comune di Mirano (VE) L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) nel Secondo Semestre 2012 ha rilevato che nel Comune di Mirano in zona centrale B2, i prezzi degli immobili residenziali, destinati ad abitazioni civili, in ottimo stato manutentivo, variavano da un minimo di 1.700 €/MQ ad un massimo di 2.100€/MQ. Questi valori erano invariati anche nel primo semestre 2012 e in tutto il 2011. Per gli uffici in ottimo stato manutentivo sono stati rilevati valori compresi tra un minimo di 1.700 €/mq ad un massimo di 2.100 €/mq. Questi valori erano invariati anche nel primo semestre 2012 e in tutto il 2011. Gli immobili commerciali hanno mantenuto valori costanti per tutto il periodo 2011/2012. I prezzi dei negozi in ottimo stato di manutenzione sono rimasti compresi tra un minimo di 1.500 €/mq ed un massimo di 2.000 €/mq.

Comparables

Nel Comune di Mirano gli immobili in vendita hanno destinazione d’uso prettamente residenziale.

Dalle indagini di mercato si rileva che le unità residenziali di recente costruzione ed in ottimo stato manutentivo hanno valori compresi tra 1.500 €/mq e 2.900 €/mq.

I valori di mercato dei negozi variano da 1.500 €/mq a 3.100 €/mq.

L’unico ufficio in vendita reperito ha un valore di mercato di 3.200 €/mq.

TIPOLOGIA COMUNE ZONA INDIRIZZO DESCRIZIONEDESTINAZIONE

D'USO

CLASSE

ENERGETICA

SUPERFICIE

COMMRECIALE

Mq

Prezzo

€

Prezzo unitario

€/Mq

MIRANO Via Rosselli Appartamento di nuova costruzione. Residenziale A 110,00 317.000,00 2.881,82

MIRANO

Villa a Schiera, sviluppata su due piani fuoriterra

ed un pinao seminterrato, in ottimo stato

conservativo. Dotata di pannelli solari

Residenziale B 200,00 289.000,00 1.445,00

MIRANO Via Sauro Quadrilocale in ottimo stato conservativo. Residenziale E 100,00 169.000,00 1.690,00

MIRANO Via Gramsci Trilocale di nuova costruzione Residenziale C 100,00 230.000,00 2.300,00

MIRANO Centro Negozio Commerciale 58,00 180.000,00 3.103,45

MIRANO Ospedale Bar Tabacchi Commerciale 50,00 140.000,00 2.800,00

MIRANO Centro Snack bar con sala slot. Commerciale 75,00 115.000,00 1.533,33

MIRANO Centro Ufficio Terziario D 90,00 290.000,00 3.222,22

CO

MPRAVEN

DIT

A


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INQUADRAMENTO GEOGRAFICO

Localizzazione a scala vasta

Il Comune di Mirano, in provincia di Venezia, nella Regione Veneto, si estende su una superficie di circa 46 km2 ed ha una popolazione di circa 27.000 abitanti.

Il centro abitato è ubicato nella parte meridionale della provincia, tra Salzano, Martellago, Noale, Spinea, Mira, Pianiga e Santa Maria di Sala.

Il Comune di Mirano si trova a circa 9 metri sul livello del mare, in pianura.

Il territorio comunale comprende diverse località, quali Baldan-Formigo, Ballò, Borgo Zucchero, Campocroce, Caorliega, Case Brazzolotto, Case Gallo, Case Masiero, Case Minto, Case Niero, Case Pugliero, Case Righetto, Case Tomaello, Case Toniolo-Villa Lanza, Castelliviero, Desman, Gidoni, Luneo, Palazzo Ribon, Scaltenigo, Scortegaretta, Soranzo, Vetrego, Villa Maria, Villamagno, Zianigo.

Macrolocalizzazione

L’economia comunale è basata sui seguenti settori:

- Settore agricolo: si producono: cereali, frumento, ortaggi, foraggi, frutta e uva; si pratica anche l’allevamento di bovini, suini, ovini, caprini, equini e avicoli.

- Settore artigianale ed industriale: industria meccanica, per la raffinazione di prodotti petroliferi, di articoli in plastica, di materiale da costruzione, della fabbricazione delle macchine per l’agricoltura e la silvicoltura, degli articoli sportivi, l’industria cartaria, dell’editoria, le fabbriche di strumenti ottici e fotografici.

- Settore terziario, composto da una sufficiente rete commerciale e di servizi, tra cui quello bancario, la consulenza informatica, le assicurazioni ed i fondi pensione. Tra le strutture


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sociali si annoverano una casa di riposo e un asilo nido. Le strutture scolastiche garantiscono l’istruzione dell’obbligo e l’istruzione secondaria di secondo grado. Le strutture ricettive offrono possibilità di ristorazione e di soggiorno

Localizzazione a scala urbana Il complesso immobiliare in oggetto è posto lungo la SP 32 via Miranese, direttrice di collegamento tra le città di Mestre e Padova; la proprietà si compone sia di un insieme di terreni che di immobili ad oggi inutilizzati, in condizioni di precaria stabilità e di prossima demolizione grazie all’adozione del Piano Urbanistico Attuativo di Iniziativa Privata zona B7/4 Il Comune di Mirano è servito da strade provinciali nonché dall’autostrada A/57, accessibile mediante il cesello di Dolo-Mirano, distante circa 7 km: l’ A/57, Passante di Mestre, variante dell'autostrada A4, collega l'area urbana di Mestre con la Riviera del Brenta ed i comuni di Quarto d'Altino e Marcon. L'A/57 alle due estremità presenta le interconnessioni ovest ed est con l'autostrada A4; nel tratto centrale ha inizio l'autostrada A27 e la diramazione per l'aeroporto Marco Polo.

La stazione ferroviaria posta sulle linee Venezia-Adria e Verona-Bologna è situata nel Comune di Mira e dista circa 11 km dall’area in esame.

Microlocalizzazione

http://it.wikipedia.org/wiki/Autostrada_A4_(Italia)

http://it.wikipedia.org/wiki/Mestre

http://it.wikipedia.org/wiki/Riviera_del_Brenta

http://it.wikipedia.org/wiki/Quarto_d%27Altino

http://it.wikipedia.org/wiki/Quarto_d%27Altino

http://it.wikipedia.org/wiki/Marcon



http://it.wikipedia.org/wiki/Autostrada_A57#Diramazione_aeroporto

http://it.wikipedia.org/wiki/Aeroporto_di_Venezia-Tessera

http://it.wikipedia.org/wiki/Aeroporto_di_Venezia-Tessera


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Foto aerea


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DESCRIZIONE La proprietà, con accesso diretto da via Miranese, comprende una serie di terreni e di immobili che saranno sottoposti al Piano Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale, in quanto la maggior parte dell’area versa in uno stato di disuso e di abbandono.

Tre degli immobili presenti verranno demoliti: il fabbricato di maggior dimensione, un ex laboratorio insistente sul mappale n. 60 in stato di stabilità, i due fabbricati presenti sul mappale n. 458, in stato di parziale demolizione e non visionati in sede di sopralluogo in quanto inaccessibili per la presenza di fitta vegetazione.

Non saranno oggetto di intervento gli immobili a carattere residenziale presenti sul mappale n. 457: trattasi di due fabbricati a pianta pressoché rettangolare sviluppati su un piano fuori terra, attualmente utilizzati ed in discreto stato manutentivo.


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ESTREMI CATASTALI I terreni oggetto di stima sono identificati al Catasto Terreni del Comune di Mirano (VE) al Foglio n. 13 con i seguenti mappali:

Mapp. n. 60 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 25.645 mq. Mapp. n. 457 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 3.770 mq. Mapp. n. 458 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 4.310 mq. Mapp. n. 926 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 3.664 mq. Mapp. n. 928 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 6.685 mq. Mapp. n. 929 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 320 mq. Mapp. n. 956 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 8.521mq. Mapp. n. 957 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 165 mq. Mapp. n. 958 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 14 mq. Mapp. n. 959 qualità “ente urbano”, di superficie catastale pari a 5.190 mq. Il complesso immobiliare oggetto di stima è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Mirano (VE) al Foglio n. 13 con i seguenti mappali e subalterni: Mapp. n. 60 Ubicato in via Miranese, al piano terra, di categoria D/8 e con una rendita catastale pari a 25.392,00 €. Mapp. n. 457, Sub. n. 3 Ubicato in via Miranese n. 95, al piano terra, identificato come bene comune non censibile. Mapp. n. 457, Sub. n. 4 Ubicato in via Miranese n. 95, al piano terra ed al piano primo, di categoria A/7, classe 5, consistenza 13 vani e con rendita catastale pari a 1.678,48 €.


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Mapp. n. 457, Sub. n. 5 Ubicato in via Miranese n. 95, al piano interrato ed al piano terra, di categoria A/7, classe 4, consistenza 6,5 vani e con rendita catastale pari a 721,75 €. Mapp. n. 457, Sub. n. 6 Ubicato in via Miranese n. 95, al piano terra, di categoria C/6, classe 7, consistenza 56 mq e con rendita catastale pari a 222,70 €. Mapp. n. 458 Ubicato in via del Patriarca, al piano terra, di categoria D/6 e con rendita catastale pari a 3.662,00 €. Mapp. n. 926 Ubicato in via Miranese, al piano terra, di categoria F/1. Mapp. n. 928 Ubicato in via Miranese, al piano terra, di categoria F/1. Mapp. n. 929 Ubicato in via Miranese, al piano terra, di categoria F/1. Mapp. n. 956 Ubicato in via Miranese, al piano terra, di categoria F/1. Mapp. n. 957 Ubicato in via Miranese, al piano terra, di categoria F/1. Mapp. n. 958 Ubicato in via Miranese, al piano terra, di categoria F/1. Mapp. n. 959 Ubicato in via Miranese, al piano terra, di categoria F/1.


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DESCRIZIONE URBANISTICA

Tutta l’area in cui è ricompreso il complesso immobiliare è normata dalla Variante al P.R.G. del Comune di Mirano approvata con delibera G.R. n. 1152 del 18/04/2003 e con delibera di G.R. n. 2180 del 16/07/2004. In Variante l’area è classificata come B7.4 ossia come zona residenziale di completamento, normata dall’art. 41, comma 6 delle Norme Tecniche di Attuazione.

In particolare l’area è oggetto di Piano integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale, come da delibera di Giunta Comunale n. 138 del 31/07/2009 e successiva Delibera di Consiglio Comunale n. 123 del 24/12/2009, già predisposto dalla società proprietaria dell’area.

Dalla documentazione fornita dalla Committenza in sede di incarico ed in particolare dal “Palnivolumetrico” aggiornato al Gennaio 2013 rappresentativo dell’”Ipotesi 2” relativa al piano di intervento, si rilevano le seguenti consistenze:

Foglio 13, mapp.60.

Demolizione del fabbricato presente.

Edificazione:

Lotto A: Edificio 1 e parcheggio di standard – attrezzatura commerciale e/o direzionale

Edificio 1:

Superficie coperta: 4.077,30 mq.

Volume max: 16.000 mc.

Hmax = 4 m.

Il parcheggio privato è costituito da n. 23 posti auto.

L’area parcheggio standard relativa all’Edificio 1 è pari a 4.703 mq (n. 186 posti auto).

Foglio 13, mapp. 956 e 958.

Edificazione:

Lotto B: Edificio 2 e parcheggio di standard - attrezzatura commerciale e/o direzionale

Edificio 2:

Superficie coperta: 2.000 mq.

Volume max: 8.000 mc.

Hmax = 4 m.

Il parcheggio privato è costituito da n. 10 posti auto.

L’area parcheggio standard relativa all’Edificio 2 è pari a 3.347 mq (n. 104 posti auto).


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Foglio13, mapp.457-926-928

Edificazione:

Lotto C: edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 13.815.

Volume massimo: 3.000 mc.

Volume fabbricati esistenti: 1.885,40 mc

Hmax: 7,50 m.

Foglio 13, mapp. 458, 929, 957 e 959.

Demolizione edificio presente sul mapp. 458.

Edificazione:

Lotto D: edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 775.

Volume max: 525 mc.

Hmax: 7,50 m.

Lotto E: edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 829.

Volume max: 525 mc.

Hmax: 7,50 m.

Lotto F: edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 888.

Volume max: 525 mc.

Hmax: 7,50 m.

Lotto G: edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 1.109.

Volume max: 525 mc.

Hmax: 7,50 m.

Lotto H: edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 1.265.

Volume max: 525 mc.

Hmax: 7,50 m.


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Lotto I: edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 901.

Volume max: 525 mc.

Hmax: 7,50 m.

Lotto L: edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 825.

Volume max: 525 mc.

Hmax: 7,50 m.

Lotto M: un edificio residenziale su un’area di superficie totale del lotto di mq 872.

Volume max: 525 mc.

Hmax: 7,50 m.

Foglio 13, mapp. 60

Area verde.


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DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO L’ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni.


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CRITERI DI VALUTAZIONE Per l’elaborazione della valutazione immobiliare e per l’accertamento del “valore di mercato” sono stati adottati vari criteri estimativi in funzione sia della tipologia edilizia e della situazione urbanistica del cespite e sia della liquidità e della capacità del mercato di riferimento di produrre informazioni utilizzabili quali comparativi per il cespite oggetto di stima (comparables). Metodo della trasformazione La valutazione è stata sviluppata mediante il metodo della trasformazione che è basato sull’attualizzazione, alla data di stima, dei flussi di cassa generati durante il periodo nel quale si effettua (o si presume possa essere effettuata e chiusa) l’operazione immobiliare. Essendo i flussi di cassa il risultato della differenza tra ricavi e costi, più sinteticamente il valore di mercato determinato con il metodo della trasformazione si può definire come la differenza tra il valore di mercato della proprietà trasformata ed i costi sostenuti per la sua trasformazione. Ricavi e costi sono stati considerati a valori correnti, posizionati nei momenti in cui si verificano e scontati all’attualità con un opportuno tasso. Il valore di mercato delle iniziative risulta essere costituito dall’attualizzazione degli elementi di seguito evidenziati:

1. costi di sviluppo; 2. ricavi derivanti dalla vendita delle unità immobiliari realizzate.

Al fine di determinare il prezzo di vendita delle singole unità immobiliari realizzate (e quindi di quantificare i ricavi), è stato utilizzato il metodo reddituale per capitalizzazione diretta del canone di locazione, che consente di determinare il valore che corrisponde alla somma di denaro a cui il bene potrebbe essere compravenduto, al momento della stima, fra un compratore e un venditore entrambi interessati alla transazione, in assenza di interessi particolari e dopo un’adeguata commercializzazione, assumendo che entrambe le parti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo informato. Tale procedimento giunge alla stima del cespite mediante raffronto con locazioni recenti od in atto relative a beni analoghi sotto il profilo tipologico, edilizio e posizionale. Il valore del bene può quindi essere determinato tenendo conto dei canoni di locazione, dei tassi di rendimento ed applicando le rettifiche ritenute adeguate in relazione alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alle qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente.


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VALUTAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

In sede di stima ci siamo attenuti a metodologie e principi valutativi di generale accettazione, in funzione sia della tipologia edilizia ed urbanistica del cespite, sia della liquidità e capacità del mercato di riferimento di produrre informazioni utilizzabili quali comparativi per il cespite oggetto di stima (comparables).

Il metodo di valutazione adottato Metodo della trasformazione La valutazione dell’immobile, per determinarne il presumibile valore di mercato, è stata effettuata mediante il metodo della trasformazione che è basato sull’attualizzazione, alla data di stima, dei flussi di cassa generati durante il periodo nel quale si effettua (o si presume possa essere effettuata e chiusa) l’operazione immobiliare. Di conseguenza è stato predisposto un modello in grado di mettere in relazione i costi necessari per la realizzazione degli interventi previsti con i ricavi ottenibili dalla vendita delle unità immobiliari realizzate; i flussi di cassa generati dalla differenza tra costi e ricavi sono stati successivamente attualizzati, ottenendo così il valore attuale della proprietà (VAN). I ricavi sono originati dalla vendita delle unità immobiliari che verranno realizzate (suddivise per funzione e destinazione d’uso), mentre i costi sono originati dai costi di costruzione, a cui poi bisogna aggiungere la stima delle spese relative agli interventi di urbanizzazione , agli interventi imprevisti, alla progettazione e direzione lavori, alle spese di commercializzazione ed al profitto del promotore. Le proiezioni sono state fatte a moneta corrente ed in particolare sono stati considerati i ricavi ed i costi riportati nel prosieguo. Tutti i flussi di cassa generati sono poi stati scontati al momento attuale con un opportuno tasso di attualizzazione ipotizzato pari al 7,10%. Il livello del tasso di attualizzazione è stato desunto dalle attuali condizioni medie del contesto economico e finanziario del mercato dei capitali (tassi praticati per operazioni immobiliari), considerando il rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio, a medio lungo termine, a cui si è applicata una componente rettificativa in aumento ovvero in diminuzione per tener conto delle caratteristiche del cespite. In particolare il tasso di attualizzazione è stato determinato in maniera analitica, come meglio rappresentato dalle tabelle riportate di seguito (cfr. Allegato C). Le componenti rettificative utilizzate riguardano i rischi legati all’illiquidità, alle caratteristiche dell’iniziativa (dimensioni, tipologia, destinazione d’uso) ed alla situazione urbanistica. Le componenti rettificative utilizzate, per come è strutturato il tasso di attualizzazione (che vede lo scorporo del profitto del promotore in quanto considerato tra le voci di costo) possono generalmente variare in un range compreso tra lo 0% ed il 5%; il valore che viene scelto dipende dai rischi insiti nella determinata operazione immobiliare, dove lo 0% rappresenta il rischio nullo, mentre il 5% rappresenta il rischio massimo.


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La scelta del valore legato al singolo rischio dipende anche dall’attuale situazione del mercato immobiliare locale e dalla presenza (e quindi anche dal conseguente andamento) di iniziative immobiliari comparabili.

I costi I costi sono invece rappresentati da tutte le spese necessarie alla realizzazione del nuovo sviluppo immobiliare, così articolate:

- Costi di costruzione per il residenziale: €/mq 1.000; - Costi di costruzione per il commerciale: €/mq 900; - Costi di costruzione delle aree verdi a standard: €/mq 30; - Costi di costruzione per i parcheggi standard: €/mq 50; - Costi di costruzione per le aree attrezzate: €/mq 70; - Accantonamenti per eventuali eventi imprevisti: pari al 3% del costo di costruzione; - Spese per la progettazione, direzione lavori e collaudi: pari all’8,00% del costo di

costruzione; A queste voci di costo bisogna poi aggiungere le commissioni di vendita che sono state stimate pari al 2% dei ricavi lordi ed il profitto del promotore che è stato stimato pari al 15% dei ricavi netti.

I ricavi

I ricavi sono costituiti dalla vendita di tutte le unità immobiliari che verranno realizzate, così

articolate:

- Ricavi per la vendita del residenziale: €/mq 2.800;

- Ricavi per la vendita del commerciale €/mq 2.500;

- Ricavi per la vendita del residenziale esistente €/mq 2.600.

La valorizzazione dell’iniziativa in esame prevede un arco temporale complessivo della durata di due anni:

- nella fase realizzativa il completamento di tutti gli edifici è previsto entro la fine del quarto trimestre del 2015;

- nella fase di commercializzazione la cessione delle unità immobiliari esistenti è prevista iniziare e concludersi nel quarto trimestre del 2014; la cessione delle unità immobiliari realizzate è prevista iniziare nel terzo trimestre del 2015 e terminare entro la fine del quarto trimestre del 2016.

Il valore di mercato così determinato per i terreni in oggetto è pari, arrotondato, a € 7.670.000,00 (Euro settemilioniseicentosettantamila/00) come meglio rappresentato dalla tabella seguente.


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CONCLUSIONI Sulla base dei criteri e delle metodologie soprascritte è nostra opinione che il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto a pronta non ritirata concessione, con riferimento alla data del 27 Settembre 2013, sia pari, post minimo arrotondamento apportato, a:

€ 7.670.000,00 (Euro settemilioniseicentosettantamila/00)


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ALLEGATI


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Allegato A – Dichiarazioni ed informazioni generali

A seguito dell’incarico conferitoci da Centro Intermodale Adriatico Spa Yard Valtech S.r.l. ha svolto

l’attività di determinazione del valore di mercato dei beni immobili in oggetto.

Il contenuto del presente lavoro, pur essendo incentrato sulla valutazione di ciascun cespite, è

imprescindibilmente legato alle risultanze dell’analisi documentale da noi svolta.

Le metodologie valutative ed i format da noi adottati sono in linea sia con quanto richiesto dalla

prassi internazionale sia con quanto prescritto dalle autorità competenti in merito ai criteri di

valutazione per i Fondi Immobiliari (es.: Regolamento della Banca d’Italia).

In particolare ci si riferisce alle “Guidance Notes” dettate dall’International Valuation Standards

Committee per quanto concerne i valori di stima, il procedimento per determinarli ed i contenuti

minimi che deve possedere la relazione peritale.

Il documento di valutazione del patrimonio immobiliare si fonda:

1. sui dati e sui documenti relativi al patrimonio immobiliare ricevuti dalla Committente

riguardo a:

a. tavole di progetto in formato cartaceo

b. indicazioni relative alle consistenze sviluppabili;

c. indicazioni relative alle destinazioni d’uso sviluppabili;

2. sul sopralluogo ai beni immobiliari, effettuato da personale tecnico di Yard Valtech S.r.l., al

fine di acquisire informazioni da tradurre e sviluppare nella valutazione dello sviluppo

immobiliare in oggetto. Le informazioni in oggetto sono fondamentalmente costituite dalle

tre tipologie in appresso riportate:

a. caratteristiche estrinseche, location e appetibilità commerciale;

b. caratteristiche intrinseche, tipologia e classe di appartenenza dell’edificio;

c. interventi eventualmente necessari al completamento delle opere;

3. sull’analisi di tutti i documenti fornitici e/o direttamente da noi recuperati e/o prodotti;

4. sull’analisi del mercato immobiliare di zona relativo ai singoli beni immobili (contesto

urbano/edilizio e destinazioni d’uso prevalenti, richieste e prezzi di vendita in funzione della

tipologia immobiliare, tassi d’assorbimento del prodotto, ecc...);


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5. sui dati elaborati ed organizzati in modo sistematico nonché processati con il metodo di

stima ritenuto più idoneo per l’accertamento del più probabile valore di mercato del cespite.

La presente relazione è stata predisposta ai sensi dell’art. 12 bis, comma 3, lettera a) del D.M. 24

maggio 1999, n. 228.

Le nostre valutazioni ed i nostri studi sono assolutamente confidenziali e riservati all’interno della

Yard Valtech S.r.l., di Centro Intermodale Adriatico Spa, dei Suoi consulenti, delle banche

finanziatrici e dell’intermediario finanziario nominato ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 bis, comma

3, lettera b) del D.M. 24 maggio 1999, n. 228.

Le informazioni contenute nella presente relazione di stima sono trasmettibili a terzi previo

consenso scritto di Yard Valtech S.r.l. , di Centro Intermodale Adriatico Spa, fatti salvi gli usi di

legge e regolamentari.


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Allegato B – Limiti della presente relazione La presente relazione di stima è stata effettuata secondo le istruzioni ricevute ed in base alla documentazione di natura urbanistica ed edilizia fornitaci dalla Proprietà, ciononostante vi sono alcuni limiti inerenti alla relazione stessa che è nostro preciso dovere segnalarVi, come qui di seguito riportato. Tali aspetti andranno ulteriormente analizzati in quanto non considerati dal presente rapporto.

Titoli di proprietà Nessuna ricerca diretta è stata effettuata riguardo a titoli di proprietà, servitù, vincoli, ipoteche od altro Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo quanto specificatamente illustrato nella relazione

Analisi ambientali Non sono state effettuate verifiche delle strutture esistenti o in corso di realizzazione, né sono state effettuate analisi sul terreno per la determinazione della presenza di eventuali sostanze tossiche e/o inquinanti.

Verifiche dimensionali

I dati relativi alle consistenze sono stati desunti dalla documentazione fornita dalla Proprietà. In sede di sopralluogo non abbiamo proceduto ad alcuna verifica dimensionale neppure tramite misurazione per campione delle proprietà in questione. Consideriamo questi dati essere corretti entro i limiti di tolleranza normalmente accettati, quindi non ci riteniamo responsabili in relazione all'accuratezza di queste misure.

Analisi urbanistica Abbiamo preso visione della documentazione urbanistico/edilizia e degli atti autorizzativi fornitici dalla Committenza senza effettuare verifiche presso gli Enti competenti e pertanto non possiamo accettare nessuna responsabilità per quanto attiene tali autorizzazioni

Indagini di mercato

Le indicazioni delle indagini di mercato da noi effettuate sul locale mercato immobiliare sono a nostro parere rappresentative della situazione di mercato alla data della presente valutazione ma, ciononostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda e/o d’offerta a noi non noti e tali da modificare, ma non sensibilmente, l'adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti ed adottati come riferimento.

Analisi documentale

L’attività di analisi documentale effettuate da Yard Valtech S.r.l. ha riguardato essenzialmente una due diligence documentale specificamente finalizzata all’individuazione di eventuali elementi e/o criticità e/o parametri che potessero in qualche misura impattare sulla valorizzazione del bene ovvero sulla sua commerciabilità o, ancora, sulle assunzioni e sui criteri di stima.

Errori procedurali e materiali degli Enti competenti

Nell’assunto che esclude errori procedurali e/o materiali dei competenti Enti e/o Amministrazioni, l’avvenuto rilascio di titoli edilizi e/o la documentazione urbanistica ha presupposto nelle nostre considerazioni valutative la regolarità e la legittimità di ogni eventuale atto prodromico e collegato.

Completezza della documentazione ricevuta

Tutta la documentazione da noi ricevuta così, come eventuali notizie ed informazioni apprese dalla Proprietà e/o Committenza e/o da loro collaboratori qualificati, sono state da noi assunte come veritiere, complete e di perdurante validità

Altre limitazioni Altre limitazioni potrebbero essere riportate nella presente relazione in quanto afferenti problematiche d’ordine specifico


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Allegato C – Documentazione fotografica.


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Allegato D – Tabelle

Tasso di Attualizzazione

4,37% 0,323%

2,00% 5,00%

2,00%

1,00%

9,67% 5,34%

MEZZI PROPRI (Equity) MEZZI DI TERZI (Banche)

40,00% 60,00%

RITORNO MEZZI PROPRI RITORNO MEZZI DI TERZI

Titoli di Stato (Btp 10 anni) Euribor (6 mesi)

Rischio illiquidità Spread

Rischio iniziativa

Rischio Urbanistico

TASSO DI ATTUALIZZAZIONE ADOTTATO 7,10%

Totale Corrente Totale Corrente

Tasso a Moneta Corrente 7,07%

Arrotondamento 0,03%


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Assumptions

Tasso di attualizzazione 7,10% p.a. Acquisto area €

Interessi attivi 1,00% 0,25% p.t. Costo Ricostruzione a Nuovo €

Interessi passivi 4,50% 1,11% p.t. Scavi, moviment.terra, paratie €

Inflazione attesa 2,20% p.a.

Profitto del promotore 15% SUPERFICIE AREA 37.901 mq

SLP TOTALE 8.486 mq

VOLUME TOTALE 31.200 mc

Area Residenziale (SLP) 1.772 mq

Gestione amministrativa R.L. Area Residenziale vendibile 1.842 mq

Riserva manutenzione straordinaria R.L. Volume Residenziale 5.315 mc

Assicurazione CRN Area Commerciale (SLP) 6.000 mq

I.C.I. sulla proprietà CRN Area Commerciale vendibile 6.240 mq

Volume Commerciale 24.000 mc

Area Resid. Esist. (SLP) 714 mq

Area Resid. Esist. vendibile 540 mq

Volume Resid. Esist. 1.885 mc

Trend dei valori di vendita 2,50% crescita annua Area Artigianale (SLP) mq

Residenziale 2.800 €/mq Area Artigianale vendibile 0 mq

Commerciale 2.500 €/mq Volume Artigianale 0 mc

Residenziale esistente 2.600 €/mq Area (SLP) mq

Artigianale €/mq Area vendibile 0 mq

€/mq Volume 0 mc

€/mq Area (SLP) mq

€/mq Area vendibile 0 mq

€/unità Volume 0 mc

€/unità Area (SLP) mq

Posti auto €/unità Area vendibile 0 mq

€/unità Volume 0 mc

Trend del costo di costruzione 2,50% crecsita annua 0 30 N°

Residenziale 1.000 €/mq 0 30 N°

Commerciale 900 €/mq Posti auto 20 N°

Residenziale esistente 0 €/mq 0 20 N°

Artigianale €/mq

0 €/mq Area verde a standard 1.039 mq

0 €/mq Parcheggi a standard 7.086 mq

0 €/mq Aree attrezzate 6.468 mq

0 €/mq Bonif iche mq

0 €/mq 0 mq

Posti auto €/mq 0 mq

0 €/mq 0 mq

Area verde a standard 30 €/mq 0 mq

Parcheggi a standard 50 €/mq

Aree attrezzate 70 €/mq Eventi imprevisti 3,00% C.C.

Bonif iche €/mq Progetto, direz.lavori, collaudo 8,00% C.C.

€/mq

€/mq Urbanizzazione 1^ €/mq

€/mq Urbanizzazione 2^ €/mq

€/mq Contributo costo di costruzione €

Viabilità €/mq

Termini di pagamento

Acconto 30% Tempistica amministrativa mesi

Saldo 70% Tempi di completamento mesi

Inizio operazione

Commissioni di vendita 2,00% sulle vendite Chiusura operazione

INDICATORI ECONOMICI INDICATORI DI PROGETTO

SPESE OPERATIVE

INDICATORI DI MERCATO


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Discounted Cash Flow

1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4°

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 100,00%

461 461 461 461 1.842

25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 100,00%

1.560 1.560 1.560 1.560 6.240

50,00% 50,00% 100,00%

520 520 1.039

50,00% 50,00% 100,00%

3.543 3.543 7.086

30,00% 30,00% 40,00% 100,00%

1.940 1.940 2.587 6.468

20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 100,00%

368 368 368 368 368 1.842

25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 100,00%

1.560 1.560 1.560 1.560 6.240

100,00% 100,00%

540 540

540 368 368 1.928 1.928 1.928 1.560 8.622

Residenziale

Acconto 30% 325.192 325.192 333.322 333.322 333.322 1.650.349

Saldo 70% 1.517.562 2.333.252 3.850.814

Commerciale

Acconto 30% 1.259.962 1.259.962 1.259.962 1.259.962 5.039.848

Saldo 70% 11.759.646 11.759.646

Residenziale esistente

Acconto 30% 431.796 431.796

Saldo 70% 1.007.523 1.007.523

Totale Ricavi 1.439.319 325.192 1.842.754 1.593.284 1.593.284 3.926.535 13.019.608 23.739.975

Commissioni di vendita 2,00% 28.786,37 6.503,84 36.855,08 31.865,67 31.865,67 78.530,71 260.392,15 474.799

FLUSSI DI CASSA IN INGRESSO 1.410.532 318.688 1.805.899 1.561.418 1.561.418 3.848.005 12.759.216 23.265.175

Acquisto area 50,00%

Costruzione:

Residenziale 483.916 483.916 483.916 483.916 1.935.666

Commerciale 1.475.078 1.475.078 1.475.078 1.475.078 5.900.310


Area verde a standard 16.374 16.374 32.748

Parcheggi a standard 186.118 186.118 372.236

Aree attrezzate 142.704 142.704 190.272 475.681

TOTALE COSTI DI COSTRUZIONE 1.958.994 2.101.698 2.304.190 2.351.759 8.716.641

Progetto, direz.lavori, collaudo 8,00% C.C. 156.720 168.136 184.335 188.141 697.331

Eventi imprevisti 3,00% C.C. 58.770 63.051 69.126 70.553 261.499

Urbanizzazione 1^ 20,00%

Urbanizzazione 2^ 20,00%

Contributo costo di costruzione 20,00%

Viabilità 20,00%

Gestione amministrativa R.L.

Riserva manutenzione straordinaria R.L.

Assicurazione CRN

I.C.I. sulla proprietà CRN

Finanziamenti per la realizzazione

Profitto del promotore 15,00% 211.580 47.803 270.885 234.213 234.213 577.201 1.913.882 3.489.776

FLUSSI DI CASSA IN USCITA -211.580 -2.174.483 -2.332.885 -2.605.455 -2.881.337 -234.213 -234.213 -577.201 -1.913.882 -13.165.248

FLUSSI DI CASSA NETTI 1.198.952 -2.174.483 -2.332.885 -2.286.767 -1.075.438 1.327.205 1.327.205 3.270.804 10.845.333 10.099.927

Oneri finanziari 2.986 -24.061 -25.813 -25.303 -11.900 3.306 3.306 8.147 27.012 -42.320

Flusso finanziario 1.201.939 -2.198.544 -2.358.698 -2.312.070 -1.087.338 1.330.511 1.330.511 3.278.950 10.872.345 10.057.607

Tasso di attualizzazione

Tempi di attualizzazione -0,50 -0,25 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 2,25 2,50 2,75 3,00 3,25 3,50 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75 5,00 5,25 5,50 5,75 6,00 6,25 6,50 6,75 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,25 8,50 8,75 9,00 9,25

Fattori di attualizzazione 1,0349 1,0173 1,0000 0,9830 0,9663 0,9499 0,9337 0,9178 0,9022 0,8869 0,8718 0,8570 0,8424 0,8281 0,8140 0,8002 0,7866 0,7732 0,7600 0,7471 0,7344 0,7219 0,7097 0,6976 0,6857 0,6741 0,6626 0,6514 0,6403 0,6294 0,6187 0,6082 0,5978 0,5877 0,5777 0,5679 0,5582 0,5487 0,5394 0,5302

FLUSSI DI CASSA ATTUALIZZATI 1.103.178 -1.983.586 -2.091.900 -2.015.682 -931.833 1.120.843 1.101.786 2.669.110 8.699.764 7.671.680

€/mq

€/mq

€/mc

Trend dei valori di vendita 1° 2° 3° 4° 5° 6° 7° 8° 9° 10°

2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Residenziale 2.800 2.870 2.942 3.015 3.091 3.168 3.247 3.328 3.412 3.497

Commerciale 2.500 2.563 2.627 2.692 2.760 2.829 2.899 2.972 3.046 3.122

Residenziale esistente 2.600 2.665 2.732 2.800 2.870 2.942 3.015 3.091 3.168 3.247

Artigianale

Posti auto

Trend del costo di costruzione 1° 2° 3° 4° 5° 6° 7° 8° 9° 10°

2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Residenziale 1.000 1.025 1.051 1.077 1.104 1.131 1.160 1.189 1.218 1.249

Commerciale 900 923 946 969 993 1.018 1.044 1.070 1.097 1.124


Artigianale

Posti auto

Area verde a standard 30 31 32 32 33 34 35 36 37 37

Parcheggi a standard 50 51 53 54 55 57 58 59 61 62

Aree attrezzate 70 72 74 75 77 79 81 83 85 87

Bonifiche

€/mq

€/mq

€/mc

TOTALEANNI 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Trimestri

TEMPI DI COSTRUZIONE

Residenziale

Commerciale

Commerciale

Area verde a standard

Parcheggi a standard

Aree attrezzate

TEMPI DI VENDITA

Residenziale

7,10%


Artigianale

RICAVI

COSTI

VALORE ATTUALE DELLA

PROPRIETA'€ 7.670.000,00

202 Superficie area

904 S.L.P.

246 Volume

VALORE AD OPERE FINITE € 22.162.918,27

585 Superficie area

2.612 S.L.P.

710 Volume

-4.000.000

-2.000.000

0

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

12.000.000

14.000.000

1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4°

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

FLUSSI DI CASSA

FLUSSI DI CASSA IN

INGRESSO

FLUSSI DI CASSA IN

USCITA

1010

DEFINIZIONE AL 27 SETTEMBRE 2013 DEL VALORE DI ......Institution of Chartered Surveyors), Red Book,...

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