DEFINIZIONE AL 27 SETTEMBRE 2013 DEL VALORE DI ......Definizione al 27-09-2013 del valore di mercato...

Centro Intermodale Adriatico Spa

DEFINIZIONE AL 27 SETTEMBRE 2013 DEL VALORE DI MERCATO DI PIATTAFROMA LOGISTICA DI PROPRIETÀ

DELLA SOCIETÀ “INTERPORTO DI VENEZIA” S.P.A. UBICATA NEL COMUNE DI VENEZIA (VE),

LOCALITÀ MARGHERA, VIA DELL’ELETTRICITÀ N. 21

27 Settembre 2013

Definizione al 27-09-2013 del valore di mercato di Piattaforma Logistica di proprietà della società “Interporto di Venezia”, ubicata nel Comune di Venezia (VE), in località Marghera, in via dell’Elettricità n. 21.

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YARD VALTECH S.r.l.

INDICE

EXECUTIVE SUMMARY .................................................................................................... 4

BENI OGGETTO DI STIMA ............................................................................................... 6

MERCATO IMMOBILIARE ................................................................................................ 7

Indicatori economici generali ...................................................................................... 7

Focus sul mercato immobiliare di Venezia ................................................................ 12

INQUADRAMENTO GEOGRAFICO.................................................................................. 35

Localizzazione a scala vasta ...................................................................................... 35

Infrastrutture e trasporti .......................................................................................... 35

Localizzazione a scala urbana ................................................................................... 36

DESCRIZIONE ............................................................................................................... 38

ESTREMI CATASTALI .................................................................................................... 41

DESCRIZIONE URBANISTICA ....................................................................................... 45

DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO ..................................................................... 47

DEFINIZIONE DEL VALORE DI CORRENTE UTILIZZO ................................................... 48

CRITERI DI VALUTAZIONE ........................................................................................... 49

Metodo sintetico-comparativo .................................................................................. 49

Metodo del Costo ....................................................................................................... 49

VALUTAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE ......................................................... 51

Determinazione del Valore di Mercato ...................................................................... 51

Determinazione del Valore di Corrente Utilizzo ......................................................... 56

CONCLUSIONI .............................................................................................................. 61

ALLEGATI...................................................................................................................... 62

Allegato A – Dichiarazioni ed informazioni generali .................................................. 63

Allegato B – Limiti della presente relazione .............................................................. 65


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YARD VALTECH S.r.l.

Spettabile CENTRO INTERMODALE ADRIATICO SPA Via dell’Elettricità 21 MARGHERA-VENEZIA (VE) Alla cortese attenzione del Dottor Giovanni La Croce

Milano, 27 Settembre 2013 Oggetto: Determinazione al 27-09-2013 del valore di mercato di Piattaforma

Logistica di proprietà della società “Interporto di Venezia”, ubicata nel Comune di Venezia (VE), in località Marghera, in via dell’Elettricità n. 21.

In conformità alle Vostre istruzioni, abbiamo preso asset immobiliare di proprietà della Società Centro Intermodale Adriatico S.p.A. costituito da una Piattaforma Logistica ubicata nel Comune di Venezia (VE), in località Marghera, in via dell’Elettricità n. 21. Scopo peritale è stato quello di determinare il suo più probabile valore di mercato alla data del 27 Settembre 2013. Al termine delle operazioni valorizzative da noi svolte, è risultato che il complessivo valore di mercato del patrimonio immobiliare in oggetto, a valle del minimo arrotondamento apportato, è pari a € 72.074.560,00 (Euro settantaduemilionisettantaquattromilacinquecento sessanta/00) come meglio esplicitato nella tabella riportata nel capitolo “Valutazione”.


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YARD VALTECH S.r.l.

EXECUTIVE SUMMARY DATA REPORT Milano, 27 Settembre 2013

DESTINATARIO CENTRO INTERMODALE ADRIATICO SPA

Via dell’Elettricità 21 00135 – MARGHERA -VENEZIA

Alla c.a. del Dott. Giovanni La Croce

IMMOBILI Terreno edificabile in Marghera, Via Fratelli Bandiera 83

DATA VALUTAZIONE 27 Settembre 2013

SCOPO DELLA VALUTAZIONE Definizione del valore di mercato alla data del 27 Settembre 2013.

VALORE DI MERCATO € 72.074.560,00 (Euro settantaduemilionisettantaquattromilacinquecentosessanta/00)

DEFINIZIONE VALORE DI

MERCATO

Sulla base degli Standard internazionali di valutazione IVS

(International Valuation Standards) e gli standard RICS (Royal

Institution of Chartered Surveyors), Red Book, VI edizione , gennaio 2008 la definizione del Valore di Mercato è la seguente:

L’ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un

acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla

compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo

informato, con cautela e senza coercizioni.

STANDARD VALUTATIVI E

METODOLOGIA

Il contenuto del presente lavoro, pur essendo incentrato sulla

valutazione di ciascun cespite, è imprescindibilmente legato alle risultanze dell’analisi documentale da noi svolta.

Le metodologie valutative ed i format da noi adottati sono in linea sia

con quanto richiesto dalla prassi internazionale sia con quanto prescritto dalle autorità competenti in merito ai criteri di valutazione

per i Fondi Immobiliari (es.: Regolamento della Banca d’Italia).

In particolare ci si riferisce alle “Guidance Notes” dettate

dall’International Valuation Standards Committee per quanto concerne i valori di stima, il procedimento per determinarli ed i

contenuti minimi che deve possedere la relazione peritale

RISORSE La presente valutazione è stata preparata da Yard Valtech, Milano,

Italia. I valutatori che hanno eseguito il lavoro sono qualificati ed esperti in questo tipo di valutazione in conformità con le Best

Practices e linee guida delineate nel Red Book. Yard Valtech è un’azienda certificata RICS.

NOTA FINALE La presente relazione è stata predisposta ai sensi dell’art. 12 bis,

comma 3, lettera a) del D.M. 24 maggio 1999, n. 228.


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YARD VALTECH S.r.l.

Le nostre valutazioni ed i nostri studi sono assolutamente

confidenziali e riservati all’interno della Yard Valtech S.r.l., di Centro

Intermodale Adriatico SPA, dei Suoi consulenti, delle banche

finanziatrici e dell’intermediario finanziario nominato ai sensi e per gli

effetti dell’art. 12 bis, comma 3, lettera b) del D.M. 24 maggio 1999,

n. 228.

Le informazioni contenute nella presente relazione di stima sono

trasmettibili a terzi previo consenso scritto di Yard Valtech S.r.l. e di di Centro Intermodale Adriatico SPA, fatti salvi gli usi di legge e

regolamentari.

Il presente documento è stato elaborato da:

Dott. Arch. Antonio Dallera

Amministratore Delegato

Yard Valtech S.r.l.

Dott. Alberto Quaretti

Valuation Division Director

Yard Valtech S.r.l.

Yard Valtech S.r.l.

Via San Francesco d’Assisi, 4 20122 – Milano

Tel. +39.02.778070.1 Fax. +39.02.76319216

www.yard.it

http://www.yard.it/


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YARD VALTECH S.r.l.

BENI OGGETTO DI STIMA Il patrimonio immobiliare in oggetto è costituito da complesso immobiliare costituito da una Piattaforma Logistica, della superficie lorda complessiva di 246.099,00 mq, ubicato nel Comune di Venezia (VE), località Marghera, in via dell’Elettricità n. 21, per un valore complessivo pari a € 72.074.560,00 (Euro settantaduemilionisettantaquattromilacinquecentosessanta/00) come indicato in premessa.


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YARD VALTECH S.r.l.

MERCATO IMMOBILIARE

Indicatori economici generali Secondo i dati di Nomisma 2013 i prezzi degli immobili continueranno a scendere per tutto il 2013

e 2014. La pressione fiscale dovrebbe diminuire per permettere al mercato di riprendersi. E’

necessaria anche l’attivazione di una politica creditizia adatta a far riprendere l’attività delle banche

le quali hanno parecchi immobili in sofferenza che non riescono a gestire/dismettere. Le condizioni

di concessione del credito sono sempre più severe. A fine 2012 le erogazioni di finanziamenti per

l’acquisto di abitazioni sono scese del 47.4% rispetto al 2011. La quota di sofferenze creditizie

unita ad una rigida regolamentazione che impone alle banche di detenere capitale a fronte degli

impieghi immobiliari rende la situazione ancora più difficile. In aggiunta a ciò i ricavi da locazioni

sono tassati più pesantemente degli investimenti in titoli di stato, per cui servirebbero dei

cambiamenti strutturali.

Nel 2012 il PIL è sceso del 2.4% rispetto all’anno prima, i consumi privati sono scesi del -4.3%,

mentre gli investimenti fissi lordi sono scesi del -8% e gli investimenti in costruzioni registrano un -

6.4%. Le esportazioni registrano un miglioramento +2.2% portando in attivo il saldo commerciale

con l’estero

Permane un notevole stock di invenduto ma la domanda (nonostante il grande fabbisogno

abitativo) non riesce a trovare un punto di incontro con l’offerta. Per tutto l’arco del 2012 e per il

primo semestre del 2013 la flessione dei prezzi è stata modesta.

Gli esperti non si attendono un immediato rilancio del settore e nemmeno un pronto

riassorbimento della massiccia offerta, ma semplicemente un adattamento delle parti alla fase del

mercato, con un eventuale revisione delle strategie della parte venditrice. Se non si verifica un

adattamento dei prezzi di vendita si verificherà un ulteriore allungamento dei tempi di vendita.

Gli indicatori economici segnalano un’economia in flessione nella prima metà del 2013 ma a ritmi

meno intensi rispetto al 2012. Secondo le previsioni della Commissione Europea la zona euro

registrerà una variazione negativa del PIL nel 2013 con una ripresa nel 2014.

L’istogramma che segue mostra le variazioni dal 2012 al 2014.


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YARD VALTECH S.r.l.

Il tasso di inflazione registra una diminuzione sia per l’Italia, sia per l’Unione Europea e per gli Stati

Uniti, come indicato nel grafico che segue.

Ad aprile 2013 il tasso di inflazione in Italia è 1.23%

-3

-2

-1

0

1

2

3

variazioni % PIL 2012-2014

2012

2013

2014

Yard Group - Research Division

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

set-

09

dic

-09

mar

-10

giu

-10

set-

10

dic

-10

mar

-11

giu

-11

set-

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dic

-11

mar

-12

giu

-12

set-

12

dic

-12

mar

-13

%

Inflazione in UE, Italia e USA 2009-2013

ITALIA

USA

UE

Yard

Gro

up

-R

esea

rch

Div

isio

n


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YARD VALTECH S.r.l.

I consumi sono scesi dello 0.7 % nell’ultimo trimestre del 2012, il tasso di disoccupazione è arrivato al 12%. Per quanto riguarda gli investimenti in ambito immobiliare si registra una ripresa in Europa seppure permangano delle criticità. Gli investitori si orientano verso l’Europa dell’Est. A trainare l’attività di investimento sono i capitali provenienti dalla Cina, mentre gli investitori Europei sono più cauti. Gli investimenti in una situazione statica del mercato sono rivolti ad una diversificazione. L’attenzione si è spostata verso strutture alberghiere, complessi residenziali o a destinazione mista. La città con la quota più alta di investimenti è Roma. Il grafico che segue mostra il numero di compravendite residenziali annuali prendendo in esame gli anni dal 2000 fino a fine 2012 con una stima (*) delle transazioni per il 2013 e il 2014.

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

Inflazione marzo 2013

USA

UK

ITALY

EUROZONE

FRANCE

GERMANY


-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*2014*

Italia numero di compravendite residenziali annuali 2000-2014

n. compravendite

Lineare (n. compravendite)



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Secondo l’Agenzia del Territorio il 2013 è da considerarsi un anno di adattamento del mercato

immobiliare in attesa della ripresa economica e ripresa degli scambi che dovrebbe avvenire nel

2014.

L’istogramma qui di seguito illustra gli investimenti immobiliari corporate . Gli investimenti hanno subito un netto declino dal 2008 in avanti.

Se analizziamo la tipologia di investimenti (direzionale, commerciale, industriale e logistica, altro) la

quota di investimenti in immobili direzionali è del 42.8%, la quota di investimenti per il settore

industriale-logistico è del 1.4%, la quota degli immobili commerciali è 20.4%.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

investimenti immobiliari corporate (miliardi di €)

investimenti immobiliaricorporate (miliardi di Euro)

Research Division - Yard Group

uffici43%

immobili commerciali

20%

industriale2%

altro35%

Italia - investimenti immobiliari per tipologia



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Il grafico qui sotto indica la tipologia di investitori (italiani o esteri). Questi ultimi hanno diminuito

progressivamente gli investimenti immobiliari nel nostro paese.

Dal I Rapporto 2013 sul Mercato Immobiliare comunicato da Nomisma il 20 marzo 2013 si rileva un’ulteriore contrazione dell’economia italiana negli ultimi tre mesi del 2012 pari al -0,9% rispetto al periodo precedente: l’attività produttiva si è quindi ridotta per il sesto trimestre consecutivo. Nel 2012 è stata registrata una riduzione del PIL del 2,4% rispetto all’anno precedente con una caduta del -5,2% della domanda interna. Relativamente alle 13 grandi città del campione Nomisma, tra cui Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino, Venezia Città, Venezia Mestre, si rileva e si prevede quanto rappresentato nella tabella sottostante.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2008 2009 2010 2011 2012

Investimenti immobiliari per tipologia investitori

investitori italiani

investitori esteri


Abitazioni Uffici Negozi

2013 -5,2% -5,2% -4,9%

2014 -3,9% -3,8% -3,9%

Fonte Nomisma

13 Grandi Città - Previsioni dei Prezzi degli Immobili a Valori Correnti

(variazioni % annuali)



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Focus sul mercato immobiliare di Venezia

Secondo quanto riportato nelle pubblicazioni Nomisma, proseguono anche nella prima parte del 2012, le criticità che caratterizzano il mercato immobiliare veneziano ormai da oltre tre anni. Ad un’offerta in vendita in costante aumento, continua a contrapporsi una domanda esile e sempre più prudente in fase di trattativa. Tali dinamiche appiattiscono ulteriormente i livelli delle transazioni, già abbastanza esigue, e sulle quali è difficile compiere previsioni in termini di ripresa. Dal lato della locazione, invece, sembra che una buona parte degli immobili che non trovano assorbimento nel settore della compravendita si siano spostati all’interno di tale comparto suscitando, anche in questo caso, un accumulo di offerta soprattutto in campo residenziale e commerciale. A fronte di tale nuova disponibilità si pone, tuttavia, una domanda in locazione più vivace che sostiene ancora il numero di contratti, evitando le flessioni marcate osservate nel settore della compravendita. I valori di compravendita cedono ulteriormente, anche se in maniera minore rispetto all’ultimo semestre dell’anno scorso. I prezzi degli uffici e delle abitazioni hanno subito il maggior calo rispetto ai dati di tre anni fa, raggiungendo una variazione cumulata di poco superiore al -13,0%. Per i prezzi dei negozi, invece, la variazione nell’arco degli ultimi tre anni è stata pari al -10,2%, non lontana dal -8,6% relativo alla media delle 13 città monitorate. Anche per i canoni le variazioni sono state meno forti rispetto alla passata rilevazione, ma ciò non toglie che la situazione, anche all’interno di questo comparto, non si sia deteriorata notevolmente rispetto agli anni precrisi. In aggiunta al deprezzamento degli immobili di tutti i comparti, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è mantenuto sui livelli registrati al termine dell’anno scorso. Nonostante le dinamiche fino ad ora descritte siano indubbiamente negative, le tempistiche medie di vendita non ne risentono e rimangono inalterate, anche se su livelli record per il capoluogo veneto. Sono, invece, i tempi medi di locazione ad aumentare nel semestre, allineandosi ai valori medi delle 13 città monitorate. Il simile andamento dei prezzi e dei canoni ha lasciato pressoché inalterati i rendimenti potenziali lordi annui di tutti i comparti. Le previsioni per il futuro riportano scarse possibilità di ripresa per il mercato della compravendita, e dunque si attende un’attività transattiva piuttosto contenuta. I prezzi, pertanto, per attrarre gli acquirenti dovranno calare ulteriormente. Nel mercato della locazione, invece, il numero di contratti potrebbe mantenersi più stabile, nonostante un nuovo calo dei canoni sia dato sostanzialmente per certo. Per quanto riguarda, infine, i progetti di riconversione e riqualificazione che potrebbero favorire una ripresa del mercato immobiliare cittadino, è importante sottolineare il proseguimento degli investimenti da parte dell’Autorità Portuale di Venezia in modo tale da garantire un incremento della capacità infrastrutturale del porto, così da migliorarne la competitività. Se ci si sposta al centro della città, occorre riportare il nuovo progetto di riqualificazione del palazzo Fondaco dei Tedeschi ai piedi del Ponte di Rialto, che è stato approvato a fronte di un riconoscimento verso il Comune di sei milioni di euro in cambio del permesso di costruire in deroga allo strumento urbanistico vigente.


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Il territorio comunale di Venezia, attualmente articolato in 39 zone OMI, può essere schematicamente suddiviso in 4 macroaree urbane. Queste ultime, rappresentate graficamente nella figura sotto riportata, sono costituite dalle seguenti zone OMI:

Centro Storico e Giudecca; Lido; Isole; Terraferma.

Mappa delle macroaree urbane di Venezia

Secondo quanto riportato dall’Agenzia del Territorio la città di Venezia ha registrato nel I semestre 2012, un totale di 1.015 NTN (numero transazioni normalizzate) pari al 25% circa del totale delle transazioni rilevate sull’intero territorio provinciale con una variazione percentuale negativa, rispetto allo stesso periodo dell’anno 2011, del -22,7%. Dall’analisi dei dati delle macroaree urbane che compongono l’intero territorio comunale, si evince che il maggior numero di atti sono stati stipulati nella macroarea “Terraferma” che con 687 NTN rappresenta il 68% circa del NTN dell’intero comune. Segue la macroarea “Centro Storico e Giudecca” con 245 NTN in flessione del -16,2%. Tutte le macroaree registrano un andamento negativo rispetto allo stesso periodo del 2011 ad eccezione della macroarea Isole minori per la quale si rileva un aumento delle transazioni del +9,3%.


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La quotazione media del comune risulta di 2.964 €/mq con un valore massimo nella macroarea “Centro Storico e Giudecca”, 4.915 €/mq e minimo nella “Terraferma”, 1.961 €/mq.

NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Venezia

La mappa seguente illustra per l’intero territorio comunale con diverso grado cromatico la distribuzione delle NTN (numero di transizioni di unità immobiliari “normalizzate).

Mappa della distribuzione del NTN nelle zona OMI – I semestre 2012


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La macroarea “Centro Storico e Giudecca” rappresenta il 24,10% del NTN dell’intero comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di “Cannaregio” Sud” (39 NTN), seguono le zone OMI di “Castello Ovest” (33 NTN) e di “Cannaregio Nord” (32 NTN). Le uniche variazioni di NTN positive tra il I semestre 2012 e il I semestre 2011 si sono rilevate nelle zone OMI di Santa Croce Ovest ed Est (+33,1% entrambe) e di Sant’Elena (+50,3%). Variazioni negative si sono avute in tutte le altre zone e in modo con tassi di calo più elevati per le zone OMI di Castello Ovest ed Est (-29,7%) e San Polo (-21,7%). La quotazione media di macroarea è 4.915 €/mq con valori più elevati nelle zona OMI di Dorsoduro Est (6.000 €/mq) e San Marco (5.750 €/mq) e minimi nella zona OMI di Sant’Elena, 4.000 €/mq. L’analisi per classe dimensionale mostra che, nel centro storico e nell’isola della Giudecca, il mercato si è orientato maggiormente verso il taglio piccolo che, nonostante costituisca il 28% dello stock residenziale, raccoglie il 36,1%. Si evidenzia, inoltre che un ulteriore taglio dimensionale dove la richiesta di abitazioni è maggiore rispetto allo stock è quello dei monolocali.

NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico e Giudecca


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Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico e Giudecca

Tali classi dimensionali sono così definite:

La macroarea “Lido” rappresenta il 5% circa degli scambi totali del comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Lido Centro (25 NTN), seguita dalla zona Lido Terre Perse (18 NTN) e Lido Malamocco (8 NTN). Tutte le zone OMI presentano variazioni di NTN negative tra il I semestre 2012 e il I semestre 2011 con percentuali che variano dal -63,6% registrato nella zona di Lido Malamocco fino al -38,7% rilevato nella zona di Lido Centro. La quotazione media di macroarea risulta di 3.642 €/mq con un valore massimo nella zona OMI Lido Centro, 3.850 €/mq e minimo nella zona OMI di Lido Alberoni con 2.750 €/mq. L’analisi per classe dimensionale mostra che, nella macroarea Lido, il mercato si è orientato maggiormente verso il taglio medio che rappresenta quasi il 34% delle transazioni del semestre. Si evidenzia, inoltre che i tagli dove la richiesta è maggiore rispetto allo stock sono quello dei monolocali e piccolo.


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NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Lido

Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Lido


Nella macroarea “Isole Minori” si sono registrate 27 NTN, poco meno del 3% del NTN comunale, ma è l’unica macroarea comunale nella quale si evidenzia una variazione positiva degli scambi, +9,3%. Il maggior numero di compravendite si è rilevato nella zona OMI di Murano (13 NTN),


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seguono Burano e Pellestrina (6 NTN per entrambe). Sebbene riferite ad un numero di transazioni esiguo, le variazioni del NTN tra il I semestre 2012 e il I semestre 2011 sono positive nelle zone OMI di Murano (+96,9%), Mazzorbo e Torcello (+49,3%) e Burano (+6%), mentre le variazioni negative si sono riscontrate nelle zone OMI di Pellestrina (-45,4%) e Sant’Erasmo e Vignole (-14,5%). La quotazione media di macroarea è 2.710 €/mq con raggiunge il valore massimo nella zona OMI Murano (2.950 €/mq) e minimo nella zona OMI Laguna, 1.450 €/mq. L’analisi per classe dimensionale mostra che anche nella macroarea del Isole minori il mercato si è orientato maggiormente verso il taglio piccolo, 38% del totale NTN. Si evidenzia, inoltre, che i tagli dove la richiesta è maggiore rispetto allo stock sono quello dei monolocali e piccolo.

NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Isole Minori

Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isole Minori


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La macroarea “Terraferma” rappresenta quasi il 70% del NTN del comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Mestre Centro (228 NTN), seguita dalla zona Mestre Semicentrale (148 NTN) e Chirignago Periferia (59 NTN). Le transazioni risultano tutte in calo con l’unica eccezione della variazione positiva rilevata nelle zona OMI di Favaro Centro (+3,7%). Tralasciando la variazione negativa della zona di Malcontenta che registra una sola compravendita la variazione negativa maggiore si è riscontrata nella zona OMI Mestre Periferia (-45,4%). La quotazione media di macroarea risulta di 1.961 €/mq con un valore massimo rilevato nella zona OMI Mestre Centro (2.140 €/mq) e minimo nella zona OMI di Malcontenta con 1.617 €/mq.

NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Terraferma


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L’analisi per classe dimensionale mostra che, nella macroarea Terraferma, il mercato si è orientato maggiormente verso Il taglio medio, 38% circa degli scambi rilevati nella macroarea. I tagli dove la richiesta è maggiore rispetto allo stock immobiliare in questo semestre risultano quelli dei monolocali e piccolo.

Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Terraferma


Proseguono, anche nella prima parte del 2012, le criticità che caratterizzano il mercato immobiliare veneziano ormai da oltre tre anni. Ad un’offerta in vendita in costante aumento, continua a contrapporsi una domanda esile e sempre più prudente in fase di trattativa. Tali dinamiche appiattiscono ulteriormente i livelli delle transazioni, già abbastanza esigue, sulle quali è difficile compiere previsioni in termini di ripresa. Dal lato della locazione, invece, sembra che una buona parte degli immobili che non trovano assorbimento nel settore della compravendita si siano spostati all’interno di tale comparto suscitando, anche in questo caso, un accumulo di offerta, soprattutto in campo residenziale e commerciale.


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YARD VALTECH S.r.l.

A fronte di tale nuova disponibilità si pone, tuttavia, una domanda in locazione più vivace che sostiene ancora il numero di contratti, evitando le flessioni marcate osservate nel settore della compravendita.

Il mercato immobiliare veneziano a maggio 2012


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I valori di compravendita cedono ulteriormente, anche se in maniera minore rispetto all’ultimo semestre del 2011. Tra i diversi comparti, i prezzi degli uffici e delle abitazioni hanno subito il maggior calo rispetto ai picchi del 2008, raggiungendo una variazione cumulata di poco superiore al -13,0%. Per i prezzi dei negozi, invece, la variazione nell’arco degli ultimi quattro anni è stata pari al -10,2%, non lontana dal -8,6% relativo alla media delle 13 città monitorate. Anche per i canoni le variazioni sono state meno forti rispetto alla passata rilevazione, ma ciò non toglie che la situazione, anche all’interno di questo segmento, non si sia deteriorata notevolmente rispetto agli anni pre-crisi. In aggiunta al deprezzamento degli immobili di tutti i comparti, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è mantenuto sui livelli registrati al termine del 2011. Nonostante le dinamiche fino ad ora descritte siano indubbiamente negative, le tempistiche medie di vendita non ne risentono e rimangono inalterate, anche se su livelli record per il capoluogo


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veneto. Sono, invece, i tempi medi di locazione ad aumentare nel semestre, allineandosi ai valori medi delle 13 città monitorate. Il simile andamento dei prezzi e dei canoni ha lasciato pressoché inalterati i rendimenti potenziali lordi annui di tutti i comparti. Le previsioni per il futuro riportano scarse possibilità di ripresa per il mercato della compravendita, e dunque si attende un’attività transattiva piuttosto contenuta. I prezzi, pertanto, per attrarre gli acquirenti dovranno calare ulteriormente. Nel mercato della locazione, invece, il numero di contratti potrebbe mantenersi più stabile, nonostante un nuovo calo dei canoni sia dato sostanzialmente per certo. Per quanto riguarda, infine, i progetti di riconversione e riqualificazione che potrebbero favorire una ripresa del mercato immobiliare cittadino, è importante sottolineare il proseguimento degli investimenti da parte dell’Autorità Portuale di Venezia volti a garantire un incremento della capacità infrastrutturale del porto, così da migliorarne la competitività. Se ci si sposta al centro della città, occorre riportare il nuovo progetto di riqualificazione del palazzo Fondaco dei Tedeschi ai piedi del Ponte di Rialto, che è stato approvato a fronte di un riconoscimento verso il Comune di sei milioni di euro in cambio del permesso di costruire in deroga allo strumento urbanistico vigente. Mercato delle abitazioni

Nel corso del primo semestre del 2012 le dinamiche relative al comparto residenziale sono risultate sostanzialmente invariate rispetto alle rilevazioni effettuate nel 2011. È proseguita, pertanto, la fase di debolezza della domanda in acquisto, rendendo sempre più difficile l’assorbimento delle abitazioni in vendita, ormai in accumulo da numerosi semestri. Tale distanza tra domanda e offerta non ha certamente migliorato l’attività transattiva e, dunque, il numero di transazioni è nuovamente calato. Sul fronte locativo non si riscontrano variazioni rilevanti rispetto al secondo semestre del 2011, a parte una lieve flessione nel numero di contratti di locazione. Nonostante il perdurare della fase negativa, i prezzi delle abitazioni, sia nuove che usate, mostrano flessioni meno marcate rispetto al dato di fine 2011 (-2,5%), diminuendo “solo” dell’1,8%. Per quanto riguarda i canoni, la variazione media è risultata pari al -0,7%, certamente più contenuta rispetto al -3,2% del semestre scorso. Nonostante i prezzi continuino a flettere ormai dal secondo semestre del 2008, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo non accenna a ridursi e, anzi, nel primo semestre del 2012 torna a crescere portandosi al 12,4% in media, valore vicino ai livelli massimi osservati nel corso del 2009 e 2010. I tempi medi di vendita continuano ad allungarsi, come succede costantemente da fine 2005. Ad oggi sono necessari almeno 7 mesi per vendere un’abitazione, in ogni zona cittadina. I tempi medi per la locazione si riportano sui livelli record del primo semestre 2010 (3,7 mesi).

Nonostante la maggiore flessione dei prezzi rispetto ai canoni la redditività media da locazione si mantiene inalterata, e ormai da qualche anno si è assestata tra il 3,8 e il 3,9%. Per la seconda parte dell’anno gli operatori intervistati si aspettano un nuovo deterioramento del mercato, con prezzi e numero di transazioni ancora in flessione. Il segmento locativo mostra aspettative un po’ migliori, con numero di contratti invariati e canoni in parziale diminuzione.


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Mercato degli uffici

Anche all’interno del comparto direzionale veneziano proseguono le difficoltà, a fronte di una domanda in costante affanno ed un’offerta sostanzialmente invariata. L’attività contrattuale non può che risultare in flessione. Il mercato locativo mostra andamenti identici, ad eccezione di un’offerta più dinamica che, tuttavia, non riesce a stimolare a sufficienza la domanda. Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo raggiunge un nuovo massimo portandosi al 13,6%, dato mai registrato in passato.

Perdura anche la fase riflessiva dei prezzi e dei canoni medi che si riducono, rispettivamente, del -2,0% e del -1,9% su base semestrale. I tempi medi di vendita sono rimasti invariati rispetto alla passata rilevazione, ma su livelli record per la città di Venezia (8 mesi e mezzo). Picco massimo in serie storica anche per i tempi medi necessari per concludere un contratto di locazione, che si allungano ancora raggiungendo i 6 mesi e mezzo.


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I rendimenti medi lordi da locazione si confermano al 3,8%, il dato più basso delle 13 città monitorate, così come accade dal 2006. Per il prossimo semestre non si intravedono segnali di ripresa e si prevede che i prezzi continueranno a diminuire, senza però ravvivare l’attività contrattuale dal lato della compravendita. Sul lato della locazione il numero di contratti potrebbe rimanere invariato, ma i canoni proseguiranno nella flessione.

Mercato dei negozi

Il mercato commerciale veneziano non mostra andamenti diversi rispetto ai comparti residenziale e direzionale e pertanto, nel primo semestre del 2012, non si sono visti segnali di ripresa. La domanda in acquisto rimane piuttosto esigua, rispetto ad un’offerta sempre più abbondante che non riesce in alcun modo ad essere assorbita. Il numero dei contratti di compravendita, di conseguenza, diminuisce ulteriormente.


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All’interno del comparto locativo la domanda risulta meno debole, ma ciò non porta ad una maggiore vivacità dell’attività contrattuale. I prezzi si riducono ancora (-1,2% semestrale), ma in maniera meno consistente rispetto al secondo semestre del 2011 (-2,1%). Lo stesso avviene per i canoni, che diminuiscono dell’1,5%, rispetto al -2,7% del semestre scorso. Le variazioni negative dei prezzi, che si susseguono ormai dal 2008, sembrano aver portato i prezzi più vicini alle richieste dei potenziali acquirenti. Infatti, il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è fermato al 10,8%, valore certamente più sostenibile rispetto ai massimi registrati nel 2010 (12,2%). Per quanto riguarda i tempi medi di vendita, non vi sono state variazioni rispetto all’ultima rilevazione. In media occorrono, pertanto, circa 7 mesi per concludere un contratto, dato quasi raddoppiato rispetto ai 3-4 mesi degli anni pre-crisi. I tempi medi di locazione aumentano leggermente e raggiungono un nuovo record per il capoluogo veneto (5 mesi e mezzo in media). La redditività media lorda da locazione si riduce ancora e raggiunge un minimo mai registrato prima (7,5%), comunque in linea con la media campionaria delle 13 città (7,2%). Le aspettative sul prossimo semestre non sembrano mostrare segnali di ripresa, né all’interno del mercato della compravendita né in quello locativo. In particolare, si prevede che i prezzi e i canoni subiranno un ulteriore calo. Di conseguenza, l’attività transattiva subirà una nuova contrazione, mentre il numero di contratti di locazione potrebbe mantenersi più stabile. Progetti in cantiere nella zona di Marghera

Marghera costituisce uno degli insediamenti industriali più importanti di Italia, uno dei poli chimici più grandi d’Europa, un quartiere nato secondo il progetto urbanistico della città giardino, frutto dell’ingegnere milanese Pietro Emilio Emmer. Marghera e la sua industria, Porto Marghera, fanno parte della storia della terraferma veneziana, dal punto di vista produttivo, politico, sindacale, ambientale. A 90 anni dai primi insediamenti, Marghera riparte, guardando al futuro in un’ottica di sviluppo sostenibile. Uno dei principali obiettivi che IVE (Immobiliare Venezia, società fondata negli anni quaranta, oggi finalizzata a seguire lo sviluppo del territorio veneziano) ha perseguito è stato quello di lavorare al recupero delle aree dismesse di Porto Marghera, dando nuove funzioni a spazi abbandonati, salvando esempi di archeologia industriale, e gettando le basi per un nuovo polo del lavoro, industriale ma anche dei servizi.


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Vega3

Una parte dell'area degli ex Complessi diventerà la sede di VEGA 3, che rappresenta lo sviluppo del Parco Scientifico e Tecnologico di Marghera. L’intera area ex-Complessi è stata acquisita da IVE nel 2001. Nel 2004, IVE ha ceduto parte dell’area alla società Vega srl che, successivamente, nel 2005, l’ha rivenduta alla Immobiliare Complessi srl, società appositamente creata per lo sviluppo del progetto, presieduta da Giancarlo Tomasin. Il progetto di riqualificazione prevede la creazione del complesso VEGA 3 con aree direzionali, aree per la produzione e diffusione mediatica e per attività complementari, il tutto per complessivi 28.800 mq.

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Il complesso, grazie all’articolazione di edifici di pregio archeologico-industriale recuperati e di nuove costruzioni, sarà un luogo particolarmente adatto per l’insediamento di prestigiose imprese con particolari esigenze di spazio. Lo stabilimento, fondato nato nel 1927 dalla Società Montecatini per la produzione dei fertilizzanti, è stato chiuso definitivamente nel 1997. Da allora sono stati bonificati e demoliti tutti gli impianti produttivi e vari edifici non più funzionali alla nuova destinazione dell’area. VEGA 3 sorgerà al centro di un nodo di comunicazione eccezionale, che in poco spazio comprende porto, aeroporto, ferrovia ed autostrada.

Nell’area ex Complessi sono ancora presenti la palazzina di direzione (realizzata nel 1927), due magazzini con struttura ad arco, realizzati durante gli anni ‘60, originariamente adibiti alla conservazione dei prodotti, ed un magazzino con struttura a travi e pilastri e copertura in capriate (anch’esso realizzato intorno agli anni ‘30). Sono ancora esistenti, inoltre, una decina di sili in calcestruzzo armato (circa 2000 metri cubi ciascuno) ed un grande stoccaggio da oltre 20000 mc. La rimanente parte dell’area è stata ceduta nel 2007 alla Fincantieri spa, una delle più importanti aziende navali del mondo, per consentire lo sviluppo delle attività cantieristiche nell’area di Porto Marghera

Galileo Dura quattro anni l’impegno di IVE per la Galileo. Nel 2000, nell’ambito di un Protocollo di Intesa tra Regione, Provincia, Comune, organizzazioni sindacali e la Ital-Lenti, il Comune di Venezia si è impegnato nella ricerca di una sede adeguata per le attività della nuova Galileo. Facendo seguito a questo mandato, IVE ha acquistato nel 2001 un immobile in via Colombara, per oltre 3200 mq. Contestualmente, la società Oftalmica Galileo Italia ha sottoscritto un contratto di locazione, che prevedeva – tra l’altro – la ristrutturazione dell’edificio a spese di IVE. In realtà l’azienda non ha mai avviato nessuna attività produttiva nel sito di via Colombara, ed è per questo che alla fine del 2004, dopo una gara ad evidenza pubblica, IVE ha venduto l’immobile. Area ex Agrimont Complessi

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L’area ex Agrimont Complessi, in via delle Industrie costituisce una ideale appendice del VEGA, un’area per mantenere e far crescere la cantieristica navale, sempre nel’ambito del progetto di riqualificazione di Porto Marghera. L’Immobiliare Veneziana ha ceduto nel giugno 2007, per 8 milioni di euro circa, 7 ettari di terreno alla Fincantieri, che potrà così avviare il suo progetto di espansione industriale.

I 35 ettari su cui sorge infatti il cantiere storico di Fincantieri - ha spiegato il direttore Capobianco - sono diventati infatti insufficienti per l’attività del gruppo (che ha commesse per realizzazione di navi fino ad oltre il 2010).

L’operazione condotta in porto da IVE permetterà non solo a Fincantieri di espandersi, ma anche di dare beneficio alle centinaia di aziende che rappresentano l’indotto del cantiere navale. Nell’area

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ex Complessi saranno realizzati spazi parcheggio e zone verdi, nasceranno il laboratorio delle saldature e altre realtà legate alle attività di servizio, della logistica e della ricerca, facendo diventare l'area una vera e propria appendice del VEGA

Area ex Azotati


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L’area ex Azotati di Porto Marghera – acquisita da IVe nel 1999 – sta vivendo una nuova vita, diventando un polo logistico di considerevole estensione (33,5 ettari), nelle immediate vicinanze del porto commerciale. Porzioni dell’area sono state cedute ad alcuni autotrasportatori, che avevano la loro attività nelle zone urbane di Mestre. In questo modo, le zone della città più propriamente residenziali sono state liberate dal traffico pesante e la localizzazione delle ditte di autotrasporto nell’area ex-Agrimont Azotati ed ex-Ausidet ha favorito il recupero dell’area.

l'area dell'intervento

il cantiere

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Tra il 2002 e il 2007 ha ceduto tutti gli immobili industriali, e oggi sono agli sgoccioli gli interventi di urbanizzazione: per realizzare queste opere (previste dal Piano di Recupero approvato dal Comune di Venezia), è stato costituito il Consorzio Urban, composto dalle ditte presenti nell’area e da IVE, che ha la maggioranza del capitale sociale del consorzio. Le opere, ultimate recentemente, sono in fase di collaudo e saranno successivamente cedute al Comune di Venezia. Tra gli interventi nell’area, è chiuso il cantiere per il restauro della Torre di Raffreddamento : un manufatto storico alto oltre 55 metri con un diametro di 19 metri, vincolato quale opera di archeologia industriale. Il risanamento, sia interno che esterno, è frutto di un investimento del Consorzio URBAN, grazie al sostegno finanziario della Regione Veneto.

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Si fa presente infine che entro un paio di mesi, stando a quanto riferito dall’attuale Ministro dell’ambiente Orlando ed il Sindaco Orsoni, dovrebbero sbloccarsi le procedure amministrative per l’avvio delle operazioni di bonifica sulle aree di Porto Marghera. Il comune di Venezia, nell’aprile del 2012, ha sottoscritto, assieme al ministero dell’Ambiente, alla regione Veneto, alla provincia di Venezia, al Magistrato alle Acque e l’Autorità Portuale di Venezia, un accordo di programma per la «Bonifica e per la riqualificazione ambientale del Sito d’Interesse Nazionale di Porto Marghera e aree limitrofe» che prevedeva, fra l’altro, la regolamentazione delle procedure di bonifica e di caratterizzazione standardizzate e la riperimetrazione del SIN. Nel gennaio di quest’anno gli stessi attori istituzionali sottoscrissero gli accordi attuativi del protocollo, consentendo l’attivazione delle procedure per la rigenerazione industriale di Porto Marghera.


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Parallelamente, l’Amministrazione comunale di Venezia sta chiudendo un secondo accordo per l’acquisizione da parte degli enti locali di circa 110 ettari di aree Syndial non attive. Un accordo che consentirà alle imprese interessate di insediarsi a Porto Marghera trovando condizioni favorevoli per l’investimento e certezze sui costi e sui tempi di bonifica dei terreni.


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INQUADRAMENTO GEOGRAFICO

Localizzazione a scala vasta

Marghera è una frazione del comune di Venezia di circa 17.300 abitanti sita nella zona sud-est del

Veneto a circa 10 km di distanza dal centro di Venezia, 30 km da Padova e 31 km da Treviso.

Lo sviluppo di Marghera è avvenuto negli anni successivi alla prima guerra mondiale come area di

espansione della città di Venezia, con la creazione di un porto commerciale, un’area industriale e

un quartiere residenziale per tutti gli addetti attirati dalle nuove attività insediate. Nel secondo

dopoguerra Porto Marghera cominciò ad essere uno dei poli industriali più importanti del paese,

con la chimica industriale, e negli anni sessanta aggiunse la massima espansione, sia dal punto di

vista delle attività produttive che da quello demografico, attirando numerosi abitanti dal centro

storico e dai comuni vicini. In questi ultimi anni Marghera si sta trasformando, sia nella zona

industriale che nel quartiere urbano. La zona industriale sta guardando al futuro in un'ottica di uno

sviluppo sostenibile che rispetti l'ambiente e che al tempo stesso salvaguardi l'occupazione. Il

quartiere urbano si sta anch'esso evolvendo da periferia dormitorio di Venezia e Mestre in una

realtà con una fisionomia propria, cercando di rispettare l'idea originaria che voleva fare di

Marghera una "città giardino".

L’accessibilità viabilistica alla zona è ottima ed è garantita dalla vicinanza degli svincoli

dell’autostrada A 57-A4, dislocati nelle vicinanze del complesso. La viabilità locale è inoltre servita

dalla tangenziale di Mestre, dalla prossimità della rampa di collegamento con il ponte lagunare per

Venezia e da via Fratelli Bandiera, che è la principale arteria stradale di Marghera e costituisce il

tratto urbano della statale Romea che collega Venezia a Ravenna.

Infrastrutture e trasporti

Mentre l'area residenziale è servita della stazione di Mestre (che in effetti è interposta tra

l'estremità sud di Mestre e l'estremità nord di Marghera), parte del porto e della zona industriale

sono raggiungibili tramite la stazione di Venezia Porto Marghera, fermata ferroviaria interposta tra

la precedente e Venezia S. Lucia.

Il trasporto pubblico urbano a Marghera è gestito da ACTV.

La Municipalità è servita da una serie di linee urbane che garantiscono un collegamento con

Venezia - piazzale Roma e con le altre zone della conurbazione mestrina; la linea notturna (N2)

permette un collegamento con Venezia - piazzale Roma ed è in coincidenza con il servizio notturno

di navigazione.

Una delle due linee della tranvia di Mestre (tecnologia Translohr) ancora in fase di realizzazione,

attraverserà anche Marghera concludendo la sua corsa presso il centro commerciale Panorama.

http://it.wikipedia.org/wiki/Stazione_di_Venezia_Mestre

http://it.wikipedia.org/wiki/Stazione_di_Venezia_Porto_Marghera

http://it.wikipedia.org/wiki/Stazione_di_Venezia_Santa_Lucia

http://it.wikipedia.org/wiki/ACTV

http://it.wikipedia.org/wiki/Municipalit%C3%A0_di_Marghera

http://it.wikipedia.org/wiki/Venezia

http://it.wikipedia.org/wiki/Piazzale_Roma

http://it.wikipedia.org/wiki/Venezia

http://it.wikipedia.org/wiki/Piazzale_Roma

http://it.wikipedia.org/wiki/Tranvia_di_Mestre

http://it.wikipedia.org/wiki/Translohr


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Macrolocalizzazione

Localizzazione a scala urbana Il complesso immobiliare in oggetto è situato nel cuore dell’area industriale e portuale di Porto

Marghera. L’area è delimitata a ovest da via dell’Elettricità e a est dal Canale Industriale Ovest di

Porto Marghera. A sud e a nord l’area confina con altre aree industriali e portuali. Gli accessi

all’area avvengono su gomma da via dell’Elettricità e via acqua dal Canale Industriale.

L’accessibilità viabilistica alla zona è ottima ed è garantita dalla vicinanza degli svincoli

dell’autostrada A 57-A4, dislocati nelle vicinanze del complesso. La viabilità locale è inoltre servita

dalla tangenziale di Mestre, dalla prossimità della rampa di collegamento con il ponte lagunare per

Venezia e da via Fratelli Bandiera, che è la principale arteria stradale di Marghera e costituisce il

tratto urbano della statale Romea che collega Venezia a Ravenna.

Oltre alla viabilità su gomma l’area è servita da un anello ferroviario interno collegato con il nodo di

Venezia-Mestre ed è dotata di accesso via mare con banchina portuale sul Canale Industriale Ovest

di Porto Marghera.


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Microlocalizzazione

Foto aerea


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DESCRIZIONE Il complesso immobiliare in oggetto costituisce un moderno centro intermodale, Interporto di

Venezia, sviluppato su un’area di circa 220.000 mq del Porto di Marghera.

Nell’area sono presenti magazzini attrezzati coperti, silos di stoccaggio, uffici e aree di

movimentazione all’aperto per lo scambio gomma-acqua e gomma-ferro.

L’area è dotata di una banchina attrezzata, affacciata sul Canale Industriale Ovest, lunga 500 metri

circa con 30 piedi di pescaggio che garantisce la possibilità di scaricare la merce direttamente da

nave, anche su treno mediante lo sfruttamento di un anello ferroviario interno di 3.000 metri circa

collegato al nodo di Venezia-Mestre.

La movimentazione delle merci è agevolata da gru, pale, nastri trasportatori e mezzi di

movimentazione.

L’area è costituita da tre complessi immobiliari: ex Alucentro, ex Sava ed ex Eckart.


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L’accesso principale all’area via terra avviene da via dell’Elettricità n. 21, con varchi sbarrati e

sorvegliati con personale e telecamere a circuito chiuso.

Nell’area sono presenti porzioni di terreno e fabbricati ceduti a vario titolo a terzi. In particolare gli

edifici 72 e 81, consistenti in due palazzine di uffici, sono state ceduti in leasing. Il fabbricato

denominato N1 è stato venduto a terzi, e il sedime dei fabbricati denominati N2 e N13 è stato

ceduto in diritto di superficie. Anche l’area a nord del fabbricato N13 è stata venduta a terzi.

I fabbricati di piena proprietà di Interporto di Venezia sono stati costruiti in fasi successive a

partire dagli anni ’50 del Novecento fino alle più recenti costruzioni e ristrutturazioni del 2007.

Di seguito si riporta la descrizione dei principali fabbricati del complesso.

All’ingresso dell’area si trova il fabbricato 84, costruito negli anni ’60 in calcestruzzo armato e

muratura su due piani; ospita depositi e uffici ed è in discreto stato di conservazione.

I fabbricati 78 e 79, procedendo verso l’interno, sono stati costruiti negli anni ’80 in calcestruzzo

armato con tamponamenti in laterizio; il 78, su tre piani, ospita gli uffici direzionali, mentre il 79,

su due piani, ospita uffici e mensa. Entrambi sono in buono stato di conservazione.

Procedendo verso est i fabbricati 73, 74 e 75 sono magazzini costruiti negli anni ’70, con strutture

in carpenteria metallica e tamponamenti in laterizio. Lo stato di conservazione e la funzionalità

sono di livello piuttosto basso.

I fabbricati 58, 62, 64 e 65 sono destinati parte a deposito e parte a produzione, sono simili tra

loro per giacitura e superficie e son stati realizzati tra anni ’50 e ’60 con strutture in calcestruzzo

armato. Attualmente versano in discrete condizioni di conservazione e in piena funzionalità.

Il fabbricato N3, posto nell’angolo sud-est dell’area, è quello di più recente costruzione (2007).

Realizzato con strutture prefabbricate di calcestruzzo armato con copertura in carpenteria

metallica, consta di 11 celle di stoccaggio per granaglie e altre merci simili; tutto il comparto è in

buono stato di conservazione e piena funzionalità.

Il fabbricato n. 39, a ridosso del precedente, è stato costruito come officina negli anni ’60 con

struttura metallica e tamponamenti in laterizio, e si presenta in discreto stato di conservazione.

Il fabbricato n. 34 è un magazzino realizzato negli anni ’70 con strutture prefabbricate in

calcestruzzo armato; dotato anche di carroponte, è in parte adibito a officina e presenta un

discreto stato di manutenzione.

I numeri 28, 29, 30 e 33 indicano i silos principali, realizzati negli ani ’80 in calcestruzzo armato.

Ciascuno dei silos ha un volume utile di 13.000 metri cubi e tutti si presentano in buono stato e

piena funzionalità.

Il fabbricato n. 23 è un deposito su tre campate, realizzato negli anni ’60 con strutture in

carpenteria metallica e tamponamenti in laterizio e recentemente ristrutturato con la realizzazione

di setti interni di partizione dei volumi in calcestruzzo.


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A ridosso della banchina portuale, indicato con il n. 5, si trova un altro silos degli anni ’50 con un

volume di circa 6.000 metri cubi.

In tutto il complesso le aree scoperte destinate a viabilità interna, parcheggio, manovra e piazzali

di stoccaggio sono asfaltate o pavimentate in cemento levigato. Tutto il complesso è dotato rete di

raccolta e smaltimento di acque bianche e nere, di distribuzione di energia elettrica e illuminazione

interna ed esterna, impianto idrico sanitario e antincendio.


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ESTREMI CATASTALI

Il complesso immobiliare oggetto di stima è classificato al Catasto Terreni del Comune di Venezia

(VE) al foglio n. VE/3, con i seguenti mappali e subalterni:

Mappale n. 1018

In qualità/classe “ente urbano”, di superficie catastale pari a 31 mq.

Mappale n. 1019


Mappale n. 1020


Mappale n. 1037

In qualità/classe “ente urbano”, di superficie catastale pari a 36.561 mq.

Mappale n. 1038


Mappale n. 1119


Il mappale risulta catastalmente intestato alle seguenti società:

- INTERPORTO DI VENEZIA con sede in VENEZIA (VE): proprietà per l’area.

- NORD EST LOGISTICA S.R.L. con sede in VENEZIA (VE): proprietà per la superficie.

Mappale n. 1120





Mappale n. 1125


Mappale n. 1131


Mappale n. 1148



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Mappale n. 1149


Mappale n. 1150


Mappale n. 1151


Mappale n. 1165


Mappale n. 1166


Mappale n. 1181


Il complesso immobiliare oggetto di stima è classificato al Catasto Fabbricati del Comune di

Venezia (VE) al foglio n. VE/3, con i seguenti mappali e subalterni:

Mappale n. 1018

Ubicato in via dell’Elettricità, al piano terra, di categoria F/4.

Mappale n. 1019


Mappale n. 1020


Mappale n. 1037, Sub. n. 3



Ubicato in via dell’Elettricità, al piano terra, in zona 5, di categoria D/1, con rendita catastale pari a

42,00 €.



70,97 €.



42,00 €.


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Mappale n. 1119

Ubicato in via dell’Elettricità n. 21, al piano terra, in zona 5, di categoria D/1, con rendita catastale

pari a 42.538,00 €.




Mappale n. 1120

Ubicato in via dell’Elettricità, al piano terra ed al piano primo, in zona 5, di categoria D/1, con

rendita catastale pari a 95.024,00 €.




Mappale n. 1125


Mappale n. 1131


104,00 €.

Mappale n. 1148


pari a 23.902,00 €.

Mappale n. 1149


pari a 2.850,00 €.

Mappale n. 1150

Ubicato in via dell’Elettricità n. 21, al piano terra, di categoria F/1.



pari a 41.240,00 €.



pari a 42.286,00 €.


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YARD VALTECH S.r.l.



pari a 163.727,00 €.

Mappale n. 1165


Mappale n. 1166


Mappale n. 1181

Ubicato in via Fratelli Bandiera, di categoria F/1.

Dall’estratto di mappa del Foglio n. VE/3 si rileva la presenza di ulteriori mappali - non citati

all’interno dell’elenco delle proprietà della società Interporto di Venezia S.p.A. - classificati come

“ente urbano” e facenti parte della partita “enti urbani e promiscui”; essi sono:

Mappale n. 1013, di superficie catastale pari a 246 mq.

Mappale n. 1123, di superficie catastale pari a 1.151 mq.






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DESCRIZIONE URBANISTICA

Tutta l’area in cui è ricompreso il complesso immobiliare è normata dalla Variante al P.R.G. per

Porto Marghera, approvata con delibera G.R.V. n. 350 del 9/02/1999. In Variante l’area è

classificata come D1.1a “zona industriale portuale di completamento”.

In particolare l’area è assoggettata a Piano di Recupero, ed è attualmente normata dalla “Variante

al Piano di Recupero di iniziativa privata Area ex Alucentro ex Sava – Porto Marghera”, soggetto


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proponente Interporto di Venezia, approvata con delibera C.C. n. 57 del 02/05/2006 e ulteriore

Variante con delibera C.C. n. 51 del 17/02/2012.


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DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO L’ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni.


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DEFINIZIONE DEL VALORE DI CORRENTE UTILIZZO

Dato lo scopo della presente stima, il valore definito tende ad accertare l’appetibilità commerciale

del bene in funzione della sua ricollocabilità su di un mercato non generale (libero mercato) ma

limitato ad operatori del medesimo settore di attività così come già meglio determinato in

premessa.

Nel caso specifico per valore corrente di utilizzo si indica il più probabile valore attribuibile agli

immobili in relazione alla loro consistenza, caratteristiche e vita residua nel presupposto di un loro

utilizzo continuato nell’attuale contesto operativo escludendo una commercializzazione degli assets

sul libero mercato per scopi di realizzo e/o di liquidazione ed anche una vendita frazionata per

singoli comparti.

Il valore accertato, riferibile alla data della valutazione, suppone che, prima di tale data, sia tra-

scorso un ragionevole lasso di tempo (in dipendenza dalle tipologie e dalle ulteriori caratteristiche

dei beni nonché della situazione del mercato locale di zona e di settore) durante il quale sia stata

effettuata un’adeguata fase preparatoria alla commercializzazione, si sia determinato e concordato

il valore dei beni e si siano fissate altresì tutte le ulteriori particolari condizioni di vendita e le

modalità di pagamento al fine di portare a compimento l’operazione di compravendita.

Si è altresì supposto che, nel soprarichiamato lasso temporale, i costi di costruzione di beni similari

a quelli in esame, non abbiano fatto registrare mutazioni significative e che anche le condizioni

economiche generali, i trends di mercato, etc... risultino identici a quelli esistenti alla data della

stima.

Le proprietà si intendono stimate “come sono e dove sono” garantendone la prosecuzione in

attività.


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YARD VALTECH S.r.l.

CRITERI DI VALUTAZIONE

Metodo sintetico-comparativo (utilizzato per la determinazione del Valore di Mercato)

Per l’elaborazione della valutazione immobiliare e per l’accertamento del “valore di mercato” sono stati adottati vari criteri estimativi in funzione sia della tipologia edilizia e della situazione urbanistica del cespite e sia della liquidità e della capacità del mercato di riferimento di produrre informazioni utilizzabili quali comparativi per il cespite oggetto di stima (comparables). In particolare il più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto è stato ottenuto attraverso l’applicazione del metodo sintetico comparativo, tale metodo è basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso o su piazze concorrenziali. Al fine di accertare il valore, Yard Valtech S.r.l. ha effettuato un sopralluogo nel segmento territoriale per rilevare la situazione immobiliare alla data attuale (qualità, condizioni, caratteristiche, destinazione d’uso, ecc…). Contestualmente si è provveduto a rilevare informazioni sul mercato locale per poter determinare i dati rilavanti necessari per lo sviluppo delle considerazioni della stima.

Metodo del Costo (utilizzato per la determinazione del Valore di Corrente Utilizzo)

Il criterio adottato per la determinazione del Valore di Corrente Utilizzo ha teso a soddisfare le

esigenze della Committenza che potrà imputare ai beni immobili un valore analogo a quello

ottenibile dalla loro vendita a terzi identificabili in fruitori finali in grado di apprezzare ogni

elemento esistente perchè intenzionati a proseguire in luogo e nel complesso l’attività già

attualmente in essere.

Nella definizione del valore corrente di utilizzo si è quindi scelto di avvalersi del “metodo del costo”

estrinsecato attraverso una simulazione di ricostruzione dei costi a nuovo successivamente

abbattuti in considerazione del riscontato grado di vetustà e di obsolescenza funzionale.

L’area è stata valorizzata, sulla scorta dei parametri unitari di vendita locale desumibili in luogo e

tenendo conto della giacenza urbanistica dei terreni in esame, secondo quanto meglio illustrato

nella scelta dei parametri unitari adottati e nella descrizione della specifica metodologia di calcolo.

I costi di edificazione sono stati desunti in riferimento ai prezziari delle tipologie edilizie adattandoli

in funzione di quanto riscontrato in luogo mentre gli oneri tecnico/progettuali, di direzione dei

lavori e di sicurezza del cantiere sono stati commisurati percentualmente agli stessi costi di

costruzione in misura allineata a quanto previsto dai tariffari professionali degli ordini.


50

YARD VALTECH S.r.l.

Gli oneri finanziari sono stati conteggiati, secondo i tassi attualmente mediamente applicati, per il

periodo ritenuto necessario all’espletamento degli iter burocratici delle prassi urbanistiche ed

edilizie nonché in base a quello occorrente all’edificazione del complesso esaminato nelle sue varie

forme, tipologie e consistenze attuali, ipotizzando un esborso iniziale per l’acquisto dell’area ed un

pagamento per successivo stato di avanzamento lavori per ciò che concerne, invece, i costi di

costruzione ed il pagamento degli oneri tecnico/progettuali.

Ricavato il valore a nuovo di aree, delle costruzioni e delle opere esterne varie, lo stesso è stato

abbattuto in funzione di parametri decrementativi usuali calati nella specificità del caso esaminato

sia in funzione della tipologia edilizia che del grado di conservazione, del degrado,

dell’obsolescenza funzionale, etc... avendo cura, considerando il fine ultimo della stima ed il

perdurante ottimo livello di funzionalità specifica anche dei beni immobili di più antica data di

edificazione, di apprezzare e di quantificare comunque il valore residuo.

Sono state considerate le spese di management derivate dall’impiego di risorse tecnico/manageriali

proprie nello svolgimento di incarichi legati alla supervisione delle intere fasi progettuali e

cantieristiche.

Al fine di una più semplice ed immediata lettura della perizia, i beni immobiliari da stimare sono

stati suddivisi per gruppi il più possibile omogenei in funzione della tipologia edilizia e delle

destinazioni d’uso generiche.

La stima del deprezzamento degli immobili nel loro insieme è stata effettuata sulla base di principi

di generale accettazione nell’estimo immobiliare ed in particolare, trattandosi di fabbricati di varia

tipologia edilizia, si sono considerate anche le caratteristiche intrinseche di ciascun corpo di

fabbrica.

Tutto ciò ha consentito di stimare due diversi coefficienti di svalutazione, suddivisi tra immobili

civili (la palazzina ad uso uffici) ed immobili ad uso industriale, ai fini della determinazione del loro

valore rettificato.

Il valore desunto con tale metodo simulante una ricostruzione dei costi è stato poi, ancorché solo

per una verifica, controllato con quanto desumibile da una stima che, pur impostata sul confronto

diretto da indagine di mercato, considerasse l’unitarietà del complesso, le sue abnormi consistenze

globali e, soprattutto, l’anomala giacenza urbanistica dell’area.

Si è cioè applicato alle stesse consistenze dell’uso dominante produttivo il valore unitario medio di

zona per usi industrial/artigianali ragguagliandolo poi per l’apprezzamento delle restanti

destinazioni in dipendenza dall’uso specifico e dalle caratteristiche dei vari corpi e decurtando il

risultato complessivamente raggiunto per considerare sia l’impropria giacenza urbanistica rispetto

ad uffici e capannoni tradizionali, sia l’entità delle consistenze e sia il fortemente variegato mix

d’usi specifici presenti e, quindi, la necessità di un eventuale commercializzazione “a corpo”.


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YARD VALTECH S.r.l.

VALUTAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

In sede di stima ci siamo attenuti a metodologie e principi valutativi di generale accettazione, in funzione sia della tipologia edilizia ed urbanistica del cespite, sia della liquidità e capacità del mercato di riferimento di produrre informazioni utilizzabili quali comparativi per il cespite oggetto di stima (comparables).

Determinazione del Valore di Mercato

La determinazione del valore di mercato per l’asset immobiliare in oggetto è stata effettuata attraverso l’applicazione del metodo sintetico comparativo. Tale metodologia valutativa è basata sul confronto fra i beni in oggetto ed altri simili recentemente venduti o correntemente offerti sullo stesso o su piazze concorrenziali. Le superfici sono state, quindi, rilevate per piano e per destinazione d’uso prevalente, successivamente si è proceduto a rendere omogenee tra loro le superfici, attraverso l’utilizzo di opportuni coefficienti di apprezzamento o di deprezzamento. I coefficienti di virtualizzazione utilizzati possono essere così sintetizzati: Per tutte le superfici a destinazione prevalente inclusi locali accessori: 1,00.


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Ai fini della determinazione del valore della proprietà oggetto della presente, l’indagine svolta sul mercato immobiliare locale è stata finalizzata ad identificare un segmento attivo di offerta di spazi adibiti ad uso produttivo e direzionale che per stato d’uso e livello tipologico risultassero confrontabili con l’oggetto della presente analisi. Successivamente alle indagini di mercato condotte nel Comune di Venezia località Marghera ed in considerazione dell’ubicazione, delle dimensioni e della particolare destinazione d’uso, rapportata alla caratteristica localizzazione, abbiamo applicato i seguenti valori unitari:

DENOMINAZIONE DESTINAZIONE D'USO

SUPERFICIE

Lorda

Mq

K

SUPERFICIE

Commerciale

Mq

N3 deposito 10.621,00 1,00 10.621,00

2 deposito 1.115,00 1,00 1.115,00

5 silos 751,00 1,00 751,00

6 cabina elettrica 189,00 1,00 189,00

23 deposito granaglie 9.447,00 1,00 9.447,00

28 silos 393,00 1,00 393,00

29 silos 393,00 1,00 393,00

30 silos 393,00 1,00 393,00

33 silos 393,00 1,00 393,00

34 magazzino officine 1.863,00 1,00 1.863,00

39 officina mezzi operativi 691,00 1,00 691,00

41 deposito 439,00 1,00 439,00

42 impianto vagliatura 547,00 1,00 547,00

58 deposito - produzione 2.833,00 1,00 2.833,00


63 cabina elettrica 73,00 1,00 73,00



73 magazzino - garage 300,00 1,00 300,00

74 magazzino 2.226,00 1,00 2.226,00

75 magazzino 2.241,00 1,00 2.241,00

78 palazzini uffici (piani terra, primo e secondo) 780,00 1,00 780,00

79 mensa uffici (piani terra e primo) 1.194,00 1,00 1.194,00

84 uffici e depositi (piani terra e primo) 1.244,00 1,00 1.244,00

89 bar 53,00 1,00 53,00

93 cabina elettrica primaria 103,00 1,00 103,00

Terreno 160.323,00 1,00 160.323,00

207.297,00 207.297,00

50 palazzina uffici (su tre piani da ristrutturare) 638,00 1,00 638,00

Terreno 26.714,00 1,00 26.714,00

27.352,00 27.352,00

Terreno 11.450,00 1,00 11.450,00

11.450,00 11.450,00

246.099,00 246.099,00TOTALE GENERALE

EX ALUCENTRO

EX SAVA

EX ECKART

TOTALE EX ALUCENTRO

TOTALE EX SAVA

TOTALE EX ECKART


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YARD VALTECH S.r.l.

- €/mq 500,00 per gli ambiti a destinazione produttiva; - €/mq 220 €/mq per i terreni facenti parte del complesso ex Alucentro ed ex Eckart; - €/mq 250 €/mq per i terreni facenti parte del complesso ex Sava.

La valutazione delle aree cedute in diritto di superficie a Terzi ossia le aree su cui insistono i fabbricato N2 ed N13 (fabbricati di proprietà di Terzi) sono state valutate tenendo in considerazione i relativi atti costitutivi di diritto di superficie. “Aree su cui insiste il fabbricato N2” La società proprietaria dell’area risulta “Interporto di Venezia S.p.A.”, mentre la società che a proprie spese ha costruito l’immobile di logistica N2 risulta la società “Nord Est Logistica S.r.l.” Oggetto del diritto di superficie è l’area nuda di circa 16.000 mq su cui è stato realizzato un capannone di logistica di circa 16.000 mq. La stipula del contratto è avvenuta in data 21/07/2004; la durata del contratto risulta pari a 20 anni. Scaduto tale termine la società “Interporto di Venezia S.p.A.” diventerà la proprietaria dell’immobile. Il prezzo pattuito corrisposto nel 2004 risulta pari a 832.000,00 €. “Aree su cui insiste il fabbricato N13” La società proprietaria dell’area risulta “Interporto di Venezia S.p.A.”, mentre la società che a proprie spese ha costruito l’immobile di logistica N13 risulta la società “Nord Est Logistica S.r.l.” Oggetto del diritto di superficie è l’area nuda su cui è stato realizzato un capannone di logistica di circa 6.200 mq. La stipula del contratto è avvenuta in data 20/12/2005; la durata del contratto risulta pari a 25 anni. Scaduto tale termine la società “Interporto di Venezia S.p.A.” diventerà la proprietaria dell’immobile. La costituzione del diritto di superficie è avvenuta senza un corrispettivo in denaro. Il valore di mercato di ciascuna area ceduta in diritto di superficie è stata determinata sottraendo dal valore di mercato dell’area libera e disponibile i mancati redditi relativi ad un’ipotetica locazione dell’area stessa a canone di locazione di mercato per un numero di anni pari alla durata residua dell’atto costituente il diritto di superficie (periodo in cui la proprietà non dispone dell’utilizzo diretto dell’area).


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YARD VALTECH S.r.l.

Valutazione dell’area su cui insiste il fabbricato N2 Superficie dell’area: 16.000 mq Valore di Mercato dell’area libera e disponibile:

220 €/mq x 16.000 mq = 3.520.000,00 € Canone di locazione annuo di mercato dell’area:

3.520.000,00 € x 3% = 105.600,00 €/anno Durata residua dell’atto costituente del diritto di superficie: 11 anni. Mancati redditi

11 anni x 105.600 €/anno = 1.161.600,00 € Prezzo pattuito per concessione retribuito nel 2004 (da atto): 832.000,00 €. Valore di Mercato dell’area ceduta in diritto di superficie 3.520.000,00 € - 1.161.600,00 € + 832.000,00 € = 3.190.000,00 € Valutazione dell’area su cui insiste il fabbricato N13 Superficie dell’area: 6.200 mq Valore di Mercato dell’area libera e disponibile:

200 €/mq x 6.200 mq = 1.240.000,00 € Canone di locazione annuo di mercato dell’area:

1.240.000,00 € x 3% = 37.200,00 € Durata residua dell’atto costituente del diritto di superficie: 17 anni. Mancati redditi

17 anni x 37.200,00 €/anno = 632.400,00 € Valore di Mercato dell’area ceduta in diritto di superficie 1.240.000,00 € - 632.400,00 € = 607.600,00 €

arrotondato a 610.000,00 €


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YARD VALTECH S.r.l.

Il valore di mercato così determinato per il complesso immobiliare in oggetto è pari, arrotondato, a € 72.074.560,00 (Euro settantaduemilionisettantaquattromilacinquecento sessanta/00).


SUPERFICIE

Lorda

Mq

K

SUPERFICIE

Commerciale

Mq

VALORE

UNITARIO

€/Mq

VALORE

TOTALE

€

N3 deposito 10.621,00 1,00 10.621,00 500,00 5.310.500,00

2 deposito 1.115,00 1,00 1.115,00 500,00 557.500,00

5 silos 751,00 1,00 751,00 500,00 375.500,00

6 cabina elettrica 189,00 1,00 189,00 500,00 94.500,00

23 deposito granaglie 9.447,00 1,00 9.447,00 500,00 4.723.500,00

28 silos 393,00 1,00 393,00 500,00 196.500,00

29 silos 393,00 1,00 393,00 500,00 196.500,00

30 silos 393,00 1,00 393,00 500,00 196.500,00

33 silos 393,00 1,00 393,00 500,00 196.500,00

34 magazzino officine 1.863,00 1,00 1.863,00 500,00 931.500,00

39 officina mezzi operativi 691,00 1,00 691,00 500,00 345.500,00

41 deposito 439,00 1,00 439,00 500,00 219.500,00

42 impianto vagliatura 547,00 1,00 547,00 500,00 273.500,00

58 deposito - produzione 2.833,00 1,00 2.833,00 500,00 1.416.500,00





73 magazzino - garage 300,00 1,00 300,00 500,00 150.000,00

74 magazzino 2.226,00 1,00 2.226,00 500,00 1.113.000,00

75 magazzino 2.241,00 1,00 2.241,00 500,00 1.120.500,00

78 palazzini uffici (piani terra, primo e secondo) 780,00 1,00 780,00 500,00 390.000,00

79 mensa uffici (piani terra e primo) 1.194,00 1,00 1.194,00 500,00 597.000,00

84 uffici e depositi (piani terra e primo) 1.244,00 1,00 1.244,00 500,00 622.000,00

89 bar 53,00 1,00 53,00 500,00 26.500,00

93 cabina elettrica primaria 103,00 1,00 103,00 500,00 51.500,00

Terreno 160.323,00 1,00 160.323,00 220,00 35.271.060,00

N13 Terreno concesso in diritto di superficie 610.000,00

207.297,00 207.297,00 59.368.060,00

50 palazzina uffici (su tre piani da ristrutturare) 638,00 1,00 638,00 500,00 319.000,00

Terreno 26.714,00 1,00 26.714,00 250,00 6.678.500,00

N2 Terreno concesso in diritto di superficie 3.190.000,00

27.352,00 27.352,00 10.187.500,00

Terreno 11.450,00 1,00 11.450,00 220,00 2.519.000,00

11.450,00 11.450,00 2.519.000,00

246.099,00 246.099,00 72.074.560,00TOTALE GENERALE

EX ALUCENTRO

TOTALE EX ALUCENTRO

EX SAVA

TOTALE EX SAVA

EX ECKART

TOTALE EX ECKART


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YARD VALTECH S.r.l.

Determinazione del Valore di Corrente Utilizzo

Al fine di verificare il valore precedentemente indicato, relativo ad un complesso immobiliare

caratterizzato da un mercato molto ridotto, è stato di seguito determinato il Valore di Corrente

Utilizzo.

Per la determinazione del valore corrente d’utilizzo del complesso in esame ci si è inizialmente

basati su di una simulazione di ricostruzione dei costi che ha supposto l’acquisto dell’area sulla

quale si è ipotizzato di procedere ad una ricostruzione a nuovo delle volumetrie presenti.

Il costo unitario dell’area è stato identificato pari a 200 €/mq per il complesso ex Alucentro ed in

220 €/mq per il complesso ex Sava.

Al costo dell’area è stata poi affiancata tutta la serie dei costi diretti ed indiretti necessari per la

costruzione di quanto in essere.

Il costo di ricostruzione a nuovo è stato conteggiato sulla base dei costi unitari relativi alle singole

destinazioni d’uso presenti raggruppate in macro categorie.

Tali costi di ricostruzione sono stati così identificati in funzione delle caratteristiche riscontrate in

sede di sopralluogo come riportato a seguire.

- Uffici (complesso ex Alucentro) €/mq 1.000;

- Uffici (complesso ex Sava) €/mq 700;

- Capannoni €/mq 500;

- Magazzini (complesso ex Sava) €/mq 700.

A questi costi, che premiano le aree attrezzate solo per la loro componente edilizia (es. i basamenti

in cemento ma non i serbatoi), si sono poi aggiunti gli oneri tecnico/progettuali, di direzione lavori

e di sicurezza del cantiere che sono stati supposti come pari all’8% del costo d’opera data la

notevole entità delle opere e come desumibile da apposite tabelle dei tariffari professionali.

Successivamente sono stati conteggiati gli oneri finanziari distinguendo quelli da sostenere in fase

iniziale per l’acquisto dell’area, da quelli inerenti invece i costi da riconoscere per successivi e

progressivi stati di avanzamento dei lavori.

Avendo supposto di ricostruire ex novo il complesso nelle sue consistenze attuali, si è adottata una

tempistica idonea al completamento di tale intervento giudicandola come pari a 24 mesi.

I costi imputabili alle operazioni di management sono stati assunti come pari al 10%.


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YARD VALTECH S.r.l.

Il costo di ricostruzione a nuovo, così determinato, è poi stato abbattuto in conseguenza ed in

dipendenza dalla vetustà degli edifici rilevata in sede di sopralluogo.

Com’è usuale nell’estimo immobiliare mediamente, si è considerato un indice decrementativo di

vetustà pari all’1,5% annuo per tutte le porzioni industriali e pari invece all’1% annuo per le

restanti quote assimilabili ad ambiti terziario/direzionali o, comunque, ricavati in tipologia civile.

Di ogni edificio, manufatto e/o opera esterna si è quantificato il decremento da applicare la cui

sommatoria è stata decurtata dal valore a nuovo giungendo così a quello attribuibile al complesso

nel suo attuale stato.

Sulla scorta di quanto precedentemente esplicato il Valore di Corrente Utilizzo del complesso

immobiliare in oggetto può essere desunto come riportato nella tabella seguente.


58

YARD VALTECH S.r.l.

Il valore corrente di utilizzo così determinato per il complesso immobiliare in oggetto è pari, arrotondato, a € 70.991.931,00 (Euro settantamilioninovecentonovantunmilanovecento trentuno/00).

Poiché i due risultati raggiunti, pur con metodologie alternative fortemente difformi, portano a

risultati economici ultimi allineati, possono essere considerati entrambi rientranti nel concetto


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YARD VALTECH S.r.l.

d’equità ed ai fini della valorizzazione finale, di conseguenza riteniamo congruo, per l’immobile in

oggetto, considerare un valore finale pari a € 72.074.560,00 (Euro settantaduemilioni

settantaquattromilacinquecentosessanta/00).

Su richiesta della Committente è stata inoltre effettuata una simulazione al fine di verificare quale

potrebbe essere il valore del complesso immobiliare nell’ipotesi che i fabbricati attualmente in

leasing (72 ed 81) ed i fabbricati insistenti sulle aree attualmente concesse in diritto di superficie

(N2 ed N13) fossero in piena proprietà.

Il risultato che ne consegue è evidenziato nella seguente tabella.


60

YARD VALTECH S.r.l.

Il valore di mercato così determinato per il complesso immobiliare in oggetto, nell’ipotesi che i fabbricati in leasing (72 ed 81) ed i fabbricati insistenti sulle aree concesse in diritto di superficie (N2 ed N13) fossero in piena proprietà, è pari, arrotondato, a € 90.198.038,00 (Euro novantamilionicentonovantottomilatrentotto/00).


SUPERFICIE

Lorda

Mq

K

SUPERFICIE

Commerciale

Mq

VALORE

UNITARIO

€/Mq

VALORE

TOTALE

€

N3 deposito 10.621,00 1,00 10.621,00 500,00 5.310.500,00

2 deposito 1.115,00 1,00 1.115,00 500,00 557.500,00

5 silos 751,00 1,00 751,00 500,00 375.500,00


23 deposito granaglie 9.447,00 1,00 9.447,00 500,00 4.723.500,00

28 silos 393,00 1,00 393,00 500,00 196.500,00

29 silos 393,00 1,00 393,00 500,00 196.500,00

30 silos 393,00 1,00 393,00 500,00 196.500,00

33 silos 393,00 1,00 393,00 500,00 196.500,00

34 magazzino officine 1.863,00 1,00 1.863,00 500,00 931.500,00

39 officina mezzi operativi 691,00 1,00 691,00 500,00 345.500,00

41 deposito 439,00 1,00 439,00 500,00 219.500,00

42 impianto vagliatura 547,00 1,00 547,00 500,00 273.500,00






73 magazzino - garage 300,00 1,00 300,00 500,00 150.000,00

74 magazzino 2.226,00 1,00 2.226,00 500,00 1.113.000,00

75 magazzino 2.241,00 1,00 2.241,00 500,00 1.120.500,00

78 palazzini uffici (piani terra, primo e secondo) 780,00 1,00 780,00 500,00 390.000,00

79 mensa uffici (piani terra e primo) 1.194,00 1,00 1.194,00 500,00 597.000,00

84 uffici e depositi (piani terra e primo) 1.244,00 1,00 1.244,00 500,00 622.000,00

89 bar 53,00 1,00 53,00 500,00 26.500,00

93 cabina elettrica primaria 103,00 1,00 103,00 500,00 51.500,00

Terreno 160.323,00 1,00 160.323,00 220,00 35.271.060,00

N13 Terreno in piena proprietà 6.200,00 1,00 6.200,00 200,00 1.240.000,00

N13 Fabbricato 6.202,00 1,00 6.202,00 500,00 3.101.000,00

N81-PT Fabbricato (Uffici) 806,11 1,00 806,11 1.000,00 806.110,00

N81-P1 Fabbricato (Uffici) 806,11 1,00 806,11 1.000,00 806.110,00



N81-P4 Fabbricato (Locali tecnici) 93,95 0,30 28,19 1.000,00 28.185,00

N72-PT Fabbricato 685,48 1,00 685,48 500,00 342.740,00

N72-P1 Fabbricato 660,00 1,00 660,00 500,00 330.000,00

207.297,00 207.297,00 67.024.425,00

50 palazzina uffici (su tre piani da ristrutturare) 638,00 1,00 638,00 500,00 319.000,00

Terreno 26.714,00 1,00 26.714,00 250,00 6.678.500,00

N2 Terreno in piena proprietà 16.000,00 1,00 16.000,00 220,00 3.520.000,00

N2-PT Fabbricato (Magazzino) 13.588,88 1,00 13.588,88 700,00 9.512.216,00

N2-P1 Fabbricato (Uffici) 686,70 1,30 892,71 700,00 624.897,00

27.352,00 27.352,00 20.654.613,00

Terreno 11.450,00 1,00 11.450,00 220,00 2.519.000,00

11.450,00 11.450,00 2.519.000,00

246.099,00 246.099,00 90.198.038,00TOTALE GENERALE

EX ALUCENTRO

TOTALE EX ALUCENTRO

EX SAVA

TOTALE EX SAVA

EX ECKART

TOTALE EX ECKART


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CONCLUSIONI Sulla base dei criteri e delle metodologie soprascritte è nostra opinione che il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto a pronta non ritirata concessione, con riferimento alla data del 27 Settembre 2013, sia pari, post minimo arrotondamento apportato, a:

€ 72.074.560,00 (Euro settantaduemilionisettantaquattromilacinquecentosessanta/00)


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ALLEGATI


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Allegato A – Dichiarazioni ed informazioni generali

A seguito dell’incarico conferitoci da Centro Intermodale Adriatico Spa Yard Valtech S.r.l. ha svolto

l’attività di determinazione del valore di mercato dei beni immobili in oggetto.

Il contenuto del presente lavoro, pur essendo incentrato sulla valutazione di ciascun cespite, è

imprescindibilmente legato alle risultanze dell’analisi documentale da noi svolta.

Le metodologie valutative ed i format da noi adottati sono in linea sia con quanto richiesto dalla

prassi internazionale sia con quanto prescritto dalle autorità competenti in merito ai criteri di

valutazione per i Fondi Immobiliari (es.: Regolamento della Banca d’Italia).

In particolare ci si riferisce alle “Guidance Notes” dettate dall’International Valuation Standards

Committee per quanto concerne i valori di stima, il procedimento per determinarli ed i contenuti

minimi che deve possedere la relazione peritale.

Il documento di valutazione del patrimonio immobiliare si fonda:

1. sui dati e sui documenti relativi al patrimonio immobiliare ricevuti dalla Committente

riguardo a:

a. tavole di progetto in formato cartaceo

b. indicazioni relative alle consistenze sviluppabili;

c. indicazioni relative alle destinazioni d’uso sviluppabili;

2. sul sopralluogo ai beni immobiliari, effettuato da personale tecnico di Yard Valtech S.r.l., al

fine di acquisire informazioni da tradurre e sviluppare nella valutazione dello sviluppo

immobiliare in oggetto. Le informazioni in oggetto sono fondamentalmente costituite dalle

tre tipologie in appresso riportate:

a. caratteristiche estrinseche, location e appetibilità commerciale;

b. caratteristiche intrinseche, tipologia e classe di appartenenza dell’edificio;

c. interventi eventualmente necessari al completamento delle opere;

3. sull’analisi di tutti i documenti fornitici e/o direttamente da noi recuperati e/o prodotti;

4. sull’analisi del mercato immobiliare di zona relativo ai singoli beni immobili (contesto

urbano/edilizio e destinazioni d’uso prevalenti, richieste e prezzi di vendita in funzione della

tipologia immobiliare, tassi d’assorbimento del prodotto, ecc...);


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5. sui dati elaborati ed organizzati in modo sistematico nonché processati con il metodo di

stima ritenuto più idoneo per l’accertamento del più probabile valore di mercato del cespite.

La presente relazione è stata predisposta ai sensi dell’art. 12 bis, comma 3, lettera a) del D.M. 24

maggio 1999, n. 228.

Le nostre valutazioni ed i nostri studi sono assolutamente confidenziali e riservati all’interno della

Yard Valtech S.r.l., di Centro Intermodale Adriatico Spa, dei Suoi consulenti, delle banche

finanziatrici e dell’intermediario finanziario nominato ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 bis, comma

3, lettera b) del D.M. 24 maggio 1999, n. 228.

Le informazioni contenute nella presente relazione di stima sono trasmettibili a terzi previo

consenso scritto di Yard Valtech S.r.l. , di Centro Intermodale Adriatico Spa, fatti salvi gli usi di

legge e regolamentari.


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Allegato B – Limiti della presente relazione La presente relazione di stima è stata effettuata secondo le istruzioni ricevute ed in base alla documentazione di natura urbanistica ed edilizia fornitaci dalla Proprietà, ciononostante vi sono alcuni limiti inerenti alla relazione stessa che è nostro preciso dovere segnalarVi, come qui di seguito riportato. Tali aspetti andranno ulteriormente analizzati in quanto non considerati dal presente rapporto.

Titoli di proprietà Nessuna ricerca diretta è stata effettuata riguardo a titoli di proprietà, servitù, vincoli, ipoteche od altro Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo quanto specificatamente illustrato nella relazione

Analisi ambientali Non sono state effettuate verifiche delle strutture esistenti o in corso di realizzazione, né sono state effettuate analisi sul terreno per la determinazione della presenza di eventuali sostanze tossiche e/o inquinanti.

Verifiche dimensionali

I dati relativi alle consistenze sono stati desunti dalla documentazione fornita dalla Proprietà. In sede di sopralluogo non abbiamo proceduto ad alcuna verifica dimensionale neppure tramite misurazione per campione delle proprietà in questione. Consideriamo questi dati essere corretti entro i limiti di tolleranza normalmente accettati, quindi non ci riteniamo responsabili in relazione all'accuratezza di queste misure.

Analisi urbanistica Abbiamo preso visione della documentazione urbanistico/edilizia e degli atti autorizzativi fornitici dalla Committenza senza effettuare verifiche presso gli Enti competenti e pertanto non possiamo accettare nessuna responsabilità per quanto attiene tali autorizzazioni

Indagini di mercato

Le indicazioni delle indagini di mercato da noi effettuate sul locale mercato immobiliare sono a nostro parere rappresentative della situazione di mercato alla data della presente valutazione ma, ciononostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda e/o d’offerta a noi non noti e tali da modificare, ma non sensibilmente, l'adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti ed adottati come riferimento.

Analisi documentale

L’attività di analisi documentale effettuate da Yard Valtech S.r.l. ha riguardato essenzialmente una due diligence documentale specificamente finalizzata all’individuazione di eventuali elementi e/o criticità e/o parametri che potessero in qualche misura impattare sulla valorizzazione del bene ovvero sulla sua commerciabilità o, ancora, sulle assunzioni e sui criteri di stima.

Errori procedurali e materiali degli Enti competenti

Nell’assunto che esclude errori procedurali e/o materiali dei competenti Enti e/o Amministrazioni, l’avvenuto rilascio di titoli edilizi e/o la documentazione urbanistica ha presupposto nelle nostre considerazioni valutative la regolarità e la legittimità di ogni eventuale atto prodromico e collegato.

Completezza della documentazione ricevuta

Tutta la documentazione da noi ricevuta così, come eventuali notizie ed informazioni apprese dalla Proprietà e/o Committenza e/o da loro collaboratori qualificati, sono state da noi assunte come veritiere, complete e di perdurante validità

Altre limitazioni Altre limitazioni potrebbero essere riportate nella presente relazione in quanto afferenti problematiche d’ordine specifico


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Allegato C – Documentazione fotografica


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DEFINIZIONE AL 27 SETTEMBRE 2013 DEL VALORE DI ......Definizione al 27-09-2013 del valore di mercato...

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