Contributo per le Controdeduzione al Regolamento Urbanistico del Comune di Grosseto

Federazione Provinciale di GrossetoCommissione Urbanistica e Assetto del Territorio

vd2

Note e contributi per la definizione delle controdeduzioni alle osservazioni del Regolamento Urbanistico del Comune di Grosseto.

Prima di procedere ad una analisi più puntuale e dettagliata dello strumento urbanistico in

fase di approvazione e illustrare le nostre proposte e preoccupazioni in merito, riteniamo

fondamentale esplicitare, seppur in maniera sintetica, i principi generali e i caratteri

strutturali che a nostro avviso dovrebbero informare la pianificazione urbanistica ed il

governo del territorio e della città. Questo per fissare il filo conduttore di tutti i singoli

interventi e per facilitare la lettura e l'individuazione di una omogenea idea di territorio e di

sviluppo che uniformi i molti apporti disciplinari e le complesse interazioni proprie della

materia trattata.

I principi generali assunti devono necessariamente essere quelli riferiti all'ampio e

dettagliato quadro normativo regionale, con particolare riferimento alle finalità della Legge

Urbanistica Regionale 1/2005 che regola inderogabilmente l'attività e gli strumenti di

governo del territorio. Merita ricordare per primi quelli contenuti al primo comma del citato

testo normativo: sostenibilità, salvaguardia dei beni comuni, uguaglianza di diritti.

Aggiungiamo quello dello sviluppo sostenibile, inteso come continuazione dei processi

di territorializzazione che hanno portato all'attuale struttura dei sistemi pianificati e inteso

come individuazione essenziale dei caratteri qualificanti e fondanti delle loro diverse

componenti: il tante volte citato genius loci. Rimarchiamo l'uguaglianza dei diritti,

comprendendo in questo l'equità sociale delle trasformazioni, riconoscendo che in campo

urbanistico essa è di difficile raggiungimento, anche e soprattutto a causa dell'architettura

normativa nazionale, ma ciononostante ribadendo la necessità e la giustezza del suo

perseguimento fino alla massimo risultato ottenibile. Equità verticale tra diritti privati e

collettività ma anche equità orizzontale tra le sempre più differenti condizioni di vita delle

persone in relazione alla loro situazione economica. Collettivo, è qui opportuno

sottolineare, non è solamente ciò che è pubblico ma anche tutto ciò che contribuisce al

benessere e al valore del contesto in cui insiste la società umana; il paesaggio ad

Note e contributi per la definizione delle controdeduzioni alle osservazioni del Regolamento Urbanistico del Comune di Grosseto. pag.1

esempio: somma di proprietà private che determina però la qualità del vivere comune e il

valore di un territorio; la città, anch'essa manifestante un valore attraverso la somma (non

algebrica) delle diverse componenti private; l'ambiente e la sua qualità. A questo il

“privato” si contrappone solo dove lo sviluppo di uno decrementa il valore dell'altro, e ciò

va scoraggiato, ma d'altra parte va supportato e indirizzato quello sviluppo integrato che

vede l'esercizio del diritto privato come momento di crescita del bene comune.

In ultimo la partecipazione, non quella populista dove ad ognuno è richiesto di

manifestare un proprio interesse personale, ma quella qualificata e capace, attraverso

interlocutori ed osservatori privilegiati e istituzionali, di intercettare e comprendere le

esigenze reali di una comunità, e in grado di comunicare al termine dei processi

decisionali le ragioni delle scelte e i percorsi praticati.

Per caratteri strutturali si intendono tutti quegli elementi che costituiscono l'ossatura

strategica del piano, del territorio e della città, i “fatti urbani” come li hanno definiti alcune

teorie urbane, verso i quali tendono le azioni e previsioni che incidono sull'organizzazione

e sulla struttura della comunità, che ne delineano l'idea e la visione futura. Caratteri

strutturali dalla cui lettura si origina la politica urbana e territoriale, dalla quale dovrebbe

scaturire con coerenza l'azione amministrativa.

Anche qui è opportuna una sintetica elencazione degli aspetti ritenuti fondanti e essenziali

alla corretta impostazione dei problemi ed anche in questo caso ci sono di supporto le

linee normative contenute all'interno della Legge Regionale e dei piani sovraordinati al

Regolamento Urbanistico: Il Piano di Indirizzo Territoriale della Regione, il Piano

Territoriale di Coordinamento della Provincia e il Piano Strutturale redatto dallo stesso

Comune.

La Regione Toscana afferma attraverso la Legge Urbanistica due principi importantissimi

che devono permeare il governo del territorio: “ lo sviluppo di un sistema di città equilibrato

e policentrico” (art. 1 comma 2 lett.b); “nuovi impegni di suolo a fini insediativi e

infrastrutturali sono consentiti esclusivamente qualora non sussistano alternative di

riutilizzazione e riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti” (art. 3

comma 4). Vengono così introdotti e normati due importanti aspetti dell'urbanistica: lo

sviluppo policentrico e integrato dei sistemi insediativi (antitetico allo sviluppo “a macchia

d'olio” e alla dispersione urbana) e il contenimento del consumo di suolo attraverso la

priorità riconosciuta ai recuperi dell'esistente. Nel nostro ambito territoriale ciò si traduce

nella salvaguardia delle specificità dei singoli insediamenti (le frazioni e il capoluogo) e nel


mantenimento del policentrismo dato dalla loro autonomia di forma e di funzione,

sviluppando i servizi e gli spazi pubblici e collettivi delle frazioni e mantenendo i “varchi”

inedificati tra gli insediamenti come peraltro prescritto dall'art. 10 bis del Piano di Indirizzo

Territoriale della Regione Toscana . Procedere verso un sistema costituito da una

diversificata offerta insediativa di scala territoriale, fatta da poli dotati dei servizi essenziali

e commisurati alle dimensioni, messa a sistema attraverso un'efficiente rete

infrastrutturale sviluppabile in forme di trasporto pubblico. Il P.T.C. provinciale definisce

(art. 17 N.T.A.) la “struttura insediativa policentrica” come carattere distintivo del territorio,

dettando indirizzi e precise prescrizioni tese alla sua salvaguardia e al suo sviluppo (art.

24 N.T.A.) Nell'organizzazione di tale sistema lo strumento provinciale delinea anche la

dicotomia tra “Territori ad elevata tensione insediativa” e “Territori ad elevato rischio di

abbandono” trasmettendo agli strumenti urbanistici operativi gli indirizzi ed i compiti per il

contenimento dei primi e per lo sviluppo funzionale dei secondi. In quest'ottica territoriale

e policentrica va quindi valutato attentamente il ruolo del capoluogo e le ripercussioni

della sua crescita.

Recupero e riqualificazione dell'esistente in via prioritaria significa non impegnare i

nuovi suoli agricoli che circondano gli insediamenti prima di aver compiuto tutte le forme

possibili di valorizzazione e riqualificazione delle aree già urbanizzate. Porre attenzione ai

recuperi puntuali di zone divenute obsolete e inadeguate ma anche ai recuperi diffusi del

patrimonio edilizio esistente; diffusi, nel nostro caso, su una città che è cresciuta fuori

dalle mura in tempi urbanisticamente recentissimi e nella quale la qualità del costruito e la

qualità degli spazi urbani ha spesso dovuto cedere il passo alle quantità e alle volumetrie

che il mercato richiedeva con insistenza. Il Regolamento Urbanistico deve essere uno

strumento per la riqualificazione, il restiling, di quartieri ormai consolidati che possono

trovare soluzioni alle problematicità emerse nel corso della loro vita e individuare nuove

forme di valorizzazione ed adeguamento attraverso gli interventi dei singoli privati.

Il consumo di suolo agricolo per la crescita urbana viene ad essere oggi, in una politica

virtuosa e in linea con l'impostazione normativa, una strada operativa straordinaria, alla

quale ricorrere solo nel caso in cui i fabbisogni non possono essere allocati nel limite

urbano esistente. In maniera complementare ed integrata è da ritenersi necessaria, non

solo ai fini del contenimento del consumo di suolo, una vera e propria politica dei margini

urbani, individuando con precisione i limiti tra città e campagna e le tipologie e le modalità

per consentire il dialogo funzionale e paesaggistico tra i due contesti. Una politica che

finora è mancata e che ha portato alla marginalizzazione in termini estetici e funzionali,


oltre che di posizione, delle aree perimetrali e che ha consentito ai meccanismi della

rendita fondiaria di trovare ragioni e impulsi all'espansione. Anche in questo ambito i

riferimenti normativi sovraordinati sono precisi e numerosi: il P.T.C. ascrive ( art. 17 N.T.A.)

“il carattere prevalentemente concentrato e circoscritto degli insediamenti” tra i caratteri

distintivi del territorio e indirizza la propria disciplina al fine di “eliminare le situazioni

insediative incerte e precarie che sogliono costituire la fenomenologia delle frange

urbane” (Guida al P.T.C. Punto B4 pag. 11), ovvero tutte quelle forme urbane disperse o

sviluppate lungo le viabilità di collegamento extraurbano.

Gli strumenti urbanistici non si occupano solamente della crescita fisica di una città e di un

territorio ma devono necessariamente occuparsi del suo sviluppo produttivo, essenziale

al mantenimento stesso delle strutture fisiche; essi devono contribuire in maniera

essenziale alla pianificazione economica ed essere ad essa integrati e coerenti.

Nel caso di uno strumento operativo come il Regolamento Urbanistico l'influenza sul

sistema economico è duplice: da un lato attraverso la previsione di nuove strutture di

produzione e attraverso l'individuazione di premialità rivolte ad attrarre nuovi soggetti e

nuovi investimenti, dall'altro mediante l'individuazione degli ambiti e delle regole di quello

che è un vero e proprio settore produttivo: quello dell'edilizia. Un settore nel quale l'effetto

moltiplicatore degli investimenti si dimostra rapido e diffuso sugli altri settori produttivi e

che quindi risulta essere un catalizzatore economico determinante in un periodo di crisi

quale quello che stiamo attraversando. Il Regolamento urbanistico deve quindi “saper far

di conto” e articolare in maniera compiuta e responsabile i propri risvolti economici. Non

da ultimo il Regolamento Urbanistico interviene sull'economia e sulla distribuzione delle

risorse tra privato e collettività controllando e governando i meccanismi della rendita

fondiaria, affinché questa venga equamente ripartita e reintrodotta nel sistema produttivo

ed economico. In questo ambito l'introduzione dei sistemi di perequazione è sicuramente

un'importante svolta rispetto al passato e alla nostra “tradizione” di pianificazione, ad essi

andrà rivolta particolare attenzione affinché da subito dimostrino valenza positiva

incidendo efficacemente a vantaggio della collettività senza per questo ledere il legittimo

interesse dei privati.

Ancora in ambito produttivo non possono essere trascurati gli apporti e le potenzialità di

sviluppo date nel nostro territorio dal sistema agricolo e da quello del turismo. La

disciplina del territorio aperto ha il compito di coniugare lo sviluppo delle produzioni con la

tutela dei valori storici e paesaggistici, traducendo la lettura delle invarianti e dei caratteri


fondativi del territorio in un apparato normativo in grado di consentirne uno sviluppo

compatibile con l'ambiente e con la propria storia. In questo ambito è oggi necessario

implementare una organica politica idraulica tesa a mettere in campo investimenti sulla

salvaguardia e sulla modernizzazione del reticolo idrico della bonifica, nella costatazione

doverosa che il nostro è un territorio in prevalenza costruito dall'uomo (Carlo Cattaneo

definiva il territorio un “deposito di fatiche”) e che necessita del suo continuo intervento.

Le regole ambientali, produttive e insediative del territorio aperto devono comporre un

quadro organico ed esaustivo in grado di valorizzare le caratteristiche di unicità del nostro

territorio.

Anche il turismo è un protagonista che deve essere considerato tale nella pianificazione e

nella regolamentazione, oltre che naturalmente nella programmazione economica, e

anche in questo caso è essenziale definirne i rapporti e la compatibilità con gli ambiti

ambientali, sociali e storici più fragili ma ancor più necessario è individuare le strategie e

le strutture per un suo sviluppo. Nel caso grossetano il turismo ha un'incidenza importante

nella produzione di ricchezza e ampi margini di sviluppo e miglioramento legati

soprattutto all'incremento della tipologia dell'offerta e al superamento della stagionalità. Le

differenziate risorse del territorio: il paesaggio ambientale, le risorse storiche, le fonti

termali, il mare e le attività sportive devono essere ingredienti del regolamento urbanistico

per la definizione delle strutture che ne consentano l'utilizzazione e l'integrazione per tutto

l'arco dell'anno. La regolamentazione del patrimonio esistente e del territorio aperto

risultano essere strumenti fortemente incidenti sull'organizzazione turistica e per questo

devono risultare commisurate agli obiettivi perseguiti.

Molti altri temi e singoli apporti disciplinari potrebbero essere considerati strutturali per un

Regolamento Urbanistico, quelli qui citati riteniamo che possano essere utili ad un'analisi

generale e ad una riflessione mirata al miglioramento dello strumento adottato senza la

pretesa di costituire un corpus completo di analisi. Tali specificazioni, insieme a quelle

contenute negli strumenti e nelle norme di governo del territorio, sono come già ribadito il

filo conduttore delle proposte puntuali che vengono di seguito illustrate e che speriamo

possano positivamente contribuire alla definitiva stesura del Regolamento.


Contributi per la definizione delle controdeduzioni

Il Dimensionamento del Piano.

Il dimensionamento delle aree residenziali

Il dimensionamento delle aree produttive

Il dimensionamento del piano è emerso, successivamente all'adozione, come uno dei problemi più rilevanti e più discussi dall'opinione pubblica, soprattutto in seguito all'osservazione della Regione Toscana che ha suggerito un'importante riflessione in merito. E' opportuno premettere che una riflessione che riguardasse unicamente le dimensioni e le quantità sarebbe nella migliore delle ipotesi sterile e ridurrebbe la disciplina urbanistica ad una mero esercizio contabile. Il dimensionamento del piano assume carattere di rilievo invece laddove è legato ad alcuni dei temi che abbiamo definito strutturali (ad esempio il consumo di suolo o le ripercussioni sul mercato immobiliare).

Analizzate le dinamiche demografiche della città è oggi praticabile l'ipotesi di una riduzione delle previsioni residenziali di almeno la metà di quanto proposto in fase di adozione, così da ricondurre a circa 1/3 l'incidenza del Regolamento Urbanistico sul dimensionamento totale del Piano Strutturale. Tale riduzione dovrà riguardare in via preferenziale le previsioni con attuazione differita (art. 104 comma 5), criticate nell'osservazione regionale, stralciando quelle previsioni da attuarsi nella seconda fase.

Riduzioni sensibili delle previsioni residenziali andranno inoltre operate al fine di rendere lo strumento conforme a quanto contenuto nell'art. 10 bis del P.I.T. regionale ovvero: evitare le espansioni lineari lungo gli assi viari, evitare l'edificazione dei varchi tra gli insediamenti; evitare la marginalizzazione degli spazi rurali residui. Le previsioni maggiormente contrastanti con tale prescrizione sono quelle poste lungo gli assi che collegano il capoluogo a Roselle e a Istia d'Ombrone ovvero TR_12A, TR_11A, Rcprg_01TA lungo la via senese; le previsioni poste sul margine ovest dell'area TR_01A in adiacenza alla via scansanese. All'interno dell'abitato di Rispescia non risulta chiara l'utilità di convertire in area residenziale quella dell'attuale campo sportivo, prevedendo poi una nuova struttura sportiva fuori dall'UTOE. Tale nuova previsione costituisce un sensibile consumo di suolo, rapportato alla dimensione dell'insediamento, e una frammentazione del margine urbanizzato. L'intervento residenziale previsto presenta inoltre, come osservato dalla Regione, diversi profili di incoerenza con l'assetto paesaggistico contenuto nel PIT.

Riguardo al dimensionamento delle attività produttive esso dovrà necessariamente subire una più drastica riduzione in considerazione della domanda e delle ripercussioni che tali previsioni hanno sul consumo di suolo e sulla definizione dei margini urbani. I completamenti delle aree artigianali già esistenti – Quattro poderi (48 lotti) e completamento lungo via Giordania (11 lotti) - potrebbero da soli soddisfare la richiesta del prossimo quinquennio (va sottolineato che per gli 11 lotti di via Giordania,


Polo Intermodale logistico.

dove è già stata resa nota la graduatoria per l'assegnazione, molte imprese aggiudicatarie hanno espresso l'intenzione di rinunciare). A questi interventi si aggiungano le aree artigianali in fase di realizzazione: San Martino (60 lotti) e Marina di Grosseto (32 lotti) per un totale di 151 nuovi lotti artigianali. Potrebbero quindi essere rimandate al prossimo Regolamento Urbanistico le previsioni TRpr_02A, Trpr_03A e TRprprg_01A . Parte della richiesta potrebbe essere inoltre soddisfatta consentendo il completamento dei lotti artigianali esistenti modificando in tal senso l'art. 77 e 78 delle NTA.

Utile alla valorizzazione dei tessuti produttivi esistenti e all'insediamento al loro interno di nuove attività sarebbe la possibilità di ampliamenti pari almeno al 20% della SUL esistente, modificando il comma 7a dell'art. 78 e includendo tale possibilità anche nell'art. 77. In considerazione della dimensione media dell'impresa grossetana e del fabbisogno strumentale risulta opportuno consentire il frazionamento degli immobili fino all'ottenimento di SUL minime di 200 mq, modificando così il comma 8a dell'art. 77 e il comma 8b dell'art. 78. Riteniamo infine che, come osservato dall'ANCE di Grosseto, i vincoli mirati alla monofunzionalità delle aree produttive con l'esclusione delle attività commerciali e direzionali, possa costituire un freno alla flessibilità e alla sostenibilità di un settore, quello della piccola impresa, già seriamente toccato dalla crisi; al contrario una diversificazione funzionale, consentita e regolamentata dal Regolamento Urbanistico, potrebbe costituire un aiuto concreto e uno strumento per la qualificazione delle aree produttive.

Il polo logistico di Braccagni è risultato essere uno dei temi caldi del Regolamento Urbanisto, spesso presente come argomento in discussioni, dibattiti e sulla stampa locale. Pur comprendendo le ragioni di tale previsione è però doveroso richiamare quanto contenuto nell'osservazione al RU della Regione Toscana che ritiene la localizzazione dell'intervento incompatibile con la disciplina paesaggista del Piano di Indirizzo Territoriale. La Regione evidenzia inoltre ulteriori criticità della previsione legate alla presenza sul sito di importanti preesistenze etrusche, romane e medievali oltre a ribadire che l'area è tra quelle definite a “pericolosità idraulica elevata e molto elevata” . Alla luce di tutto questo appare evidente come l'area Trpr_01L debba essere starlciata dal Regolamento adottato. A conferma di tale posizione è da ritenersi, purtroppo, la costatazione della grave crisi economica del settore, che inevitabilmente grava sulla fattibilità e sulla funzionalità futura della struttura. Le stesse considerazioni e conclusioni possono essere tratte per quanto riguarda l'ampliamento dell'area del Madonnino, per la quale la Regione rileva identici profili di incoerenza con le norme del PIT e con la classificazione legata alla pericolosità idraulica. Oltre alla riduzione delle previsioni urbanistiche, il contenimento del consumo di suolo potrebbe essere perseguito mediante alcune


Consumo di suolo

Il recupero del patrimonio esistente.

I recuperi “puntuali”

misure di attuazione. La prima e più importante è quella di sfruttare più diffusamente il trasferimento della potenzialità edificatoria, adesso previsto solamente per le Aree a Ripristino ambientale (art. 27 e art. 106), aumentando l'indice territoriale dell'area ospitante (art. 26 comma 4) e definendo sistemi di premialità per le potenzialità edificatorie da trasferire. Le aree di trasformazione che potrebbero essere soggette a trasferimento sono: TR_01A che potrebbe essere trasferita organicamente all'interno dell'area TR_02A e TR_03A o meglio all'interno dell'area attualmente occupata dal deposito artiglieria dell'Esercito, accorpando nell'area della Serenissima le aree a cessione di tutte e tre le aree di trasformazione; TR_11A (qualora venga mantenuta) che potrebbe essere inserita all'interno della TR_ 10A; la TR_01H all'interno della TR_03H. Attraverso il trasferimento delle previsioni delle aree TR, che potrebbe interessare anche le altre aree di trasformazione non citate, si otterrebbe così, a parità di SUL , una sensibile riduzione delle aree di nuova urbanizzazione e la mitigazione della rigidezza data dalla perequazione alla pianificazione.

Ulteriore misura per il contenimento del consumo di suolo è la densificazione di alcune previsioni con il conseguente ridimensionamento delle aree definite “Ambito preferenziale per il reperimento della superficie fondiaria”. Tali aree dovrebbero costituire i nuovi margini urbani e non configurare propaggini edificate, per questo è da ritenersi sempre preferibile la loro collocazione in aderenza al margine esistente. Per una migliore chiarezza e attuazione della norme la posizione di tali aree dovrebbe essere considerata prescrittiva e non indicativa.

Il recupero del patrimonio edilizio esistente è uno degli ambiti strategici che a nostro avviso, in linea con l'impostazione della legge 1/2005, deve guidare la strategia pianificatoria comunale e le azioni previste dal Regolamento Urbanistico. La stessa Regione Toscana con l'osservazione al RU rimanda spesso al riequilibrio del rapporto tra nuovi interventi e recupero dell'esistente. Come già accennato il recupero dell'esistente è perseguibile mediante due diverse linee operative: il recupero delle aree dismesse e obsolete e il recupero diffuso del patrimonio privato.

Numerose sono le grandi aree interne alla città per le quali il RU prevede interventi di valorizzazione e recupero. E' opportuno tuttavia che per alcune di esse si ridefiniscano norme che consentano l'immediata attuazione e l'incentivazione rispetto alle aree TR. E' il caso dell'area RC_02A (via Orcagna) dove l'eterogeneità dei comparti proposti rende di fatto inattuabile la previsione, come evidenziato nelle numerose osservazioni dei proprietari; è auspicabile quindi per il perseguimento delle finalità di recupero una modifica della norma in modo da tener conto delle consistenze attuali, così che le nuove previsioni edificatorie configurino con certezza un incremento dei valori fondiari. Risulta


I recuperi diffusi

inoltre essenziale per tale ambito suddividere i comparti sulla base delle proprietà attuali consentendo la possibilità dell'attuazione per stralci funzionali.L' area artigianale compresa tra via Monterosa e via Europa è stata oggetto negli ultimi anni di importanti interventi di riconversione residenziale che di fatto ne hanno mutato l'originaria destinazione. Rimangono all'interno del tessuto solo poche attività artigianali nel più dei casi poco compatibili con i nuovi insediamenti residenziali e con il più ampio contesto urbano. In linea con la politica dei recuperi ci sembra opportuno incentivare l'ultimazione dei processi di riconversione di quest'area definendola “Area di Trasformazione TR” e individuando per essa una disciplina che, tenendo conto delle consistenze attuali, consenta la rapida attuazione. Al fine di reperire le aree per gli standard necessari è ipotizzabile la definizione di micro comparti edificatori. Un'altra area artigianale suscettibile di ospitare parte delle previsioni residenziali, direzionali e commerciali è quella di via Davide Lazzaretti; anche quest'area è stata oggetto di una generale ridefinizione del proprio ruolo con la perdita dell'esclusiva connotazione artigianale. Anche in questo caso è da ritenersi prioritario il recupero e la ridefinizione della disciplina anche in relazione alle nuove strutture residenziali e commerciali che si sono sviluppate nelle immediate adiacenze.

L'altra grande potenzialità dei recuperi, anche in relazione al positivo impatto economico sulla piccola e media impresa, è quella legata al recupero e agli interventi sul patrimonio edilizio esistente. Si tratta di tutti i piccoli interventi che vanno dalla ristrutturazione edilizia alla sostituzione edilizia fino, in alcuni casi, alla ristrutturazione urbanistica. Ossigeno per la piccola impresa e possibilità di recupero e valorizzazione per moltissimi soggetti privati. La classificazione degli edifici e la disciplina dei tessuti ha introdotto numerosi ostacoli a questo tipo di recuperi. I tessuti previsti dal regolamento presentano anomalie e difformità nella loro distribuzione e articolazione, il tessuto storico è esteso a molte parti di città (ad esempio barbanella, zona di via Telamonio, via Senese) che oltre ad essere di recente formazione, presentano criticità non risolvibili con la disciplina del tessuto. Per alcuni contesti, soprattutto quelli dei quartieri “pianificati” nati da un'unica intenzione progettuale (Villaggio Curiel, Ina- Casa, 167 sud ecc.) e portatori di testimonianze storiche, sociali ed architettoniche, non è definita una chiara disciplina per la tutela. Si suggerisce una maggiore articolazione dei tessuti che tenga conto, a parità di formazione storica, delle diversità delle singole zone, rendendo maggiormente aderente la disciplina alle specificità rilevabili e, dove ritenuto opportuno, alle politiche di recupero. Anche la classificazione degli edifici presenta anomalie ed incongruenze; si rileva in particolare la probabilmente eccessiva diffusione della classe 3 che connota spesso anche edifici di scarsissimo interesse architettonico o testimoniale. Una


I parametri urbanistici

classificazione che congela, ancor più dei tessuti, le criticità e il degrado di vaste zona cittadine, impedendo operazioni di recupero e miglioramento. Oltre ad una più attenta distribuzione ed articolazione dei tessuti e delle classi proposte (cercando di contenere l'attribuzione delle classi 1, 2 e 3 solo agli edifici con elevato valore architettonico) è da ritenersi necessaria una più esaustiva e chiara specificazione dei criteri di definizione e attribuzione contenuti al primo comma degli artt. 71-72-73-74-75-76-77-78 e nel primo comma degli artt. 82-83-84-85 dove si descrivono i diversi tessuti e le diverse classi. Si rimanda in merito anche all'osservazione presentata dalla C.N.A. Di Grosseto. Al fine di consentire ed incentivare i recuperi e l'adeguamento normativo del patrimonio esistente si ritiene opportuno modificare il regime delle distanze introdotto negli artt. 14 e 15, confermando quello inderogabile previsto dal Codice Civile e dal D.M. 1444/68 senza ulteriori restrizioni e definire strumenti di premialità (incrementi di SUL) per tutti gli interventi di recupero e adeguamento. Tali rilievi risultano ampiamente esposti in molte osservazioni pervenute all'amministrazione, in particolare quella congiunta elaborata dall'Ordine degli Architetti e da quello degli Ingegneri. Aggiungiamo infine la possibilità di introdurre piccoli e diffusi piani di recupero, analoghi a quelli previsti dal previgente PRG, su singoli isolati o ridotte aree interne ai tessuti urbani, suscettibili di miglioramento; individuando per essi equilibrate premialità tali da rendere economicamente appetibili tali interventi.

I nuovi parametri urbanistici introdotti sono destinati, soprattutto la S.U.L., ad avere importanti ripercussioni sull'attività edilizia e sulla connotazione architettonica e funzionale dei nuovi organismi. Riteniamo legittime e pertinenti le numerose osservazioni delle associazioni di categoria, degli ordini professionali e dei singoli cittadini, mirate a escludere dal calcolo della SUL tutte le pertinenze che, pur non consentendo l'aumento del carico urbanistico, incidono positivamente sulla qualità degli spazi abitativi e produttivi. La dotazione di terrazze, logge, portici e cantine va semmai incentivata così come pure è da ritenersi positiva, e quindi detratta dal computo della SUL, la presenza nei fabbricati di ampi spazi ad uso collettivo come scale ed androni. Senza queste dotazioni risulterà di estrema difficoltà compensare con le architetture e con la qualità abitativa le previsioni ad elevata densità urbanistica (ad esempio quelle dell'ex scalo ferroviario) che rischiano altrimenti di diventare grandi “caserme per abitazione”. Il parametro del volume, destinato a scomparire dalla pianificazione, è però un utile criterio nel caso dei recuperi e della sostituzione edilizia: in questi casi infatti risulta essenziale ai fini della fattibilità economica dell'intervento che la SUL realizzabile sia ricavata dalla consistenza volumetrica divisa per l'altezza dei nuovi vani abitabili.


Il territorio aperto

Riduzione minimi fondiari per aziende biologiche

Superfici agricole aziendali posti in comuni non confinanti

La necessità di contrastare il progressivo abbandono delle campagne da parte delle nuove generazioni deve necessariamente trovare supporto nelle vigenti normative comunali, cosicché anche queste possano essere valide testimoni dell’importanza che si deve riconoscere alla nostra realtà rurale quale pilastro secolare dell’economia provinciale. Un valido apporto a tale indirizzo verrebbe sicuramente dato conferendo alla gran parte del territorio comunale, una prevalente funzione agricola, coerentemente a quanto previsto all’articolo 22 comma 6 del P.T.C.P., consentendo così una più elastica gestione delle volumetrie aziendali in termini di cambio di destinazione per uso abitativo, rispetto alle restrizioni previste dal R.U., fermo restando le limitazioni nelle zone T.E.T.I. previste dal P.T.C.P. (art. 23 comma 7). Un'utile misura per il mantenimento del presidio sul territorio sarebbe quella di consentire la realizzazione, attraverso il recupero di volumi non più utilizzati, di unità abitative per i familiari anche se non impiegati nell'azienda. Ciò consentirebbe la permanenza del conduttore anche in età avanzata e incentiverebbe la prosecuzione dell'attività agricola e la convivenza intergenerazionale.

La sempre maggiore richiesta delle qualità agricole deve spingere verso la creazione di aziende che conducono i propri fondi secondo criteri di sostenibilità e salvaguardia ambientale, quale ad esempio l’introduzione ai metodi di agricoltura biologica. A tal fine si ritiene fondamentale la riduzione del 30% delle superfici minime fondiarie per le aziende biologiche così come previsto dall’art.2 comma 1 bis del D.P.G.R. 5/R del 9 febbraio 2007.

Molto spesso un’adeguata gestione generale del territorio può risultare di difficile applicazione a causa di un eccessivo frazionamento delle proprietà; in particolar modo quando la stessa proprietà si trova a gestire appezzamenti molto distanti tra loro, spesso alcuni di questi sono causa di un progressivo abbandono o cattiva gestione. A seguito di ciò sarebbe opportuno che tutti i terreni in conduzione ad un’azienda, anche se posti in comuni differenti e non necessariamente contigui, purché collegate funzionalmente in modo diretto al centro aziendale (come previsto dall’art. articolo 11 comma 1 D.P.G.R. 5/R del 9 febbraio 2007 e s.m.i.) e facenti dunque parte di una medesima U.T.E., possano essere considerate al fine del calcolo delle superfici fondiarie prese in considerazione per i computi volumetrici oggetto di p.a.p.m.a.a; in tal modo, anche piccole porzioni aziendali distaccate ritroverebbero la loro importanza all’interno dell’unità aziendale portando la proprietà ad una migliore valorizzazione e gestione delle stesse.

Negli ultimi anni si è reso sempre più evidente il ruolo fondamentale di presidio, gestione del territorio e di valorizzazione


Produzione di energia da fonti rinnovabili nel territorio rurale

Attività agrituristica

Attività agricole amatorali

La perequazione

del paesaggio svolto dalle imprese agricole; per tale motivo gli orientamenti comuni nella politica agricola incoraggiano anche le piccole aziende ad intraprendere nuove attività che non solo portino ad un incremento del reddito aziendale, ma che svolgano un ruolo fondamentale nel supporto sociale testimoniando l’importanza della multifunzionalità dell’azienda agricola. Nell’ottica di ciò, un ruolo fondamentale è svolto ultimamente dalla produzione di energia da fonti rinnovabili, riconosciuta come attività connessa a quella agricola, per il quale risulta fondamentale un supporto completo anche da parte del nuovo RU; a tal proposito, al fine di consentire l’installazione di pannelli fotovoltaici sulle coperture aziendali, non sempre tecnicamente adeguate in termini di dimensioni o esposizione, si propone la possibilità di costruire piccole strutture aperte perlomeno all’interno delle resedi da non computarsi nella volumetria aziendale.

Tra le altre attività riconosciute come connesse a quella agricola svolge sicuramente una grande importanza quella agrituristica; a tal riguardo è doveroso sottolineare che lo sfruttamento delle volumetrie aziendali da destinare all’attività agrituristica non richiede più la dimostrazione della non più utilità delle stesse alla conduzione del fondo come invece indicato nell’articolo 140 comma 3 del RU.

La sempre maggiore importanza che assumono le attività agricole amatoriali, sia da un punto di vista sociale che economico, riteniamo debba trovare adeguati strumenti di sviluppo e regolamentazione all'interno delle norme del R.U. La possibilità di realizzare piccoli annessi per tali attività, commisurati alle piccole dotazioni strumentali e non necessariamente all'estensione fondiaria, potrebbe rispondere alle molte richieste già pervenute e rappresentare una efficacie misura contro l'abbandono delle campagne. Riteniamo infine auspicabile la previsione di vere e proprie aree di trasformazione destinate ad orti sociali e a attività orticole amatoriali in genere. Tali aree, normate in maniera da impedire destinazioni improprie, risponderebbero alle molte richieste e garantirebbero, nel caso degli orti sociali, l'accesso anche alle fasce di reddito più basse.

L'istituto della perequazione è uno degli elementi di maggiore innovatività tra quelli proposti dal RU; la sua incidenza sul mercato immobiliare, sul patrimonio pubblico e sul settore economico edile è massima e per questo è opportuna una profonda riflessione sulla definizione dei processi e degli strumenti di prossima approvazione.L'amministrazione deve tendere ad abbandonare l’autoritatività che informa la sua azione in favore della ricerca del consenso, tesa al migliore assetto degli interessi in campo.E' importante premettere che la perequazione svolge i propri effetti


solamente se interviene ridistribuendo la rendita fondiaria, ovvero se il carico degli oneri perequativi previsti ricade interamente sulla proprietà fondiaria. In caso contrario rischia di diventare un' ulteriore tassa a carico delle imprese e dei cittadini; per questo è opportuno individuare da subito sistemi di controllo efficaci. Associare in maniera precisa e diretta gli oneri perequativi alla proprietà fondiaria, senza veicolarli attraverso altri soggetti del processo edilizio, ci sembra l'unica forma che possa garantire l'equità della perequazione e la giusta ripartizione sociale del plusvalore prodotto dalle previsioni. Un'interessante proposta è quella dell'ANCE di Grosseto che propone la cessione diretta di aree e superfici residenziali per finalità sociali dal proprietario fondiario all'Amministrazione Comunale, mettendo successivamente a bando le aree per la realizzazione degli immobili. Il sistema perequativo e il calcolo dei relativi oneri, pur essendo esplicitato nell'elaborato PER_01 secondo una forma parametrica chiara, assume semplificazioni e approssimazioni discrezionali non compatibili con il metodo, che ne snaturano le conclusioni e gli effetti (come evidente ad esempio nelle considerazioni riepilogative dell'elaborato). In particolare allo studio delle diverse zone catastali suddivise per valori immobiliari non fa seguito una determinazione diversificata degli oneri perequativi, così come pure alla definizione dei coefficienti per il trasferimento della SUL non fanno seguito strumenti per l'attuazione effettiva di tali misure. La definizione del modello perequativo richiede un accurato studio per ogni singolo ambito ad esso assoggettato: invero, mediante gli artt. 26-27-28-29 delle N.t.a. si tende a generalizzare la perequazione verificata sul caso pilota a tutti gli ambiti, tralasciando le specificità che ciascuno possiede. Sarebbe necessario procedere ad una verifica della fattibilità economica, così come è stato fatto per il caso pilota, per ogni singola area di trasformazione e di recupero, identificando, all’interno delle "schede normative" di ciascun ambito soggetto a perequazione, il meccanismo da adottare in funzione delle necessità e delle caratteristiche proprie delle diversi parti di territorio. Si propone cioè di fissare all'interno delle norme di attuazione solo il metodo di calcolo per la determinazione della perequazione demandando alle schede la determinazione puntuale degli oneri.

La presenza della perequazione, indiscriminata e indifferenziata, all’interno del R.U. rischia di rivelarsi controproducente e suscettibile a creare conflittualità –sia tra privati, che tra privati e amministrazione- tali da paralizzare scelte ritenute strategiche dal Comune.

Relativamente alla perequazione merita qui anche osservare che l'indice territoriale, strumento per la perequazione definita


Aree strategiche

“orizzontale”, introduce un elemento di estrema rigidità nell'articolazione e nel disegno urbano delle nuove aree di trasformazione e nelle aree di recupero. Il dimensionamento delle singole previsioni è infatti direttamente proporzionale all'estensione della superficie fondiaria e scaturisce, in maniera empirica ed eccessivamente semplicistica, dal rapporto tra le previsioni e la superficie territoriale della UTOE Serenissima, assunta, pur nelle sue eccezionalità dimensionali e attuative (come ad esempio la presenza della struttura ospedaliera e l'accesso a particolari forme di finanziamento), come caso pilota. Tutto ciò non consente di diversificare l'offerta urbanistica e di tenere in dovuto conto delle specificità e delle necessità delle diverse zone. Come già evidenziato un valido elemento per mitigare tali effetti potrebbe essere quello di trasferire, attraverso il modello matriciale definito nell'elaborato PER_01, la potenzialità edificatoria espressa dalle singole aree su altre aree di trasformazione, così da rendere più flessibile la progettazione urbana e più diversificata l'offerta immobiliare.

Si ritiene opportuno infine verificare che gli oneri, il contributo di sostenibilità e soprattutto le quote di E.R.S. associate alle aree siano compatibili con la fattibilità economica degli interventi da parte dei privati e delle imprese.

All'interno della città sono presenti alcune aree che per dimensione e posizione possono essere considerate strategiche,avendo la potenzialità di incidere sull'intero organismo urbano e territoriale. Per tali aree è necessaria una progettazione approfondita che in alcuni casi è prematuro affidare al Regolamento Urbanistico. Il tratto urbano del diversivo è un esempio di tali aree: il RU prevede generiche attività sportive che, sminuendo il potenziale strategico e frazionando funzionalmente l'area, ipotecheranno per decine di anni le scelte e le destinazioni. Si suggerisce quindi, in attesa di più precise e virtuose volontà politiche e progettuali, di stralciare le previsioni proposte rimandando al prossimo regolamento o ad altro strumento di pianificazione la sorte di un'area così importante.

Grosseto, Giugno 2012.


Contributo per le Controdeduzione al Regolamento Urbanistico del Comune di Grosseto

Documents

Transcript of Contributo per le Controdeduzione al Regolamento Urbanistico del Comune di Grosseto