Consulenza tecnica estimativa - Vendite-Giudiziarie.net D - Saba Srl.pdf · gislativo 29 giugno...

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Consulente Tecnico del Liquidatore Giudiziale: ing. Donato AURELIO via Ferrovia 9 - 71036 Lucera (fg) - tel./fax 0881/547416

TRIBUNALE DI FOGGIA - SEZIONE FALLIMENTARE

Procedimento di concordato preventivo n. 5/2012

---^-^-^-^-^---

Lotto “D”

⎯ 4^ tornata di vendita competitiva ⎯

opificio sito in LUCERA (FG), c. da "Montaratro", km 30+116 della SP 109 S.Severo-Troia

Consulenza tecnica estimativa

ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 2/58 _______________________

SOMMARIO

t Premessa 3

1. Il laterificio con annessa cava di argilla in Lucera (FG) alla località “Montaratro” - S.S. 160 ................................................................................................ 31.1 Potenzialità e ciclo produttivo aziendale ....................................................................................... 51.2 Identificativi catastali .................................................................................................................... 5

1.3 Destinazione urbanistica dei suoli ................................................................................................. 61.4 Autorizzazioni ............................................................................................................................... 6

1.5 Provvedimenti amministrativi ....................................................................................................... 91.6 Documentazione ipotecaria prodotta agli atti (Ufficio Provinciale di Foggia - Sezione

distaccata di Lucera - Servizio di pubblicità immobiliare) ........................................................... 91.7 TERRENI E e FABBRICATI ..................................................................................................... 11

1.7.1 Valutazioni specifiche unitarie ....................................................................................................................... 21Ø Capannoni e capannoni con copertura in eternit (bonificandi): ................................................................ 21Ø Fabbricati .................................................................................................................................................. 23Ø Volumi tecnici ........................................................................................................................................... 23Ø Tettoie ....................................................................................................................................................... 24Ø Piazzali ...................................................................................................................................................... 24Ø Superficie utile della cava ancora coltivabile: .......................................................................................... 24Ø Superfici ormai ausiliarie alla coltivazione della cava (v. schematizzazione riportata all’immagine n.

11): ............................................................................................................................................................ 25èVALUTAZIONE dei terreni e fabbricati .................................................................................................. 26

1.8 IMPIANTI TECNOLOGICI, MACCHINARI ED ATTREZZATURE ..................................... 261.8.1 Impianti e macchinari fissi ............................................................................................................................. 26

Ø Prelavorazione: ......................................................................................................................................... 28Ø Trafilatura: ................................................................................................................................................ 28Ø Essiccazione: ............................................................................................................................................. 29Ø Secco ......................................................................................................................................................... 29Ø Cottura: ..................................................................................................................................................... 29Ø Confezionamento ...................................................................................................................................... 29Ø Servizi vari ................................................................................................................................................ 30èVALUTAZIONE degli macchinari e attrezzature fissi ............................................................................ 30

1.8.2 Macchine di laboratorio (v. documentazione fotografica documentazione fotografica riportata in appendice al presente elaborato, v. pag. 58) ................................................................................................... 31

1.8.3 Alcune attrezzature e macchine mobili .......................................................................................................... 31èVALUTAZIONE delle attrezzature industriali e commerciali mobili ..................................................... 32

è ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE ....................................................................... 32

§ DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ................................................................ 34A) Capannoni, fabbricati, volumi tecnici, piazzali, tettoie .................................................................................. 34B) La cava ............................................................................................................................................................ 46C) Gli impianti tecnologici, macchinari ed attrezzature dell’opificio in Lucera (FG) ........................................ 52

Ø Impianti fissi ............................................................................................................................................. 52Ø Attrezzi e macchine di laboratorio ............................................................................................................ 58

Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Consulente tecnico del Liquidatore Giudiziale __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 3/58

_______________________

CONSULENZA TECNICA ESTIMATIVA

---^-^-^-^-^---

t Premessa Il sottoscritto ing. Aurelio Donato, in qualità di coadiutore tecnico del Liquidatore

giudiziale, giusta autorizzazione del G.D. Dott. G. Placentino in data 21 maggio 2014, ri-mette la presente relazione estimativa relativa al cespite aziendale rappresentato dal lateri-ficio in agro di Lucera (FG), c. da "Montaratro", S.S. 160.

1. Il laterificio con annessa cava di argilla in Lucera (FG) alla località “Monta-ratro” - S.S. 160

Il complesso industriale produce laterizi per murature e per solaio (c.d. “pignatte”) anche se la più recente produzione era concentrata esclusivamente su blocchi da solaio.

È ubicato su un’area extraurbana in agro del Comune di Lucera (FG), alla contrada "Montaratro" (distante circa km 8 dal centro cittadino) e riceve accesso dal Km. 30+116 della S.P. 160. L’estensione territoriale complessiva è di ha. 31.66.16 (v. immagini nn. 1, 2 e 3).

Lo stabilimento industriale - il cui impianto iniziale risale agli anni ’60 - è stato realizzato in varie fasi successive conseguenti ad ammodernamenti tecnologici ed amplia-menti che si sono resi necessari nel tempo.

L’opificio è attualmente composto da corpi di fabbrica, manufatti edili, volumi tecnici e da impianti e macchinari industriali per la destinazione specifica d’impiego, compresi l’impianto elettrico (forza motrice ed illuminazione interna ed esterna), impianto di distribuzione gas metano con propria cabina di decompressione, impianto di produzione di vapore, impianto di produzione e distribuzione aria compressa e gruppo elettrogeno di emergenza. Annesso all’opificio vi è la cava di argilla.

È escluso dal lotto “D” il forno a tunnel marca Morando - attualmente ubicato all’interno del capannone - di mt. 112,78 x 5,05 comprensivo di pareti, volta, rivestimenti, materiale isolante, carpenteria metallica, binari, porte scorrevoli d'ingresso, ventilatori di recupero CBI e ventilatori laterali Ferrari, raffreddamento rapido di volta e laterale, n. 8 bruciatori di colta a gas per 12 punti fuoco ciascuno, nr. 10 bruciatori laterali a gas, n. 1 jolly della Frac, n. 155 carri forno completi di mt. 4,18 x 2,80 h. 0,96. Detto forno rappre-senta il lotto “M” della presente procedura concorsuale.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 4/58 _______________________

1 - immagine

2 – immagine

Lucera centro

Opificio e cava

cava di argilla

corpi di fabbrica dell’opificio


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 5/58

_______________________

3 – immagine. Perimetrazione del complesso aziendale

1.1 Potenzialità e ciclo produttivo aziendale

Lo stabilimento ha una potenzialità produttiva giornaliera pari a circa 4.500/5.000 q.li di prodotto confezionato e pronto per la commercializzazione; la produzione annua di prodotto commercializzato si attesta intorno alle 120.000 tonnellate.

L’attività produttiva attiene alle seguenti fasi: Fase 1: escavazione, coltivazione cava, trasporto argilla e stoccaggio; Fase 2: prelavorazione materia prima e deposito nel silo; Fase 3: formazione del verde; Fase 4: essiccazione e carico secco; Fase 5: cottura; Fase 6: confezionamento cotto; Fase 7: stoccaggio a piazzale e successiva spedizione con trasporto su gomma.

1.2 Identificativi catastali

Il complesso aziendale, esteso complessivi ha. 31.66.16, è censito: a) al Catasto Terreni del Comune di Lucera al foglio 112 p.lle 358 (cava, ha 12.00.00); 273

(seminativo e pascolo per complessivi ha 08.90.96); 357 (ente urbano, ha 10.75.20);


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 6/58 _______________________

b) al Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al foglio 112 p.lle 357 sub 1 (categoria A3, abitazione di tipo economico); 357 sub 2 (categoria D1, opificio); 357 sub 3 (lastrico solare).

1.3 Destinazione urbanistica dei suoli

Parte dell’intera area aziendale e tipizzata dal vigente PRG del Comune di Lucera "Zona industriale di Tipo B”; la rimanente estensione è destinata ad attività estrattiva (cava di argilla) per l’approvvigionamento della materia prima.

1.4 Autorizzazioni

Le autorizzazioni prodotte agli atti relative all’esercizio dell’attività estrattiva e della fornace per produzione di laterizi sono: - Determina Dirigenziale di Autorizzazione Integrata Ambientale (A.I.A. [1]) n. 460 del

04/09/2009 ai sensi del D. L.vo n. 59/2005 per l’esercizio dell’attività industriale; - Certificato di Prevenzione incendi con rinnovo periodico di conformità antincendio del

14/05/2012; - Determina Dirigenziale n. 57 del 25/09/2001 - 055/DIR/2000/00057 autorizzativa

dell’ampliamento alla coltivazione della cava con validità fino al 01.04.2011 su una superficie aggiuntiva di Ha 07.04.76 (v. immagini nn. 4, 5 e 6); all’immagine n. 7 è ri-portata la planimetria allegata alla detta autorizzazione: la parte di cava autorizzata in

[1] L'autorizzazione integrata ambientale (A.I.A.) è l'autorizzazione di cui necessitano alcu-ne aziende per uniformarsi ai principi di integrated pollution prevention and control (IPPC) dettati dalla comunità europea a partire dal 1996 (Direttiva europea 96/61/CE, poi riscritta dalla Direttiva europea 2008/01/CE e ora confluita nella Direttiva europea 2010/75/UE, detta Direttiva IED -industrial emission directive).

La Direttiva europea 96/61/CE (Direttiva IPPC) fissò entro il 2007 il termine di adeguamento oltre il quale un impianto non conforme non potrebbe essere operativo. In Italia la materia IPPC è stata compiutamente disciplinata nel decreto legislativo 18 febbraio 2005, n. 59, di integrale recepimento della Direttiva europea 96/61/CE. Dopo l'emanazione del decreto le-gislativo 29 giugno 2010, n. 128, la norma di riferimento è confluita nel testo unico ambientale (de-creto legislativo 3 aprile 2006, n. 152) con modifiche minori. Ai sensi di tale normativa, l’AIA viene generalmente rilasciata dalla Regione o (su delega) dalla Provincia. Per gli impianti più rilevanti essa è invece rilasciata dal Ministro dell’Ambiente sulla base di un lavoro istruttorio svolto da una commissione tecnica. La conclusione della fase istruttoria av-viene in conferenza di servizi, all’interno della quale il Sindaco esprime eventuali determinazioni in materia sanitaria. L'AIA ha una durata generale di 5 anni, ma può durare anche 6 anni se l'azienda possiede certificati UNI EN ISO 14001, 7 anni nel caso di impianti di produzione di energia elettrica di potenza superio-re a 300 MW (solo fino al primo rinnovo), 8 anni nel caso l’impianto sia registrato EMAS e 10 anni in caso di allevamenti. Al fine di usufruire della durata superiore a 5 anni, le autorizzazioni ISO ed EMAS devono essere possedute "al momento del rilascio dell'Autorizzazione".


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 7/58

_______________________

ampliamento è perimetrata in rosso. All’immagine n. 8 sono individuate la parte di ca-va inizialmente autorizzata e quella oggetto dell’ultima autorizzazione in ampliamento.

4 – immagine.

5 – immagine.

6 – immagine.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 8/58 _______________________

7 – immagine. Planimetria allegata alla Determina Dirigenziale n. 57 del

25/09/2001 - 055 / DIR/ 2000/ 00057 autorizzativa dell’ampliamento alla coltiva-zione della cava. La parte autorizzata in ampliamento è perimetrata in rosso.

8 – immagine. La parte autorizzata in ampliamento è perimetrata in rosso. La parte perimetra-

ta in verde è quella precedentemente autorizzata (in parte ancora da sfruttare).


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 9/58

_______________________

1.5 Provvedimenti amministrativi

- Licenza Edilizia n. 3080 del 24/03/1976 (prolungamento forno); - Licenza Edilizia n. 3269 del 24/01/1977 (ampliamento capannoni); - Concessione Edilizia n. 244 del 14/03/1979 (ampliamento capannoni) - Concessione Edilizia n. 461 del 18/03/1980 (ampliamento capannoni) - Concessione Edilizia n. 627 del 04/10/1980 (ampliamento capannoni) - Certificato di abitabilità sanitario del 17/02/1984; - Licenzaa di abitabilità ed usabilità del 12/04/1984; - Verbale di conformità del 20/05/1988; - Certificato di abitabilità Usl FG/6 Lucera (relativo agli essiccatoi); - C.E. n. 1548 del 04/08/1989 (ampliamento essiccatoi); - C.E. n. 1933 del 14/06/1994 (variante alla C.E. n. 1548/89) - Variante di conformità del 17/02/1995 relativa alla C.E. n. 1548/89 e Var. C.E. n.

199/94; - Licenza di abitabilità ed usabilità del 17/03/1995 relativa alla C.E. n.1548/89 Var.C.E.

n. 1999/94.

1.6 Documentazione ipotecaria prodotta agli atti (Ufficio Provinciale di Foggia - Sezione distaccata di Lucera - Servizio di pubblicità immobiliare)

a) Trascrizioni A FAVORE: - nn. 381332/64 del 04/01/1982 (a fav. e c/- atto di permuta) - nn. 33594/569 del 19/01/1989 (ver. pignoramento imm.re) - nn. 45508/4596 del 30/05/1990 (c/v) - nn. 50/64 del 07/01/1999 (fusione di società per incorporazione) - nn. 2102/2543 del 02/03/2004 (c/v imm.li in Lucera)

CONTRO: - nn.388855/8377 del 27/10/1982 (costituzione di servitù) - nn. 401870/4200 del 30/05/1984 (asservimento) - nn. 9111/2410 del 03/04/1986 (divieto) - nn. 37927/5808 del 27/07/1989 (atto unilaterale d’obbligo) - nn. 5675/7099 del 05/11/1998 (costituzione di diritti reali) - nn. 5683/7147 dell’11/09/1999 (cessione di pigioni) - nn. 8571/10369 del 20/1272001 (c/v imm.li in Lucera) - nn. 7529/10648 del 27/12/2005 (locazione ultraventennale) - nn. 1638/2201 del 12/03/2010 (c/v imm.li in Lucera) - nn. 3899/5271 del 28/06/2010 ( atto di scissione)

b) Iscrizioni CONTRO:


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 10/58

- nn. 23549/9290 del 10/12/1984 (ipoteca volontaria a garanzia finanziamento) [2]; - nn. 93/1418 del 21/02/1985 (ipoteca volontaria a garanzia di mutuo); - nn. 755-1/2408 del 03/04/1986 (ipoteca volontaria a garanzia di mutuo); - nn. 3340/5806 del 27/07/1989 (ipoteca volontaria a garanzia di mutuo); - nn. 4043/6317 del 02/08/1990 (ipoteca volontaria a garanzia di finanziamento); - nn. 4044/6318 del 02/08/1990 (ipoteca volontaria a garanzia di finanziamento); - nn. 797/6042 del 30/07/1999 (ipoteca volontaria a garanzia di mutuo – cancellazione totale n. 925

del 11/11/2008) - nn. 852/8432 del 09/08/2000 (ipoteca volontaria a garanzia di finanziamento) [3]; - nn. 408/2388 del 25/03/2006 (ipoteca volontaria a garanzia di finanziamento) [4]; - nn. 753/3828 del 21/04/2009 (ipoteca legale – cancellazione totale n. 996 del 20/07/2009)

- nn. 621/9187 del 12/12/2012 (ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo) [5];

c) Privilegio speciale - nn. 67/6319 del 02/08/1990

d) Trascrizione pregiudizievole - nn. 4452/5417 del 17/07/2012 verbale di pignoramento imm.re Trib. di Lucera Rep. 2/2012 del

13/06/2012 a favore Ilas Alveolater Srl (cfr. Ispezioni) [6].

e) Titoli ed atti - c/v per Notar F.sco Di Bitonto in data 28/10/1963 Rep.526 Racc. n. 297, Registrato a Lucera il

02/11/1963 al n. 539, trascritto a Lucera l’ 08/11/1963 ai nn. 24428/68196; - c/v per Notar F.sco Di Bitonto in data 26/03/1964 Rep. 793 Racc. 443, Registrato a Lucera il

26/03/1964 al n. 1267 e trascritto a Lucera il 27/03/1964 ai nn. 7746/79469; - c/v per Notar F.sco Di Bitonto in data 04/07/1969, Registrato a Lucera il 19/07/1969 al n. 922; - c/v per Notar F.sco Di Bitonto in data 04/07/1975 Rep. 14349 Racc. 6758, Registrato a Lucera in

data 23/07/1975 al n. 664 e trascritto a Lucera il 31/07/1975 ai nn. 4896/329997; - c/v per Notar P. Rozzi in data 09/09/1976 Rep. 12599 Racc. 4894, Registrato a Pescara il

28/09/1976 al n. 4027 e trascritto a Lucera il 22/09/76 ai nn. 6555/338829; - vendita con patto di riservato dominio per Notar V. Grasso in data 5/11/1976 Rep. 15422 Racc.

9623, Registrato a Lucera in data 10/11/1976 al n. 1149 e trascritto a Lucera il 12/11/1976 ai nn.7811/339377 Mod. 63;

[2] Le particelle gravate da ipoteca sono: F. 112 p.lle 272, 276, 292, 274.

[3] Le particelle gravate da ipoteca sono: F. 112 p.lle 357, 273, 274, 375 sub. 1-2.

[4] Le particelle gravate da ipoteca sono: F. 112 p.lle 357, 273, 274, 375 sub. 1-2.

[5] Le particelle gravate da ipoteca sono: F. 112 p.lle 357 sub. 1-2-3, 358, 273/AA, 273/AB.

[6] Le particelle pignorate sono: F. 112 p.lle 273, 358, 357 sub.1,2,3.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 11/58

- verbale di assemblea straordinaria per Notar F.sco Di Bitonto in data 19/05/1977 Rep. 16179 Racc. 7514;

- c/v per Notar F.sco Di Bitonto Rep.16752 Racc. 7791 in data 16/11/1977, Registrato a Lucera il 1/12/1977 al n. 1590 e trascritto a Lucera il 14/12/1977 ai nn. 8789/347527.

- c/v per Notar F.sco Di Bitonto in data 05/09/1978 Rep.17975 Racc. 8262; - trasformazione di società per Notar F.sco Di Bitonto in data 12/11/1988 Rep. 33027 Racc. 14769,

Registrato a Lucera il 02/12/1988 al n. 451; - c/v per Notar V. Grasso in data 09/05/1990 Rep.28276 Racc. 14151, Registrato a Lucera il

25/05/1990 al n. 562; - c/v per Notar O. Scrocco in data 09/02/2004 Rep. 38441 Racc.16132, Registrato a Lucera il

01/03/2004 al n. 254 e trascritto a Lucera il 02/03/2004 al n. 2543.

1.7 TERRENI E e FABBRICATI

Le accessioni aziendali risultano realizzate sia in calcestruzzo armato (uffici e al-loggio custode), sia in prefabbricato (capannoni industriali ove avviene la produzione), sia in opera (locali tecnici) ed in acciaio poggianti su fondazioni anch’esse in calcestruzzo armato realizzato in opera. Tutti gli immobili, prefabbricati ed in opera, ad eccezione delle tettoie metalliche, risultano tompagnati con muratura di laterizio a vista, hanno copertura leggera (capannoni industriali) e pavimentazione di tipo industriale in calcestruzzo battuto e lisciato (v. documentazione fotografica riportata in appendice al presente elaborato, pag. 34 e succ.).

9 – immagine

10 – immagine. Planimetria di orientamento

Secondo le sigle della planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 10, la

superficie complessivamente occupata dai corpi di fabbrica risulta essere suddivisa come in appresso: > Capannone A1-A2:


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 12/58

Realizzato in opera di mt. 30,00x60,05, altezza alla gronda di mt. 5,30, adibito in parte allo stoccag-gio dell’argilla non ancora lavorata e parte alla prelavorazione della stessa;

> Capannone A3: Prefabbricato di mt. 25,65x26,70, altezza alla gronda di mt. 7,50, ove è ubicato il reparto produzione laterizi ed il carico degli stessi sui carrelli per il successivo convogliamento alle celle di essiccazione;

> Capannone A4 Realizzato in opera di mt. 29,60x113,10 altezza alla gronda di mt. 4,50, adiacente ai due precedenti, in cui sono poste le celle di essiccazione;

> Capannone A5 Prefabbricato di mt. 38,00x126,85 altezza alla gronda di mt. 7,50, disposto ortogonalmente al capan-none precedente A4, nel quale è posto il forno di cottura dei laterizi, di tipo a "tunnel", alimentato a gas metano, le linee di accumulo carri forno e parte dei macchinari per il carico, e successivo scarico, dei carri di cottura dei laterizi;

> Capannone A6 Realizzato parte in opera e parte prefabbricato, di mt. 30,70x98,40, altezza alla gronda di mt. 4,60, posto in adiacenza al capannone forno A5, ove sono ubicati il gruppo di scarico del materiale essicca-to, la restante parte delle macchine per il carico/scarico dei carri di cottura dei laterizi, il reparto con-fezionamento del prodotto pronto per la vendita, le officine meccanica ed elettrica di stabilimento ed il laboratorio tecnologico per le prove e le verifiche sui materiali;

> Capannone A7-A8 Prolungamento del capannone occupato dall’essiccatoio A4, di mt. 10,90x31,20, altezza alla gronda di mt. 4,60, in cui sono stati ricavati il locale destinato al generatore d’aria calda di mq. 231,34 ed il locale dei servizi degli operai (A8) di mq. 108,74;

> Corpo di fabbrica B Palazzina posta nelle immediate vicinanze dell’ingresso allo stabilimento, con struttura portante in muratura di laterizio, di dimensioni di mt. 10,00x12,00 ed altezza utile di mt. 6,85, con adiacente pic-colo vano a piano terra di mt. 0,80x3,00 ed altezza di mt. 2,60; si sviluppa su due livelli fuori terra, ed ospita, al piano terra, gli uffici ed al piano primo l’alloggio del custode; gli immobili summenzio-nati sono dotati di impianto elettrico, telefonico, termico, idrico e sanitario, sono in buono stato di manutenzione e realizzati con finiture di tipo comune;

> Corpo di fabbrica C Fabbricato monopiano (cabina metano) con strutture portanti in muratura di laterizio, finiture di tipo comune, di dimensioni circa mt. 5,80x5,80 ed altezza utile di mt. 2,90 ove sono ubicati il punto di consegna del metano e la cabina di decompressione;

> Corpo di fabbrica D Fabbricato monopiano (locale misura) con strutture portanti in muratura di laterizio, finiture di tipo comune, di dimensioni mt. 2,60x2,60 ed altezza utile di mt. 2,80, ove sono ubicati gli strumenti di lettura dei consumi del metano;

> Corpo di fabbrica E Fabbricato monopiano (cabina elettrica di trasformazione) posto nelle immediate vicinanze del silo argilla, con strutture portanti parte in calcestruzzo armato in opera e parte in muratura di laterizio, fi-niture di tipo comune, con superficie complessiva di mq. 112,10 ed altezza utile di mt. 4,00, ove sono ubicati i quadri di consegna della energia elettrica MT;

> Corpo di fabbrica F Fabbricato monopiano con strutture portanti in calcestruzzo armato in opera, di dimensioni mt. 10,00x11,00 ed altezza utile di mt. 4,00, ove è posizionata la centrale termica per la produzione del


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 13/58

vapore, con annesso vano di mt. 4,35x5,15, in muratura di laterizio, altezza utile di mt. 4,00, destina-to a locale “lava filiere”;

> Locale G Corpo di fabbrica monopiano adibito alla prima laminazione dell’argilla; con strutture portanti in mu-ratura di laterizio, finiture di tipo comune, di dimensioni mt. 6,50x8,00 ed altezza massima di mt. 4,80;

> Corpo di fabbrica H Fabbricato monopiano con strutture portanti in muratura di laterizio, di dimensioni mt. 4,50x4,65 ed altezza massima di mt. 3,80, destinato al ricovero e protezione delle motorizzazioni dei nastri di ali-mentazione dell’argilla;

> Corpo di fabbrica I Fabbricato monopiano di forma ad L, costituito da due rettangoli affiancati di dimensioni rispettiva-mente mt, 7,60x14,65 e m. 5,50x9,50, ed altezza massima di mt. 4,50, con strutture portanti in mura-tura di laterizio, finiture di tipo comune, ove avviene la prima lavorazione dell’argilla (frantumazione delle zolle);

> Tettoia metallica aperta 1 Di dimensioni mt. 4,50x18,40, destinata a ricovero autovetture;

> Tettoie metalliche aperte 2-3 Di dimensioni mt. 9,70x24,00 e mt 5,50x30,60, in cui, rispettivamente, sono stati posizionati, nella prima i compressori d’aria ed il serbatoio mobile del gasolio e nella seconda viene stoccato materiale di vario genere;

> Tettoia metallica aperta 4 Di dimensioni mt. 4,25x8,20, destinata alla protezione dell’ingresso del silo di stoccaggio dell’argilla,

> Tettoia metallica aperta 5 Di dimensioni mt. 4,00x4,30, ospita la tramoggia degli scarti del materiale "secco";

> Tettoia metallica parzialmente chiusa 6 Di forma ad L, costituita da due rettangoli affiancati di dimensioni mt. 5,90x22,40 e mt. 5,80x10,20, ed altezza alla gronda di mt. 7,30, in cui sono state ubicate le macchine e gli impianti per la "plastifi-cazione" dei pacchi.

Ai fini della stima delle accessioni edilizie sopra elencate saranno presi in conside-razione i volumi edilizi aziendali nell’attuale stato di consistenza e di manutenzione. In tal senso tutti i corpi di fabbrica sono stati suddivisi nelle seguenti tipologie: capannoni, fab-bricati, volumi tecnici, tettoie. A questi si aggiungono, poi, i piazzali ed i terreni.

E, dunque:

a) Capannoni: > "A1" - "A2" .......... mq. 1.800,00 > "A3" ...................... mq. 684,86 > "A4" ...................... mq. 3.347,76 > "A5" ...................... mq. 4.820,30 > "A6" ...................... mq. 3.020,88 > "A7" ...................... mq. 231,34 > "A8" ...................... mq. 108,74


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 14/58

Totale ................. mq. 14.000,00 in cifra tonda di cui circa mq. 4.000 con copertura in eternit (ce-mento-amianto), v. pag. 21;

b) Fabbricati: > "B" ....................... mq. 242,40

Totale .............. mq. 242,00 in cifra tonda [7]

c) Vani tecnici: > "C" ........................ mq. 33,64 > "D" ........................ mq. 6,76 > "E" ........................ mq. 112,10 > “F" ......................... mq. 132,40 > "G" ........................ mq. 52,00 > "H" ....................... mq. 20,93 > "I" .......................... mq. 163,59 Totale ..................... mq. 521,00 in cifra tonda

d) Tettoie: > "1" ........................ mq. 82,80 > "2" ........................ mq. 232,80 > "3" ........................ mq. 168,30 > “4” ........................ mq. 34,85 > "5" ........................ mq. 17,20 > "6" ......................... mq. 191,30 Totale .................... mq. 730,00 in cifra tonda

e) Superfici esterne: Con riferimento alle superfici esterne, queste saranno prese in considerazione secondo la schematiz-zazione riportata all’immagine n. 11. Nello specifico saranno distinte nelle seguenti tipologie: > piazzali: dalle opportune misurazione e riscontri operati dallo scrivente (anche in ambito cad) ri-

sulta una superficie di complessivi mq. 33.590 occupata da piazzali adibiti alla viabilità interna, a piazzali di manovra e di stoccaggio; tale superficie è perimetrata e tratteggiata in blu alle sche-matizzazioni dell’immagine n. 11; essa è in gran parte asfaltata (per circa mq. 22.000); la parte restante è comunque percorribile, avendo una superficie di tipo macadam;

> superficie utile della cava ancora coltivabile (v. documentazione fotografica “B” riportata in ap-pendice al presente elaborato, pag. 46 e succ.): gli opportuni riscontri metrici hanno determinato in mq. 76.000 la superficie della cava ancora coltivabile; tale superficie è perimetrata e tratteg-giata in rosso all’immagine n. 11. In particolare, poi, le immagini nn. 12, 13 e 14 riprendono l’attuale fronte dello scavo; l’immagine n. 15 individua la superficie della cava complessivamen-te autorizzata (perimetrata in rosso) di cui - allo stato - è ancora sfruttabile la parte tratteggiata in

[7] La superficie d’impronta della palazzina è pari a circa mq. 121,00. Ai fini, però, della sua stima sarà considerata la superficie doppia (mq. 242,00) in ragione del fatto che trattasi di un corpo di fabbrica a due piani.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 15/58

rosso; le immagini nn. 16, 17 e 18 documentano l’avanzamento del fronte dello scavo a partire dal 09.08.2004 (immagine n. 16). Le ultime del 26.04.2012 (immagine n. 17) e del 21.06.2013 (immagine n. 18) documentano come il fronte dello scavo sia pressoché fermo dal oltre un anno e mezzo, per la sospensione dell’attività estrattiva e del laterificio;

> superfici ormai ausiliarie alla coltivazione della cava ancora coltivabile: tali superfici sono peri-metrate e tratteggiate in celeste alle schematizzazioni dell’immagine n. 11; queste si estendono per i rimenanti mq. 191.533. Le immagini dalla n. 19 alla n. 24 documentano la rilevanza dei ri-porti e dei cumuli che caratterizzano tali superfici, creati in conseguenza delle attività di coltiva-zione della cava. Ciò che più conta, poi, le dette immagini documentano come la consistenza degli strati superfi-ciali e l’orografia artificiali conferiti a tali superfici ne precludano - a meno di rilevantissimi ed ormai sconvenienti interventi di bonifica - un realistico recupero alla normale coltivazione agri-cola.

11 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 16/58

12 – immagine. Attuale fronte di scavo della

cava

13 – immagine Attuale fronte di scavo della

cava

14 – immagine. Attuale fronte di scavo della cava.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 17/58

15 – immagine. La parte perimetrata in rosso rappresenta la cava complessivamen-

te autorizzata, di cui - allo stato - è ancora sfruttabile la parte tratteggiata.

16 – immagine. Ortofoto del 09.08.2004


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 18/58

17 – immagine. Ortofoto del 26.04.2012

18 – immagine. Ortofoto del 2106.2013 (fronte di scavo pressoché fermo al 26.04.2012


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 19/58

19 – immagine. Riporti e cumuli derivanti dalle precedenti attività di scavo della cava che caratterizzano le

superfici ormai ausiliarie alla coltivazione della cava ancora da coltivare e che ne precludono - a meno di rilevantissimi interventi di bonifica - un realistico recupero alla normale coltivazione agricola.

20 – immagine. Come immagine n. 19.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 20/58

21 – immagine. Come immagine n. 19





__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 21/58

1.7.1 Valutazioni specifiche unitarie Si premette che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (gestito dall’Agenzia del

Territorio), fornisce i seguenti valori unitari di mercato per immobili a destinazione “pro-duttiva” siti nella zona “suburbana” del Comune di Lucera (v. immagine n. 25) riferiti al secondo semestre 2012: > capannoni industriali:

- valore di mercato minimo = € 300,00/mq. - valore di mercato massimo = € 450,00/mq.

> capannoni tipici: - valore di mercato minimo = € 250,00/mq. - valore di mercato massimo = € 350,00/mq.

> laboratori: - valore di mercato minimo = € 250,00/mq. - valore di mercato massimo = € 350,00/mq.

25 – immagine

Si analizzano di seguito le caratteristiche delle diverse accessioni edilizie del com-pendio immobiliare in disamina ed il relativo prezzo unitario:

Ø Capannoni e capannoni con copertura in eternit (bonificandi): I capannoni industriali si presentano tutti in buono/discreto stato di manutenzione. In particolare essi sono stati costruiti con struttura portante in elementi di cls prefabbricati e con car-penteria metallica a mezzo travature reticolari correttamente assemblate; le murature di tompagno sono in laterizio; e le coperture per lo più in lamiera ondulata. In estrema sintesi è possibile considerare congruo un valore unitario medio di € 200,00/mq, rappre-sentativo dello stato di conservazione medio dei capannoni (alcuni di più recente datazione, altri più datati) e della loro essenzialità delle finiture; circostanze queste che ne giustificano un valore inferio-re rispetto a quelli forniti dall’OMI anche in considerazione delle considerevoli consistenze che li ca-ratterizzato; ciò incide, infatti, riduttivamente sul valore unitario datosi che quanto più le superfici tendono ad estensioni elevate (anche se di tipo industriale), tanto più si riduce la domanda, dacché le-


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 22/58

gata alle realtà economiche operanti nella zona e che solo in rari casi hanno dimensioni tale da esige-re spazi così considerevoli. Si evidenzia, poi, che l’ultima “Valutazione di rischio amianto” ai sensi del DM 06/09/94, a firma del Chimico Dr. Emilio Barisano (commissionata dalla proprietà ed acquisita dallo scrivente) attesta - al-la data del 07.10.2010 - che in complessivi circa mq. 4.000 di copertura dei capannoni è presente amianto. Dette superfici sono campite con tratteggio rosso all’immagine n. 26. La detta “Valutazione di rischio amianto” attesta testualmente quanto segue (v. immagine n. 27):

“I valori riscontrati sono molto inferiori al limite fissato per ambienti di lavoro (100 f.f./l) e quindi si può ritenere che il rilascio di fibre non costituisce di per sé un rischio per eventuali lavoratori che dovessero l’area, ma comunque, considerato lo stato dei manufatti in m.c.a., ritenuto che gli stessi sono comunque suscettibili di ulteriore deterioramento in quanto espo-sti a fattori non eliminabili (piogge acide, sbalzi termici, erosione eolica, azione di microrga-nismi vegetali), è opportuno attuare un programma di controllo e manutenzione”. (v. im-magine n. 27).

26 – immagine. Coperture di amianto


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 23/58

27 – immagine. “Valutazione di rischio amianto” ai sensi del

DM 06/09/94, a firma del Chimico Dr. Emilio Barisano. A questo riguardo, la legge fondamentale che disciplina la messa al bando dell’amianto è la Legge 257/1992 che, oltre a vietare la commercializzazione di prodotti di amianto, contiene anche le misure di decontaminazione e di smaltimento delle aree interessate dall’inquinamento da amianto. In ragione di quanto sopra, discende che per questi immobili emerge, ai fini estimativi, la necessità di considera-re l’incidenza del costo di sostituzione della loro copertura, previo smaltimento di quella esistente, at-traverso l’impegno di imprese che operano nel settore specifico, da scegliere tra quelli iscritti in una speciale sezione dell'Albo nazionale delle imprese esercenti servizi di smaltimento dei rifiuti classifi-cati speciali, tossici e nocivi. Le informazioni acquisite dallo scrivente ed i prezziari ufficiali hanno determinato in € 15,00/mq i costi di smaltimento di coperture da eseguire su immobili industriali. Congruo è, altresì, il costo di € 25,00/mq per la fornitura e posa in opera su capannoni industriali di nuova copertura leggera economica opaca del tipo onduline, imbullonata agli arcarecci delle travature reticolari, in sostituzione di quella smaltita. Per quanto riferito i costi di bonifica globale delle coper-ture dei capannoni è stimabile in complessivi € 40/ mq. Nel caso, dunque, dei capannoni con copertu-ra contenente amianto sarà considerato un valore unitario pari ad € 160,00/mq. ( = € 200,00/mq. - € 40,00/mq.).

Ø Fabbricati È da considerare congruo un valore unitario di € 300/mq. per il fabbricato adibito ad uffici ed all’alloggio del custode. Il valore considerato è, infatti, rappresentativo dello stato dei luoghi, delle condizioni di manutenzione e della datazione dello stesso.

Ø Volumi tecnici Per i volumi tecnici dell’opificio è possibile considerare congruo un valore unitario di € 210/mq.. Tutto ciò in considerazione dell’essenzialità costruttiva che caratterizza questo tipo di costruzioni po-sti a protezione degli impianti in essi contenuti e, dunque, del grado delle finiture murarie ed impian-tistiche.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 24/58

Ø Tettoie Il valore unitario medio delle tettoie metalliche (con riferimento, ovviamente, a quelle esistenti nell’ambito dell’opificio di cui trattasi) può essere stimato in € 150/mq., ivi comprese le opere fondali per l’ancoraggio al piede delle strutture di elevazione.

Ø Piazzali Per i piazzali dell’opificio - come detto di estensione pari a mq. 33.590 - è possibile considerare con-gruo un valore unitario di € 15/mq..

Ø Superficie utile della cava ancora coltivabile: Il valore unitario delle superfici coltivabili della cava (mq. 76.000) è da ritenersi congruo nella misu-ra di € 24,00/mq, così come risulta dall’applicazione del metodo analitico di trasformazione, ponendo a base del calcolo il presente algoritmo:

=+

+−

+=

nrPC

mtrVV ntbt

X )1()1(

Dove: Vx = valore di mercato dei suoli, incognito; Vbt = ricavo dai suoli trasformati; Ct = costo di trasformazione (allo stato, da valutare all’80"/o di Vbt); Pn = profitto normale dell’imprenditore (da maggiorare fino al 15% di Vbt, per il rischio che

l’investimento comporta nell’attuale stato economico del mercato); r = saggio di capitalizzazione; n = durata del processo di trasformazione. Più specificatamente. Nel caso che ci riguarda, il volume estrattivo di materia prima ricavabile dalla cava, impegnando una superficie unitaria di un ettaro (mq. 10.000), può essere evinto considerando una profondità di scavo di mt. 40, da cui: > ricavo totale economico dei suoli trasformati (Vbt): stimabile in € 11.692.307,60 [8];

> costo di trasformazione (Ct): per la determinazione di tale costo si rimanda alla nota a piè pagina n. [9];

[8] Il volume della massa estrattiva del giacimento è quantificabile come segue. Il calcolo si riferisce, quindi, ad un ettaro. Si ha che il volume di scavo risulta: Vol. della massa = mq. 10.000 x mt. 40 = mc. 400.000; considerati i distacchi dai confini, i terraz-zamenti e l’incidenza del cappellaccio e del materiale di scarto non utilizzabile, il volume utilizzabi-le si può ridurre ragionevolmente del 50%, addivenendo alla quantificazione estrattiva di mc. 400.000 x 0,50 = mc. 200.000, da ritenere più aderente alla realtà delle cose. Da cui, attribuendo al peso specifico dell’argilla umida, di peso specifico 2,00 kg/dm3 (2,00 t/mc), al ricavo medio dei la-terizi commercializzati € 40,00/t. e al rapporto in peso tra il materiale estrattivo ed il prodotto indu-striale finale, pari a 1,3, si ha: - potenziale, espresso in peso, del prodotto totale estrattivo Z:

vol. x 2,00 = mc. 200.000 x 2,00 = 400.000 t. - produzione di laterizi = 400.000 / 1,3 = 307.692,31 t. detraendo uno scarto medio del 5% si ha che la produzione di laterizi reale risulta essere di: 307.692,31 t. - 5% (15.384,62) = 292.307,69 t - valore della cosa trasformata = 292.307,69 t. x € 40,00/ t = € 11.692.307,60.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 25/58

> valore della cava di argilla: da quanto riportato nella nota a piè pagina n. [10] risulta - in prima battuta - un valore di € 39,75/mq. il valore unitario della cava di argilla. Il detto valore teorico (€ 39,75/mq) va, poi, adattato correlativamente sia all’abbassamento del prezzo di vendita del prodotto finale commercializzato sul mercato in crisi (tendente al ribasso, che incide negativamente sui profitti dell’imprenditore) sia al necessario atteggiamento prudenzia-le da assumere in considerazione del fatto che lo sfruttamento della cava di cui trattasi è subordi-nato al rilascio di nuova autorizzazione amministrativa, giacchè scaduta in data 01/04/2011. Per quanto considerato si ritiene congruo riconoscere alla cava in costanza di autorizzazione un valore unitario di € 24,00/mq [11].

Ø Superfici ormai ausiliarie alla coltivazione della cava (v. schematizzazione riportata all’immagine n. 11): Per quanto motivato nella sezione dedicata alla determinazione delle consistenze delle superfici or-mai ausiliarie alla coltivazione della parte di cava ancora da sfruttare (tratteggiate in celeste nella

[9] Per quanto concerne il costo di trasformazione, esso è quello legato sia all’impegno economico ini-ziale, dovuto all’approntamento e alla preparazione della cava per il suo sfruttamento (rimozione dello strato superficiale del terreno, c.d. cappellaccio) e sia a quello periodico perdurante per l’intero arco temporale di attività della cava. La valutazione dei costi iniziali e di quelli periodici di mantenimento della cava in attività è un aspetto economico d’azienda molto considerato dall’imprenditore, onde ridurre i rischi e le imponderabilità connessi agli inevitabili imprevisti lega-ti sia all’andamento del mercato del prodotto commercializzato, sia alla presenza di banchi di pro-dotto di scarsa qualità, inutilizzabili ai fini della produzione, e, non ultimo, all’incremento dei costi salariali delle maestranze impiegate, derivanti da possibili rivendicazioni di categoria, non facil-mente prevedibili sul lungo termine. Per questi motivi, com’è facile comprendere, il possibile mar-gine di utilità tra il ricavato economico complessivo derivante dall’esercizio della cava, nell’arco della sua intera durata, e il costo di trasformazione della stessa, deve essere di tale convenienza da superare le diffidenze e le perplessità, che possono accompagnare la valutazione dell’imprenditore connessa all’operazione di investimento finanziario. Alla luce di quanto innanzi articolato, il margi-ne di utilità totale medio deve essere ricercato in un valore da quantificare ragionevolmente nella misura del 4% anno, pari complessivamente al 40%, se considerato nell’arco decennale di vita della cava; valore che indurrebbe l’imprenditore a valutare positivamente l’operazione economica.

[10] Applicando pedissequamente la formula innanzi riferita, ponendo m = n = 10 anni. Dunque:

=×+−×= βα )( ntbtX PCVV

Dove:

68,0)04,01(

1)1(1

1010 =+

=+

==r

βα

Ct = 80% del valore della cosa trasformata; Pn = 20% del valore della cosa trasformata; da cui

=×+−×= βα )( ntbtX PCVV

=×+−×= 68,0)14,846.753.1€06,846.353.9(€68,060,307.692.11€XV haVX /46,538.397€=

pari ad € 39,75/mq.

[11] Val/Ha = € 397.538,46/Ha x (100% - 40%) = € 238.523,08/Ha pari a circa € 24,00 / mq.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 26/58

schematizzazione grafica riportata all’immagine n. 11, v. pag. 14 e succ.), è da ritenersi congruo con-siderare per le dette superfici un valore unitario medio pari ad € 0,80/mq e, dunque, superiore a quel-lo di un terreno “a pascolo” (€ 0,30-0,35/mq) in ragione dell’utilità che tali superfici comunque ga-rantiscono ai fini di un’agevole coltivazione della cava.

è VALUTAZIONE dei terreni e fabbricati

Alla luce della argomentazioni ed analisi estimative innanzi esposte possiamo, in estrema sintesi, assumere le seguenti determinazioni estimative: - Capannoni: ........................................ 10.000 mq. x € 200/mq. = € 2.000.000,00 - Capannoni bonificandi ........................ 4.000 mq. x € 160/mq. = € 640.000,00 - Fabbricati: .............................................. 242 mq. x € 300/mq. = € 72.600,00 - Volumi tecnici ........................................ 521 mq. x € 210/mq. = € 109.410,00 - Tettoie: ................................................... 730 mq. x € 150/mq. = € 109.500,00 - Piazzali: ............................................. 33.590 mq. x € 15/mq. = € 503.850,00 - Cava ancora da coltivare .................... 76.000 mq. x € 24/mq. = € 1.824.000,00 - Suolo ormai a servizio della

coltivazione della cava ..................... 191.533 mq. x € 0,80/mq. = € 153.226,40 Totale TERRENI E FABBRICATI ...... € 5.412.586,40

Si evidenzia che a tali importi sarà applicata una decurtazione dovuta all’attuale crisi economica generale e del mercato dell’edilizia; tutto ciò al fine di rendere realistici i dati analitici appena ottenuti. In tal senso si rimanda al paragrafo “ATTINENZE ESTIMA-TIVE CONCLUSIVE ” (v. pag. 32).

1.8 IMPIANTI TECNOLOGICI, MACCHINARI ED ATTREZZATURE

Le dotazioni impiantistiche, i macchinari e le attrezzature sono di seguito analizza-te e suddivise in: a) IMPIANTI E MACCHINARI FISSI; b) ATTREZZATURE INDUSTRIALI E COMMERCIALI MOBILI. Queste ultime sono state a sua

volte suddivise in: • attrezzature e macchine mobili; • automezzi per il trasporto inter-no non targati; • macchine di laboratorio; • macchine e mobili d’ufficio.

1.8.1 Impianti e macchinari fissi Come riferito in premessa il ciclo produttivo avviene secondo le seguenti fasi:

Fase 1: escavazione, coltivazione cava, trasporto argilla e stoccaggio [12];

[12] La materia prima costituita dall’argilla viene prelevata dall’adiacente cava tramite operazioni di sbancamento ed escavazione a mezzo escavatore e pala gommata, quest’ultima provvede anche al trasporto dell’argilla estratta fino all’impianto di prelavorazione.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 27/58

Fase 2: prelavorazione materia prima e deposito nel silo [13]; Fase 3: formazione del “verde” [14]; Fase 4: essiccazione e carico secco [15]; Fase 5: cottura [16];

[13] L’argilla viene scaricata all’interno di un cassone dosatore. Dal cassone di alimentazione, l’argilla subisce una prima riduzione della pezzatura a mezzo di frangizolle e viene raffinata attraverso il la-minatoio, da qui collocata in silo di stoccaggio. Allo scopo di preparare l’argilla dotandola di un gra-do di omogeneità e plasticità il più uniforme possibile, con l’eliminazione anche delle eventuali im-purità, mediante la pala gommata l’argilla viene prelevata dal silo di stoccaggio e riversata in un cas-sone dosatore dal quale, a mezzo appositi nastri, è convogliata, per la ulteriore riduzione dello spes-sore dei granuli nel laminatoio finale. Da qui viene trasportata in una impastatrice, dove avviene la preparazione dell’impasto attraverso l’aggiunta di acqua e vapore, fino ad ottenere una percentuale in peso con titolazione di circa il 20% e l’eventuale aggiunta di polistirolo espanso, necessario per la produzione di laterizio Alveolater. L’unico impatto ambientale rilevante è dato dalle emissioni dell’impianto di abbattimento polveri del reparto.

[14] Come già detto, l’argilla prelevata dal silo viene immessa in un laminatoio di rifinitura per l’ultima riduzione granulometrica della massa prima di essere inviata nella mattoniera per la formatura del verde. L’impasto, per migliorare la sua plasticità, viene degasato in un ambiente in cui si è praticato il sottovuoto a mezzo apposita pompa aspirante; successivamente il prodotto viene spinto, da un si-stema di eliche, nella mattoniera generando cosi un filone di argilla sagomato secondo il profilo del-lo stampo in uso (filiera). Il filone viene tagliato a misura a mezzo di taglierine e il prodotto crudo viene caricato, con sistemi meccanici automatizzati, sui carrelli ed avviato all’essiccazione. L’impatto ambientale più rilevante in questa fase è dato dalle emissioni in atmosfera, generate dalla caldaia del vapore alimentata a metano, mentre dall’attività di lavaggio delle filiere, vengono allon-tanati dei reflui idrici contenenti acqua ed argilla; detti reflui, previa decantazione, vengono intera-mente recuperati ed entrano nell’impasto del prodotto.

[15] I carrelli contenenti i laterizi crudi, mediante movimentazione automatica, vengono introdotti e at-traversano l’essiccatoio, costituito da gallerie riscaldate con flusso d’aria calda in controcorrente. All’interno dell’impianto di essiccazione il laterizio viene asciugato per circa 24 ore, tramite l’immissione di aria calda in modo da assicurare un gradiente di temperatura nell’essiccatoio com-presa tra 30°C e 90°C. Il calore necessario all’essiccatoio è fornito in parte dal recupero della zona di raffreddamento del prodotto finito nella parte terminale del forno di cottura, ed in parte, se non è suf-ficiente il recupero, dalla combustione del bruciatore alimentato a gas metano, posto direttamente sul flusso di aria. I carrelli, dopo aver attraversato l’essiccatoio, fuoriescono; quindi i laterizi essiccati vengono scaricati dai carrelli, trasportati su dei rulli e, per mezzo di una macchina automatica chia-mata impilatrice, caricati sui carri del forno aventi la base di appoggio in materiale refrattario. L’aria calda che si genera in tale processo; fuoriesce nell’ambiente esterno attraverso appositi camini, dan-do origine all’unico impatto ambientale della fase di essiccazione.

[16] I carri col materiale secco vengono avviati all’interno del forno a tunnel, ove avviene la cottura del laterizio per combustione del metano. Il processo è controllato da sistemi automatici. Il prodotto si muove, trasportato dai carri, attraversando tutto il tunnel e quindi le tre zone: preriscaldo, cottura e raffreddamento. Il trattamento di cottura dura circa 30 h. I bruciatori del metano sono posti in posi-zione fissa nella zona di cottura e generano una temperatura massima di circa 950° C. I gas di com-bustione derivanti da questo processo fluiscono nell’ambiente esterno attraverso un camino.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 28/58

Fase 6: confezionamento cotto [17]; Fase 7: stoccaggio a piazzale e successiva spedizione con trasporto su gomma [18].

Per ciascuna fase esistono le seguenti attrezzature ed impianti fissi (v. documenta-zione fotografica riportata in appendice al presente elaborato, pagg. 52 e succ.):

Ø Prelavorazione: • cassoni di alimentazione; • laminatoio sgrossatore; • laminatoio raffinatore; • impianto aspirazione e abbattimento delle polveri (introdotto nel 1999); • nastri trasportatori a rulli con tappeto in gomma per la movimentazione dell’argilla. Nello specifico: - Dosatore: Bongioanni (Mod. 70D); - Nastri trasportatori: Marra; - Rompizolle: Bongioanni (Mod. 24R); - Laminatoio Sgrossatore: Bongioanni (Mod. 11LV); - Depolverizzatore: T.EC.IND.;

Ø Trafilatura: • stoccaggio, distribuzione e dosaggio polistirolo espanso; • impastatrice-mattoniera; • taglierina singola e multifilo; • impianto carico “verde” (nel 1994 vi è stato l’ultimo ampliamento del reparto “verde”). Nello specifico: - Silos di stoccaggio argilla; - Nastri trasportatori: Marra; - Dosatore: Bongioanni (Mod. 70D) ; - Laminatoi Raffinatore: Bongioanni (Mod.11 LV); - Depolverizzatore: T.EC.IND. ; - Nastri scarti; - Impastatrice: Bongioanni (Mod. 31-IN); - N° 2 Pompe a vuoto ad olio: Gieffe System; - Impastatore/Degasat: Bongioanni (Mod. MIX710D); - Mattoniera: Bongioanni (Mod. 750MD); - Archetto tagliafilo: Marchelluzzo; - N°2 Archetto Taglierina: Marchelluzzo; - Nastro di lancio: Marchelluzzo; - Banco di deviazione verde: Marchelluzzo; - Banco di carico pianali: Marchelluzzo; - Taglierina trasversale: Marcheluzzo; - Impianti catene mobili: Marcheluzzo;

[17] Usciti dal forno, i laterizi vengono scaricati dai carri ed imballati mediante composizione e sovrap-posizione per strati dei moduli, confezionati con reggette in polipropilene e, ove previsto, sistemati su apposite pedane a perdere di legno.

[18] L’ultima fase consiste nello stoccaggio ordinato e definitivo dei pacchi a piazzale, in cataste unifor-mi tramite carrelli elevatori a forche, dove permarranno fino al momento del loro successivo carico su automezzi per la consegna. In tale fase si generano emissioni diffuse dovute alla circolazione dei mezzi semoventi sul piazzale, per le operazioni di carico e trasporto del laterizio.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 29/58

- Alzo Bancone carico: Marcheluzzo; - Ascensore di carico: Marchelluzzo; - n. 2 caldaie di generatore di vapore.

Ø Essiccazione: • castelli per essiccazione con relativi pianali mobili; • movimentazione a catenaria; • bruciatore in vena d’aria per la produzione di aria calda; • ventilatori per la distribuzione di aria calda nelle camere di essiccazione (nel 1994 vi è stato l’ultimo ampliamento dell’essiccatoio). Nello specifico: - Trasbordo entrata ed uscita essiccatoio con relativi spintori: Marchelluzzo - N°196 castelli - Porta precamera Ess. - Porta Ingresso Ess. - Porta ausiliare, n.6 Porte uscita essiccatoio - Camere di essiccazione con impianti ad esse funzionali - Generatore in vena d’aria - Ventole di riciclo e di evacuazione - Serrande e ventole

Ø Secco - Ascensore di carico: Marchelluzzo - Banco a catene, rulleria di scarico: Marchelluzzo - Banco con nastro: Unimorando - Allineatori e compattatore laterale: Marchelluzzo - Stella/Ribaltatore: Marchelluzzo - Banco a tappeti: Marchelluzzo - nr. 2 Gabbie per incastro alette: Marchelluzzo - Nastro sotto pinza, Pinza di carico: Marchelluzzo

Ø Cottura: • carri forno; • impilatrice per il carico dei carri-forno; • forno di cottura a tunnel, a gas metano con cabina di controllo forni ed essiccatoi; • apparecchiature per la movimentazione carri. Nello specifico: - nr. 152 Carri forno - trasbordo ingressi forno (T.I.F.), linea ingresso forno, spintore forno, porta precamera, trasbordo

uscita forno (T.U.F.) - struttura muraria: Morando - nr. 9 Bruciatori volta - nr. 10 Bruciatori laterali - ventole aria bruciatori laterali - nr. 4 Ventilatori di riciclo - ventole di raffreddamento, jolly Gas - nr. 3 Ventole di contropressione frontali.

Ø Confezionamento • disimpilatrice per lo scarico dei carri-forno; • impianto per il confezionamento dei blocchi di late-rizio in pacchi; • reggiatrici verticali ed orizzontali. Nello specifico: - Pinza di scarico e nastri di posa: Marchelluzzo


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 30/58

- Pulisci carri: Pul-Car - Nastri sotto pinze, nastri polmone, catene di programmazione: Marchelluzzo - Rulleria: Marchelluzzo - Nastro svincolo linea A e B: Marchelluzzo - Palettizzatore:Omec - Rulleria stringi pezzi linea A,B: Marchelluzzo - Nastro presa Pinza linea A,B: Marchelluzzo - Reggiatrici orizzontali: Omnipack - Pinze riformatrici: Marchelluzzo - Nastri a tapparelle linea A,B : Marchelluzzo - Reggiatrici verticali: Omnipack - Separatore Pallets, gira Pallets, linea di alimentazione Pallets ed impianti connessi: Omec - Forche di scarico: Ipa.La.Ker - Elevatore, Catena di scarico, Catenaria mettifoglio: Ipa.La.Ker - Avvolgitrice con mettifoglio: Messersi - Catenaria Forno: Ipa.La.Ker - Fornetto: Messersi - Alzo banco: Omec - Rinvio pianali vuoti 1 e 2: Ipa.La.Ker.

Ø Servizi vari - Compressori - Impianto depuratore acque domestiche Tecnobiol - Impianto trattamento acque reflue industriali per “Epicresi” - Impianto condizionamento aria per la sala quadri ed ambienti di lavoro - Gruppo elettrogeno (generatore a gasolio).

è VALUTAZIONE degli macchinari e attrezzature fissi I macchinari e le attrezzature del laterificio sopra elencati rappresentano degli im-

pianti specifici destinati solo alla lavorazione del prodotto specifico commercializzato (la-terizi), destinati al settore edilizio intorno al quale permane una grave crisi economica.

Gli impianti allo stato sono fermi. Per una reale possibilità di rimessa in funzione degli stessi è necessario un intervento di manutenzione sulle parti rotative, sui cinematismi e parti elettriche.

Ai fini della valutazione dei detti impianti lo scrivente ha, dunque, effettuato le op-portune indagini relative sia al valore di realizzo ex novo di impianti similari sia alle dovu-te valutazioni attinenti allo specifico loro stato di usura, vetustà ed alla vita utile che anco-ra gli impianti possono garantire.

All’esito di tali indagini è possibile, dunque, riferire i seguenti valori: - Prelavorazione ......................................................................................... € 400.000,00 - Trafilatura ................................................................................................ € 500.000,00 - Essiccazione ............................................................................................ € 400.000,00 - Secco ........................................................................................................ € 500.000,00


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 31/58

- Cottura (la linea di cottura non può essere considerata poiché la stes-sa é stata alienata ad altra società e rappresenta il lotto “M” della presente procedura”) ............................................................................... .€ #0,00

- Scarico cotto e confezionamento ............................................................. € 400.000,00 - Servizi vari ............................................................................................... € 300.000,00

Totale IMPIANTI E MACCHINARI FISSI in loco .... € 2.500.000,00 Il detto valore è comunque riferibile ad una situazione economica “sana”; per la

determinazione del più probabile e realistico “valore di realizzo” riferito all’attualità (e, dunque, alla congiuntura economica in atto), andranno considerate tutte le opportune de-curtazioni di cui si dirà al paragrafo “ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE ” (v. pag. 32).

1.8.2 Macchine di laboratorio (v. documentazione fotografica documentazione foto-grafica riportata in appendice al presente elaborato, v. pag. 58) • Comparatore, codice P10; • Dispositivo per prova a flessione su listello, marca Ceramik In-

struments; • Sega taglia listelli, marca Diamant; • Fornetto essiccatore, marca Memmert; • Calcime-tro Dietrich Fruling; • Bilancia elettronica Kern 440, DE 30K 10, marca OPTO-LAB; • un calibro digi-tale 300 marca Stainless Hardened; • un calibro a Nonio 500 marca Orion; • una bilancia Justos mod. 75, marca Bilanciai; • una bilancia elettronica mod. BE95 marca Ceramic Struments; • un recipiente; • una macchina per prova punzonamento mod. C0003, marca Controls; • numero 5 banchi prova in struttura metallica artigianale e piano in granito; • blocchetti di riscontro pianparalleli – marca Tor Ann s.a.s.; • una termocoppia tipo K 1500 mm. TCREC25 (recupero) marca Zama Sensor; • una termocoppia tipo K 1500 mm. TCV19 (massima temperatura) marca Zama Sensor; • una termocoppia tipo K 1500 mm. TCF01 (fumi) marca Zama Sensor; • numero 3 squadri marca Fervi; • una bilancia elettronica Kern 440-33N marca Opto-lab; • una macchina compressione mod. C 6600 marca Controls; • una catena termome-trica; • masse serie campione rif. Sit marca Mettler Toled.

1.8.3 Alcune attrezzature e macchine mobili Lavafiliere Fazzini + Decanter acque lavaggio lava filiere.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 32/58

è VALUTAZIONE delle attrezzature industriali e commerciali mobili

Le opportune verifiche ed indagini di mercato effettuate dallo scrivente in merito all’insieme alle “macchine di laboratorio” ed alle “attrezzature e macchine mobili” hanno determinato in € 23.500,00 il loro valore complessivo (di cui € 12.350,00 per le “macchine di Laboratorio” ed € 11.150,00 per le “attrezzature e macchine mobili”).

Anche in questo caso, però, il detto valore è comunque riferibile ad una situazione economica “sana”; per la determinazione del più probabile e realistico “valore di realizzo” riferito all’attualità (e, dunque, alla congiuntura economica in atto), andranno considerate tutte le opportune decurtazioni di cui si dirà in appresso.

è ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE

Il valore del laterificio sito in agro di Lucera (FG) e della adiacente cava di argilla risulta, dunque, essere:

> Totale TERRENI E FABBRICATI (v. pag. 26) ................................................... € 5.412.586,40

> Totale IMPIANTI E MACCHINARI FISSI (v. pag. 30) ........................................ € 2.500.000,00

> Totale ATTREZZATURE INDUSTRIALI E COMMERCIALI MOBILI (v. pag. 32) .... € 23.500,00 € 7.936.086,40

Totale in cifra tonda € 7.935.000,00


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 33/58

Come già anticipato è da ritenersi che ai fini di una realistica, adeguata e coerente valutazione dei cespiti in disamina sia assolutamente imprescindibile ridurre gli importi sopra riportati di una percentuale (40%) proporzionale all’entità dello stato di crisi econo-mica e commerciale del settore dell’edilizia e - più in generale - del sistema industriale na-zionale.

In definitiva:

> Totale TERRENI E FABBRICATI: [ € 5.412.586,40 - 40% ] in cifra tonda ................................................................... € 3.250.000,00

> Totale IMPIANTI E MACCHINARI FISSI: [ € 2.500.000,00 - 40% ] in cifra tonda ............................................................................... € 1.500.000,00

> Totale ATTREZZATURE INDUSTRIALI E COMMERCIALI MOBILI [ € 23.500,00 - 40% ] in cifra tonda .................................................................................... € 14.000,00

Totale in cifra tonda € 4.764.000,00

---^-^-^-^-^---

In conclusione i valori di mercato da considerare per le immobilizzazioni materiali del cespite in disamina sono quelli riportati nello schema sinottico che segue.

PREZZO BASE D’ASTA del LOTTO “D”

⎯ 4^ tornata di vendita competitiva ⎯

€ 2.894.130,00 oltre oneri ed imposta come per legge

Lucera, giugno 2016 il Tecnico del Liquidatore Giudiziale

ing. Donato AURELIO


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 34/58

§ DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA A) Capannoni, fabbricati, volumi tecnici, piazzali, tettoie

1 – immagine

2 - immagine

3 - immagine

4 – immagine

5 – immagine

6 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 35/58

7 – immagine

8 – immagine

9 – immagine

10 – immagine

11 – immagine

12 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 36/58

13 – immagine

14 – immagine

15 – immagine

16 – immagine

17 – immagine

18 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 37/58

19 – immagine

20 – immagine

21 – immagine

22 – immagine

23 – immagine

24 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 38/58

25 – immagine

26 – immagine

27 – immagine

28 – immagine

29 – immagine

30 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 39/58

31 – immagine

32 – immagine

33 – immagine

34 – immagine

35 – immagine

36 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 40/58

37 – immagine

38 – immagine

39 – immagine

40 – immagine

41 – immagine

42 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 41/58

43 – immagine

44 – immagine

45 – immagine

46 – immagine

47 – immagine

48 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 42/58

49 – immagine

50 – immagine

51 – immagine

52 – immagine

53 – immagine

54 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 43/58

55 – immagine

56 – immagine

57 – immagine

58 – immagine

59 – immagine

60 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 44/58

61 – immagine

62 – immagine

63 – immagine

64 – immagine

65 – immagine

66 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 45/58

67 – immagine

68 – immagine

69 – immagine

70 – immagine

71 – immagine

72 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 46/58

73 – immagine

74 – immagine

B) La cava


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 47/58

75 – immagine. Attuale fronte di scavo della cava.

76 – immagine. Attuale fronte di scavo della cava (immagine in bianco e nero)


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 48/58

77 – immagine. La parte perimetrata in rosso rappresenta la cava autorizzata, di cui - allo

stato - è ancora sfruttabile la parte tratteggiata.

78 – immagine. Immagine del 09.08.2004


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 49/58

79 – immagine. del 26.04.2012

80 – immagine. del 2106.2013 (fronte di scavo pressoché fermo al 26.04.2012


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 50/58

81 – immagine. Attuale fronte di scavo della cava


cava


cava



__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 51/58

84 – immagine cava

86 – immagine

87 – immagine

88 – immagine

89 – immagine

90 – immagine

91 – immagine


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 52/58

C) Gli impianti tecnologici, macchinari ed attrezzature dell’opificio in Lucera (FG)

Ø Impianti fissi

Lavorazione: Stoccaggio silos

92 – immagine. Cassone dosatore Bongioanni 70-

D-d mt 10x1,98

93 – immagine. Interno silos di stoccaggio


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 53/58

94 – immagine. Laminatoio raffinatore Bon-gioanni 11 LV con nastri trasportatori

95 – immagine. Depolverizzatore T.ec.ind

96 – immagine. Mattoniera Bongioanni 750 MD

97 – immagine. Nr. 2 pompe vuoto ad olio Gieffe

System.

98 – immagine. Archetto Taglia Filone Marchel-

luzzo

99 – immagine. 1° e 2° archetto taglierina Mar-

chelluzzo

101– immagine. Tratti a cinghie trap. Marchelluz-


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 54/58

100– immagine. Banco di deviazione verde zo

102– immagine. Banco di carico pianali Marchel-

luzzo

103– immagine. Ascensore di carico Marchelluz-

zo

104– immagine. Castelli

105– immagine. Spintori castelli Marchelluzzo

Essiccazione

106– immagine. Interno dell’essiccatoio: camere


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 55/58

di essiccazione 107– immagine. Porte uscita dell’essiccatoio

108– immagine. Generatore in vena d’aria Sib Si-

ber 109– immagine. Ascensore di scarico Marchel-

luzzo

110– immagine. Catene di deviazione e rulli di

deviazione Marchelluzzo

111– immagine. Nastri dopo deviazione A e B e

gabbie per incastro alette Marchelluzzo

112– immagine. Generatori in vena d’aria Sib Si-

113– immagine. Carri e Spintore carico su Tra-


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 56/58

ber sbordo ingresso Forno

Cottura

114– immagine. Nr. 9 bruciatori di volta Frac

115– immagine. Nr. 10 Bruciatori di parete

116– immagine. Nr. 4 ventilatori riciclo

117– immagine. Ventole aria bruciatori laterali

Confezionamento

118– immagine. Paletta mobile - Allineatore e ca-


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ p. 57/58

tene di programmazione Marchelluzzo 119– immagine. Pulisci carri Pul-Car

120– immagine. Nr. 4 reggiatrici orizzontali e ver-

ticali Omnipack

121– immagine. Pinze riformatrici Marchelluzzo

122– immagine. Forche di scarico Ipa.La.Ker

123– immagine. Avvolgitrice con metifoglio

Messersì


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 58/58

Ø Attrezzi e macchine di laboratorio

124– immagine. Laboratorio Saba

125– immagine. Comparatore – codice P10.

126– immagine. Dispositivo per prova a fles-

sione su listello – marca Ceramik Instru-ments

127– immagine. Sega taglia listelli -

marca Diamant.

128– immagine. Fornetto essiccatore -

marca Memmert

129– immagine. Calcimetro Dietrich Fruling

Consulenza tecnica estimativa - Vendite-Giudiziarie.net D - Saba Srl.pdf · gislativo 29 giugno...

Documents

Transcript of Consulenza tecnica estimativa - Vendite-Giudiziarie.net D - Saba Srl.pdf · gislativo 29 giugno...