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TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE

G.E. Dott. PICA

PROCEDIMENTO DI ESPROPRIO IMMOBILIARE R. G. E. n. 1283/2006

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Tecnico:

arch. Cioffi Nunzio Albo Architetti Napoli n° 4289

Salita Stella n. 21

80135 Napoli

telefax: 0810330771 cell. 328 6965634

[email protected]

Timbro e firma:

Data: 25 febbraio 2008

C.T.U. arch. Cioffi Nunzio

Procedimento 1283/2006 Banca Popolare di Ancona contro sig.ri Omissis.

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

1. Premessa

Con provvedimento dell'11 dicembre 2007 l'Ill.mo Sig. G. E. Dr. Pica ha

conferito al sottoscritto arch. Cioffi Nunzio, con studio professionale in

Napoli alla Salita Stella n. 21, iscritto all’Ordine degli Architetti di Napoli

e Provincia al n°4289 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio del

Tribunale di Napoli al n°7702, l'incarico " per la redazione della

relazione di stima, ai sensi dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c., dell'immobile

sito in Afragola (NA) alla Via S. Anna n. 7” in merito alla procedura di

esproprio immobiliare n. 1283/2006 promossa dalla Banca Popolare di

Ancona contro i Sig.ri OMISSIS.

2. Mandato

Il giudice dell'esecuzione visto l'art. 173 bis disp. att. c.p.c., affida

all'esperto il seguente incarico:

1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione degli atti)



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2) descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confine e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero,portineria,riscaldamento ecc);

3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene

(indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni

per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle sue unità immobiliari non regolarmente accatastate;

5) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico

comunale; 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni

o concessioni amministrative e l’esistenza o meno della dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’edificio sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio 1985, n. 47;

7) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti;

provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;



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8) dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia

divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c. , dall’art 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078;

9) accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo

legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;

10) ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex

coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

11) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici,

storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

12) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta

indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di



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trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);

13) segnali, in caso di contratto di locazione, l’eventuale

inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3° c.c. e, siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell’immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo.



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3. Svolgimento delle operazioni di consulenza

Le operazioni di consulenza hanno avuto inizio con l'acquisizione delle

copie degli atti salienti di cui al fascicolo di causa per controllare la

completezza dei documenti di cui all'art. 567 C.p.c., secondo comma.

Successivamente lo scrivente si è recato presso l'Agenzia del Territorio

di Napoli per acquisire gli atti catastali dell'immobile nonché all'Ufficio

Tecnico del Comune di Afragola per gli accertamenti in ordine alla

conformità urbanistico-edilizia.

Sono stati effettuati n. 2 sopralluoghi presso l'immobile sito in Afragola

(NA) alla Via S. Anna n. 7. Il primo sopralluogo è stato eseguito in data

11 gennaio 2008, previa comunicazione di rito - a mezzo

raccomandata A/R (all. 1) - inviata ai Sig.ri Di Fiore Giovanni e Milano

Olga proprietari dell'immobile, nonché all'avv. Ruggiero Vincenzo

legale della Banca Popolare di Ancona S.p.A.; il secondo sopralluogo è

stato eseguito in data 23 gennaio 2008, previo appuntamento fissato

nel corso del primo accesso.

Trascrizione del verbale di primo accesso (all. 2)

Il giorno 11 del mese di Gennaio dell’anno 2008 alle ore

14:30 io sottoscritto arch. Cioffi Nunzio nominato C.T.U. dal

G.E. Dr. Pica della V Sezione Espropriazioni Immobiliari del

Tribunale di Napoli, nella procedura n. 1283/2006,

promossa dalla Banca Popolare di Ancona S.p.A. contro i

Sig.ri OMISSIS, mi sono recato in Afragola alla Via S. Anna

n. 7 (NA) scala U piano T. -1° - 2° .Sul posto ho rinvenuto la

Sig.ra OMISSIS figlia dei proprietari e alla sua presenza ho

effettuato il rilievo grafico e fotografico dello stato dei

luoghi avvalendomi dell’opera dell’arch. Barcella Roberta

mia collaboratrice di fiducia. La Sig.ra OMISSIS su richiesta

dello scrivente C.T.U. intercederà presso i genitori affinché



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al prossimo sopralluogo gli possa essere prodotto l'atto di

compravendita e una copia di eventuali pratiche di

condono edilizio presentate al Comune di Afragola. La

sig.ra OMISSIS dichiara che l'immobile non è dotato di

regolamento di condominio né vi è amministratore dello

stesso.

Alle ore 15:45 non potendo portare a termine le

operazioni di sopralluogo lo scrivente le rinvia al giorno 23

del mese di gennaio alle ore 9:30 sempre nel luogo di

causa rimanendone avvisati gli interessati

Del che è verbale (seguono le firme dei presenti al

sopralluogo).

Trascrizione del verbale di secondo accesso (all. 2)

Il giorno 23 del mese di Gennaio dell’anno 2008 alle ore

10:45 io sottoscritto arch. Cioffi Nunzio in qualità di C.T.U.

come indicato nel verbale di 1° accesso mi sono recato in

Afragola (NA) alla Via S. Anna n. 7 .L'orario di sopralluogo

è stato, diversamente dagli accordi, slittato dalle ore 9:30

alle ore 10:45 su richiesta specifica della Sig.ra OMISSIS. Sul

luogo ho rinvenuto la Sig.ra OMISSIS che mi ha consentito

l'acceso all'immobile limitatamente al cortile esterno e

alla corte di pertinenza dell'u.i. in quanto non era in

possesso delle chiavi dell'immobile. Alla presenza della

sig.ra Di Fiore Concetta, coadiuvato dall’arch. Barcella

Roberta ho proceduto alla misurazione e alla verifica

delle aree esterne nonché alla rilevazione fotografica

delle facciate esterne dello stabile. La Sig.ra OMISSIS non

è in possesso del titolo di proprietà richiesto ma si riserva di

inviarlo allo scrivente C.T.U. anche a mezzo fax.

Relativamente ad istanze di condono alla sig.ra OMISSIS



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non risulta siano mai state presentate. Alle ore 11:45

avendo portato a termine le operazioni di sopralluogo ho

dichiarato chiuse le stesse, riservandomi se necessario un

ulteriore accesso.

Del che è verbale (seguono le firme dei presenti al

sopralluogo).



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4. Risposta ai quesiti

4.1 verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. …

Provenienza

Dalla relazione notarile del Dr. Ferdinando Spagnuolo datata 5

settembre 2007 depositata nel fascicolo di causa, risulta che il cespite

oggetto della procedura è di proprietà in parti uguali dei Sig.ri OMISSIS.

In merito alla provenienza si riporta uno stralcio della relazione notarile

suddetta:

1) in data ventuno gennaio 1975 con l'atto raccolto dal

notaio Leopoldo Chiari trascritto nei rr.ii. il ventiquattro

seguente ai numeri 1642/1402, la sig.ra OMISSIS, nata ad

Afragola il due febbraio 1943, ha acquistato dalla sig.ra

OMISSIS, nata ad Afragola il 20 dicembre 1900, la nuda

proprietà , con riserva dell'usufrutto vitalizio, del

comprensorio immobiliare in Afragola al civico 7 di via S.

Anna, composto dai piani terra e primo; denunziato per

l'accatastamento con le schede del 19 gennaio 1965

numeri 3270 e 3271;

2) in data cinque settembre 1986 con l'atto raccolto dal

notaio Leopoldo Chiari ( rep. 123160), trascritto nei rr.ii.

l'otto settembre 1986 ai numeri 20696/16403, la sovra

generalizzata sig.ra Maria Pia Milano ha venduto ai sovra

generalizzati coniugi OMISSIS, in regime di comunione

legale dei beni, la piena ed esclusiva proprietà de: "vano

con disimpegno e servizi al piano terra in fondo e di fronte

all'androne nonché vano in primo piano in verticale di

quello innanzi indicato, in Afragola alla Via S.Anna n. 7



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confinante con cortile, beni OMISSIS, beni OMISSIS e

Palazzo della Guardia di Finanza, denunziato in catasto

con la scheda n. 3270 del 19/1/65" in virtù dei

summenzionati titoli i coniugi OMISSIS risultano pieni

proprietari del cespite in oggetto, in regime di comunione

legale dei beni.

Esecuzioni ipotecarie e trascrizioni

Nella stessa relazione notarile si legge che l’immobile in oggetto risulta

gravato dalle seguenti esecuzioni ipotecarie e trascrizione

pregiudizievoli:

- trascrizione di pignoramento in data 3 agosto 2007 ai

numeri 57909/29035 in favore della Banca Popolare di

Ancona S.p.a. e contro i sovra OMISSIS

- iscrizione di ipoteca volontaria in data 26 aprile 2001 n.ri

15508/2244 dell'importo di lire 90.000.000 in favore della

Banca Popolare di Ancona contro i sovra generalizzati

OMISSIS, per l'1/2 ciascuno in proprietà. Ipoteca nascente

dal contratto di mutuo in data 24/04/2001 rep. 26361 a

ministero del notaio Nicola Di Giovine.

4.2 descriva … l’immobile pignorato…

Identificazione del bene

Trattasi di unità immobiliare facente parte di un fabbricato ubicato nel

Comune di Afragola (NA) alla Via S. Anna n. 7, manca numero di

interno.

Al cespite si ha accesso dal cortile interno del fabbricato, ed è

costituito da un piano terra e un primo piano, collegati da una scala

interna.

Confini



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L'immobile confina a Nord con area scoperta di altra u.i. ad Est con ex

Palazzo della Guardia di Finanza a Sud con area scoperta di altra u.i. a

Ovest con cortile fabbricato.

Dati Catastali

Comune di Afragola - Catasto fabbricati

Foglio 10 Particella 841 Sub 101 Categoria A/3 Classe 3 Consistenza 6,5

vani superficie catastale mq 115 Rendita euro 469,98

Indirizzo Via Sant'Anna n. 7 piano T-1-2 scala U .

Vedi visura (all.3) e planimetria catastale (all.4) .

Sommaria descrizione del bene

L'immobile è ubicato in zona semi-centrale del Comune di Afragola in

provincia di Napoli, fa parte di un fabbricato realizzato

presumibilmente nell'immediato dopoguerra.

Il fabbricato si compone di n. 3 piani fuori terra (piano terra, primo e

secondo piano). La struttura è in muratura tradizionale e i solai sono

latero-cementizi.

La zona del Comune di Afragola dove sorge il fabbricato ha un

carattere residenziale e terziario.

Il collegamento viario avviene a mezzo dell'"Asse Mediano", strada a

rapido scorrimento che consente di raggiungere i Comuni limitrofi, la

Città di Napoli e le Autostrade Nazionali.

All'immobile pignorato si ha accesso dal cortile del fabbricato; di fronte

all'androne è posto un cancello che delimita uno spazio scoperto di

pertinenza dell'u.i., superato il quale si trova la porta di ingresso

dell'appartamento.

Il cespite si compone di un piano terra e un primo piano; il piano terra è

costituito da un soggiorno-pranzo, un angolo cottura e un bagno; il

primo piano è costituito da due camere da letto, un disimpegno, un

bagno e una zona verandata.



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La superficie coperta è di mq 110,00, il balcone sviluppa una superficie

di mq 9,50, l'area esterna di pertinenza è di mq 21,50.

L'altezza interna è di m 2,75 al piano terreno e m 3,05 al primo piano.

Gli infissi interni sono in legno, gli esterni sono in alluminio, il pavimento è

in piastrelle di gres porcellanato 30x30, i bagni sono pavimentati e

rivestiti con mattonelle di ceramica di vario formato.

Le pareti e il soffitto sono tinteggiate con pittura lavabile.

L'area esterna di pertinenza dell'alloggio è pavimentata con

mattonelle di gres antigelivo.

L'appartamento è dotato degli impianti essenziali, riscaldamento

(autonomo), elettrico ed idraulico.

Tutti gli ambienti, tranne il disimpegno, fruiscono di illuminazione diretta.

La qualità edilizia dei materiali costruttivi, delle finiture e delle dotazioni

impiantistiche è di medio livello, complessivamente l'immobile è in

discrete condizioni di manutenzione.

Tale descrizione è integrata dal rilievo planimetrico (all.5) e fotografico

(all.6).

4.3 accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene… e quella contenuta nel pignoramento…

La descrizione attuale del bene relativamente ad indirizzo, numero

civico, piano , (l'interno manca), dati catastali e confini è conforme a

quella contenuta nell'atto di pignoramento.

4.4 proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto…

L'immobile è regolarmente accatastato come risulta dalla visura (all.3),

la planimetria catastale riproduce fedelmente lo stato dei luoghi (all.4)

.



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4.5 indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale

Dall'esame del P.R.G. nel Comune di Afragola la particella su cui insiste

il fabbricato ricade in Zona B4 "Edificata e di completamento", la

destinazione d'uso prevista per tale zona è : residenze, servizi ed attività

terziarie (all. 7).

4.6 indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni …

Regolarità urbanistica ed edilizia

Da indagini esperite presso l'ufficio tecnico del Comune di Afragola,

relativamente a pratiche edilizie riguardanti l'immobile in questione, è

stato possibile risalire alla Licenza Edilizia n. 1779 del 8 luglio 1959 (all. 8)

rilasciata alla sig.ra OMISSIS (precedente proprietaria dell'immobile)

prorogata successivamente con Delibera di Giunta Municipale in data

21 luglio 1964 (all. 9).

Tale licenza prevedeva l'ampliamento del fabbricato esistente a mezzo

della realizzazione di nuovi vani al piano terreno , primo e secondo

piano. Parte di tale ampliamento regolarmente autorizzato ha

generato l'immobile in questione.

Dal confronto fra la planimetria attuale dell'immobile e quella allegata

alla pratica di licenza edilizia suddetta è risultato che il cespite non è

conforme al progetto approvato in quanto il titolo autorizzativo, non

prevedeva la realizzazione degli accessori (angolo cottura e bagno ) al

piano terra e (veranda e bagno ) al primo piano.

Inoltre, le aperture (luci) presenti nelle pareti perimetrali sia al piano

terra che al primo piano non sono conformi alla licenza edilizia

suddetta.



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L'epoca di realizzazione di tali manufatti non conformi alla Licenza

edilizia n. 1779 del 1959 risale, presumibilmente, all'anno 2001 o a

periodo immediatamente precedente, in quanto in data 14/02/2001

viene presentata, all'Agenzia del Territorio di Napoli, dai sig.ri OMISSIS,

una variazione catastale (n. 3365.1/2001 protocollo n. 113800) per

"Ampliamento e diversa distribuzione di spazi interni", come risulta dalla

visura catastale (all. 3).

Lo scrivente CTU non ha riscontrato, nell'archivio dell'ufficio tecnico del

Comune di Afragola, alcuna pratica edilizia, che possa giustificare la

realizzazione dei manufatti di cui trattasi.

Inoltre, come risulta dal certificato rilasciato dal Comune di Afragola

(all.10) a nome dei sig.ri OMISSIS non risultano presentate istanze di

condono edilizio ai sensi delle leggi 47/85, 724/94 e 326/03 e Legge

Regionale Campania n. 10/04.

Pertanto, l'immobile è da ritenersi, in parte, costituito da manufatti di

natura abusiva, che con riferimento al rilievo grafico eseguito dallo

scrivente sviluppano una superficie di 22,00 mq ed un volume lordo di

75,00 mc .

Sanabilità degli abusi

Il lotto in questione ricade in Zona B4 "Edificata e di completamento"

del PRG, con l'indice di fabbricabilità fondiaria pari a 1,5 mc/mq.

Dall'esame della particella su cui insiste il fabbricato emerge che il lotto

risulta saturo.

Pertanto, dato che le ragioni del credito risalgono presumibilmente

all'anno 2001 o precedenti e quindi antecedenti al condono D.L.

326/2003, gli abusi risulterebbero sanabili solo ai sensi dell'art. 46 comma

5° del D.P.R. N. 380/2001 ovvero ai sensi dell'art. 40, comma 6° della L.



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28 febbraio 1985, n. 47, come confermato dalla Circolare esplicativa n.

2699/2005 del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti:

… possibile la domanda di sanatoria purché la

presentazione della stessa avvenga entro 120 giorni

dall'atto di trasferimento dell'immobile e le ragioni del

credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in

vigore del D.L. 269/2003 (1° ottobre 2003). L'eccezione

prevista da tale norma è giustificata dalla esigenza di

consentire agli acquirenti sulla base di una procedura

esecutiva di regolarizzare l'acquisto di immobili dei quali,

al momento della insorgenza delle ragioni di credito non

era conosciuta la natura abusiva.

Calcolo dei costi per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria

Gli interventi abusivi sono classificabili, con riferimento alla tabella

allegata alla legge 326/03, nella tipologia n. 1 (opere realizzate in

assenza del titolo abilitativi edilizio e non conformi alle norme

urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ) e nella

tipologia n. 6 (opere di manutenzione straordinaria … realizzate in

assenza del titolo autorizzativi edilizio … non valutabili in termini di

superficie o di volume).

Oneri si urbanizzazione

Volume abusivo = 75,00 mc .

Gli oneri di urbanizzazione vanno computati in 6,49 euro/mc.

Oneri di urbanizzazione = 75,00 mc x 6,49 euro/mc = euro 486,75,

che calcolati in misura doppia ammontano ad euro 973,50.

Costo di costruzione

Il costo di costruzione in zona B4 è uguale al 6% del costo di

produzione.

Il costo di produzione è dato dal prodotto fra il costo unitario di 205,37

euro /mq e la superficie abusiva realizzata pari a mq 22,00 .



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Costo di costruzione = 205,37 euro/mq x 22,00 mq x 0,06 = 271,00 euro,

che calcolato in misura doppia ammonta ad euro 542,00.

Pertanto, il costo complessivo per la sanatoria è dato:

Oneri di urbanizzazione…………………………………..euro 973,50

Costo di costruzione……………………………………...euro 542,00

Nuove aperture…………………..……………………….euro 516,00

Oblazione ………………………………………………….euro 2.200,00

Diritti di segreteria e marche da bollo…………………... euro 300,00

Spese tecniche per sanatoria……………………………..euro 2.500,00

Totale ……………………………………………………...euro 7.031,50

Dichiarazione di agibilità

Non esiste agli atti dell'ufficio tecnico comunale dichiarazione di

agibilità per il cespite in questione.

4.7 dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti… ;

Non si ritiene necessario né conveniente per la procedura frazionare il

bene pignorato in più lotti.

4.8 dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura…

L'immobile è pignorato nella sua interezza e non è divisibile in natura.

4.9 accerti se l’immobile è libero o occupato…

In entrambi gli accessi effettuati ho rinvenuto sul posto la sig.ra Di Fiore

Concetta, qualificatasi come la figlia dei sig.ri Di Fiore Giovanni e

Milano Olga, la quale mi ha confermato che l'alloggio è residenza e

dimora abituale di entrambi i genitori.

4.10 ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato…



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Vedi quesito 4.9

4.11 indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli…

L’immobile pignorato fa parte di un fabbricato in cui su dichiarazione

della sig.ra OMISSIS non vi è condominio costituito.

Il lotto su cui sorge l'immobile ricade in zona B4 del Piano Regolatore

Generale vigente e non è interessato da vincoli di carattere storico

artistico.

4.12 determini il valore dell’immobile…

Calcolo della superficie commerciale

Per il calcolo della superficie commerciale dell'u.i. si fa riferimento alla :

"Norma italiana – Servizi Agenzie immobiliari UNI 10750 Luglio 1998 ",

di cui si riporta uno stralcio:

Per il computo della superficie commerciale si tiene conto

:

a) la somma delle superfici coperte calpestabili

comprensive delle quote delle superfici occupate dai

muri interni e perimetrali;

b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze,

balconi, patii e giardini;

c) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze

(cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato

con i criteri seguenti:

a) 100% delle superfici calpestabili;

b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non

portanti);



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c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà,

comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a)

e b).

Per il computo delle superfici scoperte devono essere

utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

a) 25% dei balconi e terrazze scoperti;

b) 35% dei balconi e terrazze coperti;

c) 35% dei patii e porticati;

d) 60% delle verande;

e) 15% dei giardini di appartamento;

f) 10% dei giardini di ville e villini.

Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto

alla particolare ubicazione dell’immobile, alle superfici

esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello,

alle superfici complessive esterne, le quali comunque non

eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei

fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano

il loro particolare livello di qualità ambientale.

Nel caso specifico:

(SCL) Superficie coperta con licenza mq 88,00

(SMA) Superficie coperta manufatti abusivi mq 22,00

(SC) Totale superficie coperta SC = Scl+Sma = mq 110,00

(SS) Superficie scoperta : mq 5,60

Quest'ultima così calcolata :

- Balcone mq 9,50 x coefficiente (a) 0,25 = mq 2,375

- Area esterna mq 21,50 x coefficiente (e) 0,15 = mq

3,225

(SCR) Superficie Commerciale Ragguagliata

(SCR) = (SC) + (SS) = 110,00 mq + 5,60 mq = mq 115,60



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Criterio di stima

Per la valutazione dell'immobile è stato utilizzato il criterio di stima

sintetico comparativo. Si è cercato il valore unitario al metro quadrato

di un immobile caratterizzato da un grado medio di tutte le peculiarità,

caratteristiche intrinseche ed estrinseche; per poi adeguarlo al caso

specifico con l'utilizzo di coefficienti correttivi che variano il costo

suddetto in base alle caratteristiche proprie dell'u.i. da stimare.

Costo unitario di superficie

Dall'esame accurato dell'andamento del mercato immobiliare, avuto

riguardo anche alle indicazioni fornite dall'Osservatorio Immobiliare di

primarie agenzie di intermediazioni immobiliari, dal Borsino Immobiliare

di riviste specializzate e dalla banca dati dell'Osservatorio delle

Quotazioni Immobiliari della Agenzia del Territorio, si è desunto che nel

semicentro del Comune di Afragola, il più probabile valore di mercato

di un appartamento caratterizzato da un grado medio di tutte le

caratteristiche intrinseche ed estrinseche è risultato essere pari a (Vu)

1.700,00 euro al metro quadrato.

Coefficienti correttivi

Elenco dei coefficienti correttivi:

A- Caratteristiche funzionali dell'edificio ( impianti, attrezzature etc)

B - Caratteristiche estetiche dell'edificio (interne ed esterne)

C - Caratteristiche sociali dell'edificio (inquinamento acustico, recinzioni

etc.)

D - Caratteristiche funzionali dell'alloggio ( illuminazione, ventilazione

etc..)

E - Caratteristiche estetiche dell'alloggio (porte, pitture, pavimenti

etc...)

F - Livello di piano dell'alloggio (primo, secondo , ultimo )



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G- Affaccio dell'alloggio ( strada, giardino , corte etc)

H - Esposizione dell'alloggio (nord, est, sud, ovest)

A tali coefficienti viene associato l'indice 1,2 o 3, con i valori che di

seguito si riportano, secondo il grado qualitativo della singola

caratteristica.

Indici : (1 Scarso=0,90 - 2 Sufficiente=1,00 - 3 Buono=1,10)

Determinazione del valore dell'immobile

Il prodotto dei coefficienti assegnati determina il coefficiente generale

K:

K = A1xB1xC1xD2xE2xF2xG1xH1 = 0,59

Quindi è stato calcolato il costo unitario ragguagliato (Vr)

moltiplicando il costo medio unitario (Vu) di 1.700,00 euro/mq per il

coefficiente correttivo (K).

Vr = Vu x K = 1.700,00 x 0,59 = 1.003,00 euro/mq

Per determinare il valore dell’appartamento è stato effettuato il

prodotto fra il valore unitario ragguagliato (Vr) e la superficie

commerciale ragguagliata (SCR):

Vi = Vr x SCR = 1.003,00 x 115,60= euro 115.946,80

Decurtando gli oneri necessari all'ottenimento del permesso di costruire

in sanatoria per gli abusi commessi quantificati in via approssimativa in

euro 7.031,50 abbiamo il valore finale di euro 108.915,30.

Dall’applicazione dei parametri e delle formule sopra illustrate si ricava

il valore di stima dell'immobile pari alla cifra arrotondata di euro

109.000,00 (euro centonovemila).

4.13 segnali, in caso di contratto di locazione…

Vedi quesito 4.9



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5. Riepilogo finale

Lo scrivente C.T.U. arch. Cioffi Nunzio a seguito dell’incarico conferitogli

dal G.E. dott. Pica, dopo il sopralluogo sui luoghi, dopo lo studio del

fascicolo , dopo tutte le considerazioni illustrate in precedenza ed in

seguito all’esame della documentazione e all’elaborazione dei grafici

allegati alla presente C.T.U., in risposta al quesito a lui posto, afferma

quanto segue.

Il cespite oggetto della relazione peritale è ubicato nel Comune di

Afragola (NA) alla Via S. Anna n. 7 al piano terra e primo piano .

L'immobile confina a Nord con area scoperta di altra u.i. ad Est con ex

Palazzo della Guardia di Finanza a Sud con area scoperta di altra u.i. a

Ovest con cortile fabbricato.

L'immobile è individuato catastalmente al Foglio 10 Particella 841 Sub

101 Categoria A/3 Classe 3 Consistenza 6,5 vani superficie catastale

mq 115 Rendita euro 469,98 indirizzo Via Sant'Anna n. 7 piano T-1-2

scala U del Comune di Afragola.

La superficie coperta è di mq 110,00, il balcone sviluppa una superficie

di mq 9,50, l'area esterna di pertinenza è di mq 21,50. L'altezza interna è

di m 2,75 al piano terreno e m 3,05 al piano primo.

Il cespite è attualmente di proprietà dei Sig.ri OMISSIS per atto di

acquisto stipulato dal notaio Leopoldo Chiari in data cinque settembre

1986 con l'atto (rep. 123160) trascritto nei rr.ii. l'otto settembre 1986 ai

numeri 20696/16403.

L'edificio in cui è sito l'immobile è stato realizzato in base ad una

regolare Licenza Edilizia n. 1779 del 8 luglio 1959 rilasciata dal Comune

di Afragola alla sig.ra OMISSIS. Il cespite è stato interessato

successivamente dalla realizzazione di manufatti abusivi di cui si può

chiedere concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell'art. 46 comma 5°

del D.P.R. N. 380/2001 ovvero ai sensi dell'art. 40, comma 6° della L. 28



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febbraio 1985, n. 47, in quanto le ragioni del credito risalgono all'anno

2001 e quindi antecedenti al condono D.L. 326/2003.

Il valore dell'immobile è pari a euro 109.000,00 (euro centonovemila).

6. Allegati

Allegato n. 1 Comunicazione di sopralluogo

Allegato n. 2 Verbale di accesso

Allegato n. 3 Visura catastale

Allegato n. 4 Planimetria catastale

Allegato n. 5 Rilevo grafico

Allegato n. 6 Rilievo fotografico

Allegato n. 7 Estratto del PRG del Comune di Afragola

Allegato n. 8 Licenza edilizia n. 1779 del 8 luglio 1959

Allegato n. 9 Delibera di Giunta Municipale n. 343 del 21 luglio

1964

Allegato n. 10 Certificato di presentazione pratiche di

condono edilizio

Ed inoltre:

• Onorario per la Consulenza Tecnica di Ufficio

• Copia su supporto informatico (CD) della perizia ed allegati

7. Sommario

1 Premessa……………………………………………………………...pag. 2

2 Mandato………………………………………………………............pag. 2

3 Svolgimento delle operazioni di consulenza………………………...pag. 5

4 Risposta ai quesiti…………………………………………….............pag. 7

5 Riepilogo finale……………………………………………………….pag. 18

6 Allegati…………………………………………………………….….pag. 19



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7. Sommario…………………………………………………………….pag. 19

Napoli, 25 febbraio 2008

In fede

arch. Cioffi Nunzio

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