COMUNE DI San Giovanni al Natisone · - il Piano di Settore del grande dettaglio, il quale...

COMUNE DI

San Giovanni

al Natisone

Programmazione della rete distributiva comunale per le medie e grandi strutture di vendita

STUDIO DI BASE

Legge Regionale 5 dicembre 2005, n.29

(così come modificata/integrata fino alla L.R.26/2012)

General Planning Srl

Udine

Febbraio 2013

Indice

PREMESSA ............................................................................................................ 1

1. ANALISI DELLA RETE DISTRIBUTIVA .......................................................... 5

1.1. Note metodologiche ................................................................................. 5

1.2. La rete distributiva comunale attuale e la sua evoluzione ....................... 6

2. IPOTESI DI SVILUPPO DELLA RETE DISTRIBUTIVA COMUNALE

DI MEDIO/GRANDE DETTAGLIO ................................................................ 13

2.1. Indicazioni metodologiche generali ........................................................ 13

2.2. Valutazione delle possibilità di sviluppo del settore del medio

dettaglio maggiore o M2 ........................................................................ 15

2.2.1. Verifica delle ubicazioni delle attività commerciali sul territorio ........ 15

2.2.2. Verifica dei livelli di accessibilità ....................................................... 18

2.2.3. Verifica delle opzioni viabilistiche...................................................... 18

2.2.4. Verifica delle opzioni urbanistiche ..................................................... 19

2.2.5. Ipotesi di sviluppo del medio dettaglio maggiore o M2...................... 20

2.3. Valutazione delle possibilità di sviluppo del settore del grande

dettaglio (singolo od associato a Centro/Complesso) ........................... 21

2.3.1. Verifica delle opzioni urbanistiche ..................................................... 22

2.3.2. Verifica delle opzioni viabilistiche...................................................... 23

2.3.3. Ipotesi di sviluppo del grande dettaglio ............................................. 24

2.3.4. Proposte di modifica alle vigenti norme urbanistiche comunali per

adeguarle alle nuove normative regionali ......................................... 25

3. ALLEGATI ..................................................................................................... 27

Comune di San Giovanni al Natisone

Studio di Base 1

PREMESSA

Con l’entrata in vigore della Legge Regionale 9 agosto 2012, n.15 recante

“Disposizioni per l’adempimento degli obblighi della Regione Friuli Venezia Giulia

derivanti dall’appartenenza dell’Italia alle Comunità europee. Attuazione della

direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno (o Direttiva

Bolkestein). Modifiche a leggi regionali in materia di attività commerciali, di

somministrazione di alimenti e bevande”, la programmazione per le medie/grandi

strutture di vendita attuata attraverso gli artt.12 e 15 della Legge Regionale 5

dicembre 2005, n.29 “Normativa organica in materia di attività commerciali e di

somministrazione di alimenti e bevande” viene ad essere completamente

stravolta/modificata.

L’evoluzione “liberista” data dall’introduzione della citata Direttiva

Bolkestein alla normativa statale (attraverso l’art.31, 2° comma del Decreto Legge

201/2011 [1]) e la conseguente presa di posizione della giurisprudenza

amministrativa che, con diverse sentenze (in varie parti d’Italia), ha sancito “che le

attività commerciali (vendita e somministrazione) sono svolte senza (...) il rispetto

di limiti – e conseguentemente di qualsiasi contingentamento – riferiti a quote di

mercato predefinite o calcolate sul volume delle vendite a livello territoriale sub-

regionale”, ha portato anche la Regione Friuli V.G. a dover riscrivere in tal senso

l’articolato della propria legge di settore (citata L.R. n. 29/2005) [2].

I Comuni, infatti, oggi non possono più applicare i parametri numerici

derivanti dal rapporto tra la domanda potenziale dei consumi e l’esistente offerta

degli esercizi commerciali al dettaglio, così come previsti agli allegati A-1, A-2, A-

[1] Entrato in vigore con la Legge 23.12.2011, n.214 recante la “Conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 6.12.2011,

n.201 (Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici)”.

[2] Modifiche apportate dagli artt.4 e 5 della citata L.R.15/2012.


Studio di Base 2

3 (per il grande dettaglio) e B (per il medio dettaglio) del Regolamento Regionale

(D.P.R. 23.03.2007, n.069/Pres.).

Ciò però non vuol dire che il Comune non possa “gestire” sul proprio

territorio di questa tipologia di esercizi (che ricordiamo fino ad una decina di anni

orsono venivano gestititi dalla Regione tramite il rilascio di specifici “nulla-osta”)

solo che lo dovrà/potrà fare con altri strumenti. La nuova norma regionale

prevede infatti che se da un lato NON si possono più porre dei limiti numerici

assoluti allo sviluppo di tali tipi di attività, dall’altro le A.C. possono predisporre

degli strumenti di gestione “sostenibile” del settore (Criteri per il rilascio delle

autorizzazioni di medio dettaglio e Piano di settore per il grande dettaglio)

impostati su nuovi (e altri) parametri di valutazione [3], che NON siano però

riconducibili a valutazioni di natura economica.

La riformata stesura dei citati artt.12 e15 della L.R.29/2005 [4] prevede

infatti che la “deregolamentazione” nel settore commerciale possa venir “mitigata”

qualora vada ad impattare su aspetti di tipo ambientale/urbanistico/viabilistico [5],

la cui “difesa” è ritenuta di rango superiore rispetto a quella della “libertà/tutela

dell’iniziativa privata”.

Per dare risposta a quanto sopra-esplicitato, e ricordando che senza una

nuova stesura dei Criteri/Piani [6] vige l’impossibilità per gli Uffici di poter

rilasciare nuove autorizzazioni o anche ampliamenti di quelle esistenti , si ritiene,

in prima battuta [7], di valutare le potenzialità di sviluppo nel Comune del settore

commerciale di medio/grande dettaglio sulla base del rapporto, ormai consolidato

e parametrato da anni, tra attività commerciali, zone urbanistiche di loro

insediamento, grado di accessibilità veicolare e relativo volume del traffico

automobilistico potenzialmente indotto.

[3] In attesa di “eventuali” nuove norme regionali in materia, proposte attraverso la stesura di nuovi regolamenti attuativi (in

sostituzione/integrazione di quanto contenuto nel D.P.R. n.069/2007 – Cfr. Circ. Direzione Centrale Lavoro, Formazione,

Commercio e Pari Opportunità, di data 04.10.2012, prot.n.0045389/P, pag.6, 1° capoverso).

[4] Cfr. soprattutto quanto indicato al 4° comma dell’art.12 e 3° comma, lett.b dell’art.15 .-

[5] Vedi anche Circolare esplicativa regionale Prot.n.0045389/P di data 4.10.2012, comma 2, lettera d) a pagg.5-6, che recupera

quanto già esplicitato dall’art.31-2° comma del DL.201/2011: “omissis . . . costituisce principio generale dell’ordinamento

nazionale la libertà di apertura di nuovi esercizi commerciali sul territorio senza contingenti, limiti territoriali o altri vincoli di

qualsiasi natura, esclusi quelli connessi alla tutela della salute, dei lavoratori, DELL’AMBIENTE, IVI INCLUSO

L’AMBIENTE URBANO, e dei beni culturali. . . . omissis ”

[6] E senza un loro invio preventivo all’Osservatorio Regionale del Commercio, ai sensi di quanto previsto dal 7° comma,

dell’art.84 del Regolamento Regionale citato.-

[7] In attesa di eventuali direttive regionali (vedi precedente nota 4) -


Studio di Base 3

Sulla base di questi principi generali di valutazione si andranno a verificare

le varie “situazioni” presenti (e ipotizzabili) sul territorio del Comune, individuando

quelle zone (o meglio: quelle aree) ove il commercio organizzato su attività con

superficie di vendita superiore a 400 mq. può venir collocato.

Come già riportato si andranno a predisporre due distinti documenti

normativi: uno destinato al medio dettaglio maggiore o di tipo M2 (esercizi con

superficie compresa tra 401 e 1.500 mq.) [8] o “Criteri per il rilascio delle

autorizzazioni di medio dettaglio” ed uno destinato al grande dettaglio (esercizi

singoli o associati con superficie superiore a 1.500 mq.) o “Piano di settore per il

grande dettaglio”. I due strumenti espliciteranno la propria azione di indirizzo e

controllo del settore in due modi differenti:

- i Criteri del medio dettaglio si dovranno “limitare” a indicare quali siano

le aree in cui è permesso il suo sviluppo (=predisposizione di una

cartografia commerciale prescrittiva), senza limitare in alcun modo né il

numero di esercizi ammissibili né la tipologia merceologica delle nuove

attività;

- il Piano di Settore del grande dettaglio, il quale integrerà le previsioni

del P.R.G.C., dovrà indicare puntualmente, per ciascun ambito

territoriale individuato come sede possibile per esercizi di grande

distribuzione, i limiti massimi di sviluppo commerciale supportabile sulla

base della viabilità oggi esistente e/o di quella di previsione; in altre

parole si dovrà calcolare di quanto possano essere “caricati”, in termini

di metriquadrati di vendita, gli ambiti commerciali prescelti senza che il

sistema circolatorio interessato vada al “collasso”, ledendo così il diritto

dei residenti (e non) alla vivibilità del loro territorio [9] ed ad un grado

minimo di mobilità sulle strade.

A livello “strettamente” normativo si provvederà poi anche ad aggiornare

tutte quelle parti regolamentari dei Criteri comunali divenute obsolete a seguito

[8] Si ricorda che l’apertura di negozi con superficie di vendita fino a 400 mq. dal 1999 è liberalizzata (salvo che non facciano

parte di Centri/Complessi commerciali).

[9] Salvaguardando così, ad esempio, nelle aree interessate allo sviluppo della grande distribuzione, la presenza di condizioni

“minime” di difesa dei residenti/consumatori dall’insorgenza di fenomeni di inquinamento ambientale e/o acustico.


Studio di Base 4

dell’entrata in vigore sia della citata L.R.15/2012 che della successiva Legge

Regionale 21 dicembre 2012, n.26 “Legge di manutenzione dell’ordinamento

regionale 2012”, soprattutto per quanto riguarda l’introduzione della procedura a

S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, che ha sostituito la D.IA..) per

quanto riguarda i trasferimenti di sede, ampliamenti di superficie e le

concentrazioni degli esercizi commerciali.


Studio di Base 5

1. ANALISI DELLA RETE DISTRIBUTIVA

1.1. Note metodologiche

L’analisi compiuta sulla rete distributiva comunale si è articolata sia

mediante la rilevazione, presso l’Ufficio Attività Economiche, di tutte le

autorizzazioni (o DIA/SCIA) rilasciate nel corso degli anni (Cfr. allegato Elenco

dei Titolari), dalle quali sono state desunte:

la titolarità dell’azienda;

l’ubicazione degli esercizi di medio/grande distribuzione;

la superficie totale di vendita;

il settore merceologico (per valutazione della prevalenza del servizio).

sia dal recupero, presso l’Ufficio Urbanistica, di tutta la attuale strumentazione di

settore (norme e cartografie) per la verifica di congruità dell’ubicazione delle varie

attività.

Per quanto attiene il posizionamento delle varie aziende all’interno del

territorio comunale si è ritenuto di mantenere la sua NON divisione in zone di

dimensionamento commerciale (così come fatto a livello di previsioni contenute

nel vigente Piano di settore comunale, approvato nel 2006), demandando la

scelta della ubicazione delle eventuali nuove iniziative commerciali alle previsioni

localizzative studiate/previste dal vigente strumento urbanistico (e ciò anche per

non ingenerare sovrapposizioni ed incongruenze tra le scelte dei due strumenti

pianificatori del Comune).


Studio di Base 6

1.2. La rete distributiva comunale attuale e la sua evoluzione

Nel Comune di San Giovanni al Natisone risultano oggi essere autorizzate

86 aziende commerciali al dettaglio (alcune delle quali svolgono l’attività

emporiale in forma subordinata rispetto a altra ritenuta principale, quale quella di

farmacia, tabacchino, artigianato/industria, ingrosso, distribuzione di carburanti,

ecc.), così suddivise: 17 per il solo settore alimentare, 9 per il settore misto (dove

vengono trattati sia prodotti del settore alimentare che di quello non alimentare) e

60 per il solo settore non alimentare, con una superficie di vendita complessiva

pari ad oltre 14 mila mq. (Cfr. Tabella 1 più sotto e anche Elenco, in Allegato “A”,

di tutti gli esercizi del Comune).

Settore N.ro

Esercizi

Sup.vend.totale

(S.V.T.)

Sup.vend.comparto (S.V.C.)

ALIMENTARI NON ALIM.

ALIMENTARE 17 581 581 -

MISTO 9 5.575 5.525 50

NON ALIMENT. 60 8.320 - 8.320

TOTALE 86 14.476 6.106 8.370

Tabella 1-Consistenza della rete distributiva

Da un punto di vista strutturale (classi di dimensionamento delle aziende,

secondo quanto previsto dalla L.R.29/2005) [10

] il Comune possiede tutta una

vasta gamma di attività commerciali (che spaziano dal piccolo negozio di frazione

al supermercato di medie dimensioni, mancando solo “forse” della presenza di un

grande ipermercato alimentare dotato singolarmente di una superficie di vendita

superiore a 1.500 mq.), con un buon rapporto di distribuzione tra le attività

commerciali di più piccola dimensione (quali gli esercizi di vicinato) e le attività di

medio e di grande dettaglio (Cfr. Tabella 2 e Grafico 1 a pagina 7 e Grafico 2 a

pagina 8).

[10

] Per comodità di trattazione le strutture organizzate a Centro Commerciale e Complesso Commerciale sono state considerate

come un’unica entità aziendale, gestita attraverso una autorizzazione “madre” che comprende tutte le autorizzazioni “figlie”

che rappresentano l’insieme dei negozi aperti al loro interno. Per tale motivo non vi è corrispondenza tra il numero di

autorizzazioni rilasciate e il numero di “negozi” riportati in tabella.


Studio di Base 7

NUMERO Vicinato Medio dettaglio Grande

dettaglio Totale

M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)

Alimentari [11

] 19 2 2 == 23

Non alimentari 52 5 == 2 59

Totale 71 7 2 2 82

SUPERFICI (MQ) Vicinato Medio dettaglio Grande

dettaglio Totale

M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)

Alimentari 733 687 2.736 == 4.156

Non alimentari 3.420 1.910 == 4.990 10.320

Totale 4.153 2.597 2.736 4.990 14.476

Tabella 2 - Suddivisione esercizi per classe dimensionale

NUMERO

87%

9%

2%

2%

Vicinato M-1 M-2 Grande

Grafico 1 – Rapporti percentuali Numero esercizi

[11

] Vengono ad essere qui raggruppate sia le attività alimentari pure, che quelle miste.


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SUPERFICI-MQ.

29%

18%

19%

34%

Vicinato M-1 M-2 Grande

Grafico 2 - Rapporti percentuali Superfici di vendita

I dati sopra rappresentati, che evidenziano una rete distributiva comunale

ben strutturata (soprattutto per quanto riguarda il settore non alimentare) pur nella

loro “ridotta” consistenza numerica (per quanto attiene il numero delle attività, non

certo però per quello delle superfici di vendita!), sono interessanti da confrontare

con quelli raccolti durante la stesura dell’ultimo Piano di settore (anno 2006 - Cfr.

Tabella 3 a pagina 9).

Si può così chiaramente evidenziare come la rete distributiva comunale,

dal 2006 ad oggi, abbia avuto (Cfr. Tabella 4 sempre a pagina 9):

a) un leggero ma continuo sviluppo per quanto riguarda il numero delle

autorizzazioni commerciali concesse (+4 autorizzazioni), e ciò in

controtendenza rispetto a quanto è accaduto in molte altre realtà

territoriali limitrofe;

b) una notevole espansione delle superfici di vendita, sia per quanto

riguarda il settore alimentare che il non alimentare (oltre 6 mila mq.

complessivi), segno questo di una notevole “vivacità” nello sviluppo e di

un buon grado di interesse da parte degli imprenditori del settore.


Studio di Base 9

Settore N.ro Esercizi Sup.vend.totale

(S.V.T.)



ALIMENTARE 11 332 332 ==

MISTO 12 2.409 1.993 416

NON ALIM. 59 5.637 == 5.637

TOTALE 82 8.378 2.325 6.053

Tabella 3 - Consistenza della rete distributiva al 2006

Settore N.ro Esercizi Sup.vend.totale

(S.V.T.)



ALIMENTARE + 6 + 249 + 249 ==

MISTO - 3 + 3.166 + 3.532 - 366

NON ALIM. + 1 + 2.683 == + 2.683

TOTALE + 4 + 6.098 + 3.781 + 2.317

Tabella 4 - Evoluzione rete 2006-2012

Da questo punto di vista è particolarmente interessante anche valutare

l’evoluzione della rete con riferimento alle classi dimensionali degli esercizi

commerciali [12

] (Cfr. Tabella 5 più sotto e Tabella 6 a pagina 10).

Anno 2012 Vicinato Medio dettaglio Grande

dettaglio Totale

M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)

Alimentari [13

] 19 2 2 == 23

Non aliment. 52 5 == 2 59

Totale 71 7 2 2 82


dettaglio Totale

M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)

Alimentari 18 4 1 == 23

Non aliment. 44 10 5 == 59

Totale 62 14 6 == 82

Differenze 2006/2012

Vicinato Medio dettaglio Grande

dettaglio Totale

M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)

Alimentari + 1 - 2 + 1 == ==

Non aliment. + 8 - 5 - 5 + 2 ==

Totale + 9 - 7 - 4 + 2 ==

Tabella 5 – Analisi evoluzione numero negozi

[12

] Per permettere il confronto tra le due situazioni, si sono aggiornati i limiti del medio dettaglio minore o M1 (ieri con un limite

minimo di 101 mq., oggi portato a 251mq.) e di quello maggiore o M2 (ieri limite massimo 800 mq., oggi 1.500 mq.).-

[13

] Vengono ad essere qui raggruppate sia le attività alimentari pure, che quelle miste.


Studio di Base 10


dettaglio Totale

M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)

Alimentari 733 687 2.736 == 4.156

Non alimentari 3.420 1.910 == 4.990 10.320

Totale 4.153 2.597 2.736 4.990 14.476


dettaglio Totale

M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)

Alimentari 836 1.005 900 == 2.741

Non alimentari 1.858 2.047 1.732 == 5.637

Totale 2.694 3.052 2.632 == 8.378

Differenze 2006/2012

Vicinato Medio dettaglio Grande

dettaglio Totale

M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)

Alimentari - 103 - 318 + 1.836 == + 1.415

Non alimentari + 1.562 - 137 - 1.732 + 4.990 + 4.683

Totale + 1.459 - 455 + 104 + 4.990 + 6.098

Tabella 6 - Analisi evoluzione superfici di vendita (Mq.)

Dai dati sovraesposti, si evidenzia in modo molto chiaro come il comparto

commerciale comunale abbia manifestato un forte balzo in avanti (soprattutto con

lo sviluppo della grande distribuzione), raggiungendo una indubbia posizione di

forza nel panorama dell’offerta provinciale, se non per numero di attività

sicuramente per “profondità” delle superfici di vendita messe a disposizione della

clientela, anche se, come già ribadito, manca alla rete una struttura commerciale

alimentare “forte” (ad ipermercato, con superficie di vendita superiore a 1.500

mq.).

L’aver puntato, a suo tempo, in maniera decisa allo sviluppo commerciale

di aree esterne all’abitato di San Giovanni, posizionate però al suo ridosso e

sull’importante asse di traffico rappresentato dalla S.R.56 (che collega il Comune

a Udine e Gorizia), ha consentito/garantito la presenza di “ottimi” volumi di

consumatori e, conseguentemente, il raggiungimento di apprezzati livelli di

servizio all’utenza e di “soddisfazione” economica per le aziende ubicate (vedi

sucessiva Tabella 7 - Elenco attività con superficie superiore a 400 mq. di vendita

a pagina 11 e Cartografia in Allegato “B” con loro ubicazione sul territorio del

Comune).


Studio di Base 11

MEDIE STRUTTURE DI VENDITA MAGGIORI M2 (TRA 401 MQ.E 1.500 MQ.)

Nome Azienda Ubicazione

Superficie

di vendita

(mq.)

Settore

merceologico

Maxi Di Srl Via Nazionale, 88/3 1.450 Alimentare (1.050)

Non Alim. (400)

LIDL Italia Srl Via Nazionale, 57 1.286 Alimentare (856)

Non Alim. (430)

TOTALE 2.736

Alimentare

(1.906 mq.)

Non Alimentari

(830 mq.)

GRANDI STRUTTURE DI VENDITA (SUPERIORI A 1.500 MQ.) SINGOLE O

STRUTTURATE A CENTRO/COMPLESSO COMMERCIALE

Struttura di vendita Ubicazione Nr.

esercizi

Superficie

di vendita

totale (mq.)

Mq. x Settore

merceologico

Alim. N.Alim.

Complesso

commerciale

“Natisone”

Via della Fraterna 3 2.500 750 1.750

Spesa Intelligente 1.000 750 250

Il Baule Udine Srl 900 == 900

Centrodet Srl 600 == 600

Complesso

commerciale

“Palmarina”

Via P. Zorutti/Via

Palmarina 3 2.490 700 1.790

ASPIAG Service Srl 950 700 250

J & L Srl 784 == 784

Bricolage Cristofoli Srl 756 == 756

TOTALE 4.990 1.450 3.540

Tabella 7 - Elenco attività con superficie superiore a 400 mq. di vendita


Studio di Base 12

Si tratta ora per la rete commerciale del Comune di San Giovanni al

Natisone, pur in un momento di stasi dei consumi, di confermare il suo ruolo

emporiale puntando però più ad uno sviluppo del medio dettaglio, che meglio

garantisce la presenza del servizio anche in aree abitate di frazione, limitando

invece lo sviluppo del grande dettaglio a semplici modesti ampliamenti

dell’esistente, a causa delle possibili difficoltà insorgenti/indotte nella gestione del

traffico veicolare.

Ciò però non vuol dire che il Comune nel futuro non possa pensare/ambire

a dare spazio allo sviluppo di nuove strutture di vendita di grandi dimensioni

qualora si manifestassero richieste da parte del mercato, chiaramente sempre se

l’A.C. lo ritenesse opportuno da un punto di vista di interesse generale (cosa che

dovrà essere verificata al momento).

Tale sviluppo però, sicuramente, dovrà essere accompagnato dalla

realizzazione (da parte del privato) di una serie di misure, concertate e verificate

con l’Ente pubblico (sia esso il Comune, FGV-Strade, la Provincia o l’ARPA),

capaci di attutire gli effetti “negativi” introdotti dal potenziale incremento dei flussi

di consumatori a seguito delle aperture richieste, soprattutto per quanto attiene la

messa in sicurezza degli accessi stradali a tali “nuove” aree (vedi rotatorie o altro)

e la riduzione degli impatti ambientali (=inquinamento atmosferico e acustico).


Studio di Base 13

2. IPOTESI DI SVILUPPO DELLA RETE DISTRIBUTIVA

COMUNALE DI MEDIO/GRANDE DETTAGLIO

2.1. Indicazioni metodologiche generali

Come appare chiaro da quanto descritto in Premessa, l’entrata in vigore

della direttiva europea “Bolkestein” ha provocato un autentico “terremoto” nel

modo di gestire e, soprattutto, programmare lo sviluppo di strutture commerciali

che, fino quasi alla fine dello scorso millennio, venivano ad essere controllate in

maniera “ferrea” dalla Regione. Si ricorda infatti che fino al 1998 il rilascio delle

autorizzazioni per tutte le attività commerciali superiori a 400 mq. di vendita

doveva essere preceduto dalla concessione da parte della Giunta Regionale di un

apposito “nulla-osta” (il cui iter amministrativo prevedeva la verifica tutta una serie

articolata di “step”: redazione da parte del Comune di un Piano di settore

commerciale in cui fossero previsti nuovi spazi di sviluppo per le attività

commerciali medio/grandi, una volta pervenuta la domanda, e gli Uffici avessero

espletato i controlli di rito, espressione di un parere favorevole preventivo da

parte del Consiglio comunale alla richiesta avanzata, successiva verifica

regionale della congruità commerciale e viabilistica della nuova iniziativa,

concessione del nulla-osta regionale, infine rilascio della autorizzazioni

amministrativa alla apertura). Dal 1998 a 2011 tale iter è stato “semplificato” visto

che non serviva più il passaggio in Regione, una volta che il Comune avesse

approvato i “Criteri per medio dettaglio maggiore” o il Piano di settore del grande

dettaglio” (che ricordiamo dovevano comunque rispettare dei limiti massimi di

sviluppo commerciale contenuti negli allegati A1/A2/A3 e B del DPR 069/2007).

Oggi le analisi tecnico-economiche che venivano fatte un tempo, circa lo

stato della rete commerciale del Comune (indagine sull’offerta) e del suo grado di

“gradimento” da parte dei consumatori residenti e di passaggio (indagine sulla

domanda), per poter così determinare il giusto equilibrio da realizzare tra le varie


Studio di Base 14

forma commerciali (=quote di mercato per il piccolo/medio/grande dettaglio) e

ipotizzare un numero massimo di strutture di medio dettaglio autorizzabili o di

metriquadrati di superficie di vendita per il grande dettaglio, sono divenute

“obsolete” e “fuorilegge”, sostituite da un articolato sistema di criteri e parametri

che si possono così sintetizzare:

a) valutazione della dislocazione delle attività commerciali sul territorio,

per evitare la creazione di zone di servizio commerciale disomogenee

alla popolazione residente e di passaggio. Chiaramente questo

elemento dovrà essere valutato anche (se non soprattutto) per il medio

dettaglio, che più del grande sembra potersi calibrare alle esigenze

della clientela residente soprattutto nelle piccole realtà residenziali

(frazioni);

b) facilità di accesso da parte dei consumatori alle strutture commerciali.

Questo elemento di valutazione, che si traduce nella indicazione al

posizionamento (in coordinamento anche con lo strumento urbanistico)

delle attività commerciali (anche in questo caso soprattutto di medio

dettaglio) in aree dove si concentri un discreto numero di residenti o vi

sia la presenza di strutture pubbliche/private polarizzanti l’interesse dei

consumatori;

c) considerazione delle migliori condizioni di ubicazione delle attività

commerciali riguardo alla loro accessibilità viabilistica e al grado

(attuale e previsto) di saturazione delle infrastrutture di trasporto, anche

con riferimento alle problematiche inerenti all’inquinamento ambientale

ed acustico nelle varie zone del territorio comunale. La valutazione di

questo parametro risulta molto importante soprattutto per il settore del

grande dettaglio dove, per le alte quantità di veicoli movimentati, tale

fattore risulta essere la discriminante principale per determinare le

quantità ipotizzabili di superficie di vendita massima ammissibile (per

ciascuna zona presa in esame), confermando così un assioma oramai

consolidato nel settore del commercio al minuto: senza strade con

grande capacità viabilistica e senza facilità di accesso ai negozi non vi

è possibilità sviluppo di commercio.


Studio di Base 15

Sulla base di queste indicazioni guida si provvederà ora ad indicare, per

singola classe dimensionale degli esercizi, quale potrà essere lo sviluppo da dare

alla rete commerciale del Comune.

2.2. Valutazione delle possibilità di sviluppo del settore del medio

dettaglio maggiore o M2

Partendo da quanto indicato nel paragrafo precedente, e ribadendo che

oggi il Comune può solo indicare dove ritiene utile il posizionamento di tale tipo di

attività emporiali, senza però poterne più predeterminare il numero e la tipologia

merceologica, si è effettuato uno “screening” delle varie opzioni presenti sul

territorio comunale, dal quale si sono evidenziate le macro-aree nelle quali, in

congruità con le indicazioni urbanistiche vigenti, possono venir ubicate attività

commerciali di medio dettaglio maggiore.

La verifica di questo indicatore ha evidenziato/confermato come l’area del

Capoluogo del Comune (per numero di residenti e di attività industriali/terziarie

insediate, nonché per la presenza al suo interno della SR-56 “di Gorizia” e della

S.P.50 “Palmarina”) rappresenti il fulcro emporiale del Comune (Cfr. Tabella 8 e

Grafico 3 a pagina 16, nonché cartografia con suddivisione del Comune nelle

diverse zone territoriali, in Cartina 1 a pagina 17).

Infatti, una situazione ottimale tutte le “canne” di uno stesso colore,

rappresentate nel grafico citato, dovrebbero avere la stessa altezza, ma ciò

chiaramente non accade per il “naturale” ruolo egemone posseduto dalla rete

distributiva del Capoluogo, la quale può sfruttare una naturale rendita “di

posizione” data dalla presenza al suo interno sia delle maggiori “arterie

2.2.1. Verifica delle ubicazioni delle attività commerciali sul territorio


Studio di Base 16

viabilistiche commerciali” nonché di tutta una serie di strutture pubbliche / private

polarizzanti l’interesse del consumatore (residente e non).

Zone Residenti Val.% Nr.Eserc. Val.% Mq.vendita Val.%

CAPOLUOGO 4.227 67,88% 73 84,88% 13.725 94,82%

DOLEGNANO 671 10,78% 2 2,32% 6 0,04%

VILLANOVA 756 12,14% 7 8,16% 604 4,17%

MEDEUZZA 573 9,20% 4 4,64% 141 0,97%

COMUNE 6.227 100,0% 86 100,0% 14.476 100,00%

Tabella 8 - Dotazione per zona

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Residenti N.ro Eserizi Mq.vendita

CAPOLUOGO DOLEGNANO VILLANOVA MEDEUZZA

Grafico 3 - Rapporti percentuali

Chiaramente un riequilibrio “perfetto” nell’allocazione delle diverse attività

commerciali, tale da portare ad avere un bilanciamento tra le diverse realtà

territoriali del Comune, non potrà, per ovvi motivi, mai avvenire, ma si potrà

pensare, qualora il mercato lo richieda, con la liberalizzazione amministrativa a

favorire il posizionamento di attività di medio dettaglio (che meglio si possano

inserire nel tessuto urbanistico delle aree periferiche) nelle zone di frazione.


Studio di Base 17

Cartina 1 - Zone di suddivisione del territorio


Studio di Base 18

Parallelamente al precedente indicatore, anche la valutazione dei livelli di

accessibilità da dare alle nuove attività di medio dettaglio maggiore, risente della

funzione perno della vita comunale da sempre avuto dal Capoluogo a scapito

delle aree di frazione (dove più difficile è il mantenimento di condizioni

economiche minime di sopravvivenza delle aziende commerciali, soprattutto se di

dimensioni considerevoli).

Infatti, ad oggi, tutte le attività commerciali sia di medio che di grande

dettaglio del Comune hanno trovato ubicazione nell’area di San Giovanni, a

ridosso del centro abitato, lungo i principali assi di traffico (favorita in questo dalle

scelte urbanistiche a suo tempo operate dal Comune), con relativa facilità di

accesso (che sicuramente ulteriormente migliorerà a seguito del completamento

dei lavori stradali in essere) da parte della clientela sia residente che fluttuante

(Cfr. anche in Allegato “B” la già citata Cartografia con ubicazione delle aziende

di medio-grande dettaglio). Tale impostazione, anche sulla base del vigente

PRGC, dovrà venir “naturalmente” mantenuta, favorendo le aggregazioni spaziali

di esercizi commerciali lungo gli assi di maggior traffico (vedi anche paragrafo

successivo), dove sicuramente maggiore è la presenza di consumatori.

Insieme all’analisi delle opzioni urbanistiche (vedi paragrafo 2.2.4), questo

è il parametro di maggior importanza da tener in considerazione quando si

devono individuare gli ambiti ottimali di insediamento delle attività di medio-

grande dettaglio, visto che oggi senza facilità di accesso da parte automobili non

si hanno consumatori [14

].

Per tale motivo si è ritenuto di considerare che tale tipo di aziende

commerciali possano (in prima battuta e senza pensare a stravolgimenti

2.2.2. Verifica dei livelli di accessibilità

2.2.3. Verifica delle opzioni viabilistiche


Studio di Base 19

dell’attuale viabilità comunale) “potenzialmente” trovare sede solo lungo il corso

di arterie stradali di alto rango, quali: strade statali, regionali o provincial i.

Più nello specifico si è ritenuto di delimitare un’area compresa entro 200

ml. lungo gli assi di queste strade [15

], dove potenzialmente dare collocazione

ottimale alle nuove attività di medio dettaglio maggiore M2 (Cfr. Allegato “C”,

riportante l’ubicazione delle principali arterie di traffico, sfruttate a fini

commerciali, e della sede dei principali servizi pubblici). Nel Comune queste

strade ad alta “funzione commerciale potenziale” sono rappresentate da:

- SR 56 “di Gorizia”

- SP 27 “di Medea”

- SP 29 “del Collio”

- SP 50 “Palmarina”

- SP 109 “di Rosazzo”

E’ interessante notare, dalla citata cartografia allegata (Cfr. sia Allegato “B”

che Allegato “C”), come all’interno delle aree evidenziate siano già oggi

posizionate tutte le attività commerciali del Comune superiori a 400 mq. di

superficie di vendita, segno questo di una loro “naturale” propensione a gestire (e

attirare) i traffici indotti da questa particolare categoria dimensionale del terziario

emporiale.

2.2.4. Verifica delle opzioni urbanistiche

Come soprariportato per l’apertura di una nuova attività di medio dettaglio

maggiore dovrà venir verificata, oltre alla sua ubicazione lungo gli assi

preferenziali di traffico commerciali specificati nel paragrafo precedente, anche la

sua congruità con le destinazioni d’uso previste dalla vigente programmazione

urbanistica.

Dall’analisi delle norme di P.R.G.C. (aggiornato alla variante n.31 del

10.10.2012 - Cfr. anche Allegato “D”, in cui sono riportate le norme urbanistiche

[14

] E per facilità di accesso si intende non solo la presenza di strutture viarie “sicure” di accesso ai negozi, ma anche di strade

adeguate a supportare i traffici indotti da tali tipi di attività.

[15

] Chiaramente qualora la Regione dovesse far uscire una modifica all’attuale Regolamento di esecuzione della L.R.29/2005 (ex

DPR 069/2007/Pres.), si dovrà provvedere alle modifiche necessarie.


Studio di Base 20

delle zone in cui è ammessa la destinazione d’uso commerciale) si evidenzia

come, in linea con le indicazioni regionali, la possibilità di insediare attività

commerciali fino a 400 mq. (esercizi di vicinato ed esercizi di medio dettaglio

inferiore o M1) di superficie di vendita venga prevista nelle zone urbanistiche

residenziali di tipo A1/A2/A.PR/B0/B1/B2/B3, nelle zone industriali/artigianali di

tipo D1/D1a/D1-H2/D2/D3/D3a (solo per generi non alimentari a basso impatto)

[16

], nelle zone a servizi di supporto delle attività produttive ecommerciali di tipo

SD, nelle zone di trasformazione 0 e, chiaramente, nelle aree a specifica

vocazione commerciale di tipo H2 (zone commerciali di progetto) e H3 (zone per

attività commerciali esistenti).

Attività con superficie di vendita compresa tra i 400 mq. e i 1.500 mq.

(medio dettaglio maggiore o tipo M2) invece possono invece essere insediate

solo in zone commerciali proprie (di tipo H2/H3), in zone particolari a servizi (di

tipo SD) o in zone industriali/artigianali (di tipo D1/D1a/D1-H2/D2/D3/D3a), in

questo ultimo caso però, come già per le attività fino a 400 mq., per la sola

tipologia merceologica “dei generi non alimentari a basso impatto” (Cfr. sempre

Allegato “D” e l’Allegato “E” con la tavola cartografica di ubicazione delle zone

urbanistiche in grado di accogliere strutture commerciali superiori a 400 mq. di

vendita).

2.2.5. Ipotesi di sviluppo del medio dettaglio maggiore o M2

Sovrapponendo ora tutte le indicazioni contenute nel paragrafi precedenti,

soprattutto quelle di tipo viabilistico/urbanistico, e verificata anche la piena

compatibilità con previsto dal Piano Comunale di Classificazione Acustica

recentemente approvato, si ottiene la Cartografia di gestione del settore di

Medio Dettaglio maggiore o M2 (in Allegato “F” e in cartografia propria, parte

integrante delle Norme tecniche dei Criteri di settore del medio dettaglio),

strumento fondamentale (ed unico) per la valutazione di tutte le richieste di

[16

] Così come definiti dall’art.2, lett.e della l.r. 29/2005:


Studio di Base 21

insediamento, ampliamento e/o trasferimento per le attività di medio dettaglio

maggiore o di tipo M2 nel Comune.

2.3. Valutazione delle possibilità di sviluppo del settore del

grande dettaglio (singolo od associato a Centro/Complesso)

Le considerazioni fatte circa il modo di programmare il settore del medio

dettaglio si possono traslare [17

] anche per il settore del grande dettaglio [18

]

avendo però l’accortezza di evidenziare come per quest’ultimo si possa/deva

individuare, oltre che un luogo ammissibile, anche un contenuto commerciale

sostenibile (=metriquadrati di superficie di vendita e settore merceologico) [19

].

Partendo dall’analisi del Piano Regolatore Generale Comunale, che ci

permette di localizzare le aree urbanistiche deputate a poter essere sede di

attività con superficie di vendita superiore a 1.500 mq., qualora si vogliano aprire

nuove superfici commerciali di grande distribuzione (sia che esse siano singole

sia che siano associate), si dovranno “puntualmente” valutare le capacità di tali

aree a saper gestire il nuovo traffico veicolare indotto (con il corollario anche della

valutazione dell’inquinamento atmosferico e acustico potenzialmente ingenerato

dalla apertura di siffatta tipologia di negozi).

Oltre a questo “nuovo” parametro di previsione si ritiene però anche che la

presente proposta non debba/possa “dimenticare” una serie di postulati di

programmazione comunque contenuti nelle vigenti leggi regionali di settore (quali:

e) generi non alimentari a basso impatto: i materiali dell’edilizia ivi compresi quelli elettrici, dell’agricoltura e della zootecnia, la

ferramenta, i legnami, i mobili e gli articoli di arredamento, gli elettrodomestici, i veicoli, incluse le imbarcazioni, e i prodotti a

questi similari che richiedono ampie superfici di esposizione e di vendita in rapporto al numero di visitatori e acquirenti.-

[17

] In attesa della revisione delle norme di programmazione contenute nel vigente Regolamento regionale - Cfr. anche già citata

Circolare esplicativa regionale Prot.n.0045389/P di data 4.10.2012, comma 2, lettera d) a pag.6: “Nonostante la necessaria

revisione che verrà apportata al regolamento, di cui al DPReg 069/2007, si ritengono tuttora valide ed efficaci le norme di

urbanistica commerciale, di cui agli artt.20 e 21 (e relativi allegati C e D)”.-

[18

] Esercizi singoli o strutturati a Centro/Complesso commerciale con superficie di vendita superiore a 1.500 mq.-

[19

] Cfr. anche già citata Circolare esplicativa regionale Prot.n.0045389/P di data 4.10.2012, comma 2, lettera d) a pag.5: “Questo significa che le prescrizioni degli strumenti urbanistici vanno tradotte, nei Piani comunali di settore del commercio,


Studio di Base 22

l’art.15, commi 6, 7 e 8, della L.R.29/2005 e l’art.20, comma 2 del D.P.R.

069/2007) tesi a:

a) rafforzare/potenziare le aree emporiali presenti nel Piano Regolatore

Generale Comunale (e recentemente urbanizzate), in quanto inserite

all’interno di assi di traffico già interessati a forti correnti commerciali,

mediante sia una loro estensione fondiaria (in zone strettamente

limitrofe) sia un incremento della superficie di vendita ammissibile;

b) salvaguardare e razionalizzare la funzionalità della rete viaria primaria

e secondaria del Comune con verifica dei livelli di gestione del traffico,

attuali e previsti, da parte delle strade interessate (e delle relative

rotatorie/semafori di accesso/uscita), e valutazione delle “eventuali”

soluzioni/mitigazioni da proporre qualora quelle oggi esistenti non

risultino in grado di supportare il nuovo traffico previsto).

2.3.1. Verifica delle opzioni urbanistiche

Dall’analisi delle norme del vigente P.R.G.C. si evidenzia come

l’insediabilità di strutture di grande dettaglio venga permessa all’interno di (Cfr.

sempre Allegato “D”):

a) zone commerciali proprie di tipo H2 (con la prescrizione, introdotta ai

sensi della ormai abrogata L.R.41/1990 [20

], di non poter superare i

2.500 mq. di vendita nel caso dei Centri Commerciali ed i 5.000 mq. nel

caso delle attività di grande distribuzione isolata) e di tipo H3 (solo per

le attività già esistenti con superficie superiore a 400 mq. [21

]);

b) zone a servizio alle attività produttive e commerciali di tipo SD e, più

precisamente, solo all’interno della zona SD in località “La Brava” (con

la prescrizione, anche questa derivata dalla applicazione di una legge

in superfici massime, ammissibili per singola zona omogenea, destinate ad esercizi di grande struttura, distinte per settore

merceologico . . . . omissis ”

[20

] Dalla L.R.8/1999, a sua volta sostituita dalla vigente L.R.29/2005.

[21

] Fattispecie attualmente non più in essere, stante l’ubicazione di tutte le attività commerciali superiori a 400 mq. di superficie di

vendita in zone di tipo H2.-


Studio di Base 23

oggi caducata [22

], di non poter superare i 2.500 mq. di vendita e di

avere una superficie coperta complessiva [23

] inferiore a 5.000 mq.).

Attualmente però solo in due delle dodici zone a destinazione commerciale

compatibili con l’insediamento di strutture di grande dettaglio vi è la presenza di

tale tipo di esercizi (Cfr. sempre cartografia Allegato “E”):

- nella zona H2.1, posta lungo il corso della S.R.56, ma con accessi solo

da Via della Fraterna, il Complesso Commerciale “Natisone” (con 3

negozi e una superficie di vendita complessiva pari a 2.500 mq.);

- nella zona H2.2, posta lungo il corso della S.P.50, ma accesso da Via

Zorutti, il Complesso Commerciale “Palmarina” (con 3 negozi ed una

superficie di vendita complessiva pari a 2.490 mq.).

Questo fattore di “sotto-utilizzo” delle disponibilità urbanistiche teoriche già

possedute dalla Comune [24

], unita al particolare momento della vita economica

del Paese, fanno si che prima di andare a ritrovare nuove zone per l’insediamento

di attività commerciali si debba pensare al completamento delle opzioni già

presenti.

La valutazione delle opzioni viabilistiche presenti in Comune parte dal

presupposto, come già evidenziato per il medio dettaglio, che questo sia il

parametro di maggior importanza da prendere in considerazione qualora si voglia

pensare a incrementare, all’interno delle aree urbanistiche individuate, la

disponibilità di superficie di vendita per questa classe dimensionale di esercizi.

Come già ricordato, in un momento di forte contrazione della capacità di

spesa della clientela per le note vicissitudini economiche che sta vivendo il

Paese, porta ad immaginare che, senza precise richieste/volontà da parte

[22

] La L.R.16/1996 (art.29) anch’essa abrogata dalla L.R.8/1999.

[23

] Per superficie coperta complessiva si intende: “La superficie coperta destinata ad attività commerciali, inclusi uffici, depositi,

locali di lavorazione e servizi; qualora la attività si svolga su di un edificio a più piani, la superficie coperta complessiva

corrisponde alla somma delle superfici dei singoli piani destinate agli usi anzidetti”.

[24

] Considerando anche che in due di queste zone la H2.7 e la H2.8 sono insediate attività di medio dettaglio, risultando ancora

disponibili, da un punto di vista strettamente urbanistico, otto zone per ubicare attività di grande dettaglio con una superf icie

2.3.2. Verifica delle opzioni viabilistiche


Studio di Base 24

dell’imprenditoria privata, difficilmente si potranno immaginare nuovi sviluppi della

rete distributiva di grande dettaglio (e quindi immaginare/valutare sviluppi di

traffico automobilistico derivato).

Ad oggi infatti al Comune, dopo l’entrata in vigore della L.R.15/2012, è

pervenuta una sola richiesta inerente il settore della grande distribuzione: per un

modesto ampliamento (+350 mq., pari a un incremento del 14% della superficie

autorizzata) del complesso commerciale “Natisone” (portando la superficie

complessiva di vendita da 2.500 mq. a 2.850 mq.).

Tale richiesta per la modestia degli incrementi viabilistici ipotizzabili (in

quanto trattasi non di una nuova apertura, ma del completamento dell’offerta in un

esercizio già da tempo presente nell’area), dell’ordine del 7-8% nella giornata del

sabato (come evidenziato anche nella relazione tecnica a supporto della richiesta

[25

]), risulta essere del tutto gestibile dalla viabilità della S.R.56.-

2.3.3. Ipotesi di sviluppo del grande dettaglio

Partendo dalle indicazioni contenute nei paragrafi precedenti, e

considerando che, qualora in futuro le condizioni economiche generali dovessero

migliorare e portare all’esigenza di dotare la rete di nuove superfici di vendita di

grande distribuzione, il Comune potrà operare tutte le “varianti” che si rendessero

necessarie allo strumento del Piano di settore, in questa fase si ritiene di

confermare la attuale struttura della rete commerciale di settore di San Giovanni

al Natisone, permettendo solo l’ampliamento della struttura di vendita all’interno

fondiaria di quasi 180.000 mq. che tradotti in aree di vendita, rispettando gli standard previsti: di copertura massima, di

parcheggio e di verde, si traducono in potenziali 48.000 mq. di superficie di vendita ammissibile!

[25

] Vedi “Studio della viabilità di afferenza/servizio” predisposto dal dott.ing.Luca Vittori di Gorizia, il quale così conclude il suo

lavoro: “Alla luce di tutto quanto fin qui esposto,

• viste le caratteristiche dell’infrastruttura viaria della S.R. n.56, della via della Fraterna, le loro capacità e i livelli di

utilizzo attuali;

• visti i volumi di traffico incrementali individuati nella relazione predisposta dalla PlanSystem S.r.l. di Udine e richiamati

al § 4 della presente relazione;

• valutati i dati di traffico disponibili in letteratura tra cui i rilievi di traffico fatti nel 2006 e ritenuti ancora attuali e

significativi;

• attesi i risultati di tali indagini che sono da considerarsi rappresentativi della situazione veicolare tipica rilevabile anche

in futuro;

• considerata l’attuale situazione infrastrutturale dell’incrocio della via della Fraterna con la S.R. n.56, quella della S.R.

56 che è stata oggetto di importanti riqualificazioni infrastrutturali ed e quella della via della Fraterna;


Studio di Base 25

del Complesso Commerciale “Natisone” della zona urbanistica (introducendo un

limite massimo di sviluppo della superficie di vendita all’interno della zona

urbanistica H2.1 di 2.850 mq. di cui 750 mq. riservati al settore alimentare - vedi

anche Cartografia di gestione del settore del Grande dettaglio (in Allegato “G”

e in cartografia propria, facente parte integrante delle Norme tecniche del Piano

di settore del grande dettaglio).

2.3.4. Proposte di modifica alle vigenti norme urbanistiche comunali per

adeguarle alle nuove normative regionali

Onde adattare la normativa urbanistica del Comune alle previsioni di

sviluppo delle grandi strutture di vendita e adeguarla alle nuovi leggi di settore

intervenute nel corso degli ultimi anni si propone che le norme tecniche del

vigente P.R.G.C. debbano così venir modificate:

a) ART. 22 – ZONA SD (Servizi per le attività produttive e commerciali)

Al punto 22.5, lettera c, “Indici edilizi ed urbanistici”: il riferimento

alla L.R.16/1996 non è più valido in quanto la legge è stata abrogata

(dalla L.R. 8/1999). Volendo comunque mantenere il limite di 2.500

mq. massimi di superficie di vendita esso dovrebbe così essere

riscritto:

“La superficie di vendita massima ammessa non dovrà superare i

2.500 mq. e la superficie coperta complessiva non potrà superare i

5.000 mq.”.

b) ART. 29 – ZONA H2 (Attività commerciali e terziarie di progetto)

Al punto 29.4, punto 1: la limitazione delle superficie di vendita per i

Centri/Complessi commerciali a 2.500 mq. fa sempre riferimento alla

abrogata L.R.16/1996. Dovrebbe così essere riscritto:

si ritiene che il sistema viario prossimo al “Complesso commerciale Natisone” di cui si richiede l’ampliamento della superficie

di vendita per mq. 350, sia in grado di sostenere i modesti maggiori volumi di traffico discendenti alla richiesta di

ampliamento della superficie di vendita.”


Studio di Base 26

“Attività commerciali al dettaglio, all’ingrosso e depositi: è ammesso

l’insediamento di strutture commerciali al dettaglio di qualsiasi

tipologia dimensionale purché con superficie coperta complessiva,

così come definita alla lettera r., 1° comma, dell’art.2 della

L.R.29/2005, non superiore a 5.000 mq.”-

Al punto 29.6, Parcheggi di relazione per le attività commerciali:

introdurre il parametro del 150% nel caso di aperture di esercizi di

media struttura di vendita maggiore (401-1.500 mq. di vendita) e del

100% nel caso di aperture di esercizi sotto la soglia dei 400 mq. di

superficie di vendita (secondo quanto previsto dall’art.21, 1° comma,

del D.P.R. 069/2007/Pres.)-

c) ART. 30 – ZONA H3 (Attività commerciali e terziarie esistenti)

Stante il fatto che oggi in tali zone non sono ubicate attività commerciali

con superficie di vendita superiore a 400 mq. lo standard di parcheggio

previsto del 200% (valido per attività superiori ai 1.500 mq. di vendita)

risulta “illogico”, meglio riportare tale standard al 100% (secondo quanto

previsto a quanto previsto dal sopracitato art.21, 1° comma, del D.P.R.

069/2007/Pres.)


Studio di Base 27

3. ALLEGATI

A – Elenco titolari autorizzazione amministrativa

B – Ubicazione esercizi con superfici di vendita superiori a 400 mq.

C – Individuazione strade principali

D – Norme urbanistiche zone a destinazione commerciale

E – Localizzazione zone urbanistiche a vocazione commerciale

F – Cartografia di gestione del settore di Medio Dettaglio maggiore o M2

G – Cartografia di gestione del settore di Grande Dettaglio


Studio di Base 28

A - ELENCO TITOLARI AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA

Esercizi di medio dettaglio maggiore

Esercizi di grande dettaglio (singoli o inseriti in centri/complessi commerciali)

DITTA UBICAZIONE NEGOZIO

SUPERFICI VENDITA

MQ ALIMEN. MQ NON ALIMEN.

MQ TOTALI

MAXI DI SRL Via Nazionale 88 1050 400 1450

LIDL ITALIA SRL Via Nazionale 57 856 430 1286

ECO.IS S.A.S. DI CANTARUTTI GIANNI & C. Via Casali 56 0 400 400

PLURIAUTO SRL Via Nazionale 81 0 398 398

PAGANO SAVERIO Via Divisione Julia 48 0 395 395

INGROSSO MOBILI DI BUDAI GIANPAOLO SAS Via Nazionale 93 0 369 369

ASPIAG SERVICE S.R.L. Via Antica 6 335 18 353

EDIL NORD FINITURE S.R.L. Via Nazionale 20 0 348 348

COOP. CONSUMO VILLANOVA Via Quattro Novembre 76 190 144 334

CI E GI ARREDAMENTI di CAON MARIA & C. S.A.S. Via Nazionale 43 0 241 241

BULFONI FRANCO s.r.l. Via Palmarina 40 0 240 240

TERMOFRIULI Via Nazionale 75 0 233 233

BERTOSSI EZIO E C. Via Antica 8 0 225 225


Studio di Base 29


SUPERFICI VENDITA


MQ TOTALI

DEGANO GARDEN DI ZUPPELLO NICOLA & C. SNC Via Palmarina 6 0 196 196

LE BOTTEGHE DI FORTE ANNITA Via Chiopris 19 185 7 192

IDEAL TERMO BAGNO Via Nazionale 85 0 175 175

MAURIG ANTONINO SNC DI Maurig Giusto e C. Via via Nazionale 7 0 131 131

MAURIG ANTONINO SNC DI Maurig Giusto e C. Via via Nazionale 7 0 124 124

CASELLI GROUP SPA Via Nazionale 87 0 102 102

VISINTINI A. & G. Via Bolzano 25 70 22 92

PASMIL srl Via dell'Asilo 26 0 90 90

SFILIGOI BRUNA Via C.Percoto 8 0 90 90

Alimentari Yongfa S.a.s. di Liu Jine Via Roma 71 86 0 86

ELIOGRAFICA VENUTO DI VENUTO ALESSANDRO & C. S.A.S Piazzetta Tomadini 13 0 85 85

LINEA UFFICIO DI PIZZUTTI & C. Piazza Tomadini 4 0 80 80

BOSCATTO PIERPAOLA Via Roma 54 0 80 80

BOSCATTO FIORELLA Via Roma 50 76 0 76

AUTOMECCANICA DON LORIS & C. Via Nazionale 23 0 72 72

ERRE ZETA S.N.C. Via Trieste 65 0 65

VIZZON FLAVIO Via della Rosie 4 0 65 65

KORMAKOVA OLGA Viale della Stazione 50 0 65 65


Studio di Base 30


SUPERFICI VENDITA


MQ TOTALI

MASAU LUCIA Via Roma 99 58 2 60

PODORIESZACH OSCAR Via del Collio 12 0 60 60

MOCCHIUTTI DINO Via IV Novembre 73 0 60 60

CHRISSWINE DI BOLZICCO CHRISTIAN Piazza di Brazza' 8 60 0 60

MENIS S.R.L. Via de Pollis 19 58 0 58

AUTOCARROZZERIA NUOVA NATISONE DI MOCCHIUTTI DENIS Via L. Gortani 24 0 57 57

ARTIPAN DUE S.N.C. Via delle Suole 6 55 0 55

PIANI LISA Via Roma 16 0 55 55

CALZATURE SANDRA E SHEILA Piazza Zorutti 15 0 54 54

CLINAZ MARIA ANGELA Via del Pozzo 31 0 51 51

BATTILANA ADELINA Via Chiopris 42 14 36 50

L.M. DI SCIARRINO Via Nazionale 30 0 50 50

EKO TEKNICA S.A.S. DI COCETTA DIEGO E C. Via Nazionale 38 0 50 50

SALVADOR JHONNY Via Giassico 40 0 50 50

OTTICA NOVA S. GIOVANNI DI DE MARTIN Via Roma 78 0 49 49

MUCCHIUT MORENO - VIDEOMOON Piazza Zorutti 18 0 45 45

PIZZAMIGLIO FRANCO Via Brava 22 0 45 45

COLLOVIGH ANDREA Via Roma 96 0 42 42


Studio di Base 31


SUPERFICI VENDITA


MQ TOTALI

CUDICIO ALAN Via Palmarina 27 0 42 42

BOSCO NICOLETTA Piazza Zorutti 10 40 0 40

MAR SRL Via Casali 16 0 40 40

VETRO FRIULI Via Palmarina 115 0 39 39

VISINTINI GIANNI Via Bolzano 4 0 38 38

LA PROFUMERIA snc DI PELOI MARISA Via Roma 41 0 37 37

ERMACORA ENZO DI ERMACORA D. & F. Via della Stretta 8 0 37 37

ADRIATICA DI GLEREAN A. E SCARFO' A. E C. SNC Via Nazionale 88 34 0 34

MISANO SILVANO Via Nazionale 35 0 32 32

BERIN VITTORIO Via Carducci 2 30 0 30

VECCHIATTO WALTER Via Palmarina 38 0 28 28

STUDIO REPORTER SNC Via Roma 66 0 26 26

FLOR STYLE DI GOBBO FEDERICO Via Nazionale 39 26 0 26

NOI IDEA Via della Stazione 36 0 20 20

ULISSE S.R.L. Via delle Suole 14 0 20 20

CIGNACCO LUCA Via Roma 23 0 20 20

GERLI GABRIELLA Viale delle Scuole 2 20 0 20

TALIS WINE SOC. CONS. A R.L. Via Palmarina 113 17 0 17


Studio di Base 32


SUPERFICI VENDITA


MQ TOTALI

C.F.C. FORNITURE INDUSTRIALI Via Nazionale 88/9 0 15 15

PTSHOP SPA Via Roma 123 0 15 15

FRIULFILATURA DI PERSOGLIA DORINO E C. Via Sottorive 0 10 10

BASSI GIANCARLO Via Nazionale 42 0 10 10

TREBI S.N.C. DI BISIACCO ALESSANDRO & C. Via del Pozzo 12 0 7 7

MENCHINELLI ANDREA Piazza Zorutti 9 0 5 5

CECCOTTI GIORGIO E C: Via Nazionale 32 0 5 5

RISTORANTE DA LUISA DI BRANDOLIN A.E C. Via Trieste 14 5 0 5

BATTISTUTTA MARCO Via Dolegnano di Sopra 58 4 0 4

DORE CRISTINA Via Madonna di Strada 5 0 3 3

TAMBALO ANNA Via Pascoli 6 0 2 2

CACA BAFTJAR Via Roma 46 2 0 2

BERGAMASCO ENRICO Via Roma 35 2 0 2

TRATTORIA BRAIDA DI CHIANDUSSI E C. Via Roma 38 0 2 2

LA CAMPAGNOLA s.n.c. Via Nazionale 94 1 0 1

SPESA INTELLIGENTE Via della Fraterna 32 750 250 1.000

IL BAULE UDINE SRL Via della Fraterna 36 0 900 900

CENTRODET S.R.L. Via della Fraterna 40 0 600 600


Studio di Base 33


SUPERFICI VENDITA


MQ TOTALI

ASPIAG SERVICE S.R.L. Via P.Zorutti 47 700 250 950

J & L. SRL Via P.Zorutti 47 0 784 784

BRICOLAGE CRISTOFOLI S.R.L. Via Palmarina 47 0 756 756


Studio di Base 34

B – UBICAZIONE AZIENDE CON SUPERFICIE DI VENDITA SUPERIORE A 400 MQ.


Studio di Base 35

C – VIABILITA’ PRINCIPALE SEDE DI ATTIVITA’ COMMERCIALI ED UBICAZIONE DEI PRINCIPALI PUNTI PUBBLICI

DI AGGREGAZIONE SOCIALE


Studio di Base 36

D - ANALISI DELLE VIGENTI NORME URBANISTICHE INERENTI LE ZONE IN CUI

VENGONO AMMESSE DESTINAZIONI D’USO COMMERCIALI AL MINUTO

ZONA URBANISTICA

V Esercizio di

vicinato Con superficie di

vendita fino a

250 mq.

M1 Media

struttura di vendita

Con superficie di

vendita sup. a

250 e fino a 400

mq.

M2 Media


Con superficie di

vendita sup. a

400 e fino a

1.500 mq.

G1 Grande


Con superficie di

vendita sup. a

1.500 e fino a

5.000 mq. coperti

G2 Grande


Con superficie

coperta superiore

a 5.000 mq.

A1 (art. 8) Immobili soggetti a restauro

conservativo (ivi compresi

quelli classificati ai sensi della

L. 1/6/39, n. 1089) e le

pertinenze

SI SI NO NO NO

A2 (art. 9) Zona di conservazione tipolog-

ca. Comprende immobili e aree

scoperte di particolare pregio

storico, architettonico e/o

ambientale.

SI SI NO NO NO

A P.R. (art. 10) Ambiti P.R.P.C. – Piani di

Recupero. Interessa aree di

carattere storico dove, per le

condizioni di degrado o per

migliorare la funzionalità degli

immobili e degli ambiti urbani si

rende opportuno il recupero del

patrimonio urbanistico ed

edilizio esistente mediante

interventi rivolti alla

conservazione, al risanamento,

alla ricostruzione ed alla

migliore utilizzazione del

patrimonio edilizio stesso.

SI SI NO NO NO


Studio di Base 37

ZONA URBANISTICA

V Esercizio di


vendita fino a

250 mq.

M1 Media


Con superficie di

vendita sup. a

250 e fino a 400

mq.

M2 Media


Con superficie di

vendita sup. a

400 e fino a

1.500 mq.

G1 Grande


Con superficie di

vendita sup. a

1.500 e fino a

5.000 mq. coperti

G2 Grande


Con superficie

coperta superiore

a 5.000 mq.

B0 (art. 12) Edifici tipici dell’architettura

minore storica parzialmente

modificati. Comprende edifici

singoli o ambiti che conservano

aspetti tipici dell’edilizia minore

storica e che per il valore

intrinseco o per manomissioni

subite non meritano di essere

classificati in zona A..

SI SI NO NO NO

B1 (art. 13) Aree di centro urbano con

elevato grado di trasformazione

o da convertire alla residenza.

Interessa ambiti di centro

urbano con elevato grado di

trasformazione rispetto ai

caratteri originali per effetto

della modifica e sostituzione dei

tipi tradizionali, caratterizzati

dalla presenza di attività

commerciali e terziarie, nonché

aree da convertire a residenza

con elevata densità abitativa.

SI SI NO NO NO

B2 (art. 14) Espansioni recenti.

Comprende espansioni più o

meno recenti degli aggregati

urbani del capo-luogo e delle

frazioni, con gradi diversi di

utilizzazione e satura-ione dei

lotti fondiari e con sufficiente

dotazione di opere di

urbanizzazione primaria.

SI SI NO NO NO

B3 (art. 15) Nuclei abitati di carattere

agricolo. Comprende nuclei di

origine agricola, che hanno

perduto in parte i caratteri

tradizionali. Differenziano dalle

zone B1 per l’assenza di fronti

commerciali, per la minor

densità edilizia, per la presenza

di edifici rustici in esercizio o

dimessi.

SI SI NO NO NO


Studio di Base 38

ZONA URBANISTICA

V Esercizio di


vendita fino a

250 mq.

M1 Media


Con superficie di

vendita sup. a

250 e fino a 400

mq.

M2 Media


Con superficie di

vendita sup. a

400 e fino a

1.500 mq.

G1 Grande


Con superficie di

vendita sup. a

1.500 e fino a

5.000 mq. coperti

G2 Grande


Con superficie

coperta superiore

a 5.000 mq.

D1 (art. 18) Zone industriali-artigianali di interesse regionale.

Comprende ambiti territoriali

interessati dalla presenza di

agglomerati industriali di

interesse regionale e aree di

espansione di previsione.

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

NO NO

D1a (art. 18.18) Zona industriale-artigianale

situata in località La Brava

all’incrocio tra la S.P.

Palmarina e via Pesenalat.

SI SI

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

NO NO

D1-H (art. 18.19) Comprende ambiti in precedenza classificati in zona D1, situati a Medeuzza, entro i quali si intende consentire anche il deposito e la commercializzazione di merci non prodotte dall'azienda insediata e l'insediamento di attività collaterali alle attività produttive presenti nell'area della sedia (laboratori di ricerca, studi pubblicitari, ecc.).

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

NO NO

D2 (art. 18bis) Insediamenti industriali-artigianali di previsione. Comprende aree destinate all'insediamento di attività industriali e artigianali con caratteristiche diverse dalla zona D1.

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

NO NO

D3 (art. 19) Insediamenti industriali-

artigianali esistenti esterni agli

abitati.

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

NO NO


Studio di Base 39

ZONA URBANISTICA

V Esercizio di


vendita fino a

250 mq.

M1 Media


Con superficie di

vendita sup. a

250 e fino a 400

mq.

M2 Media


Con superficie di

vendita sup. a

400 e fino a

1.500 mq.

G1 Grande


Con superficie di

vendita sup. a

1.500 e fino a

5.000 mq. coperti

G2 Grande


Con superficie

coperta superiore

a 5.000 mq.

D3a (art. 20) Insediamenti industriali-

artigianali compresi negli

abitati

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

SI (per esercizi

di vendita di

generi non

alimentari a

basso

impatto)

NO NO

SD (art. 22) Servizi ed attrezzature, di

iniziativa pubblica e/o privata, a

sostegno delle attività

produttive.

SI SI SI

SI (fino a 2.500

mq.di

vendita)

NO

E6 (art. 28) Ambiti di interesse agricolo.

Comprende ambiti di interesse

agricolo di cui all’art. 10 delle

norme di attuazione el P.U.R. di

cui si vuole esaltare la

vocazione produttiva e impedire

usi impropri.

E’ ammessa nella zona la destinazione d’uso

a commercio solo per la vendita dei prodotti aziendali

E’ ammessa la costruzione di stazioni per la distribuzione dei

carburanti e servizi accessori.

H2 (art.29) Attività commerciali e terziarie

di progetto. Comprende ambiti

interessati da insediamenti

commerciali esistenti e/o di

progetto da attuare con un

P.R.P.C.

SI SI SI

SI (solo per

Centri

Commerciali

limite a 2.500

mq.di

vendita)

NO

- Zona H2 sita a

Medeuzza lungo

la Palmarina

SI SI SI NO NO

H3 (art. 30) Attività commerciali e terziarie

esistenti. Interessa ambiti dove

si riconosce l’esistenza di

attività commerciali e terziarie

isolate.

SI

SI

SI Solo se già

esistenti

SI Solo se già

esistenti

NO


Studio di Base 40

ZONA URBANISTICA

V Esercizio di


vendita fino a

250 mq.

M1 Media


Con superficie di

vendita sup. a

250 e fino a 400

mq.

M2 Media


Con superficie di

vendita sup. a

400 e fino a

1.500 mq.

G1 Grande


Con superficie di

vendita sup. a

1.500 e fino a

5.000 mq. coperti

G2 Grande


Con superficie

coperta superiore

a 5.000 mq.

S (art. 34) Servizi ed attrezzature collettive

SI (per piccole

attività

commerciali

se

funzionalme

nte connesse

con strutture

sportive o

per lo

spettacolo

nella misura

del 5% delle

superfici

attrezzate

per un

massimo di

mq. 50

NO NO NO NO

O (art. 45) Insediamenti misti a

destinazione residenziale e

terziaria di interesse locale

SI SI NO NO NO


Studio di Base 41

E – ZONE URBANISTICHE


Studio di Base 42

Identificativo zona: H2.1 (Via della Fraterna)

Superficie zona omogenea in mq.

Attività commerciali insediate

CENTRO COMMERCIALE “NATISONE” – Via della Fraterna 2.500 mq.

Ditte Alimentari Non

Alimentari TOTALE

SPESA INTELLIGENTE Spa 750 250 1.000

IL BAULE UDINE Srl 0 900 900

CENTRODET Srl 0 600 600

13.970


Studio di Base 43

Identificativo zona: H2.2 (Via P. Zorutti – Via Palmarina)

superficie zona omogenea in mq.

Attività commerciali insediate

CENTRO COMMERCIALE “PALMARINA” – Via P.Zorutti/V.Palmarina 2.490 mq.

Ditte Alimentari Non Alimentari TOTALE

ASPIAG SERVICE Srl 700 250 950

J & L. Srl 0 784 784

BRICOLAGE CRISTOFOLI Srl 0 756 756

15.560


Studio di Base 44

Identificativo zona: H2.3 (Via delle Colonne - Via P. Zorutti)

superficie zona omogenea in mq. 8.774


Studio di Base 45

Identificativo zona: H2.4 (Via Nazionale)



Studio di Base 46

Identificativo zona: H2.5 (Via Nazionale – Via della Fraterna)



Studio di Base 47

Identificativo zona: H2.6 (Via Nazionale – Via della Fraterna)



Studio di Base 48

Identificativo zona: H2.7 (Via Nazionale)



Alimentari TOTALE

MAXI DI Srl 1.050 400 1.450

11.872


Studio di Base 49

Identificativo zona: H2.8 (Via Nazionale – Via Divisione Julia)



Alimentari TOTALE

LIDL ITALIA Srl 856 430 1.286

19.905


Studio di Base 50

Identificativo zona: H2.9 (Via Divisione Julia – Via delle Rosie)



Studio di Base 51

Identificativo zona: H2.10 (Via Antica)



Studio di Base 52

Identificativo zona: H2.11 (Via Madonna di Strada)



Studio di Base 53

Identificativo zona: SD.1 (Via Brava)


79.673


Studio di Base

54

F – CARTOGRAFIA DI GESTIONE DEL SETTORE DEL MEDIO DETTAGLIO MAGGIORE O TIPO M2


Studio di Base 55

G – CARTOGRAFIA DI GESTIONE DEL SETTORE DEL GRANDE DETTAGLIO – INDIVIDUAZIONE SUPERFICI COMMERCIALI MASSIME AMMISSIBILI PER SINGOLA ZONA

COMUNE DI San Giovanni al Natisone · - il Piano di Settore del grande dettaglio, il quale...

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