Come si vedrà, il legislatore ha posto in capo all’Amministratore e al condominio molti adempimenti nell’interesse dell’Amministrazione finanziaria o, comunque, un interesse diverso rispetto a quello dei condomini o del condominio.

La qualificazione di sostituto d’imposta e, oggi, l’imposizione di obblighi di comunicazione ed elaborazione dati connotano – diversamente dal passato – la professione di amministratore di condominio, così come la professione di commercialista con le asseverazioni o di architetto/geometra con la DIA e la SCIA. Una male intesa sussidiarietà orizzontale senza retribuzione del lavoro prestato (o con retribuzione a carico di altri soggetti).

La mia relazione di comporrà di due parti: una dedicata ai profili di fiscalità del condominio e alla sua peculiare soggettività fiscale e una parte alle agevolazioni fiscali previste per i condomini.

1

Il condominio è una particolare forma di comunione in cui coesistono

- Proprietà individuali su alcuni beni

- Comproprietà su parti comuni che presentano un nesso di strumentalità con le singole proprietà (art. 1117 c.c.)

2

- notevole rilevanza che in ambito condominiale è attribuita al principio di maggioranza, di per sé espressione di autonomia della struttura organizzata

- capacità processuale attiva e passiva conferita all'amministratore

vengono ora ad unirsi altri sintomi dell'attribuzione di una capacità di diritto patrimoniale al condominio, in forza della quale questo acquista la titolarità del diritto di proprietà sulle cose comuni dell'edificio e può rivestire la qualità di parte complessa in rapporti obbligatori assunti nel rispetto delle regole riguardanti la formazione di volontà del gruppo.

all'art. 1129, 12° co., n. 4, c.c., nell'ambito delle fattispecie di irregolarità legittimanti la revoca dell'amministratore, si parla di un ``patrimonio del condominio'' da non confondersi con il ``patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini'';

art. 1130 bis c.c., si stabilisce che il rendiconto condominiale debba indicare ogni dato «inerente alla situazione patrimoniale del condominio»;

l'art. 1135, n. 4, c.c., contempla l'obbligo (e non più facoltà) dell'assemblea di costituire un ``fondo speciale'' per le opere di manutenzione straordinarie e le innovazioni, di importo pari all'ammontare dei lavori.

3

4

I redditi relativi agli immobili che costituiscono oggetto di proprietà comune

- Redditi catastali per immobili cui è attribuita una rendita catastale (con limite di 25,82 euro per singolo condòmino) – art. 36, comma 3 bis TUIR (dpr n. 917/1986)

- Redditi fondiari per locazioni… (senza alcun limite minimo)

Sono imputati per trasparenza al singolo condòmino in relazione ai millesimi di proprietà

Anche se tali ricavi sono stati imputati a diminuzioni di spese (es., pubblicità per pagare noleggio ponteggi sulla facciata…)

3-bis. Il reddito imputabile [catastalmente] a ciascun condomino derivante dagli immobili di cui all'articolo 1117, n. 2, del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile un'autonoma rendita catastale, non concorre a formare il reddito del contribuente se di importo non superiore a lire 50 mila.

5

6

La richiesta di attribuzione deve essere formulata a qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate

La successiva sostituzione dell’Amministratore deve essere comunicata

Modulo AA5/6, in forma cartacea o per posta

Denominazione, anche solo indirizzo (condominio di via Nazionale 75)

Natura giuridica cod: 51

Codice attività: 97.00.00

- attività di famiglie e convivenze (inclusi i condomini) come datori di lavoro per personale domestico quale collaboratori domestici, cuochi, camerieri, guardarobieri, maggiordomi, lavandaie, giardinieri, portinai, stallieri, autisti, custodi, governanti, baby-sitter, badanti, istitutori, segretari eccetera

Codice rappresentante: 13 (amministratore) se nominato, 1 (rappresentante legale) se condomino

7

Allegare deliberazione oppure – se non c’è obbligo nomina – dichiarazione altri proprietari (suggerito dalla prassi, ma penso che rientri tra i poteri della comunione)

7

sentenza 18 dicembre 2014 n. 26766  Corte di cassazione

àmbito di applicazione della disciplina del condominio

Cortile posto al servizio di più edifici distinti ed autonomi appartenenti a proprietari diversi: la Corte si interroga sulla natura di tale bene e sulla disciplina che ad esso debba applicarsi.

In realtà consorzio e condominio operano su piani diversi; al primo non può essere applicata, sic e simpliciter, la normativa speciale dettata dal Legislatore in materia di condominio.

In realtà le due figure operano su piani diversi. Il condominio è una forma di proprietà plurima che trae la propria origine dalla struttura stessa del fabbricato; esso è disciplinato da norme speciali inquadrabili all'interno dei diritti reali. I consorzi possono essere di vari tipi, quelli costituiti tra i proprietari degli immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, rientrano nella categoria generale delle associazioni.

8

9

L’ammontare delle ritenute fiscali dipende dalla tipologia di reddito erogato

- Per i dipendenti (es. portinaio), come per il lavoro dipendente (proporzionale e progressivo). Sono anche necessari tutti gli adempimenti del datore di lavoro (libri obbligatori, ….)

- Ritenuta d’acconto (20%) sui compensi ai liberi professionisti/lavoro autonomo;

- Nessuna ritenuta se il compenso è erogato a una società di persone o di capitali (fornitura di energia elettrica, prodotti per la pulizia,

- 4% per i contratti di appalto di opere o di servizi (manutenzione, ristrutturazione, pulizia (art. 25-ter dpr 600/1973)

10

ART. 25 TER dpr 600/1973

1. Il condominio quale sostituto di imposta opera all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.

2. La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

2-bis. Il versamento della ritenuta di cui al comma 1 è effettuato dal condominio quale sostituto d'imposta quando l'ammontare delle ritenute operate raggiunga l'importo di euro 500. Il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno anche qualora non sia stato raggiunto l'importo stabilito al primo periodo. (2)

2-ter. Il pagamento dei corrispettivi di cui al comma 1 deve essere eseguito dai condomìni tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all'amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli, che possono essere stabilite con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze da emanare ai sensi dell'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400. L'inosservanza della presente disposizione comporta l'applicazione delle sanzioni previste dal comma 1 dell'articolo

11

11 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. (2) (DA EURO 250 a EURO 2000)

Note:

(1) Articolo inserito dall'art. 1, comma 43, L. 27 dicembre 2006, n. 296,

a decorrere dal 1° gennaio 2007.

(2) Comma aggiunto dall’art. 1, comma 36, L. 11 dicembre 2016, n. 232, a

decorrere dal 1° gennaio 2017.

11

ART. 25 TER dpr 600/1973

1. Il condominio quale sostituto di imposta opera all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.

2. La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

2-bis. Il versamento della ritenuta di cui al comma 1 è effettuato dal condominio quale sostituto d'imposta quando l'ammontare delle ritenute operate raggiunga l'importo di euro 500. Il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno anche qualora non sia stato raggiunto l'importo stabilito al primo periodo. (2)

2-ter. Il pagamento dei corrispettivi di cui al comma 1 deve essere eseguito dai condomìni tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all'amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli, che possono essere stabilite con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze da emanare ai sensi dell'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400. L'inosservanza della presente disposizione comporta l'applicazione delle sanzioni previste dal comma 1 dell'articolo

12

11 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. (2) (DA EURO 250 a EURO 2000)

Note:

(1) Articolo inserito dall'art. 1, comma 43, L. 27 dicembre 2006, n. 296,

a decorrere dal 1° gennaio 2007.

(2) Comma aggiunto dall’art. 1, comma 36, L. 11 dicembre 2016, n. 232, a

decorrere dal 1° gennaio 2017.

12

ART. 25 TER dpr 600/1973

1. Il condominio quale sostituto di imposta opera all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.

2. La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

2-bis. Il versamento della ritenuta di cui al comma 1 è effettuato dal condominio quale sostituto d'imposta quando l'ammontare delle ritenute operate raggiunga l'importo di euro 500. Il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno anche qualora non sia stato raggiunto l'importo stabilito al primo periodo. (2)

2-ter. Il pagamento dei corrispettivi di cui al comma 1 deve essere eseguito dai condomìni tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all'amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli, che possono essere stabilite con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze da emanare ai sensi dell'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400. L'inosservanza della presente disposizione comporta l'applicazione delle sanzioni previste dal comma 1 dell'articolo

13

11 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. (2) (DA EURO 250 a EURO 2000)

Note:

(1) Articolo inserito dall'art. 1, comma 43, L. 27 dicembre 2006, n. 296,

a decorrere dal 1° gennaio 2007.

(2) Comma aggiunto dall’art. 1, comma 36, L. 11 dicembre 2016, n. 232, a

decorrere dal 1° gennaio 2017.

13

Omessa presentazione del modello 770 comporta una sanzione da euro 258 a 2065, oltre a 51 euro per ciascun percipiente non indicato

Se è omessa anche la dichiarazione, la sanzione sulle omesse ritenute è dal 120 al 240% delle ritenute non versate, con un minimo di 258 euro.

14

Potestà regolamentare dell’Ente locale

15

Formulazione poco felice

16

a) Per effettuare la comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del D.P.R. 605/1973)

Deve indicare i fornitori, qualsiasi forma abbiano, per importi superiori a 258,23 (al lordo dell’IVA) euro annui a qualsiasi titolo

Sono escluse le utenze

Sono esclusi i nominativi già oggetto di comunicazione nel 770

Un quadro AC per ciascun condominio

Omissione è sanzionata da 258 a 2065 euro

b) per effettuare la comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali.

In relazione agli interventi sulle parti comuni condominiali iniziati a partire dal 14 maggio 2011, per i quali nell’anno 2015 sono state sostenute spese che danno diritto alla detrazione, l’amministratore di condominio indica nel quadro K i dati catastali identificativi del condominio sul quale sono stati effettuati i lavori.

17

Si ricorda che per tali tipologie di interventi è prevista l’applicazione di una ritenuta d’acconto ai beneficiari dei bonifici bancari e postali effettuati dai contribuenti per ottenere le detrazioni d’imposta (bonifici relativi ad interventi per beneficiare delle detrazioni del 36%, 50%, 55%, 65%). La Legge di Stabilità per il 2015 ha disposto l’aumento della ritenuta sui pagamenti effettuati con bonifico, dal 4% all’ 8%. Dato che il sostituto d’imposta obbligato ad operare e versare le ritenute in questione sono le banche/Poste e non il condominio si ritiene che anche tali spese, sebbene assoggettate a ritenuta, debbano essere indicate nel quadro K del modello 730/2016.

L’obbligo di compilazione del quadro K sussiste anche se la carica di amministratore è stata conferita nell’ambito di un condominio con non più di otto condomini.

Nel caso di condomìni con non più di otto condomini, qualora non sia stato nominato l’amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, dovrà provvedere ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuare i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.

Nel caso quindi di condominio con meno di otto condomini:

se l’amministratore viene nominato allora la presentazione del quadro K è obbligatoria (come la presentazione del modello 770 nel caso di pagamento di compensi erogati a soggetti con ritenuta d’acconto);

se l’amministratore non è nominato (in quanto non obbligatorio) il condominio non sarà tenuto alla presentazione del quadro K (ma eventualmente del solo modello 770).

Per quanto riguarda infine le modalità di presentazione del quadro K:

se l’amministratore presenta il modello 730/2016, il quadro K deve essere presentato unitamente al modello 730 barrando l’apposita casella nel frontespizio;

se l’amministratore di condominio è esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi dovrà presentare il quadro AC unitamente al frontespizio del modello Unico 2016 PF con le modalità e i termini previsti per la presentazione di quest’ultimo modello.

se l’amministratore presenta il modello Unico 2016 PF presenterà il quadro AC unitamente al modello Unico.

In presenza di più condomini amministrati dal medesimo amministratore devono essere compilati distinti quadri K per ciascun condominio.

17

18

19

Fra le attribuzioni dell'amministratore, infatti, l'art. 1130, n. 6, c.c. (come sostituito dall'art. 10, l. n. 220 del 2012, in vigore dal 17 giugno 2013, e, poi, modificato dall'art. 1, comma 9, lett. c, d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, conv. dalla l. 21 febbraio 2014, n. 9) prevede quella di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale

DIRITTO ALLA RISERVATEZZA? IL TRATTAMENTO E’ OBBLIGATORIO PER LEGGE

20

(*) non è un dato dai pubblici registri

L'art. 13 della legge n. 431 del 1998 (la legge che disciplina le locazioni abitative)

Il testo originario dell'articolo è stato sostituito dal comma 59 dell'art. 1 della legge di stabilità 2016 (legge n. 208 del 28 dicembre 2015). A seguito della sostituzione il 1º comma dell'articolo ha oggi il seguente tenore: “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile.”

La norma si applica solo alle locazioni regolate dalla legge n. 431 del 1998 che devono essere registrate (sopra i trenta giorni (d.p.r.. 26 aprile 1986 n. 131)

21

22

Strettamente legato al tema degli obblighi dichiarativi vi è il tema delle agevolazioni fiscali previste per il recupero edilizio.

23

(*) Si tratta, in linea generale, di una detrazione dell’IRPEF e non di un credito di imposta. Ne consegue che, in assenza di IRPEF dovuta, non è possibile ottenere il rimborso, né portare il credito nella dichiarazione successiva.

Salva, a particolari condizioni, la cessione del credito di cui si dirà

Nel ddl di stabilità c’è proroga al 50% con limite di 96.000

24

(*) come si vedrà, se il condomino paga entro fine anno, l’Amministratore terrà in considerazione il pagamento allorquando trasmetterà i dati all’Agenzia delle Entrate. Se il pagamento avviene entro il termine della dichiarazione (che varia a seconda della tipologia di dichiarazione presentata, UNICO o 730), può essere considerata la detrazione. Si apre il problema della documentabilità della detrazione e del 730 precompilato.

25

(*) non è necessario che ci sia continuità, se si è dimenticato di inserire la spesa o di fare la dichiarazione un anno, si può godere delle agevolazioni gli anni successivi. Si perde solo la quota dell’anno.

I soggetti ammessi alla detrazione sono molteplici, ma spesso è necessario – prima dell’effettuazione dei lavori – che il contratto di comodato o il preliminare di compravendita sia stato registrato

Bisogna essere in regola con il titolo edilizio (vedremo dopo la problematicità di tale aspetto)

Le fatture devono essere intestate a colui o coloro che vogliono godere dell’agevolazione

I bonifici devono essere effettuati dal conto di colui o coloro che vogliono godere dell’agevolazione con la ritenuta e con l’indicazione della disposizione agevolativa

C’è tantissima prassi. Ci si potrebbe domandare dell’utilità della prassi, ma in sede di pianificazione della spesa è meglio essere aderenti a quanto richiesto dall’Agenzia per prevenire contenzioso.

26

Si tratta di

a) manutenzione ordinaria

b) Manutenzione straordinaria

c) Restauro e risanamento conservativo

d) Ristrutturazione edilizia

Il riferimento al DPR 380/2001 rischia di essere superato dalle leggi regionali

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

Il trasferimento di una quota dell’immobile non determina il trasferimento del diritto alla detrazione

Solo con la cessione dell’intero immobile (o l’assorbimento dell’intera proprietà in capo all’acquirente)

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, restano in capo al nudo proprietario

In caso di decesso, la detrazione rimanente resta in capo a coloro che hanno la «detenzione materiale» dell’immobile (????). In caso di comodato, vendita o donazione l’agevolazione si perde

Il comodatario o il conduttore in locazione continuano a fruirne fino all’esaurimento

38

39

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta (55, 65, 70, 75%) occorre far riferimento:

- alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali

- alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

40

Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) esistenti, di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali (per l’attività d’impresa o professionale).

La prova dell’esistenza dell’edificio può essere fornita dalla sua iscrizione in catasto o dalla richiesta di accatastamento, oppure dal pagamento dell’imposta comunale (Ici/Imu), se dovuta.

Non sono agevolabili, quindi, le spese effettuate in corso di costruzione dell’immobile.

Per alcune tipologie di interventi, inoltre, è necessario che gli edifici presentino specifiche caratteristiche (per esempio, essere già dotati di impianto di

riscaldamento, presente anche negli ambienti oggetto dell’intervento, tranne quando si installano pannelli solari).

In caso di ristrutturazione senza demolizione dell’esistente e ampliamento, la detrazione spetta solo per le spese riferibili alla parte esistente.

In quest’ultimo caso, comunque, l’agevolazione non può riguardare gli interventi di riqualificazione energetica globale dell’edificio, considerato che per tali interventi occorre individuare il fabbisogno di energia primaria annua riferita all’intero edificio, comprensivo, pertanto, anche

41

dell’ampliamento.

41

titolari di reddito d’impresa possono fruire della detrazione solo con riferimento ai fabbricati strumentali da essi utilizzati nell’esercizio della loro attività imprenditoriale (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 340/2008).

Per esempio, non possono usufruire dell’agevolazione le imprese di costruzione, ristrutturazione edilizia e vendita, per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica su immobili “merce” (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 303/2008).

42

Tra le persone fisiche possono fruire dell’agevolazione anche:

i titolari di un diritto reale sull’immobile

i condòmini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali

gli inquilini

coloro che hanno l’immobile in comodato.

Sono inoltre ammessi a fruire della detrazione, purché sostengano le spese per la realizzazione degli interventi e questi non siano effettuati su immobili strumentali all’attività d’impresa:

il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado)

il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 64/E del 28 luglio 2016).

Si ha diritto all’agevolazione anche quando il contribuente finanzia la realizzazione dell’intervento di riqualificazione energetica mediante un contratto di leasing. In tale ipotesi, la detrazione spetta al contribuente stesso (utilizzatore) e si calcola sul costo sostenuto dalla società di leasing. Pertanto, non assumono rilievo, ai fini della detrazione, i canoni di leasing addebitati all’utilizzatore

43

44

45

46

47

48

Con provvedimento del 22 marzo 2016 l’Agenzia delle Entrate ha individuato le modalità di cessione del credito, disponendo che:

la situazione di incapienza deve sussistere nel periodo d’imposta 2015

il credito cedibile è pari al 65% delle spese poste a carico al singolo condomino, in base alla tabella millesimale di ripartizione, e riguarda le spese sostenute nell’anno 2016, anche se riferite ad interventi iniziati in anni precedenti

la volontà di cedere il credito deve risultare dalla delibera dell’assemblea che approva gli interventi di riqualificazione energetica oppure da una specifica comunicazione inviata successivamente al condominio. Il condominio deve comunicare questa volontà ai fornitori che, a loro volta, devono accettare, in forma scritta, la cessione del credito a titolo di parziale pagamento del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati

il credito ceduto ha le stesse caratteristiche della detrazione teoricamente spettante al condomino e, quindi, il fornitore potrà utilizzarlo in 10 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui è stata sostenuta la spesa di riqualificazione energetica.

In particolare, il credito è utilizzabile in compensazione, a partire dal 10 aprile 2017 e mediante il modello F24, esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

49

La quota di credito non fruita nell’anno può essere riportata nei periodi d’imposta successivi ma non può essere chiesta a rimborso.

Inoltre, per verificare la correttezza della cessione della detrazione da parte del condomino e della fruizione del credito da parte dei fornitori, è previsto che:

il condominio paghi, entro il 31 dicembre 2016, le spese corrispondenti alla parte non ceduta sotto forma di credito, mediante l’apposito bonifico bancario o postale

il condominio comunichi telematicamente all’Agenzia delle Entrate una serie di dati, attraverso l’amministratore o, se non obbligati alla relativa nomina, attraverso il condomino incaricato.

I dati da comunicare sono

il totale della spesa sostenuta nel 2016

l’elenco dei bonifici effettuati

il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito

l’importo del credito ceduto da ciascun condomino

il codice fiscale dei fornitori cui il credito è stato ceduto e l’importo totale del credito ceduto a ciascuno di essi.

La comunicazione va fatta, utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconlinedell’Agenzia delle Entrate, entro il 31 marzo 2017.

Il condominio è inoltre tenuto ad informare i fornitori dell’avvenuto invio della comunicazione.

49

Si considerano “incapienti” i contribuenti che hanno un’imposta annua dovuta inferiore alle detrazioni (da lavoro dipendente, pensione o lavoro autonomo) spettanti.

In sostanza, sono incapienti i contribuenti che nell’anno precedente a quello in cui hanno sostenuto le spese si trovavano nelle condizioni indicate:

nell’articolo 11 comma 2 del Tuir, cioè i pensionati con reddito complessivo costituito solo da redditi da pensione non superiori a 7.500 euro, goduti per l’intero anno, redditi di terreni per un importo non superiore a 185,92 euro, reddito dell’abitazione principale e relative pertinenze

nell’art. 13 comma 1 lett. a) del Tuir, cioè i lavoratori dipendenti e i contribuenti con redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente con reddito complessivo non superiore a 8.000 euro

nell’art. 13 comma 5 lett. a) del Tuir, cioè i contribuenti con redditi derivanti da lavoro autonomo o da un’impresa minore e i possessori di alcuni “redditi diversi” (indicati nell’art. 50, comma 1, lettere e, f, g, h e i del Tuir, ad eccezione di quelli derivanti dagli assegni periodici), di importo non superiore a 4.800 euro.

50

51

LE REGOLE PER LA CESSIONE DEI CREDITI RELATIVI A SPESE EFFETTUATE DAL 2017 AL 2021

Con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017, che sostituisce il precedente provvedimento dell’8 giugno 2017, sono state definite le modalità di cessione dei crediti, da parte dei soggetti incapienti e degli altri beneficiari, con riferimento alle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

IL CREDITO CEDIBILE

Per i soggetti incapienti, il credito d’imposta cedibile corrisponde:

1. alla detrazione del 65% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle

parti comuni degli edifici

2. alla detrazione del 70% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per gli interventi condominiali che interessino l’involucro

dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso

52

3. alla detrazione del 75% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi finalizzati a migliorare la prestazione

energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015).

Tutti gli altri soggetti, diversi dagli incapienti, possono invece cedere solo il credito d’imposta corrispondente alle detrazioni indicate nei punti 1 e 2 (detrazione del 70 e del 75%).

52

53

COME AVVIENE LA CESSIONE

Il condomino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo, oltre ai propri dati.

L’amministratore del condominio effettua le seguenti operazioni:

comunica annualmente all’Agenzia delle Entrate i dati del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente. In mancanza di questa comunicazione la cessione del credito è inefficace

consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia.

I condòmini appartenenti ai cosiddetti “condomini minimi” che, non avendo l’obbligo di nominare l’amministratore, non vi abbiano provveduto, possono cedere il credito incaricando un condomino di effettuare gli adempimenti con le stesse modalità previste per gli amministratori di condominio.

L’Agenzia delle Entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito che gli è stato attribuito. Tale credito potrà essere utilizzato solo dopo la

54

relativa accettazione, che deve avvenire attraverso le funzionalità rese disponibili nello stesso “Cassetto fiscale”.

Le informazioni sull’accettazione del credito da parte del cessionario saranno rese visibili anche nel “Cassetto fiscale” del cedente.

Se il cessionario cede, a sua volta, il credito ricevuto, deve darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate utilizzando le funzionalità telematiche rese disponibili dalla stessa Agenzia, che attribuirà il credito al nuovo cessionario con la procedura prima descritta.

54

55

c.d. “Decreto sicurezza”

la possibilità di progetti proposti da determinati soggetti, fra cui gli amministratori di condominio, “per la messa in opera a carico di privati di sistemi di sorveglianza tecnologicamente avanzati, dotati di software di analisi video per il monitoraggio attivo con invio di allarmi automatici a centrali delle forze di polizia o di istituti di vigilanza privata convenzionati” (art. 7, comma 1-bis).

Comuni “potranno” deliberare, a partire dal 2018, detrazioni dall'IMU e dalla TASI in favore di tali soggetti.

56

57

58