Condominio Casi e Soluzioni

Condominio: casi e soluzioni

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SOMMARIO

Condominio: casi e soluzioni

NOTA INTRODUTTIVA 4

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO 5

Nomina dell’amministratore 5

Revoca giudiziaria 6

Obbligo di iscrizione al Curit 8

ASSEMBLEA DI CONDOMINIO 9

Delibera per abbattimento e ricostruzione dell’edificio 9

Delibera per installazione di pannelli fotovoltaici 11

Soppressione servizio pulizie 13

Termini convocazione 14

CONTROVERSIE CONDOMINIALI 16

Danni da infiltrazione d’acqua 16

Notifica decreto ingiuntivo 17

ASPETTI FISCALI 19

Registro - Divisione delle parti comuni condominiali 19

Detrazione 36% 19

Ritenuta del 10% sul 36% e 55% 20

Detrazione del 36%: spese per interventi su parti condominiali 20

Ritenute d’acconto applicate da un condominio 21

Recupero edilizio 36% 21

IMPIANTI 22

Dichiarazione di conformità 22

Certificato di prevenzione incendi 24

Distacco impianto di riscaldamento 25

Installazione di antenna centralizzata 26

Impianto a gas 28

Impianto ascensore 30

Riparazione condutture del gas 31

INNOVAZIONI 34

Pavimentazione balconi 34

Installazione di stenditoio sulla terrazza condominiale 35

Sostituzione telaio finestra 38

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Installazione insegna 40

SPESE CONDOMINIALI 43

Riparazione colonna di scarico 43

Sostituzione piastrelle della terrazza 44

Servizio erogazione gas 46

Ripartizione spese pregresse in base alle tabelle millesimali 48

Facciata 50

Frontalini balconi 51

Sottotetto 52

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Immobili 24

Dossier Condominio: casi e soluzioni a cura della Redazione di

Immobili 24

Nota Introduttiva Il dossier “Il Condominio: casi e soluzioni” è una raccolta di pareri sui casi più significativi e ricorrenti sottoposti dagli abbonati. I pareri suddivisi per argomento, affrontano diversi aspetti della materia condominiale (amministrazione, spese comuni, maggioranze assembleari, innovazioni, aspetti fiscali). I pareri sono a cura dell’Avv. Raffaele Cusmai. La Redazione [email protected]

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Amministratore di condominio

NOMINA DELL’AMMINISTRATORE

Quesito:

Nell’assemblea condominiale, convocata per la nomina dell’amministratore, pur essendo indicata all'ordine

del giorno la nomina dell’amministratore per dimissioni del precedente, si omette di riportare nel verbale la

nomina del nuovo amministratore. Un condomino dinnanzi alla richiesta di pagamento con decreto ingiuntivo

si oppone, adducendo il difetto di legittimazione attiva del neo amministratore. Come procedere?

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Risposta:

1. Inquadramento normativo

Art. 1136 cod. civ.: L’assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che

rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide

le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la

metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di

seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci

giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei

partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la

nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle

attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione

dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza

stabilita dal secondo comma.

Art. 63 Disp. att. cod. civ.: Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato

dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante

opposizione.

Art. 1137 cod. civ.: 1. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono

obbligatorie per tutti i condomini. 2. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di

condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende

l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. 3. Il ricorso deve

essere proposto, sotto pena di decadenza [2964 ss. ], entro trenta giorni, che decorrono dalla data della

deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

2. Conclusioni

Innanzitutto occorre precisare che le due questioni, quella della validità della nomina del nuovo

amministratore e del diniego opposto da un condomino al pagamento di spese condominiali dovute sulla base

dell’asserita carenza di legittimazione attiva del nuovo amministratore vanno tenute distinte.

Sulla prima, osserviamo che da quanto ci viene riferito non comprendiamo se a verbale sia stato omesso i) il

nominativo del nuovo amministratore, la quale non risulti nemmeno dall’ordine del giorno, o se l’omissione

riguardi solo ii) la dichiarazione del condomino moroso. Nell’ipotesi i) dovrà provvedersi alla convocazione di

una assemblea straordinaria e quindi ad una nuova votazione, curando questa volta di inserire a verbale le

generalità dell’amministratore nominato. Nell’ipotesi ii) se la delibera di nomina è stata approvata da almeno

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la metà, oppure da un terzo, dei condomini secondo il valore millesimale dell’edificio, a seconda che

l’assemblea abbia deliberato in prima, o come avviene di solito nella prassi, in seconda convocazione, la

nomina è pienamente valida e l’amministratore così nominato - e qui veniamo alla seconda questione - potrà

presentare ricorso per ingiunzione di pagamento ex artt. 633 c.p.c. e 63 disp. att. cod. civ., per ottenere un

decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso. L’eventuale eccezione, di natura processuale, di

carenza di legittimazione attiva del nuovo amministratore, di cui non comprendiamo comunque il fondamento

giuridico, riguarderà poi l’eventuale fase di cognizione piena a seguito di opposizione al decreto ingiuntivo. Il

condomino moroso potrà comunque impugnare la delibera nei modi e termini di cui all’art. 1137 cod. civ. se

ritiene che la stessa abbia violato norme di legge o del regolamento di condominio, violazioni che non

individuiamo nella omissione della sua dichiarazione a verbale che può essere imputata a mero errore

materiale e che comunque non impedisce la proponibilità del ricorso per decreto ingiuntivo da parte

dell’amministratore validamente nominato dall’assemblea di condominio.

(Parere a cura dell’Avv. Raffaele Cusmai)

REVOCA GIUDIZIARIA

Quesito:

Se l'amministratore in regime di prorogatio da ormai sei mesi è stato invitato da un condomino a riconvocare

l'assemblea per la nomina dell'amministratore e non vi ha provveduto può essere revocato in sede giudiziaria

dal condomino?

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Risposta:

1. Giurisprudenza - La casistica in tema di gravi irregolarità dell’amministratore di condominio:

In tema di ricorso per la revoca dell'amministratore, promosso da alcuni condomini adducendo “fondati

sospetti di gravi irregolarità” individuati nel non avere l'amministratore medesimo convocato l’assemblea per

“la discussione sulla realizzazione di box-auto nel sottosuolo condominiale”, stante il carattere non

contenzioso del procedimento di volontaria giurisdizione, deve ritenersi inammissibile ogni statuizione

inerente alla proprietà del sottosuolo oggetto dell'intervento realizzativo delle autorimesse, presupponendo

essa l'utilizzo - piuttosto - della via contenziosa, giacché destinata ad incidere sulla estensione dei diritti

individuali dei partecipanti al condominio (Trib. Salerno Sez. I, 30-10-2007).

Il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c. ricorre in presenza di comportamenti

gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, e

tale situazione è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza

assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti (Trib. Modena, 17-05-2007) Seppure le

gravi irregolarità di gestione che giustificano la revoca dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129 c.c.,

possano consistere in una gestione semplicemente anomala e non necessariamente dissennata o infedele,

una gestione cioè contraria ai principi di una sana e retta amministrazione, all'adozione di un provvedimento

così particolarmente severo nei confronti dell'amministratore condominiale si può pervenire solo all’esito di

un giudizio, in cui non solo il “fumus” delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la

rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la

protratta permanenza nella carica dell’amministratore revocando risulti pregiudizievole per l'interesse del

condominio (Trib. Bologna Sez. III, 25-05-2006).

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2. Conclusioni

L’art. 1129, comma 3, cod. civ. indica tre ipotesi in cui un singolo condomino è legittimato a presentare

ricorso all’Autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore: i) se omette di dare

immediatamente notizia all’assemblea dei condomini di un atto giudiziario notificato al condominio il cui

contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni; ii) se per due anni non ha reso il conto della sua gestione; iii) se vi

sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Esclusa la ricorrenza nel caso di specie delle prime due ipotesi descritte, è necessario analizzare l’estensione

della terza, al fine di poter comprendere se la mancata ottemperanza alla richiesta di convocazione

dell’assemblea su invito di un condomino possa configurarsi come una grave irregolarità.

Abbiamo visto che per “grave irregolarità” si deve intendere l’esecuzione da parte dell’amministratore di

comportamenti tale da far venir meno il rapporto fiduciario con i condomini e comunque contrari ai principi di

una retta e fedele amministrazione.

Quindi, in estrema sintesi, nel caso che ci occupa l’amministratore aveva l’obbligo di convocare l’assemblea ?

Osserviamo sul punto che l’art. 66 delle Disposizioni di attuazione del codice civile così recita: “L’assemblea,

oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere

convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta

richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente

dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In

mancanza dell'amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a

iniziativa di ciascun condomino. L' avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno

cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”.

Applicando detti principi di diritto alla fattispecie sottoposta deduciamo quindi che quando vi è

l’amministratore di condominio, seppure in regime di prorogatio, la richiesta di un solo condomino non è

sufficiente per convocare l’assemblea, essendo necessario che l’istanza provenga da almeno due condomini

che rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale dell’edificio. Pertanto, riteniamo che l’amministratore,

salvo che il contratto di mandato che lo lega al condominio stabilisca diversamente, si sia comportato

diligentemente in perfetta conformità con il dettato normativo. Infatti, costituisce approdo interpretativo

consolidato dei giudici di legittimità il principio secondo cui durante il periodo della c.d. prorogatio

l’amministratore di condominio conserva tutti i poteri che aveva in costanza di mandato. Ciò fin quando non

viene nominato un sostituto: “La disposizione dell’art. 1129 c.c., secondo la quale l’amministratore nel

condominio degli edifici dura in carica un anno, non sancisce una decadenza ope legis e non esclude,

pertanto, né la tacita riconferma di anno in anno, per effetto della mancata nomina di altro amministratore,

né la proroga dei poteri di rappresentanza dell'amministratore fino alla sua sostituzione con altro

amministratore da parte dell'assemblea dei condomini o del giudice (Cass. civ. Sez. II, 24-01-1994, n. 705).

“L’amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui

all’art. 1129 cod. civ., conserva ad interim i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento

di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore” (Cass.

n. 7256/86); “Il principio secondo cui l’amministratore di condominio, anche dopo la cessazione della carica

(art. 1129 c.c.) o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che

non sia sostituito, non può trovare applicazione, quando risulti che i condomini, con espressa delibera

assembleare, siano contrari alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato

dall’incarico” (Cass. n. 1445/93).

In conclusione, quindi, per le esposte ragioni, riteniamo che l’interrogativo posto dal richiedente meriti

risposta negativa, in quanto, in estrema sintesi: l’amministratore ha agito nel pieno rispetto della legge e del

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mandato conferitogli e non ha quindi commesso alcuna irregolarità, né lieve né grave. Non vi sono pertanto

gli estremi per fondare un ricorso all’Autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell’amministratore de quo.


OBBLIGO DI ISCRIZIONE AL CURIT

Quesito:

E' vero che un amministratore deve essere iscritto al CURIT (Catasto Unico Regionale Impianti Termici) se

amministra un condominio con riscaldamento centralizzato?

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Risposta:

L’interrogativo sottoposto merita risposta affermativa.

Nella delibera n.8355 del 5.11.2008 la Giunta Regionale della Lombardia ha stabilito che “L’amministratore di

condominio, in caso di impianto centralizzato è, a tutti gli effetti, a meno di nomina di un soggetto terzo, da

considerarsi responsabile dell’impianto per l’esercizio e la manutenzione. Pertanto è tenuto i) a trasmettere

all’Ente locale competente la propria nomina di amministratore di condominio sottoscritta nell’arco di un

mese solare entro e non oltre la fine del mese successivo al mese in cui è avvenuta la sottoscrizione; ii) allo

stesso Ente con la tempistica di cui sopra le eventuali revoche o dimissioni dall’incarico, nonché eventuali

variazioni sia di consistenza che di titolari dell’impianto. Le comunicazioni di cui sopra devono avvenire

mediante l’utilizzo dello schema “L” allegato alla dgr 5117/2007 e successive modifiche. Le suddette

comunicazioni, oltre che nel formato cartaceo, devono essere trasmesse all’Ente locale competente,

direttamente o attraverso le strutture dei CAIT presenti sul territorio, anche in via telematica tramite il

Catasto Unico Regionale degli Impianti Termici”.

Quindi successivamente il Legislatore regionale con la legge n.10/2009, all’art.1 d), ha sancito che

“L’amministratore di condominio servito da impianto di riscaldamento centralizzato che, entro i termini e

secondo le modalità stabilite dalla Giunta regionale ai fini dell’istituzione e gestione del catasto degli impianti

termici, omette di comunicare la propria nomina al comune o alla provincia, sulla base della competenze

previste rispettivamente dagli articoli 27, comma 1 lettera d e 28 comma 1 lettera c , della l.r. 26/2003,

incorre nella sanzione amministrativa da € 100,00 a € 600,00”.


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Assemblea di condominio

DELIBERA PER ABBATTIMENTO E RICOSTRUZIONE DELL’EDIFICIO

Quesito:

Un condominio che amministro, a seguito di una verifica statica, è stato dichiarato dal comune di

Manfredonia (Fg) inagibile. Con ordinanza sindacale si è disposto lo sgombero dello stesso. Oggi, grazie al

piano casa, il comune ha approvato il progetto di demolizione e ricostruzione dell’edificio concedendo

l’incremento di volumetria (35%) e di altezza. I quesiti che vi pongo sono i seguenti:

- Con quale maggioranza il condominio può deliberare l’abbattimento e la ricostruzione dell’edificio? Certo

l’art. 1136 cc prevede che la ricostruzione di un edificio possa essere deliberata con la maggioranza degli

intervenuti all’assemblea e la metà del valore dell’edificio, ma nel caso si debba deliberare la demolizione

dell’edificio si potrà procedere con la stessa maggioranza e, se si, in base a quale principio? (si consideri che

l’edificio, allo stato attuale, si presenta integro in tutte le sue parti);

- in considerazione del fatto che il condominio ha deliberato l’abbattimento e, contestualmente, la sua

ricostruzione e l’assegnazione agli attuali condòmini delle rispettive nuove unità il condominio continuerà ad

esistere nonostante l’edificio sia stato demolito e, se così fosse in base a quale principio?

- il fatto che l’art. 1136 al quarto comma preveda la possibilità di deliberare la ricostruzione dell’edificio,

implicitamente statuisce che, se quand’anche non dovesse essere materialmente esistente l’edificio in quanto

crollato per fatti indipendenti dalla volontà dei condòmini, o, come nel caso in esame, demolito a seguito di

una decisione assembleare resasi necessaria per provate carenze statiche, il condominio continui ad esistere

e, conseguentemente, potranno e dovranno essere applicate tutte le norme del Cc contenute nel Capo

secondo del Titolo settimo?

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Risposta:


Art. 1108, comma 3, cod. civ.: E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di

costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Art. 1111 cod. civ.: Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione;

l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se

l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.

Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli

aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.

Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima

del tempo convenuto.

Art. 1128 cod. civ.: Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo

valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato

diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle

parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini

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i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non

preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1136, comma 4, cod. civ.: Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le

liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché

le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità

devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

2. Giurisprudenza

§ Sull’estinzione del condominio in ipotesi di perimento totale dell’edificio:

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina

l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le

parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione "pro indiviso" dell'area di risulta,

potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto

conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà

soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari

dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote. (Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato

distrutto a causa dei bombardamenti nell'ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di

secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari, perché la

nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il

regime giuridico del condominio) (Cass. civ. Sez. II Sent., 20-05-2008, n. 12775).

In ipotesi di perimento totale di edificio condominiale, viene a determinarsi l'estinzione del condominio, come

dei diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari, residuando un regime di comunione "pro indiviso"

tra gli ex condomini sull'area di risulta in ragione dell'entità della quota a ciascuno di essi appartenente

sull'edificio distrutto. Ove sia poi operata la ricostruzione dell'edificio, in modo notevolmente difforme dal

precedente, per il principio dell'accessione deve ritenersi, salvo contrario accordo scritto preventivo, che

ciascuno dei comunisti venga ad acquistare la proprietà di una quota ideale di esso corrispondente a quella

spettantegli sul suolo (Trib. Nocera Inferiore Sez. II, 06-03-2005).

Nella ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest'ultimo viene meno, e permane soltanto la

comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a

quello preesistente, il condominio stesso si ripristina, mentre, qualora esso venga ricostruito in maniera

difforme, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce, invece, un'opera realizzata su suolo

comune, come tale soggetta alla disciplina dell'accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie

ai comproprietari del suolo. La deroga a tali principi richiede "ad substantiam" la forma scritta ai sensi

dell'art. 1350 c.c. (Cass. civ. Sez. I, 23-02-1999, n. 1543).

La distruzione di un edifico fa venir meno il diritto esclusivo dei diversi proprietari sui singoli appartamenti; e

dunque sopravvive solo la comunione di proprietà dell'area. Ove - poi - si proceda alla ricostruzione sull'area,

non si forma un condominio, ma una comunione sull'edificio realizzato. Il condominio nasce solo quando i

comunisti individuano gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi, con un'operazione negoziale

che assume la portata di una vera e propria divisione, la quale andrà - pertanto - soggetta ad imposta

proporzionale di registro e ad Invim (Cass. civ. Sez. I, 16-12-1996, n. 11201).

Nel caso di perimento di una parte dell'edificio che rappresenti meno dei tre quarti del suo valore,

l'assemblea condominiale, mentre sarebbe tenuta a deliberare la ricostruzione, rimane pur sempre libera di

decidere, nella pienezza dei suoi poteri discrezionali, <circa> la medesima (come testualmente si esprime il

2° comma dell'art. 1128 c.c.), e cioè sulle concrete modalità (tecniche, statiche ed estetiche), sui tempi e

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sulle spese della ricostruzione, tanto che l'art. 1136 c.c. richiede all'uopo espressamente una maggioranza

qualificata, senza che il giudice possa egli stesso ordinare la ricostruzione delle parti comuni perite,

sindacando il merito, l'opportunità e l'equità della deliberazione (Trib. Milano, 14-09-1992).

3. Conclusioni

L’abbattimento e la ricostruzione totale dell’edificio deve a nostro avviso essere deliberata all’unanimità e non

con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 4 cod. civ., applicabile solo per perimento parziale inferiore ai

tre quarti dell’edificio. Ciò in quanto la demolizione dà luogo a perimento totale dell’edificio e quindi ad

estinzione del condominio per mancanza dell’oggetto. E’ necessario pertanto che tale decisione abbia il

consenso di tutti i condomini, come accade per l’alienazione di beni comuni. Questa appare la soluzione più

aderente con la ratio legis dell’impianto normativo delineato al paragrafo 1, come interpretato alla luce degli

approdi giurisprudenziali riprodotti al paragrafo 2. Tuttavia, anche l’approvazione dell’intervento demolitorio-

ricostruttivo a maggioranza ex art. 1136, comma 4, potrebbe essere ritenuta comunque legittima in quanto

avente un suo puntello giuridico, costituito dall’utilizzo da parte del Legislatore del termine “ricostruzione

dell’edificio”.

Sulle conseguenze della demolizione abbiamo già detto: il condominio si estingue e la comunione si

trasferisce sull’area e poi sull’edificio risultante dalla ricostruzione. Per quanto riguarda la rinascita del

condominio, anche in questo caso la delibera che dispone l’assegnazione delle unità immobiliari risultanti

dalla ricostruzione ai singoli comunisti (ex condomini) deve essere adottata all’unanimità, trattandosi di

divisione della comunione dell’erigendo edificio. Inoltre tale accordo deve essere formalizzato in un atto

negoziale sottoscritto da tutti i condomini. Ricordiamo, infatti, che l’art. 1350 n. 11) cod. civ. stabilisce che

devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali

immobiliari. L’atto dovrà poi essere trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari ai

sensi dell’art. 2646 cod. civ.


DELIBERA PER INSTALLAZIONE DI PANNELLI FOTOVOLTAICI

Quesito:

Per l’installazione di pannelli fotovoltaici su lastrico condominio per la durata di 20 anni, quale maggioranza

assembleare è richiesta?

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Risposta:


Art. 1120, comma 1, cod. civ.: “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo

1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior

rendimento delle cose comuni”.

Art. 1123, comma 1, cod. civ.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti

comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla

maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,

salvo diversa convenzione”.

Art. 1137, comma 1, cod. civ.: “Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono

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obbligatorie per tutti i condomini”.

2. Giurisprudenza

§ Sulla nozione giuridica di innovazione:

“L'art. 1136 c.c., al comma V, statuisce che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal

primo comma dell'art. 1120 c.c. devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la

maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Presupposto per l’applicazione

di tale disposto normativo è che la delibera condominiale abbia ad oggetto una innovazione, sicché

preliminare è la decodificazione di tale nozione. E’ noto che per innovazione in senso tecnico-giuridico debba

intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solo quella modificazione

materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, onde le modificazioni che

mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la

consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono

definirsi innovazioni nel senso suddetto. Sempre nell'ottica dei diritti/doveri dei condomini quali

comproprietari delle parti comuni dell'edificio, ciascun condomino ha il diritto - dovere di vigilare e

provvedere al relativo mantenimento delle cose comuni. Sicché, se le opere necessarie al mantenimento o

alla ricostruzione della cosa comune non sono deliberate o vi è stata una delibera negativa, ciascuno dei

condomini ha il diritto di agire in giudizio per la condanna del Condominio all'adempimento dell'obbligo

comune di fare. Tale obbligo, in caso di accoglimento della domanda deve essere assolto dall’amministratore

con la cooperazione di tutti i condomini” (Trib. Salerno Sez. I, 27-10-2009).

“In tema di condominio negli edifici, la differenza tra modifica ed innovazione consiste nella diversa entità e

qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune. Pertanto,

per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della

cosa comune, ma solamente la modificazione materiale che ne muti l'entità sostanziale o la destinazione

originaria, mentre le modificazioni che mirano a perfezionare o a rendere più comodo il godimento della cosa

comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione, non possono definirsi innovazioni nel senso

suddetto” (Trib. Chieti, 14-07-2008).

“In tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120

c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella

modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le

modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino

immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non

possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (Cass. civ. Sez. II, 19-01-2005, n. 1076).

3. Conclusioni

L’installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare costituisce una innovazione in senso giuridico e deve

essere approvata dall’assemblea a maggioranza dei due terzi del valore millesimale dell’edificio. Ne consegue

in tal caso l’obbligo di tutti i condomini di contribuire alla spesa secondo le rispettive quote millesimali, salvo

diversa convenzione, ovvero accordo, fra costoro.


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SOPPRESSIONE SERVIZIO PULIZIE

Quesito

Quale maggioranza assembleare è richiesta per la soppressione del servizio di pulizia e il licenziamento del

pulitore?

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Risposta:


Art. 1123, comma 1, cod. civ.: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti



salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione

dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte

dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne

trae utilità.

Art. 1136 cod. civ.: L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che

rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti

e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in

un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la

deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e

almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a

materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che

concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre

prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono

essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al

condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto

dall'amministratore.

Art. 1138, comma 3, cod. civ.: Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza

stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art.

1129. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.

2. Giurisprudenza

Qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua

soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la

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maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno

la metà del valore dell'edificio) (Cass. civ. Sez. II, 29-03-1995, n. 3708).

3. Conclusioni

Dal combinato disposto delle disposizioni riprodotte al paragrafo 1 si deduce che la soppressione del servizio

di pulizia ed il licenziamento del pulitore devono essere approvati dall’assemblea con le maggioranze indicate

dai commi 2 e 3 dell’art. 1136 cod. civ., a seconda che l’assemblea deliberi in prima o in seconda

convocazione, se tale servizio non è previsto dal regolamento di condominio. Diversamente, se il servizio è

previsto come obbligatorio, sarà necessaria la maggioranza indicata dal comma 2 del medesimo articolo,

analogamente a quanto affermato dalla giurisprudenza per il servizio di portierato.


TERMINI CONVOCAZIONE

Quesito:

L'assemblea condominiale convocata entro 10 giorni dalla richiesta del condomino, ai sensi dell'art. 66 disp.

att. c.c.., può essere fissata ad una data superiore al mese dalla convocazione? Se sì gradirei conoscere

eventuali limiti di tempo se esistenti.

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Risposta:


Art. 66 Disp. att. cod. civ.: “L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate

dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo

ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del

valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere

direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto

straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere

comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”.

2. Giurisprudenza

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, il termine di cui all'art. 66 disp. att. c.c. decorre non

dal giorno in cui è stato inviato l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ma dalla data in cui,

detta comunicazione, è stata effettivamente ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma Sez. V Sent., 09-06-

2009).

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, posto che nel computo dei termini a giorni di cui

all’art. 66, comma terzo, disp. att. c.c., si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcola quello finale, il

termine di cinque giorni prima dell’adunanza stabilito per la comunicazione dell’avviso di convocazione deve

essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si

riferisce a giorni non liberi. In ogni caso, la convocazione dei condomini per l’assemblea condominiale può

avvenire con qualunque mezzo a ciò idoneo senza che l’avviso di convocazione sia stato materialmente

consegnato a ciascun condomino, sebbene ricada poi sul Condominio l’onere di dimostrare il rispetto dei

termini previsti dalla legge in ordine alla tempestività dell’avviso di convocazione. Nel caso di specie, sebbene

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il testimone confermi che l’avviso di convocazione avveniva personalmente da parte dell’amministratore,

tramite chiamata citofonica e conseguente immissione degli avvisi di convocazione nelle cassette delle lettere

dei rispettivi condomini, non risulta agli atti dimostrata la tempestività di detta convocazione. Ciò posto, alla

luce delle emergenze istruttorie e in accoglimento della domanda svolta da parte attrice, la delibera

condominiale in tal modo assunta in data viene integralmente annullata (Trib. Monza Sez. I Sent., 09-09-

2008)

In tema di condominio degli edifici, non é previsto alcun obbligo di forma per l'avviso di convocazione

dell'assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà

delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve,

quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l'avviso di

convocazione dell'assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell'edificio

condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (Nella specie, la S.C., in

applicazione del riportato principio, ha ritenuto regolare l'avvenuta consegna dell'avviso di convocazione al

detto congiunto, essendo l'atto, così recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del

destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest'ultimo conoscibile con l'uso della normale diligenza, sua e

del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede) (Cassa e decide nel

merito, App. Bari, 30 Giugno 2003) (Cass. civ. Sez. II Sent., 01-04-2008, n. 8449).

3. Conclusioni

Il Legislatore non fissa un termine massimo tra la comunicazione dell’avviso di convocazione e la riunione

dell’assemblea, limitandosi a stabilire solo il termine minimo di cinque giorni, quindi in linea teorica essa

potrebbe svolgersi anche un mese dopo la convocazione. Tuttavia il tenore letterale dell’art. 66 Disp. att.

cod. civ. appare disvelare a chiare note la volontà del Legislatore di voler garantire una delibera assembleare

nel più breve tempo possibile per salvaguardare gli interessi dei condomini che hanno richiesto la

convocazione in via straordinaria. Sotteso al dato testuale della norma è infatti il requisito dell’urgenza che

deve essere necessariamente perseguito, altrimenti non avrebbe senso la stessa norma, che è stata

introdotta per consentire a ciascun condomino la possibilità di ottenere una riunione in tempi brevi.

Tenere l’adunanza oltre un mese dopo la convocazione rischia di ledere i diritti e gli interessi a tutela dei quali

i richiedenti hanno richiesto la convocazione in via straordinaria, ovvero urgente, dell’assemblea, esponendo

il condominio al rischio di eventuali azioni risarcitorie.

Queste sono tuttavia considerazioni astratte e di mero principio, le uniche possibili dal momento che non

conosciamo l’oggetto della riunione straordinaria. Si consiglia pertanto di applicare i richiamati principi

generali alla fattispecie concreta e quindi valutare i possibili rischi derivanti dall’effettuazione dell’adunanza in

tempi certamente non brevi rispetto alla convocazione ed alla richiesta.


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Controversie condominiali

DANNI DA INFILTRAZIONI D’ACQUA

Quesito:

Ho citato in giudizio il Condominio perché il mio appartamento, situato all'ultimo piano del fabbricato, è stato

danneggiato dalle infiltrazione di acqua piovana provenienti dalla copertura. L'atto di citazione è successivo al

ricorso di natura cautelare, da me promosso, che si è concluso con la condanna del condominio al rifacimento

totale del tetto. Successivamente alla conclusione del giudizio cautelare, un appartamento è stato venduto,

chi tra i due proprietari deve essere convocato nell'assemblea che deciderà se resistere o no in giudizio? A chi

dovranno essere imputate tutte le spese?

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Risposta:


Art. 63, comma 2, Disp. att. cod. civ.: Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con

questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Art. 66, comma 3, Disp. att. cod. civ.: L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno

cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

2. Giurisprudenza

§ Sulla necessità di inviare l’avviso di convocazione ai soli condomini:

In tema di condominio degli edifici, conformemente all'art. 1136 c.c., secondo cui l'assemblea non può

deliberare se non risulta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, ogni condominio ha il diritto di

intervenire all'assemblea e, conseguentemente, deve essere messo in condizione di poterlo fare. Di talché, è

necessario che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. sia non solo inviato ma

anche ricevuto nel termine ivi previsto, ovvero almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

Ne deriva che il predetto avviso deve essere comunicato cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza

e non, semplicemente, inviato in tale termine (Trib. Genova Sez. III, 05-05-2010).

In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare,

l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far

valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso

l'acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti

decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. cod. proc. civ. per la riscossione dei contributi

condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro

che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (Cass. civ. Sez. II Sent., 09-09-

2008, n. 23345).

§ Sulla ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario:

Ai sensi dell'art. 63, comma 2°, disp. att. c.c., l'acquirente dell'unità immobiliare in proprietà esclusiva è

solidalmente obbligato con l'alienante “per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello

precedente”. Siffatta solidanza è espressione del c.d. principio dell'“ambulatorietà passiva” che al fine di

apportare all'ente di gestione condominiale una specifica garanzia per il conseguimento dei propri crediti

gestori, lascia intatto, nei rapporti tra dante causa ed avente causa della pertinente unità immobiliare, il

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principio della personalità che radica, in capo a ciascuno, il debito sorto in costanza della relativa titolarità

dominicale si da consentire a colui che, in ragione di tale solidanza, abbia soddisfatto verso il condominio un

debito sorto antecedentemente al suo acquisto, il diritto a rivalersi nei confronti del vero obbligato personale

(Tribunale Civile di Roma, Sezione V, Sentenza 29 gennaio 2010).

3. Conclusioni

Per quanto riguarda il primo interrogativo riteniamo non possano esservi dubbi che l’avviso di convocazione

vada spedito all’attuale proprietario, in quanto solo costui riveste la qualità di condomino. Infatti, è tale

pacificamente colui che vanta la titolarità di un diritto di proprietà su una o più unità immobiliari poste

all’interno dell’edificio ed è per l’effetto automaticamente comproprietario delle parti comuni.

Sul secondo interrogativo, osserviamo che dando ingresso in questa sede all’approdo ermeneutico (riprodotto

al paragrafo precedente) della più recente giurisprudenza di merito pronunciatasi sull’interpretazione del

citato art. 63, comma 2 , se ne deduce che le spese legali per la costituzione nel giudizio di merito, che

ancora deve essere deliberato dall’assemblea e che quindi ancora devono sorgere, dovranno gravare

interamente sul nuovo proprietario, mentre quelle relative al procedimento cautelare dovranno essere

sopportate integralmente dal vecchio proprietario, in quanto l’obbligazione di pagamento è legata alla

titolarità del diritto dominicale sull’unità immobiliare compravenduta nel momento in cui sorge l’obbligazione

medesima, fermo restando che il condominio è legittimato a domandare il pagamento di entrambe le voci al

nuovo proprietario in virtù del principio di solidarietà ed ambulatorietà passiva dell’obbligazione derivante dal

pagamento di contributi condominiali di cui al citato art. 63, comma 2.


NOTIFICA DECRETO INGIUNTIVO

Quesito:

Un creditore ha notificato al Condominio un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme dovute.

L'amministratore può non comunicare la notifica del decreto ingiuntivo ai condomini che hanno pagato la loro

quota?

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Risposta:

1. Giurisprudenza

L’amministratore convenuto in giudizio da un terzo o da un condomino è tenuto a darne senza indugio notizia

all’assemblea dei condomini solo quando la citazione abbia un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni

così come delineate dall’art. 1130 c.c. (Cass. civ. Sez. II, 02-03-1998, n. 2259).

Ai sensi dell'art. 1131 c.c. l'amministratore di un condominio è tenuto a dare notizia ai singoli condomini della

citazione nei soli casi in cui il giudizio di cui si tratta esuli dalle sue attribuzioni, il che è escluso, quando si

tratti di danni da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni di un edificio (Trib. Salerno, 22-07-2009).

2. Conclusioni

L’art. 1131 cod. civ. stabilisce che l’amministratore di condominio “ … può essere covenuto in giudizio per

qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità

amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbiano un

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contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia

all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è

tenuto al risarcimento dei danni”.

Ciò precisato, consigliamo innanzitutto di verificare se l’oggetto del credito azionato rientri tra le materie di

competenza dell’amministratore secondo il regolamento di condominio ed in ipotesi negativa di comunicare a

tutti i condomini a mezzo raccomandata a/r (o anche fax), o anche nella prossima assemblea di condominio

se l’adunanza è fissata entro qualche giorno, del decreto ingiuntivo notificato al condominio al fine di

scongiurare qualsiasi rischio. Precisiamo inoltre che la decisione di instaurare o meno il giudizio di

opposizione a decreto ingiuntivo non rientra tra gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di cui

all’art. 1130 n.4) cod. civ.

In conclusione, in estrema sintesi, riteniamo che, salvo che il regolamento di condominio disponga

diversamente e ricomprenda tra le attribuzioni dell’amministratore l’oggetto del credito fatto valere dal terzo,

l’amministratore sia tenuto a comunicare a tutti i condomini, nessuno escluso, che è stato notificato al

condominio un decreto ingiuntivo.


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Aspetti fiscali

REGISTRO - DIVISIONE DELLE PARTI COMUNI CONDOMINIALI

Quesito:

Qual è il trattamento ai fini dell'imposta di registro della divisione delle parti comuni condominiali ai singoli

condomini?

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Risposta:

La R.M. 16.11.2007, n. 334/E ha fornito precisazioni in merito all'imposta di registro applicabile nel caso in

cui i condomini di un fabbricato, come nel caso in questione, vogliano attribuire in proprietà esclusiva a

ciascuno di essi, senza alcun conguaglio in denaro, alcuni beni che costituiscono parti comuni del condominio.

Quando al condomino sono assegnati beni per un valore complessivo non eccedente quello a lui spettante

sulla massa comune, la divisione ha natura meramente dichiarativa e sul valore dei beni assegnati

corrispondente alla sua quota di diritti si applica l'imposta di registro proporzionale con aliquota dell'1%.

L'eventuale parte eccedente è considerata vendita e nel caso in cui l'assegnazione divisionale dei beni superi

di una percentuale maggiore del 5% il valore della quota di diritto, tale eccedenza è soggetta all'imposta con

l'aliquota stabilita per i trasferimenti.

(Quesito tratto dalla rivista “La Settimana Fiscale - Quesiti”, Il Sole 24 Ore, 1 ottobre 2010)

DETRAZIONE 36%

Quesito:

Può il condominio far intestare le fatture ad ogni condomino non essendoci un amministratore ed essendo

solo quattro condomini, visto che un condomino ha effettuato l'invio del modello per usufruire del 36% in

qualità di condomino ma ha inserito il codice fiscale del condominio nell'apposito spazio?

-----

Risposta:

Al proposito si legga la circolare 204/E del 6/11/2000 che così dispone per i condomini senza amministratore:

le ritenute previste dagli artt. 23 e 25 del D.P.R. 600 del 29 settembre 1973, dovranno essere effettuate da

uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad

applicare le ritenute alla fonte, a effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti

d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi. E' ovvio che tutte le fatture passive dovranno

essere intestate al condominio (con il suo codice fiscale).

(Quesito tratto dalla rivista “BDC Risponde”, Il Sole 24 Ore, 14 settembre 2010)

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RITENUTA DEL 10% SUL 36% E 55%

Quesito:

In una fattura emessa da un'impresa edile nei confronti di un condominio per lavori di ristrutturazione con

agevolazione del 36% nel mese di maggio 2010, è stata applicata la ritenuta del 4% a titolo di ritenuta

d'acconto. Il pagamento è avvenuto in data odierna. Ora alla luce dell'art. 25 del D.L. 31/05/2010 n. 78 e dei

chiarimenti successivi, la banca trattiene il 10%, ma resta anche la trattenuta del 4%?

-----

Risposta:

In considerazione del carattere speciale della disciplina di cui all'art. 25 del DL n. 78 del 2010, al fine di

evitare che le imprese e i professionisti che effettuano prestazioni di servizi o cessioni di beni per interventi di

ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica subiscano sullo stesso corrispettivo più volte il prelievo

alla fonte, dovrà essere applicata la sola ritenuta del 10% prevista dal predetto decreto legge n. 78 del 2010.

Così si esprime la Circolare n. 40/E del 28/07/2010 in merito alla ritenuta oggetto del presente quesito.

L'obbligo di applicazione della suddetta ritenuta da parte delle banche e di poste italiane decorre dal 1° luglio

2010 e deve essere applicata all'atto dell'accredito dei pagamenti ai beneficiari. A parere di chi scrive, ed in

considerazione di quanto esplicitato nella suddetta circolare, va applicata la sola ritenuta del 10%.

(Quesito tratto dalla rivista “BDC Risponde”, Il Sole 24 Ore, 29 luglio 2010)

DETRAZIONE DEL 36%: SPESE PER INTERVENTI SU PARTI CONDOMINIALI

Quesito:

Un lettore segnala di aver versato al condominio, nel gennaio 2010, la propria quota di spesa per interventi

effettuati nel 2009 su parti comuni di un edificio residenziale. L'amministratore del condominio aveva

provveduto, nel dicembre 2009, al pagamento integrale tramite bonifico bancario delle relative spese. Tanto

premesso, chiede di sapere se possa usufruire della propria quota di detrazione del 36% nella prossima

dichiarazione dei redditi.

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Risposta:

La risposta al quesito è affermativa. Infatti, ai fini della detrazione del 36% relativa alle spese sulle parti

condominiali rileva in primo luogo la data del bonifico effettuato dall'amministratore del condominio.

Quindi la detrazione spetta con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico bancario o postale da parte

dell'amministratore e nel limite delle rispettive quote dallo stesso imputate ai singoli condomini e da questi

ultimi effettivamente versate al condominio, anche in via anticipata o posticipata, rispetto alla data di

effettuazione del bonifico.

(Quesito tratto dalla rivista “La Settimana Fiscale - Quesiti”, Il Sole 24 Ore, 2 luglio 2010)

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RITENUTE D'ACCONTO APPLICATE DA UN CONDOMINIO

Quesito:

Sono un amministratore di condominio ed ho incaricato un geometra per la predisposizione di una pratica

edilizia del condominio. Ho rilevato che, al momento del pagamento della prestazione, il professionista non

indica nella fattura la ritenuta d'acconto Irpef in quanto soggetto a "nuova iniziativa produttiva". E' corretto

non applicare la ritenuta d'acconto da parte del condominio?

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Risposta:

L'art. 25-ter, D.P.R. 600/1973 prevede che i condomini devono operare una ritenuta a titolo di acconto pari

al 4% all'atto del pagamento dei corrispettivi sulle prestazioni relative ad appalti di opere o servizi rese

nell'esercizio di un'impresa. Sono espressamente escluse dalla normativa le cessioni di beni nei confronti del

condominio, e le cessioni di beni con posa in opera, per le quali la componente del servizio è soltanto

accessoria rispetto alla fornitura.

Di conseguenza, essendo previsto che i soggetti rientranti nel regime delle nuove iniziative non sono soggetti

a ritenuta d'acconto Irpef del 20% prevista per i lavoratori autonomi, il condominio non sarà tenuto ad

applicare la ritenuta d'acconto del 4%.

(Quesito tratto dalla rivista “La Settimana Fiscale - Quesiti”, Il Sole 24 Ore, 28 maggio 2010)

RECUPERO EDILIZIO 36%

Quesito:

Contribuente acquista da inquilino dello stesso condominio un box sul quale il venditore usufruiva delle rate

del 36%. L'acquirente può utilizzare le rimanenti rate?

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Risposta:

In base all'art. 1 comma 7 della L. 449/97 in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati

realizzati gli interventi di recupero, le detrazioni non utilizzate dal venditore spettano, per i periodi di imposta

rimanenti al l'acquirente persona fisica.

(Quesito tratto dalla rivista “BDC Risponde”, Il Sole 24 Ore, 23 aprile 2010)

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Impianti

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ

Quesito:

L’amministratore del condomino ha l’obbligo, qualora l’impianto di riscaldamento sia costituito da caldaie a

gas autonome, di richiedere le singole conformità?

-----

Risposta:

1. Inquadramento normativo - D.M. n. 37/2008:

Art. 6: 1. Al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente,

comprese quelle di funzionalità dell'impianto, l'impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di

conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui all'articolo 6. Di tale dichiarazione, resa

sulla base del modello di cui all'allegato I, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei

materiali impiegati, nonché il progetto di cui all'articolo 5. 2. Nei casi in cui il progetto è redatto dal

responsabile tecnico dell'impresa installatrice l'elaborato tecnico è costituito almeno dallo schema

dell'impianto da realizzare, inteso come descrizione funzionale ed effettiva dell'opera da eseguire

eventualmente integrato con la necessaria documentazione tecnica attestante le varianti introdotte in corso

d'opera. 3. In caso di rifacimento parziale di impianti, il progetto, la dichiarazione di conformità, e

l'attestazione di collaudo ove previsto, si riferiscono alla sola parte degli impianti oggetto dell'opera di

rifacimento, ma tengono conto della sicurezza e funzionalità dell'intero impianto. Nella dichiarazione di cui al

comma 1 e nel progetto di cui all'articolo 5, è espressamente indicata la compatibilità tecnica con le

condizioni preesistenti dell'impianto. 4. La dichiarazione di conformità è rilasciata anche dai responsabili degli

uffici tecnici interni delle imprese non installatrici di cui all'articolo 3, comma 3, secondo il modello di cui

all'allegato II del presente decreto. 5. Il contenuto dei modelli di cui agli allegati I e II può essere modificato

o integrato con decreto ministeriale per esigenze di aggiornamento di natura tecnica. 6. Nel caso in cui la

dichiarazione di conformità prevista dal presente articolo, salvo quanto previsto all'articolo 15, non sia stata

prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore

del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo

professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno

cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilità, in esito

a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell'articolo 5,

comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa

abilitata di cui all'articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione.

Art. 8: 1. Il committente è tenuto ad affidare i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di

manutenzione straordinaria degli impianti indicati all’articolo 1, comma 2, ad imprese abilitate ai sensi

dell’articolo 3. 2. Il proprietario dell'impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di

sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l'uso e la

manutenzione predisposte dall'impresa installatrice dell'impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature

installate. Resta ferma la responsabilità delle aziende fornitrici o distributrici, per le parti dell'impianto e delle

relative componenti tecniche da loro installate o gestite. 3. Il committente entro 30 giorni dall'allacciamento

di una nuova fornitura di gas, energia elettrica, acqua, negli edifici di qualsiasi destinazione d'uso, consegna

23

al distributore o al venditore copia della dichiarazione di conformità dell'impianto, resa secondo l'allegato I,

esclusi i relativi allegati obbligatori, o copia della dichiarazione di rispondenza prevista dall’articolo 7, comma

6. La medesima documentazione è consegnata nel caso di richiesta di aumento di potenza impegnata a

seguito di interventi sull'impianto, o di un aumento di potenza che senza interventi sull'impianto determina il

raggiungimento dei livelli di potenza impegnata di cui all’articolo 5, comma 2 o comunque, per gli impianti

elettrici, la potenza di 6 kw. 4. Le prescrizioni di cui al comma 3 si applicano in tutti i casi di richiesta di

nuova fornitura e di variazione della portata termica di gas. 5. Fatti salvi i provvedimenti da parte delle

autorità competenti, decorso il termine di cui al comma 3 senza che sia prodotta la dichiarazione di

conformità di cui all’articolo 7, comma 1, il fornitore o il distributore di gas, energia elettrica o acqua, previo

congruo avviso, sospende la fornitura.

Art. 1130 cod. civ.: L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare

l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei

servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3)

riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni

dell'edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti

comuni dell’edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

2. Giurisprudenza

§ Interpretazione estensiva della locuzione “atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni

dell’edificio”:

La prescrizione di cui all’art. 1130 n. 4) cod. civ. non va interpretata nel senso restrittivo dei soli atti di

natura cautelare, bensì come relativa a tutti gli atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni (Cass.

civ. 18 giugno 1996, n. 5613).

3. Conclusioni

Dal testo del quesito non comprendiamo se il dubbio sia sulla legittimità di una richiesta presentata alla ditta

installatrice oppure ai singoli condomini per attestare la conformità dei loro impianti alla normativa vigente al

fine di escludere che dagli stessi possa derivare un pericolo per cose e persone che si trovano nel

condominio. In ogni caso, precisiamo che per espressa previsione legislativa la dichiarazione di conformità

deve essere sempre rilasciata dalla ditta installatrice, anche in ipotesi di modifiche del singolo impianto

autonomo, al committente, ovvero, deve ritenersi, generalmente al proprietario della singola unità

immobiliare.

Per quanto riguarda il diritto dell’amministratore di prendere visione del certificato, l’unico puntello giuridico

per poter fondare tale richiesta appare essere costituito dal suo inquadramento tra gli atti conservativi dei

diritti inerenti le parti comuni di cui all’art. 1130 n. 4) cod. civ., ovvero giustificare lo stesso con la necessità

di dover effettuare verifiche per evitare il pericolo di danni a beni comuni derivanti da impianti non a norma

in virtù dei poteri attribuitigli dalla predetta disposizione del codice civile.

Ciò chiarito, è evidente che, salvo specifica pattuizione del regolamento di condominio oppure che

l’installazione sia stata commissionata dallo stesso amministratore in nome e per conto dei condomini,

l’obbligo per l’amministratore di condominio di richiedere alla ditta appaltatrice o ai singoli condomini il

rilascio del certificato di conformità potrebbe derivare solo inquadrandolo tra gli atti conservativi di cui sopra.

Ciò è certamente plausibile per gli esposti motivi, ma non ravvisandosi precedenti giurisprudenziali che lo

abbiano espressamente affermato e mancando interpretazioni autentiche del Legislatore, l’esistenza di

siffatto obbligo per l’amministratore costituisce questione rimessa all’interprete e come tale suscettibile di

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essere risolta sia in senso positivo che in senso negativo. Per scongiurare qualsiasi rischio, suggeriamo di

richiederne l’esibizione fondando la richiesta sull’interpretazione estensiva della locuzione atti conservativi di

cui all’art. 1130 n.4 cod. civ.


CERTIFICATO DI PREVENZIONE INCENDI

Quesito:

Amministro un condominio di 7 unità, nel piano seminterrato oltre ai box dei 7 condomini sono presenti altri

9 box, la costruzione è di fine anni 80 e non è mai stata presentata domanda per il rilascio del Cetificato di

Prevenzione Incendi. Dovendo presentare la domanda, per le sette unità da me amministrate, come

regolarizzare le altre 9 unità?

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Risposta:


Art. 1106 cod. civ.: Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere

formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.

Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo,

determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Art. 1129, comma 1, cod. civ.: Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un

amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o

più condomini.

Art. 1130 cod. civ.: L'amministratore deve:

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia

assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

2. Conclusioni

Innanzitutto occorre verificare se i proprietari dei nove box possono essere considerati condomini in senso

giuridico. Ricordiamo che, pur in mancanza di una specifica definizione legislativa, è pacifico alla luce della

giurisprudenza che per condomino si debba intendere colui che è titolare di un diritto di proprietà (in

esclusiva o pro quota) su una unità immobiliare situata all’interno del condominio, da cui consegue

automaticamente anche la con titolarità sulle parti comuni ex art. 1117 cod. civ. Orbene, per unità

immobiliare si suole intendere generalmente il singolo appartamento, a prescindere dalla sua destinazione

(abitazione, ufficio, ecc.), mentre il box ne rappresenta di solito una semplice pertinenza. Tuttavia, laddove

un soggetto sia proprietario di un semplice box, quest’ultimo perde il requisito della pertinenza e può

assurgere a quello di cosa principale, ovvero di proprietà principale, e quindi di unità immobiliare atipica, e

pertanto il proprietario potrebbe essere considerato ugualmente un condomino, tenuto al pagamento delle

spese comuni limitatamente ai beni comuni che hanno carattere accessorio rispetto al proprio box (es.

ingresso dell’area box e spazi di manovra). Proseguendo su tale ragionamento pertanto, anche i proprietari

dei nove box dovrebbero essere assoggettati al rispetto del regolamento di condominio, che dovrebbero aver

accettato nei singoli atti di acquisto. Pertanto, l’amministratore potrebbe richiedere il rilascio del certificati di

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prevenzione incendi, così come addebitare le spese di manutenzione delle aree ad essi comuni, anche ai

proprietari dei soli box. In mancanza di accettazione del regolamento negli atti di acquisto, oppure qualora si

volesse rimanere rigidamente fedeli alla definizione di condomino come proprietario di unità immobiliari

tipiche, ne consegue comunque la necessità di un regolamento fra condomini e soli proprietari dei box per

disciplinare modalità di uso e di ripartizione delle spese delle parti comuni dell’area box. In mancanza di un

regolamento, nel frattempo, vista l’estrema urgenza di provvedere all’ottenimento del certificato di

prevenzioni incendi per l’intera area box, la soluzione migliore, soprattutto per scongiurare il rischio di danni

derivanti al fabbricato, riteniamo sarebbe quella di ottenere dai proprietari dei nove box una delega

all’amministratore del condominio alla presentazione anche in loro nome e per loro conto della richiesta di

certificato di prevenzione incendi. In caso di loro diniego, riteniamo sarebbe legittimo, in quanto rientrante

fra gli atti conservativi cui è tenuto ex lege l’amministratore, presentare all’Autorità giudiziaria un ricorso ex

art. 700 c.p.c. per ottenere la condanna in via cautelare dei proprietari dei box negligenti ad ottenere il

rilascio del certificati di prevenzione incendi vista la sua obbligatorietà legale ed il pericolo di incendio e

quindi di danni ai condomini che deriva dall’eventuale mancato adeguamento degli impianti di sicurezza alla

normativa antincendio.


DISTACCO IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

Quesito:

Nel caso in cui un condominio, si dovesse procedere alla sostituzione della vecchia caldaia, i condomini, i

quali in passato si sono staccati dalla stessa, dovranno partecipare alla spese?

Quali sono le spese per le quali devono partecipare color che si sono staccati dalla caldaia condominiale?

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Risposta:


Art. 118, comma 2, cod. civ.: Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al

contributo nelle spese per la loro conservazione.

2. Giurisprudenza

In caso di distacco dall'impianto centralizzato, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello

stesso il condomino non può sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impianto.

D'altra parte, tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c. soltanto quelle per la conservazione della cosa comune

costituiscono obligationes propter rem e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro

pagamento ai sensi dell'art. 1118, comma 2°, c.c. Tale ultima norma, invece, significativamente nulla

dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni. Quando poi non può ritenersi illegittima la

rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento, non potranno essere poste a

carico dello stesso, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma 2°, c.c., le spese per l'uso

del servizio centralizzato, vale a dire le spese per l'acquisto del carburante, in assenza di validi e probanti

elementi che dimostrino un aggravio di spesa per gli altri condomini in conseguenza del distacco (App. Roma

Sez. IV, 18-04-2007).

Poiché le spese per la sostituzione della caldaia comune attengono alla "conservazione" dell'impianto (cioè

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alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale dello stesso), esse costituiscono oggetto di

vere e proprie "obligationes propter rem" che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull'impianto

comune, sono dovute dai condomini in proporzione della quota che esprime la misura di appartenenza,

ovvero in base ai millesimi. Conseguentemente, ove nell'edificio condominiale vi siano locali (come cantine e

box) non serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari - soltanto - della proprietà di

tali locali, non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di

accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni.

Cosicché, venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto, viene meno

anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso (Cass. civ. Sez.

II, 27-01-2004, n. 1420).

In tema di impianto comune di riscaldamento, occorre distinguere il riparto delle spese di rifacimento,

manutenzione e sostituzione (da eseguirsi secondo il criterio proporzionale ai valori della proprietà), da quello

relativo alle spese del godimento del servizio (da operarsi in base ai consumi dei singoli). Conseguentemente,

deve essere annullata la delibera impugnata laddove abbia ripartito le spese per la sostituzione della caldaia

dell'impianto di riscaldamento secondo i millesimi riportati nella tabella riscaldamento anziché in base ai

millesimi di proprietà (Cass. civ. Sez. I (Ord.), 23-05-2000, n. 365).

3. Conclusioni

Tali consolidati approdi giurisprudenziali applicati alla fattispecie sottoposta conducono alle seguenti

conclusioni: tutti i condomini, tranne quelli che sono proprietari esclusivamente di locali non serviti

dall’impianto come box e cantine, che si sono in passato staccati dall’impianto di riscaldamento centralizzato

dovranno partecipare in proporzione ai millesimi di proprietà alle spese per la sostituzione della caldaia così

come a tutte quelle relative alla conservazione (manutenzione ordinaria e straordinaria, gestione)

dell’impianto comune, ma non a quelle relative all'uso del servizio centralizzato, vale a dire le spese per

l'acquisto del carburante, in assenza di validi e probanti elementi che dimostrino un aggravio di spesa per gli

altri condomini in conseguenza del distacco.


INSTALLAZIONE DI ANTENNA CENTRALIZZATA

Quesito:

Il regolamento condominiale contrattuale prevede che il fabbricato sia munito di una sola antenna tv

centralizzata mai installata dal costruttore. Nel corso degli anni i proprietari hanno installato ciascuno la

propria. Oggi un condomino mi chiede di applicare il regolamento e far rimuovere le antenne private esistenti

sulla copertura. Come mi devo comportare?

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Risposta:


D.P.R. 156/1973 recante “Approvazione del testo unico delle disposizioni legislative in materia postale, di

bancoposta e di telecomunicazioni - Art. 397. Installazione di antenne riceventi del servizio di radiodiffusione.

I proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione sulla loro proprietà di

antenne destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione appartenenti agli abitanti dell'immobile stesso.

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Le antenne non devono in alcun modo impedire il libero uso della proprietà, secondo la sua destinazione, né

arrecare danno alla proprietà medesima o a terzi”.

Art. 1102 cod. civ.: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione

e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a

proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non

compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso

2. Giurisprudenza

In tema di condominio negli edifici, la norma dell'art. 1102 c.c. è derogabile dalle norme del regolamento

condominiale purché la deroga sia espressamente prevista nel regolamento (Trib. Genova Sez. III, 19-04-

2007).

In tema di condominio, i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli

condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia

stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del

regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare

contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei

condomini (Cass. civ. Sez. II Sent., 14-12-2007, n. 26468).

3. Conclusioni

Tutto ciò precisato in punto di diritto, se ne deduce che la previsione contenuta nel regolamento di

condominio che prevede che il fabbricato sia munito di una sola antenna televisiva centralizzata, con ciò

escludendo la possibilità di installare antenne serventi le singole unità immobiliari, introduce nella

regolamentazione dell’uso dei beni comuni un limite ulteriore rispetto a quelli del rispetto della sua

destinazione e dell’eguale diritto degli altri condomini voluti dal Legislatore. Ne deriva quindi un’ulteriore

compressione della facoltà di godimento spettante ai condomini e quindi una deroga all’art. 1102 cod. civ.

Orbene, la giurisprudenza ha più volte precisato che tale norma ha natura dispositiva ovvero è derogabile

dalla volontà delle parti.

Ne consegue quindi che la richiamata pattuizione del regolamento di condominio deve ritenersi pienamente

legittima. Tale iter interpretativo ha come logica conclusione che i condomini che hanno installato le proprie

antenne in violazione del regolamento di condominio che loro stessi hanno accettato al momento

dell’acquisto della loro porzione immobiliare, hanno l’obbligo di rimuoverle e di conformarsi ad esso,

allacciando la propria unità immobiliare all’impianto televisivo comune.

Questa è la soluzione cui si giunge inserendo la fattispecie descritta all’interno dell’impianto normativo

generale posto dal codice civile in materia di condominio, come interpretato dalla giurisprudenza.

Invece, ampliando il panorama normativo è possibile individuare anche un’altra soluzione, diametralmente

opposta. Infatti, il Legislatore nel d.P.R. n.156/1973 ha sancito il diritto del proprietario di un immobile di

installare antenne televisive anche su immobili di proprietà altrui a condizione che si rispetti il libero uso

spettante al proprietario e non si arrechino danni al bene altrui. La giurisprudenza ha poi ulteriormente

precisato che l’installazione è legittima solo se, oltre ai limiti indicati, non è stato possibile installare l’antenna

all’interno della porzione immobiliare di chi ha richiesto l’installazione. Orbene, è evidente che il Legislatore

ha voluto introdurre una garanzia particolare per gli utenti del servizio televisivo ritenendo evidentemente

che nel contemperamento fra le esigenze del proprietario a non veder in alcun modo infastidito il suo diritto

di godimento del proprio bene e quelle del cittadino a godere dei benefici del servizio indicato, debbano

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prevalere queste ultime. Per logica deduzione se è vero che tale principio vale con riferimento ad un bene in

proprietà esclusiva di un terzo, a maggior ragione deve valere con riferimento ad un bene su cui anche il

richiedente l’installazione può esercitare un diritto di proprietà. Riproduciamo di seguito un approdo

interpretativo della Suprema Corte di Cassazione che riteniamo decisivo per determinare quale sia fra le due

soluzioni proposte quella giuridicamente più corretta: “Il diritto all’installazione di antenne ed accessori, sia

esso configurabile come diritto soggettivo autonomo che come facoltà compresa nel diritto primario

all’informazione e diretta alla attuazione di questo (art. 21 cost.), è limitato soltanto dal pari diritto di altro

condomino, o di altro coabitante nello stabile, e dal divieto di menomare (in misura apprezzabile) il diritto di

proprietà di colui che deve consentire l’installazione su parte del proprio immobile; pertanto, qualora sul

terrazzo di uno stabile condominiale sia installata (per volontà della maggioranza dei condomini) un’antenna

televisiva centralizzata e un condomino (o un abitante dello stabile) intenda invece installare un’antenna

autonoma, l’assemblea dei condomini può vietare tale seconda installazione solo se la stessa pregiudichi l’uso

del terrazzo da parte degli altri condomini o arrechi comunque un qualsiasi altro pregiudizio apprezzabile e

rilevante ad una delle parti comuni; al di fuori di tali ipotesi, una delibera che vieti l’installazione deve essere

considerata nulla, con la conseguenza che il condomino leso può far accertare il proprio diritto all’installazione

stessa, anche se abbia agito in giudizio oltre i termini previsti dall'art. 1137 c.c. o, essendo stato presente

all’assemblea, senza esprimere voto favorevole alla delibera, non abbia manifestato espressamente la propria

opposizione alla delibera stessa (Cass. civ., 06-11-1985, n. 5399).

Applicando tale principio giurisprudenziale alla fattispecie che ci occupa si ricava quindi che fermi restando i

limiti posti dall’art. 1102 cod. civ. e dal d.P.R. 156/1973 sopra indicati, che, da quel che ci è stato riferito e

che possiamo presumere da massime di esperienza, riteniamo siano stati rispettati, la previsione del

regolamento di condominio, al pari di ogni delibera assembleare, che vieta l’installazione sulla copertura del

fabbricato di antenne televisive non centralizzate deve ritenersi nulla in quanto contraria alle norme poc’anzi

citate.

In conclusione, in estrema sintesi, ad avviso dello Scrivente, benché entrambe le esposte soluzioni abbiano

un loro fondamento giuridico, la seconda deve ritenersi preferibile, in quanto rispettosa non solo delle norme

generali dettate in materia di condominio ma anche dei principi scolpiti da norme speciali dettate per

l’oggetto della fattispecie sottoposta, ed è quindi più aderente ai principi dettati dal nostro ordinamento

giuridico nel suo complesso.


IMPIANTO A GAS

Quesito:

L'assemblea condominiale ha deliberato a maggioranza il rifacimento dell'impianto del gas metano in quanto

vetusto. Devono essere fatti i lavori per il rifacimento delle tubazioni del gas e le singole unità abitative

dovranno mettere nuovi contatori e nuovi allacci.

Nel condominio vi è un condomino moroso al quale l'amministratore ha già notificato il decreto ingiuntivo per

il recupero delle spese di ordinaria amministrazione, ma il problema è che il condomino non ritira gli atti in

quanto è ricoverato in una comunità.

Può l'amministratore procedere con i lavori deliberati dalla maggioranza anche se ciò comporta che

l'immobile del condomino moroso ed assente venga privato dell'utenza del gas oppure i condomini sono

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tenuti ad anticipare le spese per l'impianto del condomino moroso?

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Risposta:


Art. 1137, comma 1, cod. civ.: Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono

obbligatorie per tutti i condomini.

Art. 832 cod. civ.: Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i

limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.

2. Giurisprudenza

Applicabile per analogia alla fattispecie che ci occupa è il seguente principio affermato dalla giurisprudenza:

“Nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l'esterno (citofono) possono

distinguersi parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell'impianto che precede la

diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli

condomini. Da ciò la necessità di distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte

comune da quelle di proprietà individuale: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall'art. 1123, comma

2, c.c., mentre le seconde gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità”

(Trib. Bologna, 22-05-1998).

3. Conclusioni

Innanzitutto occorre spendere alcune precisazioni sul perfezionamento della notifica del decreto ingiuntivo al

condomino moroso. L’art. 140 c.p.c. stabilisce che “ Se non è possibile eseguire la consegna per irreperibilità

o per incapacità o rifiuto delle persone indicate nell’articolo precedente, l’ufficiale giudiziario deposita la copia

nella casa del Comune dove la notificazione deve eseguirsi, affigge avviso del deposito in busta chiusa e

sigillata alla porta dell’abitazione o dell’ufficio o dell’azienda del destinatario, e gliene dà notizia per

raccomandata con avviso di ricevimento. La Corte Costituzionale ha poi precisato che la notifica si perfeziona

comunque, per il destinatario, decorsi dieci giorni dalla spedizione della raccomandata.

Ne consegue quindi che la notifica del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso irreperibile si

perfeziona comunque trascorsi dieci giorni dalla spedizione della raccomandata informativa.

Per quanto riguarda poi il diritto di iniziare i lavori, precisiamo che, ai sensi dell’art. 1137, comma 1, cod.

civ., la delibera dell’assemblea che li ha approvati ed autorizzati è obbligatoria anche per il condomino

moroso e quindi può essere eseguita immediatamente. Pur non potendone leggere il contenuto immaginiamo

che - come generalmente avviene - sia stabilito che spetti ai singoli condomini provvedere a dotare il proprio

appartamento dei nuovi allacci e dei nuovi contatori ed a pagare le relative spese. Se ciò non è

espressamente indicato può comunque sostenersi la medesima conclusione sul presupposto che tali

installazioni riguardando il singolo appartamento rientrano nell’esercizio del diritto di proprietà e pertanto il

proprietario è libero di effettuarle o meno.

In conclusione quindi in estrema sintesi: i lavori possono essere iniziati immediatamente ed il condominio

non deve anticipare le spese per allaccio e installazione contatori relativi all’unità immobiliare del condomino

moroso.


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IMPIANTO ASCENSORE

Quesito:

Le spese di manutenzione straordinaria sostenute per la riparazione dell’ascensore condominiale, non

essendo indicati nel regolamento condominiale redatto nel 1954 i criteri di ripartizione, ma solo la ripartizione

per tabelle millesimali delle spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria, come vanno ripartite?

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Risposta:


Art. 1123, comma 1, cod. civ.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti




Art. 1124 cod. civ.: “Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La

spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per

l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della

spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o

camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”

2. Giurisprudenza

In base all'art. 1124 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, sono

assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, sicché la

clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento

delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), ove sia intesa dal giudice nel senso di modificare

anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata (Fattispecie

relativa a regolamento condominiale che, in deroga alla disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., prevedeva

l'esenzione da tali spese per una categoria di condomini). Cass. civ. Sez. II, 25-03-2004, n. 5975 Gli

interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE essendo diretti al conseguimento di obiettivi di

sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, non

attengono all'ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria

manutenzione, riguardando l'ascensore nella sua unità strutturale. Le relative spese devono quindi essere

sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli

appartamenti siti al piano terra. Trib. Parma, 29-09-1994

3. Conclusioni

Sul criterio di ripartizione delle spese relative alla manutenzione straordinaria dell’ascensore si registrano due

orientamenti giurisprudenziali: un primo, più recente, avallando l’assimilazione tra scale ed ascensore,

sostiene l’applicabilità anche a quest’ultimo del criterio di ripartizione dettato dal Legislatore all’art. 1124 cod.

civ., salvo che nel regolamento condominiale non vi sia una deroga a tale ripartizione legale; un secondo

orientamento è favorevole invece alla ripartizione secondo i millesimi di proprietà, ovvero secondo il criterio

generale dettato dall’art. 1123, comma 1, cod. civ.

Nel caso di specie vi è poi una clausola del regolamento di condominio che disciplina la ripartizione delle

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spese di ascensore ma solo per la manutenzione ordinaria.

Orbene, tutto ciò precisato riteniamo sia legittima la scelta di ripartire le spese o secondo il criterio di cui

all’art. 1124 cod. civ. o secondo la regola generale di cui all’art. 1123, comma 1, cod. civ., avendo entrambe

un loro fondamento giuridico.


RIPARAZIONE CONDUTTURE DEL GAS

Quesito:

Amministro un condominio di 30 villette a schiera. Sei abitazioni hanno i rispettivi contatori gas ubicati nel

muro perimetrale della recinzione di una villetta. Si rende necessario sistemare e adeguare le condutture del

gas di queste abitazioni che passano nel giardino della villetta. Chi deve contribuire alle spese e quali sono i

criteri di ripartizione?

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Risposta:


§ Sulle servitù coattive:

Art. 1033 cod. civ.: “Il proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie che si

vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della

vita o per usi agrari o industriali. Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse

attinenti.

Art. 1056 cod. civ.: “Ogni proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle condutture elettrice, in

conformità delle leggi in materia”.

§ Sulle servitù volontarie:

Art. 1350 cod. civ.: “Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: … 4) i

contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali … su beni immobili”.

§ Sulla ripartizione delle spese condominiali:

Art. 1123 cod. civ.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni

dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla



Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione

dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti destinati a servire una parte

dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne

trae utilità”.

2. Giurisprudenza

§ Sulla servitù di passaggio di tubi per la fornitura di gas:

È inammissibile la costituzione coattiva di una servitù di passaggio di tubi per la fornitura di gas metano,

dovendosi escludere un'applicazione estensiva dell'art. 1033 cod. civ. in tema di servitù di acquedotto

coattivo (Trib. Padova, 11-09-2007).

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Non è manifestamente infondata la q.l.c. dell'art. 1033 c.c. nella parte in cui non prevede anche l'obbligo di

dare passaggio, analogo a quello dovuto alle condotte di acque, a tubi o ad altri condotte per la fornitura del

gas metano, in riferimento agli art. 3 comma 1 e 42 comma 2 cost. (App. Milano, 12-12-1997).

È manifestamente infondata la q.l.c. dell'art. 1033 c.c., nella parte in cui non prevede l'obbligo di dare

passaggio, analogo a quello dovuto alle condotte di acque, a tubi o ad altri condotti per la fornitura di gas

metano, in riferimento agli art. 3 e 42 cost. (Corte cost. (Ord.), 17-07-2002, n. 357) A differenza delle

servitù volontarie che possono avere ad oggetto una qualsiasi utilitas, purché ricavata da un fondo a

vantaggio di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, le servitù prediali coattive formano una

numerus clausus, sono cioè tipiche avendo ciascuna il contenuto predeterminato dalla legge, sicché non sono

ammissibili altri tipi al di fuori di quelli espressamente previsti da una specifica norma per il soddisfacimento

di necessità ritenute meritevoli di tutela; pertanto, è inammissibile la costituzione coattiva di una servitù di

passaggio di tubi per la fornitura di gas metano, dovendosi escludere un'applicazione estensiva dell'art. 1033

c.c. in tema di servitù di acquedotto, in conseguenza della non assimilabilità delle due situazioni per i

caratteri peculiari di struttura e funzione di ciascuna di esse, ed in particolare della pericolosità insita

nell'attraversamento sotto terra delle forniture del gas, non ricorrente nella servitù di acquedotto (Cass. civ.

Sez. II, 25-01-1992, n. 820)

§ Sulla ripartizione delle spese di condominio secondo il criterio dell’utilità:

Per espressa previsione dell'art. 1123 c.c. il criterio, ivi fissato, di ripartizione delle spese in relazione al

possibile uso o alla concreta utilità delle cose e dei servizi cui le stesse si riferiscono, è liberamente

derogabile per convenzione. Infatti, è pacifica la legittimità della deroga al criterio di ripartizione operata da

una disposizione del regolamento di condominio contrattuale che, per esempio, escluda i proprietari dei locali

commerciali dalla partecipazione alle spese relative a beni e servizi comuni non goduti. Tuttavia, la deroga

convenzionale, per essere valida ed efficace nel tempo, deve essere prevista in un regolamento contrattuale

o in una convenzione sottoscritta da tutti i condomini originari del fabbricato, e deve essere opponibile a tutti

i successivi aventi causa. In ordine a quest'ultimo aspetto va chiarito che la validità e l'opponibilità ai

successivi acquirenti delle clausole di regolamenti di condominio che impongono limitazioni al normale

contenuto dei diritti dei condomini sulle unità immobiliari o deroghe ai criteri legali di riparto derivano

dall'accettazione delle clausole nei singoli atti di acquisto, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti

di acquisto ad un determinato regolamento condominiale già esistente che consente di ritenere quest'ultimo

come facente parte per relationem di ogni singolo atto (Trib. Roma Sez. V Sent., 12-05-2009).

3. Conclusioni

Innanzitutto osserviamo che la fattispecie descritta appare chiaramente individuare una servitù di passaggio

di tubazioni di gas, in cui fondo servente è la villetta nel cui giardino le stesse sono installate e che dalle

stesse viene attraversato e fondi dominanti le sei villette che hanno i contatori nel muro perimetrale della

prima e che beneficiano del passaggio del gas attraverso la medesima.

Occorre pertanto spendere alcune brevi considerazioni sul titolo costitutivo della servitù.

Orbene, l’orientamento giurisprudenziale consolidatosi sempre più nel corso degli anni ci porta ad escludere

la possibilità di applicare per analogia alla tubazioni di gas le norme che disciplinano le servitù di acquedotto

e di elettrodotti e quindi alla conclusione che nel caso di specie non è configurabile una servitù coattiva, bensì

necessariamente una servitù volontaria. Titolo costitutivo della servitù deve pertanto essere nel nostro caso

un contratto, o comunque una scrittura privata sottoscritta dai proprietari dei fondi servente e dominante.

Essendo la forma scritta prevista a pena di nullità, il passaggio delle tubazioni di gas sarebbe illegittimo in

mancanza di un accordo scritto tra le parti ed il proprietario della villetta su cui passano potrebbe richiederne

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ed ottenerne la rimozione. Immaginiamo però - in quanto non ci viene indicato - che il proprietario della

villetta servente non contesti il passaggio delle tubazioni sul suo fondo oppure che il diritto di servitù sia stato

formalizzato per iscritto e quindi comunque non vi siano discussioni sul diritto di passaggio. Nell’accordo

scritto in cui viene formalizzata la servitù generalmente si inserisce anche una clausola sul corrispettivo

dovuto al proprietario del fondo servente per il pregiudizio che l’esercizio della servitù arreca al bene di sua

proprietà. Il principio generale è infatti quello della normale onerosità della servitù proprio per la diminuzione

di valore e la limitazione del diritto di proprietà che provoca. Escludiamo che in mancanza di un’espressa

pattuizione tale indennità, anche laddove prevista nel titolo costitutivo, possa andare a coprire in tutto od in

parte le spese di manutenzione delle tubazioni proprio per la sua diversa finalità.

Se pertanto non esiste un titolo costitutivo scritto della servitù oppure lo stesso non prevede nulla sulle spese

di manutenzione delle tubazioni la ripartizione dovrà essere determinata sulla base delle disposizioni generali

del codice civile in tema di condominio, ovvero in particolare l’art. 1123 cod. civ., il cui terzo comma

stabilisce che in ipotesi di impianti comuni destinati a servire solo alcuni dei beni di proprietà esclusiva le

spese di manutenzione sono ripartite solo tra i primi secondo il criterio dell’utilità, ovvero dell’utilizzo

separato. Pertanto, nel caso di specie le spese - a nostro avviso - andrebbero ripartire solo fra i proprietari

delle sei villette che beneficiano del passaggio con esclusione di quello della villetta servente se esso non

beneficia di quelle tubazioni, ovvero se non servono anche la sua proprietà, diversamente, se le tubazioni

portano gas anche al suo bene allora dovrà partecipare anche costui. La ripartizione tra costoro dovrà poi

essere effettuata secondo i) quanto previsto dal regolamento di condominio, o ii) deliberato all’unanimità

dall’assemblea di condominio o da una convenzione fra tutti i condomini se si vuole derogare alla ripartizione

prevista dal regolamento di condominio, o iii) previsto da una convenzione sottoscritta dai condomini

interessati.


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Innovazioni

PAVIMENTAZIONE BALCONI

Quesito:

Sto ristrutturando un edificio condominiale. Alcuni condomini hanno chiesto il rifacimento del pavimento dei

balconi. La maggioranza ha scelto un colore della piastrella simile all'esistente, una condomina vuole

utilizzare un colore completamente diverso. Posso obbligare la condomina a rifare il suo pavimento

utilizzando mattoni uguali a quelli utilizzati dagli altri condomini?

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Risposta:



limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Art. 1120 cod. civ.: I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono

disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose

comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del

fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili

all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

2. Giurisprudenza

§ Sulle strutture del balcone che devono ritenersi costituenti parte della facciata condominiale:

Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura esterna del

balcone destinato a garantire l'integrità architettonica dell'edificio come componente della facciata, devono

gravare su tutti i condomini (Trib. Milano, 26-09-1988)

§ Sulla nozione di lesione del decoro architettonico:

In relazione al concetto di alterazione della facciata del fabbricato, per decoro architettonico del fabbricato, ai

fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle

strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia.

L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto

anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di

riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile come nel caso della realizzazione di una veranda che dia luogo

a discordanze nel prospetto, modificandone l'unità stilistica e conseguentemente devesi ritenere che leda

l'estetica dell'edificio ed il decoro architettonico (Trib. Roma Sez. V, 18-02-2009).

Ai sensi dell’art. 1122 c.c., ciascun condomino, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, non può

eseguire opere che rechino danno alla parti comuni. Nella specie, trattandosi di elementi apposti in facciata,

occorre, inoltre, far riferimento anche agli artt. 1102 e 1120 c.c., dai quale si desume che ciascun condomino

può utilizzare le parti comuni, purché non ne alteri la destinazione, non impedisca agli altri condomini di

farne parimenti uso, non arrechi pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato e non ne alteri il decoro

architettonico. (Nel fattispecie in esame, in particolare, mentre devono rigettarsi le domande volte alla

rimozione di fioriere ad ornamento del balcone, in quanto non comportano di per sé alcun pregiudizio alle

parti comuni dell’edificio, ovvero delle tende da sole e della lampada da esterno, poiché trattasi di elementi di

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arredo volti al miglior godimento e all’abbellimento della proprietà esclusiva, che non comportano alcun

pregiudizio alla facciata esterna, deve accogliesi la domanda tesa alla rimozione del reticolato verde apposto

a rivestimento di una parte della ringhiera dei balconi, trattandosi, in questo caso, di manufatto non

autorizzato dagli altri condomini ed esteticamente discutibile) (Trib. Monza Sez. I, 09-05-2007).

3. Conclusioni

Tutto ciò precisato in punto di diritto, osserviamo che il pavimento in quanto parte interna del balcone non

può ritenersi parte integrante della facciata e come tale assoggettato ai limiti posti dall’art. 1120 cod. civ. in

materia di innovazioni, ovvero oltre alla preventiva approvazione dell’assemblea il rispetto del decoro

architettonicio, ecc., come invece il frontalino. Pertanto, la sig.ra è legittimata a scegliere il colore che

desidera per il pavimento del suo balcone in quanto ciò è espressione della facoltà di godimento del proprio

bene contenuta nel diritto di proprietà come delineato dal Legislatore.


INSTALLAZIONE DI STENDITOIO SULLA TERRAZZA CONDOMINIALE

Quesito:

Gestisco un condominio in cui è stata deliberata a maggioranza l'installazione di stenditoio removibile sul

terrazzo, un condomino è contrario e con lettera legale intende far rimuovere lo stenditoio in questione

adducendo questioni tecniche, anche se le spese sono state addebitate ai soli condomini che ne hanno

necessità non escludendo alcun condomino all'utilizzo della cosa comune.

Il condomino dissenziente può limitare il miglior godimento della cosa comune?

-----

Risposta:




proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non

compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso Art.1120 cod. civ.: I condomini, con la maggioranza

indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o

all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni .

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne

alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al

godimento anche di un solo condomino.

Art. 1121 cod. civ.: Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario

rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti

suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da

qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei

condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque

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tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione

dell'opera.

Art. 1137, comma 1, cod. civ.: Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono

obbligatorie per tutti i condomini

2. Giurisprudenza

§ Sulla nozione di innovazione in senso tecnico-giuridico:

L'art. 1136 c.c., al comma V, statuisce che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal


maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Presupposto per l'applicazione


preliminare è la decodificazione di tale nozione. E' noto che per innovazione in senso tecnico-giuridico debba










comune di fare. Tale obbligo, in caso di accoglimento della domanda deve essere assolto dall'amministratore

con la cooperazione di tutti i condomini (Trib. Salerno Sez. I, 27-10-2009).

§ Sul limite dell’inservibilità all’uso o godimento degli altri condomini:

In tema di condominio, ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., è vietato rendere inservibili all'uso o al

godimento di anche un solo condomino le parti comuni dell'edificio. Nella specie l'ipotesi di cui sopra risulta

integrata dall'arbitraria rimozione della guardiola d'ingresso ad opera dell'amministratore del condominio,

condannato per ciò stesso alla rimessione in pristino dello status quo ante (App. Napoli Sez. II, 04-05-2006).

L'art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, contenente disposizioni per favorire il superamento e

l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, dopo avere previsto la possibilità per

l'assemblea condominiale di approvare le innovazioni finalizzate allo scopo predetto con le maggioranze

indicate dall'art. 1136, comma 2 e comma 3, c.c. - così derogando alla norma di cui all'art. 1120, comma 1,

c.c., che richiama il comma 5 dell'art. 1136 c.c., e quindi le più ampie maggioranze ivi contemplate -

dispone, al comma 3, che resta fermo quanto previsto dall'art. 1120, comma 2, c.c., il quale vieta le

innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo

condomino. La norma in questione vuole certamente favorire quelle innovazioni che aumentano la

funzionalità ed il valore dell'edificio, ma pone il limite invalicabile della inservibilità della parte comune anche

nei confronti di un singolo condomino, inservibilità che va interpretata come sensibile menomazione

dell'utilità che il condomino ne ritraeva secondo l'originaria costituzione della comunione. Ne consegue che,

se non possono essere lesi da delibere dell'assemblea condominiale, adottate a maggioranza, i diritti dei

condomini attinenti alle cose comuni, a maggior ragione non possono essere lesi, da delibere non adottate

all'unanimità, i diritti di ciascun condomino sulla porzione di proprietà esclusiva, indipendentemente da

qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative (App. Catania Sez. II, 17-11-2005).

Una delibera assembleare che sopprima totalmente un determinato uso della cosa comune da parte dei

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singoli partecipanti verrebbe ad essere in contrasto con l'art. 1120 c.c. che vieta le innovazioni (tra cui vanno

ricomprese tutte le modificazioni alla destinazione del bene) che rendano talune parti comuni inservibili

all'uso o al godimento anche di un solo condomino. (Fattispecie in cui, nel riformare la sentenza di primo

grado, il tribunale ha condannato il condominio convenuto a mantenere il condomino attore nel compossesso

di una stradella, il cui accesso carrabile era stato impedito dall'amministratore che, in esecuzione di una

delibera assembleare, aveva fatto apporre un paletto di ferro all'imbocco del tratto di stradella) (Trib.

Catania, 28-02-2002).

L'installazione (utile a tutti i condomini tranne uno) di un'autoclave nel cortile condominiale, con minima

occupazione di una parte di detto cortile, non può ritenersi innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma

2, c.c. (prevedente il divieto di innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al

godimento anche di un solo condomino), atteso che il concetto di "inservibilità" espresso nel citato articolo va

interpretato come sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ritraeva secondo l'originaria

costituzione della comunione, con la conseguenza che pertanto devono ritenersi consentite quelle innovazioni

che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest'ultimo un pregiudizio limitato e che

non sia tale da superare i limiti della tollerabilità (Cass. civ. Sez. II, 21-10-1998, n. 10445)

§ Sul diritto di ciascun condomino di installare un’antenna televisiva su beni altrui o comuni se ciò

non è possibile nella propria unità immobiliare:

Con riguardo ad un edificio in condominio ed all’installazione di apparecchi per la ricezione di programmi

radio-televisivi, il diritto di collocare nell’altrui proprietà antenne televisive, riconosciuto dalla legge 6 maggio

1940, n. 554, articoli 1 e 3 e dal decreto del Presidente della Repubblica 29 marzo 1973, n. 156, articolo 231

(ora assorbiti nel decreto legislativo n. 259 del 2003), è subordinato all’impossibilità per l’utente di servizi

radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto ai

proprietari. Tale diritto non comprende la facoltà di scegliere voluttuariamente il sito preferito per l’antenna,

ma, come è insito nei principi generali in materia di condominio, di atti emulativi e di imposizione di servitù

coattive, va coordinato con l’esistenza di un’effettiva esigenza di soddisfare le richieste di utenza degli

inquilini o dei condomini e quindi con il dovere della proprietà servente di soggiacere alla pretesa del vicino

solo qualora costui non possa autonomamente provvedere ai propri bisogni (Corte di Cassazione, sent. 21

aprile 2009, n. 9427).

3. Conclusioni

Posto che l’installazione dello stenditoio sulla terrazza condominiale appare rientrare nella nozione di

innovazione in senso tecnico giuridico elaborata dalla giurisprudenza, presumendo che la stessa sia stata

approvata dall’assemblea con la maggioranza qualificata necessaria e considerato che le deliberazioni della

maggioranza vincolano anche la minoranza dissenziente, riteniamo che consentitone l’utilizzo anche al

condomino che ne chiede la rimozione, la sua richiesta non possa considerarsi legittima, salvo che

l’installazione dello stenditorio i) abbia cagionato una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino

ritraeva dalla terrazza condominiale secondo l'originaria costituzione della comunione, oppure ii) pregiudichi

un diritto inerente il godimento della sua proprietà esclusiva che nel contemperamento degli interessi

contrapposti deve ritenersi prevalente. Ad esempio se impedisce l’installazione di un’antenna televisiva che

non è possibile collocare nel suo appartamento.

Non conoscendo quali sono queste ragioni tecniche addotte dal condomino non possiamo che limitarci alle

considerazioni di ordine generale appena esposte, senza poterci esprimere nello specifico sulla fondatezza o

meno delle sue pretese.


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SOSTITUZIONE TELAIO FINESTRA

Quesito:

La sostituzione del telaio del serramento interno (finestra) non cambiando dimensioni e colori ma solo

materiale (da alluminio a pvc) e lasciando inalterato il decoro architettonico è soggetta a delibera

assembleare?

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Risposta:



limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.



proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può

estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare

il titolo del suo possesso.


disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose



all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1122 cod. civ.: Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire

opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

2. Giurisprudenza




maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Presupposto per l'applicazione


preliminare è la decodificazione di tale nozione. E' noto che per innovazione in senso tecnico-giuridico debba












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Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ. in materia di divieto di innovazioni sulle

parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato

alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già

gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che

vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che

conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato sul punto

l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la

trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio

della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei

balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle

caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più

opache dei circostanti edifici) (Cass. civ. Sez. II, 19-06-2009, n. 14455).





















In tema di condominio, per "decoro architettonico del fabbricato", ai fini della tutela prevista dall'art. 1120

cod. civ., deve intendersi l'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali

che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica

fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico. (Nella specie, è stato

ritenuto che, in conseguenza della costruzione realizzata dal convenuto in aderenza alla facciata del

fabbricato, ne era stato completamente alterato lo stile architettonico, che era caratterizzato dall'esistenza a

piano terra di un porticato con grossi archi, risultato inglobato dal manufatto "de quo") (Cass. civ. Sez. II,

14-12-2005, n. 27551).

3. Conclusioni

Applicando i principi di diritti delineati dalla giurisprudenza alla fattispecie descritta riteniamo che l’intervento

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che si vuole realizzare non rientri nella nozione di innovazione in senso tecnico-giuridico, ma anzi costituisca

più un legittimo esercizio del diritto spettante al proprietario di modificare a sua discrezione il proprio bene

anche incidendo su cose comuni (la facciata condominiale), purché non vengano lesi eguali diritti di altri

condomini. L’intervento può essere realizzato quindi senza che sia necessario alcun consenso preventivo

dell’assemblea di condominio. L’unica opposizione che gli altri condomini potrebbero sollevare riguarda

l’eventuale lesione del decoro architettonico. Come abbiamo visto ciò si verifica quando viene alterata

l’armonia delle linee e quindi l’estetica del fabbricato. Orbene, da quanto ci è stato riferito nel caso di specie,

anche avvalendosi della casistica giurisprudenziale riprodotta al paragrafo precedente, in cui sono ravvisabili

ipotesi con indubbie similitudini con quella che ci occupa, non sembra potersi ravvisare alcuna alterazione

lesiva dell’estetica dell’edificio a causa della sostituzione del telaio del serramento interno.


INSTALLAZIONE INSEGNA

Quesito:

Qualora il regolamento sia privo di norme in materia, può essere installata sulla facciata dell’edificio

condominiale l'insegna di un'attività commerciale che ha ottenuto i regolari permessi comunali?

Risposta:




proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il partecipante non può

estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare

il titolo del suo possesso.


disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose



all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1122 cod. civ.: Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire

opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.

2. Giurisprudenza

§ Sull’inserimento di una insegna luminosa sul muro comune:

In tema di condominio di edifici è consentita ai singoli condomini o ai conduttori l'apposizione di un insegna

luminosa sul muro perimetrale comune, trattandosi di un'attività che non impedisce agli altri compartecipi di

fare egualmente uso del muro comune secondo la sua destinazione (Cass. civ., Sez. II, 03-02-1998, n.

1046).

Qualora il condomino abbia locato ad altri il bene di sua proprietà esclusiva, il conduttore può servirsi del

muro perimetrale dell'immobile locatogli con uguale contenuto ed uguali modalità del locatore, purché non

rimanga alterata la sua destinazione né pregiudicato il pari uso degli altri condomini (fattispecie in tema di

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apposizione di insegna) (Cass. civ. Sez. III, 24-10-1986, n. 6229).



primo comma dell’art. 1120 c.c. devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la

maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Presupposto per l’applicazione


preliminare è la decodificazione di tale nozione. È noto che per innovazione in senso tecnico-giuridico debba













Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ. in materia di divieto di innovazioni sulle

parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato

alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già

gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che

vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che

conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato sul punto

l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la

trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio

della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei

balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle

caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più

opache dei circostanti edifici) (Cass. civ. Sez. II, 19-06-2009, n. 14455).














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In tema di condominio, per "decoro architettonico del fabbricato", ai fini della tutela prevista dall'art. 1120

cod. civ., deve intendersi l'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali

che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica

fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico. (Nella specie, è stato

ritenuto che, in conseguenza della costruzione realizzata dal convenuto in aderenza alla facciata del

fabbricato, ne era stato completamente alterato lo stile architettonico, che era caratterizzato dall'esistenza a

piano terra di un porticato con grossi archi, risultato inglobato dal manufatto "de quo") (Cass. civ. Sez. II,

14-12-2005, n. 27551).

3. Conclusioni

In mancanza di specifiche previsioni del regolamento condominiale che vietino l’inserimento di insegne sulla

facciata del fabbricato, deve ritenersi che ciò sia legittimo in adesione all’approdo ermeneutico in tal senso,

da ritenersi consolidato, della giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione. L’apposizione di insegne

infatti non può ritenersi una innovazione in senso tecnico-giuridico bensì una semplice modificazione della

cosa comune rientrante nelle facoltà d’uso attribuite ex lege a ciascun condomino, ai sensi dell’art. 1102 cod.

civ., che pertanto non necessita della preventiva autorizzazione dell’assemblea, purché vengano rispettati i

limiti posti dalla norma appena citata e non venga leso il decoro architettonico dell’edificio.


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Spese condominiali

RIPARAZIONE COLONNA DI SCARICO

Quesito:

E’ noto che le spese di ripartizione delle colonne di scarico devono essere divise per millesimi di proprietà fra

coloro che di questa colonna si servono. Tuttavia, devo gestire un caso particolare. Un appartamento al

primo piano anziché realizzare un bagno ha realizzato un ripostiglio. Dalla videoispezione emerge che al suo

piano vi è una braga opportunamente chiusa, evidenziando che a tutt'oggi la colonna non è utilizzata ma che

potrebbe realizzare un bagno e collegarsi in futuro.

Pertanto chiedo alla luce di quanto segnalato se alla posa di un sifone Firenze all'inizio della colonna al fine di

evitare esalazioni maleodoranti debba contribuire anche il condomino che non usa ora la colonna.

-----

Risposta:





salvo diversa convenzione. 2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese

sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. 3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili,

lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro

manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

2. Giurisprudenza

§ Per analogia sono applicabili alla fattispecie descritta i principi di diritto delineati dalle seguenti

massime:

Poiché le spese per la sostituzione della caldaia comune attengono alla "conservazione" dell'impianto (cioè

alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale dello stesso), esse costituiscono oggetto di

vere e proprie "obligationes propter rem" che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull'impianto

comune, sono dovute dai condomini in proporzione della quota che esprime la misura di appartenenza,

ovvero in base ai millesimi. Conseguentemente, ove nell'edificio condominiale vi siano locali (come cantine e

box) non serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari - soltanto - della proprietà di

tali locali, non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di

accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni.

Cosicché, venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto, viene meno

anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso (Cass. civ. Sez.

II, 27-01-2004, n. 1420).

I proprietari delle unità immobiliari (nella specie, mansarde) che, per ragioni di conformazione dell'edificio,

non siano servite dall'impianto di riscaldamento centralizzato non possono legittimamente vantare un diritto

di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alle dette unità immobiliari da una

relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un

collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio delle

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medesime. Il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene

meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali,

siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei

piani o porzioni di piano dell'edificio (Cass. civ. Sez. II, 07-06-2000, n. 7730).

3. Conclusioni

In mancanza di decisioni della giurisprudenza su casi identici o simili a quello che ci occupa la soluzione al

quesito sottoposto è rimessa all’interprete. Essa dovrà essere fondata sui principi generali in materia di

ripartizione spese comuni quali risultano dal codice civile ed alla luce degli approdi ermeneutici della

giurisprudenza su casi analoghi. Ciò premesso dal punto di vista metodologico, osserviamo quanto segue.

Il fondamento giuridico dell’attribuzione delle spese condominiali è costituito dalla relazione di accessorietà,

ovvero da un collegamento strumentale, materiale e funzionale, di un bene comune con un’unità immobiliare

posta all’interno del condominio. In altri termini, come acclarato dalla consolidata giurisprudenza, per il

proprietario di un’unità immobiliare sorge l’obbligazione di contribuire alle spese di conservazione e

godimento di una parte comune, ovvero anche alla posa di un apparecchio per evitare odori fastidiosi

provenienti dalla colonna, se lo stesso è destinato a servire per oggettive caratteristiche strutturali e

funzionali l’unità immobiliare medesima. Orbene, nel caso che ci occupa, la colonna fognaria è destinata a

servire anche l’appartamento al primo piano. La scelta di non utilizzarlo è soggettiva del proprietario e non

dipendente da un oggettivo impedimento strutturale e funzionali (come invece accade sovente per box e

cantine) che ha deciso di installarvi un ripostiglio al posto di un bagno, ma la colonna può servire anche detto

appartamento.

Una valutazione della fattispecie concreta che ci occupa alla luce dei richiamati principi giurisprudenziali e del

pacifico fondamento giuridico dell’obbligazione di contribuire alle spese relative alle parti comuni induce a

ritenere pertanto che la soluzione più corretta sia quella di applicare nel caso di specie la regola generale di

cui al comma 1 dell’art. 1123 cod. civ., in luogo di quella di cui al comma 3 del medesimo articolo, che

potrebbe applicarsi solo laddove si accogliesse una interpretazione meramente empirica della norma de qua

fondata sulla mera utilità del bene comune, ritendo quindi che non avendo attualmente la colonna fognaria

alcuna utilità concreta per l’appartamento al primo piano dovrebbe escludersi che il proprietario debba

contribuire alle spese per l’installazione del sifone de quo. Ciò precisato, fermo restando che nel silenzio di

interpretazioni autentiche del legislatore o giurisprudenziali su casi identici o simili vi è un puntello giuridico

per escludere il proprietario dall’obbligo contributivo, la prima soluzione prospettata appare preferibile per gli

esposti motivi.


SOSTITUZIONE PIASTRELLE DELLA TERRAZZA

Quesito:

Le spese per ripristinare alcune piastrelle in fase di distacco di una terrazza a livello di proprietà esclusiva che

funziona da copertura a un locale commerciale posto al piano terra, devono essere addebitate al proprietario

della terrazza o bisogna applicare l'art. 1126 del cod. civ.?

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Risposta:


Art. 1126 cod. civ.: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini,

quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o

ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo

a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

2. Giurisprudenza

Poiché la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve

anche alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli

appartamenti sottostanti, a norma dell'art. 1126 cod. civ., alla sua manutenzione sono tenuti, a norma della

stessa disposizione, tutti i condomini cui essa funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario

superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, dei danni cagionati all'appartamento

sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono

rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti

dall'art. 1126 cod. civ. e che la domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio

in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la

manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza (Cass.

civ. Sez. III, 12-12-2008, n. 29212).

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva o di uso esclusivo di un

singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità

dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, anche se esso appartiene in

proprietà e se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua

riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il

titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le

infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli

obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale

a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione ai due terzi, ed il titolare della

proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione della altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. civ. Sez. III,

13-12-2007, n. 26239).

In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva di un singolo condomino,

assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio, nei confronti degli

appartamenti sottostanti; ne consegue che, ai sensi dell'art. 1126 c.c., obbligati alla riparazione del terrazzo

stesso sono i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario

superficiario. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento per le infiltrazioni provenienti dal terrazzo

deteriorato per difetto di manutenzione, risponde il condominio in proporzione di due terzi e la titolare della

proprietà esclusiva del terrazzo nella misura del residuo terzo (App. Roma Sez. III, 24-07-2007).

Le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la terrazza a livello,

devono essere sopportate a norma dell'art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia l'uso

esclusivo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano

sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura (Trib. Genova Sez. III, 28-02-2006).

3. Conclusioni

Tutto ciò precisato in punto di diritto, è evidente che non possono esservi dubbi sul fatto che nel caso

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sottoposto le spese per ripristinare le piastrelle della terrazza a livello debbano essere ripartite secondo la

prescrizione dell’art. 1126 cod. civ., essendo tale approdo ermeneutico acclarato dalla giurisprudenza

consolidata, sia di legittimità che di merito.


SERVIZIO EROGAZIONE GAS

Quesito:

Ho letto di recente, ma non trovo rispondenza, che anche le aziende erogatrici del gas metano non possono

sospendere la fornitura in caso di mancato pagamento delle bollette ma devono rivolgersi all'autorità

giudiziaria come tutti i fornitori normali di un condominio?

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Risposta:


Linee Guida Autorità per l’Energia Elettrica ed il Gas:

“Sospensione della fornitura

Preavviso e sospensione

Se il cliente non paga entro i termini indicati in bolletta, il venditore deve inviare una raccomandata (non è

necessario l'avviso di ritorno) con l'indicazione:

• del termine ultimo per il pagamento;

• delle modalità con cui comunicare l'avvenuto pagamento (telefono, fax, ecc.);

• del termine previsto per la sospensione della fornitura, se il cliente continua a non pagare;

• del costo delle eventuali operazioni di sospensione e riattivazione della fornitura.

Se il cliente non paga il venditore può dare corso alla sospensione della fornitura.

Garanzie per il cliente

La fornitura non può essere sospesa se il cliente non è stato preavvisato con raccomandata. Inoltre, la

fornitura non può essere sospesa nei seguenti casi:

• quando il pagamento della bolletta è già stato eseguito ma non ancora comunicato al venditore

dall'incaricato alla riscossione per una causa non imputabile al cliente;

• se l'importo non pagato è inferiore o uguale al deposito cauzionale;

• in caso di mancato pagamento di servizi diversi dalla fornitura di gas (ad esempio la fornitura di

energia elettrica) quando tale fornitura è erogata da un'impresa multiservizio;

• nei giorni di venerdì e sabato e nei giorni festivi e prefestivi;

• per cause non previste in modo dettagliato nel contratto di vendita e quindi non note al cliente;

• in caso di mancata sottoscrizione del contratto di fornitura.

Il venditore può sospendere la fornitura anche senza preavviso in soli tre casi:

• per accertata appropriazione fraudolenta di gas (furto di gas);

• per manomissione e rottura dei sigilli del contatore;

• per utilizzo degli impianti in modo non conforme al contratto di vendita.

Oneri per il cliente

Nel caso di sospensione della fornitura per morosità, il venditore può chiedere al cliente il contributo per la

disattivazione e la riattivazione , nel limite del costo sostenuto per queste operazioni.

Riattivazione

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La riattivazione della fornitura deve avvenire entro due giorni da quando il cliente comunica l’avvenuto

pagamento secondo le modalità indicate nella raccomandata di preavviso. Sono esclusi dal conteggio i giorni

festivi”.

Art. 1454 cod. civ.: “Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo

termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro

risoluto”.

Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la

natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso il termine senza che il

contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.

2. Giurisprudenza

Il mancato pagamento pluriennale della fornitura di gas metano, legittima il relativo fornitore ad avvalersi

della sua facoltà di accedere nella proprietà dell'inadempiente al fine di predisporre materialmente

l'interruzione del servizio mediante l'apposizione dei relativi sigilli, oltre ad agire in giudizio, ai sensi dell'art.

1453 c.c., chiedendo la risoluzione del relativo contratto causa inadempimento (Trib. Lodi, Sent.,

23.01.2009).

In ipotesi di contratto di somministrazione di gas, il somministrante ha diritto di sospendere la fornitura in

caso di inadempimento della parte che ha diritto alla somministrazione; detta sospensione del servizio

richiede la collaborazione attiva dell'utente, il quale deve permettere l'accesso al contatore sito presso la

propria abitazione. Sussiste pertanto il fumus boni iuris per ottenere un provvedimento ex art. 700 c.p.c. che

consenta di accedere alla abitazione dell'utente per provvedere alla chiusura del misuratore dei consumi. Per

quanto riguarda il periculum in mora, va tenuto presente che il somministrante, senza l’emissione del

provvedimento cautelare richiesto, sarebbe costretto a continuare l'erogazione del servizio per il tempo

occorrente a far valere il suo diritto in via ordinaria, subendo così il persistere ed aggravarsi

dell'inadempimento dell’utente. Anche sotto questo aspetto, pertanto, il predetto provvedimento cautelare

può essere concesso (Trib. Carpi, Ord., 26.01.2007).

3. Conclusioni

Tutte le Aziende che forniscono gas metano nel regolare i loro rapporti contrattuali relativi alla sua

somministrazione agli utenti finali devono attenersi fedelmente alle Linee Guida emanate dall’Autorità per

l’energia Elettrica ed il Gas, riprodotte al paragrafo precedente. Nulla è da esse previsto sulla necessità di

ricorrere all’Autorità giudiziaria per ottenere la sospensione dell’erogazione del servizio in ipotesi di morosità

nei pagamenti. Tuttavia, ragionando per principi generali osserviamo che la sospensione può essere disposta

nei casi indicati e previo preavviso comunicato all’utente con lettera raccomandata, che se ha valore di diffida

ad adempiere risolve di diritto il contratto senza necessità di una pronuncia costitutiva dell’Autorità

giudiziaria. Diversamente, in mancanza di tale preventiva comunicazione e dell’inserimento nella stessa della

dichiarazione che decorso inutilmente il termine (minimo) di quindici giorni il contratto s'intenderà senz'altro

risolto, la sospensione immediata della fornitura non potrà tuttavia ritenersi legittima in quanto la risoluzione

per inadempimento in mancanza di diffida ad adempiere, oppure se non è prevista nel contratto una clausola

risolutiva espressa in caso di morosità nei pagamenti, non opera automaticamente ma solo a seguito di

pronuncia del Giudice. In ogni caso, l’Azienda erogatrice ha diritto di entrare nei locali del somministrato al

fine di chiudere il misuratore dei consumi, potendo ottenere, in caso di opposizione del proprietario, un

provvedimento cautelare d’urgenza ex art. 700 c.p.c. che gli consenta di accedere all’abitazione.


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RIPARTIZIONE SPESE PREGRESSE IN BASE ALLE TABELLE MILLESIMALI

Quesito:

Le tabelle millesimali possono essere applicate con retroattività? In un condominio si sono ripartite le spese

condominiali sempre in parti uguali fra i condomini. Ad un certo punto uno dei condomini ha preteso che si

applicassero le tabelle millesimali per ripartire le spese condominiali, richiedendo altresì la retroattività di

applicazione e quindi, rifacendo i calcoli delle somme spese per gli anni passati applicando le tabelle, ha

chiesto un rimborso per delle somme in più versate. Il rimborso era dovuto?Se effettuato dei lavori e ripartita

la spesa con regolare tabella millesimale ci si accorge a distanza di qualche mese che la tabella conteneva

degli errori, rifatta la tabella con le correzioni, la spesa effettuata deve essere ricalcolata in base alla nuova

tabella o rimane valido il riparto effettuato con la tabella vigente nel momento in cui si sono realizzati e

ultimati i lavori?

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Risposta:


Art. 1123, comma 1, cod. civ.: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti




Art. 69 Disp. att. cod. civ.: I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o

modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono

conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della

sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente

alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Art. 1137 cod. civ.: Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie

per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni

condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del

provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto,

sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e

dalla data di comunicazione per gli assenti.

2. Giurisprudenza

§ Sul quorum necessario per adottare criteri di ripartizione delle spese diversi da quello generale

di cui alla comma 1 dell’art. 1123 cod. civ.:

In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, quale espressione dell'autonomia contrattuale, la

ripartizione delle spese condominiali, così come degli oneri risarcitori, cui è tenuto a far fronte il condominio

deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati dall'art. 1123 c.c., con la

conseguenza che non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i

condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. In tal senso è, pertanto,

illegittima per contrasto con il dettato di cui all'art. 1123 c.c. la delibera condominiale nel caso concreto

impugnata, nella parte in cui imputa pro quota a tutti i condomini, anche a quelli non morosi, le spese del

precetto, resosi necessario a seguito dell'inadempimento di alcuni soli condomini (Trib. Genova Sez. III, 12-

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03-2010).

In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la

ripartizione delle spese condominiali deve avvenire necessariamente secondo i criteri di proporzionalità,

fissati nell'art. 1123 c.c.. Tale norma, infatti, detta le regole da seguire in sede di riparto delle spese

condominiali, pur ammettendo patti in deroga. Allo stesso tempo essa, però, pone dei limiti insuperabili. Ed

infatti, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini

non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tanto perché l'obbligazione di cui all'art.

1123 c.c. è una obbligazione parziaria. Infatti è stato fissato nel principio della parziarità (in proporzione alle

rispettive quote facenti capo ai singoli condomini) il criterio per il pagamento delle obbligazioni assunte dal

condominio verso i terzi, superando, così, il tradizionale assunto della responsabilità solidale dei condomini,

accolto e seguito dalla giurisprudenza maggioritaria sia di legittimità che di merito. Ed infatti, affinché possa

invocarsi la solidarietà passiva, è necessario il concorso di tre fattori, ovverosia, la sussistenza della pluralità

dei debitori, l'identica causa dell'obbligazione e, soprattutto, l'indivisibilità della prestazione comune. In

mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge l'intrinseca parziarietà

della obbligazione prevale. In particolare, nel caso che ci occupa, l'obbligazione ascritta a tutti i condomini è

naturalisticamente divisibile, trattandosi di somma di danaro, sicché ciascun condomino è tenuto a pagare

quanto gli compete pro quota e nulla in più (Trib. Salerno Sez. I, 19-10-2009).

L'art. 1123 c.c. stabilisce che le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio

sono ripartite in proporzione al valore della proprietà salva diversa convenzione. In assenza di tabelle

millesimali approvate all'unanimità dai condomini occorre applicare il criterio generale disposto dalla norma

(Trib. Terni, 02-04-2009).

§ Sull’impossibilità di ottenere il rimborso di spese approvate sulla base di tabelle errate:

Per analogia:

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, vale a dire delle

tabelle millesimali, nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, in

quanto ha la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini. La sentenza di revisione di

tali valori, peraltro, in quanto sentenza costitutiva, non può provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a

periodi già decorsi e conseguentemente non può comportare condanna alla restituzione di eventuali maggiori

somme pagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali. Ne consegue che l'efficacia di tale sentenza, in

mancanza di specifica disposizione di legge contraria, opera ex nunc e non può avere efficacia retroattiva

(Trib. Monza Sez. I, 17-03-2008).

3. Conclusioni

Non sembra sussistere la possibilità per il condomino di ottenere il rimborso di quanto versato in eccedenza.

Infatti, posto che è legittimo che i condomini all’unanimità decidano di ripartire le spese di conservazione

delle parti comuni utilizzando un criterio diverso da quello generale secondo i rispettivi millesimi di proprietà,

e che non ci è dato sapere se la decisione di procedere con la suddivisione in parti uguali sia stata presa a

maggioranza dall’assemblea oppure con la necessaria unanimità dei condomini, unico quorum che integra

quella diversa convenzione di cui parla il Legislatore all’art. 1123, comma 1, cod. civ., osserviamo in ogni

caso che le delibere assembleari con cui sono state approvate le spese comuni secondo la ripartizione in parti

uguali doveva essere impugnata a pena di decadenza entro 30 giorni. Il tenore letterale dell’art. 1137,

comma 3, cod. civ. è chiaro e non può lasciare spazio a dubbi interpretativi. Pertanto, il condomino, se

ancora in termini, potrà ottenere l’annullamento solo dell’ultima delibera di approvazione impugnandola

dinanzi all’Autorità giudiziaria, a condizione ovviamente che non risulti un atto sottoscritto in precedenza da

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tutti i condomini da cui risulti il consenso alla deroga di cui trattasi, e quindi la ripartizione delle spese

secondo le tabelle millesimali. Detta ripartizione d’ora in avanti dovrà essere applicata in luogo di quella in

parti uguali, mancando evidentemente l’unanimità dei consensi alla deroga, salva sempre l’esistenza di tale

convenzione, nel qual caso sarebbe necessaria una nuova convenzione che ripristinasse l’uso delle tabelle

millesimali.

Per quanto riguarda l’altra questione sottoposta, ovvero quella della tabella secondo cui ripartire le spese dei

lavori, osserviamo che, essendo anche decorsi i trenta giorni dalla delibera, deve ritenersi valida la

ripartizione effettuata ed approvata dall’assemblea secondo la tabella errata. Ciò applicando per analogia il

principio di diritto affermato dalla giurisprudenza citata al paragrafo precedente, che non risulta smentito da

altre sentenze.


FACCIATA

Quesito:

In caso di subentro di un nuovo proprietario a seguito di successione ereditaria, le spese di manutenzione

della facciata, vanno pagate dal nuovo proprietario o dal precedente, tenuto conto che i lavori sono stati

deliberati prima del subentro?

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Risposta:


Art. 63, comma 2, Disp. att. cod. civ.: Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con

questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

2. Giurisprudenza

§ Sulla ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario in caso di trasferimento

dell’immobile inter vivos:

Ai sensi dell'art. 63, comma 2°, disp. att. c.c., l’acquirente dell'unità immobiliare in proprietà esclusiva è

solidalmente obbligato con l'alienante “per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello

precedente”. Siffatta solidanza è espressione del c.d. principio dell'“ambulatorietà passiva” che al fine di

apportare all'ente di gestione condominiale una specifica garanzia per il conseguimento dei propri crediti

gestori, lascia intatto, nei rapporti tra dante causa ed avente causa della pertinente unità immobiliare, il

principio della personalità che radica, in capo a ciascuno, il debito sorto in costanza della relativa titolarità

dominicale si da consentire a colui che, in ragione di tale solidanza, abbia soddisfatto verso il condominio un

debito sorto antecedentemente al suo acquisto, il diritto a rivalersi nei confronti del vero obbligato personale

(Tribunale Civile di Roma, Sezione V, Sentenza 29 gennaio 2010).

3. Conclusioni

Tutto ciò esposto osserviamo tuttavia che nel caso di specie ogni questione relativa alla ripartizione delle

spese fra vecchio e nuovo proprietario, che normalmente andrebbe risolta alla luce dei principi legislativi e

giurisprudenziali richiamati nei paragrafi precedenti, appare non sussistere. Infatti se è vero che ci viene

riferito che l’immobile è pervenuto per successione ereditaria, e non per atto inter vivos, il pagamento non

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può che essere richiesto al nuovo proprietario, sol considerando che il vecchio proprietario è deceduto ed il

nuovo, che ne è l’erede, gli è subentrato nella titolarità di tutti i rapporti attivi (diritto di proprietà) e passivi

(oneri condominiali) relativi all’immobile trasferito mortis causa.

Diversamente, in ipotesi normale, ovvero di trasferimento inter vivos, la soluzione è la seguente. Dando

ingresso all’approdo ermeneutico (riprodotto al paragrafo precedente) della più recente giurisprudenza di

merito pronunciatasi sull’interpretazione del citato art. 63, comma 2, se ne deduce che il condominio può

richiedere il pagamento delle spese di manutenzione della facciata sia al nuovo che al vecchio proprietario,

essendo costoro vincolati da un’obbligazione solidale. Poi, se proprietario dell’unità immobiliare nel momento

in cui è sorta l’obbligazione, ovvero al momento della delibera dell’assemblea di approvazione dei lavori, è il

vecchio proprietario, mentre a pagare in quanto richiesto dal condominio è stato il nuovo, quest’ultimo potrà

agire in via di regresso nei confronti del suo avente causa per ottenere il rimborso di quanto pagato.


FRONTALINI BALCONI

Quesito:

In un condominio debbono essere rifatti i frontalini dei balconi. Come si ripartiscono le spese?

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Risposta:



dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla


salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese

sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili,


manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.

2. Giurisprudenza

§ Di legittimità:

- Il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 c. c., con riguardo all'ipotesi di cui al 2° comma,

può trovare applicazione in concrete circostanze, con riguardo a qualunque parte comune dell'edificio e quindi

anche alla facciata, in guisa che i condomini siano obbligati a contribuire alle spese di manutenzione e

riparazione, non in base ai valori millesimali, ma in ragione dell'utilità che la cosa comune sia obiettivamente

destinata ad arrecare a ciascuna delle proprietà esclusive, laddove la spesa potrebbe gravare indistintamente

su tutti i partecipanti alla comunione secondo il criterio generale di cui all'art. 1104 c. c. solo se la cosa

comune in relazione alla sua consistenza ed alla sua funzione fosse destinata a servire ugualmente ed

indiscriminatamente i diversi piani o le singole proprietà (nella specie, la suprema corte ha ritenuto

correttamente applicato il principio surriportato con riguardo alla ripartizione delle spese di riparazione della

pannellatura della facciata di un edificio, sul rilievo che essa assolve ad una duplice funzione, l'una di

protezione verso l'esterno dei balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini e di riparo dagli agenti

atmosferici, l'altra di abbellimento della facciata del fabbricato) (Cass. civ. Sez. II, 23-12-1992, n. 13655).

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§ Di merito:

- Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura

esterna del balcone destinato a garantire l'integrità architettonica dell'edificio come componente della

facciata, devono gravare su tutti i condomini (Trib. Milano Sez. VIII, 26-11-1988).

- Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura

esterna del balcone destinato a garantire l'integrità architettonica dell'edificio come componente della

facciata, devono gravare su tutti i condomini (Trib. Milano, 26-09-1988).

3. Conclusioni

Innanzitutto, occorre precisare che l’approdo ermeneutico della giurisprudenza richiamata al paragrafo

precedente costituisce un principio consolidato. Infatti, non solo non si sono rinvenute sentenze successive di

segno contrario, ma anche la dottrina (Rezzonico-Rezzonico, Manuale del Condominio) si è pronunciata in

senso favorevole al principio giurisprudenziale, ovvero che le spese relative al frontalino dei balconi, che fa

parte integrante della facciata, devono essere sostenute da tutti i condomini. Per quanto riguarda poi il

criterio di ripartizione fra questi ultimi la medesima dottrina, richiamando una decisione sempre del Tribunale

di Milano (n.5934 del 17 giugno 1999), ha avallato l’applicabilità dell’art. 1123, comma 2, cod. civ., ovvero la

regola secondo cui che le spese per il rifacimento del balcone debbano essere suddivise secondo la diversa

utilità della spesa. Ciò in quanto mentre per i condomini i cui appartamenti non sono dotati di balconi l’utilità

dell’intervento è costituita esclusivamente dal ripristino del decoro architettonico della facciata, per gli altri vi

è anche l’utilità derivante dalla possibilità di utilizzo diretto del balcone, quale prolungamento della proprietà

individuale. Non si individuano ragioni per non condividere tale approdo interpretativo.


SOTTOTETTO

Quesito:

Nel caso di un lastrico solare di proprietà esclusiva situato all'ultimo piano di un edificio, parzialmente in

aggetto, è corretto applicare per la manutenzione dell'intera superficie il criterio di cui all'art 1126

considerando la porzione in aggetto un tutt'uno con la terrazza? E’ necessario distinguere le due porzioni

applicando alla parte di lastrico solare il criterio dell'art 1126 cc ed la parte in aggetto completamente a

carico della proprietà?

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Risposta:

1. Giurisprudenza

§ Sulla ripartizione delle spese di manutenzione di balconi aggettanti:

L’art. 1125 cod. civ. non trova applicazione nel caso di balconi "aggettanti", i quali, sporgendo dalla facciata

dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo

alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa accade per le terrazze a

livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi al servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di

proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli

appartamenti cui accedono. Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non può

agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario

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dell’appartamento sovrastante (Cass. civ. Sez. II, 17-07-2007, n. 15913).

In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un

prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di

necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo

dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei

proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ. I balconi

"aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella

specie la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al

piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il

consenso del proprietario del corrispondente appartamento). (Cassa con rinvio, Trib. Alessandria, 28 Maggio

2002) Cass. civ. Sez. II Sent., 17-07-2007, n. 15913 Le spese di rifacimento o di manutenzione per le

infiltrazioni derivanti dall'inadeguatezza del risvolto della copertura impermeabilizzante sottostante il

calpestio del terrazza, non costituente "lastrico solare" in quanto non è lastra piana di copertura a servizio

dell'intero condominio ma risolventesi in un prolungamento "aggettante" della soletta divisoria tra l'abitazione

sovrastante e quella sottostante, vanno ripartite secondo lo schema di cui all'art. 1126 c.c. (Trib. Genova,

27-04-2005).

§ Sulla ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva:

In tema di condominio di edifici, il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà

esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere

alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino,

grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il

condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i

condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha

l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di

manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla

legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere

alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c. (Trib. Benevento

Sent., 14-01-2009).

In tema di ripartizione di spese comuni, l'obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico

solare grava su tutti i condomini, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., anche

nell'ipotesi in cui lo stesso sia attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva ad uno dei condomini, attesa

la funzione che svolge di copertura del fabbricato (Trib. Roma Sez. XII, 26-11-2008).

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, svolge

funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione,

sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condòmino, grava su tutti i condòmini, con

ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Di conseguenza, il condominio

risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condòmino o a terzi per

difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o

ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica

modifica od integrazione, in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione

di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore (Trib. Genova Sez. III, 07-03-2008).

2. Conclusioni

Effettuata tale ampia indagine ricognitiva degli orientamenti giurisprudenziali che interessano la fattispecie

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descritta dal richiedente, osserviamo che mancando un precedente giurisprudenziale identico a quello

sottoposto che consentirebbe di fugare definitivamente i dubbi avanzati dal richiedente, non possiamo che

concludere che entrambe le soluzioni hanno un loro fondamento giuridico e sono pertanto attuabili per le

ragioni di seguito esposte, ma anche che una delle due ad avviso di chi scrive è preferibile. Analizziamole

entrambe: i) quella di ripartire le spese applicando il criterio di cui all’art. 1126 per tutta la superficie del

lastrico solare trova sostegno nella considerazione che quando la giurisprudenza ha ritenuto esistente un

lastrico solare, pur se di proprietà esclusiva, ha sempre fatto rigida applicazione del criterio di ripartizione di

cui all’art. 1126 cod. civ.; ii) quella di ripartire le spese ponendo la parte aggettante a carico integrale del

proprietario esclusivo del lastrico e la restante parte secondo il criterio di cui all’art. 1126 trova sostegno

nella considerazione che la giurisprudenza allorquando si è trovata di fronte alla necessità di dover decidere a

carico di chi porre le spese di manutenzione di un bene (balcone) aggettante le ha poste a carico esclusivo

del proprietario in quanto esclusa la funzione di copertura del fabbricato ha ritenuto esclusa la funzione di

soddisfare esigenze comuni. Per lo scrivente la soluzione preferibile è tuttavia la prima in quanto il lastrico

solare deve essere considerato nella sua unitarietà, ovvero come bene unico e non come un bene composto.

Inoltre, come detto, la giurisprudenza è rigida nell’applicare fedelmente la ripartizione prevista dal 1126 ogni

qualvolta sia individuabile un lastrico solare. Essendo pacifico che nel caso di specie siamo di fronte ad un

lastrico solare riteniamo di dover aderire a tale orientamento ed applicare per l’intero bene la medesima

disciplina speciale prevista dal 1126 cod. civ.


Quesito:

Come sono ripartite le spese in caso di rifacimento del solaio sottotetto con travi a vista se il tetto è di

proprietà comune e il sottotetto di proprietà esclusiva?

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Risposta:


Art. 1123 cod. civ.: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni



salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese

sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili,


manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 1125 cod. civ.: Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono

sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del

proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore

l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

2. Giurisprudenza

§ Sulla natura condominiale o meno del sottotetto:

In tema di condominio, in base all'art. 1117 c.c., il lastrico di copertura, se il contrario non risulta dal titolo, si

presume di proprietà comune a tutti i condomini sottostanti. Tuttavia, l'applicazione di tale norma

presuppone che si abbia chiaro il concetto di copertura di un edificio: la copertura, infatti, sia essa in forma di

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lastrico, calpestabile o meno, sia essa in forma di semplice solaio, piano o inclinato, sia essa in forma di tetto,

è essenzialmente quella opera non avente altra funzione che quella di proteggere l'edificio dagli agenti

atmosferici. In tale ottica, il sottotetto, ossia quello spazio vuoto che, per effetto della inclinazione del tetto

viene a crearsi fra lo stesso e il solaio dell'ultimo piano, non costituisce, di per sé, copertura, e di regola non

segue la presunzione di condominialità di cui all'art 1117 c.c. Ciò è maggiormente vero laddove il sottotetto,

per le sue dimensioni o per la sua accessibilità, si presti a fornire ad uno o a più condomini una qualche utilità

particolare (App. Firenze Sez. I Sent., 04-02-2009).

Il criterio imprescindibile, e come tale prodromico e oggetto di primaria delibazione quanto alla natura

giuridica dei vani che nell'immobile condominiale ad uso residenziale costituiscono il sottotetto (o solaio), non

può essere che il "titolo", afferente la proprietà comune oppure l'acquisto da parte delle proprietà esclusive

immediatamente sottostanti, derivandone che solo in caso di inesistenza o mancanza di un valido ed

esaustivo titolo relativo ai predetti beni potranno addursi, nella disciplina del caso concreto, le ragioni ed i

motivi idonei a farne ritenere, mediante lo strumento della "presunzione", la natura (in specie presuntiva) di

pertinenza delle unità abitative poste all'ultimo piano dell'edificio, ovvero, la natura (in specie presuntiva) di

bene propriamente in comunione, risolvendone in tal modo la questione controversa della loro appartenenza

e del loro uso, condominiale od esclusivo (Trib. Bologna Sez. I, 07-02-2006).

L'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata,

in alto, dalla struttura del tetto ed in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo piano (cosiddetto

sottotetto) assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una

diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è, quindi, oggetto di comunione ma

costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano (Cass. civ. Sez. II, 15-06-1993, n. 6640).

Il proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti

quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda

altrimenti il diritto degli altri condomini, in quanto l'esercizio di tale facoltà rientra nelle modificazioni

necessarie per il miglior godimento della cosa, previste dall'art. 1102 c. c., che il partecipante - proprietario

del solaio - può realizzare senza bisogno del consenso della maggioranza dei condomini (Trib. Milano, 28-02-

1991)

3. Conclusioni

Dalla descrizione della situazione fattuale che ci è stata riferita sembra doversi concludere che il solaio-

sottotetto non è più di proprietà privata ma è di proprietà comune. La questione della ripartizione delle spese

per il rifacimento del solaio-sottotetto è strettamente connessa con l’individuazione della potestà dominicale

sullo stesso. Infatti i) se è di proprietà del proprietario dell’ultimo piano, che si presume se non vi è un titolo

contrario, allora le relative spese sono interamente a suo carico, ii) se invece è comune perché lo prevede il

regolamento di condominio o altro titolo (es. contratto di compravendita di ciascuna unità immobiliare fra

costruttore dell’edificio e singoli acquirenti) allora le spese di rifacimento dovranno essere poste a carico dei

condomini secondo i millesimi spettanti a ciascuno in base alla tabella generale di proprietà, in applicazione

del criterio principe nella suddivisione delle spese di conservazione di parti comuni ex art. 1123 comma 1

cod. civ. Riteniamo non sia applicabile nel caso di specie il diverso criterio speciale previsto dall’art. 1125

cod. civ. in quanto il solaio cui si riferisce il Legislatore è inteso in una accezione diversa da quella che invece

ha nel nostro caso e la fattispecie astratta descritta da quest’ultima norma appare diversa da quella concreta

che ci è stata riferita, ed anche per la sostanziale equivalenza fra sottotetto e solaio affermata dalla

giurisprudenza sembra più corretto applicare la regola generale del 1123 comma 1.


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