CONDOMINIO

INTRODUZIONE

Un condominio è un fabbricato con più unità

immobiliari ( appartamenti, negozi, uffici, garage

ecc. ) appartenenti a due o più persone. Le diverse

unità immobiliari sono strutturalmente e

funzionalmente connesse, e questo, fa sì che in un

condominio ci siano parti di proprietà individuali e

parti di proprietà comune nei confronti delle quali i

condomini assumono la veste di comproprietà per

quote con proporzionali diritti e doveri.

Le parti comuni sono elencati nell’articolo 1117 del c.c. e

sono:

a) Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso

comune: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e

lastrici solari, gli anditi, i portoni d’ingresso, le scale i

portici, i cortili, le facciate,i pilastri e le travi portanti,

ecc.

b) Le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i

servizi in comune: locali di portineria e alloggio

portiere, lavanderia, autoclave, stenditoi ecc.

c) Gli impianti di uso comune: ascensori, i pozzi e

cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di

scarico, impianti per l’acqua, gas, energia elettrica,

riscaldamento, ecc.

Le parti, le aree e gli impianti comuni

richiedono delle spese ( per esempio, per i

lavori di manutenzione, pulizia) che devono

essere suddivisi in modo proporzionale tra i

proprietari degli immobili di proprietà

esclusiva.

Ci sono diversi tipi di condominio:

• Condominio minimo

•Supercondominio o condominio orizzontale

•Condominio parziale

Inoltre non bisogna confonderlo con la

comproprietà e con la multiproprietà

Stime condominiali

I problemi estimativi inerenti al condominio

riguardano la determinazione dei millesimi

necessari per la gestione del fabbricato. I

millesimi sono di due tipi:

•Di proprietà generale: che rappresentano il

diritto di proprietà di ogni condomino sulle parti

comuni

•D’uso: rappresentano la misura del contributo

per la ripartizione di alcune particolari spese.

Viene stimata pure l’indennità che il proprietario

dell’ultimo piano, o chi ne ha diritto, deve pagare

agli altri condomini in caso di sopraelevazione.

L’AMMINISTRAZIONE DEL CONDOMINIO

Per la necessita di far funzionare il condominio come ente di

gestione, il codice civile stabilisce che:

a) Se i condomini sono più di otto, è obbligatoria la nomina

di un amministratore ( art. 1129 );

b) Se i condomini sono più di dieci, è obbligatoria la

formazione di un regolamento di condominio (art.

1138, comma 1° ).

La vita del condominio è dunque disciplinata, oltre che dalla

legge, anche dal regolamento di condominio.

Lo scopo del regolamento è quello di disciplinare l’uso delle

cose comuni, di stabilire i criteri particolari per la

ripartizione delle spese, di indicare le norme per la tutela

del decoro dell’edificio e per l’amministrazione dello

stabile. Fanno parte del regolamento condominiale le

tabelle millesimali

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Assembleare(o interno)

E’ formato secondo la volontà dei condomini riuniti in assemblea, con la maggioranza stabilita dall’art.1136c.c., e deve essere allegato sul registro dei verbali delle assemblee (art.1138c.c.) con la stessa maggioranza può essere modificato. In genere contiene norme che regolamentano l’uso delle parti comuni (orario del gioco dei bambini, modalità di stendere i panni per asciugare….)

Contrattuale (o esterno)

E’ formulato, secondo la sua volontà, dal costruttore dell’immobile o dall’unico proprietario originario, è parte integrante dell’atto di compravendita e viene contrattualmente accettato da ogni acquirente e risulta così implicitamente approvato da tutti i condomini e potrà essere modificato dall’assemblea all’unanimità. Tale modifiche devono essere trascritte alla conservatoria dei registri immobiliari dove è stato registrato l’atto di compravendita. Per le infrazioni al regolamento di

condominio può essere stabilito, a titolo

di sanzione, il pagamento di una

somma fino a 200€ e, in caso di

recidiva, fino a 800€

ORGANI DI GESTIONE DEL CONDOMINIO

• Amministratore

Nominato dall’assemblea, dura in carica 2 anni (rinnovo tacito

dell’incarico annuale, salvo delibera di revoca)

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

• che hanno il godimento dei diritti civili, che non sono stati condannati,

che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, il

cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

• che non sono interdetti o inabilitati

• che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

• che hanno frequentato un corso di formazione iniziale di 72 ore e

svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione

condominiale di 15 ore. (questi due ultimi requisiti non sono

richiesti qualora l’amministratore venga nominato tra i

condomini dello stabile)

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le

società.

I compiti dell’amministratore sono:

• convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per

l’approvazione del rendiconto;

• eseguire le delibere dell’assemblea;

• fare osservare il regolamento condominiale;

• riscuotere i contributi condominiali

• eseguire gli obblighi fiscali;

• curare la tenuta del registro contenente l’anagrafica dei

condomini;

• curare i registri previsti dalla legge (registro dei verbali,

registro di nomina dell’amministratore, registro della

contabilità);

• conservare tutta la documentazione inerente la propria

gestione;

• compiere gli atti conservativi;

• rendere conto del proprio operato all’assemblea;

• rappresentare legalmente il condominio;

• aprire un conto corrente ed eseguire movimenti tracciati.

• per lavori di manutenzione di notevole importanza

l’amministratore deve far eseguire un capitolato dei lavori in base al

quale saranno richiesti i preventivi alle ditte. (gara d’appalto)

L’assemblea deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale per tali

opere e poi sceglierà a chi affidare l’esecuzione dei lavori.

In seguito all’approvazione dei lavori, l’amministratore deve nominare

un direttore dei lavori al quale sarà affidato il compito di vigilare

sull’esecuzione delle opere a regola d’arte e in conformità al contratto

d’appalto stipulato.

• contro il condomino moroso l’amministratore può ottenere un decreto

ingiuntivo immediatamente esecutivo, che serve a far rispettare il

regolamento di condominio.

• se il condomino moroso dopo l’ingiunzione non salda il proprio debito

con il condominio (comprese le spese legali), l’amministratore dà avvio

all’azione legale che può portare all’esecuzione dell’espropriazione

forzata dell’immobile.

COMPENSO AMMINISTRATORE

E’ di circa 50-80 € per ogni unità immobiliare di media

dimensione (80-90 m²).

Dal compenso ordinario sono escluse le spese per

fotocopie, postali, cancelleria ecc. per la gestione di

opere straordinarie il compenso richiesto è pari di solito

al 2% dell’importo dei lavori.

•Assemblea dei condomini

L’assemblea è costituita da tutti i condomini, viene convocata al

fine di svolgere le seguenti funzioni:

• Nomina, riconferma e revoca dell’amministratore e decisioni in

merito alla sua retribuzione;

•Approvazione del bilancio consuntivo e preventivo;

•Deliberazione in merito a eventuali opere di manutenzione

straordinaria

•Approvazione del regolamento di condominio ed eventualmente

delle tabelle millessimali

•Conferimento all’amministratore di maggiori poteri rispetto

a quelli stabiliti dalla legge

•Disporre l’esecuzione di innovazioni dirette al miglioramento o

all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni

•Nomina, oltre dell’amministratore di un consiglio di condominio

( viene nominato solo se le unità immobiliari sono più di 12) composto

almeno da tre condomini , con funzioni di controllo e consultive.

ASSEMBLEA DEI CONDOMINI

ORDINARIA

Essa deve essere

convocata una volta

all'anno per approvare

il rendiconto di

gestione e il

preventivo delle spese.

STRAORDINARIA

Ogni volta in cui

l'amministratore lo

ritiene opportuno o ne

è fatta richiesta da un

minimo di due

condomini che

rappresentino almeno

1/6 dei millesimi

dell'edificio

L'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI I condomini devono essere avvisati 5 giorni prima della data di convocazione è regolarmente costituita se sono presenti almeno 2/3 dei condomini e i presenti rappresentano almeno 2/3 dei millesimi dell'edificio (maggioranza) altrimenti si provvede a una seconda convocazione per il giorno successivo, ove è indispensabile che sia presente almeno 1/3 dei condomini in rappresentanza di almeno 1/3 dei millesimi dell'edificio Delega (l’amministratore non può essere delegato) Esistono due tipi di maggioranza: Semplice che prevede la maggioranza degli intervenuti nell’assemblea e almeno 1/3 dei millesimi Qualificata che prevede la maggioranza degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi. Alla fine di ogni riunione deve essere redatto un verbale da trascrivere in un apposito registro tenuto dall’amministratore. E’ obbligo dell’amministratore inviarne una copia ai condomini assenti. I condomini compresi quelli assenti possono impugnare entro 30 giorni le deliberazioni e chiederne l’annullamento, mediante ricorso all’autorità giudiziaria, qualora fossero contrari al regolamento condominiale o alla normativa in vigore. Uno dei compiti più importati dell’amministratore è la stesura del rendiconto annuale

MILLESIMI DI PROPRIETÀ GENERALE

I problemi estimativi inerenti i condomini sono: la costituzione delle tabelle millesimali necessarie per la gestione del condominio.

Tabelle millesimali: tabelle allegate al regolamento del condominio che controllano la ripartizione delle spese (rappresentano il diritto-dovere dei proprietari sulle parti comuni).

Il valore per ogni unità immobiliare deve essere espresso in millesimi.

Tabelle millesimali Esse si distinguono in: millesimi di proprietà

generale(tabella A ), millesimi di proprietà particolare (tabelle per la ripartizione delle spese che riguardano solo una parte dei condomini) e millesimi d’uso ( che si riferiscono ad impianti o servizi usati dai condomini in modo non proporzionale alle quote di proprietà ).

DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI DI PROPRIETA’ GENERALE:

I millesimi di proprietà esprimono i rapporti fra

proprietà esclusiva e proprietà comune. L’art. 1118 del c.c. afferma che ogni condomino ha diritto di proprietà sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà rapportato al valore dell’intero edificio ed espresso in millesimi.

Per calcolare le quote millesimali delle unità

condominiali occorre:

1. stimare i valori delle singole unità

condominiali (Sᵥ¡ );

2. calcolare il valore dell’intero condominio

(ΣSᵥ¡) come somma dei valori delle unità

condominiali;

3. risolvere, per ciascuna unità, la proporzione:

ΣSᵥ¡ : 1.000= Sᵥ¡ : M¡ ; M¡ = 1000/ ΣSᵥ¡

x Sᵥ¡

I valori delle unità condominiali vanno stimati con riferimento al

mercato, ma tenendo conto soltanto delle loro caratteristiche

costituzionali originarie.

I valori da considerare si distinguono pertanto da quelli normali di

mercato e sono denominati valori condominiali.

La determinazione dei millesimi potrà, a seconda dei casi, farsi:

➢ sulla base dei valori condominiali espressi in moneta;

➢ sulla base di grandezze fisiche virtuali atte a rappresentare i

valori condominiali. Il criterio di determinazione dei millesimi

sulla base di grandezze fisiche delle unità condominiali è il più

adottato. Tra le grandezze, la più usata è la superficie. Perché le

superfici delle unità immobiliari rappresentino i valori

condominiali, esse debbono essere rese omogenee ed equivalenti,

cioè tali che a parità di superficie corrisponda parità di valore.

Questa equivalenza non sussiste per le superfici reali ma potrà

aversi fra le superfici virtuali, cioè le superfici modificate con

l’applicazione di opportuni coefficienti di correzione.

La fase estimativa dell’operazione sta nell’accertare i

coefficienti di correzione che, applicati alle superfici reali,

le trasformano in virtuali.

Le possibili caratteristiche differenziali sono: destinazione

d’uso, livello di piano, orientamento, prospetto, luminosità,

funzionalità globale dell’alloggio.

La misurazione delle superfici reali deve essere fatta

secondo certe regole: le misure dei vani vengono prese al di

sopra dei battiscopa, escludendo la superficie occupata da

pilastri e muri interni nonché quella dei vani delle porte e

degli sguanci delle finestre, comprendendo però la

superficie degli armadi a muro.

Le misure delle pertinenze (balconi, terrazze, giardini, …)

vengono prese al filo interno dei parapetti o ringhiere,

sempre escludendo l’area occupata da pilastri.

COEFFICIENTI CORRETTIVI DA APPLICARE ALLE SINGOLE

COMPONENTI DELLE UNITÀ IMMOBILIARI DESTINAZIONE

FUNZIONALE – TABELLA 1

Coefficiente di destinazione funzionale dei vani

Camere, cucine, bagni 1,00

Ingressi, corridoi, ripostigli 0,80

Cantine, soffitte 0,25-0,40

Mansarde 0,60-0,80

Balconi, terrazze 0,30-0,50

Verande 0,30

Giardini e zona di rispetto 0,10-0,15

Autorimesse 0,50-0,80

Posti macchina al chiuso 0,30-0,50

Posti macchina all’aperto 0,20-0,40

Prospicienza su:

coefficienti

Via 1,00

Corso, viale, piazza, giardino 1,00-1,05

Veduta panoramica 1,05-1,10

Cortile 0,85

Officine, depositi e simili 0,80

Nessuna veduta 0,75

PROSPICIENZA (O AFFACCIO)

Questa caratteristica riguarda la veduta di cui si può godere dalle

aperture verso l’esterno dei vani principali. (TABELLA 2)

ORIENTAMENTO (O ESPOSIZIONE)

Dall’orientamento delle aperture esterne dei vani principali

rispetto ai punti cardinali dipende il grado di soleggiamento

di cui possono godere i vani stessi e l’assoggettamento ai

venti. L’orientamento più apprezzato è quello verso

Sud.(TABELLA 3)

Sud 1,00

Sud-Est, Sud-Ovest 0,98

Est, Ovest 0,96

Nord-Est, Nord-Ovest 0,94

Nord 0,92-0,90

Nessun orientamento (*) 0,80

Orientamento dei vani principali

Questa caratteristica riguarda i soli vani dotati di finestre. I

coefficienti derivati dal rapporto K=Sf/Sv partono da un valore di

1,00 fino a un valore di 0,900.(TABELLA 4)

Sf =superficie illuminante

Sv = superficie illuminata

LUMINOSITA’

Valori del rapporto K coefficiente

Per K>=1/6 1,00

Per K=1/7 0,965

Per K=1/8 0,940

Per K=1/9 0,920

Per K<1/9 0,900

SERVITÙ DA RUMORE

Questa caratteristica riguarda il particolare disagio gravante sui vani principali delle unità

immobiliari destinate ad abitazione, che siano adiacenti a spazi condominiali contenenti una

fonte di rumore, quali la centrale termica, l’autoclave, il vano ascensore. Il coefficiente

riduttivo è di 0,98

FORMA E FUNZIONALITÀ DEI VANI

Questa caratteristica si riferisce ai vani principali e agli accessori diretti delle unità abitative.

La forma migliore dei vani principali è quella rettangolare, con un rapporto fra il lato

finestra (a) e la profondità (b) non inferiore a 0,5 e non superiore a 1,6.

COEFFICIENTI CORRETTIVI DA APPLICARE ALLE INTERE UNITÀ IMMOBILIARI

Si applicano al totale della superficie corretta dei vani principali ed accessori diretti i

coefficienti correttivi relativi a: destinazione d’uso, livello di piano, forma e funzionalità

dell’unità immobiliare, comodità d’accesso, altezza interna, vetustà, isolamento termico.

Abitazione 1,00

Negozio 0,70-2,00

Ufficio, studio professionale 1,00-1,20

Magazzino 0,60-0,90

Laboratorio 0,70-1,10

Box auto 0,50-0,80

DESTINAZIONE D’USO

Questa caratteristica riguarda l’uso funzionale dell’intera unità.(TABELLA 6)

Destinazione d’uso delle unità

Posto auto al chiuso coeff. 0,30-0,50

Posto auto all’aperto coeff. 0,20-0,40

LIVELLO DI PIANO

La collocazione in un piano interrato o seminterrato è poco influente sul valore di

magazzini e box, mentre svalutano variamente le unità immobiliari ad altra

destinazione. L’ubicazione al piano terreno è normale per i negozi e i laboratori e

rappresenta per essi la situazione più apprezzata.

Abitazioni e uffici trovano abituale collocazione nei piani sopraterra e risentono

diversamente del livello di piano. (TABELLA 7)

piano con ascensore senza ascensore

interrato 0,80 0,80

seminterrato 0,90 0,90

rialzato 0,92 0,92

primo 0,94 1,00

secondo 0,96 0,98

terzo 0,98 0,96

quarto 1,00 0,94

quinto 1,00 0,92

successivi 1,00 -

attico 1,02-1,05 -

FORMA E FUNZIONALITÀ DELL’UNITÀ IMMOBILIARE

Il giudizio sulla funzionalità dell’unità immobiliare nel suo complesso

deve tener conto della razionalità della distribuzione interna in

relazione alla destinazione d’uso, e, per quanto riguarda le abitazioni,

dell’equilibrio fra vani principali e accessori, fra zona giorno e zona

notte.

COMODITÀ DI ACCESSO

Questa caratteristica riguarda la posizione dell’ingresso delle unità

immobiliari rispetto agli spazi aperti circostanti. L’accesso normale si

ha da un atrio rivolto verso la strada, ma possono esservi unità alle

quali si accede dal cortile: questa influisce negativamente sul valore

degli alloggi, uffici e negozi, alla cui superficie deve applicarsi un

coefficiente di riduzione (indicativamente 0,90).

Gli edifici di nuova costruzione hanno unità con altezze interne

uguali, e il problema della correzione non si pone. Negli edifici

d’epoca si possono trovare i cosiddetti piani nobili con altezza

dei vani di 4,50-5,00 e piani ammezzati con altezza dei vani

inferiore a 3,00 m. (TABELLA 8)

ALTEZZA INTERNA

Altezza interna coefficiente

< 2,50 0,70

2,50 0,80

2,60 0,90

2,70 0,95

2,80 0,97

2,90 0,99

3,00 1,00

3,10 1,02

3,20 1,04

3,30 1,06

3,40 1,08

3,50-4,00 1,10

4,00-4,50 1,12

> 4,50 1,15

VETUSTA’

Questo carattere viene preso in considerazione nel caso di condomini che si

costituiscono in stabili sopraelevati, in cui le U.I. hanno età diverse.

ISOLAMENTO TERMICO

Il problema si pone per condomini vecchi che hanno impianti autonomi. In base a

dove sono ubicati si applicano i vari coefficienti SCHEMA PROCEDURALE PER LA DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI

VIRTUALI

1. misurazione delle superfici reali delle singole componenti dell’unità;

2. correzione delle superfici reali di tutte le componenti con l’applicazione dei coefficienti

di destinazione funzionale; le superfici corrette dei vani accessori complementari e delle

pertinenze scoperte non necessitano di altre correzioni e la loro somma costituisce la

superficie virtuale delle pertinenze;

3. ulteriore correzione delle superfici dei singoli vani principali ed accessori diretti con i

coefficienti relativi alle altre caratteristiche degli stessi: prospicienza, orientamento,

luminosità, servitù da rumore, forma e funzionalità;

4. calcolo della superficie totale corretta dei vani principali ed accessori diretti;

5. applicazione alla superficie totale di cui al punto precedente dei coefficienti relativi alle

caratteristiche dell’intera unità condominiale e ottenimento della superficie virtuale

principale;

6. calcolo della superficie virtuale complessiva come somma della superficie virtuale

principale e della superficie virtuale delle pertinenze.

CALCOLO DELLA SUPERFICIE MILLESIMALE

N° unita' immobiliare: 2 Destinazione: ABITAZIONE Piano: PRIMO Proprietà: COOPERATIVA "LA GIOVIA"

Subalterno: - Accessori: CANTINA Piano: INTERRATO Locatario: BELVEDERE Giuseppe

N°

d'o

rdin

e

Locale

S

up

erf

icie

Utile

in

mq

. Coefficienti particolari

Pro

do

tto

co

eff

icie

nti

pa

rtic

ola

ri

Su

pe

rfic

ie

rag

gu

ag

liata

ai co

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pa

rtic

ola

ri Coeff. Globali

Pro

do

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co

eff

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glo

ba

li

S

up

erf

icie

mill

esim

ale

utiliz

zazio

ne

lu

min

osità

altezza

pro

spett

o

destinazio

ne

pia

no

1

2

3

4

5

Soggiorno

Camera

Cucina

Bagno

Balcone

20,99

15,90

8,59

5,22

3,09

1,00

1,00

1,00

0,95

0,30

0,97

1,00

1,00

0,90

-

1,00

1,00

1,00

1,00

-

0,95

0,95

0,95

0,95

-

0,92

0,95

0,95

0,81

0,30

19,34

15,11

8,16

4,24

0,93

Totale appartamento

53,79

47,77

1,00

1,03

1,03

49,21

6

Cantina

6,82

6,82

0,20

0,85

0,17

1,16

TOTALE

60,61

50,37

I procedimenti di calcolo sono due:

Sintetico : l’attribuzione dei

coefficienti viene effettuata considerando

l’unità immobiliare nel suo complesso

Analitico : l’attribuzione dei

coefficienti viene effettuata considerando

ogni singolo vano

DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI DI

PROPRIETÀ PARTICOLARE

Il 3° comma dell’art. 1123 c.c. aggiunge che

“qualora un edifico abbia più scale, cortili,

lastrici solari, opere o impianti destinati a servire

una parte dell’intero fabbricato, le spese relative

alla loro manutenzione sono a carico del gruppo

di condomini che ne trae utilità.” Quando si

verifica tale situazione , diventa utile predisporre

altre tabelle millesimali relative alle sole unità

condominiali che sono servite dalle opere o

impianti di uso particolare. Queste tabelle,

contrassegnate A1, A2, ecc… si ricavano dalla

tabella A: rapportata a 1.000 la somma dei

millesimi di proprietà generale delle sole unità

interessate, si calcolano in proporzione i loro

millesimi di proprietà particolare.

DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI D’SO

I criteri per ripartire le spese sono due:

I millesimi di proprietà : per ripartire le spese generali

I millesimi d’uso : per ripartire i servizi di cui i condomini usufruiscono in

modo diverso

Spese di proprietà Spese d’uso

amministrazione riscaldamento centrale

imposte scale e ascensore

assicurazioni acqua potabile

pulizia antenna comune

illuminazione lastrici solari

manutenzione terrazze

strutture gronde e pluviali

parcheggi

soffitti, volte, solai

ASCENSORE

Dove è obbligatorio

Tipi di spese: di esercizio, di manutenzione

straordinaria e di installazione

MILLESIMI DI ASCENSORE

Art. 1124 c.c. fissa i criteri di ripartizione della spesa per la

manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori.

Questa spesa è ripartita tra i condomini per metà in ragione dei

millesimi di proprietà (dimensione appartamento e quindi numero di

residenti) e l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun

piano del suolo (millesimi d’uso).

Se in un piano vi sono più appartamenti, la spesa verrà ripartita per

metà in base ai millesimi di proprietà, e, l’altra metà in base all’uso

calcolata prima per il livello del piano e dopo ripartita fra gli

appartamenti del piano in proporzione ai loro millesimi di proprietà.

• i primi 500 millesimi vengono calcolati in funzione della superficie

virtuale

•I secondi 500 millesimi possono essere calcolati in due modi:

1. Es. nel caso di un edificio a 5 piani, il denominatore è dato dalla

somma: 1+2+3+4+5=15. i numeratori sono gli stessi 1,2,3,4,5 , il

primo pagherà 1/15, il secondo 2/15, il terzo 3/15, il quarto 4/15 ed

il quinto 5/15 della spesa. Gli appartamenti ubicati al piano terra

non pagano la metà della spesa riguardante l’altezza dei singoli

piani, ma solo l’altra metà in ragione ai millesimi di proprietà.

ESEMPIO

Si deve ripartire la spesa di manutenzione delle scale

che ammonta a € 2065,83 fra i singoli proprietari di

un condominio costituito da 4 piani più il piano terra.

I millesimi di proprietà sono i seguenti:

A – piano terra 140 millesimi

B – primo piano 180 millesimi

C – secondo piano 200 millesimi

D – terzo piano 200 millesimi

E – quarto piano 280 millesimi

La spesa di € 2065,83 per la manutenzione delle scale

viene ripartita secondo l’art. 1124 C.C. nel seguente

modo:

La metà € 1032,91 in base ai millesimi di proprietà

L’altra metà € 1032,91 in base all’altezza dei piani

(escluso piano terra)

SPESA A CARICO DEI SINGOLI PROPRIETARI

In base ai millesimi In base all’altezza dei piani

Proprietari: A, B, C, D

1032,91:Xa =1000 : 140

1032,91: Xb= 1000 : 180

Ecc..

1032,91/1000 .

TOT. 1032,91

Proprietari: A, B, C, D

1+2+3+4 = 10

A: piano terra non paga

B: 1 piano 1/10 . 1032,91 = 103,29

C: 2 piano 2/10 . 1032,91 = 206,58

D : 3 piano 3/10 .1032,91 = 309,87

E: 4 piano 4/10 . 1032,91 = 413,17

Tot. 1032,91

140=144,61A

180=185,92B

200=206,58D

200=206,58C

280=289,22E

Spesa totale a carico dei singoli proprietari:

A = 144,61 = 144,61

B = 185,92 + 103,29 = 289,22

C = 206,58 +206,58 = 413,17

D = 206,58 + 309,87 = 516,45

E = 289,22 + 413,17 = 702,38

Tot. Spese manutenzione : 2065,83

SECONDI 500 MILLESSIMI (SECONDO

MODO)

Determinando i

millesimi spettanti a

ciascun piano

500: ΣHi = MPi : Hi

MPi = 500/ΣHi x Hi

Ripartendo i millesimi di

ciascun piano tra le relative

unità immobiliari

MHi = MPi x Vi/ ΣVi

MPi = 500/ΣHi x Hi x Vi/ ΣVi

Nei moderni condomini poiché l’ascensore raggiunge di

solito il piano interrato si dovrà tenere conto

dell’utilizzo dell’impianto applicandone un coefficiente

di utilizzo

RISCALDAMENTO

Negli impianti centralizzati di nuova generazione, dotati di

contabilizzatori per ogni U.I. , la spesa di esercizio

dell’impianto di riscaldamento viene suddivisa in due parti:

• 20 – 50% da ripartire in proporzione alla cubatura riscaldata;

• 50 – 80 % da ripartire in proporzione al consumo

contabilizzato.

Per gli impianti centralizzati tradizionali il calcolo dei

millesimi può avvenire:

• cubatura riscaldata

•Superficie radiante ( numero di elementi dei termosifoni ecc.)

•Criterio misto

ACQUA POTABILE

La spesa viene suddivisa:

Se esiste il contatore individuale, in base

all’effettivo consumo

Oppure viene considerata una quota fissa per

ciascuna U.I. e la parte rimanente in base al

consumo

Se non esiste il contatore:

In base al numero dei componenti familiari che

abitano nell’U.I.

In base ai millesimi di proprietà (non equo)

SOLAI E TERRAZZI

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai

vengono ripartite in parti uguali dai proprietari dei due piani

(sopra e sotto), restano a carico del proprietario del piano

superiore la copertura del pavimento e a quello del piano

inferiore l’intonaco e la tinteggiatura.

Terrazzo a livello

Questo ha una doppia funzione, come terrazzo e come tetto

per tutte le U.I. sottostanti, pertanto la spesa viene

suddivisa per 1/3 a carico di chi ne ha l’uso esclusivo

(funzione terrazzo) mentre i restanti 2/3 (funzione tetto)

spettano a tutti i condomini che usufruiscono della copertura

(da ripartire con i millesimi di proprietà).

INFILTRAZIONI D’ACQUA

Le spese di riparazione e i danni saranno

addebitati:

al singolo proprietario se la perdita ha

origine da un impianto di proprietà esclusiva

a tutti i condomini in base ai millesimi di

proprietà, se la perdita ha origine da un

impianto di proprietà comune.

Innovazioni

Hanno lo scopo di migliorare o

rendere più comodo l’uso delle cose

comuni. Serve la maggioranza degli

intervenuti e almeno 2/3 del valore

dell’edificio. Tali opere non devono

alterare il decoro architettonico o

limitare l’uso delle parti comuni

anche di un solo condomino. Es.

interventi volti a migliorare la

sicurezza e la salubrità degli edifici e

degli impianti, l’installazione di

impianti centralizzati per la ricezione

radiotelevisiva ecc…

Revisione delle tabelle

millesimali

Possono essere modificate in

caso di errore o per mutare

condizioni dell’edificio.

Gli errori essenziali possono

essere di fatto( errata

misurazione, errori di calcolo

ecc…) o di diritto (errata

interpretazione di leggi)

Per mutate condizioni

s’intende la sopraelevazione

di nuovi piani o le innovazioni

di vasta portata ( es. creazione

di un ascensore in u fabbricato

che ne è privo)

SOPRAELEVAZIONE DI UN FABBRICATO

CONDOMINIALE

È il diritto attribuito dall'articolo 1127 codice civile ad alcuni

condomini (in particolare al proprietario dell’ultimo piano o al

proprietario del lastrico solare) di sopraelevare l’edificio.. Non si

tratta di un diritto assoluto. Anzitutto il diritto di sopraelevazione

deve uniformarsi ai limiti imposti dall'articolo 1127 codice civile. La

nuova opera, quindi, non dovrà pregiudicare l’aspetto architettonico né

la stabilità dell’edificio. L’opera non dovrà, inoltre, privare le

abitazioni sottostanti di aria e di luce. Decoro architettonico e idoneità

statica dell’edificio sono concetti ben precisi, e non di meno

complessi, che devono essere esaminati con l’ausilio di un

professionista prima di iniziare qualsiasi intervento, anche al fine di

evitare opposizioni successive dei condomini. Inoltre la

sopraelevazione non può essere effettuata quando il regolamento non

lo consente. Inoltre vi possono essere pure motivazioni tecniche ,

contenute negli strumenti urbanisti che possono impedire la

sopraelevazione. Quando è possibile eseguirla , chi intende farlo deve

pagare agli altri condomini l’indennità stabilita per legge.

Indennità di sopraelevazione

colui che sopreleva è tenuto a corrispondere a tutti gli altri

condomini una indennità pari al valore dell’area

condominiale su cui insiste il fabbricato, diviso il numero dei

piani compreso quello da edificare e detratto l’importo della

quota a lui spettante (se parte del condominio). (art. 1127

c.c.). Da tale norma si ricava la formula:

Ind = Va/n+1 - Va/n+1 x 1/n

Va = valore attuale dell’area (valore di mercato di tutta l’area

del lotto su cui insiste il condominio)

n = numero dei piani dell’edificio prima della

sopraelevazione

I quesiti estimativi che possono presentarsi al perito sono: il calcolo

dell’indennità e il valore del diritto di sopraelevazione

SOPRAELEVAZIONE DI PIÙ PIANI

Ind = Va / n+s-(Va/n+sxsx1/n)

s= numero di piani edificati in più

Valore del diritto di

sopraelevazione

È calcolato in base al valore di trasformazione,

ovvero è dato dalla differenza tra il valore di

mercato delle nuove unità realizzate con la

sopraelevazione (Vm) e i costi necessari per

eseguirla, rappresentati dal costo della

sopraelevazione (K) e dell’indennità di

sopraelevazione

Vds = Vm – (K+Ind.sopr.)