FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura...

24
FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO L’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. n. 9148/08). Si tratta della nozione del rapporto intercorrente tra amministratore e condominio che trova i maggiori consensi in dottrina e giurisprudenza. Proprio in considerazione di ciò, si può affermare senza ombra di dubbio che nel caso di inadempimento nello svolgimento del suo incarico si configurerà una responsabilità di tipo contrattuale del mandatario (l’amministratore) verso i suoi mandanti (i condomini). Ciò vuol dire che, in ragione delle norme dettate in tema di mandato, grava sul mandatario l’obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 cod. civ.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità (Cass. n. 19778 del 2003). In sostanza quindi, è sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (art. 1176 cod. civ.), che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante (Cass. ult cit.). Che cosa dovrà fare il legale rappresentante del condominio accusato dai comproprietari di non aver adempiuto correttamente al proprio mandato? A parte il caso in cui l’amministratore sia in grado di dimostrare l’infondatezza delle contestazioni sollevate dal condominio, nel caso di inadempimento, per andare esente da responsabilità è necessario dimostrare che il fatto che gli viene contestato sia del tutto estraneo ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, nel senso che egli non abbia omesso di sperimentare quei rimedi che, nel caso concreto, e nei limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli necessari o utili per rimuovere l’ostacolo all’esecuzione dell’obbligo assunto ex contractu (Cass. ult cit.). Un esempio chiarirà quanto espresso dalla Corte di Cassazione. Si pensi alle ipotesi del pagamento della fatture per il servizio di energia elettrica e si supponga, come spesso accade, che i condomini paghino per tempo le quote affinché l’amministratore possa far fronte senza ritardi a queste spese. S’ipotizzi che nonostante ciò l’amministratore non paghi le bollette, o che per lo meno tanto risulti alla società erogatrice, e che quindi si giunga all’applicazione di sanzioni o peggio ancora al blocco dell’erogazione di energia elettrica al condominio. Si supponga che, in conseguenza di tale ultima evenienza, l’ascensore condominiale risulti inutilizzabile per tutto il tempo necessario a ripristinare la normale funzionalità del servizio elettrico. In entrambi casi i condomini sono legittimati ad agire contro il loro rappresentante per chiedere, in conseguenza del suo inadempimento, il risarcimento del danno subito: ossia addebitargli gli interessi di mora e chiedere di essere risarciti per il mancato utilizzo dell’ascensore. L’amministratore, in simili circostanze, per andare esente da responsabilità dovrà dimostrare di aver agito secondo la diligenza richiesta per il tipo d’incarico affidatogli e che l’inconveniente si è verificato per fatti a lui non imputabili.

Transcript of FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura...

Page 1: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

L’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con

rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei

condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Si tratta della nozione del rapporto intercorrente tra amministratore e condominio che trova i maggiori

consensi in dottrina e giurisprudenza.

Proprio in considerazione di ciò, si può affermare senza ombra di dubbio che nel caso di

inadempimento nello svolgimento del suo incarico si configurerà una responsabilità di tipo contrattuale

del mandatario (l’amministratore) verso i suoi mandanti (i condomini).

Ciò vuol dire che, in ragione delle norme dettate in tema di mandato, grava sul mandatario l’obbligo

di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art.

1710 cod. civ.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media

avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità (Cass. n.

19778 del 2003).

In sostanza quindi, è sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento

delle obbligazioni (art. 1176 cod. civ.), che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se

egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante (Cass. ult cit.).

Che cosa dovrà fare il legale rappresentante del condominio accusato dai comproprietari di non aver

adempiuto correttamente al proprio mandato?

A parte il caso in cui l’amministratore sia in grado di dimostrare l’infondatezza delle contestazioni

sollevate dal condominio, nel caso di inadempimento, per andare esente da responsabilità è necessario

dimostrare che il fatto che gli viene contestato sia del tutto estraneo ad ogni suo obbligo di ordinaria

diligenza, nel senso che egli non abbia omesso di sperimentare quei rimedi che, nel caso concreto, e nei

limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli

necessari o utili per rimuovere l’ostacolo all’esecuzione dell’obbligo assunto ex contractu (Cass. ult

cit.).

Un esempio chiarirà quanto espresso dalla Corte di Cassazione.

Si pensi alle ipotesi del pagamento della fatture per il servizio di energia elettrica e si supponga, come

spesso accade, che i condomini paghino per tempo le quote affinché l’amministratore possa far fronte

senza ritardi a queste spese.

S’ipotizzi che nonostante ciò l’amministratore non paghi le bollette, o che per lo meno tanto risulti alla

società erogatrice, e che quindi si giunga all’applicazione di sanzioni o peggio ancora al blocco

dell’erogazione di energia elettrica al condominio.

Si supponga che, in conseguenza di tale ultima evenienza, l’ascensore condominiale risulti inutilizzabile

per tutto il tempo necessario a ripristinare la normale funzionalità del servizio elettrico.

In entrambi casi i condomini sono legittimati ad agire contro il loro rappresentante per chiedere, in

conseguenza del suo inadempimento, il risarcimento del danno subito: ossia addebitargli gli interessi di

mora e chiedere di essere risarciti per il mancato utilizzo dell’ascensore.

L’amministratore, in simili circostanze, per andare esente da responsabilità dovrà dimostrare di aver

agito secondo la diligenza richiesta per il tipo d’incarico affidatogli e che l’inconveniente si è verificato

per fatti a lui non imputabili.

Page 2: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

1

La figura dell'La figura dell'La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveri

L’art. 1130 del Codice Civile stabilisce le

attribuzioni dell'amministratore.

L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei

condomini e curare l'osservanza del

regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la

prestazione dei servizi nell'interesse comune, in

modo che ne sia assicurato il miglior godimento

a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese

occorrenti per la manutenzione ordinaria delle

parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei

servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti

inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il

conto della sua gestione.

Nomina Nomina Nomina Nomina

Attualmente chiunque può essere nominato

amministratore.

Per chiunque deve intendersi ogni persona

fisica; infatti, le funzioni attribuite

all'amministratore, il particolare rapporto che lo

lega al condominio e l'esistenza di norme, quali

l'art. 64 disp. att. C.C., che prevedono la sua

diretta presenza e audizione, sembrano

escludere che possa essere amministratore una

persona giuridica.

Nessuna norma prevede che l'amministratore

debba necessariamente essere un condomino.

Alcuni autori precisano che l'amministratore

deve essere fornito di capacità giuridica e altri

ritengono che debba trattarsi di persona non in

lite con il condominio o legata allo stesso da

rapporto di lavoro subordinato.

Eventuali incompatibilità potranno essere

previste dal regolamento condominiale.

La maggioranza richiesta per la nomina

dell'amministratore è quella prevista

dall'art. 1136 secondo comma C.C. (la

maggioranza degli intervenuti e almeno la metà

del valore dell'edificio).

La nomina può avvenire, con la maggioranza

indicata, anche in seconda convocazione, senza

che il richiamo al secondo comma renda

necessario il quorum di presenza previsto per la

prima convocazione.

La giurisprudenza ha ammesso la possibilità di

una nomina per fatti concludenti o

comportamento implicito dei condomini: "Per

la nomina dell'amministratore del condominio

di un edificio è applicabile l'art. 1392 C.C., in

base al quale, salvo che siano prescritte forme

particolari e solenni per il contratto che il

rappresentante deve concludere, la procura che

conferisce il potere di rappresentanza può essere

verbale o anche tacita. Detta nomina, pertanto,

può risultare indipendentemente da una

formale investitura da parte dell'assemblea e

dall'annotazione nello speciale registro di cui

all'art. 1129 C.C., dal comportamento

concludente dei condomini, che abbiano

considerato l'amministratore tale a tutti gli

effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale

veste".

Page 3: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

2

Non sembra che sia necessaria, per l'efficacia

della nomina ad amministratore, l'accettazione

dell'interessato, con la conseguenza che lo

stesso, fino al momento di un’eventuale

rinuncia, risulterà investito dei suoi poteri.

La nomina dell'amministratore, quando i

condomini sono più di quattro, è obbligatoria,

ma nulla vieta che anche i condomini con 4 o

meno condomini possano avere un

amministratore. Tale norma è inderogabile e

non può essere modificata dal regolamento.

Ove l'assemblea non provveda, ciascun

condomino potrà ricorrere all'autorità

giudiziaria (tribunale territorialmente

competente), che procederà alla nomina all'esito

di un procedimento in camera di consiglio, del

quale dovrà essere dato avviso a tutti gli aventi

diritto.

Il decreto di nomina potrà essere impugnato

con reclamo alla Corte d'Appello.

Conferma e proroga Conferma e proroga Conferma e proroga Conferma e proroga

La conferma dell'amministratore è soggetta alla

medesima disciplina della nomina, nonostante

il fatto che dell'una e dell'altra trattino due

diverse norme di legge (artt. 1129 e 1135

C.C.).

Dopo la cessazione dalla carica per scadenza del

termine di cui all'art. 1129 C.C.,

l'amministratore conserva ad interim i poteri a

lui conferiti dalla legge e può continuare ad

esercitarli fino a che non sia sostituito.

La giurisprudenza ha precisato che, in virtù

dell'istituto della prorogatio, l'amministratore

deve continuare a provvedere, durante la

gestione interinale, all'adempimento delle

incombenze e attribuzioni previste dall'art.

1130 C.C., e così a riscuotere i contributi

condominiali e ad erogare le spese occorrenti

per la manutenzione ordinaria delle parti

comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi

comuni, compreso quello di portierato, con la

conseguenza che, in caso di ritardata

presentazione delle denunce contributive e di

ritardato pagamento dei contributi previdenziali

dovuti per il portiere, l'amministratore è tenuto

a risarcire il condominio delle somme da questo

versate all'INPS a titolo di sanzione

amministrativa.

Tale perpetuatio di poteri non trova

applicazione quando risulti la volontà contraria

dei condomini, espressa con delibera

assembleare.

L'amministratore che, cessato dalla carica,

continui ad esercitare i suoi poteri sino a che

non venga nominato il successore, ha diritto ad

essere compensato come per il periodo

precedente.

Revoca Revoca Revoca Revoca

Anche la revoca dell'amministratore può

avvenire ad opera dell'assemblea oppure

giudizialmente.

La revoca da parte dell'assemblea non richiede

la sussistenza di una giusta causa, in

considerazione della natura fiduciaria del

rapporto fra amministratore e condominio.

Secondo alcune pronunce dell’autorità

giudiziaria essa può avvenire "ad nutum".

Non è perciò possibile che l'amministratore

domandi il risarcimento dei danni per la revoca

ingiustificata, salvo la sussistenza di particolari

fattispecie.

La revoca dell'amministratore può essere

effettuata dall'autorità giudiziaria su ricorso di

ciascun condomino, per la mancata

Page 4: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

3

comunicazione delle azioni intentate contro il

condominio, che abbiano il contenuto indicato

nell'art. 1131 C.C., o dei provvedimenti

dell'autorità amministrativa, nonché per non

aver reso il conto della gestione per due anni o

per gravi irregolarità.

Mentre le altre ipotesi indicate sono tipiche,

quest'ultima è generica e si presta a

ricomprendere fattispecie diverse, nelle quali

l'amministratore abbia agito contro la legge, il

regolamento di condominio o le delibere

assembleari.

L'amministratore revocato è tenuto, tra l'altro, a

restituire ogni cosa di pertinenza del

condominio, senza che per l'inottemperanza a

tale obbligo si debba fare ricorso al Tribunale a

norma dell'ultimo comma dell'art. 1105 C.C.,

potendosi legittimamente richiedere l'adozione

di un provvedimento d'urgenza a norma

dell'art. 700 C.P.C.

Annotazione sul reAnnotazione sul reAnnotazione sul reAnnotazione sul registro gistro gistro gistro

L'art. 1129 ultimo comma e l'art. 1138, terzo

comma C.C. stabiliscono la tenuta di un

registro, nel quale dovrebbero essere annotate la

nomina e la cessazione dell'amministratore.

Tale registro, secondo l'art. 71 disp. att. C.C.,

dovrebbe essere tenuto presso l'associazione

professionale dei proprietari di fabbricati, che

però risulta soppressa.

Nessuna sanzione è prevista, né per la mancata

tenuta del registro, né per l'omissione delle

annotazioni.

La trascrizione ha funzione di mera pubblicità e

l'inosservanza di tale formalità non comporta la

nullità o l'inefficacia della delibera.

Durata della carica Durata della carica Durata della carica Durata della carica

Per il disposto del secondo comma dell'art.

1129 C.C., l'amministratore dura in carica un

anno.

Tale norma, per la previsione dell'art. 1138

C.C., è inderogabile. La durata della nomina

corrisponde con l'anno di gestione del

condominio. Eventuali nomine per periodi

superiori ad un anno sono ridotte

automaticamente a un anno. Per il principio

della conservazione degli atti, la delibera

assembleare che nomini l'amministratore per un

tempo maggiore non è nulla, ma vede ridotta la

propria validità al periodo annuale previsto

dalla legge.

Retribuzione Retribuzione Retribuzione Retribuzione

La retribuzione dell'amministratore è, secondo

la lettera dell'art. 1135, n.1 C.C., eventuale.

La dottrina ritiene che, in analogia a quanto

previsto dall'art. 1709 C.C. per il mandato,

l'incarico si presuma, salvo prova contraria,

oneroso. Generalmente tale questione viene

risolta dal regolamento condominiale. Ove lo

stesso non provveda, spetterà all'assemblea

stabilire il compenso.

La giurisprudenza ha affermato che, ove una

retribuzione sia prevista dal regolamento,

l'inserimento nell’ordine del giorno di

un'assemblea dell’argomento "nomina

dell'amministratore" contenga implicitamente

anche la questione della determinazione del

compenso, strettamente connessa ad essa.

Compiti dell'amministratore Compiti dell'amministratore Compiti dell'amministratore Compiti dell'amministratore

Le attribuzioni dell'amministratore sono

indicate dall'art. 1130 C.C. con un'elencazione

che la dottrina ritiene esemplificativa e non

tassativa. L'art. 1130 non rientra tra quelli

Page 5: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

4

espressamente qualificati inderogabili, con la

conseguenza che il regolamento condominiale e

l'assemblea possono aumentare o diminuire i

compiti dell'amministratore, restando

nell'ambito della gestione della cosa comune.

EsecuEsecuEsecuEsecuzione delle delibere assemblearizione delle delibere assemblearizione delle delibere assemblearizione delle delibere assembleari

L'amministratore deve impiegare,

nell'esecuzione delle delibere, la diligenza del

buon padre di famiglia, attivandosi per quanto

occorra o sollecitando l'attività di terzi, ove

necessario, avendo di mira lo scopo di tradurre

in pratica la volontà dell'assemblea.

Alcuni autori ritengono che l'amministratore

debba eseguire le delibere solo se esse siano

legittime e solo se riguardino le parti comuni e

non i beni di proprietà individuale.

Sul primo punto si ricorda che non possono

riconoscersi all'amministratore facoltà superiori

a quelle dell'assemblea, con l'attribuzione di

una funzione di riesame di legittimità, salvo casi

macroscopici.

In ordine all'esecuzione delle delibere che

concernono beni individuali, si rileva che queste

solo formalmente sono oggetto di volontà

assembleare, essendo sostanzialmente atti

unanimi con valore contrattuale e che pertanto

l'attività svolta dall'amministratore in questi

casi non rientra nei suoi compiti istituzionali, se

non per la parte in cui la decisione inerente la

proprietà individuale coinvolge direttamente il

bene comune.

Osservanza del regolamento di Osservanza del regolamento di Osservanza del regolamento di Osservanza del regolamento di

condominiocondominiocondominiocondominio

Nell'ambito del potere-dovere di curare

l'osservanza del regolamento di condominio,

l'amministratore può rivolgere inviti o diffide ai

singoli condomini e può esperire, contro di essi,

azioni giudiziarie.

Anche in ordine all'osservanza, la

giurisprudenza si è posta il problema della

differenza tra clausole del regolamento relative

alle cose o parti comuni dell'edificio e clausole

statuenti limiti ai poteri e alle facoltà di ciascun

condomino sulla parte di edificio di proprietà

esclusiva, affermando che l'obbligo

dell'amministratore, posto dall'art. 1130 C.C.,

si riferisce soltanto alle prime.

Quando l'amministratore compia atti,

nell'ambito del potere- dovere a lui riconosciuto

di curare l'osservanza delle norme del

regolamento, la successiva ratifica del suo

operato, compiuta dall'assemblea, ha efficacia

retroattiva.

Disciplina dell'uso delle cose comuni Disciplina dell'uso delle cose comuni Disciplina dell'uso delle cose comuni Disciplina dell'uso delle cose comuni

e dei servizie dei servizie dei servizie dei servizi

L'amministratore ha il potere di compiere tutto

ciò che fa parte dell'ordinaria amministrazione.

Può effettuare verifiche, eseguire lavori,

stipulare contratti, fissare i criteri di

utilizzazione interna degli impianti comuni.

Per lo svolgimento di tali compiti, ha il diritto

di detenere le chiavi dei locali che debbano

essere usati dai condomini in condizioni di

parità.

Nell'ambito della gestione dei servizi comuni,

l'amministratore deve occuparsi del servizio di

portierato, esercitando compiti di sorveglianza

ed esplicando, nell'ambito di previsioni del

regolamento, potere disciplinare sul portiere.

Riscossione dei contributi ed Riscossione dei contributi ed Riscossione dei contributi ed Riscossione dei contributi ed

erogazione delle speseerogazione delle speseerogazione delle speseerogazione delle spese

Page 6: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

5

L'amministratore deve riscuotere i contributi

che riguardano sia le spese ordinarie sia le spese

straordinarie.

Per l'erogazione delle spese, le sue facoltà sono

limitate alla manutenzione ordinaria, ma

l'amministratore gode di autonomia, non

occorrendo al riguardo alcuna delibera

assembleare.

L'amministratore può altresì stipulare i contratti

necessari per provvedere, nei limiti della spesa

approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria

manutenzione, quanto alla prestazione dei

servizi comuni.

Per la riscossione dei contributi,

l'amministratore può, esibendo lo stato di

ripartizione approvato dall'assemblea, ottenere

decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Il decreto ingiuntivo può essere chiesto nei

confronti del condomino moroso, in base al

preventivo delle spese approvato dall'assemblea,

soltanto fino a che l'esercizio cui tale spese si

riferiscono non sia terminato. In caso contrario,

l'amministratore dovrà agire in base al

consuntivo della gestione annuale.

Compimento degli atti conserCompimento degli atti conserCompimento degli atti conserCompimento degli atti conservativivativivativivativi

Alla norma contenuta nell'art. 1130, n. 4 C.C.

deve darsi interpretazione estensiva, nel senso

che, oltre agli atti conservativi necessari ad

evitare pregiudizi alle singole parti comuni,

l'amministratore ha il potere-dovere di

compiere analoghi atti per la salvaguardia

dell'edificio nel suo insieme.

L'espressione atti conservativi non deve

intendersi riferita alle sole azioni cautelari

strictu sensu. L'amministratore può esercitare

altre azioni, possessorie o petitorie.

La giurisprudenza ha affermato che la

disposizione del numero 4) dell'art. 1130 C.C.

non va interpretata nel senso che

l'amministratore possa chiedere soltanto misure

cautelari, bensì si riferisce a tutti gli atti diretti a

conservare l'esistenza delle parti comuni.

La possibilità dell'amministratore di agire in

giudizio, per la tutela dei diritti inerenti alle

parti comuni dell'edificio, può esser fatta valere

sia nei confronti dei condomini sia dei terzi.

RendicontoRendicontoRendicontoRendiconto

Alla fine di ogni anno, l'amministratore deve

rendere il conto della sua gestione.

La presentazione del conto non richiede

particolari formalità, essendo sufficiente che

esso, anche se non redatto in rigorosa forma

contabile, contenga gli elementi essenziali

occorrenti per rendere intellegibili ai singoli

condomini le modalità di impiego dei fondi,

con enunciazione delle specifiche spese.

Non si richiede all'amministratore l'adozione di

forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i

bilanci delle società, purché la contabilità, con

tutte le sue voci di entrata e di uscita, sia

comprensibile per i condomini.

Elementi qualificanti del rendiconto sono la

chiarezza e l'elencazione specifica delle partite,

che devono essere tali da porre in condizione i

condomini di compiere contestazioni non

generiche delle singole voci riportate, nonché

l'indicazione dei criteri di ripartizione.

Unitamente al conto, l'amministratore dovrà

presentare i documenti giustificativi delle spese,

allo scopo di rendere completo ed effettivo il

controllo dell'assemblea.

Una volta che il bilancio consuntivo sia stato

approvato, l'amministratore può agire per

Page 7: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

6

ottenere il pagamento delle somme risultanti da

esso, senza essere ulteriormente tenuto a

sottoporre all'esame dei singoli condomini

morosi i documenti giustificativi delle spese

adottate.

Altre aAltre aAltre aAltre attribuzioni dell'amministratorettribuzioni dell'amministratorettribuzioni dell'amministratorettribuzioni dell'amministratore

Tra le ulteriori attribuzioni dell'amministratore,

non indicate dall'art. 1130 C.C., devono

riconoscersi la custodia del registro dei verbali

assembleari, di cui all'art. 1136 C.C., la tenuta

della contabilità, sulla base della quale vengono

redatti il preventivo delle spese e il consuntivo

della gestione, l'aggiornamento dell'elenco dei

condomini e dei rappresentanti di cui all'art. 67

disp. att. C.C., la convocazione dell'assemblea

ordinaria o straordinaria, la conservazione della

documentazione condominiale e, in particolare,

del regolamento di condominio.

Poteri dell'amministratorePoteri dell'amministratorePoteri dell'amministratorePoteri dell'amministratore

L'art. 1133 C.C. non conferisce ulteriori poteri

all’amministratore, poiché si riferisce ai

provvedimenti che lo stesso assume nell'ambito

degli atti di ordinaria amministrazione o di

esecuzione delle delibere assembleari.

Il ricorso previsto dall'art. 1133 C.C. è

facoltativo e non preclude l'esercizio dell'azione

giudiziaria.

Gli atti con i quali l'amministratore disponga

opere sulla cosa comune, in eccesso ai propri

poteri e con lesione dei diritti dei condomini,

sono affetti da nullità assoluta.

Rappresentanza Rappresentanza Rappresentanza Rappresentanza

L'art. 1131 C.C. attribuisce all'amministratore

la rappresentanza processuale del condominio.

Dal punto di vista attivo (azione in giudizio),

tale facoltà incontra gli stessi limiti dei poteri

sostanziali dell'amministratore, così come essi

risultano definiti dall'art. 1130 C.C. e può

essere ampliata dal regolamento condominiale o

dall'assemblea (l'assemblea non può, invece,

ridurre il potere di rappresentanza

dell'amministratore, poiché lo stesso deriva da

norma inderogabile).

L'estensione dei poteri opera sempre entro il

limite del riferimento alla gestione,

conservazione e manutenzione dei beni comuni,

non potendo agire l'amministratore, in quanto

tale, in difesa dei diritti sulle singole quote di

proprietà.

A titolo esemplificativo, si può dire che

l'amministratore può, senza necessità di

particolari autorizzazioni da parte

dell'assemblea, agire per far osservare le

deliberazioni dell'assemblea stessa e le norme

del regolamento, per far cessare abusi sulla cosa

comune, per riscuotere tributi o compiere atti

conservativi.

La giurisprudenza ha affermato:

"L'amministratore è legittimato ad agire in

giudizio, senza alcuna autorizzazione, nei

confronti dei singoli condomini, al fine di

eseguire le delibere dell'assemblea e di curare

l'osservanza del regolamento di condominio; di

disciplinare l'uso delle cose comuni, così da

assicurare il miglior godimento a tutti i

condomini; di riscuotere dai condomini

inadempienti il pagamento dei contributi

determinati in base allo stato di ripartizione

approvato dall'assemblea; di compiere gli atti

conservativi di diritti inerenti alle parti comuni

dell'edificio. Quando l'oggetto della causa

esorbita dai limiti anzidetti e incide, invece, su

Page 8: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

7

obblighi o diritti esclusivi dei singoli

condomini, la rappresentanza di diritto

dell'amministratore deve essere senz'altro

esclusa" (Cass. 3655/75).

Dal punto di vista passivo (resistenza in

giudizio), la legittimazione dell'amministratore

è più vasta, poiché egli può essere convenuto

per qualunque azione concernente le parti o i

servizi comuni dell'edificio.

L'espressione "parti comuni" non deve essere

intesa in modo soltanto materiale, bensì in

modo da comprendere tutti i rapporti giuridici

che sorgano dal bene in condominio.

Risulteranno comprese anche le parti materiali,

destinate all'uso comune dei condomini,

ubicate all'esterno dello stabile.

Nemmeno dal punto di vista passivo

l'amministratore può essere convenuto in

giudizio, allorché la controversia incida su

diritti esclusivi dei singoli condomini.

Il terzo comma dell'art. 1131 C.C. stabilisce

che, qualora la citazione o il provvedimento

amministrativo abbia un contenuto che esorbiti

dalle attribuzioni dell'amministratore, questi

debba, senza indugio, darne notizia

all'assemblea. L'inosservanza di tale obbligo ha

rilevanza puramente interna e il suo mancato

adempimento non fa venir meno la

legittimazione processuale dell'amministratore,

esponendo soltanto quest'ultimo ad azioni di

responsabilità da parte del condominio.

Poiché il condominio non è persona giuridica,

ma un ente di gestione, l'amministratore, nella

qualità di rappresentante, potrà essere citato

presso il proprio domicilio, che varrà anche a

determinare la competenza territoriale nei

giudizi aventi ad oggetto il pagamento di

contributi condominiali, quale luogo di

adempimento dell'obbligazione dedotta in

giudizio.

Domanda per il risarcimento dei danni

conseguenti al deprezzamento delle parti

comuni dell'immobile

Tale domanda, non essendo diretta alla

conservazione dell'immobile, non rientra nella

legittimazione dell'amministratore, ma resta

nell'esclusiva disponibilità dei singoli

condomini.

Azione di rivendicazioneAzione di rivendicazioneAzione di rivendicazioneAzione di rivendicazione

Le azioni reali nei confronti dei terzi, a difesa

dei diritti dei condomini sulle parti comuni di

un edificio, tra cui l'azione di rivendica, poiché

tendono a statuizioni relative alla titolarità e al

contenuto dei diritti medesimi ed esulano

dall'ambito degli atti meramente conservativi,

possono essere proposte dall'amministratore del

condominio solo se regolarmente autorizzato

dall'assemblea.

Actio negatoria servitutisActio negatoria servitutisActio negatoria servitutisActio negatoria servitutis

L'esperimento di tale azione, da parte

dell'amministratore, richiede l'autorizzazione

dell'assemblea o il mandato espresso dei singoli

condomini, vertendo in tema di azione a

carattere reale, con finalità non meramente

conservative, che esula dalle normali

attribuzioni dell'amministratore stesso.

Riscossione dei contributiRiscossione dei contributiRiscossione dei contributiRiscossione dei contributi

L'amministratore del condominio, in quanto

tenuto ad eseguire le deliberazioni

dell'assemblea, ha la legittimazione ad agire nei

confronti dei condomini inadempienti alle

obbligazioni di pagamento dei contributi in

Page 9: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

8

base allo stato di ripartizione approvato

dall'assemblea, senza necessità di una specifica

autorizzazione, trattandosi di controversia che

rientra nelle sue normali attribuzioni.

Azione di reintegrazione nel possessoAzione di reintegrazione nel possessoAzione di reintegrazione nel possessoAzione di reintegrazione nel possesso

La sentenza 2463/67 ne ammette la possibilità.

Ripartizione delle speseRipartizione delle speseRipartizione delle speseRipartizione delle spese

L'amministratore del condominio è legittimato

passivamente a stare in causa nei giudizi relativi

alla ripartizione delle spese per le cose e i servizi

comuni promossi dal condomino dissenziente

dalla relativa deliberazione assembleare, in

quanto la controversia ha per oggetto un

interesse comune dei condomini, ancorché in

opposizione all'interesse particolare di uno di

essi.

Legittimazione passiva per azioni Legittimazione passiva per azioni Legittimazione passiva per azioni Legittimazione passiva per azioni

negatorie o confessorienegatorie o confessorienegatorie o confessorienegatorie o confessorie

Tale legittimazione sussiste tutte le volte in cui

sorga controversia sull'esistenza e sull'estensione

di

servitù prediali costituite a favore o a carico

dello stabile condominiale nel suo complesso o

di una parte di esso, perché trattasi di servitù

esercitate o subite indistintamente da tutti i

condomini e non singolarmente da ciascuno di

essi.

Cessazione dalla caricaCessazione dalla caricaCessazione dalla caricaCessazione dalla carica

L'amministratore cessato dalla carica non è

legittimato ad impugnare la sentenza - resa nella

causa cui egli abbia partecipato in

rappresentanza del condominio stesso -

pronunciata successivamente a tale cessazione,

accompagnata da revoca espressa del precedente

mandato.

Poiché il condominio è un ente di gestione,

sfornito di personalità giuridica, l'esistenza

dell'organo rappresentativo non priva i singoli

condomini del potere di agire a difesa dei diritti

esclusivi e comuni, inerenti all'immobile

condominiale, né del potere di intervenire nel

giudizio in cui tale difesa sia stata

legittimamente assunta dall'amministratore o di

impugnare. Tale diritto è limitato dalla

possibilità di conflitto di interesse con gli altri

partecipanti, con la conseguenza che il singolo

condomino non è legittimato ad agire da solo

per gli atti di ordinaria amministrazione della

cosa comune, quando l'azione potrebbe trovarsi

in contrasto attuale o potenziale con gli interessi

degli altri condomini.

In tale ipotesi, costoro dovranno essere messi in

condizione di contraddire alla domanda,

affinché la decisione possa far stato anche nei

loro confronti.

Qualora l'oggetto della lite riguardi

congiuntamente diritti condominiali e diritti

dei singoli, l'amministratore deve essere

convenuto in giudizio insieme con tutti i

condomini interessati.

Responsabilità Responsabilità Responsabilità Responsabilità

La responsabilità dell'amministratore, in

materia civile, può discendere da

comportamenti od omissioni.

La prima forma di responsabilità può derivare

dal fatto di aver oltrepassato i poteri attribuiti

dalla legge, dal regolamento condominiale o

dall'assemblea oppure dal fatto di aver agito, in

sede di esecuzione di una delibera, in modo

difforme rispetto a quanto previsto dalla stessa;

Page 10: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

9

la seconda dalla violazione dell'obbligo di

vigilare sulle cose comuni, di provvedere ai

necessari lavori di manutenzione ordinaria o di

effettuare ciò che la legge e il regolamento

impongano.

Nella sentenza della Cassazione 8804/93 si

legge: "L'amministratore del condominio è

responsabile dei danni cagionati dalla sua

negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere

di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali

o regolamentari". La medesima sentenza

aggiunge: "(l'amministratore) non può essere

ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far

osservare il regolamento condominiale, dei

danni cagionati dall'abuso dei condomini

nell'uso della cosa comune, non essendo dotato

di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti

dei singoli condomini, salvo che il regolamento

di condominio, ai sensi dell'art. 70 disp. att.

C.C., preveda la possibilità di applicazione di

sanzioni nei confronti dei condomini che

violano le norme da esso stabilite".

Per la configurazione della responsabilità è

necessario che sussista un danno e che lo stesso

sia conseguenza del comportamento illecito,

attivo od omissivo, dell'amministratore.

Una specifica forma di responsabilità è prevista

dall'art. 1131, 3° e 4° comma C.C., secondo il

quale l'amministratore che non informi

l'assemblea, nei casi dovuti, delle azioni rivolte

contro il condominio o dei provvedimenti

dell'autorità amministrativa, è tenuto al

risarcimento del danno.

Per quanto riguarda l'obbligo

dell'amministratore di provvedere, in materia di

portierato, alle denunce contributive e al

pagamento dei contributi previdenziali, la

giurisprudenza ha affermato che, in caso di

omissione o ritardo, l'amministratore è tenuto a

rivalere il condominio delle somme da questo

versate all'INPS a titolo di sanzioni

amministrative.

La responsabilità penale dell'amministratore

può discendere dall'art. 677 C.P. (omissione di

lavori necessari per rimuovere un pericolo), in

quanto si tratti della manutenzione ordinaria,

che gli compete, oppure di incarico ricevuto

dall'assemblea in ordine alla manutenzione

straordinaria.

Ulteriori profili di responsabilità penale

possono derivare dall'inosservanza di ordinanze

di pubblica sicurezza relative alle parti comuni

dell'edificio.

Collaboratori dell'amministratore Collaboratori dell'amministratore Collaboratori dell'amministratore Collaboratori dell'amministratore

IL R.D. n. 56/1934, non più in vigore,

prevedeva che, nei condomini numerosi,

l'amministratore fosse coadiuvato da un

consiglio composto di almeno due membri,

scelti tra i partecipanti al condominio.

Tale consiglio aveva poteri consultivi e di

controllo.

Attualmente, il consiglio sopravvive nella prassi

di numerosi condomini e assume i compiti che

gli vengono attribuiti dall'assemblea.

Analogo discorso può compiersi per "le

commissioni", talora nominate per specifiche

scelte o per definire le modalità di esecuzione

delle delibere. I componenti delle suddette

commissioni devono ritenersi responsabili a

titolo personale per eventuali danni arrecati

nell'adempimento degli incarichi ricevuti. La

loro attività resta limitata al mandato ricevuto e

non può sovrapporsi ai compiti

dell'amministratore o dell'assemblea.

Page 11: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

10

Lavori straordinari e urgenti Lavori straordinari e urgenti Lavori straordinari e urgenti Lavori straordinari e urgenti

Le opere di straordinaria manutenzione devono

essere deliberate dall'assemblea, con

maggioranza qualificata, quando siano di

notevole entità.

L'art. 1135 C.C. prevede che esse possano

essere disposte dall'amministratore quando

rivestano carattere urgente, con onere di riferire

alla prima assemblea.

Tale norma non configura un obbligo, ma una

facoltà dell'amministratore, il cui non uso non

può essere fonte di responsabilità, sempre che,

in alternativa, sia convocata l'assemblea e sia

assunta ogni idonea iniziativa volta ad evitare

danni.

Per ciò che concerne la figura

dell'amministratore di condominio, le norme

che ne definiscono le caratteristiche sono: artt.

1105, 1106, 1129, 1130, 1131, 1133 C.C.;

artt. 63, art. 64, art. 65 disp. att. C.C.

Page 12: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

LE RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

Il Codice Civile sottolinea la responsabilità che l’ amministratore ha nei confronti dei condomini e in genere dei terzi dello stabile da lui amministrato. L’ amministratore e' equiparato al committente in termini di responsabilità.Uno degli aspetti più critici della sicurezza degli impianti e' la parte elettrica. Un impianto elettrico non a norme, trascurato o mal realizzato può causare incendi o semplicemente infortuni causati da folgorazione. In caso di incidenti con feriti e/o morti l'autorità inquirente verifica se gli impianti erano a norme ed ovviamente e' compito dell' amministratore curare la messa a norme delle parti condominiali. In caso di inadempienza da parte del condominio, l' amministratore può trovarsi nella spiacevole situazione di dovere dimostrare di avere fatto tutto quanto era in suo potere per adeguare gli impianti e di avere verificato che eventuali lavori fossero effettuati in base alla vigente normativa.

Page 13: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

La responsabilità amministrativa dell'amministratore di condominio

RESPONSABILITA' AMMINISTRATIVA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Nell’ambito della gestione condominiale si rappresenta un problema, qualche voltatralasciato dalla dottrina e sul quale non e facile reperire un orientamento costante dellagiurisprudenza di legittimità e di merito. In pratica, è difficile verificare se il destinatario dellesanzioni amministrative per violazione di norme poste a tutelare la collettività, all’interno delcondominio sia l’amministratore o direttamente i condomini, in termini più specifici ilproblema della responsabilità amministrativa dell’amministratore di condominio. Nel corsodegli anni il legislatore ha prodotto in modo continuato una serie di norme mirate a regolarel’aspetto amministrativo della gestione di condominio, ossia, finalizzate alla tutela di interessigenerali, ed anche propri del buon funzionamento della pubblica amministrazione,legiferando in modo indiretto, e forse non sempre cosciente, sul condominio e nello specificosull’amministratore di condominio. La violazione di queste norme come di tutte quelle postea tutela della collettività, prevede una sanzione specifica, la così detta sanzioneamministrativa, costituente una somma di denaro, oltre ad eventuali interessi quandoprevisti. A luce di quanto detto ci si chiede, all’interno del condominio negli edifici, comeregolato dalla legislazione vigente, chi è il soggetto passivo della sanzione, ossia chi èresponsabile potrimonialmente della sanzione, l’amministratore o i singoli condomini. Appareopportuno, alla luce di quanto detto, indicare a titolo esemplificativo, qualche normativa. LaLegge 05/03/1990 n. 46: “Norme per la sicurezza sugli impianti”, impone che gli impiantidegli edifici, tra l’altro, deputati, a civile abitazione, siano costruiti e mantenuti con il rispettod’alcune prerogative. Il dispregio di questa norma fa scattare alcune sanzioni. Dal quadrosanzionatorio si evidenzia che, destinatari delle sanzioni amministrative e "soggettidirettamente obbligati ad ottemperare a quanto previsto dalla legge stessa" sono ilcommittente e il proprietario (l'art. 10 è tra l'altro intitolato: "Responsabilità del committente edel proprietario"). Così come, l'art. 16 della legge n. 46/1990 indica, quali destinatari dellesanzioni amministrative, il committente e il proprietario. Ci si chiede nel condominio negliedifici, alla luce delle normative vigenti, a che fa capo la figura di committente e proprietario.Nel novero di tali responsabilità, rientra anche quella dell'amministratore? Altro problema èposto dagli articolo 23 e 25 del D.P.R. 29/09/1973 n. 600, che istituiscono il condominio, enon l’amministratore quale sostituto d’imposta, obbligandolo trattenere una somma suiredditi di lavoro dipendente ed autonomo, compreso l’eventuale compensodell’amministratore, per poi versarla direttamente allo stato. In relazione alle sanzioniamministrativa a questa norma si all’accia l’articolo 14 del Decreto Legislativo 18/12/1997 n.471, il quale denominato: “Violazioni dell'obbligo di esecuzione di ritenute alla fonte”. Riporta testualmente: “Chi non esegue, in tutto o in parte, le ritenute alla fonte sono soggette alla sanzione amministrativa pari al venti per cento dell'ammontare non trattenuto,salva l'applicazione delle disposizioni dell'articolo 13 per il caso di omesso versamento”.Ancora, la Legge 25/01/1994 n. 82, Disciplina delle attività di pulizia, all’articolo 6testualmente afferma: ” (omissis) a chiunque stipuli contratti per lo svolgimento d’attività dicui alla presente Legge, o in ogni modo si avvalga di tali attività a titolo oneroso conimprese di pulizie non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dell’albo provinciale delleimprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, si applica la sanzione amministrativa,del pagamento di una somma da €. 516,46 ad €. 25.822,84”. Tutte queste norme, anche senon esaustive, danno un’idea di come sia complessa la problematica. A questi problemisembra dare una prima soluzione la Legge 24/11/1981, detta anche Legge sugli illecitiamministrativi, dispone, in proposito, l'art. 1 della stessa:"Nessuno può essere assoggettato

Pagina 1/2

Page 14: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

a sanzioni amministrative se non in forza di una legge che sia entrata in vigore prima dellacommissione della violazione. Le leggi che prevedono sanzioni amministrative si applicanosoltanto nei casi e per i tempi in loro considerati". Questo primo articolo sembrerebbeeludere una responsabilità diretta dell’amministratore di condominio nei confronti dellaPubblica Amministrazione, infatti le norme indicate non fanno riferimento direttamente allafigura dell’amministratore, ma parlano genericamente di committente proprietario ocondominio. Ma c’è un altro articolo della norma che sembra risolvere il problema, L’articolon. 6 “Solidarietà”; il quale testualmente dice: “(omissis) Se la violazione è commessa dalrappresentante o dal dipendente di una persona giuridica o di un ente privo di personalitàgiuridica o, comunque, di un imprenditore nell’esercizio delle proprie funzioni, la personagiuridica o l’ente o l’imprenditore è obbligato in solido con l’autore della violazione alpagamento della somma da questo dovuta. Nei casi previsti dai commi precedenti chi hapagato ha diritto di regresso per l’inero nei confronti dell’autore della violazione”. Questanorma sembra indicare, che, se l’amministratore nell’esercizio delle funzioni di mandatariodei condomini commette una violazione delle norme amministrative è responsabiledirettamente nei confronti della Pubblica Amministrazione direttamente, in solido con isingoli condomini, ossia che l’amministrazione potrà pretendere a suo piacimento lasanzione sia dall’amministratore che da tutti i condomini anche per l’intero. Altro problema,sarà poi vedere all’interno del condominio chi sarà il responsabile, l’amministratore o icondomini, o meglio se i condomini potranno pretendere dall’amministratore il rimborso dellasomma versata a titolo di responsabilità da inadempimento contrattuale, ma questo caso,rientra nei rapporti interni al condominio e non nella responsabilità nei confronti dei terzi,esulando dai problemi analizzati con il presente scritto.

Pagina 2/2

Page 15: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

LE RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE,

DEL CONDOMINIO E DEI SINGOLI CONDOMINI

* * * * *

Un breve inquadramento sistematico

Una prima importante differenziazione è quella tra la responsabilità penale e

quella civile, cioè patrimoniale.

La prima è strettamente legata ad una concezione personalistica, basata cioè

sulla coscienza e volontà delle azioni ed omissioni che verranno poi qualificate dal

Giudice come reati, quindi in linea di massima toccherà sempre all’amministratore,

quando c’è, e mai ai condomini. Teniamo però presente che c’è anche una

dimensione condominiale, al di sotto dei 5 condomini (e tra questi è frequente il

caso della classica villetta bifamiliare) in cui l’amministratore non è necessario e ci

possono essere condominii anche più grandi dove l’amministratore di fatto non c’è:

in questi casi anche la responsabilità penale farà capo direttamente ai condomini.

Quanto poi al caso in cui siano i condomini ad imporre una situazione di ille-

galità –ad esempio in occasione di appalti di opere di manutenzione straordinaria-,

non si ritiene normalmente che tale circostanza possa valere a scriminare

Page 16: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

10

l’amministratore, la cui unica arma di difesa è a questo punto quella di non

accettare l’incarico e, al limite, di dimettersi.

Ciò perché la libera concorrenza tra gli appaltatori deve avvenire solo sui fat-

tori produttivi, sulla qualità dell’opera, sui tempi di lavorazione e sulla garanzia dei

lavori e mai sulla riduzione del livello di sicurezza, che deve essere sempre garantito

in qualunque fase lavorativa.

In alternativa egli potrebbe –anche contro la decisione assembleare- adottare

quelle misure di sicurezza che il condominio gli ha negato, essendo egli direttamente

soggetto alla legge nonché, posto che il rapporto tra amministratore e condomini si

inquadra nelle norme sul mandato, tenuto ex art. 1708 c.c. a compiere non solo gli

atti di cui sia stato incaricato, ma anche quelli che ne sono propedeutici.

Si tratta ovviamente di una ipotesi direi fantascientifica, tenuto conto anche

che gli mancherebbero i fondi per attuarla, negatigli dall’assemblea.

* * * * *

L’ipotesi penale più comune è quella generale del reato omissivo, descritto

dall’art. 40, 2° comma c.p., secondo il quale “non impedire un evento che si ha

l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”, situazione che può derivare da

un cattivo uso da parte dell’amministratore dei poteri di cui agli articoli 1130 e 1133

c.c.

I reati più tipici in tal senso sono quelli previsti e puniti dagli articoli 676 e

677 c.p. per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria che si rivelino necessari

per evitare pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio: ciò però, si ritiene,

appunto solo per la manutenzione ordinaria, mentre per quella straordinaria

l’amministratore ha il dovere di intervenire solo per le opere urgenti ed improrogabili

(che però sono poi normalmente quelle volte a preservare l’incolumità delle persone).

Come si evince dalla loro stessa formulazione, sono reati c.d. “di pericolo”,

cioè che si verificano anche indipendentemente dal prodursi di un danno effettivo:

nel caso invece che questo si verifichi, l’imputazione potrà essere ben più grave ed

arrivare sino alle lesioni colpose o all’omicidio colposo.

A questi stessi “rischi” penali soggiace anche il singolo condomino, quando il

pericolo o il danno provengano dalla sua proprietà esclusiva.

Page 17: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

Altre fattispecie penali in cui può incappare l’amministratore –in relazione alla

sicurezza- sono: la violazione dell’ordine dell’Autorità, reato di cui all’art. 650 c.p.,

ad esempio sotto la specie di ordinanze comunali che impongano interventi in tema

di sicurezza dell’edificio; la mancata richiesta del certificato provvisorio antincendio

e della domanda di rinnovo del certificato di prevenzione incendi; le violazioni

relative alla sicurezza sul lavoro, quando il condominio abbia dei dipendenti.

* * * * *

Poiché io sono un avvocato esclusivamente civilista, non mi avventuro oltre in

un territorio che non mi è proprio e mi limito a sottolinearne alcuni aspetti

civilistici, cioè patrimoniali, precisando che i costi della difesa penale –vale a dire la

parcella dell’avvocato penalista- non potranno essere addebitati al condominio, nel

senso che se da un lato l’amministratore non ha alcun diritto di pretenderlo,

l’eventuale delibera assembleare che preveda tale rimborso sarebbe anch’essa

illegittima, e quindi annullabile, però se l’assemblea –in un impeto di generosità che

peraltro mi pare abbastanza improbabile- decide ugualmente di provvedervi, meglio

se all’unanimità, e poi nessuno la impugna nei fatidici trenta giorni, anche quella

decisione è suscettibile di consolidarsi.

Idem, ma qui il soccorso dell’assemblea è ancora più improbabile, per quanto

riguarda l’eventuale risarcimento dei danni che siano conseguiti alla commissione

del reato (qui potrebbe peraltro sussistere una autonoma responsabilità del

condominio, ma di ciò parleremo più avanti).

Per di più l’amministratore potrebbe essere tenuto al risarcimento non solo

nei confronti dei terzi danneggiati, ma anche nei confronti degli stessi condomini

che abbiano dovuto sborsare somme a titolo risarcitorio o altro a seguito di sue

inadempienze.

È a questo punto evidente la necessità per l’amministratore, così come per

tutti i professionisti, di munirsi di una idonea polizza assicurativa, che copra i costi

della difesa e le eventuali conseguenze civili del reato (non ovviamente la responsa-

bilità penale, che resta personale). Ciò naturalmente ha un costo, tanto più elevato

nella misura in cui la copertura sia adeguata, sia come casistica che come

massimali. Questa banale considerazione in ordine ai costi meriterebbe poi un

Page 18: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

approfondimento di tipo “tariffario”, vale a dire un comune e necessario riconosci-

mento della qualità, professionalità e, proprio sotto tale profilo, dei rischi e costi

connessi alla professione di amministratore, traendone le debite conclusioni sotto il

profilo del giusto compenso, ma qui tocchiamo un tasto assai delicato ed andiamo

anche fuori tema.

* * * * *

Nei lavori che interessano le parti comuni del condominio l’amministratore,

nella sua qualità di legale responsabile del condominio, è destinatario del dovere di

sicurezza in tutte le opere e i servizi affidati in appalto.

L’appalto può riguardare non solo le grandi opere di manutenzione, ma anche

lavori di pulizia, di giardinaggio, di controllo dell’impianto elettrico, di manutenzione

degli ascensori ecc…

Per l’esecuzione di queste opere l’amministratore deve osservare alcuni obbli-

ghi:

- affidare i lavori a soggetti che hanno i necessari requisiti tecnico-

professionali;

- verificare la loro iscrizione alla Camera di Commercio;

- fornire loro informazioni dettagliate sui rischi condominiali specifici;

- acquisire il documento di valutazione del rischio dell’impresa appaltatrice,

che riporta le procedure per l’esecuzione in sicurezza dei lavori appaltati.

Contrariamente all’esperienza passata che consentiva al committente di

estraniarsi dal processo esecutivo, limitando il suo intervento alla verifica che

l’opera o il servizio rispondessero ai requisiti stabiliti nel contratto, con le disposi-

zioni dell’articolo 7 del Dlgs 624/94 in materia di sicurezza sul lavoro, il commit-

tente assume il ruolo di coordinatore degli interventi; inoltre, diventa garante che le

opere o i servizi siano realizzati con l’apprestamento, da parte dell’appaltatore, di

una organizzazione idonea (per risorse, professionalità, attrezzature e mezzi) a

consentire l’esecuzione dei lavori in sicurezza.

A seconda del tipo di intervento l’amministratore deve fornire circostanziate

notizie scritte sui rischi presenti nell’edificio, affinchè l’appaltatore possa informare i

suoi dipendenti. A titolo esemplificativo, deve informare sulla eventuale presenza in

Page 19: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

locali appositi di sostanze nocive; sulla tipologia delle coperture per interventi sui

tetti; sui lucernai e altre strutture fragili; sui percorsi di accesso a coperture o

posizioni di lavoro sopraelevate ecc…

* * * * *

Venendo ora alla responsabilità –ovviamente patrimoniale- dei condomini, il

primo e fondamentale argomento è quello della generale solidarietà di essi quanto

alle obbligazioni condominiali.

Come è noto infatti il condominio –almeno secondo l’attuale legislazione- non

ha personalità giuridica, vale a dire che non è un ente dotato di autonomia, anche

patrimoniale, rispetto ai condomini, ma è qualificato dalla giurisprudenza come un

ente di gestione, cioè nulla più che la somma degli interessi dei singoli condomini

che lo compongono.

Sotto il profilo patrimoniale potrebbe essere assimilato da una società in nome

collettivo, dove tutti i soci sono illimitatamente e solidalmente responsabili di

qualsiasi obbligazione contrattuale o extracontrattuale della società.

Infatti la responsabilità debitoria del condominio può derivare sia da un con-

tratto (ad esempio di appalto per il rifacimento delle facciate, ed in questo caso i

condomini sono in grado, salvo imprevisti di non grande peso, di valutarne la

portata e oltretutto decidono loro quando affrontare questa spesa), sia derivare da

un atto illecito (ad esempio per i danni subiti da un dipendente che sia incorso in

un infortunio imputabile al condominio: ad esempio per la classica scala fuori

normativa di sicurezza con cui il portinaio è andato a pulire le lampade delle scale)

ed in questo caso sia l’evento in sé che l’entità del debito sono del tutto imprevedibi-

li.

Anche in questo caso è ovviamente opportuno andare ad assicurarsi “bene”,

ma dubito assai- poi lo chiederemo alla Collega che ce ne parlerà- che si possano

assicurare situazioni limite, che sono poi quelle maggiormente pericolose, derivanti

da dolo o colpa grave e che si concretino in violazione di leggi.

* * * * *

Ora, una conseguenza che percepiamo immediatamente come aberrante di

questo generale concetto di solidarietà patrimoniale tra tutti i condomini, è che a far

Page 20: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

fronte alle obbligazioni derivanti da una condotta illecita del condominio, nella

specie, ad esempio, di aver affidato determinati lavori ad una ditta palesemente

inadeguata, solo perché economica, ma senza misure di sicurezza, ovvero avere

affidato le pulizie condominiali “alla buona” alla sig.ra Pina del terzo piano ecc…, se

poi un operaio cade dall’impalcatura o, molto più banalmente, la sig.ra Pina cade

per le scale e si rompe una gamba, a risponderne economicamente saranno tutti i

condomini, e quando dico tutti intendo non solo quelli che hanno votato a favore

della decisione, ma anche quelli che hanno votato contro e, a mio avviso, senza

possibilità di rivalsa nei confronti né dell’amministratore, che non ha contrastato

l’insana decisione, e nemmeno dei condomini che l’hanno sostenuta e voluta.

Paradossalmente nemmeno ritengo che possano sfuggire a tale responsabilità

i condomini che oltre ad avere votato contro la delibera l’abbiano addirittura

impugnata avanti all’Autorità Giudiziaria (sempre, ribadisco, quanto

all’impossibilità di rivalsa nei rapporti interni, posto che verso l’esterno, compresa la

stessa sig.ra Pina, che come terzo danneggiato ha dirito al risarcimento anche se

condomina e come condomina concorre nella responsabilità anche se terzo

danneggiato, la solidarietà nell’obbligazione è indiscutibile).

Così, tra le pochissime sentenze rinvenibili, Cass. 3/8/902 n. 7831, secondo

la quale “In tema di condominio negli edifici, della esecuzione di una deliberazione

adottata con la prescritta maggioranza nell’ambito riservato alla competenza e

discrezionalità di valutazione dell’assemblea in relazione alle parti comuni dell’edificio,

non può normalmente derivare alcuna responsabilità per fatto illecito o contrattuale a

carico della maggioranza che ha approvato la deliberazione nei confronti della

minoranza dissenziente”: viene però da chiedersi se “l’ambito di discrezionalità”

dell’assemblea possa spingersi sino ad adottare una delibera illegittima.

Naturalmente l’attuale regime di inossidabile solidarietà della responsabilità

condominiale potrà essere superato –ed è auspicabile- dalla ritenuta imminente

normativa di riforma della disciplina condominiale, che infatti prevede un notevole

temperamento di tali concetti.

* * * * *

Page 21: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

Quanto alle più “normali” responsabilità dei condomini, appare fondamentale

analizzare l’articolo 2051 del codice civile, che sinteticamente si intitola

“responsabilità per cose in custodia”, titolo che tende a nasconderne, per chi non

sia proprio del mestiere, l’effettiva portata che, in parole semplici, consiste nella

responsabilità del proprietario, ovvero di chi ha l’effettivo potere materiale sulla

cosa, per danni causati dalle cose di sua proprietà.

Si tratta di una responsabilità praticamente oggettiva, che può essere evitata

o ridotta solo dando la prova, per lo più impossibile, del caso fortuito (e in tale

concetto rientra il fatto del terzo).

Casi tipici possono essere la rottura di una tubazione o il distacco di un pezzo

di facciata. Nei casi più gravi può intervenire anche il disposto dell’art. 2053 c.c. che

dispone sostanzialmente la stessa regola per il caso di rovina di edificio, dove

ugualmente, per esimersi dalla responsabilità, il proprietario dovrà dimostrare che

questa non è dovuta a difetto di manutenzione o vizio di costruzione, che è poi una

più specifica fattispecie di caso fortuito o forza maggiore.

Diventa qui fondamentale stabilire di chi sia la proprietà dell’oggetto incrimi-

natorio (toccando al proprietario, come dicevo, la responsabilità di una oggettiva

carenza di manutenzione): così, nel caso della tubazione, se essa appartenga al

condominio, come di solito sono le tubazioni verticali, mentre quelle orizzontali sono

del singolo condomino (entrambe dovrebbero in ogni caso rientrare in una buona

assicurazione del condominio, come attentamente ascolteremo in un successivo

intervento), ovvero se il pezzo che si è distaccato appartenga ad una parte comune

di facciata ovvero sia proprietà individuale (e qui la giurisprudenza è in certi casi

limite un po’ oscillante): in ogni caso e con poca spesa il singolo condomino può

garantirsi da questo tipo di eventi con una assicurazione cosiddetta del

“capofamiglia”, che copre peraltro anche tanti altri tipi di sinistro, per cui è sempre

consigliabile, anche se in questo caso potrebbe costituire una doppia –e quindi

inutile- copertura rispetto alla polizza condominiale: in ogni caso, vista anche

l’esiguità della spesa annua in relazione alla potenzialità dell’obbligazione risarcito-

ria, è sicuramente meglio essere assicurati due volte che non esserlo affatto.

* * * * *

Page 22: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

Una particolare forma di responsabilità, sicuramente nel tema specifico di

questo convegno, è quella relativa alla esecuzione di opere abusive –in violazione

cioè delle norme urbanistiche-, per le quali vengono ritenuti responsabili, in solido

tra loro, il titolare del permesso di costruzione, il committente, il costruttore, il

direttore dei lavori: quindi, anche in presenza di un progettista, di un responsabile

di sicurezza e di un direttore dei lavori, appare inevitabile la responsabilità

dell’amministratore e dei condomini.

Altra specie un po’ misconosciuta di responsabilità è quella relativa ad even-

tuali furti perpetrati in appartamenti, agevolati dalla presenza di impalcature:

normalmente si ritiene che essa debba far capo all’appaltatore, ma, in particolari

circostanze, la responsabilità è anche del condominio (e dell’amministratore), come

ad esempio si legge nella sentenza del 16.5.97 della Corte di Appello di Milano

(pubblicata in archivio locazioni 1997, 1030) secondo la quale “E’ ravvisabile la

responsabilità colposa del condominio, in concorso con l’impresa appaltatrice, per il

furto subito da terzi in abitazioni vicine, qualora siano montate impalcature adiacenti ai

relativi balconi prive di accorgimenti tecnici di protezione idonei ad impedire l’agevole

accesso ed intrusione da parte di estranei”.

* * * * *

Può essere interessante in questo ambito affrontare brevemente la situazione

del condominio parziale, vale a dire relativo a quei beni o servizi che, per la loro

oggettiva conformazione e funzione siano destinati a servire, e quindi appartengano,

solo ad un gruppo di condomini e non a tutti.

Si tratta di una fattispecie che fino a venti-trenta anni or sono era prevalen-

temente negata dalla giurisprudenza, legata ad un concetto complessivamente

solidaristico del condominio, ma che paradossalmente era già esplicitamente

prevista dalla prima normativa sul condominio introdotta nel nostro ordinamento,

quella di cui alla l. 10.1.1935, n. 8, e che attualmente può dirsi consolidata dalla

giurisprudenza (ovviamente sotto il profilo della teorica ammissibilità del concetto

giuridico, perché poi la concreta sussistenza dell’istituto andrà verificata caso per

caso).

Page 23: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

Nell’ambito dell’eventuale condominio parziale si verifica un curioso fenome-

no: poiché il condominio è, verso i terzi, uno e uno solo, la responsabilità “esterna”

al condominio è solidale tra tutti i condomini, mentre si può graduare quella

interna, quindi con integrale diritto di rivalsa nei confronti dei condomini che fanno

parte del condominio parziale da parte di quel condomino che non ne faccia parte

ma che ugualmente sia stato costretto all’esborso a terzi di determinate somme.

* * * * *

A scapito di altri interessanti argomenti, concludo con qualche osservazione

sul principio di ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali: tradotto in

italiano: che succede se acquisto un appartamento in condominio e mi trovo subito

subito con una causa persa, ad esempio perché tempo prima, a causa della rottura

di una tubazione condominiale, il condominio si era reso responsabile

dell’allagamento di un magazzino in cui erano contenuti strumenti elettronici –

andati ovviamente del tutto distrutti- per il valore di qualche centinaio di migliaia di

euro? Oppure nel caso che l’ex portinaia –ormai non più in forza da anni- abbia

vinto una causa di lavoro per differenze retributive?

Bene, è ovvio che della quota della relativa sopravvenienza passiva dovranno

farsi carico i condomini attuali, quindi anch’io e non toccherà quindi

all’amministratore andare a rintracciare gli ex condomini che erano tali quando si è

verificato l’evento.

Non solo, ma per il principio di cui all’art. 63 disp. att. c.c. dovrò rispondere,

in solido con il proprietario precedente, non solo se la sentenza di condanna è stata

emessa dopo il mio acquisto, ma anche prima, purchè nei termini temporali di tale

norma, cioè nel medesimo anno (di gestione, non solare) ovvero in quello preceden-

te.

Potrò poi rivalermi in ogni caso –ed è qui che volevo arrivare –sul precedente

proprietario (sempre che lo trovi e sempre che sia solvibile, ovviamente) a meno che

non sia stato tra noi espressamente convenuto il contrario nell’ambito del passaggio

di proprietà.

Ciò per il principio generale della c.d. “personalità delle obbligazioni”, cioè del

fatto che ognuno, di regola, risponde del fatto proprio e non di quello altrui.

Page 24: FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore

Pagina 10 di 10

Quindi –e qui cito la sentenza di Cassazione, che è la 22.2.2000 n. 1956, pro-

proprio perché abbastanza rara- “l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto

delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistan-

dola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali

obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali in epoca

anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa”.

Naturalmente, poiché nel nostro sistema giudiziario il Giudice interpreta di-

rettamente la legge ed il precedente giudiziario, anche della Cassazione a Sezioni

Unite, massimo organo di “coerenza” dell’interpretazione giurisprudenziale, non è

vincolante, non si può escludere di imbattersi in qualche Giudice che la pensi

diversamente: ad esempio il Tribunale di Milano, con sentenza dell’ 11.2.99

(rivenibile in Resp. Civ. 2000, 748), ha disposto che: “Il condomino che abbia

contribuito alle spese sostenute dal condominio per il risarcimento dei cagionati a terzi

da parti comuni dell’edificio non ha diritto di ripetere dal precedente proprietario, suo

dante causa e condomino al momento dell’evento dannoso, la quota versata in quanto

l’obbligazione risarcitoria posta a carico del condominio ex art. 2051 c.c. ha natura

reale e si trasferisce in capo al nuovo condomino con il diritto di proprietà”.

Meglio dunque prevedere il caso già con l’atto di compravendita, nel quale il

venditore potrà anche essere … reticente, ma l’acquirente potrà tutelarsi con una

clausola con la quale il venditore assicuri che non esistono cause in corso o simili e

in ogni caso si faccia esplicitamente carico di qualsiasi sopravvenienza passiva

possa derivarne (poi, come detto, di fatto occorrerà rintracciare lui e il suo denaro,

ma almeno non vi saranno ostacoli giuridici alla rivalsa).