Come si elabora il POC, Rapporto pubblico-privato nell’art. 18, nei bandi, nei diritti edificatori

L’elaborazione del Piano Operativo Comunale2.1 – Definizione di obiettivi per l’amministrazione comunale nella formazione dei POC

a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012

Il POC (art.30 L.R. 20/2000) contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati:

a) la delimitazione, l'assetto urbanistico, le destinazioni d'uso, gli indici edilizi, anche apportando rettifiche non sostanziali ai anche apportando rettifiche non sostanziali ai perimetri degli ambiti individuati dal PSCperimetri degli ambiti individuati dal PSC, purché non riguardino ambiti soggetti a disciplina di tutela;

a bis) un apposito elaborato denominato Documento a bis) un apposito elaborato denominato Documento programmatico per la qualitprogrammatico per la qualitàà urbanaurbana che, per parti significative della città comprensive di quelle disciplinate dal POC stesso, individua i fabbisogni abitativi, di dotazioni territoriali e di infrastrutture per la mobilità, definendo gli elementi di identità territoriale da salvaguardare e perseguendo gli obiettivi del miglioramento dei servizi, della qualificazione degli spazi pubblici, del benessere ambientale e della mobilità sostenibile;

b) le modalità di attuazione degli interventi di trasformazione, nonché di quelli di conservazione;

c) i contenuti fisico morfologici, sociali ed economici e le modalità di intervento;

Cosa dice la leggeCosa dice la legge

IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA

Il POC contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati: d) l'indicazione delle trasformazioni da assoggettare a specifiche

valutazioni di sostenibilità e fattibilità e ad interventi di mitigazione e compensazione degli effetti, con la possibilità di avvalersi a tal fine di quanto previsto dal comma 11 del presente articolo per eventuali spostamenti di edificabilità;

e) la definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o e) la definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o riqualificare e delle relative aree, nonchriqualificare e delle relative aree, nonchéé gli interventi di gli interventi di integrazione paesaggisticaintegrazione paesaggistica;

e bis) l'individuazione e la disciplina degli interventi di edilizia residenziale sociale da realizzare in conformità a quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter dell'Allegato;

f) la localizzazione delle opere e dei servizi pubblici e di f) la localizzazione delle opere e dei servizi pubblici e di interesse pubblico. interesse pubblico.

f bis) una relazione sulle condizioni di fattibilitf bis) una relazione sulle condizioni di fattibilitàà economicoeconomico-- finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonchfinanziaria dei principali interventi disciplinati, nonchéé una una agenda attinente all'attuazione del piano, che indichi i tempi, agenda attinente all'attuazione del piano, che indichi i tempi, le risorse e i soggetti pubblici e privati chiamati ad attuarne le risorse e i soggetti pubblici e privati chiamati ad attuarne le previsioni, con particolare riferimento alla dotazioni le previsioni, con particolare riferimento alla dotazioni territoriali, alle infrastrutture per la mobilitterritoriali, alle infrastrutture per la mobilitàà e agli interventi e agli interventi di edilizia residenziale sociale.di edilizia residenziale sociale.



..... Il POC si coordina con il bilancio pluriennale comunale bilancio pluriennale comunale ……..

…. Esso costituisce strumento di indirizzo e coordinamento per il programma triennale delle opere pubbliche eprogramma triennale delle opere pubbliche e per gli altri strumenti comunali settoriali ….

…. Per le opere pubbliche e di interesse pubblicole opere pubbliche e di interesse pubblico la deliberazione di approvazione del POC che assume il valore e gli effetti del PUA comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere ivi previste ….

…. Una relazione sulle condizioni di fattibilitrelazione sulle condizioni di fattibilitàà economico- finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una agendaagenda attinente all'attuazione del Piano ….

“ prima della L.R. 06/2009 si correva RISCHIO DI UN MERO ELENCO DI INTERVENTI PUBBLICI …. COME ERA SOVENTE NEGLI EX- PPA “



a) Il POC è il momento chiave per il piano piano dei servizi dei servizi (aspetto programmatico)

b) Il POC è il momento chiave per il disegno disegno urbano urbano (aspetto morfologico)

c) Il POC è il momento chiave per concretizzare il contributo economico e contributo economico e operativo dei privati alla cittoperativo dei privati alla cittàà pubblicapubblica (aspetto economico)

Al di là della leggeAl di là della legge


Il POC momento chiave per il Piano dei ServiziIl POC momento chiave per il Piano dei Servizi

La maggior parte dei Comuni (con rilevanti eccezioni) ha ha gigiàà superato il problema degli standard da punto di superato il problema degli standard da punto di vista quantitativo.vista quantitativo.Ma il tema dei servizi si pone comunque in spesso termini centrali nei nuovi piani:

• Ricomparsa di esigenze di potenziamento (scuole)• Efficacia / allocazione dell’offerta• Operazioni di dismissione/ricollocazione (vecchie scuole,

campi sportivi)• Obiettivi di qualità urbana oltre gli standard: dotazioni

ecologiche, fasce boscate, sistemazioni lungo-fiume, parchi periurbani ….



Nel PSC :Nel PSC :• l’analisi del SISTEMA dei servizi (pubblici e privati): aggregazioni, centralità, strade-mercato, percorsi, itinerari di connessione, barriere, sinergie ;• l’individuazione delle carenze ;• le strategie.

Nel POC:Nel POC:le azioni e l’attuazione

PSC di Reggio Emilia: Piano dei servizi


PSC di Bologna: le “situazioni”





PSC di Bologna: la VAS/Valsat


PSC di Ravenna: Piano dei servizi



Interfaccia con strumenti pubblici settoriali:Interfaccia con strumenti pubblici settoriali:

• Programma triennale opere pubbliche,

• Progetti di Valorizzazione Commerciale,

• PGTU,

• Piano piste ciclabili,

• ecc.

e soprattutto con gli interventi a carico dei e soprattutto con gli interventi a carico dei privati:privati: cessione di aree per servizi, realizzazione di opere. Quindi concretizzazione delle operazioni sui servizi prefigurate nel PSC


Recupero di temi annosi dell’urbanistica:

• il progetto di suolo

• le schede-norma

• ecc.

• il momento di ricomposizione della dicotomia piano/progetto

(ma attraverso un confronto ravvicinato con la progettualità privata)

Il POC momento chiave per il DISEGNO URBANOIl POC momento chiave per il DISEGNO URBANO


Il POC momento chiave per il disegno urbanoIl POC momento chiave per il disegno urbano

Reggio Emilia: primi esiti del Piano dei servizi



Ravenna: masterplan del verde



Interfaccia con regolamenti settoriali: regolamento del verde, delle opere pubbliche, dell’arredo urbano

Transcalarità, cioè dalla misura in cui i benefici e i costi dell’opera si distribuiscono tra le diverse scale urbane.

Esplorazioni progettuali e verifica di Situazioni Urbanistiche

Masterplan di operazioni più vaste di cui inserire nel POC un primo stralcio


L’elaborazione del Piano Operativo Comunale2.3 – Costruzione dei bandi per l’elaborazione del POC e attribuzione dei diritti edificatori per la realizzazione delle opere


LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici

L’ art. 30, 10° comma della LR 20/2000 dice che “ Per selezionare gli ambiti nei quali realizzare nell'arco temporale di cinque anni interventi di nuova urbanizzazione e di sostituzione o riqualificazione tra tutti quelli individuati dal PSC, il Comune può attivare un concorso pubblicoil Comune può attivare un concorso pubblico, per valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana ed ecologico ambientale definiti dal PSC. Al concorso possono prendere parte i proprietari degli immobili situati negli ambiti individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a partecipare alla realizzazione degli interventi. Alla conclusione delle procedure concorsuali il Comune stipula, ai sensi dell'art. 18, un accordo con gli aventi titolo alla realizzazione degli interventi. “



Per gli ambiti di riqualificazione, l'attivitPer gli ambiti di riqualificazione, l'attivitàà concorsuale concorsuale èè svolta, sulla base di quanto previsto dall'articolo 1, svolta, sulla base di quanto previsto dall'articolo 1, comma 1comma 1--bis, della legge regionale n. 19 del 1998bis, della legge regionale n. 19 del 1998, assicurando la massima partecipazione e cooperazione dei soggetti pubblici e privati, nelle forme più idonee individuate dall'Amministrazione comunale, con particolare attenzione al coinvolgimento dei cittadini che risiedono o operano nell'ambito da riqualificare ovvero negli ambiti urbani interessati dagli effetti della riqualificazione.La deliberazione di approvazione del POC si esprime sulle specifiche proposte avanzate da amministrazioni, associazioni e parti sociali.



Ci si può chiedere se ll’’ espressione espressione ““puòpuò”” debba essere intesa come una semplice facoltuna semplice facoltàà delldell’’ AmministrazioneAmministrazione, ovvero se – in realtà – introduca una sorta di vero e proprio obbligouna sorta di vero e proprio obbligo.

In ragione del fondamentale principio di “giustificabilità delle scelte”, se l’ Amministrazione intende poi procedere alla sottoscrizione di accordi con i privati (ex. art. 18), deve farli farli precedere da una selezione concorsualeprecedere da una selezione concorsuale in ossequio ai principi dell’ imparzialità e del buon andamento.



……… per selezionare gli interventi di cui programmare la realizzazione nell'arco temporale di cinque anni tra tutti quelli individuati come potenzialmente possibili di trasformazione dal PSC, èè volontvolontàà del Comune attivare un concorso pubblico del Comune attivare un concorso pubblico (nei termini previsti dall(nei termini previsti dall’’art. 30 comma 10 della L.R. 20/2000), art. 30 comma 10 della L.R. 20/2000), al fine di accertare le intenzioni degli interessati ad al fine di accertare le intenzioni degli interessati ad intervenire, e di valutare le proposte di intervento che intervenire, e di valutare le proposte di intervento che risultano pirisultano piùù idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualitdi qualitàà urbana ed ecologico urbana ed ecologico -- ambientale definiti dal ambientale definiti dal PSC PSC ………

… l’ Avviso per il POC …… l’ Avviso per il POC …


…… I proprietari degli immobili inclusi negli ambiti classificati come ANS…., ASP_AN……, individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a partecipare alla realizzazione degli interventi ammissibili negli stessi, ovvero interessati a proporre progetti di valorizzazione ambientale, dotazioni territoriali e altri interventi previsti dallo stesso PSC, a presentare specifiche proposte di attuazione di a presentare specifiche proposte di attuazione di interventi fra quelli ammissibili ai sensi del PSC e per i qualiinterventi fra quelli ammissibili ai sensi del PSC e per i quali le norme del le norme del PSC prescrivano lPSC prescrivano l’’inserimento nel POC quale condizione per linserimento nel POC quale condizione per l’’attuazioneattuazione.

Il proponente può rappresentare la proprietà, di tutta o parte dell’area interessata dalla proposta di attuazione. In ogni caso gli elaborati a corredo della proposta dovranno evidenziare graficamente le diverse proprietà interessate, con indicazione esplicita delle porzioni relative a proprietà estranee alla proposta d’intervento. Le proposte possono essere presentate da soggetti pubblici e Le proposte possono essere presentate da soggetti pubblici e privati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati fra diprivati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati fra di loro (persone loro (persone fisiche o giuridiche).fisiche o giuridiche). Gli operatori associati o riuniti devono indicare il nome e le qualifiche di ciascun componente, compreso il soggetto individuato come capo- gruppo che assume il ruolo di proponente. ……

… l’ Oggetto ed i Soggetti …… l’ Oggetto ed i Soggetti …


Al fine di orientare i proprietari/proponentiAl fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di seguito gli orientamenti dell’amministrazione comunale in riferimento alla cosiddetta ‘città pubblica’, ossia il sistema delle dotazioni territoriali pubbliche e sociali di interesse per la collettività ivi compresa l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS):

Schema di Assetto Urbanistico dellSchema di Assetto Urbanistico dell’’arealearealeLe proposte per l’areale ANS ........ dovranno attenersi alle previsioni dello schema di assetto urbanistico - allegato al presente avviso pubblico - elaborato dall’Amministrazione Comunale …

Tale schema definisce e localizzaTale schema definisce e localizza - orientativamente - le destinazioni d’uso ammesse, lo schema viabilistico, le localizzazioni alternative del nuovo polo scolastico, le principali dotazioni ecologiche - naturali e le principali dotazioni territoriali per il verde pubblico e i parcheggi.

… il Master Plan …… il Master Plan …


… il Master Plan …… il Master Plan …

POC di Ozzano dell’Emilia


Obiettivi dellObiettivi dell’’Amministrazione Comunale in termini di Edilizia Residenziale Amministrazione Comunale in termini di Edilizia Residenziale Sociale e Opere Pubbliche:Sociale e Opere Pubbliche:

Acquisizione gratuita di aree - ai sensi delle norme di PSC - per la realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale, ovvero contributi per la realizzazione delle opere pubbliche.

Tra le opere pubbliche – in via preliminare – l’Amministrazione Comunale intende finanziare: - il nuovo polo scolastico …………….; - un centro diurno ……………..;- l’acquisizione di un immobile e delle sue relative aree …………….;- il completamento della nuova circonvallazione ………….; - il potenziamento della rete ………….; - il potenziamento delle dotazioni territoriali ……………;- realizzazione di nuove dotazioni ecologiche, ………………...

… gli Obiettivi per la Città Pubblica …… gli Obiettivi per la Città Pubblica …


EntitEntitàà orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo urorientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo urbano bano residenzialeresidenziale

Per quanto riguarda gli interventi di nuova urbanizzazione di parti dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, è orientamento dell’Amministrazione Comunale prevedere un dimensionamento del POC per non oltre …………. mq di SU.

Tipi di interventi e di ambitiTipi di interventi e di ambitiLe proposte che il Comune attende di valutare riguardano in primo luogo interventi di urbanizzazione di porzioni dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, ossia l’ ambito individuato nel PSC con la sigla ANS. …….

Si ricorda peraltro che la normativa del PSC demanda al POC anche altre tipologie di interventi ricadenti in altri ambiti, e in particolare:……………………………………

… il Dimensionamento e i Tipi di Intervento …… il Dimensionamento e i Tipi di Intervento …


…………………….. La proposta non costituir.. La proposta non costituiràà comunque alcun titolo per lcomunque alcun titolo per l’’automatico automatico inserimento nel P.O.C.inserimento nel P.O.C. in quanto questo Piano, come prevede la Legge 20/2000, rappresenta uno strumento urbanistico la cui definizione e approvazione sono prerogativa esclusiva del Consiglio Comunale. Il presente bando e le proposte presentate non impegnano in modo alcuno il Comune né creano diritto tutelabile nei confronti del Comune medesimo.

Nell'ambito del procedimento per la formazione del POC, l'Amministrazione Comunale si riserva di attivare forme di concertazione finalizzate alla messa a punto delle propforme di concertazione finalizzate alla messa a punto delle proposteoste stesse e di stipula di Accordi con i Privati, ai sensi dell'art.18 della L.R. 20/2000.I titolari delle candidature e delle proposte selezionate potranno essere invitati dall'Amministrazione Comunale ad approfondire i termini della proposta e delineare i contenuti della concertazione e dell'eventuale bozza di Accordo, i cui esiti potranno essere inseriti nel progetto di Piano Operativo Comunale (POC), da sottoporre al ConsiglioComunale per l'adozione, attribuendo allo stesso :

il valore e gli effetti del PUA nel caso in cui le previsioni di intervento abbiano il dettaglio richiesto per i Piani urbanistici attuativi (PUA) dalla normativa del PSC e del RUE ed abbiano completato l’iter istruttorio nei termini utili prima dell’adozione del POC;il valore e gli effetti di un accordo ex art. 18 L.R. 20/2000 accordo ex art. 18 L.R. 20/2000 ………………....

… il Metodo …… il Metodo …


Valutazione Tecnica.Valutazione Tecnica.L’ufficio Tecnico effettuerà l’istruttoria tecnica delle proposte pervenute, finalizzata a verificarne la completezza, la comprensibilità ed i contenuti tecnici. Al termine di dette istruttorie verrà redatto un referto tecnico che sintetizzerà i contenuti delle proposte ricevute in relazione alle finalità del PSC.

Valutazione Politica.Valutazione Politica.Ciascuna Amministrazione Comunale, sulla base del referto tecnico predisposto come al precedente punto, valuterà le proposte pervenute e deciderà in merito, dando conseguente mandato agli organi tecnici per la redazione del POC.

… i Livelli di Valutazione …… i Livelli di Valutazione …


Criteri di valutazione delle proposte.Criteri di valutazione delle proposte. Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di seguito alcuni criteri generali che saranno seguiti nella selezione degli ambiti per la redazione del POC:- apporto degli interventi alla qualificazioneapporto degli interventi alla qualificazione del contesto territoriale e ambientale;- risvolti di interesse socialerisvolti di interesse sociale nella realizzazione degli interventi previsti, con particolare riferimento alla cessione di aree al Comune per la realizzazione di “alloggi sociali”;- realizzazione di nuove attrezzaturerealizzazione di nuove attrezzature e spazi collettivi e/o di dotazioni ecologiche;- fattibilitfattibilitàà degli interventi in relazione al contesto;- efficacia urbanisticaefficacia urbanistica, ambientale e sociale delle azioni previste, in relazione ai contenuti specifici delle proposte;- gradualitgradualitàà temporaletemporale nell'attuazione degli interventi previsti dal PSC;- coordinamento dell'attuazionecoordinamento dell'attuazione, per garantire coerenza complessiva nella trasformazione di parti omogenee del territorio.Le proposte saranno valutate in base al grado di soddisfacimento dei requisiti relativi ai criteri suesposti, ed alla capacità di concorrere alla realizzazione degli obiettivi del PSC, tenendo conto in particolare:- delle previsioni di cui allo schema di assetto urbanisticodelle previsioni di cui allo schema di assetto urbanistico elaborato dall’Amministrazione Comunale (qualora la proposta riguardi l’ambito ANS ……);- della corrispondenzadella corrispondenza ai criteri generali sopra richiamati;- della valutazione di una maggiore utilitdella valutazione di una maggiore utilitàà pubblica complessivapubblica complessiva.

… i Criteri di Valutazione …… i Criteri di Valutazione …

L’elaborazione del Piano Operativo Comunale2.3 – Dotazioni territoriali - Housing Sociale e contenuti ex art. 18


LA CRISI DEL PEEP

Il PEEP non è più uno strumento utilizzabile perché:

• È fondato sull’esproprio (non più praticabile);

• Determina soluzioni “ghettizzanti” da un punto di vista urbanistico e sociale;

• Non fornisce risposta ad una fascia intermedia della popolazione che risulta esclusa ma non riesce ad accedere al libero mercato (giovani, anziani, immigrati).

LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07

La legge finanziaria 2008 (L. 244/07) introduce all’art.1 (commi 258 e 259)

disposizioni altamente innovative

“urbanistica perequata”compare, per la prima volta, nella legislazione nazionale


L. 244/07 – art.1 – comma 258

“ Fino alla definizione della riforma organica del governo del territorio, in aggiunta alle aree necessarie per le superfici minime di spazi pubblici […] di cui al D.M. 1444/68, e alle relative leggi regionali, negli strumenti urbanistici sono definiti ambiti la cui trasformazione e` subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari […] di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al valore della trasformazione. In tali ambiti è possibile prevedere, inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale.”


L. 244/07 – art.1 – comma 259

“ Ai fini dell’attuazione di interventi finalizzati alla realizzazione di edilizia residenziale sociale, di rinnovo urbanistico ed edilizio, di riqualificazione e miglioramento della qualità ambientale degli insediamenti, il comune può, nell’ambito delle previsioni degli strumenti urbanistici, consentire un aumento di volumetria premiale nei limiti di incremento massimi della capacità edificatoria prevista per gli ambiti di cui al comma 258.”


La legge finanziaria 2008 sancisce così, per la prima volta, le modalità dell’acquisizione compensativa

Vengono introdotti concetti innovativi:

Introduzione logica contrattuale e di scambio (controprestazione) finalizzata all’attuazione

dell’Edilizia Sociale sulle aree a cessione compensativa (anche con aumento di volumetria

premiale)+

ERS come Standard urbanistico aggiuntivoERS = Dotazione Territoriale


Acquisizione compensativa(in cambio di assegnazione diritti edificatori)

formazione demanio di aree tale da rispondere alla nuova emergenza abitativa.

Tali aree sono spesso associate ad un’ulteriore potenzialità edificatoria (che si aggiunge ai D.E. assegnati dal Piano alla proprietà).

La potenzialità ulteriore può essere spesa direttamente dall’Amministrazione o essere oggetto di procedure concorsuali (bandi) finalizzati alla realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale.

LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08

Il D.M. 22 aprile 2008 definisce l’alloggio sociale, gli obiettivi e le modalità di realizzazione.

Definizione ampia….confusa?

Nasce per colmare lacuna normativa (permettere aiuti di Stato nel campo dell’edilizia sociale)D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni

“1. Ai fini dell'esenzione dall'obbligo della notifica degli aiuti di Stato di cui agli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunita' europea, il presente decreto provvede[..] alla definizione di «alloggio sociale».”


D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni

“[..] 2. E' definito «alloggio sociale» l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. […]

3. Rientrano nella definizione di cui al comma 2 gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche […] destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà. […]”


D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni

“4. Il servizio di edilizia residenziale sociale viene erogato daoperatori pubblici e privati prioritariamente tramite l'offerta di alloggi in locazione alla quale va destinata la prevalenza delle risorse disponibili, nonche' il sostegno all'accesso alla proprieta’ della casa, perseguendo l'integrazione di diverse fasce sociali e concorrendo al miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari.

5. L'alloggio sociale, in quanto servizio di interesse economico generale, costituisce standard urbanistico aggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilite dalle normative regionali.[…]”


OBIETTIVO CHIARO: Concorrere al miglioramento di vita dei destinatari e perseguire l’integrazione tra le diverse fasce sociali

SOLUZIONI AMPIEUnità immobiliare in locazione permanente (ERP)

MA ANCHEOfferta di alloggi in locazione temporanea min. 8 anniSostegno all’accesso alla proprietà (non prioritaria)

Il servizio di Edilizia Residenziale Sociale vieneerogato da operatori pubblici e privati.

L’alloggio sociale costituiscestandard urbanistico aggiuntivo.


D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07– art.2 – Caratteristiche e requisiti1. Le regioni, in concertazione con le Anci regionali, definiscono i requisiti per l'accesso e la permanenza nell'alloggio sociale.[...]

6. Salvo diversa disciplina regionale, in relazione a particolari programmi d'intervento, gli enti locali possono stabilire specifici canoni, criteri di accesso e permanenza, assumendo a proprio totale carico i costi delle compensazioni spettanti agli operatori, da coprire anche attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico. […]”

LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa

Il D.L.112/08, convertito in legge n.133/08 (“Piano Casa”) avrebbe dovuto incrementare le abitazioni destinate a proprietà e locazione per le fasce più deboli della popolazione (nuclei familiari a basso reddito, giovani coppie, anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate, studenti fuori sede, immigrati…).

Per raggiungere tale obiettivo, viene sancito ulteriormente l’utilizzo delle modalità

dell’urbanistica perequativa.

LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa

Modalità previste per l’attuazione dell’ERS:a) il trasferimento di diritti edificatori in favore dei promotori

degli interventi di incremento del patrimonio abitativo;b) incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla

dotazione di servizi, spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana

c) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievo fiscale di pertinenza comunale o degli oneri di costruzione;

d) la costituzione di fondi immobiliari […].e) la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificatori come

corrispettivo per la realizzazione anche di unità abitative di proprietà pubblica da destinare alla locazione a canone agevolato, ovvero da destinare alla alienazione in favore delle categorie sociali svantaggiate

LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09

La legislazione regionale recepisce tali innovazioni coordinandole organicamente nel quadro

della legge urbanistica

introduzione art.7-bis L.R. 20/2000 (art. 15 L.R. 6/09)

introduzione art.A-6-bis e art.A-6-ter L.R. 20/2000 (art.46 della L.R. 6/09)


L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09– art.7-bis – Concorso alla realizzazione delle politiche di edilizia residenziale sociale

1. La pianificazione territoriale e urbanistica concorre alla realizzazione delle politiche pubbliche per la casa, disciplinando l’attuazione degli interventi edilizi […] diretti a soddisfare il fabbisogno di alloggi per le famiglie meno abbienti […].2. […] i proprietari degli immobili interessati da nuovi insediamenti e da interventi di riqualificazione concorrono alla realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale nelle forme stabilite dagli strumenti di pianificazione urbanistica […]".


L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 – art.A-6-bis – Scelte strategiche per lo sviluppo delle politiche pubbliche per la casa

1. Allo scopo di realizzare gli obiettivi di sviluppo delle politiche pubbliche per la casa individuati dall’articolo 7-bis, comma 1, il PSC stabilisce il fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale […]. Il PSC può altresì specificare le diverse esigenze abitative in cui si articola il medesimo fabbisogno.2. È stabilita la quota del 20 per cento di alloggi di edilizia residenziale sociale, riferita al dimensionamento complessivo dei nuovi insediamenti residenziali previsti dalla pianificazione comunale. […]”


L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 –Art.A-6-ter –Misure per l’attuazione degli interventi di edilizia residenziale sociale1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale, stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti interventi comportano:a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota di aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali;b) il riconoscimento a favore del Comune di un contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale [..] nel caso di interventi di riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi [..], industriali, artigianali [..]”


• Contrasto art A-6-bis (20% alloggi ERS) – art.A-6- ter (20% aree…non “minimo”!)

• Introduzione “contributo” per riqualificazione/usi non residenziali

• Conferma meccanismi compensativi/incentivanti

2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazione dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso il ricorso ad appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative.”


Il tema della realizzazione degli alloggi sociali, viene infatti affrontato ma ovviamente non risolto dalla nuova legislazione regionale.

7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della finanza di progetto, interventi di edilizia residenziale sociale.8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferire agli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del comma 1, quale concorso per la realizzazione dei medesimi interventi, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza [....]”

CONCLUSIONI

La nuova normativa ERS nazionale introduce innovazioni prima presenti solo nelle leggi regionali:• Compensazione;• Incentivazione;• Perequazione;• Traslazione di diritti edificatori.

Necessità di conferma organica nazionale (riforma urbanistica)

CONCLUSIONI

La normativa regionale recepisce e coordina organicamente tali innovazioni all’interno del quadro legislativo complessivo.

Attraverso questi strumenti, i Comuni (in collaborazione con attuatori pubblici e privati) possono, attraverso i POC, costruire un demanio di aree pubbliche, predisponendo in particolare programmi ERS (privilegiando prioritariamente la locazione).

ERS – ERP

L’innovazione rappresentata dalle residenze private sociali (ERS - Social Housing) si candida a dare risposte adeguate e flessibili a una parte importante del problema casa, ma non a tutti.

All’ emergenza abitativa assoluta (ERP – Edilizia Pubblica), attraverso finanziamenti pubblici, si deve rispondere per le richieste di chi vive in condizioni non-dignitose e insicure e dispone di poche possibilità economiche.

LA DOMANDA DI ERS

L’ ERS si rivolge alla cosiddetta “area grigia”, formata da chi non vive in condizioni di assenza di reddito, ma non è in grado si sostenere i costi di una casa sul libero mercato (acquisto e/o affitto).

Famiglie in difficoltà economica (anche temporanea);Giovani coppie;Anziani soli;Immigrati;Studenti e lavoratori fuori sede (city users).

CONDIZIONI PER REALIZZARE ERS

E’ il legame pubblico - privato che intercetta la domanda sociale (di interesse dell’amministrazione locale) e la domanda immobiliare (d’interesse dell’ investitore)•Incidenza Costo dell’Area = 0 (zero) (Pubblico);

•Riduzione oneri di urbanizzazione (Pubblico);

•Contrazione dei Costi di Costruzione mantenendo elevato lo standard qualitativo delle costruzioni (Privato);

•Elevati standard qualitativi dal punto di vista energetico, funzionale e distributivo (Privato).

…I Contenuti dell’Accordo art. 18…

Le premesse:Le premesse: quadro normativo e programmatico di riferimentoLL’’oggetto:oggetto: descrizione degli interventi (parametri di intervento,

vincoli e condizioni) individuazione catastale delle aree,eventuale piano particellare di esproprio.

I soggetti:I soggetti: individuazione dei soggetti sottoscrittori e relative qualifiche: persone fisiche, mandatari o legali rappresentanti, eventuale costituzione di società di scopo

Gli obblighiGli obblighiComune:Comune: predisposizione degli strumenti, verifica e controllo,

presa in carico delle aree per dotazioniPromotore:Promotore: richieste atti di assenso, realizzazione interventi,

sistemazione delle aree da cedere, versamento oneri

Proprietari:Proprietari: cessione delle areeFinanziatori :Finanziatori : garanzie finanziarie, erogazione eventuali

contributi pubblici

MODIFICHE SOSTANZIALI, TEMPI E CONDIZIONI, DURATA ACCORDOMODIFICHE SOSTANZIALI, TEMPI E CONDIZIONI, DURATA ACCORDO

…I Contenuti dell’Accordo art. 18…

Iter amministrativo:Iter amministrativo: approvazione degli strumenti urbanistici e dell’accordo, TrascrizioneTrascrizione

richiesta e rilascio dei permessi di costruiretermini di inizio e fine lavorimodalità di pagamento dei contributi di costruzioneerogazione di eventuali contributi pubblicivariazioni ICIvigilanza sui contenuti dell’accordo

Garanzie:Garanzie: garanzie finanziarie o contrattuali (es: preaccord i), propedeuticità degli atti(es: abitabilità)

Sanzioni:Sanzioni: inadempimenti, recesso, ritardi , difetti delle opere, ecc.

Vigilanza:Vigilanza: criteri di valutazione degli adempimenti, MONITORAGGIO in corso e post operam

Contenzioso:Contenzioso: obbligo di conciliazione, arbitrato, foro competente, ecc.

Allegati:Allegati: - elenco degli immobili (ev. piano particellare)- scheda tecnica d’intervento- cronoprogramma – schemi progettuali

L’elaborazione del Piano Operativo Comunale2.4 – Problematiche connesse alla contribuzione per la realizzazione delle dotazioni territoriali


L’art. 6 della L.R. 20/20001. La pianificazione territoriale e urbanistica, oltre a disciplinare l'uso e le

trasformazioni del suolo, accerta i limiti e i vincoli agli stessi che derivano:a) da uno specifico interesse pubblico insito nelle caratteristiche del territorio, stabilito da leggi statali o regionali relative alla tutela dei beni ambientali, paesaggistici e culturali, alla protezione della natura ed alla difesa del suolo;b) dalle caratteristiche morfologiche o geologiche dei terreni che rendono incompatibile il processo di trasformazione;c) dalla presenza di fattori di rischio ambientale, per la vulnerabilità delle risorse naturali.

2. Al fine di assicurare la sostenibilitAl fine di assicurare la sostenibilitàà ambientale e territorialeambientale e territoriale, la pianificazione territoriale e urbanistica può subordinare l'attuazione degli interventi di trasformazione:a) alla contestuale realizzazione di interventialla contestuale realizzazione di interventi di mitigazione degli impatti negativi o di infrastrutture per l'urbanizzazione degli insediamenti, di attrezzature e spazi collettivi, di dotazioni ecologiche e ambientali, di infrastrutture per la mobilità; ovverob) al fatto che si realizzino le condizioni specificamente individual fatto che si realizzino le condizioni specificamente individuate dal ate dal piano, che garantiscono la sostenibilitpiano, che garantiscono la sostenibilitàà del nuovo interventodel nuovo intervento, quali la presenza di infrastrutture per la mobilità, in particolare su ferro, già programmate o esistenti, per favorire la mobilità e ridurre il consumo del territorio.


CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI

L’art. 6 della L.R. 20/2000

3. I vincoli e le condizioni di cui ai commi 1 e 2 sono inerenti I vincoli e le condizioni di cui ai commi 1 e 2 sono inerenti alle qualitalle qualitàà intrinseche del bene e operano senza alcun intrinseche del bene e operano senza alcun limite temporalelimite temporale. Essi sono stabiliti dal Piano Strutturale Comunale (PSC) ovvero dagli strumenti di pianificazione territoriale generale e settoriale sovraordinati e sono recepiti dal Piano Operativo Comunale (POC).

““ nel senso che quel bene immobile nel senso che quel bene immobile èè edificabile se ed a edificabile se ed a condizione che vengano contestualmente realizzati quegli condizione che vengano contestualmente realizzati quegli interventi, quelle infrastrutture o quelle dotazioni che ne interventi, quelle infrastrutture o quelle dotazioni che ne garantiscono la sostenibilitgarantiscono la sostenibilitàà.. ““

4. Il POC può inoltre apporre vincoli urbanistici, finalizzati all'acquisizione coattiva di immobili.




L’art. A-6-terMisure per lMisure per l’’attuazione degli interventi di Edilizia Residenziale Socialeattuazione degli interventi di Edilizia Residenziale Sociale(aggiunto art. A-6-ter da art. 46 L.R. 6 luglio 2009 n. 6)

1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale, stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti interventi comportano:a) la cessione al Comunela cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota di aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali; b) il riconoscimento a favore del Comune di un il riconoscimento a favore del Comune di un contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenzialcontributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale, definito e sociale, definito dal POC a seguito di accordi di cui alldal POC a seguito di accordi di cui all’’articolo 18articolo 18, nel caso di interventi di riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi, ricettivi, direzionali, commerciali, industriali, artigianali e per il commercio all’ingrosso. Il contributo non è dovuto per l’ampliamento in aree limitrofe degli insediamenti esistenti, aventi le destinazioni produttive appena citate.



2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella reIl Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazione alizzazione dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attradei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso il ricorso ad verso il ricorso ad appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative.appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative.

Nel caso di delocalizzazione di insediamenti produttivi, il contributo alla realizzazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale, che ha riguardo ai soli nuovi insediamenti produttivi, è soddisfatto con l’impegno, assunto dal privato interessato con l’accordo di cui all’articolo 18 della presente legge, a cedere al Comune, in tutto o in parte, gli immobili sedi delle attività produttive dismesse o da dismettere, ai sensi dell’articolo 4, comma 3-bis, della legge regionale n. 19 del 1998 o dell’articolo 30, comma 2-quater, della presente legge.



3. Il RUE prevede la monetizzazione delle aree e degli alloggiIl RUE prevede la monetizzazione delle aree e degli alloggi qualora ricorrano i casi indicati dalle lettere b) e c) dell’articolo A-26, comma 7, definendo le modalità di calcolo del valore delle aree e degli alloggi da monetizzare, nell’osservanza dei criteri stabiliti dalla Giunta regionale. Le risorse derivanti da tali monetizzazioni sono interamente destinate a finanziare la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

4. Il POC, in conformità alle indicazioni del PSC, può individuare, ai sensi del comma 1, aree di cessione anche al di fuori degli ambiti di interventoaree di cessione anche al di fuori degli ambiti di intervento, al fine di assicurare nelle medesime aree adeguati standard di qualità urbana ed ecologico ambientale, anche attraverso le modalità previste dall’articolo A-26, comma 6.



5. Il POC riconosce alle aree oggetto della cessione, ai sensi del Il POC riconosce alle aree oggetto della cessione, ai sensi del comma 1, comma 1, una propria capacituna propria capacitàà edificatoria, che edificatoria, che èè utilizzata dal Comune per la utilizzata dal Comune per la realizzazione di alloggi in locazione permanenterealizzazione di alloggi in locazione permanente. In conformità alle indicazioni del PSC sui fabbisogni di edilizia residenziale sociale e tenendo conto delle specifiche esigenze presenti sul territorio, il POC può altresil POC può altresìì prevedere che una prevedere che una quota delle medesime aree, sia destinata alla realizzazione di aquota delle medesime aree, sia destinata alla realizzazione di altre tipologie di ltre tipologie di interventi di edilizia residenziale sociale.interventi di edilizia residenziale sociale.

6. La convenzione urbanistica, di cui all’articolo A-26, comma 4, può prevedere che i soggetti interessati realizzino direttamente, in tutto o in pai soggetti interessati realizzino direttamente, in tutto o in parte, gli interventi rte, gli interventi di edilizia residenziale sociale previsti dal POCdi edilizia residenziale sociale previsti dal POC, in conformità alla normativa vigente.

7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della finanza di progettodella finanza di progetto, interventi di edilizia residenziale sociale.



8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di promuovere la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privaedilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferire ti, può conferire agli stessi, in diritto di superficieagli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del comma 1, quale concorso per la realizzazione dei medesimi interventi, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza, ai sensi della legge regionale 8 agosto 2001, 24 (Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo).

9. In carenza di aree da destinare agli interventi per l’edilizia residenziale sociale, acquisite ai sensi del comma 1 del presente articolo, trova applicazione quanto disposto dall’articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilità; modifiche ed integrazioni alla L. 17 agosto 1942, n. 1150; L. 18 aprile 1962, n. 167; L. 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore dell'edilizia residenziale, agevolata e convenzionata).


Art. A-26 della L.R. 20/2000Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali(modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6)

1. Fatto salvo quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter, i soggetti attuatori degli interventi previsti dalla pianificazione urbanistica comunale concorrono alla realizzazione delle dotazioni territoriali correlate agli stessi, nelle forme e nei limiti previsti dai commi seguenti.

2. Ciascun intervento diretto all'attuazione di un nuovo insediamento o alla riqualificazione di un insediamento esistente, comporta l'onere per il soggetto attuatore: a) di provvedere al reperimento ed alla cessione al Comune, dopo la loro sistemazione, delle aree per la realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A- 23 e A-24, nella quantità fissata dalla pianificazione urbanistica in misura non inferiore a quanto previsto dalla presente legge;b) di provvedere alla realizzazione delle infrastrutture per l'urbanizzazione al diretto servizio degli insediamenti, di cui all’articolo A-23, ivi compresi gli allacciamenti con le reti tecnologiche di interesse generale e le eventuali opere di adeguamento di queste ultime rese necessarie dal nuovo carico insediativo;c) di provvedere alla realizzazione delle dotazioni ecologiche ed ambientali di cui all’articolo A-25 individuate dal piano;d) di concorrere alla realizzazione delle dotazioni territoriali, attraverso la corresponsione del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002, salvo quanto disposto dal successivo comma 4 bis.



Art. A-26 della L.R. 20/2000Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali(modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6)

4. Il Comune, su richiesta del soggetto attuatore, attraverso una apposita convenzione può consentire a quest’ultimo di realizzare, in tutto o in parte, le dotazioni territoriali di cui all’articolo A-24 alla cui realizzazione e attivazione la pianificazione urbanistica subordina l'attuazione degli interventi.

4 bis. La realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A-23 e A-24, eseguita dai soggetti attuatori degli interventi, in attuazione di quanto disposto dal comma 2, lettera b), e dal comma 4 o in caso di interventi diretti, comporta lo scomputo dei contributi concessori dovuti ai sensi dell’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002 secondo quanto disposto dal RUE e l’acquisizione delle stesse al patrimonio indisponibile del Comune.



Contributo di Sostenibilità

Il contributo di sostenibilitIl contributo di sostenibilitàà: aspetti giuridici e valutativi post L.R. 06/2009: aspetti giuridici e valutativi post L.R. 06/2009

La redazione dei POC si sta confrontando con la determinazione dLa redazione dei POC si sta confrontando con la determinazione del el contributo di sostenibilitcontributo di sostenibilitàà che la L.R. 6/2009 ha arricchito anche del significato di contributo per la realizzazione di ERS.

La legislazione vigente lascia quindi agli urbanisti lo spazio nella agli urbanisti lo spazio nella determinazione di questo contributo. determinazione di questo contributo.

Esiste un nuovo rapportoEsiste un nuovo rapporto che dovrà necessariamente intercorrere tra il fabbisogno di dotazioni necessarie alla sostenibilità dello sviluppo territoriale e la determinazione del contributo a carico dei soggetti attuatori della trasformazione.

Confronto tra:Confronto tra: la normativa sulle opere a scomputo, il documento di fattibilità economico-finanziaria del POC definito dalla LR 6/2009, la normativa sulle opere pubbliche, il bilancio pluriennale delle opere pubbliche del comune …

ConclusioniConclusioni

Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazione

L' art. 45 del decreto "salva Italia", ormai convertito in legge e pubblicato in Gazzetta Ufficiale (legge 214/2011). Stabilisce che:

Le opere di urbanizzazione primaria potranno essere realizzate sLe opere di urbanizzazione primaria potranno essere realizzate senza enza gara, direttamente dal privato titolare del permesso di costruirgara, direttamente dal privato titolare del permesso di costruire ed a e ed a scomputo totale o parziale degli oneri dovuti, sempre, però, chescomputo totale o parziale degli oneri dovuti, sempre, però, che l'importo dei lavori sia inferiore alla soglia comunitaria. l'importo dei lavori sia inferiore alla soglia comunitaria.

Già introdotto nel Decreto Sviluppo e poi cancellato in sede di conversione, il provvedimento viene nuovamente proposto - questa volta però con successo - nella nuova legge. Essa aggiunge il comma 2 bis all'art. 16 il comma 2 bis all'art. 16 del TU Edilizia (DPR 380/2001)del TU Edilizia (DPR 380/2001) stabilendo che, per interventi di attuazione dei piani urbanistici generali o particolareggiati, l'esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria - di importo inferiore alla soglia comunitaria - è a carico del titolare del permesso di costruire e per esse non si applica il Codice dei contratti pubblici.

http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto-legge:2011-12-06;201

http://www.gazzettaufficiale.it/guridb/dispatcher?service=1&datagu=2011-12-27&task=dettaglio&numgu=300&redaz=011G0256&tmstp=1325083147260


Il titolare di un permesso di costruire o l'attuatore di un piano di lottizzazione o altro piano attuativo può decidere di realizzare le opere di urbanizzazione in maniera diretta, andando poi a scomputare la spesa in maniera diretta, andando poi a scomputare la spesa dagli oneri di urbanizzazionedagli oneri di urbanizzazione dovuti come contributo di partecipazione ai costi di trasformazione del territorio. E' quanto stabilito dal TU Edilizia (art. 16).Per le opere di urbanizzazione al di sotto della soglia comunitaria, era però, necessario indire una gara secondo procedura negoziata senza previa pubblicazione del bando, con invito rivolto ad almeno 5 operatori (art. 122, co. 8 Codice dei Contratti).

Ora la procedura cambia: strade residenziali, spazi di sosta o strade residenziali, spazi di sosta o parcheggio, fognature, reti idriche, reti di approvvigionamento parcheggio, fognature, reti idriche, reti di approvvigionamento di di energia elettrica e gas, verde attrezzatoenergia elettrica e gas, verde attrezzato, che siano di importo inferiore alla soglia comunitaria (dal 1° gennaio pari a 5milioni di europari a 5milioni di euro), potranno essere realizzati dal privato o dall'attuatore del piano secondo le modalità e le garanzie stabilite dal comune, ma senza alcuna gara.


La procedura negoziata senza pubblicazione del bando continuerà a trovare applicazione solo per le opere di urbanizzazione secondaria di importo inferiore alla soglia comunitaria; mentre per le opere di mentre per le opere di urbanizzazione sia primarie che secondarie di rilevanza comunitaurbanizzazione sia primarie che secondarie di rilevanza comunitariaria nulla cambianulla cambia (resta quanto disposto dall'art. 32, co. 1, lettera g).

Resta ferma quindi l'indizione della gara, in procedura aperta o ristretta, sulla base di un progetto preliminare che la stazione appaltante può richiedere al titolare del permesso, con possibilità da parte dello stesso di svolgere funzione di stazione appaltante.

L’elaborazione del Piano Operativo Comunale3.2 - Alcuni Piani a confronto come elementi di indirizzo per la costruzione del POC (Castenaso e Ozzano dell’Emilia)


POC

Due esempi concreti e recenti di Pianificazione Operativa

il POC di Castenaso (BO)(accordi sottoscritti e strumento approvato) esempio semplice di efficacia e consistenza dei risultati ottenibili

il POC di Ozzano dell’ Emilia (BO)(emanato il bando, raccolte le proposte,

accordi sottoscritti e strumento adottato): esempio della possibilità di sviluppare una

competizione concorrenziale fra privati a vantaggio della collettività.

PSC in Forma Associata

Due esempi diversi che derivano da una esperienza comune

La formazione in Forma Associata dei nuovi strumenti urbanistici dell’ Associazione di Comuni “Valle dell’Idice”• Castenaso• Ozzano dell’ Emilia• San Lazzaro di Savena

I 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009, Il POC di Castenaso approvato nel 2010Il POC di Ozzano adottato nel 2011Il POC di San Lazzaro approvato nel 2011

Perequazione Urbanistica

I tre PSC impostano il metodo della Perequazione Urbanistica e definiscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative:

“Il PSC prevede l’ attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gli immobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto.

L’entità dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unità di superficie (IP), è definita secondo i criteri che seguono in relazione alle seguenti casistiche di condizioni di fatto (collocazione nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificata o non edificata) e di diritto (presenza di vincoli all’utilizzazione derivanti da disposizioni legislative o regolamentari o da piani sovraordinati al PSC, preesistenza di una condizione di edificabilità ai sensi del PRG previgente):

.

Entità dei Diritti Edificatori

A) Aree libere esterne al territorio urbano ( aree agricole): IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su;

B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio urbanizzato o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso : IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su;

C) Aree non urbane, non vocate all’urbanizzazione, ma utilizzabili esclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche: IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su;

D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati di inedificabilità IP: ridotto alla metà di quanto sopra;

E) Aree entro ambiti edificati da riqualificare IP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata alla superficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quota proporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)”

Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)

Altro obiettivo comune dei tre PSC:

deve essere costituito da ERS non meno del 20% del dimensionamento complessivo programmato della nuova offerta abitativa e non meno del 25% di quanto realizzabile negli ambiti di nuova urbanizzazione

estratto dello schema di assetto

PSC di Castenaso (14.300 abitanti)

Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi

Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:intenzioni precise, niente bando, trattative dirette

Dimensionamento del POC per circa 350 alloggi (su 970 del PSC),

25% ERS (Housing Sociale)

con perimetro nero e blu le due porzioni prescelte per un comparto arcipelago

POC di Castenaso

Il principale obiettivo per l’Amministrazione Comunale è stato quello di completare il Parco Urbano lungo il Torrente Idice con l’acquisizione di aree per circa 12 ettari lungo tutta la sponda sinistra del fiume fra il centro abitato e il ponte della ferrovia

In tali aree si intende:- sistemare la parte prevalente come area a verde con attrezzature esclusivamente leggere come si addice a un parco lungo- fiume;- realizzare un centro servizi a disposizione dell’utenza del parco con il recupero della piccola casa colonica al centro dell’area;- realizzare un nuovo plesso scolastico nell’unica porzione non interessata dal vincolo di tutela fluviale, a ridosso delle aree già edificate.

Gli Obiettivi del POC

Parco Lungo-Fiume

Comparto Edificatorio

Il Parco Lungo - Fiumeacquisire tutto gratuitamente trasferendo l’edificabilità altrove

Carta delle proprietà

Il Parco Lungo - Fiume

ProprietàSuperficie Catastale

(mq)

Indice Perequativo

(mq/mq)

Diritti edificatori

da trasferire

Su (mq)

95% per uso res. (mq)

alloggi (media 70 mq)

5% per uso non

res. (mq)

Comune di Castenaso 35.286 0,05 1.764 1.676 24 88

Privato 35.115 0,05 1.756 1.668 24 88

Privato46.547 0,05 2.327 2.211 32 116

5.539 0,10 554 526 8 28

Privato /

recupero edificio esistente

(400 mq di Su) + (900 mq di Su

per i costi di ristrutturazione)

1.300 1.235 18 65

Totale Area Parco Fluviale 122.487 / 7.701 7.316 105 385

IP = 0,05 mq/IP = 0,05 mq/mqmq di Su per tutte le aree soggette a vincolo di inedificabilitdi Su per tutte le aree soggette a vincolo di inedificabilitàà (rischio idraulico)(rischio idraulico)IP = 0,10 mq/IP = 0,10 mq/mqmq di Su per la sola porzione non soggetta a vincolidi Su per la sola porzione non soggetta a vincoli

Il Parco Lungo – Fiume e la Manovra Perequativa

Comparto Edificatorio dell’Ambito ANS_C2.1

Comparto Edificatorio e Parco – Lungo Fiume

ST = 83.592 MQ UT = 0,30

SU Uso res. (mq)

alloggi (media 70 mq)

Usi non res. (mq)

A Su edificabile complessivamente 25.078 24.144 345 933di cui:

Bper diritti edificatori privati del suolo (IP = 0,10 mq/mq di SU) 8.359 7.941 113 418

Cper diritti edificatori da trasferire dal Parco lungo fiume 7.701 7.316 105 385

Drestano a disposizione del Comune: (A) meno (B,C) 8.597

EPer ERS (= 25% della Su residenziale edificabile complessivamente)

6.000+ 420

6.000+ 420

86+ 6

0

F Restano disponibili al Comune: (D) meno (E) 2.597 2.467 35 130

Comparto Edificatorio di espansione

I soggetti privati si impegnano a realizzare nell’ambito del comparto un intervento di Edilizia Residenziale Sociale per una Su complessiva di mq 6.000, così articolata:

a) una quota pari al 45% (mq 2.700) in forma di alloggi di edilizia con prezzo di vendita convenzionato: circa 39 alloggi convenzionali;

b) una quota pari al 30% (1.800 mq) in forma di alloggi con vincoli di affitto a canone convenzionato per 10 anni con patto di futura vendita: circa 17 alloggi convenzionali;

c) una quota pari al 20% (1.200 mq) in forma di alloggi con vincoli di affitto a canone convenzionato permanente (o per 25 anni): circa 26 alloggi convenzionali;

d) una quota pari al 5% (300 mq) in forma di 5 alloggi convenzionali costruiti e ceduti gratuitamente al Comune.

Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)

Completamento della riqualificazione del centro del capoluogo dal Ponte Nasica e Piazza Zappelloni, fino agli edifici comunali. Gli interventi realizzati in questi anni hanno posto le basi per la nascita di una nuova centralità urbana.

Tale progetto è complesso e prevede un sistema di piazze e di spazi aperti collegati, compreso il ridisegno del giardino scolastico della scuola, funzionali alla valorizzazione degli elementi fondativi del paese: il ponte, il fiume e le strade, intorno a cui sono stati individuati luoghi, funzioni e servizi catalizzanti.

Per completare il progetto iniziale si dovrà provvedere alla realizzazione dello spazio pedonale dalla piazza Zappelloni fino agli edifici comunali: un sistema di spazi aperti che circondano gli edifici pubblici da dedicare alle iniziative della città per arricchire la qualità del vivere urbano

Potenziare la Qualità Urbana

MunicipioMunicipio

ScuoleScuole

Parco lungoParco lungo--fiumefiume

Piazza Piazza ZappelloniZappelloni

Potenziare la Qualità Urbana

estratto dello schema di assetto

PSC di Ozzano dell’ Emilia (12.850 abitanti)


Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:Avviso Pubblico e Selezione delle Proposte

Dimensionamento del POC per circa 514 alloggi (su 1.250 del PSC),

25% ERS (Housing Sociale)

POC di Ozzano

E’ stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione delle proposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmare nel POC sulla base di un MasterPlan.

L’ Avviso Pubblico e il Master Plan

Un primo obiettivo che si pone il POC, riguarda l’acquisizione di un’area idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso Scolastico

Si ritiene che la collocazione ottimale per l’eventuale nuovo plesso vada individuata anch’essa a nord della Via Emilia, possibilmente nei pressi del Municipio e della materna più nido di recente realizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato.

Per questo nuovo plesso scolastico occorre un’area di circa 2,5 ettari in modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e una realizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazi disponibili.


Un secondo obiettivo riguarda il completamento della parte occidentale della circonvallazione nord.

L’obiettivo del completamento di quest’opera ha dei risvolti evidenti sulla possibilità di alleggerire il tratto della Via Emilia storica che attraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo asse storico attorno a cui il paese è sorto e a cui deve la propria identità.


Un terzo obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazione delle aree produttive di più vecchio impianto che sono sorte lungo la Via Emilia.

In questi ultimi anni sono stati già avviati primi interventi di trasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano già verificate dismissioni di attività e si siano create le condizioni negoziali per una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati, dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettività: queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dell’ambito di Riqualificazione (AR).

Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse

Sulla base dell’Avviso pubblico sono pervenute al Comune n. 33 proposte.

Per quanto riguarda le previsioni di sviluppo residenziale, queste proposte nel loro complesso danno luogo ad una sommatoria di interventi per 1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambiti di nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici (pari a 26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione.

Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento complessivo quindicennale per lo sviluppo residenziale pari a 1.800 alloggi teorici, di cui non più di 1.250 programmabili attraverso i successivi Piani Operativi Comunali

L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte

L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte


Con perimetro rosso le proposte relative agli ambiti di nuova espansione, in blu quelle relative agli ambiti di riqualificazione

Concorrenza Territoriale

Proposte di Adesione

Selezione

Comparto Edificatorio di espansioneSuperficie

Territoriale (mq)

Indice Perequativo IP

(mq/mq)

Diritti Edificatori

privati

A Comparto di attuazione coinvolto dall'applicazione dell' IP 109.618

A1Proponente: "Parco Centonara" porzione non soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area scolastica )

101.470 0,0893 9.061

A2 Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta a vincoli ( area boscata ) 1.533 0,045 69

A3 Proponente Privato n1: porzione in attuazione ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) 2.306 0,0893 206

A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312

A5 Proponente Privato n.2: porzione in attuazione ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) 4.309 0,0893 385

Aree esterne collegate 17.139

B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434

C Area 'gattile' ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313

D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398

Comparto Edificatorio di espansioneDiritti

Edificatori privati

Uso residenza mq

alloggi (media 70

mq)

Usi non residenziali mq

X Totale diritti edificatori perequativi privati a libero mercato 11.178 9.278 133 1.900

Su mq

Uso residenza mq

alloggi (media 70

mq)

Usi non residenziali mq

Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900

Z Per ERS (minimo 25% della Su residenziale complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune 4.275 4.275 61

Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51

Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per la realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base di un preventivo del costo dell'opera pari a €. 1.938.060,00 (incidenza € 740/mq di Su)

2.619 2.619 37

Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per contributo economico di sostenibilità relativo al potenziamento acquedotto, sulla base di un preventivo del costo dell'opera pari a €. 500.000,00. (incidenza € 740/mq di Su)

676 676 10

Edificabilità residua nella disponibilità dell'Amministrazione comunale 252 252 4


Manovra Perequativa

Schema di Assetto

Dalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA:

- cessione dell’area corrispondente ai lotti che ospiteranno la capacità edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ed edilizia residenziale libera 252 mq di Su)- cessione dell’area afferente il Polo (25.000 mq di ST);- cessione dell’area di manovra di via Olmatello (651 mq di ST);- cessione dell’area ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST);- cessione dell’area ad uso oasi felina (7.820 mq di ST);- contributo economico di sostenibilità (€ 540.000,00) per il finanziamento delle opere pubbliche di cui all’accordo ex art. 18.

Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilità di collegamento ‘lotto b’ nuova circonvallazione (circa € 1.980.000,00).


Il Nuovo Polo Scolastico

Completamento della Viabilità alternativa alla via Emilia

Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse

Ambito AR Su per ERS

11 alloggi

Ambito ANS_C2.1 Su per ERS

61 alloggi

Ambito ANS_C1.3 Su per ERS

21 alloggi

Ambito AUC4 Su per ERS

42 alloggi

135 Alloggi di ERS su 517: 26%

L’elaborazione del Piano Operativo Comunale

San Giovanni in Persiceto - Bologna

Grazie per l’ Attenzione

Luca BiancucciTecnicoop Società di Ingegneriavia San Felice, 21 – 40122 – Bologna

[email protected]

www.tecnicoop.it

Come si elabora il POC, Rapporto pubblico-privato nell’art. 18, nei bandi, nei diritti edificatori

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