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I DIRITTI EDIFICATORI Bergamo, 17 dicembre 2014 Antonella Rebuffoni Notaio
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I DIRITTI EDIFICATORI
Bergamo, 17 dicembre 2014
Antonella Rebuffoni Notaio
RICONOSCIMENTO LEGISLATIVO
Il D.L. 13 maggio 2011 n. 70
convertito con L. 13 luglio 2011
n.106, modifica l’art. 2643 del
Codice Civile introducendo il
n.2-bis che ammette la
trascrivibilità dei “contratti che
trasferiscono, costituiscono o
modificano i diritti edificatori
comunque denominati, previsti da
normative statali o regionali,
ovvero da strumenti di
pianificazione territoriale”
Finalità:
tipizzare lo schema
contrattuale diffuso nella
prassi: la cessione di
cubatura
Effetti
applicazione dell’art. 2644
c.c. relativo all’opponibilità
del contratto nei confronti di
terzi.
BENE GIURIDICO O DIRITTO REALE?
Problema della natura
giuridica: non esiste una norma
di carattere sostanziale e non è
possibile ricondurre il diritto
edificatorio a taluna fattispecie
dei diritti reali tipici.
L’ Indagine parte dalla
cessione di cubatura
2. La cubatura è
l’indice di
edificabilità che
la legge o il piano
regolatore fissano
per ogni zona con
riferimento ad
aree edificabili
comprese nella
stessa zona
1. La “legge
Ponte” del 1967
introduce nella
legge urbanistica
del 1942 i c.d.
standards
urbanistici ed
edilizi Funzione di tale standard
sviluppo edilizio
controllato
Definita della Corte di Cassazione con Sentenza n. 21177/2009
come “l’accordo tra proprietari di aree contigue, aventi la stessa
destinazione urbanistica, in forza del quale il proprietario di un’area
“cede” una quota di cubatura edificabile sul suo fondo per
permettere all’altro di disporre della minima estensione di terreno
richiesta per l’edificazione, ovvero di realizzare una volumetria
maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo di sua
proprietà”
CESSIONE CUBATURA (ante 2011)
Due tesi sulla natura
giuridica
Tesi negoziale:
esalta l’autonomia negoziale
ossia l’accordo tra privati
(fase genetica)
Tesi a base amministrativa:
esalta la centralità del
provvedimento amministrativo
(fase conclusiva)
vs.
Prima della novella del 2011, tentativo di conciliare il trasferimento
della cubatura con le categorie tradizionali dei diritti reali assoluti e,
al fine di procedere alla trascrizione, la prassi ricorreva a tecniche
quali:
TECNICHE DI CESSIONE DELLA CUBATURA
Servitù
1. Servitù di non edificare a
carico del fondo “cedente”
2. Atto d’obbligo nei confronti del
Comune a non richiedere il
titolo edilizio maggiorato
3. Condizione risolutiva del
mancato rilascio del titolo
edilizio maggiorato
Vincolo unilaterale
1. Atto di asservimento nei
confronti del Comune da parte
del proprietario con impegno a
non richiedere titolo edilizio
2. Rilascio a favore di altro
proprietario di un titolo edilizio
per una volumetria superiore a
quella relativa al suo terreno
Trascrizione ex art. 2643 n. 4
(costituzione servitù)
Trascrizione ex art. 2643 n. 5
(rinuncia ai diritti)
Il Legislatore ha inteso sgombrare il campo dalle passate discussioni
optando per la “tesi privatistica-negoziale” esaltando quindi la
vicenda traslativa (“i contratti che trasferiscono, costituiscono o
modificano diritti edificatori”)
La legge differenzia nettamente il dritto edificatorio dalla servitù
prediale
LA REALE PORTATA DELL’ART. 2643 n.2-bis
IL DIRITTO EDIFICATORIO PUÒ DUNQUE
CIRCOLARE AUTONOMAMENTE
La nuova normativa trattando di
“diritti edificatori comunque
denominati” è interpretata nel
senso della sua applicabilità:
• alla cessione di diritti edificatori
• alla cessione di cubatura
1)TESI DEL DIRITTO REALE NOMINATO: in quanto contemplato
in un’espressa previsione di legge e trascrivibile. Rispetta il
principio di tipicità dei diritti reali
NUOVI ORIENTAMENTI SULLA NATURA
3)TESI DEL BENE IMMATERIALE DI ORIGINE IMMOBILIARE: si
tratta di un bene in senso economico nuovo ed autonomo,
suscettibile di valutazione economica. La nuova norma ha
introdotto uno strumento per dare certezza alla circolazione di
beni fra privati, non un nuovo diritto reale (c.d. principio del
numerus clausus dei diritti reali)
2)TESI NON CIVILISTICA: si tratta di una situazione giuridica
soggettiva che necessita di atttività adesiva della PA
4)TESI DEL DIRITTO REALE ATIPICO presenta un profilo di
realità in quanto presuppone la titolarità di un immobile nel
quale riservare la “quantità volumetrica”
Argomenti a sostegno di questa tesi, oltre alla tipicità dei diritti reali:
a) l’espressione “diritti edificatori” è atecnica in quanto in contrasto con
il singolare “diritto” utilizzato negli altri numeri dell’art. 2643;
b) si concilia perfettamente con la definizione di bene “Sono beni le
cose che possono formare oggetto di diritti”;
c) la realtà economico-commerciale conferma che la volumetria
rappresenta un valore economico autonomo , in grado di staccarsi
dalla proprietà del suolo ed è un bene giuridicamente e
materialmente diverso dal fabbricato edificato in forza di essa;
d) esprime un valore in termini economici e rappresenta una porzione
della realtà empirica (ancorché immateriale), idonea a soddisfare
interessi meritevoli di tutela.
BENE GIURIDICO IMMATERIALE
Anche ammettendo la tipicità dei diritti reali bisogna precisare:
a) che è un principio rivolto solamente ai privati i quali non possono
creare nuovi diritti;
b) che tale principio non opera per il legislatore il quale può creare
nuove categorie di diritti;
c) che il diritto edificatorio attribuisce un’utilità positiva a colui che lo
acquista e tale “utilitas” corrisponde ad una facoltà di godimento
operando come gli altri diritti reali;
d) che il successivo n. 3 dell’art. 2643 parla di “contratti che
costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti”
e la comunione è riferibile proprio ai diritti reali.
DIRITTO REALE ATIPICO
È un diritto affine alla cubatura edilizia la cui realità è stata avallata
dalla Cassazione che l’ha qualificata come “utilitas” trasferibile
IL RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO EDIFICATORIO È OPERATO O
DALLO STRUMENTO URBANISTICO O DALLA STIPULAZIONE DI UNA
CONVENZIONE URBANISTICA
RICONOSCIMENTO DEI DIRITTI EDIFICATORI
TECNICHE URBANISTICHE DALLE QUALI
POSSONO SORGERE I DIRITTI EDIFICATORI:
1. INCENTIVAZIONE convenzione urbanistica
2. COMPENSAZIONE cessione immobili
3. PEREQUAZIONE strumento urbanistico
Riconoscimento del diritto:
CONVENZIONE
URBANISTICA
DIRITTI EDIFICATORI E INCENTIVAZIONE
Soggetta a TRASCRIZIONE
IL DIRITTO EDIFICATORIO SORGE A FRONTE DI
INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE
URBANISTICO-AMBIENTALE
La convenzione disciplina:
a) obblighi di riqualificazione
che gravano sul proprietario
b) obbligo di realizzare
eventuali opere di
urbanizzazione
c) vincoli di inedificabilità
d) DIRITTO EDIFICATORIO
spettante al proprietario a
fronte degli obblighi assunti -Modalità di trasferimento del diritto
-Termini di utilizzo (prescrizione?)
INCENTIVAZIONE E TRASCRIZIONE
2 NOTE DI TRASCRIZIONE
per la Convenzione
Urbanistica
A CARICO: del
proprietario immobile
A FAVORE: del Comune
A CARICO: del Comune
A FAVORE: del
proprietario immobile
-Vincoli inedificabilià
-Destinazione d’uso
-Obblighi di attuazione
-Riconoscimento dei DIRITTI
EDIFICATORI
Riconoscimento del diritto:
CESSIONE DI IMMOBILI
ricondotta nell’ambito di
una convenzione
urbanistica
DIRITTI EDIFICATORI E COMPENSAZIONE
Soggetta a TRASCRIZIONE
IL DIRITTO EDIFICATORIO SORGE A FRONTE DELLA
CESSIONE AL COMUNE DI AREE E/O EDIFICI
VINCOLATI ALL’ESPROPRIO
Il cedente riceve capacità
edificatoria da utilizzare in
altri siti
COMPENSAZIONE E TRASCRIZIONE
2 NOTE DI TRASCRIZIONE
per la Cessione di Immobili
A CARICO: del
proprietario immobile
A FAVORE: del Comune
A CARICO: del Comune
A FAVORE: del
proprietario immobile
Indicazione degli immobili
ceduti
CIRCOLAZIONE DEL DIRITTO EDIFICATORIO
IL DIRITTO EDIFICATORIO DERIVANTE DA INCENTIVAZIONE O
COMPENSAZIONE, UNA VOLTA RICONOSCIUTO PUÒ
LIBERAMENTE CIRCOLARE
Salvo limiti imposti dalle leggi regionali
(vedi divieto ex art 11comma 4 L. R. Lombardia n 12/2005)
Trasferimento:
del solo diritto
edificatorio
Trasferimento:
proprietà area + diritto
edificatorio
oppure
CIRCOLAZIONE DEL DIRITTO E TRASCRIZIONE
UNA NOTA DI TRASCRIZIONE
PER LA CESSIONE DEL DIRITTO EDIFICATORIO
DERIVANTE DA INCENTIVAZIONE O
COMPENSAZIONE
A CARICO: del titolare del
diritto edificatorio
A FAVORE: dell’acquirente
Indicazione degli immobili
“di partenza”
Il P.U.A. individua:
-Aree ove è ammessa
l’edificazione
-Aree da cedere
gratuitamente al Comune e
le aree ad uso pubblico
DIRITTI EDIFICATORI E PEREQUAZIONE IL DIRITTO EDIFICATORIO SORGE IN FORZA DELLO STRUMENTO
URBANISTICO DEL COMUNE OVE VIENE RICONOSCIUTO L’INDICE DI
EDIFICABILITÀ ALL’INTERO COMPARTO URBANISTICO
Con l’individuazione delle
aree pubbliche si individuano i
soggetti titolari dei DIRITTI
EDIFICATORI PEREQUATIVI
Riconoscimento del diritto:
STRUMENTO URBANISTICO +
CONVENZIONE ATTUAZIONE
P.U.A
Saranno oggetto di
trasferimento in quanto non
utilizzabili sulle aree
individuate
PEREQUAZIONE E TRASCRIZIONE
2 NOTE DI TRASCRIZIONE
per la Convenzione Urbanistica
attuativa del P.U.A.
A CARICO: dei
proprietari degli immobili
ricompresi nel P.U.A.
A FAVORE: del Comune
A CARICO: del Comune
A FAVORE: dei
proprietari degli immobili
ricompresi nel P.U.A
-Vincoli urbanistici
-Obblighi di attuazione
-riconoscimenti dei DIRITTI
EDIFICATORI
CIRCOLAZIONE DEL DIRITTO EDIFICATORIO
IL DIRITTO EDIFICATORIO PEREQUATIVO UNA VOLTA
RICONOSCIUTO PUÒ LIBERAMENTE CIRCOLARE
L’acquirente è già
proprietario di un’area
di concentrazione ed
unisce il nuovo diritto a
quello già riconosciuto
L’acquirente non intende
destinare
(immediatamente) il
diritto edificatorio ad
un’area di
concentrazione
oppure
CIRCOLAZIONE DEL DIRITTO E TRASCRIZIONE
UNA NOTA DI TRASCRIZIONE
PER LA CESSIONE DEL DIRITTO EDIFICATORIO
DERIVANTE DA PEREQUAZIONE
A CARICO: del titolare del
diritto edificatorio perequativo
A FAVORE: dell’acquirente
Indicazione degli immobili
“di partenza”
REGISTRO DEI DIRITTI EDIFICATORI
IL DIRITTO EDIFICATORIO UNA VOLTA
VENUTO AD ESISTENZA DEVE ESSERE
ANNOTATO ANCHE NEL REGISTRO
TENUTO DAL COMUNE
DAL REGISTRO DEVE
RISULTARE
-Lo strumento urbanistico che ha riconosciuto il diritto edificatorio
-Il beneficiario del diritto edificatorio
-Se il diritto edificatorio è “in volo” o è “atterrato”
- In caso di successiva cessione: il cessionario
IMPOSTE INDIRETTE
CONVENZIONI
URBANISTICHE DI
RICONOSCIMENTO
CIRCOLAZIONE DIRITTO
EDIFICATORIO UNA VOLTA
RICONOSCIUTO
CONVENZIONI URBANISTICHE
- Imposta di registro: in misura
fissa (€ 200)
-Imposta trascrizione: esente
ATTO TRASLATIVO DEL DIRITTO
- La tassazione dipende dalle tesi
seguita
Diritto reale Interesse legittimo
IMPOSTE INDIRETTE
Tesi della natura
del diritto reale
(indirizzo giurisprudenziale
relativo alla cubatura)
-Imposta di registro: 9%
-Imposta trascrizione: € 50
Tesi della natura
dell’interesse legittimo o
bene immateriale di origine
immobiliare
-Imposta di registro: 3%
-Imposta trascrizione: € 200
Atti traslativi a titolo oneroso
di diritti reali
Atti diversi da quelli relativi a immobili
e diritti reali immobiliari di godimento
Se il cedente è soggetto IVA:
-Aliquota IVA 22%
-Imposta di registro €200
- Imposta di trascrizione €200
IMPOSTE DIRETTE
Circolare1/E - Agenzia Entrate,15 febbraio 2013:
-imponibilità delle plusvalenze emergenti da cessione dei diritti
(ritenuta analoga alla cessione di cubatura)
- possibilità di fruire delle disposizioni sulla rivalutazione dei
terreni ex art. 7 della L. n. 448/2001 ove la negoziazione
avvenga al di fuori dell'ambito imprenditoriale.
I diritti edificatori “godono del medesimo regime
pubblicitario dei diritti reali su beni immobili “ e pertanto
ciò solo di per sé legittimerebbe l'utilizzo della
procedura fiscale di rivalutazione.
I DIRITTI EDIFICATORI
GRAZIE PER
L’ATTENZIONE
