Il Manuale della “Due Diligence Immobiliare”

E’ fresco di stampa il Manuale della “Due Diligence Immobiliare” di Vincenzo Acunto e Juan Pedro Grammaldo - edito dalla DEI (Tipografia del Genio Civile). Un manuale tecnico ed operativo allo stesso tempo che sintetizza 15 anni di esperienza vissuta dai due autori in questo particolare settore di attività : uno con basi economico-giuridiche ed uno con basi prettamente tecniche.

Il manuale prende spunto dall’evoluzione impetuosa avvenuta negli ultimi venti anni, nella gestione dei patrimoni immobiliari, determinata principalmente dalla evoluzione del concetto economico di bene immobile. Infatti, il nostro paese tradizionalmente e culturalmente molto legato al mattone (circa l’80% delle famiglie italiane posseggono l’abitazione nella quale risiedono, e anche lo stato non è da meno, con il 75% degli edifici a destinazione uffici occupati da uffici delle varie amministrazioni pubbliche) si presentava alle soglie del 21° secolo, considerando tale elemento come quello che “non rende ma difende” dalle congiunture macroeconomiche negative. La necessità di mettere ordine nei conti dello stato (con un enorme debito pubblico da gestire) la privatizzazione delle banche e delle assicurazioni (avvenuta nel primo lustro degli anni 90) hanno determinato:

la necessità di risanare i bilanci delle aziende privatizzate;

la tensione verso obiettivi di crescita e stabilità finanziaria degli stati sovrani;

hanno indotto - praticamente tutti - a farsi carico della situazione del patrimonio immobiliare, avviando un “valzer” di operazioni di dismissione e valorizzazione (prime fra tutti Banche e Assicurazioni, seguiti poi dallo Stato, Enti Pubblici e Previdenziali, che in difetto di liquidità guardano a dette soluzioni come strumento ideale per “fare cassa”).

La maggiore attenzione al mattone, per i suddetti motivi e il conseguente ingresso nel nostro mercato, tradizionalmente domestico, di operatori stranieri, visto l’aumento dell’offerta hanno dato l’avvio a nuovi processi e dinamiche di mercato (cartolarizzazioni, riassetti societari, spin-off, fondi immobiliari, leasing immobiliari, ecc.) fino a quel momento inesistenti che hanno dato vita a soggetti diversi (società di gestione, SGR, ecc.) finanziarizzando il bene immobile.

Un altro evento che ha determinato lo sviluppo del mercato della gestione immobiliare è avvenuto nel 1995, quando è stata approvata nel nostro paese la legge sugli appalti di servizi (192/95) la quale ha consentito alle amministrazioni pubbliche di esternalizzare servizi che, fino a quel momento, venivano gestiti fondamentalmente “in house” e con criteri non basati su principi di efficienza gestionale.

Alla luce di queste considerazioni, visti i volumi e la complessità delle operazioni, è nata una forte domanda di professionalità quale dotazione di necessario Know-How (ovvero, preparazione, competenze ed esperienza, livello di specializzazione), come “modus operandi” (cioè dotazione della necessaria struttura organizzativa, di un elevato livello qualitativo dei servizi, di rapidità ed efficienza di risposta) nel tradurre in concreto quel know-how che il mercato richiedeva.

Le competenze richieste a chi opera nell’ambito della Due Diligence Immobiliare, sono trasversali, in quanto oltre a quelle tecniche di base, sono richieste conoscenze anche in altri ambiti (legale, amministrativo) nonché quelle di tipo gestionale (project management, comunicazionali).

Questo manuale si pone quindi l’obiettivo di dare un contributo “operativo” sia agli operatori del settore, che a quelli che vogliono iniziare un percorso professionale in questo ramo.

La Due Diligence Immobiliare come processo di conoscenza

Conoscere per acquistare, conoscere per vendere, conoscere per abitare, conoscere per gestire, quali che siano le scelte che ognuno di noi farà in futuro relativamente al proprio piccolo o grande patrimonio immobiliare, non può prescindere da una necessità assoluta: “conoscere”.

Questo processo di conoscenza, la cosiddetta “due diligence immobiliare“, è stato istituzionalizzato da tempo nei paesi anglosassoni come strumento indispensabile per le analisi prospettiche sulla redditività dei Fondi Immobiliari e, dopo un’iniziale diffidenza dovuta alla scarsa conoscenza di questa metodologia di indagine ritenuta, a torto, troppo rigida e quasi superflua, è diventata uno strumento indispensabile per tutti i gestori dei grandi patrimoni anche nel nostro paese .

L’esperienza ormai pluridecennale sul campo ha consentito agli operatori più attenti di affinare questo strumento rivelatosi indispensabile per affrontare i

momenti dei grossi cambiamenti sul nostro mercato immobiliare, cronicamente drogato dalle effimere teorie sulla redditività del “mattone“ sempre immune da tutti i rischi. Ora questo strumento è diventato maturo, si basa su una precisa metodologia di indagine, deve essere svolto da un team di professionisti con competenze adeguate e multidisciplinari, e la sua analisi è la base per operare scelte razionali e coerenti per la programmazione di ogni attività immobiliare, anche e soprattutto per la corretta gestione nel tempo.

Quello che non dobbiamo fare è ritenere che questa sia una attività utile solo per l’analisi dei grandi patrimoni o per le operazioni relative alle grandi dismissioni come quelle in atto per il patrimonio pubblico; la “due diligence immobiliare” è il superamento del concetto dell’investitore “cassettista“ , cioè di colui che acquista una azione o un immobile e aspetta che il mercato premi ogni anno la sua scelta aumentandone il valore, con l’individuazione di una strategia di gestione dei propri investimenti immobiliari che, grazie alla conoscenza, sia coerente con gli obiettivi di protezione del valore del bene nel tempo e dei rendimento attesi.

La realizzazione di questo manuale potrà essere un valido aiuto per approcciarsi in modo professionale alle problematiche connesse alla formazione di una analisi metodologica su questo tema di straordinaria attualità e di non facile impostazione.