Il Market ComparisonApproach-MCAconsente di stimare ilvalore di mercato diun immobile quandoil mercato stesso èattivo e quindi sonodisponibili i datiimmobiliarioccorrenti allastesura del rapportodi valutazione. In queste pagineviene illustrato uncaso pratico divalutazione completodi una tabella dati.

Il metodo del confronto con-sente, come già detto in pre-cedenti articoli, di stimareil valore di mercato di un

immobile quando il mercatostesso è attivo e quindi sonodisponibili i dati immobiliarioccorrenti alla stesura del rap-porto di valutazione.È il caso di evidenziare che idati immobiliari devono ap-partenere allo stesso segmen-to di mercato dell’immobileoggetto di valutazione.Prima di passare all’esemplifi-cazione del metodo del con-fronto (o Market ComparisonApproach – MCA), ricordiamoche questo metodo è composto

dai parametri del segmento dimercato, dalla tabella dati,dalla tabella dei prezzi margi-nali, dalla tabella di valutazio-ne e dalla sintesi conclusiva.La descrizione di tutte le com-ponenti del metodo del con-fronto è trattata nell’articolo“Market Comparison Ap-proach” su Geopunto n. 25 –maggio/giugno 2009, scarica-bile dal sito del Collegio.Ricordiamo, inoltre, la defini-zione di valore di mercato cosìcome riportata dalla Circolaren. 263 del 2006 della Bancad’Italia: “l’importo stimato alquale l’immobile verrebbevenduto alla data della valuta-

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Maurizio Rulli

METODO DELCONFRONTO: ESEMPIO DI VALUTAZIONEDI UN’ABITAZIONE

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Questo metodo è composto dai parametri del segmento di mercato, dalla tabella dati,da quelle dei prezzi marginali e divalutazione e dalla sintesi conclusiva.

zione in un’operazione svoltatra un venditore ed un acqui-rente consenzienti alle norma-li condizioni di mercato dopoun’adeguata promozionecommerciale, nell’ambito del-la quale le parti hanno agitocon cognizione di causa, conprudenza e senza alcuna co-strizione”.L’immobile che si deve valuta-re è ubicato in Roma, in zonasemicentrale, ed è un’abitazio-ne posta al quarto piano e com-posta da un ingresso, tre ca-mere, cucina, un bagno, un ri-postiglio, un corridoio ed unbalcone (per le superfici si ri-manda alla tabella dati).Nel rapporto di valutazioneche si andrà a redigere, si avràcura di riportare ovviamentedi dati del valutatore (titolo,nome, cognome, albo di ap-partenenza e numero di iscri-zione), del committente, la da-ta di sopralluogo e la data del-la stima.Queste ultime possono anchenon coincidere in termini tem-porali e per questo si devonoevidenziare nel rapporto di va-lutazione.

Successivamente si passeràalla descrizione ed identifica-zione dell’immobile da valuta-re, riportando il comune, l’in-dirizzo, il piano e tutti queglielementi identificativi dell’u-nità immobiliare stessa, com-presi i confini, i dati catastali,la posizione urbanistica ed iltitolo di proprietà.Si passerà, poi, alla valutazio-ne con l’analisi del segmentodi mercato, in cui si descrive-ranno, dopo averli analizzati,il tipo di contratto (compra-vendita, affitto, ecc.), il livellodegli scambi (alto, medio, bas-so), la destinazione d’uso, la ti-pologia edilizia e costruttiva,il prezzo medio rilevato e laforma di mercato.Si descriverà il tipo di misuraeseguita (superficie internalorda o altro tipo, che sarà ap-plicato anche per i comparabi-li), il metodo di misurazione

della superficie (rilievo, daplanimetria progettuale, daplanimetria catastale o altro;lo stesso metodo dovrà essereusato per i comparabili), l’ela-borato grafico utilizzato.I comparabili trovati sono tre,denominati con le lettera A, Be C, e di essi si conosce il prez-zo, la data di compravendita(non più lontana di 6-8 mesidella data di valutazione), lasuperficie principale e dei bal-coni, se presenti, il numero deiservizi, il livello di piano e lostato di manutenzione.Tutti questi elementi sono rac-colti e riportati nella tabelladati (vedi tabella in questa pa-gina).

Si dovranno elencare i rappor-ti mercantili necessari per l’a-nalisi dei prezzi marginali,che riguardano la data (l’in-cremento o decremento deiprezzi per il periodo preso inconsiderazione e cioè il tempotrascorso dalla compravendi-ta del comparabile rispetto al-la data di valutazione), il rap-porto fra la superficie princi-pale e quella dei balconi, il li-

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TABELLA DATI––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––PREZZO COMPARABILE COMPARABILE COMPARABILE SUBJECTCARATTERISTICA A B C––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––prezzo totale (PRZ) 330000,00 350000,00 375000,00 -––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––data (DAT) 6 5 2 0––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––sup. princ. (SUP) 95,50 101,00 110,00 109,00––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––balconi (BAL) 11,00 8,50 4,00 13,00––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––servizio (SER) 1 1 1 1––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––livello di piano (LIV) 3 2 5 4––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––stato manutenz. (STM) 1 1 2 2––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

L’immobile che sideve valutare èubicato in Roma, inzona semicentrale.

vello di piano, il costo di unservizio (rilevato tramite ilpreventivo di una Ditta specia-lizzata nella zona), la vita me-dia di un servizio e la vetustàdi quello esaminato, il costodella manutenzione per pas-sare da un livello all’altro, an-ch’esso tramite preventivo diuna Ditta (i livelli sono indica-ti in tabella a parte).I rapporti mercantili sono,quindi, espressi spontanea-mente dal mercato.

Si passa all’analisi dei prezzimarginali.Ricordiamo che il prezzo mar-ginale di una caratteristicaimmobiliare esprime la varia-zione del prezzo totale al va-riare della caratteristica.Le caratteristiche che abbiamopreso in esame per la valutazio-ne che stiamo effettuando sonola data, la superficie principa-le, la superficie dei balconi, iservizi, il livello di piano e lostato di manutenzione.Il prezzo marginale della datasi calcola moltiplicando ilprezzo del comparabile in esa-me per il rapporto fra il rap-porto mercantile della data edi mesi dell’anno (12).Il prezzo marginale della su-perficie principale è dato da

Pp(SUP) = —————— S + π s

dove:P = prezzo del comparabile inesame;S = superficie principale delcomparabile in esame;π = rapporto mercantile dellasuperficie principale/superficiedei balconi;

s = superficie dei balconi delcomparabile in esame.Il prezzo marginale che si use-rà sarà il più basso di quellocalcolato fra i tre comparabili,in quanto esso è posto pari alminimo dei prezzi medi consi-derato che il rapporto di posi-zione è supposto minore del-l’unità.Il prezzo marginale dei balco-ni è calcolato con il relativorapporto mercantile riferito alprezzo marginale della super-ficie principale prima ricava-to, e quindi sarà:p(BAL) = p(SUP) π

Il prezzo marginale del servi-zio è posto pari al costo di ri-costruzione deprezzato, e cioè:

tp(SER) = C ( 1 - — )n

dove:C = costo di ricostruzione anuovo;t = vetustà del servizio;n = vita utile del servizio.

Il prezzo marginale del livellodi piano è espresso in terminipercentuali in base al relativo

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RAPPORTI MERCANTILI–––––––––––––––––––––––––––––––––––INFORMAZIONE IMPORTO–––––––––––––––––––––––––––––––––––p(DAT)/PRZ 0,01–––––––––––––––––––––––––––––––––––p(BAL)/p(SUP) 0,30–––––––––––––––––––––––––––––––––––p(LIV)/prz 0,005–––––––––––––––––––––––––––––––––––costo servizio 8000,00–––––––––––––––––––––––––––––––––––vita media servizio 10,00–––––––––––––––––––––––––––––––––––vetustà media servizio 8,00–––––––––––––––––––––––––––––––––––costo manutenzione 10000,00–––––––––––––––––––––––––––––––––––

STATO DI MANUTENZIONE–––––––––––––––––––––––––––––––––––

1 scarso–––––––––––––––––––––––––––––––––––

2 sufficiente–––––––––––––––––––––––––––––––––––

3 buono–––––––––––––––––––––––––––––––––––

4 ottimo–––––––––––––––––––––––––––––––––––

Le caratteristiche cheabbiamo preso inesame per lavalutazione che stiamoeffettuando sono ladata, la superficieprincipale, la superficiedei balconi, i servizi, illivello di piano e lostato di manutenzione.

rapporto mercantile, distin-guendo secondo la posizionedell’immobile da valutare ri-spetto all’immobile di con-fronto, e cioè se il comparabi-le si trova allo stesso piano oinferiore rispetto all’immobileda valutare o se si trova ad unpiano superiore.

- Nel primo caso il prezzo mar-ginale del livello di piano saràdato da:p(LIV) = P kdove:P = prezzo del comparabile inesame;k = saggio di variazione deiprezzi (rapporto mercantile).

- Nel secondo caso il prezzomarginale del livello di pianosarà dato da:

kp(LIV) = P ———1 + k

Il prezzo marginale dello statodi manutenzione è posto parial costo dell’intervento perpassare da un livello all’altro,come indicato nella tabelladello stato di manutenzionecon i relativi nomenclatori.La tabella dell’analisi dei prez-zi marginali è pubblicata inquesta pagina.

Si passerà alla tabella di valu-tazione, dove si ricaveranno iprezzi corretti degli immobilidi confronto in base ai prezzimarginali calcolati. Per ognicaratteristica si sottrarrà allaquantità dell’immobile da va-lutare la quantità dell’immo-

bile di confronto, moltiplican-dola per il prezzo marginale.A titolo di esempio, la corre-zione del prezzo espressa dal-la superficie principale per ilcomparabile A sarà:(109,00-95,50) x 3340,08 =45091,08.

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TABELLA DI VALUTAZIONE––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––PREZZO CARATTERISTICA COMP. A COMP. B COMP. C––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––prezzo 330000,00 350000,00 375000,00––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––data 1650,00 1458,33 625,00––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––sup. principale 45091,08 26720,64 -3340,08––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––balconi 2004,05 4509,11 9018,22––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––servizio 0,00 0,00 0,00––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––livello di piano 1650,00 3500,00 -1865,67––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––stato di manutenzione 10000,00 10000,00 0,00––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––prezzi corretti 390395,13 396188,08 379437,46––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

ANALISI DEI PREZZI MARGINALI––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––PREZZO MARGINALE P(…)A P(…)B P(…)C––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––p(DAT) 275,00 291,67 312,50––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––p(SUP) 3340,08 3380,01 3372,30 3340,08––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––p(BAL) 1002,02 1002,02 1002,02––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––p(SER) 1600,00 1600,00 1600,00––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––p(LIV) 1650,00 1750,00 1865,67––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––p(STM) 10000,00 10000,00 10000,00––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Un test di verifica dei prezzi corretti si basa sulla divergenza per-centuale assoluta D, che è data da:

Pmax – PminD = —————— 100 < 5%Pmin

396188,08 - 379437,46D = ———————–———— 100 = 4,41% 379437,46

La divergenza percentuale è inferiore al 5% e quindi il test è su-perato. Il valore di stima dell’immobile da valutare è rappresen-tato dalla media dei prezzi corretti, e quindi da:

390.395,13 + 396.188,08 + 379.437,46V = ———————————————––––— = 388.673,55793

Il valore di stima è, per arrotondamento, pari a Euro 389.000,00.MINMMMMM