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SCADENZARIO

MEMORANDUM

a cura di Paola Aglietta 73

OPINIONI

TRASFERIMENTO IMMOBILIARE MEDIANTE SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA CON DISPENSA

DEL NOTAIO DALLE VISURE: LE ECCEZIONI E LE REGOLEForma

di Antonio Scarpa 76

LA DISMISSIONE ILLECITA DELL’IMPIANTO CENTRALIZZATOParti comuni

di Giuseppe Bordolli 79

LA NON SEMPLICE DEFINIZIONE DI ‘‘ANIMALE DOMESTICO’’ IN MATERIA DI CONDOMINIORegolamento

di Leonardo Bottazzi e Julia Hasani 83

AL PALAZZACCIO SI INTRAVEDE UN LATENTE CONTRASTO SULLA TRASCRIVIBILITÀ

DELLE CLAUSOLE REGOLAMENTARI LIMITATIVE DEI DIRITTI DEL CONDOMINORegolamento

di Alberto Celeste 87

LA TUTELA DELL’ACQUIRENTE: IL DIRITTO DI RECESSO DAL CONTRATTO E I SUOI EFFETTI.

LE ALTRE TUTELE PER IL CONSUMATOREMultiproprietà

di Gianfranco Visconti 95

IL RIMEDIO DEL PATTO MARCIANO NEL DIRITTO POSITIVOPatto marciano

di Giancarlo Iaccarino 101

NESSUNA SANZIONE PER LA DECADENZA PRIMA CASA SUGLI IMMOBILI DI LUSSOPrima casa

di Roberto Bianchi 107

TASSA RIFIUTI: LEGITTIMA UNA TARIFFA ‘‘MAGGIORE’’ PER GLI ESERCIZI ALBERGHIERITARSU

di Salvatore Servidio 111

L’INDENNITÀ PER LA PERDITA DELL’AVVIAMENTO COMMERCIALE È DOVUTA ANCHE SE

LA DISDETTA È INEFFICACEDisdetta

di Augusto Cirla 116

GIURISPRUDENZA

LA SENTENZA DEL MESE - Il contratto non registrato è nullo e non produce alcun effetto: non può esse-

re dichiarato inefficace

Cassazione civile, Sez. III, 13 dicembre 2016, n. 25503

a cura di Mariagrazia Monegat 121

IN PRIMO PIANO

a cura di Roberto Triola 123

RASSEGNA DI MERITO

a cura di Maurizio Gaibani e Luana Tagliolini 126

PRATICA

PROBLEMI PRATICI - Vespaio aerato

a cura di Vincenza Albertini 129

QUESITI CASA & QUESTIONI

a cura di Augusto Cirla 131

Immobili & proprietà 2/2017 71

Immobili & proprietàSommario

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INDICE

INDICE AUTORI, INDICE CRONOLOGICO, INDICE ANALITICO 133

Mensile sull'amministrazionee la gestione degli immobili

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EDITRICEWolters Kluwer Italia S.r.l.Strada 1, Palazzo F620090 Milanofiori Assago (MI)

INDIRIZZO INTERNETwww.edicolaprofessionale.com/immo

DIRETTORE RESPONSABILEGiulietta Lemmi

REDAZIONEInes Attorresi, Arianna Barsacchi, Francesco Cantisani

REALIZZAZIONE GRAFICAWolters Kluwer Italia S.r.l.

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L’elaborazione dei testi, anche se curata conscrupolosa attenzione, non può comportare specificheresponsabilità per eventuali errori o inesattezze

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Autorizzazione del Tribunale di Milano n. 474del 23 ottobre 1993

Tariffa R.O.C.: Poste Italiane Spa - Spedizione inabbonamento Postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27febbraio 2004, n. 46) art. 1, comma 1, DCB MilanoIscritta nel Registro Nazionale della Stampacon il n. 3353 vol. 34 foglio 417 in data 31 luglio 1991Iscrizione al R.O.C. n. 1702

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Egregio abbonato,ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. 30 giugno 2003 n. 196, La in-formiamo che i Suoi dati personali sono registrati su databaseelettronici di proprietà di Wolters Kluwer Italia S.r.l., con sedelegale in Assago Milanofiori Strada 1-Palazzo F6, 20090 Assa-go (MI), titolare del trattamento e sono trattati da quest’ultimatramite propri incaricati. Wolters Kluwer Italia S.r.l. utilizzerà idati che La riguardano per finalità amministrative e contabili. ISuoi recapiti postali e il Suo indirizzo di posta elettronica saran-no utilizzabili, ai sensi dell’art. 130, comma 4, del D.Lgs. n.196/2003, anche a fini di vendita diretta di prodotti o servizianaloghi a quelli oggetto della presente vendita. Lei potrà inogni momento esercitare i diritti di cui all’art. 7 del D.Lgs. n.196/2003, fra cui il diritto di accedere ai Suoi dati e ottenernel’aggiornamento o la cancellazione per violazione di legge, diopporsi al trattamento dei Suoi dati ai fini di invio di materialepubblicitario, vendita diretta e comunicazioni commerciali e dirichiedere l’elenco aggiornato dei responsabili del trattamento,mediante comunicazione scritta da inviarsi a: Wolters KluwerItalia S.r.l. - PRIVACY - Centro Direzionale Milanofiori Strada 1-Palazzo F6, 20090 Assago (MI), o inviando un Fax al numero:02.82476.403

72 Immobili & proprietà 2/2017

Immobili & proprietàSommario

Sinergie Grafiche srl

Memoranduma cura di Paola Aglietta - Dottore Commercialista e Revisore Legale in Torino

GIOVEDÌ 16 FEBBRAIO 2017

Versamenti IVATermine per il versamento dell’IVA risultante:- dalla liquidazione del mese di gennaio per i contribuenticon periodicità IVA mensile.- dalla liquidazione del mese di gennaio, effettuata sulla ba-se delle operazioni registrate e dell’imposta divenuta esigi-bile in dicembre, per i contribuenti con periodicità mensileche hanno affidato a terzi la tenuta della contabilità optan-do per il regime previsto dall’art. 1, comma 3, d.P.R. n.100/1998.

Presentazione del modello di adesione evariazione IVA di gruppo per l’anno di imposta2017 (Modello IVA 26)La procedura della liquidazione IVA di gruppo può essereutilizzata, previa opzione, dagli enti o società controllantiunitamente ad una o più società considerate “controllate”.Per tali si intendono le società le cui azioni o quote sonopossedute, direttamente, o indirettamente attraverso altresocietà controllate, per una percentuale superiore al 50%del loro capitale fin dall’inizio dell’anno solare precedente(D.M. 13 dicembre 1979).Nell’ambito della liquidazione IVA di gruppo, gli obblighi diversamento dell’imposta sono in capo alla società control-lante, sulla base di una liquidazione periodica derivantedalla somma algebrica delle singole liquidazioni IVA dellesocietà partecipanti. Tale procedura permette di compensa-re eventuali posizioni creditorie di alcune società del grup-po con quelle debitorie di altre società.La dichiarazione di adesione al regime dell’IVA di grup-po deve essere presentata entro il termine di liquidazio-ne e versamento dell’imposta relativa al mese di gen-naio e ha effetto per l’anno stesso in cui è presentata.La dichiarazione ha la duplice finalità di manifestare la vo-lontà di aderire alla procedura di liquidazione dell’IVA digruppo, nonché di attestare la sussistenza dei requisiti pre-visti per tutte le società partecipanti alla compensazionedell’imposta.Eventuali variazioni dei dati indicati nella dichiarazione diadesione devono essere comunicate entro il termine di 30giorni dalla data in cui si è verificata la variazione.

Sostituti d’impostaTermine per il versamento delle ritenute alla fonte su redditidi lavoro dipendente ed assimilati e su redditi di lavoroautonomo, corrisposti nel mese precedente.

LUNEDÌ 27 FEBBRAIO 2017

(IN QUANTO IL 25 È SABATO)

Elenchi riepilogativi INTRASTATIl 27 febbraio scade il termine per la presentazione deglielenchi riepilogativi INTRASTAT relativi alle operazioni in-

tracomunitarie effettuate nel mese di gennaio per i sogget-ti con periodicità mensile.Dal 1° gennaio 2017, per effetto delle modifiche apporta-te con D.L. n. 193/2016, non sono più da presentare i mo-delli Intrastat relativi agli acquisti intracomunitari di benie alle prestazioni di servizi ricevute da soggetti stabilitiin un altro Stato membro dell’UE. Restano fermi invece imod. INTRASTAT relativi alle vendite di beni e prestazionirese.Sono tenuti alla presentazione con periodicità mensile icontribuenti che effettuano operazioni intracomunitarie perimporto superiore a euro 50.000.

MARTEDÌ 28 FEBBRAIO 2017

Operatori finanziariInvio della Comunicazione dei dati all’Anagrafe Tributariada parte degli operatori finanziari, contenente i dati relati-vi ai rapporti intrattenuti con i clienti nel mese di gennaio.

Dichiarazione annuale IVA in via autonoma(anno imposta 2016): nuove regole dipresentazioneA partire dall’anno di imposta 2016, la dichiarazione IVAdeve essere presentata nel periodo compreso tra il 1° e il28 febbraio.Pertanto, entro il 28 febbraio 2017 deve essere presentatala dichiarazione IVA 2017 relativa all’anno 2016.L’obbligo riguarda tutti i contribuenti, non essendo più pre-vista la possibilità di presentare il modello IVA unitamenteal Modello Unico entro il 30 settembre.Di conseguenza, è eliminato l’obbligo di presentazionedella “comunicazione annuale dati IVA”.Si ricorda che la compensazione di crediti IVA di importosuperiore a euro 5.000 è ammessa a partire dal giorno 16del mese successivo a quello di presentazione della dichia-razione IVA annuale (quindi dal 16 marzo 2017).Inoltre, la dichiarazione IVA deve contenere il visto di con-formità da parte di professionista abilitato in caso di:- credito IVA da utilizzare in compensazione superiore aeuro 15.000;- credito IVA da chiedere a rimborso superiore a euro30.000 (limite elevato con D.L. n. 193/2016).

Registrazione contratti di locazione di fondirusticiTermine per la registrazione della denuncia annuale cu-mulativa dei contratti di locazione relativi a fondi rustici,non formati per atto pubblico o scrittura privata auten-ticata, posti in essere nell’anno precedente. Contestual-mente alla denuncia deve essere presentata l’attestazionedi pagamento dell’imposta di registro.La denuncia deve essere sottoscritta e presentata, in dop-pio originale, da una delle parti contraenti, ad un qualsiasiUfficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. La registrazio-ne della denuncia può essere fatta anche in via telematica

ScadenzeMemorandum



mediante apposito prodotto informatico reso disponibilesul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Titolari di contratti di locazioneTermine per la registrazione, con versamento dell’impostadi registro (per i contribuenti che non optano per il regimedella cedolare secca), dei contratti di locazione stipulati orinnovati tacitamente con decorrenza 1° febbraio 2017.

Variazione ISTATLa variazione percentuale relativa al mese di novembre2016 (indice pubblicato il 14 dicembre 2016) rispetto allostesso mese dell’anno precedente è la seguente:

Mese Variazione annua-le 100%Variazione an-nuale 75%

Novembre 2016 + 0,1% + 0,075%

IN EVIDENZA

Certificazione unica (CU2017): la consegnaslitta dal 28 febbraio al nuovo termine del 31marzoIl nuovo termine per la consegna della certificazione unicaè fissato al 31 marzo (fino all’anno scorso la scadenza era il28 febbraio).I sostituti d’imposta devono consegnare il modello di “cer-tificazione unica”, nel quale vengono riportati i dati fiscali eprevidenziali relativi alle certificazioni lavoro dipendente,assimilati e assistenza fiscale e alle certificazioni lavoroautonomo, provvigioni e redditi diversi.Resta fermo il termine per la trasmissione in via telematicaall’Agenzia delle Entrate, a cura dei sostituti d’imposta, en-tro il 7 marzo 2017.

Dal 23 gennaio 2017 la dichiarazione disuccessione è onlineLa dichiarazione di successione può ora essere trasmessatelematicamente attraverso i servizi messi a disposizionedall’Agenzia delle Entrate, in sostituzione del “modello 4”cartaceo.La novità è stata introdotta con il provvedimento AgenziaEntrate n. 231243 del 27 dicembre 2016.È ora possibile, attraverso il modello telematico:- eseguire le volture catastali senza la necessità di presen-tare un’ulteriore richiesta;- calcolare le imposte ipotecarie, catastali e i tributi specia-li;- versare le suddette imposte dovute in autotassazione di-rettamente online tramite l’addebito su conto corrente.Il nuovo modello è utilizzabile con riferimento alle succes-sioni aperte a decorrere dal 3 ottobre 2006.Per le successioni aperte in data antecedente, nonché perle dichiarazioni integrative, sostitutive o modificative di unadichiarazione presentata con il vecchio modello, deve esse-re utilizzato ancora il “modello 4” seguendo le relative mo-dalità di presentazione.Fino al 31 dicembre 2017 sarà comunque possibile utilizza-re il precedente “modello 4”.

Legge di stabilità 2017: proroga detrazioniIRPEF 50% e 65% e bonus mobiliÈ stata prorogata a tutto l’anno 2017 la misura del 50%per le detrazioni Irpef per lavori di recupero del patrimonioedilizio.La proroga riguarda anche la detrazione del 50% sull’ac-quisto di beni mobili e grandi elettrodomestici destinati al-l’immobile oggetto di ristrutturazione (ristrutturazioni inizia-te dal 1° gennaio 2016 in avanti).Prorogate a tutto il 2017 anche la detrazione del 50% pergli interventi antisismici (con potenziamento in alcuni casi)e la detrazione 65% per gli interventi finalizzati al risparmioenergetico.

Legge di stabilità 2017: rivalutazione di terrenie partecipazioni non quotateViene riproposta la rivalutazione di quote di partecipazionein società non quotate e di terreni posseduti da privati.Il termine per aderire è fissato al 30 giugno 2017, data en-tro la quale occorre:- la redazione e asseverazione di perizia di stima da partedi un professionista abilitato;- il versamento dell’imposta sostitutiva.L’imposta sostitutiva è pari all’8%.Con riferimento ai terreni, sono rivalutabili sia quelli agricolisia quelli edificabili.I soggetti che hanno già effettuato una precedente rideter-minazione del valore delle partecipazioni e dei terreni pos-sono detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuovarivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva giàversata o, in alternativa, chiedere il rimborso dell’impostasostitutiva già pagata.

Legge di stabilità 2017: riapertura terminiassegnazione /cessione / trasformazioneagevolata dei beni d’impresa ai sociLe agevolazioni per l’assegnazione e la cessione di beni aisoci e per la trasformazione in società semplice, in prece-denza previste sino al 30 settembre 2016, sono state este-se alle operazioni effettuate tra l’1 ottobre 2016 e il 30 set-tembre 2017.Possono essere assegnati o ceduti ai soci i beni immobili(tranne quelli strumentali per destinazione) e i beni mo-bili iscritti nei pubblici registri (es. autoveicoli, imbarcazioni,aeromobili) non utilizzati quali beni strumentali. La trasfor-mazione in società semplice è possibile se la società haper oggetto esclusivo o principale la gestione di tali beni(es. società di gestione immobiliare).Imposte sostitutive dovute dalla societàSulle plusvalenze che emergono a seguito delle operazio-ni agevolate (pari alla differenza tra il valore normale deibeni e il loro costo fiscale, per l’assegnazione o la trasfor-mazione, e alla differenza tra il corrispettivo e il costo fi-scale, per la cessione) è dovuta un’imposta sostitutivadell’8%. L’aliquota è incrementata al 10,5% se la societàrisulta di comodo per almeno due annualità su tre dell’ul-timo triennio.Per gli immobili è consentito assumere, in luogo del valorenormale, il valore catastale.Se per effetto dell’assegnazione o della trasformazione so-no annullate riserve in sospensione d’imposta, su di esse èdovuta un’imposta sostitutiva del 13%.Le imposte sostitutive sulle plusvalenze e sulle riserve insospensione d’imposta devono essere versate:

ScadenzeMemorandum



- per il 60% entro il 30 novembre 2017;- per il rimanente 40% entro il 16 giugno 2018.

Legge di stabilità 2017: riapertura terminiestromissione immobile dell’imprenditoreindividualeÈ riproposta l’estromissione dell’immobile da parte dell’im-prenditore individuale.

L’agevolazione è riconosciuta agli immobili strumentali pernatura ex art. 43, comma 2, T.U.I.R., posseduti al 31 otto-bre 2016 e riguarda le estromissioni poste in essere dal 1°gennaio al 31 maggio 2017.L’imposta sostitutiva dell’8% deve essere versata:- nella misura del 60% entro il 30 novembre 2017;- il rimanente 40% entro il 16 giugno 2018.

ScadenzeMemorandum



Forma

Trasferimento immobiliaremediante scrittura privataautenticata con dispensadel notaio dalle visure:le eccezioni e le regoledi Antonio Scarpa - Consigliere della Corte di cassazione

L’“atto pubblico” rimane la forma ordinaria dell’atto notarile di trasferimento immobiliare, men-tre il ricorso alla scrittura privata autenticata impone la verifica di un apprezzabile interesse delleparti, così come eccezionale è la dispensa del notaio dagli obblighi di visura.

La legislazione più recente propende per una pro-gressiva equiparazione tra la funzione notarile diautenticazione delle scritture e quella di ricezionedegli atti pubblici: si pensi al sindacato di legitti-mità sul contenuto dell’atto ai sensi dell’art. 28legge notarile, espressamente esteso all’autenticadall’art. 12, comma 1, L. 28 novembre 2005, n.246; all’efficacia di titolo esecutivo di natura stra-giudiziale attribuito alla scrittura privata autentica-ta dall’art. 474 c.p.c., così come novellato dall’art.2, comma 3, lett. e), D.L. 14 marzo 2005, n. 35(convertito, con modificazioni, dalla L. 14 maggio2005, n. 80), nonché dall’art. 1 della L. 28 dicem-bre 2005, n. 263; all’art. 29, comma 1 bis, L. 27febbraio 1985, n. 52, comma aggiunto dall’art. 19,comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, conv. inL. 30 luglio 2010, n. 122, il quale stabilisce che siagli atti pubblici che le scritture private autenticatetra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costi-tuzione o lo scioglimento di comunione di dirittireali su fabbricati già esistenti, debbano contenere,per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità,oltre all’identificazione catastale, il riferimento alleplanimetrie depositate in catasto e la dichiarazionedella conformità allo stato di fatto dei dati catastalie delle planimetrie.Ciò non di meno, nei principi di deontologia ap-provati dal Consiglio Nazionale del Notariato con

deliberazione del 5 aprile 2008, l’art. 47 stabiliscetuttora: “L’“atto pubblico” costituisce la forma pri-maria e ordinaria di “atto notarile”, che il notaiodeve generalmente utilizzare nella presunzione chead esso le parti facciano riferimento quando ne ri-chiedono l’intervento, se non risulti una loro di-versa volontà e salvo la particolare struttura del-l’atto”; mentre l’art. 48 aggiunge: “L’atto di “auten-ticazione delle firme” della scrittura privata, com-porta in ogni caso per il notaio l’obbligo di tenere iseguenti comportamenti e di osservare le seguentiprescrizioni:a) controllare la legalità del contenuto della scrit-tura e la sua rispondenza alla volontà delle parti, diregola anche mediante la sua lettura alle stesse pri-ma delle sottoscrizioni;b) indicare nell’autentica e nel repertorio il luogodel Comune nel quale l’atto è autenticato.”.Indubbiamente, l’estensione del controllo di legali-tà sull’attività notarile di autenticazione (controlloche, nell’ipotesi di scrittura privata predisposta dalnotaio, non rivela alcuna significativa differenza ri-spetto a quello proprio della ricezione degli attipubblici, mentre, per la scrittura sottoposta al no-taio per la sola autentica, impone comunque di ac-certare che la volontà espressa autonomamentedalle parti sia conforme all’ordinamento), se, da unlato, attenua le antiche ragioni di diffidenze per un

OpinioniCompravendita



intenso utilizzo della scrittura privata autenticata,dall’altro sconfessa pure valutazioni opportunisti-che di maggiore convenienza dell’autenticazioneper il notaio che intendesse così limitare o esclude-re la propria responsabilità (1).I principi di deontologia sopra richiamati conti-nuano, invero, a considerare l’“atto pubblico” qua-le forma ordinaria dell’atto notarile, di presuntamaggiore utilità per le parti, salvo che non sia di-mostrata una loro diversa volontà o che occorrauna particolare struttura dell’atto. Il ricorso all’au-tenticazione della scrittura privata in sostituzionedell’atto pubblico postula, quindi, tuttora la verifi-ca di un apprezzabile interesse anche soltanto pra-tico delle parti in tal senso, quale, si esemplifica, lanecessità di concludere un negozio tra persone chesiano nell’impossibilità di presenziare contestual-mente alla stipulazione o un negozio con pluralitàdi aderenti. Non può dirsi, pertanto, sufficiente agiustificare l’impiego della scrittura privata autenti-cata un interesse di esclusiva pertinenza del notaio,quale può essere la valutazione, seppur non fondatagiuridicamente, di poter affrettare in tal modo leattività preparatorie cui è obbligato il medesimoprofessionista richiesto della redazione di un attodi trasferimento immobiliare, ovvero le visure cata-stali e ipotecarie necessarie per il conseguimentodel risultato voluto dalle parti.Peraltro, l’art. 128 della L. 16 febbraio 1913, n. 89,obbliga i notai a presentare “i repertori, i registri egli atti rogati nell’ultimo biennio”, e stabilisce che,nel corso delle ispezioni, vada accertata se “nellaredazione e conservazione degli atti, nella tenuta enella conservazione dei registri e dei repertori e neiversamenti all’archivio, siano state osservate le di-sposizioni di legge”; mentre l’art. 129 della L. 16febbraio 1913, n. 89, specifica che le ispezioni sonoeseguite sugli “atti, registri e repertori dei notai”.Genericamente agli “atti del biennio immediata-

mente precedente”, come oggetto delle ispezioniperiodiche, fa poi riferimento pure l’art. 250 delR.D. 10 settembre 1914, n. 1326. L’ispezione ordi-naria biennale agli atti dei notai del distretto, pre-vista dagli artt. 128 ss. della legge notarile e dagliartt. 249 ss. del Reg. 10 settembre 1914, n. 1326,consiste in una fase preliminare di natura ammini-strativa del procedimento disciplinare e costituisce,pertanto, uno strumento di controllo sistematicodella complessiva attività notarile, nella quale ècertamente ricompresa pure l’autenticazione dellefirme, ex art. 72 legge notarile, sicché la verificanon è limitata all’attività del “ricevere gli atti”, dicui all’art. 1, legge notarile, che si concreta nelprocedimento di formazione dell’atto pubblico, masi estende all’intera opera di “redazione e conserva-zione degli atti”. All’archivio notarile distrettualeè, perciò, attribuito un generalizzato potere di con-trollo sulle modalità di redazione e conservazionedi repertori, registri ed atti, funzionale al rilievodelle infrazioni che legittimano il capo dell’archi-vio stesso a prendere l’iniziativa del procedimentodisciplinare a norma dell’art. 153, comma 1, letterac), legge notarile.Va ricordato, in proposito, come la giurisprudenzaabbia ormai più volte ribadito l’orientamento se-condo cui rientra tra gli obblighi del notaio, seppurrichiesto della stipulazione di un contratto di alie-nazione immobiliare mediante scrittura privata au-tenticata, lo svolgimento delle attività accessorie esuccessive necessarie per il conseguimento del ri-sultato voluto dalle parti ed, in particolare, il com-pimento delle cosiddette “visure” catastali e ipote-carie allo scopo di individuare esattamente il benee verificarne la libertà, salvo espresso esonero delnotaio stesso da tale attività per concorde volontàdelle parti esternata in una clausola inserita nellascrittura e dettata da motivi di urgenza o da altreragioni (2).

(1) Si vedano in argomento S. Brandani, L’indagine della vo-lontà delle parti ex art. 47, ultimo comma, legge notarile e lascrittura privata autenticata, in Riv. not., 3, 2012, 577 ss.; G. Na-vone, Scrittura privata autenticata e controllo notarile di legalità,in L’atto pubblico notarile come strumento di tutela nella societàdell’informazione, a cura di P. Sirena, Quaderni della Fondazio-ne Italiana del Notariato, n. 1/2013, VII.

(2) Cass., Sez. III, 1° dicembre 2009, n. 25270; Cass., Sez.III, 31 maggio 2006, n. 13015; Cass., Sez. II, 16 marzo 2006, n.5868; Cass., Sez. II, 18 gennaio 2002, n. 547; Cass., Sez. III, 6aprile 1995, n. 4020; Cass., Sez. II, 20 gennaio 1994, n. 475,che, in considerazione del sistema di pubblicità immobiliare,affermava la colpa professionale del notaio il quale, incaricatodella redazione di un contratto di vendita immobiliare, e nondella mera autenticazione delle sottoscrizioni del relativo docu-mento già da altri predisposto, aveva scelto la forma dellascrittura privata autenticata, senza effettuare visure ipotecarie,

né quanto meno prospettare alla parte acquirente l’opportuni-tà di far effettuare da terzi tali visure o di richiedere le certifica-zioni di cui all’art. 2673 c.c.; si vedano, altrimenti, le precedentiCass., Sez. II 23 dicembre 2004, n. 23934, e Cass., Sez. III, 22marzo 1994, n. 2699, che negavano l’obbligo del notaio di ef-fettuare le visure per il notaio incaricato dell’autenticazione diuna scrittura privata, allorché il contenuto negoziale fosse sta-to predisposto già da altri o dagli stessi contraenti, a menoche non gli risultasse conferito incarico espresso; peraltro, l’i-potesi della scrittura predisposta dalle parti o da terzi è ormaisottoposta dalle più recenti elaborazioni delle regole deontolo-giche al medesimo controllo di legalità cui va soggetta la scrit-tura confezionata dal notaio.

In dottrina, cfr. A. Venturelli, La responsabilità del notaio peromesse visure ipotecarie: il caso della scrittura privata autentica-ta, in Resp. civ., 2005, 10, 818 ss.; A. Barca, Scrittura privataautenticata predisposta dal notaio, visure ipocatastali e respon-




Dunque, sotto un profilo deontologico, poiché gliobblighi di visura sussistono per il notaio sia perl’atto pubblico che per la scrittura privata autenti-cata, la dispensa suppone la specificazione nellastessa scrittura privata o nell’atto pubblico che leparti abbiano raggiunto un accordo in tal senso eva formulata come clausola inserita mediante men-zione nel negozio traslativo. La concorde dispensapattizia dall’obbligo notarile di esecuzione degli ac-certamenti ipocatastali trova giustificazione, di vol-ta in volta, in ragioni di urgenza, o di risparmio dispesa in rapporto all’esiguo valore del bene aliena-to, secondo una valutazione di meritevolezza favo-rita dalle motivazioni esplicitate nell’atto, e suppo-ne l’adempimento dei doveri di informazione e dichiarimento incombenti sul professionista nei con-fronti dei contraenti, quanto all’importanza dellevisure ventennali a fini di sicurezza dell’acquisto.Sicché, l’esonero dalla visure non deve mai essereconseguenza dell’iniziativa dello stesso notaio, ilquale prospetti alle parti i correlati vantaggi in ter-mini di costi e di tempi.

Incombe sul notaio la prova dimostrato di aver agi-to su impulso concreto dei contraenti, in relazionea circostanze eccezionali dallo stesso verificate,connotandosi comunque di eccezionalità la dispen-sa dalle visure, in maniera da garantire che gli in-teressi delle parti non vengano pregiudicati.La rilevanza deontologica di tali condotte puòcomportare la responsabilità disciplinare ex art.147, comma 1, lett. a), L. n. 89 del 1913, normache configura come illecito, a forma libera, condot-te che, seppur non tipizzate, siano comunque ido-nee a ledere la dignità e la reputazione del notaio,nonché il decoro ed il prestigio della classe notari-le, il cui contenuto è integrato dalle regole di eticaprofessionale e la cui individuazione in concreto è,peraltro, rimessa agli organi di disciplina (3). Altri-menti, sarà ravvisabile l’illecito risultante dal com-binato disposto dell’art. 147, comma 1, lett. b), L.16 febbraio 1913, n. 89, e degli artt. 47 e 48 delcodice deontologico elaborato dal Consiglio nazio-nale del notariato.

sabilità professionale, in Giur. it., 1996, 7, 1274 ss.(3) Cass., Sez. II, 28 agosto 2015, n. 17266; Cass., Sez. III,

12 novembre 2013, n. 25408.




Parti comuni

La dismissione illecitadell’impianto centralizzatodi Giuseppe Bordolli - Consulente legale in Genova

Il condominio costituisce una comunione forzosa, destinata a protrarsi nel tempo, in cui le cose,gli impianti ed i servizi comuni sono necessari materialmente per l’esistenza o sono funzional-mente destinati all’uso o al servizio delle unità immobiliari in proprietà solitaria con la conse-guenza che l’assemblea, nell’ambito della gestione delle parti comuni, deve astenersi da assu-mere decisioni lesive dell’interesse dei condomini a continuare ad usufruire dei beni comuni.

La collettività condominiale ha il potere di decide-re a maggioranza le modalità concrete di utilizza-zione dei beni comuni o di modificare quelle in at-to (quando sono divenute onerose o poco funzio-nali o addirittura contrarie alla legge), revocandouna precedente delibera o trasferendo beni comuniin altri luoghi o addirittura decidendo la dismissio-ne di quelli obsoleti.Del resto, la necessità di introdurre modifiche edammodernamenti appare incontestabile se questisono ritenuti idonei a rendere più confortevole lavita nelle abitazioni, anche nel caso in cui, assiemeal vantaggio dei più (e spesso di tutti, compresi idissenzienti), esse comportino qualche inconve-niente o pregiudizio per taluno dei condomini.Naturalmente è certamente lecita anche la dismis-sione di quegli impianti condominiali da conside-rarsi superflui in relazione alle condizioni obiettiveed alle esigenze delle moderne concezioni di vita,ovvero illegali, perché vietati da norme imperati-ve (1).L’assemblea, quindi, se è accertato che quel servi-zio o bene è diventato oneroso o inutile e deve es-sere sostituito con altri mezzi idonei, può deliberar-ne la sostituzione e il provvedimento può essereadottato a maggioranza, trattandosi di una modifi-cazione delle modalità di svolgimento del servizioche non incide sul diritto di cui sono titolari i sin-goli condomini (2).In tali casi l’opposizione della minoranza dei con-domini o di uno soltanto, se ammessa, ripristine-

rebbe quello ius prohibendi, che il metodo collegialeed il principio di maggioranza mirano a superare.Al contrario non possono essere ritenute lecitequelle delibere che configurano una radicale tra-sformazione della cosa comune nella sua destina-zione strutturale ed economica, obiettivamentepregiudizievole per tutte le unità immobiliari.

La delibera di dismissione (illecita)dell’impianto centralizzato

Come sopra detto, in tema di gestione dei beni edei servizi comuni, e nell’ambito della gestione di-namica degli stessi, non v’è ragione di prescrivereuna sorta di intangibilità delle condizioni esistentie di negare l’operatività del principio di maggio-ranza nelle decisioni relative alle modifiche del ser-vizio ed all’utilizzazione dei beni (comuni).Così, ad esempio, se l’impianto preesistente è obso-leto o guasto è lecita la modifica del tipo di ali-mentazione dell’impianto di riscaldamento centra-lizzato da gasolio a metano, rappresentando unamanutenzione straordinaria; se poi il preesistentebruciatore è ancora funzionante, la sua sostituzionerientra nelle semplici modifiche migliorative del-l’impianto, ove diretta ad utilizzare una fonte dienergia più redditizia e meno inquinante (3).All’opposto la delibera, presa a maggioranza, di ri-nuncia non al mero servizio, ma all’impianto cen-tralizzato di riscaldamento, configurando non unasemplice modifica, bensì una radicale alterazionedella cosa comune nella sua destinazione struttura-

(1) Cass. 27 aprile 1991, n. 4652, in Giur. it., 1991, I, 1, 984.(2) Cass. 11 gennaio 2012, n. 144, in questa Rivista, 2012,

191.(3) App. Roma 7 maggio 1997, inedita.

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le od economica, obiettivamente pregiudizievoleper tutte le unità immobiliari già allacciate o su-scettibili di allacciamento al medesimo, urta con-tro il limite invalicabile di cui al quarto commadell’art. 1120 c.c., che vieta tutte le innovazioniche rendano parti comuni dell’edificio inservibiliall’uso o al godimento di un solo condominio dis-senziente (4).Se l’edificio nasce con determinati impianti comu-ni, l’ascensore, il condizionamento dell’aria o il ri-scaldamento centralizzati, all’assemblea, che decidecon il metodo collegiale e con il principio di mag-gioranza, non è riconosciuto il potere di dismetter-li.Poiché decidere di sopprimere talune parti comunidell’edificio, non rientra tra le attribuzioni dell’as-semblea, la delibera che dispone l’eliminazione, invia definitiva, dell’impianto di riscaldamento cen-tralizzato è viziata da nullità per impossibilità giuri-dica dell’oggetto.Infatti, il condominio si costituisce con un certoassetto degli interessi e dei diritti soggettivi sulleparti comuni susseguente alla conformazione fisicadel fabbricato che non può essere modificato daipartecipanti se non in forza dell’autonomia privata.In ogni caso non è possibile giustificare tale radica-le modifica sottolineando la possibilità in seguitodel ripristino dello “status quo ante”, poiché allasussistenza dell’alterazione vietata sulla cosa comu-ne non è necessaria l’assoluta irreversibilità dellamodifica adottata (5).Di conseguenza, la deliberazione dell’assembleacondominiale, avente ad oggetto una siffatta deci-sione, richiede necessariamente il consenso unani-me dei condomini, senza che sia sufficiente la mag-gioranza di cui ai commi secondo, quarto e quintodell’art. 1136 c.c. (6).Quanto sopra vale anche per l’impianto centraliz-zato dell’acqua calda (che è compreso fra le particomuni dell’edificio a norma dell’art. 1117, nn. 2 e3, c.c.), con la conseguenza che anche la deliberadi soppressione di detto servizio richiede, per poteressere validamente approvata, l’unanimità dei con-domini, senza che possa rilevare la mancanza di as-soluta irreversibilità dell’adottata decisione e la

particolare onerosità del mantenimento e adegua-mento degli impianti (7).In ogni caso è da ritenersi illegittima anche la deli-berazione adottata a maggioranza delle quote mille-simali con la quale si prevede la trasformazionedell’impianto centralizzato in impianti unifamiliarie si autorizza ogni condomino a provvedere auto-nomamente ad installare l’impianto che ritiene piùopportuno senza alcun riferimento al rispetto delleprescrizioni di legge per la riduzione dei consumienergetici previsti dalla L. n. 10/1991 (8).

La mancata esecuzione dei lavori diriparazione/adeguamento dell’impiantocomune

Non vi è dubbio che anche la delibera assemblearedi non eseguire i lavori di riparazione e di adegua-mento dell’impianto comune di riscaldamento cen-tralizzato (perché troppo onerosi sul piano econo-mico) sia illegittima, trattandosi di decisione che,di fatto, impedisce il godimento dell’impianto co-mune ai condomini dissenzienti.Il rifiuto di deliberare le spese per la conservazione,siccome determina l’impedimento all’uso degli im-pianti comuni a danno dei condomini dissenzienti,menoma le facoltà ed i poteri inerenti ai loro dirit-ti.Ma, mentre è nulla per l’impossibilità giuridica del-l’oggetto la delibera assembleare che decide di eli-minare una parte comune (perché la statuizionenon si comprende nelle attribuzioni dell’assem-blea), si ritiene viziata da nullità per illiceità del-l’oggetto, in quanto lede i diritti soggettivi dei con-domini (dissenzienti), la delibera che decide dinon effettuare le spese necessarie per la conserva-zione perché valutate economicamente troppoonerose (9).Tali oneri configurano delle obbligazioni propterrem, le quali hanno origine dall’appartenenza dellacosa ed alle quali i singoli condomini sono tenutiper legge in virtù della titolarità del diritto.Di conseguenza il rifiuto di deliberare i lavori dimanutenzione e di adattamento, configura un ina-dempimento grave dell’obbligazione di sostenere lespese per la conservazione che pone in pericolo

(4) Cass. 10 giugno 1991, n. 6565, in Giust. civ., 1992, I,773.

(5) Cass. 6 dicembre 1986, n. 7256, in Giur. it., 1987, I, 1,1202.

(6) Cass. 20 gennaio 2015, n. 862, in Mass. Giust. civ.,1992.

(7) Cass. 23 marzo 1991, n. 3186, in Arch. locaz., 1991,

507.(8) Tale disciplina, dopo l’introduzione dell’obbligo di termo-

regolazione e contabil izzazione previsto dal D.Lgs. n.102/2014, risulta applicabili in casi limitati.

(9) Cass. 10 giugno 1981, n. 3775, in Arch. locaz., 1981,397.

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l’integrità stessa e l’efficienza di un impianto comu-ne.Tale decisione, quindi, può prendersi in esame esindacarsi sotto il preminente aspetto della legitti-mità, ovverosia della conformità al sistema alle di-rettive, ai principi ed alle norme dell’istituto delcondominio negli edifici perché la statuizione dinon eseguire le riparazioni e le modifiche necessa-rie per utilizzare l’impianto, di fatto, pone in essereun impedimento all’uso di una parte comune inpregiudizio dei condomini dissenzienti.In altre parole, nel caso in questione, non vale ilprincipio secondo cui il controllo giurisdizionalenon si estende alla valutazione del merito e delladiscrezionalità, di cui dispone l’assemblea, quale or-gano sovrano della volontà dei condomini (10).È evidente, infatti, che la deliberazione assemblea-re di non eseguire i lavori di riparazione e di ade-guamento dell’impianto di riscaldamento centralenon possa essere esaminata sotto il profilo dellaconvenienza economica ma sotto il profilo della le-gittimità.

Atto emulativo e diritto al ripristinodell’impianto comune

La Corte di cassazione, secondo quello che risultaessere l’insegnamento dominante, ritiene che l’attoemulativo, così come disciplinato dall’art. 833 c.c.,si iscriva nell’ambito dei limiti alle facoltà di godi-mento da parte del proprietario e, dunque, al con-tenuto del diritto di proprietà, sanzionando comecomportamenti illeciti atti che pure astrattamentesono configurabili conformi al diritto in quantoesplicazioni delle suddette facoltà (11).Tale fattispecie sussiste solo quando l’atto sia privodi utilità per chi lo compie e che abbia il solo sco-po di nuocere o di recare molestia ad altri.In particolare, l’atto deve essere obiettivamenteprivo di alcuna utilità per il proprietario ma di persé idoneo ad arrecare danno a terzi, dovendo poi ilrequisito del c.d. animus nocendi essere accertato al-la stregua della condotta e da cui possa trarsi ine-quivocabilmente la prova dell’assenza di interesseper il proprietario di compiere un atto.Così è evidente che stendere il bucato ed i tappetiin modo da oscurare la finestra dell’appartamentosottostante costituisca atto emulativo, vietato aisensi dell’art. 833 c.c., quando è possibile utilizzare

altre posizioni o, comunque, stendere in modo daevitare l’oscuramento delle aperture sottostanti.Al contrario non è riconducibile a tale categoria ladelibera del condominio che, nel disporre il ripri-stino della recinzione della terrazza a livello attra-verso l’installazione di una rete divisoria fra la par-te di proprietà esclusiva del condomino e quella diproprietà comune, abbia la finalità di impedirnel’usucapione e di delimitare il confine, garantendoa tutti i condomini l’accesso alla parte comu-ne (12).Allo stesso modo l’art. 833 c.c. non può essere in-vocato fuori del campo per cui è dettata e, in parti-colare, contro un condomino, il quale eserciti ilproprio diritto di rivolgersi al giudice per far di-chiarare l’asserita nullità di una deliberazione del-l’assemblea dei condomini (13).In ogni caso non è riconducibile a tale categoriaun atto comunque rispondente ad un interesse delproprietario, non potendo il giudice compiere unavalutazione comparativa discrezionale fra gli inte-ressi in gioco o formulare un giudizio di meritevo-lezza e prevalenza fra gli stessi.Ne consegue la piena legittimità della pretesa delcondomino al ripristino dell’impianto di riscalda-mento centralizzato soppresso dall’assemblea deicondomini con delibera dichiarata illegittima.In ogni caso non può essere considerata l’onerositàper gli altri condomini, nel frattempo dotatisi diimpianti autonomi unifamiliari, delle opere neces-sarie a tale ripristino, o l’eventuale possibilità per ilcondomino di ottenere, a titolo di risarcimento deldanno, il ristoro del costo necessario alla realizza-zione di un impianto di riscaldamento autonomo.Alla luce di quanto sopra con una recente decisio-ne la Suprema Corte ha cassato la sentenza di me-rito che aveva ritenuto emulativa la richiesta di ri-pristino dell’impianto di riscaldamento centralizza-to illecitamente dismesso (14).Secondo i giudici supremi la corte d’appello ha er-rato nel ritenere integrato l’abuso del diritto daparte dell’attrice in quanto ha fondato tale decisio-ne su un inammissibile giudizio di proporzionalitàfra l’utilità conseguibile dalla condomina e l’onero-sità che ne sarebbe derivata ai condomini.

(10) Cass. 20 giugno 2012, n. 10199, in Mass. Giust. civ.,2012; Trib. Roma 19 giugno 2012.

(11) Cass. 11 aprile 2001, n. 5421, in Vita not., 2001, 825.(12) Cass. 27 giugno 2005, n. 13732, in Arch. locaz., 2006,

1, 83.(13) Cass. 14 marzo 1975, n. 970, in Mass. Giust. civ., 1975.(14) Cass. 22 gennaio 2016, n. 1209, in questa Rivista,

2016, 191.

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Dismissione illecita e dirittidel condomino

Come sopra detto è radicalmente nulla quella deli-bera che, in assenza di un consenso prestato da tut-ti i condomini (e/o in violazione di norma del re-golamento), mira a sottrarre i beni o impianti co-muni alla loro destinazione, rendendoli inservibili.Pertanto, non è sufficiente la sola maggioranzaqualificata a rendere legittima la delibera che di-spone la dismissione dell’impianto centrale.In tal caso ogni partecipante al condominio potràimpugnare la decisione illecita senza limiti di tem-po per far vale in giudizio il diritto al ripristino del-l’impianto centrale che è stato illegittimamente di-sattivato dall’assemblea dei condomini e/o il dirittoal risarcimento dei danni derivanti dalla soppres-sione del servizio comune di riscaldamento.Così il proprietario-locatore, che è contrario alladismissione dell’impianto e costretto ad effettuarespese non volute e non preventivate, ha diritto adottenere il risarcimento dei danni subiti.Ma - come recentemente precisato dalla Cassazio-ne - il diritto a reagire contro la delibera sopra det-ta spetta pure al successore a titolo particolare nel-la proprietà di un immobile condominiale che puòavere interesse ad impugnare decisioni adottate, inepoca anteriore al suo acquisto, in contrasto con iprincipi di diritto condominiale o il regolamentodi condomino (15).Nella fattispecie sottoposta all’attenzione dellaS.C., l’acquirente di un’unità immobiliare, dopotre anni dal suo subentro, impugnava la delibera didismissione dell’impianto comune (assunta primadell’acquisto) affinché venisse dichiarata nulla,perché la stessa era stata assunta in contrasto conle previsioni regolamentari, in assenza di un con-senso unanime ed inoltre, perché il distacco nonappagava le aspettative del risparmio energetico(che non si era verificato) e costituiva un dannoper l’ambiente e la salute.Il Condominio pretendeva il rigetto della doman-da, evidenziando in particolare che l’impianto cen-tralizzato, risalendo ad oltre trenta anni prima, eraormai obsoleto e logoro e richiedeva frequenti in-terventi di manutenzione.Il tribunale dava ragione al neo-condominio, lacorte d’appello riteneva invece l’istante carente diun proprio interesse ad agire in quanto era divenu-

to proprietario quando le modifiche deliberate era-no già state attuate da anni, accettando l’immobilenello stato di fatto in cui si trovava.Di diverso avviso la Cassazione secondo la qualecostituisce principio consolidato quello per il qualeil successore a titolo particolare nella proprietàcondominiale ha interesse ad impugnare le deliberedell’assemblea dei condomini, prese prima del suoacquisto, quando abbiano avuto per oggetto mate-rie destinate ad incidere nella sua (nuova) sferagiuridica.A quanto sopra bisogna aggiungere che la legitti-mazione ad impugnare una deliberazione assem-bleare compete a chi abbia acquistato l’immobilein epoca successiva alla delibera condominiale,poiché, ai fini della legittimazione, occorre tenerconto della situazione esistente al momento dellaproposizione della domanda (16).Del resto bisogna considerare che secondo altroconsolidato principio le azioni di nullità relativealle delibere condominiali possono essere propostein ogni momento da chiunque vi abbia interesse eanche dal condomino che abbia partecipato con ilsuo voto favorevole alla formazione della deliberanulla purché alleghi e dimostri di avervi interesseper evitare un apprezzabile suo pregiudizio, nonoperando nel diritto sostanziale la regola propriadella materia processuale secondo cui chi ha con-corso a dare causa alla nullità non può farla vale-re (17).Di conseguenza non è possibile affermare che il de-corso di qualche anno dall’acquisto prima dellaproposizione della domanda comporti la carenza diinteresse ad agire: tale ragionamento infatti contra-sta evidentemente con la natura imprescrittibiledell’azione di nullità e, qualora non sia accompa-gnato da altri elementi, non può risultare preclusi-vo della richiesta di accertamento di nullità.Allo stesso modo si può osservare che se l’interessea far valere la nullità sussiste anche in capo al con-domino che abbia espresso voto favorevole, con-correndo in tal modo all’adozione della delibera in-valida, coerentemente deve escludersi che la meraaccettazione delle modifiche, possa precludere lasuccessiva azione di nullità, ove si deduca ed alle-ghi comunque un interesse al relativo accertamen-to.

(15) Cass. 14 giugno 2016, n. 12235, in Mass. Giust. civ.,2016.

(16) Cass. 2 febbraio 2007, n. 2362, in Giust. civ. Mass.,

2007.(17) Cass. 14 giugno 2013, n. 15042, in Giust. civ. Mass.,

2013.

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Regolamento

La non semplice definizionedi “animale domestico”in materia di condominiodi Leonardo Bottazzi - Specializzando in Professioni Legali presso l’Universitàdegli Studi di Milano e Julia Hasani - Dottoressa in Giurisprudenza

La riforma operata dal legislatore nel 2012 in materia di condominio ha disciplinato anche la de-tenzione degli animali nel proprio appartamento. La corretta definizione di animale domesticonon è però sempre agevole, soprattutto in specifici casi particolari. In questo contributo si tente-rà di esaminare l’applicazione del comma 5 dell’art. 1138 c.c. anche alla luce delle direttive eu-ropee e della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia del 1987, re-centemente ratificata dall’Italia.

I regolamenti condominiali e la novelladel 2012

L’art. 16 della L. 11 dicembre 2012, n. 220 ha in-trodotto nel nostro ordinamento una norma diindubbio interesse per gli amanti degli anima-li (1). Questo atto legislativo ha infatti novellatol’art. 1138 c.c. in materia di “Modifiche alla disci-plina del condominio negli edifici”, sancendo che lenorme del regolamento condominiale non posso-no vietare di possedere o detenere animali dome-stici (2). Si è discusso in dottrina (3) se la modifi-ca del precetto da ultimo richiamato abbia incisoanche sui regolamenti illo tempore esistenti, facen-do cadere le limitazioni o i divieti; si è cercatoquindi di indagare se in tema di successione dileggi nel tempo le norme sopravvenute privino o

meno le clausole contrattuali e assembleari vigen-ti della capacità di produrre effetti ulteriori profuturo.Dal punto di vista definitorio si è pertanto assistitoall’abbandono del termine animale ‘da compagnia’e privilegiato l’aspetto più domestico, di affezione.Il corretto inquadramento semantico è di certo op-portuno, in quanto se un animale è da considerarsicome ‘domestico’ ciò comporta senza dubbio il vie-tarne l’abbandono, la produzione e macellazione,l’importazione e l’esportazione a fini alimentari, lostoccaggio e il consumo. Ancora, non è possibileimpiegare tali animali in spettacoli o manifestazio-ni pericolose o degradanti (4).

(1) Secondo un rapporto di Eurispes del gennaio 2016 il22,5% degli italiani ha almeno un animale da compagnia, il9,3% ne ha due, il 4,1% ne ha tre e il 7,4% dichiara di avernepiù di tre.

(2) La riforma, in vigore dal 18 giugno 2013, fu fortementevoluta dalla Lav, che nel 2008 presentò la proposta di legge fi-nalizzata alla modifica del codice civile.

(3) Di recente la Cassazione, confermando il precedenteorientamento, ha stabilito che il divieto di tenere negli apparta-menti i comuni animali domestici non può essere contenutonegli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti re-golamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel di-ritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato ap-partenenti ad essi individualmente ed in esclusiva (cfr. Cass. n.3705/2011 e Cass. n. 12028/1993). Oltretutto V. Carbone ricor-da in Luci e ombre sulla nuova disciplina del condominio negli

edifici, in Corr. giur., 2013, 2, 161, che sarà quindi necessariomodificare i regolamenti vigenti votati dall’assemblea che con-tengono il divieto e ammettere cani, gatti, pesci, criceti, cavie,porcellini d’india, pappagalli, canarini, tartarughe, conigli etc.,con la precisazione che la norma non è inderogabile e quindisono validi i vecchi o i nuovi regolamenti pattizi, sottoscritti datutti con trascrizione della clausola nei pubblici registri, in mo-do da renderla opponibile ad un terzo nuovo acquirente diun’unità immobiliare.

(4) Già nel 2004 si è cominciato a porre le basi per un rico-noscimento giuridico “indiretto” a questa particolare forma didiritto, a guisa d’esempio con l’approvazione della L. 20 luglio2004, n. 189. Al riguardo C. Belli - I. Meo, Regolamento di con-dominio, contratto di locazione e divieto di detenzione degli ani-mali, in questa Rivista, 2014, 1, 9.

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La normativa sovranazionale e interna

L’attenzione dei vari interlocutori internazionalirelativamente al riconoscimento dei diritti in capoagli animali si è concretata nel 1978, presso la sededell’UNESCO, con la proclamazione della Dichia-razione Universale dei Diritti dell’Animale, sottoli-neando l’etica del rispetto verso l’ambiente e tuttigli esseri viventi. Ancora, l’art. 13 del Trattato sulfunzionamento dell’Unione Europea stabilisce che“l’Unione e gli Stati membri tengono pienamenteconto delle esigenze in materia di benessere deglianimali in quanto esseri senzienti” (5).La normativa sovranazionale, nello specifico laConvenzione europea per la protezione degli ani-mali da compagnia - conclusa a Strasburgo il 13novembre 1987 e ratificata dall’Italia con L. 4 no-vembre 2010, n. 201 - indica all’art. 1 che “peranimale da compagnia si intende ogni animale te-nuto, o destinato ad essere tenuto dall’uomo, inparticolare presso il suo alloggio domestico, per suodiletto e compagnia”; parimenti, anche l’art. 3,lett. a), Reg. (CE) n. 998/2003 li definisce comeanimali accompagnati dal loro proprietario (6), oda una persona fisica che ne assume la responsabi-lità per conto del proprietario, durante il movi-mento e non destinati alla vendita o al trasferi-mento di proprietà.Tali generali definizioni di animali da compagniafurono positivizzate nel contesto italiano, diven-tando più concrete e restrittive. In particolare, ilD.P.C.M. 28 febbraio 2003 prescrive che è da con-siderarsi da compagnia ogni animale tenuto - o de-stinato a essere tenuto - dall’uomo per affezione,senza finalità produttive o alimentari, compresiquegli animali che svolgono attività utili agli esseriumani quali il cane per disabili, gli animali da pet-therapy, da riabilitazione, e quelli impiegati nellapubblicità (7).L’introduzione della parola “domestici” nella L. 11dicembre 2012, n. 220 pare quindi permettereun’interpretazione in senso più estensivo, venendoa ricomprendere anche animali meno comuni ri-spetto ai classici cani, gatti, criceti e canarini.

La detenzione di animali particolari incondominio: garanzie e doveri

Una peculiare vicenda avvenuta nell’estate del2016 nel territorio di un comune trevigiano - laquale ha suscitato l’interesse dei media locali e na-zionali - è utile per capire quanto la precisione diun termine giuridico possa cambiare la quotidianitàdi taluni. Un inventore settantenne, grande aman-te degli animali, decise di ospitare nel suo apparta-mento ubicato in un condominio un gallo padova-no. L’amministratore dello stabile comunicò il fat-to ai locali uffici comunali, asserendo che l’animalefosse rumoroso e imbrattatore. In base a una con-troversa ordinanza sindacale (8) esecutiva dal pri-mo settembre 2016, il signore non avrebbe dovutodetenere il gallo all’interno del condominio, enemmeno muoversi liberamente con quest’ultimonelle pubbliche vie comunali. Il cittadino dopoaver ottemperato, insoddisfatto, chiese la revoca inautotutela della prefata ordinanza sindacale anchealla luce dell’art. 8 della Convenzione europea perla salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertàfondamentali (9).Appare quindi manifesto che il ricomprendere det-to gallo padovano nella categoria ‘animali domesti-ci’ possa ribaltare il senso del provvedimento adot-tato dal primo cittadino di quel borgo. A nostrosommesso avviso vi sono infatti vari indici, di ca-rattere fattuale e giuridico, che possono orientarel’interprete nel propendere per l’una o l’altra solu-zione.In primis, il già citato Reg. (CE) n. 998/2003 pre-vede al suo Allegato I, Parte C, che sono da consi-derarsi animali da compagnia gli uccelli di tutte lespecie, esclusi però i volatili previsti dalle Direttive90/539/CEE e 92/65/CEE; quest’ultime, in partico-lare la 539 del 15 ottobre 1990, escludono expressisverbis dal proprio ambito di applicazione il pollamedestinato a mostre, concorsi o competizioni. Amente di quanto esposto nel progetto CO.VA. (10)promosso dalla Regione Veneto, la Gallinis Patavi-nis è definita come un avicolo di razza molto anticae con discendenza nord-europea, di leggere dimen-

(5) Trattato sul funzionamento dell’UE (TFUE) come da ulti-mo modificato dall’art. 2 del Trattato di Lisbona del 13 dicem-bre 2007, poi ratificato dalla L. 2 agosto 2008, n. 130.

(6) Nell’ottica di considerare gli animali come esseri sen-zienti, in luogo della parola “proprietario” sarebbe stato più op-portuno l’utilizzo da parte del legislatore europeo delle parolecustode privilegiato e custode temporaneo.

(7) G.A. Parini, Morte dell’animale di affezione e tutela risar-citoria: è ancora uno scontro tra diritto e sentimento?, in Nuovagiur. civ. comm., 2012, 9, 20603. Inoltre già con la Legge 14agosto 1991, n. 281 si è stabilito che lo Stato promuove e di-

sciplina la tutela degli animali di affezione, condanna gli atti dicrudeltà contro di essi, i maltrattamenti ed il loro abbandono,al fine di favorire la corretta convivenza tra uomo e animale edi tutelare la salute pubblica e l’ambiente.

(8) Ordinanza sindacale n. 37/2016, Comune di Silea (TV).(9) La Convenzione è stata firmata a Roma il 4 novembre

1950 ed è entrata in vigore per l’Italia nell'ottobre del 1955.(10) Progetto CO.VA. - Interventi per la Conservazione e la

Valorizzazione di razze avicole locali Venete, studio congiuntodi Veneto Agricoltura, del Dipartimento di Scienze Zootecnichedell’Università degli Studi di Padova e dell’Istituto Zooprofilatti-

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sioni, con colorazione elegante ed ornamentale,avente un corpo mediamente lungo caratterizzatodal ciuffo voluminoso e dalla barba molto sviluppa-ta (11). Ciò vale quindi, per esclusione, a includeredetto uccello nel novero degli animali ‘da compa-gnia’.In secondo luogo, in ossequio al regolamento dipolizia urbana (12) di quel Comune veneto, i pro-prietari e/o detentori di animali hanno il dovere dicustodirli in modo che non danneggino o sporchi-no le proprietà pubbliche e private, adoperandosi aprendere ogni possibile precauzione per impedirnela fuga e garantire la tutela di terzi da aggressioni.Il gallo de quo, le cui deiezioni sono prontamentepulite dall’anziano, è stato dichiarato sano dal ve-terinario ed è assicurato per responsabilità civileverso terzi con un massimale di due milioni di eu-ro. Si palesa così l’affectio che lega l’animale al suosensibile custode, il quale chiaramente detienequel gallo non per fini produttivi o alimentari.Per quanto infine concerne le immissioni acusti-che, dal punto di vista fattuale l’animale si riposanelle ore notturne e di primo pomeriggio in un ri-covero insonorizzato appositamente creato nel ga-rage dello stabile. Si desidera hic et nunc sottolinea-re che varie sentenze di giudici di merito hannochiarito, in merito alle situazioni di cui agli artt.844 c.c. e 659 c.p., la possibilità per gli animali do-mestici di poter emettere versi (13); inter alia èd’uopo ricordare che, con una nota pronunciaemessa nel 2012, un magistrato del Tribunale diLanciano ha stabilito che abbaiare è un diritto esi-stenziale del cane (14). Il vivere consociati infatti

ci impone dei doveri di solidarietà sanciti tanto co-stituzionalmente quanto da fonti sovranazionali.Tutto ciò considerato, a far data novembre 2016l’ordinanza sindacale richiamata è stata precisatadall’attenta autorità comunale; quest’ultima infatti,riconoscendo che detto gallo ornamentale padova-no è da considerarsi quale animale domestico, neha permesso la detenzione da parte del sensibilecustode, in osservanza però del - ragionevole - ri-spetto della quiete degli altri condomini (15). Taleprecisazione ha indubbio carattere di novità, inquanto costituisce un precedente interessante inrelazione ai diritti degli animali meno comune-mente detenuti in condominio (16).Sotto il profilo penalistico, nel caso in cui determi-nati galli fossero da considerarsi come inclusi nellacategoria ornamentali, a nostro sommesso avviso aisensi del Libro II, Titolo IX bis c.p. gli stessi nonpotrebbero essere seviziati e maltrattati (quindi némangiati, né importati per fini alimentari). Solu-zioni simili sono state prospettate in relazione adaltri animali, quali il coniglio, considerando unaproposta di legge del 2015 che prevede la reclusio-ne fino a due anni per chiunque consumi la carnedi quest’ultimo animale (17).Dalla riflessione emerge dunque che da un lato ungallo ornamentale, se non è detenuto per fini ali-mentari, può essere considerato domestico e quindiessere tenuto in condominio e godere della prote-zione data dalla norma penale; allo stesso tempo,però, in casi particolari e in difetto del vincolo diaffezione si potrebbe desumere la possibilità di con-sumarne la carne. Ciò sta a significare che se un

co Sperimentale delle Venezie, pubblicazione realizzata nel-l’ambito della L.R. 9 agosto 1999, n. 32.

(11) La razza Padovana dal gran ciuffo, è descritta e illustra-ta nell’opera Ornithologiae di Ulisse Aldovrandi (1600). Altre ci-tazioni del ‘500 riportano l’esistenza, nel padovano, di una raz-za di pollo, particolarmente produttiva e famosa. Incerta l’origi-ne della razza, probabilmente giunta in Italia nel 1300 dalla Po-lonia, forse ad opera di Giovanni Dondi Dell’Orologio, nobilepadovano, insigne medico ed astronomo, conquistato dallabellezza e dall’eleganza di questi polli, tanto da essere conside-rati animali di lusso. L’origine rimane, comunque problematicae si intreccia, oltre che alla gallina polacca, anche con quellaolandese che presenta il ciuffo, ma non la barba. Moltissimedelle pubblicazioni del XIX e XX secolo inerenti all’avicoltura,riportano l’esistenza della razza Padovana descrivendola condovizia di particolari. Per tutto il novecento il suo numero si èparticolarmente ridotto, essendo allevata da pochi avicoltoriamatoriali.

(12) Approvato con deliberazione del Consiglio Comunaledi Silea n. 48 del 27 settembre 2013, in particolare si vedanogli artt. 22 e 41.

(13) Sul punto si veda G. Bordolli, Animali nelle abitazioni edisturbo del vicinato, in questa Rivista, 2006, 9. Ancora, F. Lan-dolfi, Tranquillità nel condominio: attività vietate, in questa Rivi-sta, 2005, 4.

(14) V. Zeppilli, Per il cane abbaiare è un diritto sacrosanto,in www.studiocataldi.it, 25 giugno 2016.

(15) La Corte di cassazione nel 2015 ha affermato che ècondannabile il custode di un cane che abbaia rumorosamenteanche di notte, pur in difetto di un accertamento tecnico e og-gettivo finalizzato ad accertare il superamento della soglia dinormale tollerabilità. In tema di disturbo delle occupazioni edel riposo delle persone, l’effettiva idoneità delle emissioni so-nore ad arrecare nocumento ad un numero indeterminato dipersone costituisce un accertamento di fatto, rimesso quindiall’apprezzamento del giudice di merito, il quale può fondare ilproprio convincimento su altri elementi probatori - oltre agliaccertamenti tecnici - atti a dimostrare la sussistenza di un fe-nomeno in grado di arrecare oggettivamente disturbo dellapubblica quiete. Sul punto si veda Cass. pen., Sez. III, 9 dicem-bre 2015, n. 48460.

(16) A mente della decisione resa dal Trib. Varese, Sez. I, 7dicembre 2011 “il sentimento per gli animali ha protezione co-stituzionale e riconoscimento europeo, cosicché deve esserericonosciuto un vero e proprio diritto soggettivo all’animale dacompagnia”.

(17) Proposta di legge relativa al riconoscimento dei conigliquali animali di affezione, nonché divieto della vendita e delconsumo delle loro carni e dell’utilizzazione delle loro pelli epellicce a fini commerciali, presentata il 30 gennaio 2015.

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custode dovesse decidere, ad libitum, che l’affectiocon l’animale è venuta a mancare e/o ritenere chequel determinato gallo ornamentale non venga piùdestinato a mostre o competizioni, dovrebbe comu-nicarlo espressamente alle autorità competenti(quali?) prima di ucciderlo al fine di mangiarne lacarne - in ossequio all’antica tradizione culinaria -per non rischiare di incorrere nella sanzione penalerichiamata.Cionondimeno, non si può non rilevare che esisto-no ancora nel nostro ordinamento disposizioni dal-le quali traspare la considerazione dell’animale allastregua di una res. Un esempio evidente è il terzocomma dell’art. 638 c.p., il quale prevede una cau-sa di non punibilità per chi senza necessità uccide,o rende inservibili o comunque deteriora volatilisorpresi nei fondi da lui posseduti e nel momentoin cui gli recano danno. Se tali volatili fossero in-quadrabili nella categoria definitoria di “animaledomestico” detto comma da ultimo richiamato sisvuoterebbe di significato (18). A conforto di taleargomentazione si ricorda che in svariate pronuncesia i giudici di merito, che di legittimità, hannoconcesso ai custodi di animali domestici - da terzilesionati o uccisi - il risarcimento del danno. Talesoluzione sembra porsi in contrasto con le notepronunce gemelle di San Martino del 2008 (19), amente delle quali non sarebbero risarcibili dettidanni.Ad ogni buon conto, come con lucidità ricorda at-tenta dottrina (20), desta forte perplessità l’acco-stamento della morte o lesione dell’animale di affe-zione a fattispecie quali la rottura di un tacco diuna scarpa da sposa, l’errato taglio di capelli, l’atte-sa stressante in aeroporto; tale soluzione non è

condivisibile nel contesto sociale odierno in quan-to gli animali di affezione sono prevalentementefonte di compagnia, spesso considerati dai loro pa-droni come membri della famiglia, così venendo adacquisire una sorta di status sociale (21).Tornando alla disamina della questione è dunquepossibile sottolineare che la definizione di animaledomestico non è sempre agevole, e ciò può crearedelle difficoltà di coordinamento con le disposizio-ni civili e penali. Non è possibile infatti - a penadi ricadere in un enantiosemia - porre in capo sol-tanto al custode di un gallo padovano il decidere,ad nutum, se quell’animale specifico è allo stessotempo domestico o meno. Tali distonie potrebberoessere corrette dal legislatore nazionale, nel caso incui ritenesse di pervenire a una riforma rispettosadelle norme costituzionali, prevedendo un'egidaprotettiva nei confronti dei volatili ornamenta-li (22). Nel mentre, tuttavia, dovrebbe auspicarsiun ruolo attivo degli amministratori locali e deimagistrati nel colmare in via ermeneutica le lacunenormative in caso di dubbio.Per concludere, si riportano le parole icasticamentescelte da una giudice di merito in forza al Tribuna-le di Cagliari in un ’ordinanza del 22 luglio2016 (23). In quel caso di specie l’organo deciden-te - richiamando la legislazione italiana ed europea- ha sottolineato come nel nostro ordinamento vi-gano dei principî, già operanti nel diritto vivente;essi rappresentano il frutto della evoluzione dellacoscienza sociale e della rinnovata considerazionedel rapporto uomo-animale, assurto a espressionedei più generali diritti inviolabili di cui all’art. 2della nostra Carta costituzionale.

(18) L. Secoli - C. Troiano, La nuova legge contro il maltratta-mento degli animali: aspetti pratici ed applicativi, atti del Semi-nario sulla tutela dei diritti degli animali, Istituto Italiano per gliStudi Filosofici, Napoli 12 giugno 2007.

(19) Si vedano Cass., SS.UU., 11 novembre 2008, n.26972/3/4/5.

(20) P. Russo, Morte del cane? Un danno indubbiamenteesistenziale, pubblicato su www.personaedanno.it il 12 maggio2015.

(21) Dalla lettura di Trib. Reggio Calabria, Sez. II, 6 giugno2013, G.U. Plutino, si evince che il rapporto con l’animale nonpuò essere paragonato a quello con una cosa, trattandosi diuna relazione con un essere vivente che dà e riceve affetto;pertanto, deve concludersi che il rilievo attribuito alla dimen-sione degli affetti, qualificata come attività realizzatrice dellapersona, ai sensi del combinato disposto degli artt. 13 e 2Cost., ben possa portare al riconoscimento e al risarcimentodel danno riconducibile alla perdita dell’animale d’affezioneogniqualvolta si alleghi e si provi in giudizio che il leso proprioattraverso la cura dell’animale veniva a realizzare la propriaesistenza.

(22) Questi conflitti interpretativi sono emersi recentemente

e come ricorda V. Cuffaro, L’eccezione e la regola: il comma 5dell’art. 1138 c.c., in Giur. it., 2013, 89, di fronte alla novella del2012 in materia di condomini l’interprete, attento a conoscerel’intenzione del legislatore, è indotto a chiedersi quale sia statal’esigenza che ha guidato la esplicita considerazione degli“animali domestici’ in un codice che già conosceva gli ‘animalimansuefatti” (art. 925 c.c.); scorrendo i lavori preparatori perla legge del 2012, in relazione ai problemi affrontati in occasio-ne dell’elaborazione dell’articolo si apprende che l’uso del ter-mine animali di compagnia poteva dar luogo ad inconvenientiinterpretativi. Tale vaghezza definitoria è stata evidenziata direcente anche dai mass media; per quanto concerne le situa-zioni di fatto a guisa d’esempio si veda, relativamente al Co-mune di Silea, F. Cipolla, Vivo con un gallo ma ho il permesso,in ‘Tribuna di Treviso’, 22 luglio 2016. Di opposto avviso il Co-mune di Treviso, nonostante si tratti sempre di un gallo pado-vano, Treviso: in viale Luzzatti sfrattato il gallo canterino, in ‘Tri-buna di Treviso’, 17 dicembre 2016.

(23) Trib. Cagliari, Sez. II civ., 22 luglio 2016, G.U. Pirari. Sulpunto P. Pontanari, Animali da compagnia ammessi senza di-vieti, in Norme&Tributi, ilsole24ore.com, 6 settembre 2016.

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Regolamento

Al Palazzaccio si intravedeun latente contrasto sullatrascrivibilità delle clausoleregolamentari limitativedei diritti del condominodi Alberto Celeste - Sostituto Procuratore Generale presso la Corte di cassazione

In disparte la controversa configurabilità della natura giuridica delle clausole del regolamento -ci si augura, contrattuale - di condominio, che impongono divieti di determinate destinazioni al(potenziale) illimitato utilizzo delle unità di proprietà esclusiva, dalle recenti (quasi coeve) senten-ze della Corte di cassazione non sembra emergere una convergenza di opinioni riguardo allaconseguente opponibilità di tali clausole limitative nei confronti del terzo acquirente, sicché, sal-vo il richiamo espresso per relationem in sede di stipula della compravendita o l’allegazione ma-teriale del relativo documento al rogito immobiliare, alcune decisioni optano per il riferimentotour court al suddetto regolamento nell’atto di acquisto mentre altre ritengono non sufficientetale generico rinvio essendo, invece, necessaria la trascrizione della singola clausola, purché larelativa nota sia dotata di un’adeguata specificità.

La fattispecie esaminatada Cass. n. 19212/2016

Procedendo in ordine cronologico - dalla più risa-lente alla più recente - nella fattispecie analizzatada Cass., Sez. II, 28 settembre 2016, n. 19212, sicontroverteva in ordine all’operatività di una clau-sola del regolamento condominiale che prevedevache dovessero essere adibiti esclusivamente allosvolgimento di “libere attività professionali” i sin-goli appartamenti, a “negozi” quelli posti al pianoterra, nonché a “uffici e studi” quelli posti ai pianisuperiori.Nello specifico, l’attore lamentava che un condo-mino avesse locato l’appartamento alla societàconvenuta, la quale lo aveva adibito a centro este-tico e solarium, attività che aveva comportato ladiffusione di musica ad alto volume e l’utilizzo “inmaniera smodata” delle strutture dell’edificio, sic-ché si chiedeva che venisse accertato l’illegittimitàdel cambio di destinazione d’uso dell’unità immo-biliare in questione e la condanna dei convenuti

(proprietario e conduttrice) all’immediata cessazio-ne dell’attività predetta, oltre al risarcimento deidanni causati.I convenuti, costituendosi in giudizio, deducevanol’invalidità della clausola regolamentare adottatain assenza dell’unanimità dei consensi, rimarcandola regolarità della procedura amministrativa di mu-tamento di destinazione.Il Tribunale adìto aveva rigettato le domande atto-ree, e miglior sorte non aveva avuto il giudizio digravame, perché la Corte d’Appello, nel rigettarel’impugnazione proposta, aveva rilevato l’inappli-cabilità della clausola regolamentare invocata dalcondomino, non risultando specificamente appro-vata nell’atto di acquisto dell’immobile da partedell’appellata, nel quale vi era solo un “generico ri-conoscimento” del regolamento condominiale, népoteva esservi la presunzione di avvenuta trascri-zione del suddetto regolamento, per essere un ob-bligo posto a carico del notaio rogante, in difettodi prova dell’avvenuta annotazione di detto atto.

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Per quel che rileva in questa sede, il ricorrente percassazione lamentava che la decisione impugnataavesse interpretato in modo irragionevole la clau-sola contrattuale, debitamente trascritta, relativaall’accettazione del regolamento condominiale, chediversamente rientrava per relationem nel testo del-la compravendita, né - diversamente da quanto af-fermato dalla Corte territoriale - vi era la necessitàdi un ulteriore requisito, quale l’avvenuta trascri-zione del regolamento, per la sua efficacia, una vol-ta intervenuta l’accettazione; aggiungeva il ricor-rente che il giudice distrettuale avrebbe dovuto,inoltre, tenere conto del documento prodotto atte-stante l’avvenuta trascrizione del regolamento dequo.Il motivo di cui sopra è stato ritenuto fondato.Invero, la Corte d’Appello aveva accertato, inpunto di fatto, che, nell’atto di acquisto dell’unitàimmobile sita nell’edificio in questione, vi era unriconoscimento, seppure generico, del regolamentocondominiale, che comprendeva diritti ed obblighida esso derivanti, tra i quali il divieto di adibizionedell’appartamento ad uso diverso da studio profes-sionale; da ciò aveva desunto, in punto di diritto,l’inopponibilità della clausola in questione, com-portante una obbligazione propter rem, che era inef-ficace per l’acquirente, anche in mancanza dellatrascrizione dell’atto che lo imponeva.Ad avviso dei giudici di Piazza Cavour, tale deci-sum non sarebbe in linea con la giurisprudenza dilegittimità (1), secondo cui “le clausole del regola-mento condominiale di natura contrattuale, chepuò imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spet-tanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva pro-prietà - purché siano enunciate in modo chiaro edesplicito - sono vincolanti per gli acquirenti deisingoli appartamenti qualora, indipendentementedalla trascrizione nell’atto di acquisto, si sia fattoriferimento al regolamento di condominio che,seppure non inserito materialmente, deve ritenersiconosciuto o accettato in base al richiamo o allamenzione di esso nel contratto”.Si riconosce che la trascrizione, salvo i casi in cuile sono attribuite particolari funzioni soltanto noti-ziali o costitutive, è destinata normalmente a risol-vere i conflitti tra diritti reciprocamente incompa-tibili, facendo prevalere quello il cui atto di acqui-sto è stato inserito prioritariamente nel registro im-mobiliare; presupposto indefettibile dell’operatività

dell’istituto è, quindi, la concorrenza di situazionigiuridiche soggettive che risultino in concreto in-conciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettiva-mente derivano.Una tale situazione di conflitto - secondo il massi-mo consesso decidente - non si verifica, però,quando una proprietà viene espressamente acqui-stata come limitata da altrui diritti, per i quali unaprecedente trascrizione non è quindi indispensabi-le, in quanto il bene non è stato trasferito come li-bero, né l’acquirente può pretendere che lo diventia posteriori, per il meccanismo della “inopponibili-tà”.Pertanto, la Corte d’Appello aveva errato, deci-dendo nel senso della necessità della trascrizionedel regolamento condominiale e dell’inopponibilitàdella clausola in oggetto, essendo nell’atto di ac-quisto della parte convenuta “richiamato il regola-mento di condominio”.


Di segno completamente diverso si rivela il verdet-to proveniente dalla (quasi coeva) Cass., Sez. II,18 ottobre 2016, n. 21024, che doveva decideresull’impugnazione di una delibera assembleare, nel-la parte in cui questa aveva integrato il regolamen-to condominiale inserendovi un articolo che vieta-va ai condomini di destinare le unità singole a “ca-se-famiglia, bed & breakfast, pensioni, alberghi o af-fittacamere”, deducendo che tale delibera era stataadottata con la maggioranza prescritta dall’art.1136 c.c. e non all’unanimità.Nel resistere in giudizio, il condominio sottolinea-va che la suddetta delibera aveva integrato il rego-lamento, adottato nel 1991 in riproduzione diquello originario del 1957 (andato perduto) masenza la clausola, analoga a quella in questione, ivicontenuta, sicché la statuizione impugnata nonaveva fatto altro che ripristinare il precedente di-vieto.L’adìto Tribunale aveva accolto la domanda, di-chiarando la nullità della delibera impugnata, matale sentenza era stata riformata dalla Corte d’Ap-pello, ritenendo - per quel che qui interessa - chele limitazioni all’utilizzo delle unità immobiliari de-rivavano da un regolamento condominiale di origi-ne contrattuale, in quanto richiamato negli origi-nari atti di acquisto delle singole proprietà esclusi-

(1) Cass. 3 luglio 2003, n. 10523, in Contratti, 2004, 31, connota di A.I. Natali - L.C. Natali.; Cass. 14 gennaio 1993, n. 395,in Arch. loc. e cond., 1993, 531; Cass. 26 maggio 1990, n.

4905, in Riv. giur. edil., 1991, I, 27, commentata da M. De Til-la.

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ve, né aveva rilievo la circostanza che tali limita-zioni non fossero state inserite nelle note di trascri-zione, la cui funzione di strumento per dirimere unconflitto tra situazioni inconciliabili tra loro era daescludere.Il condomino, originariamente impugnante ex art.1137 c.c., proponeva ricorso per cassazione, denun-ciando la violazione dell’art. 1138 c.c., e sostenen-do che l’omessa trascrizione del regolamento origi-nario, sebbene non ne avesse prodotto l’invaliditào l’inefficacia, aveva determinato tuttavia l’inop-ponibilità delle clausole limitative ai successivi ac-quirenti, nei cui atti di non era stato ripetuto ana-logo richiamo al regolamento.La doglianza è stata considerata meritevole di ac-coglimento, ma per giungere a tale conclusione gliermellini hanno ritenuto opportuno tracciare unapanoramica della giurisprudenza di legittimità chesi era finora occupata dell’argomento.Invero, secondo alcune sentenze, le clausole del re-golamento condominiale di natura contrattuale -che può imporre limitazioni ai poteri ed alle facoltàspettanti ai condomini sulle parti di loro esclusivaproprietà, purché siano enunciate in modo chiaroed esplicito - sono vincolanti per gli acquirenti deisingoli appartamenti qualora, indipendentementedalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fattoriferimento al regolamento di condominio che -seppure non inserito materialmente - deve ritenersiconosciuto o accettato in base al richiamo o allamenzione di esso nel contratto (2).Altre sentenze precisano anche che la clausola delregolamento di condominio di un edificio che im-pone il divieto di destinare i locali di proprietàesclusiva dei singoli condomini a determinate atti-vità, ritenute incompatibili con l’interesse comune,traducendosi in una limitazione delle facoltà ine-renti al diritto di proprietà dei singoli condomini,deve essere approvata all’unanimità e, per avere ef-ficacia nei confronti degli aventi causa a titolo par-ticolare dei condomini, deve essere trascritta neiregistri immobiliari oppure essere menzionata edaccettata espressamente nei singoli atti di acqui-sto (3).

Altre sentenze ancora affermano che, con il regola-mento condominiale, possono esser costituiti pesi acarico di unità immobiliari di proprietà esclusivaed a vantaggio di altre unità abitative, cui corri-sponde il restringimento e l’ampliamento dei poteridei rispettivi proprietari, o possono imporsi presta-zioni positive a carico dei medesimi ed a favore dialtri condomini o di soggetti diversi, oppure posso-no limitarsi il godimento o l’esercizio dei diritti delproprietario dell’unità immobiliare; nel primo casoè configurabile un diritto di servitù, trascrivibilenei registri immobiliari, nel secondo, un onere rea-le e nel terzo un’obbligazione propter rem, non tra-scrivibile; il divieto di adibire l’immobile ad unadeterminata destinazione, o di esercitarvi determi-nate attività, va inquadrato in quest’ultimo istitu-to (4).Infine, si è affermato che il regolamento di condo-minio predisposto dall’originario unico proprietariodell’intero edificio, ove accettato dagli iniziali ac-quirenti dei singoli piani e regolarmente trascrittonei registri immobiliari, assume carattere conven-zionale e vincola tutti i successivi acquirenti nonsolo con riferimento alle clausole che disciplinanol’uso o il godimento dei servizi o delle parti comu-ni, ma anche a quelle che restringono i poteri e lefacoltà dei singoli condomini sulle loro proprietàesclusive, venendo a costituire su queste ultimeuna servitù reciproca (5).Il Collegio ha ritenuto di aderire, per la risoluzionedel caso di specie, a quest’ultima impostazione, af-fermando l’importante principio di diritto - percerti versi innovativo riguardo alle tralaticie massi-me riportate nelle sentenze del Supremo Collegioin subiecta materia - secondo il quale “la previsionecontenuta in un regolamento condominiale con-venzionale di limiti alla destinazione delle proprie-tà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sul-l’esercizio del diritto di ciascun condomino, deveessere ricondotta alla categoria delle servitù atipi-che, e non delle obbligationes propter rem, non con-figurandosi in tal caso il presupposto dell’agere ne-cesse nel soddisfacimento di un corrispondente in-teresse creditorio, sicché l’opponibilità ai terzi ac-

(2) Cass. 31 luglio 2009, n. 17886, in Vita not., 2009, 1434:nella specie, una società aveva acquistato tutte le unità immo-biliari di un edificio, tranne una, e si è ritenuto che, poiché al-l’atto dell’acquisto la società aveva dichiarato di “ben cono-scere ed accettare” le pattuizioni condominiali, una delle qualirecava il divieto di uso alberghiero, legittimamente i proprietaridella suddetta unità abitativa si erano opposti a che la societàstessa adibisse l’immobile acquistato ad albergo.

(3) Cass. 1° giugno 1993, n. 6100, in Foro it., Rep. 1993, vo-ce Comunione e condominio, n. 63, in una fattispecie di divieto

di destinare gli appartamenti a “gabinetto odontotecnico”.(4) Cass. 5 settembre 2000, n. 11684, in Arch. loc. e cond.,

2000, 885, aggiungendo che il corrispondente diritto è pre-scrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeter-minato dalla legge.

(5) Cass. 15 aprile 1999, n. 3749, in Vita not., 1999, 778;conforme, riguardo ad un’ipotesi di supercondominio, v. Cass.13 giugno 2013, n. 14898, in Foro it., Rep. 2013, voce Comu-nione e condominio, n. 282.

OpinioniCondominio



quirenti di tali limiti va regolata secondo le normeproprie della servitù e, dunque, avendo riguardo al-la trascrizione del relativo peso, indicando nellanota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, com-ma 1, n. 2), e 2665 cod. civ., le specifiche clausolelimitative, non essendo invece sufficiente il generi-co rinvio al regolamento condominiale”.


Ancora diversa, ma in linea con gli insegnamentitradizionali, si rivela la soluzione data dalla succes-siva Cass., Sez. II, 3 novembre 2016, n. 22310, chesi era occupata dell’impugnazione di una deliberaassembleare, con la quale era stato conferito al-l’amministratore del condominio l’incarico di porrein essere ogni attività necessaria alla rimozione dialcune canne fumarie installate dalla società con-duttrice di un immobile locato ad uso commercia-le, lungo la facciata interna dello stabile condomi-niale.Il condominio, costituendosi in giudizio, avevachiesto il rigetto dell’avversa domanda e, in via ri-convenzionale, aveva domandato la condanna de-gli attori (proprietario ed inquilina) alla rimozionedella canna fumaria, con riduzione in pristino dellostato dei luoghi.Il Tribunale aveva rigettato la domanda attrice, ac-cogliendo quella riconvenzionale; sul gravame in-terposto dagli originari attori, la Corte d’Appello,nel disattendere l’impugnazione, evidenziava - perquel che qui rileva - che il regolamento condomi-niale predisposto dall’originaria proprietaria erastato richiamato delle successive cessioni e, quindi,accettato da ogni singolo condomino acquirente.La S.C. ha disatteso i motivi del ricorso per cassa-zione avanzati dai soccombenti.In particolare, si è disattesa quella censura checoinvolgeva la questione concernente il divieto al-la posa in opera della canna fumaria che - secondola Corte di merito - era contenuto nel regolamentocondominiale.Ad avviso dei ricorrenti, il loro atto di acquistoconteneva, a tale riguardo, un richiamo assoluta-

mente generico, perciò inidoneo ad imporre limitial diritto d’uso e alla costituzione di servitù reci-proche; inoltre, il giudice del gravame aveva tra-scurato di prendere in esame quanto da loro rileva-to in ordine alla circostanza per cui le limitazioniinerenti ai diritti reali su parti com

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