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La mediazione nella prassi commerciale e immobiliare per imprese e privati: il rapportocontrattuale e i requisiti necessari affinché il mediatore maturi il diritto alla provvigione.

Redazione PMI.it (/autore/redazionepmiit2) 31 gennaio 2012

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Mediazione immobiliare:quando scatta la provvigione?

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La mediazione è ampiamente diffusa nella prassi commerciale eassume notevole rilevanza nella vita di imprese e privati, soprattuttosotto l’aspetto della mediazione immobiliare: il mediatoreimmobiliare, infatti, è quello che comunemente e colloquialmente èdefinito “agente immobiliare” e presta la propria opera sia nelcampo degli acquisti sia nelle locazioni ad uso privato ocommerciale.

Cerchiamo ora di capire meglio quando, nell’ambito dellamediazione, può ritenersi esistente il rapporto contrattuale tra le parti e, in particolare,quando scatta il diritto al pagamento della provvigione.

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Il Codice civile all’art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “colui il quale mette inrelazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna diesse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. La Legge n. 39/89sancisce che l’attività di mediazione è consentita solo agli iscritti in un ruolo speciale istituitopresso le Camere di Commercio; solo costoro possono vantare il diritto alla provvigione.

Detto ciò, occorre innanzitutto inquadrare la nozione di “affare”, sul quale in concreto siconcentra l’esistenza del rapporto di mediazione: deve intendersi “affare” qualsiasioperazione di natura economica che si risolva in un’utilità patrimoniale, suscettibile diconseguenze giuridiche.Per stabilire quando l’affare debba considerarsi concluso, occorre avere presente l’effettoeconomico che il soggetto vuole conseguire.L’affare può dirsi concluso nel momento in cui si verifica un evento tale da produrre l’effettoeconomico voluto. Se ciò è avvenuto ad opera di un mediatore, quest’ultimo ha diritto alcompenso.In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersiconcluso ogni volta che, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituitoun vincolo giuridico che le abilita ad agire per l’esecuzione specifica del negozio (l’acquirenteobbliga il venditore a stipulare il contratto definitivo). Questo vale anche per il risarcimento deldanno, qualora l’accordo non venga onorato.

In tema di mediazione immobiliare, quando le parti abbiano raggiunto un accordo di massima,riservandosi di stipulare successivamente un vero e proprio contratto preliminare, l’affare non èstato concluso e la provvigione non spetta. Non basta, quindi, l’esistenza di trattative giunte allostadio avanzato ed occorre, invece, la stipula di un contratto preliminare.Tuttavia, la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. civ. sez. III, 14 luglio 2004 n. 13067)stabilisce che l’accordo sia già perfetto se, nello svolgimento della propria attività negoziale, leparti abbiano già stabilito gli elementi essenziali per la conclusione dell’affare (indicazione delprezzo, della modalità di pagamento, della data di stipula del contratto definitivo e della

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