Documento informativo redatto ai sensi degli artt. 71 e 71-bis

del Regolamento approvato con Deliberazione Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 come successivamente modificato ed integrato, relativo all’operazione di

ACQUISTO

di un complesso immobiliare a destinazione alberghiera sito in Agrate Brianza (Mi)

DA PARTE DI

NOVA RE S.P.A.

12 giugno 2009

Il presente Documento Informativo è stato depositato presso la sede sociale dell’Emittente e presso Borsa Italiana in data 12 giugno 2009

DATI SELEZIONATI PRO-FORMA Dati patrimoniali In migliaia di Euro 31.12.2008

Nova Re Dati storici

Rettifiche pro-forma

31.12.2008 Nova Re

Pro-forma

Attività non corRenti 8.724 6.700 15.424 Attività corRenti 5.311 (333) 4.978 Totale attività 14.035 6.367 20.402 Patrimonio netto (9.067) 0 (9.067) Passività non corRenti (3.686) (4.156) (7.842) Passività corRenti (1.282) (2.211) (3.493) Totale passività (4.968) (6.367) (11.335) Totale passivo e Patrimonio netto (14.035) (6.367) (20.402) Dati economici In migliaia di Euro 31.12.2008

Nova Re Dati storici

Rettifiche pro-forma

31.12.2008 Nova Re

Pro-forma

Ricavi operativi totali 612 721 1.333 Risultato operativo (1.282) 308 (974) Risultato al lordo delle imposte (1.028) 27 (1.001) Risultato netto (851) 27 (824)

Indicatori per azione Importi in Euro 31.12.2008

Nova Re Dati storici

31.12.2008 Nova Re

Pro-forma

Numero medio di azioni ordinarie, escluso azioni proprie 13.500.000

13.500.000

Utile (perdita) base e diluito per azione (0,063) (0,061) Cash flow per azione (0,427) (0,432) Patrimonio netto per azione 0,672 0,672

a

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INDICE DEFINIZIONI .................................................................................................................................................. 3 PREMESSA ...................................................................................................................................................... 5 1. AVVERTENZE .................................................................................................................................. 6 1.1 Fattori di rischio relativi all’Operazione .............................................................................................. 6 1.1.1 Rischi connessi ai potenziali conflitti di interesse delle parti correlate con cui è stata posta in essere

l’Operazione ......................................................................................................................................... 6 1.1.2 Rischi connessi alle condizioni contrattuali ......................................................................................... 6 1.1.3 Rischi o incertezze che possono condizionare in misura significativa l’attività dell’Emittente

derivanti dall’Operazione descritta nel presente Documento Informativo ........................................... 6 2. INFORMAZIONI RELATIVE ALL’OPERAZIONE............... ..................................................... 8 2.1 Descrizione sintetica delle modalità, dei termini e delle condizioni dell’Operazione ......................... 8 2.1.1 Informazioni sull’oggetto dell’Operazione .......................................................................................... 8 2.1.2 Termini e condizioni dell’Operazione .................................................................................................. 8

2.1.2.1 Prezzo ................................................................................................................................ 8 2.1.2.2. Modalità di determinazione del prezzo ............................................................................. 9 2.1.2.3 Modalità di pagamento del prezzo .................................................................................... 9

2.1.3 Finanziamento dell’Operazione ......................................................................................................... 10 2.1.4 Indicazione delle parti correlate con cui l’Operazione è stata posta in essere, del relativo grado di

correlazione, della natura e portata degli interessi delle parti nell’Operazione .................................. 10 2.2 Motivazioni e finalità dell’Operazione ............................................................................................... 10 2.2.1 Motivazioni dell’Operazione con particolare riguardo agli obbiettivi gestionali dell’Emittente ....... 10 2.2.2 Indicazione dei programmi elaborati dall’Emittente con riferimento agli immobili oggetto

dell’Operazione .................................................................................................................................. 10 2.3 Rapporti con Aedes Trading .............................................................................................................. 11 2.3.1 Dichiarazione in merito all’inesistenza di variazioni dei compensi del consiglio di amministrazione

dell’Emittente in conseguenza dell’Operazione. ................................................................................ 11 2.3.2 Rapporti e/o accordi significativi tra l’Emittente, le sue controllate, i dirigenti e componenti

dell’organo di amministrazione dell’Emittente e il soggetto che ha ceduto l’Immobile e l’Usufrutto all’Emittente ....................................................................................................................................... 11

2.4 Documenti a disposizione del pubblico.............................................................................................. 11 2.4.1 Luoghi in cui la documentazione può essere consultata..................................................................... 11 3. EFFETTI SIGNIFICATIVI DELL’OPERAZIONE ............. ....................................................... 12 3.1 Effetti significativi dell’Operazione sui fattori chiave che influenzano e caratterizzano l’attività

dell’Emittente nonché sulla tipologia di business svolto dall’Emittente ............................................ 12 4. INDICAZIONI SULLA REDDITIVITA’ DEGLI IMMOBILI ACQUI SITI ............................ 12 4.1 Indicazioni sulla redditività degli immobili acquisiti ......................................................................... 12 5. DATI ECONOMICI, PATRIMONIALI E FINANZIARI PRO-FORMA DELLA SOCIETA’

EMITTENTE ................................................................................................................................... 13 5.1 Situazione patrimoniale e conto economico pro forma dell’Emittente .............................................. 13 5.2 Indicatori pro-forma per azione di Nova Re S.p.A. ........................................................................... 17 5.2.1 Dati storici e pro-forma per azione in forma comparativa ................................................................. 17 5.3 Relazione della società di revisione concernente l’esame dei Dati Pro-forma .................................. 17 6. PROSPETTIVE DELLA SOCIETA’ ............................................................................................. 18 6.1. Indicazioni generali sull’andamento degli affari della Società dalla chiusura dell’esercizio 2008 .... 18

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DEFINIZIONI

Aedes Aedes S.p.A., con sede legale in Bastioni di Porta Nuova,

21 Milano, società quotata nel segmento STAR di Borsa Italiana.

Aedes Trading Aedes Trading s.r.l., società a responsabilità limitata con unico socio, con sede legale a Milano, Bastioni di Porta Nuova n. 21, C.F. e iscrizione al Registro Imprese di Milano n. 04040210967.

Borsa Italiana Borsa Italiana S.p.A. con sede in Milano, Piazza degli Affari n. 6.

Conduttore Rialto S.p.A., con sede in Agrate Brianza (Mi), Centro Direzionale Colleoni Via Cardano n. 2, codice fiscale ed iscrizione presso il registro delle imprese di Monza e Brianza n. 02873290965.

Consob La Commissione Nazionale per le Società e la Borsa, con sede in Via G.B. Martini, 3 - 00198 Roma.

Contratto Il contratto definitivo di compravendita dell’Immobile e di cessione dell’Usufrutto stipulato in data 29 maggio 2009 tra Aedes Trading e l’Emittente avanti a Notaio dottor Antonio Gallavresi, Milano, n. repertorio 163758/24007.

Contratto di Locazione Il contratto di locazione ai sensi della Legge 392/1978 del 17 novembre 1999 registrato a Pavia – Atti privati – il 15 dicembre 1999 al n. 15768 ai sensi del quale il Conduttore Rialto S.p.A. conduce in locazione l’Immobile. L’Emittente è subentrata nel Contratto di Locazione, in qualità di locatore, per effetto dell’Operazione.

Documento Informativo Il presente documento informativo, redatto ai sensi degli artt. 71 e 71-bis del Regolamento Emittenti, avente ad oggetto la descrizione dell’Operazione.

Emittente Nova RE S.p.A., con sede legale in Corso Monforte n. 48, Milano, società quotata al segmento Expandi di Borsa Italiana, C.F. e iscrizione al Registro Imprese di Milano n. 00388570426, n. REA (Repertorio Economico Amministrativo) 1856945.

Immobile L’immobile adibito ad uso albergo-residence situato nel comprensorio “Centro Direzionale Colleoni”, Via Cardano n. 2 ad Agrate Brianza (Mi), denominato “Palazzo Astrolabio”.

Operazione La compravendita dell’Immobile e la cessione dell’Usufrutto da parte di Aedes Trading a favore di Nova Re S.p.A.

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TUF Il Decreto Legislativo n. 58 del 24 febbraio 1998 (Testo

unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria) e successive modifiche ed integrazioni.

Usufrutto Il diritto reale di usufrutto su una porzione dell’Immobile, con durata sino al 31 dicembre 2017 o comunque sino alla scadenza del Contratto di Locazione.

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PREMESSA

Il presente documento informativo (il “Documento Informativo”) è stato predisposto al fine di fornire al mercato un quadro informativo dell’operazione relativa alla cessione, da parte di Aedes Trading s.r.l. a favore di Nova Re S.p.A. (di seguito, l’”Emittente” ), della proprietà di un complesso immobiliare adibito ad albergo sito in Agrate Brianza (MI) e del diritto di usufrutto su alcune porzioni del medesimo immobile. L’Operazione è stata posta in essere con una parte correlata poiché l’Emittente e Aedes Trading s.r.l. sono sottoposte a comune controllo di Aedes S.p.A., società quotata nel segmento STAR di Borsa Italiana. L’Operazione si inquadra nel più generale obbiettivo di perseguimento della trasformazione dell’Emittente – società focalizzata sull’attività di investimento e valorizzazione di patrimoni immobiliari prevalentemente a reddito in Italia e all’estero - in una Società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ).

Il presente Documento Informativo è redatto ai sensi degli artt. 71 e 71-bis del regolamento di attuazione del D. Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58, adottato con delibera Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche (il “Regolamento Emittenti”).

Per ulteriori dettagli sui termini e condizioni dell’operazione si rimanda al paragrafo 2 del presente Documento Informativo.

Il Documento Informativo è stato portato a conoscenza della Consob ed è stato messo a disposizione del pubblico presso la sede di Milano di Borsa Italiana, presso la sede e sul sito internet dell’Emittente (www.novare.it).

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1. AVVERTENZE

1.1 Fattori di rischio relativi all’Operazione

1.1.1 Rischi connessi ai potenziali conflitti di interesse delle parti correlate con cui è stata posta in essere l’Operazione

L’Operazione si configura come “operazione effettuata con parti correlate” (come definite dal principio contabile internazionale concernente l’informativa di bilancio sulle operazioni con parti correlate, adottato secondo la procedura di cui all’articolo 6 del regolamento (CE) n. 1606/2002 (Principio Contabile Internazionale n. 24) in quanto l’Emittente e Aedes Trading – rispettivamente, acquirente e venditrice dell’Immobile e dell’Usufrutto - sono soggette a comune controllo di Aedes. Aedes, infatti, è socio unico di Aedes Trading e controlla l’Emittente con una partecipazione pari all’87,087% del capitale sociale. Il residuo capitale sociale dell’Emittente è detenuto, quanto al 11,8886%, da Nova Re Holding S.r.l. e quanto all’ 1,024% da altri azionisti. L’Emittente ha posto in essere l’Operazione secondo la miglior prassi applicabile; (i) ha condotto una due diligence tecnica, amministrativa ed ambientale sull’Immobile, (ii) ha commissionato una perizia ad una società indipendente, CB Richard Ellis Professional Services S.p.A. (perizia allegata al presente Documento Informativo), ai fini della determinazione del valore dell’Immobile e (iii) il Contratto è stato negoziato con l’ausilio dei rispettivi consulenti incaricati dall’Emittente e da Aedes Trading. Pertanto la procedura di approvazione dell’Operazione è stata improntata al criterio della trasparenza sostanziale e procedurale, conformemente a quanto richiesto dai Principi esposti nel Codice di Autodisciplina delle Società Quotate. Il Contratto prevede, inoltre, meccanismi di indennizzo a favore dell’Emittente per le ipotesi di violazione delle dichiarazioni e garanzie fornite da Aedes Trading nell’ambito del Contratto.

1.1.2 Rischi connessi alle condizioni contrattuali

Le condizioni contrattuali relative all’acquisto dell’Immobile e dell’Usufrutto comportano i rischi tipici delle acquisizioni immobiliari effettuate in conformità ai più diffusi standard contrattuali. Al fine di limitare quanto più possibile tali rischi, l’Emittente ha commissionato una due diligence tecnica, amministrativa ed ambientale alle società Ecomag S.r.l. e Reag Property Services S.r.l. (società appartenenti al Gruppo American Appraisal).

1.1.3 Rischi o incertezze che possono condizionare in misura significativa l’attività dell’Emittente derivanti dall’Operazione descritta nel presente Documento Informativo

La struttura dell’Operazione prevede che il saldo del prezzo dell’Immobile, pari a circa Euro 1.850.000,00 (unmilioneottocentocinquantamila/00), avvenga entro 12 mesi dalla data del rogito (stipulato il 29 maggio 2009). Tale debito di natura commerciale è un

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debito nei confronti della parte correlata Aedes Trading, società controllata al 100% da Aedes, la quale è anche controllante dell’Emittente con l’ 87,087% del capitale sociale.

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2. INFORMAZIONI RELATIVE ALL’OPERAZIONE

2.1 Descrizione sintetica delle modalità, dei termini e delle condizioni dell’Operazione

2.1.1 Informazioni sull’oggetto dell’Operazione

In data 12 dicembre 2008, l’Emittente e Aedes Trading hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita (notaio Antonio Gallavresi di Milano, n. 163102/23665 di repertorio, registrato a Milano, Agenzia delle Entrate Ufficio di Milano 4 il 15 dicembre 2008 n. 27340, Serie 1T, trascritto con nota in data 16 dicembre 2008 n. 196091/128785) con il quale Aedes Trading ha promesso in vendita a favore dell’Emittente, che si è obbligata ad acquistare, il diritto di piena proprietà dell’Immobile, costituito da una porzione di fabbricato di nove piani fuori terra, ed un piano seminterrato, ubicato nel comprensorio denominato “Centro Direzionale Colleoni” di Agrate Brianza (Mi), Via Cardano n. 2, nonché l’Usufrutto, sino al 31 dicembre 2017 (o comunque sino alla scadenza del contratto di locazione di cui infra) su alcune porzioni del medesimo complesso immobiliare.

In pari data, il nudo proprietario delle porzioni immobiliari oggetto dell’Usufrutto - Fondo Petrarca, Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso, gestito da AEDES BPM REAL ESTATE Società di Gestione del Risparmio S.p.A. con sede in Milano - ha prestato il suo consenso alla cessione dell’Usufrutto a favore dell’Emittente.

L’Immobile e le porzioni di fabbricato oggetto dell’Usufrutto sono condotte in locazione dalla società Rialto S.p.A., con sede in Agrate Brianza (MI), Centro Direzionale Colleoni Via Cardano n. 2, in forza del contratto di locazione del 17 novembre 1999 registrato a Pavia – Atti privati – il 15 dicembre 1999 al n. 15768 e sono prevalentemente adibite ad albergo-residence.

L’efficacia del contratto preliminare è stata sottoposta alla condizione sospensiva che, entro la data del contratto definitivo, il Conduttore (i) rinunciasse al diritto di prelazione spettante a suo favore ai sensi dell’art. 38 della Legge 392/1978 o (ii) fosse decorso il termine ex lege per l’esercizio del diritto di prelazione. In seguito alla notifica della vendita dell’Immobile e della cessione dell’Usufrutto effettuata da parte di Aedes Trading in data 19 dicembre 2008, il Conduttore non ha esercitato il diritto di prelazione.

Il contratto definitivo di compravendita dell’Immobile e di cessione dell’Usufrutto è stato stipulato in data 29 maggio 2009 avanti al Notaio Antonio Gallavresi in Milano rep. N. 163758/24007, registrato a Milano, Agenzia 4, l’8 giugno 2009, N. 11103, Serie 1T. Per effetto della cessione, l’Emittente è, pertanto, subentrato nel contratto di locazione in essere con il Conduttore ed ha acquisito l’Usufrutto duraturo al 31 dicembre 2017 o, comunque, sino alla scadenza del contratto di locazione.

Il contratto di locazione è, alla data del presente Documento Informativo, nel corso del secondo novennio di durata (conformemente a quanto previsto dall’art. 28 della Legge 392/78). La prossima scadenza contrattuale sarà il 31 dicembre 2017.

2.1.2 Termini e condizioni dell’Operazione

2.1.2.1 Prezzo

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Quale corrispettivo per l’acquisto dell’Immobile e dell’Usufrutto, le parti hanno pattuito un prezzo complessivo di Euro 9.700.000,00 (novemilionisettecentomila/00) riferito (i) per Euro 9.305.000,00 (novemilionitrecentocinque/00) all’Immobile e (ii) per Euro 395.000,00 (trecentonovantacinquemila/00) all’Usufrutto.

2.1.2.2. Modalità di determinazione del prezzo

Per la determinazione del valore dell’Immobile e dell’Usufrutto, Nova Re S.p.A. si é avvalsa di una perizia estimativa del 29 agosto 2008, giurata presso il Tribunale di Milano, commissionata all’esperto indipendente CB Richard Ellis Professional Services S.p.A. che ha stimato il valore di mercato dell’Immobile in Euro 11.200.000,00 (undicimilioniduecentomila/00).

Il prezzo per la compravendita di Euro 9.700.000, con uno sconto rispetto al valore di perizia di circa il 15%che è stato negoziato da Nova Re in relazione agli obiettivi di rendimento sul capitale che la società si è data.

I valori indicati nella perizia in oggetto sono successivamente stati confermati dalla medesima società in data 31 dicembre 2008.

2.1.2.3 Modalità di pagamento del prezzo

Il prezzo per la compravendita dell’Immobile e la cessione dell’Usufrutto è pari a complessivi Euro 9.700.000,00 (novemilionisettecentomila/00).

In data 12 dicembre 2008, contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare, l’Emittente ha corrisposto a Aedes Trading l’importo di Euro 3.000.000,00 (tremilioni/00) a titolo di acconto prezzo. Il 29 maggio 2009, contestualmente al contratto definitivo di compravendita, l’Emittente ha corrisposto alla Aedes Trading Euro 538.144,32 (cinquecentotrentottomilacentoquarantaquattro/trentadue) – di cui 333.532,62 (trecentotrentatremilacinquecentotrentadue/sessantadue) tramite pagamento diretto ed Euro 204.611,70 (duecentoquattromilaseicentoundici/settanta) relativi al recupero tramite compensazione dei canoni di locazione ed oneri accessori relativi al periodo 31 marzo 2009 – 30 giugno 2009.

L’importo di Euro 4.314.364,36 quattromilionitrecentoquattordicimilatrecentosessantaquattro/trentasei) è stato corrisposto mediante accollo da parte dell’Emittente della quota residua, di pari importo, del mutuo ipotecario gravante sull’Immobile, concesso il 18 ottobre 2002 da EUROHYPO Aktiengesellshaft alla società Italventicinque S.p.A. di Milano, dante causa di Aedes Trading.

Il residuo prezzo di Euro 1.847.491,32 (unmilioneottocentoquarantasettemilaquattrocentonovantuno virgola trentadue) sarà pagato, senza interessi, dall’Emittente a favore di Aedes Trading entro il 29 maggio 2010. Tale importo sarà pagato al netto dell’importo di Euro 19.997,08 (diciannovemilanovecentonovantasette/zero otto) a titolo di interessi maturati nel bimestre precedente il rogito e, pertanto, di competenza della società venditrice.

Per l'intero prezzo Aedes Trading ha rinunciato ad ogni diritto di ipoteca legale.

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2.1.3 Finanziamento dell’Operazione

L’Emittente, fatto salvo quanto segue, non ha fatto ricorso ad alcun finanziamento per la realizzazione dell’Operazione.

A titolo di parziale pagamento del prezzo dell’Immobile e dell’Usufrutto, l’Emittente si è accollata la quota residua del mutuo ipotecario gravante sull’Immobile, concesso dalla EUROHYPO Aktiengesellshaft in data 18 ottobre 2002 a favore della società dante causa di Aedes Trading. La quota residua di tale mutuo è, alla data del presente Documento Informativo, pari ad Euro 4.314.364,36.

2.1.4 Indicazione delle parti correlate con cui l’Operazione è stata posta in essere, del relativo grado di correlazione, della natura e portata degli interessi delle parti nell’Operazione

L’Operazione si configura, ai sensi delle disposizioni normative e regolamentari vigenti, come operazione tra parti correlate (come definite dal principio contabile internazionale concernente l’informativa di bilancio sulle operazioni con parti correlate, adottato secondo la procedura di cui all’articolo 6 del regolamento (CE) n. 1606/2002 (Principio Contabile Internazionale n. 24) in quanto l’Emittente e Aedes Trading sono sottoposte a comune controllo di Aedes. Quest’ultima, infatti, è socio unico di Aedes Trading e controlla l’Emittente con una partecipazione pari all’87,087% del capitale sociale.

L’Interesse dell’Emittente nell’Operazione si inquadra nella strategia condivisa con la capogruppo Aedes volta all’aggregazione di patrimoni immobiliari a reddito con l’obiettivo di diventare un primario operatore sul mercato immobiliare italiano nel segmento di mercato delle SIIQ.

2.2 Motivazioni e finalità dell’Operazione

2.2.1 Motivazioni dell’Operazione con particolare riguardo agli obbiettivi gestionali dell’Emittente

Le motivazioni dell’Operazione sono duplici: da un lato si è voluto dare operatività all’Emittente, realizzando un’acquisizione in linea con l’oggetto sociale e con la strategia di Nova Re S.p.A. oltre che funzionale agli obiettivi di redditività della stessa, permettendo nel contempo di perseguire il raggiungimento del requisito patrimoniale richiesto dalla normativa applicabile alle SIIQ – ossia avere l’80% dell’attivo investito in immobili a reddito - al fine dell’ottenimento del regime fiscale speciale.

2.2.2 Indicazione dei programmi elaborati dall’Emittente con riferimento agli immobili oggetto dell’Operazione

In considerazione della residua lunga durata del contratto di locazione (scadenza prevista alla fine del 2017) la strategia principale dell’Emittente è quella di mantenimento dell’immobile in portafoglio. Saranno approfondite con il Conduttore eventuali possibilità di valorizzazione dell’Immobile prima della naturale scadenza contrattuale.

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2.3 Rapporti con Aedes Trading

Il rapporto con Aedes Trading è limitato all’Operazione descritta nel presente Documento Informativo e all’appartenenza al Gruppo Aedes, con soggezione per entrambe ad attività di direzione e coordinamento da parte di Aedes.

2.3.1 Dichiarazione in merito all’inesistenza di variazioni dei compensi del consiglio di amministrazione dell’Emittente in conseguenza dell’Operazione.

Non sono state apportate, né sono previste, modifiche dei compensi dei componenti del Consiglio di Amministrazione dell’Emittente in conseguenza dell’Operazione.

2.3.2 Rapporti e/o accordi significativi tra l’Emittente, le sue controllate, i dirigenti e componenti dell’organo di amministrazione dell’Emittente e il soggetto che ha ceduto l’Immobile e l’Usufrutto all’Emittente

Alla data del presente Documento Informativo non risultano rapporti in essere tra l’Emittente, le sue controllate, i dirigenti e componenti dell’organo di amministrazione dell’Emittente e Aedes Trading.

Si segnala che in data 31 marzo 2009 è stato risolto consensualmente il contratto di mandato di consulenza che era stato sottoscritto nel novembre 2008 tra l’Emittente e Aedes Servizi S.p.A. (società appartenente al gruppo Aedes e da quest’ultima controllata) avente ad oggetto servizi di consulenza e assistenza sugli aspetti immobiliari, finanziari e strategici dei conferimenti di patrimoni immobiliari di potenziali apportanti nell’Emittente.

2.4 Documenti a disposizione del pubblico

2.4.1 Luoghi in cui la documentazione può essere consultata

Il Documento Informativo è disponibile presso la sede sociale dell’Emittente in Milano, Corso Monforte n. 48, sul sito internet di Nova RE S.p.A. (www.novare.it), nonché presso Borsa Italiana in Piazza degli Affari n. 6 a Milano.

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3. EFFETTI SIGNIFICATIVI DELL’OPERAZIONE

3.1 Effetti significativi dell’Operazione sui fattori chiave che influenzano e caratterizzano l’attività dell’Emittente nonché sulla tipologia di business svolto dall’Emittente

L’Operazione è coerente con la strategia di investimento dell’Emittente, focalizzata su immobili a reddito caratterizzati da una buona location, un’adeguata redditività e una sostenibilità finanziaria stand alone. L’Operazione è pertanto coerente con una strategia di aggregazione di immobili di terzi, partendo dal portafoglio di proprietà dell’Emittente.

4. INDICAZIONI SULLA REDDITIVITA’ DEGLI IMMOBILI AC QUISITI

4.1 Indicazioni sulla redditività degli immobili acquisiti

Il rendimento dell’Operazione alla data del presente Documento Informativo si attesta sul 6,2%.

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5. DATI ECONOMICI, PATRIMONIALI E FINANZIARI PRO-FO RMA DELLA SOCIETA’ EMITTENTE

5.1 Situazione patrimoniale e conto economico pro forma dell’Emittente Premessa Si riportano di seguito i prospetti di stato patrimoniale e conto economico pro-forma dell’Emittente per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2008 (di seguito i “Prospetti Pro-Forma”), che danno effetto retroattivo all’Operazione sopra descritta. I Prospetti Pro-Forma sono stati predisposti partendo dal bilancio d’esercizio di Nova Re S.p.A. al 31 dicembre 2008, ed applicando le rettifiche pro-forma relative all’Operazione, come descritto di seguito. Il bilancio di esercizio di Nova Re S.p.A. al 31 dicembre 2008, predisposto in conformità agli IFRS e presentato nella prima colonna degli allegati Prospetti Pro-Forma, è stato assoggettato a revisione contabile da parte di Reconta Ernst & Young S.p.A. che ha emesso la propria relazione in data 3 aprile 2009. I Prospetti Pro-forma sono stati redatti ai sensi degli articoli 71 e 71-bis del Regolamento di attuazione del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 adottato con delibera Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche ed integrazioni, apportando ai sopra descritti dati storici appropriate rettifiche pro-forma per riflettere retroattivamente gli effetti significativi dell’Operazione. In particolare, tali effetti, sulla base di quanto riportato nella comunicazione Consob n. DEM/1052803 del 5 luglio 2001, sono stati riflessi retroattivamente nello stato patrimoniale pro-forma come se l’Operazione fosse in essere al 31 dicembre 2008 e, nel conto economico pro-forma, come se fosse stata posta in essere il 1° gennaio 2008. Occorre tuttavia precisare che, qualora l’Operazione fosse realmente avvenuta alle date ipotizzate, non necessariamente si sarebbero ottenuti gli stessi risultati qui di seguito rappresentati. I Prospetti Pro-forma sono stati elaborati unicamente a scopo illustrativo e riguardano una condizione puramente ipotetica, pertanto non rappresentano i possibili risultati che in concreto potrebbero derivare dall’Operazione. Relativamente ai principi contabili adottati dall’Emittente per la predisposizione dei dati storici, si rinvia alle note al bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2008 predisposto dall’Emittente in conformità agli IFRS adottati dall’Unione Europea. I prospetti di stato patrimoniale e conto economico pro-forma sono derivati dagli schemi inclusi nel bilancio d’esercizio di Nova Re S.p.A. al 31 dicembre 2008 e sono esposti in forma sintetica. Gli allegati Prospetti Pro-Forma presentano:

(i) nella prima colonna il bilancio d’esercizio di Nova Re S.p.A. al 31 dicembre 2008;

(ii) nella seconda colonna, denominata “Rettifiche Pro-forma”, gli effetti patrimoniali ed economico-finanziari dell’Operazione.

Per una corretta interpretazione delle informazioni fornite dai dati pro-forma, è necessario considerare i seguenti aspetti:

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(i) trattandosi di rappresentazioni costruite su ipotesi, qualora l’Operazione fosse stata realmente realizzata alle date prese a riferimento per la predisposizione dei dati pro-forma, anziché alla data di efficacia, non necessariamente i dati storici sarebbero stati uguali a quelli pro-forma;

(ii) i dati pro-forma non riflettono dati prospettici in quanto sono predisposti in modo da rappresentare solamente gli effetti isolabili ed oggettivamente misurabili dell’Operazione, senza tenere conto degli effetti potenziali dovuti a variazioni delle politiche della direzione ed a decisioni operative conseguenti all’Operazione stessa.

Inoltre, in considerazione delle diverse finalità dei dati pro-forma rispetto ai dati dei bilanci storici e delle diverse modalità di calcolo degli effetti dell’Operazione con riferimento allo stato patrimoniale ed al conto economico, i prospetti pro-forma vanno letti e interpretati separatamente, senza ricercare collegamenti contabili tra i due documenti.

Stato patrimoniale pro-forma al 31 dicembre 2008

In migliaia di euro 31 dicembre

2008 Nova Re

Dati storici

Rettifiche pro-forma

31 dicembre 2008

Nova Re Pro-Forma

Investimenti immobiliari 8.628 6.077 14.705 Attivita immateriali 1 395 396 Attività materiali 1 228 229 Altre attività non correnti 1 - 1 Imposte differite attive 93 - 93 Totale attività non correnti 8.724 6.700 15.424 Crediti commerciali 455 - 455 Altre attività correnti 623 - 623 Disponibilità liquide 4.233 (333) 3.900 Totale attività correnti 5.311 (333) 4.978 Totale attività 14.035 6.367 20.402 Patrimonio netto 9.067 - 9.067 Benefici ai dipendenti 3 - 3 Debiti finanziari 3.573 4.156 7.729 Passività fiscali 110 - 110 Passività non correnti 3.686 4.156 7.842 Debiti commerciali 1.012 - 1.012 Debiti finanziari 175 158 333 Altre passività correnti 95 2.053 2.148 Passività correnti 1.282 2.211 3.493 Totale passivo e patrimonio netto 14.035 6.367 20.402

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Conto economico pro-forma per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2008

In migliaia di euro Esercizio

2008 Nova Re

Dati storici

Rettifiche pro-forma

Esercizio 2008

Nova Re Pro-Forma

Ricavi delle vendite e delle prestazioni 153 721 874 Altri ricavi 459 - 459 Variazione delle rimanenze - - - Costi per materie prime e servizi (1.623) (263) (1.886) Costo del personale (126) - (126) Altri costi operativi (130) (110) (240)

Risultato operativo lordo (1.267) 348 (919) Ammortamenti (111) (40) (151) Rivalutazione immobilizzazioni 96 - 96 Risultato operativo (1.282) 308 (974) Proventi finanziari 392 - 392 Oneri finanziari (138) (281) (419) Risultato al lordo delle imposte (1.028) 27 (1.001) Imposte 177 - 177 Perdita del periodo (851) 27 (824) Dettaglio delle Rettifiche pro-forma La prima colonna dei prospetti di stato patrimoniale e di conto economico pro-forma, come esposto in premessa, rappresenta il bilancio d’esercizio di Nova Re S.p.A. al 31 dicembre 2008.

La colonna “Rettifiche pro-forma” rappresenta le rettifiche pro-forma che riflettono gli effetti collegati all’Operazione. In particolare:

(A) Per lo stato patrimoniale

- Alle voci “Investimenti immobiliari” e “Attività materiali”, l’importo complessivo di Euro 6.305 migliaia corrispondente al corrispettivo pattuito per l’Immobile, pari ad Euro 9.305 migliaia al netto dell’acconto prezzo di Euro 3.000 migliaia versato ad Aedes Trading in data 12 dicembre 2008 e già contabilizzato nel bilancio al 31 dicembre 2008 nella voce ”Investimenti Immobiliari”. Tale ammontare è stato classificato per Euro 6.077 migliaia alla voce “Investimenti immobiliari” e per Euro 228 migliaia, corrispondente al valore degli impianti e altri beni legati al complesso immobiliare, alla voce “Attività materiali”;

- alla voce “Attività immateriali” l’importo di Euro 395 migliaia, pari al corrispettivo pattuito per l’acquisto del diritto di usufrutto sino al 31 dicembre 2017 (o comunque sino alla scadenza del contratto di locazione in essere) su alcune porzioni del complesso immobiliare sopra descritto;

- alla voce “Disponibilità liquide” l’importo di Euro 333 migliaia, che rappresenta l’ammontare del pagamento corrisposto ad Aedes Trading contestualmente al contratto definitivo di compravendita;

- alla voce “Debiti finanziari” l’importo totale di Euro 4.314 migliaia, che rappresenta l’accollo da parte dell’Emittente del residuo del mutuo ipotecario

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relativo all’immobile, di cui Euro 4.156 migliaia rimborsabili oltre l’esercizio ed Euro 158 migliaia rimborsabili entro l’esercizio;

- alla voce “Altre passività correnti” l’importo di Euro 2.053 migliaia. Tale importo è rappresentato per Euro 1.847 migliaia dal residuo prezzo che sarà saldato dall’Emittente, senza interessi, entro il 29 maggio 2010. Gli ulteriori Euro 205 migliaia rappresentano la compensazione di parte del prezzo dovuto con i canoni di locazione dell’Immobili, già incassati da Aedes Trading, ma di competenza temporale di Nova Re S.p.A..

(B) Per il conto economico

- alla voce “Ricavi delle vendite e delle prestazioni” l’importo di Euro 721 migliaia, pari all’ammontare dei proventi derivanti dalla locazione del complesso immobiliare oggetto di cessione;

- alle voci “Costi per materie prime e servizi” e “Altri costi operativi” rispettivamente per Euro 263 migliaia ed Euro 110 migliaia, i costi di gestione e spese generali relative al complesso immobiliare;

- alla voce “Ammortamenti” l’importo di Euro 40 migliaia, pari alla quota di ammortamento del diritto di usufrutto calcolata in relazione alla sua durata residua prevista al 31 dicembre 2017;

- alla voce “Oneri finanziari” l’importo di Euro 281 migliaia, pari agli interessi passivi relativi al mutuo ipotecario oggetto di accollo, come sopra commentato.

Scopo della presentazione dei dati pro-forma Lo scopo della presentazione dei dati pro-forma è quello di riflettere retroattivamente gli effetti significativi dell’Operazione, apportando ai dati storici le appropriate rettifiche pro-forma. In particolare, come esposto in precedenza, gli effetti dell’Operazione sono stati riflessi retroattivamente nello Stato Patrimoniale Pro-forma come se l’operazione fosse in essere al 31 dicembre 2008, e nel Conto Economico Pro-forma, come se l’operazione in oggetto fosse stata posta in essere dal 1° gennaio 2008. Ipotesi considerate per l’elaborazione dei dati pro-forma I principi contabili adottati per la predisposizione dei Prospetti Pro-Forma sono gli stessi utilizzati per la redazione del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2008 di Nova Re S.p.A., ovvero gli IFRS adottati dall’Unione Europea. Le rettifiche pro-forma sopra illustrate sono state apportate adottando la regola generale secondo la quale le operazioni riferite allo stato patrimoniale si assumono avvenute alla data di chiusura del periodo di riferimento, mentre per il conto economico le operazioni si assumono avvenute all’inizio del periodo stesso. Sono inoltre state adottate le seguenti ipotesi specifiche:

i) i ricavi ed i costi operativi derivanti dalla gestione del complesso immobiliare sono stati desunti dai dati contabili di Aedes Trading;

ii) la rettifica pro-forma relativa agli oneri finanziari è stata determinata in considerazione degli interessi effettivamente sostenuti nel corso dell’esercizio 2008 da Aedes Trading sul mutuo oggetto di accollo da parte dell’Emittente;

iii) per quanto concerne gli effetti fiscali sulle rettifiche pro-forma sopra commentate, non si è tenuto conto di alcun impatto né ai fini IRES né ai fini IRAP in

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considerazione del fatto che, anche a seguito dell’effetto complessivo delle rettifiche pro-forma, permane per l’esercizio 2008 una situazione di perdita fiscale sia ai fini IRAP che ai fini IRES e che, a fronte delle proprie perdite fiscali, l’Emittente non ha iscritto in bilancio imposte anticipate.

5.2 Indicatori pro-forma per azione di Nova Re S.p.A. 5.2.1 Dati storici e pro-forma per azione in forma comparativa

Si riportano di seguito i principali indicatori per azione determinati su base storica e confrontati

con i corrispondenti dati pro-forma:

Importi in euro 31 dicembre

2008 Nova Re

Dati storici

31 dicembre 2008

Nova Re Pro-Forma

Numero medio ponderato di azioni ordinarie, escluso azioni proprie 13.500.000 13.500.000

Margine operativo lordo per azione (0,094) (0,068)

Margine operativo per azione (0,095) (0,072)

Uitle (Perdita) per azione, base e diluito (0,063) (0,061)

Cash flow per azione (0,427) (0,432)

Patrimonio netto per azione 0,672 0,672

5.3 Relazione della società di revisione concernente l’esame dei Dati Pro-forma La relazione della società di revisione Reconta Ernst & Young S.p.A. concernente l’esame dei dati economici e patrimoniali proforma, con riferimento (i) alla ragionevolezza delle ipotesi di base per la redazione dei dati pro-forma, (ii) alla corretta applicazione della metodologia utilizzata ed (iii) alla correttezza dei principi contabili utilizzati per la redazione dei dati pro-forma, è allegata al presente Documento Informativo.

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6. PROSPETTIVE DELLA SOCIETA’

6.1. Indicazioni generali sull’andamento degli affari della Società dalla chiusura dell’esercizio 2008

L’attività dell’Emittente è attualmente focalizzata sul reperimento di soggetti interessati all’apporto di immobili ai fini di un rafforzamento della struttura patrimoniale della società, nell’ottica di trasformazione in SIIQ.

6.2 Indicazioni previsionali dell’andamento della Società per l’esercizio 2009.

L’Emittente sta proseguendo l’attività di property company focalizzandosi nell’investimento/disinvestimento e valorizzazione di immobili a reddito nell’ottica dell’adesione al regime speciale SIIQ. Il requisito mancante ai fini della trasformazione in SIIQ è quello relativo alla compagine azionaria attualmente non conforme a quanto richiesto dalla normativa in vigore (massimo 51% posseduto da un unico azionista e 35% del capitale suddiviso in quote di massimo il 2%). Il progetto di trasformazione in SIIQ ha subito un rallentamento dovuto a fattori contingenti quali la crisi immobiliare che ha prodotto situazioni di difficoltà aziendale di alcuni potenziali investitori e il negativo andamento del mercato azionario. In ogni caso, il rafforzamento patrimoniale che potrà avvenire attraverso il conferimento di patrimoni immobiliari e la trasformazione della società in SIIQ rimane l’obiettivo per il 2009. L’Operazione produrrà presumibilmente un effetto positivo sui conti 2009.

Allegati: Perizia relativa alla determinazione del valore dell’Immobile. Relazione della Società di Revisione con riferimento ai dati pro-forma.

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