2 - Le fonti per la stima dei valori [modalit. compatibilit.] · 2012-11-13 · Le fonti per la...

Una guida all’analisi di mercatoUna guida all’analisi di mercatoLe fonti per la stima dei valori

Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2012.13

Lo scopo delle slideLo scopo delle slide

• Lo scopo della slide che seguono è quello

presentare in modo critico alcune delle fonti

attualmente disponibili per:

– la stima dei ricavi attesi dalla vendita dei beni

immobili

– la stima del più probabile valore di un terreno che

abbia un potenziale edificatorioabbia un potenziale edificatorio


Le fonti per la stima dei ricaviLe fonti per la stima dei ricavi

• Le fonti per la stima del valore di mercato sono

Fontivalore di mercato sono di due tipologie:– indirette

t li f ti f i d• tali fonti forniscono quotazioni

– dirette

indirette dirette

• queste fonti forniscono prezzi d’offerta

Forniscono quotazioni

Forniscono prezzi d’offerta


Le fonti indiretteLe fonti indirette

• Le fonti indirette forniscono stime (e non prezzi) che

guidano l’attività di stima e possono fornire un contributo

di rilievo nella formulazione dei valori di ricavo dei progetti

di sviluppo

• Possono essere legate al mondo della ricerca e dell’editoria

(cfr. il Consulente Immobiliare, Nomisma), agli

operatori dell’intermediazione (cfr. l’Osservatorio sul

mercato immobiliare della Fiaip) e al settore pubblico

(l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia del

Territorio)


Le fonti indiretteLe fonti indirette

• Le fonti indirette elaborano stime sulla base delle indicazioni rilevate

dal mercato fornendo quotazioni medie, minime e massime

• Le quotazioni fornite sono caratterizzate da:

– una stratificazione territoriale del mercato variamente flessibile

– un’articolazione per livelli di obsolescenza organizzati in 3-5 gradi di

qualità

• Il valore unitario è indicato in euro/mq commerciale• Il valore unitario è indicato in euro/mq commerciale


Consulente ImmobiliareConsulente Immobiliare

• Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite per le zone centrali, semicentrali e periferiche di immobili a semicentrali e periferiche di immobili a destinazione residenziale e commerciale

• Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni• Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di

provincia e per i maggiori centri • I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non

sono liberamente accessibili su web


Osservazioni• E’ una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata • E una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata

nel settore immobiliare • Punti di forza:

– fornisce semestralmente le quotazioni medie relative a – fornisce semestralmente le quotazioni medie relative a residenze e negozi

– per il settore della residenza vengono forniti anche i valori degli affittivalori degli affitti

– fornisce i valori dell’incidenza area– per alloggi con superficie compresa tra 60 e 120 mq

commercialicommerciali• Punti di debolezza:

– i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida (capoluoghi di provincia)(capoluoghi di provincia)


I dati del Consulente ImmobiliareI dati del Consulente Immobiliare

Fornisce i dati Rigida

divisione territoriale

Fornisce i dati dell’incidenza

area utili per la stima delle aree stima delle aree

edificabili


FiaipFiaip

• L’Osservatorio sul mercato immobiliare • L Osservatorio sul mercato immobiliare della Fiaip fornisce rapporti semestrali sull’andamento del mercato di residenza,

h i ffi i i l d i l hi parcheggi, uffici e commerciale dei capoluoghi di provincia con un’articolazione territoriale per quartiere

• Pubblica i valori immobiliari per abitazioni di diversa obsolescenza:

• nuove o restaurate• nuove o restaurate• in buono stato abitabili• da ristrutturare

• I dati sono disponibili sul sito della Fiaip: www.fiaip.it


Osservazioni

E’ il it ffi i l d ll F d i It li A ti • E’ il sito ufficiale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti

• Punti di forza:l’ t i i bili Fi i f i t l t – l’osservatorio immobiliare Fiaip fornisce semestralmente le quotazioni medie per residenza, uffici e box auto dei capoluoghi di provincia;

– da alcuni anni vengono inoltre pubblicate le quotazioni – da alcuni anni vengono inoltre pubblicate le quotazioni del mercato relativo alla residenza turistica

– Fornisce indicazioni qualitative sull’andamento del mercatomercato

• Punti di debolezza:– i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida

(capoluoghi di provincia) ma con un buon grado di (capoluoghi di provincia) ma con un buon grado di dettaglio (quartieri);

– vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente al loro grado manutentivo


I dati della FiaipBuona divisione in ragione dello stato

I dati della Fiaip

manutentivo

Buona suddivisione in quartieri

Fornisce Fornisce indicazioni

sull’andamento del mercato di

compravendita e locazione


L’Agenzia del TerritorioL’Agenzia del Territorio

L’Osse ato io immobilia e dell’Agen ia del • L’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio fornisce le quotazioni per i settori della residenza con riferimento a diverse tipologie residenza con riferimento a diverse tipologie (abitazioni civili, ville, …), box auto, immobili commerciali, uffici e immobili industriali (laboratori e capannoni)

• Pubblica i valori immobiliari suddivisi dei vari comuni classificando il territorio per macrozone

• I dati sono liberamente accessibili sul sito d ll’A i d l T it i i t it i itdell’Agenzia del Territorio: www.agenziaterritorio.it


OsservazioniOsservazioni

P nti di fo a• Punti di forza:

– le quotazioni fornite hanno un elevato livello di stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento anche ai comuni minori

– per la maggior parte dei casi vengono fornite le quotazioni relative sia al valore di mercato che al canone di locazione

• Punti di debolezza:

ifi t l’ tà l ti l i d li i bili– non vengono specificate l’età e la tipologia degli immobili

– il data base è ad oggi in corso di aggiornamento, in alcuni casi si riscontra che i dati forniti appaiono strutturalmente cas s sco t a c e dat o t appa o o st uttu a e teinferiori rispetto alle altre fonti


www.agenziaterritorio.it

Descrizione Quotazioni del

Tipologia

Quotazioni del valore di mercato

Canone di Tipologia Canone di locazione lordo


Le fonti dirette:Le fonti dirette:• forniscono prezzi d’offerta

• i dati forniti sono in genere caratterizzati da: – un buon grado di individuazione territoriale

• dell’immobile considerato vengono fornite indicazioni puntuali sulla localizzazione

– scontano opacità d’informazione • non risulta chiaro il rapporto tra dato economico e parametro tecnico di

riferimento

fi i i l fi i l d fi i l tt d i i– superficie commerciale, superficie lorda, superficie al netto dei muri

• non è esplicitata la data di pubblicazione dell’annuncio

• Le fonti dirette sono costituite da:– Interviste a operatori di mercato:Interviste a operatori di mercato:

• gli agenti immobiliari forniscono sia prezzi d’offerta che dati relativi a effettive compravendite

– Inserzioni sulla stampa o sul web

• forniscono prezzi d’offerta; questi devono essere nettamente distinti dai prezzi • forniscono prezzi d’offerta; questi devono essere nettamente distinti dai prezzi effettivi e si rivelano sistematicamente più elevati di questi ultimi


www tecnocasa itwww.tecnocasa.it

• Il sito fa riferimento agli annunci immobiliari di competenza delle agenzie Tecnocasa

• Punti di forza:Punti di forza:– il database fornito è dotato di un buon livello stratificazione

territoriale– vengono forniti i prezzi d’offerta anche del mercato degli

uffici, del commerciale, talvolta anche dei terreni– le informazioni fornite sul bene sono dettagliate le informazioni fornite sul bene sono dettagliate

• con buona frequenza vengono messe a disposizione le planimetrie

• Punti di debolezza:– gli annunci non sono datati– la descrizione della localizzazione resta generale


la descrizione della localizzazione resta generale

www.tecnocasa.itLocalizzazione d i i

Buon livello di dettaglio

e descrizione

gsull’immobile

P d’ ff t


Pianta e foto Prezzo d’offerta

www.casaclick.it

• Il sito riporta i prezzi d’offerta relativi al settore residenziale

• Punti di forza:• Punti di forza:– il sito è di facile consultazione e ha un buon numero

di annunci– in alcuni casi viene fornita la pianta dell’immobile

• Punti di debolezza:li i d t ti– gli annunci non sono datati

– le informazioni sull’immobile spesso sono molto generalig


www.casaclick.itPrezzo d’offerta

Localizzazione

Consistenza

Chi i di iChiavi di ricerca

PlanimetriaDescrizione


www.vendercasa.it

• Il sito riporta i prezzi d’offerta relativi alle differenti tipologie del mercato residenziale (monolocale, bilocale, trilocale, villa)

• Punti di forza:– in alcuni casi vengono fornite immagini

fotografiche dell’immobile in vendita fotografiche dell immobile in vendita • Punti di debolezza:

– opacità dell’informazione fornita i à d li i– scarsa numerosità degli annunci

– mancanza di datazione degli annunci


d itwww.vendercasa.it

l

Prezzo d’offerta

TipologiaLocalizzazione

ImmaginiDescrizione e consistenza


consistenza

itwww.casa.it

• Il sito fornisce i prezzi d’offerta relativi al settore residenziale, commerciale, terziario e dei posti autoposti auto

• Punti di forza:– buona articolazione spaziale soprattutto per i

grandi centri– fornisce un grado di informazione sull’immobile

buono con piante e fotobuono con piante e foto– fornisce informazioni su beni analoghi localizzati

nello stesso territorio comunale• Punti di debolezza:

– gli annunci non sono datati


Piante ed immagini

www.casa.it immagini

Prezzo d’offertaScheda sintetica d ll’i bildell’immobile

Descrizione del bene più precisa e


localizzazione nella città rispetto ad altri beni analoghi in vendita

www.immobiliare.it

• Il sito pubblica annunci del segmento residenziale, commerciale e turistico

• Punti di forza:– Fornisce un grado di informazione sull’immobile

b i t f tbuono con piante e foto– Elevato numero di annunci– Possibilità di ricerca degli immobili su mappaPossibilità di ricerca degli immobili su mappa

• Punti di debolezza:– Non sempre gli annunci sono datati– Non sempre è inserito il prezzo di offerta


www.immobiliare.it

Possibilità di La ricerca su mappa Possibilità di affinare la ricerca consente di individuare

con facilità gli immobili in vendita nei pressi del b tt di ti


bene oggetto di stima

Le indagini di mercato via web

• Lo strumento web è utile sia per un’indagine ricognitiva iniziale che per indagini di mercato molto rapiderapide

• Le tipologia di informazioni fornite in modo particolare dalle fonti dirette non sono sempre riconducibili agli standard corretti e riconducibili agli standard corretti e mantengono un grado di opacità elevato

• Pur considerando le fonti web validi supporti per pp pla raccolta di dati strumentali alla valutazione, è molto utile confrontare gli esiti delle indagini effettuate con un’intervista diretta agli operatori effettuate con un intervista diretta agli operatori del settore o con i dati delle fonti indirette


La stima dei terreni e dei beni oggetto di trasformazione

• I terreni edificabili sono beni immobili particolari il cui valore nel mercato è dato soprattutto dalla valore nel mercato è dato soprattutto dalla potenzialità edificatoria che essi presentano– il più probabile valore di mercato di un’area

edificabile si esp ime co ettamente a mc edificabile si esprime correttamente a mc edificabile o a mq edificabile

• Al fine di condurre una corretta analisi di mercato, è importante identificare le caratteristiche dell’area oggetto d’indagine al fine di individuare correttamente i comparativi da impiegare nella valutazionecomparativi da impiegare nella valutazione


Fattori da considerare per la pvalutazione delle aree edificabili

• La destinazione urbanistica dell’area data dal Piano Regolatore vigente e le previsioni dello strumento urbanisticostrumento urbanistico– l’area potrebbe essere oggetto di modificazioni degli

indici o sottoposta a vincolo espropriativo per pubblica utilità utilità

• L’indice di edificabilità e gli altri parametri che regolano l’edificabilità del lotto (superficie coperta, distanza dai confini distanza dalle strade )distanza dai confini, distanza dalle strade, …)

• La localizzazione– l’ubicazione rispetto al centro del paese e alla viabilità

i i l d iprincipale o secondaria


Livello dello sviluppo e ppvalore dell’area

• L’attuabilità di una trasformazione attraverso intervento diretto o la necessità di un Piano Attuativo

• Livello di urbanizzazione dell’area• Il valore di mercato di un terreno edificabile

varia in funzione del procedimento varia in funzione del procedimento amministrativo e del livello di urbanizzazione


Il mercato delle aree edificabiliIl mercato delle aree edificabili• La stima dei terreni edificabili può avvenire:p

– Con procedimento sintetico, qualora si riscontri un mercato attivo di aree edificabili con caratteristiche simili al bene oggetto d’indagineal bene oggetto d indagine• indagine attraverso gli imprenditori o gli operatori

locali– Attraverso un procedimento misto, ovvero con

l’incidenza dell’area• cfr il Consulente Immobiliare• cfr il Consulente Immobiliare

– Con procedimento analitico, ovvero impiegando il valore di trasformazione• tale procedimento viene difficilmente impiagato negli

studi di fattibilità in quanto presuppone che il valutatore sia a conoscenza del profitto del promotore


p p

Le fonti per una stima direttaLe fonti per una stima diretta

• Per una stima diretta di un’area edificabile si

impiegano prezzi d’offerta forniti dalle fonti

• Le fonti indirette non forniscono le quotazioni delle Le fonti indirette non forniscono le quotazioni delle

aree edificabili

• Le fonti dirette forniscono per lo più i valori relativi • Le fonti dirette forniscono per lo più i valori relativi

al mercato della residenza, del direzionale, del

commerciale e immobili industriali raramente dei commerciale e immobili industriali, raramente dei

terreni edificabili


I dati delle fonti diretteI dati delle fonti dirette

Prezzo d’offertaMancano i

Consistenza

a ca oriferimenti

alla localizzazione

Descrizione

Co s ste alocalizzazionee alla

destinazione urbanistica Descrizione

del beneurbanistica


Interpretazione dei dati fornitiInterpretazione dei dati forniti• Dai dati forniti è possibile risalire al prezzo unitario

consistenza u.m.

del bene

superificie territoriale 3.500,00 mq

superficie edificabile 375,00 mq edificabilep q

volumetria edificabile 1.125,00 mc edificabile

130.000,00 europrezzo d'offerta

115,56 euro/mc edif346,67 euro/mq edifvalore del terreno

valore del terreno


Le fonti per una stima mistaLe fonti per una stima mista

L ti i t di ’ difi bil f if i t • La stima mista di un’area edificabile fa riferimento a

due dati :

– il valore di mercato dei beni finiti

– il coefficiente di incidenza area

• che viene fornito dal Consulente Immobiliare


rea

za a

rid

enz

i in

cite

dic

ien

coef

fi

Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2012.13Il c

Il valore dell’area edificabileIl valore dell’area edificabile

• Volendo calcolare il valore di un’area edificabile in periferia a Udine a partire dai dati forniti dal Consulente, si procederà nel seguente modo:

Vt = Vm * iaVt = 1.700 * 18%

Vt = 306 euro/mq edificabile


Le indagini di mercato Le indagini di mercato per le aree edificabili

• Le indagini di mercato per le aree edificabili vanno condotte con particolare cura in ragione della particolarità condotte con particolare cura in ragione della particolarità del bene, dei diversi parametri che possono influenzarne il valoreAnche in q esto caso lo st mento eb p ò fo ni e n tile • Anche in questo caso lo strumento web può fornire un utile strumento, ma le informazioni fornite non è detto che siano riconducibili agli standard correttiL i f i l l lt di d ti t t li • La via preferenziale per la raccolta di dati strumentali alla valutazione, resta l’intervista diretta agli operatori del settore


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