Una guida all’analisi di mercato Le fonti per la stima dei ... · • EE una rivista edita dal...

Una guida all’analisi di mercatoUna guida all’analisi di mercatoLe fonti per la stima dei valori

Comunicazione curata da arch. Barbara Bolognesi

Corso di Valutazione economica del progetto- Clasarch - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09

Lo scopo della comunicazioneLo scopo della comunicazione

• Lo scopo della comunicazione è quello presentare

in modo critico alcune delle fonti attualmente

disponibili ordinariamente impiegate per:

– la stima dei ricavi attesi dalla vendita dei beni

immobili

– la stima del più probabile valore di un terreno che

abbia un potenziale edificatorio (utilità indiretta abbia un potenziale edificatorio (utilità indiretta

del bene)


Le fonti per la stima dei ricaviLe fonti per la stima dei ricavi

• Le fonti da impiegare nella stima del valore di mercato sono di due

Fonti

mercato sono di due tipologie:– indirette indiretteindirette direttedirette

• tali fonti forniscono quotazioni

– dirette

indiretteindirette direttedirette

• queste fonti forniscono prezzi d’offerta

Forniscono quotazioni

Forniscono prezzi d’offerta


Le fonti indirette:Le fonti indirette:

• possono essere impiegate per la stima del più probabile valore medio

di mercato

• elaborano dati sulla base delle indicazioni fornite dai loro affiliati

fornendo quotazioni medie, minime e massime

• le quotazioni fornite sono caratterizzate da:

ifi i i i l d l i id– una stratificazione territoriale del mercato rigida

– informazioni trasparenti in quanto codificate e con un chiaro

riferimento temporaleriferimento temporale

• il prezzo unitario è correttamente indicato in euro/mq

commerciale

• alcuni esempi di fonti indirette sono: il Consulente Immobiliare,

l’Osservatorio sul mercato immobiliare della Fiaip e l’Osservatorio sul


mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio

Consulente ImmobiliareConsulente Immobiliare

• Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite per le zone centrali, semicentrali e periferiche di immobili a semicentrali e periferiche di immobili a destinazione residenziale e commerciale

• Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni• Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di

provincia e per i maggiori centri • I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non

sono liberamente accessibili su web


Osservazioni• E’ una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata • E una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata

nel settore immobiliare • Punti di forza:

– fornisce semestralmente le quotazioni medie relative a – fornisce semestralmente le quotazioni medie relative a per residenza e negozi

– Per il settore della residenza vengono forniti anche i valori degli affittivalori degli affitti

– Fornisce i valori dell’incidenza area– per alloggi con superficie compresa tra 60 e 120 mq

commercialicommerciali• Punti di debolezza:

– i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida (capoluoghi di provincia)(capoluoghi di provincia)

– vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente al loro grado manutentivo


I dati del Consulente ImmobiliareI dati del Consulente Immobiliare

Fornisce i dati Rigida

divisione territoriale

Fornisce i dati dell’incidenza

area utili per la stima delle aree stima delle aree

edificabili


FiaipFiaip

• L’osservatorio sul mercato immobiliare della • L osservatorio sul mercato immobiliare della Fiaip fornisce rapporti semestrali sull’andamento del mercato di residenza,

h i ffi i i l d i l hi parcheggi, uffici e commerciale dei capoluoghi di provincia con un’articolazione territoriale per quartiere

• Pubblica i valori immobiliari per abitazioni di diversa obsolescenza:– nuove o restauratenuove o restaurate– in buono stato abitabili– da ristrutturare

• I dati sono disponibili sul sito della Fiaip: www.fiaip.itwww.fiaip.it


Osservazioni

E’ il it ffi i l d ll F d i It li A ti • E’ il sito ufficiale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti

• Punti di forza:l’ t i i bili Fi i f i t l t – l’osservatorio immobiliare Fiaip fornisce semestralmente le quotazioni medie per residenza, uffici e box auto dei capoluoghi di provincia;

– da alcuni anni vengono inoltre pubblicate le quotazioni – da alcuni anni vengono inoltre pubblicate le quotazioni del mercato relativo alla residenza turistica

– Fornisce indicazioni qualitative sull’andamento del mercatomercato

• Punti di debolezza:– i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida

(capoluoghi di provincia) ma con un buon grado di (capoluoghi di provincia) ma con un buon grado di dettaglio (quartieri);

– vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente al loro grado manutentivo


I dati della FiaipBuona divisione in ragione dello stato

I dati della Fiaip

manutentivo

Buona suddivisione in quartieri

Fornisce Fornisce indicazioni

sull’andamento del mercato di

compravendita e locazione


L’Agenzia del TerritorioL’Agenzia del Territorio

L’osse ato io immobilia e dell’Agen ie del • L’osservatorio immobiliare dell’Agenzie del territorio fornisce le quotazioni per i settori della residenza con riferimento a diverse tipologie residenza con riferimento a diverse tipologie (abitazioni civili, ville, …), box auto, immobili commerciali, uffici e immobili industriali (laboratori e capannoni)

• Pubblica i valori immobiliari suddivisi dei vari comuni classificando il territorio per macrozone

• I dati sono liberamente accessibili sul sito d ll’A i d l T it i i t it i iti t it i itdell’Agenzia del Territorio: www.agenziaterritorio.itwww.agenziaterritorio.it


OsservazioniOsservazioni

P nti di fo a• Punti di forza:

– le quotazioni fornite hanno un elevato livello di stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento anche ai comuni minori

– per la maggior parte dei casi vengono fornite le quotazioni relative sia al valore di mercato che al canone di locazione

• Punti di debolezza:

ifi t l’ tà l ti l i d li i bili– non vengono specificate l’età e la tipologia degli immobili

– il data base è ad oggi in corso di aggiornamento, in alcuni casi si riscontra che i dati forniti appaiono strutturalmente cas s sco t a c e dat o t appa o o st uttu a e teinferiori rispetto alle altre fonti


www.agenziaterritorio.it

Descrizione Quotazioni del

Tipologia

Quotazioni del valore di mercato

Canone di Tipologia Canone di locazione lordo


Le fonti dirette:Le fonti dirette:• forniscono prezzi d’offerta

• i dati forniti sono in genere caratterizzati da: – un buon grado di individuazione territoriale

• dell’immobile considerato vengono fornite indicazioni sulla localizzazione puntuali

– scontano opacità d’informazione • non risulta chiaro il rapporto tra dato economico e parametro tecnico di

riferimento

fi i i l fi i l d fi i l tt d i i– superficie commerciale, superficie lorda, superficie al netto dei muri

• non è esplicitata la data di pubblicazione dell’annuncio

• Le fonti dirette sono costituite da:– Interviste a operatori di mercato:Interviste a operatori di mercato:

• gli agenti immobiliari forniscono sia prezzi d’offerta che dati relativi a effettive compravendite

– Inserzioni sulla stampa o sul web

• forniscono prezzi d’offerta; questi devono essere nettamente distinti dai prezzi • forniscono prezzi d’offerta; questi devono essere nettamente distinti dai prezzi effettivi e si rivelano sistematicamente più elevati di questi ultimi


www tecnocasa itwww.tecnocasa.it

• Il sito fa riferimento agli annunci immobiliari di competenza delle agenzie Tecnocasa

• Punti di forza:Punti di forza:– il database fornito è dotato di un buon livello stratificazione

territoriale– vengono forniti i prezzi d’offerta anche del mercato degli

uffici, del commerciale, talvolta anche dei terreni– le informazioni fornite sul bene sono dettagliate le informazioni fornite sul bene sono dettagliate

• con buona frequenza vengono messe a disposizione le planimetrie

• Punti di debolezza:– gli annunci non sono datati– la descrizione della localizzazione resta generale


la descrizione della localizzazione resta generale

www.tecnocasa.itLocalizzazione d i i

Buon livello di dettaglio

e descrizione

gsull’immobile

P d’ ff t


Pianta e foto Prezzo d’offerta

www.casaclick.it

• Il sito riporta i prezzi d’offerta relativi al settore residenziale

• Punti di forza:• Punti di forza:– il sito è di facile consultazione e ha un buon numero

di annunci– in alcuni casi viene fornita la pianta dell’immobile

• Punti di debolezza:li i d t ti– gli annunci non sono datati

– le informazioni sull’immobile spesso sono molto generalig


www.casaclick.itPrezzo d’offerta

Localizzazione

Consistenza

Chi i di iChiavi di ricerca

PlanimetriaDescrizione


www.vendercasa.it

• Il sito riporta i prezzi d’offerta relativi alle differenti tipologie del mercato residenziale (monolocale, bilocale, trilocale, villa)

• Punti di forza:– in alcuni casi vengono fornite immagini

fotografiche dell’immobile in vendita fotografiche dell immobile in vendita • Punti di debolezza:

– opacità dell’informazione fornita i à d li i– scarsa numerosità degli annunci

– mancanza di datazione degli annunci


d itwww.vendercasa.it

l

Prezzo d’offerta

TipologiaLocalizzazione

ImmaginiDescrizione e consistenza


consistenza

itwww.casa.it

• Il sito fornisce i prezzi d’offerta relativi al settore residenziale, commerciale, terziario e dei posti autoposti auto

• Punti di forza:– buona articolazione spaziale soprattutto per i

grandi centri– fornisce un grado di informazione sull’immobile

buono con piante e fotobuono con piante e foto– fornisce informazioni su beni analoghi localizzati

nello stesso territorio comunale• Punti di debolezza:

– gli annunci non sono datati


Piante ed immagini

www.casa.it immagini

Prezzo d’offertaScheda sintetica d ll’i bildell’immobile

Descrizione del bene più precisa e


localizzazione nella città rispetto ad altri beni analoghi in vendita

www.ecasa.it

• Il sito riporta i prezzi d’offerta relativi al mercato della residenza

• Punti di forza:– con buona frequenza vengono fornite immagini

d ll’i bildell’immobile• Punti di debolezza:

– scarsità numerica ed opacità del dato fornitoscarsità numerica ed opacità del dato fornito– gli annunci non sono datati


www.ecasa.it

Prezzo d’offerta

Descrizione


Descrizione dell’immobile

Le indagini di mercato via web

• Lo strumento web è utile sia per un’indagine ricognitiva iniziale che per indagini di mercato molto rapiderapide

• Le tipologia di informazioni fornite in modo particolare dalle fonti dirette non sono sempre riconducibili agli standard corretti e riconducibili agli standard corretti e mantengono un grado di opacità elevato

• Pur considerando le fonti web validi supporti per pp pla raccolta di dati strumentali alla valutazione, è molto utile confrontare gli esiti delle indagini effettuate con un’intervista diretta agli operatori effettuate con un intervista diretta agli operatori del settore o con i dati delle fonti indirette


Beni ad utilità indirettaBeni ad utilità indiretta

• I terreni edificabili sono beni immobili • I terreni edificabili sono beni immobili particolari il cui valore nel mercato è dato soprattutto dalla potenzialità edificatoria soprattutto dalla potenzialità edificatoria che essi presentano– il più probabile valore di mercato di un’area

edificabile si esprime correttamente a mc edificabile o a mq edificabile

Al fi di d tt li i di • Al fine di condurre una corretta analisi di mercato, è importante identificare le caratteristiche dell’area oggetto d’indagine al caratteristiche dell area oggetto d indagine al fine di individuare correttamente i comparativi da impiegare nella valutazione


Fattori da considerare per la pvalutazione delle aree edificabili

• Parametri che influiscono sul valore di un’area edificabile sono:• Parametri che influiscono sul valore di un area edificabile sono:– la destinazione urbanistica dell’area data dal Piano Regolatore

vigente e le previsioni dello strumento urbanisticol’ t bb tt di difi i i d li i di i • l’area potrebbe essere oggetto di modificazioni degli indici o sottoposta a vincolo espropriativo per pubblica utilità

– l’indice di edificabilità e gli altri parametri che regolano l’ difi bilità d l l tt ( fi i t di t d i fi i l’edificabilità del lotto (superficie coperta, distanza dai confini, distanza dalle strade, …)

– l’attuabilità di una trasformazione attraverso intervento direttoo la necessità di un Piano Attuativoo la necessità di un Piano Attuativo

– la location: • l’ubicazione rispetto al centro del paese e alla viabilità

i i l d iprincipale o secondaria– Livello di urbanizzazione dell’area

• Un terreno urbanizzato può valere il 20-30% in più rispetto


ad uno da urbanizzare

Il mercato delle aree edificabiliIl mercato delle aree edificabili• La stima dei terreni edificabili può avvenire:p

– Con procedimento sintetico, qualora si riscontri un mercato attivo di aree edificabili con caratteristiche simili al bene oggetto d’indagineal bene oggetto d indagine• indagine attraverso gli imprenditori o gli operatori

locali– Attraverso un procedimento misto, ovvero con

l’incidenza dell’area• cfr il Consulente Immobiliare• cfr il Consulente Immobiliare

– Con procedimento analitico, ovvero impiegando il valore di trasformazione• tale procedimento viene difficilmente impiagato negli

studi di fattibilità in quanto presuppone che il valutatore sia a conoscenza del profitto del promotore


p p

Le fonti per una stima direttaLe fonti per una stima diretta

• Per una stima diretta di un’area edificabile si impiegano prezzi p g p

d’offerta forniti dalle fonti

• le fonti indirette non forniscono le quotazioni delle aree q

edificabili

• le fonti dirette forniscono per lo più i valori relativi al

mercato della residenza, del direzionale, del commerciale e

immobili industriali, raramente dei terreni edificabili


I dati delle fonti diretteI dati delle fonti dirette

Prezzo d’offertaMancano i

Consistenza

a ca oriferimenti

alla localizzazione

Descrizione

Co s ste alocalizzazionee alla

destinazione urbanistica Descrizione

del beneurbanistica


Interpretazione dei dati fornitiInterpretazione dei dati forniti• Dai dati forniti è possibile risalire al prezzo unitario

consistenza u.m.

del bene

superificie territoriale 3.500,00 mq

superficie edificabile 375,00 mq edificabilep q

volumetria edificabile 1.125,00 mc edificabile

13.000,00 europrezzo d'offerta

11,56 euro/mc edif34,67 euro/mq edifvalore del terreno

valore del terreno


Le fonti per una stima mistaLe fonti per una stima mista

L ti i t di ’ difi bil f if i t • La stima mista di un’area edificabile fa riferimento a

due dati :

– il valore di mercato dei beni dopo il processo di

trasformazione

• Cfr comunicazione “Le fonti per la stima del valore

di mercato”

– il coefficiente di incidenza area

• che viene fornito dal Consulente Immobiliare


rea

za a

rid

enz

i in

cite

dic

ien

coef

fi

Corso di Valutazione economica del progetto- Clasarch - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09Il c

Il valore dell’area edificabileIl valore dell’area edificabile

• Volendo calcolare il valore di un’area edificabile in periferia a Udine a partire dai dati forniti dal Consulente, si procederà nel seguente modo:

Vt = Vm * iaVt = 1.700 * 18%

Vt = 306 euro/mq edificabile


Le indagini di mercato per le aree edificabili

• Le indagini di mercato per le aree edificabili • Le indagini di mercato per le aree edificabili vanno condotte con particolare cura in ragione della particolarità del bene, dei diversi parametri h i fl il l d llche possono influenzarne il valore, della

mancanza di trasparenza per questo mercato• Anche in questo caso lo strumento web può • Anche in questo caso lo strumento web può

fornire un utile strumento, ma le informazioni fornite non è detto che siano riconducibili agli

d dstandard corretti• La via preferenziale per la raccolta di dati

strumentali alla valutazione resta strumentali alla valutazione, resta l’intervista diretta agli operatori del settore– Un valido riscontro è comunque sempre dato dal

d d ll’ dCorso di Valutazione economica del progetto- Clasarch - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09

metodo dell’incidenza area

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