2. DICHIARAZIONE affermo e sottoscrivo 3. INCARICO ... · Contestualmente all’accettazione...

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Dott. Ing. Francesco Repola Via Arcidosso, 46 58100 - Grosseto

TRIBUNALE DI GROSSETO, Ufficio Esecuzioni Immobiliari – Procedura n.105/2015 R.G.E.I.

1. OGGETTO DEL DOCUMENTO

Con riferimento alla Procedura di Esecuzione Immobiliare n°105/2015,

promossa da UNICREDIT s.p.a., c.f. e p.i.v.a. 00348170101,

sede legale a Roma (RM), c.a.p. 00186, in Via Alessandro Specchi n°16,

in qualità di creditore procedente;

contro Guiscardo Nicola Italo ALLESCIA, c.f. LSS GCR 63C26 F205O,

nato a Milano (MI), il 26.03.1963,

residente a Grosseto (GR), c.a.p. 58100, in Via Etiopia n°15,

e Donatella CRIMÌ, c.f. CRM DTL 64R47 A271Y,

nata ad Ancona (AN), il 07.10.1964,


in qualità di debitori esecutati;

si produce, con il seguente documento, l’Analisi Tecnica di Stima degli immobili pignorati, sulla

base, fra l’altro, della verifica dello stato ipotecario e catastale relativo agli stessi beni.

2. DICHIARAZIONE

Io sottoscritto Dott. Ing. Francesco Repola, nato a Lecce il 9 Giugno 1961, residente in

Via Arcidosso n°46 a Grosseto (GR), iscritto dal 13 Settembre 1992 al n°427 dell’Albo degli

Ingegneri della Provincia di Grosseto, presa visione della documentazione fornitami, dopo

accurate verifiche e sopralluoghi e studiata la materia in esame,

affermo e sottoscrivo

quanto di seguito riportato in relazione al tema in oggetto.

3. INCARICO PERITALE E QUESITI

Nel corso dell’udienza tenutasi il 22.04.2016 il Tribunale di Grosseto, nella persona del Giudice

Delegato alle Esecuzioni Immobiliari, Dott. Vincenzo Pedone, ha incaricato il sottoscritto, in

qualità di Consulente Tecnico d’Ufficio, di eseguire la stima e le verifiche di cui all’oggetto con

vincolo temporale di consegna entro 10 giorni dalla data dell’Udienza, fissata il 25.10.2016,

previa trasmissione della documentazione peritale a creditore, debitore e custode giudiziario

almeno 45 giorni prima della udienza stessa.

Contestualmente all’accettazione dell’incarico e al successivo giuramento di rito, lo

scrivente è stato messo a conoscenza dei quesiti a cui rispondere e delle indicazioni da

considerare:

“Il Giudice dell’esecuzione, visto l’art. 173 bis disp. att. cpc, affida all’esperto il seguente

incarico:

1. verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art.

567, comma 2 cpc (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative

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all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del

pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e

dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore

pignorante quelli mancanti e inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti,

l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri,

domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le

mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i

certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del DPR 6 giugno

2001, n.380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte

dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza

ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti);

2. descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente:

comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed

esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali

pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte, locali di sgombero,

portineria, riscaldamento ecc.);

3. accerti le conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano,

interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in

caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato

l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in

pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati in

pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato

l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

4. proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del

catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene,

alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non

regolarmente accatastate;

5. indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

6. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni

amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione

realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva

dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o

sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001,

n.380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n.47;

7. dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo

caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice

dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento;

alleghi, in questo caso alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio

Tecnico Erariale;

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8. dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in

questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all’identificazione

dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i

tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di

essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali

conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo

compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto

disposto dall’art. 577 cpc e dall’art. 846 cc e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078;

9. accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la

detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del

pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati

contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica

sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio

1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva

indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo

giudizio;

10. ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato

acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

11. indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di

inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale

(segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o

risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie

o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

12. determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima

e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune

decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e

come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di

assegnazione al coniuge aventi data certa alla data di trascrizione del pignoramento

(l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni

dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ad

anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se

disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre

opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in

questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).

Dispone inoltre che l’esperto:

a. restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta,

schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti;

b. invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche

regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti

informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o

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intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato,

almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di

vendita ai sensi dell’art. 569 cpc, assegnando alle parti un termine non superiore a

quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui, note di

osservazione al proprio elaborato;

c. intervenga all’udienza fissata ex art. 569 cpc per l’emissione dell’ordinanza di vendita al

fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico;

d. depositi, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 cpc per l’emissione

dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in

forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi

compatibili con Microsoft Word;

e. alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero

compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori,

parti comuni ed eventuali pertinenze comprese);

f. alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della

concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di

locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale di accesso contenente il

sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall’occupante, nonché

tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita,

g. segnali tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell’esecuzione) ogni

ostacolo all’accesso;

h. provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata

descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la

compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all’ordinanza di

vendita ed al decreto di trasferimento.

4. SVOLGIMENTO DELL’INCARICO PERITALE

Il lavoro è stato impostato come segue:

1. è stata visionata e studiata l’intera documentazione catastale ed ipotecaria agli atti del

procedimento e sono state eseguite verifiche e riscontri della stessa;

2. sono state eseguite le verifiche catastali, ipotecarie e urbanistiche presso gli uffici

competenti;

3. sono stati acquisiti gli atti non inclusi nella documentazione trasmessa;

4. sono stati effettuati i sopralluoghi nel corso dei quali si è proceduto ai rilievi metrici e

fotografici.

In esito alle suddette attività, descritte dettagliatamente di seguito, si è proceduto, in ordine ai

quesiti proposti, alla definizione delle caratteristiche dei beni e alla stima del loro valore.

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5. OGGETTO DELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE

L’oggetto della presente Esecuzione Immobiliare è costituito dai beni immobili contenuti

nell’Atto Giudiziario del 22.05.2015, Tribunale di Grosseto, repertorio n°1320, presentato

presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Grosseto Territorio, Servizi Catastali e

Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 17.07.2015, n°8253 del Registro Generale, n°6312 del

Registro Particolare, Verbale di Pignoramento Immobili, dal quale risulta:

Soggetti a Favore: UNICREDIT s.p.a., c.f. e p.i.v.a. 00348170101,

sede legale a Roma (RM), c.a.p. 00186, in Via Alessandro Specchi n°16;

Soggetti Contro: Guiscardo Nicola Italo ALLESCIA, c.f. LSS GCR 63C26 F205O,




nata ad Ancona (AN), il 07.10.1964,


coniugi in separazione dei beni,

Beni Immobili Pignorati

Quota di 1/1 della proprietà sugli immobili così descritti:

Unità Negoziale 1

Immobile 1: Comune: E202 – GROSSETO (GR) – Catasto FABBRICATI – Foglio 72,

Particella 404, Subalterno 14 – Natura A/2 – ABITAZIONE DI TIPO

CIVILE – Consistenza -- – Loc. Sugherella, Via Etiopia – n° civico --;








Particella 404, Subalterno 35 – Natura C/6 – STALLE, SCUDERIE,

RIMESSE, AUTORIMESSE – Consistenza -- – Loc. Sugherella,

Via Etiopia – n° civico --.

La tabella che segue, riporta schematicamente gli immobili pignorati, oggetto dell’esecuzione:

Fabbricati – Comune di Grosseto

codice catasto foglio particella subalterno categoria classe consistenza rendita [€]

E202 U 72 460 27 A/2 3 9 vani 1.185,27

14 corte esclus.

15 corte esclus.

E202 U 72 460 35 C/6 4 12 m2 48,34

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nota 1 L’Agenzia del Territorio con Variazione Interna d’Ufficio di cui al Protocollo

GR0055330, in data 12.05.2005 ha modificato l’identificativo della particella catastale

404 che è divenuta la 460, pertanto si ritiene che il Verbale di Pignoramento avrebbe

dovuto far riferimento a tale identificativo;

nota 2 Le unità immobiliari di cui ai subb. 27, 14 e 15, identificate nel Verbale di

Pignoramento Immobili come “immobili 1 – 2 – 3”, costituiscono in realtà un’unica

unità, composta dall’appartamento (sub. 27) e dalle corti esclusive (subb. 14 e 15).

6. RISPOSTE AI QUESITI

6.1 1° quesito: verifica della documentazione catastale e dei certificati delle

iscrizioni e trascrizioni ventennali

6.1.1 Verifiche Documentali

A. FASCICOLO

La documentazione agli atti, contenuta nel fascicolo depositato presso la Cancelleria

Esecuzioni Immobiliari, e in particolare la “Dichiarazione Notarile Sostitutiva della

Certificazione Storica Catastale e Ipotecaria”, redatta dallo Studio Notarile Gunnella – Valia,

con sede in Firenze, Via Masaccio n°187, in data 09.09.2015, è risultata completa e coerente.

A mero titolo di speculativo, si segnala – come refuso – il valore esposto della rendita

catastale della particella 460, subb 14, 15 e 27, pari a 1,184,27 €, in luogo del valore

catastalmente corretto e pari a 1,185,27 €.

B. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

A seguito degli accertamenti effettuati direttamente presso la Conservatoria dei Registri

Immobiliari di Grosseto in merito alle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sugli

immobili oggetto dell’esecuzione, a tutto il 26.05.2016, non risultano annotate ulteriori

formalità rispetto a quelle riportate nella documentazione agli atti e di seguito elencate.

Trascrizioni Contro Pregiudizievoli

a. VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Atto Esecutivo del 17.07.2015, notificato da

parte del Tribunale di Grosseto (GR), c.f. 80009880537. Atto Giudiziario del 22.05.2015,

Rep. n°1320, R.G. n°8253, R.P. n°6312, dal quale risulta:

soggetti a favore: UNICREDIT s.p.a., c.f. e p.i.v.a. 00348170101,


per la quota di 1/1 sul diritto di proprietà per tutte le unità negoziali;

soggetti contro: Guiscardo Nicola Italo ALLESCIA, c.f. LSS GCR 63C26 F205O,




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nata a Ancona (AN), il 07.10.1964,



gravante sugli immobili censiti nel Comune di Grosseto come:

Unità Negoziale 1














Iscrizioni Contro

a. IPOTECA VOLONTARIA, del 06.11.2004, R.G. n°18835, R.P. n°4503, per la somma

complessiva di 480.000,00 €, di cui 240.000,00 € di capitale, durata 25 anni, a rogito del

Dott. Giorgio Ciampolini, Notaio in Grosseto (GR), in forza dell’Atto di Mutuo del

05.11.2004, Rep. n°163412:

soggetti a favore: UNICREDIT BANCA s.p.a., c.f. e p.i.v.a. 00348170101,



soggetti contro: Guiscardo Nicola Italo ALLESCIA, c.f. LSS GCR 63C26 F205O,








gravante sugli immobili censiti nel Comune di Grosseto come:

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Unità Negoziale 1














b. IPOTECA LEGALE, del 19.05.2011, R.P. n°1238, per la somma complessiva di 26.707,10 €,

di cui 13.353,55 € di capitale. Atto del 13.05.2015, notificato da parte di EQUITAILA

GERIT s.p.a., Agente Riscossione Provincia di Grosseto, c.f. 00410080584, Rep.

n°5100154/51, R.G. n°6585, R.P. n°1238, dal quale risulta:

soggetti a favore: EQUITAILA GERIT s.p.a., Agente Riscossione Provincia di Grosseto,

c.f. e p.i.v.a. 00410080584,

sede legale a Grosseto (GR), c.a.p. 58100, in Via Gorizia n°31,

per la quota di 1/2 sul diritto di proprietà;

soggetti contro: Donatella CRIMÌ, c.f. CRM DTL 64R47 A271Y,




gravante sull’ immobile censito nel Comune di Grosseto come:

Unità Negoziale 1





C. TITOLI DI PROVENIENZA

Facendo riferimento alla storia ipotecaria ricostruita dallo Studio Notarile Gunnella & Valia,

sulla base delle visure acquisite presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Grosseto

– Territorio – Servizi Catastali, gli immobili oggetto della presente relazione tecnica, sono

pervenuti agli esecutati tramite i seguenti atti:

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a. Antecedentemente al Ventennio Indagato

In forza dell’Atto di Compravendita a rogito del Dott. Giorgio Ciampolini, notaio in

Grosseto, registrato il 21.07.1993, Rep. 117.634, trascritto il 23.07.1993 al R.G. n°7680,

R.P. n°5496, gli immobili oggetto di pignoramento risultavano di proprietà di:

Francesco NARDI, c.f. NRD FNC 49T28 C988S

nato a Corchiano (VT), il 28.12.1949,


Silvana MILANI, c.f. MLN SVN 45D64 I046Y

nata a San Miniato (PI) il 24.04.1945,

per la quota di 1/2 sul diritto di proprietà.

b. Atto di Compra-Vendita

Atto del 05.11.2004, rogito del Dott. Giorgio Ciampolini, Notaio in Grosseto, Rep.

n°163411/45309, trascritto a Grosseto in data 06.11.2004, R.G. n°18834, R.P. n°11624,

soggetti a favore: Guiscardo Nicola Italo ALLESCIA, c.f. LSS GCR 63C26 F205O,








soggetti contro: Francesco NARDI, c.f. NRD FNC 49T28 C988S

nato a Corchiano (VT), il 28.12.1949,


e Silvana MILANI, c.f. MLN SVN 45D64 I046Y

nata a San Miniato (PI) il 24.04.1945,


avente per oggetto gli immobili specificati nella tabella che segue:


E202 U 72 404 27 A/2 3 9 vani 1.185,27

14 corte esclus.

15 corte esclus.

E202 U 72 404 35 C/6 4 12 m2 48,34

nota 3 L’Agenzia del Territorio con Variazione Interna d’Ufficio, di cui al Protocollo

GR0055330, in data 12.05.2005 ha modificato l’identificativo della particella catastale

404 che è divenuta la 460.

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6.1.2 Ubicazione dell’Immobile

Gli immobili pignorati si trovano nel Comune di Grosseto, all’interno del centro abitato del

capoluogo di provincia e, più precisamente, nella zona posta a Nord, denominata “Sugherella”.

Con Loc. Sugherella si individua un’area urbana sita nei pressi della storica “Fattoria della

Sugherella”, da cui, appunto, prende il nome. Negli ultimi anni, la zona è stata oggetto di una

forte espansione insediativa. Tutt’ora, nonostante il perdurare degli effetti della crisi

economica, Loc. Sugherella costituisce uno dei pochi fronti in movimento del perimetro

cittadino.

Dal momento che il processo di urbanizzazione non è ancora completo, la configurazione

della zona non presenta ancora una forma omogenea. Il processo di urbanizzazione è, infatti,

avvenuto senza un progetto unitario, bensì, tramite una serie di piccoli interventi che, pur

ricercando una logica armonica, appaiono – per lo più – scollegati, anche perché realizzati nel

corso di un lungo intervallo di tempo.

Le prime costruzioni, infatti, risalgono agli inizi degli anni ottanta, quando venne realizzata

anche l’adiacente zona 167, mentre il nucleo più importante si è costituito nel corso degli anni

novanta, parallelamente all'edificazione del vicino quartiere Cittadella.

immagine 1 – ubicazione dell’immobile esecutato, Via Etiopia 15, Loc. Sugherella, Grosseto

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Soltanto dal 2001, grazie a uno specifico progetto, si sono gettate le basi per la realizzazione di

una grande area residenziale, che riuscisse a saldare fra loro queste aree sparse, non ancora

dotate di servizi.

Nel 2012, dopo anni di abbandono, è stato restaurato lo storico complesso della Fattoria

della Sugherella, adibendolo a civili abitazioni, mentre, nel 2013, è stato inaugurato il nuovo

complesso scolastico di Via Mozambico.

6.1.3 Dati Catastali e Confini

Le unità immobiliari, oggetto della presente esecuzione, sono censite Catasto Fabbricati del

Comune di Grosseto come segue:


E202 U 72 460 27 A/2 3 9 vani 1.185,27

14 corte esclus.

15 corte esclus.

E202 U 72 460 35 C/6 4 12 m2 48,34

Di seguito si riporta (fuori scala) l’estratto di mappa catastale, in base al quale è possibile

individuare i confini.

La situazione che emerge è la seguente:

immagine 2 – estratto di mappa catastale (fuori scala)

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a. Catasto Urbano del Comune di Grosseto – f. 72, p. 460 (fabbricato)

Confini: Nord f. 72, p. 692 (altro fabbricato residenziale);

Sud f. 72, p. 123 (verde pubblico);

Est f. 72, pp. 693 e 694 (altri fabbricati residenziali);

Ovest f. 72, p. 1 (verde pubblico).

b. Catasto Urbano del Comune di Grosseto – f. 72, p. 460, ss. 27, 14 e 15 (appartamento)

Confini: Nord f. 72, p. 460, s. 26 (altra unità immobiliare);

Sud f. 72, p. 460, s. 28 (altra unità immobiliare);

Est bcnc (parte comune – vialetto pedonale);

Ovest f. 72, p. 1 (verde pubblico).

c. Catasto Urbano del Comune di Grosseto – f. 72, p. 460, s. 35 (autorimessa)

Confini: Nord f. 72, p. 460, s. 36 (altra unità immobiliare);

Sud f. 72, p. 460, s. 34 (altra unità immobiliare);

Est bcnc (parte comune – corsia d’accesso autorimesse);

Ovest f. 72, p. 460, s. 27 (cantina, stessa proprietà).

6.2 2° quesito: descrizione degli immobili

L’accesso agli immobili è avvenuto in data 17.06.2016, alla presenza del Custode Giudiziario, il

Dott. Roberto Comandi, e della proprietaria e debitrice esecutata, Sig.ra Donatella Crimì.

Nel corso delle operazioni peritali, al CTU non è stata fornita alcuna documentazione tecnica

(planimetrie, certificazioni, verifiche, ecc.) che potesse arricchire le informazioni direttamente

acquisibili dal sopralluogo.

Come accennato, il fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari pignorate è situato nella

zona Nord del capoluogo maremmano, all’interno del quartiere denominato “Sugherella”. Più in

dettaglio, queste unità immobiliari fanno parte dell’area edificata nei primi anni ’90 (Lotto 13), la

quale – a sua volta – era inclusa in una cospicua lottizzazione residenziale.

La struttura del fabbricato in specie è stata realizzata in cemento armato e tamponata in

muratura. La copertura è costituita da un tetto a falde inclinate.

La configurazione del fabbricato evidenzia due corpi di fabbrica, elevato su 3 piani fuori

terra, oltre ad un piano interrato, occupato dalle autorimesse e dalle cantine a servizio degli

appartamenti sovrastanti .

La tipologia edilizia del tipo “a schiera” risulta composta da 8 appartamenti, ciascuno con

ingresso indipendente dalle corti esclusive di pertinenza poste al piano terra.

L’unità immobiliare in oggetto è ubicata nella porzione centrale del fabbricato e vi si accede

tramite un vialetto pedonale comune con affaccio da Via Etiopia .

L’immobile è schematicamente configurato come segue:

piano terra: il cancello, in corrispondenza del civico “15”, delimita una corte esclusiva

(prospetto fronte) piastrellata, oltrepassata la quale si arriva al portone

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d’ingresso dal quale si accede ad un ampio pilotis che, al momento del

sopralluogo, ospitava un piccolo salotto, destinato, durante la bella stagione, ad

espandersi, protetto da un portico, verso una seconda corte esclusiva (prospetto

retro), occupata dal giardino di proprietà. A questo si accede da una porta

vetrata.

All’interno del pilotis parte il corpo scale interne che conduce ai piani primo

e secondo, nonché al piano interrato;

primo piano: salendo le prime 2 rampe di scale, oltre al bagno posizionato frontalmente, si

accede, a sinistra, ad un ampio soggiorno, in fondo al quale si apre una terrazza

(prospetto fronte), mentre, a destra, si entra in una grande cucina adibita anche

a zona pranzo e ad un locale stireria. Anche la cucina termina con una terrazza

(prospetto retro);

secondo piano: le ultime 2 rampe di scale portano al secondo piano, occupato dal reparto notte.

Sul disimpegno, quindi, si affacciano 2 camere dotate di terrazzo (prospetto

fronte), un bagno senza finestra e un’ampia camera matrimoniale, dotata di un

bagno privato con finestra e di una terrazza (prospetto retro);

piano interrato: dal pilotis, scendendo l’unica rampa di scale, si accede ad un ampio locale,

accatastato come “cantina”, ma utilizzato, al momento del sopralluogo, come

studio. Oltre che ad un piccolo ripostiglio ricavato nel sottoscale, da questo si

accede direttamente al grande garage chiuso da un portone basculante che si

affaccia sul portico comune. All’interno dell’autorimessa si trova il gruppo

autoclave e una doccia di servizio.

Le pareti e i soffitti interni sono tutti intonacati e tinteggiati a tempera.

I pavimenti di tutti i vani sono in grès porcellanato, mentre i rivestimenti dei bagni e delle

cucine sono in ceramica smaltata.

Tutti gli infissi esterni sono in legno, dotati di vetro camera e di persiane del tipo “alla

fiorentina” anch’esse realizzate in legno. Gli infissi interni ed il portone d’ingresso sono in

legno tamburato.

L’appartamento, nel suo complesso, si presenta in uno stato di conservazione mediocre,

palesando una certa trascuratezza a causa della mancata azione di manutenzione ordinaria che

avrebbe garantito la qualità del bene.

L’impianto elettrico è installato sottotraccia. L’impianto termoidraulico, attualmente non

funzionante, è autonomo, dotato di caldaia pensile esterna alimentata a metano e piastre

radianti in alluminio. L’impianto idrosanitario è dotato di autoclave esclusiva posta, come

detto, all’interno del garage, nel piano seminterrato.

Per la descrizione dettagliata e per le caratteristiche di tutti gli impianti si rimanda alla

“Relazione Tecnica di Valutazione Impianti”.

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Consistenza degli Immobili

Gli schemi grafici che seguono evidenziano lo stato attuale dell’immobile e la funzione dei vari

ambienti che lo compongono e la superficie calpestabile di ciascuno di questi.

immagine 3 – pianta unita immobiliare 1 (fuori scala)

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Lo schema seguito è coerente con la seguente tabella:

unità immobiliare categoria tipologia foglio particella subalterno posizione

1 A/2 appartamento 72 460 27, 14 e 15 pt, 1p e 2p

2 C/6 autorimessa 72 460 35 pi

La documentazione fotografica, riportata in Allegato 4, evidenzia lo stato di fatto degli

immobili.

6.3 3° quesito: conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta

nel pignoramento

Le descrizioni dei beni incluse nell’Atto di Pignoramento Immobiliare corrispondono a quanto

accertato direttamente al momento del sopralluogo e consentono di individuare con certezza i

beni oggetto di esecuzione.

6.4 4° quesito: conformità catastale dell’immobile

La caratterizzazione catastale è conforme allo stato attuale degli immobili.

6.5 5° quesito: destinazione urbanistica dell’immobile

I beni oggetto di esecuzione, ubicati nel Comune di Grosseto in Via Etiopia 15 e distinti

all’Agenzia del Territorio al f. 72, p. 460, ricadono, in base al Regolamento Urbanistico dello

stesso Comune, nell’ambito dell’Art. 75 “Tessuto Consolidato Unitario”.

In tale ambito ricadono i complessi insediativi ad impianto preordinato, di formazione recente

nei quali sono, comunque, riconoscibili assetti insediativi coerenti che organizzano i rapporti

tra edilizia prevalentemente residenziale, sistema degli spazi pubblici, attrezzature e servizi e

immagine 4 – pianta unita immobiliare 2 (fuori scala)

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maglia viaria, poiché generati da uno strumento urbanistico attuativo unitario o da

progettazioni unitarie.

Sugli edifici e/o complessi edilizi esistenti sono ammessi gli interventi urbanistico-edilizi

previsti dalle presenti norme sulla base della classificazione degli edifici ad essi attribuita. Tali

interventi devono essere finalizzati al perseguimento di edilizia sostenibile con caratteri di

qualità dello spazio fisico e dell'ambiente, rispettando i principi di eco-efficienza e di eco-

compatibilità. Nel tessuto consolidato unitario sono ammesse le destinazioni indicate nella

disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni:

- residenza;

- attività turistico-ricettive, ad eccezione dei campeggi;

- attività direzionali;

- attività di servizio;

- attività commerciali, ad eccezione delle grandi strutture di vendita e delle medie

strutture di vendita aventi una SUL superiore a 500 m2.

Costituendo esito coerente e leggibile – quanto a materiali, caratteri tipologici e plano-

altimetrici, finiture, sistemazione di pertinenze – di un progetto architettonico concepito

unitariamente, gli edifici o complessi edilizi di cui al presente articolo presuppongono modalità

corrispondentemente coerenti ed unitarie nelle trasformazioni ammissibili.

Sono consentiti i seguenti interventi, a condizione che siano proposti nell’ambito di un

progetto che prenda in considerazione unitariamente l’intero corpo di fabbrica originariamente

assentito, salvo specifiche eccezioni espressamente previste dal Regolamento Edilizio:

a. modifiche sostanziali all’aspetto esteriore degli edifici, ivi compresa la realizzazione di

pareti ventilate, strutture esterne di rivestimento, ed altri elementi tecnologici consimili

con funzioni di contenimento energetico e/o di riqualificazione architettonica;

b. realizzazione, modifica o tamponamento (parziale o totale) di logge;

c. tamponamento parziale o totale di spazi a pilotis, attuabile solo con riferimento ad interi

corpi di fabbrica o intere unità morfo-tipologiche. Non è consentito il tamponamento di

spazi porticati ad uso pubblico;

d. realizzazione o modifica sostanziale di balconi e terrazze;

e. realizzazione di verande su balconi esistenti – esclusi quelli non completamente coperti

dal balcone soprastante esistente o da aggetti di gronda – nel rispetto delle modalità

costruttive eventualmente prescritte dal Regolamento Edilizio, con esclusione comunque

preferibilmente delle facciate, anche laterali, visibili dagli spazi pubblici.

Gli interventi di cui sopra devono comunque risultare coerenti con gli elementi tipologici,

formali e costruttivi caratterizzanti l’edificio, nonché contribuire alla maggior qualificazione

architettonica e funzionale del medesimo e delle sue aree pertinenziali. Il relativo progetto

deve essere sottoscritto da tutti i soggetti interessati, ovvero, assentito dal condominio.

In deroga a quanto disposto dalla precedente lettera e):

- è consentita la realizzazione di verande su facciate visibili dalla pubblica via, limitatamente

ai casi in cui la veranda da realizzarsi costituisca completamento di una facciata nella

quale siano già presenti verande tra loro omogenee per materiali, dimensioni e

modularità degli infissi;

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- alle pratiche edilizie riferite a verande che risultino in itinere alla data di adozione del

Regolamento Urbanistico si applica la disciplina della strumentazione urbanistica

previgente, fatte salve le verifiche circa la compatibilità paesaggistica dei singoli interventi

proposti nelle aree sottoposte a tutela ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del

Paesaggio.

A fronte di una proposta progettuale che prenda in considerazione unitariamente l’intero

corpo di fabbrica originariamente assentito e la sua area di pertinenza, possono essere

consentiti una tantum:

a. per gli edifici aggregati o singoli, multipiano, (con tipologia in linea o a blocco, o

comunque diversi dagli edifici aggregati con tipologia a schiera): incremento volumetrico -

realizzabile mediante addizioni funzionali, come definite dall’art. 35 delle presenti norme -

finalizzato a migliorare e/o a razionalizzare l’utilizzo dell’immobile. Tale incremento non

può superare i 150 m3 di volume (V) aggiuntivo per ogni edificio, così come identificato

nella schedatura del patrimonio edilizio, di cui all'elaborato PR05, ed in forma grafica nel

Sistema Informativo Territoriale. L'incremento volumetrico una tantum di cui trattasi può

essere anche ricompreso in un eventuale intervento di demolizione (parziale o totale) e

successiva ricostruzione dell'edificio. È consentito superare il detto limite volumetrico nei

casi in cui sia necessario garantire l'unitarietà dei caratteri tipologici, formali, costruttivi e

strutturali;

b. per gli edifici aggregati o singoli con tipologia in linea o a blocco: interventi di addizione

volumetrica in sopraelevazione, con creazione di un piano aggiuntivo avente altezza utile

interna pari a 2,70 m, consentiti solo ove progettati e realizzati nel rispetto dei requisiti

tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle vigenti norme regionali in

materia di edilizia sostenibile;

c. per gli edifici aggregati o singoli con tipologia in linea o a blocco: interventi di totale

demolizione con ricostruzione del volume preesistente e realizzazione di un piano

aggiuntivo avente altezza utile interna pari a 2,70 m. Alla volumetria così ottenuta può

essere aggiunto un ulteriore incremento volumetrico pari al 10% del volume (V) legittimo

dell’edificio preesistente ove gli interventi di cui trattasi siano progettati e realizzati nel

rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle vigenti

norme regionali in materia di edilizia sostenibile;

d. per gli edifici aggregati o singoli con tipologia a schiera e unifamiliari: addizioni funzionali

in sopraelevazione, consistenti nel rialzamento del sottotetto praticabile nella misura

strettamente necessaria a renderlo abitabile, con trasformazione parziale o totale di

superficie non residenziale (SNR) esistente in superficie utile lorda (SUL);

e. per gli edifici aggregati o singoli con tipologia a schiera e unifamiliari: addizioni funzionali

in aderenza al corpo di fabbrica esistente, per un volume (V) aggiuntivo massimo pari al

10% del volume (V) legittimo esistente, da collocarsi preferibilmente sul lato tergale

dell'edificio. Gli interventi di cui alle lettere b) e c), da un lato, e gli interventi di cui alle

lettere d) e e), dall’altro, sono da intendersi tra loro alternativi. I relativi progetti devono

essere sottoscritti da tutti i soggetti interessati, ovvero, assentiti dal condominio.

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Gli interventi di cui sopra devono garantire:

- la maggiore qualificazione architettonica dell’intero organismo edilizio, ed in particolare

dei prospetti rivolti agli spazi pubblici, privilegiando i linguaggi e le tecniche costruttive

proprie dell'architettura contemporanea;

- devono determinare l’adeguamento dei livelli prestazionali dell’intero organismo edilizio

agli standard contemporanei dal punto di vista della sicurezza antisismica, del contenimento

dei consumi energetici, dell’abbattimento delle barriere architettoniche ecc.;

- negli edifici aggregati o singoli con tipologia in linea o a blocco: gli interventi di cui alla

lett. b) favoriscono l’insediamento di attività commerciali, pubblici esercizi o attività di

servizio negli spazi situati a piano terreno.

Negli edifici aggregati o singoli con tipologia in linea o a blocco, ove compatibili con le

caratteristiche tipologiche e architettoniche dell’edificio oggetto di intervento nonché con il

contesto di riferimento, sono altresì consentite una tantum addizioni funzionali per

l’ampliamento di pubblici esercizi o di esercizi commerciali di vicinato, legittimamente insediati

alla data di adozione del Regolamento Urbanistico, a condizione che:

- l’incremento complessivo non superi i 30,00 m3 di superficie utile lorda (SUL) per edificio;

- non sia superato il rapporto di copertura (Rc) massimo consentito dalle norme per i singoli

tessuti.

Le addizioni funzionali di cui al precedente comma sono da intendersi aggiuntive agli

incrementi volumetrici una tantum di cui al precedente comma 8, lett. a), d) ed e).

Non è comunque consentita la modifica di destinazione d’uso a fini residenziali, né

l’utilizzo abitativo di fondi e spazi collocati al piano terreno o seminterrato, a meno che tale

destinazione d’uso non fosse espressamente prevista dal titolo abilitativo originario (di prima

realizzazione dell'edificio), e fatto salvo comunque il rispetto delle norme regolamentari

comunali in materia igienico-sanitaria.

I progetti edilizi – in particolare quelli riferiti ad interventi di addizione volumetrica e/o

funzionale o di demolizione e ricostruzione – debbono assicurare, documentandola con

specifici elaborati, un’adeguata qualificazione degli interventi proposti attraverso soluzioni

architettoniche finalizzate a garantire un corretto inserimento dell'intervento nel contesto. A

tale scopo sono corredati da una ampia documentazione fotografica estesa all'intorno urbano

di riferimento.

Fatto salvo quanto prescritto all’art. 70, comma 4 bis, la realizzazione di consistenze

pertinenziali e/o accessorie, sistemazioni arboree e arbustive, recinzioni, cancelli,

pavimentazioni, elementi di arredo etc. nelle aree di pertinenza è attuata con criteri e tecniche

costruttive coerenti con il contesto, nel rispetto delle limitazioni e/o prescrizioni contenute

nelle norme che regolano i singoli tessuti o aree.

Le valutazioni dei progetti e la loro rispondenza ai principi della edilizia sostenibile sono

effettuate sulla base delle Linee Guida Regionali di cui alla Delibere G.R.T. n. 322 del

28.02.2005, n. 218 del 03.04.2006 e alle loro successive modifiche ed integrazioni secondo il

sistema di valutazione in esse contenuto. In particolare, il raggiungimento degli obiettivi di

qualità edilizia, urbanistica e sostenibilità ambientale deve attuarsi attraverso un sistema di

progettazione e verifica di tipo prestazionale.

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Le opere edilizie devono rispondere a specifici requisiti secondo parametri oggettivi e

misurabili, in base ai quali verranno verificati i livelli di prestazione delle stesse. Non è

ammesso il tamponamento di spazi porticati ad uso pubblico.

Il presente contesto, per le sue peculiarità, può essere considerato area ad alta densità

abitativa, ai fini dell'applicazione del Regolamento 08.08.2003, n. 47/r e s.m.i. adottato dalla

Regione Toscana in materia di asili nido.

In riferimento all’Art. 85, l’edificio in oggetto è ricompreso nella Classe 6 e cioè “edifici o

complessi di nessun interesse architettonico”. È attribuita la classe 6 agli edifici di origine

recente o esito di trasformazioni profonde realizzati con caratteri tipologici e morfologici

incoerenti che non concorrono ad una definizione anche contemporanea del contesto urbano.

In tali edifici sono consentite le seguenti tipologie di intervento:

- - manutenzione ordinaria senza modifiche sull'aspetto esteriore, manutenzione ordinaria

con modifiche sull'aspetto esteriore, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento

conservativo, ristrutturazione edilizia R1, R2, R3 e R4;

L’area non è soggetta a vincoli.

6.6 6° quesito: conformità urbanistico-edilizia dell’immobile

Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Grosseto, emerge che i

titoli abilitativi relativi agli immobili in oggetto sono:

− Pratica Edilizia n°89/164 – Concessione n°620 del 09.12.1989, presentata dal Sig. Zeno Fedi,

per la costruzione di un fabbricato di civile abitazione nel lotto n°13 , zona nord, tipo H2;

− Pratica Edilizia n°91/1664 – Concessione in Variante n°48 del 27.01.1992, variante consistenza

finale alla costruzione di un fabbricato residenziale nel lotto n°13 , tipo H2, loc. Sugherella

(Via Etiopia);

− Attestazione di Abitabilità del 19.05.1993 – Prot. n.38.

Lo Stato Attuale rilevato dell’immobile è conforme allo Stato Concessionato.

6.7 7° quesito: possibilità di suddivisione in lotti

In ordine alle caratteristiche degli immobili pignorati, si ritiene giustificata e opportuna la

vendita dei beni oggetto dell’Esecuzione Immobiliare in un unico lotto, costituito da:

appartamento sviluppato sui piani interrato, terra, primo e secondo, con annessa

autorimessa posta al piano interrato e relative pertinenze.

6.8 8° quesito: eventuale pignoramento pro quota

In esito all’Atto di Pignoramento, precedentemente citato, i beni di cui si tratta sono pignorati

per l’intera quota del titolo di proprietà del Sig. Guiscardo Nicola Italo Allescia e della

Sig.ra Donatella Crimì e non risultano divisibili.

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6.9 9° quesito: stato di utilizzazione dell’immobile

Al momento del sopralluogo, gli immobili risultavano liberi.

6.10 10° quesito: provvedimento di assegnazione della casa coniugale

Gli immobili oggetto della presente esecuzione immobiliare non rientrano nei casi previsti dal

presente quesito.

6.11 11° quesito: accertamento vincoli

Al momento del sopralluogo e della stesura della presente memoria, non gravano sugli

immobili oggetto di stima vincoli artistici, storici, alberghieri d’inalienabilità e d’indivisibilità.

Similmente, non gravano su detti immobili oneri di natura condominiale.

6.12 12° quesito: determinazione del valore dell’immobile

La stima economica dei beni pignorati è stata condotta tramite il criterio del “più probabile

valore di mercato”, ovvero la determinazione del prezzo che potrebbero avere gli immobili al

termine di una trattativa di compravendita che si dovesse svolgere in tempo reale.

Tale metodo richiede di recuperare una serie di dati storici costituita dai prezzi di vendita

d’immobili simili, che consenta di inquadrare gli immobili pignorati per analogia e confronto

con quelli di riferimento, salvo poi introdurre le opportune correzioni in aumento o in

diminuzione, in considerazione delle specifiche peculiarità dei beni in esame.

Le fonti d’informazione utilizzate, sono generalmente quelle della banca dati

dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio e quelle provenienti dagli

operatori del settore immobiliare operanti nell’area geografica di ubicazione degli immobili.

immagine 5 – schermata del sito web dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare

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L’immagine precedente riproduce il risultato dell’interrogazione effettuata sul sito web

dell’Agenzia delle Entrate.

La banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare fornisce una forchetta di prezzi

specifici (ovvero per unità di superficie: €/m2) riferiti a operazioni di compra-vendita andate a

buon fine, relativamente a immobili residenziali analoghi ubicati nell’area circostante ai

fabbricati oggetto del presente documento.

Nel caso specifico degli immobili periziati, considerando la zona monitorata più vicina ai

beni in oggetto, ovvero la “Fascia Periferica / Cittadella, Sugherella, Regioni, Borgo, Villaggio

Curiel”, e facendo riferimento alla destinazione “Residenziale” e, in questa, alla tipologia

d’immobile simile a quello in oggetto, ovvero “Abitazioni Civili”, con uno stato di

conservazione considerato “normale”, nel 2° semestre 2015 (ultimo dato disponibile), le

quotazioni di prezzo sono oscillate fra 1.700,00 e 2.300,00 €/m2, mentre per le “Autorimesse”

le valutazioni sono oscillate fra 800,00 e 1.200,00 €/m2, in funzione di specifici aspetti

qualitativi, con particolare riguardo a:

• la collocazione dell’immobile nel contesto territoriale (accessibilità, panoramicità, pregio

estetico, ecc.);

• l’ubicazione dell’immobile;

• le caratteristiche specifiche dell’immobile (tipologia, finiture interne, luminosità, affacci, ecc.);

• l’esposizione;

• lo stato di conservazione.

Considerando un’incidenza media degli “specifici aspetti qualitativi” richiamati, si prende come

riferimento il valore medio dell’oscillazione, ovvero, per l’appartamento, un valore specifico medio

pari a 2.000,00 €/m2, mentre per l’autorimessa, un valore specifico medio pari a 1.000,00 €/m2.

Il valore così determinato deve essere corretto con un fattore moltiplicativo che tenga

conto del mediocre stato manutentivo (fattore k1 = 0,90, ovvero deprezzamento del 10%).

immagine 6 – criterio di stima immobiliare per le abitazioni civili (unità immobiliare 1)

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Le immagini 6 e 7 riportano gli schemi di calcolo utilizzati per la determinazione del valore

delle due unità immobiliari.

In sintesi, la stima economica, eseguita con i criteri dichiarati e, eventualmente, corretta con

opportuni fattori moltiplicativi, ha consentito di determinare il seguente valore del lotto:

Unità Immobiliare 1: VUI1 = 385.000,00 €

Unità Immobiliare 2: VUI2 = 34.000,00 €

totale: Vtot = 419.000,00 €

Grosseto, 26 giugno 2016

Il C.T.U.

Dott. Ing. Francesco Repola

immagine 7 – criterio di stima immobiliare per le abitazioni civili (unità immobiliare 2)

2. DICHIARAZIONE affermo e sottoscrivo 3. INCARICO ... · Contestualmente all’accettazione...

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