IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

7604 OTTOBRE 2014

A EXPO REALIL RITORNO DELL'ITALIA

IL NUOVO CEO DI GABETTI RIVOLUZIONA LA RETE DEGLI INTERMEDIARI IMMOBILIARI

L'Agente BussoCOLUCCI:

IL PRIVATO NELLA DISMISSIONE DEL PATRIMONIO PUBBLICO

L'Agente Busso

il Quotidiano Immobiliare®

presenta il convegno

LA GESTIONE PRIVATADEGLI EDIFICI PUBBLICI

Il cambiamento e l’integrazione pubblico-privato: verso nuovi modelli di value sharing

PARTNER SCIENTIFICO

RELATORIGuglielmo Pelliccioli

Moderatore - ilQIRoberto Reggi

Direttore Agenzia del Demanio

Massimo CaputiVice Presidente PRELIOS

Marco MonacoPartner NCTM

Emanuele CaniggiaAD IDeA FIMIT

Marco DoglioAD FABRICA SGR

Conclusioni a cura di Roberto Reggi

Carmen ChieregatoAD COGEST RETAIL

Carlo De VitoAD FS SISTEMI URBANI

LUNEDÌ20 OTTOBRE

ORE 08:45

Tel +39 035 211356 Email: convegni@ilqi.it

MILANO

ISCRIZIONE OBBLIGATORIA - CLICCA QUI

Ezio BigottiPresidente EXITone

Carola GiuseppettiDirettore Generale SIDIEF

PATROCINIO DI

Sotto traccia l’industria immobiliare sta pensando a come ri-sorgere dalle sue ceneri. Qualcuno ci crede ancora. Roberto Busso è tra questi (illusi, sognatori, visionari, coraggiosi?) e sta forgiando la sua Gabetti a sua immagine e somiglianza: cioè una macchina da guerra. Per farlo ha a disposizione un esercito attualmente senza armi, quello della rete di agenzie immobiliari affiliate; a questi 2.500 agenti vuole mettere in mano il bazooka di una nuova professionalità, non tanto per vendere più case (sarà difficile che il mercato cresca di mol-to) ma per offrire più servizi alla clientela. Il più importante di questi è un’analisi di convenienza tra rimanere nella vecchia casa, ristrutturandola, o comperarne una nuova. All’interno di questo numero de Il Settimanale Roberto Busso spiega come intende riuscirci. Ma anche lo Stato sta provando a fare qualcosa di più (impresa non certo titanica) sul fronte delle privatizzazioni del patrimonio pubblico centrale e loca-le. Adesso ci prova con un politico che ha fatto il sindaco e quindi che conosce bene il territorio e le necessità/difficoltà dei comuni: Roberto Reggi. A metterlo ci ha pensato Mat-teo Renzi che con Roberto ha un feeling di lunga data ma soprattutto un rapporto schietto e diretto. Vorremmo scom-mettere che l’impresa impossibile per tutti finalmente sarà vinta: Se non altro i presupposti giusti ci dovrebbero essere. A piccoli passi il governo sta prendendo decisioni che per il sistema immobiliare sono importanti; non è ancora la ma-novra che tutti si aspettano però qualche segnale di fiducia l’ha mandato. Anche sul fronte della casse previdenziali e dei fondi pensioni si sta lavorando: il sottosegretario Baretta da noi intervistato ci ha confermato che si sta muovendo in tal senso per dirottare almeno il 10% delle masse accanto-nate annualmente da questi soggetti verso il mondo delle imprese. Quel che è certo è che non si tratta solo di un pro-blema di risorse finanziarie: c’è un malessere più oscuro nel Paese che si chiama fiducia e voglia di intraprendere. E gli ammalati siamo noi.

Avanti pianoPiccoli segnali per favorire la ripresa del mattone e del Paese

editoriale03

Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

PRELIOS

AGENCY

PRELIOS

VALUATIONS

PRELIOS

CREDIT SERVICING

PRELIOS

INTEGRA

PRELIOS

IMMOBILIEN

MANAGEMENT

PRELIOS SGR

S E R V I C E S , S P E C I A L I S T S , I N V E S T M E N T S . O U R S K I L L S F O R I N C R E A S I N G Y O U R V A L U E .

E X P O R E A L

6/8 OCTOBER 2014

MUNICHBooth 220, Hall C1

CAGLIARI180 MLNSiglato l’atto definitivo di vendita del com-plesso turistico alberghiero Forte Village Re-sort, sito in Santa Margherita di Pula (Caglia-ri). Il Resort esce dal patrimonio di tre fondi immobiliari gestiti da IDeA Fimit SGR: Fondo Beta, Fondo Delta e Fondo Gamma, che lo avevano acquistato nel 2007. Il prezzo pa-gato dall’acquirente, Progetto Esmeralda Srl, conduttore dell’immobile e gestore del Forte Village Resort, è di 180 mln di euro.

deals

05 deals della settimana

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FOCUSQI

A tutti i lettoriinternazionali del Network Daily RE

in formato digitale.

Verrà distribuita atutti gli espositori diMAPIC 2014 a cura dell'organizzazione.

Sarà spedita atutti i soci CNCC

e agli abbonati deil Quotidiano Immobiliare.

DEADLINE: 20 OTTOBRE

in collaborazione con:

MAPIC ITALIA ESTERO

PRESENTAZIONE UFFICIALE

CONVEGNO

RETAIL REAL ESTATE IN ITALY: WELCOME BACK! MAPIC 2014 (sala Champs-Elysées, Level -1)

presenta il nuovo numero della rivista

GIOVEDÌ 20 NOVEMBRE - ORE 17.00Organizzato da CNCC in collaborazione con il Quotidiano Immobiliare

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Speciale MAPIC 2014

Contattaci: service@ilqi.it - 035-211356

Retail Italy: the Land of Investment

SCOPRI DI PIÙ

07 AGENDAagenda della settimana

milano IL MARKETING DELLE OPERAZIONI IMMOBILIARIOrganizza: SDA Bocconi School of Management

Milano: presso la sede di SDA Bocconi School of Management - Via Bocconi 8, dal 7 al 10 ottobre

07marteDì

VAI

torino STANDARD DI VALUTAZIONE INTERNAZIONALI, RED BOOKOrganizza: RICS Italia

Torino: presso Unimanagement - via XX Settembre 29,il 9 e il 10 ottobre

09gioveDì

VAI

monaco (germania) expo realOrganizza: Messe München

Monaco di Baviera (Germania): Messe München - Messegelände,dal 6 all’8 ottobre

06luneDì

VAI

milano PRESENTAZIONE DI MIA, LA CASA ITALIANAOrganizza: Bnp Paribas Real Estate

Milano: presso la sede di Bnl, gruppo Bnp Paribas - piazza S. Fedele 1/3,a partire dalle ore 13.00

07marteDì

VAI* Partecipazione ad inviti

ISG Italia, Milano - Tel +39.02.84565379

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Le regole del general contracting: qualità nella delivery e rispetto dei tempi

Dall’office fit out al retail, dall’hospitality al residenziale di pregio: ISG “riempie”

i metri quadrati che gli vengono affidati, accettando sfide, integrando competenze e risorse.

Sempre con un solo obiettivo: realizzare ambienti efficienti, flessibili e di valore.

NOMISMA OUTLOOK FLASHItalia – Investimenti fissi lordi in costruzioni

(milioni di euro; valori concatenati; anno di riferimento 2005)

Fonte: Istat

Investimenti: dal 2008, -29% per le abitazioni e -33% per il non residenziale

Non c’è stata interruzione della flessione degli investimenti in costruzioni. Nel secondo trimestre l’arretramento, in termini congiunturali, si è attestato allo 0,9% per le abitazioni e all’1,0% per i fabbricati non residenziali.L’ulteriore discesa ha portato gli investimenti sotto il livello di 14 anni fa, sia per le abitazioni (-10,8%), che per il segmento non residenziale (-24,3%). Dall’inizio del 2008 la diminuzione è stata di circa il 29% per le abitazioni e del 33% per i fabbricati non residenziali.Con riferimento all’indice mensile di produzione delle costruzioni, l’ultimo dato disponibile (luglio) evidenzia un ulteriore calo rispetto al mese precedente. Dall’inizio del 2014 tale indicatore è sceso del 6,5%.Pur in presenza di andamenti negativi, il confronto con lo scorso anno mostra una lieve attenuazione della fase sfavorevole. Secondo i dati relativi al secondo trimestre 2014, la flessione tendenziale ha riguardato tutti i settori ad eccezione di quello produttivo, che ha registrato un sorprendente rialzo del 10,3%.Non migliora la fiducia degli imprenditori. Il peggioramento riflette giudizi in calo per il portafoglio ordini e i piani di sviluppo, sia con riferimento alla situazione attuale che in prospettiva.

La sfida diRoberto Bussodi Guglielmo Pelliccioli

Il nuovo CEO di Gabetti P.S.annuncia grandi progetti

Roberto Busso, amministratore delegato di Gabetti, ha un so-gno. Trasformare la categoria degli agenti immobiliari (in par-ticolare i suoi 2.500 affiliati) in un gruppo coeso capace di in-tercettare, ma soprattutto di interpretare, la domanda di quanti entrano in un’agenzia. Perché, dice Busso, oggi esiste un mon-do di potenziali clienti che cercano casa ma si trovano in diffi-coltà a combinare l’acquisto del nuovo con la vendita del vec-chio. E quindi la figura dell’agente immobiliare può assumere un ruolo di rilievo nel diventare il consulente giusto per indiriz-zare questa domanda verso le soluzioni più idonee. Soluzioni che, il più delle volte, sono rappresentate dalla scelta più logica per il cliente: vale a dire di ristrutturare la propria abitazione.

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Con questa soluzione si riesce a ottenere dalla banca un fi-nanziamento di importo molto inferiore a quello che sarebbe necessario per contrarre un mutuo finalizzato all’acquisto di un nuovo immobile; data l’entità ridotta del prestito con un rim-borso sufficientemente lungo si rimborsa una rata di importo corrispondente al risparmio energetico che la ristrutturazione permette di ottenere; si rinnova la casa secondo i gusti del pro-prietario rendendola funzionale alle sue nuove esigenze; non si cambia location e quindi il contesto ambientale; si restituisce valore all’immobile (come minimo in misura pari alle spesse sostenute); lo si rende più appetibile in caso di futura vendita; si garantisce uno standard più elevato di sicurezza e di benes-sere. Questo compito di convincimento della clientela, laddove sia necessario (ed è così nel 70 per cento dei casi delle per-sone che entrano in agenzia), spetta all’agente che diventa in questo modo consulente a 360 gradi. L’obiettivo è non far uscire quel potenziale dall’agenzia senza avergli trovato la so-luzione ad hoc per le sue esigenze. È una piccola rivoluzione culturale che coinvolge la categoria degli agenti e che permet-te alla categoria di fare un salto di qualità professionale (oltre che di business). È abbastanza evidente che i fasti degli anni prima della crisi non torneranno più sia in volumi di compra-vendite che in valori immobiliari. Tutto il sistema immobiliare si sta modificando verso nuovi modelli di sviluppo e crescita e il tema delle ristrutturazioni e delle rigenerazioni sarà centra-le nel mercato futuro. Ritenere che l’agente rimanga ancorato alla sua tradizionale funzione ritengo sia un azzardo per la ca-tegoria; giusto individuare per lui nuovi spazi e nuove opportu-nità guardando con maggiore attenzione ai servizi che sono la vera risorsa del mercato che verrà. Quindi agenti a tutto cam-po, esperti di tutta la problematica immobiliare, veri soggetti di riferimento per la clientela privata. Roberto Busso li considera

la sfida di roberto busso

PERSONA

robertobusso

SOCIETÀ

gabetti p.s.

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alla stregua degli intermediari finanziari che aiutano le fami-glie a gestire e ad allocare i risparmi. In questa dimensione quindi anche propositori di polizze assicurative per la casa, di soluzioni di finanziamento, di consulenti sull’investimento im-mobiliare. Una figura quest’ultima che in effetti manca, e che va inventata per andare incontro alle esigenze del nuovo mer-cato immobiliare. Certo il progetto di Busso è rivoluzionario e non privo di scogli da superare: da quello della mentalità de-gli agenti, alle definizioni dei rapporti di ruolo, alla necessità di una formazione vasta e intensiva. Probabilmente non tutti saranno pronti o disponibili ma la scelta, almeno a noi, sembra obbligata.

Se l’operazione diventerà operativa per la società Gabetti si prospettano anni di grande impegno e di ottimi risultati. Quel che è certo è che l’iniziativa è destinata a cambiare la faccia di un mestiere che, soprattutto negli ultimi anni di crisi, ha vi-sto dare poche soddisfazioni alla categoria e che rischia di darne ancora di meno in futuro. Non dimentichiamo anche la concorrenza per le agenzie che si sta profilando da parte delle banche con le loro proposte dirette alla clientela di immobili in vendita o in locazione. Dicevamo che il mondo sta cambiando; meglio saperlo prima per muoversi in anticipo.

la sfida di roberto busso12

VEGA WATERFRONT è un progetto di trasformazione urbanistico-ambientale che riguarda lo sviluppo di un quadrante strategico della città di Venezia per i prossimi 20 anni: il waterfront della terraferma lagunare, che si estende nella Macroisola Nord di Porto Marghera attorno al VEGA Parco Scientifico Tecnologico di Venezia.Si tratta di un progetto di ampio respiro e di lungo periodo, che presenta un elevato grado di complessità in ragio-ne delle quantità in gioco, della molteplicità di attori coinvolti e delle attuali condizioni di mercato, ma che nasce dalla necessità di adattarsi ai ritmi veloci del cambiamento e dal bisogno di cogliere nuovi vantaggi competitivi.Ecco che allora, a distanza di 20 anni dalla sua nascita, VEGA si propone ancora una volta come laboratorio di un nuovo modello di sviluppo urbano, mirato a presentare sul mercato nazionale ed internazionale del Real Estate un progetto innovativo con un approccio “finanziarizzato” e sostenibile, in grado di far cogliere in modo chiaro e trasparente ai potenziali investitori i rischi e le opportunità che lo caratterizzano.Con VEGA Waterfront si avvia, di fatto, il processo di trasformazione urbana di un lotto di oltre 20 ettari di terreni edificabili, inseriti in un contesto già ampiamente urbanizzato quale il Parco Scientifico Tecnologico di Venezia con le oltre 200 imprese e i 2000 addetti insediati, con una capacità edificatoria di oltre 150 mila mq, al cui rilancio contribuisce il nuovo Padiglione Espositivo che inaugurerà l’Expo 2015 a Venezia.

Tommaso SantiniAmministratore Delegato VEGA Parco Scientifico Tecnologico di Venezia scarl

VEGA WATERFRONT è un'iniziativa di:

Progetto di Andreas Kipar

Con la partecipazione di:

VEGA WATERFRONT

Per informazioni: direzione@vegapark.ve.it

A EXPO REALecco il ritorno dell’Italia

di Marco Luraschi

La kermesse tedesca si rinnova e guarda al futuro

EXPO REAL, certamente la più importante manifestazione im-mobiliare tedesca (e in genere dalla Mitteleuropa) sta cam-biando pelle, aprendo gli orizzonti ai mercati internazionali d’oltreoceano, che in passato erano presenti ma in numero esiguo, e cercando di spaziare anche oltre il mattone. Il format non si cambia (34.000 visitatori se li possono permettere in pochi) ma qualche adeguamento al mercato non guasta mai. “Abbiamo studiato una nuova formula per l’ultima giornata di fiera a EXPO REAL Forum - racconta Claudia Boymans, diret-trice EXPO REAL di Monaco di Baviera - che quest’anno pro-pone il motto ‘Bright minds, bright ideas’ (menti brillanti, idee brillanti). Ricercatori ed esperti presenteranno le loro visioni e previsioni su tematiche non strettamente attinenti al mondo immobiliare, ma che comunque hanno un impatto sull’attività quotidiana dei partecipanti al salone. Fra gli altri, ci saranno

A EXPO REAL ecco il ritorno dell’Italia

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claudiaboymanns

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expo real

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15REAG organizza una conferenza stampa per annunciare l’avvio del servizio  DEBT ADVISORY SERVICES. La conferenza si svolgerà lunedì  6 otto-bre alle ore 16.30 presso la  Conference Room - West Press Center.

AREXPO, con Regione Lombardia, Comune di Milano, Comune di Rho, Provincia di Milano e Fondazione Fiera Milano organizza la conferenza: The tender for the post Expo2015, developing Mi-lan in the future.  L’evento si terrà martedì 7 ottobre, alle 13.00, presso Halle A1 Stand 440.IDEA FIMIT SGR è pre-sente ad Expo Real di Monaco con uno stand nella Hall A2.331. Si trat-ta dell’esordio a Monaco per la più grande SGR immobiliare italiana.

A EXPO REAL ecco il ritorno dell’Italia

Collin Croome (con un interessante intervento sul tema ‘New media and social networks’), il ‘futurologo’ Klaus Burmeister (che illustrerà la sua visione del mondo di domani e l’evolu-zione dei nostri comportamenti) e Armin Nassehi, professore di Sociologia all’Università Ludwig-Maximilian di Monaco di Baviera, che spiegherà come noi stessi influiamo sul nostro comportamento e sulle nostre vite, e quali fattori producono un impatto rilevante in tal senso”. Come sempre è molto densa la parte convegnistica di EXPO REAL, che spazia su molti temi diversi. “Non abbiamo un sin-golo tema chiave. Il programma convegnistico di EXPO REAL copre un ampio spettro di argomenti, come si può intuire dal fatto che organizziamo cinque diversi forum. EXPO REAL Fo-rum tratterà temi interessanti per il settore nel suo complesso, a partire da quanto durerà questa fase di bassi tassi di interes-se, ricca di benefici per il settore, e da quanto sia sostenibile l’attuale situazione sui mercati degli investimenti immobiliari. Verranno trattati anche diversi argomenti di carattere finan-ziario e le strategie di investimento dei diversi protagonisti del mercato. L’INVESTMENT LOCATIONS Forum presenterà i vari mercati internazionali, dall’Europa Occidentale e Orientale, passando per l’Europa del Sud e Sud-Est, fino al Medio Orien-te, all’America del Nord e all’Asia-Pacifico. Lo SPECIAL REAL ESTATE FORUM analizzerà comparti specifici come alberghi, strutture di cura, residenziale, logistica e vendita al dettaglio. Infine, nel PLANNING & PARTNERSHIP FORUM e nel DISCUS-SION & NETWORKING Forum, verrà affrontato da diversi punti di vista il tema dello sviluppo urbano”. Il mercato tedesco continua a performare in modo soddisfacente e ad attrarre gli investito-ri da tutto il mondo. “In generale - continua Boymans nella sua illustrazione

della fiera - per quanto interessa i mercati internazionali, gli obiettivi saranno puntati sulla piazza immobiliare della Ger-mania. Gli investitori sono ancora fortemente attirati da que-sto mercato. Ma anche Europa del Nord, Stati Uniti (con città in forte espansione come Dallas, Denver, Austin e Miami) e Ca-nada offrono opportunità e prospettive interessanti, con molti espositori in fiera pronti a dare informazioni dettagliate. L’inte-resse per EXPO REAL continua ad aumentare anche nei Paesi del Sud Europa. In particolare, siamo felici di dare il benvenuto fra i nuovi espositori alla Città di Lisbona e di vedere il ritorno di molti espositori italiani”.

Ecco appunto, questa manifestazione si segnala per un ritorno importante dell’Italia, dopo qualche anno di comprensibile di-stacco poiché avevamo forse poco da proporre agli investitori. “L’Italia sta effettivamente tornando nei radar degli investitori. Nei mesi e nelle settimane più recenti, investitori come Allianz, PointParkProperties e Benson Elliot, molto diversi fra loro, han-no investito in diversi settori del mercato immobiliare italiano. Questa ripresa dell’interesse internazionale è certamente uno dei motivi per i quali vedremo una maggiore presenza di espo-sitori e visitatori italiani alla prossima edizione di EXPO REAL. L’impatto dei provvedimenti del decreto “Sblocca Italia” sarà uno dei temi principali della sessione dedicata all’Italia nell’IN-VESTMENT LOCATIONS Forum, dove esperti italiani e interna-zionali discuteranno di questo tema e sapranno offrire analisi e valutazioni più precise di quanto possa fare io”.

16 A EXPO REAL ecco il ritorno dell’Italia

Mercoledì 8 ottobre dalle 11.00 alle 11.50, presso Hall A1 Stand 040, si terrà un Forum sugli investi-menti immobiliari in Ita-lia. Parteciperanno all’e-vento Davide Albertini Petroni, Managing Di-rector Risanamento, Ivan Mallardi, Executi-ve Director Morgan Stan-ley / Real Estate Investing Morgan Stanley SGR SpA, Rodolfo Petrosino, Managing Director IDeA Fimit.

PRELIOS organizza martedì 7 ottobre un Ita-lian Lunch alle ore 12.00 presso lo stand Booth 220, Hall C1.

Le migliori opportunità le portiamo in Baviera

a cura della Redazione

Invest in Tuscany e Maggi Group REpuntano su Monaco

“È il secondo anno che la Toscana partecipa a EXPO REAL nel-la veste di “Invest in Tuscany” – ci dice Stefano Giovannelli Direttore Toscana Promozione – il progetto regionale sull’at-trazione degli investimenti sviluppato assieme ai comuni PIUSS (Piano Integrato Urbano di Sviluppo Sostenibile). È un tassello di un percorso più ampio, che insiste sullo sviluppo del territorio, che fa confrontare le municipalità con interlocu-tori internazionali e con investitori. Gli amministratori pubbli-ci hanno bisogno di confrontarsi con operatori di questo tipo, per poter valorizzare al meglio la propria offerta territoriale. Le nostre opportunità di investimento di quest’anno sono di di-versa taglia e con diverse destinazioni d’uso. Opportunità di tipo turistico, direzionale, artigianale/industriale, logistico. Al nostro stand saranno presenti anche i rappresentanti di alcu-ni comuni che illustreranno direttamente le offerte. Tra i tanti progetti cito il complesso dell’Ex-Manifattura Tabacchi, una tra le più importanti opportunità di trasformazione di Firenze per posizione, dimensioni e funzioni e l’incubatore di Follonica, moderna struttura sviluppata nell’area delle ex ‘Fonderie Du-cali’, pensata per l’insediamento di nuove realtà produttive, ICT

Le migliori opportunità le portiamo in Baviera

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stefanogiovannelli

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regionetoscana

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Le migliori opportunità le portiamo in Baviera

e laboratori di ricerca e sviluppo. Due esempi tra i molti che ci permettono di presentare un’offerta il cui obiettivo è lo sviluppo delle nostre città e dei nostri territori. Asset particolarmente interessanti sono per noi da valorizzare in quanto strumento di sviluppo e promozione della Toscana”. In tema di sem-plificazione delle procedure un giudizio sul d.l. Sblocca Italia, può favorire il ritorno degli investitori. “Il decreto è sicuramente un passo importante che va nella direzione giusta, va però inserito in un percorso di crescita. I numeri degli ultimi anni ci dicono che l’Italia non è stata attrattiva: i flussi di investimenti diretti esteri non sono alti. Oggi tornia-mo a vedere segnali di fiducia verso l’Italia, che dipendono da molti elementi. Questa fiducia va però consolidata: gli investi-tori hanno bisogno di avere certezze sull’interlocutore e sulle regole. Occorre costruire un’immagine positiva e sicuramente l’impegno del Governo in questo senso è apprezzabile, ma è necessario insistere e lavorare ancora molto su questa stra-da”. “EXPO REAL è considerata una delle fiere immobiliari più importanti del Real Estate – commenta Cesare Maggi, Presi-dente Maggi Group Real Estate – e si propone agli operatori come vetrina per presentare i propri progetti a quella fascia di operatori, non solo tedeschi, che stanno tornando a guardare con interesse alla nostra Italia. Gli stessi che guardano il no-stro Paese non solo come luogo bellissimo in cui passare le vacanze, ma come possibilità di investire in operazioni immo-biliari interessanti. Gioca un ruolo importante il periodo che, pur essendo ancora di incertezza a livello nazionale, è comun-que più stabile rispetto a qualche anno fa, e questo fa sì che gli investitori possano trovare un buon equilibrio tra rischio e ren-dimento atteso. Per quanto ci riguarda presentiamo progetti di sviluppo immobiliare turistico/alberghiero e di investimento molto interessanti situati in varie regioni italiane.”

PERSONA

cesaremaggi

SOCIETÀ

maggigroup re

18Expo Real e Mec&Part-ners hanno voluto orga-nizzare “Invest in Italy”, una collettiva italiana per presentare alla ma-nifestazione i progetti e le opportunità di investi-mento Made in Italy.

LA PREMIAZIONE SI SVOLGERÀDURANTE ilQI Day

“IL CREDITO IMMOBILIARE È MORTO?LUNGA VITA ALLA FINANZA IMMOBILIARE”

VENERDÌ 14 NOVEMBREMILANO, Ramada Plaza Hotel

AWARDSIl vincitore della Pentola d’Oro:

Paolo BottelliKryalos

Asset Management

presentail Quotidiano Immobiliare®

Pubblico-privato:recuperare credibilità

per valorizzaredi Marco Luraschi

Troppe norme illogichee forse troppi attori

Quante volte abbiamo parlato in questi anni di valorizzazioni degli immobili pubblici? Moltis-sime. Quante ne sono andate in porto? Quasi nes-suna. Ecco, da questa piccola riflessione dobbiamo partire, cercando di trovare ancora una volta la fiducia, per scovare opportunità per gli operatori dell’immobiliare, spesso chia-mati ad intervenire, in una fase di mercato in cui la doman-da latita, e poi bloccati da mille norme e autorizzazioni che farebbero passare la voglia anche al più spregiudicato degli opportunistici. La riflessione, o il confronto costruttivo, te-nutosi in settimana da Milano Notai alla presenza di Aldo Patruno e Luca Terzaghi dell’Agenzia del Demanio, ha espres-so dapprima le best practice che comunque il settore ha of-ferto e successivamente le molte criticità di un processo che cerca una volta in più di decollare. Innanzitutto, come ha detto Mario Breglia di Scenari Immobiliari, stiamo spesso parlan-do di immobili scartati dai grandi portafogli pubblici, che non hanno destinazione, non hanno mercato (perché oggi non c’è domanda, soprattutto di case), e che devono essere comple-tamente riqualificati e ripensati. Burocrazia a parte. Un’impre-

pubblico-privato: recuperare credibilità per valorizzare20

Per quanto riguarda il Federalismo Demaniale al 26 settembre 2014 per le 9.367 richieste effet-tuate su tutto il territorio nazionale, l’Agenzia del Demanio ha rilasciato 5.497 pareri positivi al trasferimento, in seguito ai quali sono stati effetti-vamente trasferiti 732 beni. 

sa titanica. Meglio sarebbe se la pubblica amministrazione fa-cesse realmente una razionalizzazione degli spazi, lasciando gli immobili migliori e più appetibili per spostarsi in location più adeguate e meno costose. Come si possono vendere immo-bili di cui non si conosce esattamente la superficie, la natura e la destinazione? A tal riguardo l’avv. Maria Grazia Lanero di GOGC&P ha invocato una sorta di sigillo, di certificato specia-le, un fascicolo di fabbricato per questi immobili che dica esat-tamente le poche cose chiare, standard, che facilitano e non complicano il compito di chi vuole puntare su questi asset. An-cora una volta, poi, l’intervento di Emanuele Caniggia di IDeA Fimit SGR è stato schietto, conciso e esplicativo del perché un investitore (soprattutto straniero e non avvezzo ai costu-mi italici) prenda le distanze dalle valorizzazioni: problema di credibilità dell’interlocuzione con l’operatore pubblico, continui cambiamenti della tassazione e della normativa che rendono inaffidabile il sistema (come la decurtazione dei canoni della PA del 15%), altre norme antimercato. Come può un investitore prendere un immobile locato dalla PA sapendo che questa lo abbandonerà a breve, uscendo dall’affitto? Tutte norme illogi-che per un internazionale. È quindi necessario recuperare un piano di dialogo. Sicuramente il tentativo dell’Agenzia del De-manio di selezionare una serie più limitata di operazioni su cui investire, garantendo iter più semplici, operazioni strutturate, coinvolgendo in una prima fase gli altri operatori pubblici (In-vimit SGR, CDP, Difesa) è lodevole. Entro fine anno verrà ema-nato un bando per la rete immobiliare turistico-ricettiva che riguarda i fari sulle coste italiane, con l’obiettivo, più che altro, di raccogliere idee, proposte e manifestazioni dal settore pri-vato. Convincendo la Difesa a dismettere altri fari da utilizzare come strutture ricettive. La volontà dei privati c’è ed è innega-bile. I soldi sul tavolo ci sono. Vogliamo veramente provare a dare fiducia al mercato privato senza continuare a spostare liquidità da un attore pubblico all’altro?

pubblico-privato: recuperare credibilità per valorizzare21

Emanuele Caniggia AD di IDeA Fimit SGR ha confermato che esiste ancora una grande diffidenza dell’operatore privato (e quindi dell’investitore istituzionale e internazionale) verso il settore pubblico. Riguardo i rapporti con il settore pubblico, IDeA Fimit sta provando a cercare stru-menti, esattamente come il governo, per

investire trovando soluzioni ai problemi del territorio. 

Caniggia:ancora diffidenza dell’operatore privato sul pubblico

La dismissione degli immobili pubblici offre agli operatori del settore immobi-liare interessanti opportunità.  Opportu-nità illustrate in un  incontro con opera-tori immobiliari presso Milano Notai, con esponenti dell’Agenzia del Demanio e del settore privato. Sicuramente un incontro costruttivo in cui non sono mancati i mo-

menti di criticità per quelli che sono gli ostacoli attuali ad un concreto coinvolgimento dei privati nell’investimento in asset pubblici.

Immobili pubblicie opportunità per i privati

Monica De Paoli di Milano Notai presenta il convegno focalizzato sulle opportunità di investimento per il mercato privato nel-le valorizzazioni immobiliari dello Stato. I risultati del confronto rispecchiano la si-tuazione attuale dell’Italia, in cui tutti gli attori, pubblici e privati, sono impegnati per creare qualcosa di valore che possa

far ripartire l’economia del Paese.

De Paoli:un successo il confronto tra pubblico e privato

i servizi e le intervisterealizzati da qitv

La valorizzazione degliimmobili della Difesa

Il decreto “Sblocca Italia”, fra le “misure urgenti per la valo-rizzazione degli immobili demaniali inutilizzati”, prevede, che per i cespiti della Difesa, l’Agenzia del Demanio ed il Ministero possono proporre all’amministrazione comunale, un proget-to di recupero dell’immobile a diversa destinazione urbani-stica, “anche previa pubblicazione di ricerca di mercato per sollecitare la presentazione del progetto da parte dei priva-ti”. Questo potrà consentire all’amministrazione di scegliere il progetto migliore fra diverse proposte concorrenti.

Nelle more della conversione in legge e del decreto, e di even-tuali indicazioni procedurali di maggior dettaglio, può essere utile una rapida rassegna ad alcuni beni che, già individuati, sono nel vivo del procedimento di dismissione. Tali beni sono stati oggetto di protocolli di intesa, stipulati fra Ministero del-la Difesa, l’Agenzia del Demanio e le amministrazioni dei co-muni di pertinenza.

L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico

di Vittorio Colucci

L’intervento del privatonella dismissione del patrimonio pubblico

PERSONA

vittoriocolucci

PROTOCOLLO D’INTESA CON IL COMUNE DI FIRENZE• CASERMA PEROTTI, Via del Gignoro 34: superficie coperta

50.932 mq, con volumetria esistente di 155.022 m3;• COMPRENSORIO SAN GALLO, Via San Gallo, comprende

fra l’altro, l’ex Monastero di San Clemente e la chiesa di Sant’Agata;

• CASERMA EX FLORENTIA, Via Pier Luigi da Palestrina, nel centro di Firenze: superficie coperta 6.381 m2 con volumetria esistente 35.380 m3;

• CASERMA FERRUCCI, Piazza Santo Spirito 25, nel centro di Firenze, è di inestimabile valore. Rzicco di un chiostro mirabile, la splendida Cappella Corsini (all’interno anche la tomba di un Papa), un salone spettacolare con antiche capriate in legno, sale con antichi affreschi. Superficie coperta 2.287 m2, con volumetria esistente 27.600 m3;

• CASERMA CAVALLI, Piazza del Cestello. Nel centro di Firenze, lungo il fiume Arno. Caratteristici gli antichi silos del grano ed il piano seminterrato con il forno d’epoca. Superficie coperta 2.260 m2, con volumetria esistente di 21.090 m3;

• CASERMA REDI, Via Venezia 5: superficie coperta 4.560 m2, con volumetria esistente di 37.747 m3;

• COMPRENSORIO TORRE AGLI, Via Lippi e Macia;• CASERMA GONZAGA, Via di Scandicci, 100.000 m3, di cui

30.000 coperti e il resto occupato da aree verdi, stradine di collegamento, vecchi impianti sportivi.

Gli immobili indicati, possono essere permutati secondo le procedure di cui all’art. 307, comma 7, del d.lgs. 66/2010, oppure valorizzate ai fini del loro conferimento ai fondi di in-vestimento immobiliare previsto dalla l. 135/2012, oppure “rifunzionalizzati” per la migliore allocazione degli uffici delle amministrazioni dello Stato”, oppure destinati a progetti di riqualificazione urbanistica che soddisfino anche esigenze alloggiative della Difesa.

24 L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico

Il Ministero della Difesa, d’intesa con l’Agenzia del Demanio, provvederà ad indicare:tipologia ed entità di lavori/infrastrutture da ottenere in con-tropartita degli immobili valorizzati che intende permutare;tipologia ed entità dei lavori da eseguire per l’adeguamen-to delle infrastrutture destinate a ricevere le funzioni da ri-allocare; in particolare, in compensazione della Caserma “Gonzaga” saranno considerate le esigenze alloggiative del personale della Difesa nell’ambito del programma di “social housing”.

PROTOCOLLO D’INTESA CON IL COMUNE DI ROMA Il protocollo è stato firmato il 7 agosto 2014 e riguarda i se-guenti immobili:• FORTE BOCCEA, collocato lungo la Via Boccea, in corri-

spondenza di Piazza Gregorio VII, ad una distanza di circa 3,5 km dal Vaticano. L’ambito è marcatamente caratteriz-zato dal Forte e da edifici minori. Superficie di 50 ha circa, con volumetria esistente di 24.200 m3;

• CASERMA ULIVELLI, superficie di 11 ha, con una volume-tria esistente di 102.000 m3, situata lungo la Via Trionfale in corrispondenza della Galleria Giovanni XXIII, limitrofo al Policlinico Gemelli ed all’area di Santa Maria della Pietà. L’area comprende un Forte, un hangar per dirigibili e co-struzioni successive di scarso pregio architettonico. Gli obiettivi indicati dal Comune di Roma, in sede di riqualifi-cazione dell’ambito urbano e riuso del patrimonio pubbli-co sono:

restauro conservativo del Forte con inserimento di fun-zioni compatibili con i caratteri morfologici; migliorare il mix funzionale con funzioni residenzia-li speciali, studenti, co-housing, ecc, in relazione alla prossimità di grandi attrezzature urbane, come Foro Italico e Policlinico Gemelli;migliorare la dotazione di verde e servizi pubblici di li-vello locale.

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L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico

• CASERMA RUFFO, sulla Via Tiburtina, si estende 14,5 ha, con una volumetria di 59.500 m3; include il Forte Tiburti-no;

• CASERMA DONATO, in Via del Trullo: superficie 16 ha, con una volumetria esistente di 141.000 m3;

• DIREZIONE MAGAZZINO COMMISSARIATO, via del Porto Fluviale: superficie di 5.000 m2 con volumetria esistente di 46.800 m3. L’immobile ricade nell’“Ambito di Programma-zione Strategica Cintura Ferroviaria”. Il Comune di Roma, in sede di riqualificazione dell’ambito urbano ed il riuso del patrimonio pubblico, indica i seguenti obiettivi:

sostituire l’esistente edificio con una nuova costruzio-ne coerente con la tipologia dei tessuti circostanti; dotare il settore urbano di nuovi edifici di livello locale; recuperare le fascie di rispetto ferroviario con una zona di parco pubblico; migliorare il mix funzionale con funzioni residenziali speciali, studenti, co-housing, ecc; consolidare ed integrare le attuali funzioni di solidarietà speciali presenti;

• STABILIMENTO TRASMISSIONI, Viale Angelico: su-perficie 18.000 m2, con volumetria esistente di 70.000 m3. È un intero isolato, della zona “Prati” secon-do l’assetto originario del Piano Sain Just del 1919. Gli obiettivi dell’amministrazione Comunale:

restauro conservativo degli elementi architettonici si-gnificativi, con inserimento di nuove funzioni compati-bili con i caratteri tipo morfologici; migliorare il mix funzionale con funzioni ricettive e di servizio in relazione alle prossimità con la Basilica di San Pietro; migliorare la dotazione di verde e servizi pubblici di li-vello locale.

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L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico26

b)c)

PROTOCOLLO D’INTESA CON IL COMUNE DI MILANO Il protocollo firmato il 7/08/2014 riguarda i seguenti immobili:• PIAZZA D’ARMI, in Via delle forze Armate, ambito esteso

ad una superficie di 32,8 ha, con area edificata di 300 m2, e volumetria esistente di 2.000 m3.

• MAGAZZINI DI BAGGIO, in Via Olivieri, ambito esteso ad un’area di 5,8 ha, con area edificata di 22.000 m2 e volu-metria di 26.400 m3.

• CASERMA MAMELI, in Via Suzzani, ambito esteso ad un’a-rea di 11,7 ha, con area edificata di 26.000 m2 e volumetria esistente di 117.000 m3.

Trattasi di cespiti di consistente valore, idonei a fornire parchi di pubblica utilità, interventi di edilizia convenzionata, recu-pero di strutture che possono essere destinate a servizi vari, iniziative culturali.

PROTOCOLLO D’INTESA CON IL COMUNE DI TORINO Il protocollo, firmato in data 07/08/2014, riguarda i seguenti immobili:• CASERMA CESARE DI SALUZZO, Corso Valdocco 7: area

edificata 2.872 m2, con una volumetria esistente di 58.566 m3.

• CASERMA LA MARMORA, (prima Caserma Dogali) Via Asti 22: area edificata 10.080 m2 con volumetria esistente di 201.600 m3. La Caserma fu costruita su progetto del Genio Militare;

L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico27

Per i cespiti della Difesa siti nel Comune di Mila-no Giuliano Pisapia, il Sindaco del capoluogo lombardo auspica di pas-sare dalle “intenzioni alla concretezza in tempi oggettivamente brevi”, per rendere possibile la realizzazione di un gran-de parco, case al servizio dei soggetti più deboli, e soprattutto trasformare in realtà il sogno di una Città per Bambini.

• CASERMA DE SONNAZ, Via De Sonnaz: area edificata 1.651 m2, con volumetria esistente di 28.869 m3;

• MAGAZZINI, Via Bologna 196: si estende su una superfi-cie di 7.4 ha, con una superficie edificata che assomma a 34.000 m2. Il complesso, è un pregevole esempio di archi-tettura industriale in stile eclettico.

Il sindaco di Torino ha dichiarato che gli immobili sopra elen-cati “si prestano a finalità plurime: residenze universitarie, accorpamento di funzioni, attività culturali e sociali, social housing”.Quale presidente dell’ANCI, lo stesso sindaco ha affermato che “nelle città si creeranno dei gruppi di lavoro, per definire entro un anno, le destinazioni degli strumenti urbanistici” e che “le dimensioni e l’ubicazione delle caserme consente di mobilitare capitali pubblici e privati, per costituire partnership essenziali in questo momento di crisi economica”.

L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico28

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è la fine dell’inizio

“È la fine dell’inizio”

C’è una parola chiave nell’attività della SIDIEF e si chiama “valorizzazione”. Per noi non significa vendere, se non in modo marginale e soprattutto con riferimento agli immobili a uso diverso da quello residenziale, ma gestire bene e dare valore nel tempo agli immobili. Nel Piano industriale triennale da poco approvato sono così elencati gli obiettivi strategici: - il miglioramento del livello di servizio agli inquilini;- il mantenimento del valore immobiliare;- la razionalizzazione dei costi di gestione;- l’incremento della redditività (in primo luogo attraverso la riduzione dello sfitto); - la compliance etica e normativa.

Riteniamo che una buona gestione degli immobili debba pre-stare particolare attenzione agli interventi manutentivi, di mi-glioramento degli edifici e di messa in sicurezza, anche in funzione delle esigenze che si presentano (per esempio, ora, in tema di risparmio energetico), per salvaguardare il valo-re del patrimonio nel tempo. E nel conto economico così la componente degli investimenti è decisamente superiore alla best practice di settore, anche tenendo conto delle peculiari-tà sopra menzionate del patrimonio.Il processo di miglioramento reddituale riguarda la totalità degli immobili. Per alcuni di essi, tuttavia, le potenzialità di in-cremento patrimoniale e reddituale potranno emergere solo attraverso interventi specifici di valorizzazione di tipo urba-nistico, manutentivo, commerciale o funzionale. Gli interven-ti di valorizzazione che SIDIEF metterà in campo potranno concludersi con il ritorno degli immobili nel segmento core del portafoglio gestito, oppure con la vendita, al fine di capi-talizzare il ritorno degli investimenti effettuati.

di Mario Breglia e Carola Giuseppetti

In occasione della presentazionedel libro ‘Il Capitale Sociale’,un contributo sull’esperienza di SIDIEF

PERSONA

mariobreglia

PERSONA

carolagiuseppetti

SOCIETÀ

SIDIEF

Il patrimonio immobiliare acquisito ha richiesto una rispo-sta immediata nell’ambito dei servizi tecnici, comportando la verifica dello stato generale dei beni e degli adempimenti di legge, e la vigilanza tecnica continuativa sugli immobili. Sono compiti dell’area tecnica di SIDIEF la pianificazione, la gestio-ne e il coordinamento delle operazioni di manutenzione or-dinaria e straordinaria (sia conservativa che migliorativa), il riordino degli alloggi per nuove locazioni, il riordino delle unità ad uso diverso (negozi e uffici).All’asset management fanno capo, oltre alle attività destina-te alla valorizzazione strategica degli immobili, il controllo di gestione e tutte le attività di agency per le locazioni a terzi degli usi diversi e delle unità residenziali inoptate dai dipen-denti e pensionati della Banca d’Italia. Attualmente solo una parte residuale delle unità immobiliari commercializzate è in vendita, in quanto non più coerente con le finalità strategiche dell’azionista (è il caso, per esempio, di quando la localizza-zione geografica non ha più riscontro con le esigenze abitati-ve dei dipendenti della Banca d’Italia).Lo staff di SIDIEF è costituito da professionisti provenienti dal settore pubblico e privato, questo per creare un team di esperienze e capacità diverse e articolate. SIDIEF si è dotata, inoltre, di un contact center con numero verde a disposizione degli inquilini 24 ore su 24, per racco-gliere e gestire le richieste di assistenza di natura sia tecnica che amministrativa. Una gestione moderna, dove tutte le at-tività sono censite, organizzate e pianificate con sistemi in-formativi operanti su un’unica piattaforma digitale integrata.A meno di un anno della nascita della nuova SIDIEF possia-mo solo dire, citando Winston Churchill, “è la fine dell’inizio”. Infatti, si stanno completando le strutture operative e i vari modelli operativi. Ancora c’è molta strada per portare la so-cietà a regime e a rispondere in modo adeguato a tutte le esigenze dei clienti e dell’azionista.

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Ieri è stato presentato il volume “Il Capitale So-ciale – una risorsa per la crescita economi-ca”, con una riflessione sulla valorizzazione del Patrimonio Immobiliare Pubblico. Gli autori sono: Alfonso Ajello e Pietro Sormani (Studio Notarile Ajello Sormani), Daniela Becchini (Dirigente Gene-rale Direzione Patrimo-nio e Investimenti INPS), Mario Breglia (Presiden-te SIDIEF SpA), Stefano Della Torre (Direttore Di-partimento ABC Polimi), Stefano Scalera (Ministe-ro dell’Economia e delle Finanze).

è la fine dell’inizio

il Quotidiano Immobiliare®

presenta il convegno

CENTRI COMMERCIALIE INVESTITORI

organizzatore

reLatoriGuglielmo Pelliccioli

Moderatore - ilQIMassimo Moretti

Presidente CNCC - Head of Business Unit Portfolio Retail BeNI StaBIlI SIIQ

Roberto ZoiaDirettore Sviluppo e Gestione Patrimonio

IGD SIIQ

Gian Marco NicelliaD aNtIRION SGR

Conclusioni a cura di Massimo Moretti e Guglielmo Pelliccioli

Giovedì 16 oTToBReORe 15:00

tel +39 035 211356 email: convegni@ilqi.it

MIlaNO - via Cornaggia 8

ISCRIZIONE OBBLIGATORIA - CLICCA QUI

in collaborazione con

Claudia BucciniHead of Research

CUSHMaN & WakefIelD

elena di BiaseHead of Research Jll

Raffaella PintoHead of Research

CBRe

Sonia AugentiOperations Director

CaRRefOUR PROPeRty ItalIa

orfeo BorgatoHead of transaction Management

BNP PaRIBaS ReIM SGR

Jerry BoschiManaging Director - DevelopmenteCe Projektmanagement ItalIa

edoardo FavroaD GalleRIe COMMeRCIalI ItalIa

Mauro MontagnerCeO allIaNz Re – SOUtHeRN eUROPe

ORGANIZZA

in collaborazione con

web tv

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Alberto Radice Fossati di CBRE Global Investors descrive il progetto Amadeo 59 nel quartiere Ortica di Milano, nel quadrante Est, che viene proposto al mercato dopo aver chiuso nell’estate la locazione di 2.000 mq a Liquigas. Un progetto di riqualificazione sostenibile che può attrarre soluzione per società

corporate in una zona di Milano in espansione e trasformazione. Un immobile certificato LEED Gold; oggi viene inaugurato anche il pro-gramma Five Star adottato a livello gobale.

radice fossati:Amadeo 59 può soddisfare tenantalla ricerca di spazi moderni

Douglas Dabington Smith ci parla del fu-turo di DTZ in Italia, individuata come una delle aree geografiche su cui investire a livello globale. La società punta a diven-tare leader nel settore dell’advisoring. Il mercato uffici di Milano offre interessanti opportunità soprattutto per il settore cor-porate che cerca spazi adeguati agli stan-

dard internazionali, di cui si sente ancora necessità sulla piazza milanese. Nel settore uffici ripresa da parte degli investitori, meno da parte degli uti-lizzatori.

Babington Smith:voglia di investire e crescere in Italia

Franco Guidi spiega l’importanza del le-game tra progetti come Amadeo 59 e i quartieri periferici in cui sorgono, zone molto vivaci attorno al centro della me-tropoli. Questi progetti dovranno dialo-gare con un territorio che sta cambian-do: la trasformazione urbana, secondo Guidi, procede ancora a rilento, ma sulle

periferie si sta lavorando molto.

Guidi:le periferie si stanno trasformando

web tv

web tv

Maria Raffaella Bertoli di DTZ Italia ci spie-ga perché il settore corporate può esse-re attratto dal rapporto qualità-prezzo di Amadeo 59 Il mercato di Milano nel settore uffici offre prospettive più interessanti so-prattutto per le società di livello internazio-nale che hanno ripreso la ricerca di spazi che rispondano agli standard più moderni.

Bertoli:uffici, ripresa dell’interesse dagli internazionali

GVA Redilco è incaricata della commercia-lizzazione del Progetto Amadeo 59 di Mila-no. Achille Splendore ci descrive le qualità peculiari del progetto e quali caratteristiche possono avere il riscontro del mercato. Il ca-none di locazione richiesto è indicato in circa 200 euro al mq l’anno, un valore sicuramen-te interessante data la qualità degli spazi.

Splendore:Amadeo 59 progetto efficiente e di qualità

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