Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi

NNOOTTAA TTEERRRRIITTOORRIIAALLEE

CCrroottoonnee I semestre 2009

a cura dell’Ufficio Provinciale di Crotone

Francesco Guzzo(referente OMI)

in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi

Ufficio Studi

data di pubblicazione: 30 novembre 2009

Introduzione

Realizzata dall’Ufficio Provinciale di Crotone, in collaborazione con l’Ufficio Studi della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio, la Nota Territoriale ha lo scopo di illustrare, in dettaglio, le dinamiche ed i livelli di quotazione degli immobili residenziali, limitatamente alle sola quota parte di abitazioni compravendute nel semestre d’interesse. Per affrontare questi temi l’Agenzia del Territorio, attraverso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, analizza i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell’intera provincia e della città di Crotone, indagando sulla distribuzione territoriale delle compravendite tra le diverse zone omogenee, in modo tale da coglierne il rispettivo dinamismo di mercato. Trattandosi del primo Rapporto territoriale per il semestre d’inizio anno relativo ad uno dei capoluoghi provinciali calabresi1, si è ritenuto opportuno osservare l’andamento generale del mercato immobiliare della Regione Calabria, con riferimento a ciascun ambito provinciale ed alla rispettiva città capoluogo, nei corrispondenti raffronti utili con il I semestre 2008 (analisi del trend immobiliare). Vengono analizzate, in particolare, le seguenti caratteristiche strutturali del mercato nel I semestre 2009, trattate, rispettivamente, nel contesto regionale, della provincia d’interesse e del relativo capoluogo: � Il numero di transazioni normalizzate (NTN); � Le quotazioni medie comunali2; � Il differenziale delle quotazioni medie rispetto alla quotazione più bassa sia per i

raggruppamenti di macroaree subprovinciali sia per singola zona OMI (solo città di Crotone).

Si ringrazia la struttura dell’Ufficio Studi, nella persona del Responsabile ing. Caterina Andreussi per il presidio di indirizzo e coordinamento e del geom. Stefano Cenciarelli, supervisore centrale partecipe alla realizzazione del prodotto editoriale.

1 E come già operato nella precedente Nota con riferimento all’intero anno appena trascorso. 2 Le comparazioni a livello di zona OMI comunale con riguardo al corrispondente semestre dell’anno precedente sono state effettuate per la sola città di Crotone sulla scorta dell’ipotesi di identica distribuzione dello stock immobiliare censito al 31.12.2008 per rispettiva zona OMI. I rimanenti raffronti hanno, invece, operato necessitato riferimento ai valori pesati sull’intero stock comunale, ovvero di macroarea, provincia, regione.

Inquadramento Regionale Trattandosi del primo Rapporto territoriale per il semestre d’inizio anno relativo ad uno dei capoluoghi provinciali calabresi, si è ritenuto opportuno osservare l’andamento generale del mercato immobiliare della Regione Calabria, con riferimento anche ai rispettivi ambiti provinciali ed alle città capoluogo di provincia, nei corrispondenti confronti utili con il I semestre 2008 (analisi del trend immobiliare). Il raffronto tendenziale fra Calabria, Sud ed intero territorio nazionale nel passaggio dal I semestre 2008 al I semestre 2009, sia in termini di mercati complessivi che di centri capoluogo, è sinteticamente riportato in Tabella 1, derivata dalla II Nota trimestrale 2009 dell’Ufficio Studi.

Tabella 1: Raffronto NTN I semestre 2009 – 2008 relativo al settore residenziale della Calabria - Confronto con raggruppamenti geografici di area vasta (Sud) ed intero territorio nazionale – Assetti per raggruppamenti di ambito territoriale (capoluoghi; totale)

NTN I semestre 2009

I semestre 2008

Variazione % I semestre 2009-2008

Capoluoghi 1.848 2.045 - 9,6 % Totale 7.921 9.336 - 21,9 % CALABRIA

Quota Capol/ Totale 23,3 % 21,9 % 1,4 % Capoluoghi 21.747 24.387 - 12,4 %

Totale 84.539 98.178 - 13,9 % SUD Quota Capol/ Totale 25,7% 24,8% 0,9 %

Capoluoghi 90.047 102.390 - 12,1 % Totale 299.988 355.345 - 15,6 % ITALIA

Quota Capol/ Totale 30,0 % 28,8 % 1,2 %

In termini di segno, la Calabria si mantiene allineata al contesto meridionale e nazionale, riscontrandosi ovunque la sequenza di perdite percentuali per capoluoghi e mercati complessivi provinciali e modesto riequilibrio derivato in termini di quota relativa dei capoluoghi (crescita dell’ordine di 10 punti base). Se, però, il Sud si attesta sostanzialmente sull’entità delle perdite (a due cifre) e dei recuperi percentuali (una cifra) di quota per i capoluoghi rispetto al dato nazionale, la Calabria evidenzia, invece, perdite ad una cifra per i centri capoluoghi e perdite che superano per l’intero mercato territoriale i venti punti percentuali, contro i circa quattordici del meridione ed i circa sedici su scala nazionale, con l’effetto derivato di aumentare il recupero sulle quote percentuali dei capoluoghi rispetto all’Italia (2 punti base) come dell’intero mezzogiorno (5 punti base). La Calabria, in definitiva, perde maggiormente in termini di cifra globale, ma polarizza il mercato residenziale regionale intorno ai centri capoluoghi, capaci ancora di esprimere un rafforzamento posizionale e di rendita in termini di dinamismo immobiliare nel semestre corrente con l’effetto di ridurre sensibilmente le perdite (44% delle corrispondenti perdite percentuali del dato totale di ambito territoriale). La disaggregazione del dato regionale nel raffronto fra omologhi semestri 2008-2009 secondo la declinazione per rispettivo territorio provinciale è affidata alla Tabella 2 (Raffronti numerici interperiodali NTN sui mercati complessivi provinciali e per le città capoluogo).

Su base provinciale (Tabella 2), il mercato di massima dimensione è rappresentato dalla provincia di Cosenza (quota pari al 44,1%; NTN superiore alle 3.000 unità), seguito dalla provincia di Reggio Calabria (20,8%) e di Catanzaro (18,8%). Le cenerentole, con NTN superiori alle 600 unità (nel rapporto di poco più 1 a 5 nel confronto col la provincia bruzia), si confermano le province di Crotone (8,2%) e di Vibo Valentia (8,0%). La provincia di Crotone si conferma ancora quarto mercato residenziale per numero di transazioni in termini assoluti, più dinamico rispetto alla provincia di Vibo Valentia, ultima in classifica. Se si guarda ai mercati dei centri capoluoghi di provincia, l’unica città a crescere, in controtendenza, è Vibo Valentia, con un incremento ragguardevole rispetto al I semestre 2008 (+18,9%), emergenza singolare e forse unica nell’intero panorama nazionale oltre che di centro del mezzogiorno3, di contro ad una riduzione complessiva del 9,8% se riferita all’intero mercato provinciale.

3 Segni minimi di un processo di dismissione del patrimonio immobiliare di proprietà dell’Azienda Territoriale Edilizia Residenziale Pubblica (A.T.E.R.P.) della provincia di Viibo Valentia sono ravvisabili in n. 6 transazioni per altrettante abitazioni nel centro cittadino; altre transazioni di abitazioni sono state effettuate nel medesimo periodo in 10 comuni della provincia per complessive n. 25 formalità di trascrizione a favore di occupanti di immobili residenziali.

2

Crotone conferma la stabilità della predominanza del mercato cittadino rispetto all’intero contesto provinciale (43,9%) nonostante la riduzione percentuale delle transazioni (-5,9%), Vibo Valentia, in ragione del rilevante incremento a livello cittadino, totalizza un +6,0% (quota al I semestre 2009 24,8%), Cosenza e Catanzaro evidenziano incrementi percentuali maggiormente contenuti dell’ordine di 10 punti base, mentre Reggio Calabria, unico fra i centri capoluoghi calabresi, denuncia una perdita minima di peso percentuale quantificata in 2 punti base.

Tabella 2: Raffronto NTN I semestre 2009 – 2008 relativo al settore residenziale della Calabria - Dati relativi all’intera provincia e raffronti con il dato cumulativo su base regionale

NTN I semestre 2009

I semestre 2008

Var % I sem 2009 / I sem 2008

Capoluogo 385 440 - 12,5 % Totale provincia 1.493 1.800 - 17, 0 % CATANZARO

Quota Capol/ Tot prov 25,8 % 24,4 % 1,4 % Capoluogo 413 416 - 0,7 %

Totale provincia 3.494 4.103 - 14,8 % Cosenza Quota Capol/ Tot prov 11,8% 10,1% 1,7 %

Capoluogo 286 304 - 5,9 % Totale provincia 652 693 - 5,9 % Crotone

Quota Capol/ Tot prov 43,9% 43,9% 0,0 % Capoluogo 607 753 - 24,1 %

Totale provincia 1.648 2.037 - 23,6 % Reggio Calabria Quota Capol/ Tot prov 36,8% 37,0% - 0,2 %

Capoluogo 157 132 18,9 % Totale provincia 634 703 - 9,8 % Vibo Valentia

Quota Capol/ Tot prov 24,8% 18,8% 6,0 % Capoluoghi 1.848 2.045 - 9,6 %

Totale regionale 7.921 9.336 - 21,9 % CALABRIA Quota Capol/ Totale 23,3 % 21,9 % 1,4 %

In termini di quotazioni medie residenziali, il raffronto fra semestre omologhi nel passaggio dal 2008 al 2009 indica segni negativi vicini al nulla di fatto per le province di Catanzaro e Crotone (perdite leggermente inferiori o poco superiori allo 0,3%), stabilità per la provincia di Reggio Calabria, e crescita superiore al 5% tanto per la provincia di Cosenza (+ 5,9%) che per la provincia di Vibo Valentia (+5,4%). La Calabria, in virtù dei ranking provinciali, si attesta su una crescita media del 2,5%. I dati elaborati, compresi fra i 535 e gli 818 €/mq, sono fortemente distanziati dalla quotazione media nazionale delle abitazioni, pari a 1.578 €/mq. La Calabria evidenzia quotazioni medie inferiori del 56% rispetto al valore medio nazionale. Tabella 3: Raffronto Quotazioni medie I semestre 2009 – 2008 relative al settore residenziale della Calabria - Dati relativi all’intera provincia e raffronti con il dato cumulativo su base regionale

provincia Quotazioni medie

I sem 2009 (€/mq)

Quotazioni medie I sem 2008

(€/mq)

Var % I sem 2009 / I sem 2008

CATANZARO 818 821 - 0,4 % Cosenza 702 663 5, 9 % Crotone 690 692 - 0,3 % Reggio Calabria 702 702 0,0 % Vibo Valentia 535 506 5,4 %

Totale CALABRIA 709 692 2, 5 %

Se si guarda, in particolare, ai centri capoluogo, a più vivace dinamica immobiliare, tre città perdono “valore”, mentre Reggio Calabria è stabile, e l’eccezione è rappresentata da Vibo Valentia, che vede crescere le quotazioni di circa il 3%. Le perdite più vistose su base di insieme dei capoluoghi calabresi sono evidenziate dalla città di Pitagora con poco più del 4,5%, seguita da Catanzaro con poco più del 4%; si registrano perdite meno che dimezzate a Cosenza (circa 2%). Reggio Calabria, con il proprio territorio, registra stabilità delle quotazioni. La Calabria, in virtù dei ranking dei centri capoluogo, si attesta su perdite medie del 1,74%. I dati elaborati, compresi fra i 794 e i 1.252 €/mq, sono fortemente distanziati dalla quotazione media nazionale delle abitazioni nei capoluoghi di provincia, pari a 2.226 €/mq. La Calabria

3

evidenzia quotazioni medie inferiori del 54% rispetto al valor medio nazionale relativo ai centri capoluogo, recuperando 2 punti base rispetto al posizionamento su base territoriale.

Tabella 4: Raffronto Quotazioni medie I semestre 2009 – 2008 relative al settore residenziale della Calabria - Dati relativi ai soli capoluoghi di provincia e raffronti con il dato cumulativo su base regionale

capoluogo Quotazioni medie

I sem 2009 (€/mq)

Quotazioni medie I sem 2008

(€/mq)

Var % I sem 2009 / I sem 2008

CATANZARO 1.125 1.173 - 4,1 % Cosenza 920 937 - 1,8 % Crotone4 1.252 1.312 - 4,6 % Reggio Calabria 977 977 0,0 % Vibo Valentia 794 773 + 2,7 %

Totale capoluoghi 1.016 1.034 - 1, 7 %

L’istantanea di ranking dimensionale per asset negoziale e quotazioni medie immobiliari (intera provincia; centri capoluogo; raffronti con i rispettivi dati cumulativi su base regionale) al I semestre 2009 è ritratta nelle Figure 1 e 2.

Figura 1: Raffronti NTN e Quotazioni medie immobiliari residenziali I semestre 2009 : Dati relativi all’intera provincia

RC; 20,81%

KR; 8,2%

CS; 44,1%

CZ; 18,8%

VV; 8,0%

818

702 690 702

535

709

0

200

400

600

800

1000

CZ CS KR RC VV CAL

Figura 2: Raffronti NTN e Quotazioni medie immobiliari residenziali I semestre 2009 - Dati relativi ai soli capoluoghi di provincia

CZ; 20,8%

CS; 22,3%

KR; 15,5%

VV; 8,5%

RC; 32,8%

1125

920

1.252

977

794

1.016

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

CZ CS KR RC VV capol

4 Media pesata delle quotazioni di zona OMI comunale rispetto allo stock misurato al 31.12.2008.

4

Inquadramento Provinciale Prime comparazioni quantitative in relazione al corrispondente semestre dell’anno 2008, limitatamente all’intera provincia ed alla città capoluogo e, per differenza, al resto del territorio provinciale, sono riassunte in Tabella 5. La città capoluogo perde quote maggiori rispetto alle quote “lasciate” su base provinciale, con un distacco in termini di maggior decremento pari a 1/2 punto base, che raddoppia (1 punto base) se riferito al resto del contesto provinciale5.

Tabella 5: Raffronto NTN I semestre 2009 – 2008 : Città capoluogo, totale Provincia e resto della Provincia

Delimitazione territoriale NTN I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % I sem 2009 / I sem 2008

CROTONE 286,1 304,1 - 5,9%

intera Provincia 652,4 693,0 - 5,9%

resto della Provincia 366,3 388,9 - 5,8%

Nelle Figure 3 e 4 sono riportate le distribuzioni comunali dei valori di NTN e l’entità dei differenziali di quotazione materializzatisi nel I semestre 2009 rispetto al valore minimo comunale (San Mauro Marchesato) registratosi nel medesimo semestre. Le letture di dinamismo immobiliare sono, però, limitate in termini di meri valori assoluti, in relazione all’indisponibilità aggiornata dello stock immobiliare al 30.06.2009, ai fini del calcolo dell’IMI (dinamica relativa ai fini di comparazioni percentuali). L’analisi di dinamica dell’intensità del mercato residenziale in relazione all’effettivo stock viene, però, consegnata alla prossima nota semestrale, riguardante l’intero anno 2009 e nel raffronto con l’anno 20086.

In termini complessivi di transazioni è evidente il distacco fra la città capoluogo (NTN prossimo alle 290 transazioni) ed il secondo centro dinamico della provincia, Isola Capo Rizzuto, con meno di 90 NTN (rapporto 1 a 3). Solo 8 comuni pari al 30% della provincia, annoverano transazioni fra 10 e 50 NTN. In 3 comuni (Pallagorio, San Nicola dell’Alto, Umbriatico), pari all’11% del totale, non si assiste ad alcuna transazione. I flussi “polarizzati” dal capoluogo, che vive anche di commercio e terziario, si confermano “spia” dell’impoverimento progressivo dell’entroterra.

5 Và, al riguardo, osservato come il dato di NTN risulti comprensivo delle attività di dismissione di immobili residenziali avviate da qualche anno principalmente da Azienda Territoriale di Edilizia Residenziale Pubblica (ATERP) della provincia di Crotone e Comune di Crotone agli attuali occupanti gli immobili come anche di riscatto delle abitazioni da parte di soci di cooperative edilizie, in misura rilevante nel tessuto urbano cittadino. Nel periodo 2005-2008 il contributo complessivo sull’NTN è quantificato, sulla scorta di specifiche mirate interrogazioni su base locale della Banca dati di pubblicità immobiliare non esplicitamente predisponibili a livello di database nazionale, in 479 transazioni (325 per ATERP, 154 per Comune di Crotone) che, rapportate ad un volume totale di 2.577,1 NTN su base comunale, esprime una quota del 18,6% (12,6% ATERP, 5,9% Comune di Crotone), scendendo al 2,5% su base provinciale. Al 1 semestre 2009 i contributi sono pari a 73 NTN per ATERP e 1 NTN per Comune di Crotone, per una quota del 25,9%, facendo scendere il mercato privato a 212,1 NTN, al netto delle dismissioni locali. I raffronti omogenei su base nazionale ai fini della redazione delle Note territoriali sono, però, obbligatoriamente determinati, allo stato, sulla scorta dei valori di transazioni omogeneizzate che includono necessariamente le richiamate alienazioni senza innestare ulteriori apprezzamenti, al fine di imporre uno standard di conteggio (costruzione di indici temporali omogenei dal punto di vista dell’estrazione dimensionale). 6 Nel confronto fra semestri contigui (II 2008 – I 2009) il capoluogo vede stabili le transazioni (282 contro 286, con un leggero incremento del 1,4% circa, mentre a perdere vistosamente è il resto della provincia (-27%) e, per trascinamento, l’intera provincia (-16,8%). Volendo effettuare una proiezione “secca” per l’intero comparto provinciale (raddoppio dell’NTN semestrale, replicando l’identica numerosità di transazioni del I semestre 2009 al II semestre 2009), si otterrebbe una stima semplificata, di natura meramente indicativa, che indica in 1.304,8 l’NTN atteso per l’anno 2009, con una riduzione percentuale del 11,6%, se raffrontato con il dato di 1.476,8 totalizzato in termini di NTN per l’anno 2008. Se, invece, si proietta il trend evolutivo tendenziale rilevato (-5,9%) sul NTN II semestre 2008, si ottiene una stima derivata NTN II semestre 2009 pari a 738,1 transazioni e, conseguentemente, una stima NTN anno 2009 pari a 1.390,5, con perdite contenute al 5,84% nel confronto con l’anno 2008.

5

Figura 3: NTN I semestre 2009 nei comuni della provincia di Crotone

Figura 4: Differenziali di quotazione nei comuni della provincia di Crotone rispetto al valore minimo al I semestre 2009

6

Analisi delle macroaree

In continuità con la Nota Territoriale 2008, l’intero territorio della Provincia di Crotone permane suddiviso in 8 macroaree incluso il capoluogo: Crotone, Acerenthia, Ampollino e dorsali Tacina e Soleo, Baia magnogreca e pianori di mezzo, Cirotano, Valle del Neto, Valle del Tacina, Vette del Marchesato (Figura 5). Figura 5: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Crotone

In Tabella 6 sono espressi i valori 2009 di NTN e quotazioni medie per ogni macroarea, confrontati con i corrispondenti valori al I semestre del 2008, in modo tale da apprezzarne le variazioni percentuali. La contrazione delle transazioni nel confronto fra semestri omologhi si registra per 6 dei 9 comparti (66,7% delle Macroaree), con punte del - 21,4% di Acerenthia, seguita dalla Valle del Tacina con -18,7%, dalla Valle del Neto con il -17,2 % e dall’Ampollino e dorsali Tacina e Soleo con il -16,7%.

Tabella 6: Raffronto I semestre 2009 – 2008 per Macroarea : NTN, Quotazioni medie comunali, variazioni percentuali rispetto al I semestre 2008 e differenziali Quotazioni I semestre 2009 rispetto al valore minimo nel semestre corrente

Macroaree NTN

I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % NTN I sem 2009/I sem 2008

Quotazioni medie

I sem 2009 (€/mq) 7

Var % Quotazioni

I sem 2009 / I sem 2008

Differenziale Quotazioni I sem. 2009

rispetto al valore minimo di macroarea

CROTONE 286,1 304,1 - 5,9 % 1252 - 4,6 % 3,11 Acerenthia 11,0 14,0 - 21,4 % 488 0,0 % 1,21 Ampollino e dorsali Tacina e Soleo 69,1 83,0 - 16,7 % 463 0,0 % 1,15

Baia magnogreca e pianori di mezzo 126,9 127,0 - 0,1 % 686 1,0 % 1,71

Cirotano 106,8 109,0 - 2,0 % 648 5,5 % 1,61 Valle del Neto 26,5 32,0 - 17,2 % 481 0,8 % 1,20 Valle del Tacina 17,0 20,9 - 18,7 % 445 0,0 % 1,11 Vette del Marchesato 9,0 3,0 200,0 % 402 0,0 % 1,00

Provincia di Crotone 652,4 693,0 - 5,9% 690 - 0,3 % 1,72

7 Media semplice delle quotazioni centrali delle zone OMI per il singolo comune non capoluogo di provincia, media pesata per i rispettivi stock immobiliari (situazione al 31.12.2008) per l’intera provincia ed i raggruppamenti territoriali, ovvero in ragione delle rispettive zone OMI per la città capoluogo.

7

Sostanzialmente stabili si rilevano i comparti costieri della Baia magnogreca e pianori di mezzo (-0,1%) e del Cirotano (calo del 2,0%). Mantiene ancora un certo interesse, in termini assoluti di transazioni, il mercato del litorale costiero, tanto a nord quanto a sud del centro capoluogo, fornendo un'implicita conferma all’idea i individuazione della “Costa pitagorica” (valorizzazione/ marketing strategico-territoriale) promossa ad agosto 2009 dal comune di Crotone, in partnership con i centri litoranei minori. In controtendenza le Vette del Marchesato (+200%). Per quest’ultima area, attesa i modesti movimenti in termini assoluti, il dato va interpretato, piuttosto, in termini di partenza della stagione delle “sistemazioni” patrimoniali, già avviata nei semestri precedenti in altri comparti (Valle del Tacina, Valle del Neto). I picchi di Roccabernarda (+700%), Savelli (+500%), Carfizzi e Verzino (+100%) sono ragionevolmente riconducibili alle richiamate “sistemazioni di fatto” già da più tempo che trovano, di semestre in semestre, una definitiva visibilità per trascrizioni ipocatastali/ effettuazione dei negozi giuridici (atti traslativi/successioni). In termini di quotazioni immobiliari, la riduzione delle transazioni si associa ad una riduzione delle quotazioni medie solo per la città di Crotone (-5,9% NTN vs –4,6% Quotazioni medie). Le modeste contrazioni dei volumi di vendita si accompagnano, invece, a piccoli riallineamenti al rialzo per i centri di ambito costiero tanto a Nord (Cirotano) quanto a Sud (Baia magnogreca e pianori di mezzo), in ragione dell’apprezzamento delle località a ridosso della costa. Le restanti quotazioni nominali di macroarea, atteso il modesto livello rispetto al centro capoluogo ed alle località costiere, permangono invariate nel confronto fra semestri omologhi. Su base provinciale, le quotazioni scendono mediamente dello 0,3% nel passaggio dal I semestre 2008 al I semestre 2009. Ben 20 comuni (74% della provincia) hanno quotazioni superiori alle quotazioni medie minime provinciali di San Mauro Marchesato (385 €/mq), ma all’interno di un range che varia da un minimo dell’ 1% (5 comuni) ad un massimo del 50% (1 comune). Tabella 7: NTN comunale I sem 2009 e relative variazioni rispetto al I sem 2008 + Quotazioni medie, differenziale delle quotazioni del I sem 2009 rispetto alla quotazione minima provinciale (San Mauro Marchesato)

Macroarea Acerenthia

comune NTN

I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % I sem 2009 /

I sem 2008

Quotazioni medie I sem 2009

(€/mq)

Differenziale Quotazioni I sem. 2009

rispetto al minimo comunale Caccuri 7,0 6,0 16,7 % 518 1,35 Castelsilano 3,0 5,0 - 40,0 % 420 1,09 Cerenzia 1,0 3,0 - 66,7 % 518 1,35

Macroarea Ampollino e Dorsali Tacina e Soleo

comune NTN

I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % I sem 2009 / I sem 2008

Quotazioni medie I sem 2009

(€/mq)

Differenziale Quotazioni I sem. 2009

rispetto al minimo comunaleCotronei 37,3 52,0 - 28,3 % 513 1,33 Mesoraca 6,0 11,0 - 45,4 % 491 1,27 Petilia Policastro 25,8 20,0 29,0 % 389 1,01

Macroarea Baia magnogreca e pianori di mezzo

comune NTN

I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % I sem 2009 / I sem 2008

Quotazioni medieI sem 2009

(€/mq)

Differenziale Quotazioni I sem. 2009

rispetto al minimo comunale Cutro 43,4 51,0 - 14,9 % 628 1,61 Isola di Capo Rizzuto 83,5 76,0 9,9 % 740 1,92

Macroarea Cirotano

comune NTN

I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % I sem 2009 / I sem 2008

Quotazioni medieI sem 2009

(€/mq)

Differenziale Quotazioni I sem. 2009

rispetto al minimo comunale Cirò 6,5 5,0 30,0 % 482 1,25 Cirò Marina 37,3 43,0 - 13,3 % 806 2,09 Crucoli 14,2 21,0 - 32,4 % 503 1,31 Melissa 16,9 17,0 - 0,6 % 578 1,50 Strongoli 31,9 23,0 38,7 % 603 1,57

8

Macroarea Valle del Neto

comune NTN

I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % I sem 2009 / I sem 2008

Quotazioni medieI sem 2009

(€/mq)

Differenziale Quotazioni I sem. 2009

rispetto al minimo comunaleBelvedere di Spinello 2,0 5,0 - 60,0 % 508 1,32 Casabona 4,0 5,0 - 20,0 % 430 1,12 Rocca di Neto 14,0 9,0 55,5 % 516 1,34 Scandale 6,5 13,0 - 50,0 % 475 1,23

Macroarea Valle del Tacina

comune NTN

I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % I sem 2009 / I sem 2008

Quotazioni medieI sem 2009

(€/mq)

Differenziale Quotazioni I sem. 2009

rispetto minimo comunale Roccabernarda 7,0 0,0 700,0 % 410 1,06 San Mauro Marchesato 2,0 12,0 - 83,3 % 385 1,00 Santa Severina 8,0 8,9 - 10,1 % 533 1,38

Macroarea Vette del Marchesato

comune NTN

I sem 2009

NTN I sem 2008

Var % I sem 2009 / I sem 2008

Quotazioni medieI sem 2009

(€/mq)

Differenziale Quotazioni I sem. 2009

rispetto al minimo comunaleCarfizzi 1,0 0,0 100,0 % 390 1,01 Pallagorio 0,0 1,0 - 100,0 % 390 1,01 San Nicola dell’Alto 0,0 0,0 0,0 % 390 1,01 Savelli 6,0 1,0 500,0 % 420 1,09 Umbriatico 0,0 0,0 0,0 % 390 1,01 Verzino 2,0 1,0 100,0 % 405 1,09

Inquadramento comunale Le analisi correnti poggiano, in primis, sulla lettura territoriale aggregata per macroaree comunali delle zone OMI della città di Crotone, in modo da poter cogliere le variazioni significative per macrocircuiti cittadini, e di immediata connotazione di area vasta a scala urbana. Lo “schema” di lettura, predisposto nella precedente Nota territoriale, continua ad avvalersi di connotazioni ampie per centro, semicentro e periferia, declinate secondo le direttrici spaziali e naturalistiche, scandite dai principali assi viari di collegamento e di interconnessione, secondo l’effettiva fruizione dell’amplio e latistante territorio cittadino crotonese, caratterizzato nelle sconfinate periferie nord e sud da insediamenti rururbani di tipo estensivo e originariamente a supporto dell’attività agricola. Le periferie cittadine vengono descritte in ragione dei ruoli “cerniera” con le direttrici a sud e nord del territorio comunale e con le aree rurali8 ed i nuclei/borghi di pregresso impianto (Papanice). Nel I semestre 2009, anche in ragione delle analisi per macrozone OMI condotte nella Nota Territoriale 2008, ma in special modo per effetto del processo di riqualificazione urbanistica del quartiere di Verdogne – zona OMI B029 dando vita ad un unicum di circuito cittadino, le rilevazioni OMI sono state condotte con riferimento ad unica zona centrale B04, derivante dalla fusione delle precedenti zone centrali B01, B02, B0310.

8 Prive, attualmente, di quotazioni OMI in relazione all’assenza di un mercato apprezzabile e significativo. 9 Lavori di pavimentazione in acciottolato di strade e piazze e contestuale dotazione dei sottoservizi urbani, che determinano un reinserimento funzionale e di arredo urbano integrato fra centro storico e fronte della marina. 10 L’operazione, effettuata nel febbraio 2009 immediatamente a valle del Piano operativo di rilevazione (POR), è stata sancita con gli operatori immobiliari a seguito di Protocollo d’intesa in sede di Comitato Consultivo Misto, allargato alla partecipazione dell’Ordine provinciale dei geometri di Crotone. L’atto, siglato il 6 febbraio 2009, ha contestualmente riconosciuto ed attestato la rilevabilità della tipologia “abitazioni signorili” in zona, consentendo il riallineamento interno di riferimento per le quotazioni di partenza relative al II semestre 2008 derivante dalle tre zone originarie, da testare in concreto in occasione della corrente campagna di rilevazione per la zona B04.

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In Figura 6 è riportata la suddivisione territoriale in macroaree comunali, le cui dinamiche salienti (NTN, Quotazioni) per il I semestre 2009 sono riassunte nelle Tabelle 7 e 8.

Nel confronto 2009-2008 in termini di transazioni al I semestre, il divario è contenuto in un –5,9 % (da 304,1 NTN nel 2008 alle attuali 286,1 nel 2009). Negli anni precedenti la città di Pitagora si è, però, allineata all’andamento tendenziale nazionale che vede una “partenza” moderata delle transazioni rispetto al “recupero” evidenziato nella restante parte dell’anno. In questa delicata fase di ciclo, se si ipotizza una sostanziale stabilità delle transazioni al livello del I semestre 2009 anche per il II semestre 2009, la quota aggregata al 2009 totalizzerebbe 572,2 NTN, con un decremento contenuto al 2,4% su base annua, riducendo il disavanzo tendenziale del 5,9% constatato nel presente raffronto di semestre11.

Figura 6: Macroaree della città di Crotone – Aggregazione per zone OMI

Tabella 8: NTN I semestre 2009 per Macroaree della città di Crotone

Macroaree denominazione Zone OMI NTN I sem 2009

Centro Circuito cittadino B04 114,5

Semicentro Villa Giose/ San Francesco / Tufolo C01

43,7

Litoranea meridionale Casa Rossa/ Capo Colonna D02, D03 16,0 Direttrice SUD/Aeroporto Farina / Poggio Pudano D01 85,1 Innesto SS 107 / Litoranea settentrionale

Iannello/ Passovecchio / Margherita/ Cannoniere D04, D05, D06

20,0

Antichi borghi e zone rurali Papanice e zone rurali meridionali D07, R1 6,8

Città di Crotone 12 zone OMI 286,1

11 Dalle prime rilevazioni numeriche aggregate il bimestre luglio-agosto 2009 conferma un trend in ripresa per le transazioni per l’intera provincia e per il centro capoluogo, in assenza di dismissioni immobiliari istituzionali.

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Se si vuole, comunque, operare un confronto in termini di distribuzione percentuale per rispettiva macroarea, l’unico riferimento valorizzabile è rappresentato dalla situazione per l’intero 2008 (primo dato disaggregato disponibile), secondo le valutazioni di Tabella 8. I raffronti percentuali devono, però, attentamente considerare la circostanza della comparazione di distribuzioni percentuali fra situazioni differenti (dato consolidato annuo, dato tendenziale semestre di inizio anno). Pur tuttavia, è utile, in prima istanza, disporre della relativa distribuzione comparata, per individuare possibili segnali di mutamento della ripartizione geografica del mercato immobiliare in ambito cittadino.

Tabella 9: Ripartizione percentuale NTN per Macroaree della città di Crotone : raffronti anno 2008 - I semestre 2009

Macroaree denominazione Zone OMI Ripartizione % NTN I sem 2009

Ripartizione % NTN anno 2008

Variazione

Centro Circuito cittadino B04 40,0 % 36,6 % 3,44 %

Semicentro Villa Giose/ San Francesco / Tufolo C01 15,3 % 19,0 % - 3,77 %

Litoranea meridionale Casa Rossa/ Capo Colonna D02, D03 5,6 % 4,8 % 0,82 %

Direttrice SUD/Aeroporto

Farina / Poggio Pudano D01 29,7 % 30,3 % - 0,54 %

Innesto SS 107 / Litoranea settentrionale

Iannello/ Passovecchio /Margherita/ Cannoniere

D04, D05, D06 7,0 % 7,2 % - 0,18 %

Antichi borghi e zone rurali

Papanice e zone rurali meridionali D07, R1 2,4 % 2,2% 0,22 %

Città di Crotone 12 zone OMI 100,0 % 100,0 % nc 2009 In termini di strutturazione per macroaree comunali, si ravvisa, in continuità con il 2008, una sostanziale stabilità dei rapporti percentuali di transazioni per ripartizione geografica, confermandosi l’interesse per centro e periferia di pregio (Casa Rossa, Capocolonna), mentre le zone semicentrali (Tufolo) ed, in misura minore, le zone di espansione (Farina/Poggio Pudano) e litoranea settentrionale (Margherita) evidenziano primi ridimensionamenti. Un lieve recupero sembrano, invece, fornire le zone rurali meridionali. Il momento di riflessione già in atto in termini di compravendite ha iniziato ad orientare, secondo operatori locali del settore, un atteggiamento prudente dei venditori che, in presenza di forti ribassi possibili per le quotazioni capaci di annullare i capital gain immobiliari fini qui acquisiti, tendono, piuttosto, a stare alla finestra, senza dover necessariamente procedere alla vendita. D’altro canto, la ridotta disponibilità di capitale circolante a fronte della stretta creditizia e del ripristino di controlli alla fonte in ordine alla solvibilità dei creditori può iniziare a favorire anche investitori con cospicua liquidità da far valere in sede di trattativa, a garanzia di una transazione certa e conclusa che dovrà, però, riconoscere un sostanzioso sconto rispetto al prezzo richiesto. Alcuni operatori immobiliari della città di Crotone hanno confermato di aver ricevuto nel I semestre richieste di acquirenti a visionare appartamenti e villini, anche in diversi e successivi momenti in relazione a mutamenti o ritorni d’interesse, e, nel contempo, di aver acquisito incarichi per la messa in vendita di immobili, seppure in numerosità più contenuta rispetto al passato. Stabili, al momento, risultano, infine, le quantità di immobili offerti sul mercato legati alla programmazione delle recenti iniziative immobiliari già avviate da qualche tempo in città.

Tabella 10: Differenziali Quotazioni I semestre 2009 e relativa variazione % sul I semestre 2008 per Macroaree della città di Crotone

Macroaree denominazione Zone OMI Differenziale Quotazioni I sem 2009

Var % Quotazioni

I sem 2009 / I sem 2008

Centro Circuito cittadino B04 1,86 - 5, 7 % Semicentro Villa Giose/ San Francesco / Tufolo C01 1,71 6,0 % Litoranea meridionale Casa Rossa/ Capo Colonna D02, D03 1,96 - 0,9 %

Direttrice SUD/Aeroporto Farina / Poggio Pudano D01 1,26 - 14,18 % Innesto SS 107 / Litoranea settentrionale

Iannello/ Passovecchio /Margherita/ Cannoniere D04, D05, D06 1,00

- 5,4 %

Antichi borghi e zone rurali Papanice e zone rurali meridionali D07, R1 1,05 - 11, 8 %

Città di Crotone 12 zone OMI 1,68 - 4,6 %

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Il 2009 si è annunciato, pertanto, con la tendenza in atto sulle quotazioni in relazione all’avviata discesa del numero di transazioni. Le rilevazioni effettuate confermano una riduzione media per l’intero capoluogo pari al 4,6%. I raffronti sulle quotazioni sono espressi mediante media pesata sul rispettivo stock immobiliare di macroarea, rilevato al 31.12.2008. L’unica zona che rivaluta le quotazioni, anche in ragione di alcune realizzazioni di abitazioni apprezzate subito dal mercato come di quelle in fase di avanzata realizzazione, è la zona di Tufolo, nonostante la riduzione percentuale delle transazioni rispetto al dato complessivo per l’anno 2008. La zona evidenzia un discreto mix fra servizi di vicinato e commerciali, accessibilità e viabilità, zone a verde e caratterizzazione residenziale, con realizzazioni di buona fattura. La discesa è, invece, guidata dalla zona di Farina/Poggio Pudano, dove è diffusa l’offerta ma, per effetto delle contrazioni del credito per mutui ipotecari connessi all’acquisto della prima casa, si è ridotta sensibilmente la disponibilità delle famiglie a far fronte agli iniziali programmi di acquisto. In tal senso, la necessità degli operatori di collocare il prodotto edilizio, specie per insediamenti con stock apprezzabili immessi sul mercato, spinge a ritocchi al ribasso, alla luce della riduzione della platea dei potenziali acquirenti (famiglie con disponibilità integrativa rispetto all’entità della quota dei mutui concessi). Segue, a stretto ridosso, la zona di Papanice, mentre si dimostra più resistente alla discesa la litoranea settentrionale (metà del calo constatato a Papanice, un terzo rispetto a Farina/Poggio Pudano) nonostante il calo relativo in zona Margherita. Il centro cittadino, in ragione della “riflessione” del mercato, tenta di “invogliare” gli acquisti riconoscendo prezzi tendenzialmente più bassi rispetto al I semestre 2008, in attesa della collocazione effettiva di nuove realizzazioni signorili in zona Corrado Alvaro/ Samà. La fotografia “integrata” (NTN, Differenziali di Quotazioni e variazioni percentuali rispetto al medesimo periodo dell’anno precedente) per il I semestre 2009 con il dettaglio per singola zona OMI è riportata nella Tabella 11.

Tabella 11 : NTN e Differenziali Quotazioni I semestre 2009 e variazione delle quotazioni per le zone OMI della città di Crotone

Zona OMI denominazione NTN

I sem 2009

Differenziali Quotazioni I sem 2009

Variazioni % Quotazioni

I sem 2009 / I sem 2008

B04 Centro e corona urbana 114,5 2,23 - 5, 7 % C01 Villa Giose/ San Francesco / Tufolo 43,7 2,05 6,0 % D01 Farina / Poggio Pudano 85,1 1,51 - 14,18 % D02 Casa Rossa/ Lidi 13,0 2,72 9, 7 % D03 Capo Colonna 3,0 1,35 - 9,0 % D04 Passovecchio 9,0 1,18 - 8, 3 % D05 Margherita 10,0 1,29 - 11,9 % D06 Iannello/ Cannoniere 1,0 1,00 - 0,8 % D07 Papanice 4,3 1,26 - 11, 8 % R01 Zone rurali meridionali 2,5 nc nc

Città di Crotone 286,1 2,00 - 4,6 %

L’articolazione di dettaglio per singola zona OMI in termini di dinamica immobiliare per il I semestre 2009 è ritratta nelle rappresentazioni grafiche delle Figure 7 e 8, riassuntive in termini di distribuzione di NTN e differenziali quotazioni correnti per rispettiva zona OMI.

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Figura 7: NTN I semestre 2009 per le zone OMI della città di Crotone

Figura 8: Differenziali Quotazioni I semestre 2009 per le zone OMI della città di crotone.

In chiusura, si rileva il progressivo interesse ed apprezzamento da parte degli operatori istituzionali (Tribunale di Crotone; Istituti bancari) nei confronti delle rilevazioni OMI, poste a base delle ricognizioni valoriali per riferire le specifiche valutazioni di cespiti assoggettati a perizie in sede di contenzioso civile e penale come per la concessione di mutui ipotecari12. La circostanza, se da un lato riconosce valore agli sforzi fin qui profusi per la trasparenza e la qualità delle rilevazioni OMI, stimola ad un sempre maggiore coinvolgimento dei diversi attori professionali che, a vario titolo, operano nel mercato immobiliare provinciale, in modo tale da rendere l’OMI uno strumento di tipo “inclusivo” che recuperi anche le diverse esperienze valutative locali.

12 Da circa un anno, ad esempio, la filiale di Crotone BNL (Gruppo Paribas) ha istituito, nell’ambito della modulistica ufficiale specifica per le perizie a supporto dei mutui creditizi ipotecari, l’obbligato riferimento alle quotazioni immobiliari della zona OMI di appartenenza, a garanzia generale dell’espresso valore a cura del perito designato. Altri istituti bancari su piazza si avvalgono stabilmente delle quotazioni OMI in sede di valutazioni immobiliari per la concessione di mutui ipotecari per l’acquisto con garanzia dell’immobile.

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