Post on 16-Feb-2019
Pagi
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Relazione del Consulente Incaricato.......................................................................1Premessa........................................................................................................................................1
Operazioni Peritali.....................................................................................................................2
I Incontro......................................................................................................................................3
II Incontro....................................................................................................................................4
Proprietà.........................................................................................................................................6
Concessioni Edilizie...................................................................................................................7
Caratteristiche Esterne............................................................................................................7Inquadramento Territoriale ................................................................................................................7Individuazione del contesto in cui si trova l’ immobile ...................................................8Descrizione del condominio dove è ubicato l’ immobile ..................................................9
Caratteristiche Interne..........................................................................................................10Descrizione dell’unità abitativa .....................................................................................................11Parametri di Valutazione ....................................................................................................................12Certificazione Energetica ...................................................................................................................14
Condizioni dell’immobile sotto l’aspetto urbanistico-legale................................18Pesi gravanti sull’ immobile ...............................................................................................................19Vincoli di tipo urbanistico gravanti sull’ immobile ...........................................................22Condizione locativa in corso ............................................................................................................22Eventuale presenza di opere abusive ........................................................................................23
Stima dell’immobile................................................................................................................23A) Stima in base al valore Nominale: ........................................................................................23B) Stima a costo di Costruire : .......................................................................................................29C) Stima a valore similare : ..............................................................................................................30
Stima Finale Riepilogativa...................................................................................................32
Rassegna Incarico....................................................................................................................33
Allegati alla perizia :..........................................................................................................................34
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
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Relazione del Consulente IncaricatoPremessa
Il sottoscritto Ing. Roberto Giovannetti, con studio in Ascoli
Piceno, in Viale Marconi n°4, iscritto all’Ordine degli Ingegneri
della Provincia di Ascoli Piceno al n°1498, nell’udienza del 19
Febbraio 2010, veniva nominato C.T.U. (All. 01), dal Tribunale di
Ascoli Piceno, Ufficio del Giudice Unico – sede centrale – nello
specifico dal Giudice dell’Esecuzione Dott. Raffaele Agostini.
Nella stessa udienza il sottoscritto, prestando il giuramento di rito,
accettava l’incarico affidatogli, impegnandosi a portarlo a
compimento almeno cinquanta giorni prima della data dell’udienza
fissata dal Giudice per l’esecuzione al 10 ottobre 2010.
Il compito assegnato dal Giudice per l’Esecuzione al C.T.U.,
consiste nel redigere una perizia estimativa attestante il valore di
un immobile sito nel Comune di Montefortino, precisamente in Via
Domenico Sbarra al civico n° 4, di proprietà del Sig. Xxxxxxxx
Xxxxxxxx.
Il C.T.U. dovrà attestare il valore di mercato del bene, inteso
come il più probabile prezzo di mercato al quale l’immobile nel
particolare, o, comunque, in generale una determinata proprietà,
sarebbe venduta alla data di valutazione dopo un’adeguata
promozione e senza forzatura, raggiri o costrizioni di sorta.
Tale perizia si rende necessaria in virtù del procedimento di
esecuzione immobiliare R.E. n° xx/xx, promosso dalla Xxxxxxx
Xxxxxxx nei confronti del Sig. Xxxxxx Xxxxxxx.
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Operazioni Peritali
Il sottoscritto accettato l’incarico, nell’udienza del 19
Febbraio 2010 (All. 01), preso atto del procedimento di
esecuzione immobiliare, decideva di convocare le parti, per un
primo incontro, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, per
il giorno 3 marzo 2010 (All. 02), presso il proprio studio ;
successivamente, prendendo atto per le vie brevi, dell’impossibilità
di una parte di presenziare, concordava, per le vie brevi, una
nuova data, successivamente confermata tramite raccomandata,
per il giorno 10 marzo 2010.
I Incontro
Nella sopra citata data di convocazione comparivano, oltre al
sottoscritto, i Sigg.:
Avv. Xxxxxx Xxxxxx in qualità di legale rappresentante del
debitore Sig. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx;
Avv. Xxxxxxx Xxxxxxx delegata dall’Avv. Xxxxxxxx Xxxxxxxx ,
in qualità di legale del creditore procedente Xxxxxxx Xxxxxxx;
Alle ore 15:00 presso lo studio del C.T.U. sono iniziate le attività
peritali, è stato letto l’incarico autorizzato dal giudice, riepilogate
le vicende che hanno generato la controversia. Il C.T.U. prendeva
atto dell’esistenza di una trattativa tesa al componimento della
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controversia, il C.T.U. ha preso atto di una trattativa tesa al
componimento della controversia, per cui l’avv. del debitore
chiedeva se era possibile rinviare di circa 30 giorni le attività
peritali. Il C.T.U., dopo aver accertato la disponibilità dell’altra
parte a riguardo, faceva presente come intendesse continuare lo
svolgimento delle attività peritali, accettava quanto proposto
dall’avv. del debitore Dott. Xxxxxx, concordando che il prosieguo
delle attività peritali, sarebbe avvenuto Lunedì 12 aprile 2010,
presso l’abitazione oggetto del pignoramento, e nell’occasione si
sarebbe anche visionato l’immobile.
Il C.T.U. rilasciava alle parti una copia con firma in originale del
verbale di inizio attività peritali.
In seguito il C.T.U. si recava presso i vari uffici tecnici per
reperire la documentazione necessaria per consentire lo
svolgimento della perizia, nello specifico si recava :
Presso il catasto di Ascoli Piceno per prelevare la planimetria
catastale dell’immobile e le relativa visure in data 15 marzo
2010 (All. 03) ;
Presso il Comune di Montefortino per reperire la
documentazione inerente la concessione edilizia e l’agibilità
in data 22 marzo 2010 (All. 04) ;
II Incontro
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Le parti, come da convocazione nel verbale di inizio attività
peritali (All. 02) ;, si incontravano in data 12 aprile 2010 alle ore
9:30 presso l’abitazione oggetto del pignoramento, sita in via
Domenico Sbarra a Montefortino.
In tale sede comparivano, oltre al sottoscritto:
il debitore Sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx;
Il C.T.U. prendeva visione dell’immobile, poneva delle domande
al debitore Sig. Xxxxxx Xxxxxxxx, scattava alcune fotografie.
Visionato l’immobile, si recava in Amandola presso la sede
lavorativa dell’Amministratore di Condominio, Sig. Xxxxxx Xxxxxx,
per avere informazione in merito ai pagamento delle quote
condominiali dell’appartamento del debitore Sig.Xxxxxxx (All.
08).
In data 13 aprile 2010 il C.T.U. si recava presso la Unicredit
Banca di Roma, filiale di Via Xxxxxxxx, nel Comune di Xxxxxx, per
avere informazione in merito al pagamento delle rate del mutuo
acceso con tale filiale.
In data 15 aprile 2010 il C.T.U. inviava via fax (All. 02), ai
legali delle parti, informazioni sul sopralluogo eseguito e sulle
modalità di prosecuzione delle attività peritali.
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In data 16 aprile 2010, il C.T.U. veniva convocato dalla Unicredit
Banca di Roma, per ritirare la documentazione richiesta (All. 05).
In data 19 aprile 2010 si recava presso la conservatoria dei
registri immobiliari di Ascoli Piceno, per recuperare la
documentazione inerente l’aggiornamento dell’ispezione ipotecaria
dell’immobile oggetto del pignoramento, per confrontarlo con
quello già in proprio possesso, risalente al mese di novembre 2009.
(All. 06).
In data 4 giugno 2010 si recava presso il negozio-rivenditore
della Riello, sito in Corso Vittorio Emanuele nel Comune di Ascoli
Piceno, per reperire il materiale attestante le caratteristiche
tecniche della caldaia installata nell’appartamento del Sig. Xxxxxx
Xxxxxxx. (All. 7).
Recuperata la documentazione necessaria, il C.T.U. procedeva
alla redazione della perizia commissionatagli che, al fine di
rendere più chiara e completa possibile sarà divisa nei seguenti
sotto capitoli:
PROPRIETA’ ; CONCESSIONI EDILIZIE CARATTERISTICHE ESTERNE
o TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULL’IMMOBILE
o INQUADRAMENTO TERRITORIALE
o INDIVIDUAZIONE DEL CONTESTO DOVE E’ UBICATO L’IMMOBILE
o DESCRIZIONE CONDOMINIO DOVE E’ UBICATO L’IMMOBILE
CARATTERISTICHE INTERNEo DESCRIZIONE UNITA’ ABITATIVA
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o PARAMETRI DI VALUTAZIONE
o CERTIFICAZIONE ENERGETICA
CONDIZIONI DELL’IMMOBILE SOTTO L’ASPETTO URBANISTICO-LEGALEo PESI GRAVANTI SULL’IMMOBILI
o VINCOLI DI TIPO URBANISTICO GRAVANTI SULL’IMMOBILE
o CONDIZIONE LOCATIVA IN CORSO
o EVENTUALE PRESENZA DI OPERE ABUSIVE
STIMA DELL’IMMOBILEo STIMA AL VALORE NOMINALE BANCA DATI O.M.I.
o STIMA AL VALORE NOMINALE BANCA DATI BORSA DELL’ADRIATICO
o STIMA AL COSTO DI COSTRUZIONE
o STIMA AL VALORE SIMILARE
STIMA FINALE RIEPILOGATIVA RASSEGNA DELL’INCARICO ALLEGATI ALLA PERIZIA
Proprietà
L’immobile oggetto di pignoramento è interamente di proprietà del
Sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, nato ad Xxxxxxx il xx xxxxxxxxx xxxx,
(C.F. xxxxxxxxxxxxxx), residente ad Xxxxxxxxx in via Xxxxx
Xxxxxxxxx n° xxx, nella nuova Provincia di Xxxxxxxx.
Concessioni Edilizie
La Struttura è stata autorizzata dalle seguenti Concessioni Edilizie
dal Comune di Montefortino (All. 4):
Licenza di Costruzione n° 29 del 20 Febbraio 1967;
Autorizzazione di Agibilità del 7 Agosto 1972;
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Caratteristiche Esterne
Le caratteristiche esterne si riferiscono a tutti gli elementi
distintivi dell’ambiente che fanno da contorno all’immobile, i
requisiti oggetto di valutazione sono a titolo esemplificativo ma
non esaustivo:
La salubrità dell’aria;
Il livello di traffico;
Il livello di rumorosità;
La presenza o meno di infrastrutture, quali vie di
comunicazione, ma anche servizi in genere quali scuole,
banche, uffici, attività recettive;
Le proprietà del condominio in cui è ubicato l’immobile da
valutare;
Inquadramento Territoriale
Il comune di Montefortino dista sia dal Capoluogo di provincia
Fermo, sia dall’altra provincia vicina Ascoli Piceno, alla quale è
appartenuto fino a pochi anni addietro, cioè fino all’istituzione
della nuova Provincia di Fermo (anno 2004), circa 40 Km. Il
Comune fa parte del Parco nazionale dei Monti Sibillini, si trova ad
un’altitudine che varia tra i 450 e i 2330 m s.l.m., si sviluppa per
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circa 78 Kmq, ha una popolazione residente di poco inferiore alle
1500 unità. Esso risulta ben collegato, sia alla provincia di Ascoli
Piceno, specialmente dopo l’apertura della galleria di “ Croce di
Casale”, attraverso la S.P. 237, sia alla Provincia di Fermo
attraverso la S.P. 239, che passano nelle immediate vicinanze. Il
traffico veicolare risulta nelle condizioni ordinarie, di modeste
entità visto il numero relativamente basso di abitanti residenti, con
periodi di picco nel periodo legato al turismo, che si verifica
principalmente nei mesi primaverili ed estivi, anche in
considerazione della presenza di diverse strutture adibite ad
attività ricettive, quali agriturismi, ristoranti, alberghi.
Essendo un comune che fa parte del Parco Naturale dei Monti
Sibillini, questo risulta immerso nelle montagne, quindi contornato
da aree di verde, pertanto la salubrità della zona risulta elevata, la
presenza di rumore ridotta al minimo.
Individuazione del contesto in cui si trova l’immobile
La Palazzina è ubicata nelle immediate vicinanze del centro
storico e della via che attraversa longitudinalmente il Comune di
Montefortino, precisamente via della Circonvallazione, a poche
centinaia di metri dalla strada che conduce al centro storico ed al
Municipio . Le vie che la contornano sono via Domenico Sbarra, via
Tidei Wilson (All. 4), via Papa Giovanni XXIII. La zona è
caratterizzata in massima parte da edifici a destinazione d’uso
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residenziale con condomini a tre/quattro piani, dove spesso il piano
terra è adibito a negozi, botteghe, piccole attività commerciali,
classici dei piccoli centri (alimentari, bar, ristoranti-pizzerie,) e
più difficilmente locali legate ad attività attinenti con il terziario.
Nel Comune è presente un’unica banca sita proprio al piano terra
del condominio, dove è situato l’appartamento oggetto
dell’operazione di stima. Il comune dispone comunque di una
scuola materna, elementare e media situata in via Santa Lucia, di
un corpo forestale, di un corpo nazionale di soccorso alpino, di un
ufficio postale.
Descrizione del condominio dove è ubicato l’immobile
Dal punto di vista Statico-Strutturale, limitatamente
all’analisi visiva, la struttura non presenta, lesioni, fessure, crepe
o quant’altro, che possano far temere il verificarsi di cedimenti.
La struttura presenta un telaio in cemento armato in opera,
con tamponatura esterna in mattoni; la finitura delle facciate
esterne è in mattoncini lungo via Sbarra e via Papa Giovanni XXIII
nel lato lungo, semplicemente tinteggiata in via Wilson e via Papa
Giovanni XXIII lato corto, il manto di copertura è in coppi.
Il condominio ha forma pressoché rettangolare con lati pari a
circa 28,50 ml per 12,20 ml, per una superficie in pianta pari a
circa 350 mq.
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La palazzina si sviluppa su quattro piani fuori terra, oltre al
piano terreno in Via Domenico Sbarra, mentre su via Papa Giovanni
XXIII, approfittando di una differenza della quota di base, che
risulta ad un livello inferiore, presenta un ulteriore piano, sito
ovviamente più in basso rispetto al precedente, che ha permesso la
realizzazione di locali adibiti a autorimessa-garage, oltre ad un
vano tecnico dove sono ubicati i contatori dell’acqua.
I vari livelli della struttura hanno la seguente destinazione
d’uso:
o il piano terra adibito come detto ad autorimesse e vano
tecnico nel lato di via Papa Giovanni XXIII, nel lato
opposto, su via Domenico Sbarra, presenta diverse
destinazioni d’uso, quali attività commerciali e ricreative,
in particolare troviamo una filiale della Cassa di Risparmio
di Ascoli Piceno, uno studio di architettura una sede del
Partito democratico;
o i piani rialzati al primo, secondo, terzo e quarto livello
hanno destinazione d’uso abitativo;
La struttura presenta dieci unità abitative separate ed
indipendenti, di cui due al terzo piano, dove è ubicato
l’appartamento oggetto del procedimento di stima. I vari piani sono
tutti raggiungibili solo tramite una scala condominiale interna, in
cemento armato, adeguatamente rivestita in travertino. Al piano
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terra, al quale si accede da via Domenico Sbarra, troviamo oltre ad
un ampio ingresso, anche i contatori dell’energia elettrica.
La palazzina esternamente presenta un buono stato di
conservazione anche se si notano nella parte della struttura non
rivestita, cioè semplicemente tinteggiata, locali macchie, non
uniformità di colore.
Caratteristiche Interne
Le caratteristiche interne si riferiscono a tutte le condizioni
proprie dell’immobile, esse una volta valutate, vanno a costituire
dei fattori, detti “punti di merito” che essendo specifici, cioè
riferite alla singola unità abitativa, vanno a definire con maggiore
dettaglio l’immobile oggetto dell’ attività peritale.
Descrizione dell’unità abitativa
L’immobile oggetto dell’attività peritale, che trova
localizzazione all’interno di un condominio, in una zona a carattere
prevalentemente residenziale, risulta essere un’abitazione civile
(Categoria A/2), individuato catastalmente al N.C.E.U. dal Foglio
20 P.lla 385 subalterno xx (All. 3). La struttura è inserita nel PDF
vigente (Piano di Fabbricazione approvato con delibera n° 54 del
08 Luglio 1978 con indice di edificabilità 3mc/mq), in zona B1 di
completamento Intensiva (All. 4).
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L’unità abitativa in oggetto è situata al piano terzo e
penultimo piano della palazzina, godendo quindi di un buona
panoramicità, si affaccia sul tre lati, nord-est-ovest, disponendo
quindi di una esposizione soddisfacente. Si compone di 6,5 vani
catastali, risultando le stanze avere la seguente destinazione
d’uso, 3 camere da letto, un soggiorno, una cucina, un tinello, un
ingresso-disimpegno, due bagni, tre balconi (All. 4).
La superficie coperta è di circa 132 mq, di cui circa 112
calpestabili, a cui si devono aggiungere circa 12 mq di superficie
accessoria adibita a balconi. Considerando i coefficienti di
normalizzazione o standardizzazione (Norma UNI 10750 “agenzie
immobiliari”), otteniamo come taglio di superficie il seguente
valore:
SUPERFICIE CONVENZIONALE (NORMALIZZATA) ALLOGGIO OGGETTO DI STIMA
COMPONENTE SUPERFICIE (mq) COEFFICIENTE di NORMALIZZAZIONE
SUPERFICIE STANDARDIZZATA
Abitazione 130 1,00 130,00
Pertinenze di Ornamento
(Balconi Coperti) 12 0,35 4,20
TOTALE 134,20
L’unità abitativa presenta uno stato di conservazione buono:
i tramezzi, le pavimentazione, i rivestimenti, l’intonacatura, la
tinteggiatura e le finiture in genere non presentano danni di
alcun tipo;
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gli infissi si presentano ben funzionanti e tali da fornire una
soddisfacente luminosità;
i termosifoni, i sanitari, la rubinetteria risultano in buono
stato;
Per quel che riguarda l’aspetto impiantistico, elettrico, termico,
idro-sanitario, questi sono funzionanti, inoltre la caldaia installata
all’interno del vano cucina risulta pressoché nuova.
La casa è in gran parte ammobiliata, in tutti i suoi vani.
Parametri di Valutazione
Le caratteristiche interne prese in considerazione fanno
riferimento:
all’aspetto strutturale;
alla superficie;
al livello di piano;
al numero di vani ed ampiezza (distribuzione degli spazi
interni);
all’ambiente circostante;
all’età;
alla tipologia;
alla posizione (esposizione e luminosità);
alla panoramicità e all’ orientamento;
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ai caratteri tecnologici (Condizione Impianti Tecnologici,
Accorgimenti Tecnici quali isolamento acustico,
coibentazione, grado di finiture);
allo stato di conservazione;
Si procede dunque alla stima dei parametri secondo i valori
riportati nelle tabelle standard:
K1 è il coefficiente che identifica il taglio di superficie:
K1 Superficie Catastalefino a 45 mq. 1
oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3
oltre 150mq 0
K2 è il coefficiente che identifica il livello di piano:
K2 Livello di Pianopiano seminterrato 0
piano terreno 0,2piano primo 0,4
piano intermedio 0,5piano ultimo 0,8piano attico 1
PUNTI DI MERITO
Caratteristiche ambientali ETA' TIPLOGIA POSIZIONE
ANNI VILLA2,00 CENTRALE
1,40
OTTIMI 1,05 FINO A 5 1,00 Villino1,40 SEMIPERIFERICA
1,20
BUONI 1,00 TRA 6 E 20 0,90 Fab. Civile1,25 PERIFERICA
1,00
MEDIOCRI 0,95 TRA 20 E 50 0,80 Fab. Economico1,05 DEGRADATA
0,90
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SACDENTI 0,90 OLTRE 50 0,70 Fab. Popolare0,80
Fab. Rurale0,70
Panorama-OrientamentoCaratteri
TecnologiciStato di
Conservazione Coeff. Risultante =1,02
OTTIMA 1,00 OTTIMI 1,00 NORMALE1,00
MEDIA 0,90 BUONI 0,90 MEDIOCRE0,80
SCADENTE 0,60 MEDIOCRI 0,80 SCADENTE0,60
SACDENTI 0,70
Certificazione Energetica
Nel 2002 il Parlamento Europeo ha adottato la Direttiva
2002/91/CE (EPBD Energy Performance of Building Directive) sul
rendimento energetico in edilizia con l’obiettivo di migliorare la
prestazione energetica degli edifici della Comunità, tenendo conto
delle condizioni locali e climatiche esterne, nonché delle
prescrizioni riguardanti il clima negli ambienti interni e l’efficacia
sotto il profilo dei costi. Questa direttiva prevede, infatti, che in
ogni Stato membro venga predisposto un “attestato di
certificazione energetica” al momento della costruzione, della
compravendita e della locazione di un edificio nuovo o esistente.
Tale attestato deve essere sviluppato a partire dall’adozione di una
metodologia di calcolo del rendimento energetico degli edifici che
permetta, attraverso l’utilizzo di standard minimi, di valutare la
prestazione energetica per diverse tipologie edilizie. Il Governo
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Italiano ha quindi iniziato a predisporre una legislazione apposita
inerente il rendimento energetico in edilizia, attraverso la
redazione ed approvazione dei seguenti decreti principali, che
hanno fatto proprie le disposizione emanate dalla Comunità
Europea:
D. Lgs. del 19 agosto 2005 n° 192 “Attuazione della direttiva
2002/91/CE relativa al rendimento energetico in edilizia“;
D. Lgs. del 29 dicembre 2006 n° 311 “Disposizione correttive
ed integrative al decreto legislativo 19 agosto 2005 n° 192”;
D. Lgs. del 30 maggio 2008 n° 115 “Attuazione della direttiva
2006/32/CE relativa all’efficienza degli usi finali dell’energia
e i servizi energetici e abrogazione della direttiva
93/76/CEE”
D.P.R. del 2 aprile 2009 n° 59 Regolamento di attuazione
dell’art. 4 comma 1, lettere a) e b), del D. Lgsl. 19 agosto
2005 n° 192, concernente l’attuazione della direttiva
2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia;
D.M. del 26 giugno 2009 “Linee guida nazionali per la
certificazione energetica degli edifici”;
Come si evince da quanto sopra esposto, la legislazione
sull’efficienza energetica degli edifici ha subito una consistente
accelerazione solo negli ultimi dieni anni, precisamente in seguito
al famoso protocollo di Kyoto sul riscaldamento globale del
pianeta (1997).
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La normativa oggi vigente, al fine del contenimento dei consumi
energetici, si applica, sia sui nuovi edifici sia su quelli esistenti
realizzati quando l’aspetto energetico non veniva preso in
considerazione. Di conseguenza le strutture costruite in
precedenza, erano poste in opera senza tenere in considerazione
tale aspetto, pertanto presentano al momento in cui esse vengono
oggi valutate proprio sul tale riguardo, alti consumi e nella scala
della certificazione energetica, si inseriscono inevitabilmente nelle
classi più basse.
Il c.t.u. ha quindi provveduto personalmente a redigere
l’attestato di certificazione energetica sull’appartamento oggetto
di stima.
In occasione del sopralluogo effettuato nell’unità abitativa, ha
quindi provveduto principalmente a prendere nota:
della tipologia della caldaia, della marca e del modello, nello
specifico si tratta di una caldaia a camera stagna , marca
Riello, modello Benefit, la quale è stata prodotta fino a
circa il 1995, (All. 7);
della sua ubicazione all’interno dell’appartamento (All. 12) ;
della posizione dei radiatori nelle varie stanze dell’unità
abitativa;
degli infissi presenti (All. 12);;
Inoltre sono state desunte dalle planimetrie, sia catastali (All.
3), sia della concessione edilizia presentata ed approvata dal
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comune (All.4), le superfici dell’unità immobiliari al lordo dei
muri, pari a circa 132 mq, ed al netto dei muri pari a 112 mq,
l’altezza dell’unità immobiliare assunta pari a 2,95 ml, oltre alla
superficie dei terrazzi e a quella del vano scala condominiale.
Si precisa che tale valutazione è stata ottenuta partendo da
alcune ipotesi, scelte dal C.T.U., basate sulla propria esperienza,
sulle caratteristiche tecniche costruttive di edifici similari aventi
stessa tipologia, realizzati nello stesso periodo. Tali ipotesi hanno
necessariamente comportato la scelta di alcune caratteristiche
costruttive - che si sono poi considerate proprie dell’unità abitativa
- per procedere alla certificazione. In particolare si è supposto che:
la tamponatura esterna, misurata, per quanto possibile, dal
c.t.u. in occasione del sopralluogo effettuato il 12 aprile
2010, che presenta uno spessore di circa 30 cm, oltre al
rivestimento in mattoncini per uno spessore di circa 2,00 cm;
sia composta, partendo dall’esterno verso l’interno, da:
o Malta di calce o di calce cemento 2,00 cm;
o laterizio spessore 12 cm;
o Intercapedine d’aria spessore 4,00 cm;
o Laterizio spessore 12 cm;
o Malta di calce o calce e cemento 2,00 cm;
Il solaio di piano sia composto partendo dal basso verso
l’alto da:
o Intonaco spessore 2 cm;
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o Solaio in latero cemento spessore 20 cm;
o Struttura chiusa di argille espanse 4 cm;
o Massetto di sottopavimentazione-pavimentazione
spessore 4+1,00 =5,00 cm;
Tali scelte si sono rese necessarie poiché la pratica edilizia
presente in comune, e, comunque, in generale gli elaborati grafici
necessari al rilasciamento della concessione edilizia di quegli anni,
non prevedevano la loro consegna o specifiche a riguardo. E’
chiaro che tali ipotesi non sono state verificate sul posto, poiché
tale accertamento avrebbe comportato la necessità di fare dei
sondaggi, sulla muratura esterna o sui solai di piano, che
avrebbero causato, se eseguiti, danni all’appartamento stesso oltre
che costi per la loro esecuzione.
Inoltre il c.t.u. è stato costretto, al fine di poter ricavare
l’attestato di certificazione energetica, a fare ulteriori
supposizioni, su quali apparecchiature elettriche, nel caso
l’appartamento fosse normalmente abitato. (si ricorda che non
risultano esserci persone al proprio interno.) sarebbero state
presenti per potervi vivere secondo le normali modalità. Si è quindi
supposta la presenza ed il regolare uso, all’interno dell’unità
abitativa di frigorifero, congelatore, lavastoviglie, lavatrice,
apparecchi televisivi computer etc., secondo le esigenze di una
famiglia composta da 4-5 persone.
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Il c.t.u. ha inoltre supposto le ore in cui, sempre che nel caso
l’appartamento fosse stato regolarmente abitato, i termosifoni
fossero stati in funzione all’interno della giornata.
In conclusione la classe energetica globale dell’edificio risulta
essere “F” (All. 12) , si tratta di una classe bassa che prevede alti
consumi energetici, difatti sono catalogate 8 classi da A+, classe
più alta con consumi più bassi a G, classe più basso con consumi
più alti. Tuttavia tale risultato, seppure negativo, per quanto detto
in precedenza, in merito al periodo di sviluppo della normativa in
materia di efficienza energetica, risulta perfettamente in linea con
gli edifici che risalgono a quel periodo, cioè primi anni 70,
pertanto non deve essere visto come un parametro penalizzante
per la valutazione dell’appartamento oggetto di stima.
Condizioni dell’immobile sotto l’aspetto urbanistico-legale
Al fine di fornire una valutazione esaustiva della situazione su cui
verte l’immobile, si è provveduto a verificare presso i vari uffici,
enti di competenza, quale fosse il livello di situazione esistente. Le
condizioni giuridiche che si sono esaminate hanno riguardato
principalmente :
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1) l’esistenza di pesi gravanti sull’immobile, quali servitù attive
e passive, usufrutti, ipoteche, mutui, rate o pagamenti in
arretrato, atti di pignoramento, altro, etc….;
2) l’esistenza di vincoli di tipo urbanistico;
3) le eventuali locazioni in corso;
4) l’eventuale presenza di opere abusive;
Pesi gravanti sull’immobile
Secondo quanto risulta:
sia nell’ispezione ipotecaria effettuata presso la
conservatoria dei registri immobiliari di Ascoli Piceno in
data 02-11-2009 dal Sig. Xxxxxxx Xxxxxx, nominativo che
compare come “richiedente" della sopra menzionata
ispezione ipotecaria nella documentazione fornita al C.T.U.
dal Tribunale di Ascoli Piceno;
sia dall’aggiornamento dell’ispezione stessa, eseguita dal
sottoscritto C.T.U. in data 19-04-2010, fino alla data del
19-Aprile-2010 compresa (All. 6),
sull’intero immobile, sito nel Comune di Montefortino, in Via
Domenico Sbarra n°4, individuato catastalmente al Foglio 20
particella 385 sub 11, cat A/2 abitazione civile, avente una
consistenza di 6,5 vani catastali, risultano esserci le seguenti
trascrizioni ed iscrizioni:
1) TRASCRIZIONE A FAVORE del 31-01-2005 R. P. 533 – R. G. 795,
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
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Pubblico Ufficiale Sig. Mori Alessandro Repert. 1091/450 del 21/01/05;ATTO TRA VIVI – COMPRVENDITAImmobili siti in Montefortino (AP)
2) ISCRIZIONE CONTRO del 31-01-2005 R. P. 533 – R. G. 796,Pubblico Ufficiale Sig. Mori Alessandro Repert. 1092/451 del 21/01/05;IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo.Immobili siti in Montefortino (AP)
3) ISCRIZIONE CONTRO del 19-03-2009 R. P. 461 – R. G. 2571,Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 2000 del 08/08/08;IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVOImmobili siti in Montefortino (AP)
4) TRASCRIZIONE CONTRO del 14-07-2009 R. P. 3538 – R. G. 5745,
Pubblico Ufficiale UNEP C/O TRIBUNALE Repert. 1097 del 28/05/09;ATTO ESECUTIVO – CAUTELAREVERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILEImmobili siti in Montefortino (AP)
Il punto 1 si riferisce all’acquisto dell’immobile, quando il
Sig. Xxxxxx Xxxxxxx, al fine di poter perfezionare detto acquisto,
accendeva, punto 2 , presso la Unicredit Banca di Roma, nella
filiale di Via Xxxxxx in Xxxxxxx, un mutuo decennale, al nr.
xxxxxxxx di originali € 50.000,00 erogato in data 21 gennaio 2005
da estinguere con rata costante mensile di € 496,77. Allo stato
attuale, come risulta dalla dichiarazione resa dalla Banca stessa,
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
na34
interpellata dal C.T.U., l’ultima rata regolarmente pagata risulta
quella relativa del 30 Settembre 2009, pertanto delle 120 rate
previste dal mutuo inizialmente (rate mensili per 10 anni quindi 12
* 10 =120 rate), ne risultano alla data della dichiarazione fornitaci
dalla Banca Unicredit, (16 aprile 2009), pagate 57, non pagate 73,
in arretrato 6 per un importo pari a 2.971,65 oltre interessi di
mora.
Successivamente, punto 3, la Xxxxxxx Xxxxxxxx emetteva in
data 08 agosto 2008 un decreto ingiuntivo n° 1578/08 emesso dal
tribunale di Pescara, con atto di precetto notificato in data 18
marzo 2009, nel quale intimava a Xxxxxx di Xxxxx Xxxxxxx, nonché
a Xxxxxx Xxxxxx nella sua qualità di socio accomandatario, il
pagamento, nel termine di dieci giorni, della somma di €
22.430,39 , (euro ventiduemilaquattrocentotrenta/39) oltre
interessi moratori, spese di notifica e spese successive occorrende.
Inoltre, a tale somma, rimasta insoluta, si sommavano n° 2 assegni
bancari a firma di Xxxxxx di Xxxxxx Xxxxxx, per complessivi €
10.000,00 (euro diecimila/00), anch’essi insoluti e che venivano
regolarmente protestati, con atto di precetto in rinnovazione
notificato in data 18 marzo 2009, nel quale la Xxxxx Xxxxxxx, in
persona del suo legale rappresentante, intimava il pagamento, nei
termini di 10 giorni, di € 10.823,82 (euro
diecimilaottocentoventitre/82) oltre interessi legali, spese di
notifica, e spese occorrende. Infine, si aggiunge un ulteriore
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
na34
assegno a firma del Sig. Xxxxxx Xxxxxxxx, per complessivi €
5.802,97, rimasto insoluto e regolarmente protestato, con atto di
precetto notificato in data 18 marzo 2009, con il quale la Xxxxxx
Xxxxxxx intimava al Sig. Xxxxxx Xxxxx, il pagameto nei termini di
10 giorni, della somma di € 6.172,72 (euro
seimilacentosettantadue/72) oltre interessi legali, spese di notifica
e spese successive occorrende.
L’intimazione a pagare le somme portate dai suddetti titoli
rimaneva senza effetto; pertanto la Xxxxx Xxxxxxx, chiedeva di
sottoporre a pignoramento, l’unità abitativa, di cui il Sig. Xxxxx
Xxxxxxxx, è proprietario, sita nel Comune di Montefortino, in Via
Domenico Sbarra, distinto al catasto fabbricati al foglio 20
particella 385, sub 11, al piano terra, per l’intera proprietà.
In data 23 maggio 2009, punto 4, l’ufficiale giudiziario
dell’ufficio esecuzioni del tribunale di Ascoli Piceno, sottoponeva a
pignoramento l’immobile del sig. Xxxxx Xxxxxxx, sito in via
Domenico Sbarra, nel comune di Montefortino, a garanzia del
credito vantato dalla Ferri Electronics, pari a complessivi €
39.426,93 (euro trentanovemilaquattrocentoventisei/93), come
risulta dalla regolare somma algebrica degli importi richiesti,
(22.430,39+10.823,82+6.172,72) oltre interessi, spese, diritti
ed onorari successivi occorrendi, il bene immobile sopra descritto
e i relativi frutti.
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
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Per quanto riguarda poi la situazione condominiale (All. 8) ,
in seguito al colloquio avuto con l’amministratore, è stata
verificata la regolarità della situazione relativa al pagamento delle
rate condominiali.
Vincoli di tipo urbanistico gravanti sull’immobile
Sull’immobile non risultano gravare vincoli di tipo urbanistico
“particolari” di alcun tipo, e comunque sono state rispettate le
Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Fabbricazione del
Comune di Montefortino vigente, approvato con delibera n° 54 del
8 Luglio 1978.
Condizione locativa in corso
L’immobile risulta, a seguito del sopralluogo effettuato in data
12 aprile 2010 (All. 02), alla stato attuale non occupato, in quanto
il proprietario risiede altrove, e non risultano esserci all’interno
inquilini.
Eventuale presenza di opere abusive
In occasione del sopralluogo effettuato sempre in occasione del
secondo incontro (All. 2), il 12 Aprile 2010, si è provveduto ad
effettuare un confronto tra la planimetria dell’unità abitativa così
come depositata e regolarmente autorizzata dalla Concessione
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
na34
Edilizia dal Comune di Montefortino, e la situazione reale in
essere. Dal confronto è emersa la piena rispondenza tra quanto
risulta riportato nella concessione edilizia e quanto realizzato in
opera. Non risultano quindi esserci opere abusive, l’immobile
risulta in possesso di un regolare certificato di abitabilità (All. 4) ,
regolarmente accatastato (All. 3), con la relativa planimetria
catastale che corrisponde esattamente con quella della concessione
edilizia.
Stima dell’immobile
A) Stima in base al valore Nominale:
Per ricavare il Valore Unitario Minimo ed Il Valore Unitario
Massimo, ci siamo basati sui dati riportati per il Comune di
Montefortino, in zona centrale per i locali adibiti a civile
abitazione, da due osservatori immobiliari, precisamente:
la banca dati dell’osservatorio del mercato immobiliare
(O.M.I.), banca dati predisposta dal Ministero delle Finanze
(All. 9);
la banca dati della borsa immobiliare dell’adriatico (All. 9).
Entrambe le banche dati suddividono le tipologie edilizie in
alcune categorie, che individuano completamente l’intero mercato
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
na34
immobiliare. Ad ogni categoria sono associati due valori, che
indicano rispettivamente, in riferimento al mq, unità di misura di
riferimento, il valore unitario di mercato minimo ed il valore
unitario di mercato massimo, e che individuano il range entro il
quale la valutazione di un determinato bene appartenente ad una
determinata categoria può variare, in occasione di una trattativa di
compravendita.
A.1 Banca dati dell’Osservatorio Mercato Immobiliare O.M.I.
In base alle tipologie previste dalla banca dati dell’osservatorio
del mercato immobiliare nel Comune di Montefortino (All. 9), si è
scelto si assimilare l’abitazione oggetto di stima come “abitazione
di tipo economico”. Tali unità abitative sono contraddistinte dai
valori unitari minimi e massimi sotto riportati :
Valore Unitario Minimo = € 760/00 ;
Valore Unitario Massimo € 970/00 ;
CALCOLO VALORE NOMINALE -Banca Dati Osservatorio Mercato Immobiliare
VALORE NORMALE = Valore Normale Unitario x Superficie catastale (mq)
V.N.U. = Valore Normale Unitario = Val OMI min + ( Val OMI Max - Val OMI min ) x K
K= ( K1+ 3 K2) / 4
Valore OMI min €/mq 760,00
Valore OMI Max €/mq 970,00
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
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K1 Superficie Catastale K2 Livello di Piano
fino a 45 mq. 1piano
seminterrato 0oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 piano terreno 0,2
oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5 piano primo 0,4oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 piano intermedio 0,5
oltre 150mq 0 piano ultimo 0,8piano attico 1
K= ( K1+ 3 K2) / 4 = (0,3+3*0,5)/4= 0,45
Superficie Catastaleappartamento
mq: 134,20
V.N.U. = € 854,50
VALORE NORMALE = € 114673,90
Otteniamo quindi un valore base virtuale pari a € 114.673,90 (€
centoquattordicimilaseicentosettantatre/90), che adattato alla
specifica unità abitativa, attraverso l’utilizzo dell’indice correttivo
di normalizzazione o standardizzazione sopra individuato, di 1,02,
genera un valore finale di
€ 114.673,90 * 1,02 = 116.967,38 approssimato a cifra tonda a :
€ 117.000/00 (centodiciasettemila euro/00).
A.2 Banca dati della borsa immobiliare dell’AdriaticoLe Abitazioni Civili secondo la banca dati delle quotazioni
immobiliari dell’Adriatico (All. 9) hanno i seguenti valori di
mercato:
per l’abitabile 15-30 anni:
Valore Unitario Minimo = € 600/00 ;
Valore Unitario Massimo € 700/00 ;
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
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per il nuovo o ristrutturato:
Valore Unitario Minimo = € 710/00 ;
Valore Unitario Massimo € 1100/00 ;
nel caso in esame, con l’edificio circa 40 anni, reputando
verosimile che ci siano state nel corso di tali anni alcuni interventi
di ristrutturazione, o riqualifica o dell’intero condominio o della
singola unità abitativa, si ritiene di applicare un valore intermedio
fra i due sopra riportati ottenendo quindi:
Valore Unitario Minimo = € (600/00 + 710/00) /2 = € 655/00;
Valore Unitario Massimo € (700/00 + 1.100) /2 = € 900/00 ;
Occorre però tenere in considerazione che tali valori si
riferiscono al secondo semestre 2007, ultimo aggiornamento
eseguito dalla banca dati, pertanto essi necessitano di essere
aggiornati alla data attuale utilizzando i parametri forniti
dall’ISTAT degli indici nazionali dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai ed impiegati (All. 11). Dalla consultazione di
tali parametri si ricava l’aumento del costo della vita intervenuto
fra un mese ed un altro, anche di anni diversi, utilizzando il
prospetto sotto riportato. Si riporta solo il prospetto relativo agli
anni di interesse della nostra stima, di cui all’All.11, come
scaricabile dal sito Istat.it, oltre a copia di pag. 416 della Guida
Pratica Fiscale 1/2010, esplicativa del procedimento di calcolo per
ricavare l’aumento del costo della vita intervenuto nel periodo di
riferimento. L’aumento in % del costo della vita intervenuto nel
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
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periodo di interesse, si determina considerando i mesi evidenziati
in grassetto de lla sotto riportata tabella:
ANNO GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC
2000 110,5* 111,0* 111,3* 111,4* 111,7* 112,1* 112,3* 112,3* 112,5* 112,8* 113,3* 113,4* 112,1*2001 113,9* 114,3* 114,4* 114,8* 115,1* 115,3* 115,3* 115,3* 115,4* 115,7* 115,9* 116,0* 115,1*2002 116,5* 116,9* 117,2* 117,5* 117,7* 117,9* 118,0* 118,2* 118,4* 118,7* 119,0* 119,1* 117,9*2003 119,6* 119,8* 120,2* 120,4* 120,5* 120,6* 120,9* 121,1* 121,4* 121,5* 121,8* 121,8* 120,8*2004 122,0* 122,4* 122,5* 122,8* 123,0* 123,3* 123,4* 123,6* 123,6* 123,6* 123,9* 123,9* 123,2*2005 123,9* 124,3* 124,5* 124,9* 125,1* 125,3* 125,6* 125,8* 125,9* 126,1* 126,1* 126,3* 125,3*2006 126,6* 126,9* 127,1* 127,4* 127,8* 127,9* 128,2* 128,4* 128,4* 128,2* 128,3* 128,4* 127,8*2007 128,5* 128,8* 129,0* 129,2* 129,6* 129,9* 130,2* 130,4* 130,4* 130,8* 131,3* 131,8* 130,0*2008 132,2* 132,5* 133,2* 133,5* 134,2* 134,8* 135,4* 135,5* 135,2* 135,2* 134,7* 134,5* 134,2*2009 134,2* 134,5* 134,5* 134,8* 135,1* 135,3* 135,3* 135,8* 135,4* 135,5* 135,6* 135,8* 135,2*2010 136,0* 136,2* 136,5* 137,0* 137,1*
Per la precisione il mese di maggio 2010, ultimo disponibile
ed il mese di Dicembre 2007, ultimo mese del semestre 2007, a cui
risale la valutazione della Banca dati dell’Adriatico.
L’aumento del costo della vita in percentuale è fornito dalla
seguente formula:
aumento del costo della vita (%) =
((Indice mese più recente / Indice mese meno recente) * 100) -100
=
(( 137,10 / 130,00) * 100 ) -100 = 5,46%
Alla luce di questo aggiornamento i valori unitari minimo e
massimo risultano essere, approssimando tale incremento al 5% :
Valore Unitario Minimo = € 655/00 * 1,05 = € 687.75/00;
Valore Unitario Massimo € 900/00 * 1,05 = € 945/00 ;
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
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CALCOLO VALORE NOMINALE -Banca Dati Banca Immobiliare dell'Adriatico
VALORE NOMINALE = Valore Nominale Unitario x Superficie catastale (mq)
V.N.U. = Valore Nomimale Unitario = Val OMI min + ( Val OMI Max - Val OMI min ) x K
K= ( K1+ 3 K2) / 4
Valore OMI min €/mq 687,45
Valore OMI Max €/mq 945,00
K1 Superficie Catastale K2 Livello di Pianofino a 45 mq. 1 piano seminterrato 0
oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 piano terreno 0,2oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5 piano primo 0,4oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 piano intermedio 0,5
oltre 150mq 0 piano ultimo 0,8piano attico 1
K= ( K1+ 3 K2) / 4 = (0,3+3*0,5)/4= 0,45
Superficie Catastale appartamento mq: 134,20
V.N.U. = € 803,35
VALORE NORMALE = € 107809,23
Otteniamo quindi un valore virtuale pari a € 107.809,23 (€
centosettemilaottocentonove/23).
Occorre ora passare dal valore virtuale, così ottenuto, al valore
specifico riferito alla singola unità abitativa. Per fare questo
occorre considerare e valutare i diversi elementi di merito, con i
coefficienti che ne conseguono. Riprendendo l’indice correttivo di
normalizzazione già individuato in precedenza pari a 1,02;
otteniamo come valore nominale finale secondo la banca dati della
borsa immobiliare dell’adriatico il seguente:
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
na34
€ 107.809,23 * 1,02 = € 109965,41 (€
centonovemilanovecentosessantacinque/41).
Approssimando a cifra tonda otteniamo un valore pari a €
110.000/00 (centodiecimila euro/00) .
B) Stima a costo di Costruire :Sulla base dei costi di costruzione della zona, considerando le
qualità e le finiture dell’edificio si possono ipotizzare i seguenti
costi di costruzione per l’intero condominio riferiti al mq e totali
per l’intera unità abitativa:
UNITA' IMMOBILIARE
Tipologia Costo di
Costruzione €/mq
Superficie mq
Totale (€)
Vani Principali e Accessori Diretti Abitazione 740 130 96200
Perinenze Esclusive di ornamento
Balconi, terrazze, verande,
giardini….400 12 4800
Perinenze Esclusive Accessorie
Cantina, box, soffitta, locali
deposito etc… 0 0
Totale € 101.000,00
Considerando che l’impresa costruttrice, perché abbia convenienza
ad eseguire l’opera deve reputare di avere un utile di impresa
superiore al 35%, anche in considerazione di eventuali imprevisti
che possono sopraggiungere in corso d’opera, è ipotizzabile che il
prezzo di vendita della casa sia almeno il 40 % superiore rispetto
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
na34
al costo di costruzione, ottenendo quindi per l’immobile in oggetto
un valore base virtuale pari a:
€ 101.000/00 x 1,40 = € 141.400/00
che deprezzamento del 15%, in base alla vetustà dell’immobile, alla
sua usura, genera un valore finale pari a:
€ 141400/00 x 0,85 = € 120.190/00, che approssimato a cifra
tonda è pari a € 120.000/00 (centoventimila euro/00) .
C) Stima a valore similare :
Sulla base di indagini di mercato eseguite, in base a colloqui
avuti con agenzie immobiliari della zona, a seguito di annunci di
vendita reperibili anche via internet è emerso che, allo stato
attuale, per edifici siti a Montefortino, il valore di unità abitative
che si trovano in condomini, non di nuova costruzione, situati nelle
immediate vicinanze del centro storico, risulta variare tra gli 750 e
i 900 €/mq. A corredo di ciò, si riporta un’offerta pubblicata sul
sito dell’agenzia “Xxxxxxxx” (All. 10), filiale di Comunanza, il cui
Responsabile è il Sig. Xxxxx Xxxxxx, il quale contattato
personalmente dal sottoscritto C.T.U., si è reso disponibile a
fornire informazioni. L’offerta propone un appartamento avente
una superficie complessiva di 170 mq, oltre a circa 36 mq di
balconi e circa 18 mq di garage interrato di proprietà. L’immobile,
ubicato anch’esso in Via Domenico Sbarra, derivante
dall’accorpamento di due abitazioni, si trova al secondo piano,
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
na34
presenta all’incirca lo stesso grado di finitura esterna, dispone, al
contrario del nostro, di un garage interrato di proprietà,
internamente risulta completamente ammobiliato disponendo tra
l’altro anche di due camini. Il prezzo di vendita richiesto, fissato
dai proprietari, è di € 120.000/00. Andando ad applicare i rapporti
di conversione, al fine di ricavare la superficie convenzionale
(normalizzata) per ottenere il costo a mq, otteniamo:
SUPERFICIE CONVENZIONALE NORMALIZZATA ALLOGGIO SIMILARE
COMPONENTE SUPERFICIE (mq) COEFFICIENTE di NORMALIZZAZIONE
SUPERFICIE STANDARDIZZAT
A
Abitazione 170 1,00 170,00Pertinenze di Ornamento (Balconi) 36 0,35 12,60
Autorimesse Interrata 18 0,40 7,20 TOTALE 189,80
Dal confronto tra le due abitazioni, emerge che le condizioni
esterne sono pressoché identiche, quelle interne sono leggermente
diverse. Al fine di un’ulteriore migliore approssimazione, tali
differenze verranno ove possibile, opportunamente prese in
considerazione attraverso l’utilizzo di opportuni coefficienti
correttivi.
Alla luce del prezzo di vendita proposto dai proprietari in
120.000/00, atteniamo un prezzo al mq pari a : € 632,24/mq.
Tale valore, procedendo a ritroso rispetto a quanto fatto
precedentemente nel caso di stima al valore nominale, può essere
interpretato proprio come il valore nominale unitario. Pertanto
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
na34
possiamo ricavarci il relativo coefficiente K riferito all’immobile
similare:
K1 è il coefficiente che identifica il taglio di superficie:
K1 Superficie Catastalefino a 45 mq. 1
oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3
oltre 150mq 0K2 è il coefficiente che identifica il livello di piano:
K2 Livello di Pianopiano seminterrato 0
piano terreno 0,2piano primo 0,4
piano intermedio 0,5piano ultimo 0,8piano attico 1
K= (K1+ 3 K2) / 4 = (0 + 3*0,5) / 4 = 0,375 ;
Dal rapporto tra il valore di K ottenuto per il bene oggetto
della presente indagine peritale in precedenza riportato (K= (K1+
3 K2) / 4 = (0,3 + 3*0,5) / 4 = 0,450), e quello ora ricavato per il
bene similare otteniamo un valore pari a :
K Bene Oggetto Perizia=
0,45= 1,2
K Bene Similare 0,375
Pertanto andando a moltiplicare il valore a mq ricavato per il
bene similare, pari a € 632,24, per il coefficiente ora ricavato, si
riesce ad ottenere un valore a mq per il bene oggetto della perizia,
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
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che tiene maggiormente conto delle caratteristiche interne,
singolari dell’immobile: si ha quindi come valore a mq :
€ 632,24/mq * 1,20 = € 756,69/mq;
Andando a moltiplicare tale valore per quello della superficie
standardizzata dell’appartamento del debitore pari a 134,20 mq
ricaviamo:
€ 756,69/mq * 134,20 mq = € 101547,80 ;
Approssimando a cifra tonda otteniamo un valore pari a €
102.000/00 (centoduemila euro/00) .
Stima Finale Riepilogativa
Alla luce dei criteri di stima adottati, si stabilisce come valore
dell’immobile, quello derivante dalla media dei valori ottenuti con i
metodi sopra riportati ottenendo come valore definitivo:
CRITERIO DI STIMA VALORE DI STIMA €
Stima in base al Valore Nominale Banca Dati Osservatorio Mercato Immobiliare 117.000,00
Stima in base al Valore Nominale Banca Dati Banca Popolare dell’ Adriatico 110.000,00
Stima a Costo di Costruzione 120.000,00
Stima a Valore Similare 102.000,00
Valore di Stima Definitivo 112.250,00
Alla luce di quanto esposto in precedenza, il sottoscritto
C.T.U., ritiene di poter correttamente attribuire all’unità abitativa
un valore finale definitivo di € 112.2500,00 (euro
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
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centododicimiladuecentocinquanta/00), che deve ritenersi congruo
e corrispondente al reale valore di mercato per le unità similari,
salve le riserve espresse in merito alle attuali condizioni
giudiziarie pendenti su detto immobile.
Rassegna Incarico
Lo scrivente Consulente incaricato rassegna, con la presente
relazione, l’incarico ricevuto, nel giusto convincimento di averlo
correttamente eseguito e di aver fornito al Sig. Giudice, tutti gli
elementi necessari e indispensabili richiesti per la stima
dell’immobile. Si dichiara disponibile a corredare la presente
relazione con eventuali integrazioni ed ulteriori delucidazioni a
riguardo.
Con il senso della migliore osservanza
Il Consulente Incaricato
Ing. Roberto Giovannetti
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
Pagi
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Allegati alla perizia :
1) Documenti Tribunale;2) Corrispondenza e Comunicazione;3) Documenti Catasto;4) Documenti Comune di Montefortino;5) Documento Unicredit Banca di Roma;6) Documenti Conservatoria; 7) Documentazione Riello;8) Documento Amministratore di Condominio;9) Documenti Banche Dati;10) Documento Bene Similare;11) Documento Variazione Indice Istat;12) Certificazione Energetica;13) Documentazione Fotografica;
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