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I fondi riservati: prospettive e criticità
Claudio CacciamaniUniversità degli Studi di ParmaClaudio.cacciamani@unipr.it
Sala Capranichetta, Piazza di Montecitorio, 127 – RomaMartedì, 18 gennaio 2010
1. I fondi riservati: un inquadramento
2. I fondi riservati: fattori specifici
3. La situazione attuale
4. Un cenno alla crisi
5. Conclusioni
Agenda
2claudio.cacciamani@unipr.it
1. I fondi riservati: un inquadramento
2. I fondi riservati: fattori specifici
3. La situazione attuale
4. Un cenno alla crisi
5. Conclusioni
Agenda
3claudio.cacciamani@unipr.it
I fondi immobiliari
FONDI IMMOBILIARI
SPECULATIVI
RISERVATI
ORDINARI
-Destinati a un pubblico retail;-Devono essere quotati in Borsa se la quota unitaria è inferiore a Euro 25.000.
-Partecipazione riservata a investitori qualificati;-I limiti agli investimenti possono essere diversi da quelli stabiliti in via generale dalla Banca d’Italia.
-Investimento minimo Euro 500.000;-Possono derogare ai limiti e ai divieti stabiliti dalla Banca d’Italia;-Gestiti da una struttura dedicata nei casi indicati da Banca d’Italia.
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Banche; Imprese di Assicurazione; Imprese di Investimento (SIM); Agenti di Cambio; Forme pensionistiche complementari; Le persone fisiche e giuridiche e gli altri enti con specifica competenza ed
esperienza in strumenti finanziari espressamente dichiarata per iscritto; Soggetti esteri autorizzati a svolgere le stesse attività di SGR, SIM, ecc. in
forza della normativa in vigore nel proprio paese di origine; Fondazioni bancarie; Società di Gestione del Risparmio; Società di investimento a capitale variabile (SICAV); Società finanziarie capo-gruppo di gruppi bancari; Soggetti operanti nel settore finanziario iscritti negli elenchi previsti dagli
artt. 106,107, 113 del T.U. bancario.
Gli investitori qualificatiRISERVA
ASSOLUTA PER I FONDI RISERVATI
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I fondi riservati sono fondi chiusi in quanto poco liquidi e frazionabili;
il patrimonio rimane invariato nel tempo ma sono ammessi rimborsi anticipati delle quote del fondo per cui è possibile assumere prestiti di ammontare non superiore al 10% del valore del fondo stesso (eccezione: no indebitamento ai fini di rimborsi anticipati per i fondi chiusi per i cui certificati rappresentativi delle quote sia prevista la quotazione in un mercato regolamentato);
il termine di durata dei fondi è fissato dal Regolamento e non può essere superiore a 50 anni (escluso il periodo di proroga, che Banca d’Italia può consentire per una durata non superiore a tre anni) e comunque al termine di durata della SGR che li ha promossi e istituiti.
Fondi riservati come fondi chiusi
Criticità se gli obiettivi sono di breve termine o
speculativi
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• Maggiori competenze tecniche e professionali degli investitori istituzionali;
• Non applicabilità ai fondi riservati “dei limiti stabiliti in via generale dalle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio” emanati dalla Banca d’Italia.
• accentuarsi del grado di specializzazione dei fondi riservati in termini di asset allocation, con lo scopo di garantire rendimenti più elevati: è ammessa la possibilità di concentrare l’investimento su singole operazioni maggiormente rischiose e maggiormente redditizie.
• Non è possibile la deroga anche ai divieti di carattere prudenziale nella composizione del patrimonio del fondo (fondi speculativi).
I fondi riservati: peculiarità rispetto ai fondi retail e speculativi
CONSEGUENZE
ma
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1. I fondi riservati: un inquadramento
2. I fondi riservati: fattori specifici
3. La situazione attuale
4. Un cenno alla crisi
5. Conclusioni
Agenda
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• Le quote dei fondi riservati a investitori qualificati non possono essere collocate, rimborsate o rivendute direttamente da parte di chi le possiede, direttamente o nell’ambito del servizio di gestione di portafogli di investimento, a soggetti diversi da quelli indicati nel Regolamento del Fondo;
• Non è previsto l’obbligo di quotazione.
Il trattamento delle quote
Criticità: minore liquidità
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• Tipicamente, nei fondi retail la sottoscrizione e il richiamo degli impegni coincidono, per la difficoltà nel gestire tali operazioni, che coinvolgono anche migliaia di soggetti diversi;
• nel caso dei fondi riservati, dove spesso il numero dei sottoscrittori è molto contenuto, solitamente è prevista una finestra temporale per la sottoscrizione e una per il richiamo degli impegni (spesso anche fino a due anni).
Sottoscrizione e richiamo degli impegni
Vantaggio: maggiore flessibilità “procedurale” in
ragione del numero più limitato di sottoscrittori
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Limiti per le operazioni in conflitto di interesse:• il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento non può
superare il 10% del valore del fondo; • il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con i soci della SGR non
può superare il 40% del valore del fondo; • il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con i soci e con i soggetti
facenti parte del gruppo di appartenenza della SGR non può superare il 60% del valore del fondo.
Disciplina dei conflitti di interessePossibilità di effettuare operazioni in potenziale
conflitto di interessi
CAUTELE
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• L’ammissibilità delle operazioni in conflitto d’interessi è totale (fino al 100% del valore del fondo). Nei fondi riservati il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento può superare il 10% del valore totale del fondo;
• nel caso dei fondi riservati, qualora vi siano operazioni in conflitto di interessi è necessaria, oltre al parere conforme dell’organo di controllo, una delibera dell’organo di amministrazione della SGR che illustri l’interesse del fondo e dei suoi sottoscrittori all’operazione;
• il patrimonio del fondo non può essere investito in beni direttamente (o indirettamente) ceduti da un socio, amministratore, direttore generale o sindaco della SGR, o da una società del gruppo.
Disciplina dei conflitti di interesseTALI LIMITI NON SI APPLICANO NEL CASO DEI FONDI
RISERVATI E SPECULATIVI
Cautele più contenute ma comunque presenti
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• Grande crescita negli ultimi anni;
• i fondi riservati a grandi investitori istituzionali hanno superato quelli aperti anche a investitori retail;
• i fondi riservati possono cogliere buone opportunità nei mercati in fase di crescita…
Trend dei fondi riservati
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2. I fondi riservati: fattori specifici
3. La situazione attuale
4. Un cenno alla crisi
5. Conclusioni
Agenda
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Alcuni dati…
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A giugno 2010 l’offerta di fondi immobiliari è composta per 85,9% da fondi riservati e per il 14,1%da fondi retail. Osservando i clienti a cui si è rivolto il fondo e la modalità di costituzione del portafoglio immobiliare si distinguono le seguenti tipologie:
· 17 fondi retail costituiti in modo ordinario (3.783,7 milioni di euro di patrimonio);· 6 fondi retail costituiti mediante apporto (1.850,2 milioni di euro di patrimonio);· 17 fondi riservati costituiti in modo ordinario (1.623,1 milioni di euro di patrimonio);· 123 fondi riservati costituiti mediante apporto (14.899,9 milioni di euro di patrimonio).
Tra le SGR interessate, 23 hanno per oggetto esclusivo l’istituzione di fondi chiusi immobiliari,mentre 4 istituiscono e gestiscono anche fondi aperti. Infine, mentre 11 di esse hanno istituito sia fondi retail sia fondi riservati, 13 hanno istituito solo fondi riservati e 3 solo fondi retail.
Alcuni dati…
In crescita la quota di mercato dei fondi riservati: nel 2010, 10 nuovi fondi, tutti riservati. 140 totali contro i 23 riservati
Riservati: 16.523 mln di euroRetail: 5.634 mln di euro
Riservati: 29.663 mln di euroRetail: 8.580 mln di euro
Ricerca di maggiori competenze?
Il mercato sta recuperando la fiducia verso gli
investitori istituzionali?
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• patrimonio medio:
il patrimonio medio dei fondi retail cala leggermente nel primo semestre del 2010 e a giugno si attesta a 244,9 milioni di euro, mentre per i fondi riservati è pari a 118,0 milioni di euro, anch’esso in leggera diminuzione rispetto al semestre precedente.
• attivo medio:
l’attivo medio per i fondi retail è pari a 373,0 milioni di euro, mentre quello dei fondi riservati è di 211,8 milioni di euro;
• modalità di costituzione prevalente:
la maggioranza dei fondi retail (17 fondi su 23) è costituita in modo “ordinario”, mentre la maggioranza dei fondi riservati (123 fondi su 140) è costituita mediante apporto;
• riapertura delle sottoscrizioni:
la maggioranza dei fondi riservati (109 su 131) è di tipo a drawdown o prevede la possibilità di riaprire le sottoscrizioni mediante emissioni successive di quote. Tale possibilità è prevista solo da 4 dei 23 fondi retail esistenti;
• destinazione d’uso degli immobili in portafoglio:
37 su 140 fondi riservati (con un patrimonio di 7.984 milioni di euro) e 13 su 23 fondi retail (con un patrimonio di 3.869 milioni di euro) investono oltre il 60% in immobili con destinazione d’uso Uffici.
Differenze fra fondi riservati e fondi retail
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Composizione delle attività
Fondi riservati maggiormente esposti
all’investimento diretto in immobili
Anche i fondi riservati come
“bene rifugio”?
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Investimenti in immobili e asset allocation
Dominano le destinazioni a “uso
uffici”
Riduzione del rischio rispetto ad altri
strumenti immobiliari?
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Investimenti in immobili e asset allocation
Domina l’investimento nel Nord Ovest e nel
Centro
Riduzione del rischio rispetto ad altri
strumenti immobiliari?20claudio.cacciamani@unipr.it
Movimentazioni del portafoglio immobiliare
Maggior parte delle movimentazioni per i
fondi riservati
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Indebitamento
Indebitamento più elevato per i fondi riservati (70%
contro 61% dei retail), ma in riduzione
Strategia di riduzione del rischio per
contrastare la crisi?
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Patrimonio complessivo, attività, numero di fondi, sottoscrizioni e composizione delle attività
L’evoluzione negli ultimi anni
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Statistiche tutte in aumento per i fondi
riservati
Fonte: Assogestioni.
Raccolta lorda e composizione delle attività
L’evoluzione negli ultimi anni
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Netta riduzione della raccolta per i fondi
riservati…mentre aumenta quella dei fondi retail nel
2010
Si mantiene stabile la composizione delle attività
Fonte: Assogestioni.
Dati per gruppo finanziario, società e fondi (1)
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Dati per gruppo finanziario, società e fondi (2)
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Dati per gruppo finanziario, società e fondi (3)
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Dati per gruppo finanziario, società e fondi (4)
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1. I fondi riservati: un inquadramento
2. I fondi riservati: fattori specifici
3. La situazione attuale
4. Un cenno alla crisi
5. Conclusioni
Agenda
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In presenza di mercati turbolenti, alla logica del total return viene sostituita la logica dell’asset liability management, in cui gli investimenti degli investitori istituzionali vengono finalizzati a particolari obiettivi di lungo periodo:◦ Orizzonte di investimento di medio/lungo periodo;◦ Stabilità dei rendimenti;◦ Minimizzazione della probabilità di non riuscire a far fronte alle
passività;◦ Gestione controllata del rischio.
Nell’attuale contesto di mercato diventa sempre più presente l’esigenza di rivolgersi a prodotti caratterizzati da un minor livello di rischio, da un maggior livello di stabilità e da un crescente livello di affidabilità.
La crisi
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Le caratteristiche dei fondi riservati sono:Profilo di investimento di medio/lungo periodo;Ridotto mark-to-market (con abbattimento del rischio
di volatilità e incremento della stabilità dei rendimenti);Decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali;Meccanismi di governance che consentono un
monitoraggio diretto della gestione;Possibilità concreta di effettuare investimenti anche a
sostegno del territorio;Chiarezza dei rendimenti;Protezione del capitale dall’inflazione.
I fondi riservati rispondono a queste esigenze…
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Obiettivi Tendenze in atto
• Ricerca di strumenti di investimento “affidabili”, caratterizzati da basso profilo di rischio;• Incremento della redditività di portafoglio, soprattutto in un’ottica di medio-lungo periodo;• Volontà di superare le inefficienze di natura fiscale che caratterizzano gli investimenti immobiliari (per talune tipologie di investitori – es. Casse di previdenza);• Ricorrere esternamente a know how e capacità analitiche, manageriali e gestionali solitamente non presenti nelle proprie strutture.
• Progressiva riduzione degli investimenti immobiliari effettuati in forma diretta;• Istituzione di strumenti giuridici ad hoc per l’effettuazione di investimenti immobiliari, in particolare di fondi immobiliari riservati sottoscritti al 100%;• Partecipazione in operazioni di investimento di più ampio respiro, attraverso la sottoscrizione di quote di società immobiliari e/o fondi immobiliari, individuando partner idonei al raggiungimento dei propri obiettivi.
La situazione specifica degli investitori istituzionali
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1. I fondi riservati: un inquadramento
2. I fondi riservati: fattori specifici
3. La situazione attuale
4. Un cenno alla crisi
5. Conclusioni
Agenda
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Ampio margine di crescita per il settore dei fondi immobiliari, in particolare per quello dei fondi riservati, già assolutamente prevalenti;
Trend in riduzione per i fondi retail che, dopo alcuni anni di crescita, sembrano aver rallentato la loro corsa, forse a causa dell’incertezza relativa alle notevoli divergenze tra i prezzi di scambio delle quote e il valore stimato anche all’approssimarsi della scadenza degli stessi fondi;
La ricerca di stabilità e sicurezza indirizza verso strumenti gestiti da soggetti professionali… è un segnale di recupero della fiducia?
I fondi riservati possono essere strumenti di investimento efficaci nel lungo periodo? E nel breve? A quale situazione di congiuntura economica risultano maggiormente idonei?
Prospettive
DIPENDE DAGLI OBIETTIVI?
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Tipologia di investitore
istituzionale
Investimento in fondi immobiliari (€/mln)
2006 % del portafoglio esternalizzato
2007 % del portafoglio esternalizzato
2008 % del portafoglio esternalizzato
Fondazioni bancarie*
310 1,40% 417 1,90% 419 2,40%
Casse Private**
304 2,60% 1.257 9% n.d. n.d.
Fondi Pensione Pre-esistenti
87 0,50% 332 1,90% n.d. n.d.
Altri fondi pensione
- - - - - -
L’investimento immobiliare indiretto degli investitori istituzionali
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Fonte: Elaborazioni Fimit su dati di bilancio delle principali categorie di investitori professionali e dati Prometeia.*Dati al 31/12/2008 ** Dati al 31/12/2007
Investimento immobiliare indiretto degli investitori italiani di gran lunga inferiore rispetto all’estero;nel breve periodo, ipotesi di crescente ricorso ai fondi da parte di investitori istituzionali: combinazione del know how e dell’expertise degli esperti del settore immobiliare con le risorse detenute dagli investitori istituzionali.
• Strumento che coglie le opportunità del mercato in crescita ma…– Come si comporta in fase recessiva?– E in fase di stabilità?
E’ uno strumento più efficace nel breve o nel lungo periodo?
Prospettive
ATTENZIONE AGLI OBIETTIVI PREFISSI
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…grazie per l’attenzione!
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