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STRETTAMENTE RISERVATO PRELIOS
Le nuove frontiere del Real Estate per gli enti di previdenza
Dott. Andrea Cornetti, Chief Investment Officer di Prelios SGR S.p.A.
ITINERARI PREVIDENZIALI
Atene e Cipro, 26 settembre – 2 ottobre 2015
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Il mercato immobiliare in Italia
Il mercato immobiliare globale
L’evoluzione di prodotto per le SGR immobiliari
Integrazione, la nuova sfida delle società di servizi immobiliari
Case Study
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Il mercato immobiliare in Italia Investimenti
Nel secondo trimestre 2015 sono stati investiti 1.7 miliardi di
Euro, per un totale semestrale di 3.6 miliardi di Euro. Ciò
riflette un volume doppio rispetto allo stesso periodo dello
scorso anno, confermando il miglioramento in corso. Il volume
trimestrale continua ad essere superiore (+47%) alla media
trimestrale degli ultimi quattro anni.
Anche nel secondo trimestre dell’anno la maggior parte del
capitale investito è di origine straniera, con circa 1.2 miliardi di
Euro, il 70% del totale trimestrale.
Nel secondo trimestre 2015 la ricerca di rendimenti elevati e
l’intensa attività degli investitori ha favorito gli investimenti verso
asset class alternative (o diverse dalle destinazioni tradizionali).
Il volume delle transazioni sembra destinato a chiudere l’anno
con una crescita prevista intorno al 3,7%, mentre il 2016
dovrebbe segnare un altro incremento sino al 5,4%.
Tra le principali città italiane, c’è da segnalare la performance di
Milano che, nel primo semestre del 2015, ha registrato un vero
e proprio boom degli investimenti, con un volume delle
transazioni cresciute del 374% rispetto allo stesso periodo del
2014.
Investimenti immobiliari in Italia, volumi trimestrali
Fonte: Italian CRE Investment, Q2 2015; CBRE Research.
Evoluzione annuale degli investimenti stranieri in Italia. Primo
semestre di ogni anno.
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Il mercato immobiliare in Italia I fondi immobiliari in Italia
Sull’onda di una ripresa dei mercati immobiliari e in linea con quanto accaduto nel settore a livello europeo, il 2014 è stato un anno
molto positivo per i fondi nazionali.
Il NAV è aumentato dell’11,5% e il patrimonio immobiliare ha superato la soglia dei 50 miliardi di Euro, confermandosi come
il più grande “portafoglio” privato italiano.
Anche il numero dei fondi attivi (nonostante la chiusura di quelli cosiddetti “familiari”) è salito a 385, con un +5,5% rispetto al
2013.
Leggere modifiche anche nell’asset allocation complessiva, con lievi incrementi per uffici e commerciale. Le previsioni per il 2016
sono positive.
Fonte: I Fondi Immobiliari in Italia e all’Estero – Rapporto 2015 (Giugno 2015); Scenari Immobiliari.
I fondi immobiliari in Italia L’asset allocation dei fondi immobiliari in Italia
Uffici 65%
Commerciale 21%
Residenziale / altro 5%
Sviluppo / aree 5%
Logistica / industriale
4%
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50
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2010 2011 2012 2013 2014 2015*
€/M
ilia
rdi
Patrimonioimmobiliaredetenutodirettamente
NAV
Indebitamentoesercitato
N° fondi 305 312 358 365 385 402
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Il mercato immobiliare in Italia
Il mercato immobiliare globale
L’evoluzione di prodotto per le SGR immobiliari
Integrazione, la nuova sfida delle società di servizi immobiliari
Case Study
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-2,5
-1,5
-0,5
0,5
1,5
2,5
3,5
4,5
5,5
Area Euro Eu5 Eu28 Giappone Cina Stati Uniti
2014
2015*
2016°
Il mercato immobiliare globale Andamento del fatturato nelle principale aree geografiche mondiali
Il forte aumento della liquidità, accompagnato dai bassi tassi di
interesse e dalla presenza di un ampio numero di opportunità
di investimento a prezzi ribassati rispetto al passato, hanno
garantito un’inversione di tendenza in molti mercati, con
un’evoluzione positiva dei principali parametri.
Nell’area euro il fatturato immobiliare ha chiuso il 2014 con un
incremento inferiore all’1%, in linea con lo sviluppo economico,
ma il ritmo di crescita è in aumento nel 2015, sostenuto
dall’incremento degli scambi e delle quotazioni. Il fatturato
dovrebbe crescere del 4,5% nel 2015 e quasi il doppio l’anno
successivo.
Negli Stati Uniti il fatturato immobiliare è aumentato del 3,5%
nel 2014, e nei prossimi mesi si prevede una forte accelerazione.
Il fatturato dovrebbe aumentare del 5,7% nel 2015 e del 6,5% nel
2016.
Il trend dei mercati asiatici è difforme tra regioni. In Cina i prezzi
subiscono un lieve ridimensionamento dal 2014, mentre in
Giappone i prezzi sono in recupero.
Fonte: EUROPEAN OUTLOOK 2016, settembre 2015, Scenari Immobiliari.
Variazioni percentuali del fatturato immobiliare nelle
principali aree geografiche mondiali
* Stima °Previsione Fonte: Banca d'Italia, Eurostat, Ocse, Scenari Immobiliari.
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Area Euro Eu5 Eu28 Giappone Cina Stati Uniti
2014
2015*
2016°
Variazioni percentuali dei prezzi degli immobili residenziali
nelle principali aree geografiche mondiali
Eu5: Germania, Inghilterra, Francia, Italia, Spagna.
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Il mercato immobiliare in Italia
Il mercato immobiliare globale
L’evoluzione di prodotto per le SGR immobiliari
Integrazione, la nuova sfida delle società di servizi immobiliari
Case Study
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L’evoluzione di prodotto per le SGR immobiliari L’immobiliare, un’asset class vincente per i portafogli delle casse ed enti di previdenza
Nella “navigazione post-crisi”, i gestori dei patrimoni
degli investitori istituzionali, ed in particolare degli enti
di previdenza, saranno chiamati a definire le asset
class e le strategie da adottare per ottenere i
rendimenti obiettivo e i flussi di cassa stabili.
A tal fine, l’investimento nell’asset class immobiliare,
grazie alle sue caratteristiche peculiari (rendimenti
favorevoli, capacità di bilanciamento del rischio di
portafoglio, bassa correlazione con le altre asset
class finanziarie), può costituire un utile strumento
di diversificazione del portafoglio, soprattutto per
fondi e casse di grandi dimensioni.
Gli investimenti in real asset possono produrre, più di
altri, non solo flussi di ritorno certi e prevedibili agli
investitori, ma possono sostenere inoltre lo sviluppo
del Paese, anche mediante la valorizzazione e il
recupero del patrimonio immobiliare esistente.
Cassa Azioni
Immobili Obbligazioni
Quote di Fondi
Comuni
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Utilizzo dello strumento fondo immobiliare anche per la
realizzazione di progetti con contenuti o modalità innovativi
Evoluzione strutturale dei mercati e crescente
difficoltà di spuntare rendimenti competitivi
Attenzione degli investitori verso un ampio numero di
prodotti alternativi Creazione di fondi dedicati all’investimento
in settori specifici
L’evoluzione di prodotto per le SGR immobiliari Nuove linee strategiche in affiancamento a fondi tradizionali
Prelios SGR, per far fronte a tali esigenze, accanto a fondi che investono in settori tradizionali, ha allo studio
nuovi progetti che consentiranno di ampliare l’offerta agli investitori e di perseguire altresì finalità etiche, di
sostenibilità ambientale e di sostegno alla crescita del Paese.
Il fondo immobiliare è uno strumento annoverabile tra quelli di partenariato pubblico-privato, dal
momento che consente di costituire un patrimonio con mezzi economici sia pubblici che privati.
Coerenza con gli indirizzi di sviluppo territoriale e di programmazione economica, fungendo da
strumento di attrazione degli investimenti di capitali privati.
Capacità di coinvolgimento degli investitori istituzionali, garantendo maggiore sicurezza poiché
sottoposti a vigilanza Consob.
Gestione virtuosa secondo criteri economici, al fine però di riqualificare il tessuto urbano, economico
e sociale di parti del territorio ovvero al fine di soddisfare esigenze primarie abitative dei cittadini. VA
NTA
GG
I
Utilizzo dello strumento
realizzazione di progetti con contenuti o modalità innovativi
del fondo immobiliare anche per la
Solida base di fondi che investono in settori tradizionali (uffici, commerciale, residenziale, alberghiero…)
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L’evoluzione di prodotto per le SGR immobiliari La strategia di Prelios SGR nello sviluppo di fondi dedicati a settori specifici
STRUTTURE SANITARIE E OSPEDALIERE
PROCEDURE CONCORSUALI E OPERAZIONI DI RISTRUTTURAZIONE SOCIETARIE
PROGETTI DI SENIOR HOUSING E SOCIAL HOUSING
PROGETTI DI EDILIZIA SCOLASTICA E EFFICIENTAMENTO ENERGETICO
PROGETTI A SUPPORTO DEL TERRITORIO: Parchi agricoli, Patrimoni rurali
ATTIVI BANCARI PROBLEMATICI
INFRASTRUTTURE E/O ASSET CLASS ASSIMILABILI (ES., PARKING, DATA CENTRE)
INVESTIMENTI IMMOBILIARI INTERNAZIONALI
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Integrazione, la nuova sfida delle società di servizi immobiliari
Case study
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Integrazione, la nuova sfida delle società di servizi immobiliari Un unico operatore al servizio degli Enti Previdenziali
Lo scenario di mercato attuale costituisce un’importante sfida
che ha portato ad innovare obiettivi, prodotti e modelli
organizzativi al fine di rispondere a una domanda sempre più
diversificata da parte di proprietari, tenant e azionisti.
Le logiche di investimento da patrimoniali sono diventate
reddituali: ogni singolo immobile e la sua gestione strategica ed
operativa possono contribuire efficacemente alla valorizzazione
del patrimonio aziendale ed alla creazione di valore.
La possibilità di affidarsi ad un solo operatore con una profonda
conoscenza del mercato ed in grado di coprire l’intera gamma di
servizi professionali (mantenendo un elevato livello qualitativo)
rappresenta per gli Enti di Previdenza un’importante
opportunità di estrazione del valore dei patrimoni
immobiliari di proprietà.
Specializza-zione
Innovazione
di prodotto e
approccio proattivo
Concentrazione ed integrazione di
servizi
Nuovo modello di servizi
immobiliari
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Integrazione, la nuova sfida delle società di servizi immobiliari L’approccio di Prelios
Prelios ha adottato un modello di business in grado di offrire servizi sempre più customizzati ed in grado di coprire l’intero ciclo
di gestione e valorizzazione di un patrimonio immobiliare al fine di fornire al cliente la possibilità di interfacciarsi con un interlocutore
unico (single point of responsibility).
Replicando modelli adottati da grandi gruppi internazionali, lo sviluppo del business integrato ed efficiente è stato possibile
affiancando alle risorse interne una rete di professionisti a livello nazionale e globale. In quest’ottica, nel 2014 Prelios ha siglato
un accordo strategico con iCORE Global, società statunitense che offre servizi immobiliari integrati in tutto il mondo e un
accordo preliminare finalizzato all’acquisizione dell’80% di Negentropy Capital Partners LLP, asset manager basato a Londra.
Prelios, inoltre, attraverso la partnership siglata con Unicredit, WWF e Solon ha
acquisito il 39% di Officinæ Verdi, Spin-Off di Unicredit, primario operatore
nell’efficienza energetica, il quale rappresenta un vero e proprio motore di
innovazione e propensione per la green economy in grado di sviluppare e
gestire operazioni con approcci e modelli finanziari evoluti.
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Integrazione, la nuova sfida delle società di servizi immobiliari
Case Study
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Prelios SGR ha di recente partecipato alla strutturazione di un’operazione
avente ad oggetto la valorizzazione del patrimonio immobiliare di una
Fondazione attiva nel settore sanitario mediante il conferimento del
patrimonio stesso ad un fondo di investimento alternativo immobiliare (il
“Fondo”).
Tale operazione si innesta in una più ampia manovra che ha coinvolto la Fondazione nell’ambito di un progetto orientato a
risolvere le problematiche connesse all’indebitamento della Fondazione stessa tramite la presentazione di una proposta di
concordato con continuità aziendale ai sensi dell’art.186-bis LF.
Case Study Un progetto nell’ambito di procedure concorsuali pre-fallimentari (1/2)
Il Fondo Fondo di investimento alternativo immobiliare riservato
immobiliare chiuso
Durata 15 anni
Portafoglio
immobiliare
9 immobili a destinazione struttura sanitaria di
proprietà della Fondazione
Superficie lorda
edificata Circa 85.000 mq
Contratti di locazione Contratti a lungo termine, con indicizzazione al
100% della variazione dell’indice ISTAT
Entry yield (%) Circa l’8,8% del Valore di Apporto
Leva finanziaria (%) Circa 41% del Valore di Apporto
EL
EM
EN
TI
DI
SIN
TE
SI
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Case Study Un progetto nell’ambito di procedure concorsuali pre-fallimentari (2/2)
Da un punto di vista prettamente tecnico, l’utilizzo dello strumento fondo
immobiliare è una soluzione all’avanguardia nell’ambito delle procedure di
ristrutturazione / concorsuali e, come tale, può essere utilmente utilizzato
quale strumento di valorizzazione del patrimonio immobiliare nell’ambito
di procedure concorsuali pre-fallimentari caratterizzate da un’ampia
liberalizzazione delle modalità esecutive di liquidazione del patrimonio del
debitore.
Gestione
Accollo mutuo
ipotecario
Banche
finanziatrici
Conferimento di
parte delle quote
Apporto immobili
strumentali Conferimento
azienda sanitaria/
Accreditamenti
Veicolo
Speciale di
Smobilizzo
«VSS»
Creditori commerciali
chirografari
Emissione di Strumenti
Finanziari Partecipativi in
favore della Fondazione e
successiva liberazione come
datio in solutum ai creditori
commerciali chirografari
NewCo
Emissione quote
Detenuta
al
100%
Contratto di locazione
Detenuta
al
100%
Fondazione Fondo
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Superficie
interessata
totale
14 mila mq di cui 5 mila verranno
adibiti all’acquario tradizionale
Tradizione
- Acquario
Acquario tradizionale, dove
nuoteranno migliaia di pesci di tutti i
mari del mondo, gestito dalla Merlin
Entertainments che vanta la gestione
di oltre 40 acquari nel mondo.
Innovazione
- Expo
Un’area espositiva permanente di
circa 4000 mq che sarà un punto di
incontro tra la ricerca scientifica e il
pubblico. L’uso delle più moderne
tecnologie renderà questa esperienza
entusiasmante e coinvolgente. Sarà
un modo di divulgare la ricerca
scientifica unico in Italia e in Europa.
EL
EM
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TI
DI
SIN
TE
SI
Case Study Progetti per lo sviluppo e valorizzazione del territorio
Superficie
interessata totale
Circa 76.000 mq per la divulgazione e la
conoscenza dell’enogastronomia italiana
Visitatori
Oltre 6 milioni di visitatori all’anno
previsti, FICO rappresenta una
straordinaria opportunità economica e
sociale.
Eccellenza
FICO sarà il più grande parco al Mondo
per la celebrazione dell’agroalimentare
italiano d’eccellenza.
Innovazione
L’aspetto innovativo è quello di associare
la didattica e la divulgazione della
conoscenza dell’agroalimentare italiano,
la visita ai laboratori di produzione, il
contatto con esempi di produzione
(coltivazioni, allevamenti, …), la
ristorazione di qualità e l’acquisto di
prodotti selezionati.
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OG
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Case Study Un progetto con benefici sociali: l’Acquario del Mediterraneo
Il SEA LIFE, accoglierà
oltre 5.000 creature
marine appartenenti a
100 specie acquatiche,
30 vasche tematizzate,
oltre 1 milione di litri
d’acqua.
Un elemento innovativo dell’Expo sarà la child therapy: bambini in difficoltà potranno
beneficiare di postazioni interattive con l’obiettivo
del miglioramento comportamentale,
cognitivo e psicosociale
Nell’area Expo verrà divulgata la ricerca
scientifica: i visitatori saranno fruitori degli
esperimenti e ricerche condotti nei mari ed ambienti di tutto il
mondo.
CNR – Consiglio Nazionale delle Ricerche
BIOPARCO di Roma
Education, sarà la parola
d’ordine su cui ruota
l’intero progetto:
salvaguardia e rispetto
dell’ambiente saranno
solo alcune delle
tematiche trattate
dall’Expo
Università Campus Bio-
Medico di Roma
ENEA – Agenzia
Nazionale per le nuove
tecnologie, l’energia e lo
sviluppo economico
sostenibile
Numerosi saranno gli attori coinvolti nel progetto dell’Acquario del Mediterraneo, tra i quali:
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Case Study Un progetto per la valorizzazione delle eccellenze agroalimentari italiane
Il progetto FICO (Fabbrica Italiana Contadina) – EatalyWorld sarà il parco più grande del mondo per la celebrazione delle
eccellenze agro-alimentari: è stato concepito come struttura di riferimento per la divulgazione e la conoscenza
dell’agroalimentare italiano, attraverso la ricostruzione delle principali filiere produttive.
EatalyWorld, situato alle porte di Bologna, copre una superficie di ca. 76,000 mq, divisa in specifiche aree funzionali:
coltivazione ed allevamenti, produzione e trasformazione di prodotti alimentari, vendita e ristorazione di prodotti alimentari,
didattica e aree scolastiche, centro congressi ed eventi centri di ricerca.
EatalyWorld rappresenterà l’industria agroalimentare «dalla terra alla tavola», in una sequenza di alta suggestione: stalle,
acquari, campi, orti, officine di produzione, laboratori, banchi serviti, grocery, ristoranti. Un vero e proprio itinerario della
produzione e del gusto per conoscere e apprezzare il cibo italiano in tutto il suo splendore, e nella sua ineguagliabile eccellenza;
Un percorso che sarà efficacemente attrezzato con cartellonistica, supporti multimediali e accompagnatori didattici per diventare
punto di riferimento museale, didattico e degustativo: un vero “atlante tridimensionale” per una full immersion nell’educazione
alimentare, e al tempo stesso elemento catalizzatore per l’approvvigionamento enogastronomico nel segno della qualità e della
tipicità.
FICO è un’iniziativa unica a livello internazionale, coinvolgendo operatori di elevata esperienza; un progetto che sarà realizzato
dal fondo immobiliare denominato «Fondo P.A.I. - Parchi Agroalimentari Italiani», istituito e gestito da Prelios SGR, con la
collaborazione delle istituzioni del territorio e attori di rilevanza nazionale ed internazionale, quali il C.A.A.B. (centro
Agroalimentare di Bologna), Eataly, il Comune di Bologna e le istituzioni locali..
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Case Study Il Fondo PAI
Gestione
Sottoscrizione
di quote
Fondo
Apporto di
immobili
Oltre 20 investitori qualificati
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Case Study FICO EatalyWorld
Il progetto FICO Project è stato tra i finalisti al
MIPIM Awards 2015 (la più importate
manifestazione del settore real estate a livello
europeo nella categoria “Best Futura Mega
Project ”!
Inoltre, la prestigiosa rivista National
Geographic Traveller ha collocato il
progetto alla 35^ posizione tra le 50
migliori destinazioni da visitare nel 2015!
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Case Study FICO EatalyWorld – Le ricadute positive
Sostenibilità
ambientale
Il parco tematico rispetterà la natura e funzionerà grazie all’energia del
sole, con energia verde e a km zero: quella prodotta dal più grande
impianto fotovoltaico in Europa, installato sui tetti del CAAB.
Gli sprechi termici saranno contenuti per effetto di una migliore
coibentazione, così come quelli idrici grazie all’utilizzo, dove possibile (es.
per le pulizie), di acque recuperate e di bonifica al posto di quelle provenienti
dalla rete idrica potabile.
Occupazione
Educazione
alimentare
Opportunità dirette di occupazione nel parco a tema per 700 persone.
3,500 altre occasioni potenziali di lavoro nell’indotto.
Ricadute positive sul sistema turistico e alberghiero.
Attività didattiche per studenti delle scuole e delle università.
Uno degli obiettivi di FICO EatalyWorld Bologna è fare attivamente
educazione alimentare, per gli adulti e anche per i più piccoli. Si tratta di una
funzione fondamentale, non solo per il business plan dell’operazione, che
prevede, peraltro, un elevato numero di visitatori in età scolare.
Fare educazione alimentare oggi è assai importante dato che il problema
dell’obesità riguarda, in maniera crescente, sia gli adulti che i bambini e gli
adolescenti: si tratta della vera e propria epidemia del ventunesimo secolo.
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Case Study Riflessioni conclusive
Sviluppo e valorizzazione del territorio
Promozione di attività con finalità sociali
I progetti precedentemente illustrati mostrano come lo sviluppo di Fondi con contenuti e modalità innovativi
rappresentino una concreta opportunità di rilancio e sostegno alla crescita del nostro Paese.
Riqualificazione del tessuto urbano
Education Es. problematiche ed abitudini
alimentari, salvaguardia e tutela dell’ambiente
Sostegno alla ricerca e divulgazione scientifica
Ricadute positive sulle filiere di settore
Divulgazione delle eccellenze italiane
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Disclaimer
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