24 | Il Sole 24 Ore Casa24Plus - GIOVEDÌ 30 APRILE 2015 | n. 118

Mercatorapporto opicons

Nel 2014 all’asta80mila immobili+20% rispetto al 2013

di Francesco Nariello

a Aste immobiliari ancora in aumento.Le procedure di vendita giudiziaria sonostate quasi 80mila nel 2014, proseguendoun trend di crescita ormai pluriennale. Indue casi su tre hanno riguardato immobi-li residenziali e si sono concentrate so-prattutto nel Nord Italia e nelle grandi cit-tà. È questo il quadro che emerge dal nuo-vo rapporto «Crediti in sofferenza e asteimmobiliari», appena realizzato da Opi-cons, network professionale – fondato daCristian Pastorino (consulente finanzia-rio) e Gerardo Paterna (agente immobi-liare e blogger tra i più seguiti nel settore)–, che offre consulenze e soluzioni per ilmercato dei crediti ipotecari problemati-ci o in sofferenza.

Il report, giunto alla terza edizione – dicui Casa24Plus dà un’ampia anticipazio-ne –, ha raccolto e analizzato i dati sulleaste immobiliari pubblicati online da 145tribunali italiani, con integrazioni effet-tuate sulla base della pubblicità legale ri-levata dai portali web degli operatori atti-vi nel settore delle vendite giudiziarie. Danotare che ciascuna asta può contenerepiù lotti: il numero di unità immobiliari invendita forzata, dunque, si presume chesia decisamente superiore rispetto al to-tale di procedure rilevate.

Secondo il documento, nel dettaglio,sono state 79.675 le aste indette nel2014, il 20,6% in più rispetto alle 66.022registrate l’anno precedente e, addirit-tura, il 57,9% in più rispetto al 2011, a di-mostrazione di un incremento conti-nuo delle vendite giudiziarie negli ulti-mi anni, in cui la crisi non ha allentato lamorsa. Più del 64% delle procedure (cir-ca due su tre) ha riguardato immobiliresidenziali (più o meno in linea con glianni scorsi), il resto è suddiviso tra com-merciale (9%), industriale (4,4%) e altrecategorie immobiliari.

I tentativi di vendita forzata realizzatilo scorso anno si sono concentrati per quasi il 40% nel Nord Italia, seguito dal Sud (circa 23,5%). La Lombardia è stata digran lunga la prima regione per numerodi aste: 14.216, quasi il doppio rispetto alle7.472 registrate nel 2011. Nel Nordovest,in particolare, la percentuale di esecuzio-ni su immobili residenziali ha superato il73% del totale: quasi tre aste su quattro,quindi, hanno riguardato abitazioni.

Tra le altre regioni che hanno fattomaggiore ricorso alle vendite giudizia-rie spiccano la Sicilia – 9.409 aste, conun boom del 36,6% rispetto al 2013 – e ilLazio, con 8.958 indizioni (+13,6). «Aspingere in alto il numero di proceduresono soprattutto le grandi città – spiegaCristian Pastorino –. Qui, infatti, primadella crisi c’è stato il maggiore boomimmobiliare, e ora si sconta il più forteincremento delle aste, soprattutto dicase». A Roma, ad esempio, sono state2.846 (di cui il 79% su abitazioni), 1.943 aMilano e 2.062 a Palermo.

L’incremento delle aste immobiliari,sottolinea il report, è un riflesso direttodel continuo aumento, negli ultimi anni,delle sofferenze nel sistema creditizio.Una situazione che si riverbera anche sulleggero ma progressivo calo dei finan-ziamenti per l’acquisto di abitazioni,passati da 317 a 293 miliardi di euro, datiche il rapporto ricava dai bollettini perio-

dici della Banca d’Italia.Alla difficoltà di riscuotere da parte del-

le banche, dunque, corrisponde – tra l’al-tro – l’impennata dei tentativi di liquidarele garanzie immobiliari con le venditeforzate. Le quali, peraltro, finiscono spes-so per andare deserte o soggette a forti ri-bassi. «Un circolo vizioso – osserva Pa-storino – caratterizzato anche dalla fre-quente carenza di dialogo tra creditore edebitore, e da uno scarso utilizzo di solu-zioni alternative per tutelare il valore deicrediti, provando a mantenere, nel con-tempo, l’equilibrio sociale. Si pensi a rentto buy, locazioni a canone calmierato, ri-negoziazione dei debiti e possibilità diportare garanzie aggiuntive: strade quasimai rese percorribili».

La crescita del “mercato” delle aste im-mobiliari può rappresentare, da un di-verso punto di vista, un’opportunità la-vorativa, in particolare per gli agenti im-mobiliari. «I quali – sottolinea GerardoPaterna – avrebbero la possibilità distrutturarsi per offrire servizi di consu-lenza mirata sulle procedure di venditagiudiziaria di immobili: un mercato chepotenzialmente rappresenta oltre il 15%del volume di compravendite realizzatein Italia. A parte qualche esperienza cir-coscritta, tuttavia, sono ancora pochi iprofessionisti che stanno investendo suquesta attività».

© RIPRODUZIONE RISERVATA

fonte: Opicons

Valle d’Aosta, Liguria, Friuli V.G., Trentino A.A., Marche, Umbria, Abruzzo, Molise, Basilicata

2011 2014

4.912

5.907Piemonte

7.472

14.216Lombardia

1.7672.286

Emilia R.

1.856

5.765Veneto

2.4245.106

Toscana

7.054

8.958Lazio

2.027

3.841Calabria

3.2425.250

Campania

5.153

6.226Puglia

2.432

2.713Sardegna

6.030

9.409Sicilia

6.076

9.998

Sul territorio

Numero di aste immobiliari nelle principali regioni nel 2011 e 2014

A vanti piano per il mercato dellecase perugino, a partire dalladomanda abitativa che ètornata a dare segnali di vita.

«Un certo risveglio del segmento prima casa c’è – conferma Bruno Biagiotti, presidente provinciale Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) –. Il grosso delle richieste è per appartamenti di taglio medio (80-120 mq) nel centro storico e appena fuori le mura, purché in stabili di qualità». «Altro segmento negli ultimi anni quasi scomparso e che sta tornando alla ribalta – racconta Luca Mariani, agente Gabetti – è quello classico delle 3 camere, soggiorno, cucina e servizi, in zona semi-periferica entro i 200mila euro di budget».Qualche visita in più anche sulla fascia di appartamenti più ampi (dai 150 mq in su)e per le soluzioni indipendenti (ville e villette dai 400mila euro in poi).Non si tratta però solo di turismo immobiliare: per la prima volta dal 2010 – segnala l’Osservatorio sul mercato

immobiliare, Nomisma – a fine 2014 si è registrata un’inversione di tendenza sulle compravendite: +1,8% rispetto all’anno precedente, con una maggior concentrazione di acquisti nei primi sei mesi dell’anno. Presto invece per il cambio di passo sul fronte dei prezzi: l’andamento è ancora al ribasso, anche se a un ritmo inferiore rispetto a quelli visti negli anni più duri della crisi: il 2014 ha chiuso con un -2,2% per le abitazioni nuove, un -3% per quelle usate.I tempi di vendita non a caso si sono prima stabilizzati e ora tendono ad accorciarsi (la media oggi e 8,5 mesi). I margini di trattativa si sono allargati ancora un po’, fino a superare il 17% (contro una media italiana che a questa stessa voce segna un 14%).

© RIPRODUZIONE RISERVATA

a perugia segnali di risvegliodella domanda per i trilocali

focus città

Cristina Giua

Q www.casa24plus.it/focuscitta

Tendenze di mercato, prezzi e canoni d’affitto nei principali capoluoghi italiani

domanda offerta

usato nuovo ristrutturato affitti

signorile medio signorile medio bilocale trilocale

CENTRO STORICO

Via Oberdan ­ Corso Vannucci v = 2.300 1.900 3.200 2.400 500 600

Corso Cavour v = 1.900 1.700 2.400 2.100 470 550

SEMICENTRO

Elce = v 1.200 960 1.700 1.400 370 480

Filosofi = v 1.250 1.000 1.850 1.500 400 500

Pallotta = = 1.150 920 1.600 1.300 360 470

Monteluce v = 1.050 900 1.500 1.100 340 430

Case Bruciate = = 1.200 1.000 1.800 1.450 400 500

Via XX Settembre v = 1.500 1.200 2.000 1.600 430 520

PERIFERIA

Via Gramsci ­via Manzoni u v 1.020 900 1.450 1.100 330 440

Madonna Alta u v 1.200 1.000 1.750 1.350 360 480

San Sisto v v 1.200 1.050 1.800 1.500 400 500

Ferro di Cavallo = = 1.120 910 1.600 1.250 350 460

Castel del Piano = = 1.100 900 1.500 1.150 330 450

Corciano u v 1.020 880 1.400 1.070 320 430

Ponte Felcino ­ Ponte Valleceppi u v 1.000 870 1.350 1.050 310 420

Ponte San Giovanni u v 1.150 920 1.600 1.200 360 440

S. Martino in Campo u v 1.000 870 1.400 1.070 310 420

ZONA PER ZONATrend, prezzi medi al mq e canoni mensili in euro (bilocale 60­70 mq e trilocale 80­90 mq)

risparmio dei consumi

Progetto Ue per tagliare la bolletta nel terziarioLa riqualificazionepesa sulle Esco (societàdi servizi energetici)e non sui proprietari degli edifici

di Dario Aquaro

a Estendere l’uso dei contratti di rendimento energetico (Epc), supportare le Esco e promuo-vere così interventi di efficientamento nel set-tore terziario. Nasce con questo obiettivo il pro-getto Trust-Epc-South, finanziato dalla Ue conquasi 2 milioni di euro all’interno del program-ma Horizon 2020, che interessa sei Paesi del Mediterraneo (Croazia, Francia, Grecia, Italia, Portogallo e Spagna) e che verrà sviluppato da un consorzio composto da una decina di orga-nizzazioni partner.

Gli Epc (Energy performance contracting)sono uno strumento che evita ai proprietari de-gli edifici ogni esborso di denaro per le opere diriqualificazione energetica. I costi sono infatti sostenuti dalle società di servizi energetici (Esco) che le realizzano; e le rate vengono ripa-gate attraverso il risparmio economico, garan-tito dal contratto di rendimento stesso. Rispar-mio in bolletta che rimane, una volta terminatoil piano di finanziamento.

Lo schema è dunque vincente, almeno in te-oria. Guardando infatti al mercato italiano, tra le 2.200 Esco registrate al 2012 presso l’Aeeg, quelle effettivamente attive con progetti nel si-stema dei certificati bianchi sono solo 350. A

dominare sono poche grandi società, mentre lamaggior parte del panorama è costituita da pic-cole realtà che faticano a sostenere il peso eco-nomico degli interventi: come evidenziato tra l’altro dall’Energy Efficiency Report 2014 del Politecnico di Milano, le Esco considerano tra l’80 e il 95% il capitale di debito “tradizionale” quale fonte principale di finanziamento.

Da un lato c’è dunque una sottostrutturazio-ne delle Esco, perché solo il 15% delle imprese può ad esempio affrontare un appalto di 5 mi-lioni di euro, valore medio per la riqualificazio-ne energetica del patrimonio immobiliare pubblico. Mentre dall’altro emerge soprattutto un problema di “dialogo” con la fonte bancaria:i progetti di efficienza energetica ed energia rinnovabile che si potrebbero implementare spesso non soddisfano i criteri di affidamento creditizio adottati dagli istituti finanziari.Quanto al lavoro delle Esco, poi, da alcune re-centi analisi risulta che circa il 70% degli inve-stimenti annui è diretto al settore industriale, il23% a quello residenziale e solo il 7% al terziario.

«In Italia il terziario, con 19,2 Mtep (milionidi tonnellate di petrolio equivalenti, ndr), pesaper il 15% sul totale dei consumi energetici ed èun po’ indietro dal punto di vista dell’efficien-za. Secondo il Piano d’azione per l’efficienza energetica dovrebbe contribuire ai risparmi per oltre il 20% entro il 2016, ma il problema resta quello di offrire ancor più credibilità ai contratti Epc, intorno ai quali vivono le Esco»,spiega Stefano Corti, direttore generale di Li-fegate, una delle dieci organizzazioni coin-volte nel progetto e che si occuperà degli aspetti comunicativi. Gli altri partner italiani sono Ambiente Italia, società impegnata nelcampo della ricerca, consulenza e progetta-zione per la sostenibilità ambientale, che la-vorerà sulle analisi di mercato; e Officinæ Verdi, l’energy efficiency group nato dalla

joint venture UniCredit-Wwf, che avrà il com-pito di valutare la sostenibilità economico-fi-nanziaria degli investimenti energetici.

«Con Trust-Epc-South si vuole trovare unametodologia condivisa di valutazione dei ritor-ni sugli investimenti, affinché agli occhi del mondo finanziario la resa degli interventi non sia “fumosa”, ma certificata da un ente terzo», afferma Corti. «Da parte delle banche c’è ancorapoca cura verso gli argomenti dell’efficienza energetica, sicuramente più difficile da quanti-ficare e gestire come flussi di cassa rispetto ad esempio al vecchio Conto energia. Gli istituti in-fatti non sempre hanno le competenze interne per valutare la qualità delle opere di efficienta-mento, i cui guadagni sono prodotti da un non-consumo, che bisogna certificare e in un certo senso “standardizzare”». Il contratto Epc deve esser vissuto come l’esito di un processo in cui ilmondo bancario trova parametri garantiti.

Il progetto, che durerà tre anni ed entro il2017 dovrà generare venti casi pilota, punta dunque a creare una piattaforma di confronto alivello nazionale, con il coinvolgimento di isti-tuzioni finanziarie, tecnici/specialisti, respon-sabili politici, autorità di regolamentazione na-zionale e aziende del settore terziario. Più nel dettaglio, tra le altre azioni cardine, si prevede di analizzare il settore terziario e identificare i meccanismi finanziari e le soluzioni per far fronte agli ostacoli che si incontrano oggi nel-l’implementazione dei contratti di rendimentoenergetico. Elaborare una metodologia di standardizzazione e valutazione finanziaria dei progetti, all’interno di un quadro di riferi-mento condiviso, per creare fiducia negli istitu-ti finanziari. Realizzare attività per lo sviluppo delle competenze a livello nazionale. Conside-rare scalabilità e diffusione internazionale dei risultati ottenuti.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

fonte: Gabetti, Reag (solo compravendite), Tecnocasa. Solo per indicatori di domanda e offerta: Casa.it, Immobiliare.it

all’interno del programma«horizon 2020»

Un consorzio di 10 partnerIl progetto Trust­Epc­South, nato all'interno del programma Horizon 2020, è dedicato allo sviluppo dei contratti di rendimento energetico (Epc), per migliorare la sostenibilità e l’attrattiva degli investimenti in efficienza nel settore terziario dell’Europa meridionale.Il progetto è finanziato dall’Unione Europea con 1.936.000 euro, per una durata di tre anni, con l'obiettivo di supportare concretamente il lavoro delle società di servizi energetici (Esco) in quei Paesi del Mediterraneo (Croazia, Francia, Grecia, Italia, Portogallo e Spagna) che hanno bisogno di colmare il gap di efficientamento del terziario. Sarà sviluppato da un consorzio di dieci organizzazioni dei Paesi coinvolti e dovrà generare entro il 2017 venti casi pilota. I partner italiani sono Lifegate, che si occuperà degli aspetti comunicativi; Ambiente Italia, che lavorerà sulle analisi di mercato; Officinæ Verdi, che avrà il compito di valutare la sostenibilità economico­finanziaria degli investimenti energetici. Trust­Epc­South punta dunque a creare una piattaforma di confronto a livello nazionale, con il coinvolgimento di istituzioni finanziarie, tecnici/specialisti, responsabili politici, autorità di regolamentazione nazionale e aziende per analizzare il settore terziario eindividuare meccanismi finanziari, metodi e soluzioni per superare gli ostacoli nell'implementazione degli Epc. – D. Aq.