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RELAZIONE ILLUSTRATIVA

VARIANTE AL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO (P.I.I.)

AREA SANNAZZARO

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COMMITTENTE

NUOVI ASSETTI URBANI s.p.a. (NAU)Via Solferino 55 - 25121 Brescia -tel: +39 030 3757406 Fax: +39 030 2899490email: nau@finvalle.it

MASTERPLAN

CITY EDGE italian partner of Daniel Libeskind 2, Piazza San Carlo, Milano – 20122 MIPrincipal in charge: Attilio TerragniTeam leader; Gino D’andrea

PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA

SDL Studio Daniel Libeskind 2, Rector Street New York – 10006 NYPrincipal in charge: Daniel LIbeskindSenior associate: Yama Karim

DOP Dante Benini and partners Via A. Fioravanti 5, Milano – 20154 MIPrincipal in charge: Dante BeniniSenior associate: Luca Gonzo

PROJECT AND CONSTRUCTION MANAGMENT

Dott. Ing. Carlo GorioVia Solferino 5525121 BresciaPrincipal in charge: Carlo GorioTeam leader: Francesco Spedini

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PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA ESECUTIVADIREZIONE LAVORI ARCHITETTONICAPROGETTAZIONE E DIREZIONE LAVORI STRUTTURALE

CREW s.r.l. - ing. Lamberto Cremonesi - Via Cefalonia, 70 - 25124 - BresciaPrincipal in charge: Lamberto Cremonesi

VAS E ASPETTI AMBIENTALI

PA- - Studio associato professione ambienteVia S.A. Morcelli, 5 - 25123 - BresciaPrincipal in charge: Leonardo BelliniSenior associate : Roberto Bellini

PROGETTO E DL IMPIANTI ELETTRICI, MECCANICI, SPECIALI

BRESCIA 2 PROGETTI -Ing. Dario Ferrari -Via Cefalonia, 70 - 25124 - BresciaPrincipal in charge: Dario Ferrari

BRESCIA PROGETTI -Ing. Roberto Zani -Via Cefalonia, 70 - 25124 - BresciaPrincipal in charge: Roberto Zani

PROGETTO IMPIANTI S.r.l.: -Via Magnolini, 18 - 25135 - BresciaPrincipal in charge: Paolo Boschetti

PROGETTO V.V.F.F.

SAFETY .ENG.S.r.lBorgo Wuhrer 119, 25123 Brescia

ANALISI DEL TRAFFICO

TRM ENGINEERINGvia della Birona, 30, 20052 Monza

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INDICE RELAZIONE P.I.I.

1. Presentazione società proponente pag.8

2. Il gruppo di progettazione pag.10

3. Le motivazini della proposta di variante al PII Sannazzaro pag.14

4 Il confronto con il PII Sannazzaro approvato pag. 16.

5. Ubicazione urbana e contorno stato di fatto pag.19

6. I dati del P.I.I. pag. 23

7. Il concept pag. 27

8 Il progetto degli spazi pubblici pag. 53

8.1 Il parco e gli aspetti paesaggistici 8.2 Le piazze 8.3 La riqualificazione di Via Dalmazia e il rapporto con le aree adiacenti

9. Gli edifici del Masterplan pag.669.1 Le residenze nel parco 9..2 Gli edifici su via Dalmazia 9.3 La nuova sede degli uffici del Comune di Brescia

10. Il sistema dei parcheggi pag.96

11. La viabilità pag.102

12 Le urbanizzazioni pag.104

13. I canali ed i vasi irrigui pag.110

14. Gli aspetti geologici pag.113

15. Le strutture e le norme sismiche pag.115

16. Le barriere architettoniche pag.118

17. La sicurezza pag.121

18. Il sistema delle affissioni pag.124

19. Il piano di sviluppo immobiliare pag.126

20. Le norme urbanistiche pag. 128

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1.Presentazione della società proponente

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1 Presentazione società proponente

Il presente progetto è presentato dalla società Nuovi Assetti Urbani S.p.a. (N.A.U.) con sede in Via Solferino 55 –

25121 Brescia -

Tel: +39 030 3757406; +39 030 2427893 –

Fax: +39 030 2899490 -

e-mail: nau@finvalle.it -

Capitale Sociale € 13.000.000,00 interamente versati

Reg. Imp. Brescia, C.F. e Partita IVA n°02638560983 REA n°465937

La società è partecipata da:

Iniziative Urbane Srl 60%

Gestioni 2005 Srl 40%

N.A.U. S.p.A. ha acquisito nel corso della prima metà del 2006 l’area individuata come “ex Magazzini Generali –

Borghetto”.

Su tale area N.A.U. intende realizzare un intervento immobiliare complesso ed articolato denominato “Sannazzaro”.

Il progetto prevede la realizzazione di un sito di qualità ed a questo scopo, a seguito di concorso di progettazione, è

stato affidato ai seguenti professionisti l’incarico di redigere il progetto architettonico ed esecutivo dell’intervento e di

curare la direzione artistica ed esecutiva:

- Cityedge italian partner of Daniel libeskind di Milano

- Studio Daniel Libeskind di New York

- Dante O. Benini & Partners Architects di Milano

- Cremonesi Workshop S.r.l. di Brescia

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2. Il gruppo di progettazione

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2 Il gruppo di progettazione

PROFILO DELLO STUDIO LIBESKIND

Daniel Libeskind apre il proprio studio di architettura nel 1989 a Berlino, in Germania. A seguito della vittoria del Con-

corso Internazionale per il World Trade Center, nel Febbraio 2003, Studio Daniel Libeskind (SDL) trasferisce la propria

sede operativa a New York, a due isolati dal World Trade Center.

Dal 1990, SDL ha preso parte ad una numerosa serie di progetti urbani e architettonici, ottenendo committenze per

importanti edifici istituzionali e grandi progetti urbani in Germania, Svizzera, Danimarca, Olanda, Inghilterra, Irlanda,

Italia, Canada, Stati Uniti, Giappone, Spagna, Israele, Messico, Corea, Singapore e Cina. Líarchitettura di Daniel

Libeskind continua a riflettere il suo profondo interesse e coinvolgimento nella filosofia, nellíarte, nella musica e nella

letteratura, nel teatro e nel cinema e il suo impegno per espandere i confini dellíarchitettura e dellíurbanistica.

Dietro al pensiero e alle motivazioni di Daniel Libeskind, rimane sempre líidea che ogni edificio o progetto urbano por-

tino in se il segno dellíenergia umana che li ha creati, e siano in grado di comunicarla al piuí largo contesto culturale

che li ha generati.

Il nuovo ufficio ha uno staff operativo medio di 55 persone.Inoltre, SDL ha aperto numerosi studi locali con personale

proprio a San Francisco, Denver, Berna, Toronto, Hong Kong e Tel Aviv, portando cosií il numero totale dei collaboratori

a 140.

L’ufficio possiede una estesa struttura informatica e vanta esperienza consolidata nel computer aided design e nella

grafica, con líutilizzo di computers Macintosh e PC per la produzione di materiale grafico 2D e 3D per presentazione,

elaborati tecnici e di disegno esecutivo. Líufficio utilizza e-mail e sistema FTP per lo scambio di documentazione di

progetto con i consulenti in tutto il mondo, insieme con un sistema di videoconferenza. Líufficio infine dispone di un

workshop completo di modellistica per la realizzazione di modelli e mock-ups per presentazione di alta qualit‡, che

insieme con tecniche di disegno tradizionale e prototipizzazione utilizzati in maniera estesa ad ogni stadio della proget-

tazione, rimangono una componente centrale nello sviluppo di ogni aspetto del progetto.

Dal 2005 i progetti dello studio Libeskind in Italia vengono coordinati e sviluppati dalla società di progettazione City

Edge di Milano in qualità di unico partner italiano con uno staff permanente di 20 persone.

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PROFILO DELLO STUDIO BENINI

Lo Studio Dante O. Benini & Partners Architects opera a livello internazionale nel campo dell'architettura, della pianifi-

cazione e del design, con sedi a Milano e a Londra.

Suddivisi tra i diversi dipartimenti - progettazione architettonica, pianificazione urbana, architettura d'interni, design e

design nautico - vi lavorano circa 60 persone tra architetti, ingegneri, specialisti e servizi generali, che operano, inoltre,

con specialisti esterni in pieno accordo con la multidisciplinarità ritenuta dallo Studio oggi assolutamente indispensa-

bile.

Qui nascono progetti di interi quartieri urbani e sedi di grandi gruppi, laboratori industriali e spazi commerciali, fino a

club esclusivi, case, yacht e pezzi di design, in tutto il mondo.

Una notevole quantità di pubblicazioni si riferisce ai progetti e alle realizzazioni, alle quali sono stati attribuiti inoltre

vari riconoscimenti e premi

Dante Benini nasce nel 1947 a Milano, ma è a Venezia nello studio del Prof. Carlo Scarpa, che riceve la sua prima

formazione professionale che amplia successivamente in Inghilterra e completa in Brasile, dove si laurea nel 1979

presso l’Università Federale con Oscar Niemeyer e si trasferisce per l’espletamento dei suoi primi incarichi professionali.

Nel 1978 è ospite come professionista presso lo studio di Frank O. Gehry a Santa Monica - California

A San Paolo apre la “Dante Benini Ingex Architecture” che negli anni a seguire trasferisce anche a Milano, dove è

richiamato con sempre maggior frequenza per incarichi progressivamente più importanti di matrice europea ed ameri-

cana.In Austria presso L’Università di Innsbruck “Fakultat für Bauingenieurwesen und Architektur” ottiene l’equiparazione

del titolo per i paesi CEE.Nel 1990, in occasione di un incarico professionale negli Stati Uniti, conosce Richard Meier

del quale diviene successivamente partner in Italia per il progetto del “Ponte Cittadella” ad Alessandria.A Londra dopo

aver superato l’esame di stato per l’esercizio della libera professione, viene iscritto presso l’ ARB. (Architects Registration

Board) con il N° 061783K e al R.I.B.A. (Royal Institute of British Architects) con il N° 8726702.Nel 1997 fonda la

Dante O. Benini & Partners che attualmente ha sedi a Londra e Milano con un organico di circa 60 persone in Italia

e 6 in Inghilterra suddivise tra Partners, Directors, Project Directors, Associates, Amministrazione e servizi.Lo studio è

alla avanguardia nella realizzazione di grandi progetti di Architettura, Urbanistica, Interni, Design e Yacht Design, ope-

rando continuamente a livelli nazionale ed internazionale, in paesi come Italia, USA, Turchia, Francia, Gran Bretagna,

Olanda, Cina, Giappone, ecc.

progetti 1970/1987”.

Dante O. Benini opera anche come “Visiting Professor “ nelle principali sedi universitarie internazionali, da dove ottiene

attestati e riconoscimenti ed è invitato a tenere corsi di progettazione applicata all’industria.

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PROFILO DELLO STUDIO CREMONESI

Nati nel 1987 da un’idea di Lamberto Cremonesi, da più di 20 anni progettiamo e interveniamo nel campo dell’ingegneria

e dell’architettura, in ambito civile, industriale, delle infrastrutture, degli impianti di produzione dell’energia e termovalo-

rizzatori. Grande professionalità e una metodica di lavoro rigorosa e attenta contraddistinguono la nostra attività. Con

passione, esperienza e creatività diamo corpo e forma alle idee con soluzioni sempre innovative e affidabili.

Proprio come con il Termoutilizzatore di Brescia e il Centro Stampa Quotidiani di Erbusco, perfetti esempi di stile e

funzionalità.

CREW, una squadra formata da progettisti, pianificatori e consulenti, in grado di soddisfare efficacemente ogni tipo

di richiesta.

Beyond Your Plan: in piena sintonia con il cliente, sia privato o studio di architettura, in quel processo attraverso il quale

un’idea diventa innovazione, un’intuizione capace di rispettare e soddisfare i bisogni e dare forma agli obiettivi di

chi ci sceglie, offriamo un servizio che va oltre la semplice progettazione. Grazie ad una sinergia di competenze che

lavorano insieme per la perfetta realizzazione del progetto, pianifichiamo, gestiamo e coordiniamo tutte le realtà che

vi gravitano intorno a partire dall’idea iniziale per arrivare al collaudo, passando per la scelta delle tecnologie più ap-

propriate, la gestione dei costi, la direzione dei lavori e l’analisi dei temi della sicurezza e della prevenzione incendi.

Nato a Conegliano il 1° dicembre 1956, Lamberto Cremonesi si è laureato in Ingegneria Civile Edile presso l’università

di Padova il 24 febbraio 1981. Dal 1981 al 1983 si dedica alla ricerca nel campo della ripartizione delle forze

sismiche e della geotecnica, mentre dal 1983 al 1987 si occupa della progettazione e direzione lavori di numerose

opere di edilizia civile ed industriale. Nel 1987 fonda la Tecne srl, oggi Crew, uno studio strutturato in gruppi di lavoro

formati da più competenze e professionalità. Un Workshop dove team di architetti e ingegneri lavorano insieme per

gestire efficacemente ogni situazione, anche in modo creativo.

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3 - Le motivazioni della proposta di variante al PII Sannazzaro

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3. Le motivazioni della proposta di variante

L’esigenza di una modifica del PII approvato nasce soprattutto dalla necessità di una diversa organizzazione delle

superfici commerciali.

Una verifica portata avanti da NAU e da società specializzate ha messo in evidenza, da parte degli operatori commer-

ciali, uno scarso interesse nei confronti degli spazi commerciali proposti nel PII di cui alla convenzione urbanistica

10.12.2010, sottolineando l’eccessiva frammentarietà di tali spazi difficlmente relazionabili tra di loro. Inoltre è stata

avanzata la richiesta di un’importante catena nazionale della grande distribuzione alimentare di trasferire le proprie

attività, oggi esercitate nelle immeditate vicinanze, nell’ambito di codesto piano di intervento Sannazzaro. L’intento

è quello di poter offrire ai propri clienti uno spazio razionale, moderno ed inserito in un contesto innovativo di relazi-

one.

I suddetti fattori hanno generato, come conseguenza di un confronto con il mercato, una nuova ipotesi di sviluppo

delle superfici commerciali rappresentata nella proposta di variante al PII, concentrando le stesse superfici commer-

ciali nella zona Nord del comparto nella forma di un centro commerciale di cosidetta “nuova generazione”.

Si tratta di un centro commerciale di tipo urbano dove le attività si svolgono in spazi aperti creando piazze e strade

al pari di un tradizionale tessuto urbano dove è possibile immaginare, anche sulla base di analoghe esperienze già

sperimentate con successo in altre città, che momenti di relazione e socializzazione siano più a misura di uomo e non

in asettici spazi chiusi.

Le strade e le piazze si confrontano con gli spazi circostanti diventando strumenti di relazione con gli uffici pubblici,

con le residenze, con il parco e con gli uffici privati.

La piazza o agorà diventa lo spazio aperto ma parzialmente coperto dove possano essere organizzate manifestazioni,

mostre, eventi giochi etc... a disposizione di tutti; la strada commerciale collega la piazza e gli uffici direzionali con il

parco ( nel qualei confluisce) e con gli uffici pubblici e con le residenze contribuendo alla formazione di un tessuto

plurifunzionale vivo per la maggior parte della giornata e possibilmente tutti i giorni della settimana.

E’ come pensare ad un centro civico a disposizione non solo del comparto Sannazzaro, ma anche di altri quartieri come

punto di riferimento per una nuova centralità periferica in grado di divenire un vero polo di aggregazione civico.

Uffici pubblici, uffici privati, parco, residenze, parcheggi interrati nell’ambito di un’aggregazione nuova e forte trovano

nella nuova proposta di piano una cerniera di tipo urbano, discreta nelle dimensioni, ma forte nella qualità degli spazi,

sicuramente in grado di esportare a tutto il quartiere un grande movimento di sviluppo delle attività relazionali.

Tale nuova organizzazione, pure non modificando, quantità e destinazioni d’uso, comporta una qualificazione delle

superfii commerciali così organizzate come grande struttura di vendita nella forma di centro commerciale

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4 - Il confronto con il PII Sannazzaro approvato

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Residenza libera 40.970 mq 40.970 mq

Terziario direzionale 34.503 mq 34.503 mq

Terziario commerciale 14.920 mq 14.920 mq

TOTALE SLP NAU 90.393 mq 90.393 mq

TOTALE SLP

PUBBLICA25.717 mq 25.717 mq

TOTALE SLP PII 116.110 mq 116.110 mq

CONFRONTO PII SANNAZZARO E VARIANTE AL PII SANNAZZARO

Nuova sede Comune di

Bresciamq

TOT.SLP

VARIANTE

25.717 25.717

EDIFICI A DESTINAZIONE PUBBLICA

Residenza libera

VARIANTE AL PII SANNAZZARO

Terziario direzionale

Nuova sede Comune di

Brescia

Terziario commerciale

mq

TOTALE SLP

PUBBLICA

EDIFICI A DESTINAZIONE PRIVATA

TOTALE SLP NAU

PII SANNAZZARO APPROVATO

EDIFICI A DESTINAZIONE PRIVATA

EDIFICI A DESTINAZIONE PUBBLICA

4. Il Confronto con il PII Sannazzaro

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CENTRO COMMERCIALE

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Il PII Sannazzaro è stato adottato in data 30.03.2010 con delibera n. 59 P.G. n. 181446 e approvato definitivamente in

data 12.07.2010 con delibera n. 128 P.G. 181446

Il ‘comparto A Sannazzaro’ il PII approvato prevede l’insediamento di funzioni terziario – commerciali, per una SLP

complessiva di mq 14.920.

Da un approfondimento della domanda di servizi commerciali nel contesto urbano (anche alla luce delle prospettive

di riconversione e sviluppo del comparto commerciale) è emersa l’esigenza di una migliore organizzazione degli spazi

commerciali e di una diversa loro classificazione. Lasciando invariata la SLP complessiva della destinazione terziario-

commerciale, pari a di mq. 14.920, si è previsto di collocare una grande struttura di vendita, nella forma innovativa del

centro commerciale di tipo urbano, articolato in un grande superficie di vendita alimentare (derivante dalla dismis-

sione di un’attività di identica merceologia in un edificio limitrofo), in una media superficie non alimentare ed in una

serie di esercizi di vicinato.

Tale soluzione, che migliora qualitativamente le funzioni insediate, accresce considerevolmente la valenza occupazion-

ale dell’iniziativa e mantiene inalterato l’impatto, anzi, non aumentando le volumetrie e inserendo nel nuovo progetto

un’attività già di fatto insistente sulla zona, lo razionalizza, consente altresì l’unificazione dei servizi infrastrutturali e di

accessibilità, grazie ad un miglior collegamento con gli assi stradali urbani circostanti.

La residenza rimane sempre posizionata nell’area Sud-Est del comparto, giudicata più idonea alla suddetta funzione.

L’insediamento del nuovo comparto commerciale ha però previsto l’eliminazione degli edifici 6- 7-8, con conseguente

ridistribuzione della SLP negli edifici 5a e 5b

Il direzionale viene ridistribuito nell’edificio 10, già a preminenza direzionale, e nella torri 11 e 12. I

Il commerciale, invece, viene compattato all’interno di un unico insediamento compatto, posizionato nella zona Nord

del comparto. Questa scelta, resa necessaria dalle nuove esigenze commerciali, permette di liberare la Nuova Sede

Unica degli uffici comunali dagli edifici commerciali che prima la invadeva, lasciando solo una strada di collegamento

commerciale tra la grande e media distribuzione e l’edificio pubblico.

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5 - Ubicazione e contorno stato di fatto

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5. Ubicazione urbana e contorno stato di fatto

L’intervento Sannazzaro è una straordinaria occasione per ripensare un’importante parte della città secondo

nuovi modelli, per riorganizzare le fratture urbane determinate dallo sviluppo periferico delle città italiane, condizion-

ate fino ad oggi da dinamiche in costante cambiamento ma quasi sempre non in grado di realizzare interventi di una

qualità paragonabile a quella dei centri storici.

Sannazzaro è lo sviluppo ricco d’immaginazione e insieme pragmatico dell’Ex Quartiere dei magazzini generali:

celebra una città giardino sostenibile del XXI secolo sviluppando organicamente il contesto e trasformandolo da suolo

pavimentato in spettacolare parco pubblico.

Sannazzaro non è infatti un altro intervento che divide sempre di più un centro della città da una periferia; Sannazzaro

è uno sviluppo su come realizzare un nuovo centro della città, un nuovo ingresso alla città di Brescia con edifici che

possano diventare più umani, più individuali, istituire una relazione più fisiognomica con il loro ambiente e diventare

maggiormente parte di una comunità.

Gli ex magazzini generali di Brescia sono posizionati a metà strada tra il centro storico e l’uscita dell’autostrada A4,

in una posizione di confine tra il nucleo originale della città ed una zona che, pur essendo storicamente riservata a

destinazioni prevalentemente industriali, negli ultimi anni sta subendo rapidi cambiamenti grazie alla dismissione di

estese aree.

L’area è racchiusa tra via San Giovanni Bosco (nord), via Dalmazia, (ovest) via Salgari (sud) e via Corsica (est) e col-

lega, grazie alla sua notevole estensione, parti della città dalle caratteristiche diverse e contrastanti.

A nord si trova il quartiere Don Bosco, caratterizzato da un’edilizia costituita da piccole villette dotate di un’elevata

percentuale di verde privato. A queste si aggiungono alcuni condomini sorti nell’immediato dopoguerra.

Sul lato est si sviluppa un denso abitato prevalentemente a funzione residenziale costruito intorno agli anni 70.

Sul lato Ovest, Via Dalmazia, si affacciano gli stabilimenti ex Pietra, oggetto di trasformazioni urbane future.

Sul lato sud, infine, si affaccia un’area prevalentemente commerciale artigianale dove il complesso Marco Polo diventa

l’elemento caratterizzante.

Se si osserva la vista planimetrica generale della città di Brescia con la localizzazione degli ex Magazzini generali si

nota che gli edifici industriali erano posti perpendicolarmente alla via Dalmazia, scanditi dal ritmo di volumi rettangolari

di diverse dimensioni, mentre all’interno dell’area le porzioni libere per la circolazione determinavano una densità di

edifici molto minore.

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area ex magazzini generali e centro storico di Brescia : la planimetria evidenzia la vicinanza tra il nucleo storico di Brescia e l’area di intervento

Un’altra caratteristica evidente della situazione industriale è quella del muro di confine dell’area ex Magazzini Generale

il quale, recintando completamente tutta l’area, ha obbligato questa parte di territorio al completo isolamento dal resto

della cittò, con una perdita di percezione dell’intero territorio.

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area ex magazzini generali : la planimetria evidenzia l’organizzazione industriale all’interno delll’area di intervento e le caratteristiche delle zone

confinanti

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6. I dati del PII

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6. I dati del PII

Di seguito si riporta una tabella riepilogativa delle SLP del PII Sannazzaro

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7. Il concept

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7. Concept

Il progetto di variante al masterplan del Piano Integrato di SanNazzaro migliora, rispetto al precedente, la parte com-

merciale, quella residenziale e la forma del parco. Inoltre la nuova disposizione planimetrica è più consona a reali

possibilità di investimento degli operatori commeciali.

Le principali varianti hanno riguardato;

1- lo spostamento dei volumi commerciali lungo la via Salgari con l’accorpamento in un unico volume sulla via Dalma-

zia;

2- lo spostamento di 2 edifici residenziali che sono stati accorpati alla zona commerciale, in modo da migliorarne

l’esposizione e l’integrazione con il parco;

3- il ridisegno della forma del parco risolto con un disegno più compatto e omogeneo, in modo che la sua qualità di

polmone verde risulti indipendente dalle varie attività commerciali e residenziali.

Questa disposizione planimetrica, porta a molte semplificazioni nella definizione di confini, rapporti pubblico-privato,

manutenzione etc.,

Come mostrano i nuovi diagrammi di sviluppo dei volumi costruiti all’interno dell’area, la maggior parte dell’edificato

viene a posizionarsi sul bordo dell’intervento verso la via Dalmazia, con edifici a uso istituzionale, commerciale e

terziario, definiti nella gradualità delle loro differente altezze e con una distribuzione planimetrica di pieni e vuoti che

garantisce, all’interno la qualità e la varietà di un centro cittadino, e verso la via il rafforzarsi del conceto di grand

boulevard di accesso alla città di Brescia.

In dettaglio questa porzione è così organizzata;

- a nord sono previsti due edifici a destinazione terziaria;

- il lato Ovest (Via Dalmazia) è caratterizzato dall’inserimento della struttura commerciale con accessibilità da una gal-

lerie parzialmente coperta che conduce lungo la strada dei negozi fino alla piazza dell’edificio comunale; la galleria e

la strada pedonale interna sono elementi di grande successo per la vita pubblica delle città poste in climi simili a quello

di Brescia e permette di immaginare un’alto gradimento da parte dei cittadini per il loro utilizzo in qualsiasi condizione

metereologica;

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L’evoluzione dell’edificiato lungo la via Dalmazia non è stata vista come risoluzione di un investimento commerciale sin-

golo, ma come occasione di sviluppare ancora di più la densità sul bordo urbano dell’intervento, sempre mantenendo

il nuovo edificio comunale come il punto focale per chi arriva a Brescia, sia dall’autostrada sia dal centro storico.

Il masterplan crea le possibilità di successo della parte commerciale con l’adozione di schemi di distribuzione dei

negozi consolidati e verificati,simili a quelli di un centro storico, con strade e gallerie pedonali che attraversano la zona

commerciale.

Tali strade pedonali congiungono due luoghi di ritrovo; la piazza posta al centro della galleria principale e la piazza

posta a ridosso del parco e dell’edificio comunale. La prima per eventi al coperto, quali presentazioni, mostre, concerti,

eventi, la seconda attrezzata con spazi esterni per bar e ristoranti, in modo da essere anche un punto di apppoggio

per il parco e per l’utilizzo della piazza rialzata dell’edificio comunale.

La precisa goemetria del percorso commerciale tra la galleria coperta e l’edificio comunale costituisce con grande

precisone l’ossatura dell’edificato, mentre i percorsi nel parco, con il loro andamento più variegato e sinuoso, sono di

un carattere nettamente distinto, in modo da tenere ben distinte, ma complementari, e le due esperienze del relax nella

natura e della strada per lo shopping.

L’ addossamento di volumi verso la via Dalmazia permette inoltre una protezione acustica maggiore e una forma del

parco più definita e autonoma rispetto ai sedimi privati, compensata da un’efficace serie di collegamenti visivi tra i

percorsi pedonali del parco e quelli della città pubblica e commerciale.

.

Il parco mantiene il suo disegno privo di astrazioni e concreto, con percorsi e aree verdi disegnate secondo andamenti

naturali che richiamano le forme fluide della natura, dei rami degli alberi, dei profili delle colline. Polmone verde e

nucleo strategico dell’intera progettazione, il parco offre ora anche luoghi più circoscritti in una forma generale più

regolare, ma sempre vivacizzata dal susseguirsi di percorsi pedonali attrezzati, aree di sosta, di performance, di gioco,

di specchi d’acqua artificiali.

Rispetto alla soluzione precedente si mantengono inalterate i sistemi strategici di spazi pubblici a verde in relazione alla

creazione di un’efficiente rete di piste ciclabili, collegamenti pedonali e all’installarsi della futura fermata del Metrobus,

permetterà forme di mobilità ecologiche a ampio raggio.

Nel nuovo masterplan l’agorà comunale, il mix funzionale, l’alta densità, la sostenibilità, la flessibilità, continuano a San-

azzaro la relazione con la storia e il futuro di Brescia, e continuano a fare di questo nuovo quartiere, non un’estensione

della città, ma un nuovo ingresso alla città di Brescia, annunciato nella disposizione simmetrica degli edifici della nuova

sede comunale.

30

7.1 Storia

L’identità di Brescia come capitale di una cultura è emblematica nei suoi monumenti antichi, la piazza del foro romano,

l’antica fortezza cittadina, il duomo, la piazza e il palazzo della loggia: ogni edificio è uno strumento per raccontare

una storia.

Il centro storico è il termine di paragone per qualsiasi sviluppo del XXI secolo; il successo della sua densità, la vitalità

del suo mix funzionale, la qualità architettonica dei suoi monumenti è stato rispecchiato nel progetto per SanNazzaro

con un disegno di visibili analogie e confronti.

Come mostrano i diagrammi planimetrici, l’area di Sannazzaro non solo è un nuovo centro che riprende nel suo

programma gli elementi caratteristici del passato, ma è un intervento ben collegato con il centro storico della città di

Brescia, con il quale instaura un rapporto aperto e dinamico; trasporti pubblici, parcorsi pedonali, spazi verdi, sistema

veicolare, esistenti e previsti, mettono in comunicazione i due poli della città in modo conveniente, efficente e emozi-

onante.

Le sue parole chiave racchiudono una nuova e antica idea di sviluppo urbano; storia, sostenibilità, permeabilità.

Storia; area ex magazzini generali e centro storico di Brescia

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SANNAZZARO

CENTRO STORICO DI BRESCIA

VIA DALMAZIA

AUTOSTRADA A4 MILANO VENEZIA

Storia: i poli area ex magazzini generali e centro storico di Brescia

Storia: area ex magazzini generali e centro storico di Brescia

planimetria con i collegamenti stradali e planimetria con l’individuazione del nuovo centro urbano e di quello storico

SANNAZZARO

CENTRO STORICO

CENTRO STORICO

SANNAZZARO

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Storia: area ex magazzini generali e centro storico di Brescia

planimetria con i collegamenti verdi e planimetria con l’individuazione delle distanze con percorsi pedonali fino a un max di 15 minuti

CENTRO STORICO

CENTRO STORICO

SANNAZZARO

SANNAZZARO

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7.2 Sostenibilità

La domanda mondiale di energia sta crescendo a ritmo sempre più preoccupante; secondo le previsioni WETO (World

Energy Technology and Climate Policy Outlook) la crescita annuale media della domanda di energia primaria a livello

mondiale nel periodo 2000-2030 sarà attorno al 1,8 % per anno. Purtroppo anche questo incremento nella domanda

d’energia primaria sarà nella maggior parte destinato ad essere soddisfatto attraverso le riserve di combustibili fossili,

con ulteriore emissione in atmosfera di gas serra ed altri inquinanti. Inoltre tali riserve non sono rinnovabili e perciò

destinate all’esaurimento, con l’ovvia conseguenza di diventare sempre più costose.

Attualmente il livello di emissione di CO2 in atmosfera pro capite nelle nazioni in via di sviluppo è solo il 20% di quello

attribuibile al singolo abitante dei paesi industrializzati. All’avanzare del livello di industrializzazione nei paesi ad eco-

nomia emergente corrisponderà ovviamente un sensibile incremento della relativa emissione di anidride carbonica e

altri gas ad effetto serra. Si prevede che nel 2030 l’emissione di anidride carbonica in atmosfera dei paesi attualmente

in via di sviluppo rappresenterà la metà dell’emissione mondiale di gas serra. Per contrastare almeno in parte tale ten-

denza, i paesi industrializzati sono chiamati a favorire rapidamente lo sviluppo di nuove tecnologie energetiche pulite

nei confronti dell’impatto sull’ambiente.

Un primo modesto passo indiretto verso questo obiettivo può essere considerato l’entrata in vigore, lo scorso 16 feb-

braio 2005, del protocollo di Kyoto, che impegna i paesi industrializzati aderenti ad una riduzione nella emissione di

gas serra nell’atmosfera, mediamente nel periodo 2008-2012, rispetto all’anno di riferimento 1990. La quota parte di

riduzione accettata globalmente dai quindici paesi dell’Unione Europea (precedenti il recente allargamento a 25 paesi)

è dell’otto per cento: l’impegno dell’Italia è del 6,5%.

L’emissione equivalente integrata di gas serra in Italia nel 1990 è stata di 522 Mt CO2 equivalente; quella relativa

all’anno 2000 è stata invece di 543,5 Mt CO2 equivalente, con un incremento quindi del 4,1%. Rispetto all’impegno

(riduzione del 6,5%), l’Italia era quindi indietro del 10,6% nel 2000, e la tendenza non è mutata in questi ultimi anni.

Neppure l’Europa nella sua globalità (EU-15) può essere considerata da questo punto di vista virtuosa, nonostante

alcuni paesi (Lussemburgo, Germania, Svezia, UK) abbiano già raggiunto risultati apprezzabili nel confronto dei rispet-

tivi impegni; nel suo complesso EU-15 era (anno 2000) sotto obiettivo del 4,5 %; secondo recenti valutazioni di fonte

comunitaria, sembra che le politiche locali in vigore saranno in grado di ridurre entro il 2010 l’emissione EU-15 di gas

serra di solo lo 0,5% dal livello del 1990, e quindi molto al di sotto dell’impegno nell’ambito del protocollo di Kyoto.

È quindi necessario un rinnovato impegno nella ricerca ed applicazione di fonti d’energia pulite e del risparmio ener-

getico.

34

Ad indirizzi di tipo comunitario sono seguite normative nazionali, regionali e comunali: Decreto Legislativo 311/06

sull’efficienza energetica degli edifici, Decreto “Conto energia” sull’energia fotovoltaica, Direttive della Regione Lombar-

dia su temi energetici e di edilizia bioclimatica (27 dic 2006) e il nuovo Regolamento Edilizio del Comune di Brescia

(gennaio 2007).

Aspetti generali di sostenibilità degli edifici

Le considerazioni sopra esposte e la loro importanza sociale hanno determinato la volontà di prendere in consider-

azione, nell’ambito della progettazione degli edifici del comparto Sannazzaro, gli aspetti correlati con la sostenibilità

energetico-ambientale delle nuove strutture considerando l’intero “ciclo di vita” della costruzione suddiviso nei periodi

di costruzione e di utilizzo.

La durata delle attività di costruzione è un periodo abbastanza corto (pochi anni), ma è necessario valutare le conseg-

uenze ambientali di tale fase. Saranno pertanto valutati i problemi generati dal cantiere (rumore, polvere, disturbo del

traffico urbano) e l’effetto manifatturiero e di trasporto dei materiali al cantiere. Verranno quindi predisposte adeguate

mitigazioni ed i percorsi di viabilità interna del cantiere saranno studiati per limitare il transito di mezzi in prossimità

delle altre abitazioni. Il sito sarà inoltre oggetto di un apposito studio di impatto acustico ed il rumore generato dalle

lavorazioni sarà monitorato per tutto il periodo di costruzione.

L’utilizzo di un edificio è il periodo più lungo, dove l’interazione con l’ambiente avviene principalmente con le capacità

tecniche (riscaldamento domestico, aria condizionata, installazioni sanitarie) e la gestione dello spreco domestico. In

particolare la progettazione terrà conto degli interventi di retrofitting, necessari nel corso della vita dell’edificio, per

sostituire elementi obsoleti e per ripristinare l’edificio. Nel seguito del presente documento vengono pertanto riassunte le

filosofie e le applicazioni tecniche tese a garantire un elevato grado di sostenibilità ambientale.

In particolare nella fase di progettazione sarà adottato un protocollo per la stima del livello di qualità ambientale de-

gli edifici, che consentirà di misurarne la prestazione rispetto ai criteri e sottocriteri suddivisi nelle 2 seguenti aree di

valutazione:

1. Consumo di risorse

1.1. energia primaria per la climatizzazione invernale

1.2. acqua calda sanitaria

1.3. contenimento consumi energetici estivi

1.3.1. controllo della radiazione solare

1.3.2. inerzia termica

1.4. illuminazione naturale

1.5. energia elettrica da fonti rinnovabili

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1.6. materiali eco-compatibili

1.6.1. materiali rinnovabili

1.6.2. materiali riciclati/recuperati

1.7. acqua potabile

1.7.1. consumo di acqua potabile per irrigazione

1.7.2. consumo di acqua potabile per usi indoor

1.8. mantenimento delle prestazioni dell’involucro edilizio

2. Carichi ambientali

2.1. emissione di gas serra

2.2. rifiuti solidi

2.3. rifiuti liquidi

2.4. permeabilità aree esterne

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masterplan San nazzaro - estensione del parco - il centro verde dell’intervento

37

masterplan San nazzaro - edifici residenziali

38

masterplan San nazzaro - edifici residenziali- continuità con il contesto residenziale esistente

39

masterplan San nazzaro - edifici commerciali

40

masterplan San nazzaro - edifici terziario

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Aspetti normativi e tecnici di sostenibilità energetico-ambientale

Nell’ambito dell’intervento di riqualificazione urbanistica del comparto saranno approfondite le tecniche costruttive di

sostenibilità ambientale e verificata l’applicabilità di moderni concetti di progettazione ad alta efficienza energetica

che contempleranno il riscaldamento, il raffreddamento, l’uso di fonti energetiche rinnovabili ma anche l’uso di materiali

eco-compatibili.

In particolare verrà dapprima studiata la relazione fra gli edifici e l’ambiente circostante con particolare riferimento alla

ventilazione del sedime e al fenomeno conosciuto con il nome di isola di calore. In funzione della situazione del vento,

delle superfici e della capacità termica degli edifici si genera infatti una significativa differenza tra le temperature delle

aree costruite e delle aree verdi.

E’ noto infatti come il microclima del comparto viene anche influenzato dall’esistenza delle superfici d’acqua inserite

nel parco. Queste riflettono le radiazioni e l’acqua evaporata dalla superficie, raffreddando lo specchio d’acqua. Allo

stesso tempo l’acqua assorbe una gran quantità di calore grazie alla sua capacità termica. Come risultato, gli specchi

d’acqua hanno un’ influenza sull’equilibrio del clima anche a livello locale, quando vengono messi in atto insieme con

altri fattori come ad esempio l’effetto del vento prima citato. Per questo motivo gli specchi d’acqua sono stati pensati

con il lato principale parallelo alle correnti ventose dominanti (figura 1) la cui direzione è nord/nord-est.

L’approfondimento di tali fenomeni costituirà la base da cui partire per lo sviluppo della progettazione di dettaglio dei

singoli edifici, che grazie ad una visione d’insieme del comparto urbanistico saranno dotati di soluzioni adatte alla loro

collocazione reciproca oltre che alla destinazione d’uso.

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Le soluzioni costruttive dei diversi lati degli edifici saranno quindi influenzate da tali fattori, cercando così di sfruttare al

meglio gli effetti degli agenti naturali sull’edificio.

La filosofia progettuale prevede poi che tutte le costruzioni abbiano involucri che consentano di minimizzare la richiesta

di energia. In particolare gli edifici saranno progettati applicando i parametri limite, relativi all’efficienza energetica,

richiesti dal DPR 311/06 per l’anno 2010.

In funzione della destinazione d’uso e dell’idea architettonica dell’edifico sarà quindi valutata la possibilità di applicare

sistemi costruttivi quali tetti verdi e serre solari: i primi tesi a limitare gli effetti dell’insolazione solare estiva sulle superfici

orizzontali e le seconde, impiegate nelle pareti esposte a sud degli edifici residenziali, realizzate per sfruttare al meglio

gli apporti gratuiti di calore derivati dall’irraggiamento solare invernale.

masterplan Sannazzaro - sostenibilità - Particolare dei tetti verdi

Il posizionamento delle aperture vetrate sarà tale da garantire un apporto solare invernale gratuito e saranno valutate

opportune schermature per limitare l’irraggiamento estivo cercando il giusto compromesso tra risparmio energetico ed

illuminazione degli ambienti.

La quantità di energia termica ed elettrica richiesta per garantire le condizioni di confort interne (luminosità, temperatura,

etc..) sarà prodotta e distribuita mediante impianti ad alta efficienza e bassa emissione di CO2.

Verranno impiegati il teleriscaldamento cittadino e, ove possibile, l’acqua di falda;. fonte energetica naturale e rinnova-

bile, che attraverso l’uso di pompe di calore ad alto rendimento ( sia per il riscaldamento che per il raffreddamento

degli ambienti) limita così le emissioni di CO2. Inoltre negli edifici residenziali, verranno installati dei pannelli radianti

che permetteranno di utilizzare l’energia naturale dell’acqua di falda per raffreddare direttamente gli ambienti (free-

cooling). L’applicabilità di tale soluzione si basa sulla conoscenza dell’esistenza nel sedime di pozzi ad elevata portata

ma andrà ulteriormente valutata mediante apposite verifiche di emungimento.

Caso per caso sarà poi studiata la convenienza energetica dell’installazione di sistemi di accumulo di ghiaccio al fine di

spostare il prelievo di energia elettrica necessaria ai gruppi frigoriferi nel periodo notturno.

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Particolare attenzione sarà anche posta al ciclo di utilizzo dell’acqua prelevata dal sottosuolo per la condensazione

dei gruppi frigoriferi. Dopo tale utilizzo l’acqua potrà infatti essere riutilizzata a servizio dei gruppi frigoriferi ed infine

sfruttata per l’irrigazione delle aree verdi private e pubbliche del parco, per la quale è anche previsto l’utilizzo delle

acque piovane opportunamente recuperate, oppure per alimentare le reti del servizio idrico di scarico (sciacquoni dei

W.C., etc..) presenti negli edifici.

Gli impianti di distribuzione ed emissione dell’energia in ambiente saranno studiati al fine di utilizzare al meglio i fluidi

prodotti con sistemi efficienti. Negli edifici residenziali saranno ad esempio utilizzati principalmente sistemi radianti per

il riscaldamento invernale ed il raffrescamento estivo.

Il rinnovo dell’aria ambiente sarà poi studiato in modo da sfruttare ove possibile sistemi di ventilazione naturale (anche in

funzione dei flussi di vento nel comparto) e laddove sarà necessario installare sistemi di ventilazione meccanica saranno

previsti impianti con recupero di calore.

L’energia necessaria al mantenimento delle condizioni ambientali di confort sarà anche derivata da fonti rinnovabili:

solare fotovoltaico, solare termico ed eolico.

L’applicazione delle celle fotovoltaiche sarà volta ad integrare gli elementi tecnici nell’architettura degli edifici, come ad

esempio rappresentato nella figura.

masterplan Sannazzaro - sostenibilità - esempio di integrazione di pannelli fotovoltaico nell’edificio

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Anche i pannelli solari termici, dove sarà possibile la loro applicazione, saranno studiati per integrarsi con l’architettura

degli edifici. E’ previsto inoltre uno studio dedicato per valutare l’applicabilità di sistemi solari termici associati a gruppi

frigoriferi ad assorbimento per la produzione di acqua refrigerata necessaria al raffrescamento dei locali con carichi

termici principalmente influenzati dalle condizioni climatiche esterne (irraggiamento solare e temperatura esterna).

Lo studio approfondito della ventilazione dell’intero sedime consentirà di valutare l’applicazione di generatori microe-

olici di energia elettrica. Tali impianti potranno essere eventualmente installati sulla sommità degli edifici evitando così

la realizzazione di dedicate torri.

Unitamente al teleriscaldamento ed alle pompe di calore, per la produzione dei fluidi caldi e freddi, saranno installate

piastre ad induzione per la cottura dei cibi, facendo venir meno l’esigenza di una rete di distribuzione del gas metano

con miglioramento della sicurezza degli edifici e l’eliminazione di ulteriori fonti di combustione locale che contribuis-

cono all’emissione non controllata di CO2.

Particolare attenzione sarà posta allo studio dell’isolamento acustico dal rumore esterno e la propagazione del rumore

verso l’esterno mediante l’utilizzo di apparecchiature a contenuta potenza acustica, di appositi silenziatori e strutture ad

alto indice fonoisolante.

Per garantire una conduzione e manutenzione che garantiscano l’utilizzo al meglio delle tecnologie innovative im-

piegate nella costruzione saranno installati sistemi di supervisione ad elevata automazione collegati a tutti gli impianti

consentendo la loro gestione secondo le più aggiornate tecniche di building management.

masterplan Sannazzaro - sostenibilità - esempio di integrazione di generatori microeolici nell’edificio

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Alcune considerazioni finali

L’applicazione dei concetti sopra esposti saranno alla base della progettazione di tutto il comparto che rappresenterà

così un esempio di edilizia eco sostenibile che sotto la spinta dell’evoluzione legislativa evolve verso prestazioni e

soluzioni d’avanguardia al fine di garantire la minimizzazione delle emissioni di CO2 generate dalla costruzione e

dall’utilizzo degli edifici.

L’adozione del protocollo di stima del livello di qualità ambientale degli edifici costituirà la guida alla progettazione

integrata per il raggiungimento di tali obiettivi, e consentirà infine di verificarne i risultati reali e di certificarne la perfor-

mance ambientale nel suo complesso.

Sanazzaro è un quartiere autonomo, nel quale gli abitanti possono trovare la rappresentazione della Brescia del XXI

secolo, fatta di verde, di spazi pubblici vitali, da edifici residenziali che seguono principi ecologici, e ideato intorno a

un‘edificio pubblico che ne rappresenta il suo nuovo centro.

Qui, ogni edificio è unico in sé, afferma la propria identità creando al contempo uno skyline di acesso alla città uni-

tario.

Sostenibilità è risparmio energetico, bassi consumi e massimo utilizzo delle risorse.

Sannazzaro ha edifici altamente ecologici, con pannelli votovoltaici e estesi tetti a verde, pareti perimetrali ad alto con-

tenuto di risparmio energetico, utilizzo di materiali naturali nelle principali facciate degli edifici, dettagli costruttivi ade-

guati alle migliori classi energetiche, distribuzioni planimetriche per consentire il miglior utilizzo possibile dell’esposizioni

solari, rapporti S/V in grado di garantire poca dispersione.

La disposizione degli edifici non forma in alcun modo un muro, un ostacolo insuperabile alla visione e al godimento

della dimensione verde e pubblica del quartiere.

Le residenze, gli edifici commerciali e per uffici, posti al bordo dell’intervento, mentre proteggono il parco dall’inquinamento

acustico, permettono di essere traguardati da assi visivi che mettono in comunicazione l’interno dell’intervento con

l’esterno, il parco con gli edifici residenziali circostanti, i percorsi con le vie esistenti.

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Sostenibilità - diagrammi - sistema dei trasporti pubblici

47

Sostenibilità - diagrammi - protezione del parco dal traffico della via dalmazia

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7.3 Permeabilità

La visione del parco per gli abitanti del quartiere è una valorizzazione della situazione esistente.

Gli assi visivi rappresentati nei diagrammi planimetrici, insieme alle viste tridimensionali, mostrano la grande permea-

bilità visiva dei fronti urbani di Sannazzaro.

Questa permeabilità visiva è la conseguenza della disposizione planimetrica degli edifici, che non sono allineati o

ortogonali ai fili stradali, e allo studio accurato delle loro altezze.

Come descritto precedentemente, Sannazzaro ha edifici di altezze differenti in funzione della loro localizzazione; più

alti e densi verso la via Dalmazia, a creare un fronte urbano di grande rilevanza, più contenute e rarefatte negli edifici

residenziali al bordo del parco.

La disposizione sui bordi di confine della maggior parte degli edifici permette inoltre di creare un fronte urbano sulla

via Dalmazia di grande suggestione, trasformando questo importante viale di Brescia in un vero boulevard, ricco di

attività, di viste sulle alberature a verde e di visuali verso il parco.

dalle interazioni con l’esterno e disposto secondo le linee visuali di tutto l’intervento.

Il parco, polmone verde per le circostanti residenze e nucleo strategico dell’intera progettazione, è un insieme di spazi

pubblici sviluppato come idea di “nuovo centro della città”; le sue aperture, offerte in ogni direzione verso la città,

evitano che il verde diventi un fatto circoscritto e lo caratterizzano piuttosto come elemento di più ampia portata che

può diventare un occasione per l’intero quartiere.

Il susseguirsi di percorsi pedonali attrezzati, aree di sosta, di performance, di gioco, di specchi d’acqua artificiali,

dalle svariate opportunità di utilizzo, differenti occasioni di intrattenimento e l’opportunità di collegare il quartiere da

nord a sud e da est a ovest.

Si va a creare, quindi, un sistema strategico di spazi pubblici a verde nella zona sud della città che, grazie alla

Sostenibilità - masterplan Sannazzaro - l’edificio comunale come agorà e ingresso alla città di Brescia

49

Permeabilità - diagrammi - assi verdi dell’intervento

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Permeabilità - diagrammi - ingressi al parco e coperture a verde

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Permeabilità - diagrammi - assi visivi

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Permeabilità - diagrammi - assi verdi dell’intervento

53

8 - Il progetto degli spazi pubblici

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8. Il progetto degli spazi pubblici

8.1 Il parco e gli aspetti paesaggisti

Il centro del nuovo quartiere Sannazzaro, l’elemento che unifica queste diversità dell’intorno, che connette e riqualifica

l’ambiente, è il parco, vero centro e magnete dell’intervento, con il suo disegno privo di astrazioni e concreto, formato

dalle interazioni con l’esterno e disposto secondo le linee visuali di tutto l’intervento.

Il parco, polmone verde per le circostanti residenze e nucleo strategico dell’intera progettazione, è un insieme di spazi

pubblici sviluppato come idea di “nuovo centro della città”; le sue aperture, offerte in ogni direzione verso la città,

evitano che il verde diventi un fatto circoscritto e lo caratterizzano piuttosto come elemento di più ampia portata che

può diventare un occasione per l’intero quartiere.

Il susseguirsi di percorsi pedonali attrezzati, aree di sosta, di performance, di gioco, di specchi d’acqua artificiali, dalle

svariate opportunità di utilizzo, differenti occasioni di intrattenimento e l’opportunità di collegare il quartiere da nord

a sud e da est a ovest.

Si va a creare, quindi, un sistema strategico di spazi pubblici a verde nella zona sud della città che, grazie alla

creazione di un’efficiente rete di piste ciclabili, collegamenti pedonali e all’installarsi della futura fermata del Metrobus,

permetterà forme di mobilità ecologiche a ampio raggio.

L’organizzazione spaziale del parco prevede l’alternanza di aree piantumate, aree con calcestre e massi e aree a

prato, che si addensano e si sviluppano con una superficie maggiore nella parte centrale, bordate da zone in cui si con-

centra una vegetazione su diversi livelli; un primo livello più basso è costituito dal Myscanthus che non supera l’altezza

di 1/1,5 m., un secondo livello è costituito dalla dominanza di carpinus betulus, che raggiunge altezze maggiori, e si

presenta in accompagnamento ad altre essenze scelte fra quelle di derivazione locale.

La scelta delle differenti specie arboree e la loro collocazione nasce dal desiderio di poter estendere la fruibilità di

questo spazio in ciascuna stagione dell’anno, di definire gli spazi pubblici e privati, di individuare i percorsi principali,

mentre la scelta di creare vaste aree a prato asseconda la filosofia di far vivere il parco in maniera il più possibile libera

da parte degli utenti. Il prato, infatti, non presenta una struttura rigida e organizzata, ma permette di svolgere contempo-

raneamente molteplici e diverse attività, come la sosta per prendere il sole o riposarsi, la corsa e altre attività sportive,

i giochi come quello del calcio oppure la possibilità di fare pic-nic (se previsto dai regolamenti comunali).

Uso versatile e flessibile, la presenza di molti bordi di attività ricreative e di ristorazione, l’idea di molti spazi con diverse

identità, rende l’area viva e quindi sicura per i cittadini.

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Parco - esempio di sezione sui percorsi pedonali di primo livello

Per assecondare questa filosofia si è avvertita la necessità di creare un confine “morbido” tra aree con destinazioni

d’uso differenti, preferendo la modellazione del terreno alle classiche barriere costruite e in una direzione di un’efficace

integrazione degli spazi dove la continuità visuale possa essere garantita sotto ogni punto di vista.

Le aree a prato sono collegate fra loro da percorsi principali in cemento e percorsi secondari in levocell. Il percorso

principale da sud è caratterizzato nella parte bassa a ovest da un viale di magnolie. Sono previste inoltre, per rispettare

gli standard dei parchi cittadini, un’area gioco attrezzata per le attività rivolte agli utenti più piccoli.

Il Fiume Garzetta delle Fornaci, a seguito di ripetuti sopralluoghi e rilievi fotografici è parso durante tutto il corso

dell’anno un ricettacolo di rifiuti e detriti provenienti da nord, essendo canale scolmatore per parte del bacino superiore

di raccolta delle acque meteoriche.

Il rapporto con il verde e con il modello storico della città di Brescia è il modello di città sostenibile di San naz-

zaro.

La città sostenibile, come quella storica, è formata da un mix di attività e di persone che vivono e lavorano nello stesso

quartiere, che utilizzano il meno possibile i mezzi di trasporto privati e il più possibile quelli pubblici, che trovano i

servizi di cui abbisognano la vita quotidiana e quelli ricreativi all’interno del proprio quartiere.

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Parco - lo studio delle specie arboree è stato progettato in funzione degli anni di crescita e della fioritura nelle diverse stagioni dell’anno

Parco - lo studio delle superfici di sosta e di transito è stato progettato a seconda delle diverse funzioni

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Parco - sono è prevista un’area gioco bambini e l’utilizzo di materiali naturali

Parco - sono percorsi pedonali di diverso livello con finiture in materiali naturali

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Parco - diagramma percorsi pedonali

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Parco - diagramma rapporto tra aree di verde privato e parco

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Parco - diagramma rapporto tra aree di verde privato e parco - disvilvelli e recinzioni

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8.1 Il parco

L’organizzazione spaziale del parco si è molto semplificata pur mantenendo l’alternanza di aree piantumate, aree con

calcestre e massi e aree a prato, che si addensano e si sviluppano con una superficie maggiore nella parte centrale,

bordate da zone in cui si concentra una vegetazione su diversi livelli; un primo livello più basso è costituito dal Myscan-

thus che non supera l’altezza di 1/1,5 m., un secondo livello è costituito dalla dominanza di carpinus betulus, che rag-

giunge altezze maggiori, e si presenta in accompagnamento ad altre essenze scelte fra quelle di derivazione locale.

La scelta delle differenti specie arboree e la loro collocazione rimane inalterata rispetto al precedente PII.

Una rigida divisione tra il traffico veicolare e pedonale garantisce una qualità dell’area del tutto nuova. I percorsi pre-

senti all’interno del parco diventano aperture in ogni direzione verso la città; si susseguono percorsi pedonali attrezzati,

aree di sosta, di performance, di gioco, corsi d’acqua che forniscono svariate opportunità di utilizzo da parte dei fruitori

e differenti occasioni di intrattenimento.

I percorsi si intrecciano collegando da nord a sud e da est a ovest l’intera area d’intervento.

La scelta delle differenti specie arboree e la loro collocazione nasce dal desiderio di poter estendere la fruibilità di

questo spazio in ciascuna stagione dell’anno, di definire gli spazi pubblici e privati, di individuare i percorsi princi-

pali.

La necessità di creare un confine “morbido” tra aree con destinazioni d’uso differenti, preferendo la modellazione del

terreno alle classiche barriere costruite va in una direzione di integrazione degli spazi dove la continuità visuale possa

essere garantita sotto ogni punto di vista.

8.2 Le piazze e le strade pedonali

La piazza è il luogo della socialità, dell’accesso all’informazione e del vivere democratico; è lo spazio deputato

all’incontro e allo scambio, dove cultura e storia, simboli e tradizioni, rivivono quotidianamente; autentica invenzione

urbanistica della democrazia, sede delle assemblee cittadine e dei dibattiti politici.

La filosofia di progettazione del nuovo masterplan rimane caratterizzata dall’importanza data al sistema di piazze;

piazze di relazione, come nella tradizione italiana, con diverse situazioni ai confini, geometrie e materiali di finitura

62

Le piazza - diagramma che individua i due poli degli spazi pubblici -

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differenziati a seconda dell’orientamento, varietà di flussi pedonali, varietà di eventi e di manifestazioni a seconda

delle suggestioni dei singoli luoghi.

Alla piazza dell’edificio comunale sono collegati altri due spazi piazza con diverse forme, componenti e modi d’uso.

Le piazze vengono così a carratterizzare l’intero percorso edonale che attraversa l’edificato su via Dalmazia, dalla gal-

leria coperta fino all’ingresso della nuova sede comunale, in un percorso vario e ricco di occasioni di intrattenimento

e di incontro.

Ne consegue che uno dei criteri qualitativi del progetto risiede proprio nella proposta di spazi di piazza che possono

essere allo stesso tempo più individuali, protetti e in diretto contatto con il parco pubblico tra gli edifici, ma anche aperti

e in diretto contatto con la città, sia per avvenimenti e manifestazioni che per eventi celebrativi di rilevanza pubblica.

La prima piazza per importanza è quella rappresentativa posta all’intorno dell’edificio comunale, vera agorà del quar-

tiere, posta su più livelli, con spettacolari viste sul parco, luogo di incontro, dibattito culturale e naturale estensione dello

spazio interno previsto nell’edificio centrale.

La piazza dell’agorà è suddivisa in due luoghi, uno verso il parco, gradonato, da cui spicca uno straordinario viaggio

pedonale verso il verde, uno verso l’ingresso dell’edificio, caratterizzato dalla sua elegante disposizione di luogo di

rappresentanza.

Il primo luogo crea spazi più individuali, protetti e in diretto contatto con il parco pubblico, il secondo spazi più pub-

blici, aperti e in diretto contatto con la città sul fronte di via Salgari e via Dalmazia, dove un percorso carrabile di

rappresentanza serve per le serate di consiglio, per avvenimenti e manifestazioni politiche e celebrative di rilevanza

pubblica.

La piazza d’ingresso dell’edificio comunale è uno spazio multifunzionale di rappresentanza verso la città in grado di

garantire sia la permeabilità con il tessuto urbano sia il necessario spazio di rispetto e di sicurezza dell’intero comp-

lesso.

La piazza rialzata dell’edificio comunale è pensata come naturale punto d’incontro tra tutti i flussi pedonali del Comune

e del parco pubblico, ha un ottimo confort acustico e una dimensione proporzionata all’altezza degli edifici circostanti,

un’illuminazione naturale sufficiente alle sue attività, sia per un eventuale ampliamento esterno degli eventi, sia come

luogo per la sosta, il relax e la visone del verde del parco.

La seconda piazza, quella ricreativa, posta tra l’edificio comunale e la strada commerciale, è il luogo del relax e del tem-

po libero, ha un solo livello con sistemazioni a verde “controllato”, ed è dotata di servizi commerciali per la ristorazione.

L’area verso il parco è protetta da una porticato con copertura a verde che permette l’utilizzo esterno con tavolini

64

8.3 La riqualificazione di Via Dalmazia e il rapporto con le aree adiacenti

La destinazione d’uso del piano terra degli edifici lungo la Via Dalmazia conserva il piano commerciale previsto dal

precende masterplan.

Al centro della via è stato collocato l’ingresso alla galleria commerciale, per dare grande vitalità alla via ed ai bordi

dell’intervento, caratterizando la Via Dalmazia con un manufatto architettonico di grande suggestione.

La galleria ha una grande tradizione in Italia; si pensi solamente alla galelria di Milano, un luogo diventato il cuore

della città, non solo per le attività commerciali, ma per le sue caratteristiche di spazio urbano, per la sua luminositò e

per le sue dimensioni.

In questa prospettiva la galleria di San nazzaro con ele sue dimensioni, la presenza dinamica di fronti commerciali, il

suo spazio centrale di incontro, la sua copertura luminosa, intende essere un luogo prestigioso e di grande attrazione.

Il suo ingresso verrà a caratterizzare il prospetto sulla via Dalmazia, come un invito a considerare questo luogo un vero

centro mutlifunzionale urbano di aggregazione.

La copertura della parte centrale, che forma la terza piazza di San nazzaro, è realizzata con piattaforme opache im-

merse in superfici vetrate, disposte nello spazio per calibrare la luce dello spazio interno, limitando al massimo la luce

diretta e favorendo una diffusa illuminazione indiretta in tutta la sua estensione, ampliando la sensazione di essere in

un luogo riconoscibile e memorabile.

Le alberature a verde lungo la via dalmazia diminuiscono l’impatto visivo dei primi piani sulle prospettive del boule-

vard, e si interrompono in prossimità dell’ingresso alla galelria, per metterne in risalto le qualità architettoniche e di

aggregazione.

La facciata dell’edificio comemrciale verso via Dalmazia ha un rivestimento esterno in pannelli disposto secondo ango-

lazioni indipendenti dalla rigida geometria dell’edificio scatolare richiesta per la massima efficenza della distribuzione

commerciale, conferisce valore aggiunto agli spazi pubblici antistanti, in relazione ai percorsi, alla via Dalmazia, con

una disposizione delle superfici che la renderanno viva e costantemente ricca di luminosità variabili durante il corso

della giornata e delle stagioni.

I percorsi veicolari lungo la via Dalmazia dal flusso di traffico lungo il controviale già pervisto, che da ora accesso alle

rampe dei parcheggi interrati della zona comemrciale e degli uffici, dalle fermate di mezzi pubblici.

Questa configurazione di intense attività fornirà a via dalmazia un’immagine dinamica e attiva,e non di solo transito

perchè attenta alla qualità del suo territorio e al suo sviluppo.

Gli edifici posti al di sopra dei piani commerciali svetteranno infine come i più alti sulla via, e grazie alle loro coerenti

altezze formeranno la percezione del grand boulevard, che prenderà energia e alimento dal loro stretto rapporto con

le dimensioni della città contemporanea.

65

Via Dalmazia; sezioni della strada

66

9. Gli edifici del masterplan

67

9. Gli edifici del masterplan

9.1 Le residenze nel parco

All’interno del disegno del parco sono localizzati i lotti privati residenziali: a sud est i blocchi costituiti dagli edifici 1-2

-3 e 4, a confine con il centro commerciale urbano gli edifici 5a e 5b.

Nel rispetto delle direttrici progettuali del comparto Sannazzaro, il progetto dei blocchi residenziali si pone in continuità

con la città esistente e con le nuove funzioni urbane che saranno ospitate nell’area.

L’intervento, a sola destinazione residenziale, è suddiviso in più gruppi:

- un primo gruppo a Sud Est, costituito da 3 edifici con altezze comprese tra 7 e 9 piani (più il piano terra).

- un edificio a Est con altezza di 12 piani (più il piano terra).

- un secondo gruppo di edifici, il 5a e il 5b, con altezza di 16 piani (più il piano terra)

Il progetto a Sud Est è arretrato rispetto al filo stradale della via Salgari per ricavare una fascia verde di rispetto con

le alberature esistenti integrate da nuovi esemplari, ove mancanti. La fascia verde costituisce una protezione visiva e

acustica al viale e permette di inserire l’intervenendo in un contesto naturale.

Per tali edifici sono inoltre previsti due livelli interrati con parcheggi, cantine e locali tecnici, dove sono ubicati la totalità

dei parcheggi pertinenziali, le cantine ad uso degli appartamenti e gli impianti comuni.

Gli edifici hanno un ingresso di rappresentanza con un drop-off che si stacca dal controviale di Via Ischia, dove è

collocata la portineria generale del complesso. A questo sono affiancati due ingressi pedonali in corrispondenza delle

rampe veicolari, il cui disegno è il più possibile integrato con il resto delle sistemazioni a terra a verde.

Il progetto a Nord ha ingressi separati e sagoma degli edifici studiata per permettere la maggior estensione possibile

del verde profondo del parco.

Tutti i giardini privati sono accessibili solo ai pedoni, oltre alla percorribilità di emergenza per i mezzi di soccorso.

L’accurata progettazione degli spazi aperti privati ha come obiettivo che queste aree si propongano come l’estensione

visiva del verde del parco pubblico. La disposizione degli edifici è concepita per garantire un impianto permeabile con

corridoi verdi e coni ottici che mettono in relazione il parco con i quartieri esistenti.

68

L’assetto planimetrico crea spazi raccolti verso il cuore verde del progetto e non presenta fronti “urbani” verso l’esterno

dell’area ed è strutturato su differenti livelli altimetrici.

A circa +1.50 m d’altezza rispetto al livello del parco sono poste le aree residenziali, circondate da una recinzione

che garantisce una privacy visiva ai piani bassi dell’edificio. In funzione della configurazione del parco la suddetta

recinzione è integrata da una siepe e da un piano inclinato che raccorda il livello dell’area residenziale con il parco.

Grazie alla dotazione di giardini pertinenziali posti in prossimità degli appartamenti e/o studi professionali collocabili

ai piani terra degli edifici, viene ulteriormente ampliata la sensazione di continuità tra verde pubblico e privato.

Lo studio di tutte le residenze si è sviluppato secondo le idee generali dell’originario PN14 con gli obiettivi di dare

forma concreta ad un significativo intervento aperto alla città e di proporre edifici i cui caratteri unitari e ripetitivi, tipici

della residenza urbana, siano in grado di esprimere specificità proprie in ogni singolo intervento.

l concetto architettonico deriva dallo studio di edifici composti da semplici tipologie in linea, rettilinea, curvata e seg-

mentata, la cui disposizione sul terreno, oltre a sfruttare i migliori orientamenti solari, permette di ottenere visuali aperte

con il contesto esistente e con il nuovo parco.

Tutti gli edifici hanno disposizioni interne semplici e flessibili e sono dotati di ampie porzioni di spazi esterni e di balconi

che mettono, in relazioni sempre mutevoli, le diverse unità abitative a contatto visivo con le suggestive prospettive del

contesto.

Si prevede una rete di percorsi pedonali interni ai lotti privati, in alternanza ad aree verdi a prato e l’inserimento delle

rampe di accesso ai parcheggi interrati pertinenziali integrati all’architettura e alla sistemazione esterna dei complessi

residenziali.

69

9.2 Gli edifici residenziali

9.1 Le residenze nel parco- edifici 1-2-3-

Insieme agli altri comparti residenziali di Sannazzaro, il progetto delle residenze si pone in continuità con la città esist-

ente e con le nuove funzioni urbane che verranno ospitate dall’area.

Lo studio delle residenze si è svilupppato secondo le idee generali dell’originario PN14 con gli obiettivi di dare forma

concreta ad un significativo intervento aperto alla città e di proporre edifici i cui caratteri unitari e ripetitivi, tipici della

residenza urbana, siano in grado di esprimere specificità proprie in ogni singolo intervento.

Il concetto architettonico deriva dallo studio di edifici composti da semplici tipologie in linea, curvata e segmentata,

la cui disposizione sul terreno, oltre a sfruttare i migliori orientamenti solari, permette di ottenere visuali aperte con il

contesto esistente e con il nuovo parco.

Tutti gli edifici hanno disposizioni interne semplici e flessibili e sono dotati di ampie porzioni di spazi esterni e di balconi

che mettono, in relazioni sempre mutevoli, le diverse unità abitative a contatto visivo con le suggestive prospettive del

contesto.

masterplan Sannazzaro - edifici 1.2.3- il prospetto mostra l’altezza crescente degli edifici

70

LANDSCAPE

Il progetto degli spazi aperti è struttturato su differenti livelli altimetrici. A circa +1.50 m d’altezza rispetto al livello del

parco sono poste le aree residenziali, circondate da una recinzione che garantisce una privacy visiva ai piani bassi

dell’edificio. In funzione della configurazione del parco la suddetta recinzione può essere integrata da una siepe o da

un piano inclinato che raccorda il livello dell’area residenziale con il parco.

Dotato di giardini pertinenziali posti in prossimità dei possibili appartamenti o studi professionali collocabili ai piani

terra degli edifici, l’area si propone come l’estensione visiva del verde del parco pubblico.

Grande importanza viene data alla viabilità della nuova area. Il collegamento al residenziale viene garantito creando

sul lato est il prolungamento di via Ischia che confluisce naturalmente in via Salgari, a nord il prolungamento di via

Corsica che termina a senso unico in via Don Bosco. In questo modo vengono rispettate le indicazioni suggerite negli

strumenti urbanistici e si crea una autonomia.

Una rigida divisione tra il traffico veicolare e pedonale garantisce una qualità d’usufrutto dell’area del tutto nuova. I per-

corsi presenti all’interno del parco diventano aperture in ogni direzione verso la città; si susseguono percorsi pedonali

attrezzati, aree di sosta, di performance, di gioco, corsi d’acqua che forniscono svariate opportunità di utilizzo da parte

dei fruitori e differenti occasioni di intrattenimento.

I percorsi si intrecciano collegando da nord a sud e da est a ovest l’intera area d’intervento.

La scelta delle differenti specie arboree e la loro collocazione nasce dal desiderio di poter estendere la fruibilità di

questo spazio in ciascuna stagione dell’anno, di definire gli spazi pubblici e privati, di individuare i percorsi princi-

pali.

La necessità di creare un confine “morbido” tra aree con destinazioni d’uso differenti, preferendo la modellazione del

terreno alle classiche barriere costruite va in una direzione di integrazione degli spazi dove la continuità visuale possa

essere garantita sotto ogni punto di vista.

71

masterplan Sannazzaro - edifici 1.2.3.4.5.5a - inserimento degli edifici nel verde del parco e dei giardini privati

1

23

4

5A

5B

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UNITA’ ABITATIVE – STANDARD APPARTAMENTI

Nello studio delle unità abitative sono state prese a riferimento le seguenti linee guida:

- la suddivisione zona giorno, zona notte;

- la flessibilità degli ambienti rispetto a possibili trasformazioni future;

- la creazione di spazi interni di qualità con finiture e dotazioni tecnologiche avanzate.

I tagli delle unità abitative rispecchiano quanto richiesto nelle indicazioni fornite dalla Committenza.

In tutti gli edifici di progetto compaiono tagli che variano dai 45 mq (bilocali), 90 mq (trilocali), 100 mq (quadrilocali),

fino ai grandi tagli degli attici nei piani alti che coprono superfici tra i 180-200 mq, distribuiti in conformità con le

percentuali richieste.

Gli appartamenti di maggiore superficie (>150 mq) sono strutturati in tre zone funzionali, la zona giorno, la zona di

servizio e la zona notte. Per tali unità è stata ricavata una seconda zona notte che presenta uno spazio adatto per diven-

tare una camera con bagno indipendente per gli ospiti o un locale adatto per un’attività professionale intra moenia.

La cucina, uno degli ambienti della vita domestica che riflette maggiormente la differenza culturale e di uso della

casa di ogni famiglia, è stata collocata nella maggioranza dei casi in adiacenza al soggiorno, per essere facilmente

modificata in relazione alle esigenze del futuro proprietario. L’ambiente modulabile della cucina, in fase di personaliz-

zazione, potrà variare, dalla realizzazione di un angolo cottura di dimensioni minime, con un ampio soggiorno, fino

alla creazione di una cucina abitabile, con all’interno una zona pranzo.

La flessibilità di organizzazione interna degli appartamenti e di trasformazione nel tempo è anche garantita dalle soluzi-

oni ipotizzate per i cavedi tecnici e per il sistema strutturale.

Lo schema strutturale è studiato in modo da ridurre l’interferenza con il layout architettonico. I solai sono orditi con la luce

maggiore perpendicolare alla facciata. Questo permette di avere un filo di pilastri in adiacenza al lato interno della

facciata ed un filo in prossimità dell’asse centrale dell’edificio. Ciò garantisce una notevole libertà nell’orientamento

dei soggiorni e nell’accorpamento delle unità immobiliari. I pilastri hanno forma rettangolare, con il lato lungo integrato

nello spessore della facciata, pertanto il lato minore di 30 cm è fisso, compreso nello spessore della muratura.

Tutti gli alloggi sono dotati di balconi di profondità variabile, la cui distribuzione sulla facciata segue criteri di compo-

sizione formale dei prospetti e di collegamento con i soggiorni e le cucine.

Gli edifici sono caratterizzati da un profilo in pianta simile e ripetitivo; a seconda degli orientamenti e delle opportunità

di soleggiamento e vista, gli edifici sono dotati di un disegno dei balconi e delle logge vetrate continuamente variabile

73

masterplan Sannazzaro - edifici 1.2.3- piani tipo

74

che arricchisce il semplice volume residenziale.

La ripetività nella planimetria degli edifici porta numerosi vantaggi di modularità, flessibilità delle tipologie abitative, dei

cores, della struttura e degli schemi impiantistici.

L’altezza degli edifici varia ed è compresa tra i 7 e 9 piani, più il piano terra. Ogni piano è servito da due cores, che hanno

un ingombro in pianta identico per ogni edificio, con caratteristiche variabili a seconda dell’altezza complessiva, in ter-

mine di numero di ascensori e misure antincendio.

Gli edifici sono oganizzati in 9 piani tipo, composti da numerosi tagli di appartamento dai più contenuti (da collocarsi

nei primi piani) fino alle penthouse a doppia altezzza che,per conformazione ed esposizione, si possono definire vere e

proprie ville posizionate in sommità degli edifici. Il complesso ospita 32 di queste ville-penthouse, la cui ampiezza può

variare da 150 fino a pù di 300 mq con giardini pensili di grande comfort.

I sempiani hanno un appartamento di medio taglio nelle due testate dell’edificio di maggior pregio (tripla esposizione),

un appartamento nella parte centrale ed uno jolly posizionato in corrispondenza del core. Le tipologie studiate partono

dal piano tipo base (B1) con un appartamento di testa da ca. 150 mq; un appartamento centrale da 150, (che pre-

sentano i soggiorni esposti verso la parte convessa dell’edificio) ed un appartamento jolly da 60 mq.

La soluzione B1 è affiancata dalla soluzione gemella B2, dove il semipiano presenta lo stesso taglio di appartamento,

con i soggiorni esposti sulla parte concava dell’edificio. Alle soluzioni B1 e B2 si affiancano altri piani tipo, in cui si

dimostra la flessibilità del sistema che garantisce la possibilità di avere numerose combinazioni di tagli diverse dal

bilocale fino alle ville in copertura, passando per tutti le varianti intermedie.

I tre edifici hanno un unico sistema di facciata composto da moduli ripetitivi, formati da elementi trasparenti ed opachi

del tipo shadow box (pannelli opachi con la tamponatura esterna in vetro). Il disegno dei balconi è concepito come

una serie di volumi verticali che si inseriscono e inglobano il volume interno creando zone riparate e zone esposte per

ogni spazio esterno.

Gli appartamenti hanno così balconi con una profondità ed un estensione che varia piano per piano, i quali sono

inoltre studiati per la dotazione di logge solari, concepite come prismi vetrati atti ad ospitare veri e propri “giardini

verticali”.

Ogni unità abitativa è dotata di uno spazio esterno, posto di fronte al soggiorno e la cucina di dimensioni minime di

250x300 cm. Per le unità più grandi sono anche previsti balconi

nella zona notte. Le Penthouses sono dotate di spazi esterni di grande ampiezza, veri e prorpi giardini in quota con

aree verdi.

75

L’altezza libera interna degli appartamenti è di 280 cm. Il piano terra ha un altezza interna di 350 cm, adatto ad ospitare

attività comuni quali, ad esempio, zone fittness e locali condominiali.

Tutti gli ambienti potranno essere controsoffittati per avere superfici omogenee e continue; la presenza diffusa di contro-

soffitti permette anche di effettuare economie nella finitura dei solaio e delle travi, di adottare travi ribassate, di poter

predisporre il passaggio di reti elettriche e tecnologiche a soffitto, oltre che a pavimento e di poter integrare luci e

faretti.

Inoltre la profondità del controsoffitto potrà essere anche impiegata per collocale i tendaggi interni.

FACCIATA e BALCONI

Il volume dell’edificio può essere schematicamente suddiviso in due tipi di superfici, la facciata performante del volume

interno e quella esterna dei balconi e delle logge solari.

Le aperture di facciata sono composte da elementi in vetro di modulo regolare, che si alternano con elementi apribili a

tutta altezza, finestre e elementi ciechi a seconda delle esigenze interne, nel rispetto dell’equilibrio formale complessivo.

Le aperture sui balconi presentano porte scorrevoli a tutta altezza, mentre le finestre lungo le zone senza balconi sono

ad apertura ad anta singola con elemento sottofinestra vetrato di altezzza 110 cm.

I pannelli ciechi sono previsti con shadow-box, pannelli in vetro opaco anteposti alla muratura perimetrale. Attraverso

questo sistema si raggiunge la percentuale fissata dallo standard A definitio dalla L. 311 sul risparmio energetico (50%

della facciata costituaita da pannelli opachi).

Le schermature della facciata sono previste con tapparelle a impacchettamento antintrusione con cassetta integrata

all’interno del pannelo di facciata coprisolaio. La facciata si pone come un continuum omogeo di pieni e di vuoti a cui

si contrappone il volume solido dei balconi con uno sviluppo che varia per ogni edificio.

I parapetti dei balconi sono in lamelle di legno e tale materiale caratterizza anche il volume delle penthouse. Le logge

solari hanno pannelli trasparenti in vetro di sicurezza, nella parte compresa tra parapetto e solaio, e pannelli opachi in

vetro in corrispondenza dei parapetti.

I balconi sono organizzati con un disegno irregolare dettato dall’equilibrio compositivo dei volumi. Tutti i balconi

avranno un sistema di raccolta acque meteoriche posizionato all’interno dello spessore di facciata in corrispondenza

dei pilastri.

76

masterplan Sannazzaro - edifici 1.2.3- facciate e balconi

77

EDIFICI 4-5a-5b

Le costruzioni, nel loro insieme si ergono a cortina di protezione del prezioso spazio frontestante: il Parco.

I volumi che compongono il complesso residenziale 4-5-5A sono disposti come naturale collocazione e logica conseg-

uenza per morfologie ad alta densità abitativa che hanno l’intento di salvaguardare l’utilizzo del suolo per svilupparsi

in altezza.

La proiezione sul Masterplan lascia un disegno armonioso, accompagnato nel dispiegarsi del ventaglio distributivo dal

percorso principale del parco, separato da una fitta vegetazione e da un salto di quota che nel complesso creano una

cinzione verde tra pubblico e privato.

La rottura della monotonia si è ulteriormente enfatizzata nella rastremazione degli ultimi piani di ogni edificio che

lasciano spazio a terrazze e aggetti in modo che si possa godere e vivere il panorama del centro di Brescia e delle

montagne adiacenti.

Di fatto quindi i corpi di fabbrica sono composti sulla base della pianta rettangolare per uno sviluppo longitudinale di

50 metri ma volumetricamente suddivisi in due parti. La base è composta da piani tipo che ospitano 6 alloggi, cioè 3

per ogni corpo di scale.

La tipologia urbana degli appartamenti è coadiuvata nella sua espressione morfologica, oltre che dai servizi a dispo-

sizione, dal taglio tipico di un appartamento di città: spazi interni progettati per garantire il massimo sfruttamento della

superficie calpestabile, composizione degli ambienti che, dal bilocale al quadrilocale, si ripete come combinazione

modulare, sempre riconoscibile, molto adattabile e versatile; dalla presenza di terrazzi per garantire uno spazio privato

all’aperto; infine, dalla vista panoramica, tutta proiettata, in questo caso, verso il parco e dei suoi molteplici elementi

per chi alloggia ai piani bassi e verso il panorama cittadino per i residenti dei piani alti.

Il secondo volume che si eleva al di sopra del corpo base, quello rastremato, è occupato da alloggi di grande taglio.

Il cambiamento di sagoma corrisponde ad un mutamento di segno di forma e di materiali. La facciata opaca è ab-

bandonata in favore di ampie e luminose vetrate inserite in un volume asimmetrico che conferisce un senso di spinta

dinamica e di leggerezza. La pianta degli ultimi piani è stata concepita per essere adattabile, versatile ed altamente

flessibile. Gli spazi, molto ampi, possono essere frazionati con tagli di piccola, media o grande dimensione e quindi,

essere suddivisi in ambienti modulari o open space. In tutti i casi è garantita un’ottima illuminazione dell’intera area.

La naturale morfologia abitativa è la Penthouse o il duplex. Si è preferita la copertura piana il cui dorso è scandito da

terrazzi panoramici che servono gli appartamenti.

I prospetti prendono vita dal ritmo sincopato degli aggetti. Grossi balconi alternati a grossi terrazzi in un movimen-

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to del tutto casuale per mascherare un edificio tutto sommato semplice e molto modulare ben prestante a qualsiasi

soluzione di prefabbricazione che possa tenere sotto controllo i costi di costruzione e i tempi di realizzazione. La stessa

modularità è enfatizzata nei due corpi verticali dell’edificio. La volontà progettuale è quella di rompere completamente

l’andamento orizzontale dettato dalle terrazze per enfatizzare invece lo slancio verticale dell’edificio con bowindows

panoramici, intercambiabili nella posizione a seconda delle preferenze delle utenze.

Tutto il complesso residenziale è dotato di due piani interrati, può ospitare box auto per i residenti con un target di 1,5

box per appartamento.

masterplan Sannazzaro - edifici 4.5.a- facciate e balconi

79

EDIFICIO COMMERCIALE

L’edificio commerciale di adagia nella porzione centrale della via Dalmazia;

L’architettura di questo edificio è un vero e proprio asse di collegamento tra l’edificio comunale e gli edifici ad uffici.

La sua planimetria è completata dalle strade pedonali che collegano la zona commerciale alle piazze dell’edificio

comunale.

Una porzione di questi percorsi pedonali è dotata di una spettacolare copertura in vetro e acciao, che copre la parte

centrale facendola diventaere una vera e propria piazza coperta per eventi culturali e ricreativi.

Le coperture degli edifici, i prospetti e le zone di carico e scarico situate a Nord saranno realizzate con con grande at-

tenzione all’impatto ambientale, utilizzando elementi di mitigazione e di sistemazioni a verde.

La permeabilità dell’impostazione del masterplan per la zona commerciale rappresenta una sicura attrattiva per il nuovo

quartiere, completata con la realizzazione di un sistema di negozi a galleria, di grande gradimento nelle città italiane.

Le aree commerciali verso il parco permettono di rendere vivi e attivi i fronti degli edifici con luoghi di ristoro e di relax

di grande utilità per i fruitori del parco e dell’intero comparto di Sannazzaro; queste attività “aperte” di piccola scala

contribuiscono inoltre a dare al commercio un’aspetto più tradizionale, simile ai mercati delle città storiche.

Le aree di carico e scarico, i locali tecnici, i depositi, della zona negozi sono concentrati in zone delimitate sia al piano

strada che in copertura, nascoste al di sotto dell’innalzamento della terra che connette il piano del parco al piano della

copertuta.

Questo consente di avere tutti i fronti degli edifici con il massimo della trasparenza lungo le strade e le gallerie;

Tutti gli edifici hanno accesso diretto dai parcheggi interrati.

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masterplan Sannazzaro - planimetria- edifici commerciali

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masterplan Sannazzaro - prospetto su via Dalmazia- al centro l’edificio commerciale

masterplan Sannazzaro - planimetria- al centro l’edificio commerciale

edificio commerciale

edificio commercialenegozi

negozi

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masterplan Sannazzaro - viste 3d- galleria dell’edificio commerciale

83

masterplan Sannazzaro - edificio commerciale- piante piano terra e copertura - prospetti e sezioni

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masterplan Sannazzaro - planimetria- ingressi alla zona commerciale e al parco

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EDIFICI 10 -11-12

La loro disposizione e la loro qualità architettonica è di estrema importanza nell’organizzazione planimetrica generale

dell’intervento per i seguenti motivi;

1- la conformazione planimetrica e volumetrica crea un insieme armonico e coerente con l’edificio della nuova sede

Comunale, rafforzandone la visione e la centralità nella percezione dai viali;

2- l’edificio B10 concorre a creare un nuovo fronte urbano sulla Via Dalmazia insieme alla nuova sede Comunale,

all’insediamento commer e all’edificio B 12

4- la fruibilità dei piani terra consente di avere una buona permeabilità sul fronte urbano, proteggendo allo stesso tempo

il parco e le strade pedonali dall’inevitabile inquinamento acustico del traffico veicolare;

5- sul fronte interno il piano terra a verde dell’edificio B10 si raccorda al parco, permettendo un’estensione reale e

visuale dell’area verde nonchè un’ottima integrazione dei volumi commerciali rispetto all’orizzontalità e alla continuità

del verde richiesta per la fruizione del parco; tale accessibilità è garantita anche per portatori di handicap,

6- i molteplici ingressi e le possibilità di attraverse gli edifici con gallerie luminose e protette contribuiranno ad attrarre

visitatori e cittadini a Sannazzaro per la varietà dellle attività proposte;

7- le lobbies d’ingresso degli edifici sono in doppia altezza e direttamente accessibili sia dalla strada che dai parcheg-

gi interrati

8- gli edifici alti ad uso uffici hanno ampie porzioni di piano senza strutture, piani liberi di un’altezza generosa ( 4 metri)

per consentire un utilizzo flessibile e modificabile nel tempo, oltre un’efficenza energetica e impiantisca;

10 - le facciate hanno la massima trasparenza e percentuale di vetro per consentire un minor impatto volumetrico sulla

strada e sul parco.

Strutturalmente nessun pilastro occupa gli spazi interni. La struttura esterna è concepita come un massiccio, imponente e

slanciato esoscheletro, a protezione dell’ambiente che racchiude. La massa piena portante lascia poco spazio ai vuoti

in cui trovano alloggio le vetrate. Nonostante ciò, la luce, a tutt’altezza e di sezione generosa, è sempre e comunque

garantita.

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masterplan Sannazzaro - planimetria- edifici terziario

12

11

10

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masterplan Sannazzaro - prospetti edifici terziario

1012

11

10

12

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vista della nuova sede unica degli uffici del Comune di Brescia - edificio Nord e ingresso principale

9.3 LA NUOVA SEDE DEGLI UFFICI DEL COMUNE DI BRESCIA

Il progetto è caratterizzato da un cristallo prezioso e solido contenuto tra due segmenti architettonici curvilinei, una dis-

posizione metafora di trasparenza verso il pubblico, ma anche di storia e di tradizione degli edifici pubblici italiani.

Dalla via Salgari e dalla via Dalmazia, l’edificio centrale, il solido cristallo, diventa il punto di riferimento per la pre-

senza del Comune, facilmente identificabile e collegato alla città, con il suo spazio frontale a verde che ne rileva la

riconoscibilità quale struttura pubblica.

Questo edificio centrale è a forma di ellissoide tronco, e accoglie il cittadino che si reca in Comune; qui, al piano terreno,

si trova l’ingresso principale per gli uffici comunali e per l’auditorium pubblico, posto al piano primo dell’edificio cen-

trale, in diretto collegamento con gli spazi esterni e il parco circostante.

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VIALE D’INGRESSO

EDIFICIO CENTRALE

EDIFICIO SUD

EDIFICIO NORD

PIAZZA PRINCIPALE

PIAZZA INTERNA

PARCO SANNAZZARO

La composizione architettonica del corpo centrale e degli spazi esterni è completata da due edifici curvilinei per uffici

che fanno da fondale alla parte rappresentativa del complesso. La loro disposizione planimetrica ha, infatti, una precisa

relazione con l’asse di accesso principale alla nuova sede; lo spazio vuoto tra gli edifici è posto in asse con il viale

d’accesso conferendogli un valore quasi d’ingresso d’onore.

Dall’ingresso, gli edifici, appariranno all’osservatore in una forma aperta e semplice, con il verde del viale alberato che

conduce all’area protetta dalla pensilina e da qui direttamente all’atrio e agli uffici.

90

vista planimetrica delle piazze della nuova sede unica degli uffici del Comune di Brescia

Entrambi gli edifici sono dotati di finestrature a nastro per la miglior disposizione e organizzazione degli uffici, dotati

di un ingresso proprio e identificabile per l’utilizzo giornaliero degli addetti comunali. In questo modo si mantengono

agevoli e separati i flussi di uso lavorativo quotidiano e quelli rappresentativi, garantendo in ogni caso un elevato livello

di efficienza.

Le aree tecniche e amministrative richieste dal programma del brief organizzativo e spaziale della nuova sede del

Comune di Brescia sono state collocate in questi due edifici curvilinei, di otto piani, al fine di garantire un’efficiente

classificazione a sistema verticale degli spazi di lavoro, aumentare la comunicazione e l’interazione dello staff, offrire

un’ambiente di lavoro di qualità.

Questa disposizione soddisfa pienamente le richieste di raggruppare in un unico complesso tutti gli uffici e le funzioni

dell’Amministrazione comunale, riuscendo a coordinare in maniera efficace i vari settori, e mantenendo, al tempo

stesso, una chiara distinzione tra aree amministrative, aree tecniche e spazi comuni.

I due edifici curvilinei sono uniti tra di loro alla base, tramite lo spazio suggestivo dell’ingresso principale, posto al

di sotto della piazza, dove sono concentrate tutte le aree di supporto al cittadino, di reception e di comunicazione e

informazione.

L’articolazione del piano terra riunisce gli edifici della sede Comunale garantendo la massima permeabilità tra loro per

mettere in contatto i diversi settori dell’Amministrazione.

INGRESSO UFFICI

INGRESSO UFFICI

ATRIO

91

Dall’organizzazione del complesso architettonico emerge quindi una rispondenza al programma individuato nello

space model conseganto dal Comune quale documento approvato per essere riferimento ai progettisti delle proprie

esigenze, sul quale documento “orizzontalità e verticalità si manifestano come direttrici coesistenti” e dove è richiesto

uno studio delle chiusure perimetrali in grado di mettere l’edificio in rapporto con il contesto circostante, per favorire il

contatto con la cittadinanza.

Per quanto attiene alle facciate, gli edifici sono caratterizzati da due tipologie differenti.

La facciata dell’edificio centrale è caratterizzata da schermi orizzontali in legno lamellare che di giorno trasformano

l’edificio in quinta naturale per il verde, mentre la sera si caratterizzata per i tagli illuminati che ne solcano la superficie.

La luce diffusa proveniente dall’interno crea un chiaro riferimento per il pubblico e un’immediata riconoscibilità della

valenza simbolica per la funzione istituzionale cui l’immobile è destinato.

La pareti esterne degli edifici curvilinei sono progettate compatte e indipendenti dalla struttura, così da permettere le

opportune stratificazioni verticali tra le chiusure e garantire i coefficenti di risparmio termico richiesti.

Lo sviluppo di queste facciate è arricchito dalla creazione di linee diagonali che suddividono la continuità della fin-

estra a nastro. Pur nella compattezza cristallina, il volume dell’edificio ha così un grado di lettura molteplice sia a una

vista ravvicinata sia a una più estesa, con rapporti proporzionali che si ripetono simmetricamente ma sempre diversi

nell’orientamento dei moduli.

Per quanto attiene al punto di vista impiantistico, i tre edifici sono gestiti in modo completamente indipendente al fine

di garantire la massima flessibilità di gestione.

Infine la disposizione planimetrica degli edifici consente una distanza delle costruzioni dalle strade tale da garantire i

parametri di sicurezza e di comfort acustico-ambientale oggi richiesti. Conseguentemente è implementato lo standard

di sicurezza tra le strade e gli ingressi all’area interrata, tra le aree tecniche e la base degli edifici.

92

dettaglio di facciata corpo centrale nuova sede unica degli uffici del Comune-

dettaglio di facciata edifici curvilinei nuova sede unica degli uffici del Comune

nuova sede unica degli uffici del Comune - sezione trasversale edifici curvilinei

EDIFICIO CENTRALE

EDIFICIO BEDIFICIO A

ATRIO PRINCIPALEINGRESSO UFFICI INGRESSO UFFICI

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nuova sede unica degli uffici del Comune - sezione trasversale corpo centrale -

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nuova sede unica degli uffici del Comune - vista notturna del corpo centrale

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nuova sede unica degli uffici del Comune - vista da via Dalmazia angolo via Salgari