UNI 10801:1998Amministrazione condominiale e immobiliare

Funzioni e requisiti dell’Amministratore

è basata sul principio legale del mandato e sul postulato morale della fiducia; quindi, deve esercitare la professione con dignità, coscienziosità professionale, integrità, lealtà, competenza, discrezione e rispetto degli utenti, dei condomini, dei mandanti e dei colleghi.

LA FIGURA DELL'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE ED IMMOBILIARE

EVOLUZIONE DELLA FIGURA DELL'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE ED IMMOBILIARE

1. “di prima generazione”, cioè persone, solitamente pensionate, che si improvvisavano amministratori e ricoprivano questo ruolo esclusivamente per il condominio di cui erano inquilini.

2. “seconda generazione” di amministratori, nella quale chi svolgeva questi compiti lo faceva come una sorta di secondo lavoro. La possibilità di conciliare l’attività di amministratore di condominio con un’altra professione è data dal fatto che per esercitare quest’ultima non fossero richiesti requisiti particolari; principalmente facevano questa scelta ragionieri, geometri e periti.

3. “terza generazione”: l’amministratore di condominio è un professionista del settore che svolge solo ed esclusivamente questo tipo di lavoro. Attualmente questa professione sta vivendo un periodo di crescita, la sua immagine sta prendendo campo all’interno della società in maniera sempre più professionale e autonoma, questo perché i condomini richiedono maggiore competenza e si affidano a chi svolge questo lavoro con dedizione e attenzione esclusiva.

LA FIGURA DELL'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE ED IMMOBILIARE

La professione di amministratore di condominio è stata oggetto di due importanti disposizioni normative:

la riforma del condominio (L. 220/2012)

legge sulle professioni non regolamentate (L. 4/2013).

La LeggeIl primo comma dell’art. 71bis disp. att.ve c.c. indica sette requisiti necessari

per la nomina ad amministratore di condominio.

a) hanno il godimento dei diritti civili;

b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Esenzioni particolari previste dall’art. 71bis disp. att.ve c.c

Se l’amministratore è nominato fra i condomini dello stabile non sono necessari i requisiti di cui alle lettere f) e g).

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

L. 4/2013 sulle Professioni non Regolamentate e amministrazione condominiale

L’articolo 1 prevede che la legge in esame disciplini le professioni non organizzate in ordini e collegi. Con l’espressione “professione” si intende l’attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o, comunque, con il concorso di questo (rimangono escluse le attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi).

L’esercizio della professione è fondato sull’autonomia, sulle competenze, sulla correttezza, sulla specializzazione dell’offerta e dei servizi e sulla responsabilità del professionista; tali elementi sottolineano la necessità per l’amministratore di diventare vero professionista che cura la sua formazione e segue, al di là dell’appartenenza ad una associazione, un codice deontologico di comportamento nei confronti dei propri clienti e dei propri colleghi.

L. 4/2013 sulle Professioni non Regolamentate e amministrazione condominiale

Chiunque svolga una delle professioni di cui al comma 2 contraddistingue la sua attività, in ogni documento e rapporto scritto con il cliente, con espresso riferimento, quanto alla disciplina applicabile, agli estremi della presente legge. L’inadempimento rientra tra le pratiche commerciali scorrette ed è sanzionato ai sensi del codice del consumo.Da tale prescrizione, contenuta nell’art. 1 comma 2 della legge, discende la necessità per l’amministratore di inserire in ogni comunicazione la dizione “attività esercitata ai sensi della Legge 4/2013”; ciò a meno che sia iscritto ad un ordine professionale riconosciuto.

L. 4/2013 sulle Professioni non Regolamentate e amministrazione condominiale

L’articolo 2 prevede la possibilità di costituire associazioni professionali che promuovano la formazione permanente dei propri iscritti, adottino un codice di condotta, vigilino sulla condotta professionale degli associati e stabiliscano le sanzioni da irrogare agli associati. Gli articoli 3, 4 e 5 riguardano l’attività delle associazioni, mentre l’articolo 7 riguarda la possibilità per le associazioni di rilasciare un’attestazione relativa al rispetto, da parte dell’associato, dei requisiti elencati nell’articolo medesimo (ad es. regolare iscrizione all’associazione e possesso dei requisiti necessari all’iscrizione). Tali attestazioni non sono necessarie per l’esercizio della professione, ma possono essere spese quale garanzia nei confronti del consumatore. Nel successivo articolo 8 si obbliga il professionista iscritto all’associazione (e che ne utilizzi l’attestazione) ad informare l’utenza del proprio numero di iscrizione.

L’articolo 6 rubricato come “autoregolamentazione volontaria” prescrive quanto segue: la presente legge promuove l’autoregolamentazione volontaria e la qualificazione dell’attività dei soggetti che esercitano le professioni di cui all’articolo 1, anche indipendentemente dall’adesione degli stessi a una delle associazioni di cui all’articolo 2. La qualificazione della prestazione professionale si basa sulla conformità della medesima alle norme tecniche UNI.

L'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE ED IMMOBILIARE

si colloca tra le professioni non regolamentate dalla legge (L. 4/2013)attraverso uno specifico ordine professionale.

Esiste una norma internazionale che permette di poter "certificare" le competenze, affinché la propria esperienza e la competenza professionale siano riconosciute dal mercato.

CERTIFICAZIONE

La certificazione degli Amministratori di Condominio è basata sullostandard UNI 10801:1998 "Servizi - Amministrazione condominiale eimmobiliare - Funzioni e requisiti dell'amministratore", sulla legge220/2012 "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" esviluppato sulla base della norma di accreditamento UNI CEI ENISO/IEC 17024:2004.

La norma UNI 10801

• fornisce una chiara definizione delle funzioni e dei requisiti minimi della figura dell’amministratore condominiale e immobiliare.

• dà garanzia sui servizi erogati nelle diverse forme e sulla trasparenza ed

efficacia della gestione tecnico-amministrativa dei loro beni e servizi di

carattere immobiliare.

• è uno strumento strategico di comunicazione e trasparenza della qualità del servizio offerto che, in questo modo, acquisisce credibilità e soprattutto si pone a garanzia della coerenza tra enunciati ed operato.

Perché certificarsi UNI 10801La norma intende fornire una prima linea guida in grado di garantire un migliore soddisfacimento delle esigenze espresse o implicite degli utenti della casa, e rivolge particolare attenzione al tentativo di individuare i criteri di qualificazione dell'amministratore immobiliare e condominiale, che può essere considerato elemento centrale del processo di gestione degli immobili in generale e del condominio in particolare, in funzione del suo ruolo primario di attuatore delle leggi dello Stato e di altre normative e disposizioni locali riguardanti direttamente o indirettamente gli immobili come pure in qualità di esecutore di mandati e di mediatore tra le diverse figure coinvolte.

In quest'ottica la presente norma intende assumere anche un ruolo dicarattere sociale più ampio, costituendo il primo passo perriorganizzare un settore socioeconomico assolutamente importantequale è quello dell'amministrazione condominiale e immobiliare,anche al fine di assicurare ai diversi soggetti interessati le migliorigaranzie di un servizio di qualità.

In considerazione del fitto scambio di rapporti, il numero e talvolta lacommistione e la conflittualità dei ruoli dei soggetti che direttamente oindirettamente costituiscono il condominio (proprietari, affittuari,fornitori, amministratore), diventa essenziale stabilire dei criteri baseche possano orientare i diversi soggetti ad una buona conduzionedegli immobili, alla pacifica convivenza degli utenti e ad una correttamanutenzione delle parti comuni, oltre che una corretta applicazionedella legge.

Perché certificarsi UNI 10801

La Norma UNI 10801-Termini e Definizioni

Amministratore Assemblea Condominio Verbale di assemblea condominiale

Unità immobiliare Riparto spese Regolamento di condominio Mandatario

La Norma UNI 10801 – Requisiti di base

- Etica professionale: dignità, integrità, lealtà, discrezione …

- Esercitare le sue funzioni: con l’intento primario di preservare il bene

amministrato; con moderazione e prudenza; proteggendo gli interessi degli utenti; trattando equamente tutte le parti in causa.

La Norma UNI 10801 – Funzioni dell’Amministratore

a) Eseguire le delibere dell’assemblea in conformità alla legge e al regolamento del condominio

b) Disciplinare l’uso delle cose comune

c) Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti alla gestione dell’immobile

d) Mantenere un buon livello di cooperazione tra i diversi soggetti coinvolti

e) Gestire il reclami degli utenti

f) Mettere a disposizione degli utenti i giustificativi di spesa e dell’estratto del conto correrete bancario/postale, previo appuntamento, prima dell’Assemblea di approvazione del rendiconto e del riparto

g) Organizzare il lavoro dell’eventuale personale del condominio secondo le leggi vigenti

h) Custodire il registro dei verbali fino a scadenza del mandato e consegnarlo all’amministratore subentrante

La Norma UNI 10801 – Competenze

La norma indica come l'amministratore debba mantenersi informato e formato, per mantenere la sua qualifica, e pertanto dovrà:

mantenersi costantemente informato su fatti e circostanze riguardanti l'immobile con particolare riferimento alla conservazione della documentazione in grado di descrivere con completezza ed accuratezza i requisiti essenziali dell'edificio, nonché lo stato tecnico-amministrativo dell'immobile (appendice A - Fascicolo Immobilaire);

curare il mantenimento della propria formazione professionale aggiornandosi regolarmente sulla legislazione e normativa tecnica applicabile al bene e/o al servizio amministrato e in generale su tutte quelle informazioni e cambiamenti che possono influenzare gli interessi dell'utenza dalla quale si è ricevuto il mandato;

La Norma UNI 10801 – Competenze

mettere in atto tutte le opportune cautele al fine di prevenire errori, imperfezioni ed omissioni, nonché presentazioni errate o dissimulazioni di fatti e/o circostanze riguardanti gli immobili e il condominio;

mantenere il segreto professionale, anche nel rispetto di quanto previsto dalla legislazione vigente, su notizie e fatti inerenti la proprietà ed in generale i suoi utenti, di cui si sia venuto a conoscenza nell'esercizio del mandato;

fare tutto questo con la massima professionalità, trasparenza, coscienza, diligenza e dignità professionale, sempre nei limiti del mandato conferitogli e, a parità di prestazione, ai più bassi costi gestionali e operativi possibili.

essere maggiorenne d'età; essere cittadino italiano o di altro stato della Comunità Europea con

residenza stabile in Italia; avere conseguito almeno un diploma di scuola secondaria superiore; in

mancanza, di avere esercitato ininterrottamente la professione di amministratore in forma retribuita (partita IVA e denuncia annuale dei redditi) da almeno 10 (dieci) anni prima dell'entrata in vigore della presente norma;

possedere una conoscenza multidisciplinare che consenta di individuare e prevenire i rischi nei quali si potrà incorrere nella gestione di un immobile;

non avere subito condanne per delitti contro il patrimonio; assicurare un soddisfacente livello delle qualifiche del personale alle proprie

dipendenze; avere la disponibilità temporale per espletare l'incarico;

La Norma UNI 10801 – Profilo

La Norma UNI 10801 – Profilo

garantire un'ampia disponibilità ed un'adeguata reperibilità personale, telefonica ed informatica;

fornire un'adeguata garanzia e sicurezza per le somme depositate anche attraverso idonea copertura assicurativa o fideiussoria per rischi professionali a tutela degli interessi e diritti degli amministrati;

determinare in maniera univoca il giusto compenso.

La Norma UNI 10801 – Fascicolo Immobiliare

II fascicolo immobiliare conservato dell'amministratore, devecontenere tutte le informazioni necessarie alla conoscenza eall'efficiente conduzione degli immobili e delle loro particomuni da parte dell'amministratore e degli stessi utenti.

Composizione del Fascicolo Immobiliare

1. libro dei verbali vidimato da un notaio;2. planimetria aggiornata dello stabile e/o degli stabili nel caso di

comprensorio immobiliare, con la data dell'ultimo aggiornamento;

3. elaborato planimetrico con la rappresentazione delle parti e luoghi comuni costituenti la comunione generale e le eventuali comunioni parziali;

4. anagrafica dei partecipanti aventi titolo al condominio con i riferimenti catastali indicati nella planimetria di cui al precedente 2);

Elementi del Fascicolo Immobiliare5. scheda grafico-tecnica dell'impianto di riscaldamento centrale;6. scheda grafico-tecnica dell'impianto centrale di raffrescamento;7. scheda grafico-tecnica dell'impianto di adduzione acqua sanitaria;8. scheda grafico-tecnica della rete di smaltimento delle acque bianche e

nere;9. scheda grafico-tecnica dell'impianto di adduzione gas di rete; 10. scheda grafico-tecnica dell'impianto elettrico comune;11. scheda grafico-tecnica dell'impianto telefonico;12. scheda grafico-tecnica per ogni elevatore di persone, merci e/o auto;13. scheda grafico-tecnica per ogni impianto comune per la ricezione

televisiva;14. scheda grafico-tecnica dell'impianto antincendio;

Elementi del Fascicolo Immobiliare15.copia autenticata della polizza globale;16.fascicolo della raccolta di tutti gli attestati di conformità integrale degli

impianti (da 5 a 14) con nulla osta VV FF, se dovuto;17.decreti di vincolo ai sensi della legge 01/06/1939 n. 1089 e successive

modifiche e integrazioni;18. tabelle dei millesimi di proprietà generale e tabelle derivate per il riparto

delle spese complete dell'elaborato di calcolo; 19.regolamento condominiale o di gestione, se esistente, con la chiara

indicazione della data del verbale di approvazione, se trattasi del regolamento assembleare o del rogito - allegandone copia originale - se trattasi di regolamento contrattuale; a questo saranno fascicolati tutti i verbali e/o atti delle eventuali modifiche succedutesi nel tempo;

La norma UNI EN ISO 9001:200820.raccolta dei rendiconti e riparti degli ultimi cinque anni approvati dalle

rispettive assemblee con la firma di convalida del presidente dell'assemblea, del segretario e dell'amministratore, per la verifica dell'autenticità;

21.raccolta dei contratti stipulati;22.atti e convenzioni costitutivi di servitù prediali e di altri diritti di terzi; 23.raccolta dei giustificativi di spesa per i quali la legge prevede la

conservazione per periodi superiori ai cinque anni;24.tutte le scritture e le documentazioni previste dalla legge e connesse con

il nuovo ruolo del sostituto di imposta del condominio;25.codice fiscale se ed in quanto dovuto;26.partita IVA dell'amministratore.

FASCICOLO IMMOBILIARE

II fascicolo dovrà essere consegnato all'eventuale amministratoresubentrante. Nel caso il fascicolo risultasse incompleto l'amministratorein carica o subentrante, ha l'obbligo di segnalare tempestivamente talefatto agli utenti per le necessarie deliberazioni.

Requisiti per certificarsi

per poter svolgere il proprio incarico, l'amministratore di condominio deveessere in possesso dei requisiti previsti dall'art. 25 della legge 220/2012(modifiche articolo 71-bis codice civile).

essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado.Sono accettati tutti i titoli, corsi e diplomi riconosciuti ed equipollenti a quelliitaliani, ai sensi delle vigenti disposizioni di legge.

in alternativa, il candidato deve dimostrare la continuità dell'attività diamministratore per almeno 10 anni dalla data do entrata in vigore dellanorma UNI 10801

Requisiti per certificarsi

• I requisiti per certificarsi sono definiti da ciascun ente di certificazione accreditato nel proprio schema di certificazione

Requisiti per certificarsi

Da giugno del 2013 chi è nominato amministratore deve aver frequentato un corso diformazione iniziale e deve svolgere attività di formazione periodica in materia diamministrazione condominiale erogata da una delle associazioni di amministratori dicondominio, iscritte all'elenco depositato al Ministero di Grazia e Giustizia.

Requisiti per certificarsi - D.M. n. 140/2014Rispetto all’acquisizione del titolo tramite la frequenza di un corso formativo va precisato che illegislatore ha apportato alcuni correttivi alla nuova disciplina dell’art 71 bis disp. att. c.c.. relativoalla formazione degli amministratori di condominio.Il D.M. n. 140/2014 individua sia i requisiti necessari per svolgere l’attività formativa (deidocenti/formatori e del responsabile scientifico dei corsi) che i criteri, i contenuti e le modalità disvolgimento dei corsi di formazione.

I corsi di formazione iniziale – ossia per l’abilitazione - devono durare minimo 72 ore (di cui 48di teoria e 24 ore di esercitazione pratica), mentre quelli di aggiornamento periodico annualeper tutti gli amministratori devono durare almeno 15 ore (anche con casi teorico-pratici). I corsipossono essere svolti anche tramite e-learning.La durata del corso potrà prevedere anche un numero superiore di ore e ulteriori materie, ma itemi indicati nel regolamento come contenuti minimi devono essere rispettati.Le materie oggetto della formazione (ex art. 5 del regolamento) sono quelle giuridiche, fiscali etecniche che si ritiene che l’amministratore di condominio debba conoscere (l’amministrazionecondominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore; la sicurezzadegli edifici

Iter di certificazioneL'amministratore normalmente deve avviare l'iter tramite una richiesta, allegando:

1. fotocopia del documento di identità valido sottoscritto;2. codice deontologico datato e sottoscritto;3. curriculum vitae formato europeo datato e sottoscritto;4. dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà compilata, datata e sottoscritta;5. copia degli attestati di formazione e/o dichiarazione dell'associazione di

appartenenza riportante numero dei crediti maturati ultimo anno;6. copia del "Certificato di attribuzione del codice fiscale presentato alle

agenzie delle entrate" per almeno 10 condomini amministrati (alternativa Cassetto Fiscale o Copia verbali di assemblea);

7. copia della polizza assicurativa o fideiussoria per rischi professionali o dichiarazione dell'associazione di appartenenza attestante la sottoscrizione della polizza stessa.

Esame STRUTTURA:Pre-Test, scritto (opzionale) , sulla conoscenze della Norma UNI 10801 costituito

da n domande a risposta multipla.

Prima prova, scritta, di carattere generale sulle materie oggetto delle conoscenzerichieste alla figura professionale costituita da n domande a risposta multipla.

Seconda prova, orale finalizzata alla verifica delle competenze e degliatteggiamenti del Candidato basata su un colloquio vertente su argomentispecifici.

Tutte le prove vertono sulla verifica delle competenze professionali e sulla capacità all'esercizio della professione.

Materie d’esame NORMATIVA : Legge 220/2012 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici; Legge 4/2013 Disposizioni in materia di professioni non organizzate; UNI 10801:98 Funzioni e requisiti dell'amministratore di condomini;D.Lgs. 231/01 Decreto legislativo 231 e responsabilità dell'amministratore; D.Lgs. 196/03 Decreto sulla Privacy. Obblighi e responsabilità nell'amministrazione di condomini;

IL CODICE CIVILE: Le norme in tema di Comunione 2; Le norme in tema di Condominio; Le Disposizioni di Attuazione del C.C.; Norme derogabili – Norme inderogabili;

DIRITTO DI PROPRIETA’: Diritti reali di proprietà – Modi di acquisto; La personalità fisica –La personalità giuridica; L'usufrutto – Il diritto di abitazione; Le servitù prediali – Contenuto –Utilità – Costituzione;

Materie d’esame

LA CONTITOLARITA' DEI BENI IMMOBILI: La proprietà individuale; La comunione indivisa – concetti; L'edificio in condominio – insorgenza – costituzione; Il supercondominio o macrocondominio; Scioglimento del condominio;

LE PARTI COMUNI NEL CONDOMINIO: Regime di governo delle parti comuni; Le parti comuni necessarie; L'uso e il godimento;

L'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE: La nomina assembleare – modalità; La nomina giudiziale; La revoca da parte del Giudice; La revoca da parte dell'Assemblea; Le attribuzioni legali – Attribuzioni dall'Assemblea; Le attribuzioni dal Regolamento; Atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni;

Materie d’esame

L'ASSEMBLEA: Il potere di convocazione; I soggetti da convocare; La conoscenza degli aventi titolo (partecipanti) al condominio; L'avviso di convocazione – contenuti – modi di convocazione; Il verbale – forma – tempi – pubblicità per i condomini; Il Presidente: compiti, requisiti e responsabilità; Il Segretario: compiti, requisiti e responsabilità; Le maggioranze costitutive e quelle deliberative; La delega – poteri – limiti; Le delibere nulle e quelle annullabili; La impugnativa delle delibere;

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LE TABELLE MILLESIMALI: Il regolamento contrattuale – opponibilità ai terzi Il regolamento assembleare – formazione; Le tabelle di proprietà e quelle secondo l'uso; La tabella millesimale – formazione e revisione;

RILASCIO DELLA CERTIFICAZIONE

Emissione di un certificato che riporta i dati dell’Amministratore e data emissione e scadenza dello stesso e il riferimento alla norma UNI 10801;

Iscrizione del professionista in apposito registro nel registro dei professionisti Amministratori Condominiali certificati dall’organismo;

Invio al professionista del marchio di certificazione assieme alla procedura per l’uso del marchio di certificazione stesso;

VALIDITÀ DELLA CERTIFICAZIONE

La certificazione ha una validità triennale

Sorveglianza Annuale: Durante il periodo di validità della certificazione effettuerà attività di sorveglianza annuale

MANTENIMENTO DELLA CERTIFICAZIONE E SORVEGLIANZA

autodichirazione sostitutiva di atto notorio; evidenza dell’aggiornamento professionale; evidenza dell’attività professionale svolta nell’anno precedente; evidenza copertura polizza assicurativa per rischi professionali; pagamento della quota di mantenimento prevista dal tariffario;

RINNOVO DELLA CERTIFICAZIONE

autodichirazione sostitutiva di atto notorio; evidenza dell’aggiornamento professionale e il miglioramento

continuo; evidenza dell’attività professionale svolta nell’anno precedente; evidenza copertura polizza assicurativa per rischi professionali; pagamento della quota di rinnovo prevista dal tariffario; emissione del nuovo certificato.

I vantaggi

Dimostrare il rispetto di requisiti obbligatori; Aumentare la fiducia del proprio cliente/utente; Maggiore capacità di adempiere ai requisiti di legge; Addio all’amministratore di condominio improvvisato! A

svolgere questa professione non sono più condomini pensionati con tanta voglia di fare e scarsa preparazione, ma professionisti preparati in materia fiscale e legale, amministrativa ed edilizia;

I vantaggi

Garantire comunicazione e trasparenza della qualità del servizio, che, grazie all’attività di verifica di terza parte, acquisisce credibilità e soprattutto si pone a garanzia della coerenza tra enunciati ed operato;

Possibilità di entrare nei mercati esteri con una garanzia oggettiva di qualità dell’organizzazione;

Aumento delle possibilità di aggiudicarsi le gare d’appalto nazionali ed internazionali;

Maggiori possibilità di acquisire Clienti;

Miglioramento dell’immagine aziendale;

Monitoraggio e abbattimento dei costi.