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O.R.T.I. Occupazione, Rigenerazione, Territorio, Innovazione Un polo per l'innovazione e l'Agrifood al Foro Boario di Macerata

1. TIPOLOGIA, ELEMENTI DEL PROGETTO, AREE E BENIFICIARI

1.1. Il Campo Boario di Macerata Cenni storici. La storia economica di Macerata è essenzialmente

agricola. Alla sua inaugurazione, il 3 ottobre 1972, il “Nuovo Campo

Boario” di Villa Potenza alla periferia di Macerata venne salutato dalla

comunità, e dalle autorità locali e regionali come una grande opera

pubblica, un moderno centro agricolo commerciale destinato a divenire il

propulsore di tutta l'attività agricola-zootecnica regionale. La struttura, 14

ettari di estensione su un'area di circa quaranta, era posta alla confluenza

della SS77 e della viabilità principale ed era in grado di ricevere 1.200

bovini, 300 suini, 6.000 suinetti e 400 bovini.

L'attuale situazione di degrado e marginalità. Con la cessazione

dell’attività di mercato zootecnico, il centro ha subito dagli anni ’90 una

parziale riconversione a polo fieristico ed un utilizzo delle parti secondarie

magazzino e stoccaggio, perlopiù soggetti a forte incuria. Della grande

opera oggi non rimane che un'area priva di fascino, degradata, in parte

abbandonata e utilizzata parzialmente come sede di fiere locali. La

situazione è peggiorata nel corso degli ultimi anni e il plesso oggi

costituisce anche una minaccia dal punto di vista ambientale, per le

grandi superfici di copertura con presenza di amianto. Nonostante tutto,

la storia agricola della città, di cui è ancora una forte chiave identitaria, fa

si che una volta l'anno il Campo Boario ritrovi il suo vecchio splendore

con la Rassegna Agricola del Centro Italia, evento fieristico nazionale

giunto alla 32ma edizione, cui partecipano più di 400 espositori. Accanto

al degrado edilizio dell’area si registra un progressivo cambiamento

sociale ed economico nella frazione di Villa Potenza e delle aree

confinanti, dovuto al modificarsi della popolazione oggi costituita da una

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crescente quota di immigrati, anziani e giovani in cerca d’occupazione.

Emblematica la situazione di Borgo Pertinace, l’estremità dell’abitato più

prossima al centro fiere, i cui edifici, vetusti e inadeguati, sono

progressivamente abbandonati, o affittati da popolazione a basso reddito,

pur rappresentando una delle parti più antiche della frazione, sviluppata

accanto ai resti archeologici dell’antica città romana di Helvia Recina. La

zona è stata da ultimo interessata dal programma di protezione per

richiedenti asilo e rifugiati (120/130 presenze annue) e dalle esigenze

correlate alle quote regionali di accoglienza per l'emergenza sbarchi, che

nel territorio comunale ammontano a 330 unità. Il Campo Boario è oggi

fortemente disconnesso dal resto dell’abitato: l’assenza di servizi, la

scarsa attività, con l’apertura solo nei giorni di fiera, lo rendono un luogo

vuoto e inutilizzato; il tratto viario in cui insiste è caratterizzato da

disordine urbanistico, modesta qualità dell'edificato e degli spazi pubblici,

mancanza di polarità urbane e luoghi di aggregazione.

1.2 Il polo per l'innovazione sociale e l'agrifood. La storia ed i saperi di

un territorio agricolo, il tentativo di dar loro valore con una grande opera

pubblica, il successivo decadimento e degrado. Ci sono oggi le condizioni

per invertire la rotta e rigenerare l'area affinché torni a svolgere un ruolo

di riaggregazione urbana ed a rappresentare una nuova centralità nel

sistema insediativo intercomunale. C'è un punto di forza, un punto di

tenuta in questa scelta: è l'identità del Campo Boario, l'immaginario

collettivo che l'accompagna e che saldamente richiama un elemento

identitario e vitale della comunità maceratese. L'agricoltura è fonte

d'innovazione, di economia, di reddito, ricerca e consente lo sviluppo di

programmi avanzati d'inclusione sociale indispensabili in contesti di

marginalità e degrado. Il progetto prevede che attorno al centro

espositivo, completamente risanato, sorgano cinque ulteriori aree tra loro

integrate e complementari. Un progetto di riqualificazione e rigenerazione

capace di mobilitare risorse disponibili su scala locale e strumenti

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innovativi per fronteggiare il contesto di degrado, crisi e di diseguaglianza

sociale. Una serie di centri pulsanti racchiusi sotto un brand di territorio

per dar luogo ad una nuova filiera produttiva, far nascere nuove imprese,

sostenere gli imprenditori agricoli, sviluppare prodotti innovativi,

sensibilizzare i giovanissimi sui temi della sostenibilità ambientale e

includere le fasce più fragili della popolazione. Un'operazione che crea

capitale sociale avviando networks interpersonali, relazioni e interazioni

economiche, scambi culturali e di informazioni.

Le aree: a) il centro espositivo. I due grandi padiglioni 1 e 2 da adibire

a fiere ed eventi espositivi legati all'agrifood, necessitano di un

risanamento conservativo e di un adeguamento per accessibilità,

sicurezza ed igiene. Si prevede la bonifica dall'amianto, la demolizione

delle murature non necessarie e che creano inaccessibilità ed il restauro

dell’impianto strutturale interessato da consistenti fenomeni di degrado

dei materiali (descrizione opere v. Tavv. 4,6,7,8). Nella parte ovest (Pad

n.3 Ovest, Tavv. 5,6,7), trovano sede i locali e gli uffici a valenza interna

(amministrazione, segreteria etc.) ed esterna (vigili urbani, veterinario,

infermeria, etc.) e le aule seminariali e didattiche.

Le aree: b) L'innovazione, la creatività e la formazione. Per consentire

ai player del settore di incontrarsi, O.R.T.I. crea una piattaforma rivolta ad

aziende, associazioni, aspiranti imprenditori con lo scopo di favorire

l’incontro tra domanda e offerta di innovazione sociale nel settore. Questa

piattaforma vuole raccogliere idee, modelli, processi, prodotti e servizi che

innovino in modo sostenibile il settore agrifood coinvolgendo attori

interessati a beneficiarne per migliorare i propri modelli di business (in

caso d'imprese già esistenti) o per avviare nuove imprese e startup nel

comparto agricolo e connesso (es. riuso scarti di produzione, idroponica,

produzione energia). Una piattaforma che potrà contare su locali flessibili

e modulari nei Pad. 3 e 4, e sulle aule didattiche e le sale per attività

seminariali all'interno del Pad. 3 Ovest.

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Le aree: c) L'agricoltura urbana, gli orti urbani e l'agricoltura sociale. Nelle aree di proprietà comunale e IRCR (Tav.3), è previsto l'avvio di

programmi di agricoltura urbana, orti urbani e agricoltura sociale. La

prima attività crea reddito e nuova occupazione (chi prende in locazione il

terreno e lo sfrutta commercialmente), la seconda innesca la

partecipazione attiva dei residenti (anziani) grazie alla concessione di

piccoli appezzamenti (50 mq ca) da coltivare senza profitto; la terza,

infine, integra persone svantaggiate coinvolte nel ciclo delle attività

agricole. La produzione che deriva consente l'avvio di una filiera a km0

con vendita in loco al consumatore.

Le aree: d) ristorazione, vendita e botteghe didattiche: O.R.T.I.

dedica una superficie rilevante alla parte che attiene alla conoscenza, alla

vendita ed al consumo dei prodotti della terra (Pad.3 - Tavv. 4,5,6). Il

target è su produzioni di qualità, per lo più biologiche, provenienti sia dai

progetti di agricoltura urbana e sociale, che dalle aziende agricole e

zootecniche locali. L'area degustazione e ristorazione seguirà gli stessi

criteri di qualità e sostegno all'economia del territorio. In una parte del

Pad.3 verrà allestita la "bottega didattica" dove i giovanissimi avranno

modo di partecipare al racconto dei produttori, di essere sensibilizzati

verso la biodiversità, l’agricoltura a basso impatto, la tutela dell’ambiente

ed i comportamenti ecocompatibili e sostenibili. Ai piani superiori del

Pad.3 Est è prevista la creazione di una foresteria polifunzionale con 11

camere da destinare alle diverse necessità delle attività del polo.

Le aree: e) Il laboratorio didattico sulle fonti energetiche rinnovabili. Il polo sotto il profilo energetico è autosufficiente. In connessione a ciò, è

previsto l'allestimento di un laboratorio didattico sulle fonti energetiche

rinnovabili a servizio delle scuole incentrato su fotovoltaico, microeolico,

idroelettrico e biocombustibili che consentirà di conoscere le applicazioni

ed i prototipi dei sistemi di produzione di energie alternative,

approfondendone il funzionamento. Il tema delle fonti rinnovabili è

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coerente con l'intero progetto e complementare a quello delle botteghe

didattiche.

Le aree: f) L'arena spettacoli, il percorso/parco fluviale, l'area archeologica: Le attività culturali creano socialità, attrattività e qualità

delle aree urbane: si prevede la creazione di un percorso/parco fluviale

che, nel condurre all'area archeologica di Helvia Recina1, ne valorizza e

promuove il patrimonio e la conoscenza attraverso apposite pannellature.

Il percorso costituisce un tratto delle "Vie Lauretane". Inoltre è prevista la

creazione di un'importante arena2, idonea ad ospitare concerti/spettacoli

per il grande pubblico, giochi e attività ludico-sportive (Tav. 4).

1.3 Beneficiari diretti ed indiretti e modalità di individuazione. Beneficiari diretti: a) le aziende del comparto agricolo alimentare

interessate all'attività fieristica; b) le aziende interessate alla

commercializzazione, ristorazione e foresteria; c) i ricercatori, i creativi

e gli startupper del settore agrifood; d) i giovani disoccupati beneficiari

dei programmi di agricoltura urbana [c), d) selezionati attraverso bandi

ad evidenza pubblica]; e) i soggetti svantaggiati per i programmi di

agricoltura sociale; f) i residenti (anziani) per il programma di orti urbani

[e), f) individuati in collaborazione con operatori del terzo settore].

Beneficiari indiretti: i residenti del quartiere, i cittadini maceratesi e

marchigiani, gli studenti della regione per i laboratori didattici; le

istituzioni culturali e di ricerca per i programmi di innovazione; i giovani

per le attività formative e ricreative.

2. PARTECIPAZIONE DI PRIVATI, MODALITÀ DI COINVOLGIMENTO

Il coinvolgimento dei privati è favorito dalla tipologia e dalle funzioni

previste (dettaglio partner v. scheda c allegata).

1 antica e florida città romana di medie proporzioni i cui resti ne testimoniano oggi l'importanza (teatro del II sec. d.C. romano e resti di ville decorate con mosaici). 2 attrezzata con palcoscenico, camerini mobili e servizi accessibili e posta su di un terreno drenante e piantumato con lippia nodiflora, essenza antica molto tenace capace di sopportare il transito veicolare senza particolari esigenze di manutenzione/irrorazione.

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Il Cluster Agrifood Marche: partner istituzionale, assiste e coordina i

programmi di innovazione e formazione con un bacino di soci privati di

oltre 50 aziende leader nel settore.

Piattaforma commerciale, ristorazione e foresteria. L'attività di vendita

e commercializzazione dei prodotti, di ristorazione e foresteria verrà

affidata con procedura ad evidenza pubblica a privati verso il corrispettivo

di un canone (v. cap. 3). Il rapporto privilegiato con il CLAM favorirà

verosimilmente l'interessamento degli imprenditori marchigiani.

IRCR: proprietario di due aree agricole limitrofe a quelle comunali di ca

11ha, aderisce al progetto per i programmi di agricoltura sociale e le

attività di conferimento di prodotti agricoli ed alimentari.

Autoproduzione di energia: l'energia utilizzata dal polo sarà

interamente autoprodotta da fonti rinnovabili (fotovoltaico, geotermico,

cogenerazione). Gli impianti saranno realizzati da una ESCO da

individuarsi con procedure di evidenza pubblica. L'interesse privato è

comprovato anche dalla manifestazione d'interesse già pervenuta.

Connettività: il polo sarà dotato di tecnologia avanzata sotto il profilo

della connettività con copertura e servizi di nuova generazione. Ciò attiva

investimenti privati visto il rientro da vendita e sfruttamento dei servizi

collegati. L'attenzione è sin d'ora riscontrabile anche in base ad una

manifestazione d'interesse già pervenuta.

Arena concerti e spettacoli: la gestione, organizzazione e produzione di

eventi destinati ad un vasto pubblico verrà assegnata a seguito di

evidenza pubblica ad un'agenzia specializzata. Il business deriva dalla

capienza dell'arena concerti e della scarsa presenza nel Centro Italia di

analoghe strutture così attrezzate.

3. COSTO COMPLESSIVO, PIANO FINANZIARIO, DIMENSIONE INVESTIMENTO, COPERTURE, RISULTATI ATTESI, TEMPI ESECUZIONE

Costo complessivo del progetto Ai fini dell'analisi economica il

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complesso delle opere è stato suddiviso in lotti, separando anche gli

interventi pubblici dagli quelli che saranno eseguiti da privati da

individuare mediante procedure di evidenza pubblica.

L'ammontare dei costi di intervento è:

Il Comune di Macerata3 ed i privati intervengono con complessivi fondi

propri in misura maggiore del 25%.

Piano finanziario (vedi tabelle Tav. 9) Il progetto, con la sua

articolazione in una molteplicità di spazi ed attività, a valenza economica,

sociale, culturale, presenta una serie di funzioni generatrici di rientri

economici, assumendo dunque, accanto alla valenza pubblica, una

connotazione "privatistica" che ne assicura la sostenibilità economica

della gestione ed un graduale rientro dall'investimento. Nel quadro

finanziario della Tav. 9 sono indicati i costi ed i rientri di gestione. Le

uscite correnti includono il servizio del mutuo (25 anni al tasso del 2,5%),

il costo di manutenzione, in percentuale sull'investimento pubblico, la

guardiania e la fornitura di energia. Considerata la totale autoproduzione

di energia da fonti rinnovabili (fotovoltaico, geotermico e cogenerazione)

questo costo si annullerà dopo 20 anni, al termine della concessione alla

ESCO che realizzerà gli impianti. La stessa ESCO per i 20 anni della

concessione trasferirà al Comune quota parte dei risparmi energetici.

Altre entrate derivano dalla locazione della piattaforma commerciale e

dell'annessa struttura di ristorazione con foresteria e dalla locazione a

domanda degli altri spazi quali sale per attività formative connesse alla

filiera agroalimentare, da gestire in collaborazione con l'Università di

Macerata, sala convegni da 250 posti, spazio espositivo. Ulteriori voci di

entrata sono connesse al canone corrisposto dagli espositori del mercato 3 Accensione di un mutuo ed alienazione di immobili che potranno essere direttamente inseriti

come parte del corrispettivo dell'appalto.

COSTO COSTRUZIONE PARTE PUBBLICA 15.176.200,00 COSTO COSTRUZIONE PARTE PRIVATA 1.520.000,00 TOTALE INVESTIMENTO 16.696.200,00

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settimanale (ad oggi 80 con un canone medio di 200 €/anno), dagli eventi

fieristici, dall'area per spettacoli all'aperto, con temporanea installazione di

attività commerciali (food, gadgets ecc,). Le attività legate all'agricoltura

urbana ed all'incubazione di start-up del settore agrifood, potranno

anch'esse generare piccole entrate una volta a regime (dal 6° anno per

gli appezzamenti e dal 7° per le start-up). L'analisi finanziaria, eseguita a

valori attuali su un arco temporale di 30 anni, ipotizzando un tasso di

riferimento del 2,25%, ci consegna un VAN

positivo, con un TRI adeguato. Il flusso

finanziario è costantemente positivo ed a regime, ammortizzato il mutuo,

assume un valore elevato, da cui deriva una valutazione positiva circa la

sostenibilità del progetto.

Ruolo degli investitori privati Il progetto mostra una spiccata capacità

di attivazione dell'investimento privato, in fase di avvio e soprattutto in

fase di gestione. Nell'ambito dell'investimento iniziale le operazioni private

concernono innanzitutto la gestione dell'energia. Una ESCO realizzerà

l'impianto fotovoltaico sulla copertura del Pad.3, un impianto di

cogenerazione alimentato da biomassa derivante in parte dalle attività

agricole dell'IRCR sugli 11 ha di terreno limitrofi, e dalle attività di

agricoltura urbana e delle start-up agrifood insediate. L'energia prodotta

sarà utilizzata interamente nella struttura (scambio sul posto), generando

in fase di ammortamento un canone a favore del Comune e poi, a

regime, la completa autosufficienza energetica del centro ORTI. Altro

soggetto privato sarà affidatario della realizzazione del sistema di

copertura wi-fi nell'area, con rientro dall'investimento mediante

erogazione di servizi alle attività insediate/ospitate e attività pubblicitarie.

Da ultimo si attiverà una procedura per la concessione ad un privato della

attrezzatura e gestione della piattaforma commerciale, di stoccaggio e

distribuzione dei prodotti agroalimentari di qualità dell'area e della

struttura di ristorazione con foresteria. Il privato si farà carico

Tasso riferim.VANTRI

2,25%532.379,63

3,995%

9

dell'allestimento ed attrezzatura della struttura. In fase di gestione la

sinergia pubblico-privata riguarderà l'intera gamma delle attività ospitate:

a) gestione unitaria della piattaforma commerciale, punto di vendita dei

prodotti, attività di ristorazione specializzata con annessa foresteria; b)

agricoltura urbana e incubazione startup agrifood: in collaborazione con il

CLAM, per la supervisione tecnico-scientifica, esperienza di agricoltura

urbana, con 100 mini appezzamenti concessi a giovani agricoltori e

disoccupati, e spazi per 4 start-up del settore; c) spazio per la didattica,

con aule attrezzate e di servizio, gestito, in collaborazione con l'Università

e con il CLAM, destinandolo ad attività formative sul tema agrifood,

coinvolgendo anche soggetti privati; d) gestione del parco fluviale e

tematico sulle energie rinnovabili, locazione degli spazi commerciali,

dell'area spettacoli, e dei padiglioni fieristici.

Risultati attesi L'investimento darà luogo ad un centro di eccellenza per i

quartieri, la Città ed anche per un'area più ampia, luogo di

socializzazione, di recupero dell'identità locale grazie alla valorizzazione

delle tradizioni agricole ed alimentari, di cultura ed ibridazione multietnica,

un polo multifunzionale di grande pregio socio-culturale. L'investimento

potrà generare risultati occupazionali di rilievo, per giovani e immigrati,

assumendo un valore di inclusione sociale. Si prevedono almeno 30

nuovi posti di lavoro nell'agricoltura urbana, 10 nelle start-up di prima

fase, almeno 10 nella struttura commerciale-ricettiva. Dunque 50 posti di

lavoro in termini di occupazione diretta a cui andrebbero aggiunti almeno

altri 15-20 posti di lavoro indiretti per la gestione delle attività formative,

dell'arena spettacoli, del parco fluviale-tematico, della manutenzione ecc.

Finanziamento minimo per garantire il conseguimento dei risultati. Il Comune di Macerata, come richiesto dal bando, è in grado di formulare

un'ipotesi di ridimensionamento dell'investimento tale da garantire il

conseguimento della gran parte dei risultati ipotizzati, in termini funzionali

e di ottenere gli stessi effetti in termini occupazionali. Si prevede di

10

rinviare la completa riqualificazione dei due padiglioni fieristici,

concentrando l'investimento principale sul padiglione 3 e sugli spazi per

l'agricoltura, l'impresa e la cultura. Gli investimenti sono i seguenti ed il

cofinanziamento locale superiore al 25%:

I costi e rientri di gestione variano soltanto per quanto concerne le spese

di manutenzione e una riduzione degli introiti da fiere, che rimarranno pari

a quelli attuali. In questa ipotesi, vista la notevole riduzione

dell'investimento iniziale e la sostanziale conservazione dei flussi

finanziari, grazie al permanere delle attività generatrici di entrate,

l'investimento, sotto l'aspetto finanziario,

risulta ancora più conveniente, con un VAN

molto positivo ed un TRI elevato. Prudentemente, nell'analisi, si è

omesso di valorizzare, poiché non certi, i benefici derivanti dal Conto

Termico2.0. Nel caso dell'intervento minimo, progettando la

riqualificazione del Padiglione 3 come NZEB (edificio ad energia quasi

zero) si genererebbe un introito aggiuntivo di circa € 1.100.000,00.

Tempi di realizzazione: Come illustrato nel Cronoprogramma, si

prevede di rispettare il termine di 60 gg per la progettazione mentre per

l'esecuzione dei lavori sono previsti 1080 giorni. Compresi i tempi

accessori, l'entrata a regime è prevista a 1470 giorni dalla convenzione.

4. ELEMENTI SALIENTI PER LA VALUTAZIONE DEL PROGETTO

Ø Rapida esecutività grazie alla piena proprietà delle aree, alla

compatibilità urbanistica, all'assenza di vincoli sull'area

Ø Cofinanziamento Comunale e di privati maggiore del 25%

Ø Comprovata fattibilità finanziaria del progetto e forte capacità di

generare entrate e coinvolgere soggetti privati

Ø Elevata valenza ambientale, sociale e culturale

COSTO COSTRUZIONE PARTE PUBBLICA 9.803.700,00 COSTO COSTRUZIONE PARTE PRIVATA 1.520.000,00 TOTALE INVESTIMENTO 11.323.700,00

Tasso riferim.VANTRI

2,25%1.293.544,30

7,343%