TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA IV SEZIONE …...xxxxxxxxxxxxxxxx), rappresentati e difesi dagli Avv.ti...
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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
IV SEZIONE CIVILE
ESECUZIONI IMMOBILIARI
G.E. DOTT.SSA CRISTINA PIGOZZO
(già DOTT.SSA LILLA DE NUCCIO, DOTT. RAFFAELE RUSSO,
DOTT.SSA BARBARA PERNA)
* * * * *
ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G. N. 1845/2014
ITALFONDIARIO SPA
CONTRO
XXXXXXXXXXXXX E XXXXXXXXXXXXX
* * * * *
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
1. PREMESSA
Il 18 settembre 2015 il Giudice per l’esecuzione del Tribunale di Roma, IV
Sezione Civile, Esecuzioni Immobiliari, Dott.ssa Barbara PERNA, mi conferiva
l’incarico di Consulente Tecnico di Ufficio (Esperto Estimatore) per la procedura
esecutiva immobiliare RG n. 1845/2014, iscritta a ruolo il 30 settembre 2014,
promossa dalla ITALFONDIARIO SPA nei confronti dei Sigg. xxxxxxxxxxxxxxxx
e xxxxxxxxxxxxxxxx, avente per oggetto un immobile adibito a negozio di
proprietà degli esecutati, sito nel Comune di Roma Capitale, Municipio II, Via
Giovanni Animuccia n. 4/A (sul posto il civico è il numero 4), piano T, censito al
Catasto Fabbricati al foglio 562, particella 144, sub 7, cat. C/1, z.c. 3, cl. 4, cons.
33 mq, RC € 1.375,38.
Al momento del conferimento dell’incarico il Giudice per l’esecuzione mi
formulava i seguenti quesiti:
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Quesito n. 1: identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento;
Quesito n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere
alla descrizione materiale di ciascun lotto (cfr. schema allegato al verbale di
conferimento);
Quesito n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato;
Quesito n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del
lotto;
Quesito n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione
al bene pignorato;
Quesito n. 6: verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo
edilizio ed urbanistico;
Quesito n. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile;
Quesito n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene;
Quesito n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale;
Quesito n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo;
Quesito n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione
dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso;
Quesito n. 12: procedere alla valutazione dei beni;
Quesito n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili
pignorati per la sola quota;
Quesito n. 14: acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e
della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di
matrimonio;
Il 12 novembre 2018 l’esecuzione immobiliare è stata affidata al Giudice
Dott.ssa Cristina PIGOZZO che mi ha rinnovato l’incarico di esperto estimatore,
con Custode Giudiziario l’Avv. Giada GERVASI.
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Nel prosieguo alcune volte indicherò con “esecutore” la ITALFONDIARIO
SPA e con “esecutati” i Sigg. xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx.
2. VISURE ED ESAME DEGLI ATTI
Per rispondere ai quesiti posti dal Giudice, ho effettuato le visure presso il
Comune di Roma Capitale, Dipartimento Programmazione e Attuazione
Urbanistica (ex Dip. IX), Ufficio Permessi di Costruire, presso l’Agenzia delle
Entrate, Ufficio Provinciale di Roma – Territorio, Servizi Catastali e Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, per acquisire tutti gli elementi necessari.
Presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma – Territorio,
Servizi Catastali, il 04 dicembre 2018 ho acquisito la planimetria catastale del
negozio (All. 1) e la visura storica per immobile (All. 2).
L’11 dicembre 2018, previa visura presso l’Agenzia delle Entrate, Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, ho acquisito l’ispezione ipotecaria a carico del
negozio con l’elenco sintetico della formalità (All. 3).
Il 13 maggio 2016 mi è stato liquidato il fondo spese disposto dal G.E. per il
quale ho emesso la fattura n. 122 intestata a INTESA SAN PAOLO SPA per
l’imponibile di € 1.000 che con gli accessori (CNPAIA 4%, IVA 22%, meno la
ritenuta d’acconto del 20%) è divenuta di € 1068,80.
Con atto di precetto del 21 maggio 2014, notificato il 18 luglio 2014, la
ITALFONDIARIO SpA, quale mandataria della INTESA SANPAOLO SpA,
intimava il pagamento di € 19.527,93, oltre interessi, spese di notifica e somme
successive occorrende.
Risultato infruttuoso l’atto di precetto, lo stesso Istituto provvedeva al
pignoramento del negozio di proprietà dei Sigg. xxxxxxxxxxxxxxxx e
xxxxxxxxxxxxxxxx, sito in Roma, Via Giovanni Animuccia n. 4/A, piano T,
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censito al Catasto Fabbricati al foglio 562, particella 144, sub 7, cat. C/1, z.c. 3, cl.
4, cons. 33 mq, RC € 1.375,38.
L’atto di pignoramento immobiliare del 10 settembre 2014, rep. 52412
dell’Ufficiale Giudiziario, veniva trascritto il 09 ottobre 2014, al registro
particolare n. 77093 e registro generale n. 109127, in favore della
ITALFONDIARIO SpA.
Dall’atto di pignoramento immobiliare risulta che la ITALFONDIARIO Spa,
quale mandataria di INTESA SANPALO Spa, è creditrice nei confronti dei Sigg.
xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx per l’importo complessivo di €
19.527,93, oltre interessi successivi alla data del 14 maggio 2014, nonché spese di
notifica, come notificato con atto di precetto il 18 luglio 2014, con avvenuta
compiuta giacenza in data 13 agosto 2014 (All. 4).
L’immobile sottoposto a esecuzione forzata è così descritto nella
certificazione notarile del 26 gennaio 2015 del Notaio in Napoli, Dott.ssa Sabina
APONTE:
“Locale in Via Giovanni Animuccia n. 4/A (ndr: sul posto il civico è il
numero 4) riportato nel C.F. di Roma al Fl. 562 p.lla 144 sub 7, ctg C/1, classe 4,
piano T, metri quadri 33, r.c. Euro 1.375,38.
Il suddetto immobile risulta di proprietà di xxxxxxxxxxxxxxxx, nato a
xxxxxxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxxxxxx, c.f. xxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di ½ di
piena proprietà in comunione legale dei beni e di xxxxxxxxxxxxxxxx, nata a
xxxxxxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxxxxxx, c.f. xxxxxxxxxxxxxxxx, per la quota di ½ di
piena proprietà in comunione legale dei beni a loro pervenuto per acquisto da
xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx, in
virtù di atto di compravendita del Notaio Andrea LEOFREDDI del 27 gennaio
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2000, rep. 1696, trascritto presso la Conservatoria di Roma 1 il 29 gennaio 2000
ai nn 6686/4485 (All. 5).
Ai suindicati xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx e
xxxxxxxxxxxxxxxx quanto sopra è pervenuto per successione da xxxxxxxxxxxxxxxx
nato a xxxxxxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxxxxxx e deceduto il xxxxxxxxxxxxxxxx,
giusta denuncia del 16 novembre 2001 num. 28 vol. 18515, trascritta presso la
Conservatoria di Roma 1 il 19 febbraio 2009 ai nn. 20417/10513.
Al suindicato xxxxxxxxxxxxxxxx quanto sopra è pervenuto dalla S.E.S.
SOCIETA’ EDILIZIA SOMALIA SRL con sede in Roma, in virtù di atto di
assegnazione a socio di cooperativa edilizia del notaio POMAR dell’11 luglio
1955, trascritto presso la Conservatoria di Roma 3 il 18 luglio 1955 ai nn.
40854/29806.
Nella stessa certificazione notarile sono riportate le trascrizioni contro i Sigg.
xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx:
verbale di pignoramento immobili trascritto presso la Conservatoria di Roma
1 il 09/10/2014 ai nn. 109127/77093 emesso dal Tribunale di Roma e
notificato il 18/09/2014 a favore INTESA SANPAOLO SPA;
verbale di pignoramento immobili trascritto presso la Conservatoria di Roma
1 il 03/06/2014 ai nn. 61572/40362 emesso dal Tribunale di Roma e notificato
il 24/02/2014 a favore xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx,
xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx,
xxxxxxxxxxxxxxxx, SCONOCCHIA xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx;
ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo iscritta
presso la Conservatoria di Roma 1 il 29/01/2000 ai nn. 6687/1824 atto
notarile pubblico del Notaio Dott. Andrea LEOFREDDI del 27/01/2000, rep.
1697, per Lire 150.000.000 a garanzia di un mutuo di Lire 100.000.000 a
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favore CARIPLO CASSA DI RISPARMIO DELLE PROVINCE LOMBARDE
SPA con sede in Milano, gravante sull’immobile in oggetto.”.
Oltre alla ITALFONDIARIO SPA sono intervenuti nella presente procedura
esecutiva, quali creditori intervenuti:
- Il Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx), rappresentato e
difeso dall’Avv. xxxxxxxxxxxxxxxx, con atto di intervento del 28 agosto
2017 per un credito di Euro 7.200,00, per compensi oltre oneri e accessori
come per legge e oltre il 15% a titolo di spese generali sui compensi. Il
titolo esecutivo su cui si fonda l’intervento è rappresentato dalla sentenza n.
12154/2017 (All. 6), pubblicata in data 14 giugno 2017, emessa dal
Tribunale Civile di Roma, Sezione X, in persona del G. Dott. DE
GIOVANNI, il 13 giugno 2017 nel procedimento n. R.G. 31740/2013,
munita di formula esecutiva, con la quale, risolto il rapporto contrattuale
tra terzo intervenuto e debitore esecutato di cui alla sent. n. 22444/2006 del
Tribunale Civile di Roma, il xxxxxxxxxxxxxxxx veniva condannato al
rilascio dell’unità immobiliare in oggetto, nonché al pagamento in favore
degli attori del sopra indicato procedimento, a titolo di indennità per
occupazione sine titulo, della somma di euro 59.064,05, nonché al
pagamento dell’indennità su base mensile per ogni mese di occupazione
successivo al 31 agosto 2015 sino alla effettiva riconsegna del bene, da
calcolarsi secondo i criteri di cui alla Relazione Tecnica, nonché a rifondere
al sig. xxxxxxxxxxxxxxxx le spese di lite, liquidate in euro 7.200,00 per
compensi, oltre oneri e accessori come per legge e oltre al 15% per spese
generali sui compensi (All. 7).
In data 28 marzo 2018, in seguito al decesso del Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx,
avvenuto in data 9 dicembre 2017, il Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F.
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xxxxxxxxxxxxxxxx), la Sig,ra xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F.
xxxxxxxxxxxxxxxx), la Sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F.
xxxxxxxxxxxxxxxx), sono intervenuti nella procedura esecutiva in qualità
di unici eredi del Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx (All. 8).
- I Sig.ri xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx), xxxxxxxxxxxxxxxx
(C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx), xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx),
xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx), xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F.
xxxxxxxxxxxxxxxx), xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx),
xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx), xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F.
xxxxxxxxxxxxxxxx), nonché xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F.
xxxxxxxxxxxxxxxx), xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx),
xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx), xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F.
xxxxxxxxxxxxxxxx), xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx), questi
ultimi cinque in qualità di eredi del Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx (C.F.
xxxxxxxxxxxxxxxx), rappresentati e difesi dagli Avv.ti xxxxxxxxxxxxxxxx
e xxxxxxxxxxxxxxxx, con atto di intervento del 27 ottobre 2017, per un
credito di Euro 26.270,99. L’atto di precetto, rimasto senza seguito, è stato
notificato il 10 ottobre 2017; i ricorrenti, in virtù della sentenza n.
12154/2017 (All. 6) emessa in data 13-14 giugno 2017 dal Tribunale di
Roma nel giudizio recante RG. n. 31740/2013, munita della formula
esecutiva in data 28 luglio 2017 e notificata in forma esecutiva
contestualmente all’atto di precetto, hanno intimato al Sig.
xxxxxxxxxxxxxxxx il pagamento della complessiva somma di Euro
26.270,99, comprensiva delle spese di lite liquidate in sentenza e dei
compensi professionali di cui all’atto di precetto, oltre alle spese di notifica
segnate a margine dell’atto stesso, agli interessi maturandi dal 29 settembre
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2017 fino all’effettivo saldo e, se dovuti, alle spese, competenze ed onorari
successivi (All. 9).
- ITALFONDIARIO S.p.a., appartenente al Gruppo Bancario DoBank
S.p.a., nella qualità di mandataria di PENELOPE SPV S.r.l., rappresentata
e difesa dagli Avv.ti xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx, in data 01
agosto 2018, interviene nella procedura esecutiva in sostituzione di
INTESA SANPAOLO S.p.a., per le somme indicate nell’originario atto di
precetto e atto di pignoramento, oltre interessi, spese, competenze ed
onorari del presente intervento e della relativa procedura (All. 10).
3. SOPRALLUOGHI E DESCRIZIONI DEI BENI
Il 29 gennaio 2016, a seguito dell’incarico conferitomi dal G.E. Dott.ssa
Barbara PERNA del 18 settembre 2015, alle ore 12,00, previo appuntamento
telefonico, ho effettuato il sopralluogo presso il negozio in Via Giovanni
Animuccia n. 4, in Roma, dove il Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx, comproprietario del
locale insieme alla consorte Sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxx, entrambi in regime di
comunione di beni, mi ha fatto accedere per i rilievi metrici e per constatare lo
stato di manutenzione.
Sulla scorta della planimetria catastale, che ho estratto dal Catasto
Fabbricati, ho effettuato il rilievo del negozio nel quale il Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx
svolge l’attività artigianale di tappezziere.
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Il locale ha una sola porta con
vetrina in alluminio anodizzato di
colore bronzo sulla quale si apre la
porta di accesso costituita dallo stesso
materiale (foto 1, 2, 3).
Il locale ha una forma pressoché
rettangolare ed è dotato di un
soppalco (foto 4) con struttura portante in tubolari rettangolari in acciaio e piano
calpestabile realizzato con tavole di legno di spessore 2 cm fissate su quadrotti di
legno a loro volta fissati sui profilati in
acciaio che formano una maglia
portante pressoché quadrata di lato
circa 107 x 107 cm (foto 5).
Al soppalco si accede mediante
una scaletta in ferro piuttosto ripida,
tipo marinara (foto 6).
Sul lato destro, entrando dalla porta, c’è il piccolo bagno con water e
cassetta di scarico ancora in ghisa, e lavandino (foto 7, 8, 9).
Il proprietario mi riferisce che
l’allaccio idrico è sempre stato in
comune con il negozio a fianco (civico
2), ma due-tre anni orsono tale
negozio è stato ristrutturato e
inavvertitamente gli operai hanno
troncato la conduttura idrica, senza
FOTO 2
FOTO 3
FOTO 4
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saperlo, interrompendo così l’allaccio del negozio del Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx, il
quale è tutt’ora privo di acqua potabile.
Il locale è alto 4,45 m e il piano di
calpestio è rialzato di circa 13 cm rispetto al
marciapiede esterno (varia da 11 cm a 16 cm)
(foto 10).
Sotto il soppalco, l’altezza netta è di 2,25
m, lo spessore di tutto il soppalco è di 15 cm.
L’altezza netta sopra il soppalco è di
2,05 m.
La scaletta per il soppalco è larga 53 cm.
Le misure del locale sono riportate nella planimetria catastale, insieme a
quelle del soppalco, dove la struttura di quest’ultimo per circa 1,21 m è in cemento
armato per la presenza di sporgenza che poi è stata prolungata con la struttura in
acciaio e legno.
Il locale non è perfettamente rettangolare in quanto la parte terminale, dopo
il pilastro è ristretta di circa 44 cm.
Ho scattato alcune fotografie del locale, all’interno e all’esterno.
Il pavimento è in lastre di granigliato medio di colore grigio scuro di
dimensioni 97 x 110 cm con giunto in metallo fino (foto 11); il pavimento presenta
qualche fessura rotondeggiante che ha bisogno di una stuccatura in resina e nuova
arrotatura (foto 12).
Il Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx mi riferisce di lavorare presso il locale dal 1982 e
di averlo acquistato nel 1999 insieme alla moglie. Ho chiesto al Sig.
xxxxxxxxxxxxxxxx di poter avere in copia: l’atto di acquisto, eventuale domanda
di sanatoria del soppalco, che secondo il proprietario esiste da circa trenta anni,
FOTO 9
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certificato di conformità dell’impianto elettrico, regolamento di condominio e
tabelle millesimali, nome, indirizzo e recapiti telefonici dell’Amministratore del
Condominio.
Il negozio confina con un altro
negozio (civico 2), che fa angolo con
Via Somalia (foto 13), e con
l’ingresso del Condominio civico 6 di
cui fa parte (foto 1).
Alle ore 14.00 ho terminato il
sopralluogo con la lettura e la firma del verbale.
La procedura esecutiva è stata poi sospesa perché gli esecutati avevano in
corso un accordo con l’Istituto esecutore.
Successivamente, il 21 marzo 2018 il nuovo Giudice per l’Esecuzione mi ha
rinnovato l’incarico per eseguire la stima dell’immobile pignorato secondo i quesiti
già posti.
Per quanto riguarda i rapporti contabili con il Condominio di Via Giovanni
Animuccia n. 6, ho interpellato lo studio dell’Amministratore Condominiale
“xxxxxxxxxxxxx” che mi ha comunicato le pendenze dei Sigg. xxxxxxxxxxxxx E
xxxxxxxxxxxxx e che ammontano a:
- € 664,29 relativi all’ultimo bilancio approvato del 2017;
- € 19,87 relativi alle quattro rate del preventivo 2018 (€ 4,97 per ciascuna rata);
- € 104,48 per il saldo della quota di pertinenza per i lavori condominiali sulla
terrazza;
per un totale complessivo di € 788,64, come risulta dalla mail che mi è stata inviata
(All. 11).
FOTO 13
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4. SITUAZIONE URBANISTICA
Via Giovanni Animuccia si trova nel Quartiere Africano, Municipio II di
Roma Capitale.
Prima del 1967 e comunque dopo il 1965, anno in cui è entrato in vigore il
Piano Regolatore Generale di Roma, la destinazione urbanistica della zona era “B -
Trasformazione edilizia con particolari limiti volumetrici” con sottozona “B2 –
Conservazione dei volumi, delle superfici esistenti” (All. 12).
L’edificio è stato realizzato con la licenza edilizia n. 1566 del 3 luglio 1953.
Il fabbricato risulta sprovvisto di certificato di agibilità.
Il nuovo Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune di Roma Capitale,
approvato il 12 febbraio 2008 con deliberazione n. 18 del Consiglio Comunale di
Roma, individua la zona del Quartiere Africano con la destinazione “Città Storica -
Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue – T6” (All. 13).
L’indice di edificabilità riferito al PRG del 2008 è rimasto quello del
precedente PRG del 1965.
Il negozio oggetto della presente relazione è situato nella zona denominata
Salario africano, assai prossima a Viale Libia e alla Circonvallazione Salaria (All.
14).
La zona è servita molto bene dai mezzi di trasporto pubblico. La fermata
della metropolitana, linea A, denominata “Libia”, dista da Via Animuccia circa 550
metri (7 minuti a piedi). La fermata delle Ferrovie dello Stato, denominata “Roma
Nomentana”, dista circa 600 metri (9 minuti a piedi). Le linee autobus a servizio
della zona sono le n. 63, 235, 351; la fermata “Somalia/Martucci” dista 50 m (1
minuto a piedi).
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5. RISPOSTA AI QUESITI
Per chiarezza di esposizione, ma anche per lo schema allegato all’incarico, ho
riportato il quesito secondo i punti e l’ordine con cui mi è stato posto, e più
precisamente:
Quesito n. 1: identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento;
Quesito n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere
alla descrizione materiale di ciascun lotto (cfr. schema allegato al verbale di
conferimento);
Quesito n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato;
Quesito n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del
lotto;
Quesito n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione
al bene pignorato;
Quesito n. 6: verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo
edilizio ed urbanistico;
Quesito n. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile;
Quesito n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene;
Quesito n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale;
Quesito n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo;
Quesito n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione
dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso;
Quesito n. 12: procedere alla valutazione dei beni;
Quesito n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili
pignorati per la sola quota;
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Quesito n. 14: acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e
della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di
matrimonio.
5.1. QUESITO N. 1 - I DIRITTI REALI ED I BENI OGGETTO DEL
PIGNORAMENTO
Come riportato nell’atto di pignoramento, e confermato dall’atto di acquisto,
la Sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxx e il Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx sono proprietari, in forma
indivisa (50% ciascuno), dell’intera quota del negozio oggetto del pignoramento,
sito in Roma, Via Giovanni Animuccia 4/A (sul posto il civico è il numero 4).
Il negozio è pervenuto alla Sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxx e al Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx
per acquisto effettuato con atto del Notaio Andrea LEOFREDDI del 27 gennaio
2000, rep. 1696, trascritto presso la Conservatoria di Roma 1 il 29 gennaio 2000 ai
nn 6686/4485.
Il bene oggetto di pignoramento è distinto presso il Catasto Fabbricati della
Provincia di Roma al foglio 562, particella 144, sub 7.
Il locale commerciale, per la sua conformazione e distribuzione interna, ma
soprattutto per la presenza di una sola vetrina, non è suscettibile di divisione, per
cui costituisce un unico lotto.
5.2. QUESITO N. 2 - I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E LA
DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO
Il bene oggetto del pignoramento costituisce un solo lotto ed è
rappresentato dal negozio in Roma, Via Giovanni Animuccia n. 4/A, piano T.
La superficie del negozio è di 38,00 mq nella quale non è compresa la
superficie del soppalco che, non essendo stata trovata alcuna richiesta di
concessione in sanatoria ad essa relativa, si deve considerare priva di titolo e quindi
da rimuovere.
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Pertanto, il lotto di vendita è unico ed è rappresentato dal negozio
pignorato e sottoposto a esecuzione immobiliare.
Il negozio non ha bisogno di essere dotato dell’Attestato di Prestazione
Energetica (APE).
C’è da tenere presente che il bagno del negozio è privo di allaccio diretto
all’acquedotto cittadino per cui lo svolgimento di qualsiasi attività commerciale
non è regolare e tale da considerare l’immobile inagibile a causa della mancanza di
acqua nel piccolo bagno di servizio.
5.3. QUESITO N. 3 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE
PIGNORATO
Presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma – Territorio –
Servizi Catastali, il 04 dicembre 2018 ho acquisito telematicamente la planimetria
catastale del negozio (All. 1) e la visura storica (All. 2).
L’immobile è un negozio così identificato al Catasto Fabbricati del Comune di
Roma:
foglio 562, particella 144, sub 7, cat. C/1, z.c. 3, cl. 4, cons. 33 mq, RC €
1.375,38, sito in Via Giovanni Animuccia n. 4/A, piano T, intestato a
xxxxxxxxxxxxxxxx, nata a xxxxxxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxxxxxx, c.f.
xxxxxxxxxxxxxxxx, per 1/2 e a xxxxxxxxxxxxxxxx, nato a
xxxxxxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxxxxxx, c.f. xxxxxxxxxxxxxxxx, per 1/2,
entrambi in regime di comunione dei beni.
Lo stato di fatto dell’immobile presenta una difformità rispetto a quanto
riportato nella planimetria catastale. Tale difformità, come evidenziato nella
planimetria allegata (All. 15), consiste nella presenza di un soppalco realizzato
abusivamente, posizionato nella zona centrale del negozio. In uno dei successivi
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capitoli verrà conteggiato il costo per la rimozione del soppalco e per lo
smaltimento a discarica del materiale rimosso.
5.4. QUESITO N. 4 - SCHEMA SINTETICO-DESCRITTIVO DI CIASCUN
LOTTO
Il lotto è unico
Negozio in Roma, Via Giovanni Animuccia n. 4/A, piano terra.
Il negozio è così composto:
- locale di forma rettangolare con una vetrina su Via Animuccia;
- soppalco realizzato abusivamente, posizionato al centro del locale, con scala
metallica di accesso posizionata vicino all’antibagno; il soppalco è da
rimuovere;
- un bagno con zona antibagno ma privo di allaccio di acqua potabile
all’acquedotto cittadino.
La superficie lorda del negozio è di 38,00 mq. La superficie del soppalco, è
pari a 13,70 mq, ma non viene considerata poiché è stato realizzato senza alcun
titolo edilizio e quindi soggetto a demolizione.
La superficie lorda commerciale (omogenea) del negozio è di 38,00 mq.
In base a quanto pubblicato dall’Agenzia delle Entrate per la determinazione
delle superfici commerciali per l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) (All.
16), la superficie è di 38,00 mq.
5.5. QUESITO N. 5 - RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’
IN RELAZIONE AI BENI PIGNORATI
Lotto n. 1
I Sigg. xxxxxxxxxxxxxxxx, nata a xxxxxxxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxxxxxxx,
c.f. xxxxxxxxxxxxxxxx, ed xxxxxxxxxxxxxxxx, nato a xxxxxxxxxxxxxxxx il
xxxxxxxxxxxxxxxx, c.f. xxxxxxxxxxxxxxxx, hanno acquistato l’immobile oggetto
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di causa, per la quota di 1/2 ciascuno in comunione legale dei beni, da
xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx
in virtù di atto di compravendita del Notaio Andrea LEOFREDDI del 27 gennaio
2000, rep. 1696, trascritto presso la Conservatoria di Roma 1 il 29 gennaio 2000 ai
nn. 6686/4485.
Ai Sigg. xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx e
xxxxxxxxxxxxxxxx l’immobile è pervenuto per successione da xxxxxxxxxxxxxxxx,
deceduto il xxxxxxxxxxxxxxxx, denuncia del 16/11/2001 n. 28 vol. 18515,
trascritta presso la Conservatoria di Roma 1 il 19 febbraio 2009 ai nn.
20417/10513.
Al Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx l’immobile è pervenuto dalla società S.E.S.
Società Edilizia Somalia Srl in virtù di atto di assegnazione a socio di cooperativa
edilizia del 11/07/1955, notaio POMAR, trascritto presso la Conservatoria di
Roma 3 il 18 luglio 1955 ai nn. 40854/29806.
Presso l’Agenzia delle Entrate, Catasto Fabbricati, l’immobile risulta
intestato fino al 27/01/2000 al Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx, fu xxxxxxxxxxxxxxxx, e
dal 27/01/2000 ai Sigg. xxxxxxxxxxxxxxxx per 1/2 e xxxxxxxxxxxxxxxx per 1/2 in
regime di comunione dei beni.
5.6. QUESITO N. 6 - REGOLARITA’ DEI BENI PIGNORATI SOTTO IL
PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO
L’edificio in cui si trova il negozio in esame è stato realizzato con licenza
edilizia n. 1566 del 3 luglio 1953.
Il fabbricato risulta sprovvisto di certificato di agibilità.
5.7. QUESITO N. 7 - STATO DI POSSESSO ATTUALE DELL’IMMOBILE
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Attualmente l’immobile è in possesso dei due proprietari, il Sig.
xxxxxxxxxxxxxxxx e la xxxxxxxxxxxxxxxx, in regime di comunione dei beni e il
Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx vi svolge l’attività artigianale di tappezziere.
5.8. QUESITO N. 8 - VINCOLI E ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUI
BENI
Sul locale pignorato gravano le seguenti trascrizioni:
ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo iscritta
presso la Conservatoria di Roma 1 il 29/01/2000 ai nn. 6687/1824 atto
notarile pubblico del Notaio Dott. Andrea LEOFREDDI del 27/01/2000, rep.
1697, per Lire 150.000.000 a garanzia di un mutuo di Lire 100.000.000 a
favore CARIPLO CASSA DI RISPARMIO DELLE PROVINCE LOMBARDE
SPA con sede in Milano.
verbale di pignoramento immobili trascritto presso la Conservatoria di Roma
1 il 03/06/2014 ai nn. 61572/40362 emesso dal Tribunale di Roma e notificato
il 24/02/2014 a favore xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx,
xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx,
xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx,
xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx;
verbale di pignoramento immobili trascritto presso la Conservatoria di Roma
1 il 09/10/2014 ai nn. 109127/77093 emesso dal Tribunale di Roma e
notificato il 18/09/2014 a favore INTESA SANPAOLO SPA, che ha originato
la presente procedura esecutiva.
Non risultano altri procedimenti in sede civile, né risultano provvedimenti
impositivi di vincoli storici artistici.
5.8.A. ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE
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Non risulta che ci siano domande giudiziali che possano essere messe a
carico del futuro acquirente.
Non risulta che ci siano imposizioni di vincoli di natura storico-artistica.
Non risulta che ci siano convenzioni di natura matrimoniale se non il
possesso e la proprietà indivisa del locale tra i coniugi xxxxxxxxxxxxxxxx e
xxxxxxxxxxxxxxxx.
Non ci sono oneri o limitazioni dell’uso del negozio se non l’obbligo di
dotarsi dell’allaccio idrico all’acquedotto comunale e di rimuovere il soppalco oggi
esistente.
Resteranno a carico del futuro acquirente gli interventi di demolizione del
soppalco realizzato senza titolo qualora non venisse rimosso prima della vendita.
Il costo di questi interventi di approvvigionamento idrico e di demolizione
del soppalco sono quantificati in questa relazione e sottratti al valore stimato.
Resteranno a carico dell’acquirente gli oneri per la liberazione del negozio
qualora questo non sia lasciato libero dal Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx prima della
vendita. L’eventuale presenza dell’attuale gestore all’interno del negozio è stimata
con la riduzione del valore di mercato del 20%.
5.8.B. ONERI E VINCOLI CANCELLATI NEL CONTESTO DELLA
PROCEDURA
Gli oneri e i vincoli che vengono cancellati con la procedura esecutiva
riguardano le trascrizioni attualmente pendenti e a carico dell’appartamento
riportate all’inizio di questo capitolo.
5.9. QUESITO N. 9 - SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO
DEMANIALE
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L’intero edificio, e quindi il negozio pignorato, non ricade su suolo
demaniale, bensì su suolo privato.
Non ci sono usi civici o vincoli enfiteutici.
5.10. QUESITO N. 10 - ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO
Non risulta che sul bene o sul terreno sul quale insiste l’edificio di cui il
negozio fa parte, ci siano pesi od oneri di altro genere a favore di persone fisiche o
di enti pubblici, se non le rate di Condominio ancora insolute di cui appresso.
5.11. QUESITO N. 11 - SPESE DI GESTIONE DELL’IMMOBILE ED
EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO
Per quanto riguarda le spese di gestione del Condominio di Via Giovanni
Animuccia n. 6, di pertinenza del negozio con civico 4 (detto anche 4A), ho
interpellato lo studio dell’Amministratore Condominiale “xxxxxxxxxxxxx” che mi
ha comunicato le pendenze dei Sigg. xxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxx e che
ammontano a:
- € 664,29 relativi all’ultimo bilancio approvato del 2017;
- € 19,87 relativi alle quattro rate del preventivo 2018 (€ 4,97 per ciascuna rata);
- € 104,48 per il saldo della quota di pertinenza per i lavori condominiali sulla
terrazza;
per un totale complessivo di € 788,64, come risulta dalla mail che mi è stata inviata
(All. 11).
Dalle informazioni ricevute dall’Amministratore pro tempore non risulta che
ci siano procedimenti in corso nei confronti della Sig.ra xxxxxxxxxxxxx e del Sig.
xxxxxxxxxxxxx per la loro situazione debitoria.
5.12. QUESITO N. 12 - VALUTAZIONI DEI BENI
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Per la determinazione del valore di mercato del negozio oggetto del
pignoramento sono a disposizione più metodi di stima che possono riassumersi nei
seguenti:
a) in base alla rendita catastale,
b) in base al valore di mercato,
c) in base al costo.
La stima in base al costo non si ritiene utile prenderla in esame perché il bene
fa parte di un edificio con altre porzioni immobiliari e quindi sarebbe complicato
estendere anche a esse l’analisi.
Non sono presi in esame altri metodi, come la stima per valore di
trasformazione, perché il bene, per la sua configurazione e destinazione urbanistica
non è suscettibile di trasformazioni.
La stima è effettuata considerando il negozio libero da persone e da cose e
privo di qualsiasi vincolo o ipoteca.
a) STIMA A RENDITA CATASTALE
Il primo metodo si basa sulla rendita catastale ed è quello comunemente
utilizzato ai fini fiscali per la determinazione del valore sul quale calcolare le varie
imposte (di registro, successioni e donazioni, ipotecarie e catastali). E’ sicuramente
il metodo più rapido perché si basa su dati certi già determinati dagli Uffici erariali,
per cui la determinazione del valore è automatica. Il metodo consiste nell’adottare
la rendita catastale annua, definita dagli Uffici erariali sulla base di diversi fattori
relativi alla zona censuaria, alla classe dell’immobile, alla sua consistenza e qualità.
Tale rendita annua deve essere moltiplicata per un fattore che dipende dalla
destinazione d’uso dell’immobile. Nel caso di immobili commerciali, il fattore
moltiplicatore è 42,84 (Legge 191/2004 – D.L. 168/2004).
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Pertanto, la valutazione del negozio, in base alla rendita catastale accertata di
€ 1.375,38 è di:
€ 1.375,38 x 42,84 = € 58.921,28.
E’ evidente come questo metodo non fornisca un dato reale o quantomeno
paragonabile ai valori di mercato della zona.
Infatti, in genere il valore di mercato è assai superiore a quello determinato
sulla base della rendita catastale. I valori delle rendite calcolati dagli Uffici erariali,
pur avendo subito negli ultimi anni incrementi notevoli rispetto ai valori del
passato, continuano a essere ancora distanti da quello che di solito è il valore di
mercato del bene, cioè il valore per il quale l’immobile è oggetto di compravendita.
Anche l’Ufficio Provinciale di Roma dell’Agenzia delle Entrate fornisce con
la Banca Dati delle quotazioni immobiliari valori di mercato nettamente superiori a
quelli rilevabili per via catastale.
Pertanto, il metodo di stima su rendita catastale non può essere considerato
attendibile almeno per lo scopo di questa consulenza.
b) STIMA A VALORE DI MERCATO
Questa stima consiste nella ricerca del più probabile prezzo dei beni in esame
in comune commercio e può essere determinato utilizzando due metodi:
- stime sintetiche
- stime analitiche a capitalizzazione del reddito.
Le stime sintetiche consistono nella determinazione del più probabile prezzo
in comune commercio paragonando il bene in esame con immobili di pari
appetibilità e caratteristiche, con le detrazioni e aggiunte del caso.
Dalla comparazione si ricavano indici unitari che permettono di risalire al
prezzo cercato. Gli indici più comuni sono espressi a metro cubo vuoto per pieno
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(mc v.p.p.) oppure a metro quadrato di superficie lorda (mq). Nel caso in esame è
utilizzato il valore a metro quadrato di superficie lorda coperta (€/mq).
Le stime analitiche consistono nella determinazione del più probabile prezzo
di mercato mediante la capitalizzazione di tutto il reddito di cui è suscettibile il
bene nella sua interezza.
STIMA SINTETICA
Il negozio oggetto della presente relazione è situato nella zona denominata
Salario africano, assai prossima a Viale Libia e alla Circonvallazione Salaria.
La zona è servita molto bene dai mezzi di trasporto pubblico. La fermata
della metropolitana, linea A, denominata “Libia”, dista da Via Animuccia circa 550
metri (7 minuti a piedi). La fermata delle Ferrovie dello Stato, denominata “Roma
Nomentana”, dista circa 600 metri (9 minuti a piedi). Le linee autobus a servizio
della zona sono le n. 63, 235, 351; la fermata “Somalia/Martucci” dista 50 m (1
minuto a piedi).
Le tipologie edilizie sono quelle tipiche delle palazzine intensive esclusivamente
residenziali con il piano terra destinato ad attività commerciale e i piani superiori ad
abitazioni.
La Banca dati dell’Agenzia delle Entrate, nella pubblicazione relativa al
secondo semestre 2017, classifica la zona in esame come semicentrale “Salario
Africano (Viale Libia)”, con codice di zona “C21”.
Le valutazioni per i locali commerciali in stato conservativo scadente (da
intendersi riferito alla posizione commerciale) sono variabili da un minimo di
2.600,00 €/mq a un massimo di 3.100,00 €/mq, con valori di locazione variabili da
un minimo di 15,00 €/mq*mese a un massimo di 18,80 €/mq*mese, e in stato
conservativo normale sono variabili da un minimo di 3.100,00 €/mq a un massimo
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di 4.100,00 €/mq, con valori di locazione variabili da un minimo di 18,80
€/mq*mese a un massimo di 24,30 €/mq*mese (All. 17).
Come evidenzia la stessa Agenzia delle Entrate questi valori hanno un
carattere indicativo in quanto ciascun immobile ha le proprie caratteristiche
tipologiche e costruttive che lo differenziano da altri anche vicini. Pertanto nelle
successive fasi di valutazione terrò conto dei suggerimenti dell’Agenzia delle
Entrate per questa zona apportando i necessari correttivi per arrivare ai valori
unitari caratteristici per gli immobili oggetto della presente stima.
Il Listino della Borsa Immobiliare di Roma, riferita al secondo semestre del
2017, per la zona di “Trieste”, identificata con la sigla “Q17”, i locali commerciali
in prima fascia hanno un valore di compravendita pari a 3.800,00 €/mq e valore
locativo di 20,00 €/mq*mese, mentre per i locali commerciali in seconda fascia il
valore di compravendita è di 2.300,00 €/mq, e il valore locativo di 10,00
€/mq*mese (All. 18).
Per le caratteristiche dell’edificio e per la sua posizione, il locale commerciale
oggetto di esecuzione rientra nell’ambito della seconda fascia.
Ho inoltre consultato il sito Borsinoimmobiliare.it per verificare le
quotazioni unitarie nelle strade più prossime a Via Giovanni Animuccia ed ho
riscontrato che nella zona “Trieste (Via Nemorense – Viale Somalia – Viale Libia
– Piazza Vescovio” i locali commerciali di seconda fascia (ubicazione di minor
pregio) hanno un valore unitario di 3.126,00 €/mq per la compravendita e 18,80
€/mq/mese per la locazione, mentre i locali commerciali di fascia media hanno un
valore unitario di 3.751,00 €/mq per la compravendita e 22,30 €/mq/mese per la
locazione (All. 19).
Per ulteriore scrupolo ho consultato la rivista Consulente Immobiliare n.
1011 del 15 dicembre 2016 (ultima pubblicazione), in collaborazione con il SOLE
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24 ORE, che per la zona semi-centrale di Roma riporta in modo assai generico per
l’autunno 2016 (secondo semestre 2016) per immobili commerciali dei valori di
compravendita intorno ai 7.000,00 €/mq; i valori di locazione sono invece riferiti
solo agli immobili residenziali (All. 20).
In base alle informazioni reperite presso l’Agenzia delle Entrate, presso le
riviste specializzate e sulla base dei valori riscontrati presso agenzie immobiliari
della zona, per i quali sono stati compravenduti immobili simili a quelli in esame, e
soprattutto per la qualità edilizia e per la posizione, ritengo congruo attribuire al
negozio in esame il valore unitario di mercato di 2.600,00 €/mq e il valore unitario
del canone di locazione di 15,00 €/mq*mese.
La superficie commerciale (omogeneizzata) del negozio è data dalla
superficie lorda del negozio stesso, senza tener conto della superficie del soppalco
realizzato senza titolo, in quanto soggetto a demolizione.
Pertanto, sulla base delle considerazioni sopra esposte, il valore di mercato
determinato per stima sintetica, è il seguente:
38,00 mq x 2.600,00 €/mq = € 98.800,00 (Euro novantottomilaottocento/00).
STIMA ANALITICA A CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
Attualmente l’offerta di affitto di immobili commerciali è leggermente
aumentata a causa dei contratti di locazione che consentono canoni che possono
fornire redditi più consistenti rispetto alle condizioni di alcuni anni or sono.
Per la determinazione del valore per capitalizzazione del reddito è necessario
stabilire il saggio di capitalizzazione. Per tale scelta si deve prescindere da tutte le
considerazioni tese a stabilire termini di confronto tra i vari tipi di investimenti nel
campo immobiliare, essendo la redditività in campo edilizio particolarmente
contenuta anche perché rappresenta un tipo di investimento al riparo dalla
svalutazione monetaria. Per questo motivo il reddito da immobili, è stato sempre
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assai contenuto in rapporto al valore di acquisto del bene. La scelta del saggio di
capitalizzazione deve tenere conto di queste considerazioni e non può non tenere
conto anche del nervosismo che negli ultimi dieci anni ha caratterizzato gli
investimenti in borsa e l’andamento dei titoli di stato.
L’Agenzia delle Entrate riporta quale saggio di capitalizzazione per immobili
commerciali il 7,1%, ma ritengo che un saggio del 6% in questo caso sia più
aderente alla realtà anche in considerazione dell’attuale situazione economica.
La superficie commerciale di riferimento del negozio in esame è di 38,00 mq.
Il reddito annuo lordo del negozio è:
38,00 mq x 15,00 €/mq*mese x 12 = € 6.840,00
Il reddito annuo netto è dato dalla sottrazione delle spese che generalmente
sono riconosciute dell’ordine del 20% del canone lordo, per cui il reddito netto
annuo è di:
€ 6.840,00 x 0,80 = € 5.472,00
Con la scelta del saggio di capitalizzazione del 6% e con il reddito netto
annuo di € 5.472,00 si ha un valore di:
€ 5.472,00 : 0,06 = € 91.200,00 (Euro novantunomiladuecento/00).
In genere la stima analitica risulta inferiore alla stima sintetica, ma non deve
mai essere inferiore alla stima sintetica per più del 20%.
In questo caso la stima analitica è leggermente inferiore a quella sintetica e
per circa il 7,7%.
Il più probabile valore di mercato del negozio (lotto unico) di Via Animuccia
n. 4/A, piano terra, è dato dalla media tra i due valori ricavati rispettivamente per
stima sintetica e per stima analitica, cioè:
€ (98.800,00 + 91.200,00) / 2 = € 95.000,00 (Euro novantacinquemila/00).
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A questo valore occorre detrarre i costi necessari per l’allaccio idrico e per la
demolizione del soppalco abusivo, che consistono in:
- € 800,00 per l’allaccio idrico;
- € 400,00 stuccatura e arrotatura della pavimentazione;
- € 2.100,00 per la demolizione del soppalco, compresi gli oneri per il
trasporto alla discarica e per lo smaltimento e la rasatura delle pareti da cui
è stato rimosso il soppalco.
Pertanto, il più probabile valore di mercato del negozio, oggetto
dell’esecuzione immobiliare, nel quale si tiene conto dei costi sopra indicati, è di:
€ (95.000,00 - 800,00 – 400,00 - 2.100,00) = € 91.700,00
La presente stima è stata redatta considerando il negozio libero da
persone e da cose.
Poiché la vendita avviene in ambito di esecuzione immobiliare (vendita
forzosa) l’importo sopra stimato deve essere ridotto del 10%, per cui il valore
dell’appartamento da mettere in vendita è di:
€ 91.700,00 x 0,9 = € 82.530,00
arrotondato a € 82.500,00 (Euro ottantaduemilacinquecento/00).
5.13. QUESITO N. 13 - VALUTAZIONE DELLA QUOTA INDIVISA
PIGNORATA
Il locale commerciale è in comproprietà (50% ciascuno) tra la Sig.ra
xxxxxxxxxxxxxxxx e il Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx, ma il pignoramento è stato posto
a carico di entrambe i proprietari per cui non c’è una quota indivisa pignorata e una
quota indivisa non pignorata.
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5.14. QUESITO N. 14 - CERTIFICAZIONI DI STATO CIVILE E REGIME
PATRIMONIALE
Dal certificato di residenza del 21 maggio 2018, risulta che la Sig.ra
xxxxxxxxxxxxxxxx e il Sig. xxxxxxxxxxxxxxxx risiedano entrambi in Roma, in
xxxxxxxxxxxxxxxx (All. 21).
Il regime patrimoniale dei due coniugi è di comunione dei beni.
L’acquisto dell’immobile è avvenuto in regime di comunione dei beni.
Con mail del 21 dicembre 2018 la presente relazione di consulenza tecnica è stata
inviata al legale del creditore procedente, ai creditori intervenuti, al debitore e al
Custode Giudiziario (All. 22).
In base alle considerazioni su esposte, ferme restando le ipoteche trascritte,
sulla base dei documenti esaminati, ritengo di aver risposto ai quesiti posti dal
Giudice per l’esecuzione, con il solo scopo del raggiungimento della verità.
Ringrazio la Dott.ssa Cristina PIGOZZO per la fiducia concessami e nel
considerarmi a disposizione per qualsiasi chiarimento, porgo i miei ossequi.
Roma, 21 dicembre 2018
L’Esperto estimatore
Ing. Paolo MORELLI
ALLEGATI
- All. 1: planimetria catastale del 04/12/2018;
- All. 2: visura storica per immobile del 04/12/2018;
- All. 3: ispezione ipotecaria del 11/12/2018;
- All. 4: atto di pignoramento, contratto di mutuo, atto di precetto;
- All. 5: certificazione notarile;
Studio Morelli Progettisti Associati – Ing. Paolo Morelli – Viale Alfredo Zambrini 30, Ostia - Pagina 29 di 29
tel. 065690987 - fax 065616628 - e-mail: [email protected] - pec: [email protected]
- All. 6: sentenza n. 12154/2017;
- All. 7: atto di intervento xxxxxxxxxxxxxxxx;
- All. 8: comparsa di costituzione xxxxxxxxxxxxxxxx;
- All. 9: atto di intervento xxxxxxxxxxxxxxxx;
- All. 10: atto di intervento ITALFONDIARIO SPA;
- All. 11: estratto conto condominiale;
- All. 12: stralcio tavola PRG 1965;
- All. 13: stralcio tavola PRG 2008;
- All. 14: stralcio google;
- All. 15: planimetria autocad rilievo appartamento;
- All. 16: Istruzioni OMI per la determinazione delle superfici commerciali;
- All. 17: quotazioni Agenzia delle Entrate;
- All. 18: quotazioni Borsa Immobiliare di Roma;
- All. 19: quotazioni Borsino Immobiliare;
- All. 20: quotazioni Consulente Immobiliare;
- All. 21: certificato di residenza xxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxx;
- All. 22: invio relazione CTU alle parti;
- All. 23: n. 13 foto dell’immobile;
- All. 24: n. 4 fogli di verbali di sopralluogo.
