Tribunale di VICENZA · iscritto all'Albo del Tribunale di Vicenza (ex Bassano Del Grappa) al N. 90...

Stima: Geom. Simone Bernardi | ES. 221/2014 (C.R.B. SPA/ T. G. SPA) Pag. 1 di 39

ESPERTO STIMATORE: simonebernardigeometra iscritto all'Albo dei Geometr i di Vicenza al n. 2139 e del Tribunale di Bassano del Grappa al N. 90 (cat . indust riale) studio in Rosà (VI) alla via Campagnola 15/B – telefono/fax: 0424 581.902 – e-mail: [email protected]

Tribunale di VICENZA

Provincia di Vicenza

Cancelleria Esecuzioni Immobiliari

REGISTRO GENERALE ESECUZIONE

procedura promossa da:

Cassa di Risparmio di Bolzano S. p. A.

contro

The Goal S. p. A.

R.G.E. 221/2014

Giudice: Dott.ssa Silvia SALTARELLI

RAPPORTO DI STIMA (art. 173 bis d.a. c.p.c.)

del 10/03/2017

Esperto stimatore: geom. Simone Bernardi iscritto all'Albo Geometri della provincia di Vicenza al N. 2139

iscritto all'Albo del Tribunale di Vicenza (ex Bassano Del Grappa) al N. 90 CF: BRNSMN74S08A703G

con studio in Rosà (VI) Via Campagnola, 15/b telefono: 0424581902

fax: 0424581902 email: [email protected]

email (pec): [email protected]

Es. Imm. n. 221/2014 Dott.ssa Silvia SALTARELLI

Udienza 11.04.2017 - h. 09.30

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INDICE

INDICE ..................................................................................................... 2 Premesse – Introduzione........................................................................... 4

1.1 QUESITO ................................................................................... 4 1.2 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI ............................... 4 Scheda sintetica e indice ....................................................................... 7

0 Controllo preliminare: Verifica documentazione di cui all’art. 567 c.p.c. ................................................................................................ 9

VERIFICA PRELIMINARE ......................................................................... 9 1 Quesito 1: IDENTIFICAZIONE DEL/I BENE/I E SOMMARIA

DESCRIZIONE .................................................................................. 10 1.1 DIRITTO .................................................................................. 10 1.2 BENE ...................................................................................... 10 1.3 UBICAZIONE............................................................................ 10 1.4 DESCRIZIONE .......................................................................... 11 1.5 NECESSITÀ DI INTERVENTI MANUTENTIVI URGENTI ................... 17 1.6 ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA .................................... 17

2 Quesito 2: STORIA CATASTALE ......................................................... 18 2.1 DATI CATASTALI ATTUALI ......................................................... 18 2.2 VARIAZIONI STORICHE ............................................................. 18 2.3 OSSERVAZIONI RISPETTO AI DATI DEL PIGNORAMENTO ............. 19 2.4 GIUDIZIO DI REGOLABILITA’/DOCFA ......................................... 19 2.5 CONFINI.................................................................................. 19

3 Quesito 3: REGOLARITA’ URBANISTICA ............................................. 21 3.1 TITOLI URBANISTICI ................................................................. 21 3.2 ABITABILITA’ E AGIBILITA’ ........................................................ 21 3.3 ABUSI ..................................................................................... 21 3.4 SANABILITA’ E COSTI................................................................ 22

4 Quesito 4: VALORE E VENDIBILITA’ ................................................... 23 4.1 METODO DI VALUTAZIONE ...................................................... 23 4.2 VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO ........................................... 24 4.3 CONFRONTO CON TRASFERIMENTI PREGRESSI .......................... 24 4.4 GIUDIZIO DI VENDIBILITA’ ........................................................ 25 4.5 FORME DI PUBBLICITA’ ............................................................ 25

5 Quesito 5: STATO DI POSSESSO ........................................................ 26 5.1 DEBITORE ............................................................................... 26 5.2 LOCAZIONE ............................................................................. 26 5.3 COMODATO............................................................................ 26 5.4 ASSEGNAZIONE AL CONIUGE.................................................... 26 5.5 AFFITTO AZIENDA .................................................................... 26 5.6 ALTRO .................................................................................... 26 5.7 SINE TITULO ............................................................................ 26 5.8 OPPORTUNITA’ (ART. 2923 C.C.) ............................................... 27

6 Quesito 6: VINCOLI E ONERI ............................................................. 28 6.1 PERTINENZE ............................................................................ 28 6.2 USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE ................................................ 28 6.3 SERVITU’................................................................................. 28 6.4 CONVENZIONI EDILIZIE ............................................................ 28 6.5 VINCOLI STORICO-ARTISTICI ..................................................... 28 6.6 CONTRATTI INCIDENTI SULL’ATTITUDINE EDIFICATORIA............. 28 6.7 PRELAZIONE AGRARIA ............................................................. 28 6.8 ALTRI VINCOLI O ONERI ........................................................... 28 6.9 ONERI CONDOMINIALI E ARRETRATI DEGLI ULTIMI DUE ANNI .... 30 6.10 RAPPORTI CON EVENTUALI IPOTECHE (art. 2812 c.c.) ................ 30

7 Quesito 7: TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZEVOLI..................... 32

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7.1 TITOLO DI ACQUISTO DEL DEBITORE ......................................... 32 7.2 REGIME PATRIMONIALE .......................................................... 32 7.3 ELENCO PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ................. 32 7.4 ELENCO DELLE TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZEVOLI ...... 33 7.5 ELENCO DELLE FORMALITA’ CANCELLATE.................................. 35 7.6 OPPORTUNITA’ DI DIVISIONE IN LOTTI ...................................... 35 7.7 COMPOSIZIONE E VALORE ....................................................... 35

8 Quesito 8: COMODA DIVISIONABILITA’ ............................................. 37 8.1 GIUDIZIO ................................................................................ 37 8.2 SEPARAZIONE QUOTA ............................................................. 37 8.3 DIVISIONE TOTALE................................................................... 37 8.4 VALORE QUOTA ...................................................................... 37

9 Quesito 9: OSSERVAZIONI FINALI E CONCLUSIONI ............................. 38 9.1 NOTE ...................................................................................... 38 9.2 CONCLUSIONI E DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA .................... 38

ALLEGATI ............................................................................................... 39 ELENCO ALLEGATI............................................................................... 39

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Premesse – Introduzione

In evasione all’incarico ricevuto in data 26.05.2016 dal Dott.ssa

Silvia SALTARELLI – quale G.E. nella procedura in oggetto – e dopo

l’accettazione dell’incarico e prestato il giuramento di rito, si risponde al

seguente:

1.1 QUESITO

Vedi verbale relativo.

♦ ♦ ♦ ♦ 1.2 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

Il sottoscritto geom. Simone (Marco) Bernardi nato a Bassano del

Grappa (VI) il 08.11.1974 e con studio in 36027 Rosà (VI) alla Via

Campagnola n. 15/b, premesso che:

1) è iscritto all’Albo Professionale dei Geometri della Provincia di

Vicenza al n. 2139;

2) è iscritto quale C.T.U presso ex Tribunale Civile e Penale di

Bassano del Grappa col n. 90 (cat. Industriale);

3) è in possesso di attestazione del 01.04.2005 rilasciata dal

Ministero della Giustizia (Dipartimento per gli Affari di Giustizia)

per far valere quanto contenuto nell'attestato stesso dinanzi alle

Autorità competenti dei Paesi facenti parte della Unione Europea;

ad espletamento dell’incarico conferito:

• In data 07.06.2016, sono state reperite tramite il portale

Geoweb, le seguenti informazioni: mappa, planimetrie catastali,

visura per immobili/soggetto.

• In data 13.06.2016, è stata inoltrata la domanda di accesso agli

atti presso il Comune di Montecchio Maggiore; la visione

documenti ed estrazione in copia semplice è stato effettuato in

data 19.07.2016 presso gli uffici di competenza.

• L’inizio delle operazioni peritali hanno avuto inizio in data

25.07.2016 ore 10.30 (raccomandata AR all’esecutato è stata

spedita in data 28.06.2016 e ricevuta in data 11.07.2016) con

appuntamento presso gli immobili oggetto d’esecuzione

immobiliare ubicati nel Comune di Montecchio Maggiore e

catastalmente censiti all’Agenzia delle Entrate – Ufficio

Provinciale di Vicenza – Territorio Servizi Catastali come segue:

Comune di Montecchio Maggiore:

� C.F.: fg. 4 - m.n. 273 (salvo quanto oggetto

d’esecuzione);

� C.T.: fg. 4 - m.n. 273 (salvo quanto oggetto

d’esecuzione);

• In data 21.07.2016 è stato inoltrato il documento di verifica

della completezza della documentazione (trattato in seguito).

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• In data 18.07.2016 è stato svolto l’aggiornamento ispezioni

ipotecarie delle formalità, e sono state svolte le opportune

ricerche per sviluppare la stima di mercato con il metodo

“Market Comparison Approach” ma non sono stati trovati un

numero idoneo di atti di compravendita tali da permettere il

completamento della stima secondo tale metodo (in particolare

stante la tipologia e lo stato dell’immobile con lavori al grezzo).

♦ ♦ ♦ ♦

Note inerenti gli accertamenti eseguiti

1. Tutti gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale della

presente relazione.

2. Sulle aree, alla data della presente perizia, non sono state

eseguite analisi chimiche e/o verifiche del suolo/sottosuolo né

indagini di tipo ambientale, in conseguenza della mancanza di un

qualche minimo indizio, come da prassi nelle procedure

espropriative.

3. Non è stato eseguito un rilievo topografico delle aree ma si è

provveduto a rilevare la sola consistenza fisica degli immobili

oggetto d’esecuzione.

4. La vendita è forzata (art. 2919 e ss codice civile) per cui l’acquisto

avviene visto e piaciuto senza alcuna garanzia per vizi e difetti sia

visibili che occulti e/o per mancanza di qualità. Non è stata

eseguita alcuna verifica della parte strutturale ed impiantistica

degli edifici limitandosi a raccogliere la documentazione tecnica

inerente a tali aspetti.

Di tutto quanto sopra si è tenuto conto in sede di formulazione

del valore a base d’asta.

♦ ♦ ♦ ♦

Ciò premesso, dopo approfondito studio della documentazione

oltre a quella recuperata direttamente dal sottoscritto, dalle

informazioni assunte durante i colloqui a seguito di convocazione della

parte e/o durante i sopralluoghi, dai rilievi eseguiti, il sottoscritto perito

stimatore presenta il proprio

♦ ♦ ♦ ♦

RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE IN PROCEDURA ESPROPRIATIVA

Per una migliore comprensione della relazione di stima è

importante premettere che tale relazione si compone di un lotto unico

composto da sei unità immobiliari (cinque appartamenti e un ufficio);

esse sono trattate distintamente solo per permettere una completezza

della stima, formanti poi un unico lotto per una maggiore vendibilità in

base alle funzioni e/o caratteristiche dei beni pignorati.

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Per permettere una lettura più agiata, le unità immobiliari

saranno contraddistinti da vari colori (ufficio, appartamento 1,

appartamento 2, appartamento 3, appartamento 4, appartamento 5),

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Scheda sintetica e indice

Diritto (cfr pag. 10): 1/1 di piena proprietà.

Bene (cfr pag. 10): complesso condominiale sviluppato su tre piani fuori

terra in corso di costruzione (lavori da ultimare), composto da cinque

appartamenti con annesso garage e/o posto auto ed un ufficio.

Ubicazione (cfr pag. 10): Comune di Montecchio Maggiore, in Corso

Giacomo Matteotti al civico n. 71 ed 71/A.

Stato (cfr pag. 11): Sufficiente (al grezzo).

Lotti (cfr pag. 35): No. Si evidenzia lo stato di avanzamento dei lavori, che

non consentono un utilizzo/funzione autonome delle varie unità.

Dati Catastali attuali (cfr pag. 18): Comune di Montecchio Maggiore (VI)

(cod. cat. F464) - C.F. - foglio 4°

1) mappale n. 273: Via Giacomo Matteotti n. 711, piano T, categoria

A/2, classe 1, consistenza 12 vani, rendita euro 966,81.

Oltre:

Comune di Montecchio Maggiore (VI) (cod. cat. F464) - C.T. - foglio

4°

2) mappale n. 273: ente urbano, are 04.68.

Il tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C., bcnc

e quanto indicato nella provenienza.

Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag. 19): No, fermo quanto già

indicato nel rapporto di stima e nella check list.

Irregolarità/abusi (cfr pag. 21): Sono state riscontrate delle

difformità/incongruenze; in ogni caso si necessita l’acquisizione di nuovi

titoli abilitativi per il completamento dei lavori.

Valore di vendita giudiziaria (cfr pag. 36): € 588.000,00.

Vendibilità (cfr pag. 25): Discreta.

Motivo (cfr pag. 25): Localizzazione.

Pubblicità (cfr pag. 25): Siti/editoria specializzata nel settore di vendite

all’asta.

Occupazione (cfr pag. 26): Non occupato.

Titolo di occupazione (cfr pag. 26): Proprietà.

Oneri (cfr pag. 30): Nulla da osservare.

Varie (cfr pag. 38): Si evidenzia quanto segue: si richiama quanto indicato

nel punto 1.5 “Necessità di interventi manutentivi urgenti”; si richiama

quanto indicato nel punto 2.4 “Giudizio di Regolabilità/Docfa”; si richiama

quanto indicato nel punto 3.3 “Abusi” ed nel punto 3.4 “Sanabilità e

1 In sede di sopralluogo, effettuato in data 27.05.2016 si è potuto costatare che l’immobile

oggetto di esecuzione è sito nel Comune di Montecchio Maggiore in Corso Giacomo Matteotti al civico n. 71 e 71/A.

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costi”; si richiama quanto indicato nel punto 6.10 “Rapporti con eventuali

ipoteche”; si richiama quanto indicato nel punto 7.3 “Elenco dei

precedenti proprietari nel ventennio”; si richiama quanto indicato nel

punto 7.5 “Elenco delle formalità cancellate”.

APE (cfr pag. 17): Nulla da osservare. Si richiama gli Allegati 11 – 12 - 13

Allegati (cfr pag. 39)

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0 Controllo preliminare: Verifica documentazione di

cui all’art. 567 c.p.c.

VERIFICA PRELIMINARE

Dal controllo preliminare è emerso che il creditore procedente ha

optato per il deposito della documentazione ipocatastale.

È stato inoltrato telematicamente con PCT in data 21.07.2016 il

documento di verifica della completezza della documentazione (cfr.

Allegato 14), evidenziando/riscontrando all’esito dei controlli operati

“NON COMPLETA” con riportato:

“ […] Altre informazioni o documenti di cui è necessaria la

acquisizione: La documentazione è non completa perché:

• si segnala che i certificati non sono completi in quanto non

coprono il ventennio. Si rende necessaria l’indagine.

• I certificati non contengono le trascrizioni relative alle

accettazioni di eredità. […]”.

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1 Quesito 1: IDENTIFICAZIONE DEL/I BENE/I E

SOMMARIA DESCRIZIONE

I beni immobili di cui al presente punto, risultano così identificati:

1.1 DIRITTO

a. SOGGETTI A FAVORE

• The Goal S.p.A. con sede sociale in Vicenza – c.f.: 03025920244

Quota: 1/1 Diritto: di piena proprietà

1.2 BENE

b. UNITÀ NEGOZIALI – IMMOBILI

Comune di Montecchio Maggiore (VI) (cod. cat. F464) - C.F. -

foglio 4°



Oltre:

Comune di Montecchio Maggiore (VI) (cod. cat. F464) - C.T. -

foglio 4°


Il tutto oltre ai diritti sulle parti comuni ai sensi art. 1117 C.C.,

bcnc e quanto indicato nella provenienza.

***

Come da atto di provenienza: “[…] con la piena ed esclusiva

proprietà dell’area sottostante ed adiacente di pertinenza

catastalmente identificata al Catasto Terreni con la particella n.

273 di are 4.68 (ente urbano), stesso Comune e foglio […]

L’immobile è trasferito a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui

si trova, ed in particolare con le eventuali servitù attive e passive di

fatto esistenti. […]” (cfr. Allegato 3).

1.3 UBICAZIONE

Il complesso edilizio in oggetto di esecuzione è localizzato nel

Comune di Montecchio Maggiore, in Corso Giacomo Matteotti al civico

n. 71 ed 71/A.

2 In sede di sopralluogo, effettuato in data 27.05.2016 si è potuto costatare che l’immobile

oggetto di esecuzione è sito nel Comune di Montecchio Maggiore in Corso Giacomo Matteotti al civico n. 71 e 71/A.

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Foto 1 Foto 2 Foto 1: Sovrapposizione tra ortofoto e mappa catastale – individuazione fabbricato immobiliare (poligono rosso)

Foto 2: Immagini riprese da Google Maps – individuazione fabbricato immobiliare (poligono rosso)

È adibito principalmente ad uso residenziale, ad esclusione di

una parte al piano terra adibita ad uso direzionale; ad oggi il tutto risulta

essere allo stato grezzo.

La zona di ubicazione del fabbricato è residenziale; dista circa

1,4 Kilometri dal centro cittadino. In esso sono presenti i servizi di una

cittadina di circa 23.660 abitanti. Vi è presente un sistema di trasporto

pubblico locale su gomma urbano ed extraurbano.

L’immobile, oggetto di causa, è un complesso condominiale in

corso di costruzione (lavori da ultimare) sviluppato su tre piani fuori

terra; è composto da cinque appartamenti con annesso garage e/o posto

auto ed un ufficio, le cui superfici totali ragguagliate complessive sono:

- Ufficio: di circa 55,85 mq.

- Appartamento 1°: di circa 137,00 mq.





1.4 DESCRIZIONE

L'impianto edilizio dell'immobile risale ad epoca immemorabile

(successivamente ristrutturato alla fine degli anni Duemila), con la

conseguente tipologia costruttiva/impiantistica/estetica dell'epoca.

Per completezza, come da atto di provenienza: “[…] il fabbricato

oggetto del presente atto è stato costituito in data anteriore all’1

settembre 1967 e che dopo tale data non sono state eseguite opere

soggette a provvedimenti edilizi […]” (cfr. Allegato 3).

Trattasi di complesso condominiale sviluppato su tre piani fuori

terra: il piano terra è destinato parte a garage, parte a residenza e ad un

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ufficio, mentre gli altri alloggi si trovano al piano primo e al piano

secondo.

Ci sono parti in comune e sono: atrio, corte e vani scala.

RILIEVO FOTOGRAFICO INTERO EDIFICIO

Il complesso residenziale, come già indicato si compone di cinque

appartamenti con annessi garage e/o posti auto ed un ufficio.

Essi sono composti:

- Ufficio: due locali al piano terra con annessa autorimessa al

piano terra.

- Appartamento 1°: cinque locali distribuiti sul piano terra e sul

piano primo con annessa autorimessa al piano terra.

- Appartamento 2°: cinque locali distribuiti sul piano primo e sul

piano secondo con annessa autorimessa al piano terra.

- Appartamento 3°: cinque locali distribuiti sul piano primo e sul

piano secondo con annessa autorimessa al piano terra.

- Appartamento 4°: otto locali distribuiti sul piano primo con

annessa autorimessa al piano terra.

- Appartamento 5°: otto locali distribuiti sul piano secondo con

annesso posto auto al piano terra.

Per quanto alle finiture si precisa che i pavimenti/rivestimenti non

sono presenti. I serramenti non sono presenti ad esclusione dei due

portoni di accesso e l’oscuramento non è presente.

Le superfici sono allo stato grezzo, gli impianti non sono presenti.

Per quanto dato a vedere e rilevato in sede di sopralluogo in data

25.07.2016, non sussistono problematiche di natura statica e/o

strutturale dell’immobile.

Segue “Prospetto superficie ragguagliata” (cfr. Allegato 18)

Foto 3 Foto 4 Foto 3: Vista prospettica del fabbricato – appartamento oggetto di esecuzione (poligono rosso).

Foto 4: Vista prospettica del fabbricato.

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Inoltre, si riporta nel seguito:

- la planimetria catastale dell’immobile (rinvenuta su banca dati –

non corrispondente allo stato dei luoghi) (cfr. Allegato 7):

Stralcio della planimetria catastale fg. 4, m.n. 273 – piano terra

Stralcio della planimetria catastale fg. 4, m.n. 273 – piano primo

Stralcio della planimetria catastale fg. 4, m.n. 273 – piano secondo

- Schema grafico dell’immobile (rilievo sommario stato dei luoghi)

(cfr. Allegato 10):

Planimetria dei luoghi fg. 4, m.n. 273 – piano terra

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Planimetria dei luoghi fg. 4, m.n. 273 – piano primo

Planimetria dei luoghi fg. 4, m.n. 273 – piano secondo

RILIEVO FOTOGRAFICO BENI PIGNORATI

Foto 5 Foto 6 Foto 5: Atrio - ingresso Foto 6: Vista prospettica fabbricato immobiliare

- corte ed ingresso (freccia rossa)

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Foto 7 Foto 8 Foto 7: Vista prospettica fabbricato immobiliare - corte

Foto 8: Vista prospettica fabbricato immobiliare - corte

Foto 9 Foto 10 Foto 9: Vista prospettica fabbricato immobiliare - corte

Foto 10: Vano

Foto 11 Foto 12 Foto 11: Vano scala Foto 12: Vano

Foto 13 Foto 14 Foto 13: Vano Foto 14: corte

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Foto 15 Foto 16 Foto 15: Vano Foto 16: Vano

Per una migliore ed esaustiva comprensione dello stato di fatto

dei luoghi si richiama l’allegato completo relativo al rilievo fotografico

effettuato in sede di sopralluogo (cfr. Allegato 19).

1.5 NECESSITÀ DI INTERVENTI MANUTENTIVI URGENTI

L'impianto edilizio in sede si sopralluogo si presenta allo stato

grezzo, di conseguenza necessita di tutti gli interventi di finitura e

completamento.

1.6 ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA

Nulla da osservare. Si richiama quanto indicato nell’Allegato 11 –

12 - 13.

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2 Quesito 2: STORIA CATASTALE

2.1 DATI CATASTALI ATTUALI


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2.2 VARIAZIONI STORICHE


foglio 4°



09.11.2015 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 30/10/2006 protocollo n. VI0238301 in atti

dal 30/10/2006 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO.

22.10.2003 – Dati derivanti da: VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 22/10/2003 protocollo n.

351420 in atti dal 22/10/2003 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA (n. 61639.1/2003).

22.10.2003 – Dati derivanti da: VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 22/10/2003 protocollo n.

351345 in atti dal 22/10/2003 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA (n. 61564.1/2003).

01.01.1994 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 01/01/1994 VARIAZIONE DEL QUADRO

TARIFFARIO.

01.01.1992 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO

TARIFFARIO.

Im. mecc. – Dati derivanti da: Impianto meccanografico del 30/06/1987.

Oltre:


foglio 4°


Im. mecc. – Dati derivanti da: Impianto meccanografico del 31/12/1974.



3 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina. 4 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina.

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2.3 OSSERVAZIONI RISPETTO AI DATI DEL PIGNORAMENTO

Non vi sono osservazioni in merito ai dati del pignoramento.

- conforme

- non conforme

Fermo quanto già indicato precedentemente e nella check list (cfr.

Allegato 14).

2.4 GIUDIZIO DI REGOLABILITA’/DOCFA

L’immobile oggetto di pignoramento risulta conforme.

- conforme

- non conforme

L’immobile oggetto di pignoramento risulta da aggiornare

catastalmente.

Dallo stato dei luoghi, in sede di sopralluogo del 25.04.2016,

risulta che l’immobile in oggetto necessita della definizione

dell’aggiornamento catastale.

Risulta, pertanto, da predisporre denuncia di variazione docfa con

importo indicativo presunto per dette incombenze pari a circa €

3.000,00, il tutto almeno per una corretta indicazione dei beni da porre

in vendita – asta anche (ed aspetto rilevante) ai fini di una corretta

possibilità di tassazione in sede di aggiudicazione (ovvero anche per

consentire a potenziali offerenti di operare le opportune variazioni in

ordine all’aspetto fiscale).

Ciò premesso si rende necessaria l’aggiornamento catastale, il

sotto rimane a disposizione in tal senso.

2.4 Costi regolarizzazione catastale = € 3.000,00

2.5 CONFINI

(in senso N.E.S.O.), salvo più precisi:


foglio 4°

mappale n. 273

a nord: m.n. 274;

ad est: m.n. 277, 319;

a sud: asse stradale – Corso Giacomo Matteotti;

ad ovest: m.n. 272.

Se riferito ai piani dell’immobile in oggetto:

- piano terra: muri perimetrali su due lati (Nord, Sud); altra unità

su due lati (Est, Ovest);

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- piano primo: muri perimetrali su due lati (Nord, Sud); altra unità

su due lati (Est, Ovest);

- piano secondo: muri perimetrali su due lati (Nord, Sud); altra

unità su due lati (Est, Ovest);

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3 Quesito 3: REGOLARITA’ URBANISTICA

3.1 TITOLI URBANISTICI

Relativamente alla legittimità del fabbricato, giusta richiesta di

accesso (cfr. Allegato 8) e presa visione documenti del 30.11.2016 presso

il competente Ufficio Tecnico del Comune di Montecchio Maggiore, lo

stesso ha messo a disposizione la seguente documentazione (cfr.

Allegato 9):

• PERMESSO DI COSTRUIRE ONEROSO N. 47/09 (Protocollo n.

0023224/2008) per lavori di: restauro e ristrutturazione di edifici

residenziali, presentata in data 22.07.2008 (protocollo n.

0023224/2008), rilasciata in data 17.06.2009. In lavori sono iniziati

in data 18.11.2009 (Comunicazione di Inizio Lavori in data

16.11.2009 al protocollo n. 33672).

• SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ N. dato non

conosciuto (Protocollo n. 0032239) per lavori di: varianti permessi

di costruire già rilasciati che non incidono sui parametri urbanistici

e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la

categoria edilizia, non alterino la sagoma e non violino le

eventuali prescrizioni contenute nel Permesso di Costruire n. 47/09

del 17.06.09 con inizio lavori in data 18.11.2009, presentata in

data 31.10.2012 (protocollo n. 0032239), rilasciata in data

17.06.2009.

3.2 ABITABILITA’ E AGIBILITA’

Dalla visione dei documenti del 30.11.2016 presso il competente

Ufficio Tecnico del Comune di Montecchio Maggiore, non vi è stato

trovato traccia relativa alla documentazione dell’abitabilità e/o agibilità,

anche perché i lavori non risultano ultimati.

3.3 ABUSI

Lo scrivente evidenzia che, a seguito del sopralluogo del

30.11.2016, sono state riscontrate delle difformità (rispetto alla

documentazione amministrativa in atti) che appaiono sanabili ai sensi

DPR 380/01 (modifiche interne).

La valutazione di spesa da sostenere per la sanabilità fa

riferimento alla predisposizione della pratica tecnica/amministrativa da

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presentare all’Ufficio Tecnico Comunale e i diritti e/o sanzioni pecuniarie

derivanti, ecc..

In ogni caso si necessita l’acquisizione di nuovi titoli abilitativi per

il completamento dei lavoro.

3.4 SANABILITA’ E COSTI

Premesso quanto indicato ai precedenti punti, risultano modesti

oneri di regolarizzazione amministrativa – nonché l’acquisizione di nuovi

titoli abilitativi, oltre a quella catastale già dimessa al precedente punto

2. Sanabilità e costi: indicazione orientativa di massima non probatoria.

Per un totale di circa € 5.000,00.

3.3 Costi regolarizzazione edilizia = € 5.000,00

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4 Quesito 4: VALORE E VENDIBILITA’

4.1 METODO DI VALUTAZIONE

È necessario premettere che: sono state svolte le opportune

ricerche per sviluppare la stima di mercato con il metodo “Market

Comparison Approach”, ma NON SONO STATI TROVATI UN NUMERO

IDONEO DI ATTI DI COMPRAVENDITA tali da permettere il

completamento della stima secondo tale metodo.

Vista ls situazione, si è provveduto a contattare le varie agenzie

del luogo, OMI, Borsino immobiliare, … per reperire informazioni su

vendite/situazione del mercato nella zona interessata.

Per quanto sopra indicato - per poter espletare l’incarico

affidatomi - si è provveduto ad utilizzare il seguente METODO DI STIMA:

si ricorre al metodo comparativo per beni simili recentemente

compravenduti in zona con simili caratteristiche intrinseche, estrinseche

e nella medesima situazione giuridica.

Il procedimento scelto è di tipo sintetico mono parametrico, con

parametro fisico “metro quadro di superficie commerciale”. Il giudizio di

stima per la determinazione del più probabile valore venale scaturisce da

un’indagine in loco; il perito si è basato, altresì, sulla personale

esperienza maturata nel settore immobiliare.

Il sottoscritto, in base alle valutazioni fatte, agli aspetti intrinseci

(la destinazione d'uso; la composizione e disposizione degli ambienti; la

vetustà dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione e condizioni

attuali in generale; l'orientamento e la luminosità; il grado di rifinitura

dell'immobile e le caratteristiche dei materiali adoperati: se materiali di

pregio, o di tipo economico, se prefabbricato o costruito interamente in

opera; lo stato degli impianti e la verifica delle normative in merito; la

prospicienza rispetto a vie o piazze, …) ed estrinseci (prossimità ad un

centro/i di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per

interessi commerciali, turistici o altro; salubrità della zona, la presenza di

parchi o aree attrezzate, bassa concentrazione di fabbriche o industrie

inquinanti; efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare

la densità di traffico e la presenza di attività rumorose; panoramicità; la

presenza di attività economiche nella zona; ceto sociale della

popolazione presente; le categorie delle unità insediate presenti nella

zona; la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o

gratuito; la densità edilizia della zona; presenza di aree degradate nella

zona; …), la potenzialità edificatoria e le relative prescrizioni, lo stato dei

luoghi alla data di sopralluogo (e la relativa rispondenza, come

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attestato); comparando le unità immobiliari con altri similari per

dimensione e posizione oggetto di recenti compravendite, alla posizione

urbanistica, alla congiuntura economica in essere ed alla particolare

situazione del mercato immobiliare locale, ritiene che il più probabile

valore di mercato dell'immobile sia desunto da stima sommaria “con

procedimento sintetico per valori unitari” (il cui valore unitario è

comprensivo dell'area coperta/scoperta sui cui insiste il fabbricato

nonché degli spazi ad uso esclusivo, delle parti comuni ai sensi art.

1117 c.c. e b.c.n.c., – ovvero tutto come da atto di provenienza – dello

stato edilizio/urbanistico dell'immobile, opere di recinzione e

manufatti accessori, alla situazione amministrativa/catastale in essere,

alla particolare congiuntura economica già in essere al periodo relativo,

…, oltre a quanto in precedenza riportato).

***

Le fonti di informazione consultate sono: Agenzia Entrate e

Territorio di Vicenza, Ufficio Tecnico Comunale, agenzie locali,

osservatori del mercato immobiliare (OMI), Borsino Immobiliare, ….

4.2 VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO


foglio 4°



Oltre:


foglio 4°




4.2.1 VALORE TOTALE € 699.000,00

Per una migliore ed esaustiva comprensione/dettagli si richiama

allegato 18.

4.3 CONFRONTO CON TRASFERIMENTI PREGRESSI

Per elaborare la stima con il “metodo di stima” sono stati presi in

considerazione i seguenti dati:

5 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina.

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Agenzia delle Entrate: (Banca dati delle quotazioni immobiliari)

Zona: Montecchio Maggiore – Zona Centrale/Centro storico ed aree limitrofe Destinazione: residenziale - Abitazioni civili Min – Max (€/mq): 1150 – 1500

Borsino immobiliare: (Agenzia immobiliare)

Zona: Montecchio Maggiore – Zona Centro storico Destinazione: residenziale - abitazioni civili Min – Max (€/mq): 976 - 1443

L’arte di abitare: (Agenzia immobiliare)

Zona: Montecchio Maggiore – Corso Matteotti Destinazione: casale/rustico da ristrutturare; Min – Max (€/mq): 500


Zona: Montecchio Maggiore – Corso Matteotti Destinazione: multiproprietà rustica da ristrutturare Min – Max (€/mq): 380


Zona: Montecchio Maggiore – Via San Valentino Destinazione: rustico al grezzo avanzato Min – Max (€/mq): 1092

4.4 GIUDIZIO DI VENDIBILITA’

L’immobile oggetto di pignoramento ricade in una fascia di

vendibilità discreta: localizzazione.

4.5 FORME DI PUBBLICITA’

Si prevedono le seguenti forme di pubblicità per la vendita

dell’immobile: siti/editoria specializzata nel settore delle vendite all’asta.

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5 Quesito 5: STATO DI POSSESSO

5.1 DEBITORE

• The Goal S.p.A. con sede sociale in Vicenza – c.f.: 03025920244

Quota: 1/1 Diritto: di piena proprietà

5.2 LOCAZIONE

Nell’immobile oggetto di pignoramento, al momento dei

sopralluoghi è risultato: non occupato.

Dagli accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio

Territoriale di Valdagno con nota del 15.06.2016 risulta che: “[…] in

relazione alla richiesta di informazioni riguardante l’esecuzione

immobiliare n. 221/2014, assunta al prot. n. 55764 di data odierna, si

specifica che competente per territorio risulta essere U. T. di Vicenza 2 al

quale si invita ad inoltrare la richiesta. […]” (cfr. Allegato 17).

Visto quanto emerso, in data 22.06.2016 è stata inoltrata tale

richiesta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Vicenza 2, che

con nota del 05.07.2016 risulta che: “[…] in relazione alla richiesta atti in

oggetto si comunica esito negativo. [...]” (cfr. Allegato 17).

5.3 COMODATO

Si richiama quanto indicato al precedente punto 5.2.

5.4 ASSEGNAZIONE AL CONIUGE

L’intestatario dell’immobile oggetto di esecuzione è una società,

di conseguenza non è possibile reperire tale dato.

5.5 AFFITTO AZIENDA

Nell’immobile oggetto di pignoramento non risultano contratti

di affitto ad aziende, in quanto il complesso condominiale è adibito ad

uso residenziale - direzionale.

5.6 ALTRO

Nulla da evidenziare. Vedi altri punti.

5.7 SINE TITULO


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5.8 OPPORTUNITA’ (ART. 2923 C.C.)

Nulla da osservare.

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6 Quesito 6: VINCOLI E ONERI

6.1 PERTINENZE

Si riporta quanto indicato nell’atto provenienza: “[…] con la

piena ed esclusiva proprietà dell’area sottostante ed adiacente di

pertinenza catastalmente identificata al Catasto Terreni con la particella

n. 273 di are 4.68 (ente urbano), stesso Comune e foglio […] L’immobile è

trasferito a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ed in

particolare con le eventuali servitù attive e passive di fatto esistenti. […]”

(cfr. Allegato 3).

6.2 USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE

Non risultano diritti reali minori.

6.3 SERVITU’


6.4 CONVENZIONI EDILIZIE

Non risultano convenzioni edilizie.

6.5 VINCOLI STORICO-ARTISTICI

Non vi sono vincoli storico – artistici.

Per completezza, come indicato nell’atto di provenienza: “[…] La

parte venditrice dichiara che il bene in oggetto non è soggetto ad alcun

vincolo ai sensi e per gli effetti del Codice dei Beni Culturali (D. Leg.vo 22

gennaio 2004, n. 42) […] ” (cfr. Allegato 3).

6.6 CONTRATTI INCIDENTI SULL’ATTITUDINE EDIFICATORIA

Non vi sono contratti incidenti sull’attitudine edificatoria.

6.7 PRELAZIONE AGRARIA

Non vi è prelazione agraria.

6.8 ALTRI VINCOLI O ONERI

Si richiama quanto indicato al precedente punto 6.1, 6.3 ed 6.5.

Inoltre, dalla consultazione degli strumenti urbanistici vigenti

Piano di Assetto del Territorio – P.A.T. (approvato con deliberazione del

Commissario Straordinario della Provincia di Vicenza n. 100 del 28

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maggio 2014) e 1° Piano degli Interventi telematico del Piano di Assetto

del Territorio – 1° P.I. (deliberazione di Consiglio Comunale n. 6 del 21

marzo 2016) dove risultano i seguenti vincoli e/o tutele:

- P.A.T.:

- Pianificazione di livello superiore – Centri storici (Art. 17 delle norme

tecniche) – Tavola 1.

- Invarianti di natura storico monumentale – Centro storico e Centri

Rurali (Art. 34 delle norme tecniche) – Tavola 2.

- Compatibilità geologica ai fini edificatori – area idonea (Art. 35 delle

norme tecniche) – Tavola 3.

- Individuazione degli Ambienti Territoriali Omogenei (A.T.O.) – A.T.O. 1

(Art. 50 delle norme tecniche) – Tavola 4.

- Azioni strategiche – area di urbanizzazione consolidata a destinazione

prevalentemente residenziale e a servizi (Art. 37 delle norme tecniche) –

Tavola 4.

Stralcio della Tavola 1 Carta dei Vincoli e della Pianificazione territoriale (P.A.T.)

Stralcio della Tavola 2 Carta delle Invarianti (P.A.T.)

Stralcio della Tavola 3 Carta delle Fragilità (P.A.T.)

Stralcio della Tavola 4 Carta della Trasformabilità (P.A.T.)

P.I.:

- Vincoli – Centri storici (Art. 17 delle Norme Tecniche) – Tavola 3.

- Uso suolo – aree urbane residenziali (Norme Tecniche) – Tavola 4.

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- Adeguamento commerciale – tematismi di adeguamento comunale alla

DGE 1047/203 – perimetrazione del Centro storico (Norme Tecniche) –

Tavola 5.

Stralcio della Tavola 3 Carta dei Vincoli (P.I.) Stralcio della Tavola 4 Carta della Zonizzazione (P.I.)

Stralcio della Tavola 5 Carta dell’adeguamento commerciale (P.I.)

6.9 ONERI CONDOMINIALI E ARRETRATI DEGLI ULTIMI DUE ANNI

Nulla da osservare.

6.10 RAPPORTI CON EVENTUALI IPOTECHE (art. 2812 c.c.)

Come indicato nell’atto di provenienza e di seguito riportato: “[…]

La società venditrice garantisce la piena proprietà e la libera disponibilità

di quanto alienato. Ne garantisce altresì la libertà da oneri, censi, vincoli,

privilegi anche fiscali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, fatta

unicamente eccezione per le seguenti formalità eseguite presso la

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza:

- Servitù a favore dell’ENEL trascritta in data 1^ agosto 1987 ai nn.

9679/7566;

- Ipoteca iscritta in data 14 settembre 2001 ai nn. 200071/3807 a

favore della Banca Popolare di Vicenza per L. 7.500.000.000;

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- Ipoteca iscritta in data 5 dicembre 2003 ai nn. 29174/6438 a

favore della Banca Popolare di Vicenza per euro 1.950.000,00.

In relazione alle due ipoteche è stato rilasciato dal predetto Istituto

l’atto di assenso per la loro restrizione, liberando le unità immobiliari

oggetto di vendita, e sono in corso le pratiche per eseguire i relativi

annotamenti presso la Conservatoria (atto autenticato dal Notaio

Beniamino Itri di Lonigo in data 1^ luglio 2004, n. 106244 del

Repertorio). La società venditrice garantisce infine che non esistono

imposte arretrate insolute, essendo in regola con il pagamento dei

tributi e contributi erariali, provinciali e comunali ed altri (in specie

oneri condominiali) afferenti il fabbricato e, comunque, aventi

privilegio sullo stesso, obbligandosi espressamente a tenere indenne la

società acquirente da ogni richiesta o molestia che dovesse avere in

relazione al soddisfacimento di ogni onere fiscale sorto prima della

data odierna. […]” (cfr. Allegato 3).

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7 Quesito 7: TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI

PREGIUDIZEVOLI

7.1 TITOLO DI ACQUISTO DEL DEBITORE

• L’unità immobiliari in oggetto, è pervenuta in piena proprietà per

la quota di 1/1 a The Goal S.P.A. in forza dell’atto di

compravendita rep. n. 59272 in data 10.10.2008 a firma del

Notaio Giuseppe Muraro, trascritto il 30.10.2008 ai nn.

23571/14946 (cfr. Allegato 3).

Diritto trasferito: piena proprietà per l’intero (1/1) dell’odierno

debitore/esecutato.

7.2 REGIME PATRIMONIALE


7.3 ELENCO PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO

- Zampieri Maria: ante ventennio, si richiama la documentazione

ipotecaria.

- Rossettini Manuela, Rossettini Marisa, Rossettini Sandra: con

atto - Denuncia di successione - rep. n. 14/157 in data 02.07.2001

a firma del Ufficio del Registro, trascritto a Vicenza il 24.11.2001 ai

nn. 25436/17553.

Successivamente per atto - pubblicazione testamento - rep. n.

88828 in data 17.02.2001 a firma del Notaio Luigi Alberti,

trascritto a Vicenza il 29.10.2001 ai nn. 23282/16001.

Successivamente per atto rep. n. 89904 in data 11.07.2001 a firma

del Notaio Luigi Alberti, trascritto a Vicenza il 06.08.2001 ai nn.

18338/12884 (accettazione tacita di eredità in data 11.07.2001 al

rep. 899904 a firma Notaio Luigi Alberti, trascritta in data

16.05.2016 ai nn. 8868/6370).

- Fabbian Alessandro, Fabbian Massimo: con atto - Denuncia di

successione - rep. n. 32/1323 in data 01.03.2005 a firma

dell’Ufficio di Registro di Ivrea, trascritto a Vicenza in data

01.06.2005 ai nn. 13592/8596 (accettazione tacita di eredità in

data 10.10.2008 al rep. 59272/10747 a firma Notaio Giuseppe

Muraro, trascritta in data 30.10.2008 ai nn. 23570/14945).

- Rossettini Marisa: per atto rep. n. 143257 in data 02.12.2005 a

firma del Notaio Michele Colasanto, trascritto a Vicenza il

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14.12.2005 ai nn. 31645/19845 (accettazione tacita di eredità in

data 02.12.2005 al rep. 143257 a firma Notaio Michele Colasanto,

trascritta in data 16.05.2016 ai nn. 8869/6371).

- Rossettini Manuela – Rossetti Marisa: con atto – Denuncia di

Successione - rep. n. 10/172 in data 06.12.2005 a firma del Ufficio

del Registro di Arzignano, trascritto a Vicenza il 20.04.20096 ai nn.

10820/6485.

N.B. 01: Per quanto alla provenienza, sull’accettazione tacita di

eredità si richiama quanto indicato nell’atto (provenienza

all’odierna esecutata - cfr. Allegato 3.) Rep. 59272, Notaio

Giuseppe Muraro, in particolare i punti 5.2) e 5.3) che si

intendono qui integralmente rispettati.

7.4 ELENCO DELLE TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZEVOLI

Nei pubblici registri della Conservatoria di Vicenza risultano

ISCRITTE, a carico degli immobili pignorati, le seguenti ipoteche (giusta

ispezione del 18.07.2016):

• ipoteca volontaria, stipulata il 10.10.2008 a firma del Notaio

Giuseppe Muraro ai nn. 59273/10748 di repertorio, iscritta il

30.10.2008 ai n. 23572/5050, a favore di “Kaerntnet Sparkasse

A. G.” contro The Goal S.P.A., derivante da concessione a

garanzia di mutuo fondiario.

Immobili colpiti: Montecchio Maggiore – C.F.: fg. 4 – m.n. 273,

C.T.: fg. 4 – m.n. 273 (quota 1/1 di proprietà).

Importo capitale: 815.000,00

Importo totale: 1.630.000,00

• ipoteca giudiziale, stipulata il 12.11.2012 a firma del Tribunale di

Vicenza ai nn. 3195 di repertorio, iscritta il 02.05.2013 ai n.

8173/1044, a favore di “Unicredit S.P.A.” contro The Goal S.P.A.,

derivante da decreto ingiuntivo.

Immobili colpiti (fra gli altri): Montecchio Maggiore – C.F.: fg. 4 –

m.n. 273, (quota 1/1 di proprietà).


Importo totale: 68.000,00


Vicenza ai nn. 2516/2013 di repertorio, iscritta il 03.10.2013 ai

n. 16660/2441, a favore di “Banca del Centroveneto Credito

Cooperativo S.C.” contro The Goal S.P.A. ed Scroce Paola,


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Immobili colpiti (fra gli altri): Montecchio Maggiore – C.F.: fg. 4 –

m.n. 273, (quota 1/1 di proprietà).


Importo totale: 100.000,00

***

Annotazioni: ANNOTAZIONE, presentata il 02.05.2016

Registro particolare n. 911, Registro generale n. 7826

Tipo di atto: 0819 – RESTRIZIONE DEI BENI

Comunicazioni: Non sono presenti comunicazioni

Rettifiche: Non sono presenti rettifiche

Formalità successive (nelle quali nota è formalità di riferimento):

Non sono presenti formalità successive

(cfr. Allegato 2).

Nei pubblici registri della Conservatoria di Vicenza risultano

TRASCRITTE, a carico dell'immobile pignorato, le seguenti note

(giusta ispezione del 18.07.2016):

• Atto esecutivo e cautelare – Verbale di pignoramento immobili

in data 08.04.2014 a firma dell’Ufficiale Giudiziario di Vicenza ai

nn. 3526 di repertorio, trascritto il 28.05.2014 ai nn. 8440/6417

a favore di “ Cassa di risparmio di Bolzano S.P.A.” e contro The

Goal S.P.A..

Immobili colpiti: C.F.: fg. 4 – m.n. 273, C.T.: fg. 4 m. n. 273

(quota 1/1 di proprietà).


in data 06.05.2014 a firma dell’Ufficiale Giudiziario di Vicenza ai

nn. 4546/2014 di repertorio, trascritto il 29.05.2014 ai nn.

8505/6467 a favore di “Caldognetto Federico, Milan Franca,

Gabbiani Armando, Rebeccato Arturo, Trivellato Mario” e contro

The Goal S.P.A..

Immobili colpiti (fra gli altri): C.F.: fg. 4 – m.n. 273 (quota 1/1 di

proprietà).


in data 13.10.2015 a firma dell’Ufficiale Giudiziario di Vicenza al

n. 8307 di repertorio, trascritto il 28.10.2015 ai nn. 18398/13282

a favore di “Banca Nazionale del Lavoro SPA” e contro The Goal

S.P.A..

Immobili colpiti (fra gli altri): C.F.: fg. 4 – m.n. 273 (quota 1/1 di

proprietà)

(cfr. Allegato 2).

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7.5 ELENCO DELLE FORMALITA’ CANCELLATE


Vicenza ai nn. 2516/2013 di repertorio, iscritta il 03.10.2013 ai

n. 16660/2441, a favore di “Banca del Centroveneto Credito

Cooperativo S.C.” contro The Goal S.P.A. ed Scroce Paola,


***

Annotazioni: ANNOTAZIONE, presentata il 02.05.2016

Registro particolare n. 911, Registro generale n. 7826

Tipo di atto: 0819 – RESTRIZIONE DEI BENI

Comunicazioni: Non sono presenti comunicazioni

Rettifiche: Non sono presenti rettifiche

Formalità successive (nelle quali nota è formalità di riferimento):

Non sono presenti formalità successive

(cfr. Allegato 2).

Per completezza si richiama quanto indicato al punto 6.10.

7.6 OPPORTUNITA’ DI DIVISIONE IN LOTTI

Per quel che concerne il frazionamento, è necessario premettere

che esso per natura è ammesso solo se l’edificio/immobile considerato

non cessa di servire l’uso a cui è destinato.

È da escludere la possibilità di dividere l’immobile pignorato in

lotti per la seguente motivazione: l’articolazione strutturale non consente

un frazionamento (necessario considerare prima di svolgere l’opera varie

aspetti: posizionamento scarichi bagno, finestre, possibilità di realizzare

“bussola” d’ingresso o porte di accesso, ecc…) in quanto non

consentirebbe di garantire l’attuale uso del fabbricato immobiliare

(abitativo - direzionale) e una perdita di valore dell’immobile.

Si evidenzia soprattutto lo stato di avanzamento dei lavori, che

non consentono un utilizzo/funzione autonoma delle varie unità.

7.7 COMPOSIZIONE E VALORE


foglio 4°



Oltre:

6 Si richiama quanto indicato nella nota 2 di piè di pagina.

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Riepilogo:

– Consistenza commerciale complessiva unità

principali (superf icie ragguagliata):

mq.

000,00

– Valore di Mercato (secondo il MCA e Sistema di

Stima) dell'immobile nello stato di fatto e di

diritto in cui si trova:

€

699.000,00

– Data della valutazione 08.03.2017

– Spese di regolarizzazione delle difformità

2.4 Sanabilità catastale

3.4 Sanabilità edilizia/urbanistica

€

€

3.000,00

5.000,00

– Valore di Mercato dell'immobile nello stato di

fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le

spese di regolarizzazione delle difformità siano a

carico della procedura:

€

691.000,00

– Riduzione del valore per differenza tra oneri

tributari su base catastale e reale e per assenza

di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di

eventuali spese condominiali insolute nel

biennio anteriore alla vendita e per

l'immediatezza della vendita giudiziaria

(calcolato in scaglioni: 15% fino a 1.000.000

euro, 10% tra 1.000.000 e 2.000.000 euro e 5%

oltre i 2.000.000 euro):

€

103.650,00

– Oneri notarili e provvigioni mediatori carico

dell'acquirente:

€

0.000,00

– Spese di cancellazione delle trascrizioni ed

iscrizioni a carico dell'acquirente:

€

0,00

– Valore di vendita giudiziaria (arr.to)

dell'immobile al netto delle decurtazioni nello

stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€

588.000,00

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8 Quesito 8: COMODA DIVISIONABILITA’

8.1 GIUDIZIO

Non divisibile (come richiamato al precedente punto 7.6).

8.2 SEPARAZIONE QUOTA

Non divisibile e non necessario.

8.3 DIVISIONE TOTALE

Non divisibile e non necessario.

8.4 VALORE QUOTA

Non divisibile e non necessario .

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9 Quesito 9: OSSERVAZIONI FINALI E

CONCLUSIONI

9.1 NOTE

Si evidenzia quanto segue:

- si richiama quanto indicato nel precedente punto 1.5 “Necessità

di interventi manutentivi urgenti”;

- si richiama quanto indicato nel precedente punto 2.4 “Giudizio

di Regolabilità/Docfa”;

- si richiama quanto indicato nel precedente punto 3.3 “Abusi” ed

nel punto 3.4 “Sanabilità e costi”;

- si richiama quanto indicato nel precedente punto 6.10 “Rapporti

con eventuali ipoteche”;

- si richiama quanto indicato nel precedente punto 7.3 “Elenco

dei precedenti proprietari nel ventennio”.

- si richiama quanto indicato nel precedente punto 7.5 “Elenco

delle formalità cancellate”.

9.2 CONCLUSIONI E DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA

L’esperto incaricato ritiene, con il presente Rapporto di Stima (E.I.

221/2014) che si compone di n. 39 facciate oltre ai relativi allegati, di

aver assolto l'incarico ricevuto rispetto al conferito quesito, rimane a

disposizione del Giudice – Dott.ssa Silvia SALTARELLI per qualsiasi

chiarimento e riepiloga segue:

� STATO: sufficiente (al grezzo)

� VENDIBILITÀ: discreta

� BENE: complesso condominiale sviluppato su tre piani fuori terra,

composto da cinque appartamenti con annesso garage e/o posto

auto ed un ufficio

� OCCUPAZIONE: non occupato

� PREZZO a base d’asta è calcolato in € 588.000,00 (Valore vendita

giudiziaria).

Rosà, lì Marzo 2017 L’esperto stimatore

(geom. Simone Bernardi)

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ALLEGATI

ELENCO ALLEGATI

ATTI:

1. Comunicazione inizio operazioni peritali

2. Elenco delle formalità aggiornato

3. Atto di provenienza

DOCUMENTAZIONE CATASTALE:

4. Visura catastale

5. Visura catastale

6. Estratto di mappa

7. Planimetria catastale

DOCUMENTAZIONE EDILIZIA/URBANISTICA:

8. Richiesta accesso atti

9. Documentazione amministrativa (permessi rilasciati)

10. Planimetria dei luoghi

DOCUMENTAZIONE TECNICA E CERTIFICAZIONI:

11. Dichiarazione esclusione ape



ALTRI DOCUMENTI:

14. Documento correttezza dati

15. Schema descrizione immobile

16. Scheda sintetica e indice

17. Richiesta/riscontro occupazione immobile

18. Tabella superficie ragguagliata

RILIEVO:

19. Inquadramento cartografico/documentazione fotografica

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Tribunale di VICENZA · iscritto all'Albo del Tribunale di Vicenza (ex Bassano Del Grappa) al N. 90...

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