TRIBUNALE DI TERAMO - fallimentieaste.it · condominiale, proprietà *****, e a mezzo distacchi,...

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Dott. ing.Ilona IVAN Via L . Ar iosto, 3 - 64021 Giulianova (TE) - 339/2311267 Cod. Fi s. : VNI LNI 57A44 Z129H - Par tita I.V.A. :00916460678

TRIBUNALE DI TERAMO

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Ivan Ilona, nell'Esecuzione Immobiliare 193/2016 del R.G.E.

promossa da ***************** -

contro : **************

2

SOMMARIO

INCARICO ................................................................................................................................................

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 ......................................................................

DESCRIZIONE BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO .................................................................

TITOLARITÀ ............................................................................................................................................

CONFINI

CONSISTENZA ........................................................................................................................................

DATI CATASTALI ...................................................................................................................................

STATO CONSERVATIVO ......................................................................................................................

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI .....................................................................

STATO DI OCCUPAZIONE ...................................................................................................................

PROVENIENZE VENTENNALI ............................................................................................................

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI ......................................................................................................

REGOLARITÀ EDILIZIA .....................................................................................................................

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

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• INCARICO

In data 31/08/2016, la sottoscritta Ing. Ivan Ilona, con studio in Via Ariosto, 3 - 64021 – Giulianova (TE),

email [email protected], PEC [email protected], Tel. 339.2311267, Fax 085 8003057, veniva nominata

Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 10/11/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito presso il

Tribunale di Teramo.

• COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta la seguente:

-Atto di Pignoramento del 01/04/2016 notificato il 26/04/2016 a Favore *************.-

******* contro - **************

Istanza di Vendita del 30.05.16 il 16.05.2017 iscritto al Ruolo 193.16 R.G.E.

DESCRIZIONE BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• . Bene N° 1 (interno 25/A) Unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Comune di

Tortoreto, alla Via Napoli e precisamente: appartamento sito al 3° piano di una palazzina

residenziale, composta da 2.5 vani (ingresso-cucina-soggiorno, bagno, camera da letto e un ampio

balcone) con l’ingresso da grande corridoio e con affaccio diretto verso giardino interno con piscina.

• Esso ha una superficie catastale totale 49 mq. ed escluse aree scoperte ha 43mq e superficie. Impianti

sono presenti.

•

• Bene N° 2 (interno 9/B ) Unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Comune di Tortoreto,

alla Via Napoli e precisamente: appartamento sito al 1° piano di una palazzina residenziale,

composta da 2.5 vani (ingresso-cucina-soggiorno, bagno, camera da letto e un ampio balcone) con la

veduta verso via Napoli, verso il mare e le colline di Tortoreto oltre che da spazi comuni (corridoio

con affaccio verso giardino con piscina). Esso ha una superficie catastale totale 43 mq.ed escluse

aree scoperte ha 41mq.. Impianti sono presenti ma manca la caldaia.

•

• Bene N° 3 (interno 19/B ) Unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Comune di


residenziale, composta da 3 vani (ingresso-cucina-soggiorno,ripostiglio, bagno, camera da letto e un

ampio balcone) con la veduta verso via Napoli e verso le colline di Tortoreto. e, da spazi comuni

(corridoio con affaccio verso giardino con piscina). Esso ha una superficie catastale totale 53 mq. ed

escluse aree scoperte ha 48mq. Impianti sono presenti ma manca la caldaia.

•

• Bene N° 4 (interno 10/C ) Unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Comune di


residenziale, composta da 3 vani (ingresso-cucina-soggiorno, ripostiglio, bagno, camera da letto e un

ampio balcone con la veduta verso via Napoli e verso le colline di Tortoreto. e, da spazi comuni

(corridoio con affaccio verso giardino con piscina). Esso ha una superficie catastale totale 54 mq.

escluse aree scoperte:49mq e superficie. Impianti sono presenti ma manca la caldaia.

•

4

• Bene N° 5 (interno 16/C) Unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Comune di


residenziale, composta da 3 vani (ingresso-cucina-soggiorno,ripostiglio, bagno, camera da letto e un

ampio balcone, con l’ingresso da grande corridoio e con affaccio diretto verso giardino interno con

piscina.

• Esso ha una superficie catastale totale 56 mq. ed escluse aree scoperte ha 48mq. Impianti sono

presenti.

• Bene N° 6 (interno 17/C) Unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Comune di


residenziale, composta da 3 vani (ingresso-cucina-soggiorno, ripostiglio, bagno, camera da letto e un

ampio balcone con la veduta verso via Napoli e verso le colline di Tortoreto. e, da spazi comuni

(corridoio con affaccio verso giardino con piscina). Esso ha una superficie catastale totale 54 mq. ed

escluse aree scoperte ha 49 mq.. Impianti sono presenti ma manca la caldaia.

Bene N° 7 (particella 803/147 sc B) con superficie. netta rilevata di mq.15.40. superficie.lorda

rilevata di mq.17.17.; Bene N° 8 (particella 803/159 scC e superficie.. netta rilevata di mq.14.85..

superficie..lorda rilevata di mq.16.90.; Bene N° 9 (particella 803/175 scC) con superficie.. netta

rilevata di mq.14.85 superficie.lorda rilevata di mq.17.44;Bene N° 10(particella 803/179 scC) con

superficie.. netta rilevata di mq.15.85.. superficie..lorda rilevata di mq.16.90;Bene N° 11(particella

803/187 sc C) con superficie netta rilevata di mq.15.40 superficie lorda rilevata di mq.17.17.Bene

N° 12(particella 803/188 sc C) con superficie netta rilevata di mq.15.40. superficie lorda rilevata

di mq.17.17: essi sono i locali garage siti al piano interrato con pavimento in battuto di cemento,

porte basculante in lamiera con l’apertura e chiusura manuale, pareti divisori in blocchi di

laterizio tinteggiati di bianco.

• TITOLARITÀ

L'immobili oggetto dell'esecuzione, appartengono all’esecutata società : **************

**********************

• (Proprietà 1/1)

• CONFINI

. Bene N° 1 (interno 25/A) appartamento posto al piano terzo interno 25 A scala A, confinante con proprietà

**************, corridoio condominiale, proprietà ************ – **************************

************************, salvo altri o variati.

Bene N° 2 (interno 9/B ) appartamento posto al piano primo interno 9 B scala B, confinante con società

‘************** s.r.l.’, corridoio condominiale e, a mezzo distacchi, via Napoli, salvo altri o variati.

Bene N° 3(interno 19/B) appartamento posto al piano secondo interno 19 B scala B, confinante con corridoio

condominiale, proprietà ****************, e a mezzo distacchi, via Napoli, salvo altri o variati.

Bene N° 4 (interno 10/C ) appartamento posto al piano primo interno 10 C scala C, confinante con corridoio

condominiale a due lati, proprietà ‘************** srl’, salvo altri o variati.

Bene N° 5 (interno 16/C) appartamento posto al piano secondo interno 16 C scala C, confinante con

corridoio condominiale, proprietà *************, salvo altri o variati.

5

Bene N° 6 (interno 17/C) appartamento posto al piano secondo interno 17 C scala C, confinante con

corridoio condominiale a due lati, proprietà ****************, salvo altri o variati.

Bene N° 7 (particella 803/147 sc B) garage posto al piano seminterrato scala B di mq. 15 catastali,

confinante proprietà ***********, altra proprietà della società’ ************** s.r.l.’, corsia di manovra,

salvo altri o variati.

–Bene N° 8 (particella 803/159 scC) garage posto al piano seminterrato scala B di mq. 16 catastali,

confinante proprietà ******, proprietà ********** – ***********, corsia di manovra, salvo altri o variati.

Bene N° 9 (particella 803/175 scC) garage posto al piano seminterrato scala C di mq. 16 catastali,

confinante altra proprietà *********************, proprietà ***********, corsia di manovra, salvo altri o

variati.

Bene N° 10(particella 803/179 scC) garage posto al piano seminterrato scala C di mq. 17 catastali,

confinante proprietà **************, altra proprietà ******************************************,

corsia di manovra, salvo altri o variati.

Bene N° 11(particella 803/187 sc C) garage posto al piano seminterrato scala C di mq. 16 catastali,

confinante altra proprietà **************************, corsia di manovra, e a mezzo distacchi, via

Napoli, salvo altri o variati.

Bene N° 12(particella 803/188 sc C) garage posto al piano seminterrato scala C di mq. 16 catastali,

confinante altra proprietà *****************************, corsia di manovra, e a mezzo distacchi, via

Napoli, salvo altri o variati.

• CONSISTENZA

Il principio adottato per la definizione della consistenza degli’unità immobiliari in oggetto fa riferimento a

quanto esposto nelle norme e regolamenti vigenti in materia, e precisamente:

- Norma ISO 9836-2011 “Norme Prestazionali in edilizia”

- DPR n° 138 del 03/1998 (Allegato C)

- M.O.S.I. “Manuale Operativo delle Stime Immobiliari” Agenzia del Territorio (cfr. Cap. 3).

- Codice delle Valutazioni Immobiliari “Tecnoborsa” (cfr. Cap. 19)

È stato effettuato il rilievo planimetrico della porzione immobiliare e si riporta la scheda con riferimento

all’Allegato “Elaborati Grafici”.

I valori delle superfici sono arrotondati secondo le direttive DPR 138/98.

LOTTO 1 (Bene N° 1+ Bene N° 9)= 61,24mq Bene N° 1

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione

Balcone

34,88mq 19.70 mq

42.79mq 20,00 mq

1,00 0,.5

42,79 mq

10,00 mq 2.70 m

3°

Totale superficie convenzionale: 52,79mq

6

Bene N° 9 Destinazione Superficie

Netta Superficie



Garage 14.85mq 16,90 mq 0.50 8,45mq 2.40 m

interrato


LOTTO 2 (Bene N° 2+ Bene N° 8)=53.90 mq Bene N° 2


Netta Superficie



Abitazione

Balcone

33,10 mq

7.51mq 41.60mq

7.70mq 1,00

0.50 41,60 mq

3.85mq 2.70 m

1°

Totale superficie convenzionale: 45.45mq


Netta Superficie



Garage 14.85mq 16.90 mq 0.50 8,45mq 2.40 m

interrato


LOTTO 3 (Bene N° 3+ Bene N° 7)=66,19 mq Bene N° 3


Netta Superficie



Abitazione

Balcone

38,97mq

15,97mq 49,45mq

16,30mq 1,00

0.50 49,45mq

8.15mq 2.70 m

2°



Netta Superficie



Garage 15,40mq 17,17mq 0.50 8,59mq 2.40 m

interrato


LOTTO 4 (Bene N° 4+ Bene N° 12)=64,57mq Bene N° 4


Netta Superficie



Abitazione

Balcone

38,52mq

14,00mq 48.83mq

14,30mq 1,00

0.50 48,83 mq

7.15mq 2.70 m

1°


Bene N° 12

7


Netta Superficie



Garage 15,40mq 17,17mq 0.50 8,59mq 2.40 m

interrato

Totale superficie convenzionale: 8,59mq 8.86



Netta Superficie



Abitazione

Balcone

38,88mq

22,95mq 48.96mq

22,20mq 1,00

0.50 48,96 mq

11,10mq 2.70 m

2°



Netta Superficie



Garage 15.00mq 16,90 mq 0.50 8,45mq 2.40 m

interrato




Netta Superficie



Abitazione

Balcone

38,87mq

15,33mq 48,83.mq

15,60mq 1,00

0.50 48,83 mq

7.80mq 2.70 m

2°



Netta Superficie



Garage 15,40mq 17,17mq 0.50 8,59mq 2.40 m

interrato

Totale superficie convenzionale: 8,59mq 8.86

I beni sono comodamente divisibili in natura.

. DATI CATASTALI

Premesso che la particella 803 deriva dalla fusione delle particelle 691-692-693-685-686:

Catasto fabbricati (CF)

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Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

Bene

N° 1

32 803 25 A/2 2 vani 2,5 49 219,49 P3 INT.

25A




Bene

N° 2

32 803 36 A/2 2 vani 2,5 43 219,49 P1

INT. 9B




Bene

N° 3

32 803 46 A/2 2 vani 3 53 263,39 P2 INT

19 B




Bene

N° 4

32 803 67 A/2 2 vani 3 54 263,39 P1 INT

10 C




Bene

N° 5

32 803 73 A/2 2 vani 3 56 263,39 P2 INT

16 C




Bene

N° 6

32 803 74 A/2 2 vani 3 54 263,39 P2 INT

17 C

9




Bene

N° 7

32 803 147 C/6 2 mq. 15 16 34,86 P1S

SCALA

B




Bene

N° 8

32 803 159 C/6 2 mq. 16 17 37,18 P1S

SCALA

B




Bene

N° 9

32 803 175 C/6 2 mq. 16 17 37,18 P1S

SCALA

C




Bene

N° 10

32 803 179 C/6 2 mq. 17 18 39,51 P1S

SCALA

C




Bene

N° 11

32 803 187 C/6 2 mq. 16 17 37,18 P1S

SCALA

C




Corrispondenza catastale • Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali esistenti e con quanto

presente nell’atto di pignoramento ma si sottolinea comunque le piccole variazioni nei beni sotto

elencati: . • Bene N° 1 (interno 25/A) Nello stato dei luoghi i pilastri sul balcone sono più grandi di quelli

riportati sull’accatastamento.

10

• Bene N° 2 (interno 9/B ) Nello stato dei luoghi c’è un dente sul balcone che non è riportato

sull’accatastamento • Bene N° 3 (interno 19/B ) Nello stato dei luoghi non c’è il divisorio tra il soggiorno ed il

disimpegno. Il balcone è più corto rispetto a quanto riportato nell’accatastamento • Bene N° 4 (interno 10/C ) Nello stato dei luoghi non c’è il divisorio tra soggiorno è disimpegno; la

camera non è rettangolare ma la porta è spostata rispetto a come riportato sull’accatastamento; la

risega nel bagno è molto più grande di quella riportata sull’accatastamento; la risega all’interno del

ripostiglio è leggermente diversa da come è riportata sull’accatastamento; il balcone è dritto verso

destra e più corto di come è riportato sull’accatastamento • Bene N° 5 (interno 16/C) Nello stato dei luoghi non c’è il divisorio tra soggiorno è disimpegno; la

camera non è rettangolare ma la porta è spostata rispetto a come riportato sull’accatastamento; la

risega nel bagno è molto più grande di quella riportata sull’accatastamento; il balcone è più grande

rispetto a quello dell’accatastamento • Bene N° 6 (interno 17/C) Nello stato dei luoghi non c’è il divisorio tra soggiorno è disimpegno; la

risega nel bagno è molto più grande di quella riportata sull’accatastamento; il balcone è più corto di

come è riportato sull’accatastamento Sussiste corrispondenza tra gli elaborati allegati ai titoli edilizi e la planimetria catastale in quanto nei titoli

edilizi.

• STATO CONSERVATIVO

Lo stato conservativo degli immobile può definirsi in buono stato di manutenzione essendo realizzato negli

anni 2004-2009.

• CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Le caratteristiche costruttive del fabbricato sono le seguenti: • Tipologia: Fabbricato su più Livelli di civile abitazione con 4 piani fuori terra oltre il sottotetto

abitabile • Fondazioni e Str. verticali: cemento armato di tipo tradizionale • Solai: laterocemento. • Altezza interna utile: 2.70 m. • Pareti esterne: in laterizio. • Pavimentazione interna: in ceramica. • Rivestimento interno: tinteggiatura. • Infissi esterni: in alluminio e vetrocamera . • Infissi interni: porte in legno tamburate. • Rivestimento wc in ceramica e sanitari in vetro china. • Pavimentazione in ceramica. • Impianto elettrico, idrico: presenti. • Impianto termico presente. • Ingresso ai piani da scala, da ascensore e da ampio corridoio condominiale. • Area Esterna costituito da giardino con piscina ubicata nella corte interna del fabbricato.

Le caratteristiche estrinseche o variabili del contesto sono giudicate con riferimento alle classificazioni

proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare: • Caratteristiche Ambientali: buoni, in zona residenziale- turistica, in prossimità della strada comunale

(via Napoli) collegante la strada statale con il lungo mare di Tortoreto. • Prossimità a Mezzi Pubblici e Parcheggi: buona. • Prossimità al verde: Buona.

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• Prossimità ai servizi commerciali e pubblici: discreti, i servizi commerciali sono raggiungibili a

diversi centinaia di metri.

Le caratteristiche intrinseche dello stabile, con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard

Europei di Valutazione Immobiliare, risultano: • Stato di Conservazione: normale, fabbricato realizzato negli anni 2004-2009. • Tipologia: Fabbricato su più Livelli di civile abitazione con 4 piani fuori terra oltre il sottotetto

abitabile • Caratteristiche delle dotazioni esterne: giardino con piscina e finiture esterne in linea con la

tipologia residenziale dell'edificio.

Le caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari, con riferimento alle classificazioni proposte dagli

Standard Europei di Valutazione Immobiliare, risultano:discrete • Stato di Conservazione: buona (fabbricato costruito negli anni 2004-2009) • Grado delle rifiniture: adatto per la tipologia d’uso residenza turistica. • Piano: Unità Immobiliari al piano 1,2,3; • Affaccio: verso la viabilità locale , da spazi comuni (corridoio) oppure affaccio diretto verso

giardino con piscina. Il tutto come meglio rappresentato nell'Allegata Documentazione Fotografica

• STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta non occupato dall'esecutato al momento del sopraluogo.

. PROVENIENZE VENTENNALI (PARTICELLE 685 – 693)

Periodo Proprietà Atti

Dal 27/04/2012 al

25/11/2016

************* Atto di apporto a fondo comune di investimento immobiiare

Rogante Data Repertorio

N° Raccolta

N°

Notaio Ciampini 27/04/2012 242152 58880

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg.

part.

Teramo 02/05/2012 6304 4694

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 30/11/2010 al

27/04/2012 ***************

proprietario per 1/1.

Trasferimento sede


N° Raccolta

N°

Notaio Ciampini 30/11/2010 237634 56014

12

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Teramo 07/12/2010 56014 11645

Registrazione


Dal 02/05/2003 al

30/11/2010 **************


Compravendita


N° Raccolta

N°

Notaio Quartuccio 02/05/2003 36033 9994

Trascrizione


Teramo 28/05/2003 8397 5599

Registrazione


Dal 23/12/2000 al

02/05/2003. ********************** Denuncia di successione

Rogante Data denuncia N° volume N°

Uff. del Reg. Giulianova 22/06/2001 88 303

Trascrizione


Teramo 31/07/2001 9499 6466

Registrazione


Dal 28/07/1995 al

23/12/2000. *********************** Denuncia di successione

Rogante Data Denuncia

N° Volume

N°

Ufficio del Roma 20/01/1996 13 1635

Trascrizione

13


non

trascritta

Registrazione


Dal 03/01/1978 al

28/07/1995

************************** Atto di assoggettamento alla comunione legale dei beni


N° Raccolta

N°

Notaio Ielo Alberto 01/03/1978 74211 11126

Trascrizione


Teramo 27/12/1978 1031 767

Registrazione


Dal 03/10/1959 al

03/01/1978 ************************** Compravendita


N° Raccolta

N°

Notaio Franchi Mario 03/10/1959 2365 1017

Trascrizione


Teramo 15/10/1959 9091 7940

Registrazione


Nota bene:

Risulta:

-atto ricognitivo per Notaio Santangelo Giuseppe in data 10/07/2014 rep. 2044, dati rilevati dal catasto di cui

non si rileva la trascrizione

14

-accettazione tacita di eredità rogato dal Notaio Quartuccio Donatella in data 02/05/2003 rep. 36033 raccolta

/ trascritta il 30/09/2011 al reg. particolare n. 9334 e reg. generale n. 14352.



.PROVENIENZE VENTENNALI (PARTICELLE 691- 686 - 692 )

Periodo Proprietà Atti

Dal 27/04/2012 al

25/11/2016

************************ Atto di apporto a fondo comune di investimento immobiiare


N° Raccolta

N°

Notaio Ciampini 27/04/2012 242152 58880

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg.

part.

Teramo 02/05/2012 6304 4694

Registrazione


Dal 30/11/2010 al

27/04/2012 *********************


Trasferimento sede


N° Raccolta

N°

Notaio Ciampini 30/11/2010 237634 56014

Trascrizione


Teramo 07/12/2010 56014 11645

Registrazione


Dal 22/12/2003 al

30/11/2010 ******************


Compravendita


N° Raccolta

N°

Notaio Quartuccio 22/12/2003 37233 10461

Trascrizione


15

Teramo 31/12/2003 21399 14268

Registrazione


Dal 23/12/2000 al

02/05/2003. ******************** Denuncia di successione

Rogante Data denuncia N° volume N°

Uff. del Reg. Giulianova 22/06/2001 88 303

Trascrizione


Teramo 31/07/2001 9499 6466

Registrazione


Dal 28/07/1995 al

23/12/2000. *********************** Denuncia di successione

Rogante Data Denuncia

N° Volume

N°

Ufficio del Roma 20/01/1996 13 1635

Trascrizione


non

trascritta

Registrazione


Dal 03/01/1978 al

28/07/1995

*********************** Atto di assoggettamento alla comunione legale dei beni


N° Raccolta

N°

Notaio Ielo Alberto 01/03/1978 74211 11126

16

Trascrizione


Teramo 27/12/1978 1031 767

Registrazione


Dal 03/10/1959 al

03/01/1978 ************************ Compravendita


N° Raccolta

N°

Notaio Franchi Mario 03/10/1959 2365 1017

Trascrizione


Teramo 15/10/1959 9091 7940

Registrazione


Nota bene:

Risulta:

-atto ricognitivo per Notaio Santangelo Giuseppe in data 10/07/2014 rep. 2044, dati rilevati dal catasto di cui

non si rileva la trascrizione





.FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Teramo, sono risultate le seguenti

formalità pregiudizievoli:

17

Iscrizioni:

-ipoteca volontaria – concessione garanzia di mutuo, di € 1.500.000,00 a garanzia € 750.000,00 durata anni

15, a favore *************************** contro *************** S.r.l. Accesa con atto per Notaio

Ciampini Biagio in data 06/10/2011 rep. 240415/57763 e iscritto il 07/10/2011 al registro generale n. 14685

e al registro particolare n. 2594, Annotata di frazionamento con la formalità n. 2754 del 03/11/2011, con le

quali alle unità in oggetto viene assegnata una quota d’ipoteca, e precisamente:

foglio 32

particella 803 sub 25 quota d’ipoteca pari ad € 206.000,00 a garanzia di €103.000,00

particella 803 sub 175

particella 803 sub 36 quota d’ipoteca pari ad € 190.000,00 a garanzia di € 95.000,00






particella 803 sub 73 quota d’ipoteca pari ad € 224.000,00 a garanzia di € 112.000,00




Trascrizioni

-Verbale di Pignoramento Immobili

Trascritto a Teramo il 23/05/2016

Reg. gen. 4975 - Reg. part. 7067

A favore di **********************

Contro ************** con sede *****************

Note: Foglio 32 Particella 803 Subalterno 25, Foglio 32 Particella 803 Subalterno 36, Foglio 32 Particella

803 Subalterno 46, Foglio 32 Particella 803 Subalterno 67, Foglio 32 Particella 803 Subalterno 73, Foglio 32

Particella 803 Subalterno 74, Foglio 32 Particella 803 Subalterno 147, Foglio 32 Particella 803 Subalterno

159, Foglio 32 Particella 803 Subalterno 175, Foglio 32 Particella 803 Subalterno 179, Foglio 32 Particella

803 Subalterno 187, Foglio 32 Particella 803 Subalterno 188.

N.B.

-Sulle particelle 691- 693 – 692 – 685 – 686 del foglio 32 grava convenzione edilizia rogata dal Notaio

Quartuccio Donatella in data 02/05/2003 rep. 36032 e trascritta il 28/05/2003 al numero generale 8395 e

numero particolare 5597, a favore Comune di Tortoreto contro *********************nata a ***** il

**/**/****, ************ nato a ************ il **/**/****.(grava per maggior consistenza)

-Sulla particella 803 del foglio 32 grava convenzione edilizia rogata dal Notaio Biagio Ciampini in data

28/07/2006 rep. 220635/44052 e trascritta il 02/08/2006 al numero generale 14908 e numero particolare

8758, a favore Comune di Tortoreto contro ************* s.r.l., ************* s.r.l., *********

************* s.r.l. (grava per maggior consistenza).

• REGOLARITÀ EDILIZIA

18

La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. ed è soggetta a vincolo paesaggistico. Non risultano

presenti diritti demaniali o usi civici.

Il Fabbricato di cui l'unità immobiliare è parte è stato realizzato in virtù dei seguenti titoli edilizi rilasciati

dalla competente autorità del Comune di Tortoreto

• Permesso di Costruire n.61/2004, Pratica Edile n.71/F del 20 .04.04

• Permesso di Costruire n.122/2006, Pratica Edile n.77/F del31 07.06-Variante in CO al Permesso di

Costruire n.61/2004, Pratica Edile n.71/F

• Denuncia di inizio attività del 3.12.07 prot.26703 corredata della dichiarazione asseverata

dell’esperto sulla conformità dell’opera agli strumenti urbanistici e non è comunque interessato dalle

previsioni di sanatoria di cui alla legge47/1985 e dell’art.39 della legge 23.12.94n.724 e successive

modifiche ed integrazioni.

• Certificato di Agibilità n. 25/09 del 27.05.09 dell’intero edifici .prot.n.9799/09

La società proprietaria in relazione alla D.I.A. sopra citata , dichiara che il Comune di Tortoreto non ha

dato alcuna risposta nei termini previsti e che pur essendo l’area sulla quale è stato realizzato fabbricato in

oggetto, assoggettata a vincolo paesaggistico non è stata chiesta la preventiva autorizzazione dell’ente

preposto alla tutela (art.149 lettera a del D.lgs n.42) trattandosi di interventi che non alterano lo stato dei

luoghi. e l’aspetto esteriore dell’edificio.

Per quanto è stato possibile accertare sussiste sostanziale corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto

allegato all'ultima autorizzazione

L'eventuale aggiudicatario avrà a disposizione 120 giorni di tempo dalla data del decreto per poter sanare

eventuali abusi presenti.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• esistono i certificati energetici ( APE )degli'immobili

sub36(Bene2),46(Bene3),67(Bene4),73(Bene5),74(Bene6) non si trova il certificato energetico (

APE )del sub 25(Bene 1)

• esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

In merito alla presenza degli attestati di prestazione energetica ai sensi della Legge n. 10 del 09/01/1991 e

successivi, D. Lgs. n. 192 del 19/08/2005, D. Lgs. n. 311 del 29/12/2006, DPR n. 59 del 02/04/2009 e D.

Lgs. n. 28 del 03/03/2011, D.M. del 22/11/2012, DL n. 63 del 04/06/2013, e Legge n. 90 del 03/08/2013,

Decreto 26/06/2015 e successive si precisa la necessità di provvedere alla redazione dell’ Attestato di

Prestazione per l’eventuale vendita immobile Lotto1 oltre che per l’obbligo di indicare sulla pubblicazione

per la vendita la classe energetica dei beni ed il loro indice di prestazione energetica.

• STIMA / FORMAZIONE LOTTI

La scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di 6 LOTTI formati da locali destinati a civile

abitazione e garage. Per la determinazione del valore di mercato dei beni in esame si è utilizzato il metodo di

stima diretto attraverso il procedimento comparativo, tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva

indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni

immobili simili a quelli in esame, tenendo presente: la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la

localizzazione, l’esposizione, la situazione occupazionale, la consistenza superficiale dei beni, la situazione

edilizia e/o urbanistica, le presunte caratteristiche ai fini energetici, e quant’altro possa incidere sulla

determinazione del valore.

La media dei prezzi dei beni analoghi determinata è stata temperata positivamente o negativamente alla luce

degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima considerando tra gli altri: lo stato di conservazione

19

ed il livello di manutenzione, la destinazione d'uso, nonché la situazione del mercato immobiliare in cui verte

l’intero territorio nazionale ed, in particolare, quello dei luoghi in cui si trovano i beni oggetto di stima.

In base alle descrizioni sopra riportate, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei 6 Lotti, si è

proceduto alla comparazione con beni analoghi, i cui valori di stima sono stati reperiti presso:

-annunci immobiliari;

-proposte di vendita di agenzie addette;

-atti di compravendita recenti;

-relazioni di stima per procedure esecutive;

-esiti di vendite giudiziarie recenti.

-quotazioni immobiliari (OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare),

"Il Consulente Immobiliare "Il Sole 24Ore").

Tali prezzi vengono aggiornati in base alle effettive caratteristiche costruttive: con particolare riferimento

all'impiantistica, allo stato manutentivo, all’altezza utile dei locali, allo stato manutentivo e quant’altro,

applicando coefficienti correttivi derivanti dall’analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e

mediati con i prezzi derivanti dall'indagine diretta, in considerazione anche dell’attuale crisi immobiliare che

investe l’intero territorio nazionale oltre e principalmente quello locale

Identificativo corpo Superficie

convenzional

e

Valore

unitario

Valore

complessivo

Quota in

vendita

Totale

. Lotto N° 1 – locale destinato ad

appartamento con locale destinato a

garage

61,24mq 1500,00 €/mq €

91.860,00

100,00 €

91.860,00

Valore di stima: € 91.860,00

Valore di stima in c.t.: € 91.860,00

Deprezzamento del 20,00 %

Valore finale di stima: €73.490,00

Il valore del lotto N° 1 proposto per la vendita è determinabile in: €73.500,00 in c.t. considerando un

deprezzamento pari al 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di

mercato, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento, dello stato

manutentivo, dello stato di conservazione, dei fattori precedentemente elencati oltre a quant’altro incidente

nella procedura esecutiva.


convenzional

e

Valore

unitario

Valore

complessivo

Quota in

vendita

Totale

Lotto N° 2 – locale destinato ad


garage

53.90 mq 1500,00 €/mq €80.850,00 100,00 €80.850,00


Valore di stima in c.t.: € 80.850,00

Deprezzamento del 20,00 %

Valore finale di stima: €64.680,00

Il valore del lotto N° 2 proposto per la vendita è determinabile in: € 64.700,00 in c.t. considerando un


20



nella procedura esecutiva


convenzion

ale

Valore

unitario

Valore

complessi

vo

Quota

in

vendit

a

Totale



garage

66.19mq 1500,00 €/mq € 99.285,00 100,00 € 99.285,00

Valore di stima: €99.285,00

Valore di stima in c.t.: € 99.285,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: €79.428,00 Il valore del lotto N° 3 proposto per la vendita è determinabile in: € in c.t.79.500,00 considerando un






convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale



garage

64.57mq 1500,00 €/mq €96.855,00 100,00 € 96.855,00


Valore di stima in c.t.: € 96.855 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: €77.484,00 Il valore del lotto N° 4 proposto per la vendita è determinabile in: € in c.t.77.500,00 considerando un








vendita Totale



garage

68,51mq 1500,00 €/mq € 102.765,00 100,00 €102.765,00


21

Valore di stima in c.t.: € 102.765,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: €82.212,00 Il valore del lotto N° 5 proposto per la vendita è determinabile in: € in c.t.82.000,00 considerando un








vendita Totale



garage

65,22mq 1500,00 €/mq € 100,00 € 97.830,00


Valore di stima in c.t.: €97.830,00

Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: €78.689,00 Il valore del lotto N° 6 proposto per la vendita è determinabile in: € in c.t.79.000,00 considerando un





Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso

questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione

per eventuali chiarimenti.

Teramo, li 5/03//2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Ivan Ilona

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