TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE ......− AVV. MARIA ROSARIA TORELLI Via Roma N. 7, 84122...

TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL’ESECUZIONE Dott. Alessandro Brancaccio

DELUCIDAZIONI CTU A SEGUITO DI RICHIESTA DEL G.E. DEL 08/11/2013

- PROCEDURA N. . 274/06 R.G.E. - ‘INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL C/

• CREDITORE PROCEDENTE: INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL Rappr. legale: − AVV. MARIA ROSARIA TORELLI

Via Roma N. 7, 84122 SALERNO (SA) tel/fax: 089226933 e-mail: [email protected]

• CREDITORI INTERVENUTI:

− AVV. Omissis − AVV. Omissis − CONDOMINIO PALAZZO Omissis C/O AVV. ANNAMARIA PRINCIPATO − TREVI FINANCE N. 3 SRL C/O AVV. TECLA BIANCO − CURATELA DEL FALLIMENTO Omissis C/O AVV. GIUSEPPE MACARIO − SIG. Omissis C/O AVV. FABIO ARMENANTE

• DEBITORE:

−

• CUSTODE:

− AVV. ROSALINDA AMABILE Via Diaz N. 47, 84122 SALERNO tel: 089/237334; fax: 089252306; e-mail: [email protected]

Salerno, lì DICEMBRE 2013

IL C.T.U.

ing. Lucia PACE

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INDICE

1. PREMESSA ................................................................................................ 2

2. IN MERITO ALLA LICENZA DI ABITABILITÀ REPERITA ................................. 2

3. IN MERITO ALL’ELABORATO PERITALE IN ATTI .......................................... 4

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TRIBUNALE DI SALERNO

Terza sezione civile

Ufficio esecuzioni immobiliari

Ill.mo Giudice Dell’esecuzione

Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO

DELUCIDAZIONI CTU A SEGUITO DI RICHIESTA DEL G.E. DEL 08/11/2013- PROCEDURA

ESECUTIVA N. 274/06 ‘INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL C/

1. PREMESSA A seguito della richiesta del G.E del 08/11/2013 di ‘fornire entro la data della suddetta udienza, definitiva

conferma in relazione dell’inagibilità del fabbricato sottoposto ad espropriazione forzata, anche mediante

nuove ricerche presso l’ufficio tecnico competente’, la sottoscritta in data 20/11/2013 si recava nuovamente

presso l’ufficio tecnico del comune di Cava De’ Tirreni reiterando la richiesta già effettuata in data

20/05/2013 prot 201300034270 (CFR ALL. N.1).

Il predetto ente alla luce delle rimostranze della sottoscritta esibiva detta LICENZA DI ABITABILITÀ

(conforme a quella allegata in ricorso dell’avv. Raffaele Santoro) rilasciata in data 14/12/1978.

Alla luce di tale accadimento si relaziona come segue sottolineando i seguenti aspetti fondamentali nella

vicenda.

2. IN MERITO ALLA LICENZA DI ABITABILITÀ REPERITA Alla luce della licenza di abitabilità esibita dal comune di Cava De’ Tirreni solo alla seconda richiesta CTU

del 20/11/2013 (CFR ALL. N.1) emergono i seguenti aspetti:

- La sottoscritta non poteva dichiarare l’esistenza di detta licenza se la stessa non veniva esibita dal

comune competente (così come da richiesta della sottoscritta del 20/05/2013 prot. 201300034270 in

elaborato peritale in atti);

- L’art 5 della concessione in variante del 25/07/1977 (allegata all’elaborato peritale) riporta fedelmente

la dicitura ‘che i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza

quotidiana di persone a carattere continuativo’.

- La LICENZA DI ABITABILITÀ reperita in data 20/11/2013 attesta l’agibilità ai soli fini igienico-

sanitari di un fabbricato composto da

1. Piano terra: N. 4 ambienti ciascuno composto di due vani e gabinetto, agibili come studi.

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2. 1° piano N. 2 quartini di n. 5 vani ed accessori






- Alla luce di quanto sopra riferito il sottoscritto CTU conferma che la DESTINAZIONE

ABITATIVA (si evidenzia ulteriormente che detti immobili risultano accatastati come residenze:

categoria A/2 e non come studi: categoria catastale A/10) dei locali al piano terra non è

urbanisticamente consentita (pag. 38 elaborato peritale) secondo l’art 5 della concessione in

variante del 25/07/1977 né tantomeno è contemplata nella predetta licenza di agibilità.

- In merito al quartino del primo piano (corrispondente al lotto N.5 dell’elaborato peritale) si

ribadisce (come peraltro già segnalato in elaborato peritale) che detto lotto N.5 risulta di fatto

‘suddiviso’ in N. 2 unità immobiliari distinte. Detta variazione (che comporta un incremento delle

unità abitative ed una mutazione ‘sostanziale’ dello stato dei luoghi così come assentito dal

Comune di Cava de’ Tirreni mediante concessione in variante del 25/07/1977) comporta di fatto la

decadenza dell’abitabilità rilasciata in data 14/12/1978, non sussistendo le condizioni originarie

alla data del rilascio (14/12/1978).

- L’agibilità dei locali al piano terra come Studi è stata rilasciata in contrasto con la prescrizione

dell’art 5 della concessione in variante del 25/07/1977 ovvero ‘che i locali di piano terra siano

destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo’.

- I locali del piano terra, non hanno attualmente, caratteristiche tali da potersi ritenere abitabili in

conformità agli strumenti urbanistici comunali e nazionali vigenti (tra cui spicca il vincolo

dell’altezza interna inferiore a 2,70 m).

- A tal riguardo si riporta la definizione di certificato di abitabilità: documento prescritto dalla legge

della Repubblica Italiana riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene

rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l'immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza,

igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Nonché la

sua “funzione”: il certificato assolve alla funzione di attestare "la sussistenza delle condizioni di

sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati,

valutate secondo quanto dispone la vigente normativa" (art. 24, comma 1 del D.P.R. 425/1994). Ai fini

del rilascio del certificato assumono pertanto rilievo tutti gli aspetti (sicurezza, igiene e sanità,

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risparmio energetico), che concorrono a rendere utilizzabile l'opera. Il certificato serve ad attestare la

sussistenza delle condizioni igieniche e sanitarie prescritte per l'utilizzo dell'edificio da parte dell'uomo.

Alla luce di quanto rilevato in sede di sopralluoghi effettuati, in funzione di quanto ampiamente

documentato in elaborato peritale, alla luce della licenza di abitabilità reperita in data 21/11/2013 si

relazione come segue in merito all’elaborato peritale in atti.

3. IN MERITO ALL’ELABORATO PERITALE IN ATTI Il valore degli immobili determinato nella relazione peritale in atti ‘non è clamorosamente viziato’

dall’assenza di tale certificato. In ricorso viene infatti sostenuto che il valore degli immobili determinato

nell’elaborato peritale in atti della sottoscritta ing. Pace è clamorosamente viziato dall’assenza del certificato

di agibilità. A tal merito si sottolinea e si rimarca, come riportato nelle pagine 40//51 dell’elaborato in atti,

che il CTU ha provveduto a determinare il valore reale (ed attuale) degli immobili, a prescindere

dall’esistenza di detto certificato, fondando il giudizio di stima sulle caratteristiche reali dei beni che si

tramutano di fatto, a mezzo di opportuni coefficienti correttivi corrispondenti ad incrementi o decrementi di

valore. Nello specifico la sottoscritta, esclusivamente per gli immobili al piano terra che hanno di fatto un

altezza, non compatibile con il requisito di destinazione abitativa, ha considerato un coefficiente correttivo in

diminuzione CH=0,85 (pag. 44 elaborato peritale), essendo innegabile la circostanza che detti immobili di

esigua altezza (inferiore a 2,40m) possiedono un minore ‘potere di compravendita’ rispetto ad altri immobili

‘analoghi’ ma con i requisiti minimi abitativi, ovvero: altezza utile di almeno 2,70m, requisito quest’ultimo

imprescindibile ai fini della destinazione abitativa di un immobile! Si ritiene pertanto assolutamente

infondata la circostanza lamentata dall’avv. Santoro, secondo cui l’assenza del certificato di agibilità abbia

inciso negativamente sul valore degli immobili stimati dalla sottoscritta, in quanto quest’ultimo come già

detto e chiarito tiene conto solo delle circostanze reali e concrete quali stato di manutenzione esterno ed

interno degli immobili, esigue altezze (ove presenti) che inopinabilmente incidono sul complessivo valore di

mercato.

Si sottolinea inoltre che, alla luce di quanto detto, non avendo influito l’assenza di detto certificato sulla

valutazione reale dell’immobile, una nuova valutazione degli stessi porterebbe certamente ad un valore

minore di quello determinato nell’elaborato in atti, infatti, le fonti consultate presentano un calo dei valori di

mercato unitari dal semestre 2 dell’anno 2012 (periodo di riferimento della stima) al semestre 1 2013

(periodo di riferimento attuale), come mostrato nelle successive tabelle:

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FONTE O.M.I.

Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2 Provincia: SALERNO Comune: CAVA DE` TIRRENI Fascia/zona: Centrale/ZONA A EST DI C.P.AMEDEO DA V.ROTOLO A G.ABERO,ZONA A OVEST DI C.AMEDEO FINO A C.MAZZINI,V.CIMITERO,NOVELLUZZA,V.G.GARIBALDI Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

Tipologia Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq) Superficie

(L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese) Superficie

(L/N) Min Max Min Max

Abitazioni civili NORMALE 2000 2800 L 5 6 L Abitazioni di

tipo economico NORMALE 1850 2100 L 5,7 6,7 L

Autorimesse NORMALE 1350 1450 L 6 7 L Box NORMALE 1650 1900 L 7,5 8,8 L

VALORI QUOTAZIONI IMMOBILIARI SEMESTRE 2° ANNO 2012

Risultato interrogazione: Anno 2013 - Semestre 1 Provincia: SALERNO Comune: CAVA DE` TIRRENI Fascia/zona: Centrale/ZONA A EST DI C.P.AMEDEO DA V.ROTOLO A G.ABERO,ZONA A OVEST DI C.AMEDEO FINO A C.MAZZINI,V.CIMITERO,NOVELLUZZA,V.G.GARIBALDI Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

Tipologia Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq) Superficie

(L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese) Superficie

(L/N) Min Max Min Max

Abitazioni civili NORMALE 1900 2550 L 4,5 5 L Abitazioni di

tipo economico NORMALE 1600 1850 L 4,6 5,4 L

Autorimesse NORMALE 1200 1300 L 4,9 5,7 L Box NORMALE 1450 1700 L 6,1 7,1 L


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FONTE BORSINO IMMOBILIARE



Alla luce di quanto fin’ora argomentato si ripropone di seguito il riepilogo sintetico dei lotti di

vendita nei quali viene menzionata la licenza di abitabilità esibita dal comune, con le relative

risultanze:

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RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 1

LOTTO 1- IMMOBILE AL PIANO TERRA, IN VIALE DEGLI ACERI n. 28, CAVA DE’ TIRRENI (SA), di circa 48mq, ATTUALMENTE UTILIZZATO COME STUDIO, COMPOSTO DA DISIMPEGNO, SALA DENTISTICA CON PICCOLO RIPOSTIGLIO, SALA D’ATTESA E WC, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 3 CAT A/2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 1: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De’ Tirreni, Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano T FL 16, P. LLA 982, SUB 3, CAT A/2, Classe 3; 2,5 vani, rendita 187,22 Euro

La categoria catastale A/2 (abitativa) non è conforme alla categoria urbanistica prevista. CONFINI LOTTO 1: - A nord con area condominiale; - A sud con ingresso comune e p. lla 982/sub 4 anch’essa oggetto di E.I.; - Ad est vano scala ed androne comune; - Ad ovest con area condominiale.

PROPRIETÀ DEL LOTTO 1: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De’ Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De’ Tirreni il 22/10/1955 e Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà.

STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 1: L’unità immobiliare è Locata a Omissis nato a Cava De’ tirreni il 21/04/1953, per uso studio odontoiatrico, in virtù di contratti di locazione annuali, stipulati con la custodia giudiziaria.

REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 1: L’immobile, è conforme plano-volumetricamente alla licenza edilizia N. 1725 del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977.

L’art. 5 di detta concessione in variante è stata rilasciata a condizione che ‘i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo’.

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978 attestante l’agibilità ai soli fini igienico-sanitari come studio.

L’immobile non possiede i requisiti di abitabilità vista l’esigua altezza in conformità alle legislazione vigente.

TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL LOTTO 1: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1995 RP 3595- tale nota è relativa ad ipoteca giudiziale

derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omississugli immobili oggetto di attuale E.I.

2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP 23324- Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4,

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5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis(per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II.

3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/10/2008, RP 6736- Tale nota è relativa all’ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (rep. 274/2003 del 16/04/2003), contro Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), sui beni oggetto di attuale E.I., a favore della sig. ra Omissis.

4. ISCRIZIONE CONTRO DEL 11/03/1994, RP 6187- Tale nota è relativa all’ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE del 01/12/1993, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di Banca di Roma SPA.

5. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/06/2001, RP 15957- Tale nota è relativa all’ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 16/06/1981 (per notar Domenico Maio, rep. 4275) in rinnovazione di quella trascritta ai RR.II. il 19/06/1981 ai NN 14124/869, contro Omississui beni oggetto di attuale E.I, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di SanPaolo Imi di Torino.

VALORE LOTTO 1 = 70.500,00 € (diconsi euro settantamilacinquecento /00).

Si riporta di seguito il confronto del valore del predetto cespite stimato attualmente dalla sottoscritta ed il valore determinato dall’arch. Leo nella precedente CTU dell’anno 2009, in atti:

ing. Lucia Pace (CTU 2013) arch. Leo (CTU 2009)

UNITA’ PIANO TERRA- fl 16, p. lla 982, sub 3, cat A/2 70.500,00 76.000,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a tre aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall’anno 2009 al 2013; 2) Mancanza del requisito di abitabilità dell’immobile, il quale, vista l’esigua altezza, non può

avere destinazione residenziale; 3) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di

manutenzione straordinaria;

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LOTTO 2- IMMOBILE AL PIANO TERRA, IN VIALE DEGLI ACERI n. 28, CAVA DE’ TIRRENI (SA), di circa 58mq, ATTUALMENTE UTILIZZATO COME STUDIO, COMPOSTO DA DISIMPEGNO, PICCOLO ARCHIVIO, N. 3 CAMERE E WC, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 4 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 2: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De’ Tirreni, Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano T FL 16, P. LLA 982, SUB 4, CAT A/2, Classe 3; 2,5 vani, rendita 187,22 Euro

La categoria catastale A/2 (abitativa) non è conforme alla categoria urbanistica prevista.

CONFINI LOTTO 2: - A nord con ingresso comune e p. lla 982/sub 3 anch’essa oggetto di E.I.; - A sud con area condominiale;; - Ad est con vano scala ed androne comune; - Ad ovest con vano ascensore e p. lla 982/sub 5 anch’essa oggetto di E.I.

PROPRIETÀ DEL LOTTO 2: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De’ Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De’ Tirreni il 22/10/1955 e Omissisnato a Cava De’ Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà.

STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 2: L’unità immobiliare è locata a Omissis nato a Cava De’ tirreni il 11/09/1968 ad uso studio geometra, in virtù di contratti di locazione annuali, stipulati con la custodia giudiziaria.

REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 2: L’immobile, è conforme plano-volumetricamente alla licenza edilizia N. 1725 del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977.

L’art. 5 di detta concessione in variante è stata rilasciata a condizione che ‘i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo’.


L’immobile non possiede i requisiti di abitabilità vista l’esigua altezza in conformità alle legislazione vigente.


derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omissis,sugli immobili oggetto di attuale E.I.

2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP 23324- Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la

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quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II.



5. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/06/2001, RP 15957- Tale nota è relativa all’ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 16/06/1981 (per notar Domenico Maio, rep. 4275) in rinnovazione di quella trascritta ai RR.II. il 19/06/1981 ai NN 14124/869, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di SanPaolo Imi di Torino.

VALORE LOTTO 2 = 82.500,00 € (diconsi euro ottantaduemilacinquecento/00).



UNITA' PIANO TERRA- fl 16, p. lla 982, sub 4, cat A/2 82.500,00 89.000,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a tre aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall’anno 2009 al 2013; 2) Mancanza del requisito di abitabilità dell’immobile, il quale, vista l’esigua altezza, non può

avere destinazione residenziale; 3) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di


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LOTTO 3- IMMOBILE AL PIANO TERRA, IN VIALE DEGLI ACERI N. 28, CAVA DE’ TIRRENI (SA), DI CIRCA 55mq, ATTUALMENTE UTILIZZATO COME APPARTAMENTO, COMPOSTO DA INGRESSO, CAMERA, CUCINA E WC, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 5 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 3: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De’ Tirreni: Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano T FL 16, P. LLA 982, SUB 5, CAT A/2, Classe 3; 2,5 vani, rendita 187,22 Euro

La categoria catastale A/2 (abitativa) non è conforme alla categoria urbanistica prevista. CONFINI LOTTO 3: - A nord con ingresso ed androne comune; - A sud con area condominiale; - Ad est con area condominiale; - Ad ovest con p. lla 982/sub 4 anch’essa oggetto di E.I.

PROPRIETÀ DEL LOTTO 3: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De’ Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De’ Tirreni il 22/10/1955 e Omissisnato a Cava De’ Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà

STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 3: L’unità immobiliare è occupata dalla sig. ra Omissis in virtù del provvedimento reso dal G.E. in data 16/07/2009 che, in assenza di contratto versa l’indennità di occupazione.

REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 3: L’immobile, è conforme plano-volumetricamente alla licenza edilizia N. 1725 del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977, ma ha una destinazione d’uso residenziale A/2 difforme da quanto previsto nella variante approvata che addirittura impone che ‘i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo’.


La DESTINAZIONE D’USO ABITATIVA dei locali al piano terra non è urbanisticamente consentita, inoltre l’immobile non possiede i requisiti di abitabilità vista l’esigua altezza in conformità alle legislazione vigente.



2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP 23324- Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4,

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5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis(per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II.




VALORE LOTTO 3 = 53.000,00 € (diconsi euro cinquantatremila/00).


Ing Lucia Pace (CTU 2013) Arch Leo (CTU 2009)

UNITA' PIANO TERRA- fl 16, p. lla 982 sub 5 cat A/2 53.000,00 82.500,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a quattro aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall’anno 2009 al 2013; 2) Mancanza del requisito di abitabilità dell’immobile, il quale, vista l’esigua altezza, non può

avere destinazione residenziale; 3) Pessimo stato manutentivo interno dell’immobile; 4) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di


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LOTTO 4- IMMOBILE AL PIANO TERRA, IN VIALE DEGLI ACERI N. 28, CAVA DE’ TIRRENI (SA), DI CIRCA 41mq, ATTUALMENTE UTILIZZATO COME APPARTAMENTO, COMPOSTO DA INGRESSO, CAMERA, CUCINA E WC IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 6 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 4: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De’ Tirreni: Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano T FL 16, P. LLA 982, SUB 6, CAT A/2, Classe 3; 2,5 vani, rendita 187,22 Euro

La categoria catastale A/2 (abitativa) non è conforme alla categoria urbanistica prevista.

CONFINI LOTTO 4: - A nord con area condominiale; - A sud con ingresso ed androne comune; - Ad est con area condominiale; - Ad ovest con vano scale.


STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 4: L’immobile risulta non occupato, libero da persone e cose.

REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 4: L’immobile, è conforme plano-volumetricamente alla licenza edilizia N. 1725 del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977, ma ha una destinazione d’uso residenziale A/2 difforme da quanto previsto nella variante approvata che addirittura impone che ‘i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo’.


La DESTINAZIONE D’USO ABITATIVA dei locali al piano terra non è urbanisticamente consentita, inoltre l’immobile non possiede i requisiti di abitabilità vista l’esigua altezza in conformità alle legislazione vigente.



2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP 23324- Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis

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(per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis(per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II.




VALORE LOTTO 4 = 46.500,00 € (diconsi euro quarantaseimilacinquecento/00).



UNITA' PIANO TERRA- fl 16, p. lla 982 sub 6 cat A/2 46.500,00 59.000,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a quattro aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall’anno 2009 al 2013; 2) Mancanza del requisito di abitabilità dell’immobile, il quale, vista l’esigua altezza, non può

avere destinazione residenziale; 3) Stato manutentivo interno dell’immobile; 4) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di


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RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 5 LOTTO 5- APPARTAMENTO AL PIANO PRIMO, IN VIALE DEGLI ACERI n. 28, CAVA DE’ TIRRENI (SA), DI CIRCA 132mq, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 7 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 5: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De’ Tirreni: Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano I FL 16, P. LLA 982, SUB 7, CAT A/2, Classe 4; 6,5 vani, rendita 570,68 Euro

CONFINI LOTTO 5: - A nord con area condominiale; - A sud con area condominiale; - Ad est con vano scala, pianerottolo e p. lla 982 sub 8 non esecutata; - Ad ovest con area condominiale.


STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 5: L’immobile risulta occupato gratuitamente dal debitore sig. Omissis con proprio nucleo familiare, a seguito di accoglimento dell’istanza formulata dal sig Omissis del G.E. Dott. O. T. Dezio in data 05/11/2009.

REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 5: L’immobile, è conforme alla licenza edilizia N. 1725 del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977 a meno di una diversa distribuzione interna degli spazi interni che nello specifico ha comportato la creazione di due distinte unità abitative. Il predetto intervento di frazionamento è soggetto alla concessione onerosa di cui all’art. 12 delle Norme tecniche di attuazione del comune di Cava De’ Tirreni che comporta la corresponsione di un contributo commisurato alle spese di urbanizzazione, nonché al costo di costruzione (determinata ai sensi dell’art. 6 della L.N. 10/77). Dunque alla luce di quanto detto, per sanare l’immobile è necessario: 1. Inoltrare idonea richiesta (onerosa) all’UTC di Cava De’ Tirreni (spesa quantificabile in Euro

1500); 2. A seguito del permesso urbanistico ottenuto procedere con un frazionamento catastale

(procedura docfa- spesa quantificabile in Euro 800);

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978.

Si sottolinea che alla luce dello stato dei luoghi riscontrato (frazionamento dell’originaria unità abitativa in due nuove unità distinte), detto immobile dovrebbe dotarsi di nuova agibilità, essendo lo stato dei luoghi mutato rispetto a quello concessionato e ritenuto abitabile con licenza del 14/12/1978. TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL LOTTO 5: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1995 RP 3595- tale nota è relativa ad ipoteca giudiziale

derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI

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RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omississugli immobili oggetto di attuale E.I.

2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP 23324- Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis(per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II.




VALORE LOTTO 5 = 301.900,00 € (diconsi euro trecentounomilanovecento/00).



UNITA' PIANO PRIMO- fl 16, p. lla 982 sub 7 cat A/2 301.900,00 375.000,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a due aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall’anno 2009 al 2013; 2) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di


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RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 6 LOTTO 6- APPARTAMENTO AL PIANO SECONDO, IN VIALE DEGLI ACERI N. 28, CAVA DE’ TIRRENI (SA) DI CIRCA 45mq, COMPOSTO DA INGRESSO, CAMERA, CUCINA E WC, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 9 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 6: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De’ Tirreni: Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano II FL 16, P. LLA 982, SUB 9, CAT A/2, Classe 4; 2,5 vani, rendita 219,49 Euro

CONFINI LOTTO 6: - A nord con area condominiale; - A sud con p.lla 982 sub 10 (non esecutata) e con pianerottolo comune; - Ad est con vano scala; - Ad ovest con area condominiale.

PROPRIETÀ DEL LOTTO 6: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De’ Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De’ Tirreni il 22/10/1955 e Omissis nato a Cava De’ Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà.

STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 6: L’immobile risulta non occupato, libero da persone e cose.

REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 6: L’immobile, è conforme alla licenza edilizia N. 1725 del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977.

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978.



2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP 23324- Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis(per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De’ Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II.

3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/10/2008, RP 6736- Tale nota è relativa all’ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (rep. 274/2003 del

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16/04/2003), contro Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), sui beni oggetto di attuale E.I., a favore della sig. ra Omissis.



VALORE LOTTO 6 = 84.000,00 € (diconsi euro ottantaquattromila/00).


ing. Lucia Pace

(CTU 2013) arch. Leo (CTU

2009) UNITA' PIANO SECONDO- fl 16, p. lla 982 sub 9 cat A/2 84.000,00 66.000,00 Il valore determinato dall’arch. Leo (CTU 2009) è più alto in quanto “erroneamente” nella stima l’architetto fa riferimento ai valori più bassi da lei utilizzati per la stima dei valori degli immobili al piano terra (sub 3, 4, 5, 6) di caratteristiche più scadenti e non ai valori delle abitazioni civili da lei utilizzati per le abitazioni civili nella stima degli immobili al piano primo.

Con osservanza

Salerno, Novembre 2013

Il C.T.U.:

ing. LUCIA PACE Via Balzico N. 34 84122 SALERNO tel/fax: 089251307

cell: 3471471663 e-mail: [email protected] pec: [email protected]

SEGUE ELENCO ALLEGATI

ALLEGATO 1

• RICHIESTA COMUNE DI CAVA DE’ TIRRENI

• CERTIFICATO DI ABITABILITÀ

TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE ......− AVV. MARIA ROSARIA TORELLI Via Roma N. 7, 84122...

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