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ARKE’ studio di architettura integrata architetto ANTONIO NAVARRO

TRIBUNALE DI NAPOLI

V SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI

GIUDICE DELL’ESECUZIONE Dott. ATTANASIO

PROCEDURA ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE N° 380/08

Promossa da: CREDITO EMILIANO C/o

XXXXXXXXX

RELAZIONE DI STIMA

CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO: architetto ANTONIO NAVARRO

RELAZIONE DI STIMA Proc. n.380/08

PREMESSA Il sottoscritto architetto Antonio Navarro, con studio in Napoli alla via Salita dei Principi

n. 44, ed iscritto all’albo dei Periti del Tribunale Civile di Napoli, abilitato all’esercizio

professionale e per questo iscritto presso l’Ordine degli Architetti-Paesaggisti-

Pianificatori e Conservatori di Napoli e Provincia col n.4946, ha ricevuto in data 17

marzo 2009, incarico dal Giudice Esecutore dott. Attanasio di redigere consulenza

tecnica al fine di procedere alla stima dei beni immobili oggetto di procedura di

espropriazione immobiliare n. 380/08, promossa da CREDITO EMILIANO nei confronti

del Sig. XXXXXXXX; dopo il giuramento di rito venivano posti al perito estimatore i

seguenti quesiti, ai sensi dell’art. 173 bis disp. Att. C.p.c. :

1. l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2. una sommaria descrizione del bene;

3. lo stato del possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in

base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti

registrati in data antecedente al pignoramento;

4. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul

bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da

contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo

carattere storico-artistico;

5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso, previo acquisizione od aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In

particolare, in caso di abusi rilevabili confrontando la planimetria attuale

dell’immobile e quella originaria catastale, ovvero in qualsiasi altro modo, indichi

con precisione la natura e l’entità dell’abuso, descriva le eventuali opere da

effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa spesa.

Specifichi, inoltre se i predetti abusi sono condonabili e la relativa normativa che lo

consente ovvero se è stata presentata istanza di condono nonché gli estremi della

predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente già presentata. Proceda,

previo specifica autorizzazione di questo G.E., all’accatastamento qualora

l’immobile sia privo di dati catastali ovvero siano indicati i soli dati del suolo su cui

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la costruzione risulta edificata ovvero sia necessario procedere ad un

frazionamento.

7. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita ed anche formando lotti separati, al fine

di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore

individuazione dei beni.

A seguito dell’incarico ricevuto il giorno 17.03.2009, previo comunicazione eseguita in

tempi utili con raccomandata R.R. alle parti interessate al procedimento in epigrafe, si

eseguiva il primo accesso ai siti di causa.

Accesso eseguito il giorno 27.03.2009, presso l’immobile di proprietà del Sig. XXXXXX

sito in Napoli alla via Calata Capodichino n. 260, secondo piano interno 527, in questa

data il perito estimatore eseguiva un rilievo sia grafico che fotografico degli interni (all.1).

CIO’ PREMESSO

Il perito, esaminati atti e documenti, avendo eseguito sopralluoghi, sulla scorta degli

elementi raccolti risponde ai quesiti di causa:

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE

L’immobile oggetto di questa stima è individuabile (all.2) presso il:

Catasto Fabbricati del Comune di Napoli Sezione Urbana SCA, foglio 13, p.lla 137, sub 17, cat. A/5, classe 4,

indirizzo: Calata Capodichino n. 260 piano 2 intestato: per 1/1 in regime di separazione dei beni al Sig.re

D’AMORE BRUNO

Inoltre esso confina, come risulta dalla planimetria catastale (all.3) : a Nord con cassa

scale e proprietà aliena, ad Est con ballatoio comune, a Sud con proprietà stessa ditta

e ad Ovest con la via Calata Capodichino.

Dal certificato notarile allegato agli atti, a firma del notaio Michele Nastri, richiesto dal

creditore procedente, dopo aver esaminato il contenuto dei Registri Catastali e delle



Conservatorie dei Registri Immobiliari di Napoli I e III, a partire dall’intero ventennio

anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, trascritto presso la Conservatoria

dei RR.II. di Napoli 1 il 1 aprile 2008 ai nn. 12218/7947, fino alla data dell’acquisto

ultraventennale, si deduce quanto segue:

PROVENIENZA E TITOLI DI PROPRIETÀ

- Denuncia di successione presentata all’ufficio Registro Successioni al n. 3655 vol.

1527 e trascritta il 21.12.1959 ai nn. 44311/32476 con la quale il Sig. XXXXXX

XXXXXX devolveva a favore dei figli: XXXXXXXX XXXXXXX, XXXXXXXX

XXXXXXXXX, XXXXXXX XXXXXXXX,XXXXXXXXXX XXXXX e xxxxxx xxxxxxx;

- Atto di vendita a firma del notaio Incoronato in data 15.06.1989 e trascritto il

19.06.1989 ai nn. 12683/8452, con il quale gli eredi sopraelencati vendevano ai

Sig.ri xxxxxxxxx xxxxxxx e xxxxxxxxxxxxx(in regime di comunione dei beni);

- Atto di vendita a firma del notaio Iaccarino in data 28.10.2005 e registrato a

Castellamare di Stabia (NA) il 3.11.2005 al n. 5697, trascritto il 4.11.2005 ai nn.

39736/18910, con il quale i Sig.ri xxxxxxxxx xxxxxxx e xxxxxxxx xxxxxxx (in regime

di comunione dei beni) vendevano al Sig. xxxxx xxxxxxx.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

- Iscrizione nn. 39737/15902 in data 4.11.2005 di ipoteca volontaria a garanzia di

mutuo con atto del notaio Iaccarino in data 28.10.2005 n. repertorio 15065 a favore

del Credito Emiliano S.p.a.;

- Iscrizione nn. 25898/9131 in data 14.06.2007 di ipoteca legale da atto

amministrativo emesso dalla Gest Line S.p.a. in data 8.06.2007 n. repertorio

142656/71 contro xxxxxxx xxxxx;

- Trascrizione nn. 12218/7947 in data 1.04.2008 del pignoramento in data 6.03.2008

n. repertorio 7289/2008 a favore del Credito Emiliano S.p.a.

2. DESCRIZIONE DEL BENL PIGNORATO

Il cespite oggetto di stima ricade in una area che in passato era ed è tutt’ora

considerata, di accesso alla città di Napoli, per chi proveniva dai paesi vicini,

proprio per questa ragione le caratteristiche del sito sono di zona popolare.



L’edificio è una costruzione risalente agli inizi del secolo scorso, con la

caratteristica di un'unica scala posteriore esterna posta all’interno di un piccolo

cortile su cui affacciano i ballatoi al piano, a servizio delle diverse unità abitative

(foto 1e2).

Lo stabile si presenta in cattive condizioni, la facciata principale prospiciente via

Calata Capodichino e quella laterale, sono prive degli intonaci con le pietre di

tompagnatura completamente a vista (foto 3), fuoriesce di quattro piani fuori terra

compreso il piano terra, oggi adibito a botteghe.

L’edificio è privo di ascensore e di qualsiasi servizio di portierato. La struttura

portante è in muratura di tufo.

Al secondo piano, dove si trova il cespite oggetto di stima, vi si giunge passando

per un androne coperto che immette in un piccolo cortile comune dove è presente

l’unica scala in muratura rivestita in basoli (foto 4).

L’unità immobiliare in esame presenta all’interno del cortile, sul ballatoio di

distribuzione, la porta di accesso in ferro con chiusura di sicurezza, ed un piccolo

finestrino con infisso fatiscente in legno.

Su via Calata Capodichino vi sono gli unici due balconi con infissi in alluminio

anodizzato di vecchia fattura (foto 5).

L’interno evidenzia uno stato di abbandono, non vi è il pavimento, ne tanto meno i

servizi igienici, anche se è intuibile la presenza della colonna di scarico (foto 6).

Anche le pareti interne, come quelle esterne, sono quasi prive dell’intonaco con la

muratura a vista. Il solaio di calpestio ad un primo esame a vista e per percussione

è del tipo con travi in legno, mentre quello di copertura, completamente a vista, è in

travi in ferro e laterizi (foto 7).

L’appartamento è formato solo da due vani, uno più grande che con molta

probabilità e come si evince dalla pianta catastale, presentava un tramezzo che lo

divideva in zona giorno e zona dei servizi posta accanto all’ingresso (foto 8e9).

L’altro vano di dimensioni minori, dove si legge a vista l’andamento della scala

comune, doveva essere adibito a zona notte (foto 10e11).

Attualmente all’interno del cespite non è presente alcun tipo di impianto.



3.STATO DI POSSESSO DEL BENE

Il cespite oggetto della presente stima risulta essere completamente libero e di

totale proprietà del Sig. xxxxx xxxxxxx, così come risulta dall’atto di acquisto a

firma del notaio Iaccarino, registrato a Castellammare di Stabia (NA) il 3.11.2005 e

trascritto il 4.11.2005 ai nn. 39736/18910.

4-5. ESISTENZA VINCOLI

Non esistono vincoli artistici, storici, alberghieri né tanto meno di natura

condominiale.

6.1 INDICAZIONE DEL PRG

A seguito richiesta (all. 8) di visura eseguita presso il Dipartimento di Pianificazione

Urbanistica del Comune di Napoli, il cespite oggetto della presente stima risulta:

- ricadere nella zona indicata con “B – sottozona Bb – espansione recente”;

per maggiori chiarimenti fare riferimento all’allegato certificato urbanistico (all.9).

6.2 CONFORMITA’ ALLE AUTORIZZAZIONI O CONCESSIONI AMMINISTRATIVE

A seguito di visure ed indagini eseguite presso l’ufficio tecnico del comune di

Napoli, non esistono, per l’immobile esecutato, licenze o concessione edilizia ne

tanto meno dichiarazioni o pratiche eseguite per il rilascio dell’agibilità

dell’immobile.

Inoltre dalla pianta catastale (all.3) si evince che il cespite è stato accatastato nel

1940, da cui si presuppone che l’epoca della costruzione sia antecedente a

quest’anno e quindi non necessitava di eventuali autorizzazioni edilizie

obbligatorie.

6.3 DIVISIONE DEI BENI PIGNORATI IN UNO O PIÙ LOTTI

Vista la natura del cespite pignorato non risulta possibile la divisione in lotti, il bene

oggetto di causa comunque risulta essere autonomamente individuato.

6.4. RELAZIONE DI STIMA

Osservazioni sulla metodologia estimativa :



Relativamente alla valutazione dell’unità immobiliare sita in Napoli via Calata Capodichino 260, 2° piano, si procede analizzando quanto la dottrina estimativa

indica in merito alla determinazione di un valore di mercato, si precisa come

sussistano due distinti procedimenti aventi come comune fondamento logico la

comparazione (unicità del metodo estimale).

Un procedimento è diretto (o sintetico comparativo), l’altro indiretto (o analitico).

Per quanto riguarda i prezzi di mercato una fonte attendibile di dati elementari è

rappresentata dalle valutazioni dei valori comparativi pubblicati nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare del sito internet dell’Agenzia del Territorio.La presente analisi sarà fondata su due differenti valutazioni. Una comparativa e

una analitica per capitalizzazione del reddito.

6.4a STIMA SINTETICO COMPARATIVA APPARTAMENTO CALATA CAPODICHINO, 260

Risultato interrogazione: Anno 2008 Semestre 2 Provincia: NAPOLI Comune: NAPOLI Fascia/zona: Periferica/DOGANELLA - CALATA CAPODICHINO – VIA

MASONI Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 4 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

Valore Mercato (€/mq)

Valori Locazione (€/mq x mese) Tipologia Stato

conservativo Min Max

Superficie (L/N)

Min Max

Superficie (L/N)

Abitazioni civili NORMALE 1800 2700 L 4,5 6,7 N

Abitazioni di tipo economico NORMALE 1240 1860 L 3,1 4,6 N

Ville e Villini NORMALE 2060 3090 L 5,2 7,7 N

• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N), ovvero

Lorda (L) • Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta

(N), ovvero Lorda (L)



La tabella fa riferimento alle superfici Lorda (L) e Netta (N), ma come prevede la nuova letteratura in materia ( cfr. Marina Tamborrino ) l’unica superficie da prendere in considerazione è quella commerciale: è la superficie che si considera sia in commercio, sia in sede fiscale, che comprende, oltre alla superficie utile netta anche tutti i muri interni, compresi i pilastri e i vani delle condutture, l’intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà spessore dei muri in comune con altre unità. Inoltre alcune sperfici relative a pertinenze (balconi, terrazze, logge, cantine etc.) sono definite superfici dei valore anomalo e vanno calcolate in percentuale. La voce “abitazioni di tipo economico”, della tabella precedente al valore medio tra il

valore min e max, vista la localizzazione dell’immobile, rappresenta al meglio l’unità in

esame, e precisamente si andrà ad elaborare opportunamente il

valore di mercato pari a € 1.550,00/mq.

Per la determinazione del valore di mercato dell’immobile sito in via Calata

Capodichino n. 260 si è ritenuto equo decurtare il valore di mercato sopra calcolato, di

un 5% in funzione dello stato in cui versa attualmente il cespite esecutato

1.550,00 – 5% = 1.472,50/mq a questo punto, moltiplicando il valore unitario per la superficie dell’immobile,

potremmo ottenere il valore dell’immobile stesso:

€ 1.472,50/mq * mq 47,26 = €. 69.590,35

Arrotondabile a €. 69.590,00

6.4b STIMA ANALITICA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO APPARTAMENTO VIA R.VIVIANI

Si procederà alla valutazione del bene in riferimento ai redditi che il bene medesimo è

suscettibile di dispiegare.

La formula della capitalizzazione dei redditi è la seguente:

V = a / r

dove: V = valore di mercato dell’immobile



a = annualità di reddito (canone di fitto annuale) r = saggio di capitalizzazione Determinazione dell’annualità di reddito “a” Utilizzando il valore medio delle quotazioni delle locazioni annue diviso la quotazione

massima di compravendita (riportate dall’Osservatorio del mercato immobiliare, relativo

ad una abitazione di tipo civile ) divido 100 si ottiene il rendimento in percentuale della

locazione

Valore Mercato (€/mq)

Valori Locazione (€/mq x mese) Tipologia Stato

conservativo Min Max

Superficie (L/N)

Min Max

Superficie (L/N)

Abitazioni civili NORMALE 1240 1860 L 3,1 4,6 N

Dalla prtesente tabella si può ricavare il valore di locazione: Valore di locazione mensile Min*Max/2= 3,1*4,6/2= 3,85 Valore locazione annuo (€/mq*mese)*12= 3,85x12=46,2(€/mq*anno) Valore compravendita (€/mq) = 1.472,50(€/mq)

Rendimento da locazione = 46,2/1.472,50x100= 3,14 %

Annualità di reddito “a” = quotazione di compravendita di mercato*rendimento da

locazione

a = €.69.590,35 x 3,14 % = €. 2.185,14

Determinazione del saggio di capitalizzazione “r” La dottrina estimativa in materia afferma che il saggio dell’investimento immobiliare

urbano possa variare entri i limiti di quattro punti attraverso la seguente generale

oscillazione:4

r minimo = 2,00% r massimo = 6,00%

Nel caso in esame viene impiegato il saggio di capitalizzazione corrente per immobili

analoghi, r = 3,0%.

4 C. Forte Principi di Estimo Utet, Milano.



V = a/r = €. 2.185,14/ 3,0% = €. 72.838,00

La storia delle valutazioni immobiliari ha insegnato che, nei casi normali di stima,

generalmente le risultanze si attestano attorno ad un 10% di variabilità. Pertanto, le

valutazioni incluse all’interno di tale percentuale, al di là dei percorsi estimativi compiuti

sono egualmente attendibili.

Dai procedimenti di stima adottati sono emersi i seguenti valori di mercato:

procedimento sintetico comparativo € 69.590,00

procedimento per capitalizzazione dei crediti € 72.838,00

Considerata accettabile, la differenza tra i risultati, si mediano aritmeticamente i valori

ottenuti:

€ (69.590,00+72.838,00) / 2 = € 71.214,00

Conclusioni Dalle risultanze dei paragrafi precedenti si evince quanto segue

Immobile sito in Napoli alla via Calata Capodichino n. 260, piano 2°

valore attuale di mercato arrotondato per difetto

€ 71.200,00 ( Euro settantumiladuecento)

Il perito ritiene con la presente relazione, che si compone di n.10 pagine dattiloscritte e

n.11 fotografie e n.7 allegati, di aver assolto l’incarico ricevuto e rimane a disposizione

del Giudice Delegato per qualsiasi chiarimento.

La presente relazione viene consegnata in cancelleria sia su supporto cartaceo che su

supporto informatico in formato pdf per Adobe Acrobat e inviata per posta elettronica e

a mano alle parti in causa.

Napoli, 27 aprile 2009 in fede

Arch. Antonio Navarro



Allegati:

FOTO

N. 11 fotografie Calcolo superficie commerciale

Visura catastale Richiesta certificato urbanistico

Planimetria catastale Certificato urbanistico

Rilievo stato dei luoghi Verbale di accesso

Inquadramento planimetrico

foto 1 scala aperta



foto 2 ballatoi

foto 3 prospetto principale



foto 4 scala comune

foto 5 prospetto



foto 6 vano grande

foto 7 solaio vano grande



foto 8 ingresso foto 9 infissi

foto 10 infisso foto 11 vano piccolo



ALLEGATI


RELAZIONE DI STIMA Proc. n.380/08 RELAZIONE DI STIMA Proc. n.380/08



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