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Rapporto di stima Fallimento n. RG 558/15

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Edicom Finance srl

Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

PROCEDURA FALLIMENTARE

SARCO SRL Strutture Acustiche Rivestimenti

N° Gen. Rep. 558/2015 data udienza di verifica crediti: 27-11-2015 ore 11:00

Giudice Delegato: Dott. Francesca Mammone Curatore Fallimentare: Avv. Fabrizio Torcellan

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Lotto UNICO

Volterra (PI) località Vicarello “Palazzo di Mona Caterina”

Appartamento sito al piano 1° (2° fuori terra)

N.C.E.U: Foglio 20 - Mappale 28 - Subalterno 33

Esperto alla stima: Dott. Arch. Vincenza Nardone

Codice fiscale: NRD VCN 65A61 F839C Partita IVA: 05665230966

Studio in: Via della Spiga 32 - 20121 Milano Telefono: 02 76 00 63 18

Fax: 02 76 00 63 18 Email: [email protected]

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INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali

Bene: “Palazzo di Mona Caterina” – località Vicarello - Volterra (PI) - 56048

Lotto: UNICO Corpo: Appartamento al piano primo (2° fuori terra)

Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Catasto: Fabbricati

Dati Catastali: Foglio 20, Mappale 28, Subalterno 33

2. Stato di possesso

Bene“Palazzo di Mona Caterina” – località Vicarello - Volterra (PI) - 56048 Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]

Lotto: UNICO Corpo: Appartamento al piano primo (2° fuori terra) Possesso: visibilmente inutilizzato da tempo – da considerarsi LIBERO fatto salvo contratti in possesso del Curatore.

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Bene: “Palazzo di Mona Caterina” – località Vicarello - Volterra (PI) - 56048 Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]


Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: l’alloggio è visitabile ed adattabile ma non accessibile ai sensi del D.M. 14-6-1989 n. 236.

4. Creditori Iscritti (da certificato notarile)

Bene: “Palazzo di Mona Caterina” – località Vicarello - Volterra (PI) - 56048 Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]


Creditori Iscritti (da certificati notarili in atti)

PROMETAL S.P.A. UNIPERSONALE con sede in Isola Vicentina

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5.

Comproprietari

Bene: “Palazzo di Mona Caterina” – località Vicarello - Volterra (PI) – 56048 Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]


Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Comproprietari: Non ne risultano altri terzi.

6. Misure Penali



Misure Penali: dai certificati notarili non ne risultano trascritte nel ventennio esaminato

7. Continuità delle trascrizioni


Lotto: UNICO Corpo: Appartamento al piano primo (2° fuori terra) Continuità delle trascrizioni : nulla da segnalare.

8. Prezzo proposto a base d’asta


Lotto: UNICO Corpo: Appartamento al piano primo (2° fuori terra) Dati Catastali: Foglio 20, Mappale 28, Subalterno 33

Prezzo complessivo proposto a base d’asta da libero: € 161.500,00.= Prezzo complessivo proposto a base d’asta da occupato: € 113.050,00.=

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Beni in Volterra (PI) - 56048 Località/Frazione Vicarello “Palazzo di Mona Caterina”

Lotto: UNICO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Lotto: UNICO

Corpo: Appartamento al piano primo (2° fuori terra) Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Catasto: Fabbricati

Dati Catastali: Foglio 20, Mappale 28, Subalterno 33

Quota e tipologia del diritto 1/1 SARCO S.R.L. con sede in NERVIANO – C.F.: 04298160153 - Proprieta` per 1/1; Eventuali comproprietari: Non ne risultano DESCRIZIONE

Foglio 20, Mappale 28, Subalterno 33, CASA VICARELLO SNC piano 1 - Categoria A/2,

Classe 4, Vani 4, Superficie Catastale Totale mq. 80 – Totale escluse aree scoperte mq. 80, Rendita euro 578,43.

Coerenze da Nord in senso orario: prospetto sull’esterno, proprietà di terzi, vano scala e ascensore, prospetto sull’esterno su due lati.

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Salvo errori e come in fatto ivi compresa la proporzionale quota di comproprietà degli enti e spazi comuni, con i relativi oneri connessi, così come risulta dai titoli di provenienza.

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Intestazione: SARCO S.R.L. con sede in NERVIANO – C.F.: 04298160153 - Proprieta` per 1/1;

Derivante da:

- Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie;

- VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 05/12/2013 n. 45732.1/2013 in atti dal 05/12/2013

(protocollo n. PI0139464) VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA;

- VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 09/05/2012 n. 8650.1/2012 in atti dal 09/05/2012

(protocollo n. PI0075485) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO;

- VARIAZIONE del 27/05/2011 n. 47369.1/2011 in atti dal 27/05/2011 (protocollo n.

PI0127743) AMPLIAMENTO-DEMOLIZIONE PARZIALE- DIVERSA DISTRIBUZIONE

DEGLI SPAZI INTERNI- RISTRUTTURAZIONE-FRAZIONA.

Conformità catastale: Sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto.

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: lontana circa 12 Km dal centro abitato (Volterra) Area urbanistica: colline toscane – aziende agricole – hotels – centri agrituristici - traffico scorre-vole con parcheggi buoni. La zona è parzialmente provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è sprovvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Volterra, San Gimignano. Attrazioni paesaggistiche: il contesto in cui si inserisce il sito è dal punto di vista paesaggistico è tra i più pregevoli al Mondo. Attrazioni storiche: il contesto in cui si inserisce il sito è dal punto di vista storico è tra i più prege-voli al Mondo. Principali collegamenti pubblici: inesistenti Servizi offerti dalla zona: per tutti i servizi occorre far riferimento alla vicina Volterra

3. STATO DI POSSESSO:

Dal sopralluogo è parso evidente che il bene non è mai stato utilizzato e quindi, fatte salve diverse informazioni in merito da parte del Curatore, l’immobile è da considerarsi libero.

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: ved. allegato a), a) bis e a) ter a pag. 1 e segg. NB. Il seguente riferimento è reso sulla scorta del certificato notarile allegato e sulla base della documentazione di approfondimento ed aggiornamento acquisita dalla scrivente, come da documenti che si allegano.

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

N.B. Ancorchè non elencata nel certificato notarile, dall’atto di acquisto si evince la seguente ulteriore servitù:

Si richiamano inoltre tutti i patti e le condizioni riportate e/o trascritte direttamente e/o indirettamente con l’atto di provenienza dei beni, qui allegato a pag. 42 e segg. degli allegati nonché nel testo dell’allora costituendo Condominio allegato a pag. 308 e segg.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Non ne risultano trascritte nel ventennio esaminato.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Dai certificati notarili suddetti non ne risultano trascritti nel ventennio esaminato.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Si richiamano inoltre tutti i patti e le condizioni riportate e/o trascritte direttamente

e/o indirettamente con l’atto di provenienza dei beni, qui allegato a pag. 42 e segg. degli allegati nonché nel testo dell’allora costituendo Condominio allegato a pag. 308 e segg.

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4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

4.2.2 Pignoramenti: Dai certificati notarili suddetti non ne risultano trascritti nel ventennio esaminato.

4.2.3 Altre trascrizioni: Dai certificati notarili suddetti non ne risultano trascritti nel ventennio esaminato

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Effettuato dalla scrivente come da documentazione allegata.

4.3 Misure Penali Dai certificati notarili suddetti non ne risultano trascritte nel ventennio esaminato 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non risulta ancora trascritto il Regolamento di Condominio (ved. allegato n) a pag. 308 e segg.); Spese condominiali straordinarie già approvate non risulta ancora trascritto il Regolamento di Con-dominio (ved. allegato n) a pag. 308 e segg.); Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia, nel biennio anteriore a quello pre-sumibile per la vendita: non risulta ancora trascritto il Regolamento di Condominio (ved. allegato n) a pag. 308 e segg.); Millesimi di proprietà: non riportati nell’atto di acquisto dei beni; Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: l’alloggio è visitabile ed adattabile ma non accessibile ai sensi del D.M. 14-6-1989 n. 236; Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: si richiama quanto riportato direttamente ed indiret-tamente nel titolo di provenienza e quanto in esso direttamente o indirettamente riportato e nella bozza di Regolamento di Condominio (allegato n) a pag. 308 e segg.; Attestazione Prestazione Energetica: allegata all’atto di provenienza dei beni in copia conforme (ved. allegati a pag. 71 e segg.) Indice di prestazione energetica: EP h 91,16 kWh/m2 anno – Classe C Note Indice di prestazione energetica: Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: da quanto allegato ai titoli edilizi risulta che il bene è vincolato ex lege 1497/39 ora PARTE III del Codice dei beni culturali e del Paesaggio” ancor-chè non ne né risultano trascritti nel ventennio esaminato dal notaio né riportati nel titolo di prove-nienza dei beni.

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Avvertenze ulteriori e OSSERVAZIONI: Si precisa che il valore commerciale in questa sede stimato è da considerare come il più probabile valore di mercato dell’ immobile libero, a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, richia-mato integralmente all'interno della presente relazione tutto quanto riportato, direttamente ed indi-rettamente, nei titoli di provenienza dei beni, nonché nel regolamento di condominio.

Si richiamano altresì integralmente le prescrizioni edilizie ed urbanistiche contenute nei tito-li/provvedimenti amministrativi più sotto riportati nonchè quanto contenuto negli allegati m) alla presente relazione.

Si richiama quanto contenuto al par. 12 – PATTI DELLA VENDITA del titolo di provenienza dei beni.

6.

ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Dai certificati notarili in atti risulta la seguente cronistoria ventennale delle proprietà:

7. PRATICHE EDILIZIE: Dal titolo di provenienza dei beni alla società fallita nonché in base a quanto messo a disposizione

della scrivente dall’Ufficio Tecnico del Comune di Volterra in occasione del sopralluogo in data 23-3-2016 risulta che il bene di cui trattasi sia stato interessato dai seguenti titoli/provvedimenti amministrativi/edilizi:

- Piano di Recupero ai sensi della Legge 457/78 e Legge Regione Toscana n. 5/1995 “Piano di Recupero di iniziativa privata per la realizzazione di una struttura turistico ricettiva in loc. Vicariello” adottato con Verbale di Deliberazione del Consiglio Comunale n. 29 del 12-5-2000 ed approvato ai sensi dell’art. 40 comma 5 della Legge Regione Toscana n. 5/1995 con Verbale di Deliberazione del Consiglio Comunale n. 79 del 2-11-2000;

- Concessione edilizia rilasciata dal Comune di Volterra in data 21 settembre 2001, n. 3142;

- Concessione edilizia rilasciata dal Comune di Volterra in data 12 ottobre 2004, n. 3393,

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quale rinnovo della citata Concessione n. 3142 e successive varianti di cui al Permesso di costruire rilasciato dal Comune di Volterra in data 11 maggio 2005, n. 3423, e alla D. I .A. presentata presso il medesimo Comune in data 19 maggio 2006, prot. n. 7184, pratica n.3293 del 24 maggio 2006;

- D.I.A. presentata presso il medesimo Comune in data 14 agosto 2007, prot. n. 11936, pra-tica n. 3729 del 29 agosto 2007;

- D.I.A. presentata presso il medesimo Comune in data 4 aprile 2008, prot. n. 5108, pratica n. 3988 dell' aprile 2008;

- Permesso di costruire rilasciato dal Comune di Volterra in data 19 settembre 2008, n. 3662 in variante ai citati per messi di Costruire n. 3393 del 12 ottobre 2004 e n. 3423dell'11 maggio 2005, nonchè per proroga dell'ultimazione dei lavori relativi al citato Per-messo di Costruire n. 3393;

- Permesso di costruire rilasciato dal Comune di Volterra in data 19 febbraio 2010, n. 3735, riguardante la piscina e le sistemazioni esterne, in variante al citato permesso di Costruire n. 3662/08 del 19 settembre 2008;

- Permesso di costruire rilasciato dal Comune di Volterra in data 18 novembre 2010, n. 3751, per varianti in corso d'opera al citato Permesso di costruire n. 3735 del 19 febbraio 2010, riguardante l’edificio “P”;

- D.I.A. presentata presso il medesimo Comune in data 11 maggio 2011, prot. n. 4675, pratica n. 4917 del 7 giugno 2011, per variante in corso d'opera al citato Permesso di co-struire n.3751 del 19 febbraio 2010; Ad esclusione del fabbricato "P", della seconda piscina di cui al Permesso di costruire rila-sciato dal Comune di Volterra in data 19 settembre 2008, n. 3662 e di opere minori di ri-tocco finiture sulle sistemazioni esterne, interne ed accessi, i lavori di ristrutturazione del predetto complesso edilizio sono stati ultimati in data 16 giugno 2011, come da comuni-cazione di fine lavori parziale fatta dalla società "IMECO S.P.A." al Comune di Volterra in data 16 giugno 2011, Prot. n. 6068;

- in data 16 giugno 2011, Prot. 6068 è stata presentata al Comune di Volterra (PI) doman-da per ottenere il relativo certificato di abitabilità e/o agibilità.

7.1 Conformità edilizia: Rispetto ai disegni depositati in Comune (Ved. allegati m) a pag. 86 e segg.) si rileva quan-

to segue:

- la planimetria allegata all’ultima pratica edilizia – D.I.A. del 2011 – si differenzia per picco-le misurazioni nella distribuzione planimetrica dei tavolati – ammissibili – e perché l’altezza dei locali bagno e disimpegno, nei diversi punti in cui la scrivente ha effettuato le misurazioni, vi è un’altezza pari a ml. 2,39 anziché 2,40 da progetto e prescritta per legge per i bagni. Inoltre le prescrizioni sulle caratteristiche esteriori dei beni poste dalla Commissione per il Paesaggio, ad esempio per ciò che concerne i colori dei serramenti ed i disegni degli stessi simili ai preesistenti, appaiono non tutte rispettate.

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Infine è da rilevare che durante gli 11 anni che sono stati necessari dall’approvazione del Piano di Recupero alla fine (parziale) dei lavori le modifiche apportate ai beni del com-plesso di cui trattasi sono state sostanziali – ad esempio l’edifico in cui è ubicato l’alloggio in esame è stato realizzato di n. 4 piani fuori terra anziché i n. 3 piani originari - senza che però dette modifiche siano state oggetto di Variante al Piano di Recupero seguendo, al-meno in parte la procedura amministrativa che ha seguito il primo progetto ancorché l’ufficio competente abbia dato sempre parere favorevole in merito. La scrivente fa presente che ai fini della regolarità amministrativa dei beni di cui trattasi andrebbe effettuata una verifica dell’intero complesso stante l’appartenenza ad un unico ambito di intervento – ad esempio per il rispetto della volumetria e delle destinazioni d’uso a suo tempo autorizzata con quanto edificato e la conseguente verifica di dotazione minima di standard prevista dalla legge - verifica che non è possibile effettuare nell’ambito della presente procedura fallimentare sia per la mole dell’intervento edilizio –come si evince dagli allegati - sia perché riguardante anche beni di proprietà di terzi. Dai fascicoli messi a disposizione dell’Ufficio Tecnico comunale visionati non è risultata la presenza di verbali di sopralluoghi effettuati a verifica dai tecnici comunali durante il cor-so dei lavori.

La scrivente a titolo cautelativo ha conseguentemente chiesto ed ottenuto dal Respon-sabile dell’Ufficio Tecnico del Comune di Volterra una dichiarazione dalla quale emerge che:

“Il Comune di Volterra non ha in corso procedimenti repressivi di natura amministrativa a carico dell'immobile di cui trattasi (avvio procedimenti in autotutela, ordinanze di demolizio-ne, richiesta di pagamenti a vario titolo quali oneri concessori, sanzioni, ecc.).

L'edificio inoltre non risulta classificato come immobile storico ai sensi della Parte Se-conda del D.Lgs. 22.01.2004 n° 42 "Codice dei beni culturali e del paesaggio" (ex Legge n° 1089/39).” Come da allegato m)1 a pag. 86.

In relazione a quanto sopra:

- per la minor altezza del bagno occorrerà modificare il controsoffitto affrontando una mo-dica spesa che non incide sensibilmente sul valore dell’immobile;

- per le lievi difformità di misure planimetriche, a parere di chi scrive sono talmente minime che, fatto salvo parere dell’ufficio tecnico, non si ritiene che debba essere presentata una pratica edilizia di aggiornamento;

- per le eventuali problematiche amministrative che dovessero eventualmente emergere in autotutela (termine recentemente portato a 18 mesi anziché 10 anni) stante il tempo tra-scorso, a parere della scrivente si ritiene che sia molto poco probabile che possano essere fatte valere e comunque sarebbero di competenza dell’amministrazione condominiale di tutto il complesso di cui trattasi.

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Per ciò che concerne l’agibilità non è stato reperito il certificato rilasciato dal Comune per cui essendo la certificazione presentata dagli aventi titolo – allegato m)2 a pag. 87 e segg. – e corredata dalla documentazione amministrativa prevista dalla legge ancorchè la scrivente non abbia reperito tra i numerosi fascicoli messile a disposizione dal Comune la serie di disegni di progetto con il visto dei Vigili del Fuoco, si ritiene acquisita per silenzio assenso fatta salva la ve-ridicità di quanto dichiarato.

7.2 Conformità urbanistica: Note sulla conformità: si richiama quanto più sopra detto.

Descrizione:

Volterra (PI) località Vicarello “Palazzo di Mona Caterina”

Appartamento sito al piano 1° (2° fuori terra)

Gli immobili oggetto della presente perizia sono ubicati nel Comune di Volterra, nell’antico borgo “Vicarello” posto sulla Strada Provinciale che lo collega, ad una distanza di circa Km. 12, appunto con la cit-tà di Volterra.

Il sito è di eccezionale bellezza e la vista panoramica che vi si può ammirare è sicuramente unica edemozionante.

Tuttavia il complesso prevalentemente ricettivo/turistico con una palazzina o poco più destinata a residenza e completato nel 2011, dopo 10 anni dal rilascio del primo provvedimento edilizio, è attualmente apparentemente inutilizzato e disabitato ed in attesa di assegnarne la gestione per poterlo far ripartire do-po una apertura durata pochi mesi qualche anno fa.

Per la storia dell’antico borgo si rimanda alla relazione storica predisposta dall’architetto progetti-sta a pag. 292 e seguenti degli allegati.

In sintesi, dopo anni di parziale abbandono del sito e di conseguente mancata manutenzione degli edifici storici di cui esso si componeva, a partire dall’anno 2000 è stato progettato un imponente intervento di ristrutturazione edilizia - originariamente di pressoché totale recupero dei fabbricati e di mantenimento della tipologia e delle superfici degli stessi – per la realizzazione di un centro turistico alberghiero di livello Super Lusso poi in parte destinato anche a residenze, sempre di ottimo livello.

Durante le varie fasi realizzative l’intervento è poi diventato molto più invasivo con demolizione e ricostruzione - ancorchè con il rispetto della sagoma planimetrica di quasi tutti i fabbricati di cui si compo-neva l’antico borgo – di quasi tutti i fabbricati, compreso quello in esame - ma con aumento dell’altezza dei fabbricati che ha permesso di inserire in gran parte degli stessi un piano aggiuntivo.

Come si evince dalla documentazione e dalle foto allegate comunque il risultato estetico è notevole e le costruzioni paiono di buona fattura anche se per i “nostalgici” del restauro non mancherebbero critichesulla possibilità del mantenimento di maggior fedeltà allo stile sia estetico sia compositivo originario (ved. foto allegata a pag. 284).

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Per ammirare la lussuosità e bellezza del sito la scrivente suggerisce di esplorare il sito internet ad esso dedicato che mostra le varie porzioni (da sogno) dell’albergo ed annessi così come era previsto che fossero utilizzati.

Nonostante l’abbandono del sito le costruzioni si trovano prevalentemente in buono stato di con-servazione e gli spazi comuni a giardino paiono regolarmente falciati e tutto si presenta molto ordinato an-che se non può non dispiacere vedere un complesso così gradevole ed in un posto con un panorama mozza-fiato non ancora utilizzato.

Per le caratteristiche tecniche della costruzione si rimanda alle relazioni allegate.

L’alloggio in esame, posto al piano primo del fabbricato denominato “Palazzo di Mona Caterina” è comodamente raggiungibile tramite ascensore ad apertura automatica.

E’ dotato di portoncino blindato di accesso ed è composto da un unico ambiente soggior-no/pranzo/cucina, un disimpegno, n. 2 camere e n. 2 bagni di cui uno con finestra.

Le pareti interne sono dotate di contropareti in gesso, probabilmente per il risparmio energetico.

L’altezza dei locali è di circa ml. 2,76 ad eccezione nel bagno e disimpegno che è di circa ml. 2,39.

Le finestre sono il legno laccato color grigio-verde pastello, dotate di vetri a taglio termico e di scuriisolo internamente.

Le porte interne sono in legno tamburato laccato color bianco.

La ferramenta dei serramenti, interni ed esterni, è in linea classica rifinita in ottone lucido.

Il pavimento è del tipo galleggiante in doghe di legno chiaro tinta naturale ad eccezione di quellodei bagni che è in materiale ceramico.

Le pareti sono tinteggiate in colore beige chiaro ad eccezione di quelle dei bagni che sono rivestite in materiale ceramico.

I sanitari sono di tipo classico con rubinetti a doppio comando tranne i lavandini che sono di tipo più moderno così come si può rilevare dalla documentazione fotografica a pag. 11 e seguenti (allegato d)).

E’ presente l’impianto di riscaldamento e raffrescamento distribuito nei controsoffitti.

Le finiture sono di tipo medio-alto ed in ottime condizioni di manutenzione – se si eccettua la man-canza di un pannello della cabina doccia che è mancante e la necessaria pulizia di un bagno – anche perchéparrebbe che non sia mai stato utilizzato in maniera continuativa.

Informazioni relative al calcolo della consistenza: La superficie commerciale è stata ottenuta considerando la superficie totale dell’unità immobiliare com-prensiva di tutti i muri perimetrali, calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altri alloggi o parti comuni e al 50% nel caso contrario. I balconi vengono calcolati al 50% mentre le altre pertinenze (cantine, soffitte, lastrici solari, terrazzi, etc.) hanno un coefficiente compreso tra il 5% ed il 25% a seconda della loro dimensione e del relativo grado di comodità rispetto all’unità principale. La norma UNI 10750:2005 e l’allegato “C” al D.P.R. n. 138/’98 presentano percentuali lievemente differenti che la sottoscritta provvede a ragguagliare individuando le percentuali come di seguito riportate. Si tiene conto altresì della RACCOLTA USI n.9 del 5-1-2010 tenuta dalla C.C.I.A.A. della provincia di Milano - COMMISSIONE PROVINCIALE “U-SI”.La superficie commerciale è già comprensiva di una quota forfettaria pari al 7% degli spazi comuni.

Destinazione Parametro Superficie commerciale

Coeff. Superficie commerciale equivalente

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Edicom Finance srl

Appartamento

sup commerciale

85,00 1,00 85,00

95,00

Mq. 95,00

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione: recente Impianto a norma secondo i certificati reperiti nella pratica comunale Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive depositata nella pratica edilizia comunale. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: a gas Stato impianto: buono Condizionamento e climatizzazione: Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive secondo i certificati reperiti nella pratica comunale Impianto antincendio: Non presente nella palazzina in esame. Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensore.

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima: Sintetico-comparativo a valore di mercato.

8.2 Fonti di informazione: Quotazioni O.M.I. Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle

Entrate. Agenzie immobiliari varie. Perizie del tribunale.

8.3 Valutazione: Riepilogo

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Da:

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Edicom Finance srl

Appartamento al piano primo. Abitazione di tipo civile Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)

Destinazione Superficie Commerciale

Mq.

Valore Unitario Euro/mq.

Valore Complessivo Euro

Appartamento 85,00 € 2.000,00 € 170.000,00 Valore corpo € 170.000,00 Valore accessori a corpo € Valore complessivo intero € 170.000,00 Valore complessivo diritto e quota € 170.000,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giu-diziaria e per assenza di garanzia per vizi € 8.500,00

Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore:

Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel bien-nio anteriore alla vendita:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale, compresa stima sommaria delle opere edilizie necessarie

Oneri cancellazione formalità circa € 500,00

Giudizio di comoda divisibilità: NO

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore proposto a base d’asta dell’immobile libero, al netto delle de-curtazioni, a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€ 161.500,00

Valore proposto a base d’asta dell’immobile nello stato di "occupato": € 113.050,00

Data generazione: 26-5-2016

L'Esperto alla stima Dott. Arch. Vincenza Nardone

(segue elenco Allegati)

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Edicom Finance srl

ALLEGATI: a) Elenco delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi

nonché delle iscrizioni ipotecarie pag. 1-2

a)bis Certificato notarile pag. 3-5

a) ter Ispezioni ipotecarie telematiche di aggiornamento effettuate dalla scrivente pag. 6 - 7

b) Descrizione dei beni con identificazioni catastali e coerenze pag. 8-9

c) Inquadramento territoriale aerofotografico pag. 10

d) Fotografie interne ed esterne pag. 11-24

e) Estratto mappa catastale pag. 25

f) Elaborato planimetrico dimostrativo dei subalterni pag. 26 -36

g) Planimetria catastale pag. 37

h) Visura storica catastale pag. 38-41

i) Titolo di provenienza con nota di trascrizione 1)bis pag. 42 –81

l) Verbale del sopralluogo pag. 82-85

m) Titoli Edilizi principali pag. 86-307

m)1 – Dichiarazione del Comune di assenza provvedimenti repressivi pag. 86

m)2 Richiesta di agibilità del 2011 pag. 87

m)3 D.I.A. del 2011 pag. 125

m)4 Permesso di Costruire del 2008 pag. 155

m)5 Concessione Edilizia per rinnovo precedente concessione pag.203

m)6 Concessione Edilizia originaria del 2001 pag. 210

m)7 Piano di Recupero approvato - 2000 pag. 268

m)8 Piano di Recupero adottato – 2000 pag. 274

m)9 Richiesta di approvazione del Piano di Recupero pag. 291

n) Testo del Regolamento di Condominio pag. 308

o) Quotazioni O.M.I. Agenzia delle Entrate pag. 313

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